200 ok EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE LA RIOJA Sepan todos los ciudadanos que el Parlamento de La Rioja ha aprobado, y yo, en nombre de su Majestad el Rey y de acuerdo con el que establece la Constitución y el Estatuto de Autonomía, promulgo la siguiente Ley: EXPOSICIÓN DE MOTIVOS I El reconocimiento constitucional del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada es un elemento clave del principio del Estado social y la premisa imprescindible para alcanzar el objetivo de asegurar a todos una digna calidad de vida, que el preámbulo de la Constitución vincula a la promoción del progreso de la cultura y la economía. Ambas dimensiones, cultural y económica, están presentes en el acceso a la vivienda y en su disfrute, conforme a las pautas constitucionales. En efecto, las exigencias de «dignidad» y «adecuación» se acrecientan con el progreso de la cultura, pero tienen al mismo tiempo condicionantes económicos inevitables. La adecuación de la vivienda a las necesidades de cada persona depende de una serie de circunstancias de difícil generalización, pero tiene como denominador común la idoneidad para la preservación de la intimidad, el desarrollo de la vida individual y familiar y la satisfacción de las demandas básicas de ocio, descanso y también trabajo, en la medida en que éste se desarrolla cada vez más en la propia vivienda. El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966 (ratificado por España en 1977) ya situaba el derecho a la vivienda en el marco más amplio del derecho de toda persona «a un nivel de vida adecuado para sí y su familia», que incluye «alimentación, vestido y vivienda adecuados» y se vincula «a una mejora continua de las condiciones de existencia» (artículo 11.1). La Constitución española de 1978, al sustantivar en el artículo 47 el reconocimiento del derecho a la vivienda, ha reforzado su significado como pieza clave de la vida personal y familiar. La concepción del derecho a la vivienda en el citado precepto constitucional es coherente con los demás «principios rectores de la política social y económica» incluidos en el Capítulo III del Título I. Son «principios generales» del Derecho, cuyo valor normativo está fuera de duda porque, aunque no configuren verdaderos derechos subjetivos, deben inspirar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos (artículo 53.3 de la Constitución). El artículo 47, como los demás principios rectores de la política social y económica, contiene una serie de mandatos dirigidos a los poderes públicos para que hagan efectivas las prestaciones que se definen como contenidos del Estado social y a las que los ciudadanos tendrán derecho a acceder en los términos que establezca la legislación positiva. De ahí que, aunque el artículo 47 no configure un derecho subjetivo constitucional al acceso y disfrute de una vivienda, de él resulta «el derecho a que se establezcan derechos», que sí podrán ser verdaderos derechos subjetivos de acuerdo con la legislación que los regule. Habida cuenta de que la vivienda es materia de competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas, son ellas las directamente obligadas a hacer efectivos los mandatos contenidos en el repetido precepto constitucional, al menos en el plano legislativo, es decir, en cuanto al establecimiento de una normativa general reguladora de la materia. Éste es, en sustancia, el propósito perseguido con la promulgación de la presente Ley, la primera Ley de vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja. En coherencia con el planteamiento que se acaba de explicar, esta Ley pretende, por un lado, regular los derechos y deberes de los promotores y adquirentes o usuarios de viviendas y, por otro, establecer el marco de referencia básico para la intervención de la Administración autonómica en materia de vivienda. Desde esta perspectiva, la presente Ley integra desde la regulación de los parámetros básicos de calidad que deben ser tenidos en cuenta en la construcción de viviendas, hasta los principios que deben regir la protección pública a la vivienda, pasando por la regulación detallada de la enajenación y el arrendamiento de viviendas. La previsión de todas estas perspectivas desde las que cabe la regulación de la vivienda corresponde a la Comunidad Autónoma de La Rioja a la vista de su competencia exclusiva en materia de vivienda recogida en el artículo 8.Uno.16 del Estatuto de Autonomía, sin perjuicio, claro está, de la normativa estatal aprobada en ejercicio de sus propias competencias derivadas de otros títulos, concurrentes con las autonómicas. Esta Ley de vivienda supone una apuesta decidida por la intervención de los poderes públicos en garantía de los intereses de los ciudadanos y en búsqueda de un buen funcionamiento de la promoción y construcción de viviendas y, en general, del propio mercado de la vivienda. La libertad de empresa que debe regir la actividad de los promotores y constructores de viviendas no se encuentra reñida, en absoluto, con la previsión de las reglas de juego que deben respetar todos los sectores sociales afectados. Los poderes públicos se encuentran obligados a establecer el régimen jurídico de la promoción, construcción, adquisición y arrendamiento de las viviendas, sobre todo a la vista de que la vivienda es el bien de consumo más relevante desde el punto de vista económico en nuestra sociedad, resultando indispensable desde esta perspectiva el establecimiento de una exigente seguridad jurídica tanto para los promotores como para los adquirentes o arrendatarios de viviendas. II La presente Ley representa un salto cualitativo en la regulación que, en materia de vivienda, ha llevado a cabo la Comunidad Autónoma de La Rioja, no sólo por ser la primera que se dicta, sino, sobre todo, por su pretensión de codificar las reglas básicas en un cuerpo normativo coherente y completo, aunque necesitado en muchos aspectos del correspondiente desarrollo reglamentario. Entre la normativa autonómica producida con anterioridad a la aprobación de esta Ley, cabe destacar desde la regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad llevada a cabo por el Decreto 51/2002, de 4 de octubre, hasta el Decreto 38/2004, de 2 de julio, que regula el Libro del Edificio en La Rioja, pasando por el Decreto 50/2004, de 16 de septiembre, mediante el que se ha creado y regulado el registro de solicitantes de vivienda protegida en la Comunidad Autónoma de La Rioja o el Decreto 32/1992, de 9 de julio, relativo a descalificaciones de viviendas protegidas (modificado por los Decretos 55/2000, de 17 de noviembre, y 13/2001, de 16 de marzo), hasta el Decreto 3/2006, de 13 de enero, por el que se regula el régimen de viviendas de protección pública. Estas disposiciones ofrecen un bagaje de técnicas e instituciones que siguen siendo válidas y útiles, pero su rango meramente reglamentario y su dispersión aconsejan la elaboración de un texto único, con rango de ley, en el que se recogen muchos de los preceptos contenidos en aquéllas o los criterios que inspiraron su redacción. Con la promulgación de esta Ley, la Comunidad Autónoma de La Rioja se suma a las Comunidades Autónomas que ya cuentan con leyes generales en la materia. Naturalmente, para la elaboración de la Ley de vivienda de La Rioja se han tomado en consideración las normas aprobadas por otras Comunidades