Eine Vollstreckungsverfügung hat einerseits festzulegen, was zu vollstrecken ist, und andererseits – weil auch bei Geldexekutionen durch Verwaltungsbehörden nicht automatisch auf das gesamte Vermögen des Schuldners, sondern lediglich auf einzelne, ausgewählte Gegenstände oder Bestandteile des Schuldnervermögens zwangsweise zugegriffen wird –, auf welche Bestandteile des Vermögens (Exekutionsobjekt) Exekution geführt wird und in welcher Form (Exekutionsmittel) dies geschehen soll. Für Geldexekutionen verweist das § 3 Abs. 1 VVG hinsichtlich der Vollstreckungsobjekte und -mittel auf die Vorschriften der AbgEO. Diese sieht eine Vollstreckung auf bewegliche körperliche Sachen (§§ 27 ff [sog. Fahrnisexekution]), auf grundbücherlich nicht sichergestellte Geldforderungen (§§ 53 ff [sog.
\nForderungsexekution]) und auf Ansprüche auf Herausgabe und Leistung bewegliche körperliche Sachen (§§ 75 ff [sog. Anspruchsexekution]) vor. Die Vollstreckungsbehörde hat insofern auf Grund eines vollstreckbaren Bescheids (Vollstreckungstitel) einen weiteren Bescheid zu erlassen, „der festlegt, was in welcher Weise (‚Vollstreckungsmittel‘) zu vollstrecken ist (‚Vollstreckungsverfügung‘)“ (vgl. VwGH 29.4.2003, 2001/02/0181; Zußner in Holoubek/Lang, Verwaltungs- und Abgabenvollstreckung, 113ff). Auf Basis der Vollstreckungsverfügung sind die vorgesehenen Vollstreckungsmittel einzusetzen und damit die faktische Durchführung (Exekution) zu vollziehen (vgl. Hörtenhuber/Kuderer in Holoubek/Lang, Verwaltungs- und Abgabenvollstreckung, 80).Eine Vollstreckungsverfügung hat einerseits festzulegen, was zu vollstrecken ist, und andererseits – weil auch bei Geldexekutionen durch Verwaltungsbehörden nicht automatisch auf das gesamte Vermögen des Schuldners, sondern lediglich auf einzelne, ausgewählte Gegenstände oder Bestandteile des Schuldnervermögens zwangsweise zugegriffen wird –, auf welche Bestandteile des Vermögens (Exekutionsobjekt) Exekution geführt wird und in welcher Form (Exekutionsmittel) dies geschehen soll.
\nFür Geldexekutionen verweist das Paragraph 3, Absatz eins, VVG hinsichtlich der Vollstreckungsobjekte und -mittel auf die Vorschriften der AbgEO. Diese sieht eine Vollstreckung auf bewegliche körperliche Sachen (Paragraphen 27, ff [sog. Fahrnisexekution]), auf grundbücherlich nicht sichergestellte Geldforderungen (Paragraphen 53, ff [sog. Forderungsexekution]) und auf Ansprüche auf Herausgabe und Leistung bewegliche körperliche Sachen (Paragraphen 75, ff [sog. Anspruchsexekution]) vor. Die Vollstreckungsbehörde hat insofern auf Grund eines vollstreckbaren Bescheids (Vollstreckungstitel) einen weiteren Bescheid zu erlassen, „der festlegt, was in welcher Weise (‚Vollstreckungsmittel‘) zu vollstrecken ist (‚Vollstreckungsverfügung‘)“ vergleiche VwGH 29.4.2003, 2001/02/0181;
\nZußner in Holoubek/Lang, Verwaltungs- und Abgabenvollstreckung, 113ff). Auf Basis der Vollstreckungsverfügung sind die vorgesehenen Vollstreckungsmittel einzusetzen und damit die faktische Durchführung (Exekution) zu vollziehen vergleiche Hörtenhuber/Kuderer in Holoubek/Lang, Verwaltungs- und Abgabenvollstreckung, 80).
\nVerweist die Vollstreckungsverfügung auf den Titelbescheid, so ist sie eindeutig. Einer weiteren Konkretisierung bedarf es nicht, wenn der Titelbescheid so bestimmt ist, dass sein Spruch Titel einer Vollstreckung sein kann (VwGH 22.11.2018, Ra 2018/07/0459).
\nBei der Anordnung der Ersatzvornahme handelt es sich um eine Vollstreckungsverfügung i.S.d. § 10 Abs. 2 VVG (vgl. VwGH 22.11.2018, Ra 2018/07/0459).Bei der Anordnung der Ersatzvornahme handelt es sich um eine Vollstreckungsverfügung i.S.d. Paragraph 10, Absatz 2, VVG vergleiche VwGH 22.11.2018, Ra 2018/07/0459).
\nDie Vollstreckung eines Titelbescheides ist dann unzulässig, wenn die aufgetragene Verpflichtung bereits erfüllt wurde (vgl. VwGH E 18. März 1994, 91/07/0162; 14.12.2000, 99/07/0185; 27.4.2006, 2005/07/0137).Die Vollstreckung eines Titelbescheides ist dann unzulässig, wenn die aufgetragene Verpflichtung bereits erfüllt wurde vergleiche VwGH E 18. März 1994, 91/07/0162; 14.12.2000, 99/07/0185; 27.4.2006, 2005/07/0137).
\nDer Verpflichtete trägt in den Anwendungsfällen des § 4 Abs. 1 VVG insoweit das Risiko erhöhter Aufwendungen, als er es als Folge seiner Säumnis hinnehmen muss, wenn die Kosten der Vollstreckung im Weg der Ersatzvornahme für nach dem Titelbescheid erforderliche und auch tatsächlich verrichtete Arbeiten insgesamt sich auf einen höheren Betrag belaufen, als dies der Fall gewesen wäre, wenn sich die Notwendigkeit eines behördlichen Einschreitens nicht ergeben hätte (vgl. VwGH 18.11.2010, 2010/07/0119, mwN). Der Verpflichtete trägt in den Anwendungsfällen des Paragraph 4, Absatz eins, VVG insoweit das Risiko erhöhter Aufwendungen, als er es als Folge seiner Säumnis hinnehmen muss, wenn die Kosten der Vollstreckung im Weg der Ersatzvornahme für nach dem Titelbescheid erforderliche und auch tatsächlich verrichtete Arbeiten insgesamt sich auf einen höheren Betrag belaufen, als dies der Fall gewesen wäre, wenn sich die Notwendigkeit eines behördlichen Einschreitens nicht ergeben hätte vergleiche VwGH 18.11.2010, 2010/07/0119, mwN).
\nEine Verpflichtung der Partei zum Ersatz der Kosten einer Ersatzvornahme kann etwa dann nicht angenommen werden,
\nEs dürfen nur die der Behörde erwachsenen Kosten einer Ersatzvornahme gemäß § 11 VVG vorgeschrieben werden, wenn die vorgenommenen Arbeiten fachgerecht erfolgten und dem baupolizeilichen Auftrag entsprechend durchgeführt worden sind (vgl. VwGH 8.9.1981, VwSlg 10.519 A). Eine Verpflichtung der Behörde, eine Ersatzvornahme für die beschwerdeführende Partei so kostengünstig als möglich zu gestalten, ist im Gesetz nicht vorgesehen (vgl. VwGH 29.4.2005, 2003/05/0238; 16.10.0024, 2010/04/0024).Es dürfen nur die der Behörde erwachsenen Kosten einer Ersatzvornahme gemäß Paragraph 11, VVG vorgeschrieben werden, wenn die vorgenommenen Arbeiten fachgerecht erfolgten und dem baupolizeilichen Auftrag entsprechend durchgeführt worden sind vergleiche VwGH 8.9.1981, VwSlg 10.519 A). Eine Verpflichtung der Behörde, eine Ersatzvornahme für die beschwerdeführende Partei so kostengünstig als möglich zu gestalten, ist im Gesetz nicht vorgesehen vergleiche VwGH 29.4.2005, 2003/05/0238; 16.10.0024, 2010/04/0024).
\nDer Verpflichtete kann im Verfahren nach § 11 VVG Einwendungen nur unter dem Gesichtspunkt erheben, dass die vorgeschriebenen Kosten unverhältnismäßig hoch sind, wofür er allerdings den Beweis erbringen muss, oder dass die durchgeführten Arbeiten über die Leistung, die von ihm zu erbringen gewesen wäre, unbegründeter Weise hinaus gegangen seien. Nicht hingegen kann er Einwendungen unter dem Gesichtspunkt erheben, auf welchem Weg die Bewerkstelligung der mangelnden Leistung veranlasst wurde, weil der Vollstreckungsbehörde diesbezüglich freie Beschlussfassung zusteht (vgl. VwGH 3.7.2007, 2006/05/0085; 26.3.2009, 2008/07/0124). Ebenso kann in der Beschwerde gegen einen Kostersatzbescheid nicht die Berechtigung der Ersatzvornahme, daher die Vollstreckbarkeit des Ersatzvornahmebescheids bestritten werden (vgl.
\nVwGH 23.11.2009, 2007/05/0198).Der Verpflichtete kann im Verfahren nach Paragraph 11, VVG Einwendungen nur unter dem Gesichtspunkt erheben, dass die vorgeschriebenen Kosten unverhältnismäßig hoch sind, wofür er allerdings den Beweis erbringen muss, oder dass die durchgeführten Arbeiten über die Leistung, die von ihm zu erbringen gewesen wäre, unbegründeter Weise hinaus gegangen seien. Nicht hingegen kann er Einwendungen unter dem Gesichtspunkt erheben, auf welchem Weg die Bewerkstelligung der mangelnden Leistung veranlasst wurde, weil der Vollstreckungsbehörde diesbezüglich freie Beschlussfassung zusteht vergleiche VwGH 3.7.2007, 2006/05/0085; 26.3.2009, 2008/07/0124). Ebenso kann in der Beschwerde gegen einen Kostersatzbescheid nicht die Berechtigung der Ersatzvornahme, daher die Vollstreckbarkeit des Ersatzvornahmebescheids bestritten werden vergleiche VwGH 23.11.2009, 2007/05/0198).
\nDie Behörde hat bei der Auswahl der Gewerbetreibenden zur Durchführung einer Ersatzvornahme freie Hand, dem Verpflichtetem steht kein Mitspracherecht zu (vgl. VwGH 19.3.2002, 2000/10/0015; 16.10.2013, 2010/04/0024).Die Behörde hat bei der Auswahl der Gewerbetreibenden zur Durchführung einer Ersatzvornahme freie Hand, dem Verpflichtetem steht kein Mitspracherecht zu vergleiche VwGH 19.3.2002, 2000/10/0015; 16.10.2013, 2010/04/0024).
\nDen Erläuterungen zu § 11 Abs. 3 VVG (RV 1091 BlgNR 17. GP) lässt sich entnehmen, dass die Kosten des Personal- und Sachaufwandes \"in pauschalierter Form\" verlangt werden können. Eine exakte stundenmäßige Aufschlüsselung der erbrachten Leistungen ist somit nicht erforderlich (vgl. VwGH 16.10.2013, 2010/04/0024).Den Erläuterungen zu Paragraph 11, Absatz 3, VVG Regierungsvorlage 1091 BlgNR 17. Gesetzgebungsperiode lässt sich entnehmen, dass die Kosten des Personal- und Sachaufwandes \"in pauschalierter Form\" verlangt werden können. Eine exakte stundenmäßige Aufschlüsselung der erbrachten Leistungen ist somit nicht erforderlich vergleiche VwGH 16.10.2013, 2010/04/0024).
\nDurch die Regelung des § 11 Abs. 3 VVG sollen jene Kosten abgegolten werden, die die Behörde dadurch auf sich genommen hat, dass sie eigenes Personal und eigene Sachmittel eingesetzt und insoweit keinen Dritten beauftragt (und damit Barauslagen generiert) hat (vgl. die Erläuterungen zur RV 1091 BlgNR 17. GP). Durch die Regelung des Paragraph 11, Absatz 3, VVG sollen jene Kosten abgegolten werden, die die Behörde dadurch auf sich genommen hat, dass sie eigenes Personal und eigene Sachmittel eingesetzt und insoweit keinen Dritten beauftragt (und damit Barauslagen generiert) hat vergleiche die Erläuterungen zur Regierungsvorlage 1091 BlgNR 17. Gesetzgebungsperiode Dass der Rechtsträger der belangten Behörde die Bezüge der Bediensteten jedenfalls zu zahlen hat, steht der Vorschreibung eines Beitrags nach § 11 Abs. 3 VVG nicht entgegen (vgl. VwGH 16.10.2013, 2010/04/0024).Dass der Rechtsträger der belangten Behörde die Bezüge der Bediensteten jedenfalls zu zahlen hat, steht der Vorschreibung eines Beitrags nach Paragraph 11, Absatz 3, VVG nicht entgegen vergleiche VwGH 16.10.2013, 2010/04/0024).
