200 ok EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANTABRIA Conózcase que el Parlamento de Cantabria ha aprobado y yo, en nombre de Su Majestad el Rey, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 15.2.º del Estatuto de Autonomía para Cantabria, promulgo la siguiente Ley de Cantabria 5/2014, de 26 de diciembre, de Vivienda Protegida de Cantabria. PREÁMBULO I La Constitución Española consagra los principios rectores de la política social y económica que deben inspirar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Uno de dichos principios consagra el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y ordena a los poderes públicos, que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho. Directamente relacionado con la vivienda, cabe recordar que el artículo 24.3 del Estatuto de Autonomía de Cantabria, aprobado por Ley Orgánica 8/1981, de 30 de diciembre, atribuye la competencia exclusiva en materia de vivienda a la Comunidad Autónoma de Cantabria. Desde la aprobación del Estatuto en la Comunidad Autónoma de Cantabria no se había establecido un marco legal de la vivienda protegida, por lo que el régimen jurídico aplicable a la vivienda protegida era el contenido en la normativa estatal anterior al Estatuto: fundamentalmente el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda; el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla aquél y el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial. Con posterioridad fueron aprobados diversos decretos que desarrollaban planes estatales y autonómicos de vivienda. La presente ley constituye un paso muy importante, no sólo por ser la primera Ley que se dicta en Cantabria sobre vivienda protegida sino, sobre todo, porque establece un marco jurídico abierto, que sienta las bases necesarias para hacer efectivo el derecho a la vivienda, y que posibilita dar respuesta rápida a las necesidades sociales y a los cambios normativos o económicos que puedan producirse, favoreciendo que mediante su desarrollo puedan establecerse las políticas que atiendan a dichos cambios. La Ley se estructura en siete capítulos, con cincuenta y seis artículos, doce disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, dos disposiciones derogatorias y cuatro disposiciones finales, siendo sus aspectos más destacados los que se indican a continuación. II Antes de entrar en los aspectos destacados de la Ley debe hacerse una mención especial a la regulación del silencio administrativo en los distintos procedimientos que la Ley establece. La Ley 17/2009, de 23 de noviembre, de libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, dispone que en los procesos de autorización la regla general es el silencio positivo, aunque excluye los servicios sociales relativos a la vivienda social. El ámbito de aplicación de la presente ley es más amplio que el que abarcan los servicios sociales relacionados con la vivienda social, por ello, siguiendo los principios de la citada Ley 17/2009, se ha optado por el silencio positivo en los procedimientos en los que la resolución produce efectos que afectan al interesado y a la Administración Pública, y por el silencio negativo cuando los efectos de dichos procedimientos pueden afectar a la esfera jurídica o patrimonial de terceros, como son los potenciales demandantes o adquirentes de viviendas que tienen la condición de consumidores. La finalidad es proteger al ciudadano en el proceso de toma de decisión de compra o alquiler de vivienda protegida, para que reúna las condiciones de seguridad jurídica necesarias en un negocio jurídico tan importante para la esfera jurídico-patrimonial como es el que procura la vivienda familiar. Se entiende que en esos casos concurren razones de interés general que justifican el silencio negativo, porque otorga seguridad jurídica a los adquirentes y a los arrendatarios de vivienda protegida. III El capítulo I regula el régimen jurídico de la vivienda protegida, quiénes pueden ser sus propietarios y sus usuarios, mantiene la obligación de destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente, y establece las causas que pueden justificar que la vivienda no sea ocupada temporalmente. La ley ha optado por una regulación abierta que permita una intervención rápida en aspectos tales como el precio y la superficie máximos de las viviendas, el precio de los terrenos o la duración del régimen de protección. Todos ellos son elementos sensibles a situaciones socioeconómicas y tienen gran incidencia en el mercado y las transmisiones inmobiliarias. El capítulo I recoge además la posibilidad de que, en desarrollo de políticas de vivienda, se puedan proteger fórmulas intermedias entre la vivienda habitual y la colectiva. Se trata de fórmulas novedosas que pretenden dar respuesta a necesidades singulares de colectivos merecedores de atención. La ley cita algunos, a modo de ejemplo: personas dependientes, de la tercera edad, etc, dejando abierta la enumeración ante la posibilidad de que puedan emerger otros colectivos distintos también merecedores de protección. IV El capítulo II regula la calificación de las viviendas protegidas, primer paso para que las viviendas de una proyectada promoción tengan la cualidad de «viviendas protegidas». En relación con el silencio negativo del procedimiento para otorgar la calificación de la vivienda como protegida, cabe señalar que la resolución de calificación conlleva bonificaciones fiscales en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados e Impuesto de Bienes Inmuebles, y reducciones en el arancel de notarios y registradores, por lo que afecta a la materia tributaria que está expresamente excluida del ámbito de aplicación de la Ley de Libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio. La calificación afecta al cumplimiento de deberes y cargas impuestas para el desarrollo de los suelos por la legislación urbanística y a derechos de los consumidores, en cuanto que otorga a las viviendas una naturaleza jurídica especial que lleva aparejado el cumplimiento de determinados requisitos por parte del adquirente, y al sometimiento a un régimen de obligaciones y limitaciones de uso. Con la finalidad de proteger a los adquirentes de las viviendas se establecen dos medidas: la necesidad de autorización del cambio de titularidad de la calificación, y la posibilidad de optar entre resolver el contrato o rehabilitar el procedimiento de calificación definitiva en los casos en que ésta sea denegada. Por último, la ley anuda la descalificación voluntaria de las viviendas a la existencia de razones de interés público y a las necesidades de política de la vivienda, limitando de esta forma la potestad discrecional vigente hasta ahora en materia de descalificación de viviendas. V Una vez otorgada la calificación, la promoción de viviendas pasa a ser una promoción de viviendas protegidas. El capítulo III está dedicado a la regulación de la promoción de viviendas protegidas conservando la tradicional distinción entre viviendas de promoción pública y viviendas de promoción privada. Regula la responsabilidad administrativa del promotor (independiente de la civil) por la aparición de vicios o defectos que se manifiesten en los cinco años desde la calificación definitiva de la vivienda, recogiendo la tradicional protección administrativa del adquirente de la vivienda protegida, y otorga rango legal a las obligaciones de incluir en la publicidad la