Autónomas, pero teniendo siempre en cuenta las especiales circunstancias de La Rioja y la experiencia aportada por la aplicación práctica de la normativa ya existente. Entre los distintos modelos de legislación autonómica en materia de vivienda, La Rioja ha optado por el más comprensivo del fenómeno vivienda, al igual que han hecho singularmente las Comunidades Autónomas de Galicia, Comunidad de Valencia y Cataluña, evitando las regulaciones parciales acogidas por otras Comunidades Autónomas, normalmente centradas exclusivamente en la protección pública a la vivienda, entre las que destacan las Leyes sobre la materia de Aragón y Navarra. III La presente Ley se divide en seis grandes títulos: el preliminar relativo al ámbito de aplicación de la Ley y definiciones legales; el título primero dedicado a los requisitos previos exigidos para la construcción de viviendas; el título segundo relativo al proceso de edificación, dedicándose el tercero a la protección jurídica de los adquirentes y arrendatarios de viviendas; el cuarto tiene por objeto la regulación del uso, conservación, mantenimiento y adaptación de las viviendas; el quinto la regulación de las viviendas de protección pública y, finalmente, el sexto y último de los títulos se dedica a la inspección, restauración de la legalidad y régimen sancionador. La Ley concluye con las correspondientes disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales. En el Título Preliminar de la Ley, se hace un esfuerzo didáctico en la definición de los conceptos jurídicos más frecuentes relacionados con la vivienda, con el objeto de conseguir la mayor precisión jurídica posible. Asimismo, se fijan los fines y principios rectores que inspiran la Ley en particular y la propia actuación de la Administración y de los ciudadanos en general, y entre los que merecen ser destacados la necesidad de acercar la gestión pública en materia de vivienda a los ciudadanos y la previsión de instrumentos normativos suficientes para garantizar la seguridad, la habitabilidad y la calidad de las viviendas. El Título I tiene por objeto el establecimiento de los requisitos previos para la construcción de viviendas, haciendo la Ley especial hincapié en la regulación de las condiciones mínimas que deben cumplirse para que los instrumentos urbanísticos o de ordenación del territorio contemplen la existencia de usos residenciales. También se establece como requisito de uso y ocupación de las viviendas la previa obtención de licencia de ocupación o de la correspondiente cédula de calificación definitiva que tienen vigencia indefinida, aunque la transmisión de una vivienda o su arrendamiento precisará la tramitación y obtención de la cédula de habitabilidad que se convierte, de esta manera, en el instrumento jurídico que garantiza que la vivienda sigue cumpliendo los requisitos exigidos para su adecuada utilización. En el Título II se regula el conjunto del proceso edificatorio, conteniendo los requisitos legales exigidos para la denominada fase preparatoria, que se identifica con la redacción de los instrumentos precisos para la construcción de la edificación y realización de todos los trámites administrativos previos, la fase de ejecución de las obras de construcción, la fase de terminación y recepción de las obras y, finalmente, la fase de uso y mantenimiento de la edificación. En el contenido de este Título, cabe destacar la regulación precisa de los requisitos exigidos para poder modificar los proyectos técnicos aprobados para la ejecución de las viviendas o la regulación minuciosa del Libro del Edificio que está llamado a convertirse en la mejor herramienta para un adecuado mantenimiento y conservación de los edificios de viviendas. También merece ser destacada la previsión concreta de los requisitos de calidad que debe cumplir la edificación de viviendas, apostando decididamente por el ahorro energético y el fomento de materiales y energías autóctonos. El Título III de la presente Ley se dedica a la protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas, una de las misiones más ambiciosas que asume la Ley y que cubre el evidente vacío que al respecto existe en la normativa estatal. Se establece el carácter vinculante de la publicidad de la oferta de vivienda y se concretan los contenidos mínimos que esta publicidad debe tener. Asimismo, se pormenoriza la información que los promotores de viviendas deben proporcionar obligatoriamente a los adquirentes de viviendas, entre la que se debe incluir desde el conjunto de las condiciones económicas que regirán la compraventa, incluido en su caso los parámetros de la subrogación del préstamo hipotecario, hasta la concreción de las características físicas de la vivienda, pasando por la situación jurídica y administrativa del inmueble. Tan sólo la vocación tuitiva de los consumidores que se propone esta Ley justifica la prolija regulación que contiene, que, en otro caso, sería más propia de un Reglamento; de esta forma, la minuciosidad de la regulación de esta perspectiva del derecho a una vivienda digna y adecuada constituye un fiel reflejo de la apuesta de la Ley por la seguridad jurídica. Asimismo, se establecen los requisitos que deben cumplirse para que un promotor pueda enajenar una vivienda. Tres son los requisitos que se exigen por la Ley: I) la obtención de la titularidad, bien mediante la adquisición de la propiedad o bien el derecho de superficie sobre el terreno objeto de promoción; II) la obtención de licencia urbanística y III) el otorgamiento de escritura de obra nueva en construcción y del régimen de propiedad horizontal. Sin el cumplimiento cumulativo de estos requisitos, salvo los supuestos de excepción que contempla expresamente la Ley, el promotor no podrá celebrar válidamente contrato o precontrato de compraventa. De esta forma, se trata de limitar en la medida de lo posible el fraude en la enajenación de viviendas y de concentrar el riesgo de la promoción de viviendas a quien corresponde, el promotor, y evitar que se traslade al adquirente. Una vez cumplidos los tres requisitos señalados, existen las garantías mínimas indispensables para poder enajenar la vivienda. En todo caso, se prevé la potestad de resolución del adquirente en caso de que el contrato se celebre con anterioridad al cumplimiento de estos requisitos, con el declarado objetivo de proteger al adquirente, que en este tipo de relaciones jurídicas es habitualmente la parte contratante en peor condición y necesitada de protección jurídica. Consciente el legislador del alto nivel de exigencia de los requisitos requeridos para poder celebrar un contrato de compraventa, se contempla la figura de la reserva de vivienda de futura construcción, limitando las cantidades que bajo esta modalidad puede recibir el promotor en un máximo total de un 1% del precio máximo de venta estimado. De esta forma, con anterioridad al cumplimiento de los requisitos señalados para la venta de la vivienda, tan sólo podrá suscribirse un pacto de reserva de la vivienda, para el que se establecen precisos contenidos y un régimen jurídico estricto. Incluso se prevé el supuesto en el que el promotor o constructor fuese declarado en concurso antes de finalizar la construcción, en cuyo caso el nuevo promotor estará obligado a subrogarse en los contratos privados firmados con los adquirentes, con la obligación de respetar aquellos