\nLeistungsverpflichtet im Vollstreckungsverfahren ist nur, gegen dem das Vollstreckungsverfahren eingeleitet worden ist, und daher nicht automatisch auch andere Miteigentümer der Liegenschaft. Ein Bescheid, mit dem die Vollstreckungskosten vorgeschrieben werden ist nicht dinglicher Natur, daher bleibt der ursprüngliche Adressat auch im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft leistungsverpflichtet (VwGH 28.9.2010, 2009/05/0265).
\nBemerkt wird, dass im Zuge des Bauauftragsverfahrens auch die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der angeordneten Aufträge zu prüfen ist (vgl. zu Gebäuden in einer Schutzzone etwa VfSlg. 7759/1976; VwGH 24.5.1976, 797/74, VwSlgNF 9063 A; VwGH 24.2.2015, 2013/05/0020, Pkt. 4.3; Moritz R. Bauordnung für Wien6 [2019] 394f). Daher ist im Falle der Rechtskraft eines Bauauftrags i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. BauO im diesen Bauauftrag vollstreckenden Vollstreckungsverfahren wie auch im Vollstreckungskostenvorschreibungs-verfahren von der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der angeordneten Aufträge auszugehen.Bemerkt wird, dass im Zuge des Bauauftragsverfahrens auch die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der angeordneten Aufträge zu prüfen ist vergleiche zu Gebäuden in einer Schutzzone etwa VfSlg. 7759 aus 1976,; VwGH 24.5.1976, 797/74, VwSlgNF 9063 A; VwGH 24.2.2015, 2013/05/0020, Pkt. 4.3; Moritz R. Bauordnung für Wien6 [2019] 394f). Daher ist im Falle der Rechtskraft eines Bauauftrags i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. BauO im diesen Bauauftrag vollstreckenden Vollstreckungsverfahren wie auch im Vollstreckungskostenvorschreibungs-verfahren von der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der angeordneten Aufträge auszugehen.
\nDurch die gegenständliche Ersatzvornahme, deren Kosten nunmehr vorgeschrieben werden, wurde der Bescheid des Magistrats der Stadt Wien - Baupolizei (MA 37) vom 16.11.2015, Zl 37/...-2015-1, vollstreckt.
\nMit diesem Bescheid wurden Herrn F. B. sechs Aufträge erteilt, nämlich: „1) Sämtliche Fassaden sind bauordnungsgemäß instand setzen zu lassen.
\nDazu ist auszuführen, dass nach der obangeführten verwaltungsgerichtlichen Judikatur bei einem Leistungsbescheid, wie dies etwa ein Bauauftrag i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. BauO ist, die zu tätigenden Leistungen nicht exakt vorzuschreiben sind, sondern dass es genügt, dass diese für den jeweiligen zur Umsetzung beauftragten Fachmann klar umschrieben sind.Dazu ist auszuführen, dass nach der obangeführten verwaltungsgerichtlichen Judikatur bei einem Leistungsbescheid, wie dies etwa ein Bauauftrag i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. BauO ist, die zu tätigenden Leistungen nicht exakt vorzuschreiben sind, sondern dass es genügt, dass diese für den jeweiligen zur Umsetzung beauftragten Fachmann klar umschrieben sind.
\nDa ein zur Umsetzung beauftragter Fachmann auch über die Kenntnis der für die Umsetzung maßgeblichen Gesetze verfügen muss, hat dieser einen Leistungsauftrag in einem Leistungsbescheid auch entsprechend der die Umsetzung dieses Leistungsauftrags regelnden Gesetzesbestimmungen auszulegen.
\nDiese Vorgabe an den zur Umsetzung beauftragten Fachmann gründet auf dem Grundsatz, dass jeder Bescheid gesetzeskonform auszulegen ist. Wenn daher durch einen Bauauftrag vorgeschrieben wird, dass bestimmte durch ein Gesetz vorgeschriebene Leistungen zu erbringen sind, sind diese jeweiligen Vorschreibungen im Lichte dieser gesetzlichen Verpflichtung zu lesen und auszulegen.
\nZudem ist aber auch zu berücksichtigen, dass nur die der Behörde erwachsenen Kosten einer Ersatzvornahme gemäß § 11 VVG vorgeschrieben werden dürfen, wenn die vorgenommenen Arbeiten fachgerecht erfolgten und dem baupolizeilichen Auftrag entsprechend durchgeführt worden sind (vgl. VwGH 8.9.1981, VwSlg 10.519 A). Zudem ist aber auch zu berücksichtigen, dass nur die der Behörde erwachsenen Kosten einer Ersatzvornahme gemäß Paragraph 11, VVG vorgeschrieben werden dürfen, wenn die vorgenommenen Arbeiten fachgerecht erfolgten und dem baupolizeilichen Auftrag entsprechend durchgeführt worden sind vergleiche VwGH 8.9.1981, VwSlg 10.519 A).
\nAus dieser Rechtslage ist als Zwischenergebnis festzustellen, dass der gegenständliche auf § 129 Abs. 2 und 4 Wr. Bauordnung gestützte Bescheid des Magistrats der Stadt Wien - Baupolizei (MA 37) vom 16.11.2015, Zl 37/...-2015-1, dahingehend auszulegen ist, dass durch diesen nur die Leistungen vorgeschrieben werden, welche durch einen Bauauftrag gemäß § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung vorschreibbar sind.Aus dieser Rechtslage ist als Zwischenergebnis festzustellen, dass der gegenständliche auf Paragraph 129, Absatz 2 und 4 Wr. Bauordnung gestützte Bescheid des Magistrats der Stadt Wien - Baupolizei (MA 37) vom 16.11.2015, Zl 37/...-2015-1, dahingehend auszulegen ist, dass durch diesen nur die Leistungen vorgeschrieben werden, welche durch einen Bauauftrag gemäß Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung vorschreibbar sind.
\nFolglich sind diese sechs Vorschreibungen teleologisch reduzierend dahingehend auszlegen, dass diese nur den Leistungumfang umfassen, welcher durch einen Bauauftrag gemäß § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 vorschreibbar gewesen ist. Folglich sind diese sechs Vorschreibungen teleologisch reduzierend dahingehend auszlegen, dass diese nur den Leistungumfang umfassen, welcher durch einen Bauauftrag gemäß Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, vorschreibbar gewesen ist.
\nDurch § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung i.d. zum Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags vom 16.11.2015 geltenden Fassung LGBl. Nr 25/2014 wurden dem Magistrat mehrere Befugnisse zur Anordnung von bestimmten Bauführungen eingeräumt, nämlich die Befugnis der:Durch Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung i.d. zum Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags vom 16.11.2015 geltenden Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, wurden dem Magistrat mehrere Befugnisse zur Anordnung von bestimmten Bauführungen eingeräumt, nämlich die Befugnis der:
\nEs ist daher als nächster Schritt zu ermitteln, welches dieser vier Anordnungsbefugnisse bzw. welche dieser vier Anordnungsbefugnisse die belangte Behörde durch den gegenständlichen Bauauftrag vom 16.11.2015 wahrgenommen hat.
\nDa durch den gegenständlichen Bauauftrag weder eine Räumung noch ein Abbruch des Gebäudes oder eines Teiles des Gebäudes angeordnet worden war, kann dieser Auftrag daher nur auf nachfolgende beide Anordnungsbefugnisse gestützt werden:
\nDazu ist auszuführen, dass es sich nach dem klaren Wortlaut des § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 bei der Befugnis der Beauftragung zur Behebung von Schäden, die das äußere Erscheinungsbild eines in einer Schutzzone liegenden Bauwerks oder Bauwerksteils beeinträchtigen, um eine über die Befugnis der Anordnung der aus öffentlichen Rücksichten notwendigen Beseitigung von Baugebrechen hinausgehende Befugnis handelt (arg.: „darüber hinaus“). Dazu ist auszuführen, dass es sich nach dem klaren Wortlaut des Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, bei der Befugnis der Beauftragung zur Behebung von Schäden, die das äußere Erscheinungsbild eines in einer Schutzzone liegenden Bauwerks oder Bauwerksteils beeinträchtigen, um eine über die Befugnis der Anordnung der aus öffentlichen Rücksichten notwendigen Beseitigung von Baugebrechen hinausgehende Befugnis handelt (arg.: „darüber hinaus“).
\nDaraus wiederum ist zu folgern, dass nicht jeder „Schaden“, und damit jede Nichterfüllung einer Erhaltungsverpflichtung gemäß § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung bereits ein Baugebrechen sein kann. Daraus wiederum ist zu folgern, dass nicht jeder „Schaden“, und damit jede Nichterfüllung einer Erhaltungsverpflichtung gemäß Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung bereits ein Baugebrechen sein kann.
\nWie nachfolgend dargelegt, gebietet der Umstand des Gebots der Behebung eines Schadens i.S.d. § 129 Abs. 5 Wr. Bauordnung letzte Alternative (daher einer gröblichen Verunstaltung des Stadtbildes), dass ein Baugebrechen eine deutliche negative Abweichung eines Gebäudezustands vom üblichen, vom Baukonsens und den sonstigen Gesetzesnormen geforderten Bauzustands darstellen muss, welche gravierender als eine gröbliche Verunstaltung des Stadtbildes darstellen muss. Wie nachfolgend dargelegt, gebietet der Umstand des Gebots der Behebung eines Schadens i.S.d. Paragraph 129, Absatz 5, Wr. Bauordnung letzte Alternative (daher einer gröblichen Verunstaltung des Stadtbildes), dass ein Baugebrechen eine deutliche negative Abweichung eines Gebäudezustands vom üblichen, vom Baukonsens und den sonstigen Gesetzesnormen geforderten Bauzustands darstellen muss, welche gravierender als eine gröbliche Verunstaltung des Stadtbildes darstellen muss.
\nWürde nämlich bereits ein Bauzustand, der (bloß) eine gröbliche Verunstaltung des Stadtbildes darstellt, als Baugebrechen i.S.d. § 129 Wr. Bauordnung einzustufen sein, hätte der Gesetzgeber im § 129 Abs. 4 vierte Alternative Wr. Bauordnung wohl ebenso wie im § 129 Abs. 4 vierte Alternative Wr. Bauordnung die Behebung eines „Baugebrechens“, nämlich eines Baugebrechens, welches eine gröbliche Verunstaltung des Stadtbildes darstellt, angeordnet. Würde nämlich bereits ein Bauzustand, der (bloß) eine gröbliche Verunstaltung des Stadtbildes darstellt, als Baugebrechen i.S.d. Paragraph 129, Wr. Bauordnung einzustufen sein, hätte der Gesetzgeber im Paragraph 129, Absatz 4, vierte Alternative Wr. Bauordnung wohl ebenso wie im Paragraph 129, Absatz 4, vierte Alternative Wr. Bauordnung die Behebung eines „Baugebrechens“, nämlich eines Baugebrechens, welches eine gröbliche Verunstaltung des Stadtbildes darstellt, angeordnet.
\nGenau diese Anordnung wurde vom Gesetzgeber aber unterlassen, und die Vorgabe der „bloßen“ Behebung eines näher konkretisierten Schadens dadurch klargestellt, dass durch die Anordnung des § 129 Abs. 4 vierte Alternative Wr. Bauordnung die Behebung eines Schadens, welcher (noch) nicht die Schwere eines Baugebrechens erreicht hat, angeordnet wird.Genau diese Anordnung wurde vom Gesetzgeber aber unterlassen, und die Vorgabe der „bloßen“ Behebung eines näher konkretisierten Schadens dadurch klargestellt, dass durch die Anordnung des Paragraph 129, Absatz 4, vierte Alternative Wr. Bauordnung die Behebung eines Schadens, welcher (noch) nicht die Schwere eines Baugebrechens erreicht hat, angeordnet wird.
\nDie Befugnis der Beauftragung zur Behebung von Schäden, die das äußere Erscheinungsbild eines in einer Schutzzone liegenden Bauwerks oder Bauwerksteils beeinträchtigen, besteht daher ausschließlich im Hinblick auf „Schäden“, welche nicht bereits als ein Baugebrechen einzustufen sind.