información de la naturaleza de vivienda protegida. VI El capítulo IV contiene un conjunto de medidas referidas al acceso a las viviendas protegidas. En primer lugar, se regula la adjudicación de viviendas protegidas y se consagran los principios de concurrencia y publicidad como principios rectores de los procesos de adjudicación, creándose a tales efectos el registro de demandantes de viviendas protegidas. En segundo lugar, con el fin de garantizar el cumplimiento de los requisitos exigidos a los propietarios y usuarios de las viviendas protegidas, a los contratos y demás negocios jurídicos que se celebren sobre las viviendas protegidas, y a la entrega de cantidades a cuenta en la compraventa de viviendas protegidas en construcción, se establecen procedimientos de autorización o visado con distintos regímenes de silencio, justificándose el silencio negativo del procedimiento de autorización de percepción de cantidades a cuenta en la protección de los derechos económicos de los adquirentes de vivienda. Con el fin de sistematizar toda la información acerca de las viviendas protegidas, se crea el registro de viviendas protegidas de Cantabria. Por último, se establece un derecho de adquisición preferente de la Comunidad Autónoma sobre las viviendas protegidas mientras se mantenga su régimen de protección. VII El capítulo V está dedicado a la programación en materia de vivienda, definiendo su objeto, las líneas maestras del procedimiento de elaboración del Plan de Vivienda de Cantabria y su contenido mínimo. VIII El capítulo VI está destinado a las viviendas de titularidad de la Comunidad Autónoma de Cantabria poniendo de relieve el compromiso con los sectores sociales desfavorecidos, con la adopción de medidas tales como la creación de un parque público de vivienda en alquiler, y las dirigidas a evitar la resolución del contrato y el indeseado desahucio, gracias a la posibilidad de evaluar la gravedad de los impagos y las circunstancias personales y familiares. IX La inspección y el régimen sancionador en materia de vivienda protegida aparecen sistematizados en el capítulo VII. Su principio básico es la regulación de la actividad inspectora para garantizar el cumplimiento de la normativa de vivienda, atribuyendo a los empleados públicos que las realicen la condición de agentes de la autoridad, y dotándolos de las competencias necesarias para conseguir tal fin. Se establece, asimismo, la exigencia legal del deber de información y colaboración con la inspección. La ley regula además la competencia y el procedimiento en materia sancionadora, inspirados en los principios constitucionales de presunción de inocencia, legalidad y tipicidad. Las infracciones tipificadas corresponden a los incumplimientos de las normas que establecen deberes y prohibiciones y se clasifican en función de su gravedad en leves, graves y muy graves. En lo que se refiere a las sanciones se establece una cuantía acorde con la gravedad de los hechos, señalándose además medidas complementarias para reforzar la potestad sancionadora. X Las disposiciones adicionales contienen medidas legislativas de distinta naturaleza. Entre dichas medidas cabe destacar la descalificación de las viviendas anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, excepto en los casos en que estén emplazadas en un suelo adquirido por expropiación forzosa. El precio de venta y renta de dichas viviendas fue liberalizado por el Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, que no modificó su régimen de protección de 50 años, por lo que las viviendas siguen afectadas al régimen jurídico de viviendas protegidas a pesar de tener un precio de venta o renta libre. No cabe olvidar que la ordenación territorial y urbana puede tener incidencia en la vivienda, por ello se establece un informe preceptivo en materia de vivienda en relación con los instrumentos de planeamiento. También se recoge la posibilidad de celebrar convenios que permitan que algunos de los trámites administrativos relacionados con la transmisión y disposición de viviendas protegidas puedan realizarse por los notarios intervinientes, a solicitud de los interesados, con el objeto de que los principios de colaboración y coordinación administrativa se traduzcan en una mayor transparencia, reducción de cargas administrativas, y seguridad jurídica para los ciudadanos. Las disposiciones adicionales contienen además un bloque normativo autónomo, no necesitado de desarrollo, aplicable de forma inmediata a la entrada en vigor de la ley, regulando aspectos como el módulo básico autonómico, el precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas, los requisitos de los usuarios de las viviendas o los ámbitos territoriales. XI La ley atiende a la situación actual de muchas familias y jóvenes que adquirieron una vivienda con el fin de iniciar un proyecto de vida para lo que asumieron hipotecas y cargas que la actual coyuntura económica de falta de empleo les impide atender, hasta el punto de que muchos de ellos se han visto obligados a abandonar la vivienda por no poder asumir los gastos que conlleva y convivir con familiares. La venta de la vivienda con el fin de evitar gastos y hacer frente al pago de la hipoteca topa con la contracción del crédito que dificulta el acceso a la financiación a las personas que cumplen las condiciones económicas para acceder a este tipo de viviendas. Con el fin de facilitar la venta de las viviendas, la disposición transitoria primera de la ley abre, durante un período de dos años, el abanico de posibles adquirentes. El nuevo plan estatal, aprobado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, reorienta las políticas de vivienda hacia el alquiler y la rehabilitación y carece de un marco financiero de apoyo a la promoción y adquisición de las viviendas protegidas. Como consecuencia, ha desaparecido la regulación que se venía aplicando a las viviendas de protección oficial clasificándolas en función de las categorías subvencionables que establecía cada Plan: régimen especial, general, concertado, etc., por ello la disposición transitoria segunda establece los mecanismos para que los planeamientos que prevén la construcción de viviendas protegidas puedan desarrollarse sean cuales sean sus previsiones en relación con las viviendas protegidas. El sistema se completa con otra disposición transitoria para regular el valor del suelo. La ley se completa con dos disposiciones derogatorias y cuatro disposiciones finales que habilitan al Gobierno de Cantabria para regular las condiciones de diseño y habitabilidad de las viviendas de Cantabria, fijan el título competencial, y facultan al propio Gobierno para el desarrollo de la ley y determinan su entrada en vigor. CAPÍTULO I Régimen jurídico de la vivienda protegida Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación. La presente ley tiene por objeto fomentar el acceso a la vivienda en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Cantabria regulando el régimen jurídico y las actuaciones administrativas en materia de vivienda protegida. Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación. La presente ley tiene por objeto fomentar el acceso a la vivienda en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Cantabria regulando el régimen jurídico, las actuaciones administrativas en materia de vivienda protegida y la emergencia habitacional. Se modifica por el art. 11.1 de la Ley 6/2015, de 28 de diciembre. Ref. BOE-A-2016-478. Artículo 2. Concepto de vivienda protegida. 