200 ok Sea notorio a todos los ciudadanos y ciudadanas que el Gobierno de Canarias ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 47.1 del Estatuto de Autonomía de Canarias, promulgo y ordeno la publicación del Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, ordenando a la ciudadanía y a las autoridades que lo cumplan y lo hagan cumplir. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS I El problema del acceso a la vivienda en Canarias: Emergencia habitacional El acceso a una vivienda digna y adecuada en Canarias, desde la crisis inmobiliaria iniciada en 2008, a la que siguió la crisis económico-financiera que afectó a las Administraciones Públicas, se caracteriza fundamentalmente por la falta de oferta suficiente, tanto de vivienda libre como de vivienda protegida, para atender una demanda en constante crecimiento tanto en régimen de propiedad como en régimen de alquiler. El reducido número de viviendas protegidas construidas en los últimos años limita las posibilidades de acceso de las personas y las familias inscritas en el Registro Público de Demandantes de Vivienda, tanto de aquellas que demandan una vivienda en régimen de alquiler como de quienes aspiran a una vivienda en propiedad. Por su parte, como consecuencia de la crisis inmobiliaria en muchos municipios se ha reducido la oferta de vivienda libre a la que pudieran acceder, en condiciones económicas razonables, personas y familias con rentas medias. A su vez, la existencia de viviendas libres desocupadas, que pudiendo ser destinadas al alquiler no lo están y el impacto sobre el mercado de alquiler de las viviendas vacacionales, con efecto directo en los trabajadores, empleados públicos, incluso estudiantes, desplazados temporalmente en las distintas islas, complica aún más el acceso a una vivienda, ya sea permanente –en régimen de propiedad–, ya sea el temporal –alquiler de media o larga duración–, en función de las distintas necesidades. La combinación de las realidades descritas, cualesquiera que hayan sido las causas por las que se ha llegado a las mismas, determina una situación crítica con una elevada demanda de vivienda, especialmente de vivienda protegida, y una manifiesta incapacidad de la oferta, tanto pública como privada, para atender esa demanda ofreciendo las viviendas que se necesitan. Esta realidad, por la trascendencia de la vivienda como pieza indispensable de la vida de las personas y, siendo así, por la urgencia con que debe ser atendida esa demanda, merece la calificación de emergencia habitacional. En la respuesta y la superación de esa situación de emergencia habitacional, el papel de los poderes públicos es fundamental. El artículo 47 de la Constitución Española mandata a todos los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. A su vez, en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias, la preocupación por el derecho a la vivienda se recoge de forma expresa en el artículo 22 del Estatuto de Autonomía de Canarias, reformado por la Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, cuando establece que: Los poderes públicos canarios deberán garantizar el derecho de todas las personas a una vivienda digna y regular su función social, mediante un sistema de promoción pública, en condiciones de igualdad y en los términos que establezcan las leyes, poniendo especial atención sobre aquellos colectivos sociales más vulnerables. Se regulará el uso del suelo de acuerdo con el interés general para evitar la especulación. Se trata de un mandato a ejercer en el marco de las competencias estatutarias pero que, sin menoscabo de las competencias estatales en materia de vivienda, ofrece un amplio campo de acción en el que poder actuar. La preocupación de los poderes públicos canarios por viabilizar el acceso de las personas residentes en las islas a una vivienda digna no es nueva. Desde la constitución de la Comunidad Autónoma se han ido aprobando normas y planes de vivienda con esa finalidad. En este sentido, es obligado recordar la Ley 11/1989, de 13 de julio, de Viviendas para Canarias, a la que siguió la vigente Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias. A su vez, esta ley ha sido objeto de importantes modificaciones para adecuarla a las nuevas demandas habitacionales que se han ido produciendo desde su aprobación, en particular para actuar sobre viviendas desocupadas (Ley 2/2014, de 20 de junio, de modificación de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias y de medidas para garantizar el derecho a la vivienda) y, más reciente, para responder a la necesidad de vivienda social puesta de manifiesto con la pandemia sanitaria del COVID-19 (Decreto-ley 24/2020, de 23 de diciembre, de medidas extraordinarias y urgentes en los ámbitos de vivienda, transportes y puertos de titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias). A ello se suman una sucesión de planes de vivienda, el último de los cuales es el Plan de Viviendas de Canarias 2020-2025, con particular atención a la promoción de las distintas modalidades de vivienda protegida. Manifestación particular de esta preocupación y de la búsqueda de soluciones para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna es el «Pacto social y político por el derecho al acceso a una vivienda digna en Canarias» suscrito el 12 de marzo de 2020 en el Parlamento de Canarias por los partidos políticos, las Administraciones Públicas y organizaciones representativas de la sociedad civil. Con todo, la realidad de las islas en materia de vivienda es de emergencia habitacional, habiendo crecido la demanda mucho más que la oferta de vivienda, en especial de vivienda protegida disponible; una realidad que impone la adopción de medidas que faciliten el ofrecimiento del mayor número de viviendas posibles con el fin de contrapesar aquella demanda, sentando las bases para reequilibrar el mercado de vivienda, y con ello hacer posible el ejercicio por la ciudadanía del derecho de acceder a una vivienda digna y adecuada a sus necesidades. En concreto, se trata de tomar decisiones normativas sobre todas las dimensiones que presenta la oferta de vivienda: la disponibilidad de suelo donde construir viviendas, facilitando su transformación jurídica y material; la viabilidad de usar como viviendas construcciones y edificaciones ya existentes, incluyendo las no terminadas; y la adecuación de las normas sobre viviendas protegidas para favorecer su más rápida construcción y puesta a disposición de las personas que las demandan. Sin duda, la efectividad del derecho a una vivienda digna y adecuada requiere además, de otra clase de medidas, entre otras, el establecimiento de incentivos fiscales a la construcción y rehabilitación o la adopción de garantías jurídicas y materiales que favorezcan el arrendamiento de las viviendas libres. Ahora bien, en el marco de las competencias sobre vivienda que ostenta la Comunidad Autónoma de Canarias, las medidas que se recogen en el presente decreto-ley son imprescindibles para hacer frente a la emergencia habitacional, sin perjuicio de que su aplicación práctica pondrá de manifiesto si son viables o si es preciso adaptarlas o introducir otras. El objetivo de este conjunto de medidas es afrontar y encontrar la