\nDurch einen Bauauftrag gemäß § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 muss schon aufgrund des Konkretisierungsgebots des § 59 AVG i.V.m. § 1 VVG klar hervorgehen, ob ein bestimmter Auftrag als ein Auftrag zur Beseitigung eines Baugebrechens i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 letzter Fall, oder aber als ein Auftrag zur Beseitigung eines Schadens i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 letzter Fall (daher einer gröblichen Verunstaltung des Stadtbildes) einzustufen ist. Durch einen Bauauftrag gemäß Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, muss schon aufgrund des Konkretisierungsgebots des Paragraph 59, AVG in Verbindung mit Paragraph eins, VVG klar hervorgehen, ob ein bestimmter Auftrag als ein Auftrag zur Beseitigung eines Baugebrechens i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, letzter Fall, oder aber als ein Auftrag zur Beseitigung eines Schadens i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, letzter Fall (daher einer gröblichen Verunstaltung des Stadtbildes) einzustufen ist.
\nDies war nach der Rechtslage der Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 insbesondere schon deshalb unbedingt erforderlich, da nach der damaligen Rechtslage an das Ausmaß der gebotenen Schadensbeseitigung ein unterschiedliches Sanierungsniveau geknüpft war. So war bei einem Auftrag zur Beseitigung eines Baugebrechens i.S.d. § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 ein Sanierungsniveau nach dem jeweiligen aktuellen Stand der Technik herzustellen, während bei einem Auftrag zur Beseitigung eines Baugebrechens i.S.d. § 129 Abs. 4 vierter Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 ein Sanierungsniveau nach den Bebauungsbestimmungen gemäß § 5 Abs. 4 und § 7 Abs. 3 leg. cit. zu erfolgen hatte.Dies war nach der Rechtslage der Wr.
\nBauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, insbesondere schon deshalb unbedingt erforderlich, da nach der damaligen Rechtslage an das Ausmaß der gebotenen Schadensbeseitigung ein unterschiedliches Sanierungsniveau geknüpft war. So war bei einem Auftrag zur Beseitigung eines Baugebrechens i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, ein Sanierungsniveau nach dem jeweiligen aktuellen Stand der Technik herzustellen, während bei einem Auftrag zur Beseitigung eines Baugebrechens i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, vierter Fall Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, ein Sanierungsniveau nach den Bebauungsbestimmungen gemäß Paragraph 5, Absatz 4 und Paragraph 7, Absatz 3, leg. cit. zu erfolgen hatte.
\nOhne Klarstellung, ob ein Auftrag als ein Auftrag zur Beseitigung eines Schadens nach § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 oder aber als ein Auftrag zur Beseitigung eines Schadens nach § 129 Abs. 4 vierter Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 erging, war es daher auch für einen Fachmann nicht möglich, das gebotene Sanierungsniveau festzustellen, sodass diesfalls gemäß § 1 VVG von der Unvollziehbarkeit des jeweiligen Bauauftrags auszugehen war.Ohne Klarstellung, ob ein Auftrag als ein Auftrag zur Beseitigung eines Schadens nach Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, oder aber als ein Auftrag zur Beseitigung eines Schadens nach Paragraph 129, Absatz 4, vierter Fall Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, erging, war es daher auch für einen Fachmann nicht möglich, das gebotene Sanierungsniveau festzustellen, sodass diesfalls gemäß Paragraph eins, VVG von der Unvollziehbarkeit des jeweiligen Bauauftrags auszugehen war.
\nDa im gegenständlichen Verfahren insbesondere zu ermitteln war, welches Sanierungsniveau durch die gegenständlichen sechs Aufträge des Bauauftrags vom 16.11.2015 vorgeschrieben war, ist es daher geboten zu ermitteln, ob bzw. bejahendenfalls welcher bzw. welche der sechs Aufträge als Aufträge gemäß § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 und , ob bzw. bejahendenfalls welcher bzw. welche der sechs Aufträge als Aufträge gemäß § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 einzustufen ist bzw. sind:Da im gegenständlichen Verfahren insbesondere zu ermitteln war, welches Sanierungsniveau durch die gegenständlichen sechs Aufträge des Bauauftrags vom 16.11.2015 vorgeschrieben war, ist es daher geboten zu ermitteln, ob bzw. bejahendenfalls welcher bzw. welche der sechs Aufträge als Aufträge gemäß Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, und , ob bzw. bejahendenfalls welcher bzw. welche der sechs Aufträge als Aufträge gemäß Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, einzustufen ist bzw. sind:
\nDurch den gegenständlichen Bauauftrag vom 16.11.2015 wurde die Behebung von Mängel vorgeschrieben, welche alle denkmöglich als Baugebrechen i.S.d. Befugnis der Anordnung der aus öffentlichen Rücksichten notwendigen Beseitigung von Baugebrechen einstufbar sind.
\nKeine der gegenständlichen sechs Anordnungen bringt auch nur indizienhaft zum Ausdruck, dass durch diese Anordnung keine aus öffentlichen Rücksichten als notwendig einzustufende Beseitigung eines Baugebrechens aufgetragen werden sollte, sondern vielmehr durch den Auftrag eine gar nicht als Baugebrechen einzustufende gröbliche Störung des architektonischen Stadtbildes beseitigt werden sollte.
\nBereits der Wortlaut des Spruchs führt daher zum Auslegungsergebnis, dass es sich bei allen sechs Aufträgen um Aufträge zur Behebung eines Baugebrechens i.S.d. § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 handelt.Bereits der Wortlaut des Spruchs führt daher zum Auslegungsergebnis, dass es sich bei allen sechs Aufträgen um Aufträge zur Behebung eines Baugebrechens i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, handelt.
\nAbgesehen davon, dass damit der Spruch ohnedies bereits ausreichend klar formuliert ist, sodass es keiner Bedachtnahme auf die Bescheidbegründung zur Auslegung des Spruchs mehr bedarf, wird diese Auslegung auch durch die Begründung dieser sechs Auflagenpunkte in der Bescheidbegründung bestätigt.
\nSo wird der erste Auftrag der Fassadeninstandsetzung mit der Schadhaftigkeit der Fassade, und daher nicht mit der durch diese Fassade bewirkten gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes begründet.
\nDer zweite Auftrag der Terrasseninstandssetzung wird sowohl im Spruch als auch in der Begründung mit der mangelnden Niederschlagsdichtheit, und daher ebenfalls nicht mit der durch diese Terrasse bewirkten gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes begründet.
\nDer dritte Auftrag der Verblechungsinstandsetzung wird mit deren Verrostung und damit mit der damit verbundenen Schädigung der Bausubstanz, und daher ebenfalls nicht mit der durch diese Verblechungen bewirkten gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes begründet.
\nDer vierte Auftrag der Rauchfangköpfesanierung wird mit dem teilweise abgefallenen bzw. fehlenden Verputz, und damit mit der damit verbundenen Schädigung der Bausubstanz, und daher ebenfalls nicht mit der durch diese Rauchfangköpfe bewirkten gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes begründet.
\nDer fünfte Auftrag der Dachinstandsetzung wird sowohl im Spruch als auch in der Begründung mit der mangelnden Niederschlagsdichtheit, und daher ebenfalls nicht mit der durch dieses Dach bewirkten gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes begründet.
\nDer sechste Auftrag der Fensterinstandsetzung wird mit eingeschlagenen Fensterscheiben und dem Fehlen von Fensterflügeln und damit mit der damit verbundenen Schädigung der Bausubstanz, und daher ebenfalls nicht mit der durch diese Fenster bewirkten gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes begründet.
\nZudem wird dieser Befund auch durch die von der Behörde vorgenommenen Gefährdungsanalyse bekräftigt, zumal die im Rahmen der Gefährungsbewertung vorgenommene Beurteilung der Relevanz der Schäden ausschließlich mit den durch die festgestellten Mängel bewirkten Schädigungen für die Bausubstanz begründet bzw. konkretisiert wurde, nämlich:
\nDamit ist festzustellen, dass der Magistrat der Stadt Wien den gegenständlichen Bauauftrag vom 16.11.2015 ausschließlich auf seine Befugnis der Anordnung der aus öffentlichen Rücksichten notwendigen Beseitigung von Baugebrechen (samt der Anordnung der damit verbundenen Sicherungsmaßnahmen) gestützt hat.
\nDamit ist als weiteres Zwischenergebnis festzustellen, dass durch die gegenständlichen sechs Vorschreibungen des oa. Bauftrags ausschließlich die aus öffentlichen Rücksichten notwendige Beseitigung von Baugebrechen i.S.d. § 129 Abs. 4 erster Satz Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 angeordnet wurde.Damit ist als weiteres Zwischenergebnis festzustellen, dass durch die gegenständlichen sechs Vorschreibungen des oa. Bauftrags ausschließlich die aus öffentlichen Rücksichten notwendige Beseitigung von Baugebrechen i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, erster Satz Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, angeordnet wurde.
\nDaraus folgt, dass die gegenständlichen sechs Vorschreibungen des oa. Bauftrags teleologisch reduzierend dahingehend auszulegen sind, als nur die Behebung von Mängeln vorgeschrieben wurde,
\nWie nämlich der klare Wortlaut des § 129 Abs. 4 erster Satz Wr. Bauordnung normiert, befugte die Behörde nicht das Vorliegen jedes Baugebrechens i.S.d. § 129 Abs. 4 erster Satz Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 zur Erlassung eines Bauauftrags aufgrund des i.S.d. § 129 Abs. 4 erster Satz Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014. Wie nämlich der klare Wortlaut des Paragraph 129, Absatz 4, erster Satz Wr. Bauordnung normiert, befugte die Behörde nicht das Vorliegen jedes Baugebrechens i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, erster Satz Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, zur Erlassung eines Bauauftrags aufgrund des i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, erster Satz Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014,.
\nVielmehr war (und ist) die Behörde nur befugt, im Hinblick auf ein besonders qualifiziertes Baugebrechen i.S.d. § 129 Abs. 4 erster Satz Wr. Bauordnung, nämlich ein Baugebrechen, dessen Behebung zusätzlich aus öffentlichen Rücksichten notwendig ist, einen Bauauftrag zur Beseitigung dieses Gebrechens zu erlassen.Vielmehr war (und ist) die Behörde nur befugt, im Hinblick auf ein besonders qualifiziertes Baugebrechen i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, erster Satz Wr. Bauordnung, nämlich ein Baugebrechen, dessen Behebung zusätzlich aus öffentlichen Rücksichten notwendig ist, einen Bauauftrag zur Beseitigung dieses Gebrechens zu erlassen.
\nUm den Umfang wie auch die Grenze der der Behörde durch § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung eingeräumten Befugnis der Anordnung der aus öffentlichen Rücksichten notwendigen Beseitigung von Baugebrechen zu ermitteln, ist daher zweierlei geboten:Um den Umfang wie auch die Grenze der der Behörde durch Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung eingeräumten Befugnis der Anordnung der aus öffentlichen Rücksichten notwendigen Beseitigung von Baugebrechen zu ermitteln, ist daher zweierlei geboten:
\nIm Hinblick auf diese beiden Begriffsermittlungen erscheint unter Heranziehung insbesondere einer systematischen und teleologischen Interpretation des § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung nachfolgende Klarstellung geboten:Im Hinblick auf diese beiden Begriffsermittlungen erscheint unter Heranziehung insbesondere einer systematischen und teleologischen Interpretation des Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung nachfolgende Klarstellung geboten:
\nDer Umfang der einem Liegenschaftseigentümer durch § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung auferlegten Verpflichtungen ist weitergehend als der Umfang der durch einen Bauauftrag i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung auferlegbaren Verpflichtungen. Zudem kann ein Liegenschaftseigentümer durch einen Bauauftrag i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung nicht zu etwas verpflichtet werden, wozu er nicht bereits ohnedies durch § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung verpflichtet ist:Der Umfang der einem Liegenschaftseigentümer durch Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung auferlegten Verpflichtungen ist weitergehend als der Umfang der durch einen Bauauftrag i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung auferlegbaren Verpflichtungen. Zudem kann ein Liegenschaftseigentümer durch einen Bauauftrag i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung nicht zu etwas verpflichtet werden, wozu er nicht bereits ohnedies durch Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung verpflichtet ist:
\nDurch § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 wurde (und wird weiterhin) der Bauwerkseigentümer verpflichtet, auf der Liegenschaft befindliche Bauwerke „in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechenden Zustand zu erhalten“. Darüber hinaus hatte der Bauwerkseigentümer eines Bauwerks in einer Schutzzone dieses Gebäude in einem stilgerechten, und den Bestimmungen des Bebauungsplans entsprechenden Zustand zu erhalten.Durch Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, wurde (und wird weiterhin) der Bauwerkseigentümer verpflichtet, auf der Liegenschaft befindliche Bauwerke „in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechenden Zustand zu erhalten“. Darüber hinaus hatte der Bauwerkseigentümer eines Bauwerks in einer Schutzzone dieses Gebäude in einem stilgerechten, und den Bestimmungen des Bebauungsplans entsprechenden Zustand zu erhalten.
\nDer Begriff eines „gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechenden Zustands“ fordert nicht nur, dass das Gebäude den Vorgaben der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entspricht, sondern fordert darüber hinaus einen über diese Vorgabe hinausgehenden „guten Zustand“.
