Judikatur und Schrifttum verweisen auf weitere Beispiele, wie vorbehaltene Wohnungs(gebrauchs)- und Fruchtgenußrechte (vgl. VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086). Die im Einleitungssatz des § 26 Abs. 3 GGG angesprochenen außergewöhnlichen Verhältnisse müssen allerdings, um zur Anwendung des § 26 Abs. 1 GGG zu führen, offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, vorliegend sohin auf die Höhe des Kaufpreises (VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0047, zur Höhe eines Bauzinses). Die Umstände des Einzelfalls, die als außergewöhnlich im Sinn der zitierten Gesetzesstelle angesehen werden, sind im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen zu umschreiben (VwGH 30.06.2021, Ra 2018/16/0033).Paragraph 26, Absatz 3, GGG sieht vor, dass der Wert der Gegenleistung (hier der Kaufpreis) nur dann als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG heranzuziehen ist, wenn keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass diese Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbarem Preis entspricht (Dokalik, Gerichtsgebühren13 Paragraph 26, GGG Anmerkung 3).
\nEine ausführliche Erläuterung, unter welchen Vorzeichen der Gesetzgeber von außergewöhnlichen Verhältnissen ausgeht, kann den Gesetzesmaterialien nicht entnommen werden, zumal als (eindeutiges) Beispiel lediglich eine gemischte Schenkung zwischen nahen Angehörigen genannt wird. Judikatur und Schrifttum verweisen auf weitere Beispiele, wie vorbehaltene Wohnungs(gebrauchs)- und Fruchtgenußrechte vergleiche VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086). Die im Einleitungssatz des Paragraph 26, Absatz 3, GGG angesprochenen außergewöhnlichen Verhältnisse müssen allerdings, um zur Anwendung des Paragraph 26, Absatz eins, GGG zu führen, offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, vorliegend sohin auf die Höhe des Kaufpreises (VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0047, zur Höhe eines Bauzinses).
\nDie Umstände des Einzelfalls, die als außergewöhnlich im Sinn der zitierten Gesetzesstelle angesehen werden, sind im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen zu umschreiben (VwGH 30.06.2021, Ra 2018/16/0033).
\nDie Feststellungen des angefochtenen Bescheides tragen – wie bereits erwähnt – die im angefochtenen Bescheid vertretene Rechtsansicht betreffend das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse nicht. Soweit in der rechtlichen Beurteilung disloziert das bestehende Bestandverhältnis (das gleichzeitig aber von der Justizverwaltungsbehörde als nicht hinreichend bescheinigt angesehen wird) als außergewöhnlich angesehen wird, teilt das Bundesverwaltungsgericht diesen Standunkt aus den bereits in der Beweiswürdigung angeführten Gründen nicht.
\nAllerdings hat die Einvernahme der von der beschwerdeführenden Partei beantragten Zeugin im Beschwerdeverfahren – überraschend – sehr wohl das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse bei der Veräußerung des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes ergeben. Den Feststellungen zufolge wandten sich die Verkäuferinnen lediglich an die mit der Verwaltung des Hauses XXXX betraute XXXX . Sie bevorzugten eine Vermittlung (nur) durch die Hausverwaltung an einen der Hausverwaltung bekannten Interessenten, um rasch und ohne großen Aufwand und Kosten einen Käufer zu finden, und wandten sich deshalb an keine weiteren Personen zur Vermarktung des Objektes. Aus den Angaben der Zeugin XXXX ergab sich zweifelsfrei, dass das Interesse der Verkäuferinnen darauf gerichtet war, sich des Objektes rasch zu entledigen („… es war ihr Hauptinteresse, die Liegenschaft möglichst schnell loszuwerden … Sie wollten sich die Mühen der Vermietung nicht antun, sie waren gut versorgt und hatten keinen Bezug zu Österreich.“).
\nAus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes ist ob des festgestellten Sachverhaltes unzweifelhaft davon auszugehen, dass die Verkäuferinnen bewusst Einbußen beim Verkaufspreis im Gegenzug für eine möglichst rasche und mit wenig Aufwand verbundene Verwertung in Kauf nahmen. Sie lehnten die ihnen empfohlene Kontaktaufnahme mit einem Immobilienmakler ab. Das Objekt wurde auch nicht einem größeren Interessentenkreis zugänglich gemacht. Im Ergebnis wurden nur zwei Kaufinteressenten – die Nachbarin XXXX und die beschwerdeführende Partei – namhaft gemacht. Zwar kann die Vorgehensweise der Verkäuferinnen noch nicht als Verschleuderung ihres Vermögens bezeichnet werden, andererseits stellt sich die geschilderte Vorgehensweise aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes als gewöhnlichen Verhältnissen nicht vergleichbare Verwertung dar.
\nMit ihrer Vorgehensweise entzogen die Verkäuferinnen das verfahrensgegenständliche Objekt allgemeinen Marktverhältnissen, es wurde anstatt dessen einem nur sehr kleinen Interessentenkreis zugänglich gemacht, was – in Anbetracht des Gutachtens des Sachverständigen XXXX vom 03.03.2022 (welches außergewöhnliche Verhältnisse beim Verkauf indiziert, da ein Verkehrswert von EUR 145.000,00 ermittelt wurde) – zu einem Verkauf mit einem maßgeblichen Abschlag von ca. 20% gegenüber dem Verkehrswert führte. Unter gewöhnlichen Vorzeichen wird der Verkäufer eine Immobilie daran interessiert sein, zumindest den Verkehrswert zu erlösen. Um die Marktmechanismen nachfrageseitig wirken zu lassen ist das zu veräußernde Objekt einem möglichst großen Kreis potentieller Interessenten zu präsentieren.
\nDa die Verkäuferinnen das verfahrensgegenständliche Objekt bewusst – aufgrund ihrer persönlichen Vorliebe für eine rasche und mit möglichst wenig Aufwand (und Aufsehen) – nicht einem breiteren Interessentenkreis zugänglich machten, kam der Preis abweichend von allgemeinen Marktverhältnissen zustande. Zusammengefasst liegen außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG dann vor, wenn der Verkäufer einer Liegenschaft aufgrund persönlicher Vorlieben den Verkaufsgegenstand nur wenigen Interessenten anbietet und nicht im Wege einer öffentlichen Bekanntmachung einer breiteren Käuferschicht zugänglich macht, und dabei ein geringerer Verkaufserlös hingenommen wird. Der Kaufgegenstand ist damit nämlich dem allgemeinen Markt weitgehend entzogen (der Markt bestand im gegenständlichen Fall nur aus den zwei erwähnten Interessenten), sodass auch nicht davon ausgegangen werden kann, dass der erzielte Preis dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielende Wert repräsentiert.
