200 ok Sea notorio a todos los ciudadanos y ciudadanas que el Parlamento de Canarias ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 47.1 del Estatuto de Autonomía de Canarias, promulgo y ordeno la publicación de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. PREÁMBULO I El Estatuto de Autonomía de Canarias, en su redacción inicial, aprobada por Ley Orgánica 10/1982, de 10 de agosto, en el apartado 21 de su artículo 30, atribuyó a la Comunidad Autónoma de Canarias la competencia exclusiva en materia de turismo, en el ejercicio de la cual se aprobó la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, debiendo reseñar que ya desde el Real Decreto 2807/1983, de 5 de octubre, sobre traspaso de funciones y servicios del Estado a la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de turismo, la comunidad autónoma ha ejercido esta competencia, destacando, en el ámbito normativo, el Decreto 23/1989, de 15 de febrero, sobre ordenación de apartamentos turísticos, que regulaba «como rigurosa excepcionalidad, las viviendas turísticas absolutamente aisladas», derogado por el Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento y se modifica el Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regulan los estándares turísticos, y que ya no alude a aquella excepcionalidad referida a las viviendas turísticas absolutamente aisladas, de modo que en la modalidad extrahotelera se integraban solo cuatro tipos de establecimientos: el apartamento, la villa, la casa emblemática y la casa rural. En el año 2015, mediante el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, y se hace, según expresa el propio decreto, como consecuencia de la aprobación por las Cortes Generales de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que en su artículo primero, apartado 2, añade una letra e) al artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la que queda excluida del ámbito de aplicación de la citada ley «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial». Esta disposición modifica el artículo 5 del Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento, introduciendo la vivienda vacacional como una nueva tipología de establecimiento turístico de alojamiento extrahotelero. El Decreto 113/2015, de 22 de mayo, constituye, pues, la normativa sectorial turística a la que alude la nueva redacción de la Ley 29/1994, aunque su contenido se limitó a incorporar las viviendas vacacionales como una nueva tipología de establecimientos de alojamientos turísticos en la modalidad extrahotelera, estableciendo unos requisitos específicos para los mismos sobre la base de que «debido a las características especiales de esta tipología extrahotelera, a desarrollar en viviendas que han sido construidas o rehabilitadas conforme a unos requisitos ya regulados por su normativa específica, que los diferencian del resto de las tipologías de establecimientos turísticos de alojamiento, no le deben resultar de aplicación ni los requisitos constructivos ni los de equipamientos o servicios aplicables al resto de los establecimientos turísticos de alojamiento». Además, sus determinaciones se vieron aún más reducidas por resoluciones judiciales que anularon parte de su articulado. El mencionado decreto no ha sido acompañado de ninguna otra norma sectorial específica en relación con el uso turístico de vivienda. El Estatuto de Autonomía de Canarias vigente tras su reforma por la Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, refuerza y consolida la competencia exclusiva de la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de turismo, debiendo destacarse las funciones referidas a la planificación del turismo, que comprenden la fijación de los criterios y condiciones de crecimiento y desarrollo de la oferta turística; la ordenación del sector turístico, que abarca la regulación de las empresas, actividades y establecimientos turísticos, la regulación de los derechos y deberes específicos de los usuarios y de los prestadores de servicios turísticos, y a la protección del espacio y de los recursos turísticos. Además, en su artículo 37 establece como uno de los principios rectores de la política que deberán desarrollar los poderes públicos canarios el fomento de la actividad turística y su ordenación con el objetivo de lograr un modelo de desarrollo sostenible, especialmente respetuoso con el medio ambiente, el patrimonio cultural canario y el territorio. II La Constitución española (CE) proclama, en su artículo 47, el derecho de toda la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Por y para ello, los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. En esa línea, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, destaca en su preámbulo que «el derecho constitucional así reconocido incide en el goce del contenido de otros derechos constitucionales, declarados incluso fundamentales, como los relativos a la integridad física y moral (artículo 15 CE), a la intimidad personal y familiar (artículo 18 CE), a la protección de la salud (artículo 43 CE) y a un medio ambiente adecuado (artículo 45 CE); derechos, todos ellos, que guardan una relación estrecha con los valores de la calidad de vida –de la que habla el propio preámbulo de la norma fundamental– y del libre desarrollo de la personalidad en sociedad (artículo 10.1 CE). Esta incidencia e imbricación también se deduce de la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y resalta en la doctrina del Tribunal Constitucional, que es receptiva de aquella. Todo lo cual modula, tanto el derecho de propiedad, como la libertad de empresa, cuando operan en el sector de la vivienda, desde el doble punto de vista de la función social que deben cumplir y del interés general, respectivamente (artículos 33.2, 38, 128.1 y 131.1 CE)». La citada Ley 12/2023, en su artículo 15.3, establece un mandato concreto acorde con el transcrito preámbulo, y es que «En la regulación de los usos en entornos residenciales en el medio urbano, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística establecerá instrumentos efectivos para asegurar el equilibrio, preservar la calidad de vida y el acceso a la vivienda, y asegurar el cumplimiento del principio de desarrollo territorial y urbano sostenible recogido en el artículo 3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre». El Estatuto de Autonomía de Canarias, artículo 143, señala también que corresponde a la Comunidad Autónoma de Canarias la competencia exclusiva en materia de vivienda, que incluye, en todo caso, la ordenación, planificación, gestión, fomento, protección, control de calidad, inspección y sanción en materia de vivienda, de acuerdo con las necesidades sociales, de equilibrio territorial y de sostenibilidad, así como, de acuerdo con la legislación estatal, la regulación de la función social y habitacional de la vivienda. Esa competencia exclusiva ha de ejercerse, de acuerdo con el artículo 14 del Estatuto, promoviendo políticas públicas que favorezcan la emancipación de los jóvenes, facilitándoles el acceso, entre otras cosas, a la