Por tanto, al carecer el legislador autonómico de competencia material para fijar esas concretas reglas, tampoco la tiene para regular las consecuencias de su infracción, de suerte que dicho régimen sancionador incurre en la misma vulneración competencial.Por tanto, los arts. 15 y 16.2 de la Ley 11/2020 son inconstitucionales y nulos.e) Llegados a este punto, ya hemos concluido que las reglas de limitación de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda previstas en el art. 6 de la Ley 11/2020 vulneran el principio de libre determinación del precio, entendido este como una base de las obligaciones contractuales actualmente contemplado en el art. 17.1 de la Ley 29/1994.Esta vulneración no es solamente predicable del mencionado art. 6 y de los ya examinandos arts. 15 y 16.2 sino también de todas aquellas previsiones de la Ley 11/2020 que se refieren a tales limitaciones a las rentas de los contratos, a las que, por conexión o consecuencia (art. 39.1 LOTC), debe extenderse la declaración de inconstitucionalidad y nulidad.
\nDada la ordenación legal objeto de controversia solo tienen eficacia normativa cuando se ponen en conexión con el art. 6 de la Ley 11/2020, por lo que han de correr idéntica suerte que este ya que, en tanto que forman un todo, la vulneración competencial concurre también en todas ellas (en un sentido similar, SSTC 96/2020, de 21 de julio, FJ 6, y 16/2021, de 28 de enero, FJ 5).Tales previsiones son las siguientes: la que extiende el objeto y ámbito de aplicación de la Ley a determinados contratos de arrendamiento de vivienda con la exclusión de otros (art. 1); la que concreta la determinación del precio de referencia a partir del que se fija la renta inicial del alquiler (art. 7); la que regula la actualización de la renta (art. 8); la que establece los criterios de asunción, en los contratos con régimen de contención de rentas, de los gastos generales y de servicios individuales (art. 9); las que flexibilizan o excluyen la aplicación de los límites de renta en caso de viviendas nuevas o rehabilitadas [art. 10 y disposición final cuarta, letra b)]; la relativa a la regulación de las obras de mejora que permiten incrementar la renta previamente limitada (art. 11); la que otorga al arrendatario el derecho a obtener la restitución las cantidades abonadas en exceso, por encima de los límites legales (art. 12); la que impone la obligación de informar en todas las ofertas de arrendamiento del precio de referencia de la vivienda y de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (art.13); la que contempla la posible corrección del precio de referencia mediante la habilitación para la aplicación del porcentajes correctores (disposición adicional primera); la que excluye a las consideradas viviendas de gran superficie del régimen de contención de rentas (disposición adicional segunda); la relativa al establecimiento de sistemas de resolución extrajudicial de los conflictos que, en contratos sujetos al régimen de contención de rentas, se produzcan entre arrendadores y arrendatarios por razón de la determinación de la renta del contrato o del reembolso de cantidades pagadas en exceso (disposición adicional tercera) y la que prevé la aplicación de este régimen en caso de novación del contrato (disposición transitoria primera).Finalmente, es también inconstitucional la disposición final tercera en cuanto los preceptos que se acaban de mencionar no encuentran amparo en los títulos competenciales autonómicos en materia de Derecho civil o de vivienda a los que alude esta disposición.
\nPor tanto, la disposición final tercera es contraria a la Constitución, en el sentido de que los títulos competenciales que allí se citan no amparan a la regulación que ya hemos declarado inconstitucional y nula [en un sentido similar, STC 134/2020, de 23 de septiembre, FJ 6 e)].Recapitulando lo expuesto, son inconstitucionales y nulos los siguientes artículos de la Ley 11/2020: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b). Es también inconstitucional, con el alcance expresado en este fundamento jurídico, la disposición final tercera.La declaración de inconstitucionalidad y nulidad de estos preceptos provoca la pérdida de objeto de los demás motivos del recurso que se dirigen contra ellos.
\n5.
\nExamen de la disposición adicional cuarta de la Ley 11/2020Resulta ser también inconstitucional y nula por vulnerar el orden constitucional de distribución de competencias la disposición adicional cuarta.Según este precepto se resuelven en juicio verbal, con independencia de la cuantía, las demandas judiciales que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de cantidades pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la Ley 11/2020. Los diputados recurrentes entienden vulneradas las competencias del Estado en materia de legislación procesal.De acuerdo con el art. 149.1.6 CE, la legislación procesal constituye una competencia exclusiva del Estado, en tanto que la competencia atribuida a las comunidades autónomas por este precepto constitucional tiene un carácter limitado, pues está circunscrita a “las necesarias especialidades que en ese orden se deriven de las particularidades de Derecho sustantivo de las comunidades autónomas”.