\nWorin sich daher nach dieser Gesetzesvorgabe § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung ein Gebäudezustand von den bloßen Vorgaben der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung darüberhinausgehend abheben muss, kann für die gegenständliche Fragestellung unbeantwortet bleiben. Worin sich daher nach dieser Gesetzesvorgabe Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung ein Gebäudezustand von den bloßen Vorgaben der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung darüberhinausgehend abheben muss, kann für die gegenständliche Fragestellung unbeantwortet bleiben.
\nJedenfalls ist aber schon damit zum Ausdruck gebracht, dass die bloße Erfüllung der Vorgaben der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung bereits eine Gesetzesverletzung der Vorgabe des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung bewirkt. Jedenfalls ist aber schon damit zum Ausdruck gebracht, dass die bloße Erfüllung der Vorgaben der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung bereits eine Gesetzesverletzung der Vorgabe des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung bewirkt.
\nEs kann dahin gestellt bleiben, ob diese Vorgabe erstens dem Bestimmtheitsgebot des Art. 18 B-VG entspricht und insbesondere mit den Grundrechten, wie dem Eigentumsgrundrecht, vereinbar ist. Es kann dahin gestellt bleiben, ob diese Vorgabe erstens dem Bestimmtheitsgebot des Artikel 18, B-VG entspricht und insbesondere mit den Grundrechten, wie dem Eigentumsgrundrecht, vereinbar ist.
\nNach dem deutschen Sprachverständnis indiziert nämlich das Nichtvorliegen von etwas „Gutem“ zwingend das Vorliegen von etwas „Schlechtem“.
\nVielmehr wird das Eigenschaftswort „gut“ in der postiven Abhebung von einem Durchschnittszustand (etwa bei Schulnoten der Bewertung „befriedigend“) und das Eigenschaftsort „schlecht“ in der negativen Abhebung von einem Durchschnittszustand (etwa bei Schulnoten der Bewertung „befriedigend“) verwendet.
\nEine Leistung, welche nicht „gut“ ist, ist daher noch lange kein Missstand, sondern allenfalls „gewöhnlich“, und ein Gebäudezustand, welcher nicht „gut“ ist, daher ebenfalls noch lange kein Missstand, sondern allenfalls „gewöhnlich“.
\nEin Bauwerk, welches sich aber „bloß“ in einem gewöhnlichen Zustand befindet, stellt regelmäßig noch kein Baugebrechen dar. Vielmehr liegt ein Baugebrechen regelmäßig erst dann vor, wenn sich ein Gebäude qualifiziert negativ vom allgemein üblichen bzw. von der Behörde allgemein tolerierten Zustand von Bauwerken abhebt.
\nWährend daher durch die Bestimmung des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung ein über den Vorgaben des Baukonsenses und der expliziten gesetzlichen Bestimmungen liegender Gebäudezustand gefordert wird1, stellt schon nach dem klaren Wortsinn des Wortes „Baugebrechen“ ein „Baugebrechen“ i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung einen den gesetzlichen Vorgaben des Baukonsenses bzw. den expliziten gesetzlichen Bestimmungen qualifiziert nicht entsprechenden Zustand (daher regelmäßig eine qualifiziert negative Abhebung vom allgemein üblichen Bauwerkszustand) dar.2 Während daher durch die Bestimmung des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung ein über den Vorgaben des Baukonsenses und der expliziten gesetzlichen Bestimmungen liegender Gebäudezustand gefordert wird1, stellt schon nach dem klaren Wortsinn des Wortes „Baugebrechen“ ein „Baugebrechen“ i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung einen den gesetzlichen Vorgaben des Baukonsenses bzw. den expliziten gesetzlichen Bestimmungen qualifiziert nicht entsprechenden Zustand (daher regelmäßig eine qualifiziert negative Abhebung vom allgemein üblichen Bauwerkszustand) dar.2 Dass nicht jede Nichtentsprechung der Erhaltungspflichtvorgabe des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung ein Baugebrechen i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung darstellt, sondern nur eine vergleichsweise schwerwiegende Nichtentsprechung der Erhaltungspflichtvorgabe des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung ein Baugebrechen i.S.d. § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung darstellt, ergibt sich auch aus der Judikatur zum § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung, wonach im Hinblick auf das Schonungsprinzip des § 2 Abs. 1 VVG ein dauerhafte, auf aufwändige Maßnahme, wie etwa eine Mauertrockenlegung, mit zeitlich unbegrenzter Wirkung nicht durch einen Bauauftrag auftragbar ist, zumal selbst das Mietrechtsgesetz davon ausgeht, dass sich die Notwendigkeit von Instandhaltungsarbeiten in maximal 10 Jahren wiederholt (vgl.
\nVwGH 7.3.2000, 99/05/0252; Moritz R. Bauordnung für Wien6 [2019] 394). Diese Judikatur gebietet im Umkehrschluss, dass eine Instandsetzungsbedürftigkeit und damit eine Nichterfüllung der Erhaltungspflichtvorgabe des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung dann nicht als ein Baugebrechen einstufbar ist, wenn nach dieser Judikatur die Behebung dieses Instandsetzungsbedürftigkeit (noch) nicht durch einen Bauauftrag gemäß § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung vorgeschrieben werden darf. Damit ist aber auch aus dieser Überlegung evident, dass ein Baugebrechen nur in einer vergleichsweise schwerwiegenden Nichterfüllung der Erhaltungspflichtvorgabe des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung vorliegt.Dass nicht jede Nichtentsprechung der Erhaltungspflichtvorgabe des Paragraph 129, Absatz 2, Wr.
\nBauordnung ein Baugebrechen i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung darstellt, sondern nur eine vergleichsweise schwerwiegende Nichtentsprechung der Erhaltungspflichtvorgabe des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung ein Baugebrechen i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung darstellt, ergibt sich auch aus der Judikatur zum Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung, wonach im Hinblick auf das Schonungsprinzip des Paragraph 2, Absatz eins, VVG ein dauerhafte, auf aufwändige Maßnahme, wie etwa eine Mauertrockenlegung, mit zeitlich unbegrenzter Wirkung nicht durch einen Bauauftrag auftragbar ist, zumal selbst das Mietrechtsgesetz davon ausgeht, dass sich die Notwendigkeit von Instandhaltungsarbeiten in maximal 10 Jahren wiederholt vergleiche VwGH 7.3.2000, 99/05/0252;
\nMoritz R. Bauordnung für Wien6 [2019] 394). Diese Judikatur gebietet im Umkehrschluss, dass eine Instandsetzungsbedürftigkeit und damit eine Nichterfüllung der Erhaltungspflichtvorgabe des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung dann nicht als ein Baugebrechen einstufbar ist, wenn nach dieser Judikatur die Behebung dieses Instandsetzungsbedürftigkeit (noch) nicht durch einen Bauauftrag gemäß Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung vorgeschrieben werden darf. Damit ist aber auch aus dieser Überlegung evident, dass ein Baugebrechen nur in einer vergleichsweise schwerwiegenden Nichterfüllung der Erhaltungspflichtvorgabe des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung vorliegt.
\nDass ein Baugebrechen nicht bereits dann vorliegt, wenn den Vorgaben des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung nicht entsprochen wird, sondern ein qualifiziertes Abweichen von den Vorgaben des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung voraussetzt, stellt der Verwaltungsgerichtshof auch in seinen Erkenntnissen vom 13.3.1935, BGH-Slg. 351 A, und vom 1.2.1971, 1399/70, klar. Demnach liegt ein Baugebrechen erst dann vor, wenn der Schaden an einem Gebäude die Interessen der öffentlichen Sicherheit oder Gesundheit gefährdet oder wenn der Zustand die architektonische Schönheit gröblich stört, wohingehen von der Behörde nicht gefordert werden kann, „dass eine Baulichkeit das untadelige Aussehen eines Neubaus haben müsse“.Dass ein Baugebrechen nicht bereits dann vorliegt, wenn den Vorgaben des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung nicht entsprochen wird, sondern ein qualifiziertes Abweichen von den Vorgaben des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung voraussetzt, stellt der Verwaltungsgerichtshof auch in seinen Erkenntnissen vom 13.3.1935, BGH-Slg. 351 A, und vom 1.2.1971, 1399/70, klar. Demnach liegt ein Baugebrechen erst dann vor, wenn der Schaden an einem Gebäude die Interessen der öffentlichen Sicherheit oder Gesundheit gefährdet oder wenn der Zustand die architektonische Schönheit gröblich stört, wohingehen von der Behörde nicht gefordert werden kann, „dass eine Baulichkeit das untadelige Aussehen eines Neubaus haben müsse“.
\nZu einem analogen Ergebnis führen auch die unterschiedlichen Vorgaben des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 und des § 129 Abs. 4 vierter Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 (daher die Regelung der Verpflichtung zur Beseitigung einer gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes durch ein Gebäude in einer Schutzzone). Zu einem analogen Ergebnis führen auch die unterschiedlichen Vorgaben des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, und des Paragraph 129, Absatz 4, vierter Fall Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, (daher die Regelung der Verpflichtung zur Beseitigung einer gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes durch ein Gebäude in einer Schutzzone).
\nAuch bei einem Auftrag gemäß § 129 Abs. 4 vierter Fall Wr. Bauordnung ist die Behörde nicht berechtigt, bereits jede Störung der archiektonischen Schönheit des Stadtbildes durch ein Bauwerk durch Erlassung eines Bauauftrags gemäß § 129 Abs. 4 Wr. BauO beheben zu lassen, sondern liegt nach der Judikatur ein, einen solchen Bauauftrag rechtfertigender Bauwerksmangel nur im Fall einer qualifizierten, daher mit den Worten des Verwaltungsgerichtshofs einer gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes durch das Bauwerk vor.3Auch bei einem Auftrag gemäß Paragraph 129, Absatz 4, vierter Fall Wr. Bauordnung ist die Behörde nicht berechtigt, bereits jede Störung der archiektonischen Schönheit des Stadtbildes durch ein Bauwerk durch Erlassung eines Bauauftrags gemäß Paragraph 129, Absatz 4, Wr. BauO beheben zu lassen, sondern liegt nach der Judikatur ein, einen solchen Bauauftrag rechtfertigender Bauwerksmangel nur im Fall einer qualifizierten, daher mit den Worten des Verwaltungsgerichtshofs einer gröblichen Störung des architektonischen Stadtbildes durch das Bauwerk vor.3 In diesem Sinne stellt der Verwaltungsgerichtshof auch klar, dass die bloße gröbliche Störung des Stadtbildes, ohne dass zudem auch Interessen der öffentlichen Sicherheit und Gesundheit verletzt werden, kein Baugebrechen darstellt (vgl. VwGH 5.3.1958, 1773/57; 27.1.1964, VwSlg 6215 A; 15.12.1975, 6/75).In diesem Sinne stellt der Verwaltungsgerichtshof auch klar, dass die bloße gröbliche Störung des Stadtbildes, ohne dass zudem auch Interessen der öffentlichen Sicherheit und Gesundheit verletzt werden, kein Baugebrechen darstellt vergleiche VwGH 5.3.1958, 1773/57; 27.1.1964, VwSlg 6215 A; 15.12.1975, 6/75).
\nFür die Auslegung, dass ein Baugebrechen nur im Falle einer schwerwiegenden Verletzung der Instandhaltungsvorgabe des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung zu bejahen ist, ist auch § 129 Abs. 9 Wr. Bauordnung ins Treffen zu führen, welche die Gebotenheit der Anbringung eines Verputzes nicht vom Vorliegen der Beeinträchtigung öffentlicher Interessen abhängig macht, und zudem diese Konstellation nicht als Baugebrechen einstuft.Für die Auslegung, dass ein Baugebrechen nur im Falle einer schwerwiegenden Verletzung der Instandhaltungsvorgabe des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung zu bejahen ist, ist auch Paragraph 129, Absatz 9, Wr. Bauordnung ins Treffen zu führen, welche die Gebotenheit der Anbringung eines Verputzes nicht vom Vorliegen der Beeinträchtigung öffentlicher Interessen abhängig macht, und zudem diese Konstellation nicht als Baugebrechen einstuft.
