1.El titular sucesivo puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho, y también puede disponer de él por causa de muerte.
\n
2.Los actos y contratos no consentidos por el titular sucesivo que excedan de la duración de la propiedad temporal no le perjudican.
\n
3.El titular sucesivo puede exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora en un 50 % o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal. A tales efectos, debe tomarse como referencia el valor del bien en el momento en que se produce el hecho culpable o doloso.
\n
Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-7Facultades del titular sucesivo
\n
1.El titular sucesivo puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho, y también puede disponer de él por causa de muerte.
\n
2.Los actos y contratos no consentidos por el titular sucesivo que excedan de la duración de la propiedad temporal no le perjudican.
\n
3.El titular sucesivo puede exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora en un 50 % o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal. A tales efectos, debe tomarse como referencia el valor del bien en el momento en que se produce el hecho culpable o doloso.
\n
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.
\n
Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654 Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-8Inscripción
\n
1.El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el registro correspondiente de conformidad con lo establecido por la ley y con los efectos correspondientes.
\n
2.En la inscripción del título de adquisición debe hacerse constar la duración de la propiedad temporal y, si procede, el régimen voluntario que se haya pactado de acuerdo con lo establecido por el artículo 547-5.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-8Inscripción
\n
1.El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el registro correspondiente de conformidad con lo establecido por la ley y con los efectos correspondientes.
\n
2.En la inscripción del título de adquisición debe hacerse constar la duración de la propiedad temporal y, si procede, el régimen voluntario que se haya pactado de acuerdo con lo establecido por el artículo 547-5.
\n
Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-8Inscripción
\n
1.El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el registro correspondiente de conformidad con lo establecido por la ley y con los efectos correspondientes.
\n
2.En la inscripción del título de adquisición debe hacerse constar la duración de la propiedad temporal y, si procede, el régimen voluntario que se haya pactado de acuerdo con lo establecido por el artículo 547-5.
\n
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.
\n
Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654 Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-9Extinción
\n
1.La propiedad temporal se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y, además, por las siguientes causas:
\n
a)Por el vencimiento del plazo.
\n
b)Por deterioro del bien en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal, si este, una vez requerido por el titular sucesivo, no se ha hecho cargo de las obras de reparación o reconstrucción.
\n
2.Los derechos reales que gravan la propiedad temporal, en caso de renuncia al derecho y de abandono de la posesión del bien o de cualquier otra causa de extinción voluntaria de la propiedad temporal, subsisten hasta que venza el plazo o se produzca el hecho o causa que comporte su extinción.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-9Extinción
\n
1.La propiedad temporal se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y, además, por las siguientes causas:
\n
a)Por el vencimiento del plazo.
\n
b)Por deterioro del bien en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal, si este, una vez requerido por el titular sucesivo, no se ha hecho cargo de las obras de reparación o reconstrucción.
\n
2.Los derechos reales que gravan la propiedad temporal, en caso de renuncia al derecho y de abandono de la posesión del bien o de cualquier otra causa de extinción voluntaria de la propiedad temporal, subsisten hasta que venza el plazo o se produzca el hecho o causa que comporte su extinción.
\n
Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-9Extinción
\n
1.La propiedad temporal se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y, además, por las siguientes causas:
\n
a)Por el vencimiento del plazo.
\n
b)Por deterioro del bien en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal, si este, una vez requerido por el titular sucesivo, no se ha hecho cargo de las obras de reparación o reconstrucción.
\n
2.Los derechos reales que gravan la propiedad temporal, en caso de renuncia al derecho y de abandono de la posesión del bien o de cualquier otra causa de extinción voluntaria de la propiedad temporal, subsisten hasta que venza el plazo o se produzca el hecho o causa que comporte su extinción.
\n
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.
\n
Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654 Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-10Efectos de la extinción
\n
1.La extinción de la propiedad temporal supone que el titular sucesivo adquiere el dominio del bien, toma posesión de él por sí mismo y puede ejercer las acciones de protección de la propiedad y de la posesión que le correspondan.
\n
2.El propietario temporal responde ante el titular sucesivo de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo.