\nEn las SSTC 47/2004, de 25 de marzo, FJ 4; 2/2018, de 11 de enero, FJ 4; 80/2018, de 5 de julio, FJ 5, y 13 /2019, de 31 de enero, FJ 2, este tribunal se ha pronunciado sobre el alcance de las competencias autonómicas en el ámbito procesal y la metodología que debe seguirse para enjuiciar tales controversias.Conforme a esta doctrina constitucional deben cumplimentarse tres pasos sucesivos para aplicar la salvedad competencial contenida en el art. 149.1.6 CE, a fin de dilucidar si una norma procesal autonómica constituye o no una “necesaria especialidad” procesal, que encuentra legitimidad constitucional en el art. 149.1.6 CE. Primero, ha de identificarse cuál es el Derecho sustantivo autonómico que presenta particularidades; segundo, hay que señalar respecto de qué legislación procesal estatal, y por tanto general o común, se predican las eventuales especialidades incorporadas por el legislador autonómico; y, finalmente, ha de indagarse si, entre las peculiaridades del ordenamiento sustantivo autonómico y las singularidades procesales incorporadas por el legislador autonómico en la norma impugnada, existe una conexión directa tal que justifique las especialidades procesales.En el presente caso, declarado inconstitucional y nulo el régimen de limitación de rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda previsto en la Ley 11/2020, no existe una peculiaridad del Derecho sustantivo autonómico a la que pudiera asociarse esta disposición adicional cuarta, por lo que no halla amparo en el art. 130 EAC, que, de acuerdo con el art. 149.1.6 CE, atribuye a la Generalitat la aprobación de “las normas procesales específicas que deriven de las particularidades del Derecho sustantivo de Cataluña”.
\nY no encontrando cobertura en las competencias estatutarias de la Comunidad Autónoma de Cataluña, invade la competencia general en materia procesal que corresponde al Estado (art. 149.1.6 CE), siendo inconstitucional y nula.
\n6.
\nExamen del art. 3 de la Ley 11/2020El art. 3 de la Ley 11/2020 regula el procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso, definidas en el art. 2 como los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población, debido a las circunstancias previstas en el mismo precepto (media del precio de los alquileres de vivienda que experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña; coste del alquiler que supere de media el 30 por 100 de los ingresos habituales de los hogares, o el 30 por 100 de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años o el incremento del precio de los alquileres en los cinco años anteriores al momento de la declaración; un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña).Los efectos de la declaración de un área con mercado de vivienda tenso no se agotan en la aplicación del ya examinado régimen de limitación de rentas que hemos considerado inconstitucional por motivos competenciales, pues, conforme al art. 4.1, “debe incluir una relación de las actuaciones que las administraciones implicadas, tanto la administración que la formula como, si es distinta, la que la instó, llevarán a cabo durante todo el período de vigencia del correspondiente régimen, a fin de atenuar o revertir la situación de mercado tenso, en ejercicio de las respectivas competencias y en colaboración con otras administraciones, en el marco de los instrumentos locales, supralocales y generales de planificación y programación de vivienda”.El art. 3 dispone:“Procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso1.
\nLa competencia para efectuar la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso y para acordar su revisión corresponde al departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda, sin perjuicio de lo establecido por los apartados 2 y 3.2. La competencia a la que se refiere el apartado 1 puede ser ejercida también por siguientes entes locales en sus respectivos ámbitos territoriales:a) En la ciudad de Barcelona, por el Ayuntamiento de Barcelona, mediante un acuerdo del órgano municipal competente.b) En el ámbito metropolitano de Barcelona, por el Área Metropolitana de Barcelona, por iniciativa propia o a solicitud de los municipios que la integran, mediante acuerdo del Consejo Metropolitano.3.
\nLa administración que pretenda iniciar el procedimiento para la declaración como área con mercado de vivienda tenso de un área que quede integrada total o parcialmente en uno de los ámbitos territoriales a los que se refiere el apartado 2 debe comunicarlo a las demás administraciones competentes para efectuar dicha declaración. En este supuesto, si, en el plazo de un mes desde la recepción de la comunicación inicial, otra de las administraciones competentes manifiesta la voluntad de iniciar el procedimiento, el inicio, la tramitación y la finalización del procedimiento corresponderá a la administración territorialmente más cercana al área afectada, que deberá facilitar la participación de las demás administraciones implicadas.4.
\nLa iniciativa para efectuar la declaración de un área con mercado de vivienda tenso puede partir del municipio o municipios afectados o de los entes locales supramunicipales en los que estén integrados, a través de un acuerdo del pleno de la correspondiente corporación.5. Para formular la declaración de un área con mercado de vivienda tenso, se requiere:a) Una memoria explicativa de los motivos que aconsejan formularla, de las circunstancias que la justifican y de los hechos que acreditan su conveniencia, así como de los motivos que justifican su duración concreta.b) Un informe preceptivo del ayuntamiento o ayuntamientos de los municipios afectados.c) La observancia de los trámites de consulta, audiencia e información pública previstos para los procedimientos de elaboración de disposiciones de carácter general.6.
\nLa declaración de un área con mercado de vivienda tenso, y sus eventuales revisiones, deben publicarse en el ‘Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya’ y en los portales de la transparencia de la Generalitat y de los municipios afectados.7. Por razones de interés público, y dadas las características y el dinamismo del mercado inmobiliario, los procedimientos para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso pueden tramitarse por vía de urgencia”.De esta regulación los diputados recurrentes cuestionan los apartados 2, 3 y 4 por considerar que vulneran la competencia del Estado para la fijación de las bases del régimen jurídico de las administraciones públicas del art. 149.1.18 CE.