1. Es vivienda protegida aquella que, cumpliendo los requisitos y condiciones de uso, destino, precio y superficie establecidos por la presente ley y en sus disposiciones de desarrollo, es calificada como tal por un acto administrativo dictado por el órgano competente en materia de vivienda. 2. Pueden ser además objeto de protección, en los términos que se establezcan por las disposiciones que desarrollen la presente ley: a) Los terrenos y obras de urbanización necesarias para llevar a cabo la construcción de las viviendas protegidas, los locales comerciales, garajes, anejos, trasteros y otros elementos de la vivienda. b) Aquellos alojamientos que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la colectiva, como residencias de estudiantes, de deportistas, apartamentos tutelados o alojamientos asistidos para personas de la tercera edad, personas dependientes u otros colectivos cuyas características lo hagan aconsejable. 3. A efectos de la presente ley, la denominación de vivienda protegida incluye también el resto de los elementos protegidos vinculados a ella. Artículo 3. Propietarios y usuarios. 1. Podrán ser propietarios de las viviendas protegidas las personas físicas o jurídicas. 2. Únicamente las personas físicas podrán ser usuarios de las viviendas protegidas. También podrán ser usuarios de las viviendas protegidas las administraciones públicas o entidades públicas o privadas para destinarlas al alojamiento de personas pertenecientes a colectivos vulnerables que precisen de tutela especial. Artículo 3. Propietarios y usuarios. 1. Podrán ser propietarios de las viviendas protegidas: a) Las personas físicas que las adquieran mortis causa o que, en el momento de su adquisición, ínter vivos, reúnan las condiciones para ser usuarias de ellas. b) Las Administraciones Públicas y cualesquiera organismos públicos y entidades de Derecho Público o Privado vinculadas o dependientes de las Administraciones Públicas. c) Las fundaciones y las asociaciones declaradas de utilidad pública. d) Las asociaciones, organizaciones no gubernamentales y demás entidades privadas, sin ánimo de lucro, inscritas en el registro de asociaciones de Cantabria, que desarrollen su actividad en ayuda a colectivos vulnerables que precisen de tutela especial. e) El resto de personas jurídicas privadas. 2. Únicamente las personas físicas podrán ser usuarias de las viviendas protegidas. 3. También podrán ser cesionarios, usufructuarios y arrendatarios los sujetos comprendidos en las letras b), c), d) y e) del apartado 1, para destinarlas al alojamiento de personas pertenecientes a colectivos vulnerables que precisen de tutela especial. Se modifica por el art. 19.1 de la Ley 9/2017, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2018-856 Artículo 4. Requisitos de los usuarios de viviendas protegidas. 1. Los usuarios de las viviendas protegidas deberán cumplir además de los requisitos económicos y personales que se establezcan, los siguientes: a) Carecer de una vivienda en propiedad. b) No ostentar la titularidad de un derecho real de goce o disfrute vitalicio sobre una vivienda. c) Estar debidamente inscritos en el Registro de demandantes de viviendas protegidas de Cantabria. 2. Excepcionalmente podrán ser usuarios de las viviendas quienes no cumpliendo las condiciones establecidas en los apartados a) y b) anteriores, se encuentren en alguno de los siguientes supuestos: a) Haber sido privados del derecho a usar la vivienda como consecuencia de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que se encuentren al corriente de pago de las pensiones alimenticias y compensatorias. b) Que la vivienda esté sujeta a expediente de expropiación forzosa. c) Que la vivienda esté afectada por actuaciones de emergencia o remodelaciones urbanas que hayan implicado la pérdida del uso de la vivienda. 3. El Gobierno mediante decreto establecerá los requisitos económicos de los usuarios de las viviendas, niveles de renta y, en su caso, los coeficientes de ponderación. 4. El Gobierno mediante decreto podrá regular otras situaciones excepcionales que justifiquen exonerar a los usuarios de las viviendas del cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1.a) y 1.b) de este artículo. 5. Las normas que establezcan los requisitos económicos de los usuarios de las viviendas podrán determinar la ponderación de los ingresos familiares aplicando coeficientes en función del número de miembros de la unidad familiar, la edad, existencia de discapacitados en la misma y otros factores que se estimen oportunos, teniendo en cuenta criterios de progresividad en su determinación. Artículo 4. Requisitos de los usuarios de viviendas protegidas. 1. Los usuarios de las viviendas protegidas deberán cumplir además de los requisitos económicos y personales que se establezcan, los siguientes: a) Carecer de una vivienda en propiedad. b) No ostentar la titularidad de un derecho real de goce o disfrute vitalicio sobre una vivienda. c) Estar debidamente inscritos en el Registro de demandantes de viviendas protegidas de Cantabria. 2. Excepcionalmente podrán ser usuarios de las viviendas quienes no cumpliendo las condiciones establecidas en los apartados a) y b) anteriores, se encuentren en alguno de los siguientes supuestos: a) Haber sido privados del derecho a usar la vivienda como consecuencia de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que se encuentren al corriente de pago de las pensiones alimenticias y compensatorias. b) Que la vivienda esté sujeta a expediente de expropiación forzosa. c) Que la vivienda esté afectada por actuaciones de emergencia o remodelaciones urbanas que hayan implicado la pérdida del uso de la vivienda. d) Que se encuentren en situación de emergencia habitacional o en cualquier otra situación de vulnerabilidad que precise de tutela especial. 3. El Gobierno mediante decreto establecerá los requisitos económicos de los usuarios de las viviendas, niveles de renta y, en su caso, los coeficientes de ponderación. 4. El Gobierno mediante decreto podrá regular otras situaciones excepcionales que justifiquen exonerar a los usuarios de las viviendas del cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1.a) y 1.b) de este artículo. 5. Las normas que establezcan los requisitos económicos de los usuarios de las viviendas podrán determinar la ponderación de los ingresos familiares aplicando coeficientes en función del número de miembros de la unidad familiar, la edad, existencia de personas con discapacidad en la misma y otros factores que se estimen oportunos, teniendo en cuenta criterios de progresividad en su determinación. Se modifica por el art. 19.2 de la Ley 9/2017, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2018-856 Artículo 5. Destino y ocupación de las viviendas protegidas. 1. Las viviendas protegidas deberán destinarse a domicilio habitual y permanente de sus propietarios o de los titulares de los negocios jurídicos que, habiendo sido autorizados, confieren a su titular el derecho a establecer en la vivienda su domicilio habitual y permanente. 2. La ocupación de las viviendas protegidas deberá efectuarse en el plazo de seis meses a contar desde su adquisición salvo que medie autorización para no ocupar temporalmente la vivienda. Dicho plazo se contará a partir de la fecha de notificación de la calificación definitiva cuando se trate de viviendas promovidas para uso propio. 