{"html": "<div class=\"lf-doc\"><p class=\"lf-p\">Wenn aber gar kein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 vorliege, sei es der Baubehörde von vornherein nicht möglich, eine Versagung der Baubewilligung auf eine vermeintliche Verletzung von sonstigen Servituten zu stützen. Baurechtliche und zivilrechtliche Angelegenheiten seien nach ständiger Rechtsprechung des OGH voneinander zu trennen sind (vgl. OGH 10b 696/81, ua OGH 6.7.2010, 1 Ob 97/10 m). Für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauwerks auf einer Liegenschaft spiele die zivilrechtliche Rechtslage keine Rolle.Wenn aber gar kein Fahr- und Leitungsrecht iSd Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, in Verbindung mit Absatz 3, NÖ BO 2014 vorliege, sei es der Baubehörde von vornherein nicht möglich, eine Versagung der Baubewilligung auf eine vermeintliche Verletzung von sonstigen Servituten zu stützen. Baurechtliche und zivilrechtliche Angelegenheiten seien nach ständiger Rechtsprechung des OGH voneinander zu trennen sind vergleiche OGH 10b 696/81, ua OGH 6.7.2010, 1 Ob 97/10 m). Für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauwerks auf einer Liegenschaft spiele die zivilrechtliche Rechtslage keine Rolle.</p>\n<p class=\"lf-p\">Umgekehrt habe die zivilrechtliche Stellung eines allenfalls verpflichteten Eigentümers auf die Wirkung einer Baubewilligung keinen Einfluss. Servitutsberechtigte hätten somit zur Geltendmachung ihrer Rechte den Zivilrechtsweg zu bestreiten.</p>\n<p class=\"lf-p\">Auch der VwGH habe bereits in ständiger Rechtsprechung unmissverständlich klargestellt, dass Servitutsrechte im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen (siehe VwGH 27.11.1990/05/0212). Bei Verletzung eines Servituts könne unter Umständen das bewilligte Vorhaben nicht ausgeführt werden, dies bedeute aber nicht etwa, dass diese Frage im Bauverfahren zu erörtern wäre, weil die Baubehörde lediglich über die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens abzusprechen habe; die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlichen Ansprüchen anderer Personen zur Konsumation dieser Baubewilligung gar nicht befugt ist, sei Gegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens (siehe VwGH 6.11.1990, 90/05/0062 oder VwGH 16.09.1997, 94/05/0139).</p>\n<p class=\"lf-p\">Gerade die Entscheidung des VwGH vom 6.11.1990 zu 90/05/0062 sei auch für den gegenständlichen Sachverhalt einschlägig und führe diametral zur Rechtsansicht der Baubehörde erster Instanz ausdrücklich aus, dass die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlichen Ansprüchen anderer Personen zur Konsumation der Baubewilligung gar nicht befugt ist, Gegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens und im Bauverfahren zu berücksichtigen ist.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die Baubehörde erster Instanz verweist zur Rechtfertigung ihrer rechtsirrigen Einschätzung neuerlich auf W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.KIeewein, BauR NÖ, Niederösterreichisches Baurecht Kommentar, 10. Auflage, Stand 1.10.2017, S. 128, Anm. 17 letzter Absatz. Nicht nur, dass die Baubehörde damit einen nicht mehr aktuellen Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht zitiere, liege von den genannten Autoren bereits eine 11. Auflage vor, zitiere Baubehörde erster Instanz die Autoren auch noch inhaltlich falsch. Der Baubehörde 1. Instanz habe sogar bereits eine Stellungnahme eines Autors des zitierten Kommentars vorgelegen, in der diese die Baubehörde vergeblich auf ihre rechtsirrige Einschätzung aufmerksam gemacht hätten.Die Baubehörde erster Instanz verweist zur Rechtfertigung ihrer rechtsirrigen Einschätzung neuerlich auf W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.KIeewein, BauR NÖ, Niederösterreichisches Baurecht Kommentar, 10. Auflage, Stand 1.10.2017, S. 128, Anmerkung 17 letzter Absatz. Nicht nur, dass die Baubehörde damit einen nicht mehr aktuellen Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht zitiere, liege von den genannten Autoren bereits eine 11. Auflage vor, zitiere Baubehörde erster Instanz die Autoren auch noch inhaltlich falsch. Der Baubehörde 1. Instanz habe sogar bereits eine Stellungnahme eines Autors des zitierten Kommentars vorgelegen, in der diese die Baubehörde vergeblich auf ihre rechtsirrige Einschätzung aufmerksam gemacht hätten.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens sei daher im gegenständlichen Bauverfahren nicht zu berücksichtigen und die Nachbarn seien auch hinsichtlich dieser Einwendung auf den Zivilrechtsweg zu verweisen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Hingewiesen wurde, dass vor dem Bezirksgericht *** bereits zu *** ein zivilgerichtliches Verfahren betreffend die Löschung des Fahr- und Wegerechts über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** anhängig sei und der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** - würde man seiner verfehlten Rechtsansicht folgen wollen - der Entscheidung des Bezirksgerichts *** in einer zivilrechtlichen Angelegenheit unberechtigt vorgreifen würde.</p>\n<p class=\"lf-p\">Der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** habe die Nachbarn rechtsrichtig hinsichtlich der Einwendung der Dienstbarkeit der Duldung des Bauens und des Fensters auf den Zivilrechtsweg verwiesen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Hinsichtlich der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens vermeine der Bürgermeister dann rechtsirrig und diametral zu seiner sonst geäußerten Rechtsansicht, dass bereits im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt (und ggf verhindert) werden solle, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens letztlich doch nicht errichtet werden dürfte. Es fehle jegliche Begründung wie der Bürgermeister diese unberechtigte Differenzierung der beiden Dienstbarkeiten rechtfertigen möchte.</p>\n<p class=\"lf-p\">Denkbar wäre hier lediglich ein Verweis auf § 11 Abs 3. NÖ Bauordnung 2014, der aber hierfür nicht geeignet sei die Differenzierung zu rechtfertigen, weil es sich bei der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens um keine Dienstbarkeit im Sinne des § 11 Abs 3. NÖ Bauordnung 2014 handle.Denkbar wäre hier lediglich ein Verweis auf Paragraph 11, Absatz 3, NÖ Bauordnung 2014, der aber hierfür nicht geeignet sei die Differenzierung zu rechtfertigen, weil es sich bei der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens um keine Dienstbarkeit im Sinne des Paragraph 11, Absatz 3, NÖ Bauordnung 2014 handle.</p>\n<p class=\"lf-p\">Beantragt wurde, die Berufungsbehörde möge den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 14.11.2024 - gegebenenfalls nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung - dahingehend abändem, dass dem Antrag der Beschwerdeführerin zur Durchführung von Abbrucharbeiten und zur Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. *** aus EZ *** KG ***, vom 25.7.2023 stattgegeben werde.</p>\n<p class=\"lf-p\">Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 21.4.2025, Zl. ***, wurde gemäß § 66 Abs 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) wurde der Berufung keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 21.4.2025, Zl. ***, wurde gemäß Paragraph 66, Absatz 4, Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) wurde der Berufung keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die belangte Behörde hat dabei insbesondere erwogen, dass aufgrund des festgestellten Sachverhaltes festzuhalten sei, dass durch das gegenständliche Bauvorhaben die grundbücherlich sichergestellte Dienstbarkeit des Gehens- und Fahrens nicht mehr ausgeübt werden könne. Diese Dienstbarkeit sei im Teilungsplan von K, Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen, vom 5.4.1961, GZ ***, mit Lage und Verlauf graphisch dargestellt. Die Baubehörde II. Instanz folge den nachvollziehbaren Ausführungen der Baubehörde I. Instanz insbesondere dahingehend, als eine Einschränkung der Ausübung der grundbücherlich sichergestellten Dienstbarkeit eines Geh- und Fahrtrechtes bzw. oder gar wie im gegenständlichen Fall Verhinderung der Ausübung der grundbücherlich sichergestellten Dienstbarkeit eines Geh- und Fahrtrechtes durch ein Bauwerk seitens der Baubehörde jedenfalls zu berücksichtigen sei und nicht einfach ignoriert werden könne.Die belangte Behörde hat dabei insbesondere erwogen, dass aufgrund des festgestellten Sachverhaltes festzuhalten sei, dass durch das gegenständliche Bauvorhaben die grundbücherlich sichergestellte Dienstbarkeit des Gehens- und Fahrens nicht mehr ausgeübt werden könne.</p>\n<p class=\"lf-p\">Diese Dienstbarkeit sei im Teilungsplan von K, Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen, vom 5.4.1961, GZ ***, mit Lage und Verlauf graphisch dargestellt. Die Baubehörde römisch zwei. Instanz folge den nachvollziehbaren Ausführungen der Baubehörde römisch eins. Instanz insbesondere dahingehend, als eine Einschränkung der Ausübung der grundbücherlich sichergestellten Dienstbarkeit eines Geh- und Fahrtrechtes bzw. oder gar wie im gegenständlichen Fall Verhinderung der Ausübung der grundbücherlich sichergestellten Dienstbarkeit eines Geh- und Fahrtrechtes durch ein Bauwerk seitens der Baubehörde jedenfalls zu berücksichtigen sei und nicht einfach ignoriert werden könne.</p>\n<p class=\"lf-p\">Demzufolge seien die Ausführungen der Beschwerdeführerin, wonach die bestehenden Servitute keine Fahr- und Leitungsrechte iSd §11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 seien, jedenfalls unzutreffend und verfehlt. In diesem Zusammenhang wird auf die Anmerkungen zu § 11 Abs 3 von Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, S. 70 verwiesen, wonach bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauwerke auf den Servitutsflächen auch baubehördlich und nicht nur zivilrechtlich untersagt werden könnten; durch das Verbot der Einschränkung durch Bauwerke werde das Servitut auch baurechtlich nachhaltig gewährleistet, da ein baurechtlich anzeige- bzw. bewilligungspflichtiges Bauwerk an dieser Stelle von der Baubehörde wegen Widerspruchs zu dieser Bestimmung (s § 15 Abs 6, § 20 Abs 1 Z 7) zu untersagen sei.