\nAl permitir la asunción de esta competencia para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso a determinadas entidades locales no respetaría lo previsto en los arts. 7.4 y 25 LBRL, en punto a los requisitos para la atribución de competencias por los entes locales, ni tampoco el art. 27 LBRL, en lo relativo a la delegación de competencias en los entes locales. La abogada de la Generalitat de Cataluña entiende que tales previsiones no son aplicables a este precepto en la medida que se trata de una competencia que puede ejercerse de forma potestativa y únicamente implica la tramitación de un procedimiento administrativo. Por su parte, los letrados del Parlamento de Cataluña entienden que estos preceptos de la LBRL no son aplicables al Área Metropolitana de Barcelona, así como que se trata de competencias propias atribuidas por la ley, con lo que no serían aplicables ni el art. 7 ni el 27 LBRL y no se vulnera el art. 25 LBRL, en tanto que no se trata de una de las competencias a las que se refiere dicho precepto.
\nLa abogada de la Generalitat de Cataluña considera que la norma encuentra cobertura en las competencias autonómicas en materia de régimen local, sin que a este supuesto resulten de aplicación las previsiones de la LBRL.Así, se plantea respecto de los apartados 2, 3 y 4 del art. 3 un supuesto de lo que nuestra doctrina ha denominado inconstitucionalidad mediata o indirecta por derivar la posible infracción constitucional, no de la incompatibilidad directa de las disposiciones impugnadas con la Constitución, sino de su eventual contradicción con preceptos básicos adoptados por el Estado, en este caso los arts. 7.4, 25 y 27 LBRL.Es doctrina constitucional que, para poder apreciar la existencia de una infracción de esta naturaleza, es necesario comprobar las dos circunstancias que la sustentarían: “que la norma estatal infringida por la ley autonómica sea, en el doble sentido material y formal, una norma básica y, por tanto, dictada legítimamente al amparo del correspondiente título competencial que la Constitución haya reservado al Estado; así como, en segundo lugar, que la contradicción entre ambas normas, estatal y autonómica, sea efectiva e insalvable por vía interpretativa” (por todas, STC 161/2019, de 12 de diciembre, FJ 6).En este caso el Tribunal ha confirmado ya el carácter básico ex art. 149.1.18 CE de los mencionados preceptos de la LBRL [SSTC 41/2016, de 3 de marzo, FFJJ 10, 11 b), 12 a), b) y c), y 54/2017, de 11 de mayo, FFJJ 2 d) y 3], por lo que habrá de comprobarse si los apartados cuestionados incurren en una contradicción efectiva con ellos que sea insalvable por vía interpretativa.Los preceptos de la LBRL invocados por los recurrentes regulan los mecanismos de atribución a los entes locales de tres tipos de competencias distintas y excluyentes entre sí, a saber, competencias delegadas (art. 27 LBRL), competencias propias (art. 25 LBRL) y competencias distintas de las propias y de las atribuidas por delegación (art. 7.4 LBRL).
\nResulta por ello necesario, a los efectos de fijar el precepto aplicable en este caso, determinar qué tipo de atribución competencial realizan los apartados impugnados del art. 3 de la Ley 11/2020.Por una parte, el apartado 4 no atribuye competencias a los entes locales, sino que únicamente regula la posibilidad de que el municipio o municipios afectados o los entes locales supramunicipales en los que estén integrados soliciten al departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda, previo acuerdo del Pleno de la correspondiente corporación, la declaración de un área con mercado de vivienda tenso, lo que indudablemente guarda directa relación con los efectos que a dicha declaración vincula el art. 4 de la Ley 11/2020.
\nEn la medida en que este apartado 4 no atribuye competencias, no es susceptible de incurrir en vulneración de ninguno de los preceptos invocados de la LBRL y por tanto procede desestimar su impugnación.De otro lado, los apartados 2 y 3 permiten que la competencia para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso sea ejercitada también por el Ayuntamiento de Barcelona y por el Área Metropolitana de Barcelona. Tal y como la ha configurado el legislador catalán, se trata de una competencia propia atribuida directamente por la Ley, lo que se confirma por las referencias del apartado 3 del mismo art. 3 a “otra de las administraciones competentes”. Esto implica que debamos excluir que se trate de una delegación de competencias de las previstas en el art. 27 LBRL y que, por lo tanto, exista contradicción con este precepto.
\nEsta misma consideración conduce a desestimar la impugnación basada en la supuesta contradicción con el art. 7.4 LBRL. Como hemos tenido ya oportunidad de aclarar, este precepto, en la redacción dada por el art. 1.3 de la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la administración local, fija los requisitos materiales y formales a que se somete el ejercicio, por parte de las entidades locales, de “competencias distintas de las propias y de las atribuidas por delegación” [STC 41/2016, de 3 de marzo, FJ 10 d)]. Encontrándonos, sin embargo, ante una competencia propia específica, resulta claro que los apartados 2 y 3 del art. 3 de la Ley 11/2020 no contradicen lo previsto en el art. 7.4 LBRL.La impugnación queda circunscrita, por tanto, a la compatibilidad con el art. 25 LRBL de los apartados 2 y 3 del art. 3 de la Ley 11/2020 y, específicamente, del régimen especial que para la ciudad de Barcelona diseñan esos apartados.