en todo. Desarrollando a la normativa estatal, se establece la necesidad de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los adquirentes para la construcción de las viviendas y, correlativamente, se regula el destino posible de estas cantidades. Complementariamente, se establecen los requisitos para el arrendamiento de viviendas, regulando el régimen jurídico de la fianza del contrato de arrendamiento y contemplando, a estos efectos, la posible creación de un registro de contratos de arrendamiento de viviendas y fincas urbanas. Como cláusula de cierre de este esquema de protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas, se reconoce al sistema arbitral como mecanismo de resolución de las quejas o reclamaciones que puedan presentar los ciudadanos en materia de vivienda. En el Título IV, dedicado al uso, conservación, mantenimiento y adaptación de las viviendas, se establece, en síntesis, la suscripción obligatoria de seguros que cubran el riesgo de incendios y los eventuales daños a terceros, el régimen de la inspección periódica de edificios, que deberá llevarse a cabo en los edificios catalogados o de antigüedad superior a treinta años, y el régimen básico de la rehabilitación de viviendas y edificios. El Título V, que se denomina viviendas de protección pública, pretende establecer las bases del régimen jurídico de la política de protección pública a la promoción y adquisición de viviendas. Entre las novedades normativas que aporta este Título, cabe destacar el reconocimiento del papel que debe jugar la planificación en la política de vivienda, el reconocimiento legal del Instituto de la Vivienda de La Rioja, S.A. como vehículo jurídico para la gestión de buena parte de las competencias de la Comunidad Autónoma de La Rioja en materia de vivienda, resaltando su papel en el ámbito de las viviendas protegidas y la definición de los parámetros básicos del régimen jurídico de las viviendas protegidas entre los que se encuentran las actuaciones protegibles en materia de vivienda, la definición de concepto de vivienda protegida y de los requisitos que deben cumplir los ciudadanos para su acceso, el procedimiento de calificación de estas viviendas y su régimen de descalificación. Complementariamente, se regula el registro de solicitantes de vivienda protegida, ya existente en nuestra Comunidad Autónoma, se establece de forma pionera en La Rioja el régimen jurídico de la autoconstrucción de viviendas y se categorizan las limitaciones a la propiedad de viviendas protegidas, entre las que destacan los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración Pública, que pretenden garantizar la existencia de un parque de viviendas en La Rioja con un precio moderado y evitar que se especule con viviendas que han recibido ayudas públicas. En síntesis, en la regulación de la vivienda protegida, esta Ley ha pretendido fijar los elementos legales mínimos que deben caracterizar esta modalidad de vivienda, sin predeterminar de forma precisa las políticas de vivienda, cuya definición concreta debe corresponder a cada Administración y cuya congelación en una norma con rango de Ley se considera inadecuada. El último de los Títulos de la Ley se dedica a la regulación de la inspección, la restauración de la legalidad en materia de viviendas y el régimen sancionador. Merece ser destacado el esfuerzo en perfilar de forma nítida el alcance de la actuación inspectora, puesto que sólo una inspección eficaz es capaz de evitar el incumplimiento de la normativa aplicable y, por lo tanto, de los fines y objetivos perseguidos por la Ley de Vivienda. También merece ser destacado la precisión de los tipos de infracción, con el objeto de garantizar la seguridad jurídica en la aplicación de la norma. La Ley concluye con la previsión de una serie de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales, entre las que destaca la regulación de las viviendas para usos de servicios sociales y la definición de vivienda desocupada. TÍTULO PRELIMINAR Ámbito de aplicación de la Ley y definiciones legales Artículo 1. Objeto de la Ley. 1. La presente Ley tiene por objeto desarrollar, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de La Rioja, el derecho constitucional de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada mediante la promoción de las condiciones necesarias y estableciendo la normativa pertinente para hacerlo efectivo. Regula los derechos y deberes de los propietarios y usuarios de vivienda, fomentando su acceso especialmente a los más desfavorecidos, regulando todas las actuaciones administrativas relacionadas con la vivienda en un marco normativo que dé estabilidad y confianza a los usuarios. 2. Aspectos concretos que regula esta Ley: a) La protección de los derechos de los adquirentes o usuarios de viviendas. b) Los requisitos administrativos en los arrendamientos de viviendas. c) Las facultades y derechos de la Administración autonómica respecto de todas las actuaciones en materia de vivienda y en especial la vivienda protegida y su transmisión. d) Las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de edificación, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios. e) La inspección, defensa, restauración de la legalidad y el régimen sancionador por infracciones en materia de vivienda. Artículo 2. Principios rectores. La intervención pública en materia de vivienda se regirá por los siguientes principios: a) Promover y fomentar el acceso de los ciudadanos riojanos a una vivienda digna y adecuada, especialmente de aquéllos que disponen de menos recursos. b) Proteger los derechos de quienes acceden a una vivienda. c) Garantizar la seguridad, habitabilidad y calidad de las viviendas. d) Integrar la vivienda en el entorno, con especial atención a los instrumentos de ordenación de los recursos naturales y el territorio. e) Acercar la gestión pública en materia de vivienda a los ciudadanos. f) Simplificar y racionalizar la actuación administrativa sobre vivienda. g) Garantizar la correcta utilización de la vivienda protegida. Artículo 3. Definiciones legales. 1. A los efectos de la presente Ley, es vivienda toda edificación permanente habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad de residencia, sea habitual o no, de las personas físicas. En este sentido la vivienda se concibe como el espacio de acomodo y acogimiento donde, en la búsqueda del sosiego y el natural descanso humano, la persona puede vivir buscando el equilibrio, la paz y la armonía en un espacio habitable y placentero. 2. Se entiende por vivienda protegida la que por cumplir las condiciones legalmente exigibles haya sido calificada como tal por la Consejería competente en materia de vivienda. Se considerarán comprendidos en el concepto de vivienda protegida, a efectos de régimen jurídico, beneficios económicos y limitaciones del derecho de propiedad, todos aquellos elementos tales como garajes, trasteros, locales comerciales y demás elementos asimilables que hayan sido promovidos o adquiridos con algún tipo de ayudas públicas y que a estos efectos consten en la correspondiente calificación definitiva. 