Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2-4.
\nStk. 2. § 126 og § 130, stk. 1, 1. pkt., kan fraviges ved aftale. § 129, stk. 4, kan ligeledes fraviges ved aftale, for så vidt angår perioden for godtgørelse.
\nStk. 3. § 128 i ejendomme, som ikke er omfattet af § 6, stk. 1, kan fraviges ved aftale, for så vidt angår lejeforhøjelsens størrelse.
\nStk. 4.
\nKapitlets bestemmelser finder ikke anvendelse ved aftalte forbedringer i henhold til § 137.
\nVarslingsreglerne i § 130 finder ikke anvendelse ved beboerrepræsentanternes tiltrædelse af forbedringer i henhold til § 138.
\nAftalte forbedringer Individuelt aftalte forbedringer
\nUdlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed kan, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.
\nStk. 2.
\nLejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 132, stk. 1.
\nLejeren kan endvidere anmode Udbetaling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter stk. 1.
\nStk. 3.
\nEn aftale, jf. stk. 1, er kun gyldig, hvis følgende betingelser er opfyldt:
\nStk. 4.
\nAftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.
\nBeboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer
\nBeboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser, som ikke overstiger 100 kr. pr. m² bruttoetageareal.
\nDet i stk. 1 nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. reglerne i § 204, stk. 1.
\nStk. 2.
\nBeboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse.
\nEfter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere beslutningen og oplyse, at såfremt en fjerdedel af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere, jf. bekendtgørelsen om beboerrepræsentation.
\nHuslejenævnets kompetence
\nHuslejenævnet træffer afgørelse i tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til § 138 om forbedringsarbejder er åbenbart urimelig.
\nFravigelighed
\nDette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
\nLejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede Lejerens installationsret
\nLejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 142-145 nævnte.
\nLejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen.
\nLejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.
\nStk. 2.
\nLejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning.
\nLejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren.
\nLejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne.
\nUdlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.
\nStk. 3.
\nLejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget.
\nUdlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.
\nLejeren har efter udlejerens anvisning ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2.
\nLejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, hvis der er mulighed for tilslutning til kabel-tv eller lignende fælles net i området.
\nØnsker flere lejere at etablere samme programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan disse beslutte, at opsætning af antenne eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.
\nStk. 2.
\nLejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, hvis udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere.
\nRetten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.
\nStk. 3.
\nLejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af antennen eller kabelforbindelsen.
\nUdlejeren kan forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod lejeren, som opstår som følge af antennen, herunder udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.
\nStk. 4.
\nØnsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, 3. pkt., kan udlejeren forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget.
\nDer skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen.
\nDet påhviler bestyrelsen at meddele udlejeren, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejeren med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antenneanlægget.
\nBestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejeren.
\nAntenneforeningen er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af fællesantenneanlægget.
\nVedtægterne skal indeholde bestemmelser om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget, og at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af antenneanlægget og retablering.
\nUdlejeren kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav mod foreningen, herunder udgifter til nedtagning af antenneanlægget og retablering.
\nStk. 5.
\nVed væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.
\nStk. 6.
\nStk. 4 og 5 gælder tilsvarende for lejernes etablering af fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.
\nStk. 7.
\nHar lejeren opsat egen antenne efter stk. 1 eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter stk. 4, kan udlejeren kræve lejerens antenne nedtaget og retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.
\nLejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter arten af lejerens forretning og ejendommen.
\nLejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lign. i sædvanligt omfang.
\nStk. 2.
\nLejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.
\nDet kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl.
\n20.00 og fra lørdag kl.
\n17.00 til mandag kl.
\n6.00.
\nLejerens råderet
\nLejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8.
\nBestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 158 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 173.
\nStk. 2.
\nLejeren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejeren.
\nNødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 142, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.
\nStk. 3.
\nForbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige.
\nUdlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlig luksusprægede eller særlig energiforbrugende arbejder.
\nLejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2.
\nIndsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse mod, og begrundelsen herfor.
\nStk. 4.
\nGodtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten.
\nUdlejeren kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne.
\nUdlejeren kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.
\nStk. 5.
\nGodtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 16.015 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 126.684 kr. Godtgørelse på mindre end 3.204 kr. udbetales ikke.
\nSom afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter momsloven, og som driver bygge- og anlægsvirksomhed.
\nDe i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.
\nStk. 6.
\nDer kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig.
\nUnder hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.
\nStk. 7.
\nDen oprindelig beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejeren og udlejeren under hensyn til arbejdernes karakter.
\nIbrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.
\nStk. 8.
\nGodtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 188, stk. 3.
\nUdlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.
\nStk. 9.
\nI nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128.
\nVed genudlejningen efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128.
\nStk. 10.
\nFlytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejeren efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejeren, jf. stk. 8.
\nStk. 11.
\nIndenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af forbedringsarbejder m.v. efter § 145.
\nLejernes adgang til at forlange energibesparende foranstaltninger gennemført
\nLeverer udlejeren varme og opvarmning af brugsvand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for 1 år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
\nForeligger der ikke energimærkning med tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan lejerne, såfremt forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energimærkning.
\nDet er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 129, stk. 2.
\nHuslejenævnets kompetence
\nTvister om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af huslejenævnet.
\nStk. 2.
\nPå begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne afgør huslejenævnet, om betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af lovens § 146.
\nStk. 3.
\nNævnet kan pålægge udlejeren at udføre de i stk. 2 nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes udførelse.
\nFravigelighed
\n§§ 142 og 143, § 144 stk. 2, 2. pkt., og §§ 145 og 146 kan ikke fraviges til skade for lejeren.
\nLejerens brug af det lejede Lejerens forsvarlige brug af det lejede
\nLejeren skal behandle det lejede forsvarligt.
\nStk. 2.
\nLejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
\nStk. 3.
\nSkader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren.
\nAndre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.
\nLejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.
\nStk. 2.
\nLejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 157 og 158.
\nFravigelighed
\nDette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
\nGod skik og orden i ejendommen Tilsidesættelse af god skik og orden
\nUdlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 182, stk. 1, nr. 7-10 og 13, nævnte tilfælde.
\nBestemmelserne i § 95, stk. 2, og §§ 96 og 97 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.
\nStk. 2.
\nLejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 153.
\nStk. 3.
\nLejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 149, stk. 2.
\nEn lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte eller lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:
\nStk. 2.
\nEn lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.
\nStk. 3.
\nLejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
\nRetsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden
\nHar lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, kan lejeren af huslejenævnet pålægges en af følgende retsfølger:
\nStk. 2.
\nDet er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.
\nHuslejenævnets kompetence
\nSag om pålæg af retsfølger efter § 154 indbringes for huslejenævnet af udlejeren.
\nEr der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge lejeren en strengere retsfølge.
\nFravigelighed
\nDette kapitel kan ikke fraviges.
\nBrugsrettens overgang til andre Fremleje
\nLejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse.
\nDet samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
\nStk. 2.
\nUdlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.
\nStk. 3.
\nFremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.
\nEn lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.
\nStk. 2.
\nUdlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når en af følgende betingelser er opfyldt:
\nStk. 3. § 157, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.
\nStk. 4.
\nHvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.
\nLejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 157 og § 158 benytter det lejede.
\nStk. 2.
\nLejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.
\nStk. 3.
\nLejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 142, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.
\nLejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed.
\nEr den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket.
\nStk. 2.
\nNægter den anden ægtefælle at give samtykke efter stk. 1, eller kan samtykke ikke indhentes inden for rimelig tid, kan fremleje efter anmodning fra den ægtefælle, der lejer boligen, eller fra den anden part i aftalen tillades, hvis der ikke er rimelig grund til at nægte at gennemføre aftalen.