respuesta a la imperiosa necesidad social de vivienda. II La respuesta: Las medidas urgentes contenidas en el decreto-ley Para hacer frente a la emergencia habitacional, el presente decreto-ley adopta un conjunto de medidas que tienen como objetivo compartido promover el incremento de la oferta de vivienda, especialmente protegida, favoreciendo y simplificando los requerimientos normativos necesarios para que puedan construirse o, en su caso, destinarse a un uso habitacional. A estos efectos se han tenido en cuenta las propuestas planteadas por otras comunidades autónomas adaptándolas a la realidad del suelo y de la vivienda en el archipiélago. En concreto, tras reconocer el interés general excepcional que supone actuar ante la emergencia habitacional, el decreto-ley se estructura conforme a dos grupos de medidas: a) Medidas para incrementar la disponibilidad de suelo y la utilización de edificaciones con destino a vivienda. b) Medidas para promover, impulsar y facilitar la construcción de viviendas protegidas. Sobre el primer grupo, las medidas se desglosan en dos bloques: las que tienen como objetivo la disponibilidad de suelo para vivienda que engloba las siguientes: a) El uso de suelo dotacional público para la construcción de viviendas protegidas de promoción pública. b) El uso de suelo de equipamientos para la construcción de viviendas protegidas. c) La ejecución directa con destino a vivienda protegida de sistemas generales adscritos a unidades de actuación. d) El derecho de superficie/concesión sobre bienes patrimoniales públicos. e) La compatibilidad del uso residencial y del turístico en suelos sin desarrollar. f) El cambio de uso de parcelas a residencial. g) La recuperación de suelo urbanizable residencial que se encontraba previsto como tal en instrumentos de ordenación no adaptados. Con estas medidas se trata de aumentar las posibilidades para que el suelo sea óptimo para albergar la construcción de viviendas protegidas, más allá de los desarrollos tradicionales de suelos urbanizables o urbanos no consolidados con destino residencial. Ahora, por vía de la habilitación directa de este decreto-ley, los suelos públicos son capaces de albergar la construcción de viviendas protegidas, aunque el planeamiento no lo contemple. De este modo, cualquier suelo dotacional público o equipamiento es óptimo para acoger la construcción de esta clase de viviendas. Asimismo, cuando existan sistemas generales adscritos a un sector, es posible que el ayuntamiento pueda anticipar la ejecución de las obras necesarias para conseguir el suelo destinado a los sistemas generales cuando lo vaya a dedicar a vivienda protegida. Con ello, la Administración no tiene que esperar al desarrollo del sistema privado de ejecución para adquirir aquel suelo, sin perjuicio de los ajustes y reembolsos que correspondan en la dinámica de ejecución del concreto sistema existente. Igualmente, se permite a la Administración crear derechos de superficie sobre suelo público para favorecer la construcción de viviendas protegidas. La constitución de ese derecho exigirá la tramitación del correspondiente concurso, recogiendo el presente decreto-ley algunos de los aspectos que deben contener las bases que los han de regir. Igual finalidad tiene recordar la posibilidad de recurrir a la concesión de obra pública para construir y gestionar o únicamente gestionar aquel tipo de viviendas, como modo de llamar la atención a los operadores públicos y privados de esta medida general contenida en la legislación de contratación pública que encaja sin dificultad en este ámbito, tal y como ya prevén otras leyes autonómicas. No se olvida la presente norma de las dificultades de viviendas en zonas turísticas, en especial para algunos colectivos, por ello se permite que en los suelos urbanizables ordenados que no se encuentren completamente desarrollados y en los que se da la compatibilidad del uso residencial y turístico, se puede destinar el resto completamente a uso residencial, siempre que un tercio se destine a vivienda protegida de promoción privada. Con ello, se pretende aumentar la oferta de vivienda en las zonas turísticas para que, aquellos colectivos que por razón de renta no puedan acceder a la vivienda pública, puedan tener una oportunidad en el sector de promoción privada. Se completa esta clase de medidas, posibilitando la recuperación del suelo urbanizable o apto para urbanizar que se reclasificó a rústico común por aplicación de la legislación urbanística, con el fin ahora de aumentar el suelo con destino a vivienda. Tras las medidas para habilitar suelo, el decreto-ley establece otras para favorecer y facilitar la utilización de edificaciones existentes con destino a vivienda, en concreto las siguientes: a) La recalificación de locales y de edificios completos cambiando su uso actual al de vivienda. b) El incremento de edificabilidad de edificaciones existentes destinadas a vivienda. c) La división de viviendas existentes para generar, en el espacio por ellas ocupado, nuevas viviendas más adecuadas a las necesidades actuales. d) La rehabilitación de urbanizaciones y edificaciones no terminadas, permitiendo que puedan finalizarse. e) El reconocimiento del derecho de adquisición preferente de la Administración en el supuesto de transmisión de edificaciones cuando en ellas exista una o más viviendas en régimen de alquiler. El objetivo común consiste en aprovechar las edificaciones existentes para ser destinadas a viviendas. Es la finalidad que se persigue con la recalificación de locales comerciales, oficinas o edificaciones de uso terciario para destinarlas a vivienda, el aumento de edificabilidad para igualar la altura de las edificaciones existentes o la división de las actuales viviendas, tanto unifamiliares como colectivas, todo ello sin perjuicio del establecimiento de unas reglas comunes para poder viabilizar esa clase de operaciones. En ese objetivo descansa la decisión de dar una segunda oportunidad a edificaciones o urbanizaciones sin terminar que se prolongan en el tiempo y pasan a convertirse en elementos negativos del paisaje, se reconoce la aptitud para que esas edificaciones o urbanizaciones puedan destinarse a viviendas protegidas, cumpliendo con ello una función social que satisface tanto el acceso a la vivienda como la protección del paisaje. En el afán de aumentar el patrimonio público de vivienda, se configura un derecho de adquisición preferente sobre la totalidad de un inmueble que pueda ser objeto de transmisión cuando en el exista, al menos, una vivienda arrendada. A su vez, para facilitar e impulsar este bloque de medidas sobre suelo y utilización como vivienda, el decreto-ley establece un conjunto de mandatos que responden al objetivo de aplicación directa y simplificación procedimental. De este modo, se reconoce: a) La admisión de la cesión de suelo municipal en favor del Instituto Canario de la Vivienda con unos requerimientos mínimos que viabilicen la más rápida construcción. b) La calificación como proyectos de obras públicas de interés general de la construcción de viviendas de promoción pública, con efecto de prevalencia sobre las determinaciones del planeamiento disconformes. c) La no aplicación de evaluación