Koninklijk besluit met betrekking tot vastgoedbevaks

7 DECEMBER 2010. - Koninklijk besluit met betrekking tot vastgoedbevaks VERSLAG AAN DE KONING Sire, Het koninklijk besluit genomen op basis van de bepalingen van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, dat ik de eer heb U ter ondertekening voor te leggen, strekt ertoe de wettelijke regeling te wijzigen die van toepassing is op de instellingen voor collectieve belegging die investeren in vastgoed, zoals thans vastgelegd bij koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks en het koninklijk besluit van 21 juni 2006Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten0 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks, en tot wijziging van het koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks. I - Algemene beschouwingen A. Sinds de inwerkingtreding van het voormelde koninklijk besluit van 10 april 1995, heeft de materie van de instellingen voor collectieve belegging op wetgevend vlak een aantal ontwikkelingen gekend. Een aantal bepalingen van het koninklijk besluit van 10 april 1995 dienden te worden aangepast, hetzij omdat hun toepassing bepaalde problemen met zich bracht, hetzij omdat een actualisering zich opdrong gezien de evolutie van de financiële markten. Opdat de vastgoedbevak zijn aantrekkelijke karakter zou behouden en de bescherming van de beleggers gewaarborgd zou blijven, diende het geldende juridische kader te worden aangepast. Gezien de omvang van de vooropgestelde wijzigingen, leek het opportuun om de bestaande reglementering op te heffen en een nieuw besluit op te stellen waarin zowel de bepalingen van het koninklijk besluit van 10 april 1995 als van het koninklijk besluit van 21 juni 2006Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten0 werden overgenomen. Over het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening is voorgelegd, werd overleg gepleegd met de betrokken sector. B. Zoals reeds is aangestipt, houdt de voorgestelde wijziging enerzijds rekening met verschillende wetswijzigingen die de voorbije jaren werden doorgevoerd, namelijk : - de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles; - de wet van 16 juni 2006Relevante gevonden documenten type wet prom. 16/06/2006 pub. 21/06/2006 numac 2006009492 bron federale overheidsdienst financien Wet op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt sluiten op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt; - het koninklijk besluit van 14 november 2007Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten3 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt; - Verordening (EG) nr. 1606/2002 van het Europees Parlement en de Raad van 19 juli 2002 betreffende de toepassing van internationale standaarden voor jaarrekeningen. Anderzijds wil het ontwerp van koninklijk besluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, hoewel het zich in het kielzog van het koninklijk besluit van 10 april 1995 bevindt, tevens een aantal vernieuwingen doorvoeren en de geldende regeling voor de vastgoedbevaks wijzigen en moderniseren. - Naast de figuur van de vastgoedbevak, die een openbare instelling voor collectieve belegging is, ingesteld bij koninklijk besluit van 10 april 1995 (hierna de "openbare vastgoedbevak" genoemd), biedt het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd de mogelijkheid om een institutionele vastgoedbevak op te richten. Deze nieuwe optie strekt ertoe het gebruik van een ad hoc vehikel toe te laten opdat de openbare vastgoedbevaks specifieke projecten zouden kunnen verwezenlijken met een derde. De institutionele vastgoedbevak is uitsluitend bestemd voor een dergelijk doeleinde. Belangrijk is dat dit nieuwe statuut eveneens het beginsel huldigt van "collectief beheer in het uitsluitend belang van de aandeelhouders" dat krachtens artikel 9 van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten ten grondslag ligt aan de figuur van de instelling voor collectieve belegging. Het is derhalve noodzakelijk te waarborgen dat het beheer van de activa die worden ondergebracht in een institutionele vastgoedbevak niet indruist tegen het belang van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak en dat door de oprichting van een institutionele vastgoedbevak niet de mogelijkheid wordt gecreëerd om op dat niveau verrichtingen uit te voeren die niet zouden kunnen worden verricht op het niveau van de openbare vastgoedbevak. De raad van bestuur van de openbare vastgoedbevak krijgt in dat verband een belangrijke taak te vervullen via het beheer van de deelnemingen van de openbare vastgoedbevak. De invoering van de figuur van de openbare vastgoedbevak doet dus geen afbreuk aan de plicht om bij het beheer uitsluitend het belang van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak voor ogen te houden. Het belang van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak zal met andere woorden de grenzen vormen waarbinnen de oprichting van een institutionele vastgoedbevak is toegestaan. Om deze twee redenen schrijft het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd inzonderheid voor dat een institutionele vastgoedbevak onder de exclusieve of gezamenlijke controle moet staan van een openbare vastgoedbevak. Bovendien verbiedt het ontwerpbesluit de constructie waarbij een institutionele vastgoedbevak onder de gezamenlijke controle staat van twee vastgoedbevaks, voor zover deze laatste niet gecontroleerd worden door eenzelfde openbare vastgoedbevak. Een dergelijke situatie leek immers moeilijk te rijmen met het beginsel van "collectief beheer in het uitsluitend belang van de aandeelhouders". Tot slot wordt een deelneming in een institutionele vastgoedbevak of in een vastgoedvennootschap ten behoeve van het onderhavige besluit enkel beschouwd als een vastgoed als zij (gezamenlijke of exclusieve) controle over de betrokken vennootschap verleent. Er dient te worden opgemerkt dat de institutionele vastgoedbevaks die onder gezamenlijke controle vallen, door het onderhavige ontwerpbesluit deels aan een andere regeling worden onderworpen dan de institutionele vastgoedbevaks die onder exclusieve controle staan. Wanneer immers een gezamenlijke controle wordt uitgeoefend, zal de institutionele vastgoedbevak de facto niet enkel worden beheerd in het belang van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak maar ook van de overige aandeelhouders. Door het gezamenlijke karakter van de controle, zal deze niet over de volledige beslissingsmacht beschikken. Bijgevolg zijn aanvullende waarborgen vereist om het belang van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak te waarborgen. De institutionele vastgoedbevaks vallen onder het toezicht van de CBFA in de mate bepaald door het besluit en moeten, net als de openbare vastgoedbevaks, bij de CBFA worden ingeschreven. Voor een gedetailleerde toelichting van de regeling die van toepassing is op de institutionele vastgoedbevaks, wordt verwezen naar de commentaar bij de artikelen. Het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, laat (net zoals de regeling van het koninklijk besluit van 10 april 1995) de openbare vastgoedbevaks eveneens toe om de controle te hebben over vastgoedvennootschappen. Deze laatste vennootschappen staan uiteraard niet onder toezicht van de CBFA. Indien een openbare vastgoedbevak dergelijke deelnemingen bezit, is zij evenwel onderworpen aan regels waarin bepaalde elementen zijn overgenomen van de regeling voor de institutionele vastgoedbevaks. Wanneer in een artikel van het ontwerpbesluit de term "dochtervennootschap" wordt gehanteerd (in tegenstelling tot de uitdrukking "institutionele vastgoedbevak"), betekent dit dat de betrokken bepaling zowel geldt voor dochtervennootschappen die het statuut van vastgoedbevak hebben als voor dochtervennootschappen die dit statuut niet hebben. Dit verschil in behandeling lijkt verantwoord gelet op de gunstige fiscale regeling die de institutionele vastgoedbevaks genieten krachtens artikel 185bis, § 1 van het Wetboek op de Inkomstenbelastingen. - Het ontwerpbesluit eist dat er ten minste drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van vennootschappen zetelen in de raad van bestuur van de openbare vastgoedbevak. - Er komen nieuwe regels voor de deskundige die door de vastgoedbevak is aangesteld om haar vastgoedportefeuille te waarderen. De vereiste onafhankelijkheid van de deskundige wordt sterker benadrukt en er wordt gepreciseerd dat zijn vergoeding geen verband mag houden met de waarde van het vastgoed dat door hem aan een expertise is onderworpen. Tevens is voor de vastgoedbevak de verplichting ingevoerd om te zorgen voor een rotatie van de deskundige(n) die zij aanstelt. Voor nadere toelichting hierover wordt verwezen naar de commentaar bij de artikelen. - Het koninklijk besluit van 10 april 1995 bood de vastgoedbevaks de mogelijkheid om de vorm aan te nemen van een commanditaire vennootschap op aandelen (zie artikel 4, § 1, 1°), bestuurd door een zaakvoerder-rechtspersoon. Kenmerkend voor een dergelijke juridische structuur is dat de vastgoedbevak feitelijk bestuurd wordt door de raad van bestuur van zijn zaakvoerder-rechtspersoon (hoewel het juridisch gezien om afzonderlijke personen gaat). Het ligt geenszins in de bedoeling van het ontwerpbesluit om deze regeling te wijzigen of te verbieden, maar de zaakvoerder-rechtspersoon van de vastgoedbevak wordt, in functie van de opgezette structuur, wel onderworpen aan een aantal organisatorische regels, eigen aan de vastgoedbevak zelf (5), teneinde te vermijden dat deze regels in de praktijk niet zouden worden toegepast ingeval de vastgoedbevak beheerd wordt door de raad van bestuur van haar zaakvoerder-rechtspersoon. Dit punt wordt nader toegelicht in de commentaar bij de artikelen. - Teneinde een eind te maken aan de bestaande rechtsonzekerheid ter zake, verleent het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd de mogelijkheid om andere effecten uit te geven dan aandelen. Enkel de uitgifte van winstbewijzen (of andere effecten die het kapitaal niet vertegenwoordigen en vergelijkbaar zijn met winstbewijzen) blijft verboden. Het is immers niet opportuun om vastgoedbevaks toe te staan dergelijke instrumenten uit te geven omdat een winstbewijs een effect is dat door een vennootschap wordt uitgegeven in ruil voor een inbreng die niet economisch gewaardeerd kan worden, omdat in een dergelijk geval de aandeelhouders een verwateringsrisico lopen en om de gelijkheid tussen de aandeelhouders niet in het gedrang te brengen. - De regeling voor de kapitaalverhogingen werd herbekeken. Het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd beoogt een versoepeling van de voorwaarden waaronder de openbare vastgoedbevaks geld kunnen ophalen op de kapitaalmarkt, waarbij evenwel de aandeelhouders van deze openbare vastgoedbevaks in belangrijke mate worden beschermd. Tegenover de versoepeling van de voorwaarden, staan een zeker aantal randvoorwaarden. In die context kan worden opgemerkt dat de nieuw ingevoerde regels strikter zijn dan de regels van het gemeen vennootschapsrecht. Hieronder worden de voornaamste wijzigingen die het ontwerpbesluit invoert bondig overlopen. Voor meer gedetailleerde informatie hieromtrent wordt verwezen naar de commentaar bij de artikelen. Enerzijds werd de mogelijkheid ingevoerd om een kapitaalverhoging te verwezenlijken met opheffing van het voorkeurrecht, mits verlening van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan de bestaande aandeelhouders op het ogenblik van de toekenning van de nieuwe effecten. Anderzijds werden de regels voor kapitaalverhoging door inbreng in natura verder uitgewerkt en is de uitkering van een keuzedividend thans uitdrukkelijk toegestaan en gereglementeerd. Indien, ten slotte, op het niveau van de institutionele vastgoedbevak een kapitaalverhoging met disagio wordt doorgevoerd, is de raad van bestuur van de openbare vastgoedbevak verplicht om hier een verslag over op te stellen en te publiceren. Deze laatste regel sluit nauw aan bij de verplichtingen waaraan de bestuurders van de openbare vastgoedbevak moeten voldoen ten aanzien van de aandeelhouders. - Omwille van de aard van de activiteit van de vastgoedbevaks (belegging in vastgoed), leek het niet opportuun om de bestaande regels met betrekking tot de bewaarder te handhaven. Bijgevolg zullen de vastgoedbevaks niet langer verplicht zijn om een bewaarder aan te stellen. - Met het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, wordt de regeling aangepast die thans geldt voor de vergoedingen, provisies en kosten die gedragen worden door de vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen. In tegenstelling tot de regeling van artikel 20 van het koninklijk besluit van 10 april 1995, eist het ontwerpbesluit niet langer dat de vergoedingen, provisies en kosten die ten laste komen van de vastgoedbevak, vooraf door de CBFA worden goedgekeurd. Daarentegen gelden er openbaarmakingsverplichtingen voor de vergoeding van de eventuele zaakvoerder-rechtspersoon van de openbare vastgoedbevak die de vorm heeft aangenomen van een commanditaire vennootschap op aandelen, voor de persoon belast met de financiële dienst