\nTilladelse efter 1. pkt. gives af Familieretshuset.
\nStk. 3.
\nHar en ægtefælle indgået en aftale, der er omfattet af stk. 1, uden samtykke fra den anden ægtefælle og uden tilladelse efter stk. 2, kan aftalen efter anmodning fra den anden ægtefælle omstødes ved dom.
\nDette gælder dog ikke, hvis den anden part i fremlejeaftalen godtgør, at parten ikke vidste eller burde have vidst, at ægtefællen ikke var berettiget til at indgå fremlejeaftalen.
\nStk. 4.
\nRetssag om omstødelse efter stk. 3 skal anlægges, inden 3 måneder efter at den anden ægtefælle fik kendskab til aftalen, dog senest 1 år efter at aftalen blev gennemført.
\nBytteret
\nLejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.
\nStk. 2.
\nUdlejeren kan modsætte sig bytte, hvis en af følgende betingelser er opfyldt:
\nStk. 3.
\nSåfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 132, stk. 1.
\nUdlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse og oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren.
\nNår huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf.
\nUndlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte.
\nVed forhåndsgodkendelsen ses bort fra § 21, stk. 1.
\nStk. 4.
\nLejeren skal, senest 14 dage efter at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført.
\nSker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår.
\nEn indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.
\nStk. 5.
\nUdlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.
\nStk. 6.
\nHvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.
\nDen lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder.
\nMed stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.
\nStk. 2.
\nDet kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.
\nStk. 3.
\nBytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.
\nBrugsrettens overgang til ægtefællen m.v.
\nDør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.
\nStk. 2.
\nDør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.
\nStk. 3.
\nDør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, og har lejeren drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det.
\nDet er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre.
\nIndtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.
\nStk. 4.
\nI øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.
\nStk. 5.
\nEr det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel.
\nIndbo m.v. efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af § 8 i lov om skifte af dødsboer.
\nHvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 163, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.
\nI tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved separationen, skilsmissen eller omstødelsen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet.
\nDen ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.
\nSåfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig.
\nKan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 165, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
\nHar lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 163, stk. 1.
\nFravigelighed
\nLejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 157, 158, 160, 161 og 163-167. § 162 kan ikke fraviges ved aftale.
\nOpsigelse Lejerens opsigelse
\nLejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt.
\nStk. 2.
\nLejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 160, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse.
\nUdlejerens opsigelse
\nReglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.
\nAndre lejeforhold end de i § 170 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 172 og 177:
\nDet samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.
\nOpsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af den efterfølgende funktionær.
\nStk. 2.
\nVedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere gældende lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.
\nBegrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang
\nVed afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og, ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed, lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.
\nEr lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, er det herudover et krav, at lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 171, stk. 1, nr. 1.
\nEr lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.
\nTidsbegrænsede lejeaftaler
\nEr lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb.
\nDen tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.
\nStk. 2.
\nBenytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.
\nStk. 3.
\nBoligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
\nTilbud om en anden bolig
\nOpsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 8, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.
\nStk. 2.
\nOpsiges en lejer efter § 171, stk. 1, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.
\nStk. 3.
\nOpsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 2, som følge af at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter den nævnte lov.
\nStk. 4.
\nHvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en passende bolig.
\nEn bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., i lov om boligforhold.
\nOpsigelsesvarsler
\nOpsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.
\nDog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 170, nr. 1, nævnte lejeforhold.
\nStk. 2.
\nVed opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171, stk. 1, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.
\nStk. 3.
\nFraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede.
\nHvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.
\nFormelle krav til udlejerens opsigelse
\nUdlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2.
\nUdlejerens opsigelse efter § 171 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden.
\nEr det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 177-179.
\nIndeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
\nStk. 2.
\nVil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse.
\nUdlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
\nErhvervsbeskyttelse
\nEn lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 171, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
\nStk. 2.
\nVed afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, lejerens behandling af de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.
\nOpsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.
\nStk. 2.
\nVed fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1 skal boligretten ud over de i § 177, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til følgende:
\nStk. 3.
\nLejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning, der er tilkendt denne, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.
\nVil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 178, skal lejeren meddele udlejeren dette, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til lejeren.
\nStk. 2.
\nLejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.
\nBoligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.
\nStk. 2.
\nLejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med reglerne i stk. 1.
\nFravigelighed
\n§§ 171-179 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.
\nStk. 2.
\nLejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 169, stk. 2.
\nUdlejerens ret til at hæve lejeaftalen Hvornår kan udlejeren hæve lejeaftalen
\nStk. 2.
\nUdlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen, senest 14 dage efter at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren.
\nUdlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb.
\nEr den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag.
\nUdløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag.
\nSom gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 287 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.
\nGebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
\nStk. 3.
\nVedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere gældende lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996 med senere ændringer, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.
\nYderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen
\nSkønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.
\nStk. 2.
\nUdlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 182, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.
\nLejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen
\nNår udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel.
\nLejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.
\nStk. 2.
\nUdlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede.
\nHvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.
\nFravigelighed
\nDette kapitel kan ikke fraviges, således at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 182, jf. § 183, nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 184.
\nLejerens fraflytning
\nEr der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede.
\nLejeren fastsætter tiden herfor.
\nDen skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.
\nDenne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.
\nStk. 2.
\nLejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder krav efter § 187, kan sendes til.
\nDet lejede skal være fraflyttet senest kl.
\n12.00 på fraflytningsdagen.
\nLejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.
\nDet kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.
\nStk. 2.
\nUdlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3.
\nUdgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende.
\nStk. 3.
\nUdlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.
\nDen fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.
\nUdlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.
\nStk. 4.
\nUdlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport.
\nRapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.
\nStk. 5.
\nVed overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.
\nForbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det.
\nStk. 2.
\nHar lejeren med udlejerens samtykke efter § 141 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herfor, da udlejeren meddelte samtykket.
\nStk. 3.
\nHar lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 145, stk. 1, og § 63 i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejeren enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve retablering.
\nFravigelighed
\n§ 187, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i henhold til § 187, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
\nHuslejenævnets kompetence
\nHuslejenævnet træffer afgørelser i tvister om reglerne i §§ 187-189.
\nBeboerrepræsentation
\nFormålet med ordningen med beboerrepræsentation er at give lejerne mulighed for at vælge repræsentanter, som kan varetage lejernes interesser i forholdet til udlejeren og være forhandlingspart over for udlejeren.
\nSom et led heri er det et væsentligt formål med ordningen, at den medvirker til at sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerne og udlejeren i den enkelte ejendom.
\nMed henblik på at sikre et godt og konstruktivt samarbejde om forhold af fælles interesse i ejendommen skal udlejeren og beboerrepræsentanterne derfor bestræbe sig på at sikre et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende ejendommen.
\nUdlejeren bør for at fremme samarbejdet inddrage beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål, der er af væsentlig betydning for lejerne i ejendommen.
\nStk. 2.
\nBeboerrepræsentanterne kan følgende:
\nI ejendomme med mindst seks beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.
\nStk. 2.
\nVed oprettelsen af en beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter.
\nEr der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette en beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere.
\nDer skal vælges tre beboerrepræsentanter.
\nI ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til en.
\nStk. 3.
\nI ejendomme med mindre end seks og mere end to udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejendomme.
\nDer skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne.
\nTalsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.
\nStk. 4.
\nEr der oprettet en beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 5 og 6.
\nEn beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.
\nStk. 5.
\nSåfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er en beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter.
\nSvarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.
\nHvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.
\nStk. 6.
\nBeboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.
\nStk. 7.
\nEr flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes en beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst seks beboelseslejligheder.
\nDet samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
\nI sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.
\nStk. 8.