3. Es domicilio habitual aquel que es ocupado de forma efectiva por sus usuarios. Se entenderá que existe habitualidad cuando la vivienda permanezca ocupada más de seis meses seguidos en el término de un año, salvo que medie autorización para no ocupar temporalmente la vivienda. 4. Es domicilio permanente aquel que constituye la residencia de su usuario. 5. La vivienda no perderá el carácter de domicilio permanente por el hecho de que cualquier miembro de la familia o unidad de convivencia ejerza en ella una profesión u oficio, siempre que dicha actividad sea compatible con el uso residencial y se cumplan las condiciones y requisitos que se establezcan. El inicio del ejercicio de la actividad se comunicará en el plazo de un mes a la dirección general competente en materia de vivienda mediante una declaración responsable. 6. La declaración responsable a la que se refiere el apartado anterior no exime a la persona interesada de recabar los restantes permisos, licencias o autorizaciones contemplados en la normativa aplicable. 7. Las viviendas protegidas no pueden subarrendarse total o parcialmente, ni destinarse a segunda residencia o a otros usos incompatibles con la vivienda. Artículo 5. Destino y ocupación de las viviendas protegidas. 1. Las viviendas protegidas deberán destinarse a domicilio habitual y permanente de sus propietarios o de los titulares de los negocios jurídicos que, habiendo sido autorizados, confieren a su titular el derecho a establecer en la vivienda su domicilio habitual y permanente. 2. La ocupación de las viviendas protegidas deberá efectuarse en el plazo de seis meses a contar desde su adquisición salvo que medie autorización para no ocupar temporalmente la vivienda. Dicho plazo se contará a partir de la fecha de notificación de la calificación definitiva cuando se trate de viviendas promovidas para uso propio. 3. Es domicilio habitual aquel que es ocupado de forma efectiva por sus usuarios. Se entenderá que existe habitualidad cuando la vivienda permanezca ocupada más de seis meses seguidos en el término de un año, salvo que medie autorización para no ocupar temporalmente la vivienda. 4. Es domicilio permanente aquel que constituye la residencia de su usuario. 5. La vivienda no perderá el carácter de domicilio permanente por el hecho de que cualquier miembro de la familia o unidad de convivencia ejerza en ella una profesión u oficio, siempre que dicha actividad sea compatible con el uso residencial y se cumplan las condiciones y requisitos que se establezcan. El inicio del ejercicio de la actividad se comunicará en el plazo de un mes a la dirección general competente en materia de vivienda mediante una declaración responsable. 6. La declaración responsable a la que se refiere el apartado anterior no exime a la persona interesada de recabar los restantes permisos, licencias o autorizaciones contemplados en la normativa aplicable. 7. Las viviendas protegidas no pueden subarrendarse total o parcialmente, salvo en el supuesto previsto en el apartado 3 del artículo 3, ni destinarse a segunda residencia o a otros usos incompatibles con la vivienda. Se modifica por el art. 19.3 de la Ley 9/2017, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2018-856 Artículo 6. Autorización para no ocupar temporalmente la vivienda. 1. El órgano competente en materia de vivienda podrá autorizar que una vivienda protegida no permanezca ocupada por un plazo máximo de dos años, por las siguientes causas debidamente acreditadas: a) Motivos laborales o de estudios. b) Enfermedad del legítimo ocupante de la vivienda que requiera ayuda para realizar los actos diarios de la vida cotidiana. c) Enfermedad grave de un familiar hasta el segundo grado de consaguinidad o afinidad que requiera ayuda para realizar los actos diarios de la vida cotidiana. El plazo podrá ampliarse como máximo un año más, de forma extraordinaria, cuando dentro del segundo año de no ocupación de la vivienda se ponga de manifiesto que por circunstancias que no pudieron ser previstas inicialmente, la causa que motivó la autorización persiste y que finalizará dentro de dicho plazo extraordinario de un año. 2. Las causas que motiven la solicitud de autorización administrativa para no ocupar temporalmente una vivienda protegida deben concurrir en la persona que la solicita con posterioridad a la fecha en que se hubiera formalizado el contrato de compraventa o arrendamiento de la vivienda. 3. Las solicitudes para no ocupar temporalmente una vivienda protegida deberán resolverse en el plazo máximo de tres meses. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado resolución expresa se entenderá estimada la solicitud de autorización. 4. No podrá otorgarse una nueva autorización hasta transcurridos tres años desde el fin del plazo máximo de desocupación, incluido el periodo extraordinario de prórroga. 5. Por acuerdo del Gobierno podrán establecerse causas extraordinarias que justifiquen la autorización para no ocupar temporalmente la vivienda o períodos distintos a los establecidos en los apartados anteriores. El acuerdo se publicará en el Boletín Oficial de Cantabria. Artículo 6. Autorización para no ocupar temporalmente la vivienda. 1. El órgano competente en materia de vivienda podrá autorizar que una vivienda protegida no permanezca ocupada por un plazo máximo de dos años, por las siguientes causas debidamente acreditadas: a) Motivos laborales o de estudios. b) Enfermedad del legítimo ocupante de la vivienda que requiera ayuda para realizar los actos diarios de la vida cotidiana. c) Enfermedad grave de un familiar hasta el segundo grado de consaguinidad o afinidad que requiera ayuda para realizar los actos diarios de la vida cotidiana. El plazo podrá ampliarse como máximo un año más, de forma extraordinaria, cuando dentro del segundo año de no ocupación de la vivienda se ponga de manifiesto que por circunstancias que no pudieron ser previstas inicialmente, la causa que motivó la autorización persiste y que finalizará dentro de dicho plazo extraordinario de un año. 2. Las causas que motiven la solicitud de autorización administrativa para no ocupar temporalmente una vivienda protegida deben concurrir en la persona que la solicite con posterioridad a la fecha en que se hubiera formalizado el contrato de compraventa o arrendamiento de la vivienda. 3. Las solicitudes para no ocupar temporalmente una vivienda protegida deberán resolverse en el plazo máximo de tres meses. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado resolución expresa se entenderá estimada la solicitud de autorización. 4. No podrá otorgarse una nueva autorización hasta transcurridos tres años desde el fin del plazo máximo de desocupación, incluido el período extraordinario de prórroga. 5. Por acuerdo del Gobierno podrán establecerse causas extraordinarias que justifiquen la autorización para no ocupar temporalmente la vivienda o periodos distintos a los establecidos en los apartados anteriores. El acuerdo se publicará en el "Boletín Oficial de Cantabria". 6. No será necesaria la autorización cuando el propietario de la vivienda ceda temporalmente el usufructo de ella a la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria para que pase a formar parte del parque público de vivienda. Se modifica por el art. 11.2 de la Ley 6/2015, de 28 de diciembre de 2016. Ref. BOE-A-2016-478. Artículo 7. Precio de las viviendas protegidas. 