</p>\n<p class=\"lf-p\">Demzufolge seien die Ausführungen der Beschwerdeführerin, wonach die bestehenden Servitute keine Fahr- und Leitungsrechte iSd §11 Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, in Verbindung mit Absatz 3, NÖ BO 2014 seien, jedenfalls unzutreffend und verfehlt. In diesem Zusammenhang wird auf die Anmerkungen zu Paragraph 11, Absatz 3, von Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, S. 70 verwiesen, wonach bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauwerke auf den Servitutsflächen auch baubehördlich und nicht nur zivilrechtlich untersagt werden könnten; durch das Verbot der Einschränkung durch Bauwerke werde das Servitut auch baurechtlich nachhaltig gewährleistet, da ein baurechtlich anzeige- bzw. bewilligungspflichtiges Bauwerk an dieser Stelle von der Baubehörde wegen Widerspruchs zu dieser Bestimmung (s Paragraph 15, Absatz 6,, Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer 7,) zu untersagen sei.</p>\n<p class=\"lf-p\">Für die Baubehörde II. Instanz ergebe sich in der Folge unzweifelhaft die Rechtsauffassung, dass dies auch im gegenständlichen Fall Anwendung finde und verweise in diesem Zusammenhang ebenfalls auf die Ausführungen der herrschenden Judikatur und Literatur, welche im gegenständlichen Fall entgegen den Ausführungen der Berufungswerberin Anwendung zu finden hätten. Für die Baubehörde römisch zwei. Instanz ergebe sich in der Folge unzweifelhaft die Rechtsauffassung, dass dies auch im gegenständlichen Fall Anwendung finde und verweise in diesem Zusammenhang ebenfalls auf die Ausführungen der herrschenden Judikatur und Literatur, welche im gegenständlichen Fall entgegen den Ausführungen der Berufungswerberin Anwendung zu finden hätten.</p>\n<p class=\"lf-p\">Auch wenn der Begründung eines Fahr- und Leitungsrechtes iS des § 11 Abs. 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 eine privatrechtliche Vereinbarung zugrunde liege, habe die Baubehörde gemäß § 11 Abs. 3 NÖ BO 2014 zu beachten, dass die Ausübung der damit verbundenen Rechte durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt wird. Eine vom Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes iS des § 11 Abs. 3 NÖ BO 2014 erhobene Einwendung, dass dieses Recht durch ein Bauvorhaben beeinträchtigt wird, sei daher insoweit (auch) eine öffentlich-rechtliche Einwendung. Einwendungen könnten sowohl einen öffentlich-rechtlichen als auch einen privatrechtlichen Aspekt haben (vgl hierzu VwGH 5.5.1969, 0170/69; 20.10.1976, 0137/71; 5.7.1984, 83/06/0111; 30.6.2004, 2002/04/0019) und seien von der Behörde daher unter Berücksichtigung des jeweiligen Aspektes der erhobenen Einwendung zu behandeln (vgl.</p>\n<p class=\"lf-p\">W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.Kleewein, BauR NÖ, Niederösterreichisches Baurecht Kommentar, 10. Auflage, Stand 1.10.2017, S. 128, Anm. 17 letzter Absatz).Auch wenn der Begründung eines Fahr- und Leitungsrechtes iS des Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, NÖ BO 2014 eine privatrechtliche Vereinbarung zugrunde liege, habe die Baubehörde gemäß Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014 zu beachten, dass die Ausübung der damit verbundenen Rechte durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt wird. Eine vom Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes iS des Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014 erhobene Einwendung, dass dieses Recht durch ein Bauvorhaben beeinträchtigt wird, sei daher insoweit (auch) eine öffentlich-rechtliche Einwendung.</p>\n<p class=\"lf-p\">Einwendungen könnten sowohl einen öffentlich-rechtlichen als auch einen privatrechtlichen Aspekt haben vergleiche hierzu VwGH 5.5.1969, 0170/69; 20.10.1976, 0137/71; 5.7.1984, 83/06/0111; 30.6.2004, 2002/04/0019) und seien von der Behörde daher unter Berücksichtigung des jeweiligen Aspektes der erhobenen Einwendung zu behandeln vergleiche W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.Kleewein, BauR NÖ, Niederösterreichisches Baurecht Kommentar, 10. Auflage, Stand 1.10.2017, S. 128, Anmerkung 17 letzter Absatz).</p>\n<p class=\"lf-p\">Unabhängig davon, ob seine subjektiv-öffentlichen Rechte berührt werden, habe der Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes im Sinn des § 11 Abs. 3 Parteistellung. Bereits im Baubewilligungsverfahren solle berücksichtigt (und ggf verhindert) werden können, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens letztlich doch nicht errichtet werden dürfte (vgl. Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, Kommentar, Seite 101, Anm. zu Abs. 1 letzter Satz, 2. Absatz).Unabhängig davon, ob seine subjektiv-öffentlichen Rechte berührt werden, habe der Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes im Sinn des Paragraph 11, Absatz 3, Parteistellung. Bereits im Baubewilligungsverfahren solle berücksichtigt (und ggf verhindert) werden können, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens letztlich doch nicht errichtet werden dürfte vergleiche Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, Kommentar, Seite 101, Anmerkung zu Absatz eins, letzter Satz, 2. Absatz).</p>\n<p class=\"lf-p\">Wenn aber ein Fahr- und Leitungsrecht iS des § 11 Abs 2 Z1 lit c NÖ Bauordnung 2014 bei der Bauplatzerklärung zu berücksichtigen sei, folge daraus unzweifelhaft, dass ein Servitut auch bei der Erteilung einer Baubewilligung bzw. Bebauung eines bereits als Bauplatz erklärten Grundstückes nicht einfach außer Acht gelassen werden dürfe. Sofern die Berufungswerberin auf die Entscheidung des VwGH vom 06.11.1990 zu 90/05/0062 Bezug nehme, werde darauf hinzuweisen, dass sich das zitierte Erkenntnis auf die Kärntner Bauordnung beziehe, demgegenüber im gegenständlichen Fall jedoch die Niederösterreichische Bauordnung Anwendung finde, weshalb die Ausführungen dazu gegenständlich wohl nicht relevant seien.Wenn aber ein Fahr- und Leitungsrecht iS des Paragraph 11, Absatz 2, Z1 Litera c, NÖ Bauordnung 2014 bei der Bauplatzerklärung zu berücksichtigen sei, folge daraus unzweifelhaft, dass ein Servitut auch bei der Erteilung einer Baubewilligung bzw. Bebauung eines bereits als Bauplatz erklärten Grundstückes nicht einfach außer Acht gelassen werden dürfe. Sofern die Berufungswerberin auf die Entscheidung des VwGH vom 06.11.1990 zu 90/05/0062 Bezug nehme, werde darauf hinzuweisen, dass sich das zitierte Erkenntnis auf die Kärntner Bauordnung beziehe, demgegenüber im gegenständlichen Fall jedoch die Niederösterreichische Bauordnung Anwendung finde, weshalb die Ausführungen dazu gegenständlich wohl nicht relevant seien.</p>\n<p class=\"lf-p\">Für die erkennende Behörde würden sich somit aus der vorliegenden Sach- und Rechtslage jedenfalls keine Gründe ergeben, weshalb sie eine anderslautende Entscheidung als die der Baubehörde erster Instanz treffen sollte und sei daher der Berufung keine Folge zu geben und der erstinstanzliche Bescheid vollinhaltlich zu bestätigen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Dagegen wurde von der Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 25.3.3025 fristgerecht Beschwerde erhoben. Vorgebracht wird in dieser, dass entgegen der Annahme des Stadtrats der Stadtgemeinde *** als Behörde II. Instanz die verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten solche seien, die sich ausschließlich nach den Regelungen des jeweiligen Kaufvertrags richten und keine Fahr- und Leitungsrechte im Sinne des 11 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 seien, weshalb diese Bestimmung nicht herangezogen werden könne.Dagegen wurde von der Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 25.3.3025 fristgerecht Beschwerde erhoben. Vorgebracht wird in dieser, dass entgegen der Annahme des Stadtrats der Stadtgemeinde *** als Behörde römisch zwei. Instanz die verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten solche seien, die sich ausschließlich nach den Regelungen des jeweiligen Kaufvertrags richten und keine Fahr- und Leitungsrechte im Sinne des 11 Absatz 3, NÖ Bauordnung 2014 seien, weshalb diese Bestimmung nicht herangezogen werden könne.</p>\n<p class=\"lf-p\">Ein solches Fahr- und Leitungsrecht liege gemäß der expliziten Anordnung des § 11 Abs 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 immer nur dann vor, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen sei und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt sei.Ein solches Fahr- und Leitungsrecht liege gemäß der expliziten Anordnung des Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, NÖ BO 2014 immer nur dann vor, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen sei und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt sei.</p>\n<p class=\"lf-p\">Außerdem müsse das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung war (§11 Abs 3 letzter Absatz NÖ BO 2014); genau das sei aber beim gegenständlichen Fahr- und Leitungsrecht nicht der Fall, weil das herrschende Grundstück zum Zeitpunkt der Einräumung schon lange ein bebauter Bauplatz gewesen sei.Außerdem müsse das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung war (§11 Absatz 3, letzter Absatz NÖ BO 2014); genau das sei aber beim gegenständlichen Fahr- und Leitungsrecht nicht der Fall, weil das herrschende Grundstück zum Zeitpunkt der Einräumung schon lange ein bebauter Bauplatz gewesen sei.</p>\n<p class=\"lf-p\">Im Übrigen gelte, dass baurechtliche und zivilrechtliche Angelegenheiten nach ständiger Rechtsprechung des OGH voneinander zu trennen seien (vgl. OGH 1 Ob 696/81, ua OGH 6.7.2010, 1 Ob 97/100). Für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauwerks auf einer Liegenschaft spiele die zivilrechtliche Rechtslage keine Rolle. Umgekehrt habe die zivilrechtliche Stellung eines allenfalls verpflichteten Eigentümers auf die Wirkung einer Baubewilligung keinen Einfluss.Im Übrigen gelte, dass baurechtliche und zivilrechtliche Angelegenheiten nach ständiger Rechtsprechung des OGH voneinander zu trennen seien vergleiche OGH 1 Ob 696/81, ua OGH 6.7.2010, 1 Ob 97/100). Für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauwerks auf einer Liegenschaft spiele die zivilrechtliche Rechtslage keine Rolle. Umgekehrt habe die zivilrechtliche Stellung eines allenfalls verpflichteten Eigentümers auf die Wirkung einer Baubewilligung keinen Einfluss.