Arrêté royal relatif aux sicafi

7 DECEMBRE 2010. - Arrêté royal relatif aux sicafi RAPPORT AU ROI Sire, L'arrêté royal, pris sur base des dispositions de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement, que j'ai l'honneur de soumettre à Votre signature vise à modifier le régime légal applicable aux organismes de placements collectif investissant dans des biens immobiliers, actuellement organisé par l'arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières (ci-après, "sicafi") et l'arrêté royal du 21 juin 2006 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des sicaf immobilières publiques, et modifiant l'arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières. I. Considérations générales A. Depuis l'entrée en vigueur de l'arrêté royal du 10 avril 1995 précité, la matière des organismes de placement collectif a connu un certain nombre de développements législatifs. Certaines des dispositions de l'arrêté royal du 10 avril 1995 se sont avérées nécessiter une modification, soit que leur application ait soulevé certains problèmes, soit que l'évolution des marchés financiers ait fait apparaître un besoin d'actualisation. Dans le cadre du maintien de l'attrait présenté par la figure de la sicafi et de la protection des investisseurs, il s'imposait dès lors de modifier le cadre juridique applicable. Etant donné l'ampleur des changements envisagés, il est apparu opportun d'abroger la règlementation existante et de rédiger un nouvel arrêté, reprenant à la fois les dispositions de l'arrêté royal du 10 avril 1995 et celles de l'arrêté royal du 21 juin 2006. L'arrêté royal soumis à Votre signature a fait l'objet d'une consultation du secteur concerné. B. Comme souligné ci-dessus, la modification projetée vise d'une part à prendre en compte différentes modifications législatives intervenues ces dernières années : - la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer relative à certaines formes de gestion collective de portefeuille d'investissement; - loi du 16 juin 2006Documents pertinents retrouvés type loi prom. 16/06/2006 pub. 21/06/2006 numac 2006009492 source service public federal finances Loi relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés fermer relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés; - l'arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé; et - le Règlement (CE) n° 1606/2002 du Parlement européen et du Conseil du 19 juillet 2002 sur l'application des normes comptables internationales. Bien qu'il se situe dans la continuité de l'arrêté royal du 10 avril 1995, le projet d'arrêté royal soumis à Votre signature vise d'autre part à apporter un certain nombre d'innovations et à modifier et moderniser en profondeur le régime légal applicable aux sicafi. - A côté de la figure de la sicafi, organisme de placement collectif public, dont l'existence est déjà consacrée par l'arrêté royal du 10 avril 1995 (ci-après, la "sicafi publique"), le projet d'arrêté soumis à Votre signature permet la création de sicafi institutionnelles. Cette nouveauté a pour but de permettre l'utilisation d'un véhicule ad hoc pour la réalisation par les sicafi publiques de projets spécifiques avec un tiers. La figure de la sicafi institutionnelle n'est destinée à être utilisée que dans ce seul but. L'introduction de ce nouveau statut doit également être conciliée avec le principe de "gestion collective dans l'intérêt exclusif des actionnaires", qui est, en vertu de l'article 9 de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer, inhérent à la figure des organismes de placement collectif. Il est donc important de s'assurer que la gestion des actifs logés dans une sicafi institutionnelle ne soit pas contraire à l'intérêt des actionnaires de la sicafi publique et que la présence d'une sicafi institutionnelle ne permette pas de réaliser au niveau de celle-ci des opérations qui ne seraient pas possibles au niveau de la sicafi publique. Le conseil d'administration de la sicafi publique est appelé à jouer un rôle important à cet égard, par le biais de la gestion des participations de la sicafi publique. L'introduction de la figure de la sicafi publique est donc sans préjudice de l'impératif de gestion dans l'intérêt exclusif des actionnaires de la sicafi publique. L'intérêt des actionnaires de la sicafi publique sera en d'autres termes la limite dans laquelle la création d'une sicafi institutionnelle est autorisée. Pour ces deux raisons, le projet d'arrêté soumis à Votre signature précise notamment qu'une sicafi institutionnelle doit obligatoirement être contrôlée, exclusivement ou conjointement, par une sicafi publique. En outre, le projet interdit le contrôle conjoint d'une sicafi institutionnelle par deux sicafi dans la mesure où celles-ci ne sont pas contrôlées par une même sicafi publique. Une telle situation a en effet semblé contraire au principe de "gestion collective dans l'intérêt exclusif des actionnaires". Enfin, une participation dans une sicafi institutionnelle ou dans une société immobilière ne sera considérée comme un bien immobilier aux fins de l'arrêté qu'au cas où elle confère un contrôle (conjoint ou exclusif) sur la société concernée. Il est à noter que l'arrêté royal en projet soumet les sicafi institutionnelles contrôlées conjointement à un régime partiellement différent de celui applicable aux sicafi institutionnelles contrôlées exclusivement. En effet, dans le cas d'un contrôle conjoint, la gestion de la sicafi institutionnelle sera par nature également fonction de l'intérêt des actionnaires autres que la sicafi publique. Du fait du caractère conjoint du contrôle, celle-ci ne disposera pas de l'entièreté du pouvoir de décision. Des garanties supplémentaires sont donc nécessaires, afin de sauvegarder l'intérêt des actionnaires de la sicafi publique. Les sicafi institutionnelles sont soumises au contrôle de la CBFA dans la mesure déterminée par l'arrêté et doivent, au même titre que les sicafi publiques, être inscrites auprès de la CBFA. Il est renvoyé au commentaire des articles pour l'examen détaillé du régime applicable aux sicafi institutionnelles. Le projet soumis à Votre signature permet également (comme dans le régime de l'arrêté royal du 10 avril 1995) aux sicafi publiques de détenir le contrôle de sociétés immobilières. Celles-ci ne sont bien sûr pas soumises au contrôle de la CBFA. La détention par une sicafi publique de telles participations est cependant soumise à des règles qui reprennent certains éléments du régime applicable aux sicafi institutionnelles. Dans le projet d'arrêté, l'emploi du mot "filiale" (par opposition à l'expression "sicafi institutionnelle") dans un article signifie que la disposition en question concerne aussi bien les filiales ayant le statut de sicafi que celles qui n'en disposent pas. Cette différence de traitement paraît justifiée, eu égard au régime fiscal favorable dont bénéficient les sicafi institutionnelles en vertu de l'article 185bis, § 1er du Code des impôts sur le revenu. - L'arrêté en projet exige la présence d'au moins trois administrateurs indépendants au sens de l'article 526ter du Code des sociétés au