\nLa atribución competencial que en ellos se realiza al Área Metropolitana de Barcelona no puede contradecir lo dispuesto en el art. 25 LBRL, pues este precepto solamente se refiere a la atribución de competencias propias específicas a “los municipios”, con lo que no se aplica a otras entidades locales como las áreas metropolitanas previstas en el art. 93 EAC y en los arts. 3.2 b) y 43 LBRL. Estas últimas son entidades con un fuerte grado de “interiorización” autonómica, por lo que corresponde a las comunidades autónomas determinar y fijar las competencias de las entidades locales que procedan a crear en sus respectivos ámbitos territoriales [en el mismo sentido, STC 214/1989, de 21 de diciembre, FJ 4 b)].
\nDe hecho, es lo que sucede en la Ley 31/2010, de 3 de agosto, del Área Metropolitana de Barcelona, cuyo art. 36 h) determina que dicha área ejerce “las competencias en materia de vivienda que le reconocen las leyes”.Sobre el ámbito de aplicación del art. 25 LBRL, en su actual redacción (tributaria de la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la administración local) nos pronunciamos ya a través de la STC 41/2016, de 3 de marzo. Aclaramos entonces que las exigencias previstas en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto resultan aplicables a “la atribución de todas las competencias propias” [FJ 10 c)], esto es, sin limitarse a las relativas a la lista de materias del art. 25.2 LBRL ni diferenciar tampoco entre competencias consistentes en la tramitación de un procedimiento administrativo y otras con un contenido distinto.Ahora bien, para determinar el alcance de lo básico es necesario tener en consideración, junto con el tenor literal de los arts. 25.3, 25.4 y 25.5 LBRL, su sentido y finalidad.
\nA estos efectos es preciso recordar que, como declaramos en la STC 41/2016, de 3 de marzo, FJ 12 c), la exigencia del inciso final del art. 25.4 LBRL (dotación de recursos necesarios para asegurar la suficiencia financiera del ente local sin que suponga mayor gasto de las administraciones públicas) constituye una medida orientada a garantizar “los principios constitucionales que deben regir el gasto público, entre los que se encuentra el principio de eficiencia y economía (art. 31.2 CE)”. Cabe ahora aclarar que las exigencias de justificación de dicha evaluación contenidas en el último inciso del art. 25.3 LBRL y en el primero del art. 25.4 LBRL responden a esa misma finalidad. Desde esta perspectiva cobra relevancia la afirmación de que el inciso final del art. 25.4 LBRL impone a las comunidades autónomas “que, al diseñar políticas, en general, y redistribuir competencias y recursos entre administraciones, en particular, debe quedar asegurada la suficiencia financiera de los entes locales y la estabilidad presupuestaria.
\nNo queda imposibilitada la atribución de competencias municipales que, aisladamente consideradas, entrañen incrementos del gasto. En tales casos, la norma obliga solo a que las comunidades autónomas persigan ahorros correlativos en cualesquiera otros ámbitos de su competencia” [STC 41/2016, de 3 de marzo, FJ 12 c)]. Los requisitos de evaluación, justificación formal y dotación presupuestaria previstos en los arts. 25.3 y 25.4 LBRL encuentran su fundamento en los principios constitucionales de eficiencia y economía y, por lo tanto, en atención a su sentido y finalidad, resultan aplicables a la atribución de competencias locales propias específicas que puedan implicar incrementos de gasto público.
\nY ello porque el Estado habría podido exceder su ámbito competencial si hubiera pretendido imponer tales exigencias formales para condicionar la atribución autonómica de competencias a los municipios en supuestos que no afectan a los principios de eficiencia y economía (mutatis mutandis, STC 19/2022, de 9 de febrero, FJ 4, por la que se resuelve la cuestión de inconstitucionalidad 3523-2021).Resulta, sin embargo, que la competencia atribuida a la ciudad de Barcelona por los apartados 2 y 3 del art. 3 de la Ley 11/2020 presenta importantes particularidades en este sentido. Por una parte, el apartado 3 incorpora un mecanismo para garantizar que la competencia en cuestión, que viene determinada en el apartado 1, no se ejercite de modo simultáneo por otra administración pública.
\nSe cumplen con ello las exigencias establecidas en el art. 25.5 LBRL, cuya infracción debe, por lo tanto, desestimarse. Pero, además, al configurar la competencia local como alternativa a la autonómica, la norma garantiza los “ahorros correlativos” a los que se refería la STC 41/2016, de 3 de marzo, FJ 12 c). De otro lado, nos hallamos aquí ante la atribución de una competencia cuyo contenido es la tramitación de un procedimiento administrativo declarativo, de carácter singular, atribuido a un único ente local (la ciudad de Barcelona), y de ejercicio excepcional o muy esporádico, ya que los efectos de la correspondiente declaración tienen vocación de cierta permanencia en el tiempo (limitada a un máximo de cinco años según el art. 4 de la Ley 11/2020).
\nEstos rasgos particulares de la competencia atribuida por los apartados 2 y 3 impugnados permiten presumir su nulo impacto sobre el gasto de las administraciones públicas -impacto que es presupuesto para la aplicación de las exigencias formales de los arts. 25.3 y 25.4 LBRL-, sin que los diputados recurrentes hayan hecho alegación precisa alguna para justificar el posible incremento de gasto. En defecto del levantamiento de tal carga argumentativa, y dado que no corresponde a este tribunal reconstruir de oficio las demandas (por todas, STC 82/2020, de 15 de julio, FJ 2), ha de prevalecer la presunción de constitucionalidad de las normas con rango de ley, que no puede desvirtuarse sin una argumentación suficiente (así, por ejemplo, SSTC 43/1996, de 14 de marzo, FJ 5; 233/1999, de 16 de diciembre, FJ 2; 248/2007, de 13 de diciembre, FJ 1; 87/2017, de 4 de julio, FJ 2, y 142/2018, de 20 de diciembre, FJ 2).Procede, en consecuencia, desestimar esta impugnación.