vivienda, para que puedan desarrollar su propio proyecto de vida y participar en igualdad de derechos y deberes en la vida social y cultural, en los términos que establezcan las leyes. El artículo 22 del Estatuto exige a los poderes públicos canarios garantizar el derecho de todas las personas a una vivienda digna y regular su función social mediante un sistema de promoción pública, en condiciones de igualdad y en los términos que establezcan las leyes, poniendo especial atención sobre aquellos colectivos sociales más vulnerables. Se regulará el uso del suelo de acuerdo con el interés general para evitar la especulación. La Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, es más explícita y concreta en esa línea al establecer, en su artículo 1, como objeto de la ley, que «en materia de vivienda, forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad privada el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico en coherencia con la función social que debe cumplir, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda en los términos contemplados en la legislación vigente», añadiendo en su artículo 2 que la intervención de las Administraciones públicas canarias en materia de vivienda deberá fomentar y velar por la dedicación efectiva de las viviendas al uso habitacional, de acuerdo con la función social del derecho de propiedad sobre las mismas, e integrar la vivienda en el entorno, con especial atención a los instrumentos de ordenación de los recursos naturales y el territorio, volviendo a insistir, en su artículo 77 bis, en que las Administraciones públicas canarias velarán para que la vivienda libre se destine de manera efectiva al uso habitacional que le corresponde de acuerdo con la función social del derecho de propiedad y, en el artículo 80, reitera que el ejercicio efectivo del derecho a una vivienda digna y adecuada, conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Constitución, exige que se destinen al uso habitacional para el que fueron construidas. Las reiteradas alusiones de la legislación en materia de vivienda al uso habitacional que corresponde a las viviendas, de acuerdo a la función social del derecho de propiedad sobre las mismas, se ven complementadas por la doctrina jurisprudencial, en sentencias tales como la del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 31 de enero de 2023 (recurso 8318/2021), que se remite a las 75/2021, de 26 de enero (8090/2019), y 1550/2020, de 19 de noviembre (5958/2019), en línea con la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 22 de septiembre de 2020, en las que se señala que el uso residencial se caracteriza por desarrollarse en los edificios destinados al alojamiento estable y permanente de las personas, sin que estas características de estabilidad y permanencia puedan predicarse de los ocupantes de las viviendas de uso turístico, configurándose este último como un uso equipamental, que cuenta con una connotación distinta, ya que comprende las actividades destinadas a dotar a la ciudadanía de los servicios necesarios, entre otros, para su esparcimiento, enriquecimiento cultural, bienestar, etc. En consecuencia, el uso residencial es el que da respuesta a las necesidades de vivienda de la población y se dirige a satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, lo que resulta completamente ajeno al uso de las viviendas de uso turístico, puesto que se dirigen, no ya a satisfacer el derecho a la vivienda, al que es inherente el carácter estable que caracteriza el domicilio habitual, sino a satisfacer circunstanciales necesidades de alojamiento temporal por razones de turismo o de vacaciones. Debe destacarse que no solo la jurisdicción contencioso-administrativa se ocupa de la delimitación del derecho de propiedad de la vivienda, deslindando claramente los conceptos relativos a los usos habitacional y residencial propio de la vivienda, sino que la propia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia número 1671/2023, de 29 de noviembre, destaca la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica. Es una actividad económica equiparable a las actividades económicas caracterizadas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. III El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, establece, de acuerdo con la tradición legislativa urbanística española, que el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística y, en virtud de ello, el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien. El citado texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana proclama en esa línea, en su artículo 3.4, en relación con el carácter de condición básica de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales, que «El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia», lo cual supone, a la vez, una delimitación precisa del contenido concreto del derecho de propiedad del suelo calificado para un uso residencial y un límite claro y diáfano respecto de la posibilidad de alterar el destino del suelo cuyo uso pormenorizado es el residencial, para habilitar otro uso diferente, como puede ser el turístico, caracterizado por la jurisprudencia como un uso económico, diferente al de vivienda. El mismo precepto, previamente y con el mismo carácter de condición básica, dispone que los poderes públicos «Posibilitarán el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en un contexto urbano seguro, salubre, accesible universalmente, de calidad adecuada e integrado socialmente, provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y productos que eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicación de la mejor tecnología disponible en el mercado a precio razonable, las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero, el consumo de agua, energía y la producción de residuos, y mejoren su gestión». Tales determinaciones encajan en el propio objeto de la citada ley, que no es otro que regular para todo el territorio estatal las condiciones básicas que garanticen, entre otras cosas, un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes cuando sean necesarias para asegurar a la ciudadanía una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. De las mencionadas condiciones básicas, el artículo 5 del citado texto refundido proclama, entre los derechos de la ciudadanía, el relativo a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados. Todas las determinaciones precedentes han de entenderse y aplicarse junto al mandato de que el suelo se ocupe de manera eficiente, combinando los usos de forma funcional, valorando, en su caso, la perspectiva turística, permitiendo y mejorando el uso turístico responsable cuando proceda. En tal sentido, la Nueva Agenda Urbana (aprobada en el Conferencia de las Naciones Unidas sobre la Vivienda y el Desarrollo Urbano Sostenible –Hábitat III–, celebrada en Quito el 20 de octubre de 2016), señala en su prólogo: «En esta era en la que vivimos un crecimiento sin precedentes de la urbanización, y en el contexto de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible, el Acuerdo