\nIn Anbetracht der Differenz zwischen dem von einem Sachverständigen Verkehrswert und dem vereinbarten Preis hatten die erörterten Modalitäten der Veräußerung auch offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung, zumal davon auszugehen ist, dass bei einer – allenfalls länger andauernden und unter Zuhilfenahme eines Immobilienmaklers vorzunehmenden – Platzierung des Verkaufsobjektes der Verkehrswert hätte erlöst werden können. Da die Verkäuferinnen an alledem nicht interessiert waren und sie sich mit der Realisierung ihrer – unter dem Verkehrswert liegenden – Preisvorstellung begnügten, nahmen sie (bewusst) Abschläge gegenüber dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielende Preis in Kauf.
\nAllerdings hat die Einvernahme der von der beschwerdeführenden Partei beantragten Zeugin im Beschwerdeverfahren – überraschend – sehr wohl das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse bei der Veräußerung des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes ergeben. Den Feststellungen zufolge wandten sich die Verkäuferinnen lediglich an die mit der Verwaltung des Hauses römisch 40 betraute römisch 40 . Sie bevorzugten eine Vermittlung (nur) durch die Hausverwaltung an einen der Hausverwaltung bekannten Interessenten, um rasch und ohne großen Aufwand und Kosten einen Käufer zu finden, und wandten sich deshalb an keine weiteren Personen zur Vermarktung des Objektes. Aus den Angaben der Zeugin römisch 40 ergab sich zweifelsfrei, dass das Interesse der Verkäuferinnen darauf gerichtet war, sich des Objektes rasch zu entledigen („… es war ihr Hauptinteresse, die Liegenschaft möglichst schnell loszuwerden … Sie wollten sich die Mühen der Vermietung nicht antun, sie waren gut versorgt und hatten keinen Bezug zu Österreich.“).
\nAus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes ist ob des festgestellten Sachverhaltes unzweifelhaft davon auszugehen, dass die Verkäuferinnen bewusst Einbußen beim Verkaufspreis im Gegenzug für eine möglichst rasche und mit wenig Aufwand verbundene Verwertung in Kauf nahmen. Sie lehnten die ihnen empfohlene Kontaktaufnahme mit einem Immobilienmakler ab. Das Objekt wurde auch nicht einem größeren Interessentenkreis zugänglich gemacht. Im Ergebnis wurden nur zwei Kaufinteressenten – die Nachbarin römisch 40 und die beschwerdeführende Partei – namhaft gemacht. Zwar kann die Vorgehensweise der Verkäuferinnen noch nicht als Verschleuderung ihres Vermögens bezeichnet werden, andererseits stellt sich die geschilderte Vorgehensweise aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes als gewöhnlichen Verhältnissen nicht vergleichbare Verwertung dar.
\nMit ihrer Vorgehensweise entzogen die Verkäuferinnen das verfahrensgegenständliche Objekt allgemeinen Marktverhältnissen, es wurde anstatt dessen einem nur sehr kleinen Interessentenkreis zugänglich gemacht, was – in Anbetracht des Gutachtens des Sachverständigen römisch 40 vom 03.03.2022 (welches außergewöhnliche Verhältnisse beim Verkauf indiziert, da ein Verkehrswert von EUR 145.000,00 ermittelt wurde) – zu einem Verkauf mit einem maßgeblichen Abschlag von ca. 20% gegenüber dem Verkehrswert führte. Unter gewöhnlichen Vorzeichen wird der Verkäufer eine Immobilie daran interessiert sein, zumindest den Verkehrswert zu erlösen. Um die Marktmechanismen nachfrageseitig wirken zu lassen ist das zu veräußernde Objekt einem möglichst großen Kreis potentieller Interessenten zu präsentieren.
\nDa die Verkäuferinnen das verfahrensgegenständliche Objekt bewusst – aufgrund ihrer persönlichen Vorliebe für eine rasche und mit möglichst wenig Aufwand (und Aufsehen) – nicht einem breiteren Interessentenkreis zugänglich machten, kam der Preis abweichend von allgemeinen Marktverhältnissen zustande. Zusammengefasst liegen außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des Paragraph 26, Absatz 3, GGG dann vor, wenn der Verkäufer einer Liegenschaft aufgrund persönlicher Vorlieben den Verkaufsgegenstand nur wenigen Interessenten anbietet und nicht im Wege einer öffentlichen Bekanntmachung einer breiteren Käuferschicht zugänglich macht, und dabei ein geringerer Verkaufserlös hingenommen wird. Der Kaufgegenstand ist damit nämlich dem allgemeinen Markt weitgehend entzogen (der Markt bestand im gegenständlichen Fall nur aus den zwei erwähnten Interessenten), sodass auch nicht davon ausgegangen werden kann, dass der erzielte Preis dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielende Wert repräsentiert.
\nIn Anbetracht der Differenz zwischen dem von einem Sachverständigen Verkehrswert und dem vereinbarten Preis hatten die erörterten Modalitäten der Veräußerung auch offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung, zumal davon auszugehen ist, dass bei einer – allenfalls länger andauernden und unter Zuhilfenahme eines Immobilienmaklers vorzunehmenden – Platzierung des Verkaufsobjektes der Verkehrswert hätte erlöst werden können. Da die Verkäuferinnen an alledem nicht interessiert waren und sie sich mit der Realisierung ihrer – unter dem Verkehrswert liegenden – Preisvorstellung begnügten, nahmen sie (bewusst) Abschläge gegenüber dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielende Preis in Kauf.
\nDie erörterten außergewöhnlichen Verhältnisse bei der Veräußerung der gegenständlichen Immobilie zeitigten auch Einfluss auf die Gegenleistung, zumal diese ca. 20% unter dem ermittelten Verkehrswert zu liegen kam. Im Fall einer Platzierung der Immobilie einem größeren Interessentenkreis gegenüber hätte zumindest der Verkehrswert erlöst werden können. Daraus folgt, dass der vereinbarte Kaufpreis von EUR 120.000,00 nicht als Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG heranzuziehen ist. Die erörterten außergewöhnlichen Verhältnisse bei der Veräußerung der gegenständlichen Immobilie zeitigten auch Einfluss auf die Gegenleistung, zumal diese ca. 20% unter dem ermittelten Verkehrswert zu liegen kam. Im Fall einer Platzierung der Immobilie einem größeren Interessentenkreis gegenüber hätte zumindest der Verkehrswert erlöst werden können. Daraus folgt, dass der vereinbarte Kaufpreis von EUR 120.000,00 nicht als Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Eintragungsgebühr gemäß TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG heranzuziehen ist.