\n
3.Las mejoras y accesiones introducidas en el bien que subsisten y los frutos pendientes en el momento de la extinción, en defecto de pacto, pertenecen al titular sucesivo. En todo caso, en el momento de la finalización de la propiedad temporal debe elaborarse un inventario que tiene que entregarse con el bien.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-10Efectos de la extinción
\n
1.La extinción de la propiedad temporal supone que el titular sucesivo adquiere el dominio del bien, toma posesión de él por sí mismo y puede ejercer las acciones de protección de la propiedad y de la posesión que le correspondan.
\n
2.El propietario temporal responde ante el titular sucesivo de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo.
\n
3.Las mejoras y accesiones introducidas en el bien que subsisten y los frutos pendientes en el momento de la extinción, en defecto de pacto, pertenecen al titular sucesivo. En todo caso, en el momento de la finalización de la propiedad temporal debe elaborarse un inventario que tiene que entregarse con el bien.
\n
Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
Artículo 547-10Efectos de la extinción
\n
1.La extinción de la propiedad temporal supone que el titular sucesivo adquiere el dominio del bien, toma posesión de él por sí mismo y puede ejercer las acciones de protección de la propiedad y de la posesión que le correspondan.
\n
2.El propietario temporal responde ante el titular sucesivo de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo.
\n
3.Las mejoras y accesiones introducidas en el bien que subsisten y los frutos pendientes en el momento de la extinción, en defecto de pacto, pertenecen al titular sucesivo. En todo caso, en el momento de la finalización de la propiedad temporal debe elaborarse un inventario que tiene que entregarse con el bien.
\n
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.
\n
Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654 Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.
\n
Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.
\n
TÍTULO V
\n
De las situaciones de comunidad
\n
CAPÍTULO I
\n
Disposiciones generales
\n
Artículo 551-1Situaciones de comunidad
\n
1.Existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.
\n
2.Las situaciones de comunidad nunca se presumen, salvo que lo establezca una disposición legal expresa.
\n
3.En las situaciones de comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa si no se prueba otra cosa.
\n
4.Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislación procesal.
\n
Artículo 551-2Regulación
\n
1.La comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II.
\n
2.La comunidad bajo el régimen de propiedad horizontal se rige por su título de constitución, que debe adecuarse a las disposiciones del capítulo III.
\n
3.La comunidad por turnos se rige por su título de constitución, que debe adecuarse a las disposiciones del capítulo IV y, supletoriamente, por las normas de la propiedad horizontal, de acuerdo con su naturaleza específica.
\n
4.La medianería se rige por las disposiciones del capítulo V.
\n
Artículo 551-2Regulación
\n
1.La comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II.
\n
2.La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que debe adecuarse a lo establecido por el capítulo III. Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso.
\n
3.La comunidad por turnos se rige por su título de constitución, que debe adecuarse a las disposiciones del capítulo IV y, supletoriamente, por las normas de la propiedad horizontal, de acuerdo con su naturaleza específica.
\n
4.La medianería se rige por las disposiciones del capítulo V.
\n
Se modifica el apartado 2 por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
CAPÍTULO II
\n
Comunidad ordinaria indivisa Sección primera. Régimen jurídico
\n
Artículo 552-1Concepto
\n
1.La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás cotitulares.
\n
2.Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.
\n
3.Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.
\n
Artículo 552-2Constitución
\n
La comunidad puede constituirse mediante:
\n
a)Negocio jurídico, ya sea por adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho real sobre el que recae, o por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte.
\n
b)Usucapión.
\n
c)Disposiciones por causa de muerte.
\n
d)Ley.
\n
Sección segunda. Derechos individuales sobre la comunidad
\n
Artículo 552-3Disposición
\n
1.Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y gravarlo.
\n
2.Cada cotitular puede disponer del objeto indeterminado que le corresponderá en el momento futuro de la división. En este caso, mientras dura la situación de indivisión, el adquirente no se incorpora a la comunidad y, por lo tanto, no puede exigir la división.
\n
Artículo 552-4Derechos de adquisición
\n
1.La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.
\n
2.Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.
\n
3.El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.
\n
4.Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pública.
\n
Artículo 552-5Renuncia
\n
1.Cada cotitular puede renunciar a su derecho en la comunidad.
\n
2.La renuncia comporta el acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos.