\nI en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer mindst seks beboelseslejligheder i ejerforeningen.
\nStk. 9.
\nI en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst seks beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.
\nStk. 10.
\nIndenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter og om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.
\nEr der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden.
\nDen skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.
\nStk. 2.
\nI ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen.
\nFor hver beboelseslejlighed kan afgives én stemme.
\nUdlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører.
\nI ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.
\nStk. 2.
\nMeddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat.
\nMeddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse.
\nIndeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
\nDe oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
\nStk. 3.
\nOvertrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
\nStk. 4.
\nDer kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
\nFravigelighed
\nDette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. § 194 kan ikke fraviges.
\nTilbudspligt Anvendelsesområde
\nI ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.
\nStk. 2.
\nReglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst seks beboelseslejligheder.
\nReglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
\nStk. 3.
\nReglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.
\nDette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 16, stk. 3, i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne i den oprindelige ejendom, og den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.
\nStk. 4.
\nReglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov.
\nDette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller et boligområde, som ikke opfylder betingelserne i § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., men er omfattet af en fælles udviklingsplan eller en kommunal udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 1, eller § 168 b, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.
\nStk. 5.
\nTilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.
\nØvrige rettigheder
\nTilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før den 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.
\nAktivering af tilbudspligt
\nTilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte.
\nTilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.
\nStk. 2.
\nTilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse i følgende tilfælde:
\nOpfyldelse af tilbudspligt
\nTilbudspligten opfyldes, ved at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side.
\nVilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening.
\nAcceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.
\nStk. 2.
\nI tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår.
\nI tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion, spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.
\nStk. 3.
\nVed overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 198, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2.
\nDette gælder dog ikke ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.
\nStk. 4.
\nSenest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov.
\nDen i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne.
\nDe oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
\nStk. 5.
\nEjeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.
\nStk. 6.
\nBliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.
\nTinglysning
\nJustitsministeren fastsætter regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt.
\nFravigelighed
\n§§ 196-200 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
\nBoligretten Saglig kompetence
\nTvister om lejeforhold, der er omfattet af denne lov, kan i 1. instans indbringes for byretten, hvis spørgsmålet ikke efter denne lov kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune ankenævnet.
\nRetten benævnes boligretten.
\nStk. 2.
\nParterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet sagen.
\nStk. 3.
\nStk. 1 og 2 begrænser ikke fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning, jf. retsplejelovens kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er ophævet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.
\nFravigelighed
\nDette kapitel kan ikke fraviges.
\nRegulering af beløb og beløbsgrænser
\nDe i § 19, stk. 2 og 5, § 23, stk. 4, § 105, stk. 1, § 106, stk. 1, § 117, stk. 1, § 131, stk. 1, § 138, § 145, stk. 5, og § 182, stk. 2, nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
\nBeløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
\nStk. 2.
\nDe i § 119, stk. 1, og § 120, stk. 1 og 2, nævnte beløb reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
\nBeløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
\nDelegation
\nIndenrigs- og boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.
\nStk. 2.
\nIndenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.
\nBeregning af bruttoetageareal
\nIndenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
\nIkrafttræden m.v.
\nLoven træder i kraft den 1. juli 2022.
\nStk. 2.
\nLov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, ophæves.
\nStk. 3.
\nLov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, ophæves.
\nStk. 4.