1. Los precios de venta y renta de las viviendas protegidas y demás elementos que se declaren protegidos se fijarán y revisarán por acuerdo del Gobierno. 2. La sujeción a un precio o valoración máximos afecta a todos los elementos protegidos estén o no vinculados a la vivienda. 3. Siempre que la presente ley haga referencia al precio máximo de las viviendas, habrá de entenderse que la expresión se refiere también a la valoración máxima y al precio y valoración máximos de todos los elementos protegidos. 4. Durante la vigencia del régimen de protección cualquier acto de disposición de viviendas protegidas o de derecho sobre ellas estará sujeto a un precio máximo. 5. Cuando por su naturaleza, el acto de disposición carezca de precio, estará sujeto a una valoración máxima. 6. Queda prohibida la percepción de sobreprecios, cantidades o primas de cualquier especie, superiores a los precios máximos, incluso por mejoras, obras o instalaciones complementarias distintas a las que figuren en el proyecto de obra de la referida vivienda. Esta prohibición se extiende al mobiliario que se integre o se sitúe en la vivienda. 7. Son nulas las cláusulas y disposiciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados. En estos casos, se entiende que la transmisión se ha efectuado por el precio máximo permitido. Si el adquirente, arrendatario o cesionario abona cantidades superiores al precio máximo tiene derecho a reclamar su devolución. 8. A los únicos efectos previstos por esta ley, el precio máximo no incluye los impuestos que graven el negocio jurídico que se celebre. Artículo 7. Precio de las viviendas protegidas. 1. Los precios de venta y renta de las viviendas protegidas y demás elementos que se declaren protegidos se fijarán y revisarán por acuerdo del Gobierno. 2. El importe anual máximo de las rentas de las viviendas que se califiquen definitivamente de acuerdo a programas de arrendamiento será el establecido por la normativa específica de acuerdo a las que sean calificadas. 3. La sujeción a un precio o valoración máximos afecta a todos los elementos protegidos estén o no vinculados a la vivienda. 4. Siempre que la presente ley haga referencia al precio máximo de las viviendas, habrá de entenderse que la expresión se refiere también a la valoración máxima y al precio y valoración máximos de todos los elementos protegidos. 5. Durante la vigencia del régimen de protección cualquier acto de disposición de viviendas protegidas o de derecho sobre ellas estará sujeto a un precio máximo. 6. Cuando por su naturaleza, el acto de disposición carezca de precio, estará sujeto a una valoración máxima. 7. Queda prohibida la percepción de sobreprecios, cantidades o primas de cualquier especie, superiores a los precios máximos, incluso por mejoras, obras o instalaciones complementarias distintas a las que figuren en el proyecto de obra de la referida vivienda. Esta prohibición se extiende al mobiliario que se integre o se sitúe en la vivienda. 8. Son nulas las cláusulas y disposiciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados. En estos casos, se entiende que la transmisión se ha efectuado por el precio máximo permitido. Si el adquirente, arrendatario o cesionario abona cantidades superiores al precio máximo tiene derecho a reclamar su devolución. 9. A los únicos efectos previstos por esta ley, el precio máximo no incluye los impuestos que graven el negocio jurídico que se celebre. Se modifica por el art. 98 de la Ley 2/2025, de 2 de abril. Ref. BOE-A-2025-10884#a9-10 Artículo 8. Módulo básico autonómico. 1. El módulo básico autonómico es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil que sirve de referencia para la determinación de los precios máximos. 2. El módulo básico autonómico se establece por acuerdo del Gobierno que podrá delimitar ámbitos territoriales de precio máximo superior. 3. El acuerdo del Gobierno se publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria». Artículo 9. Valor de los terrenos en la promoción de viviendas protegidas. El valor de los terrenos destinados a la promoción de vivienda protegida se determinará mediante decreto del Gobierno teniendo en cuenta el precio máximo de venta de las viviendas protegidas y demás elementos protegidos y el coste de las obras de urbanización. Artículo 10. Superficie. 1. La superficie útil máxima de las viviendas protegidas es de noventa metros cuadrados. Dicha superficie no incluye la del resto de los elementos protegidos vinculados a ellas. 2. A los efectos de determinar el precio máximo de venta, la superficie útil máxima de los garajes será de veinticinco metros cuadrados y la de los trasteros de ocho metros cuadrados. 3. Mediante decreto podrán establecerse superficies de vivienda superiores a la señalada en el apartado 1 de este artículo, cuando lo demanden las medidas de protección de colectivos especialmente protegidos o el desarrollo y ejecución de programas específicos de vivienda protegida. Artículo 11. Duración del régimen de protección. 1. La duración del régimen de protección relativo al uso, conservación y aprovechamiento de las viviendas protegidas será de treinta años a partir de la calificación definitiva como vivienda protegida, con las siguientes excepciones: a) Cuando el suelo sobre el que se sustente la promoción haya sido adquirido por cualquier título, oneroso o gratuito, de una Administración pública y la promoción o las viviendas no hayan obtenido subvenciones públicas, el régimen de protección durará veinte años. b) Cuando el suelo sobre el que se sustente la promoción no haya sido adquirido por cualquier título, oneroso o gratuito, de una Administración pública y la promoción o las viviendas no hayan obtenido subvenciones públicas, el régimen de protección durará diez años. 2. Mediante decreto se podrán establecer períodos distintos de duración del régimen de protección. CAPÍTULO II La calificación de las viviendas protegidas Artículo 12. Calificación de las viviendas protegidas. 1. La calificación es el acto administrativo por el que se declara que una vivienda o un grupo de viviendas satisfacen los requisitos exigidos para las viviendas protegidas establecidos por la presente ley y sus disposiciones de desarrollo. La calificación se otorga a los únicos efectos de comprobar el cumplimiento de la normativa específica en materia de vivienda protegida. 2. La calificación puede ser provisional o definitiva. 3. El órgano competente en materia de vivienda habrá de dictar resolución expresa sobre la calificación provisional o definitiva, y notificarla a la persona interesada en el plazo máximo de tres meses, a contar desde la fecha en que la solicitud hubiera entrado en un registro de la consejería con competencia en materia de vivienda. Transcurrido el mismo plazo sin que se haya notificado resolución expresa, la solicitud de calificación se entenderá desestimada. 4. La calificación establecerá el régimen de uso de las viviendas protegidas. Las viviendas protegidas pueden calificarse para uso propio, venta o arrendamiento con o sin opción de compra u otras formas que permitan la cesión de uso. 5. El cambio de uso establecido en la calificación requiere autorización de la consejería competente en materia de vivienda. Reglamentariamente se establecerán los requisitos y condiciones para la modificación del uso establecido en la calificación. 