\n3.5. Im gegenständlichen Fall ist die Bemessungsgrundlage somit nach § 26 Abs. 1 GGG zu ermitteln. Das Ermittlungsverfahren hat ergeben, dass der Wert des eingetragenen Rechtes zum Zeitpunkt der grundbücherlichen Durchführung der Einverleibung des Eigentumsrechtes am 08.07.2015 EUR 145.000,00 betragen hat. Für die Einverleibung des Eigentumsrechtes ist daher – ausgehend vom Wert des eingetragenen Rechtes als Bemessungsgrundlage – eine Gebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG im Betrag von EUR 1.595,00 zu entrichten. Die Einverleibung des Eigentumsrechtes an der gegenständlichen Liegenschaft am 08.07.2015 gereichte nur der beschwerdeführenden Partei zum Vorteil, sie ist somit gemäß § 25 Abs. 1 lit. b GGG zur Zahlung der Gebühr verpflichtet. 3.5.
\nIm gegenständlichen Fall ist die Bemessungsgrundlage somit nach Paragraph 26, Absatz eins, GGG zu ermitteln. Das Ermittlungsverfahren hat ergeben, dass der Wert des eingetragenen Rechtes zum Zeitpunkt der grundbücherlichen Durchführung der Einverleibung des Eigentumsrechtes am 08.07.2015 EUR 145.000,00 betragen hat. Für die Einverleibung des Eigentumsrechtes ist daher – ausgehend vom Wert des eingetragenen Rechtes als Bemessungsgrundlage – eine Gebühr gemäß TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG im Betrag von EUR 1.595,00 zu entrichten. Die Einverleibung des Eigentumsrechtes an der gegenständlichen Liegenschaft am 08.07.2015 gereichte nur der beschwerdeführenden Partei zum Vorteil, sie ist somit gemäß Paragraph 25, Absatz eins, Litera b, GGG zur Zahlung der Gebühr verpflichtet.
\nAbzüglich der bereits geleisteten Zahlung von EUR 1.320,00 ergibt sich ein offener Gebührenrest von EUR 275,00, zu dessen Zahlung die beschwerdeführende Partei nunmehr zu verhalten ist. Die Verpflichtung zur Entrichtung einer Einhebungsgebühr im Betrag von EUR 8,00 ergibt sich unmittelbar aus § 6a GEG und dem Umstand, dass seitens der beschwerdeführenden Partei trotz Erlassung einer Lastschriftanzeige und eines Zahlungsauftrages – beide Schritte erfolgten dem Grunde nach zu Recht – keine Zahlungen geleistet wurden, sodass eine Gebührenfestsetzung mit Bescheid zu erfolgen hatte.Abzüglich der bereits geleisteten Zahlung von EUR 1.320,00 ergibt sich ein offener Gebührenrest von EUR 275,00, zu dessen Zahlung die beschwerdeführende Partei nunmehr zu verhalten ist. Die Verpflichtung zur Entrichtung einer Einhebungsgebühr im Betrag von EUR 8,00 ergibt sich unmittelbar aus Paragraph 6 a, GEG und dem Umstand, dass seitens der beschwerdeführenden Partei trotz Erlassung einer Lastschriftanzeige und eines Zahlungsauftrages – beide Schritte erfolgten dem Grunde nach zu Recht – keine Zahlungen geleistet wurden, sodass eine Gebührenfestsetzung mit Bescheid zu erfolgen hatte.
\n3.6. Die Justizverwaltungsbehörde hat mit dem angefochtenen Bescheid außerdem gemäß § 26 Abs. 4 GGG eine Ordnungsstrafe im Betrag von EUR 441,00 verhängt. Zur Verhängung der Ordnungsstrafe gemäß § 26 Abs. 4 GGG enthält der angefochtene Bescheid allerdings keine Begründung, sie kann schon deshalb keinen Bestand haben. Abseits davon liegen die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Ordnungsstrafe auch nicht vor:3.6. Die Justizverwaltungsbehörde hat mit dem angefochtenen Bescheid außerdem gemäß Paragraph 26, Absatz 4, GGG eine Ordnungsstrafe im Betrag von EUR 441,00 verhängt. Zur Verhängung der Ordnungsstrafe gemäß Paragraph 26, Absatz 4, GGG enthält der angefochtene Bescheid allerdings keine Begründung, sie kann schon deshalb keinen Bestand haben. Abseits davon liegen die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Ordnungsstrafe auch nicht vor:
\nWenn die Angaben der Partei zur Prüfung der Plausibilität nicht für hinreichend bescheinigt erachtet werden, kann die Partei gemäß § 26 Abs. 4 GGG zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufgefordert werden. Das Gleiche gilt für eine Prüfung aus Anlass einer Gebührenrevision. Kommt die Partei einem solchen Auftrag ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von ihr nach Vorhalt vorgenommene Bezifferung offenkundig nicht den § 26 Abs. 1 bis 3 GGG, so ist der Wert des einzutragenden Rechts unter Berücksichtigung der vorliegenden Bescheinigungsmittel nach freier Überzeugung zu schätzen. In diesem Fall ist eine Ordnungsstrafe bis zu 50% der so ermittelten Eintragungsgebühr zu entrichten; die Ordnungsstrafe darf jedoch 441 Euro nicht übersteigen.
\nNähere Regelungen zur Verhängung und Bemessung einer Ordnungsstrafe nach § 26 Abs. 4 GGG enthält das Gesetz nicht und auch die höchstgerichtliche Judikatur gibt darüber keinen Aufschluss. Den Gesetzesmaterialen zufolge konkretisiert § 26 Abs. 4 GGG die schon in § 26 Abs. 2 GGG festgelegte Mitwirkungspflicht der Partei. Erachtet der Kostenbeamte oder die Kostenbeamtin die Angaben der Partei für nicht hinreichend bescheinigt, um den bezifferten Wert auf seine Plausibilität zu überprüfen, so ist die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufzufordern. Dabei kann die Kostenbeamtin – sofern ausreichende Informationen vorliegen – der Partei auch bereits einen nach Abs. 1 bis 3 ermittelten Wert vorhalten und die Partei zur Äußerung dazu auffordern.
\nKommt die Partei den Aufträgen ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von der Partei vorgenommene Bezifferung weiterhin offenkundig nicht den Bemessungskriterien, hat die Kostenbeamtin mit freier Schätzung vorzugehen. Dabei hat sie alle von der Partei vorgelegten Bescheinigungsmittel aber auch sonstige zur Verfügung stehenden Mittel, wie vergleichbare Kaufverträge oder Immobilienpreisspiegel, heranzuziehen und den Wert nach freier Überzeugung selbst einzuschätzen. Sofern eine solche Schätzung lediglich aufgrund der Verletzung (Negierung) der Mitwirkungspflicht der Partei erforderlich geworden ist, ist der Partei eine Ordnungsstrafe in Höhe bis zu 50% der mittels Schätzung ermittelten Eintragungsgebühr aufzuerlegen (RV 1984 BlgNR 24.