ambiental por razones excepcionales para las medidas recogidas en la presente disposición. d) La declaración de urgencia a los efectos de reducir los plazos en el cumplimiento de trámites y procedimientos administrativos. e) La declaración de utilidad pública e interés social de los proyectos de construcción de viviendas de promoción pública a efectos expropiatorios. f) La posibilidad de la contratación conjunta del proyecto y la obra para una mayor agilidad administrativa. g) El reconocimiento de la iniciativa privada sobre los suelos de titularidad pública para la construcción de viviendas de promoción pública, articulando un derecho de consulta. Con la pretensión de que las diferentes medidas contempladas en el presente decreto-ley tengan una eficacia directa, se dispone que su regulación prevalece y se impone sobre el planeamiento aprobado que sea disconforme, sin necesidad de llevar a cabo procesos de modificación o adaptación que retrasen su efectividad. Con independencia de ello y admitiendo que los diferentes instrumentos de planeamiento puedan prever desarrollos para la construcción de viviendas, se declaran los proyectos de viviendas protegidas de promoción pública como obras de interés general, con todos los efectos que esta calificación implica. Una vez aprobados esos proyectos, su contenido se impone y desplaza al planeamiento existente, tal y como sucede con las obras públicas de interés general reguladas por la legislación sectorial, con exclusión de evaluación de impacto ambiental de acuerdo con lo previsto en el artículo 8 de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental, al concurrir una circunstancia excepcional dada la emergencia habitacional, que existe, y así se reconoce y declara por este mismo decreto-ley. Por esa misma razón, se declara la urgencia en los plazos para cumplimentar trámites y procedimientos, buscando acortar la duración de los mismos lo máximo posible, lo que se refuerza con la declaración de utilidad pública e interés social a efectos expropiatorios de aquellos proyectos de obras. En aras de buscar una mayor simplificación, es posible la contratación conjunta del proyecto y la obra, para no retrasar innecesariamente su ejecución. Del mismo modo se establece, como norma general, el plazo de tres meses para la tramitación y resolución de la calificación provisional de las actuaciones, con régimen de silencio positivo. Además, se autoriza que los promotores privados puedan consultar a la Administración para conocer la viabilidad de una iniciativa privada de vivienda protegida sobre suelo público. El otro gran grupo de medidas que incorpora el decreto-ley está formado por un conjunto de mandatos que persiguen la promoción, el impulso y el favorecimiento de la construcción de viviendas protegidas. A estos efectos, el decreto-ley modifica la legislación de vivienda, tanto la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, como el Decreto-ley 24/2020, de 23 de diciembre, de medidas extraordinarias y urgentes en los ámbitos de vivienda, transportes y puertos de titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias, con el fin de establecer las condiciones adecuadas para impulsar la construcción de viviendas protegidas. En concreto se implantan las siguientes modificaciones: – En la Ley de Vivienda de Canarias: El reconocimiento expreso de que los cabildos insulares también pueden promover la construcción de viviendas protegidas; el valor de repercusión del suelo en el precio de venta; la duración del régimen legal de protección que, en el caso de la promoción pública, se declara permanente; y la cuantía máxima de renta que puede exigirse a los arrendatarios de viviendas protegidas que se determina en proporción a sus ingresos. – En el Decreto-ley 24/2020, de 23 de diciembre: Se ajusta la superficie útil a computar a efectos de arrendamiento; se adecúa la financiación pública a los costes actuales de construcción; se actualiza y territorializa por islas el Módulo Básico Canario (MBC); y se revisan los criterios y el precio máximo de referencia; así como los relativos a la renta máxima inicial anual. La regulación se completa con un grupo de disposiciones adicionales, que afirman la aplicación directa de las medidas previstas en el decreto-ley, establecen la equiparación de los distintos regímenes de viviendas protegidas en alquiler a los efectos de su adaptación a las denominaciones que emplea la ley estatal por el derecho a la vivienda con el fin de facilitar la gestión de las promociones, y determinan la adaptación del planeamiento urbanístico a los estándares fijados por esa ley; una disposición transitoria sobre el régimen jurídico aplicable a los procedimientos en trámite en el momento de entrada en vigor de esta disposición legal; una disposición derogatoria; y tres disposiciones finales: una amparando la expropiación en caso de incumplimiento de la obligación de solicitar licencia para la rehabilitación de edificaciones no terminadas, otra relativa al rango reglamentario de determinadas disposiciones y la última de entrada en vigor; todas ellas dirigidas a dotar de la máxima inmediatez y eficacia a las medidas contempladas en el presente decreto-ley. En fin, con las medidas descritas, el presente decreto-ley pretende establecer las bases normativas que permitan luchar contra la emergencia habitacional, reduciéndola hasta su desaparición, con el claro objetivo de hacer real y efectivo el acceso a una vivienda digna como mandato constitucional y estatutario. III La fundamentación del Decreto-ley La aprobación y puesta en marcha de las medidas que quedan descritas, en tanto respuesta a la emergencia habitacional, requiere una acción normativa inmediata en el plazo más breve posible, menor que el requerido por la vía normal o el procedimiento de urgencia para la tramitación de un proyecto de ley. Esta fórmula es el decreto-ley. El artículo 46.1 del Estatuto de Autonomía de Canarias dispone que, en caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar normas con rango de ley, que recibirán el nombre de decretos-leyes. Su utilización, por tanto, requiere la concurrencia de una necesidad urgente y extraordinaria que, como reitera el Tribunal Constitucional, debe ser «explícita y razonada» (entre otras, STC 8/2023, F.J. 2.º, y STC 145/2023, F.J. 3.