de París y otros acuerdos y marcos mundiales para el desarrollo, hemos llegado al momento decisivo en que entendemos que las ciudades pueden ser fuente de soluciones a los problemas a que se enfrenta nuestro mundo en la actualidad, y no su causa. Si está bien planificada y bien gestionada, la urbanización puede ser un instrumento poderoso para lograr el desarrollo sostenible, tanto en los países en desarrollo como en los países desarrollados». El Estatuto de Autonomía de Canarias, artículo 158, atribuye a la Comunidad Autónoma de Canarias la competencia exclusiva en materia de urbanismo que abarca el régimen urbanístico del suelo, es decir, la determinación de los criterios sobre los diversos tipos de usos del suelo, así como el régimen jurídico de la propiedad del suelo, respetando las condiciones básicas que el Estado establezca para garantizar la igualdad del ejercicio del derecho a la propiedad, que incluye, en todo caso, la clasificación, categorización y subcategorización, así como los derechos y deberes asociados a ellos. La Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, asigna la delimitación del contenido del derecho de propiedad que recaiga sobre los terrenos y las construcciones o edificaciones, concretando su función social, a las técnicas urbanísticas de la clasificación, categorización, en su caso, subcategorización y la calificación urbanística del suelo. En consecuencia, la Ley 4/2017 determina que el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de usar, disfrutar y explotar los terrenos conforme a la clasificación, categorización, subcategorización y calificación, estableciendo expresamente como uno de los deberes del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a que esté sujeto por razón de su clasificación y categorización, destinar el suelo a los usos previstos por la ordenación o, en su caso, a los que sean compatibles con la misma. Las citadas técnicas han de aplicarse respetando los principios que inspiran dicha ley, uno de los cuales es la promoción del acceso a la vivienda como derecho constitucionalmente protegido, de calidad adecuada, segura, eficiente y con acceso a todas las dotaciones, equipamientos y servicios y a un precio razonable, pero, sobre todo, entendiendo que dicha ley «se fundamenta en el principio constitucional de desarrollo sostenible como criterio rector del entendimiento de las reglas que establece, de las normas reglamentarias que la desarrollen y, sobre todo, como principio que debe guiar la labor de ordenación e intervención sobre el suelo de las islas», y que nunca debe perderse de vista la fragilidad medioambiental del suelo en las islas que, entre otras cosas, llevó a imponer la restricción de los suelos turísticos y la práctica prohibición de clasificar nuevo suelo con destino turístico. IV La jurisprudencia posterior al Decreto 113/2015, de 22 de mayo, constituye un referente imprescindible para acreditar la imperiosa necesidad de superar y dejar atrás ese marco normativo. Pueden citarse muchas sentencias, destacando sobre todas, la sentencia del Tribunal Supremo 1550/2020, de 19 de noviembre, ya que, en el ámbito nacional, abrió el camino a la doctrina vigente. En primer lugar, debe reiterarse la necesidad acreditada de distinguir entre el uso residencial, que se caracteriza por desarrollarse en los edificios destinados al alojamiento estable y permanente de las personas, y el uso turístico o vacacional, puesto que estas características de estabilidad y permanencia no pueden predicarse de quienes ocupantes de las viviendas de uso turístico o vacacionales, que son las que se ofrecen o comercializan como alojamiento temporal por motivos turísticos o vacacionales. Es decir, el uso residencial es el que «da respuesta a las necesidades de vivienda de la población y se dirige a satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada», por lo cual resulta «completamente ajeno al uso residencial el uso de las viviendas de uso turístico puesto que se dirigen, no a satisfacer el derecho a la vivienda, al que es inherente el carácter estable que caracteriza al domicilio habitual, sino a satisfacer circunstanciales necesidades de alojamiento temporal por razones de turismo o vacaciones», estableciendo como conclusión que «la calificación –desde una perspectiva urbanística– de las viviendas de uso turístico como una actividad de equipamiento –impidiendo su consideración urbanística como estrictamente residencial– se nos presenta como razonable»; «Coincidimos con la acertada apreciación de la sentencia de instancia en el sentido de que el uso residencial coincide con el de un lugar destinado a la satisfacción del derecho a la vivienda –en un entorno urbano, añadimos, digno de especial protección–, mientras que un uso equipamental, como el decidido por el Ayuntamiento de Bilbao para las viviendas de uso turístico, constituye un entorno, también urbano, pero en el que lo esencial es la prestación en el mismo de otros tipos de servicios para la población, y en el que la residencia se corresponde con necesidades alojativas circunstanciales.». La segunda cuestión es la referida a la legitimación –incluso obligación– del planificador urbanístico municipal para «promover la ordenación urbanística necesaria que concilie la satisfacción del derecho a la vivienda con el destino de determinadas viviendas al alojamiento turístico», y ello porque la sentencia reconoce que este tipo de alquileres está produciendo una afectación al derecho a la vivienda, llegando a la conclusión de que tal situación no se puede «dejar en manos del mercado […] al libre albedrío de los propietarios de las viviendas […] puesto que ello puede poner en peligro el derecho a la vivienda de los ciudadanos, ya sea por la insuficiencia del parque residencial resultante, por el encarecimiento de los arrendamientos con una finalidad residencial». El objetivo es posibilitar la efectiva conciliación de la citada y lícita actividad económica del alquiler vacacional con la organización del régimen interno de la ciudad, posibilitando la convivencia residencial estable y habitual con una actividad caracterizada por su transitoriedad y falta de permanencia, al responder a circunstanciales necesidades alojativas, equilibrio que ha de alcanzarse mediante el ejercicio de la potestad de planeamiento, debiéndose citar la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 1991: «el planeamiento es una decisión capital que condiciona el futuro desarrollo de la vida de los ciudadanos, al trazar el entorno determinante de un cierto nivel de calidad de vida. En otro sentido, integra una intensa regulación de la propiedad privada, dibujada, así, con rango reglamentario en virtud de la habilitación establecida en el artículo 76 del texto refundido de la Ley del Suelo en relación con la expresa dicción del artículo 33.2 de la Constitución», y también como hace la citada STS 1550/202:« Las potestades de planeamiento urbanístico se atribuyen por el ordenamiento jurídico con la finalidad de que la ordenación resultante, en el diseño de