\n7.
\nExamen de la denunciada infracción del principio de seguridad jurídica por los arts. 2 y 18 de la Ley 11/2020Enjuiciadas ya las tachas competenciales, resta por examinar la queja sustantiva que los recurrentes formulan a los arts. 2 y 18 de la Ley 11/2020. Tal y como ha quedado expuesto en los antecedentes, la demanda entiende que estos dos preceptos son contrarios al principio de seguridad jurídica reconocido en el art. 9.3 CE, vulneración que es negada por los letrados del Gobierno y del Parlamento de Cataluña.A) El art. 2 de la Ley 11/2020 dispone:“Son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.
\nEsta situación de riesgo puede venir determinada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:a) Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.b) Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el treinta por ciento de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el treinta por ciento de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años.c) Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña”.Los diputados recurrentes entienden que este precepto es contrario a la seguridad jurídica por dos razones.
\nEn primer lugar, exponen que no señala de manera suficiente los criterios para la declaración de lo que debe entenderse como área de mercado tenso, ni tampoco, en segundo lugar, precisa la delimitación física de esas áreas de mercado tenso, lo que supone dejar en manos de la administración un amplio margen de apreciación. Los letrados del Parlamento y del Gobierno de la Generalitat de Cataluña estiman que el precepto, entendido en la sistemática de la Ley 11/2020, no genera inseguridad jurídica alguna.La STC 14/2021, de 28 de enero, FJ 2, recuerda que “[c]onforme a la doctrina de este tribunal [sintetizada en las SSTC 136/2011, de 13 de septiembre, FJ 9, y 243/2012, de 13 de diciembre, FJ 8, entre otras, y recientemente reiterada en la STC 81/2020, de 15 de julio, FJ 14 b)], la seguridad jurídica ha de entenderse como la ‘certeza sobre el ordenamiento jurídico aplicable y los intereses jurídicamente tutelados’ (STC 156/1986, de 31 de enero, FJ 1), procurando ‘la claridad y no la confusión normativa’ (STC 46/1990, de 15 de marzo, FJ 4), así como ‘la expectativa razonablemente fundada del ciudadano en cuál ha de ser la actuación del poder en la aplicación del Derecho’ (STC 36/1991, de 14 de febrero, FJ 5).
\nEn definitiva, ‘solo si en el ordenamiento jurídico en que se insertan, y teniendo en cuenta las reglas de interpretación admisibles en Derecho, el contenido o las omisiones de un texto normativo produjeran confusión o dudas que generaran en sus destinatarios una incertidumbre razonablemente insuperable acerca de la conducta exigible para su cumplimiento o sobre la previsibilidad de sus efectos, podría concluirse que la norma infringe el principio de seguridad jurídica’”.Proyectando esta doctrina sobre el precepto impugnado cabe concluir que su texto no es contrario al principio de seguridad jurídica, entendido como claridad y certeza del Derecho, ya que su sentido puede determinarse acudiendo a los métodos de interpretación aceptados en Derecho, pues ofrece elementos suficientes para poder identificar lo que denomina situaciones de riesgo.En cuanto a la definición de las áreas con mercado de vivienda tenso es cierto que la norma utiliza dos conceptos de textura abierta -el “riesgo” de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un “precio asequible” que permita acceder a las mismas a toda la población-, expresiones que tienen un cierto grado de indeterminación.
\nSin embargo, además de que la Constitución no veda el uso de conceptos jurídicos indeterminados (SSTC 227/1994, de 18 de julio, FJ 5, y 92/2000, de 2 de octubre), el precepto precisa la situación de riesgo a la que se refiere cuando expresamente enumera, en las letras a), b) y c) del art. 2, las condiciones a partir de las cuales se ha de identificar en la fase aplicativa. Condiciones que han de ser apreciadas por la administración competente en la instrucción del procedimiento conducente a tal declaración y en la que deben explicitarse “los motivos que aconsejan formularla, […] las circunstancias que la justifican y […] los hechos que acreditan su conveniencia, así como […] los motivos que justifican su duración concreta”, conforme al art. 3.5 a).
\nSe permite así la necesaria precisión de los criterios legales al caso concreto, lo que no es sino consecuencia de la técnica jurídica empleada en cuanto que ofrece cierto grado de discrecionalidad en su apreciación, justificable por la variabilidad de la situación a la que se pretende atender y controlable, en todo caso, por la jurisdicción ordinaria (en un sentido parecido STC 86/2019, de 20 de junio, FJ 10).Algo similar sucede con la delimitación física de las áreas con mercado de vivienda tenso, de las que la norma indica que se refiere a municipios o partes de municipio, extremo que debe ser determinado por la concreta declaración realizada en los términos del art. 3, sin perjuicio de advertir que el legislador ya ha operado, bien que inicialmente y de modo transitorio, dicha delimitación.