º). La necesidad que se debe atender es la demanda, imperiosa y creciente, de vivienda por una parte de la ciudadanía canaria, adaptada a sus circunstancias personales, laborales y/o familiares, que haga real y efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada en las islas; una demanda y un derecho que tropiezan con una oferta de viviendas protegidas y de viviendas libres muy limitada, tanto para acceder a ellas en régimen de propiedad, como para hacerlo en régimen de arrendamiento, restricción que es mucho más patente en cuanto a alquileres sociales por lo escaso del parque público disponible. La situación resulta extraordinaria, esto es, fuera de lo ordinario o de lo normal. Es así porque aunque la demanda de vivienda pueda ser considerada una necesidad estructural, en tanto vinculada con la calidad de vida de las personas en un Estado social moderno; sin embargo, la combinación de la crisis inmobiliaria, con paralización de la actuación privada, y la crisis de la hacienda pública, con las restricciones derivadas de las reglas fiscales, han transformado esta necesidad estructural, sin dejar de serlo, en una necesidad extraordinaria, en una situación de emergencia habitacional, que requiere medidas nuevas y distintas de las que, de ordinario, se han venido utilizando por los poderes públicos para responder a la demanda social de viviendas. La demanda que debe ser atendida es algo fuera de lo normal, tan es así que, como se viene diciendo, se califica de emergencia. En cuanto a la urgencia, la acción normativa para enfrentar la emergencia habitacional debe ser aprobada en el plazo más breve posible para que, cuanto antes, se pueda iniciar la reversión y la corrección de la situación, poniendo en el mercado suficiente vivienda libre para contrarrestar las restricciones actuales y lo desorbitado de los precios de compra y de alquiler, e, igualmente, para que el parque público de viviendas pueda ofrecer alternativas habitacionales en número y características adecuadas a las necesidades de los distintos colectivos. El proceso de materialización implica unos tiempos mínimos de diseño y de construcción, que pueden ser mayores si se precisa preparar el suelo con obras de urbanización, que no pueden ser evitados. Ahora bien, esos plazos no comenzarán hasta tanto se fijen las normas y las reglas conforme a las cuáles deban realizarse. La rápida aprobación del marco normativo constituye así una pieza fundamental para iniciar el camino que, tanto las Administraciones Públicas como los promotores privados, deben recorrer para enfrentar la emergencia habitacional y conseguir su contención y, en su momento, su desaparición. La urgencia de las medidas viene determinada, igualmente, porque, mientras tanto, la demanda de vivienda sigue creciendo, haciendo más complejo hacerle frente, porque la economía y la sociedad continúan su evolución. Decididas las medidas, cuando antes se adopten y se inicie su aplicación, tanto mejor; y ello, como se avanzó, sin perjuicio de la posibilidad, a la vista de la experiencia práctica, de su modificación o, en su caso, la adopción de otras que puedan contribuir al mismo objetivo. En consecuencia, la emergencia habitacional en las islas constituye un caso de extraordinaria y urgente necesidad que demanda una respuesta excepcional y urgente de los poderes públicos. Como recuerda el Tribunal Constitucional, «… lo que aquí debe importar no es tanto la causa de las circunstancias que justifican la legislación de urgencia cuanto el hecho de que tales circunstancias efectivamente concurran». La demanda de vivienda puede considerarse un problema estructural, pero ello no se opone a la evidencia de la necesidad de una respuesta urgente. Esta es la razón y el presupuesto de la presente disposición. Acreditada la concurrencia de la extraordinaria y urgente necesidad, la doctrina constitucional exige que las medidas que se adopten tengan conexión de sentido o relación de adecuación con la situación que constituye el presupuesto habilitante. En este sentido, las medidas que se recogen en este decreto-ley constituyen determinaciones que tienen plena relación de sentido con la necesidad de reaccionar de forma inmediata y urgente ante la emergencia habitacional que es la causa que lo justifica, siendo plenamente coherentes y congruentes. Esta vinculación explica la adopción de medidas de aplicación directa en todos los supuestos en que es posible, incluso aunque pudieran ser contrarias a las determinaciones del planeamiento vigente, de igual modo que la excepcionalidad de la situación –y la necesidad de una respuesta urgente– determina la exclusión de evaluación de impacto ambiental de las actuaciones que se proponen en materia de viviendas protegidas de promoción pública. En cuanto a los límites materiales del decreto-ley, la presente disposición no afecta ni incide sobre los supuestos excluidos en el artículo 45.1 del Estatuto de Autonomía de Canarias, ni tampoco a la regulación esencial de los derechos y deberes establecidos en dicho Estatuto y en la Constitución Española. IV Competencias estatutarias El presente decreto-ley se dicta en ejercicio de las competencias de la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de vivienda, así como de ordenación territorial y urbanismo. En concreto, el Estatuto de Autonomía de Canarias (en adelante, EAC), reconoce a la Comunidad Autónoma de Canarias competencia exclusiva en materia de vivienda, que incluye en todo caso la promoción pública de la vivienda con especial atención al patrimonio público de suelo (artículo 143 del EAC); igualmente ostenta competencia en materia de urbanismo (artículo 158 del EAC); y en materia de planificación y promoción de la actividad económica sin perjuicio de lo establecido en los artículos 149.1.11.ª y 13.ª de la Constitución (artículo 114 del EAC). Por otra parte, en cuanto se refiere e incide sobre actuaciones y procedimientos locales, esta disposición también se basa en la competencia sobre régimen local (artículo 75 del EAC sobre municipios, en relación con el artículo 105 sobre régimen territorial y 106 sobre régimen jurídico, contratación, expropiación forzosa y responsabilidad). V Principios de buena regulación El presente decreto-ley se inspira en los principios de buena regulación contemplados en el artículo 66 de la Ley 4/2023, de 23 de marzo, de la Presidencia y del Gobierno de Canarias. En concreto, en los principios de necesidad y de eficacia dado el interés general en el que se fundamentan las medidas que se establecen, siendo el decreto-ley el instrumento más adecuado para garantizar su consecución. La norma es acorde con el principio de proporcionalidad al contener la regulación imprescindible para la consecución de los objetivos previamente mencionados. Asimismo se da cumplimiento al principio de seguridad jurídica en tanto la presente disposición se inserta y contribuye a un marco normativo estable, predecible, integrado, claro y de certidumbre; igualmente al principio de transparencia, en la medida que el acceso al decreto-ley es viable no solo como norma general sino a través del Portal de Transparencia, recogiendo en esta exposición los motivos y los objetivos de la norma; y, finalmente, se da cumplimiento del principio de eficiencia por cuanto se evitan cargas administrativas e innecesarias mediante la técnica de las normas de aplicación directa. En su virtud, en uso de la autorización contenida en el artículo 46 del Estatuto de Autonomía de Canarias, reformado por la Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, en relación con lo previsto en el artículo 74 de la Ley 4/2023, de 23 de marzo, de la Presidencia y del Gobierno de Canarias, y de conformidad con las restantes disposiciones de general aplicación, a propuesta del Consejero de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad, previa deliberación del Gobierno en su reunión celebrada el día 19 de febrero de 2024, dispongo: TÍTULO I Disposiciones generales Artículo 1. Objeto. El presente decreto-ley tiene por objeto establecer medidas extraordinarias y urgentes para aumentar la oferta de suelo y de edificaciones con