3. Proyecto básico es la fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el correspondiente visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción. 4. Proyecto de ejecución es la fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico con la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos y puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra o, parcialmente, antes y durante su ejecución. Su contenido, que se determinará reglamentariamente, es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras. 5. La licencia urbanística de obras es el título administrativo municipal que autoriza la ejecución de las obras. 6. La Licencia de Primera Ocupación es el título administrativo municipal que acredita el cumplimiento de las condiciones impuestas por la licencia urbanística de obras. 7. La Cédula de Habitabilidad es el documento que acredita que la vivienda cumple con los requisitos de construcción y es apta para ser empleada como residencia humana. Podrán ser ordinarias o meramente provisionales para aquellos supuestos en los que no sea viable la expedición de las primeras, y tanto su contenido como su vigencia se desarrollarán reglamentariamente. 8. La cédula de calificación definitiva de una vivienda protegida es la autorización administrativa que acredita que lo edificado se ajusta al proyecto que sirvió de base para la obtención de la previa calificación provisional y que permite, sin perjuicio de otras autorizaciones administrativas, la entrega a sus usuarios. 9. El Certificado Final de Obras es el documento firmado por la dirección facultativa que acredita que lo edificado se ajusta al proyecto que sirvió para obtener licencia urbanística de obras, a la documentación técnica que lo desarrolla, a las normas de la buena construcción, y en todo caso, al Código Técnico de la Edificación. 10. Proyecto Final de Obras es aquél que se elabora y presenta al concluir la obra cuando en la misma se hubieren introducido modificaciones respecto de lo que inicialmente se contemplaba en el proyecto que sirvió de base para la obtención de la Licencia Urbanística de Obras. 11. Recepción de la Obra es el acto por el que los trabajos ejecutados son aceptados por el promotor. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma cuando así se acuerde por las partes. 12. Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o destinatarios en general, realizada por quien lleve a cabo la promoción de viviendas o quienes se dediquen en desarrollo de su actividad empresarial o profesional a la venta o arrendamiento de las mismas, a fin de promover de forma directa o indirecta su transmisión o arrendamiento. 13. Obras de adecuación son las obras de necesaria ejecución para que tanto las viviendas como los elementos y servicios comunes de un edificio garanticen la accesibilidad y circulación de personas con movilidad o comunicación reducidas. 14. Se considera rehabilitación de una vivienda la actuación que tiene por objeto la adecuación funcional, estructural, de habitabilidad y, en su caso, de adecuación tendente a mejorar su utilización por los usuarios de forma que pueda equipararse a una vivienda de nueva construcción. 15. Se considera vivienda protegida aquella que, cumpliendo los requisitos de superficie, diseño, habitabilidad, destino, uso, calidad y precio establecidos reglamentariamente, reciba la calificación definitiva por la Administración. 16. Es autopromotor de vivienda protegida la persona física o jurídica que de forma individual decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de construcción de una vivienda para ser destinada exclusivamente al uso y disfrute de una unidad familiar como residencia habitual. 17. Se considera vivienda desocupada cuando no es utilizada por su propietario o usuario, salvo que su ausencia de la misma sea con carácter transitorio, intermitente o provisional. TÍTULO I Requisitos previos para la construcción de viviendas Artículo 4. Condiciones de entorno y emplazamiento de los edificios de viviendas. 1. Las viviendas deberán construirse necesariamente en suelos aptos para la edificación de uso residencial conforme al planeamiento urbanístico. En suelo no urbanizable únicamente podrán construirse viviendas aisladas, cuando lo permita el planeamiento y la legislación urbanística, medioambiental y de ordenación del territorio. 2. Al definir las zonas de uso residencial, el planeamiento deberá valorar su adecuación al medio geográfico, así como la protección del paisaje, del medio ambiente y el patrimonio cultural, evitando su localización en zonas afectadas por riesgos naturales o por la existencia de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. Asimismo, deberá justificar la adecuada conexión con las redes de servicios e infraestructuras urbanas, su adecuado funcionamiento y la existencia de los equipamientos y dotaciones exigidos por la legislación de ordenación territorial y urbanística. Artículo 5. Requisitos del inicio de la construcción de viviendas. La construcción de viviendas deberá realizarse de conformidad con los criterios de planificación urbanística y con respeto a las normas sobre el uso del suelo y el proceso de edificación, previa la obtención de las correspondientes licencias y demás autorizaciones administrativas precisas. Artículo 6. Requisitos de uso y ocupación de viviendas. 1. Para poder ocupar una vivienda será requisito necesario la previa obtención de licencia municipal de primera ocupación y de la cédula de habitabilidad concedida por la Consejería competente en materia de vivienda del Gobierno de La Rioja y, además, en el supuesto de viviendas protegidas, de la cédula de calificación definitiva, sustitutiva a todos los efectos a la referida cédula de habitabilidad. 2. La licencia de primera ocupación y la cédula de calificación definitiva se concederán por plazo indefinido. Se exigirá cédula de habitabilidad o certificación de su vigencia para transmitir o arrendar una vivienda. 3. Las compañías suministradoras de los servicios de abastecimiento de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones no podrán contratar e iniciar el suministro sin la previa acreditación de la obtención de la cédula de habitabilidad, o en su caso, cédula de calificación definitiva, incurriendo solidariamente en la responsabilidad que de dicho incumplimiento pueda derivarse. La notificación al interesado de la denegación de cédula de habitabilidad o de la calificación definitiva, será suficiente para que la Administración ordene a las compañías suministradoras el cese de la prestación de los correspondientes servicios. Artículo 6. Requisitos de uso y ocupación de viviendas. 1. Para poder ocupar una vivienda será requisito necesario la previa obtención de licencia municipal de primera ocupación. Además, la calificación definitiva de viviendas protegidas sustituye a todos los efectos a la cédula de habitabilidad. 2. La licencia de primera ocupación se concederá por plazo indefinido y la calificación definitiva por el plazo que se establezca reglamentariamente. Se exigirá cédula de habitabilidad o certificación de su vigencia para transmitir o arrendar una vivienda. 3. Las compañías suministradoras de los servicios de abastecimiento de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones no podrán contratar e iniciar el suministro sin la previa acreditación de la obtención de la cédula de habitabilidad o, en su caso, cédula de calificación definitiva, incurriendo solidariamente en la responsabilidad que de dicho incumplimiento pueda derivarse. La notificación al interesado de la denegación de cédula de habitabilidad o de la calificación definitiva será suficiente para que la Administración ordene a las compañías suministradoras el cese de la prestación de los correspondientes servicios, y ello sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado siguiente. 