sein du Conseil d'administration de la sicafi publique. - Des règles nouvelles sont introduites en ce qui concerne l'expert nommé par la sicafi pour l'évaluation de son portefeuille de biens immobiliers. L'exigence d'indépendance de l'expert est exprimée de manière plus détaillée et il est précisé que sa rémunération ne peut être liée à la valeur des biens expertisés. D'autre part, l'obligation pour la sicafi de veiller à une rotation du ou des experts qu'elle nomme a été introduite. L'on se permet ici de renvoyer au commentaire des articles. - L'arrêté royal du 10 avril 1995 permettait aux sicafi de prendre la forme d'une société en commandite par actions (voy. art. 4, § 1er, 1°), laquelle est administrée par un gérant personne morale. Ce type de structure juridique se caractérise par le fait que la sicafi est dans les faits administrée par le conseil d'administration de son gérant personne morale (malgré qu'il s'agisse juridiquement de personnes distinctes). L'arrêté en projet n'entend pas modifier ou interdire cet état de choses, mais rend applicables au gérant personne morale de la sicafi, en fonction de la structure mise en place, certaines règles d'organisation propres à la sicafi elle-même (1) de manière à éviter que celles-ci ne se voient privées d'application dans les faits au cas où la sicafi est administrée par l'organe d'administration de son gérant personne morale. Il est renvoyé au commentaire des articles pour un exposé plus détaillé. - Afin de mettre fin à l'insécurité juridique existant en la matière, la possibilité d'émettre des titres autres que des actions est ouverte par le projet soumis à Votre signature. Seule l'émission de parts bénéficiaires (ou d'autres titres ne représentant pas le capital similaires à des parts bénéficiaires) demeure interdite. Il n'est en effet pas opportun de permettre aux sicafi d'émettre ce type d'instruments, dans la mesure où les parts bénéficiaires sont des titres émis par les sociétés en contrepartie d'apports non susceptibles d'évaluation économique, en raison du risque de dilution couru dans un tel cas par les actionnaires et afin de ne pas mettre en péril l'égalité entre ceux-ci. - Le régime des augmentations de capital a été repensé. Le projet d'arrêté soumis à Votre signature vise à assouplir les conditions auxquelles les sicafi publiques peuvent se financer sur le marché des capitaux, tout en assurant un degré élevé de protection à leurs actionnaires. Les assouplissements consentis sont contrebalancés par un certain nombre de garde-fous. Dans ce contexte, il y a lieu de souligner que les règles ainsi mises en place sont plus strictes que celles prévues par le droit commun des sociétés. L'on énumère ici brièvement les principaux changements introduits par l'arrêté en projet. Il est pour le surplus renvoyé au commentaire des articles. D'une part, la possibilité de réaliser une augmentation de capital avec suppression du droit de préférence a été introduite, à la condition qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres. D'autre part, un certain nombre de précisions ont été apportées aux règles relatives aux augmentations de capital par apport en nature, et l'octroi d'un dividende optionnel est maintenant explicitement autorisé et règlementé. Enfin, la réalisation d'une augmentation de capital avec décote au niveau de la sicafi institutionnelle donne lieu à la rédaction et la publication d'un rapport par le conseil d'administration de la sicafi publique. Cette dernière règle s'inscrit dans le cadre des obligations des administrateurs de la sicafi publique à l'égard des actionnaires de celle-ci. - En raison de la nature de l'activité menée par les sicafi (investissement dans le domaine immobilier), il n'est pas apparu opportun de maintenir les règles existantes en matière de dépositaire. Les sicafi n'auront par conséquent plus d'obligation de désigner un dépositaire. - Le projet d'arrêté royal soumis à Votre signature adapte le régime applicable en matière de rémunérations, commissions et frais supportées par la sicafi et ses filiales. Contrairement à ce qui était prévu dans le régime de l'article 20 de l'arrêté royal du 10 avril 1995, le projet n'exige plus que les rémunérations, commissions et frais mis à charge de la sicafi soient approuvées préalablement par la CBFA. Cependant, des obligations de publication sont prévues en ce qui concerne la rémunération de l'éventuel gérant personne morale de la sicafi publique ayant adopté la forme d'une société en commandite par action, de la personne chargée du service financier et du ou des experts et commissaires. La rémunération fixe des administrateurs et dirigeants effectifs ne peut être fonction des opérations et transactions effectuées par la sicafi publique ou ses filiales : une rémunération basée sur le chiffre d'affaire est donc exclue. Cette règle s'applique également à la rémunération variable. Au cas où celle-ci est déterminée en fonction des résultats, elle ne peut être déterminée qu'en fonction du résultat net consolidé. Le régime général applicable aux sociétés cotées en la matière est bien sûr également relevant. - Le champ d'application des règles relatives à la prévention des conflits d'intérêt à été élargi et adapté suite à l'introduction de la figure de la sicafi institutionnelle. - Le rôle et les obligations du promoteur de la sicafi publique ont été élargis en ce qui concerne l'obligation d'assurer la répartition d'au moins 30 % des actions de la sicafi publique dans le public. Cette obligation de moyen aura désormais un caractère permanent. Il est pour le surplus renvoyé au commentaire des articles. - La possibilité de constituer des sicafi institutionnelles mise à part (voy. supra), les obligations en matière de politique de placement ont été adaptées sur un certain nombre de points. Il est renvoyé au commentaire des articles pour un examen détaillé des modifications apportées au régime ancien. - L'arrêté en projet limite, au niveau statutaire et consolidé, l'endettement de la sicafi publique à un taux de 65 %. Afin d'assurer une gestion proactive du taux d'endettement, la sicafi publique est tenue de présenter un plan financier dès que son taux d'endettement consolidé dépasse 50 %. Les sicafi institutionnelles ne sont pas tenues de respecter un taux d'endettement maximal au niveau statutaire. II. Commentaire des articles Titre 1er - Dispositions générales Ce titre contient les dispositions d'application générale du projet d'arrêté soumis à Votre signature, et est donc d'application aux sicafi publiques et aux sicafi institutionnelles. Article 1er - Cet article identifie la base légale permettant de créer (a) une catégorie d'organismes de placement collectif publics à nombre fixe de parts (sicafi publiques) et (b) une catégorie d'organismes de placement collectifs institutionnels à nombre fixe de parts (sicafi institutionnelles), toutes deux consacrées à l'investissement dans des biens immobiliers (art.7, al. 1er, 5° de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer). Art. 2 - Cet article vise à définir un certain nombre de termes utilisés dans le projet d'arrêté soumis