destino a vivienda en las Islas Canarias, así como adecuar la regulación de las viviendas protegidas para agilizar su construcción, con el fin de contribuir a la efectividad del derecho de todas las personas a una vivienda digna y adecuada. Artículo 2. Declaración de emergencia habitacional. La situación de emergencia habitacional que justifica esta disposición se declara de interés general excepcional a los efectos de prevalecer sobre cualquier norma autonómica que sea de aplicación en la ejecución de las medidas que se establecen. Artículo 2. Emergencia habitacional. La situación de emergencia habitacional que justifica esta disposición se declara de interés general excepcional a los efectos de su consideración en la aplicación de cualquier norma autonómica que sea necesaria para la ejecución las medidas que se establecen. Se modifica por la disposición final 1.1 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 2. Emergencia habitacional. La situación de emergencia habitacional que justifica esta disposición se declara de interés general excepcional a los efectos de su consideración en la aplicación de cualquier norma autonómica que sea necesaria para la ejecución las medidas que se establecen. Se modifica por la disposición final 1.1 de la Ley 4/2024, de 26 de julio. Ref. BOE-A-2025-4912#df Se modifica por la disposición final 1.1 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 TÍTULO II Medidas para incrementar la disponibilidad de suelo y de edificaciones con destino a vivienda CAPÍTULO I Medidas para incrementar la disponibilidad de suelo para viviendas Artículo 3. Medidas. Con el fin de aumentar la disponibilidad de suelo para la construcción de viviendas, sin perjuicio de las recogidas en el planeamiento urbanístico, se regulan las siguientes medidas y actuaciones: a) El uso de suelo dotacional público para viviendas protegidas de promoción pública. b) El uso de suelo de equipamientos para viviendas protegidas. c) La ejecución directa de sistemas generales adscritos con destino a vivienda protegida. d) El derecho de superficie/concesión sobre bienes patrimoniales públicos. e) La compatibilidad del uso residencial y del turístico en suelos sin desarrollar. f) El cambio de uso de parcelas a residencial por incompatibilidad o inadecuación. g) La recuperación de suelo urbanizable residencial. Artículo 4. Vivienda protegida de promoción pública en suelos dotacionales y sistemas locales. 1. En el suelo calificado por el planeamiento como sistema general o sistema local o dotación, ambos de carácter municipal, será admisible el uso de vivienda protegida de promoción pública por efecto directo de esta norma sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado. 2. Las viviendas que se construyan solo podrán ubicarse en la parte destinada a las dotaciones y equipamientos de acuerdo con las previsiones del artículo 138.1.A) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. Asimismo, no se les exigirá el cumplimiento de los estándares, ni las cesiones de aprovechamiento y dotacionales recogidos en la misma ley. 3. Los proyectos previstos en el artículo 23 de este decreto-ley dan cobertura directa a las obras a las que se refiere el apartado 1 del presente artículo. 4. A los efectos de este decreto-ley, se entenderá por sistema general o sistema local o dotación de carácter municipal el así definido por el artículo 2.3, apartados c) y d), respectivamente, de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento. Artículo 4. Vivienda protegida de promoción pública en sistemas generales, sistemas locales y dotaciones. 1. En el suelo calificado por el planeamiento como sistema general o sistema local o dotación, ambos de carácter municipal, será admisible el uso de vivienda protegida de promoción pública por efecto directo de esta norma sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado. 2. Las viviendas que se construyan no podrán ubicarse en suelo destinado o reservado para espacio libre o zona verde. Asimismo, no se les exigirá el cumplimiento de los estándares, ni las cesiones de aprovechamiento y dotacionales recogidos en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. 3. Los proyectos previstos en el artículo 23 de este decreto-ley dan cobertura directa a las obras a las que se refiere el apartado 1 del presente artículo. 4. A los efectos de este decreto-ley, se entenderá por sistema general o sistema local o dotación de carácter municipal el así definido por el artículo 2.3, apartados c) y d), respectivamente, de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento. Se modifica el título y el apartado 2 por la disposición final 1.2 y 3 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 4. Vivienda protegida de promoción pública en sistemas generales, sistemas locales y dotaciones. 1. En el suelo calificado por el planeamiento como sistema general o sistema local o dotación, ambos de carácter municipal, será admisible el uso de vivienda protegida de promoción pública por efecto directo de esta norma sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado. 2. Las viviendas que se construyan no podrán ubicarse en suelo destinado o reservado para espacio libre o zona verde. Asimismo, no se les exigirá el cumplimiento de los estándares, ni las cesiones de aprovechamiento y dotacionales recogidos en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, o norma que la sustituya. 3. Los proyectos previstos en el artículo 23 de este decreto-ley dan cobertura directa a las obras a las que se refiere el apartado 1 del presente artículo. 4. A los efectos de este decreto-ley, se entenderá por sistema general o sistema local o dotación de carácter municipal el así definido por el artículo 2.3, apartados c) y d), respectivamente, de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento. Se modifica el título y el apartado 2 por la disposición final 1.2 y 3 de la Ley 4/2024, de 26 de julio. Ref. BOE-A-2025-4912#df Se modifica el título y el apartado 2 por la disposición final 1.2 y 3 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 4.bis. Trámites extraordinarios de emergencia habitacional. La aplicación de las medidas establecidas en los artículos 4 y 5 requerirá que el Ayuntamiento identifique de manera motivada conforme a la norma básica estatal el suelo susceptible de acoger vivienda protegida. El Pleno, previa información pública por plazo de siete días, sin más trámite ni informes, acordará sobre la medida. Dicho acuerdo será publicado en el Boletín Oficial de la Provincia y se incorporará al planeamiento afectado en la primera modificación sustancial que se tramite. Se añade por la disposición final 2.1 del Decreto-ley 3/2025, de 21 de abril. Ref. BOE-A-2025-11961#df-2 Artículo 5. Viviendas protegidas en equipamientos. 1. Los suelos destinados a equipamientos por los instrumentos de ordenación están habilitados también para la construcción de viviendas protegidas de promoción privada, aunque los instrumentos de ordenación no establezcan este fin para esos suelos. 2. De conformidad con el apartado anterior, las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, en el ejercicio de la libertad de empresa, podrán presentar ante el municipio proyectos de ordenación y de construcción de viviendas protegidas de promoción privada. 