4. En los supuestos de viviendas de obra nueva, cambio de uso y rehabilitación integral, la cédula de habitabilidad será sustituida a todos los efectos por la licencia de primera ocupación. Se modifica por el art. 2.1 de la Ley 1/2025, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2025-5052 Artículo 6. Requisitos de uso y ocupación de viviendas. 1. En los supuestos de vivienda de obra nueva, cambio de uso y rehabilitación integral, la primera ocupación, transmisión o arrendamiento requerirá la previa obtención de licencia de primera ocupación. Este documento sustituye a todos los efectos a la cédula de habitabilidad. La licencia de primera ocupación extiende su validez como elemento sustitutivo de la cédula de habitabilidad en las viviendas de obra nueva, cambio de uso y rehabilitación integral durante los treinta años posteriores a su emisión. Transcurrido este plazo, será necesario renovar la habitabilidad de la vivienda con la emisión de la correspondiente cédula de habitabilidad. 2. En el supuesto de viviendas protegidas la ocupación, transmisión o arrendamiento requerirá la previa obtención de licencia municipal de primera ocupación y la calificación definitiva, sustitutiva a todos los efectos de la cédula de habitabilidad mientras mantenga la condición de vivienda protegida. 3. En los supuestos de viviendas construidas, distintas de las citadas en los apartados anteriores, su ocupación, transmisión o arrendamiento requerirá cedula de habitabilidad. 4. Las compañías suministradoras de los servicios de abastecimiento de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones no podrán contratar e iniciar el suministro sin la previa acreditación de la obtención de la cédula de habitabilidad o de los documentos sustitutivos conforme a lo previsto en los apartados anteriores, incurriendo solidariamente en la responsabilidad que de dicho incumplimiento pueda derivarse. La notificación al interesado de la denegación de cédula de habitabilidad o de la calificación definitiva será suficiente para que la Administración ordene a las compañías suministradoras el cese de la prestación de los correspondientes servicios. Se modifica por el art. 7.1 de la Ley 6/2025, de 21 de julio. Ref. BOE-A-2025-16835 Se modifica por el art. 2.1 de la Ley 1/2025, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2025-5052 TÍTULO II El proceso de edificación CAPÍTULO I Las fases en el desarrollo del proceso edificatorio de viviendas Artículo 7. La fase preparatoria. La fase preparatoria del proceso de la edificación de la vivienda se inicia con la promoción, entendida como la iniciativa y decisión de construir y la definición de los objetivos, y termina en el momento en que hayan concluido todas las actuaciones conducentes a poder iniciar la edificación o remodelación de la vivienda o inmueble, incluyendo la elaboración de proyectos, la obtención de la licencia urbanística de obras y la realización de cuantos estudios adicionales se estimaran necesarios, así como, en su caso, la preceptiva autorización, por el organismo autonómico competente, de vivienda en suelo no urbanizable, o cuando fuese preceptivo, la reclasificación, recalificación y urbanización del suelo. Artículo 8. La fase de ejecución de las obras de construcción. 1. La ejecución se inicia una vez otorgada la licencia urbanística de obras y termina con la recepción de la obra ejecutada. Dentro de la fase de ejecución se desarrolla la construcción del inmueble, e incluye todas las operaciones conducentes a la completa terminación del mismo, incluida, en su caso, la solicitud y concesión de la Cédula de Habitabilidad. 2. La ejecución de las obras de construcción se llevará a cabo conforme a los proyectos básico y de ejecución autorizados por la Administración competente. La modificación de estos proyectos precisará expresa autorización que será otorgada por la Administración competente. 3. Las modificaciones de los proyectos técnicos, salvo que sean consentidas expresamente por todos los compradores, o por aquéllos directamente afectados, o que sean técnicamente imprescindibles para la viabilidad de la ejecución de las obras, en ningún caso podrán consistir en la supresión de servicios previstos, la imposición de nuevas cargas o gravámenes, la alteración de la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, la creación de nuevos espacios constructivos, el cambio de naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o la constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con los que se forme un complejo inmobiliario. Cuando se trate de modificaciones de fuerza mayor o técnicamente imprescindibles para la viabilidad de la ejecución de las obras, deberán ir obligatoriamente avaladas con el informe técnico de la dirección facultativa de obra justificando la necesidad de los citados cambios. 4. La escritura de división horizontal que el promotor otorgue sin la intervención de los compradores en los supuestos en que legalmente proceda en ningún caso podrá amparar alteraciones sustanciales del proyecto técnico existente en el momento de perfeccionarse los contratos, ni introducir cláusulas que mermen los derechos de los compradores sobre los elementos comunes o privativos o que alteren el contenido contractual pactado. A estos efectos, se considerarán alteraciones sustanciales las recogidas en el apartado anterior. Las cláusulas de la escritura de división horizontal contrarias a la exigencia anterior serán nulas de pleno derecho. 5. Cualquier modificación o alteración de los proyectos básico o de ejecución, salvo que sea consentida expresamente por todos los compradores o que sea técnicamente imprescindible para la viabilidad de la ejecución de las obras, deberá ser expresamente notificada por escrito al comprador adquirente con siete días de antelación al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, quien podrá ejercitar los derechos que puedan corresponderle por tal modificación antes o después del otorgamiento de la escritura pública. Artículo 8. La fase de ejecución de las obras de construcción. 1. La ejecución se inicia una vez otorgada la licencia urbanística de obras y termina con la recepción de la obra ejecutada. Dentro de la fase de ejecución se desarrolla la construcción del inmueble, e incluye todas las operaciones conducentes a la completa terminación del mismo. 2. La ejecución de las obras de construcción se llevará a cabo conforme a los proyectos básico y de ejecución autorizados por la Administración competente. La modificación de estos proyectos precisará expresa autorización que será otorgada por la Administración competente. 3. Las modificaciones de los proyectos técnicos, salvo que sean consentidas expresamente por todos los compradores, o por aquéllos directamente afectados, o que sean técnicamente imprescindibles para la viabilidad de la ejecución de las obras, en ningún caso podrán consistir en la supresión de servicios previstos, la imposición de nuevas cargas o gravámenes, la alteración de la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, la creación de nuevos espacios constructivos, el cambio de naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o la constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con los que se forme un complejo inmobiliario. Cuando se trate de modificaciones de fuerza mayor o técnicamente imprescindibles para la viabilidad de la ejecución de las obras, deberán ir obligatoriamente avaladas con el informe técnico de la dirección facultativa de obra justificando la necesidad de los citados cambios. 