à Votre signature. Une définition de la notion de "valeur nette d'inventaire" a été introduite. Pour l'explicitation des concepts utilisés dans la définition, l'on se réfèrera aux dispositions pertinentes des normes IFRS. Ainsi, l'expression "actions propres détenues au niveau consolidé" se réfère aux actions de la société mère détenues par la société mère elle-même et les autres sociétés inclues dans le périmètre de consolidation du groupe. La notion de "bien immobilier" (art. 2, 20° de l'arrêté en projet) a été élargie sous un certain nombre d'aspects. L'on en relève ici deux. Sont ainsi notamment considérées comme des biens immobiliers, les actions ou parts émises par des sociétés immobilières ou des sicafi institutionnelles, à condition que celles-ci soient contrôlées exclusivement ou conjointement par la sicafi publique. Cette exigence de contrôle conjoint ou exclusif sur les filiales des sicafi publiques a été maintenue afin de s'assurer que les actifs logés dans une sicafi institutionnelle ne soient pas gérés de manière contraire à l'intérêt des actionnaires de la sicafi publique (ce qui ne pourrait être garanti au cas où un actionnaire autre que la sicafi détiendrait le contrôle sur la filiale concernée). Par ailleurs, le projet considère comme des biens immobiliers non seulement les droits découlant de contrats de location-financements, mais aussi les droits d'usage analogues à ceux accordés dans le cadre d'une location-financement. Cette référence vise à couvrir de manière explicite des situations dans lesquelles le risque de construction et de mise à disposition d'un bâtiment est transmis à la sicafi, en échange du paiement par le cocontractant d'une redevance fixe ou indexée de longue durée. Bien qu'une telle structure soit économiquement similaire à l'octroi d'un droit de superficie, l'on remarque qu'aucun droit réel, même temporaire, n'est accordé dans ce cadre. Ce type de structure est typique des partenariats publics-privés, secteur dans lequel les sicafi sont également actives (2). Sont visés par les termes d'"organismes de placement collectif immobiliers étrangers" ou "organismes de placement collectif immobiliers établis dans un autre Etat membre de l'Espace économique européen" les organismes de placement collectif qui ont opté pour une catégorie de placement similaire à celle de l'article 7, alinéa 1er, 5° de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer, définie par la loi applicable dans leur pays d'origine. La définition de la notion de promoteur a été modifiée. Aux fins du projet, sont considérés comme promoteurs les personnes contrôlant la sicafi publique et les personnes qui contrôlent le gérant-personne morale de la sicafi publique ayant adopté la forme d'une société en commandite par actions. Les personnes acquérant le contrôle de la sicafi publique ou du gérant-personne morale durant la vie de la sicafi publique seront également considérées comme promoteurs. Il y a lieu de remarquer que la fonction de promoteur revêt un caractère permanent. Pour la définition des notions de contrôle, contrôle conjoint, contrôle exclusif, filiale, filiale commune, personnes liées, participations et sociétés avec lesquelles existe un lien de participation, il est renvoyé aux articles 5 à 14 du Code des sociétés. L'on note également à ce sujet que les règles du droit comptable belge s'appliqueront pour l'appréciation de l'existence de l'obligation de consolidation. En revanche, la détermination du périmètre de consolidation sera soumise aux normes IFRS, telles qu'approuvées par la Commission européenne en application de l'article 3 du Règlement (CE) n° 1606/2002. Titre II - Sicafi publique Ce titre règle le régime applicable aux sicafi publiques. Certaines de ses dispositions sont néanmoins applicables aux sicafi institutionnelles. Le présent commentaire précise pour chaque article la mesure dans laquelle il s'applique ou non aux sicafi institutionnelles. A ce sujet, l'on se permet également de renvoyer au commentaire de l'article 60. Chapitre Ier - Conditions d'inscription Ce chapitre traite des conditions d'inscription des sicafi publiques, tant sous l'angle du dossier d'inscription, que de l'obligation de désigner un expert indépendant et du contenu des statuts. Section 1re - Dossier d'inscription Art. 4 et 5 - Ces dispositions précisent notamment les informations à inclure dans le dossier d'inscription fourni à la CBFA. L'on se réfèrera également utilement aux circulaires et communications rédigées par la CBFA à ce sujet, notamment la Communication CBFA_2009_20 du 8 mai 2009. L'on précise ici que les informations exigées par l'article 4 en ce qui concerne les administrateurs de la sicafi ou du gérant personne morale de la sicafi ayant adopté la forme d'une société en commandite par actions, doivent également être fournies en ce qui concerne les représentants permanents des éventuels administrateurs personnes morales. Il s'agit d'une application particulière de l'article 61, § 2 du Code des sociétés. Il va de soi qu'en ce qui concerne les sicafi ayant adopté la forme d'une société en commandite par actions, le respect de l'article 40 de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer n'est exigé qu'en ce qui concerne la sicafi elle-même et/ou le gérant personne morale, en fonction de l'organisation mise en place par la sicafi (voy. commentaire de l'article 11). Art. 6 - Cet article traite de la désignation d'un expert indépendant par les sicafi publiques et de son rôle. Le rôle de l'expert immobilier indépendant de la sicafi publique est extrêmement important. Il est en effet chargé d'évaluer les biens immobiliers de la sicafi publique et de ses filiales. L'expert doit ainsi aider le conseil d'administration à assurer une transparence élevée du patrimoine de la sicafi publique et de ses filiales, à éviter que des conflits d'intérêts potentiels ne se manifestent et à assurer que l'intérêt des actionnaires de la sicafi publique soit respecté dans les transactions sur des éléments du patrimoine de la sicafi publique ou de ses filiales. Il est par conséquent nécessaire que l'indépendance de l'expert soit garantie de manière adéquate, en veillant notamment à ce qu'il n'ait pas de lien avec le promoteur de la sicafi. Dans la même optique, il est précisé que la rémunération de l'expert ne peut être fonction de la valeur des biens expertisés; ceci ne fait bien sûr pas obstacle à une rémunération basée sur un critère objectif, tel que la superficie des biens immobiliers concernés. D'autre part, le projet d'arrêté soumis à Votre signature introduit une double exigence de rotation. L'expert ne peut être nommé par la sicafi que pour un terme de trois ans renouvelable. En outre, l'expert ne peut évaluer un même bien immobilier que pendant une période maximale de trois ans, qui doit être suivie d'un cooling off de durée identique. Un expert ayant déjà presté un terme de trois ans ne pourrait ainsi être désigné pour un nouveau terme que s'il est chargé durant celui-ci d'évaluer une autre partie du patrimoine de la sicafi publique ou de ses filiales. Des règles particulières sont d'application