alsook voor de deskundige(n) en commissaris(sen). De vaste vergoeding van de bestuurders en de effectieve leiders mag niet afhangen van de verrichtingen en transacties die de openbare vastgoedbevak of haar dochters uitvoeren : het is dus uitgesloten dat hen een vergoeding zou worden verleend op basis van het zakencijfer. Deze regel geldt eveneens voor de variabele vergoeding. Indien de variabele vergoeding wordt vastgesteld in functie van het resultaat, mag daarbij enkel worden uitgegaan van het geconsolideerde nettoresultaat. Uiteraard is ook de algemene regeling voor de genoteerde vennootschappen ter zake relevant. - De reikwijdte van de regels ter voorkoming van belangenconflicten werd uitgebreid en aangepast aan de invoering van de figuur van de institutionele vastgoedbevak. - De promotor van de openbare vastgoedbevak krijgt een ruimere rol en meer verplichtingen toebedeeld wat de verplichte verspreiding in het publiek betreft van ten minste 30 % van de aandelen van de openbare vastgoedbevak. Voortaan zal deze middelenverbintenis een permanent karakter hebben. Voor het overige wordt verwezen naar de commentaar bij de artikelen. - Afgezien van de mogelijkheid om institutionele vastgoedbevaks op te richten (zie supra), werden de verplichtingen op het vlak van het beleggingsbeleid op een aantal punten aangepast. Er wordt verwezen naar de commentaar bij de artikelen waar de wijzigingen die worden aangebracht in de vroegere regeling, gedetailleerd aan bod komen. - Het ontwerpbesluit beperkt, zowel op enkelvoudig als op geconsolideerd niveau, de schuldenlast van de openbare vastgoedbevak tot 65 %. Om een proactief beheer van de schuldgraad te waarborgen, dient de openbare vastgoedbevak een financieel plan voor te leggen zodra haar geconsolideerde schuldgraad 50 % overschrijdt. De institutionele vastgoedbevaks zijn niet verplicht om zich op enkelvoudig niveau te houden aan een maximale schuldgraad. II. Commentaar bij de artikelen Titel 1 - Algemene bepalingen Deze titel bevat de algemeen geldende bepalingen van het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, en is dus van toepassing op zowel de openbare als de institutionele vastgoedbevaks. Artikel 1 - Dit artikel omschrijft de wettelijke grondslag op basis waarvan (a) een categorie van openbare instellingen voor collectieve belegging met een vast aantal rechten van deelneming (openbare vastgoedbevaks) en (b) een categorie van institutionele instellingen voor collectieve belegging met een vast aantal rechten van deelneming (institutionele vastgoedbevaks), die allebei in vastgoed beleggen (art. 7, eerste lid, 5°, van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten), kunnen worden gecreëerd. Art. 2 - Dit artikel definieert een aantal begrippen uit het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd. Er werd een definitie ingevoerd van het begrip "netto-inventariswaarde". Voor verduidelijking van de begrippen die in de definitie worden gebruikt, verwijzen we naar de relevante bepalingen van de IFRS-normen. Zo wordt met "eigen aandelen die op geconsolideerd niveau worden gehouden" bedoeld de aandelen van de moedervennootschap die worden aangehouden door de moedervennootschap zelf en de andere vennootschappen die in de consolidatieperimeter van de groep zijn opgenomen. Het begrip "vastgoed" (art. 2, 20°, van het ontwerpbesluit) wordt op een aantal vlakken uitgebreid. Twee daarvan worden hier nader toegelicht. Zo worden met name de door vastgoedvennootschappen of door institutionele vastgoedbevaks uitgegeven aandelen als vastgoed beschouwd, op voorwaarde echter dat zij exclusief of gezamenlijk door de openbare vastgoedbevak worden gecontroleerd. Dit vereiste inzake de gezamenlijke of exclusieve controle over de dochtervennootschappen van de openbare vastgoedbevaks blijft gehandhaafd, om te kunnen nagaan of de activa die in een institutionele vastgoedbevak zijn ondergebracht, niet worden beheerd op een manier die indruist tegen het belang van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak (wat niet zou kunnen worden gewaarborgd als de betrokken dochtervennootschap door een andere aandeelhouder dan de vastgoedbevak zou worden gecontroleerd). Overigens worden niet alleen de rechten die voortvloeien uit leasingovereenkomsten, maar ook de gebruiksrechten die analoog zijn aan de rechten die voortvloeien uit leasingovereenkomsten, door het ontwerpbesluit als vastgoed beschouwd. Deze verwijzing is bedoeld om op expliciete wijze situaties te dekken waarin het aan de bouw en de terbeschikkingstelling van een gebouw verbonden risico aan de vastgoedbevak wordt overgedragen in ruil voor de betaling door de medecontractant van een langdurige vaste of geïndexeerde vergoeding. Hoewel zo'n structuur economisch vergelijkbaar is met de toekenning van een opstalrecht, moet worden opgemerkt dat ter zake geen enkel - zelfs geen tijdelijk - zakelijk recht wordt toegekend. Dergelijke structuur is typisch voor partnerschappen tussen de openbare en de privésector, een domein waarin ook vastgoedbevaks actief zijn (1). Met de begrippen "buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed" en "instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd" worden de instellingen voor collectieve belegging bedoeld die voor een soortgelijke beleggingscategorie hebben geopteerd als die waarvan sprake in artikel 7, eerste lid, 5°, van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten, die wordt gedefinieerd door de wet die in hun land van herkomst van toepassing is. De definitie van het begrip "promotor" is gewijzigd. Voor de toepassing van dit ontwerp worden de personen die de controle hebben over de openbare vastgoedbevak, en de personen die de controle hebben over de zaakvoerder-rechtspersoon van de openbare vastgoedbevak die de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen heeft aangenomen, als promotoren beschouwd. Ook de personen die, tijdens het leven van de openbare vastgoedbevak, over haar of over de zaakvoerder-rechtspersoon de controle verwerven, worden als promotoren beschouwd. Op te merken valt dat de functie van promotor een permanent karakter heeft. Voor de definitie van de begrippen "controle", "gezamenlijke controle", "exclusieve controle", "dochtervennootschap", "gezamenlijke dochtervennootschap", "verbonden personen", "deelnemingen" en "vennootschappen waarmee een deelnemingsverhouding bestaat" wordt verwezen naar de artikelen 5 tot 14 van het Wetboek van vennootschappen. Ter zake moet ook worden opgemerkt dat de regels van het Belgische boekhoudrecht zullen worden toegepast bij de