3. Cuando fuera necesario ordenar un espacio destinado a equipamientos para la implantación de viviendas protegidas de promoción privada, se podrá utilizar con sus mismos efectos el instrumento previsto en el artículo 307 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. 4. A los efectos de este decreto-ley se entenderá por equipamiento el así definido por el artículo 2.3.e) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento. Artículo 5. Viviendas protegidas en equipamientos. 1. Los suelos destinados a equipamientos por los instrumentos de ordenación están habilitados también para la construcción de viviendas protegidas, aunque los instrumentos de ordenación no establezcan este fin para esos suelos. 2. De conformidad con el apartado anterior, las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, en el ejercicio de la libertad de empresa, podrán presentar ante el municipio proyectos de ordenación y de construcción de viviendas protegidas de promoción privada. 3. Cuando fuera necesario ordenar un espacio destinado a equipamientos para la implantación de viviendas protegidas de promoción privada, se podrá utilizar con sus mismos efectos el instrumento previsto en el artículo 307 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. 4. A los efectos de este decreto-ley se entenderá por equipamiento el así definido por el artículo 2.3.e) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento. Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.4 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 5. Viviendas protegidas en equipamientos. 1. Los suelos destinados a equipamientos por los instrumentos de ordenación están habilitados también para la construcción de viviendas protegidas, aunque los instrumentos de ordenación no establezcan este fin para esos suelos. 2. De conformidad con el apartado anterior, las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, en el ejercicio de la libertad de empresa, podrán presentar ante el municipio proyectos de ordenación y de construcción de viviendas protegidas de promoción privada. 3. Cuando fuera necesario ordenar un espacio destinado a equipamientos para la implantación de viviendas protegidas de promoción privada, se podrá utilizar con sus mismos efectos el instrumento previsto en el artículo 307 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. 4. A los efectos de este decreto-ley se entenderá por equipamiento el así definido por el artículo 2.3.e) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento. Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.4 de la Ley 4/2024, de 26 de julio. Ref. BOE-A-2025-4912#df Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.4 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 5. Viviendas protegidas en equipamientos. 1. Los suelos destinados a equipamientos por los instrumentos de ordenación están habilitados también para la construcción de viviendas protegidas, aunque los instrumentos de ordenación no establezcan este fin para esos suelos de conformidad con lo previsto en el artículo 4 bis. 2. De conformidad con el apartado anterior, las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, en el ejercicio de la libertad de empresa, podrán presentar ante el municipio proyectos de ordenación y de construcción de viviendas protegidas de promoción privada, si bien cuando se trate de equipamientos públicos, las viviendas mantendrán de manera indefinida su calificación como vivienda social, de conformidad con lo establecido por la legislación básica estatal. 3. Cuando fuera necesario ordenar un espacio destinado a equipamientos para la implantación de viviendas protegidas de promoción privada, se podrá utilizar con sus mismos efectos el instrumento previsto en el artículo 307 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. 4. A los efectos de este Decreto-ley se entenderá por equipamiento el así definido por el artículo 2.3.e) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento. Se modifica por la disposición final 2.2 del Decreto-ley 3/2025, de 21 de abril. Ref. BOE-A-2025-11961#df-2 Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.4 de la Ley 4/2024, de 26 de julio. Ref. BOE-A-2025-4912#df Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.4 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 6. Ejecución anticipada de sistemas generales adscritos. 1. En el supuesto de que el suelo para viviendas protegidas de promoción pública se implante en un sistema general adscrito a un sector según las previsiones de este decreto-ley, el municipio podrá ejecutar por sí mismo las obras necesarias para ocupar el suelo sin necesidad de esperar a la ejecución del sistema privado. 2. Correrán a cargo del municipio los gastos ocasionados por la realización de los reajustes que sean necesarios en los instrumentos de ordenación y gestión que se vieren afectados por la anticipación de la ejecución a que se refiere el presente artículo. 3. Los gastos de urbanización que correspondan por la ejecución anticipada que lleve a cabo la Administración Pública, se repercutirán, en su caso, al adjudicatario del sistema privado de ejecución del planeamiento. Artículo 7. Derecho de superficie. 1. El sector público podrá promover viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler a precio asequible, mediante la constitución a favor de personas físicas o jurídicas privadas de derechos de superficie sobre patrimonio de su titularidad para la construcción y gestión de viviendas protegidas. 2. El derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas privadas para la construcción y gestión de viviendas protegidas solo se podrá conceder mediante concurso público. 3. Las bases de los concursos deberán contemplar los siguientes aspectos: a) La determinación exacta de los bienes sobre los que se constituye el derecho de superficie. b) La duración máxima de la concesión, incluidas sus prórrogas, no podrá superar el límite de setenta y cinco años. c) El canon anual que se debe satisfacer, si procede. d) El número mínimo de viviendas por construir y sus características básicas. e) Las condiciones de acceso a las viviendas protegidas y los criterios de selección de los demandantes de conformidad con la legislación de vivienda. f) El precio máximo mensual de alquiler asequible por metro cuadrado útil, que no podrá ser superior al módulo de alquiler de vivienda protegida de régimen general aplicable. g) El plazo máximo de ejecución de estas obras, que en caso de incumplimiento podría suponer la reversión de la concesión, y el resto de condiciones resolutorias que se prevean. h) Los mecanismos de colaboración y fiscalización que se deben ejercer por parte del ente concedente. i) La forma en que se ejecutará la reversión a favor del ente concedente una vez agotado el plazo de concesión o resuelta la misma. Artículo 7. Derecho de superficie. 1. El sector público autonómico y local podrá promover viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler a precio asequible, mediante la constitución a favor de personas físicas o jurídicas privadas de derechos de superficie sobre patrimonio de su titularidad para la construcción y gestión de viviendas protegidas. 