</p>\n<p class=\"lf-p\">Servitutsberechtigte hätten somit zur Geltendmachung ihrer Rechte den Zivilrechtsweg zu bestreiten. Auch der VwGH habe bereits in ständiger Rechtsprechung unmissverständlich klargestellt, dass Servitutsrechte im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen (siehe VwGH 27.11.1990/05/0212).</p>\n<p class=\"lf-p\">Bei Verletzung eines Servituts könnte unter Umständen das bewilligte Vorhaben nicht ausgeführt werden, dies bedeute aber nicht etwa, dass diese Frage im Bauverfahren zu erörtern wäre, weil die Baubehörde lediglich über die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens abzusprechen habe; die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlichen Ansprüchen anderer Personen zur Konsumation dieser Baubewilligung gar nicht befugt ist, sei Gegenstand des zivilrechtlichen Verfahrens (siehe VwGH 6.11.1990, 90/05/0062).</p>\n<p class=\"lf-p\">Bei richtiger rechtlicher Würdigung hätten die Baubehörden I. Instanz und II. Instanz zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass dem Antrag der Beschwerdewerberin um baubehördliche Bewilligung stattzugeben gewesen wäre, weil die Servituten keine Fahr- und Leitungsrechte iSd S 1 1 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 seien. Bei den gegenständlichen Dienstbarkeiten handle es sich um keine Dienstbarkeiten im Sinn des 11 Abs. 3 NÖ BO, die im Bauverfahren zu berücksichtigen seien.Bei richtiger rechtlicher Würdigung hätten die Baubehörden römisch eins. Instanz und römisch zwei. Instanz zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass dem Antrag der Beschwerdewerberin um baubehördliche Bewilligung stattzugeben gewesen wäre, weil die Servituten keine Fahr- und Leitungsrechte iSd S 1 1 Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, in Verbindung mit Absatz 3, NÖ BO 2014 seien. Bei den gegenständlichen Dienstbarkeiten handle es sich um keine Dienstbarkeiten im Sinn des 11 Absatz 3, NÖ BO, die im Bauverfahren zu berücksichtigen seien. § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 enthalte spezifische taxative Voraussetzungen für Fahr- und Leistungsrechte iSd § 11 NÖ BO 2014, wie beispielsweise eine Mindestbreite von 3,5m, die durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden dürfen. Die im gegenständlichen Fall grundbücherlich eingetragenen Dienstbarkeiten würden keine der Voraussetzungen nach § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 erfüllen, insbesondere seien sie keinesfalls mit einer Breite von 3,5m eingeräumt, da sie ja auch nicht für eine Bauplatzbegründung erforderlich gewesen seien. Bereits daran hätte der Stadtrat der Stadtgemeinde *** erkennen müssen, dass § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 nicht einschlägig sein könne.Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014 enthalte spezifische taxative Voraussetzungen für Fahr- und Leistungsrechte iSd Paragraph 11, NÖ BO 2014, wie beispielsweise eine Mindestbreite von 3,5m, die durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden dürfen. Die im gegenständlichen Fall grundbücherlich eingetragenen Dienstbarkeiten würden keine der Voraussetzungen nach Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014 erfüllen, insbesondere seien sie keinesfalls mit einer Breite von 3,5m eingeräumt, da sie ja auch nicht für eine Bauplatzbegründung erforderlich gewesen seien. Bereits daran hätte der Stadtrat der Stadtgemeinde *** erkennen müssen, dass Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014 nicht einschlägig sein könne.</p>\n<p class=\"lf-p\">Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** versuche dann auch seine rechtsirrigen Ausführungen mit einem Verweis auf eine angebliche Anmerkung zu § 11 Abs 3 von Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, S. 70, zu rechtfertigen, wonach bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauwerke auf den Servitutsflächen auch baubehördlich und nicht nur zivilrechtlich untersagt werden können. Auf Seite 70 des genannten Kommentars finde sich aber ein solches Zitat nicht, betreffe dies doch Anmerkungen zu § 4 NÖ BO 2014. Im genannten Kommentar sei auf S. 158 zu § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 aber ausgeführt, dass bestehende Bauwerke oder sonstige Hindernisse auf dem Servitutsbereich zu beseitigen seien, um die baurechtlichen Anforderungen, das heiße die Eignung der vorgesehenen Fläche für die ungehinderte Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Infrastruktur, zu erfüllen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Das zeige auch nochmals nachdrücklich, was mit dem Verbot der Einschränkung von Dienstbarkeiten in § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 tatsächlich gemeint sei, nämlich dass verhindert werden soll, dass baurechtliche Anforderungen, das heißt die Eignung der vorgesehenen Fläche für die ungehinderte Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Infrastruktur zu erfüllen, verloren gehen.Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** versuche dann auch seine rechtsirrigen Ausführungen mit einem Verweis auf eine angebliche Anmerkung zu Paragraph 11, Absatz 3, von Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, S. 70, zu rechtfertigen, wonach bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauwerke auf den Servitutsflächen auch baubehördlich und nicht nur zivilrechtlich untersagt werden können.</p>\n<p class=\"lf-p\">Auf Seite 70 des genannten Kommentars finde sich aber ein solches Zitat nicht, betreffe dies doch Anmerkungen zu Paragraph 4, NÖ BO 2014. Im genannten Kommentar sei auf S. 158 zu Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014 aber ausgeführt, dass bestehende Bauwerke oder sonstige Hindernisse auf dem Servitutsbereich zu beseitigen seien, um die baurechtlichen Anforderungen, das heiße die Eignung der vorgesehenen Fläche für die ungehinderte Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Infrastruktur, zu erfüllen. Das zeige auch nochmals nachdrücklich, was mit dem Verbot der Einschränkung von Dienstbarkeiten in Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014 tatsächlich gemeint sei, nämlich dass verhindert werden soll, dass baurechtliche Anforderungen, das heißt die Eignung der vorgesehenen Fläche für die ungehinderte Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Infrastruktur zu erfüllen, verloren gehen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Diese baurechtlichen Anforderungen würden bestehen oder hätten bestanden aber nie für die verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten, weshalb die Einschränkung des § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 nicht einschlägig sei.Diese baurechtlichen Anforderungen würden bestehen oder hätten bestanden aber nie für die verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten, weshalb die Einschränkung des Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014 nicht einschlägig sei.</p>\n<p class=\"lf-p\">Auch das zweite vom Stadtrat der Stadtgemeinde *** bemühte Zitat aus Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, Kommentar, Seite 101, Anm. zu Abs. 1 letzter Satz, 2. Absatz, wonach bereits im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt (und ggf verhindert) werden soll, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens letztlich doch nicht errichtet werden dürfte, sei nicht geeignet, die rechtsirrige Ansicht des Stadtrats der Stadtgemeinde *** zu rechtfertigen. Auch dieses Zitat beziehe sich - wie bereits am Wortlaut und zu Beginn des Zitats unmissverständlich klargelegt - ausschließlich auf Fahr- und Leitungsrechte im Sinne des § 11 Abs 3 NÖ BO 2014, die aber hier nicht vorliegen würden.</p>\n<p class=\"lf-p\">Bei richtiger rechtlicher Würdigung hätten die Nachbarn auch hinsichtlich der Einwendung aus dem eingetragenen Geh- und Fahrrechtes auf den Zivilrechtsweg verwiesen werden müssen und liege in der Nichtberücksichtigung des eingetragenen Geh- und Fahrrechtes kein Widerspruch zu § 20 Abs. 1 Z. 7 NÖ Bauordnung 2014 vor. Servitutsrechte würden im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen (siehe VwGH 27.11.1990/05/0212), weshalb die Einwendungen der Nachbarn unzulässig Gewesen seien.Auch das zweite vom Stadtrat der Stadtgemeinde *** bemühte Zitat aus Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, Kommentar, Seite 101, Anmerkung zu Absatz eins, letzter Satz, 2.</p>\n<p class=\"lf-p\">Absatz, wonach bereits im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt (und ggf verhindert) werden soll, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens letztlich doch nicht errichtet werden dürfte, sei nicht geeignet, die rechtsirrige Ansicht des Stadtrats der Stadtgemeinde *** zu rechtfertigen. Auch dieses Zitat beziehe sich - wie bereits am Wortlaut und zu Beginn des Zitats unmissverständlich klargelegt - ausschließlich auf Fahr- und Leitungsrechte im Sinne des Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2014, die aber hier nicht vorliegen würden. Bei richtiger rechtlicher Würdigung hätten die Nachbarn auch hinsichtlich der Einwendung aus dem eingetragenen Geh- und Fahrrechtes auf den Zivilrechtsweg verwiesen werden müssen und liege in der Nichtberücksichtigung des eingetragenen Geh- und Fahrrechtes kein Widerspruch zu Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer 7, NÖ Bauordnung 2014 vor.</p>\n<p class=\"lf-p\">Servitutsrechte würden im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen (siehe VwGH 27.11.1990/05/0212), weshalb die Einwendungen der Nachbarn unzulässig Gewesen seien.</p>\n<p class=\"lf-p\">Beantragt wurde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchführen und gemäß Art 130 Abs 4 B-VG und § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst entscheiden und dem Antrag der Beschwerdewerberin auf Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Durchführung von Abbrucharbeiten und die Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, ***, *** statt geben.Beantragt wurde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge gemäß Paragraph 24, VwGVG eine mündliche Verhandlung durchführen und gemäß Artikel 130, Absatz 4, B-VG und Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG in der Sache selbst entscheiden und dem Antrag der Beschwerdewerberin auf Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Durchführung von Abbrucharbeiten und die Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, ***, *** statt geben.