\nLa disposición transitoria segunda incluye, con una vigencia temporal de un año, una declaración de áreas con mercado de vivienda tenso en “los municipios con índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que constan en el anexo, que son aquellos en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes”.B) El art. 18, segundo de los impugnados por esta razón, señala:“Se modifica la letra d del apartado 4 del artículo 16 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, que queda redactada del siguiente modo:‘d) La obligación de realojo es aplicable antes de la adquisición del dominio en el caso al que se refiere el apartado 2.a, con anterioridad a la presentación de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago de las rentas de alquiler, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social’”.Tampoco puede aquí apreciarse una vulneración de la seguridad jurídica constitucionalmente reprochable, siempre que el precepto se interprete en el contexto del art. 16 de la Ley 4/2016 en el que se ha integrado.
\nDicho precepto regula “un sistema transitorio y excepcional para realojar a las personas o unidades familiares ocupantes de determinadas viviendas si se encuentran en riesgo de exclusión residencial y pueden perder la vivienda habitual, siempre que no tengan ninguna posibilidad de acceder al uso legítimo de otra vivienda” (apartado 1) y prescribe que “[l]os supuestos de pérdida de la vivienda establecidos por el presente artículo son los siguientes: a) La transmisión de viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario. b) La ejecución hipotecaria o de otro tipo derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y el desahucio por impago de las rentas de alquiler”.
\nEn esos casos el art. 16 impone, a determinados adquirentes de las viviendas o instantes de procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio, el ofrecimiento de la obligación de realojo en los términos del apartado 4 del art. 16, que ahora ha sido modificado. En ese contexto, el art. 16.4 d) de la Ley 4/2016 viene a distinguir entre los dos supuestos mencionados. Con la consecuencia de que la obligación de realojo se aplica antes de la adquisición del dominio en el caso de compensación, dación en pago o compraventa, así como antes de la interposición de la demanda en los restantes supuestos, ejecución hipotecaria o desahucio por falta de pago de la renta. Resulta obvia, por otra parte, la exigencia final en el sentido de que la demanda se acompañe de la documentación que acredite el ofrecimiento del alquiler social, pues no tiene sentido en los otros supuestos.
\nCuestión distinta es que la exigencia de formulación y acreditación de tal oferta de alquiler social pueda plantear problemas de constitucionalidad por motivos competenciales; motivos que, sin embargo, no han sido invocados en este proceso y sobre los que no procede ahora pronunciarse, por hallarse comprendidos en el recurso de inconstitucionalidad núm. 4203-2021, pendiente de resolución por parte del Pleno de este tribunal.Por tanto, este motivo de impugnación debe ser desestimado.
\n8.
\nEfectos del falloResta, finalmente, por determinar el contenido y alcance de nuestro pronunciamiento.En la presente resolución se declara la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 1, 6 a 13, 15 y 16.2; de las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; de la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b). Todos ellos, directa o indirectamente regulan cuestiones relativas a la limitación de rentas en determinados contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 11/2020, entrada en vigor que se produjo al día siguiente de la publicación de la misma en el “Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya” de 21 de septiembre de 2020.Por esa razón, debe determinarse el alcance temporal de los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. A este respecto, debe precisarse que no afectará a las situaciones jurídicas consolidadas, pues el principio de seguridad jurídica consagrado en el art. 9.3 CE y la necesidad de atender al fin legítimo de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes aconseja limitar los efectos de esta sentencia, de manera que la inconstitucionalidad y nulidad de los preceptos mencionados tendrá solo efectos pro futuro, manteniéndose en sus términos los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución y a los que resultasen de aplicación las mencionadas normas.
\nFallo En atención a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, por la autoridad que le confiere la Constitución de la Nación española, ha decidido estimar parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso contra los arts. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18 y las disposiciones adicionales primera y cuarta de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, y en su virtud:
\n1º Declarar que son inconstitucionales y nulos, con los efectos previstos en el fundamento jurídico 8, los siguientes artículos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera, y la disposición final cuarta, letra b).
\n2º Declarar que la disposición adicional cuarta de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, es inconstitucional y nula.
\n3º Declarar que la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, es inconstitucional en los términos del fundamento jurídico 4 e).
\n4º Desestimar el recurso en todo lo demás.
\nPublíquese esta sentencia en el “Boletín Oficial del Estado”.
\nDada en Madrid, a diez de marzo de dos mil veintidós.
\nIdentificación Órgano Pleno Magistrados Don Pedro José González-Trevijano Sánchez, don Juan Antonio Xiol Ríos, don Santiago Martínez-Vares García, don Antonio Narváez Rodríguez, don Ricardo Enríquez Sancho, don Cándido Conde-Pumpido Tourón, doña María Luisa Balaguer Callejón, don Ramón Sáez Valcárcel, don Enrique Arnaldo Alcubilla, doña Concepción Espejel Jorquera y doña Inmaculada Montalbán Huertas.