\nReglerne i § 3, stk. 2, i lov nr. 609 af 21. december 1983, § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, § 2, stk. 2, i lov nr. 461 af 12. juni 1996, § 11, stk. 3, 5, 7 og 8, i lov nr. 406 af 31. maj 2000, § 5, stk. 3, i lov nr. 1090 af 17. december 2002, § 6, stk. 2, i lov nr. 1219 af 27. december 2003, § 9, stk. 2, i lov nr. 1235 af 27. december 2003, § 7, stk. 3, i lov nr. 488 af 9. juni 2004, § 3, stk. 2, i lov nr. 632 af 11. juni 2010, § 4, stk. 3, i lov nr. 517 af 5. juni 2012, § 6, stk. 3 og 4, i lov nr. 439 af 6. maj 2014, § 5, stk. 3, 6 og 10, i lov nr. 310 af 30. marts 2015, § 4, stk. 2, i lov nr. 643 af 8. juni 2016, § 7, stk. 8, i lov nr. 550 af 30. maj 2017, § 3, stk. 2, i lov nr. 1561 af 19. december 2017, § 58, stk. 6, i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 818 af 9. juni 2020 og § 3, stk. 2, i lov nr. 819 af 9. juni 2020 finder fortsat anvendelse.
\nRegler fastsat i medfør af lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, forbliver i kraft, indtil de ophæves eller afløses af forskrifter udstedt i medfør af denne lov eller lov om boligforhold.
\nReglerne i kapitel 23 og §§ 131, 138 og 161 finder ikke anvendelse i ejendomme, der inden den 1. marts 1975 er erhvervet af en kommune eller et godkendt saneringsselskab, og som er omfattet af en godkendt saneringsplan.
\nVed vurderingen af, om lejemålet opfylder beløbskravene i § 19, stk. 2, 2. pkt., medregnes ligeledes ikke forbedringer foretaget efter § 58, stk. 3, i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.
\nStk. 2.
\nVed sammenligningen efter §§ 20 og 42 ses der tillige bort fra lejemål, som er forbedret efter § 58, stk. 3, og § 62 b i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.
\nStk. 3.
\nVed vurderingen af lejen og det lejedes værdi efter §§ 20 og 42 ses der tillige bort fra lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3 og 4, og § 62 b i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.
\nDer ses tillige bort fra lejeforhøjelser til afsættelse efter § 18 b i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, og forbedringer gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse.
\nStk. 4.
\nUdlejeren kan ud over de i § 171 nævnte tilfælde opsige lejeren, når denne tilsidesætter betingelserne i et betinget lejeforhold i henhold til § 79 b, stk. 1, nr. 1, i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
\nStk. 5.
\nHar lejeren med udlejerens samtykke efter § 28 i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren uanset § 188, stk. 2, kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herfor, da udlejeren meddelte samtykket.
\nStk. 6.
\nHar lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 62 a, stk. 1, i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejeren enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve retablering.
\nSåfremt den andel af lejen, der efter tidligere gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er større end de beløb, der er fastsat i §§ 117 og 119, opretholdes den højere afsættelse, indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i medfør af §§ 23 og 127-130, overstiger de hidtidige hensættelsesbeløb.
\nStk. 2.
\nSåfremt den andel af lejen, der efter tidligere gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er mindre end de beløb, der er fastsat i §§ 117 og 119, bibeholdes den lavere afsættelse, indtil der gennemføres lejeforhøjelse i medfør af §§ 23 og 127-130.
\nFor ejendomme, der pr. 1. juli 2015 ikke længere er omfattet af reglerne i kapitel X A i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 med senere ændringer, udbetales det på kontoen efter § 63 a i samme lov indestående beløb efter reglerne i kapitel X A i samme lov.
\nDer kan ikke varsles forbedringsforhøjelse for ejendomme omfattet af 1. pkt., før indestående beløb på kontoen efter § 63 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 med senere ændringer, er udbetalt.
\nHuslejenævnet træffer afgørelse om tilsidesættelse af forbedringsforhøjelse opkrævet i strid med 2. pkt. For konti med negativ saldo fortsætter udlejeren med at opkræve og afsætte beløb efter §§ 63 a og 63 b i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 med senere ændringer, indtil kontoen er udlignet.
\nNår saldoen på kontoen er udbetalt eller udlignet, skal lejen nedsættes tilsvarende.
\nHuslejenævnet træffer afgørelse om nedsættelse af lejen efter 4. pkt.
\nLoven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
\nUnder Vor Kongelige Hånd og Segl