beoordeling of de consolidatieplicht geldt. De bepaling van de consolidatiekring zal daarentegen onderworpen zijn aan de IFRS-normen, zoals goedgekeurd door de Europese Commissie met toepassing van artikel 3 van verordening (EG) nr. 1606/2002. Titel II - Openbare vastgoedbevak Deze titel regelt het statuut van de openbare vastgoedbevaks. Sommige artikelen van deze titel gelden echter ook voor de institutionele vastgoedbevaks. In deze commentaar wordt voor elk artikel verduidelijkt in hoeverre het van toepassing is op de institutionele vastgoedbevaks. In dit verband wordt ook verwezen naar de commentaar bij artikel 60. Hoofdstuk I - Inschrijvingsvoorwaarden Dit hoofdstuk handelt over de voor de openbare vastgoedbevaks geldende inschrijvingsvoorwaarden, waarbij niet enkel aandacht wordt besteed aan het inschrijvingsdossier, maar ook aan de verplichting om een onafhankelijk deskundige aan te stellen, en aan de inhoud van de statuten. Afdeling 1 - Inschrijvingsdossier Art. 4 en 5 - Deze artikelen verduidelijken met name welke informatie moet worden verstrekt in het inschrijvingsdossier dat bij de CBFA wordt ingediend. Ook wordt verwezen naar de desbetreffende circulaires en mededelingen van de CBFA, inzonderheid naar mededeling CBFA_2009_20 van 8 mei 2009. Hier wordt verduidelijkt dat de door artikel 4 vereiste informatie betreffende de bestuurders van de vastgoedbevak of de zaakvoerder-rechtspersoon van de vastgoedbevak die de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen heeft aangenomen, ook moet worden verstrekt voor de permanente vertegenwoordigers van de eventuele bestuurders-rechtspersonen. Het betreft hier een specifieke toepassing van artikel 61, § 2, van het Wetboek van vennootschappen. Wat de vastgoedbevaks betreft die de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen hebben aangenomen, spreekt het voor zich dat artikel 40 van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten enkel met betrekking tot de vastgoedbevak zelf en/of de zaakvoerder-rechtspersoon moet worden nageleefd, afhankelijk van de door de vastgoedbevak ingevoerde organisatie (zie commentaar bij artikel 11). Art. 6 - Dit artikel betreft de aanstelling van een onafhankelijke deskundige door de openbare vastgoedbevaks en zijn rol. De rol van de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de openbare vastgoedbevak is uiterst belangrijk. Hij is immers belast met de waardering van het vastgoed van de openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen. Aldus moet de deskundige de raad van bestuur bijstaan om te garanderen dat er een hoog niveau van transparantie is met betrekking tot het vermogen van de openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen om te vermijden dat zich mogelijke belangenconflicten zouden voordoen en om te verzekeren dat de belangen van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak worden nageleefd bij de verrichtingen met betrekking tot de vermogensbestanddelen van de openbare vastgoedbevak of haar dochtervennootschappen. Bijgevolg moet de onafhankelijkheid van de deskundige op passende wijze worden gewaarborgd, waarbij er vooral moet worden op toegezien dat hij niet met de promotor van de vastgoedbevak verbonden is. In diezelfde optiek wordt verduidelijkt dat de vergoeding van de deskundige niet mag afhangen van de waarde van het vastgoed dat hij aan een expertise onderwerpt; dit neemt natuurlijk niet weg dat hem een vergoeding wordt toegekend die wordt berekend op basis van een objectief criterium, zoals de oppervlakte van het betrokken vastgoed. Bovendien voert het U ter ondertekening voorgelegde ontwerpbesluit een dubbel rotatievereiste in. Zo mag de vastgoedbevak de deskundige slechts voor een hernieuwbare termijn van drie jaar benoemen. Bovendien mag de deskundige gedurende maximaal drie jaar met de waardering van een bepaald vastgoed worden belast, waarna een "cooling off"-periode van eveneens drie jaar moet volgen. Een deskundige die al een termijn van drie jaar achter de rug heeft, zal dus slechts voor een nieuwe termijn van drie jaar mogen worden aangesteld als hij tijdens die termijn instaat voor de waardering van een ander deel van het vermogen van de openbare vastgoedbevak of haar dochtervennootschappen. Er gelden specifieke regels als de deskundige een rechtspersoon is. De door de deskundige uitgevoerde waardering heeft in beginsel een periodiek karakter; daarnaast moet ook occasioneel, naar aanleiding van bepaalde verrichtingen, een waardering worden uitgevoerd (zie hieronder). In bepaalde gevallen heeft die waardering een bindend karakter (zie hieronder). In zoverre de door de deskundige uitgevoerde waarderingen betrekking hebben op het vastgoed van de openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen, werd het niet nuttig geacht de institutionele vastgoedbevaks te verplichten een onafhankelijke deskundige aan te stellen. Afdeling 2 - Statuten Art. 7 en 8 - Deze artikelen definiëren de inhoud van de statuten en bepalen dat elke wijziging van de statuten vooraf ter goedkeuring aan de CBFA moet worden voorgelegd. Voor de institutionele vastgoedbevaks is in een specifieke regeling voorzien. Artikel 8 van het ontwerpbesluit werd gewijzigd teneinde rekening te houden met een opmerking ter zake van de afdeling wetgeving van de Raad van State. Hoofdstuk II - Werking Afdeling 1 - Bestuur Art. 9 - Krachtens paragraaf 1 van dit artikel moet de raad van bestuur van de openbare vastgoedbevak uit minstens drie onafhankelijke bestuurders bestaan. Die bestuurders moeten voldoen aan de criteria van artikel 526ter van het Wetboek van vennootschappen, ingevoegd bij de wet van 17 december 2008Relevante gevonden documenten type wet prom. 17/12/2008 pub. 29/12/2008 numac 2008003517 bron federale overheidsdienst financien Wet inzonderheid tot oprichting van een auditcomité in de genoteerde vennootschappen en de financiële ondernemingen sluiten inzonderheid tot oprichting van een auditcomité in de genoteerde vennootschappen en de financiële ondernemingen. Gelet op het belang van de aangebrachte wijziging met betrekking tot (a) de samenstelling van de raad van bestuur (7) en (b) de criteria voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de bestuurders, wordt voorzien in een overgangsperiode, die geënt is op de overgangsperiode vermeld in artikel 24, § 3, van voornoemde wet van 17 december 2008Relevante gevonden documenten type wet prom. 17/12/2008 pub. 29/12/2008 numac 2008003517 bron federale overheidsdienst financien Wet inzonderheid tot oprichting van een auditcomité in de genoteerde vennootschappen