los espacios habitables, de sus usos y de sus equipamientos, y de las perspectivas de su desarrollo, ampliación o expansión, sirva con objetividad los intereses generales; no los intereses de una o de unas personas propietarias; ni tan siquiera los intereses de la propia corporación municipal». El tercer aspecto relevante es el referido a la posibilidad de someter, entre otros, a control urbanístico la implantación del uso turístico de viviendas, incluso a autorización previa, tratándose de una cuestión resuelta por la STJUE de 22 de septiembre de 2020 (Gran Sala, ECLI:EU:C:2020:743), dictada en los Asuntos acumulados C-724/18 y C-727/18 (Cali Apartments SCI y HX y le Procureur général près la cour d’appel de Paris y la Ville de Paris) que, si bien se pronuncia en relación con París, no hay dificultad para transponerla a la realidad canaria: a) Que (74) «según alega la Ciudad de París […], el recurso a un sistema de declaración acompañado de sanciones no podría alcanzar eficazmente el objetivo de luchar contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento a largo plazo. En efecto, al facultar a las autoridades locales para intervenir únicamente a posteriori, tal sistema no permitiría frenar de manera inmediata y eficaz el movimiento de transformación rápida que genera esa escasez». b) Que (75) el sometimiento a «un régimen de autorización previa aplicable en determinados municipios en los que la tensión sobre los arrendamientos es particularmente acusada está justificada por una razón imperiosa de interés general como la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento y es proporcionada al objetivo perseguido, dado que este no puede alcanzarse con una medida menos restrictiva, en particular porque un control a posteriori se produciría demasiado tarde para ser realmente eficaz». Por último, destacar nuevamente la caracterización por la jurisprudencia (STS 652/2020, de 1 de junio) de ese uso turístico de vivienda como una actividad de carácter económico, «el ejercicio de una actividad económica consistente en la explotación comercial de dicha vivienda», y, además, una actividad económica equiparable a otras actividades económicas, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial, es decir, a contrario sensu, que no puede equipararse en modo alguno al uso residencial, habitacional, propio de una vivienda como domicilio habitual. V La proliferación de viviendas de uso turístico o vacacionales es un fenómeno generalizado a nivel global, especialmente significativo en toda Europa, y que responde a multitud de factores, entre los que destacan el auge de las plataformas de comercialización de alojamientos, la expansión y masificación del turismo propiamente urbano, el impulso a la libre prestación de servicios a través de la transposición del marco regulatorio de la Unión Europea, la difusión de los mecanismos de economía colaborativa, el crecimiento de la conectividad y la facilidad para los desplazamientos, a lo que debe añadirse para el archipiélago canario el atractivo de la bondad de su clima, su carácter turístico no estacional y la consiguiente rentabilidad de la actividad, etc. En el caso de las islas Canarias, los datos son concluyentes. Entre noviembre de 2022 y el mismo mes de 2023 el número de viviendas vacacionales oficialmente registradas se incrementó en un 25,7%, pasando de 38.603 a 48.541 viviendas vacacionales en todo el ámbito del archipiélago. Ese crecimiento no se detiene y continúa evolucionando a un ritmo significativo, tal y como se puede verificar en los datos a 17 de julio de 2024: Isla Establecimiento Plazas Lanzarote. 8.815 39.346 Fuerteventura. 7.620 30.400 Gran Canaria. 14.457 61.001 Tenerife. 25.769 104.427 La Gomera. 1.179 3.922 La Palma. 1.731 6.459 El Hierro. 575 1.996 Total. 60.146 247.551 Fuente: Intur. Un correcto entendimiento de la repercusión del fenómeno del uso turístico de viviendas en el archipiélago canario exige también reflejar las cifras oficiales de población, tomando como referencia el Real Decreto 1085/2023, de 5 de diciembre, por el que se declaran oficiales las cifras de población resultantes de la revisión del padrón municipal referidas al 1 de enero de 2023, puesto que el número de plazas de vivienda vacacional registradas hoy supera a la suma total de la población de las islas de Fuerteventura y La Palma es muy superior a la suma del total de las poblaciones de las islas de Lanzarote, La Gomera y El Hierro y representa más del 10% del total de la población de las islas Canarias. Porcentualmente hablando, las cifras establecidas en 2023, al inicio de la iniciativa legislativa a la que responde esta ley, mostraban que el número de plazas ofertadas en la isla de El Hierro en esta modalidad alcanzaba el 16,10% de su población; en Fuerteventura el 22,53%; en La Gomera el 16,68%; el 7,39 en La Palma; el 21,22 en Lanzarote; el 6,43% en Gran Canaria, y el 9,72% en Tenerife, y se han visto incrementadas significativamente, lo que permite ponderar aquellos indicadores referidos a la proporción entre población residente y turistas, en este caso limitados a la modalidad alojativa de vivienda vacacional. Respecto del porcentaje de viviendas turísticas sobre el total de viviendas censadas en la provincia de Las Palmas era del 4,37%, mientras que en la de Santa Cruz de Tenerife reflejaba un 3,78%. En el ámbito municipal, destacaban otros datos significativos, como el 22% en Yaiza, el 21,50% en La Oliva, el 10,62% en San Bartolomé de Tirajana; el 13,35% en Adeje; el 10,72% en Hermigua; el 8,06% en Frontera y el 8,35% en Fuencaliente de La Palma. Tales datos también se han visto superados. En términos absolutos, debe hacerse expresa referencia a la caída drástica del número de viviendas construidas en Canarias desde la crisis financiera desde el 2008, de tal modo que en el año 2022 tan solo se han construido 2.782 viviendas, frente a las 3.011 viviendas construidas en el año 2021, 1.341 en el año 2020, 3.103 en el año 2019 o 2.192 en el año 2018. Todo ello sin dejar de reseñar que en los años 2020 y 2021 no se construyó ninguna vivienda protegida en Canarias, al igual que en el año 2018, y tan solo 60 viviendas protegidas se construyeron en el año 2019 y 208 en el año 2022. Los datos anteriores indican que para reponer uso residencial permanente las 60.146 viviendas destinadas a un uso turístico actualmente, y a un ritmo medio de construcción total de viviendas de 3.000 al año, se necesitarían veinte años para alcanzar tal reposición, al margen, claro está, del número adicional de viviendas que exige el crecimiento poblacional anual. En el mismo sentido, debe reseñarse que el anteriormente citado ritmo de crecimiento de un 25% de viviendas destinadas a un uso turístico en un solo año, puesto en relación con el número de viviendas construidas cada año, reflejaría un aumento de casi 7.000 viviendas al año en el déficit de viviendas destinadas a un uso residencial permanente como domicilio habitual. Esto es así puesto que, salvo excepciones significativas producidas en los últimos años