2. El derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas privadas para la construcción y gestión de viviendas protegidas solo se podrá conceder mediante concurso público. 3. Las bases de los concursos deberán contemplar los siguientes aspectos: a) La determinación exacta de los bienes sobre los que se constituye el derecho de superficie. b) La duración máxima de la concesión, incluidas sus prórrogas, no podrá superar el límite de setenta y cinco años. c) El canon anual que se debe satisfacer, si procede. d) El número mínimo de viviendas por construir y sus características básicas. e) Las condiciones de acceso a las viviendas protegidas y los criterios de selección de los demandantes de conformidad con la legislación de vivienda. f) El precio máximo mensual de alquiler asequible por metro cuadrado útil, que no podrá ser superior al módulo de alquiler de vivienda protegida de régimen general aplicable. g) El plazo máximo de ejecución de estas obras, que en caso de incumplimiento podría suponer la reversión de la concesión, y el resto de condiciones resolutorias que se prevean. h) Los mecanismos de colaboración y fiscalización que se deben ejercer por parte del ente concedente. i) La forma en que se ejecutará la reversión a favor del ente concedente una vez agotado el plazo de concesión o resuelta la misma. Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.5 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 7. Derecho de superficie. 1. El sector público autonómico y local podrá promover viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler a precio asequible, mediante la constitución a favor de personas físicas o jurídicas privadas de derechos de superficie sobre patrimonio de su titularidad para la construcción y gestión de viviendas protegidas. 2. El derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas privadas para la construcción y gestión de viviendas protegidas solo se podrá conceder mediante concurso público. 3. Las bases de los concursos deberán contemplar los siguientes aspectos: a) La determinación exacta de los bienes sobre los que se constituye el derecho de superficie. b) La duración máxima de la concesión, incluidas sus prórrogas, no podrá superar el límite de setenta y cinco años. c) El canon anual que se debe satisfacer, si procede. d) El número mínimo de viviendas por construir y sus características básicas. e) Las condiciones de acceso a las viviendas protegidas y los criterios de selección de los demandantes de conformidad con la legislación de vivienda. f) El precio máximo mensual de alquiler asequible por metro cuadrado útil, que no podrá ser superior al módulo de alquiler de vivienda protegida de régimen general aplicable. g) El plazo máximo de ejecución de estas obras, que en caso de incumplimiento podría suponer la reversión de la concesión, y el resto de condiciones resolutorias que se prevean. h) Los mecanismos de colaboración y fiscalización que se deben ejercer por parte del ente concedente. i) La forma en que se ejecutará la reversión a favor del ente concedente una vez agotado el plazo de concesión o resuelta la misma. Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.5 de la Ley 4/2024, de 26 de julio. Ref. BOE-A-2025-4912#df Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.5 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 8. Concesión para construir y/o gestionar viviendas protegidas. 1. Las Administraciones Públicas podrán otorgar mediante concesión administrativa el derecho a construir y gestionar o únicamente a gestionar viviendas protegidas de promoción pública, de conformidad con la legislación de contratación pública. 2. Entre las condiciones a valorar en el procedimiento estarán el número mínimo de viviendas a construir, sus características básicas, la renta o canon máximo a abonar por los usuarios. Artículo 9. Compatibilidad de uso residencial y uso turístico. 1. En los suelos urbanizables ordenados, en los que existan una o varias parcelas sin edificar, en los que, conforme al planeamiento urbanístico municipal, se admita el uso mixto turístico y residencial o los declare compatibles, se podrán destinar en su totalidad a uso residencial, siempre que, al menos, un tercio de la edificabilidad se destine a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada. En tal caso, las determinaciones que resulten contrarias a las recogidas en el planeamiento insular se entenderán desplazadas. 2. A los efectos de viabilizar la opción por el uso residencial, la persona promotora deberá solicitar licencia de construcción al ayuntamiento correspondiente, acompañando la calificación provisional de las viviendas protegidas a construir, sin que aquella pueda ser concedida mientras no se aporte esta calificación. 3. En la solicitud de licencia, la persona promotora deberá asumir el compromiso de ejecutar y terminar las obras de construcción de las viviendas protegidas de forma simultánea a la ejecución y terminación de las viviendas libres, quedando condicionada la primera ocupación de estas a la calificación definitiva de las anteriores. Artículo 10. Cambio de uso de parcelas a residencial. 1. En las parcelas no edificadas de uso turístico, tanto situadas en suelos urbanos como en suelos urbanizables que cuenten con la urbanización terminada, en que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en la que se han situado o por tener condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica, se podrá instar el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la administración turística, en el cual quedarán justificadas las razones que motiven el cambio de uso. El informe de la administración turística deberá emitirse en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin haber sido emitido se entenderá favorable. El cambio de uso se entenderá referido a la totalidad de la parcela, incluidas las edificaciones y/o construcciones que pudieran existir. 2. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales, debiendo destinar un mínimo del 10 % de la edificación a usos diferentes del residencial tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada. 3. En los casos en los que se acuerde el cambio de uso, si el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria calculado teniendo en cuenta el uso turístico fuera inferior al que hubiera correspondido en caso de uso residencial, el promotor deberá abonar a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, la diferencia que corresponda, calculada de forma proporcional sobre la parcela o parcelas individualmente consideradas. De no ser inferior, la cesión de aprovechamiento se mantendrá en los términos en que se hubiera calculado y materializado. 4. Al menos un tercio de las nuevas viviendas resultantes de la aplicación de esta disposición se destinarán a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada. Artículo 11. Recuperación de suelo urbanizable residencial. 