6. La celebración de negocios jurídicos de los que se derive el cambio de titularidad de la calificación de viviendas protegidas requiere la previa autorización de la consejería competente en materia de vivienda. 7. Las autorizaciones a las que se refieren los dos apartados precedentes deberán resolverse en el plazo máximo de tres meses. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado resolución expresa, la solicitud de autorización se entenderá estimada. Artículo 13. Calificación provisional. La calificación provisional es la resolución administrativa que declara que una concreta promoción de viviendas tiene las características y cumple las condiciones exigibles, determinando, al menos, el número y tipo de viviendas y en su caso, los terrenos y obras de urbanización, los locales comerciales, garajes, anejos, trasteros y otros elementos de la vivienda, el régimen de uso, el plazo de terminación de las obras y el precio máximo por metro cuadrado de superficie útil. Artículo 14. Calificación definitiva. 1. La calificación definitiva es la resolución administrativa en virtud de la cual las viviendas quedan sometidas al régimen de viviendas protegidas. 2. Una vez otorgada la calificación definitiva no podrán ejecutarse obras que infrinjan las ordenanzas técnicas y normas constructivas exigidas para otorgar la calificación. 3. En la calificación definitiva constará el precio máximo de las viviendas protegidas. 4. La calificación definitiva se hará constar en el registro de la propiedad por nota marginal de la inscripción de la obra nueva, con expresión de sus circunstancias esenciales, especialmente el plazo de duración del régimen de protección. 5. Los notarios no podrán autorizar escrituras públicas que documenten la transmisión de viviendas protegidas con anterioridad al otorgamiento de la calificación definitiva. 6. No se podrán ocupar las viviendas ni contratar definitivamente los suministros de agua, gas o electricidad sin haber obtenido previamente la calificación definitiva. Artículo 15. Denegación de la calificación definitiva. 1. La denegación de la calificación definitiva determinará que los adquirentes de las viviendas puedan optar entre: a) Ejecutar la garantía otorgada conforme a la legislación sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. b) Solicitar a la dirección general competente en materia de vivienda, en el plazo de tres meses desde la denegación de la calificación definitiva, la rehabilitación del expediente a su favor, siempre que medie contrato de compraventa o cantidades entregadas a cuenta. Cuando la causa de denegación haya sido la falta de terminación de las obras o la existencia de deficiencias en la construcción, todos los adquirentes se comprometerán a terminar las obras o a subsanar las deficiencias que impidieron la obtención de la calificación definitiva. 2. La solicitud de rehabilitación del procedimiento no supone renuncia a las acciones judiciales que pudieran corresponder a los adquirentes de las viviendas, ni eximen de la responsabilidad administrativa que deberá ser exigida en cualquiera de los casos. Artículo 16. Descalificación de las viviendas protegidas. 1. Las viviendas protegidas solo pueden descalificarse, de oficio o a instancia de parte, por razones de interés público vinculadas a las necesidades de la política de vivienda apreciadas por el órgano competente. 2. La descalificación de las viviendas protegidas comportará el previo reintegro de las ayudas económicas percibidas y del importe de las exenciones y bonificaciones tributarias, incrementadas con los intereses legales procedentes. 3. La resolución de descalificación será presentada en el registro de la propiedad para la cancelación de las notas marginales relativas al régimen de protección. 4. Las viviendas calificadas como viviendas protegidas de promoción pública no pueden ser objeto de descalificación. Artículo 16. Descalificación de las viviendas protegidas. 1. Las viviendas protegidas solo pueden descalificarse, de oficio o a instancia de parte, por razones de interés público vinculadas a las necesidades de la política de vivienda apreciadas por el órgano competente. 2. La descalificación de las viviendas protegidas comportará el previo reintegro de las ayudas económicas percibidas y del importe de las exenciones y bonificaciones tributarias, incrementadas con los intereses legales procedentes. 3. El procedimiento de descalificación se resolverá en el plazo de tres meses. Una vez transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado resolución expresa, la solicitud de descalificación se entenderá desestimada. 4. La resolución de descalificación será presentada en el Registro de la Propiedad para la cancelación de las notas marginales relativas al régimen de protección. 5. Las viviendas calificadas como viviendas protegidas de promoción pública no pueden ser objeto de descalificación. Se modifica por el art. 11.3 de la Ley 6/2015, de 28 de diciembre. Ref. BOE-A-2016-478. CAPÍTULO III Promoción de las viviendas protegidas Artículo 17. Promoción de viviendas protegidas. 1. Pueden ser promotores de viviendas protegidas las personas físicas o jurídicas que no se encuentren incursas en inhabilitación para promover viviendas protegidas. 2. Las viviendas protegidas pueden ser de promoción pública o privada. 3. Son de promoción pública aquellas viviendas que sean promovidas sin ánimo de lucro por una administración pública o por entidades de derecho público vinculadas o dependientes. 4. Son de promoción privada las viviendas promovidas por una persona física o jurídica distinta de las señaladas en el apartado anterior. 5. La promoción de viviendas protegidas conlleva la obligación del promotor de ejecutar las obras que se ordenen por el órgano competente en materia de vivienda para la reparación de los vicios o defectos de la construcción que se manifiesten en los cinco años siguientes a la calificación definitiva, sin perjuicio de lo previsto en la legislación civil aplicable. Artículo 17. Promoción de viviendas protegidas. 1. Pueden ser promotores de viviendas protegidas las Administraciones públicas o sus entidades de Derecho público o privado vinculadas o dependientes de ellas y las personas físicas o jurídicas privadas que no se encuentren incursas en inhabilitación para promover viviendas protegidas. 2. Las viviendas protegidas pueden ser de promoción pública o privada. 3. Son de promoción pública aquellas viviendas que sean promovidas sin ánimo de lucro por una administración pública o por entidades de derecho público vinculadas o dependientes de ella. 4. Son de promoción privada las viviendas promovidas por una persona física o jurídica distinta de las señaladas en el apartado anterior. 5. La promoción de viviendas protegidas conlleva la obligación del promotor de ejecutar las obras que se ordenen por el órgano competente en materia de vivienda para la reparación de los vicios o defectos de la construcción que se manifiesten en los cinco años siguientes a la calificación definitiva, sin perjuicio de lo previsto en la legislación civil aplicable. Se modifica por el art. 19.4 de la Ley 9/2017, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2018-856 Artículo 18. Promotores para uso propio. Son promotores de viviendas protegidas para uso propio las personas físicas individualmente consideradas o agrupadas en cooperativas de vivienda, comunidades de propietarios o cualquier otra entidad cuyos estatutos determinen que sus socios o partícipes resulten adjudicatarios o arrendatarios de las viviendas, que decidan, impulsen, programen y financien, con medios propios o ajenos, la construcción de viviendas protegidas destinadas a satisfacer su necesidad de vivienda o la de sus socios o partícipes. Artículo 19. Publicidad de viviendas protegidas. 