en de financiële ondernemingen sluiten (zie art. 74, § 4, van het ontwerpbesluit). Die overgangsregeling stelt de bestuurders die uitsluitend aan de vroeger geldende onafhankelijkheidscriteria voldoen (8), in staat om tot 1 juli 2011 als onafhankelijke bestuurders te blijven zetelen. De in artikel 526ter van het Wetboek van vennootschappen gedefinieerde criteria zullen wel onmiddellijk gelden voor de bestuurders die na de inwerkingtreding van het koninklijk besluit worden benoemd (of van wie het mandaat na die inwerkingtreding wordt hernieuwd). Er moet worden opgemerkt dat de aldus voorziene overgangsregeling niet slaat op de verplichte aanwezigheid van onafhankelijke bestuurders in de raad van bestuur, maar uitsluitend op de criteria waaraan zij moeten voldoen. Zoals wordt onderstreept in de algemene beschouwingen hierboven, is één van de doelstellingen van het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, te voorkomen dat, wanneer de vastgoedbevak de vorm aanneemt van een commanditaire vennootschap op aandelen en zij in de praktijk door het bestuursorgaan van de zaakvoerder-rechtspersoon wordt beheerd, de artikelen van het besluit met betrekking tot de organisatie van de vastgoedbevak niet zouden kunnen worden toegepast. Het tweede lid van paragraaf 1 strekt ertoe te voorkomen dat een persoon die niet voldoet aan de geldende onafhankelijkheidscriteria om een mandaat van onafhankelijk bestuurder in de raad van bestuur van de openbare vastgoedbevak te mogen uitoefenen, als onafhankelijk bestuurder zitting zou krijgen in de raad van bestuur van de zaakvoerder-rechtspersoon (zelfs als op dat niveau is voldaan aan de criteria voor de beoordeling van de onafhankelijkheid). Deze paragraaf is niet van toepassing op de institutionele vastgoedbevaks. Paragraaf 2 van dit artikel schetst de externe vertegenwoordigingsbevoegdheden van de leden van het bestuursorgaan van de openbare vastgoedbevak in verband met de daden van beschikking met betrekking tot vastgoed. Voor verrichtingen van beperkte omvang wordt in een dubbele de minimis-drempel voorzien. Deze bepaling is onverkort van toepassing op de institutionele vastgoedbevaks. Art. 10 - Dit artikel betreft de gevallen waarin de vastgoedbevak de vorm aanneemt van een commanditaire vennootschap op aandelen die wordt beheerd door een zaakvoerder-rechtspersoon die het volledige beheer van de vastgoedbevak voor zijn rekening neemt. Het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, bepaalt dat in deze gevallen de zaakvoerder-rechtspersoon en zijn bestuurders onder de toepassing vallen van de artikelen 38 en 39 van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten met betrekking tot de effectieve leiding en de beleidsstructuur van de instellingen voor collectieve belegging. Het spreekt voor zich dat artikel 40 ook in dat geval van toepassing is op de vastgoedbevak zelf en/of op haar zaakvoerder-rechtspersoon, afhankelijk van de plaats waar de beleidsstructuur van de vastgoedbevak is gelokaliseerd. Dit artikel is van toepassing op de institutionele vastgoedbevaks. Art. 11 - De mogelijkheid tot delegatie waarin artikel 11 van het ontwerpbesluit voorziet, is met name belangrijk in het kader van het nieuwe besluit. Ingevolge de invoering van het statuut van institutionele vastgoedbevak wordt immers verwacht dat het vermogen van de openbare vastgoedbevaks vaak onder verschillende vennootschappen zal worden verdeeld. Tegen die achtergrond kan het voor vastgoedbevaks interessant zijn om het beheer van het door hen gehouden vastgoed bij één enkele vennootschap te centraliseren. Daarom wordt voor de openbare vastgoedbevaks en hun dochtervennootschappen voorzien in de mogelijkheid om het beheer van hun portefeuille te delegeren aan een door hen gecontroleerde vennootschap die gespecialiseerd is in vastgoedbeheer. Het spreekt voor zich dat deze beheerfunctie door de dochtervennootschappen van de openbare vastgoedbevak ook aan die vastgoedbevak zelf of aan een andere vennootschap uit de groep kan worden gedelegeerd, in zoverre deze over een daartoe passende organisatie beschikt en haar leiders aan de in het besluit vermelde voorwaarden voldoen. In zoverre het ontwerpbesluit de openbare vastgoedbevaks de mogelijkheid biedt om het kapitaal van hun dochtervennootschappen samen met derden te houden, terwijl zij toch steeds een exclusieve of gezamenlijke controle behouden, zou het niet passend zijn dat alle kosten voor het beheer van de portefeuilles van die dochtervennootschappen door die openbare vastgoedbevaks worden gedragen. Die problematiek komt aan bod in artikel 13, tweede lid, van het besluit. Er werd geen rekening gehouden met de opmerking die de afdeling wetgeving van de Raad van State geformuleerd heeft in haar advies over deze bepaling : artikel 41, § 1, 5°, tweede lid, lijkt aan de Koning immers de vereiste machtiging te geven om af te wijken van artikel 41, § 1, 4° voor de vastgoedbevaks. Afdeling 2 - Kapitaal Art. 12 - Het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, gaat uit van het beginsel dat de vastgoedbevaks andere effecten dan aandelen (b.v. obligatieleningen) kunnen uitgeven onder de voorwaarden van het gemeen recht van de vennootschappen. De uitgifte van effecten die het kapitaal niet vertegenwoordigen, als tegenprestatie voor een bijdrage die niet economisch kan worden gewaardeerd en dus niet voldoet aan de definitie van een inbreng in geld of in natura (b.v. een inbreng van nijverheid), is krachtens artikel 12 van het ontwerpbesluit echter in ieder geval verboden. Dit artikel is van toepassing op de institutionele vastgoedbevaks. Art. 13 - Dit artikel strekt ertoe de openbare vastgoedbevak een aantal specifieke verplichtingen op te leggen bij een kapitaalverhoging, zowel op het niveau van de openbare vastgoedbevak zelf als op dat van de institutionele vastgoedbevaks waarvan zij het kapitaal niet volledig in handen heeft. Een belangrijke verandering ten opzichte van de huidige regeling is dat de openbare vastgoedbevaks voortaan kapitaalverhogingen met opheffing van het voorkeurrecht kunnen doorvoeren onder de voorwaarden bepaald door het gemeen recht van de vennootschappen (art. 592 tot 598 van het Wetboek van vennootschappen). Tegen de achtergrond van die versoepeling is voor de bestaande aandeelhouders naar een bijkomende garantie gezocht bovenop de garanties die het Wetboek van vennootschappen hun reeds biedt. Zo moet aan de aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht worden verleend wanneer een openbare vastgoedbevak een kapitaalverhoging met beperking of opheffing