</p>\n<p class=\"lf-p\">Mit Schreiben vom 5. Mai 2025 legte die belangte Behörde den Bezug habenden Bauakt einschließlich Aktenverzeichnis, der Tagesordnung, der Einladungsnachweise und eines Auszuges aus dem Sitzungsprotokoll des Stadtrates dem Landesverwaltungsgericht zur Entscheidung vor.</p>\n<p class=\"lf-p\">Nach Anberaumung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 19.9.2025 durch das Landesverwaltungsgericht wurde von den Nachbarn mit Schriftsatz vom 12.8.2025 ein erstinstanzliches Urteil des Bezirksgerichtes *** vom 30.05.2025, Zl. ***, vorgelegt, wonach eine Klage der Beschwerdeführerin, gerichtet insbesondere auf Löschung des zugunsten der Nachbarn bestehenden Geh- und Fahrtrechtes, abgewiesen wurde.</p>\n<p class=\"lf-p\">In der am 19.9.2025 durchgeführten Verhandlung wurde die Sach- und Rechtslage umfassend erörtert und insbesondere anhand des Bauaktes und des Gerichtsaktes, auf deren Verlesung verzichtet wurde, Beweis erhoben.</p>\n<p class=\"lf-p\">Mit Urkundenvorlage der Nachbarn vom 9.12.2025 wurde ein zweitinstanzliches Urteil des Landesgerichtes Landesgerichtes *** vom 25.11.2025, Zl. ***, vorgelegt, wonach einer Berufung gegen das Urteil gegen das Bezirksgericht *** vom 30.5.2025 keine Folge gegeben wird.</p>\n<p class=\"lf-p\">Mit weiterer Urkundenvorlage der Nachbarn vom 28.1.2026 wurde von diesen vorgebracht, dass sowohl das Urteil des BG *** vom 30.05.2025, GZ. ***, als auch das Berufungsurteil des LG *** vom 25.11.2025, GZ ***, zwischenzeitig in Rechtskraft erwachsen seien.</p>\n<p class=\"lf-p\">2.</p>\n<p class=\"lf-p\">Beweiswürdigung:</p>\n<p class=\"lf-p\">Der festgestellte Sachverhalt gründet auf dem verfahrensgegenständlichen Bauakt der Stadtgemeinde *** sowie dem Gerichtsakt und ist im Wesentlichen unstrittig. Strittig ist fallbezogen einzig die Rechtsfrage, ob das bestehende Geh- und Fahrrecht der Nachbarn als ein im Baubewilligungsverfahren zu berücksichtigendes subjektiv-öffentliches Recht zu qualifizieren ist und folglich einen Versagungsgrund für die Bewilligung darstellt.</p>\n<p class=\"lf-p\">3.</p>\n<p class=\"lf-p\">Rechtslage:</p>\n<p class=\"lf-p\">Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 57/2018 (VwGVG)Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 33 aus 2013, zuletzt geändert durch Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 57 aus 2018, (VwGVG) Gemäß § 17 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.Gemäß Paragraph 17, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Artikel 130, Absatz eins, B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der Paragraphen eins bis 5 sowie des römisch vier. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, Bundesgesetzblatt Nr. 194 aus 1961,, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, Bundesgesetzblatt Nr. 173 aus 1950,, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, Bundesgesetzblatt Nr. 29 aus 1984,, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.</p>\n<p class=\"lf-p\">Gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.Gemäß Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wennGemäß Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Artikel 130, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn 1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder 2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die fallbezogen maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) lauten wie folgt:</p>\n<p class=\"lf-p\">Gemäß § 70 Abs. 20, 26 und 28 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in den Fassungen LGBl. Nr. 40/2025, 1/2026 bzw. 9/2026 anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen. Gemäß Paragraph 70, Absatz 20, 26 und 28 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in den Fassungen Landesgesetzblatt Nr. 40 aus 2025,, 1 aus 2026, bzw. 9 aus 2026, anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen. § 6 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021:Paragraph 6, NÖ BO 2014, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021: § 6Paragraph 6 Parteien und Nachbarn</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(1)</span>In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach Paragraph 34, Absatz 2 und Paragraph 35, haben Parteistellung:</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">1.</span>der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks 2. der Eigentümer des Baugrundstücks 3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und 4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Ziffer 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).</div>\n<p class=\"lf-p\">Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Absatz 2, erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach Paragraph 11, Absatz 3, beeinträchtigt werden können.</p>\n<p class=\"lf-p\">Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.Vorhaben im Sinn des Paragraph 18, Absatz eins a, lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(2)</span>Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, Landesgesetzblatt Nr. 3 aus 2015, in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, Landesgesetzblatt Nr. 9 aus 2017, in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die 1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Absatz eins, Ziffer 4,) sowie 2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),den Schutz vor Emissionen (Paragraph 48,), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen), gewährleisten und 3. durch jene Bestimmungen über</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">a)</span>die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (Paragraph 4, Ziffer 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen, sowie</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">b)</span>gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtunggesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach Litera a,, soweit die ausreichende Belichtung</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oderauf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (Paragraph 50, Absatz 2 und 4, Paragraph 51, Absatz 2, Ziffer 3,, Absatz 4 und 5, Paragraph 67, Absatz eins,) oder</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarnauf bestehende bewilligte Hauptfenster (Paragraph 52, Absatz 2, Ziffer 4,, Paragraph 53 a, Absatz 8,) der Nachbarn beeinträchtigt werden könnte.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(3)</span>Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der bzw. haben die Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der bzw. dürfen die Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten. (3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der bzw. haben die Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Absatz eins, Abweichend davon darf der bzw. dürfen die Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(4)</span>In den Fällen des § 2 Abs. 2 sowie in jenen Bauverfahren, die aufgrund der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017), LGBl. Nr. 87/2016, auf die Bezirksverwaltungsbehörde übertragen sind, hat die Gemeinde Parteistellung. Sie ist berechtigt, die Einhaltung der von ihr wahrzunehmenden öffentlichen Interessen hinsichtlich der Raumordnung (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) und des Orts- und Landschaftsbildes im Verfahren geltend zu machen und Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht sowie Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben. (4) In den Fällen des Paragraph 2, Absatz 2, sowie in jenen Bauverfahren, die aufgrund der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017), Landesgesetzblatt Nr. 87 aus 2016,, auf die Bezirksverwaltungsbehörde übertragen sind, hat die Gemeinde Parteistellung. Sie ist berechtigt, die Einhaltung der von ihr wahrzunehmenden öffentlichen Interessen hinsichtlich der Raumordnung (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) und des Orts- und Landschaftsbildes im Verfahren geltend zu machen und Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht sowie Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(4a)</span>Keine Parteistellung haben Miteigentümer bei Zu- und Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I Nr. 81/2020.(4a) Keine Parteistellung haben Miteigentümer bei Zu- und Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des Paragraph eins, oder Paragraph 2, des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 70 aus 2002, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 81 aus 2020,.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(5)</span>Keine Parteistellung hinsichtlich des Abs. 2 Z 2 und 3 haben Eigentümer von Grundstücken im Grünland, die im Sinne des Abs. 1 an das Baugrundstück angrenzen, wenn für diese Grundstücke noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde.(5) Keine Parteistellung hinsichtlich des Absatz 2, Ziffer 2 und 3 haben Eigentümer von Grundstücken im Grünland, die im Sinne des Absatz eins, an das Baugrundstück angrenzen, wenn für diese Grundstücke noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(6)</span>Nachbarn haben in einem Baubewilligungsverfahren keine Parteistellung im Sinn des Abs. 1 und 2, wenn sie einem Vorhaben nach § 14 unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verzicht der Parteistellung nachweislich auf den Planunterlagen zugestimmt haben.(6) Nachbarn haben in einem Baubewilligungsverfahren keine Parteistellung im Sinn des Absatz eins und 2, wenn sie einem Vorhaben nach Paragraph 14, unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verzicht der Parteistellung nachweislich auf den Planunterlagen zugestimmt haben.