\nGP, 6).Wenn die Angaben der Partei zur Prüfung der Plausibilität nicht für hinreichend bescheinigt erachtet werden, kann die Partei gemäß Paragraph 26, Absatz 4, GGG zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufgefordert werden. Das Gleiche gilt für eine Prüfung aus Anlass einer Gebührenrevision. Kommt die Partei einem solchen Auftrag ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von ihr nach Vorhalt vorgenommene Bezifferung offenkundig nicht den Paragraph 26, Absatz eins bis 3 GGG, so ist der Wert des einzutragenden Rechts unter Berücksichtigung der vorliegenden Bescheinigungsmittel nach freier Überzeugung zu schätzen. In diesem Fall ist eine Ordnungsstrafe bis zu 50% der so ermittelten Eintragungsgebühr zu entrichten; die Ordnungsstrafe darf jedoch 441 Euro nicht übersteigen.
\nNähere Regelungen zur Verhängung und Bemessung einer Ordnungsstrafe nach Paragraph 26, Absatz 4, GGG enthält das Gesetz nicht und auch die höchstgerichtliche Judikatur gibt darüber keinen Aufschluss. Den Gesetzesmaterialen zufolge konkretisiert Paragraph 26, Absatz 4, GGG die schon in Paragraph 26, Absatz 2, GGG festgelegte Mitwirkungspflicht der Partei. Erachtet der Kostenbeamte oder die Kostenbeamtin die Angaben der Partei für nicht hinreichend bescheinigt, um den bezifferten Wert auf seine Plausibilität zu überprüfen, so ist die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufzufordern. Dabei kann die Kostenbeamtin – sofern ausreichende Informationen vorliegen – der Partei auch bereits einen nach Absatz eins bis 3 ermittelten Wert vorhalten und die Partei zur Äußerung dazu auffordern.
\nKommt die Partei den Aufträgen ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von der Partei vorgenommene Bezifferung weiterhin offenkundig nicht den Bemessungskriterien, hat die Kostenbeamtin mit freier Schätzung vorzugehen. Dabei hat sie alle von der Partei vorgelegten Bescheinigungsmittel aber auch sonstige zur Verfügung stehenden Mittel, wie vergleichbare Kaufverträge oder Immobilienpreisspiegel, heranzuziehen und den Wert nach freier Überzeugung selbst einzuschätzen. Sofern eine solche Schätzung lediglich aufgrund der Verletzung (Negierung) der Mitwirkungspflicht der Partei erforderlich geworden ist, ist der Partei eine Ordnungsstrafe in Höhe bis zu 50% der mittels Schätzung ermittelten Eintragungsgebühr aufzuerlegen Regierungsvorlage 1984 BlgNR 24.
\nGP, 6). § 3 Grundbuchsgebührenverordnung, BGBl. II Nr. 511/2013 idF BGBl. II Nr. 595/2021 (GGV), enthält nähere Regelungen zu Informationen zur Plausibilitätsprüfung. Gemäß § 3 Abs. 1 GGV können in den Fällen des § 26 Abs 3 GGG die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben (Beschreibung des Vertragsobjekts) auch im Vertrag gemacht werden, soweit eingangs der Eingabe (bei den für die Gebührenermittlung bestimmten Angaben), bei Einbringung im ERV in der Eingabe an leicht auffindbarer Stelle, darauf verwiesen wird. In den übrigen Fällen, in denen eine Bezifferung nach § 1 GGV erforderlich ist, hat die Partei § 3 Abs. 2 zufolge zur Prüfung der Plausibilität ihrer Angaben neben dem Wert des einzutragenden Rechts (§ 1 GGV) die nachfolgenden Informationen objektbezogen bei den für die Gebührenermittlung bestimmten Angaben anzuführen: Fläche je Katastralgemeinde (Z. 1);
\nWert je Quadratmeter (Z. 2); Nutzungsart (§ 4 GGV) (Z. 3); Lagequalität bezogen auf die jeweilige Katastralgemeinde (§ 5 GGV) (Z. 4); Zustand des Bauwerks beziehungsweise des Wohnungseigentumsobjekts (§ 6 GGV) (Z. 5). Gemäß § 3 Abs 3 GGV sind die Informationen nach § 3 Abs 2 GGV für jedes Objekt gesondert anzugeben, auch wenn die Übertragung mehrerer Objekte in einem einheitlichen Vorgang erfolgt ist. Mehrere Grundstücke können als ein Objekt zusammengefasst werden, wenn sie in derselben Katastralgemeinde liegen und die gleiche Nutzungsart (§ 4 GGV) aufweisen.Paragraph 3, Grundbuchsgebührenverordnung, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr. 511 aus 2013, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr. 595 aus 2021, (GGV), enthält nähere Regelungen zu Informationen zur Plausibilitätsprüfung.
\nGemäß Paragraph 3, Absatz eins, GGV können in den Fällen des Paragraph 26, Absatz 3, GGG die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben (Beschreibung des Vertragsobjekts) auch im Vertrag gemacht werden, soweit eingangs der Eingabe (bei den für die Gebührenermittlung bestimmten Angaben), bei Einbringung im ERV in der Eingabe an leicht auffindbarer Stelle, darauf verwiesen wird. In den übrigen Fällen, in denen eine Bezifferung nach Paragraph eins, GGV erforderlich ist, hat die Partei Paragraph 3, Absatz 2, zufolge zur Prüfung der Plausibilität ihrer Angaben neben dem Wert des einzutragenden Rechts (Paragraph eins, GGV) die nachfolgenden Informationen objektbezogen bei den für die Gebührenermittlung bestimmten Angaben anzuführen: Fläche je Katastralgemeinde (Ziffer eins,);
\nWert je Quadratmeter (Ziffer 2,); Nutzungsart (Paragraph 4, GGV) (Ziffer 3,); Lagequalität bezogen auf die jeweilige Katastralgemeinde (Paragraph 5, GGV) (Ziffer 4,); Zustand des Bauwerks beziehungsweise des Wohnungseigentumsobjekts (Paragraph 6, GGV) (Ziffer 5,). Gemäß Paragraph 3, Absatz 3, GGV sind die Informationen nach Paragraph 3, Absatz 2, GGV für jedes Objekt gesondert anzugeben, auch wenn die Übertragung mehrerer Objekte in einem einheitlichen Vorgang erfolgt ist. Mehrere Grundstücke können als ein Objekt zusammengefasst werden, wenn sie in derselben Katastralgemeinde liegen und die gleiche Nutzungsart (Paragraph 4, GGV) aufweisen.