au cas où l'expert est une personne morale. L'évaluation effectuée par l'expert a en principe un caractère périodique; une évaluation doit également être effectuée ponctuellement, à l'occasion de certaines opérations (voy. infra). Dans certains cas, un caractère contraignant est conféré à cette évaluation (voy. infra). Dans la mesure où les évaluations effectuées par l'expert portent sur les biens immobiliers de la sicafi publique et ceux détenus par ses filiales, il n'a pas été jugé utile d'imposer l'obligation de nommer un expert indépendant à la sicafi institutionnelle. Section 2 - Statuts Art. 7 et 8 - Ces dispositions fixent le contenu des statuts et stipulent que toute modification aux statuts doit être préalablement soumise à l'approbation de la CBFA. Un régime particulier est prévu pour les sicafi institutionnelles. L'article 8 de l'arrêté en projet a été modifié, afin de donner suite à la remarque faite à ce sujet par la section de législation du Conseil d'Etat. Chapitre II - Fonctionnement Section 1re - Administration Art. 9 - Le paragraphe 1er de cette disposition impose que le conseil d'administration de la sicafi publique comprenne au moins trois administrateurs indépendants. Ceux-ci devront répondre aux critères de l'article 526ter du Code des sociétés, introduits par la loi du 17 décembre 2008Documents pertinents retrouvés type loi prom. 17/12/2008 pub. 29/12/2008 numac 2008003517 source service public federal finances Loi instituant notamment un Comité d'audit dans les sociétés cotées et dans les entreprises financières fermer instituant notamment un comité d'audit dans les sociétés cotées et dans les entreprises financières. Eu égard à l'importance de la modification apportée (a) sur le plan de la composition du conseil d'administration (3) et (b) aux critères d'appréciation de l'indépendance des administrateurs, une période transitoire, calquée sur celle prévue à l'article 24, § 3 de la loi du 17 décembre 2008Documents pertinents retrouvés type loi prom. 17/12/2008 pub. 29/12/2008 numac 2008003517 source service public federal finances Loi instituant notamment un Comité d'audit dans les sociétés cotées et dans les entreprises financières fermer a été aménagée (voy. art. 74, § 4 du projet d'arrêté). Ce régime transitoire permet aux administrateurs répondant uniquement aux critères d'indépendance anciennement en vigueur (4) de continuer à siéger en tant qu'administrateurs indépendants jusqu'au 1er juillet 2011. Les critères définis par l'article 526ter du Code des sociétés seront cependant d'application immédiate pour les administrateurs nommés (ou dont le mandat est renouvelé) après l'entrée en vigueur de l'arrêté royal.L'on remarquera que le régime transitoire ainsi prévu ne porte pas sur la présence obligatoire d'administrateurs indépendants au sein du conseil d'administration, mais uniquement sur les critères auxquels ceux-ci doivent répondre. Comme souligné dans les considérations générales ci-dessus, un des objectifs poursuivis par le projet d'arrêté soumis à Votre signature est d'éviter qu'au cas où la sicafi adopte la forme d'une société en commandite par actions et est gérée dans les faits par l'organe d'administration du gérant personne morale, les dispositions de l'arrêté relatives à l'organisation de la sicafi ne se voient privées d'application. L'alinéa 2 du paragraphe premier vise à empêcher qu'une personne ne satisfaisant pas aux critères d'indépendance pour un mandat d'administrateur indépendant au conseil d'administration de la sicafi publique siège en tant qu'administrateur indépendant au sein du conseil d'administration du gérant personne morale (même si les critères d'appréciation de l'indépendance sont respectés à ce niveau). Ce paragraphe n'est pas d'application aux sicafi institutionnelles. Le paragraphe 2 de cet article balise les pouvoirs de représentation externe des membres de l'organe d'administration de la sicafi publique pour ce qui concerne les actes de disposition portant sur un bien immobilier. Un double seuil de minimis est prévu pour les opérations d'ampleur limitée. Cette disposition est pleinement applicable aux sicafi institutionnelles. Art. 10 - Cet article vise les cas où la sicafi revêt la forme d'une société en commandite par actions administrée par un gérant personne morale, lequel prend en charge l'ensemble de la gestion de la sicafi. Le projet d'arrêté soumis à Votre signature prévoit dans une telle hypothèse que le gérant personne morale et les dirigeants de celle-ci se voient appliquer les articles 38 et 39 de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer relatifs à la direction effective et à la structure de gestion des organismes de placement collectif. Il va de soi que dans un tel cas également, l'article 40 s'applique à la sicafi elle-même et/ou à son gérant personne morale, en fonction de la localisation de la structure de gestion mise en place par la sicafi. Cette disposition est applicable aux sicafi institutionnelles. Art. 11 - La faculté de délégation prévue à l'article 11 de l'arrêté en projet revêt une importance particulière dans le cadre du nouvel arrêté. Suite à l'introduction du statut de sicafi institutionnelle, il est en effet escompté que le patrimoine des sicafi publiques sera fréquemment réparti entre plusieurs sociétés. Dans un tel contexte, il peut être intéressant pour les sicafi de centraliser la fonction de gestion des biens immobiliers détenus dans une seule société. Pour cette raison, la possibilité pour les sicafi publiques et leurs filiales de déléguer la fonction de gestion de leur portefeuille à une société spécialisée dans le gestion immobilière qu'elles contrôlent a été introduite. Il va de soi que cette fonction de gestion peut également être déléguée à la sicafi publique elle-même par les filiales de celle-ci, ou à une autre société du groupe, pour autant que celle-ci dispose d'une organisation appropriée à cet effet et que ses dirigeants répondent aux conditions prévues par l'arrêté. Dans la mesure où l'arrêté en projet permet aux sicafi publiques de partager la détention du capital de leurs filiales avec des tiers, en maintenant toutefois dans tous les cas un contrôle exclusif ou conjoint, il ne conviendrait pas que la sicafi publique supporte l'entièreté des coûts liés à la gestion du portefeuille d'une telle filiale. L'article 13, alinéa 2 de l'arrêté traite de cette problématique. La remarque formulée par la section de législation du Conseil d'Etat dans son avis au sujet de la présente disposition n'a pas été suivie : l'article 41, § 1er, 5°, alinéa 2 paraît en effet donner au Roi l'habilitation nécessaire pour déroger à l'article 41, § 1er, 4° en ce qui concerne les sicafi. Section 2 - Capital Art. 12 - Le projet d'arrêté soumis à Votre signature part du principe que les sicafi ont la possibilité d'émettre des titres autres que des actions (émissions obligataires par exemple), aux conditions du droit commun des sociétés. L'émission de titres ne représentant pas le capital, en contrepartie d'une contribution non susceptible d'évaluation économique et qui ne répond donc pas à la définition