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(7)</span>Nachbarn, die einem Bauverfahren nicht beigezogen wurden oder denen gegenüber ein Baubewilligungsbescheid nicht erlassen wurde, verlieren ihre Parteistellung, wenn die Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde und seit der Anzeige des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens mehr als ein Jahr vergangen ist, sofern nicht innerhalb dieser Frist die Parteistellung geltend gemacht wurde. § 11 Abs. 3 NÖ BO 2024, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 50/2017:Paragraph 11, Absatz 3, NÖ BO 2024, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, zuletzt geändert durch , LGBl. Nr. 50/2017:, § 11Paragraph 11 Bauplatz …</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(2)</span>Auf Antrag des Eigentümers ist ein Grundstück im Bauland zum Bauplatz zu erklären, wenn es 1. a) an eine bestehende oder im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar angrenzt oder</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">b)</span>mit einer solchen durch eine Brücke verbunden ist oder verbunden werden kann oder</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">c)</span>mit einem im Grundbuch sichergestellten Fahr- und Leitungsrecht, das dem Bebauungsplan nicht widerspricht, verbunden wird oder</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">d)</span>die Widmung Bauland-Sondergebiet aufweist und durch eine im Flächenwidmungsplan vorgesehene im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist, 2. aufgrund seiner Gestalt, Beschaffenheit und Größe nach den Bestimmungen dieses Gesetzes und den Festlegungen im Bebauungsplan bebaut werden darf, 3. nicht in einer Aufschließungszone (§ 16 Abs. 4 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) liegt, und wennnicht in einer Aufschließungszone (Paragraph 16, Absatz 4, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, Landesgesetzblatt Nr. 3 aus 2015, in der geltenden Fassung) liegt, und wenn 4. die Bauplatzerklärung dem Zweck einer Bausperre §§ 26 oder 35 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) nicht widerspricht.die Bauplatzerklärung dem Zweck einer Bausperre Paragraphen 26, oder 35 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, Landesgesetzblatt Nr. 3 aus 2015, in der geltenden Fassung) nicht widerspricht.</div>\n<p class=\"lf-p\">Verliert ein zum Bauplatz erklärtes Grundstück, das weder mit einem Gebäude noch mit einer großvolumigen Anlage (§ 23 Abs. 3) bebaut ist, durch Umwidmung nach den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, die Baulandwidmung, erlischt die Bauplatzerklärung.Verliert ein zum Bauplatz erklärtes Grundstück, das weder mit einem Gebäude noch mit einer großvolumigen Anlage (Paragraph 23, Absatz 3,) bebaut ist, durch Umwidmung nach den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, Landesgesetzblatt Nr. 3 aus 2015, in der geltenden Fassung, die Baulandwidmung, erlischt die Bauplatzerklärung.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(3)</span>Das Fahr- und Leitungsrecht nach Abs. 2 Z 1 lit. c muss mindestens die Ausübung folgender Rechte gewährleisten:(3) Das Fahr- und Leitungsrecht nach Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, muss mindestens die Ausübung folgender Rechte gewährleisten:</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>Benützung des Grundstücks in einer Breite von mindestens 3,5 m und</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen (z. B. Hausleitung nach § 17 Abs. 2 des NÖ Kanalgesetzes 1977, LGBl. 8230 und § 8 Abs. 4 des NÖ Wasserleitungsanschlußgesetzes 1978, LGBl. 6951).die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen (z. B. Hausleitung nach Paragraph 17, Absatz 2, des NÖ Kanalgesetzes 1977, Landesgesetzblatt 8230 und Paragraph 8, Absatz 4, des NÖ Wasserleitungsanschlußgesetzes 1978, Landesgesetzblatt 6951).</div>\n<p class=\"lf-p\">Die Ausübung dieser Rechte darf durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden.</p>\n<p class=\"lf-p\">Das Fahr- und Leitungsrecht ist in einem von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfassten Plan darzustellen und ist dieser dem Antrag auf Bauplatzerklärung anzuschließen. Die grundbücherliche Eintragung des Fahr- und Leitungsrechtes ist bei Einbringung eines Antrages nach Abs. 2 sowie nach § 14 nachzuweisen. Wird jedoch der Antrag auf Bauplatzerklärung aufgrund einer Bewilligung einer Änderung von Grundstücksgrenzen (§ 10) gestellt, dann ist die Eintragung gleichzeitig mit jener der Änderung durchzuführen.…Das Fahr- und Leitungsrecht ist in einem von einem Vermessungsbefugten (Paragraph eins, des Liegenschaftsteilungsgesetzes Bundesgesetzblatt Nr. 3 aus 1930, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 190 aus 2013,) verfassten Plan darzustellen und ist dieser dem Antrag auf Bauplatzerklärung anzuschließen. Die grundbücherliche Eintragung des Fahr- und Leitungsrechtes ist bei Einbringung eines Antrages nach Absatz 2, sowie nach Paragraph 14, nachzuweisen. Wird jedoch der Antrag auf Bauplatzerklärung aufgrund einer Bewilligung einer Änderung von Grundstücksgrenzen (Paragraph 10,) gestellt, dann ist die Eintragung gleichzeitig mit jener der Änderung durchzuführen., … § 14 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 9/2024:Paragraph 14, NÖ BO 2014, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 9/2024: § 14Paragraph 14 Bewilligungspflichtige Vorhaben Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">1.</span>Neu- und Zubauten von Gebäuden; … 8. der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach Paragraph 6, verletzt werden könnten; … § 20 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021:Paragraph 20, NÖ BO 2014, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021: § 20Paragraph 20 Vorprüfung</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(1)</span>Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach Paragraph 14, vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben 1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient, 2. der Bebauungsplan, 3. der Zweck einer Bausperre, 4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz, 5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 53 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,ein Bauverbot nach Paragraph 13, oder nach Paragraph 53, Absatz 6, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, Landesgesetzblatt Nr. 3 aus 2015, in der geltenden Fassung, 6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder 7. sonst eine Bestimmung</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,dieses Gesetzes, ausgenommen Paragraph 18, Absatz 4,,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, Landesgesetzblatt Nr. 3 aus 2015, in der geltenden Fassung,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,der NÖ Aufzugsordnung 2016, Landesgesetzblatt Nr. 9 aus 2017,,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,des NÖ Kleingartengesetzes, Landesgesetzblatt 8210,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oderdes NÖ Kanalgesetzes, Landesgesetzblatt 8230, oder</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze entgegensteht.</div>\n<p class=\"lf-p\">Die Baubehörde kann von der Überprüfung des Energieausweises absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.</p>\n<p class=\"lf-p\">Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Z 7 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist.Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Ziffer 7, auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist.</p>\n<p class=\"lf-p\">Weisen bewilligte Hauptgebäude bereits einen Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan (Z 2) auf, welcher nicht beseitigt werden kann, sind Zubauten und Abänderungen insofern zulässig, als der Istzustand im Hinblick auf die Festlegungen des Bebauungsplanes nicht verschlechtert wird.Weisen bewilligte Hauptgebäude bereits einen Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan (Ziffer 2,) auf, welcher nicht beseitigt werden kann, sind Zubauten und Abänderungen insofern zulässig, als der Istzustand im Hinblick auf die Festlegungen des Bebauungsplanes nicht verschlechtert wird.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die Z 1 bis 7 stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen, wenn es sich um Flächen handelt, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung im Sinn des § 15 Abs. 2 Z 1 NÖ ROG 2014 für Flughäfen besteht. Anzuwenden sind lediglich die bautechnischen Bestimmungen dieses Gesetzes und der NÖ Aufzugsordnung 2016 sowie die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Parteistellung, die Behördenzuständigkeit und das Verfahren, jeweils samt allfälliger Durchführungsverordnungen.Die Ziffer eins bis 7 stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen, wenn es sich um Flächen handelt, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung im Sinn des Paragraph 15, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ ROG 2014 für Flughäfen besteht. Anzuwenden sind lediglich die bautechnischen Bestimmungen dieses Gesetzes und der NÖ Aufzugsordnung 2016 sowie die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Parteistellung, die Behördenzuständigkeit und das Verfahren, jeweils samt allfälliger Durchführungsverordnungen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Bei Hochhäusern und Bauwerken für größere Menschenansammlungen von mehr als 120 Personen (z. B. Versammlungsstätten, Veranstaltungsbetriebsstätten) ist ein Vertreter der Feuerwehr als Auskunftsperson einzubinden.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(2)</span>Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.(2) Wenn die Baubehörde eines der im Absatz eins, angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.</div>\n<p class=\"lf-p\">Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen. § 21 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021Paragraph 21, NÖ BO 2014, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, zuletzt geändert durch Landesgesetzblatt Nr. 32 aus 2021, § 21Paragraph 21 Verfahren mit Parteien und Nachbarn</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(1)</span>Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung.</div>\n<p class=\"lf-p\">Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.(1) Führt die Vorprüfung (Paragraph 20,) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (Paragraph 6, Absatz eins und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach Paragraph 14, zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der Paragraphen 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 161 aus 2013,, findet nicht statt.