\nIm gegenständlichen Verfahren wurde die beschwerdeführende Partei erstmals am 09.12.2019 zur Mitwirkung aufgefordert, als das Bezirksgericht Salzburg die beschwerdeführende Partei mittels „Verbesserungsauftrag“ aufforderte, „den Verkehrswert vom Juli 2015 bekanntzugeben“ (gemeint offenbar: den Wert des einzutragenden Rechts gemäß § 26 Abs. 2 GGG). Eine Aufforderung zur Vorlage von Bescheinigungsmitteln kann der Erledigung des Bezirksgerichtes Salzburg vom 09.12.2019 nicht entnommen werden. Die beschwerdeführende Partei äußerte sich dennoch dazu fristgerecht und umfangreich und brachte auch Bescheinigungsmittel in Vorlage. In der Folge erging – weil die Justizverwaltungsbehörde die Bescheinigungsmittel nicht als ausreichend erachtete – eine Lastschriftanzeige mit näherer Begründung vom 12.08.2020.
\nIn der Begründung wird unter anderem zum Ausdruck gebracht, dass von einer Ordnungsstrafe „vorerst abgesehen [wurde], da die Behörde die Bemessung ohne weitere Aufforderung und Mitwirkung der Partei durchführen konnte“. In weiterer Folge erließ die Justizverwaltungsbehörde mangels eine Zahlungseingangs den Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom 22.09.2020, der mittels Vorstellung angefochten wurde. Mit Note der Justizverwaltungsbehörde vom 10.03.2021 wurde die beschwerdeführende Partei daraufhin aufgefordert, „nachvollziehbare, vollständige und zweifelsfreie Flächen- und Verkehrswertangaben der Wohnung und der Fläche“ zu erstatten und etwa Schätzgutachten, Kaufverträge vergleichbarer Wohnungen oder Nachweis über Schäden vorzulegen.
\nErgänzend wurde auf §§ 2 und 3 GGV verwiesen. Die beschwerdeführende Partei äußerte sich hiezu mit Stellungnahme vom 30.03.2021 und brachte neuerlich den schon vorgelegten den Mietvertrag (samt Ergänzung) betreffend das gegenständliche Objekt samt Korrespondenz betreffend den Vertragsabschluss in Vorlage. Ferner beantragte die beschwerdeführende Partei die Einvernahme dreier Zeuginnen zum Beweis ihres Vorbringens betreffend die Verhandlungen vor dem Abschluss des Kaufvertrages sowie den Zustand des gegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes. In der Folge kam es zur Erlassung des angefochtenen Bescheides, ohne dass die Justizverwaltungsbehörde weitere Ermittlungen tätigte oder die beantragten Zeuginnen einvernahm.Im gegenständlichen Verfahren wurde die beschwerdeführende Partei erstmals am 09.12.2019 zur Mitwirkung aufgefordert, als das Bezirksgericht Salzburg die beschwerdeführende Partei mittels „Verbesserungsauftrag“ aufforderte, „den Verkehrswert vom Juli 2015 bekanntzugeben“ (gemeint offenbar: den Wert des einzutragenden Rechts gemäß Paragraph 26, Absatz 2, GGG).
\nEine Aufforderung zur Vorlage von Bescheinigungsmitteln kann der Erledigung des Bezirksgerichtes Salzburg vom 09.12.2019 nicht entnommen werden. Die beschwerdeführende Partei äußerte sich dennoch dazu fristgerecht und umfangreich und brachte auch Bescheinigungsmittel in Vorlage. In der Folge erging – weil die Justizverwaltungsbehörde die Bescheinigungsmittel nicht als ausreichend erachtete – eine Lastschriftanzeige mit näherer Begründung vom 12.08.2020. In der Begründung wird unter anderem zum Ausdruck gebracht, dass von einer Ordnungsstrafe „vorerst abgesehen [wurde], da die Behörde die Bemessung ohne weitere Aufforderung und Mitwirkung der Partei durchführen konnte“. In weiterer Folge erließ die Justizverwaltungsbehörde mangels eine Zahlungseingangs den Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom 22.09.2020, der mittels Vorstellung angefochten wurde.
\nMit Note der Justizverwaltungsbehörde vom 10.03.2021 wurde die beschwerdeführende Partei daraufhin aufgefordert, „nachvollziehbare, vollständige und zweifelsfreie Flächen- und Verkehrswertangaben der Wohnung und der Fläche“ zu erstatten und etwa Schätzgutachten, Kaufverträge vergleichbarer Wohnungen oder Nachweis über Schäden vorzulegen. Ergänzend wurde auf Paragraphen 2 und 3 GGV verwiesen. Die beschwerdeführende Partei äußerte sich hiezu mit Stellungnahme vom 30.03.2021 und brachte neuerlich den schon vorgelegten den Mietvertrag (samt Ergänzung) betreffend das gegenständliche Objekt samt Korrespondenz betreffend den Vertragsabschluss in Vorlage. Ferner beantragte die beschwerdeführende Partei die Einvernahme dreier Zeuginnen zum Beweis ihres Vorbringens betreffend die Verhandlungen vor dem Abschluss des Kaufvertrages sowie den Zustand des gegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes.
\nIn der Folge kam es zur Erlassung des angefochtenen Bescheides, ohne dass die Justizverwaltungsbehörde weitere Ermittlungen tätigte oder die beantragten Zeuginnen einvernahm.
\nIm Hinblick auf die beantragte Zeuginneneinvernahme hat das Bundesverwaltungsgericht schon unter Punkt 2.2. dargelegt, dass sich die Justizverwaltungsbehörde über erhebliche Beweisanträge begründungslos hinweggesetzt hat und in diesem Umstand ein wesentlicher Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens zu sehen ist. Die Justizverwaltungsbehörde ging außerdem im angefochtenen Bescheid rechtsirrig davon aus, dass das behauptete Mietverhältnis aufgrund der Regelung des § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG als Spielart ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sei. Die Justizverwaltungsbehörde übersah dabei, dass diese Anordnung zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes nicht in Geltung stand und schon deshalb eine Berufung darauf nicht zielführen ist.
\nDarüber hinaus ist ein schon lange Zeit fortdauerndes kündigungsgeschütztes Bestandverhältnis ausweislich der vorstehenden Erwägungen von Vornherein nicht als „ungewöhnlich“ anzusehen. Entgegen den weiteren Darlegungen im angefochtenen Bescheid kann auch keine Rede davon sein, dass „die Partei … nicht vorgebracht und bescheinigt hat, dass dieses angebliche Mietverhältnis so noch aufrecht ist“. Einerseits hat die beschwerdeführende Partei den Mietvertrag vorgelegt und sehr wohl – noch dazu mehrfach – behauptet, dass das Bestandverhältnis weiterhin aufrecht ist. Darüber wurde im Kaufvertrag vom 28.05.2015 ausdrücklich die Übernahme des Bestandverhältnisses durch die beschwerdeführende Partei vereinbart.