\nNúmero y fecha BOE [Núm, 84 ] 08/04/2022 Tipo y número de registro Recurso de inconstitucionalidad 6289-2020 Fecha de resolución 10/03/2022 Síntesis y resumen Síntesis Descriptiva Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso respecto de diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
\nSíntesis Analítica Competencias sobre vivienda, condiciones básicas de igualdad, legislación civil y procesal y régimen jurídico de las administraciones públicas; derecho de propiedad y principios de dignidad humana, seguridad jurídica y tipicidad: nulidad de los preceptos que definen el objeto y ámbito de aplicación de la ley autonómica, establecen un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y las consecuencias sancionadoras de su incumplimiento, habilitan para la aplicación de porcentajes correctores y exclusión de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso, definen el régimen transitorio en estas mismas áreas, introducen un mecanismo extrajudicial de resolución de conflictos e imponen el juicio verbal como cauce procesal obligado.
\nResumen Se enjuicia la constitucionalidad de diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de normas relativas a la protección del derecho a la vivienda, que regulan un régimen de contención y moderación de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda aplicable en zonas declaradas ―por la administración autonómica o por determinadas entidades locales― como mercado de vivienda tenso. Estos límites a la renta se complementan con normas de carácter civil, sancionador y procesal.
\nSe estima parcialmente el recurso. La regulación del régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda invade la competencia exclusiva del Estado sobre las bases de las obligaciones contractuales en el ámbito de la legislación civil. Consecuentemente, se declara inconstitucional y nula la norma que determina la renta inicial del alquiler, por afectar a la facultad principal del arrendador en los contratos de alquiler de viviendas, es decir, la determinación del precio. Esta norma no solo contradice el principio de libre determinación de la renta actualmente fijado por el legislador estatal, base de las obligaciones contractuales, sino que afecta también al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado. En definitiva, la reserva al legislador estatal de la competencia para regular el principio de libre determinación del precio y sus posibles modulaciones, excluye que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar esa libertad.
\nEl carácter instrumental de la potestad sancionadora respecto del ejercicio de la competencia material determina la inconstitucionalidad y nulidad de los preceptos que tipifican sanciones por el incumplimiento de las reglas de determinación de la renta. Por otra parte, declarado inconstitucional y nulo el régimen de limitación de rentas, no puede afirmarse la existencia de una peculiaridad del Derecho sustantivo autonómico al que quepa asociar la imposición del juicio verbal como cauce procesal obligado previsto en el precepto impugnado. En consecuencia, se declara inconstitucional y nulo por invadir la competencia exclusiva del Estado en materia de legislación procesal.
\nSe declara también la inconstitucionalidad y nulidad, por conexión o consecuencia, de los preceptos de la ley autonómica controvertida que regulan: el objeto y ámbito de aplicación; el precio de referencia a partir del cual se fija la renta inicial del alquiler; la actualización de la renta; los criterios de asunción de gastos generales y servicios individuales; la flexibilización o exclusión de los límites de renta en viviendas nuevas o rehabilitadas; la posibilidad de incrementar la renta limitada en caso de obras de mejora; el derecho del arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso por encima de los límites legales; la obligación de informar en las ofertas de arrendamiento del precio de referencia de la vivienda y de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento; la aplicación de porcentajes correctores del precio de referencia; la exclusión de las consideradas viviendas de gran superficie del régimen de contención de rentas; los sistemas de resolución extrajudicial de los conflictos relativos a la determinación de la renta del contrato o del reembolso de cantidades pagadas en exceso; la aplicación de este régimen en caso de novación del contrato, y los títulos competenciales autonómicos en materia de Derecho civil o de vivienda para amparar la propia ley autonómica.
\nSe desestima el recurso en lo demás. En particular, la sentencia concluye que la regulación del procedimiento para declarar áreas con mercado de vivienda tenso no vulnera de forma mediata la competencia estatal sobre bases del régimen jurídico de las administraciones públicas. La potestad atribuida al Ayuntamiento y al Área Metropolitana de Barcelona para declarar áreas de mercado tenso constituye una competencia propia que, por sus rasgos particulares, genera un impacto nulo sobre el gasto de las administraciones públicas incapaz de contravenir lo dispuesto en la Ley reguladora de las bases del régimen local. De igual modo, se concluye que los preceptos que definen las áreas con mercado de vivienda tenso y establecen la obligación de realojo no infringen el principio de seguridad jurídica.
\nFinalmente, la sentencia modula el alcance de las nulidades acordadas estableciendo que solo tendrán efectos hacia el futuro. Así, las normas declaradas inconstitucionales no afectan a las situaciones jurídicas consolidadas, “manteniéndose en sus términos los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución y a los que resultasen de aplicación las mencionadas normas”.