van het voorkeurrecht doorvoert. Dat recht strekt ertoe hetzelfde economische effect te sorteren als het voorkeurrecht, maar dan zonder de nadelen daarvan (lange inschrijvingsperiode enz.). Kenmerkend voor het onherleidbaar toewijzingsrecht is dat het, in tegenstelling tot het in artikel 592 van het Wetboek van vennootschappen bedoelde voorkeurrecht, bij de toewijzing van de aandelen (en dus niet bij de inschrijving) wordt uitgeoefend. Dit houdt dus in dat enkel de aandeelhouders die hebben ingeschreven, ervoor in aanmerking komen. In antwoord op een opmerking die in het advies van de afdeling wetgeving van de Raad van State geformuleerd wordt, merken we op dat dit onherleidbaar toewijzingsrecht zich ook onderscheidt, door zijn verplichte aard en modaliteiten, van het facultatief recht van voorrang met variabele inhoud, waarin voorzien is in artikel 599 van het Wetboek van vennootschappen. Het blijft dus mogelijk gebruik te maken van de mogelijkheid die deze laatste bepaling biedt, op voorwaarde uiteraard dat voldaan is aan de vereisten van artikel 13 van het ontwerpbesluit. Voor het onherleidbaar toewijzingsrecht geldt een specifieke regeling. Enerzijds wordt bepaald dat dit recht aan de aandeelhouders moet worden verleend naar rato van hun deelneming. Anderzijds moet het op alle uitgegeven aandelen kunnen worden uitgeoefend. Dit heeft tot gevolg dat, wanneer de bestaande aandeelhouders het bod volledig zouden onderschrijven naar rato van hun respectieve deelneming, niet zou kunnen worden voldaan aan de orders van de overige inschrijvers. Zo is de opsplitsing van de uitgifte in verschillende schijven, waarbij de ene uitsluitend aan de bestaande aandeelhouders en de andere aan de nieuwe inschrijvers wordt voorbehouden, bijvoorbeeld verboden. Om de bestaande aandeelhouders effectief de kans te bieden om in te schrijven, wordt bepaald dat de openbare inschrijvingsperiode minimaal drie dagen duurt. Conform het koninklijk besluit van 17 mei 2007Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten2 betreffende de primaire marktpraktijken en onverminderd het verbod om de uitgifte in verschillende schijven op te splitsen, verbiedt het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, daarentegen niet dat de inschrijvers die de hoedanigheid van gekwalificeerde beleggers hebben, slechts over een kortere inschrijvingsperiode beschikken. Gelet op de beperkte duur van de inschrijvingsperiode, wordt niet geëist dat de niet-uitgeoefende rechten kunnen worden verhandeld. Nog steeds om de bestaande aandeelhouders de kans te bieden hun recht effectief uit te oefenen, wordt tot slot bepaald dat de maximale inschrijvingsprijs vóór de start van de inschrijving moet worden aangekondigd. Op dat moment hoeft niet de effectieve prijs te worden aangekondigd : de vermelding van een maximumprijs is voldoende. Deze bijkomende garantie is echter niet van toepassing bij de uitkering van een keuzedividend. Een keuzedividend wordt gezien als een inbreng in natura, in het kader waarvan de inbreng van de dividendvordering die gekoppeld is aan een gedefinieerd aantal bestaande aandelen, recht geeft op een nieuw aandeel. Vaak bezit een aandeelhouder niet het vereiste aantal aandelen en moet hij zijn inbreng in natura "aanvullen" met een inbreng in geld. Dergelijke kapitaalverhoging in geld veronderstelt per definitie de opheffing van het voorkeurrecht. De bepaling verduidelijkt dat in zo'n geval geen recht van voorrang moet worden toegekend aan de bestaande aandeelhouders. Wel moet worden onderstreept dat de "aanvulling" in de vorm van de inbreng in geld marginaal moet zijn en er enkel mag toe strekken de "aanvulling" van de inbreng van de dividendvordering mogelijk te maken, zodat de betrokken aandeelhouder kan inschrijven op het eerstvolgend geheel aantal nieuwe aandelen. Deze vrijstelling geldt dus enkel als het aantal bestaande aandelen in het bezit van de aandeelhouder hem niet in staat stelt op een geheel aantal aandelen in te schrijven. Tot slot moet worden opgemerkt dat de uitkering van een keuzedividend onder de hier vermelde voorwaarden geen aanleiding lijkt te geven tot de toepassing van artikel 598 van het Wetboek van vennootschappen : alle aandeelhouders kunnen immers inschrijven zonder dat zij extra geld hoeven in te brengen. Bijgevolg lijkt artikel 598 van het Wetboek van vennootschappen zowel naar de letter als naar de geest te worden nageleefd (zie het ontwerp van wet tot wijziging van de wetten betreffende de handelsvennootschappen gecoördineerd op 30 november 1935, Memorie van toelichting, Parl. St. Senaat, 1990-1991, nr. 1107-1, p. 46 en 47). Voor de institutionele vastgoedbevaks gelden de regels van het gemeen recht van de vennootschappen. Paragraaf 2 neemt de bestaande regeling voor inbrengen in natura over en wijzigt die op bepaalde punten. Terloops wordt eraan herinnerd dat, krachtens artikel 11, § 2, van het koninklijk besluit van 10 april 1995, de uitgifteprijs bij een kapitaalverhoging tegen inbreng in natura niet minder mag bedragen dan de gemiddelde beurskoers gedurende de dertig dagen voorafgaand aan de inbreng. Het verslag van de raad van bestuur moet de identiteit van de inbrenger vermelden, alsook de impact van de voorgestelde inbreng op de toestand van de bestaande aandeelhouders. In het U ter ondertekening voorgelegde ontwerpbesluit wordt die regel van toepassing verklaard op fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen. Bovendien is het ontwerpbesluit in die zin vernieuwend dat het bepaalt dat het referentiepunt waarmee de uitgifteprijs moet worden vergeleken, de laagste waarde is van (a) een netto-inventariswaarde die ten hoogste vier maanden oud is, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de laatste dertig kalenderdagen. Tot slot wordt verduidelijkt dat de termijn van vier maanden of van dertig dagen op basis waarvan de prijs wordt bepaald (zie § 2, 2°), naar keuze van de openbare vastgoedbevak, eindigt op de datum waarop de inbrengovereenkomst wordt afgesloten dan wel de akte van kapitaalverhoging wordt verleden. De openbare vastgoedbevaks worden geacht consequent te zijn bij de datumkeuze en zich niet louter door de omstandigheden te laten leiden. De netto-inventariswaarde waarnaar dit artikel verwijst, is de laatst gepubliceerde. Conform een gangbare praktijk is bijsturing mogelijk bij een uitgifte "ex coupon". Die term verwijst naar uitgiften waarbij de nieuwe aandelen geen recht geven op dividend voor het lopende en/of het voorbije boekjaar (indien het betrokken dividend nog niet werd uitgekeerd). Het ontwerpbesluit