\nWelche weiteren Behauptungen oder Nachweis die Justizverwaltungsbehörde vor diesem Hintergrund noch für erforderlich hielt, entzieht sich jeder Nachvollziehbarkeit. Die Vorlage einer aktuellen Mietzinsabrechnung wurde der beschwerdeführenden Partei schließlich niemals in bestimmter Form aufgetragen. Soweit schließlich im angefochtenen Bescheid die Frage des Sanierungsbedarfs angesprochen wird, weist das Bundesverwaltungsgericht nochmals darauf hin, dass ein solcher substantiiert behauptet und zum Nachweis des Vorbringens Zeuginnen angeboten wurden. Wenn die Justizverwaltungsbehörde die Einvernahme dieser Zeuginnen begründungslos nicht vornimmt, kann jedenfalls nicht von einer Verletzung der Mitwirkungspflicht der beschwerdeführenden Partei ausgegangen werden.
\nDie Einvernahme einer bestimmten Person ist nämlich zur Bescheinigung eines Sachverhaltes geeignet (VwGH 14.07.1994, Zl. 93/17/0071) und es kann darüber hinaus der GGV – wie bereits angesprochen – keine Einschränkung auf bestimmte Bescheinigungsmittel entnommen werden. Schließlich kann auch nicht davon gesprochen werden, dass die beschwerdeführende Partei konkreten Aufträgen der Justizverwaltungsbehörde nicht nachgekommen wäre.Im Hinblick auf die beantragte Zeuginneneinvernahme hat das Bundesverwaltungsgericht schon unter Punkt 2.2. dargelegt, dass sich die Justizverwaltungsbehörde über erhebliche Beweisanträge begründungslos hinweggesetzt hat und in diesem Umstand ein wesentlicher Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens zu sehen ist.
\nDie Justizverwaltungsbehörde ging außerdem im angefochtenen Bescheid rechtsirrig davon aus, dass das behauptete Mietverhältnis aufgrund der Regelung des Paragraph 26, Absatz eins, letzter Satz GGG als Spielart ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sei. Die Justizverwaltungsbehörde übersah dabei, dass diese Anordnung zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes nicht in Geltung stand und schon deshalb eine Berufung darauf nicht zielführen ist. Darüber hinaus ist ein schon lange Zeit fortdauerndes kündigungsgeschütztes Bestandverhältnis ausweislich der vorstehenden Erwägungen von Vornherein nicht als „ungewöhnlich“ anzusehen. Entgegen den weiteren Darlegungen im angefochtenen Bescheid kann auch keine Rede davon sein, dass „die Partei … nicht vorgebracht und bescheinigt hat, dass dieses angebliche Mietverhältnis so noch aufrecht ist“.
\nEinerseits hat die beschwerdeführende Partei den Mietvertrag vorgelegt und sehr wohl – noch dazu mehrfach – behauptet, dass das Bestandverhältnis weiterhin aufrecht ist. Darüber wurde im Kaufvertrag vom 28.05.2015 ausdrücklich die Übernahme des Bestandverhältnisses durch die beschwerdeführende Partei vereinbart. Welche weiteren Behauptungen oder Nachweis die Justizverwaltungsbehörde vor diesem Hintergrund noch für erforderlich hielt, entzieht sich jeder Nachvollziehbarkeit. Die Vorlage einer aktuellen Mietzinsabrechnung wurde der beschwerdeführenden Partei schließlich niemals in bestimmter Form aufgetragen. Soweit schließlich im angefochtenen Bescheid die Frage des Sanierungsbedarfs angesprochen wird, weist das Bundesverwaltungsgericht nochmals darauf hin, dass ein solcher substantiiert behauptet und zum Nachweis des Vorbringens Zeuginnen angeboten wurden.
\nWenn die Justizverwaltungsbehörde die Einvernahme dieser Zeuginnen begründungslos nicht vornimmt, kann jedenfalls nicht von einer Verletzung der Mitwirkungspflicht der beschwerdeführenden Partei ausgegangen werden. Die Einvernahme einer bestimmten Person ist nämlich zur Bescheinigung eines Sachverhaltes geeignet (VwGH 14.07.1994, Zl. 93/17/0071) und es kann darüber hinaus der GGV – wie bereits angesprochen – keine Einschränkung auf bestimmte Bescheinigungsmittel entnommen werden. Schließlich kann auch nicht davon gesprochen werden, dass die beschwerdeführende Partei konkreten Aufträgen der Justizverwaltungsbehörde nicht nachgekommen wäre.
\nOrdnungsstrafen stellen grundsätzlich Mittel zur Sicherung einer befriedigenden, würdigen und rationellen Handhabung des Verwaltungsverfahrens dar (VwGH 28.10.2019, Ra 2019/16/0135). In Bezug auf § 26 Abs. 4 GGG hat der Gesetzgeber darüber hinaus in den Materialen zum Ausdruck gebracht, dass eine Ordnungsstrafe nur auferlegt werden soll, wenn eine gemäß § 26 Abs. 4 GGG vorgenommene Schätzung lediglich – gemeint im Sinn von ausschließlich – aufgrund der Verletzung der Mitwirkungspflicht der Partei erforderlich geworden ist. Fallbezogen liegt dieser Voraussetzung nicht vor. Die Justizverwaltungsbehörde hat schon in der Lastschriftanzeige mit näherer Begründung vom 12.08.2020 eine Schätzung gemäß § 26 Abs. 4 GGG vorgenommen (und das dabei erzielte Ergebnis auch im angefochtenen Bescheid weiter vertreten).
\nIn der Begründung wurde unter anderem zum Ausdruck gebracht, dass von einer Ordnungsstrafe „vorerst abgesehen [wurde], da die Behörde die Bemessung ohne weitere Aufforderung und Mitwirkung der Partei durchführen konnte“. Die beschwerdeführende Partei hatte schon zuvor aufgrund des ergangenen „Verbesserungsauftrages“ den Mietvertrag, einen Immobilienpreisspiegel und Korrespondenz betreffend den Vertragsabschluss in Vorlage gebracht, auf den unzureichenden Zustand des Objektes hingewiesen und den Standpunkt vertreten, dass der vertraglich vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert repräsentieren würde. Ordnungsstrafen stellen grundsätzlich Mittel zur Sicherung einer befriedigenden, würdigen und rationellen Handhabung des Verwaltungsverfahrens dar (VwGH 28.10.2019, Ra 2019/16/0135).
\nIn Bezug auf Paragraph 26, Absatz 4, GGG hat der Gesetzgeber darüber hinaus in den Materialen zum Ausdruck gebracht, dass eine Ordnungsstrafe nur auferlegt werden soll, wenn eine gemäß Paragraph 26, Absatz 4, GGG vorgenommene Schätzung lediglich – gemeint im Sinn von ausschließlich – aufgrund der Verletzung der Mitwirkungspflicht der Partei erforderlich geworden ist. Fallbezogen liegt dieser Voraussetzung nicht vor. Die Justizverwaltungsbehörde hat schon in der Lastschriftanzeige mit näherer Begründung vom 12.08.2020 eine Schätzung gemäß Paragraph 26, Absatz 4, GGG vorgenommen (und das dabei erzielte Ergebnis auch im angefochtenen Bescheid weiter vertreten). In der Begründung wurde unter anderem zum Ausdruck gebracht, dass von einer Ordnungsstrafe „vorerst abgesehen [wurde], da die Behörde die Bemessung ohne weitere Aufforderung und Mitwirkung der Partei durchführen konnte“.