\nMit dieser Darstellung des Unterschieds
\nDiese Vorgabe ist nun aber aus Sicht der erkennenden Gerichts aus § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung, insbesondere in Hinblick auf die – wie zuvor aufgezeigt - unterschiedlichen Regelungsinhalte des § 129 Abs. 2 Wr. Bauordnung und des § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung, insbesondere im Hinblick auf die Regelung des § 129 Abs. 4 vierter Fall Wr. Bauordnung, nicht ableitbar.Diese Vorgabe ist nun aber aus Sicht der erkennenden Gerichts aus Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung, insbesondere in Hinblick auf die – wie zuvor aufgezeigt - unterschiedlichen Regelungsinhalte des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. Bauordnung und des Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung, insbesondere im Hinblick auf die Regelung des Paragraph 129, Absatz 4, vierter Fall Wr. Bauordnung, nicht ableitbar.
\nDie für die Auslegung des gegenständlichen Bauauftrags vom 16.11.2015 maßgeblichen Bestimmungen der Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 definierten nicht den Begriff des „Baugebrechens“. Auch wurde dieser Begriff ausschließlich in den Absätzen 4, 5 und 8 des § 129 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 verwendet.Die für die Auslegung des gegenständlichen Bauauftrags vom 16.11.2015 maßgeblichen Bestimmungen der Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, definierten nicht den Begriff des „Baugebrechens“. Auch wurde dieser Begriff ausschließlich in den Absätzen 4, 5 und 8 des Paragraph 129, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, verwendet.
\nDer durch die Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 verwendete Begriff des „Baugebrechens“ ist daher genuin durch Auslegung der Absätze 4, 5 und 8 des § 129 Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 zu ermitteln.Der durch die Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, verwendete Begriff des „Baugebrechens“ ist daher genuin durch Auslegung der Absätze 4, 5 und 8 des Paragraph 129, Wr. Bauordnung in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, zu ermitteln.
\nDazu ist auszuführen, dass es sich beim Begriff des Baugebrechens um einen in der österreichischen Rechtsordnung sich entwickelt habenden Rechtsterminus handelt, welcher insbesondere vom Verwaltungsgerichtshof gesetzesübergreifend (daher unabhängig von dem vom Verwaltungsgerichtshof in seiner jeweiligen Entscheidung ausgelegten Landesgesetz) einheitlich ausgelegt wird.
\nZwar hat soweit ersichtlich der Verwaltungsgerichtshof bislang keine Begriffsdefintion dieses Rechtsbegriffs formuliert, doch lassen sich aus der verwaltungsgerichtlichen Judikatur einige Begriffsmerkmale dieses Rechtsbegriffs des „Baugebrechens“ eruieren, welche unter Zugrundelegung des Grundsatzes der Einheit der Rechtsordnung5 und dem daraus abgeleiteten Auslegungsprinzips der Einheit der Rechtsordnung und der Rechtssprache6 auch für die Auslegung des Baugebrechenbegriffs der Wr. Bauordnung beachtlich ist:
\nNach dieser Judikatur setzt die Qualifikation eines Bauwerkmangels als Baugebrechen voraus, dass durch diesen Mangel öffentliche Interessen verletzt werden. Wann von solch einem Baugebrechen auszugehen ist, wird durch den Verwaltungsgerichtshof insofern konkretisiert, als dieser klarstellt, dass ein Baugebrechen (erst) dann vorliegt, wenn durch den Schaden am Bauwerk sich der Zustand der Baulichkeit derart verschlechtert bzw. dieser bereits derart verschlechtert ist, dass dadurch öffentliche Interessen berührt werden.7 Soweit ersichtlich, hat durch die Judikatur bislang lediglich in zwei Konstellationen das Vorliegen eines zu einem baurechtlichen Bauauftrag berechtigenden Baugebrechens bejaht, nämlich
\nBereits bei Zugrundelegung dieser Begriffsbestimmung des in der österreichischen Rechtsordnung in baurechtlichen Angelegenheiten verwendeten Begriffs des „Baugebrechens“ liegt ein Baugebrechen nur dann vor, wenn ein Schaden an einem Bauwerk darart schwerwiegend ist, dass durch diesen öffentliche Interessen verletzt werden.
\nNach der obangeführten Judikatur ist von solch einer geforderten Qualifiziertheit der Schwere des für die Qualifizierung eines Schadens als Baugebrechen geforderten Bauwerksschadens dann auszugehen,
\nDarüber hinaus fordert und forderte § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung für die Zulässigkeit eines Bauauftrags gemäß § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung, dass nicht nur ein „Baugebrechen“ an einem Bauwerk vorliegt, sondern dass darüber hinaus die „Notwendigkeit“ der Beseitigung dieses Baugebrechens aus öffentlichen Rücksichten.Darüber hinaus fordert und forderte Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung für die Zulässigkeit eines Bauauftrags gemäß Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung, dass nicht nur ein „Baugebrechen“ an einem Bauwerk vorliegt, sondern dass darüber hinaus die „Notwendigkeit“ der Beseitigung dieses Baugebrechens aus öffentlichen Rücksichten.
\nAuf Grund der unbestrittenen Aktenlage wird festgestellt:
\nGegen Herrn F. B., geb. ...1955, wurde mit Bescheid des Magistrats der Stadt Wien - Baupolizei (MA 37) vom 16.11.2015, Zl: 37/...-2015-1, gemäß § 129 Abs. 4 Wr. Bauordnung der Auftrag erteilt, an dem in seinem Eigentum stehenden, auf der Liegenschaft in Wien, D.-weg, situierten Gebäude nachfolgende Sanierungsarbeiten durchzuführen:Gegen Herrn F. B., geb. ...1955, wurde mit Bescheid des Magistrats der Stadt Wien - Baupolizei (MA 37) vom 16.11.2015, Zl: 37/...-2015-1, gemäß Paragraph 129, Absatz 4, Wr. Bauordnung der Auftrag erteilt, an dem in seinem Eigentum stehenden, auf der Liegenschaft in Wien, D.-weg, situierten Gebäude nachfolgende Sanierungsarbeiten durchzuführen: „1) Sämtliche Fassaden sind bauordnungsgemäß instand setzen zu lassen.
\nDa diesem Bauauftrag vom 16.11.2015 nicht entsprochen wurde, wurde seitens der belangten Behörde mit Vollstreckungsverfügung vom 21.2.2018, Zl. M25 ...9-2017-H, die Durchführung dieser Sanierungsarbeiten im Wege der Ersatzvornahme angeordnet. Dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.
\nDie durch den oa. Bauauftrag angeordneten und vom Ersatzvornahmebescheid als vollstreckbar qualifizierten Sanierungsarbeiten wurden in weiterer Folge zwischen dem 26.4.2021 (Auftragserteilung an Herrn Baumeister Ing. E.) und dem Abschluss der Arbeiten im Frühjahr 2024 durchgeführt.
\nDie Rechtmäßigkeit der erfolgten Vollstreckung des Ersatzvornahmebescheids wurde nicht bestritten und ist auf Grundlage der Aktenlage von deren Rechtmäßigkeit auszugehen.
\nDie der belangten Behörde erwachsenen Kosten für diese Ersatzvornahme beliefen sich auf EUR 487.804,03 brutto, und zwar für die Leistungen nachfolgender Unternehmen:
\nEs ist nicht hervorgekommen, dass die in Rechnung gestellte Leistungen tatsächlich nicht erbracht worden sind.
\n3.1) Feststellungen im Hinblick auf den Einwand gegen einen Teil der durch Herrn Baumeister Ing. J. E. verrechneten Stundensätze:
\nIn der Beschwerde wird ausgeführt, dass Herr Baumeister Ing. J. E. nicht berechtigt gewesen sei, Stundensätze, welche höher als EUR 88,06 waren, zu verrechnen.
\nIn ihrer Stellungnahme vom 28.5.2024 verwies die Magistratsabteilung 25 darauf, dass die teilweise höheren, in Rechnung gestellten Stundenlöhne sich mit den jeweiligen von der belangten Behörde veröffentlichten Basiswerten für angemessene Stundenhonorierungen für Leistungen, wie die von Herrn Baumeister Ing. J. E. in Rechnung gestellten, der Jahre 2022 und 2023 decken.
\nZudem wurde gezeigt, dass diese Verrechnungsmodalität zudem vertraglich vereinbart worden sind.
\nBelegt wurde dies
\nDamit wurde aufgezeigt, dass Herr Baumeister Ing. J. E. zur Forderung der aufgelisteten Stundensätze befugt gewesen ist.
\nEs wird daher festgestellt, dass die von Herrn Baumeister Ing. J. E. den vertraglich vereinbarten Stundensätzen vertraglich vereinbart worden sind, und daher deren In-Rechnung-Stellung nicht zu beanstanden ist.
\n3.2) Feststellung im Hinblick von in Rechnung gestellten Regieleistungen der I. GmbH:3.2) Feststellung im Hinblick von in Rechnung gestellten Regieleistungen der römisch eins. GmbH:
\nIn ihrer Stellungnahme vom 28.5.2024 hat die belangte Behörde die bei der Ersatzvornahme angefallenen und in Rechnung gestellten Regieleistungen der I. GmbH näher aufgeschlüsselt und begründet. In ihrer Stellungnahme vom 28.5.2024 hat die belangte Behörde die bei der Ersatzvornahme angefallenen und in Rechnung gestellten Regieleistungen der römisch eins. GmbH näher aufgeschlüsselt und begründet.
\nNach Einsicht der ursprünglichen Beschwerdeführerin in die Akten wurde diese Aufschlüsselung und der Konnex dieser erbrachten Regieleistungen zu den durch den Bauauftrag vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen von der ursprünglichen Beschwerdeführerin nicht bestritten.
\nAuch erfolgte keine Bestreitung durch die nunmehrigen BeschwerdeführerInnen. So wurde auch von den nunmehrigen BeschwerdeführerInnen im Verfahren nicht vorgebracht, dass diese konkreten Leistungen vom Umfang der mit dem oa Bauauftrag vorgeschriebenen Leistungen nicht umfasst gewesen sind.
\nAuch für das erkennende Gericht ist nach Einsicht in diese Dokumente von der Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Aufschlüsselung auszugehen.
\nDie belangte Behörde hat in dieser Stellungnahme zudem auch aufgezeigt, dass versehentlich eine näher bezeichnete, in Rechnung gestellte Regieleistung in der Höhe von EUR 1.361,24 netto bzw. EUR 1.633,49 brutto zweifach der ursprünglichen Beschwerdeführerin verrechnet worden ist.
\nDer im Hinblick auf diese konkrete Regieleistung doppelt verrechnete Forderungsbetrag von EUR 1.796,84 (EUR 1.633,49 plus 10 Prozent) ist von den nunmehrigen BeschwerdeführerInnen daher nicht zu ersetzen.
\n3.3) Feststellung im Hinblick von in Rechnung gestellten Regieleistungen der K. GmbH:
\nSeitens der ursprünglichen BeschwerdeführerInnen wurden die von der K. GmbH in Rechnung gestellten Regieleistungen bzw. deren berechtigte Erbringung in Vollstreckung des oa. Bauauftrags bestritten.
\nIn der mündlichen Verhandlung vom 14.11.2024 wurde vom Zeugen W. K. nachvollziehbar dargelegt, dass die von ihm in Rechnung gestellten Leistungen zum Zeitpunkt der Anboterstellung noch nicht vorhersehbar gewesen waren, und zwingend zur Umsetzung des oa. Bauauftrags geboten gewesen sind.
\nAuch wurde von den nunmehrigen BeschwerdeführerInnen im Verfahren nicht vorgebracht, dass diese konkreten Leistungen vom Umfang der mit dem oa Bauauftrag vorgeschriebenen Leistungen nicht umfasst gewesen sind.
\nDa auch kein Indiz für eine unvertretbar hohe In-Rechung-Stellung hervorgekommen ist, ist daher von der Rechtmäßigkeit der In-Rechnung-Stellung dieser Regieleistungen in der begehrten Höhe auszugehen.
\n3.4) Feststellungen im Hinblick auf den Einwand der Nichtumfasstheit der Reparaturen an der Kellertüre durch die I. GmbH (Neuschaffung eines zweiten hölzernen Türflügels):3.4) Feststellungen im Hinblick auf den Einwand der Nichtumfasstheit der Reparaturen an der Kellertüre durch die römisch eins. GmbH (Neuschaffung eines zweiten hölzernen Türflügels):
\nIn der mündlichen Verhandlung vom 24.9.2024 ist unbestritten hervorgekommen, dass der gegenständliche Bereich unter der Terrasse durch ein Tor, welches sich aus einem hölzernen Torflügel und einem Torflügel aus Eisenstangen zusammensetzte, verschließbar war.
\nEs bestand daher selbst bei Zugrundelegung des Vorbringes der belangten Behörde keine Veranlassung, den Torflügel aus Eisenstangen durch einen hölzernen, provisorisch errichteten Torflügel zu ersetzen.