referidas a promociones completas de vivienda vacacional sobre solares de uso residencial, las viviendas de uso turístico no se crean como resultado de la construcción de nuevas viviendas, sino que aparecen como cambios de destino de viviendas ya existentes, lo que implica que la oferta de viviendas no es elástica a corto plazo. La mencionada reposición del parque de viviendas con destino residencial permanente exigiría la clasificación de más de 500 hectáreas de suelo urbanizable con tal destino, acompañada de los oportunos procesos de cesión, equidistribución y urbanización, procesos todos ellos tradicionalmente complicados y lentos, y, además, tal clasificación ex novo iría en contra de los criterios de ordenación territorial establecidos en la legislación vigente que promueven, entre otros, la contención de la extensión urbana y el fortalecimiento de la gestión urbanística y la intervención pública en el mercado del suelo, favoreciendo el desarrollo de núcleos de población más compactos, complejos y atractivos, en los que se use más eficientemente el suelo, mediante su reutilización y densificación, y se impulse la integración social y funcional, evitando la práctica extensiva de la zonificación urbana, y favoreciendo, igualmente, una reducción de las demandas de movilidad urbana. Por consiguiente, el crecimiento de viviendas de uso turístico es una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente y habitual, no siendo, evidentemente, la única causa, tal y como se desprende de los datos aportados. Así lo reconoce el Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024: «Si bien los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración crean muchas oportunidades para los huéspedes, los anfitriones y todo el ecosistema turístico, su rápido crecimiento ha suscitado preocupaciones y planteado retos, en particular para las comunidades locales y las autoridades públicas, como su contribución a la disminución del número de viviendas destinadas al arrendamiento de larga duración disponibles y al aumento de los precios de los alquileres y la vivienda». Lo que se pone de manifiesto es que Canarias no tiene capacidad a día de hoy para cubrir y atender la demanda residencial habitual existente y la futura, salvo que se produzca ya, entre otras medidas, el necesario cambio en el marco normativo referido al uso turístico de viviendas, estableciendo límites principalmente cuantitativos, urbanísticos, territoriales y ambientales, que deberán ir acompañados de una política efectiva de promoción y gestión de suelo de uso residencial y de promoción de vivienda tanto en régimen de protección pública como de iniciativa privada. Ese crecimiento expansivo y muy acelerado del uso turístico de viviendas que se ha venido produciendo en todo el ámbito de la Unión Europea y al que las islas Canarias no son ajenas, tal y como se ha expuesto con las cifras precedentes, ha dado lugar a que las diferentes autoridades públicas, tanto a nivel nacional como regional y local, hayan implementado medidas al respecto desde la perspectiva de objetivos de política pública orientada a velar por el cumplimiento de las obligaciones en materia de derechos humanos, tales como el de garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible, así como a asegurar la preservación del entorno urbano, garantizando la adecuada habitabilidad de los barrios y promoviendo un ecosistema turístico equilibrado en todos los niveles, habiendo reconocido la Unión Europea la competencia de los Estados miembros para adoptar y mantener requisitos de acceso al mercado relativos a la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración por parte de los anfitriones, incluidos requisitos de salud e higiene, normas mínimas de calidad, restricciones cuantitativas o restricciones en función de la zona o del tipo de edificio, siempre que dichos requisitos sean necesarios y proporcionados para proteger objetivos de interés público, de conformidad con lo dispuesto en el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y en la Directiva 2006/123/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo. Otro factor relevante añadido a los datos numéricos apuntados, es decir, al aspecto cuantitativo, es el relativo a que el citado trasvase de uso residencial permanente a una actividad económica de explotación comercial de la vivienda se ha hecho al margen, cuando no en contra, de la planificación urbanística y territorial vigente, pensada para un modelo básicamente residencial, de tal modo que puede afirmarse que han sido las reglas del mercado y el libre albedrío de las personas propietarias los que se han impuesto sobre el modelo urbanístico y territorial técnicamente elaborado conforme a parámetros urbanísticos contrastados y consolidados, jurídicamente validado y democráticamente aprobado, previa la adecuada participación ciudadana, evaluación ambiental estratégica y cooperación y coordinación entre las diferentes Administraciones públicas implicadas. Por supuesto, ni qué decir tiene que no ha habido planificación alguna desde la perspectiva exclusivamente turística,por lo que debe afirmarse la ausencia total y absoluta de un modelo turístico sostenible en relación con la implantación del uso turístico de viviendas en Canarias a lo largo de todos los tiempos, debiendo destacar el dato absolutamente significativo de que la vivienda vacacional, en número de plazas, supone más del 37,34% de la oferta total de alojamiento turístico en el archipiélago. El objetivo final no puede ser otro que la sostenibilidad de la actividad turística, expresada en la declaración de Palma como la «acción hacia un nuevo modelo sostenible de turismo, más ecológico, digital, inclusivo, resiliente y con capacidad de respuesta para hacer frente a los retos venideros, que ayude a contribuir a una mayor creación de empleo y crecimiento, y garantice el bienestar a largo plazo de todos los integrantes de la cadena de valor, especialmente de las poblaciones locales». VI El artículo 1, referido al objeto, ámbito de aplicación y finalidad de la ley, explicita lo que en la actualidad debe ser un objetivo irrenunciable de quien legisla, que es la búsqueda de la sostenibilidad en su más amplia acepción, acomodando la ordenación y la intervención administrativa a las particularidades de ocupación y uso del territorio que se dan en las islas a cada una de las realidades insulares, y que en lo relativo al uso turístico de viviendas debe abarcar aspectos muy concretos, referidos tanto al ámbito del urbanismo y la ordenación del territorio como a la calidad de vida de la ciudadanía; el cuidado de los valores naturales del archipiélago y la calidad de sus recursos; la preservación de su patrimonio cultural, del que forma parte el modo de vida singular y propio de cada uno de los pueblos, ciudades y núcleos de las islas Canarias; el fortalecimiento de la convivencia y la integración social; la imagen, competitividad y calidad de la oferta turística; la movilidad sostenible; la protección del consumidor, en particular, a fin de