\nDie beschwerdeführende Partei hatte schon zuvor aufgrund des ergangenen „Verbesserungsauftrages“ den Mietvertrag, einen Immobilienpreisspiegel und Korrespondenz betreffend den Vertragsabschluss in Vorlage gebracht, auf den unzureichenden Zustand des Objektes hingewiesen und den Standpunkt vertreten, dass der vertraglich vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert repräsentieren würde.
\nWenn die Justizverwaltungsbehörde in der Folge zunächst die Auffassung vertritt, dass keine weitere Mitwirkung der Partei erforderlich sei und sodann in den weiteren behördlichen Erledigungen auf ihrer schon zuvor eingenommenen Rechtsansicht beharrt, kann nicht davon gesprochen werden, dass die gemäß § 26 Abs. 4 GGG vorgenommene Schätzung lediglich aufgrund der Verletzung der Mitwirkungspflicht der Partei erforderlich geworden ist. Es ist auch nicht ersichtlich, welche weiteren und von der beschwerdeführenden Partei im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht noch abzuliefernden Unterlagen die Justizverwaltungsbehörde für die Erlassung des angefochtenen Bescheides noch benötigt hätte. Die Justizverwaltungsbehörde hat keine weiteren eigenen Ermittlungen gepflogen.
\nAus dem Verfahrensverlauf ist auch sonst nicht ersichtlich, welche weitere Mitwirkung der Partei erforderlich gewesen wäre und ob deren Unterbleiben eine (weitere) Schätzung gemäß § 26 Abs. 4 GGG erforderlich gewesen wäre, zumal im angefochtenen Bescheid lediglich die schon der Lastschriftanzeige angeschlossene Schätzung wiederholt wird. Die Voraussetzungen für die Verhängung einer Ordnungsstrafe liegen fallbezogen somit nicht vor, sodass der bezughabende Abspruch im angefochtenen Bescheid aufzuheben ist. Anzumerken ist ferner, dass die beschwerdeführende Partei im Rechtsmittelverfahren ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des hier gegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes in Vorlage gebracht hat und der Mitwirkungspflicht im Rechtsmittelverfahren damit entsprochen wurde.
\nWenn die Justizverwaltungsbehörde in der Folge zunächst die Auffassung vertritt, dass keine weitere Mitwirkung der Partei erforderlich sei und sodann in den weiteren behördlichen Erledigungen auf ihrer schon zuvor eingenommenen Rechtsansicht beharrt, kann nicht davon gesprochen werden, dass die gemäß Paragraph 26, Absatz 4, GGG vorgenommene Schätzung lediglich aufgrund der Verletzung der Mitwirkungspflicht der Partei erforderlich geworden ist. Es ist auch nicht ersichtlich, welche weiteren und von der beschwerdeführenden Partei im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht noch abzuliefernden Unterlagen die Justizverwaltungsbehörde für die Erlassung des angefochtenen Bescheides noch benötigt hätte. Die Justizverwaltungsbehörde hat keine weiteren eigenen Ermittlungen gepflogen.
\nAus dem Verfahrensverlauf ist auch sonst nicht ersichtlich, welche weitere Mitwirkung der Partei erforderlich gewesen wäre und ob deren Unterbleiben eine (weitere) Schätzung gemäß Paragraph 26, Absatz 4, GGG erforderlich gewesen wäre, zumal im angefochtenen Bescheid lediglich die schon der Lastschriftanzeige angeschlossene Schätzung wiederholt wird. Die Voraussetzungen für die Verhängung einer Ordnungsstrafe liegen fallbezogen somit nicht vor, sodass der bezughabende Abspruch im angefochtenen Bescheid aufzuheben ist. Anzumerken ist ferner, dass die beschwerdeführende Partei im Rechtsmittelverfahren ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des hier gegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes in Vorlage gebracht hat und der Mitwirkungspflicht im Rechtsmittelverfahren damit entsprochen wurde.
\nZuletzt war der im Schriftsatz vom 05.04.2022 zum Ausdruck gebrachten Anregung der Justizverwaltungsbehörde, der beschwerdeführenden Partei eine Mutwillensstrafe gemäß § 35 AVG aufzuerlegen, nicht zu folgen. Ein dahingehendes Antragsrecht einer Partei besteht nicht, die Verhängung einer Mutwillensstrafe liegt vielmehr im Ermessen der Behörde bzw. des Verwaltungsgerichtes (arg. „… kann die Behörde …“). Die Verhängung einer Mutwillensstrafe setzt ferner entweder die offenbar mutwillige Inanspruchnahme der Tätigkeit der Behörde oder aber unrichtige Angaben im Verfahren voraus, die in der Absicht einer Verschleppung der Angelegenheit getätigt werden. Mit dem Vorwurf des Missbrauchs von Rechtsschutzeinrichtungen ist nach der Rechtsprechung allerdings mit äußerster Vorsicht umzugehen.
\nEin derartiger Vorwurf ist nur dann am Platz, wenn für das Verhalten einer Partei nach dem Gesamtbild der Verhältnisse keine andere Erklärung bleibt; die Verhängung einer Mutwillensstrafe kommt demnach lediglich im Ausnahmefall in Betracht (VwGH 14.09.2021, Ra 2019/07/0067; 03.02.2021, Ra 2020/20/0042; jeweils mwN). Zuletzt war der im Schriftsatz vom 05.04.2022 zum Ausdruck gebrachten Anregung der Justizverwaltungsbehörde, der beschwerdeführenden Partei eine Mutwillensstrafe gemäß Paragraph 35, AVG aufzuerlegen, nicht zu folgen. Ein dahingehendes Antragsrecht einer Partei besteht nicht, die Verhängung einer Mutwillensstrafe liegt vielmehr im Ermessen der Behörde bzw. des Verwaltungsgerichtes (arg. „… kann die Behörde …“). Die Verhängung einer Mutwillensstrafe setzt ferner entweder die offenbar mutwillige Inanspruchnahme der Tätigkeit der Behörde oder aber unrichtige Angaben im Verfahren voraus, die in der Absicht einer Verschleppung der Angelegenheit getätigt werden. Mit dem Vorwurf des Missbrauchs von Rechtsschutzeinrichtungen ist nach der Rechtsprechung allerdings mit äußerster Vorsicht umzugehen. Ein derartiger Vorwurf ist nur dann am Platz, wenn für das Verhalten einer Partei nach dem Gesamtbild der Verhältnisse keine andere Erklärung bleibt; die Verhängung einer Mutwillensstrafe kommt demnach lediglich im Ausnahmefall in Betracht (VwGH 14.09.2021, Ra 2019/07/0067; 03.02.2021, Ra 2020/20/0042; jeweils mwN).