\nFür diese Arbeiten hat die Behörde bei Zugrundelegung der Rechnung der Fa. I. GmbH den Betrag von EUR 597,70 netto bzw. EUR 716,04 brutto bezahlt, und der Beschwerdeführerin den Betrag von EUR 716,04 plus 10 Prozent, daher EUR 787,64, in Rechnung gestellt.Für diese Arbeiten hat die Behörde bei Zugrundelegung der Rechnung der Fa. römisch eins. GmbH den Betrag von EUR 597,70 netto bzw. EUR 716,04 brutto bezahlt, und der Beschwerdeführerin den Betrag von EUR 716,04 plus 10 Prozent, daher EUR 787,64, in Rechnung gestellt.
\nDie für diese Arbeiten der Behörde entstanden Kosten bzw. die In-Rechnungstellung von EUR 787,64 sind von der Beschwerdeführerin daher nicht zu ersetzen.
\n3.5) Feststellungen im Hinblick auf den Einwand der Unnotwendigkeit der Anbringung von Schliessen durch die I. GmbH:3.5) Feststellungen im Hinblick auf den Einwand der Unnotwendigkeit der Anbringung von Schliessen durch die römisch eins. GmbH:
\nIn der mündlichen Verhandlung vom 24.9.2024 wurde vom einvernommenen Zeugen S. T. und vom Behördenvertreter dargelegt, dass diese Schliessenbringungen unbedingt erforderlich waren, um die ersten beiden Aufträge des gegenständlichen Bauauftrags erfüllen zu können.
\nDiese Ausführungen sind fachkundig und wurden von der ursprünglichen Beschwerdeführerin auch nicht bestritten. Ebenso erfolgte keine Bestreitung durch die nunmehrigen BeschwerdeführerInnen.
\nAuch für das erkennende Gericht ist kein Indiz dafür hervorgekommen, dass nicht von der Richtigkeit dieser Ausführungen auszugehen ist.
\nDamit ist davon auszugehen, dass diese Schliessenanbringungen vom gegenständlichen Bauauftrag umfasst gewesen sind, und daher auch zu Recht die dafür angefallenen Kosten verrechnet worden sind.
\n3.6) Feststellungen im Hinblick auf den Einwand des Austausches des Altgeländers durch ein neues Geländer durch die I. GmbH: 3.6) Feststellungen im Hinblick auf den Einwand des Austausches des Altgeländers durch ein neues Geländer durch die römisch eins. GmbH:
\nIn der mündlichen Verhandlung vom 24.9.2024 wurde unbestritten vom einvernommenen Zeugen S. T. wie auch vom Behördenvertreter dargelegt, dass das Geländer verrostet und beschädigt waren, und nicht mehr die Funktion eines Geländers im Hinblick auf die gebotene Standsicherheit erfüllt hatten. Die Fußbefestigungen oder Fußpunkte waren stark angerostet bzw. durchrostet, womit die Standsicherheit nicht mehr gegeben war. Weiters waren vereinzelte Teile der Geländerkonstruktion durch- bzw. angerostet.
\nAuch wenn davon auszugehen ist, dass damit im Hinblick auf diese Geländer eine Sanierungspflicht des Herrn F. B. gemäß § 129 Abs. 4 Wr. BauO bestanden hat, ist auch festzustellen, dass diese Sanierungspflicht der Geländer nicht im gegenständlichen Bauauftrag ihren Niederschlag gefunden hat. Da durch eine Ersatzvornahme nur ein Titelbescheid vollstreckt werden darf, daher nicht mehr als durch diesen Titelbescheid vorgeschrieben wurde, durch die Behörde im Ersatzweg vorgenommen werden darf, war diese Geländersanierung vom Umfang des Ersatzvornahmebescheids nicht gedeckt, und insofern nicht rechtmäßig (wenngleich höchst zweckmäßig und kostensparend).Auch wenn davon auszugehen ist, dass damit im Hinblick auf diese Geländer eine Sanierungspflicht des Herrn F. B. gemäß Paragraph 129, Absatz 4, Wr. BauO bestanden hat, ist auch festzustellen, dass diese Sanierungspflicht der Geländer nicht im gegenständlichen Bauauftrag ihren Niederschlag gefunden hat. Da durch eine Ersatzvornahme nur ein Titelbescheid vollstreckt werden darf, daher nicht mehr als durch diesen Titelbescheid vorgeschrieben wurde, durch die Behörde im Ersatzweg vorgenommen werden darf, war diese Geländersanierung vom Umfang des Ersatzvornahmebescheids nicht gedeckt, und insofern nicht rechtmäßig (wenngleich höchst zweckmäßig und kostensparend).
\nDamit steht fest, dass die belangte Behörde im Wege der gegenständlichen Ersatzvornahme nicht auch berechtigt war, diese Geländersanierungen (anstelle der Bauwerkseigentümerin) durchzuführen.
\nUnter den gegenständlichen Geländern befand sich unstrittig die Terrasse, welche laut Auftrag Nummer 2 niederschlagsdicht instand zu setzen war. Um diese Instandsetzung vorzunehmen, war unstrittig zwingend die Entfernung der Geländer erforderlich.
\nUnstrittig wurden im Rahmen der Terrassensanierung nachfolgende Arbeiten getätigt:
\nAuch im Falle der nicht neuen Herstellung des Geländers wären daher nachfolgende Positionen zu begleichen gewesen:
\n3104 88A 3104 88C 3104 88D 3104 88F 3104 99A Das wären Kosten von EUR 13.356,60 netto gewesen.
\nAllein für diese Geländerneukonstruktion hat die Behörde bei Zugrundelegung der Rechnung der Fa. I. GmbH den Betrag von EUR 5.837,12 netto bzw. EUR 6.420,83 brutto in Rechnung gestellt.Allein für diese Geländerneukonstruktion hat die Behörde bei Zugrundelegung der Rechnung der Fa. römisch eins. GmbH den Betrag von EUR 5.837,12 netto bzw. EUR 6.420,83 brutto in Rechnung gestellt.
\nNicht zu tragen waren daher die Kosten für die Neuherstellung des Geländers in der Höhe von EUR 5.837,12 netto bzw. EUR 6.420,83 brutto, bzw. der von der belangten Behörde für diese Geländerneukonstruktion in Rechnung gestellte Betrag von EUR 7.062,92 (EUR 6.420,83 plus 10 Prozent).
\n3.7) Feststellungen im Hinblick auf den Einwand der Unberechtigtheit der Arbeiten an den Fenstern und Terrassentüren durch die H. GmbH & Co KG:
\nDurch den gegenständlichen Bauauftrag vom 16.11.2015, Zl: 37/...-2015-1, wurde unter Punkt 6) auch der Auftrag erteilt, sämtliche schadhaften oder fehlenden Fenster instandsetzen zu lassen bzw. zu erneuern sowie die vorhandenen Fensterflügel wieder einzuhängen.
\nOffenkundig wurde durch diesen Auftragspunkt bezweckt, schadhafte Öffnungen im Bereich der Fenster zu schließen, um damit wieder den erforderlichen Schutz für die Bausubstanz wie auch für die sich in den Räumen befindenen Personen herzustellen.10 Im Übrigen wäre es widersinnig, den gegenständlichen Bauauftrag dahingehen auszulegen, dass durch diesen nur eine Schadensbehebung im Hinblick auf die Fenster (im engeren Sinn), und nicht auch eine Schadensbehebung im Hinblick auf die ebenfalls zumindest überwiegend eine bloße Fensterfunktion wahrnehmenden Terrassentüren vorschreiben würde .
\nAbgesehen davon, dass die Ausführungen der belangten Behörde zur Subsumtion des Begriffs „Terrassentüre“ und den Begriff „Fenster“ in ihrer Stellungnahme vom 28.5.2024 überzeugend sind, ergibt somit auch die teleologische Auslegung des Auflagenpunkts 6), dass unter dem Begriff „Fenster“ auch die „Terrassentüren“ an der Außenfassade zu subsummieren waren.
\nAuf Grundlage dieser Feststellung war sohin jedes der Fenster (darunter jede der Terrassentüren) auf dessen Sanierungspflichtigkeit i.S.d. § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. BauO i.d.F. LGBl. Nr 25/2014 zu überprüfen.Auf Grundlage dieser Feststellung war sohin jedes der Fenster (darunter jede der Terrassentüren) auf dessen Sanierungspflichtigkeit i.S.d. Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. BauO in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 25 aus 2014, zu überprüfen.
\nWie zuvor aufgezeigt, bezieht sich der im § 129 Abs. 4 Wr. BauO verwendete Begriff des „Baugebrechens“ auf Bauwerkszustände, welche im Falle der Beachtung der Vorgabe des § 129 Abs. 2 Wr. BauO nicht bestehen würden.Wie zuvor aufgezeigt, bezieht sich der im Paragraph 129, Absatz 4, Wr. BauO verwendete Begriff des „Baugebrechens“ auf Bauwerkszustände, welche im Falle der Beachtung der Vorgabe des Paragraph 129, Absatz 2, Wr. BauO nicht bestehen würden.
\nWie zuvor ebenfalls dargestellt, ist die Behörde zur Vorschreibung der Behebung eines Baugebrechens gemäß § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung nur dann befugt, wenn ein Schaden an einem Bauwerk darart schwerwiegend ist, dass durch diesen öffentliche Interessen verletzt werden.Wie zuvor ebenfalls dargestellt, ist die Behörde zur Vorschreibung der Behebung eines Baugebrechens gemäß Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung nur dann befugt, wenn ein Schaden an einem Bauwerk darart schwerwiegend ist, dass durch diesen öffentliche Interessen verletzt werden.
\nNach der obangeführten Judikatur ist von solch einer geforderten Qualifiziertheit der Schwere des für die Qualifizierung eines Schadens als Baugebrechen geforderten Bauwerksschadens dann auszugehen,
\nDarüber hinaus fordert und forderte § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung für die Zulässigkeit eines Bauauftrags gemäß § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung, dass nicht nur ein „Baugebrechen“ an einem Bauwerk vorliegt, sondern dass darüber hinaus die „Notwendigkeit“ der Beseitigung dieses Baugebrechens aus öffentlichen Rücksichten.Darüber hinaus fordert und forderte Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung für die Zulässigkeit eines Bauauftrags gemäß Paragraph 129, Absatz 4, erster Fall Wr. Bauordnung, dass nicht nur ein „Baugebrechen“ an einem Bauwerk vorliegt, sondern dass darüber hinaus die „Notwendigkeit“ der Beseitigung dieses Baugebrechens aus öffentlichen Rücksichten.
\nDie Schäden an den einzelnen Fenstern sind daher daraufhin zu untersuchen, ob diese derart schwerwiegend waren,
\nNach Auslegung des erkennenden Gerichts in dann vom Vorliegen einer solchen (aktuell bestehenden bzw. qualifiziert potentiellen) Gefahr für Leib und Leben von Menschen im Hinblick auf die bei den gegenständlichen, Fenstern festgestellten Schäden dann auszugehen, wenn
\nIm Hinblick auf diese Vorgaben wurden in der Verhandlung vom 14.11.2024 die fachkundigen Zeugen befragt, welche der festgestellten Mängel an den Fenstern diese Schwelle der Schwere der Schädigung erreichten.
\nDabei wurde festgestellt, dass nachfolgende Fenster im Hinblick auf nachfolgende Schäden diese Schwelle erreichten, sodass zur Sanierung dieser Mängel nachfolgende Sanierungsmaßnahmen zu nachfolgenden Nettopreisen von der Fa. H. GmbH & Co KG notwendig gesetzt wurden:
\nPIN 25, oberer Außenflügel neu machen: EUR 509,30 PIN 27: neue Verglasung: EUR 272,48 zwei Innenflügel neu: EUR 1038 PIN 28: neue Verglasung: EUR 272,48 PIN 38: Pfostenstock erneuern: EUR 198,70 unterer Fensterflügel neu: EUR 639,30 PIN 39: Kastenfenstertüre beide Flügel außen neu: EUR 3000 Kastenfenstertüre beide Flügel außen verglasen: EUR 663,70 Kastenfenstertüre beide Flügel beschichten: EUR 3000 PIN 40: Stockschaden beseitigen: EUR 130 PIN 46: Fensterflügel neu: 649.30 PIN 47: Stockschaden beseitigen: EUR 130 Fensterflügel neu: 649.30 PIN 48: Fensterflügel neu: 649.30 PIN 56 (+72) Verglasung neu: EUR 78,60“ Es ist daher festzustellen, dass nur diese Schadensbehebungen bei gesetzeskonformer Auslegung des sechsten Auftrags durch diesen sechsten Auftragspunkt des gegenständlichen Bauauftragsbescheids vorgeschrieben wurden.
\nDamit steht fest, dass nur Schadensbehebungen dieser Schäden vom Ersatzvornahmebescheid umfasst waren.