</p>\n<p class=\"lf-p\">Für Parteien und Nachbarn in Wohngebäuden mit mehr als 4 Wohnungen darf die Verständigung auch durch einen mit dem Datum des Anbringens versehenen Anschlag an einer den Hausbewohnern zugänglichen Stelle (Hausflur) in den betroffenen Gebäuden erfolgen, wobei die Eigentümer dieser Gebäude derartige Anschläge in ihren Gebäuden dulden müssen. Die Verständigung ist in diesem Fall gleichzeitig an der Amtstafel oder auf der Homepage der Gemeinde kundzumachen, wodurch die Information dieselben Rechtswirkungen entfaltet wie die persönliche Verständigung.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(2)</span>Eine Partei, die glaubhaft macht, dass sie ohne ihr Verschulden daran gehindert war, innerhalb der Frist nach Abs. 1 Einwendungen zu erheben, darf binnen 2 Wochen nach dem Wegfall des Hindernisses, jedoch spätestens bis zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Entscheidung der Sache bei der Baubehörde Einwendungen erheben. Solche Einwendungen gelten als rechtzeitig erhoben und sind von jener Baubehörde zu berücksichtigen, bei der das Verfahren anhängig ist.(2) Eine Partei, die glaubhaft macht, dass sie ohne ihr Verschulden daran gehindert war, innerhalb der Frist nach Absatz eins, Einwendungen zu erheben, darf binnen 2 Wochen nach dem Wegfall des Hindernisses, jedoch spätestens bis zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Entscheidung der Sache bei der Baubehörde Einwendungen erheben. Solche Einwendungen gelten als rechtzeitig erhoben und sind von jener Baubehörde zu berücksichtigen, bei der das Verfahren anhängig ist.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(3)</span>Der Bescheid, mit dem über den Antrag nach § 14 entschieden wird, ist den Parteien und jenen Nachbarn zuzustellen, die rechtzeitig Einwendungen erhoben haben. Die Zustellung dieses Bescheides begründet jedoch keine Parteistellung.(3) Der Bescheid, mit dem über den Antrag nach Paragraph 14, entschieden wird, ist den Parteien und jenen Nachbarn zuzustellen, die rechtzeitig Einwendungen erhoben haben. Die Zustellung dieses Bescheides begründet jedoch keine Parteistellung.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(4)</span>Abs. 1 und 2 gelten nicht(4) Absatz eins und 2 gelten nicht 1. für folgende Vorhaben:</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">a)</span>Abänderungen an oder in einem Bauwerk (§ 14 Z 3), sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können,Abänderungen an oder in einem Bauwerk (Paragraph 14, Ziffer 3,), sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">b)</span>Vorhaben, deren Bewilligungspflicht auf einem möglichen Widerspruch zum Ortsbild beruht,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">c)</span>Vorhaben, die von der Grenze des Baugrundstücks mehr als 10 m entfernt sind, sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">d)</span>Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1aVorhaben im Sinn des Paragraph 18, Absatz eins a sowie 2. bei allen sonstigen bewilligungspflichtigen Vorhaben gegenüber jenen Nachbarn,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">a)</span>deren Parteistellung im Sinn des § 6 Abs. 5 und 6 ausgeschlossen ist,deren Parteistellung im Sinn des Paragraph 6, Absatz 5 und 6 ausgeschlossen ist,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">b)</span>deren Grundstücksgrenze vom Bauvorhaben mehr als 10 m entfernt ist, sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können.</div>\n<p class=\"lf-p\">Gegebenenfalls sind die Eigentümer eines Bauwerks oder Grundstücks (§ 6 Abs. 1 Z 1 und 2), die Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes (§ 6 Abs. 1 2. Satz), die Straßenerhalter (§ 6 Abs. 3) und die Gemeinde (§ 6 Abs. 4) vom geplanten Vorhaben in Kenntnis zu setzen.Gegebenenfalls sind die Eigentümer eines Bauwerks oder Grundstücks (Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins und 2), die Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes (Paragraph 6, Absatz eins, 2. Satz), die Straßenerhalter (Paragraph 6, Absatz 3,) und die Gemeinde (Paragraph 6, Absatz 4,) vom geplanten Vorhaben in Kenntnis zu setzen.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(5)</span>Ist für die Erteilung der Baubewilligung eine andere Behörde als jene nach § 2 Abs. 1 zuständig, so darf die nachweisliche Information nach Abs. 1 gemeinsam mit der Ladung zu einer allfälligen, nach einem anderen Gesetz vorgesehenen mündlichen Verhandlung erfolgen.(5) Ist für die Erteilung der Baubewilligung eine andere Behörde als jene nach Paragraph 2, Absatz eins, zuständig, so darf die nachweisliche Information nach Absatz eins, gemeinsam mit der Ladung zu einer allfälligen, nach einem anderen Gesetz vorgesehenen mündlichen Verhandlung erfolgen. § 23 NÖ BO 2024, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021Paragraph 23, NÖ BO 2024, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, zuletzt geändert durch Landesgesetzblatt Nr. 32 aus 2021, § 23Paragraph 23 Baubewilligung</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(1)</span>Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.</div>\n<p class=\"lf-p\">Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt Paragraph 20, Absatz eins, dritter Satz sinngemäß.</p>\n<p class=\"lf-p\">Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach Paragraph 30, Absatz 2, oder 3 vorgelegt werden.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(2)</span>Die Baubewilligung hat zu enthalten</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>die Angabe des bewilligten Bauvorhabens und</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>die Vorschreibung jener Auflagen, durch deren Erfüllung den Bestimmungen der im § 20 Abs. 1 Z 7 angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.die Vorschreibung jener Auflagen, durch deren Erfüllung den Bestimmungen der im Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer 7, angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt Paragraph 20, Absatz eins, dritter Satz sinngemäß.</div>\n<p class=\"lf-p\">Mit Auflagen darf die Baubehörde insbesondere die Vorlage von Berechnungen, Befunden und Bescheinigungen von staatlich autorisierten oder akkreditierten Stellen, Ziviltechnikern oder befugten Gewerbeberechtigten zum Nachweis der Einhaltung von Vorschriften und technischen Regeln vorschreiben.</p>\n<p class=\"lf-p\">Ist aus den der Baubehörde vorgelegten Bauplänen (§ 19) ersichtlich, dass durch das geplante Bauwerk eine Grundstücksgrenze überbaut wird und keine Ausnahme nach § 49 Abs. 2 vorliegt oder der notwendige Bauwich (§ 4 Z 8) nicht eingehalten wird und ist weiters die Beseitigung dieser Widersprüche zu diesem Gesetz durch eine Grenzänderung möglich, dann darf – im Bauland nach Durchführung eines Verfahrens nach § 10 – eine Baubewilligung nur mit der aufschiebenden Bedingung der Vorlage eines Grundbuchsbeschlusses über die Vereinigung der betroffenen Grundstücke oder Grundstücksteile bei der Baubehörde vor Baubeginn erteilt werden.Ist aus den der Baubehörde vorgelegten Bauplänen (Paragraph 19,) ersichtlich, dass durch das geplante Bauwerk eine Grundstücksgrenze überbaut wird und keine Ausnahme nach Paragraph 49, Absatz 2, vorliegt oder der notwendige Bauwich (Paragraph 4, Ziffer 8,) nicht eingehalten wird und ist weiters die Beseitigung dieser Widersprüche zu diesem Gesetz durch eine Grenzänderung möglich, dann darf – im Bauland nach Durchführung eines Verfahrens nach Paragraph 10, – eine Baubewilligung nur mit der aufschiebenden Bedingung der Vorlage eines Grundbuchsbeschlusses über die Vereinigung der betroffenen Grundstücke oder Grundstücksteile bei der Baubehörde vor Baubeginn erteilt werden.</p>\n<p class=\"lf-p\">Umfasst ein Bauvorhaben mehr als ein Bauwerk (z. B. mehrere Bauwerke oder ein Wohngebäude mit einer landwirtschaftlichen Nutzung) und besteht nur hinsichtlich der Gesamtheit der Bauwerke bzw. Nutzung kein Widerspruch zum Flächenwidmungsplan, so hat die Baubehörde festzulegen, in welcher Reihenfolge das Vorhaben ausgeführt bzw. fertiggestellt werden muss.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(3)</span>Wenn der Neu- oder Zubau eines Gebäudes oder die Errichtung einer großvolumigen Anlage (einzelner Silo oder Tank oder Gruppe solcher Behälter mit mehr als 200 m3 Rauminhalt, Tiefgarage, Betonmischanlage oder dgl.) auf einem Grundstück oder Grundstücksteil im Bauland geplant ist, das bzw. der</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>noch nicht zum Bauplatz erklärt wurde und</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">–</span>auch nicht nach § 11 Abs. 1 Z 2 bis 6 als solcher gilt,auch nicht nach Paragraph 11, Absatz eins, Ziffer 2 bis 6 als solcher gilt, hat die Erklärung des betroffenen Grundstücks oder Grundstücksteils zum Bauplatz in der Baubewilligung zu erfolgen. Wenn eine Voraussetzung hiefür fehlt, ist die Baubewilligung zu versagen.</div>\n<p class=\"lf-p\">Dies gilt nicht im Falle einer Baubewilligung für ein Gebäude im Sinn des § 18 Abs. 1a Z 1, für ein Gebäude vorübergehenden Bestandes, für ein Gebäude für eine öffentliche Ver- und Entsorgungsanlage mit einer bebauten Fläche bis zu 25 m² und einer Gebäudehöhe bis zu 3 m oder für einen Zubau, der keine raumbildenden Maßnahmen (z. B. Vordächer) umfasst.Dies gilt nicht im Falle einer Baubewilligung für ein Gebäude im Sinn des Paragraph 18, Absatz eins a, Ziffer eins,, für ein Gebäude vorübergehenden Bestandes, für ein Gebäude für eine öffentliche Ver- und Entsorgungsanlage mit einer bebauten Fläche bis zu 25 m² und einer Gebäudehöhe bis zu 3 m oder für einen Zubau, der keine raumbildenden Maßnahmen (z. B. Vordächer) umfasst.</p>\n<p class=\"lf-p\">Dies gilt weiters nicht für Grundstücke im Rahmen eines dort bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, der bereits vor der Umwidmung des Baugrundstückes von Grünland in Bauland bestanden hat, wenn eine Baubewilligung für einen Neu- oder Zubau eines Gebäudes oder die Errichtung einer großvolumigen Anlage, die jeweils dieser Nutzung dienen, erteilt wird.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(4)</span>(entfällt durch LGBl. Nr. 50/2017)(4) (entfällt durch Landesgesetzblatt Nr. 50 aus 2017,)</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(5)</span>Hat eine Grundabtretung nach § 12 Abs. 1 Z 2 zu erfolgen und ist durch einen Bebauungsplan oder eine Verordnung des Gemeinderates nach § 67 Abs. 4 keine Straßenfluchtlinie festgelegt, ist in der Baubewilligung die Straßenfluchtlinie und bei neuen Verkehrsflächen auch deren Niveau zu bestimmen.