garantizar la igualdad de acceso y la inclusión, que son esenciales para permitir que las personas con discapacidad vivan de forma independiente y participen plenamente en todos los aspectos de la vida y, por supuesto, el derecho a la vivienda, de tal modo que se consiga el equilibrio adecuado entre todos los intereses concurrentes, garantizando a las generaciones presentes y futuras una adecuada calidad de vida, uno de cuyos pilares fundamentales es la vivienda. El artículo 2 incluye aquellas definiciones necesarias para delimitar el alcance de las determinaciones de la presente ley, reproduciendo algunas ya presentes en la legislación estatal, con la finalidad de facilitar la interpretación y aplicación y proporcionar una visión sistemática sobre el régimen jurídico aplicable, al igual que sucede en el artículo siguiente y en otros. El artículo 3, esencial para comprender el origen y alcance de las determinaciones de esta ley, reproduce lo establecido por la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, con la finalidad clara de precisar el punto de partida de toda la ordenación establecida en la ley, que es la delimitación del contenido esencial del derecho de propiedad privada de una vivienda, y también recoge tanto el mandato de la legislación básica estatal de adscripción del uso residencial a la efectividad del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, como uno de los principios básicos de la ordenación territorial y urbanística establecidos por la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias: la promoción del acceso a la vivienda, como derecho constitucionalmente protegido, de calidad adecuada, segura, eficiente y con acceso a todas las dotaciones, equipamientos y servicios y a un precio razonable. Los apartados 2 y 3 recuerdan, conforme a la tradición urbanística, que la calificación urbanística del suelo vinculará los terrenos y las construcciones o edificaciones a los correspondientes destinos y usos y concretará su función social, delimitando el contenido del derecho de propiedad que recaiga sobre tales bienes, y con esa finalidad se explicita la necesidad de previa habilitación por el planeamiento urbanístico para el uso turístico de edificaciones con uso residencial que, de acuerdo con aquel mandato, será excepcional, motivado, planificado y ordenado. De este modo se restablece el orden natural de las cosas, en el sentido de romper con el actual marco jurídico reglamentario que, a través de una norma sectorial turística, habilitó de facto el uso de hospedaje en viviendas al margen de cualquier criterio o técnica de planificación urbanística, territorial o propiamente turística y de cualquier perspectiva de sostenibilidad social, cultural, ambiental o incluso económica, en clara discriminación positiva, además, respecto de otras actividades económicas y profesionales (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) que no pueden desarrollarse en viviendas por la mera decisión del propietario o de una norma sectorial, así como especialmente respecto de las restantes modalidades y tipologías de alojamiento turístico, para las cuales se ha requerido y se requiere la expresa habilitación por parte del planeamiento urbanístico y territorial, y respecto de las que siguen vigentes restricciones de carácter cuantitativo y cualitativo, que obedecen a la necesidad de salvaguardar el frágil equilibrio de los ecosistemas insulares, y que nunca han afectado a las denominadas viviendas vacacionales. Desde el punto de vista estrictamente democrático, se restablece la decisión de la ciudadanía sobre el modelo de desarrollo urbanístico y territorial, basado tanto en la participación ciudadana como en la adecuada evaluación ambiental estratégica del planeamiento urbanístico, acogiendo el criterio jurisprudencial del que ha de ser el planificador, principalmente municipal, quien establezca dicho modelo y defina los usos admisibles, frente a la decisión libre del mercado y el arbitrio del propietario inmobiliario. El artículo 4 responde, en primer lugar, al mandato de la legislación básica estatal de hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el título preliminar y en el título I del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y, en concreto, al de destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, de tal modo que se reserva la parte principal de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística para garantizar el derecho de la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados, dejando un margen amplio para otros usos productivos, como puede ser, entre otros, el de hospedaje turístico. Esta técnica de la reserva de suelo y edificabilidad para uso residencial vinculado a la vivienda está avalada por el Tribunal Constitucional en diversas sentencias, tales como la 141/2014, de 11 de septiembre, en la que se recuerda que las comunidades autónomas pueden realizar la política urbanística y de vivienda que estimen más adecuada, respetando los mínimos establecidos por la legislación estatal en cuanto a la reserva para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, pudiendo incluso prever reservas de suelo superiores si lo estiman necesario, recordando que la regla de establecer reservas mínimas de suelo residencial para vivienda, en aquel caso referido a viviendas sometidas a un régimen de protección público, constituye una condición básica tanto del derecho de propiedad como de la libertad de empresa, derivada de la función social de la propiedad. El punto de partida para establecer los porcentajes de reserva es el establecido por la propia legislación básica estatal de suelo, es decir, en palabras del Tribunal Constitucional en su sentencia de 13 de marzo de 2025, que «[…] los instrumentos de planeamiento, contemplan el [uso] residencial como uno de los posibles tipos de uso urbanístico, y que suelen encuadrar dentro de él, como uso pormenorizado, el uso de vivienda (de «hogar», por utilizar una expresión acaso menos precisa técnicamente, pero desde luego más gráfica y que ayuda a superar la polisemia del vocablo «vivienda» en este contexto). Esta circunstancia debe ponerse en conexión con el mandato de la legislación básica estatal de que «el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia «(artículo 3.4 in fine del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre; previamente, artículo 2.