d'un apport en espèces ou en nature (apport en industrie par exemple), est cependant interdite dans tous les cas par l'article 12 du projet. Cette disposition est applicable aux sicafi institutionnelles. Art. 13 - Cette disposition vise à imposer un certain nombre d'obligations spécifiques à la sicafi publique en cas d'augmentation de capital, que ce soit au niveau de la sicafi publique elle-même mais aussi des sicafi institutionnelles dont elle ne détient pas l'intégralité du capital. Un changement important par rapport au régime actuellement en vigueur est qu'il sera désormais possible aux sicafi publiques d'effectuer des augmentations de capital avec limitation ou suppression du droit de préférence, dans les conditions prévues par le droit commun des sociétés (art. 592 à 598 du Code des sociétés). Eu égard à cet assouplissement, l'on a cherché à accorder une garantie supplémentaire aux actionnaires existants, venant s'ajouter à celles déjà offertes par le Code des sociétés. Un droit d'allocation irréductible doit ainsi être accordé aux actionnaires en cas d'augmentation du capital d'une sicafi publique avec limitation ou suppression du droit de préférence. Ce droit vise à répliquer l'effet économique du droit de préférence, sans en présenter les inconvénients (longue période de souscription etc). Il présente la caractéristique qu'à la différence du droit de préférence prévu par l'article 592 du Code des sociétés, il s'exerce au moment de l'allocation des actions (et non au moment de la souscription). Seuls les actionnaires ayant souscrit en bénéficieront donc. En réponse à une remarque formulée par la section de législation du Conseil d'Etat dans son avis, l'on relèvera que ce droit d'allocation irréductible se distingue également, par son caractère et ses modalités obligatoires, du droit de priorité facultatif et au contenu variable prévu à l'article 599 du Code des sociétés. L'usage de la faculté prévue par cette dernière disposition reste donc possible, à condition bien sûr de ne pas méconnaître les exigences de l'article 13 de l'arrêté en projet. Ce droit d'allocation irréductible est soumis à un régime particulier. D'une part, il est précisé qu'il doit être accordé aux actionnaires proportionnellement à leur participation. D'autre part, ce droit doit pouvoir être exercé sur l'entièreté des actions émises. Par conséquent, au cas où les actionnaires existants souscriraient l'entièreté de l'offre en proportion de leur participation respective, les autres souscripteurs ne verraient pas leurs ordres honorés. Le découpage de l'émission en plusieurs tranches, dont l'une est exclusivement réservée aux actionnaires existants et l'autre aux nouveaux souscripteurs, est donc par exemple interdit. Afin de permettre effectivement aux actionnaires existants de souscrire, il est prévu que la période de souscription publique ait une durée minimale de trois jours. Par contre, le projet d'arrêté soumis à Votre signature n'interdit pas que, conformément à l'arrêté royal du 17 mai 2007 relatif aux pratiques du marché primaire et sans préjudice de l'interdiction du découpage en plusieurs tranches, les souscripteurs ayant la qualité d'investisseurs qualifiés ne disposent que d'une période de souscription plus courte. Eu égard à la durée limitée de la période de souscription, il n'est pas exigé que les droits non exercés puissent être négociés. Enfin, toujours dans l'optique de permettre aux actionnaires existants d'exercer effectivement leur droit, il est précisé que le maximum que peut atteindre le prix de souscription doit être annoncé avant l'ouverture de la souscription. Il n'est pas nécessaire que le prix définitif soit annoncé à ce moment : la mention d'un plafond est suffisante. Cette garantie supplémentaire est cependant inapplicable dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel. Un dividende optionnel s'analyse comme un apport en nature, dans le cadre duquel l'apport de la créance de dividende attachée à un nombre défini d'actions existantes donne droit à une action nouvelle. Il est par conséquent fréquent qu'un actionnaire ne dispose pas du nombre d'actions requis et qu'il doive "compléter" son apport en nature par un apport en numéraire. Une telle augmentation de capital en numéraire suppose par définition que le droit de préférence ait été supprimé. La disposition précise que, dans un tel cas, un droit de priorité ne doit pas être accordé aux actionnaires existants. Il y a lieu de souligner que le "complément" formé par l'apport en numéraire doit être marginal et ne doit viser qu'à permettre de "compléter" l'apport des créances de dividende, de manière à ce que l'actionnaire concerné puisse souscrire le nombre entier d'actions nouvelles immédiatement supérieur. Cette exemption ne vaut donc que si le nombre d'actions existantes dont l'actionnaire est titulaire ne lui permet pas de souscrire un nombre entier d'actions. L'on notera enfin que la distribution d'un dividende optionnelle, au cas où elle est exécutée dans les conditions décrites ici, ne semble pas devoir donner lieu à l'application de l'article 598 du Code des sociétés : tous les actionnaires ont en effet la possibilité de souscrire, sans mise de fond supplémentaire. Dans un tel cas, l'esprit comme la lettre de l'article 598 du Code des sociétés paraissent donc respectés (voy. Projet de loi modifiant les lois sur les sociétés commerciales coordonnées le 30 novembre 1935, Exposé des motifs, Doc. parl. Sénat 1990-91, n° 1107-1, pp. 46 et 47). Les sicafi institutionnelles sont quant à elles soumises aux règles du droit commun des sociétés. Le paragraphe 2 reprend et modifie sur un certain nombre de points le régime existant applicable aux apports en nature. Pour rappel, l'article 11, § 2 de l'arrêté royal du 10 avril 1995 prévoit qu'en cas d'augmentation de capital par apport en nature, le prix d'émission ne peut être inférieur à la moyenne des cours des 30 jours précédant l'apport. Le rapport du conseil d'administration doit mentionner l'identité de l'apporteur ainsi que l'incidence de l'apport sur la situation des actionnaires existants. Le régime est, dans le projet d'arrêté soumis à Votre signature, rendu applicable aux fusions, scissions et opérations assimilées. D'autre part, l'arrêté en projet innove en ce qu'il prévoit que l'étalon auquel le prix d'émission doit être comparé est la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette d'inventaire ne datant pas de plus de quatre mois et (b) la moyenne des cours de clôture des trente derniers jours calendrier. Enfin, il est précisé que le délai de quatre mois ou de trente jours sur la base duquel le prix est fixé (voy. § 2, 2°) se termine, au choix de la sicafi publique, au moment de la conclusion de la convention d'apport ou à la date de l'acte d'augmentation de capital. Il est attendu des sicafi publiques qu'elles fassent preuve de cohérence dans le choix de dates ainsi effectué et que l'option choisie ne soit pas purement circonstancielle. La valeur nette d'inventaire à laquelle il est fait référence dans cette disposition est la dernière publiée. Conformément à une pratique