(5) Hat eine Grundabtretung nach Paragraph 12, Absatz eins, Ziffer 2, zu erfolgen und ist durch einen Bebauungsplan oder eine Verordnung des Gemeinderates nach Paragraph 67, Absatz 4, keine Straßenfluchtlinie festgelegt, ist in der Baubewilligung die Straßenfluchtlinie und bei neuen Verkehrsflächen auch deren Niveau zu bestimmen.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(6)</span>Die Baubehörde nach § 2 Abs. 1 hat die Festlegungen nach Abs. 3 und 5 in einer gesonderten Entscheidung zu treffen, wenn für die Erteilung der Baubewilligung eine andere Behörde zuständig ist.(6) Die Baubehörde nach Paragraph 2, Absatz eins, hat die Festlegungen nach Absatz 3 und 5 in einer gesonderten Entscheidung zu treffen, wenn für die Erteilung der Baubewilligung eine andere Behörde zuständig ist.</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(7)</span>Bauwerke vorübergehenden Bestandes (Ausstellungsbauten, Tribünen u. dgl.) dürfen einmalig für die Dauer von höchstens 5 Jahren bewilligt werden.</div>\n<p class=\"lf-p\">Notstandsbauten, die im Katastrophenfall errichtet werden, sind auf die Dauer ihres Bedarfs zu bewilligen, wobei § 20 Abs. 1 Z 1 bis 5 nicht gilt.Notstandsbauten, die im Katastrophenfall errichtet werden, sind auf die Dauer ihres Bedarfs zu bewilligen, wobei Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins bis 5 nicht gilt.</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(8)</span>Dem Bauwerber ist mit der Baubewilligung je eine mit einer Bezugsklausel versehene Ausfertigung des Bauplans, der Baubeschreibung und der sonstigen Pläne und Berechnungen zuzustellen.</div>\n<p class=\"lf-p\">Der Bezirksverwaltungsbehörde ist eine Ausfertigung der im administrativen Instanzenzug ergangenen Baubewilligung samt den dazugehörigen Beilagen zu übermitteln:</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>bei der Bewilligung für Neu-, Zu- und Umbauten von Handelseinrichtungen, ausgenommen Handelsbetriebe gemäß § 18 Abs. 5 und 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, sowiebei der Bewilligung für Neu-, Zu- und Umbauten von Handelseinrichtungen, ausgenommen Handelsbetriebe gemäß Paragraph 18, Absatz 5 und 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, Landesgesetzblatt Nr. 3 aus 2015, in der geltenden Fassung, sowie</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>bei der Bewilligung von Hochhäusern (§ 31 Abs. 2 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung).bei der Bewilligung von Hochhäusern (Paragraph 31, Absatz 2, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, Landesgesetzblatt Nr. 3 aus 2015, in der geltenden Fassung).</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">(9)</span>Bescheide, die entgegen den Bestimmungen des Abs. 1 zweiter Satz erlassen werden, leiden an einem mit Nichtigkeit bedrohten Fehler.(9) Bescheide, die entgegen den Bestimmungen des Absatz eins, zweiter Satz erlassen werden, leiden an einem mit Nichtigkeit bedrohten Fehler.</div>\n<p class=\"lf-p\">Die Aufhebung eines Baubewilligungsbescheides darf jeweils bis spätestens 4 Monate ab</p>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>dem Baubeginn im Sinn des § 26 Abs. 1,dem Baubeginn im Sinn des Paragraph 26, Absatz eins,,</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>der Erlassung des nachträglich erteilten letztinstanzlichen Baubewilligungsbescheides der Behörde nach § 2, sofern im Fall einer Beschwerde das Landesverwaltungsgericht darüber noch nicht entschieden hat oderder Erlassung des nachträglich erteilten letztinstanzlichen Baubewilligungsbescheides der Behörde nach Paragraph 2,, sofern im Fall einer Beschwerde das Landesverwaltungsgericht darüber noch nicht entschieden hat oder</div>\n<div class=\"lf-abs\"><span class=\"lf-abs-num\">-</span>dem Einlangen des Baubewilligungsbescheides einschließlich der Unterlagen bei der Bezirksverwaltungsbehörde, wenn dessen Vorlage nach Abs. 8 erforderlich war,dem Einlangen des Baubewilligungsbescheides einschließlich der Unterlagen bei der Bezirksverwaltungsbehörde, wenn dessen Vorlage nach Absatz 8, erforderlich war, erfolgen.</div>\n<p class=\"lf-p\">Die Behörde, die in letzter Instanz entschieden hat (§ 2), hat den Bauherrn und im Fall einer anhängigen Beschwerde auch das Landesverwaltungsgericht von der Einleitung dieses Verfahrens zu verständigen. Mit dieser Verständigung ist gleichzeitig die Ausführung bzw. die Fortsetzung der Ausführung des Vorhabens bis spätestens zum Ablauf der im zweiten Satz enthaltenen Frist zu unterlassen. Das Landesverwaltungsgericht hat ein anhängiges Beschwerdeverfahren zu unterbrechen.Die Behörde, die in letzter Instanz entschieden hat (Paragraph 2,), hat den Bauherrn und im Fall einer anhängigen Beschwerde auch das Landesverwaltungsgericht von der Einleitung dieses Verfahrens zu verständigen. Mit dieser Verständigung ist gleichzeitig die Ausführung bzw. die Fortsetzung der Ausführung des Vorhabens bis spätestens zum Ablauf der im zweiten Satz enthaltenen Frist zu unterlassen. Das Landesverwaltungsgericht hat ein anhängiges Beschwerdeverfahren zu unterbrechen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Wurden bis zur Aufhebung Baumaßnahmen durchgeführt, hat die Baubehörde nach Aufhebung des Bescheides die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, anzuordnen.</p>\n<p class=\"lf-p\">4.</p>\n<p class=\"lf-p\">Erwägungen:</p>\n<p class=\"lf-p\">Vorweg ist festzuhalten, dass es sich bei einem Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt. Gegenstand des Verfahrens ist die Beurteilung des in den Einreichplänen und sonstigen Projektunterlagen dargestellten Projektes, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (VwGH vom 19.5.2015, 2012/05/0097).</p>\n<p class=\"lf-p\">Im Beschwerdefall wurde durch die Baubehörde I. Instanz bzw. die belangte Behörde die Baubewilligung einzig deshalb nicht erteilt, da dem Vorhaben die - unstrittig – verbücherte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** entgegenstehe. Im Beschwerdefall wurde durch die Baubehörde römisch eins. Instanz bzw. die belangte Behörde die Baubewilligung einzig deshalb nicht erteilt, da dem Vorhaben die - unstrittig – verbücherte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** entgegenstehe.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die durch die Beschwerdeführerin dagegen erhobene Beschwerde erweist sich als berechtigt.</p>\n<p class=\"lf-p\">Gegenständlich ist zu prüfen, ob durch die verbücherte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens ein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 vorliegt.Gegenständlich ist zu prüfen, ob durch die verbücherte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens ein Fahr- und Leitungsrecht iSd Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, in Verbindung mit Absatz 3, NÖ BO 2014 vorliegt.</p>\n<p class=\"lf-p\">Ein solches Fahr- und Leitungsrecht würde gemäß § 11 Abs 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 dann vorliegen, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen ist und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt ist. Gemäß § 11 Abs 3 1. Absatz NÖ BO 2014 muss die Ausübung der Benützung des Grundstücks in einer Breite von mindestens 3,5m und die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen gewährleistet sein. Außerdem muss das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung ist (§ 11 Abs 3 letzter Absatz NÖ BO 2014).</p>\n<p class=\"lf-p\">Ein solches Fahr- und Leitungsrecht würde gemäß Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, NÖ BO 2014 dann vorliegen, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen ist und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt ist. Gemäß Paragraph 11, Absatz 3, 1. Absatz NÖ BO 2014 muss die Ausübung der Benützung des Grundstücks in einer Breite von mindestens 3,5m und die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen gewährleistet sein. Außerdem muss das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung ist (Paragraph 11, Absatz 3, letzter Absatz NÖ BO 2014).</p>\n<p class=\"lf-p\">Nur für solche Fahr- und Leitungsrechte, die Voraussetzung für die Bauplatzbeschaffung sind und auch die Mindestanforderungen hinsichtlich Ausgestaltung erfüllen, gelten die Anordnung des § 11 Abs 3 2. Absatz NÖ BO 2014, wonach die Ausübung dieser Rechte durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden darf. Nur für solche Fahr- und Leitungsrechte, die Voraussetzung für die Bauplatzbeschaffung sind und auch die Mindestanforderungen hinsichtlich Ausgestaltung erfüllen, gelten die Anordnung des Paragraph 11, Absatz 3, 2. Absatz NÖ BO 2014, wonach die Ausübung dieser Rechte durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden darf.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die gegenständliche Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens wurde jedoch im Kaufvertrag vom 20.04.1961 eingeräumt. Die Feststellung, dass die Servitut als Grundlage einer darauf gestützten Bauplatzerklärung eingeräumt wurde und somit als Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 zu qualifizieren ist, ist fallbezogen schlichtweg nicht möglich.Die gegenständliche Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens wurde jedoch im Kaufvertrag vom 20.04.1961 eingeräumt. Die Feststellung, dass die Servitut als Grundlage einer darauf gestützten Bauplatzerklärung eingeräumt wurde und somit als Fahr- und Leitungsrecht iSd Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, in Verbindung mit Absatz 3, NÖ BO 2014 zu qualifizieren ist, ist fallbezogen schlichtweg nicht möglich.</p>\n<p class=\"lf-p\">Nachdem aber kein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 vorliegt, ist es nicht möglich, eine Versagung der Baubewilligung auf eine allfällige Verletzung von sonstigen Servituten zu stützen. Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung klargestellt hat, ist die Frage, ob ein Servitutsrecht durch die Erteilung einer Baubewilligung verletzt wird oder nicht, ausschließlich von den zuständigen ordentlichen Gerichten zu entscheiden, nicht aber die Baubehörde. Servitutsrechte stellen im Baubewilligungsverfahren keine subjektiv-öffentlichen Rechte dar (Hinweis E 4.7.1989, 89/05/0061, E 22.2.1990, 90/06/0007, E 20.9.1990, 90/06/0100, E 6.11.1990, 90/05/0062) (VwGH vom 18.2.2003, 2001/05/1151). Nachdem aber kein Fahr- und Leitungsrecht iSd Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, Litera c, in Verbindung mit Absatz 3, NÖ BO 2014 vorliegt, ist es nicht möglich, eine Versagung der Baubewilligung auf eine allfällige Verletzung von sonstigen Servituten zu stützen. Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung klargestellt hat, ist die Frage, ob ein Servitutsrecht durch die Erteilung einer Baubewilligung verletzt wird oder nicht, ausschließlich von den zuständigen ordentlichen Gerichten zu entscheiden, nicht aber die Baubehörde. Servitutsrechte stellen im Baubewilligungsverfahren keine subjektiv-öffentlichen Rechte dar (Hinweis E 4.7.1989, 89/05/0061, E 22.2.1990, 90/06/0007, E 20.9.1990, 90/06/0100, E 6.11.1990, 90/05/0062) (VwGH vom 18.2.2003, 2001/05/1151).</p>\n<p class=\"lf-p\">Soweit der Nachbar die Überschreitung oder Verletzung einer Servitut behauptet, handelt es sich dabei um eine privatrechtliche Einwendung, die auf den Rechtsweg zu verweisen ist (VwGH vom 27.8.2013, 2012/06/0148).</p>\n<p class=\"lf-p\">Die Nachbarn waren daher auch hinsichtlich der Einwendung betreffend das verbücherte Geh- und Fahrrecht für das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** und das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** über das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Es liegt in der Nichtberücksichtigung des eingetragenen Geh- und Fahrrechtes kein Widerspruch zu § 20 Abs. 1 Z. 7 NÖ Bauordnung 2014 vor.Die Nachbarn waren daher auch hinsichtlich der Einwendung betreffend das verbücherte Geh- und Fahrrecht für das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** und das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** über das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Es liegt in der Nichtberücksichtigung des eingetragenen Geh- und Fahrrechtes kein Widerspruch zu Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer 7, NÖ Bauordnung 2014 vor.</p>\n<p class=\"lf-p\">Eine Baubewilligung ist aber zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z. 1 bis 7 leg.cit. angeführten Bestimmungen besteht. Fallbezogen steht das Vorhaben sowohl mit dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan als auch mit den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen im Einklang. Die baubehördliche Bewilligung konnte somit nach Maßgabe des bereits auf behördlicher Ebene umfassend durchgeführten Ermittlungsverfahrens erteilt werden. Eine Baubewilligung ist aber zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins bis 7 leg.cit. angeführten Bestimmungen besteht. Fallbezogen steht das Vorhaben sowohl mit dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan als auch mit den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen im Einklang. Die baubehördliche Bewilligung konnte somit nach Maßgabe des bereits auf behördlicher Ebene umfassend durchgeführten Ermittlungsverfahrens erteilt werden.</p>\n<p class=\"lf-p\">Im Übrigen ist festzuhalten, dass das Landesverwaltungsgericht dem bereits auf behördlicher Ebene eingeholten bautechnischen Gutachten samt der zu den Einwendungen der Nachbarn eingeholten ergänzenden Stellungnahme der bautechnischen Amtssachverständigen sowie dem brandschutztechnischen Gutachten folgt und diese zu eigenen Feststellungen erhebt. Hingewiesen wird, dass einem, von einem tauglichen Sachverständigen erstellten, mit den Erfahrungen des Lebens und Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehenden Gutachten nur durch ein gleichwertiges Gutachten entgegengetreten werden kann. Einem schlüssigen Gutachten kann mit bloßen Behauptungen, ohne Argumenten auf gleicher fachlicher Ebene in tauglicher Art und Weise nicht entgegengetreten werden (vgl.</p>\n<p class=\"lf-p\">VwGH 13.11.1999, 87/07/0126; VwGH 31.01.1995, 92/07/0188 u.a.). Im Übrigen ist festzuhalten, dass das Landesverwaltungsgericht dem bereits auf behördlicher Ebene eingeholten bautechnischen Gutachten samt der zu den Einwendungen der Nachbarn eingeholten ergänzenden Stellungnahme der bautechnischen Amtssachverständigen sowie dem brandschutztechnischen Gutachten folgt und diese zu eigenen Feststellungen erhebt. Hingewiesen wird, dass einem, von einem tauglichen Sachverständigen erstellten, mit den Erfahrungen des Lebens und Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehenden Gutachten nur durch ein gleichwertiges Gutachten entgegengetreten werden kann. Einem schlüssigen Gutachten kann mit bloßen Behauptungen, ohne Argumenten auf gleicher fachlicher Ebene in tauglicher Art und Weise nicht entgegengetreten werden vergleiche VwGH 13.11.1999, 87/07/0126;</p>\n<p class=\"lf-p\">VwGH 31.01.1995, 92/07/0188 u.a.).</p>\n<p class=\"lf-p\">Die Nachbarn sind den Gutachten nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die Vorschreibung der Auflagen war erforderlich, da nur durch deren Erfüllung sichergestellt ist, dass den Bestimmungen der im § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 NÖ BO 2014 angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird.Die Vorschreibung der Auflagen war erforderlich, da nur durch deren Erfüllung sichergestellt ist, dass den Bestimmungen der im Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins bis 7 NÖ BO 2014 angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird.</p>\n<p class=\"lf-p\">Nachdem somit insgesamt kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 NÖ BO 2014 angeführten Bestimmungen festgestellt werden konnte, war die Baubewilligung antragsgemäß zu erteilen.Nachdem somit insgesamt kein Widerspruch zu den in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins bis 7 NÖ BO 2014 angeführten Bestimmungen festgestellt werden konnte, war die Baubewilligung antragsgemäß zu erteilen.</p>\n<p class=\"lf-p\">5.</p>\n<p class=\"lf-p\">Zur Kostenvorschreibung Gemäß § 1 Abs. 1 NÖ Landes- und Gemeinde-Verwaltungsabgabengesetz iVm Teil II Tarifpost 29 NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 ist für Amtshandlungen im Zusammenhang mit Bauvorhaben eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 0,60 Euro je Quadratmeter der neu geschaffenen Geschoßfläche, mindestens jedoch 120 Euro, vorzuschreiben. Der Höchstbetrag ist mit 1.417 € festgelegt.Gemäß Paragraph eins, Absatz eins, NÖ Landes- und Gemeinde-Verwaltungsabgabengesetz in Verbindung mit Teil römisch zwei Tarifpost 29 NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 ist für Amtshandlungen im Zusammenhang mit Bauvorhaben eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 0,60 Euro je Quadratmeter der neu geschaffenen Geschoßfläche, mindestens jedoch 120 Euro, vorzuschreiben. Der Höchstbetrag ist mit 1.417 € festgelegt.</p>\n<p class=\"lf-p\">Aus den vorgelegten Projektsunterlagen ergeben sich folgende Geschoßflächen:</p>\n<p class=\"lf-p\">Kellergeschoß:</p>\n<p class=\"lf-p\">1.195,79 m² × 0,60 € = 717,47 € Erdgeschoß:</p>\n<p class=\"lf-p\">Gesamtfläche 1.092,72 m² × 0,60 € = 655,63 € 1. Obergeschoß:</p>\n<p class=\"lf-p\">Gesamtfläche 456,04 m² × 0,60 € = 273,62 € 2. Obergeschoß:</p>\n<p class=\"lf-p\">Gesamtfläche 462,23 m² × 0,60 € = 277,34 € 3. Obergeschoß:</p>\n<p class=\"lf-p\">Gesamtfläche 583,58 m² × 0,60 € = 350,15 € 4. Obergeschoß:</p>\n<p class=\"lf-p\">Gesamtfläche 286,22 m² × 0,60 € = 171,73 € Die Verwaltungsabgabe gemäß Tarifpost 29 würde somit insgesamt 2.445,94 Euro betragen, ist jedoch nach Z. I. NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 mit 1.417 € gedeckelt.Die Verwaltungsabgabe gemäß Tarifpost 29 würde somit insgesamt 2.445,94 Euro betragen, ist jedoch nach Z. römisch eins. NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 mit 1.417 € gedeckelt.</p>\n<p class=\"lf-p\">Für den beantragten Abbruch ist gemäß Teil II Tarifpost 30 NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 eine weitere Verwaltungsabgabe in Höhe von 79,00 Euro vorzuschreiben.Für den beantragten Abbruch ist gemäß Teil römisch zwei Tarifpost 30 NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 eine weitere Verwaltungsabgabe in Höhe von 79,00 Euro vorzuschreiben.</p>\n<p class=\"lf-p\">Die der Bauwerberin vorzuschreibende Verwaltungsabgabe beträgt daher insgesamt 1.496 Euro.</p>\n<p class=\"lf-p\">Wenn gemäß § 52 Abs. 2 AVG 1991 Amtssachverständige nicht zur Verfügung stehen oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten ist, kann die Behörde ausnahmsweise andere geeignete Personen als Sachverständige (nichtamtliche Sachverständige) heranziehen. Erwachsen der Behörde bei einer Amtshandlung Barauslagen, so hat dafür, sofern nach den Verwaltungsvorschriften nicht auch diese Auslagen von Amts wegen zu tragen sind, gemäß § 76 Abs. 1 AVG 1991 die Partei aufzukommen, die den verfahrenseinleitenden Antrag gestellt hat. Wenn gemäß Paragraph 52, Absatz 2, AVG 1991 Amtssachverständige nicht zur Verfügung stehen oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten ist, kann die Behörde ausnahmsweise andere geeignete Personen als Sachverständige (nichtamtliche Sachverständige) heranziehen. Erwachsen der Behörde bei einer Amtshandlung Barauslagen, so hat dafür, sofern nach den Verwaltungsvorschriften nicht auch diese Auslagen von Amts wegen zu tragen sind, gemäß Paragraph 76, Absatz eins, AVG 1991 die Partei aufzukommen, die den verfahrenseinleitenden Antrag gestellt hat.</p>\n<p class=\"lf-p\">Als Barauslagen gelten auch die Gebühren, die den Sachverständigen zustehen.</p>\n<p class=\"lf-p\">Der Baubehörde der Stadtgemeinde *** wurde ein brandschutztechnisches Gutachten der Landesstelle für Brandverhütung des Bundeslandes Niederösterreich vom 06.06.2024 vorgelegt. Demgemäß waren die angefallenen, bereits geleisteten, Barauslagen für den Sachverständigen in der Höhe von € 885,61, das sind 10 halbe Stunden zu je € 80,51 + 10 % MWST, der Beschwerdeführerin vorzuschreiben.</p>\n<p class=\"lf-p\">6.</p>\n<p class=\"lf-p\">Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:</p>\n<p class=\"lf-p\">Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.</p>\n<p class=\"lf-p\">European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.544.001.2025</p></div>", "next": 0}