1. Los promotores de viviendas expondrán en la finca en que tenga lugar su construcción, en sitio visible desde la vía pública y durante todo el período en que se informe o publicite su construcción, su venta o su alquiler un cartel informativo de la sujeción de las viviendas al régimen de viviendas protegidas, indicando, al menos, el número de calificación provisional o definitiva. 2. En la publicidad de las viviendas protegidas en las que se pretenda la percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, se hará constar la entidad garante y las bancarias en las que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas en cuenta especial. 3. La publicidad para la venta o arrendamiento de las viviendas protegidas contendrá la información relativa a su naturaleza de viviendas protegidas y el número de calificación provisional o definitiva. 4. Los edificios de viviendas protegidas ostentarán en lugar visible y próximo al dintel de la puerta o puertas de acceso del edificio una placa metálica que identifique las viviendas como protegidas, e informe, al menos, del número de expediente de calificación definitiva, según modelo aprobado por orden del consejero con competencia en materia de vivienda. CAPÍTULO IV Acceso a las viviendas protegidas Artículo 20. Adjudicación de viviendas protegidas. 1. La consejería con competencia en materia de vivienda podrá establecer los procedimientos necesarios para la adjudicación de las viviendas protegidas con el fin de garantizar que el acceso a las mismas sea a favor de aquellas personas que cumpliendo los requisitos exigidos, más lo necesiten. 2. Los procedimientos de adjudicación estarán presididos por los principios de concurrencia y publicidad. 3. Asimismo se podrán establecer los criterios de valoración necesarios para regular el acceso a las viviendas protegidas atendiendo a la situación socio-familiar. 4. En cada procedimiento de adjudicación podrán reservarse viviendas para ser adjudicadas a quienes formen parte de alguno de los colectivos de especial protección que reglamentariamente se determinen. 5. A los efectos anteriores, se crea el registro de demandantes de vivienda protegida de Cantabria. Mediante decreto se regularán al menos su contenido y actualización, el órgano responsable del registro y el acceso al mismo. Artículo 21. La transmisión de la propiedad y del uso de las viviendas protegidas. 1. Las viviendas protegidas pueden ser objeto de compraventa, arrendamiento, o cualesquiera otros negocios jurídicos que permitan su ocupación o uso, en los términos previstos en la presente ley. 2. Los contratos de compraventa, arrendamiento o cualesquiera otros por los que se transmita la propiedad o el uso de las viviendas protegidas deberán formalizarse por escrito. Los documentos en los que se formalicen y las escrituras públicas que los recojan deberán contener las cláusulas que al efecto se establezcan por la consejería con competencia en materia de vivienda. 3. Los negocios jurídicos por los que se transmita la propiedad o el uso de las viviendas protegidas no podrán imponer la exigencia de adquisición de un anexo no vinculado a la vivienda o de una superficie que no esté sujeta a la calificación. 4. Mediante decreto del Gobierno se regulará el registro de viviendas protegidas de Cantabria en el que constarán al menos la situación de ocupación y uso de las viviendas protegidas. Artículo 22. Control de la transmisión y ocupación de viviendas protegidas. 1. Las escrituras públicas, los contratos privados de compraventa, arrendamiento o cualesquiera otros negocios jurídicos que permitan la ocupación o uso de las viviendas protegidas, deben someterse a la autorización o visado de la consejería con competencia en materia de vivienda, en los términos y condiciones que establezcan sus disposiciones de desarrollo. 2. Los documentos a los que se refiere el apartado anterior una vez formalizados deberán ser presentados ante la consejería con competencia en materia de vivienda en el plazo de un mes desde su celebración. 3. No podrán formalizarse en escritura pública los contratos privados de compraventa, arrendamiento o cualesquiera otros negocios jurídicos que permitan la ocupación efectiva o uso de las viviendas protegidas, que no hayan obtenido la autorización o el visado de la consejería con competencia en materia de vivienda. 4. Los registradores de la propiedad no podrán inscribir en el Registro de la Propiedad ninguna escritura pública que no haya obtenido la autorización o el visado referidos en el apartado anterior. 5. El incumplimiento de estas normas se pondrá en conocimiento del colegio correspondiente y de la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia a los efectos oportunos. 6. El órgano competente en materia de vivienda deberá resolver las solicitudes de autorización o visado y notificar a los interesados en el plazo de dos meses. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado resolución expresa, ésta se entenderá favorable. 7. Serán nulos los negocios jurídicos que no hayan obtenido la autorización o visado de la consejería con competencia en materia de vivienda. Artículo 22. Control de la transmisión y ocupación de viviendas protegidas. 1. Los contratos privados de compraventa, arrendamiento o cualesquiera otros negocios jurídicos que permitan la ocupación o uso de las viviendas protegidas, antes de ser elevados a documento público deben someterse a la autorización o visado de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos y condiciones que establezcan sus disposiciones de desarrollo. 2. Los documentos a los que se refiere el apartado anterior deberán ser presentados ante la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de un mes desde su celebración. 3. El órgano competente en materia de vivienda deberá resolver las solicitudes de autorización o visado y notificar la resolución a los interesados en el plazo de dos meses. Transcurrido el plazo sin que se haya notificado resolución expresa, ésta se entenderá desfavorable. 4. Los registradores de la propiedad no podrán inscribir en el Registro de la Propiedad ninguna escritura pública que no haya obtenido la autorización o visado referido en el apartado primero. El incumplimiento de esta norma se pondrá en conocimiento del colegio correspondiente y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio competente en la materia a los efectos oportunos. 5. Excepcionalmente, en aquellos casos en los que con carácter previo a la elevación a escritura pública no se haya solicitado de la Consejería competente la autorización o visado del negocio jurídico traslativo del dominio o en virtud del cual se autorice el uso de la vivienda protegida, los interesados podrán solicitar la autorización o visado con posterioridad a la formalización de la escritura pública, que se le concederá siempre que se cumplan los requisitos legales que a tal efecto señala la ley para ser persona usuaria de una vivienda protegida. El órgano competente en materia de vivienda, deberá resolver y notificar las solicitudes de autorización o visado de los negocios jurídicos formalizados en las escrituras públicas sin la previa autorización o visado en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la solicitud. Transcurrido dicho plazo sin haber notificado resolución expresa, ésta se entenderá desfavorable. La concesión de la autorización o el visado con posterioridad al otorgamiento de la escritura pública, se entenderá sin perjuicio de la posibilidad de la Administración de imponer la sanción administrativa correspondiente, de conformidad con lo dispuesto en la sección 3.