existante, une possibilité d'ajustement est offerte en cas d'émission "ex coupon". L'on désigne par ce terme les émissions dans lesquelles les nouvelles actions n'ont pas droit au dividende pour l'année comptable en cours et/ou l'année comptable écoulée (au cas où le dividende qui y est afférent n'a pas encore été distribué). Dans un tel cas, le projet précise que le montant du dividende futur peut être déduit de la moyenne des cours de clôture des trente derniers jours calendrier. Malgré le fait que le régime juridique instauré par l'arrêté soumis à Votre signature permet l'utilisation d'un "double seuil", cette possibilité de correction en cas d'émission ex coupon n'est donc ouverte qu'au cas où l'étalon retenu par la sicafi pour déterminer le prix d'émission est le cours moyen (voy. (b) ci-dessus), et non en cas de recours à la valeur nette d'inventaire (voy. (a) ci-dessus). Cette différence de traitement repose sur les considérations suivantes. L'on sait que le cours de bourse est, par opposition à la valeur nette d'inventaire par action, le prix auquel les actions de la sicafi peuvent être négociées sur le marché. Il s'agit donc du seul prix qui soit "publiquement accessible". Au cas où la valeur nette d'inventaire par actions serait inférieure au cours moyen, la sicafi aurait le droit de calculer le prix d'émission sur base de la valeur nette d'inventaire uniquement. Permettre à la sicafi de déduire de cette valeur nette d'inventaire un montant correspondant aux dividendes futurs reviendrait à imposer une dilution particulièrement importante aux actionnaires existants. Ceux-ci n'ont de surcroît pas la possibilité d'acquérir des actions au même prix que l'apporteur (qui a pu acheter des actions à la valeur nette d'inventaire, c'est-à-dire à un prix "non public", par hypothèse inférieur au cours de bourse). Parallèlement, l'apporteur aurait dans un tel cas la possibilité de réaliser une plus-value en revendant sur le marché les actions qu'il a souscrit. Ce problème n'existe pas en cas d'émission ex coupon à un prix égal au cours moyen (par définition alors plus faible que la valeur d'inventaire par action). Contrairement à la valeur nette d'inventaire, le cours de bourse moyen est en effet un prix "publiquement accessible" au sens défini ci-dessus. L'on notera également que cette approche répond à la pratique existant actuellement (voy. ci-dessus), laquelle permet de "corriger" le cours de bourse moyen en cas d'émission ex coupon. Enfin, l'on notera qu'il est attendu du conseil d'administration de la sicafi qu'il justifie dans son rapport spécial le montant du dividende ainsi déduit et qu'il expose également les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel. Si, durant un exercice déterminé, une augmentation de capital a été effectuée dans le cadre de laquelle une telle correction sur le cours de bourse a été faite, le montant de celle-ci devra être justifié à la lumière du dividende effectivement distribué pour l'exercice concerné et, en cas de différence entre le dividende originellement proposé et le dividende effectivement attribué, les informations nécessaires devront être fournies dans le rapport financier annuel. L'on a également cherché à limiter les distorsions entre (a) le prix d'émission au cas où il est déterminé par référence à la date de la convention d'apport, conformément au paragraphe 2, 2° et (b) le cours de bourse ou la valeur nette d'inventaire au moment de l'augmentation de capital. Le point 3° du même paragraphe précise ainsi que le prix d'émission doit être déterminé et communiqué au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport, en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera réalisée. A défaut, l'augmentation de capital doit être réalisée dans les quatre mois de la conclusion de la convention d'apport, ce qui correspond au délai maximal pour l'enregistrement de la convention d'apport. Un délai plus court ne paraît pas indiqué, en raison des formalités auxquelles donne lieu le transfert de propriété d'un immeuble, en vertu par exemple de la règlementation sur la pollution des sols. Cette disposition ne s'applique pas à la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. Les sicafi institutionnelles sont soumises à cette disposition, sauf pour les augmentations de capital par apport en nature réalisées par la sicafi publique. Art. 14.Cet article vise à assurer l'information des actionnaires de la sicafi publique au cas où une augmentation du capital d'une sicafi institutionnelle contrôlée par la sicafi publique est effectuée moyennant une décote de plus de 10 %. L'obligation de faire rapport repose sur le conseil d'administration ou le gérant de la sicafi publique et s'inscrit dans le cadre de ses obligations à l'égard des actionnaires de la sicafi publique. La règle n'est pas applicable aux sicafi institutionnelles dont le capital est intégralement détenu par une sicafi publique : dans une telle situation, une décote n'a en effet pas d'influence sur la situation des actionnaires de la sicafi publique. La valeur nette d'inventaire doit être déterminée sur base de la juste valeur. Ici aussi, il est permis sous certaines conditions de tenir compte du dividende futur dont les actions nouvelles seraient éventuellement privées. Il est renvoyé sur ce point au commentaire de l'article 13. Section 3 - Couverture d'assurance Art. 15 - Cette disposition reprend la règle exprimée à l'article 17 de l'arrêté royal existant. Elle est d'application aux filiales de la sicafi publique, en ce compris les sicafi institutionnelles. Section 4 - Rémunérations, commissions et frais Art. 16 - Une attention particulière est accordée au régime des rémunérations, commissions et frais. Le premier paragraphe de cet article vise à assurer l'information des actionnaires sur les rémunérations accordées à la personne chargée du service financier et aux experts et commissaires. Une publication individuelle dans le rapport financier est exigée. Ce paragraphe s'applique également aux rémunérations supportées par la sicafi publique et les filiales de celle-ci (en ce compris les sicafi institutionnelles). Les paragraphes 2 et 3 reprennent notamment les règles des articles 19 et 20, § 1er de l'arrêté royal du 10 avril 1995. Ils sont applicables aux dirigeants de la sicafi institutionnelle. Le paragraphe 2 vise à éviter que la rémunération fixe ou variable des dirigeants de la sicafi publique ne soit déterminée en fonction des opérations et transactions effectuées par la sicafi publique et ses filiales. Plus généralement, une rémunération basée sur le chiffre d'affaire réalisé par la sicafi publique et/ou ses filiales paraît exclue. Au cas où une rémunération variable est accordée en fonction des résultats de la sicafi publique, seul le résultat net consolidé peut être pris en compte. D'autre part, la réalisation d'une opération ou transaction particulière par la sicafi publique ne peut être prise en compte pour l'attribution de la rémunération variable. Section 5 - Prévention des conflits d'intérêt Art. 17 - Cette disposition est à lire en relation avec l'article 6 de l'arrêté en