4. La escritura de división horizontal que el promotor otorgue sin la intervención de los compradores en los supuestos en que legalmente proceda en ningún caso podrá amparar alteraciones sustanciales del proyecto técnico existente en el momento de perfeccionarse los contratos, ni introducir cláusulas que mermen los derechos de los compradores sobre los elementos comunes o privativos o que alteren el contenido contractual pactado. A estos efectos, se considerarán alteraciones sustanciales las recogidas en el apartado anterior. Las cláusulas de la escritura de división horizontal contrarias a la exigencia anterior serán nulas de pleno derecho. 5. Cualquier modificación o alteración de los proyectos básico o de ejecución, salvo que sea consentida expresamente por todos los compradores o que sea técnicamente imprescindible para la viabilidad de la ejecución de las obras, deberá ser expresamente notificada por escrito al comprador adquirente con siete días de antelación al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, quien podrá ejercitar los derechos que puedan corresponderle por tal modificación antes o después del otorgamiento de la escritura pública. Se modifica el apartado 1 por el art. 2.2 de la Ley 1/2025, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2025-5052 Artículo 9. Control de la obra. 1. Las obras se ejecutarán con estricta sujeción al proyecto y a sus eventuales modificaciones debidamente formalizadas, y bajo las órdenes e instrucciones de la dirección facultativa, según las respectivas competencias de los técnicos que formen parte de la misma. 2. Las órdenes e instrucciones que en interpretación del proyecto diere la dirección facultativa, o las incidencias de la construcción que ésta detecte, deberán consignarse por escrito en el Libro de Órdenes, Asistencias e Incidencias que a tal efecto prescriban las normas vigentes. 3. Este Libro se llevará desde el comienzo de la obra y, al producirse su recepción, se entregará a su promotor una copia del mismo. La dirección facultativa registrará en él todas las visitas de obra que hiciere durante el transcurso de la misma, con reflejo de las incidencias dignas de interés y remisión, en su caso, a la documentación en la que quede constancia y que pueda acreditar si sus indicaciones han sido o no seguidas adecuadamente. Artículo 10. Replanteo de la obra y documentación de la obra. 1. Antes de iniciarse la obra, la dirección facultativa, en presencia del contratista, comprobará el replanteo que previamente se hubiese hecho del proyecto, con el fin de verificar la realidad geométrica de la obra y la viabilidad del propio proyecto. Asimismo, deberá comparecer el propietario o su representante para verificar que están disponibles los terrenos necesarios para la ejecución de la obra. Del resultado de las actuaciones precedentes se dejará constancia en acta que suscribirán los comparecientes. 2. Cada uno de los profesionales que intervengan en la Dirección facultativa deberá recopilar en el curso de la obra toda la documentación que se haya elaborado para reflejar la realmente ejecutada, de modo que se pueda conocer, tras su conclusión y con el debido detalle, cuantos datos sean precisos para poder llevar a cabo posteriormente los trabajos de mantenimiento, conservación y, en su caso, de reparación o rehabilitación. Toda esta documentación será depositada en el lugar que ordene dicha dirección y será responsable de su custodia. 3. La documentación indicada en el apartado anterior irá acompañada de una relación de todas las empresas y profesionales que hubieran intervenido en la construcción y de los documentos legalmente exigibles o que hubiese requerido la dirección facultativa, con los que se acredite la calidad de los procesos constructivos, materiales, instalaciones o cualquier otro elemento o parte de la obra. 4. Para el cumplimiento de lo establecido en el presente artículo, la dirección facultativa tendrá derecho a exigir la cooperación de los empresarios y profesionales que hubieran participado directa o indirectamente en la ejecución de la obra y éstos deberán prestársela. Artículo 11. Fase de terminación y recepción de la obra. 1. Concluida la obra por el contratista se producirá el acto de recepción de los trabajos por el promotor, el cual deberá recogerse en un documento que habrá de ser suscrito por ambos agentes además de por el director de obras y director de ejecución de la obra. 2. El alcance y contenido de dicho documento será el que resulte de las disposiciones que al efecto se establezcan por la normativa que les sea de aplicación. 3. Concluidas las obras de ejecución, y tras la recepción, el promotor habrá de solicitar la Licencia de Primera Ocupación. Con su concesión se da por concluida la presente fase. Artículo 11. Fase de terminación y recepción de la obra. 1. Concluida la obra por el contratista se producirá el acto de recepción de los trabajos por el promotor, el cual deberá recogerse en un documento que habrá de ser suscrito por ambos agentes además de por el director de obras y director de ejecución de la obra. 2. El alcance y contenido de dicho documento será el que resulte de las disposiciones que al efecto se establezcan por la normativa que les sea de aplicación. 3. Concluidas las obras de ejecución, y tras la recepción, el promotor habrá de solicitar la Licencia de Primera Ocupación. Con su concesión se da por concluida la presente fase. 4. Concedida la licencia de primera ocupación, los ayuntamientos deberán trasladar la misma y su expediente de obra completo a la consejería competente en materia de vivienda, para su inclusión en el Catálogo de viviendas de La Rioja. Se añade el apartado 4 por el art. 2.3 de la Ley 1/2025, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2025-5052 Artículo 12. Fase de uso y mantenimiento. La fase de uso y mantenimiento se extiende desde la obtención de la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad o, en su caso, calificación definitiva, hasta el final de la vida útil de la edificación. Artículo 12. Fase de uso y mantenimiento. La fase de uso y mantenimiento se extiende desde la obtención de la licencia de primera ocupación hasta el final de la vida útil de la edificación. Se modifica por el art. 2.4 de la Ley 1/2025, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2025-5052 CAPÍTULO II Libro del Edificio Artículo 13. Libro del Edificio. 