ª del capítulo VII de la presente ley, así como, en su caso, del ejercicio del derecho de adquisición preferente. Se modifica por el art. 10.1 de la Ley 3/2024, de 23 de diciembre. Ref. BOE-A-2025-643 Artículo 23. Percepción de cantidades anticipadas. 1. Los promotores o gestores de la promoción de viviendas protegidas que pretendan obtener de los adquirentes, adjudicatarios o cesionarios por cualquier título, entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán solicitar la previa autorización del órgano competente en materia de vivienda. 2. La autorización habrá de otorgarse en el plazo de un mes desde la recepción de la solicitud en el registro del órgano competente en materia de vivienda. Transcurrido dicho plazo sin que haya sido notificada la resolución, se entenderá denegada por silencio administrativo. Artículo 24. Elevación a escritura pública. 1. La compraventa de viviendas protegidas de nueva construcción será elevada a escritura pública en el plazo máximo de tres meses desde el requerimiento de cualquiera de las partes contratantes. El promotor formulará el requerimiento para la firma de las escrituras en el plazo de un mes desde la notificación de la calificación definitiva. 2. La obligación prevista en el apartado anterior no será exigible cuando quede acreditado que están pendientes de resolver ante la jurisdicción ordinaria u organismos de arbitraje o mediación, controversias entre las partes relacionadas con las obligaciones derivadas del contrato. Artículo 25. Limitaciones y prohibiciones a la facultad de disposición sobre las viviendas y alojamientos protegidos. 1. Podrán establecerse limitaciones y prohibiciones a la facultad de disposición de las viviendas y alojamientos protegidos en las normas que establezcan medidas fomento, ayudas o subvenciones para su promoción o adquisición. 2. Las limitaciones y prohibiciones de disponer constarán en los títulos que documenten la compraventa, la adjudicación o la obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio. Las limitaciones y prohibiciones de disponer constarán en el registro de la propiedad mediante nota marginal. Artículo 26. Derechos de adquisición preferente. 1. La Comunidad Autónoma de Cantabria ostenta un derecho de tanteo y retracto sobre todas las viviendas protegidas, en segundas y posteriores transmisiones, ejercitable mientras se mantenga el régimen de protección. 2. No se podrán ejercer los derechos de tanteo y retracto en los supuestos de que la transmisión se produzca entre personas con parentesco por consanguinidad hasta el tercer grado, o entre cónyuges o miembros de parejas de hecho legalmente constituidas. Tampoco se podrán ejercer en las transmisiones a título gratuito entre ascendientes o descendientes en cualquier grado, incluidos pactos sucesorios. 3. El precio del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas no podrá ser superior al precio máximo legalmente aplicable. 4. Los titulares de viviendas protegidas deberán comunicar al órgano competente en materia de vivienda la decisión de transmitirlas, expresando el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, los datos del interesado en la adquisición y el consentimiento expreso de éste para que el órgano competente en materia de vivienda compruebe el cumplimiento de las condiciones exigidas para acceder a la vivienda. 5. El plazo para el ejercicio del derecho de tanteo y para el pago del precio de la vivienda es de cuatro meses contados a partir de la recepción de la comunicación en el órgano competente en materia de vivienda. 6. La Comunidad Autónoma de Cantabria puede ejercer el derecho de retracto siempre que no se hubiese comunicado la decisión de transmitir la vivienda, que se omitiera en ella alguno de los requisitos exigidos por la legislación aplicable, o que el precio efectivo de la transmisión de la vivienda sea inferior al comunicado. 7. El plazo del ejercicio del derecho de retracto es de cuatro meses desde que el órgano competente en materia de vivienda tenga conocimiento fehaciente de la realización de la transmisión de la vivienda. 8. Corresponderá a la consejería competente en materia de vivienda el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, que se atribuyen en esta ley a la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria sobre viviendas protegidas. 9. La competencia para la firma de los documentos, públicos o privados, que hayan de otorgarse en ejercicio de las anteriores facultades, se atribuye al consejero competente en materia de vivienda. 10. El procedimiento de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será establecido por las disposiciones que desarrollen la presente ley. Artículo 26. Derechos de adquisición preferente. 1. La Comunidad Autónoma de Cantabria ostenta un derecho de tanteo y retracto sobre todas las viviendas protegidas, en segundas y posteriores transmisiones, ejercitable mientras se mantenga el régimen de protección. 2. No se podrán ejercer los derechos de tanteo y retracto en los supuestos de que la transmisión se produzca entre personas con parentesco por consanguinidad hasta el tercer grado, o entre cónyuges o miembros de parejas de hecho legalmente constituidas. Tampoco se podrán ejercer en las transmisiones a título gratuito entre ascendientes o descendientes en cualquier grado, incluidos pactos sucesorios. 3. El precio del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas no podrá ser superior al precio máximo legalmente aplicable. 4. Los titulares de viviendas protegidas deberán comunicar al órgano competente en materia de vivienda la decisión de transmitirlas, expresando el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, los datos del interesado en la adquisición y el consentimiento expreso de éste para que el órgano competente en materia de vivienda compruebe el cumplimiento de las condiciones exigidas para acceder a la vivienda. 5. El plazo del ejercicio del derecho de tanteo es de cuatro meses desde que el órgano competente en materia de vivienda notifique al vendedor su intención de ejercitarlo y en todo caso en el plazo de seis meses desde que se solicite la autorización de transmisión o se tenga conocimiento fehaciente de la realización de la transmisión de la vivienda. 6. La Comunidad Autónoma de Cantabria puede ejercer el derecho de retracto siempre que no se hubiese comunicado la decisión de transmitir la vivienda, que se omitiera en ella alguno de los requisitos exigidos por la legislación aplicable, o que el precio efectivo de la transmisión de la vivienda sea inferior al comunicado. 7. El plazo del ejercicio del derecho de retracto es de cuatro meses desde que el órgano competente en materia de vivienda tenga conocimiento fehaciente de la realización de la transmisión de la vivienda. 8. Corresponderá a la consejería competente en materia de vivienda el ejercicio …