verduidelijkt in dat verband dat het bedrag van het toekomstige dividend mag worden afgetrokken van de gemiddelde slotkoers gedurende de laatste dertig kalenderdagen. Hoewel de juridische regeling die wordt ingevoerd door het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, het gebruik van een "dubbele drempel" toestaat, bestaat die mogelijkheid tot bijsturing bij een uitgifte "ex coupon" dus enkel wanneer de vastgoedbevak de gemiddelde beurskoers als maatstaf hanteert voor de bepaling van de uitgifteprijs (zie (b) hierboven), en dus niet wanneer zij gebruik maakt van de netto-inventariswaarde (zie (a) hierboven). Dit verschil in aanpak berust op de volgende overwegingen. Het is bekend dat de beurskoers, in tegenstelling tot de netto-inventariswaarde per aandeel, de prijs is waartegen de aandelen van de vastgoedbevak op de markt kunnen worden verhandeld. Het is dus de enige "publiek toegankelijke" prijs. Indien de netto-inventariswaarde per aandeel onder de gemiddelde beurskoers zou liggen, zou de vastgoedbevak het recht hebben om de uitgifteprijs uitsluitend op basis van die netto-inventariswaarde te berekenen. De vastgoedbevak ook nog toestaan om van die netto-inventariswaarde een bedrag af te trekken dat overeenstemt met de toekomstige dividenden, zou een erg grote verwatering tot gevolg hebben voor de bestaande aandeelhouders. Bovendien hebben de bestaande aandeelhouders niet de mogelijkheid om aandelen tegen dezelfde prijs te verwerven als de inbrenger (die aandelen tegen de netto-inventariswaarde heeft kunnen kopen, i.e. tegen een "niet-publieke" prijs, die ex hypothesi onder de beurskoers ligt). In dat geval zou de inbrenger overigens een meerwaarde kunnen realiseren als hij de aandelen waarop hij heeft ingeschreven, terug zou verkopen op de markt. Dat probleem stelt zich niet bij een uitgifte "ex coupon" tegen een prijs die overeenstemt met de gemiddelde beurskoers (die dan per definitie onder de netto-inventariswaarde per aandeel ligt). In tegenstelling tot de netto-inventariswaarde is de gemiddelde beurskoers immers, zoals eerder gedefinieerd, een "publiek toegankelijke" prijs. Verder dient te worden opgemerkt dat deze benadering aansluit bij de momenteel gangbare praktijk (zie hierboven), waarbij het, bij een uitgifte "ex coupon", mogelijk is de gemiddelde beurskoers te "corrigeren". Tot slot dient nog te worden opgemerkt dat van de raad van bestuur van de vastgoedbevak wordt verwacht dat hij in zijn bijzonder verslag het aldus afgetrokken dividendbedrag verantwoordt en in zijn jaarlijks financieel verslag toelichting geeft bij de financiële voorwaarden van de verrichting. Indien gedurende een bepaald boekjaar een kapitaalverhoging heeft plaatsgevonden waarbij een correctie op de beurskoers heeft plaatsgevonden, zal dit bedrag moeten worden gerechtvaardigd aan de hand van het effectieve dividend voor het betrokken boekjaar en, in geval van verschil tussen het vooropgestelde dividend en het uiteindelijke dividend, daaraan de nodige informatie in het jaarlijks financieel verslag zal moeten worden verstrekt. Ook is gepoogd de distorsies te beperken tussen (a) de uitgifteprijs wanneer die wordt bepaald onder verwijzing naar de datum van de inbrengovereenkomst, conform paragraaf 2, 2°, en (b) de beurskoers of de netto-inventariswaarde op het moment van de kapitaalverhoging. De bepaling onder 3° van diezelfde paragraaf verduidelijkt dat de uitgifteprijs uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst moet worden bepaald en aan het publiek moet worden meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd. Als dat niet gebeurt, moet de kapitaalverhoging binnen vier maanden na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden doorgevoerd, wat overeenstemt met de maximumtermijn voor de registratie van die overeenkomst. Een kortere termijn lijkt niet aangewezen, gelet op de formaliteiten waarmee de eigendomsoverdracht van een gebouw gepaard gaat, bijvoorbeeld krachtens de reglementering inzake bodemverontreiniging. Dit artikel is niet van toepassing op de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. De institutionele vastgoedbevaks zijn aan deze bepaling onderworpen, behalve wat de door de openbare vastgoedbevak doorgevoerde kapitaalverhoging door inbreng in natura betreft. Art. 14 - Dit artikel beoogt de informatieverstrekking aan de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak te garanderen wanneer, bij de verhoging van het kapitaal van een door de openbare vastgoedbevak gecontroleerde institutionele vastgoedbevak, een disagio van meer dan 10 % wordt toegepast. De verplichting om verslag uit te brengen berust bij de raad van bestuur of de zaakvoerder van de openbare vastgoedbevak, en sluit aan bij zijn verplichtingen ten aanzien van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak. De regel is niet van toepassing op de institutionele vastgoedbevaks waarvan het kapitaal volledig in handen is van een openbare vastgoedbevak : in die situatie heeft een disagio immers geen invloed op de positie van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak. De netto-inventariswaarde moet op basis van de reële waarde worden bepaald. Ook hier is het onder bepaalde voorwaarden toegestaan om rekening te houden met het toekomstige dividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven. Ter zake wordt verwezen naar de commentaar bij artikel 13. Afdeling 3 - Verzekeringsdekking Art. 15 - Dit artikel herneemt de in artikel 17 van het huidige koninklijk besluit vervatte regel. Het is van toepassing op de dochtervennootschappen van de openbare vastgoedbevak, inclusief de institutionele vastgoedbevaks. Afdeling 4 - Vergoedingen, provisies en kosten Art. 16 - Er wordt bijzondere aandacht besteed aan de regeling inzake vergoedingen, provisies en kosten. Doelstelling van de eerste paragraaf van dit artikel is de informatieverstrekking aan de aandeelhouders over de vergoedingen van de persoon belast met de financiële dienst en van de deskundigen en de commissarissen te garanderen. Deze informatie moet op individuele basis worden gepubliceerd in het financieel verslag. Deze paragraaf is ook van toepassing op de vergoedingen die ten laste zijn van de openbare vastgoedvennootschap en haar dochtervennootschappen (inclusief de institutionele vastgoedvennootschappen). Paragrafen 2 en 3 bevatten met name de regels vervat in de artikelen 19 en 20, § 1, van het koninklijk besluit van 10 april 1995. Zij zijn van toepassing op de leiders van de institutionele vastgoedbevak. Paragraaf 2 strekt ertoe te voorkomen dat de vaste of variabele