projet, et vise à éviter que l'indépendance de l'expert ne puisse être compromise par une participation dans les opérations de la sicafi publique ou de ses filiales, que celles-ci aient la qualité de sicafi institutionnelle ou non. Art. 18 - Cet article contient les règles concernant la gestion des conflits d'intérêt. Cette disposition reprend le principe général de l'article 24 de l'arrêté royal du 10 avril 1995. Le principe d'une information préalable de la CBFA et d'une publication de cette information a ainsi été maintenu. L'évaluation effectuée par l'expert continuera également à avoir un caractère liant en cas d'opération tombant dans le champ d'application de cette disposition. L'on notera que le champ d'application de la disposition a quant à lui été élargi. Il s'est en effet avéré nécessaire de tenir compte de l'introduction du statut de sicafi institutionnelle et du fait que les intérêts des tiers actionnaires des filiales de la sicafi publique peuvent différer de ceux des actionnaires de la sicafi publique. Cette disposition s'appliquera donc aux opérations effectuées par les sicafi institutionnelles. Dans un tel cas, l'obligation de porter l'opération à la connaissance de la CBFA reposera sur la sicafi publique concernée. Art. 19 - Cette disposition a pour objet d'exclure l'application des articles 17 et 18 de l'arrêté en projet à certaines opérations dans lesquelles celle-ci ne paraît pas se justifier. Chapitre III - Emission, vente et négociation des actions de la sicafi publique Section 1re - Dispositions générales Art. 20 - Les sicafi publiques sont des organismes de placement collectif à nombre fixe de parts et ne tombent par conséquent pas dans le champ d'application de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer pour ce qui concerne les règles relatives à l'offre publique de parts (voy. art. 52, § 2, al. 2 de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer). Cette disposition renvoie par conséquent à la loi du 16 juin 2006Documents pertinents retrouvés type loi prom. 16/06/2006 pub. 21/06/2006 numac 2006009492 source service public federal finances Loi relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés fermer. Section 2 - Promoteur Art. 21 - Cette disposition précise dans quelles circonstances les personnes ayant la qualité de promoteur au moment de l'inscription de la sicafi publique perdent cette qualité. L'article 21 précise que le promoteur cesse d'être considéré comme tel au cas où (a) il ne répond plus aux éléments de la définition de la notion de promoteur, (b) a exécuté les obligations initiales du promoteur (voy. infra) et (c) un délai d'au moins trois ans s'est écoulé depuis l'inscription de la sicafi publique. En d'autres termes, même en cas de perte du contrôle, les personnes qui avaient la qualité de promoteur au moment de l'inscription de la sicafi publique conservent celle-ci durant au moins trois ans après cette inscription et aussi longtemps qu'il n'est pas satisfait aux obligations susvisées. Au cas où il y a plusieurs promoteurs, ils sont tenus solidairement des obligations leur incombant en vertu de l'arrêté. Eu égard aux caractéristiques du régime applicable aux sicafi institutionnelles, celles-ci ne sont pas tenues de désigner un promoteur. Art. 22 - Cet article énumère les obligations spécifiques du promoteur de la sicafi publique. Les paragraphes 1er et 2 reprennent sans changement notable les dispositions de l'article 33, §§ 1er et 2 de l'arrêté royal du 10 avril 1995. L'article 22, §§ 3, 4 et 5 reprend et élargit de manière substantielle les obligations mises à la charge du promoteur par l'article 33, § 3 de l'arrêté royal du 10 avril 1995. Cette disposition a pour but qu'une proportion d'au moins 30 % des titres de la sicafi publique soit en tous temps répandue dans le public. Le projet d'arrêté soumis à Votre signature vise ainsi à donner un caractère permanent à cette obligation de moyen. Les moyens utilisés à cette fin par le promoteur sont laissés à la discrétion de celui-ci. Il est cependant attendu que les moyens utilisés soient, aux yeux d'un observateur raisonnable, de nature à permettre d'atteindre le seuil de 30 %. Chapitre IV - Publication des informations et comptabilité Section 1re - Publication des informations Art. 23 et 24 - Ces dispositions déterminent le contenu, la forme, le mode et le délai de publication des rapports et états financiers annuels et semestriels des sicafi publiques. Les sicafi publiques tombent dans le champ d'application de l'arrêté royal du 14 novembre 2007 (voy. l'art. 3, al. 1er). Les actions de celles-ci sont en effet obligatoirement admises à la négociation sur un marché règlementé (art. 75 de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer et 20 de l'arrêté en projet). Les rapports financiers annuels et semestriels des sicafi publiques doivent donc être rédigés conformément aux dispositions de l'arrêté royal du 14 novembre 2007. De surcroît, l'annexe B du projet d'arrêté énumère l'information à reprendre dans les rapports financiers. L'on relèvera également utilement que les sicafi publiques sont soumises aux dispositions du Code des sociétés (art. 96 et 119). Afin de faciliter l'accès du public aux informations publiées, le projet d'arrêté soumis à Votre signature n'impose des obligations particulières en matière de contenu des rapports périodiques qu'aux sicafi publiques (et non aux sociétés que celles-ci contrôlent). Le contenu des rapports financiers annuels et semestriels portera donc aussi bien sur la sicafi publique elle-même que sur les filiales de celle-ci (en ce compris les sicafi institutionnelles). L'article 23 de l'arrêté en projet n'est donc pas applicable aux sicafi institutionnelles. Au cas où une filiale d'une sicafi publique serait cotée sur un marché réglementé ou un MTF, les obligations liées à cette cotation lui seraient cependant applicables, sans préjudice des obligations propres de la sicafi publique. Section 2 - Etablissement des comptes Art. 25 - Cette disposition reprend les dispositions du Chapitre Ier de l'arrêté royal du 21 juin 2006 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des sicaf immobilières publiques, et modifiant l'arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières. L'obligation de rédiger les comptes consolidés en appliquant les normes IFRS découle du Règlement (CE) n°1606/2002, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de répéter de manière explicite cette obligation dans le présent arrêté. Cet article renvoie au Chapitre Ier de l'Annexe C à l'arrêté en projet pour l'énumération et la description des rubriques des comptes annuels statutaires. Les comptes annuels statutaires des sicafi doivent donc être rédigés conformément aux prescriptions du Chapitre Ier de l'Annexe C. L'on soulignera qu'il n'est pas porté préjudice à l'obligation de publier un jeu d'états financiers résumés dans le rapport financier semestriel, conformément à l'article 13, § 2 de l'arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché règlementé. L'article 25 renvoye au Chapitre II de l'Annexe C en ce qui concerne les comptes consolidés. Art. 