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio; y, con anterioridad, artículo 2.3 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo)». Esta prescripción limita el, por otro lado, amplio margen de configuración que asiste a la legislación urbanística y al planeamiento a la hora de diseñar el correspondiente régimen de usos del suelo y de las edificaciones: no impide que se admita la implantación de usos no residenciales en los inmuebles destinados por el planeamiento al uso residencial, pero sí explica y justifica que esta posibilidad suela quedar sometida a determinados límites en garantía del uso principal de la edificación, uso principal que, según acaba de indicarse, se encuentra directamente ligado al derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada (artículo 47 CE)». Lo expuesto significa que, inicialmente, el cien por cien del suelo residencial previsto por el planeamiento está reservado para satisfacer de manera efectiva el derecho a la vivienda y solo podrá, excepcionalmente, derivarse parte de ese suelo del uso residencial a otros usos de manera motivada y justificada por el planeamiento. Acorde con tal mandato de la legislación básica de suelo, resulta imperativo considerar, como elemento básico del modelo de ordenación urbanística y de vivienda establecido por esta ley en concordancia con la legislación básica estatal y la autonómica, el 40% para vivienda sujeta a cualquier régimen de protección pública como objetivo básico a alcanzar a medio y largo plazo. A la vez, teniendo en cuenta que una mayoría de la población no puede acceder a aquellas al exceder de los umbrales máximos de renta que permiten acogerse a aquel (Iprem como marco de referencia), es necesario establecer al menos otro porcentaje equivalente para vivienda libre, para garantizar que toda la ciudadanía pueda acceder a la vivienda de uno u otro modo, pero corrigiendo al alza este último sobre la base de que el sector de la población destinado a ocupar este tipo de vivienda es mayoritario. De este modo, al menos el 80% en las viviendas no pueden ver alterado, en principio, su destino de servir de hogar a la ciudadanía canaria, salvo acreditación fehaciente por los correspondientes instrumentos de ordenación urbanística de que es acorde con la legislación básica estatal de suelo y con la legislación estatal y autonómica de vivienda y suelo admitir la implantación de usos no residenciales en los inmuebles destinados por el planeamiento al uso residencial. Ese porcentaje debe ser corregido al alza en las islas netamente turísticas por la clara influencia de la segunda residencia en la disponibilidad de vivienda para residencia habitual, junto por la indicada circunstancia de los sectores de población que por sus niveles de renta no pueden acceder a las viviendas en régimen de protección pública, de tal modo que ese mínimo de partida debe ser en ese caso del 90%». Atendiendo a la diversidad de las realidades municipales en las diferentes islas, se establece esa reserva de modo flexible a fin de que los ayuntamientos correspondientes puedan, justificada y motivadamente, adaptar ese mínimo garantizado a las circunstancias específicas concurrentes en cada núcleo de población que sea objeto de ordenación urbanística específica, de tal modo que en aquellos núcleos en los que sea posible y conveniente reducir el citado porcentaje sin afectar a las cuestiones esenciales vinculadas al principio de desarrollo sostenible y al de efectividad del derecho constitucional a la vivienda, la reserva se vea adaptada por el propio planeamiento. En este sentido, se distinguen claramente los instrumentos de ordenación urbanística que permitirán flexibilizar los citados porcentajes de reserva, de tal manera que estos constituyen un límite infranqueable por los instrumentos complementarios de la ordenación urbanística, atendiendo a su limitado contenido, que en todo caso ha de respetar la imprescindible motivación y justificación exigida en el apartado 3 del citado artículo 4, mientras que ese límite se flexibiliza en el caso de que el ayuntamiento correspondiente decida optar por la utilización de cualquier otros instrumento de ordenación urbanística, que ha de incorporar adicionalmente un contenido cualificado a fin de garantizar el adecuado equilibrio entre todos los intereses concurrentes y que consiste en la obligación de incluir un completo estudio de capacidad de carga que detalle de manera precisa cuál es el límite de implantación del uso turístico de viviendas en el municipio o núcleo correspondiente. Asimismo, respecto de los citados instrumentos complementarios de la ordenación urbanística, en aquellos supuestos en los que ordenen exclusivamente terrenos clasificados como suelo urbano consolidado y, por lo tanto, ya transformados por la urbanización y edificación, se les exime de la evaluación ambiental estratégica atendiendo a la doctrina del Tribunal Constitucional expresada en sentencias como la número 123/2021, de 3 de junio o la 86/2019, de 20 de junio, puesto que puede determinarse a priori que la habilitación del uso turístico de viviendas en un espacio netamente urbano, que no tendrá un impacto significativo en el medio ambiente, limitándose dichos instrumentos complementarios a una mera zonificación y ordenación de los usos de las edificaciones en dicho ámbito y respecto de los cuales la propia ley establece una exigencia cualificada de motivación de sus determinaciones, que garantiza que las mismas se ajustarán a pautas acreditadas de sostenibilidad. Además de ello, se tiene en cuenta la totalidad del parque de viviendas existente en las islas, que garantiza que no existe restricción injustificada desde el punto de vista cuantitativo para el ejercicio de la actividad turística de hospedaje en viviendas, habida cuenta de que el margen establecido supone, al menos, la disponibilidad del doble del número de viviendas que actualmente se destinan a esa actividad económica. Por lo tanto, lo que se establece es una racionalización y una adecuada planificación urbanística de los usos del suelo de conformidad con la función social que cumple el derecho de propiedad de una vivienda, garantizando un adecuado equilibrio entre los diferentes usos. Se establece una reserva inferior para las islas de La Palma, La Gomera y El Hierro y los municipios del reto demográfico, atendiendo a que las denominadas islas verdes y tales municipios presentan unas situaciones demográfica y de acceso a la vivienda totalmente diferentes a las de los núcleos netamente turísticos, actualmente alejados de los problemas que aquejan a estas últimas, lo que permite un margen inicial de disponibilidad más amplio, teniendo en cuenta, también, que las islas verdes y los municipios del reto demográfico no han accedido, ni previsiblemente accederán, a establecimientos de alojamiento turístico masivo, sino que su oferta se basará en establecimientos vinculados al turismo en el medio rural, de pequeña dimensión, y también algunos de mediana dimensión vinculados al turismo en el litoral, a la par que necesitan impulsar su actividad económica turística para suplir los desequilibrios que puedan producirse en la actividad económica vinculada al sector primario, por lo que los márgenes de uso turístico de hospedaje en viviendas pueden ser mayores, siempre teniendo en cuenta que los instrumentos de planeamiento que los habiliten deberán justificar en qué medida lo hacen, atendiendo a las circunstancias concurrentes, especialmente a las necesidades de vivienda, muy vinculadas al desarrollo demográfico de aquellas. Dichas reservas operan, además, junto con otros límites de cambio aceptable para ponderar y equilibrar la eventual habilitación del uso de hospedaje turístico