\nDie Justizverwaltungsbehörde bezichtigt in ihrem Schriftsatz vom 05.04.2022 die beschwerdeführende Partei, im Verfahren unrichtige Angaben zum Mietzins getätigt zu haben. Dieser Vorwurf trifft einerseits nicht zu (er kann aus diesem Grund – entgegen der Ansicht der Justizverwaltungsbehörde – auch nicht zur nachträglichen Begründung einer Ordnungsstrafe herangezogen werden) und wäre selbst im Fall des Zutreffend nur dann als mutwillig anzusehen, wenn die unrichtigen Angaben in verfahrensverschleppender Absicht getätigt worden wären. Letztes ist in keinster Weise ersichtlich. Abseits davon hat die beschwerdeführende Partei im Verfahren erster Instanz den Mietvertrag vom 01.06.1980 mitsamt dem darin vereinbartem (Netto-)Mietzins von ATS 2.500,00 vorgelegt.
\nIn ihren Schriftsätzen bezeichnet die beschwerdeführende Partei den Mietzins als (eklatant) niedrig und behauptet, dass im Verhältnis zum Kaufpreis keine Rendite erzielt werden könne. Zum gegenwärtig tatsächlich monatlich vereinnahmten Mietzins schwieg sich die beschwerdeführende Partei stets aus. Erst in der mündlichen Verhandlung legte sie die Höhe des gegenwärtig geschuldeten Mietzinses offen. Aus dem Gesamtzusammenhang war ferner stets ersichtlich, dass der (Netto-)Mietzins von ATS 2.500,00 im Jahr 1980 vereinbart wurde. Schon vor dem Hintergrund der ebenfalls vereinbarten Wertsicherungsklausel ist offenkundig, dass zwischenzeitlich ein höherer Mietzins – basierend auf der seinerzeitigen Vereinbarung, erhöht im Ausmaß der vereinbarten Wertsicherung – entrichtet wird.
\nDas Bundesverwaltungsgericht kann vor diesem Hintergrund nicht erkennen, dass die beschwerdeführende Partei im Verfahren unrichtige Angaben zum Mietzins getätigt hätte. Ob der zum Zeitpunkt des Entstehens des Gebührenanspruchs vereinnahme Mietzins als niedrig angesehen wird oder nicht, stellt eine Wertungsfrage dar und ist jedenfalls keine Tatsachenbehauptung. Der Gebrauch von Wendungen wie „niedrig“ oder „eklatant niedrig“ stellt im gegebenen Zusammenhang jedenfalls keine (mutwillige) unrichtige Tatsachenbehauptung im Verfahren dar. Dazu tritt, dass der Vorwurf des Missbrauchs von Rechtsschutzeinrichtungen nach der Rechtsprechung nur mit äußerster Vorsicht erhoben werden darf. Im gegenständlichen Verfahren fällt demgegenüber auf, dass die Justizverwaltungsbehörde ein augenscheinliches Interesse daran hegt, die beschwerdeführende Partei mit einer Ordnungsstrafe und zusätzlich noch mit einer Mutwillensstrafe zu belegen.
\nMit der vorstehend zitierten Rechtsprechung steht dieser Sandpunkt nicht im Einklang.
\n3.7. Die Beschwerde gegen den angefochtenen Bescheid ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen teilweise berechtigt. Die Gebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechtes an XXXX Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde XXXX (Anteile zu XXXX , womit Wohnungseigentum an der Wohnung XXXX und der Garage XXXX verbunden ist), ist ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 145.000,00 gemäß § 26 Abs. 1 GGG neu festzusetzen. Unter Anrechnung der geleisteten Zahlung von EUR 1.320,00 sowie Berücksichtigung der Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG verbleibt ein noch zu entrichtender Gebührenrest von EUR 283,00, zu dessen Zahlung die beschwerdeführende Partei zu verpflichten ist.
\nDie verhängte Ordnungsstrafe entfällt ausweislich der vorstehenden Erwägungen. Der Spruch des angefochtenen Bescheides ist somit gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG iVm § 2 Z. 4 GGG, § 26 Abs. 1 und 4 GGG sowie und TP 9 lit. b Z. 1 GGG und § 6a Abs. 1 GEG im vorgesagten Sinn abzuändern.3.7. Die Beschwerde gegen den angefochtenen Bescheid ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen teilweise berechtigt. Die Gebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechtes an römisch 40 Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft römisch 40 der Katastralgemeinde römisch 40 (Anteile zu römisch 40 , womit Wohnungseigentum an der Wohnung römisch 40 und der Garage römisch 40 verbunden ist), ist ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 145.000,00 gemäß Paragraph 26, Absatz eins, GGG neu festzusetzen.
\nUnter Anrechnung der geleisteten Zahlung von EUR 1.320,00 sowie Berücksichtigung der Einhebungsgebühr gemäß Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG verbleibt ein noch zu entrichtender Gebührenrest von EUR 283,00, zu dessen Zahlung die beschwerdeführende Partei zu verpflichten ist. Die verhängte Ordnungsstrafe entfällt ausweislich der vorstehenden Erwägungen. Der Spruch des angefochtenen Bescheides ist somit gemäß Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG in Verbindung mit Paragraph 2, Ziffer 4, GGG, Paragraph 26, Absatz eins und 4 GGG sowie und TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG und Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG im vorgesagten Sinn abzuändern.
\nZu B) Unzulässigkeit der Revision:
\nDie Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der bisherigen und vorstehend zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 26 Abs. 1 GGG – insbesondere dem Erkenntnis vom 12.11.2019, Ro 2019/16/0014 – ab. Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist nicht uneinheitlich. In Anbetracht der klaren Rechtslage liegen auch keine anderweitigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der hier zu lösenden Rechtsfragen vor. Die Ermittlung des Wertes des einzutragenden Rechtes sowie die Frage des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse stellen einzelfallbezogene Fragen der Beweiswürdigung und folglich keine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung dar.Die Revision ist gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.
\nDie gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der bisherigen und vorstehend zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu Paragraph 26, Absatz eins, GGG – insbesondere dem Erkenntnis vom 12.11.2019, Ro 2019/16/0014 – ab. Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist nicht uneinheitlich. In Anbetracht der klaren Rechtslage liegen auch keine anderweitigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der hier zu lösenden Rechtsfragen vor. Die Ermittlung des Wertes des einzutragenden Rechtes sowie die Frage des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse stellen einzelfallbezogene Fragen der Beweiswürdigung und folglich keine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung dar.
\nEuropean Case Law IdentifierECLI:AT:BVWG:2022:L521.2244514.1.00