vergoeding van de leiders van de openbare vastgoedbevak zou worden bepaald in functie van de door die openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen uitgevoerde verrichtingen en transacties. Meer algemeen lijkt een vergoeding die gebaseerd is op de omzet van de openbare vastgoedbevak en/of haar dochtervennootschappen, uitgesloten. Indien een variabele vergoeding wordt toegekend in functie van de resultaten van de openbare vastgoedbevak, mag enkel het geconsolideerde nettoresultaat in aanmerking worden genomen. Anderzijds mag de uitvoering van een bijzondere verrichting of transactie door de openbare vastgoedbevak niet in aanmerking worden genomen bij de toekenning van de variabele vergoeding. Afdeling 5 - Voorkoming van belangenconflicten Art. 17 - Dit artikel moet worden gelezen in samenhang met artikel 6 van het ontwerpbesluit, en strekt ertoe te voorkomen dat de onafhankelijkheid van de deskundige in het gedrang zou komen door een deelname aan de verrichtingen van de openbare vastgoedbevak of haar dochtervennootschappen, ongeacht of zij al dan niet de hoedanigheid van institutionele vastgoedbevaks hebben. Art. 18 - Dit artikel bevat de regels voor het beheer van de belangenconflicten. Dit artikel neemt het algemeen beginsel van artikel 24 van het koninklijk besluit van 10 april 1995 over. Het beginsel van de voorafgaande informatieverstrekking aan de CBFA en de openbaarmaking van de betrokken informatie blijft dus behouden. Ook voor de verrichtingen die onder de toepassing van deze bepaling vallen, zal de door de deskundige uitgevoerde waardering een bindend karakter behouden. Op te merken valt dat het toepassingsgebied van het artikel is uitgebreid. Het bleek immers nodig rekening te houden met de invoering van het statuut van institutionele vastgoedbevak en met het feit dat de belangen van derden die aandeelhouder zijn van de dochtervennootschappen van de openbare vastgoedbevak, kunnen verschillen van de belangen van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak. Deze bepaling zal dus van toepassing zijn op de verrichtingen van de institutionele vastgoedbevaks. In dergelijk geval berust de verplichting om de verrichting ter kennis te brengen van de CBFA bij de betrokken openbare vastgoedbevak. Art. 19 - Krachtens dit artikel zijn de artikelen 17 en 18 van het ontwerpbesluit niet van toepassing op bepaalde verrichtingen, omdat dit niet verantwoord lijkt. Hoofdstuk III - Uitgifte, verkoop en verhandeling van de aandelen van de openbare vastgoedbevak Afdeling 1 - Algemene bepalingen Art. 20 - De openbare vastgoedbevaks zijn instellingen voor collectieve belegging met een vast aantal rechten van deelneming die bijgevolg niet onder de toepassing van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten vallen wat de regels over het openbaar aanbod van rechten van deelneming betreft (zie art. 52, § 2, tweede lid, van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten). Dit artikel verwijst dan ook naar de wet van 16 juni 2006Relevante gevonden documenten type wet prom. 16/06/2006 pub. 21/06/2006 numac 2006009492 bron federale overheidsdienst financien Wet op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt sluiten. Afdeling 2 - Promotor Art. 21 - Dit artikel verduidelijkt in welke omstandigheden de personen die de hoedanigheid van promotor hebben op het ogenblik dat de openbare vastgoedbevak op de lijst wordt ingeschreven, die hoedanigheid verliezen. Artikel 21 verduidelijkt dat de promotor niet langer als dusdanig wordt beschouwd wanneer (a) hij niet langer beantwoordt aan de onderdelen van de definitie van het begrip "promotor", (b) hij de oorspronkelijke verplichtingen van de promotor is nagekomen (zie hieronder), en (c) een termijn van minstens drie jaar is verstreken sinds de inschrijving van de openbare vastgoedbevak. Dit impliceert dat de personen die de hoedanigheid van promotor hadden op het ogenblik waarop de openbare vastgoedbevak op de lijst werd ingeschreven, zelfs bij verlies van de controle gedurende minstens drie jaar na die inschrijving en zolang niet aan voornoemde voorwaarden is voldaan, die hoedanigheid behouden. Indien er verschillende promotoren zijn, dienen zij hun verplichtingen, krachtens het besluit, hoofdelijk na te komen. Gelet op de kenmerken van de regeling voor de institutionele vastgoedbevaks, zijn deze niet verplicht een promotor aan te wijzen. Art. 22 - Dit artikel somt de specifieke verplichtingen van de promotor van de openbare vastgoedbevak op. Paragrafen 1 en 2 nemen zonder noemenswaardige wijzigingen de bepalingen van artikel 33, §§ 1 en 2, van het koninklijk besluit van 10 april 1995 over. Artikel 22, §§ 3, 4 en 5 nemen de krachtens artikel 33, § 3, van het koninklijk besluit van 10 april 1995 voor de promotor geldende verplichtingen over en breiden die sterk uit. Bedoeling is ervoor te zorgen dat minstens 30 % van de effecten van de openbare vastgoedbevak te allen tijde in het bezit zijn van het publiek. Het ontwerpbesluit dat U ter ondertekening wordt voorgelegd, wil die middelenverbintenis dus een permanent karakter geven. De promotor bepaalt vrij welke middelen hij daarvoor gebruikt. Toch wordt verwacht dat de gebruikte middelen voor een redelijke waarnemer van dien aard zijn dat zij het mogelijk maken die drempel van 30 % te bereiken. Hoofdstuk IV - Openbaarmaking van gegevens en boekhouding Afdeling 1 - Openbaarmaking van gegevens Art. 23 en 24 - Deze artikelen bepalen de inhoud, de vorm alsook de openbaarmakingswijze en -termijn van de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen en financiële staten van de openbare vastgoedbevaks. De openbare vastgoedbevaks vallen onder de toepassing van het koninklijk besluit van 14 november 2007Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten3 (zie art. 3, eerste lid). De aandelen van de openbare vastgoedbevaks moeten immers tot de verhandeling op een gereglementeerde markt worden toegelaten (art. 75 van de wet van 20 juli 2004Relevante gevonden documenten type wet prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 bron federale overheidsdienst financien Wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles type wet prom. 20/07/2004 pub. 10/08/2004 numac 2004003323 bron federale overheidsdienst financien Wet tot wijziging van de wet van 10 juni 1997 betreffende de algemene regeling voor accijnsproducten, het voorhanden hebben, en het verkeer daarvan en de controles daarop sluiten en art. 20 van het ontwerpbesluit). De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen van de openbare vastgoedbevaks moeten …