en viviendas desde la perspectiva de la sostenibilidad urbana, que habrán de ser respetados en la planificación urbanística para asegurar así la efectividad de un modelo de desarrollo verdaderamente sostenible, de modo que se garantiza la adecuada reserva de edificabilidad, viviendas y capacidad para el uso residencial habitual, se evita que la presión humana sobre partes concretas del territorio rebase los límites comúnmente aceptados, se garantiza la protección del medio rural y de las formas de vida tradicionales, se pondera la presión turística sobre el territorio para evitar el sobredimensionamiento de la oferta turística y el sobreturismo (overtourism) o masificación turística, se excluye del uso turístico a aquellas partes del territorio merecedoras de protección especial por los valores que contienen y representan y, finalmente, se excluye la posibilidad de uso turístico de aquellas viviendas cuyo régimen de protección pública las vincula directamente y en exclusiva a la satisfacción el derecho a la vivienda. Al mismo tiempo se establecen determinaciones que el planeamiento urbanístico municipal habrá de cumplir para garantizar que el modelo de desarrollo urbano implantado sea acorde con el principio de sostenibilidad integral, referidas tanto a la necesidad de evitar la concentración urbana del uso turístico de hospedaje que afecte directamente a determinadas zonas, provocando un efecto de gentrificación como a preservar las características de los asentamientos agrícolas teniendo presente la difícil compatibilidad de unos y otros usos y a evitar una concentración intensiva y localizada de las viviendas de uso turístico, contraria a los criterios de la presente ley, que buscan evitar el riesgo de turistificación de determinadas zonas, así como un consumo intensivo del suelo de uso residencial, no justificable desde la perspectiva de su función social y destino prioritario ni de la sostenibilidad social y urbanística. Además, de permitirse tal posibilidad se estaría burlando la técnica de la calificación urbanística, puesto que lo que se estaría habilitando sería directamente un uso turístico y no un uso residencial real para viviendas como residencia habitual, que finalmente terminarían en el uso turístico de hospedaje de manera inmediata. Desde una perspectiva estrictamente turística, es imprescindible establecer tal limitación para garantizar la adecuada ordenación de la implantación del uso turístico en el territorio, especialmente desde la perspectiva de los estándares turísticos, tales como los de densidad y los de equipamiento complementario, cuyo cumplimiento resulta imprescindible para garantizar la adecuada calidad de los establecimientos de alojamiento turístico, pero, sobre todo, la no afección negativa al entorno derivada del incumplimiento de estándares tales como los referidos a superficie de solar por plaza, las plazas de aparcamiento, andenes, espacios libres, zonas ajardinadas, etc., puesto que tal déficit de equipamientos complementarios sería compensado de facto con el incremento de la carga que soportan los equipamientos y dotaciones comunes de la zona en la que se implanten, en detrimento de calidad de vida de la población residente y resultando insuficientes para cubrir la totalidad de la demanda de uso que habrán de soportar. Se limita la habilitación del uso de hospedaje en viviendas en aquellos ámbitos territoriales cuyo planeamiento urbanístico no respete el principio de especialización de usos que constituye uno de los pilares básicos de la legislación urbanística canaria desde el año 2003, puesto que, de permitirlo, se iría en sentido contrario al objetivo perseguido, ya que las viviendas vacacionales han supuesto de facto la implantación de nuevos usos turísticos en directa convivencia con usos residenciales previos, propiciando, precisamente, la no especialización de usos, sino la turistificación de zonas o parcelas residenciales, es decir, el uso mixto. A la vez, se trata de evitar que supuestos de residencialización de edificaciones turísticas se vean afectados por un efecto de puerta giratoria y terminen en un uso turístico, pero en la modalidad de uso turístico de viviendas. Se trata, en fin, de evitar la perpetuación de modelos urbanísticos obsoletos y no sostenibles derivados del planeamiento urbanístico aprobado en el siglo pasado y que no ha sido objeto de la imprescindible actualización y renovación. Se reserva la habilitación del uso de hospedaje en viviendas en los espacios naturales protegidos y Red Natura 2000 al planeamiento de los espacios naturales protegidos y a los planes de protección y gestión de la Red Natura 2000 para garantizar la adecuada ponderación de los intereses públicos presentes en esos espacios, en los que los principios de preservación ambiental han de prevalecer a la hora de la toma de decisiones por el planeamiento. Se restringe el uso de hospedaje en viviendas en varias categorías de protección del suelo, en virtud de los valores que preservar y la incompatibilidad con ese uso turístico en viviendas. La imposibilidad legal de modificar el uso residencial habitual respecto de cualquier vivienda sometida a un régimen de protección pública se justifica por sí misma, pues desviar la vivienda a un uso turístico, a su explotación comercial, resulta absolutamente incompatible con la finalidad social de promoción de ese régimen jurídico protegido. La excepcionalidad de la habilitación del uso turístico de hospedaje en viviendas exige una motivación estricta por parte de los instrumentos de ordenación urbanística que la dispongan y que ha de ir orientada en relación con la suficiencia de la oferta de viviendas para la ciudadanía, la protección del equilibrio urbano y rural, del patrimonio cultural y la necesidad de avalar la decisión en términos de sostenibilidad social, cultural, económica y ambiental. Se introduce la exigencia de incorporar indicadores de sostenibilidad turística con la finalidad de reducir la dificultad que plantea la aplicación práctica del concepto teórico de sostenibilidad para todas las partes interesadas, de tal modo que se pueda evaluar la sostenibilidad con una metodología ya determinada por el planeamiento. Dicho sistema de indicadores, especialmente el referido al impacto social y comunitario, debe operar como una verdadera limitación respecto de aquellos municipios en los que el indicador de presión humana o indicador de presión turística ponga de manifiesto la necesidad de evitar que la carga demográfica real que soportan los municipios, especialmente los turísticos, se incremente en detrimento tanto de la ciudadanía como de los visitantes y, sobre todo, del ecosistema urbano, social y ambiental municipal. En estos supuestos, carecería de toda justificación racional reducir el número de viviendas disponibles para residencia habitual desviándolas para el uso turístico y aumentando el número de plazas de alojamiento turístico ofertadas, ya que esas viviendas resultan imprescindibles para el sector laboral empleado en el sector turístico de la …