26 - En application de l'article 77 de la loi du 20 juillet 2004Documents pertinents retrouvés type loi prom. 20/07/2004 pub. 09/03/2005 numac 2005003063 source service public federal finances Loi relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement fermer, cet article exclut l'application du Titre Ier (Comptes annuels) du Livre II et du Chapitre Ier du Titre III (Publicité des comptes annuels et des comptes consolidés) du même Livre de l'arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés. Les dispositions de l'arrêté royal du 30 janvier 2001 visées ici ne sont pas pertinentes dans la mesure où les normes IFRS sont applicables. Section 3 - Affectation du résultat Art. 27 - Le premier paragraphe de cet article impose à la sicafi publique l'obligation de distribuer annuellement à titre de rémunération du capital 80 % au moins du montant déterminé conformément au schéma figurant au Chapitre III de l'Annexe C du projet d'arrêté. Cette obligation est sans préjudice de l'application de l'article 617 du Code des sociétés. Une sicafi publique ne peut donc en aucun cas se voir obliger de distribuer un dividende si la distribution envisagée constituerait une violation de l'article 617 du Code des sociétés. Cette dernière disposition doit être appliquée en tenant compte du schéma comptable repris à l'Annexe C de l'arrêté en projet et, en particulier, des postes de réserves indisponibles qui y sont définis. La notion d'endettement est définie à l'alinéa 2 de ce paragraphe. Ce paragraphe est également applicable aux sicafi institutionnelles. En ce qui concerne les sicafi publiques uniquement, le § 2 du même article interdit toute distribution aux actionnaires au cas où le taux d'endettement consolidé ou statutaire de la sicafi publique, serait déjà supérieur à 65 % des actifs statutaires ou consolidés, ou dépasserait ce pourcentage du fait de la distribution. Est donc à la fois visé le taux d'endettement individuel de la sicafi publique et le taux d'endettement du groupe dans son ensemble. Au cas où la sicafi publique contrôle l'entièreté du capital d'une ou plusieurs filiales, il n'est pas tenu compte de son taux d'endettement statutaire, mais bien du taux d'endettement consolidé de l'ensemble formé par la sicafi publique et les filiales dont elle contrôle l'entièreté du capital. En vertu du § 2, alinéa 2 du même article, les montants qui n'ont pu faire l'objet d'une distribution en cas de taux d'endettement trop élevé doivent être mis en réserve. Cette réserve ne peut être affectée qu'à la diminution du taux d'endettement en dessous de 65 % et ne peut faire l'objet d'une distribution qu'une fois que le taux d'endettement n'excède plus 65 %. Il est ici renvoyé au commentaire des articles 53 et 54 de l'arrêté en projet. L'on remarquera que ce paragraphe n'est pas applicable aux sicafi institutionnelles, lesquelles sont soumises à un régime qui leur est propre (voy. infra). Section 4 - Inventaire et évaluation par l'expert Art. 28 - Cette disposition impose à la sicafi publique de réaliser au moins une fois par an un inventaire de ses biens immobiliers ainsi que de ceux de ses filiales. Il en est de même chaque fois qu'elle procède à l'émission d'actions ou en cas de rachat d'actions autrement que sur un marché réglementé. Cet article est également applicable aux sicafi institutionnelles. Art. 29, 30 et 31 - Ces dispositions constituent un élément central du régime juridique introduit par le projet d'arrêté soumis à Votre signature. Elles décrivent les contours de la tâche d'évaluation assumée par l'expert de la sicafi publique. Ces articles ne sont pas applicables aux sicafi institutionnelles. Celles-ci ne sont en effet pas tenues de nommer un expert à leur niveau (voy. supra, commentaire de l'art. 6). L'on remarquera cependant que les biens immobiliers détenus par les sicafi institutionnelles et les autres filiales des sicafi publiques sont, au même titre que les biens immobiliers détenus de manière directe par la sicafi publique, inclus dans les évaluations effectuées par l'expert de la sicafi publique. L'évaluation porte sur la juste valeur des biens immobiliers, au sens qui est donné à cette notion par les normes IFRS. L'on remarquera que la location-financement immobilière à laquelle il est fait référence à l'article 29, § 1er, alinéa premier, 1° du projet est un leasing immobilier tel que visé par la règle IAS 17, § 36. Les créances découlant de tels contrats ne doivent donc pas faire l'objet des évaluations prévues aux articles 29 et suivants de l'arrêté en projet. L'arrêté en projet distingue les évaluations périodiques des biens immobiliers de la sicafi publique et de ses filiales et les évaluations ponctuelles, effectuées à l'occasion de la réalisation de certaines opérations. L'article 29 précise ainsi que le patrimoine immobilier de la sicafi publique et de ses filiales doit être évalué à la fin de chaque exercice. Cette évaluation annuelle fait l'objet d'actualisations trimestrielles. D'autre part, des évaluations ponctuelles sont également prévues. L'expert de la sicafi publique doit ainsi évaluer la juste valeur des biens immobiliers détenus par la sicafi publique et ses filiales en cas d'opérations telles que des fusions, scissions, augmentations de capital et rachat d'actions hors marché réglementé, intervenant dans le chef de la sicafi publique. L'évaluation effectuée n'est pas liante, mais est destinée à servir de guide : le but du dispositif est en effet de protéger les intérêts des actionnaires de la sicafi publique. L'intervention d'un tiers indépendant (l'expert) paraît appropriée à cet effet. L'article 30, alinéa 4 vise à permettre aux sicafi publiques d'utiliser, dans la plus large mesure possible, les évaluations trimestrielles (voy. supra) aux fins des évaluations ponctuelles qu'il impose. L'on a ici mis en balance la nécessité de ne pas entraver plus que nécessaire les opérations effectuées par la sicafi publique et l'intérêt de disposer d'une évaluation suffisamment récente. Pour cette raison, il est précisé qu'une évaluation passée ne peut être utilisée que pour autant que l'expert confirme que les prémisses de celle-ci n'ont pas été affectées. Dans le même sens, au cas où une nouvelle évaluation trimestrielle est effectuée après le dépôt d'une proposition de scission ou de fusion, le conseil d'administration n'a pas l'obligation de modifier le ratio d'échange ou le montant de la soulte, pour autant qu'il justifie, sur base d'une déclaration de l'expert, que les prémisses sous-tendant l'évaluation n'ont pas changé. Etant donné le délai susceptible de s'écouler entre le dépôt d'un projet de fusion ou de scission et la réalisation de l'opération, la solution inverse semblerait être source de difficultés inutiles dans le planning d'une telle opération, sans que des garanties supplémentaires ne soient pour autant assurées aux actionnaires de la sicafi publique. L'article 31 de l'arrêté en projet traite quant à lui des acquisitions ou des cessions de biens immobiliers par la sicafi publique ou ses filiales. Le principe fixé par l'arrêté est que chacun de ces biens doit êt …