\nArtículo 3.2 b), f. 6 Artículo 7.4, f. 6 Artículo 25, f. 6 Artículo 25.2, f. 6 Artículo 25.3, f. 6 Artículo 25.4, f. 6 Artículo 25.5, f. 6 Artículo 27, f. 6 Artículo 43, f. 6 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos Artículo 17.1, f. 4 Carta de los derechos fundamentales de la Unión Europea, firmada en Niza el 7 de diciembre de 2000 Artículo 7, f. 4 Ley Orgánica 6/2006, de 19 de julio, de reforma del Estatuto de Autonomía de Cataluña Artículo 93, f. 6 Artículo 129, ff. 2, 4 Artículo 130, ff. 2, 5 Artículo 137, ff. 2, 4 Artículo 159.1 b), f. 4 Comunidad Autónoma de Cataluña. Ley del Parlamento 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda Artículo 14, f. 2 Artículo 124.4 (redactado por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre), ff. 2, 4 Artículo 125.2 (redactado por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre), f. 4 Artículo 125.2 f) (redactado por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre), f. 2 Comunidad Autónoma de Cataluña. Ley 31/2010, de 3 de agosto, del área metropolitana de Barcelona Artículo 36 h), f. 6 Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la administración local En general, f. 6 Articulo 1.3, f. 6 Comunidad Autónoma de Cataluña. Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética Artículo 5.3 (redactado por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre), f. 2 Comunidad Autónoma de Cataluña. Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial Artículo 16, ff. 1, 7 Artículo 16.4 d) (redactado por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre), ff. 2, 7 Comunidad Autónoma de Cataluña. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda En general, ff. 1, 3, 5, 7 Preámbulo, ff. 2, 4 Artículo 1, ff. 2, 4, 8 Artículo 2, ff. 1, 2, 6, 7 Artículo 2 a), f. 7 Artículo 2 b), f. 7 Artículo 2 c), f. 7 Artículo 3, ff. 2, 6 Artículo 3.2, ff. 1, 6 Artículo 3.3, ff. 1, 6 Artículo 3.4, ff. 1, 6 Artículo 3.5 a), f. 7 Artículo 4, f. 2 Artículo 4.1, f. 6 Artículo 5, f. 2 Artículo 6, ff. 1 a 4, 8 Artículo 6.2, f. 4 Artículo 6.3, f. 4 Artículo 7, ff. 2, 4, 8 Artículo 7.1, f. 1 Artículo 8, ff. 2, 4, 8 Artículo 9, ff. 2, 4, 8 Artículo 9 (redactado por Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre ), f. 3 Artículo 10, ff. 2, 4, 8 Artículo 11, ff. 2, 4, 8 Artículo 12, ff. 2, 4, 8
\nArtículo 13, ff. 2, 4, 8 Artículo 15, ff. 1 a 4, 8 Artículo 15.1, f. 1 Artículo 16.2, ff. 1 a 4, 8 Artículo 17, ff. 2, 4 Artículo 18, ff. 1, 2, 4, 7 Disposición adicional primera, f. 2 Disposición adicional segunda, f. 2 Disposición adicional tercera, f. 4 Disposición adicional cuarta Disposición transitoria primera, f. 2 Disposición transitoria segunda, f. 2 Disposición final tercera Disposición final cuarta b), ff. 2, 4 Anexo, f. 2 Anexo (redactado por el Decreto-ley 33/2020, de 30 de septiembre), f. 3 Comunidad Autónoma de Cataluña. Decreto-ley 33/2020, de 30 de septiembre, de medidas urgentes en el ámbito del impuesto sobre las emisiones de dióxido de carbono de los vehículos de tracción mecánica y del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, y en el ámbito presupuestario y administrativo Disposición final primera, f. 3 Comunidad Autónoma de Cataluña. Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler Artículo 4, f. 3 Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 24 de abril de 2012 (Yordanova y otros c. Bulgaria) § 102 a 105, f. 4 Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 10 de septiembre de 2014 (Monika Kušionová c. Smart Capital, a.s., asunto C-34/13) § 65, f. 4 Conceptos constitucionales Conceptos materiales Identificadores Visualización Competencias de los entes localesCompetencias de los entes locales, f. 6 Competencias en materia de bases del régimen jurídico de las Administraciones públicasCompetencias en materia de bases del régimen jurídico de las Administraciones públicas, f. 6 Competencias en materia de derechos civiles especialesCompetencias en materia de derechos civiles especiales, f. 4 Competencias en materia de legislación civilCompetencias en materia de legislación civil, f. 4 Competencias en materia de legislación procesalCompetencias en materia de legislación procesal, f. 5 Competencias en materia de viviendaCompetencias en materia de vivienda, f. 4 Derecho a la viviendaDerecho a la vivienda, f. 4 Doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión EuropeaDoctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, f. 4 Efectos temporales de la declaración de inconstitucionalidadEfectos temporales de la declaración de inconstitucionalidad, f. 8 Inconstitucionalidad mediataInconstitucionalidad mediata, f. 6 Inconstitucionalidad por conexiónInconstitucionalidad por conexión, f. 4 Mercado inmobiliarioMercado inmobiliario, f. 4
\nOrden de análisis del recurso de inconstitucionalidadOrden de análisis del recurso de inconstitucionalidad, f. 3 Principio de seguridad jurídicaPrincipio de seguridad jurídica, ff. 7, 8 Principios rectores de la política social y económicaPrincipios rectores de la política social y económica, f. 4 Alquiler socialAlquiler social, f. 4, 7 Arrendamiento de viviendaArrendamiento de vivienda, f. 4 Bases de las obligaciones contractualesBases de las obligaciones contractuales, f. 4 Carácter básico de las normas jurídicasCarácter básico de las normas jurídicas, f. 6 Dignidad de la personaDignidad de la persona, f. 4 Doctrina del Tribunal Europeo de Derechos HumanosDoctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, f. 4 Función social de la viviendaFunción social de la vivienda, f. 4 Renta contractualRenta contractual, ff. 3 a 5 CataluñaCataluña, f. 1 Arriba Ayúdenos a mejorarUtilice este formulario para notificar al Tribunal Constitucional una posible errata encontrada en el texto de la resolución.
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