1. Cuando el edificio se encuentre en condiciones de inmediato y definitivo uso, el promotor entregará tanto al Ayuntamiento correspondiente como a los adquirentes de viviendas, o, en caso de que se constituya, a la comunidad de propietarios representada por su presidente, el Libro del Edificio, el cual, en todo caso, contendrá las especificaciones siguientes: a) Los datos físicos de identificación del edificio, con un plano de su emplazamiento y una fotografía de la fachada principal del mismo. b) Las fechas de la licencia de obras, del comienzo y finalización de obra, del acta de recepción, de la presentación de la solicitud de la licencia de primera ocupación o de la misma si ya se hubiera obtenido y, en su caso, de la cédula de calificación definitiva. c) Datos identificativos de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, con particular referencia al promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de la ejecución de la obra y las empresas subcontratadas y el laboratorio o la entidad de control de calidad. d) La información sobre la situación jurídica del inmueble, que comprenderá, al menos, los siguientes extremos: 1.º El régimen jurídico de protección al cual, en su caso, se acoge la edificación. 2.º Si se tratara de un edificio dividido en espacios susceptibles de aprovechamiento independiente y éstos ya se hubieran formalizado, la copia de la escritura de división horizontal del inmueble y los estatutos por los cuales se regirá la comunidad, con las modificaciones de que, en su caso, hayan sido objeto. 3.º La descripción de las cargas y gravámenes de naturaleza real existentes sobre la finca. 4.º Las garantías constituidas en el edificio, en cumplimiento de la legislación vigente, para responder de daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, indicando el tipo de seguro suscrito y los datos identificativos de la compañía aseguradora. 5.º Las otras garantías que, en su caso, existan sobre las instalaciones o servicios comunes del inmueble. e) Los datos técnicos de la construcción, los cuales, como mínimo, comprenderán: 1.º Los planos definitivos de las plantas, alzados y secciones del edificio, indicando la distribución de los espacios comunes y privativos y de todos los servicios e instalaciones con que cuente el inmueble, especialmente el trazado de las redes eléctrica, de agua, de calefacción y climatización, de telecomunicaciones y de los sistemas de seguridad. Si el edificio formara parte de un complejo inmobiliario, habrá de aportarse también un plano completo del mismo, con referencia a las instalaciones y servicios de titularidad común. 2.º La descripción de los materiales utilizados en la construcción, tanto de los externamente visibles como de aquellos a los que los adquirentes de viviendas no tienen acceso directo, con referencia en ambos casos a las calidades empleadas, y el plan de control de calidad efectuado, con copia de los resultados obtenidos. 3.º Las instrucciones de uso y mantenimiento de las diferentes partes del edificio. 2. Reglamentariamente se determinará el modelo y formalidades a que habrá de ajustarse, en la Comunidad Autónoma de La Rioja, el Libro del Edificio. 3. El propietario o propietarios tienen la obligación de consignar en el Libro del Edificio las obras de reforma o rehabilitación que se verifiquen, las tareas de mantenimiento y las incidencias, tanto materiales como jurídicas, a que haya lugar, para lo que deberán notificar tanto al Ayuntamiento como al Presidente de la comunidad de propietarios, de existir, los cambios producidos. 4. En los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal cada propietario podrá solicitar del presidente o, en su caso, del secretario o administrador que custodien la documentación de la comunidad que le faciliten el Libro del Edificio, a fin de proceder a su examen. 5. No se podrá otorgar licencia de primera ocupación si no consta que el Libro del Edificio se ha depositado completo en el Ayuntamiento correspondiente. CAPÍTULO III Las exigencias técnicas de calidad Artículo 14. Requisitos de la calidad de la edificación. 1. La edificación deberá alcanzar un nivel adecuado y suficiente de calidad, para lo cual, y con relación al uso al que esté destinada, deberá satisfacer los requisitos esenciales de durabilidad recogidos en los reglamentos que desarrollen la presente Ley y demás normativa aplicable. 2. Estos requisitos se referirán, cuando menos, a los aspectos siguientes, y sin perjuicio de aquellos otros que vengan exigidos por otras normas que le sean de aplicación: a) Seguridad estructural. b) Seguridad en caso de incendio. c) Higiene, salud y medio ambiente. d) Seguridad de utilización. e) Protección frente al ruido. f) Ahorro de energía y agua, aislamiento térmico y empleo de energías renovables. g) Accesibilidad para las personas con movilidad reducida. h) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información, de acuerdo con lo establecido en su normativa específica. i) Condiciones mínimas de habitabilidad. 3. La Comunidad Autónoma de La Rioja establecerá reglamentariamente las disposiciones que correspondan para garantizar la correcta ejecución de los diferentes sistemas constructivos, sin perjuicio de la intervención del resto de los agentes en el proceso edificatorio y la participación de las entidades e instituciones que tengan por finalidad contribuir a la calidad y garantías establecidas y exigidas por esta Ley. 4. La Comunidad de La Rioja promoverá medidas de apoyo para que se lleven a cabo las obras de transformación necesarias para que los interiores de las viviendas, o los elementos y los servicios comunes del edificio, sean utilizables por personas con movilidad reducida que deban vivir en ellas, con los requisitos establecidos en la legislación aplicable. 5. En todo lo relativo a la calidad de edificación no contemplado en este artículo será de aplicación el Código Técnico de Edificación. Artículo 14. Requisitos de la calidad de la edificación. 1. La edificación deberá alcanzar un nivel adecuado y suficiente de calidad, para lo cual, y con relación al uso al que esté destinada, deberá satisfacer los requisitos esenciales de durabilidad recogidos en los reglamentos que desarrollen la presente Ley y demás normativa aplicable. 2. Estos requisitos se referirán, cuando menos, a los aspectos siguientes, y sin perjuicio de aquellos otros que vengan exigidos por otras normas que le sean de aplicación: a) Seguridad estructural. b) Seguridad en caso de incendio. c) Higiene, salud y medio ambiente. d) Seguridad de utilización. e) Protección frente al ruido. f) Ahorro de energía y agua, aislamiento térmico y empleo de energías renovables. g) Accesibilidad para las personas con movilidad reducida. h) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información, de acuerdo con lo establecido en su normativa específica. i) Condiciones mínimas de habitabilidad. 3. La Comunidad Autónoma de La Rioja establecerá reglamentariamente las disposiciones que correspondan para garantizar la correcta ejecución de los diferentes sistemas constructivos, sin perjuicio de la intervención del resto de los agentes en el proceso edificatorio y la participación de las entidades e instituciones que tengan por finalidad contribuir a la calidad y garantías establecidas y exigidas por esta Ley. 4. La Comunidad de La Rioja promoverá medidas de apoyo para que se lleven a cabo las obras de transformación necesarias para que los interiores de las viviendas, o los elementos y los servicios comunes del edificio, sean utilizables por personas con movilidad reducida que deban vivir en ellas, con los requisitos establecidos en la legislación aplicable. 5. En todo lo relativo a la calidad de edificación no contemplado en este artículo será de aplicación el Código Técnico de Edificación. 