\nWären nur diese Schäden durch die Fa. H. GmbH & Co KG behoben worden, wären bei Zugrundelegung ihres Anbots lediglich die Summe dieser jeweiligen angeführten Kostenpunkte von der Fa. H. GmbH & Co KG für konkrete Arbeitem am dem Femsterm in Rechnung gestellt worden.
\nDie die Summe dieser jeweiligen angeführten Kostenpunkte hätte EUR 11.880,28 netto betragen.
\nZudem ist festzustellen, dass für diese Schadensbehebungen keine Demontage eines der in den Fensterläden angebrachten Fenstergitter geboten gewesen wäre. Alle im Hinblick auf Fenstergitter in Rechnung gestellten Leistungen können daher ebenso nicht auf den Bauauftrag bzw. den Ersatzvornahmebescheid zurückgeführt werden. Diese Kosten dürfen daher ebenfalls nunmehr den BeschwerdeführerInnen nicht in Rechnung gestellt werden.
\nZusätzlich waren aber auch im Hinblick auf diese konkreten Leistungserbringungen die mit diesen Leistungserbringungen berechtigt in Rechnung gestellten Beträge notwendige Kosten im Hinblick auf diese konkreten Leistungserbringenen.
\nAn über die konkreten Leistungserbringungen hinausgehende notwendige Kosten wurden nachfolge Leistungsvergütungen berechtigt in Rechung gestellt:
\nIn der ersten Teilrechnung vom 3.3.2023 wurden zusätzlich zu konkreten Sachleistungen netto in Rechnung gestellt:
\nInsgesamt wären bei bloßer Erbringung der durch den gegenständlichen Bauauftrag vorgeschriebenen Sanierungsleistungen im Fensterbereich sohin lediglich Kosten in der Höhe von EUR 16.822,94 erwachsen.
\nIm Hinblick auf die tatsächlich auf den gegenständlichen Bauauftrag rückführbaren Sanierungsleistungen im Fensterbereich durch die der Fa. H. GmbH & Co KG waren daher nur diese Kosten der ursprünglichen Beschwerdeführerin bzw. sind nunmehr nur diese Kosten den nunmehrigen BeschwerderführerInnen in Rechnung stellbar:
\nDamit hätten durch den gegenständlichen Kostenbescheid im Hinblick auf die Fenstersanierungen EUR 16.822,94 netto plus 20 % MwSt plus 10 % Vergütung für die Behörde vorgeschrieben werden dürfen, daher:
\n16.822,94 x, 1,2 = 20.187,53 20.187,53 x 1,1 = 22.206,28 Die über den Betrag von EUR 22.206,28 liegende Kostenvorschreibung für die Sanierung der Fenster ist daher zu Unrecht erfolgt.
\nDieser Differenzbetrag errechnet sich die folgt:
\nZu diesem Betrag sind von 10% für den Behördenaufwand hinzuzurechnen, daher EUR 12.341,16.
\nDamit beträgt der von den vorgeschriebenen Kosten für die Leistungen der Fa. H. GmbH & Co KG in Abzug zu bringende Betrag EUR 135.752,67.
\n4.1) Abzug der doppelt in Rechnung gestellten Regieleistungen der Fa. I. GmbH in der Höhe von EUR 1.796,84,4.1) Abzug der doppelt in Rechnung gestellten Regieleistungen der Fa. römisch eins. GmbH in der Höhe von EUR 1.796,84, 4.2) Abzug der Kosten für die Ergänzung der Kellertüre durch die Fa. I. GmbH in der Höhe von EUR 787,64,4.2) Abzug der Kosten für die Ergänzung der Kellertüre durch die Fa. römisch eins. GmbH in der Höhe von EUR 787,64, 4.3) Abzug der Kosten für die Neuherstellung der Geländer durch die Fa. I. GmbH in der Höhe von EUR 7.062,92,4.3) Abzug der Kosten für die Neuherstellung der Geländer durch die Fa. römisch eins. GmbH in der Höhe von EUR 7.062,92, 4.4) Abzug von den für die Leistungen der Fa. H. GmbH & Co KG & Co KG in Rechnung gestellten Kosten in der Höhe von EUR 135.752,67, Die Summe dieser Abzüge beträgt EUR 145.400,07.
\nDiese Summe ist vom vorgeschriebenen Kostenbetrag in der Höhe von EUR 536.584.43 in Abzug zu bringen.
\nDamit beträgt der von der Behörde rechtmäßig vorschreibbare Kostenersatz EUR 391.184,36.
\nEs war daher spruchgemäß zu entscheiden.
\nUnzulässigkeit der Revision:
\nDie Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
\nEuropean Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGWI:2025:VGW.107.042.7814.2024 1 Ob diese Vorgabe verfassungsrechtlich vertretbar ist, ist nicht Gegenstand dieses Erkenntnisses, zumal diese Vorgabe im gegenständlichen Verfahren ohne Relevanz ist.
\n2 Dass die Nichteinhaltung eines „guten“ konsensgemäßen und gesetzeskonformen Bauzustandes noch kein Baugebrechen darstellt, ergibt sich insbesondere daraus, dass § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung wie auch § 129 Abs. 4 vierter Fall Wr. Bauordnung in der Fassung der Bauordnungsnovelle LGBl. Nr. 37/2023 die Behörde nicht zur Auferlegung von Vorschreibungen eines „guten“ konsensgemäßen und gesetzeskonformen Bauzustandes ermächtigt, sondern nur zur Auferlegung von Vorschreibungen zur Anhebung des Bauwerkszustands auf den bestehenden Baukonsens bzw. auf die expliziten, jedenfalls bei jedem Bauwerk einzuhaltenden gesetzlichen Vorgaben ermächtigt; daher zu keinem über dieses Bauwerkszustandsniveau hinausgehendes Bauwerkszustandsniveau.Auch die Rechtslage vor der Bauordnungsnovelle LGBl. Nr. 37/2023 ermächtigte die Behörde, abgesehen von der Anhebung auf den Bauwerkszustand nach dem bisher entwickelten Stand der Technik nicht zur Anhebung des Bauwerkszustands über die Vorgaben des bestehenden Baukonsenses bzw. die expliziten, jedenfalls bei jedem Bauwerk einzuhaltenden gesetzlichen Vorgaben.
\n3 Vgl. VwGH 5.3.1958, 1773/57; 4.5.1970, VwSlg. Nr. 7789/A (verst. Senat); 15.12.1975, 6/75; 31.5.1988, 88/05/0121; 23.1.1996, 95/05/0275; 26.4.2000, 99/05/0276; 22.5.2001, 2001/05/0153; 25.3.2010, 2007/05/0026; 23.7.2013, 2011/05/0131; 28.4.2015, Ra 2014/05/0013; 8.11.2021, Ro 2021/05/0020;Daher rechtfertige etwa das Fehlen eines Verputzes an Hofschauflächen nicht mit der Begründung einer Störung des Stadtbildes zur Erlassung eines Bauauftrages (vgl. VwGH 23.1.1996, 95/05/0275; 26.4.2000, 99/05/0276; 22.5.2001, 2001/05/0153; 28.4.2015, Ra 2014/05/0013).
\n4 Doch ist darauf hinzuweisen, dass nach der nicht mehr in Geltung stehenden Vorgabe des § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung i.d.F. LGBl. Nr. 25/2014 in Abweichung von den Anordnungen des Baukonsenses ein Bauwerksniveau nach dem zum Zeitpunkt des Bauauftrags bestanden habenden Stand der Technik herzustellen war. Doch handelte es sich auch bei diesem Bauwerksniveau des Standes der Technik nicht um eine Vorgabe zur Herstellung von über die Behebung des ein öffentliches Interesse beeinträchtigenden Baugebrechens hinausgehenden Baugebrechens. Auch nach dieser Vorgabe waren „bloß“ die Baugebrechen zu beseitigen, welche gegen ein öffentliches Interesse (i.S.d. § 129 Abs. 4 erster Fall Wr. Bauordnung) verstießen. Dies ergibt sich auch daraus, dass der Umstand, dass ein Gebäude zwar dem Baukonsens (der Baubewilligung), nicht aber den weiter entwickelten Stand der Technik entspricht, auch vor der Bauordnungsnovelle LGBl. Nr. 37/2023 kein „Baugebrechen“ i.S.d. § 129 Wr. Bauordnung darstellte (vgl. Geuder H., Fuchs G.; Wiener Baurecht [2022] § 129 Punkt 14 [Seite 608]).
\n5 Vgl. Aichlreiter, Juristische Interpretation und Rechtsstaat, in: Rechtswissenschaftliche Fakultät der Universität Salzburg (Hrsg), Aus Österreichs Rechtsleben in Geschichte und Gegenwart. Festschrift für Ernst C. Hellbling zum 80. Geburtstag (Berlin 1981) 3, (insb. 17ff); Amberg, Divergierende höchstrichterliche Rechtsprechung (Berlin 1998), 424ff; Antoniolli, Allgemeines Verwaltungsrecht (1954) 28; Azizi, Probleme der geteilten Verwaltungsgerichtsbarkeit in Österreich, ÖJZ 1979, 589, 627, 589, 627 (629f); Bydlinski F., § 12 ABGB, in: Rummel (Hrsg ), Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 1 (19902), Rz 5; Fasching, Zivilgerichte und Verwaltungsbehörden, Vorfragenbeurteilung und Bindung, JBl 1963, 173 (174f);
\nHaak, Normenkontrolle und verfassungskonforme Gesetzesauslegung des Richters. Eine rechtsvergleichende Untersuchung (Bonn 1963) 190ff, 304; Loebenstein, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit im Spannungsfeld zwischen Verwaltung und Gerichtsbarkeit, JBl 1978, 225, 290 (232); Marcic, Verfassungsgerichtsbarkeit und Reine Rechtslehre (1966), 65; Merkl, Die Rechtseinheit des österreichischen Staates. Eine staatsrechtliche Untersuchung auf Grund der Lehre von der lex posterior, AöR 1918, 56 (neu abgedruckt in: Klecatsky/ Marcic/Schambeck (Hrsg), Die Wiener Rechtstheoretische Schule. Bd. 1 [1968] 1115 [1136f]); Sillaots, Richterrecht als Rechtsquelle des Strafprozessrechts in Estland, Rechtstheorie 2000, 451 (457f);
\nTessar, Der Stufenbau der rechtlichen Autorität (2010) 134f; Thienel, Kritischer Rationalismus und Jurisprudenz. Zugleich eine Kritik an Hans Alberts Konzept einer sozialtechnologischen Jurisprudenz (1991) 210ff; Walter R., Probleme der Bindung an sozialversicherungsrechtliche Entscheidungen im Zivilprozeß, in: Mayer-Maly/Nowak/Tomandl (Hrsg), Festschrift für Hans Schmitz zum 70. Geburtstag. Bd. I (1967) 459 (468); Walter R., Österreichisches Bundesverfassungsrecht (1972) 112 (insb. FN 3); Walter R., ABGB und Verfassung, ÖJZ 1966, 1 (3); Im Übrigen ist aber auch nach Kelsen jede Rechtsordnung rechtslogisch eine Einheit (vgl. Kelsen, Reine Rechtslehre [19602] 209ff).