1. El suelo urbanizable o apto para urbanizar recogido en el planeamiento general no adaptado reclasificado a suelo rústico común en virtud de lo previsto por la disposición adicional decimoquinta de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, cuando su destino original fuera residencial o turístico-residencial, podrá ser recuperado como suelo urbanizable no ordenado, en su caso la parte del mismo que tuviera destino residencial, siempre que se destine a la construcción de viviendas y que, al menos, la mitad de las mismas sean viviendas protegidas en cualquiera de sus categorías. 2. A esos efectos, la persona o personas titulares de, al menos el 50 % del suelo, podrá solicitar la recuperación del ayuntamiento correspondiente que la otorgará en función de las necesidades de vivienda del municipio. El acuerdo plenario de recuperación determina la reclasificación del suelo sin más trámites en tanto se trata de suelos que ya eran aptos para su transformación urbanística. El acuerdo deberá ser adoptado en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de la presente disposición. 3. En el caso de que, aprobada la recuperación, transcurra más de un año sin que la persona promotora presente ante la Administración municipal la ordenación pormenorizada correspondiente, salvo causa justificada que corresponde apreciar al ayuntamiento, el suelo afectado volverá automáticamente a su clasificación original como rústico común. 4. Cuando sea viable llevar a cabo la construcción a la solicitud de licencia, le será de aplicación lo previsto en el apartado 3 del artículo anterior. Artículo 11. Recuperación de suelo urbanizable residencial. 1. El suelo urbanizable o apto para urbanizar recogido en el planeamiento general no adaptado reclasificado a suelo rústico común en virtud de lo previsto por la disposición adicional decimoquinta de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, cuando su destino original fuera residencial o turístico-residencial, podrá ser recuperado como suelo urbanizable no ordenado, en su caso la parte del mismo que tuviera destino residencial, siempre que se destine a la construcción de viviendas y que, al menos, la mitad de las mismas sean viviendas protegidas en cualquiera de sus categorías. 2. A esos efectos, la persona o personas titulares de, al menos el 50 % del suelo, podrá solicitar la recuperación del ayuntamiento correspondiente que la otorgará en función de las necesidades de vivienda del municipio. El acuerdo plenario de recuperación determina la reclasificación del suelo sin más trámites en tanto se trata de suelos que ya eran aptos para su transformación urbanística. El acuerdo deberá ser adoptado en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de la presente disposición. 3. En el caso de que, aprobada la recuperación, transcurra más de un año sin que la persona promotora presente ante la Administración municipal la ordenación pormenorizada correspondiente, salvo causa justificada que corresponde apreciar al ayuntamiento, el suelo afectado volverá automáticamente a su clasificación original como rústico común. 4. Cuando sea viable llevar a cabo la construcción, a la solicitud de licencia le será de aplicación lo previsto en el apartado tercero del artículo anterior. Se modifica el apartado 4 por la disposición final 1.6 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 Artículo 11. Recuperación de suelo urbanizable residencial. 1. El suelo urbanizable o apto para urbanizar recogido en el planeamiento general no adaptado reclasificado a suelo rústico común en virtud de lo previsto por la disposición adicional decimoquinta de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, cuando su destino original fuera residencial o turístico-residencial, podrá ser recuperado como suelo urbanizable no ordenado, en su caso la parte del mismo que tuviera destino residencial, siempre que se destine a la construcción de viviendas y que, al menos, la mitad de las mismas sean viviendas protegidas en cualquiera de sus categorías. 2. A esos efectos, la persona o personas titulares de, al menos el 50 % del suelo, podrá solicitar la recuperación del ayuntamiento correspondiente que la otorgará en función de las necesidades de vivienda del municipio. El acuerdo plenario de recuperación determina la reclasificación del suelo sin más trámites en tanto se trata de suelos que ya eran aptos para su transformación urbanística. El acuerdo deberá ser adoptado en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de la presente disposición. 3. En el caso de que, aprobada la recuperación, transcurra más de un año sin que la persona promotora presente ante la Administración municipal la ordenación pormenorizada correspondiente, salvo causa justificada que corresponde apreciar al ayuntamiento, el suelo afectado volverá automáticamente a su clasificación original como rústico común. 4. Cuando sea viable llevar a cabo la construcción, a la solicitud de licencia le será de aplicación lo previsto en el apartado tercero del artículo anterior. Se modifica el apartado 4 por la disposición final 1.6 de la Ley 4/2024, de 26 de julio. Ref. BOE-A-2025-4912#df Se modifica el apartado 4 por la disposición final 1.6 del Decreto-ley 2/2024, de 11 de marzo. Ref. BOE-A-2024-14313 CAPÍTULO II Medidas para incrementar la disponibilidad de edificaciones para vivienda Artículo 12. Medidas. Con el fin de incrementar la oferta de edificaciones y construcciones existentes con destino a vivienda, sin perjuicio de las que establezcan los planes de vivienda, se regulan las siguientes medidas y actuaciones: a) La recalificación a uso de vivienda. b) El incremento de edificabilidad de edificaciones destinadas a vivienda. c) La división de viviendas existentes. d) La rehabilitación de urbanizaciones y edificaciones no terminadas. e) El derecho de adquisición preferente sobre viviendas en favor del Instituto Canario de la Vivienda o entidad pública promotora. Artículo 13. Recalificación de locales a uso residencial. Se admitirá el cambio de uso de locales comerciales, oficinas o cualquier definición análoga utilizada por los instrumentos de ordenación, a uso residencial, cuando se cumplan las siguientes condiciones: a) Se trate de edificaciones existentes de tipología residencial de vivienda colectiva. b) Que el uso predominante sea residencial. c) Que se ubiquen en suelo urbano. d) Que se cumplan las reglas comunes establecidas en el artículo 17 de este decreto-ley, salvo el destino parcial a vivienda protegida, cuando el cambio lo sea para una única vivienda. Artículo 14. Recalificación de edificaciones a uso residencial. 1. Se admitirá el cambio de uso de edificaciones existentes con uso predominante terciario a residencial, atendiendo a las reglas comunes establecidas en el artículo 17 de este decreto-ley, siempre que se den los siguientes requisitos: a) Que se haya producido el cierre o desocupación del inmueble por un periodo igual o superior a un año. b) Que el cambio de uso a residencial se produzca en la totalidad de la edificación. c) Que se destine, al menos, el 50 % de las viviendas a vivienda protegida de promoción privada debiendo obtener la correspondiente calificación provisional previamente, sin la cual no podrá otorgarse la primera ocupación. 2. Sin perjuicio de lo dispuesto en la letra b) del apartado anterior, se considera compatible el uso terciario que se ubique en la planta baja del inmueble. Artículo 15. Incremento de edificabilidad de edificaciones destinadas a vivienda. …