6. La acreditación de los requisitos exigibles en materia de habitabilidad y del Código Técnico de la Edificación se entenderá implícita con la firma del certificado final de obra. Se añade el apartado 6 por el art. 2.5 de la Ley 1/2025, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2025-5052 Artículo 14. Requisitos de la calidad de la edificación. 1. La edificación deberá alcanzar un nivel adecuado y suficiente de calidad, para lo cual, y con relación al uso al que esté destinada, deberá satisfacer los requisitos esenciales de durabilidad recogidos en los reglamentos que desarrollen la presente Ley y demás normativa aplicable. 2. Estos requisitos se referirán, cuando menos, a los aspectos siguientes, y sin perjuicio de aquellos otros que vengan exigidos por otras normas que le sean de aplicación: a) Seguridad estructural. b) Seguridad en caso de incendio. c) Higiene, salud y medio ambiente. d) Seguridad de utilización. e) Protección frente al ruido. f) Ahorro de energía y agua, aislamiento térmico y empleo de energías renovables. g) Accesibilidad para las personas con movilidad reducida. h) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información, de acuerdo con lo establecido en su normativa específica. i) Condiciones mínimas de habitabilidad. 3. La Comunidad Autónoma de La Rioja establecerá reglamentariamente las disposiciones que correspondan para garantizar la correcta ejecución de los diferentes sistemas constructivos, sin perjuicio de la intervención del resto de los agentes en el proceso edificatorio y la participación de las entidades e instituciones que tengan por finalidad contribuir a la calidad y garantías establecidas y exigidas por esta Ley. 4. La Comunidad de La Rioja promoverá medidas de apoyo para que se lleven a cabo las obras de transformación necesarias para que los interiores de las viviendas, o los elementos y los servicios comunes del edificio, sean utilizables por personas con movilidad reducida que deban vivir en ellas, con los requisitos establecidos en la legislación aplicable. 5. En todo lo relativo a la calidad de edificación no contemplado en este artículo será de aplicación el Código Técnico de Edificación. 6. La acreditación de los requisitos exigibles en materia de habitabilidad y del Código Técnico de la Edificación deberá realizarse en dos momentos. Primero, mediante la certificación expresa de su cumplimiento por los técnicos facultativos del proyecto, aportada al expediente municipal de licencia de obras; y, segundo, mediante la emisión de la certificación final de obra, aportada al expediente municipal de licencia de primera ocupación. Los certificados referidos en este artículo deberán ser visados por el colegio profesional correspondiente. Se modifica el apartado 6 por el art. 7.2 de la Ley 6/2025, de 21 de julio. Ref. BOE-A-2025-16835 Se añade el apartado 6 por el art. 2.5 de la Ley 1/2025, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2025-5052 Artículo 15. Medidas de fomento de la calidad de la vivienda. 1. La Consejería competente en materia de vivienda podrá elaborar un Plan Integral de Calidad en el que se recogerán las medidas que promuevan el control de los proyectos, de los materiales y de las unidades de obras, así como las pruebas de servicio correspondientes y las condiciones de uso y mantenimiento de las viviendas. 2. La Consejería competente en materia de vivienda fomentará la formación profesional de los trabajadores y agentes de la edificación a fin de incrementar la calidad de la construcción. Artículo 16. Ahorro energético y fomento de materiales y energías autóctonos. 1. El Gobierno de La Rioja promoverá e incentivará las condiciones necesarias para la adopción, en las obras de edificación de vivienda, de soluciones técnicas que comporten medidas de ahorro y eficiencia de energía y agua, mediante el empleo de criterios adecuados de orientación, circulaciones naturales de aire, diseño de elementos de captación y rechazo solar pasivo y, en general, las exigencias de la arquitectura bioclimática. 2. Igualmente, fomentará la utilización de aquellos materiales autóctonos y no contaminantes que, por su composición o estructura, se adecuen mejor a las condiciones climáticas y de construcción propias de la zona en que se realice la obra, con el objeto de racionalizar el mantenimiento y evitar impactos ambientales negativos. 3. También se impulsará la utilización de fuentes de energía renovables, en especial la solar, para el calentamiento de agua y la producción de electricidad. 4. El Gobierno de La Rioja podrá establecer, reglamentariamente, el otorgamiento de Certificados o etiquetas energéticas y/o medioambientales que acrediten las medidas de ahorro de agua y energías, la utilización de materiales autóctonos y no contaminantes y de energías renovables, todo ello en el ámbito de su competencia. TÍTULO III Protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas CAPÍTULO I Publicidad e información en la oferta de venta y arrendamiento Artículo 17. Carácter vinculante de la publicidad. 1. La publicidad sobre las características materiales de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de adquisición y arrendamiento deberá ajustarse a los principios de buena fe y veracidad, sin omitir datos esenciales o que puedan inducir a error a los destinatarios. En todo caso, se especificará si las viviendas a que la publicidad se refiere se encuentran terminadas o en fase de construcción. 2. La publicidad deberá contener, como mínimo, las siguientes referencias: a) La identificación del promotor y emplazamiento del edificio. b) La descripción de la vivienda, superficie útil y/o construida y, en su caso, de los elementos vinculados a ésta, cuando proceda. c) El precio de venta o de arrendamiento y condiciones básicas de financiación, cuando proceda. d) Entidad financiera que garantiza las cantidades entregadas a cuenta. 3. Conforme a la legislación sobre protección de consumidores, las características de las viviendas, sus anejos, servicios e instalaciones comunes ofrecidas en la publicidad para promover su venta o arrendamiento serán exigibles ulteriormente por el comprador o arrendatario, aun en el caso de que no se hiciera mención específica a alguna de las características en el respectivo contrato celebrado. 4. En la publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de una vivienda integrada en un complejo inmobiliario, se hará constar expresamente esta circunstancia, indicándose si las instalaciones o servicios a que se hace referencia corresponden a un solo edificio, a varios o a elementos comunes a todo el complejo. Artículo 18. Superficie. 1. La superficie de las viviendas objeto de publicidad se expresará en metros construidos o útiles, especificando en todo momento a cuál de las dos circunstancias se refiere. Cuando se refiera a la superficie útil, en los edificios constituidos o que se constituyan en régimen de propiedad horizontal no podrá computarse la parte proporcional de los elementos comunes en la extensión que se atribuya a cada una de las viviendas. 2. Se entiende por superficie útil de la vivienda la cerrada por el perímetro definido por la cara interna de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas, locales o espacios de cualquier uso. 3. Podrá incluirse en la superficie útil que se atribuya a la vivienda la mitad de la que corresponda a espacios exteriores como balcones, terrazas, …