\n6 Vgl. VfSlg. 10.292/1984; VwSlg. 7789 A (verst. Senat); VwGH 12.9.1979, 255/79; 31.3.1992, 90/13/0131, 24.11.2006, 2006/02/0235; Azizi, Das Verhältnis der allgemeinen Verwaltungsgerichtsbarkeit des Verwaltungsgerichtshofs zur Sonderverwaltungsgerichtsbarkeit des Verfassungsgerichtshofs, in: Ermacora (u.a.), Allgemeines Verwaltungsrecht. Festschrift Walter Antoniolli (1979) 567 (587f); Handstanger, Vom „klaren Wortsinn“ des Gesetzes. Bemerkungen zum Erkenntnis des VfGH vom 5.3.1996, B 974/94-20, zu § 20 Abs 2 Volksgruppengesetz, ZfV 1998, 471, 471 (FN 20a); Morscher, Bindung und Bundesverfassung, JBl 1991, 86 (87); Potacs, Auslegung im öffentlichen Recht (1994) 84f; Tessar, Der Stufenbau der rechtlichen Autorität (2010) 134f; konkludent: Kelsen, Reine Rechtslehre (19602), 209ff 7 Vgl. etwa VwGH 26.6.1950, VwSlg 1569; 4.5.1970, VwSlg. Nr. 7789/A; 29.8.1995, 95/05/0179; 23.1.1996, 95/05/0275; 7.3.2000, 96/05/0107; 22.5.2001, 2001/05/0153; 3.7.2001, 2000/05/0018; 18.12.2006, 2006/05/0056; 26.2.2009, 2008/05/0249; 15.6.2010, 2007/05/0279; 25.3.2010, 2007/05/0026; 15.11.2011, 2010/05/0114; 28.2.2012, 2010/05/0222; 23.7.2013, 2011/05/0131; 24.2.2015, 2013/05/0020; 24.2.2015, 2013/05/0020; 28.4.2015, Ra 2014/05/0013; 20.11.2018, Ra 2018/05/0039; 8.11.2021, Ro 2021/05/0020 8 Vgl. VwGH 26.6.1950, VwSlg 1569 A; 4.5.1970, VwSlg. Nr. 7789/A (verst. Senat); 29.8.1995, 95/05/0179; 23.1.1996, 95/05/0275; 7.3.2000, 96/05/0107; 26.4.2000, 99/05/0276; 3.7.2001, 2000/05/0018; 18.12.2006, 2006/05/0056; 26.2.2009, 2008/05/0249; 15.6.2010, 2007/05/0279; 25.3.2010, 2007/05/0026; 11.10.2011, 2010/05/0152; 15.11.2011, 2010/05/0114; 28.2.2012, 2010/05/0222; 23.7.2013, 2011/05/0131; 24.2.2015, 2013/05/0020; 28.4.2015, Ra 2014/05/0013; 20.11.2018, Ra 2018/05/0039; 8.11.2021, Ro 2021/05/0020 9 So begründet etwa der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 22.10.2008, 2007/06/0051, die Qualifizierung von Schäden infolge eines sich ablösenden Verputzes und Schäden von undichter Schlafzimmerfenster wie folgt:„Wenn die belangte Behörde auf Grund der Feststellungen der erstinstanzlichen Behörde, dass die Dachrinnen verstopft seien und im Bereich der Wohnung von R.M. unterhalb der Dachrinnen Feuchtigkeitsflecken vorlägen, sich der Verputz verfärbt habe, aufgeweicht sei und abbröckle, sachverhaltsmäßig davon ausgegangen ist, dass das Regenwasser in den Dachrinnen wegen deren Verstopfung über die Traufe abrinne und damit Feuchtigkeits- und Putzschäden an der Mauer unterhalb der Dachrinnen verursache, kann ihr nicht entgegengetreten werden.Weiters macht der Beschwerdeführer geltend, es seien von Anfang an keine Baugebrechen vorgelegen.
\nDie Voraussetzungen für das Vorliegen von Baugebrechen im Sinne des § 4 Z. 8 Stmk. BauG lägen nicht vor.Auch darin kann ihm nicht gefolgt werden. Die mit Gras bewachsenen Dachrinnen, als deren Folge sie ihrer Funktion der Abführung von Niederschlagswässern nicht gerecht werden konnten, wie die festgestellten Feuchtigkeits- bzw. Verputzschäden der Außenmauer im Bereich der Wohnung von R.M. betrafen die Festigkeit des Gebäudes (nämlich des Mauerwerkes). Diese mangelhaften Zustände des verfahrensgegenständlichen Gebäudes waren im Sinne des § 4 Z. 8 Stmk. BauG auch geeignet, Personen (nämlich die Mieterin bzw. Passanten) zu gefährden. Auch die festgestellten undichten Fenster konnten die Gesundheit der Mieterin dieser Wohnung gefährden.
\nEs kommt nach der Regelung des § 4 Z. 8 Stmk BauG bei einem Baugebrechen lediglich darauf an, dass der aus den in dieser Bestimmung angeführten öffentlichen Interessen festgestellte mangelhafte Zustand einer baulichen Anlage u. a. Personen gefährden kann, nicht darauf, dass tatsächlich eine Gefährdung eingetreten ist.“In seinen Erkenntnissen vom 19.2.1957, 2251/55, und vom 16.6.1992, 89/05/0169, qualifizierte der Verwaltungsgerichtshof eine gesundheitsschädliche Wanddurchfeuchtung, und daher eine Wanddurchfeuchtung im Falle der damit zudem verbundenen Gesundheitsschädlichkeit, als ein Baugebrechen.In seinem Erkenntnis VwGH 18.9.1962, VwSlg.NF 5862 A, qualifizierte der Verwaltungsgerichtshof schadhafte Fußböden nur dann als Baugebrechen, wenn diese eine Sturzgefahr bewirken.In seinem Erkenntnis VwSlg.NF 8676 A qualifizierte der Verwaltungsgerichtshof infolge der dadurch bewirkten Gefahr für die Gesundheit von Menschen das Fehlen eines Geruchsverschlusses einer Schachtabdeckung und eines Putzdeckels als ein Baugebrechen.In seinem Erkenntnis VwGH 23.11.1962, 711/62; qualifizierte der Verwaltungsgerichtshof schadhafte Fußböden nur dann als Baugebrechen, wenn diese eine Sturzgefahr bewirken.In seinem Erkenntnis vom 16.6.1992, 89/05/0169, werden gesundheitsschädliche gesundheitsgefährdend durchfeuchtete Mauern als Baugebrechen qualifiziert.In seinem Erkenntnis vom 16.6.1992, 89/05/0169, werden gesundheitsgefährdend durchfeuchtete Mauern als Baugebrechen qualifiziert.In seinem Erkenntnis vom 10.10.1995, 95/05/0225, qualifiziert der Verwaltungsgerichtshof die Schadhaftigkeit eines Rauchfangs deshalb als Baugebrechen, da dadurch eine Brandgefahr (und damit implizit eine Gefahr für Leib und Leben von Menschen) bewirkt wird.In seinem Erkenntnis vom 30.5.1995, 95/05/0119, begründete der Verwaltungsgerichtshof die Qualifikation eines Kanalgebrechens mit der damit verbundenen Gefahr für die Gesundheit.
\nWörtlich lautet diese Begründung wie folgt:„Schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung führen Baugebrechen an einem Kanal - wie festgestellt und auch in der Beschwerde eingeräumt - letztlich zu sanitären Übelständen, die früher oder später zu einem Schaden am Leben oder an der Gesundheit von Menschen führen müssen (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 17. November 1987, Zl. 87/05/0140, BauSlg. 1001, sowie das hg. Erkenntnis vom 19. Juni 1967, Zl. 818/67).“Auch in seinem Erkenntnis vom 23.1.1996, 95/05/0275, wird das Fehlen eines eine Durchfeuchtung des Mauerwerks verhindernden Verputzes mit der Begründung, „dass der schadhafte Verputz die Außenmauern des Hauses Einflüssen der Witterung aussetzt, die im Inneren des Gebäudes zu Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung und in der Folge zu einer Gesundheitsgefährdung der Bewohner des Hauses führen können (siehe beispielsweise VwGH 22.5.2001, 2001/05/0153 mwN)“ als ein einen Bauauftrag rechtfertigendes Baugebrechen eingestuft.In seinem Erkenntnis VwGH 29.4.1997, 97/05/0062; qualifizierte der Verwaltungsgerichtshof schadhafte Fußböden im Falle einer dadurch bewirkten Sturzgefahr als Baugebrechen.In seinem Erkenntnis vom 2.12.1997, 94/05/0193, qualifiziert der Verwaltungsgerichtshof das Fehlen von Putzstückdeckeln deshalb als Baugebrechen, da die deren Fehlen eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit bewirkt.In seinem Erkenntnis vom 7.3.2000, 96/05/0107, begründete der Verwaltungsgerichtshof die Nichtinstandsetzung eines Hauskanals als Baugebrechen wie folgt:„Baugebrechen an einem Kanal führen letztlich zu sanitären Übelständen, die früher oder später zu einem Schaden am Leben oder an der Gesundheit von Menschen führen müssen (hg.
\nErkenntnis vom 2. Dezember 1997, Zl. 94/05/0193, welches zum Teil das Fehlen von Putzstückdeckeln betroffen hat).“In seinem Erkenntnis vom 26.4.2000, 99/05/0276, qualifiziert der Verwaltungsgerichtshof eine gesundheitsschädliche Mauerdurchfeuchtung als ein, einen Bauauftrag rechtfertigendes Baugebrechen, wobei ausdrücklich ausgeführt wurde, dass im Falle der Nichtsanierung des Mauerwerks sich Verputz lösen würde, was eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit von Menschen hervorrufe bzw. vergrößere.In seinem Erkenntnis vom 18.12.2006, 2006/05/0056, wird die Qualifikation von lockeren Fassadenteilen, welche herabzufallen drohen als Baugebrachen mit dem Argument „dass wegen der damit grundlegenden Möglichkeit des (späteren) Herabfallens die Sicherheit von Personen gefährdet werden können“ begründet.In seinem Erkenntnis vom 26.2.2009, 2008/05/0249, qualifiziert der Verwaltungsgerichtshof die Nichtanbringung des Innenverputzes auf freiliegenden Holzwänden mit der im konkreten Fall durch diese Nichtanbringung des Innenverputzes bewirkten Erhöhung der Brandgefahr als Baugebrechen (und begründet das Baugebrechen damit implizit durch die durch eine Brandgefahr bewirkte Gefahr für Leib und Leben von Menschen).In seinem Erkenntnis vom 15.6.2010, 2007/05/0279, stuft der Verwaltungsgerichtshof eine einsturzgefährdete Decke infolge der durch diese ausgelösten Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen als ein, einen Bauauftrag rechtfertigendes Baugebrechen ein.
\nZugleich wird die Qualifizierung von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildungen im Mauerbereich deshalb als ein einen Bauauftrag rechtfertigendes Baugebrechen eingestuft, „zumal der schadhafte Verputz die Außenmauern des Hauses Einflüssen der Witterung aussetzt, die im Inneren des Gebäudes zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildungen und in der Folge zur Gesundheitsgefährdung der Bewohner des Hauses führen können (vgl. etwa die hg. Erkenntnisse vom 23. Jänner 1996, Zl. 95/05/0275, und vom 20. September 2005, Zlen. 2003/05/0052, 0053, mwH).“In seinem Erkenntnis vom 15.11.2011, 2010/05/0114, wird der näher bezeichnete Schaden an Fenstern deshalb als ein, einen Bauauftrag rechtfertigendes Baugebrechein eingestuft, da diese Schäden „eine Gefhar für die Benützer des Hofes darstellten, da diese (Fenster) auf Grund des schlechten Zustandes herausfallen konnten.“In seinem Erkenntnis vom 28.4.2015, Ra 2014/05/0013, stellt der Verwaltungsgerichtshof klar, dass die bloße Feststellung, dass „Schäden sowohl am Verputz der Straßenfassade als auch an der Feuermauer“ vorliegen, ohne nähere Darstellung der dadurch bewirkten Gefährdung öffentlicher Interessen nicht zur Feststellung des Vorliegens eines Baugebrechens berechtige; womit implizit auch klargestellt ist, dass nicht jeder Schaden an der Bausubstand, nicht einmal jeder Mangel an einer Hausfassade als ein einen Bauauftrag bzw. eine Verwaltungsstrafe rechtfertigender Gebäudemangel einstufbar ist.In seinem Erkenntnis vom 2.8.2016, Ra 2016/05/0070 qualifizierte der Verwaltungsgerichtshof das Fehlen von Füllelementen bei Stiegengeländern wegen der dadurch bewirkten Absturzgefahr als Baugebrechen.In ständiger Judikatur wird eine Schimmelbildung in Wohnungen infolge der dadurch bewirkten Gesundheitsgefährdung als ein Baugebrechen eingestuft (vgl.
\nVwGH 20.1.1998, 97/05/0064; 20.9.2005, 2003/05/0052; 15.6.2010, 2007/05/0279).Vgl. auch die weitere Judikatur, durch welche Schädigungen der Bausubstanz eines Bauwerks als Baugebrechen qualifiziert werden: VwGH 5.3.1958, 1773/57; 27.1.1964, VwSlg. 6215 A; 15.12.1975, 6/75; 23.1.1996, 95/05/0275; 22.5.2001, 2001/05/0153; 16.9.2009, 2007/05/0290; 15.3.2011, 2008/05/0095; 28.2.2012, 2010/05/0222.
\n10 Auf den Einwand, dass dieses Gebäude unbewohnt war, ist auf die obangeführte verwaltungsgerichtliche Judikatur hinzuweisen, dass bei der Erteilung eines Bauauftrags auf den für den jeweiligen Bauwerksteil bestehenden Konsens abzustellen ist, und daher nicht darauf abzustellen ist, ob das Bauwerk auch entsprechend dieses Konsenses aktuell genutzt wird (vgl. etwa sinngemäß VwGH 10.12.1962, 1128/62). Daher ist der Maßstab für die Erteilung eines Bauauftrags im Hinblick auf einen Kellerraum ein anderer als der Maßstab für die Erteilung eines Bauauftrags im Hinblick auf einen zu Wohnungszwecken genehmigten Raum.