\n
3.La renuncia no exime a los renunciantes del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes por razón de la comunidad.
\n
4.La renuncia debe constar en escritura pública si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles.
\n
Sección tercera. Derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad
\n
Artículo 552-6Uso y disfrute
\n
1.Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo.
\n
2.Los frutos y rendimientos corresponden a los cotitulares en proporción a su cuota. Si los ha percibido solo un cotitular o una cotitular, este debe dar cuenta a los demás de acuerdo con las normas de administración de bienes ajenos.
\n
3.Ningún cotitular puede modificar el objeto de la comunidad, ni siquiera para mejorarlo o hacerlo más rentable, sin el consentimiento de los demás. Si un cotitular o una cotitular hace obras que mejoran dicho objeto sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.
\n
Artículo 552-7Administración y régimen de adopción de acuerdos
\n
1.La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.
\n
2.La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.
\n
3.Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.
\n
4.Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.
\n
5.La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.
\n
6.Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad.
\n
Artículo 552-8Participación en los gastos
\n
1.Cada cotitular debe contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, así como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría.
\n
2.Los cotitulares que han avanzado gastos pueden exigir a los demás el reembolso de la parte que les corresponde más los intereses legales devengados desde el momento en que los reclaman fehacientemente.
\n
Sección cuarta. Extinción
\n
Artículo 552-9Disolución
\n
La comunidad se disuelve por las siguientes causas:
\n
a)División de la cosa o patrimonio común.
\n
b)Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.
\n
c)Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.
\n
d)Conversión en una comunidad especial.
\n
e)Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
\n
f)Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.
\n
Artículo 552-10Facultad de pedir la división
\n
1.Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad.
\n
2.Los cotitulares pueden pactar por unanimidad la indivisión por un plazo que no puede superar los diez años.
\n
3.La autoridad judicial, si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, puede establecer, de forma razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años.
\n
4.No puede pedirse la división cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de modo que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas, salvo que se acuerde previamente modificar su uso y ello sea posible.
\n
Artículo 552-11Procedimiento de la división
\n
1.Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división.
\n
2.Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, puede establecerse este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.
\n
3.Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad.
\n
4.El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares.
\n
5.El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio.
\n
6.Las comunidades ordinarias que existen entre los cónyuges, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pueden dividirse considerando como una sola división la totalidad o una parte de los bienes sometidos a este régimen, de acuerdo con el artículo 43 del Código de familia. Se aplica el mismo criterio en los casos de separación de hecho y de ruptura de uniones estables de pareja.
\n
Artículo 552-11Procedimiento de la división
\n
1.Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división.
\n
2.Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, puede establecerse este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.
\n
3.Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad.
\n
4.El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares.
\n
5.El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio.
\n
6.Las comunidades ordinarias que existen entre los cónyuges, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pueden dividirse considerando como una sola división la totalidad o una parte de los bienes sometidos a este régimen, de acuerdo con el artículo 232-12. Se aplica el mismo criterio en los casos de separación de hecho y de ruptura de una pareja estable.
\n
Se modifica el apartado 6 por la disposición final 3.9 de la Ley 25/2010, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2010-13312#dftercera.
\n
Artículo 552-12Efectos de la división
\n
1.La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.
\n
2.La división no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de su división.
\n
3.Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se efectúa en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.
\n
4.Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.
\n
Artículo 552-12Efectos de la división
\n
1.La división atribuye a cada adjudicatario en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.
\n
2.La división no perjudica a las terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de la división.
\n
3.Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se hace en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.
\n
4.Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos a garantizar la conformidad por defectos jurídicos y materiales de los bienes adjudicados.
\n
Téngase en cuenta que esta última actualización establecida por la disposición final 5.2 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero Ref. BOE-A-2017-2466#df-5., entra en vigor el 1 de enero de 2018, según determina su disposición final 9.
\n
Redacción anterior: \" Artículo 552-12. Efectos de la división.
\n
1.La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.
\n
2.La división no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de su división.
\n
3.Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se efectúa en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.
\n
4.Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.\"
\n
Se modifica por la disposición final 5.2 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero. Ref. BOE-A-2017-2466#df-5.
\n
CAPÍTULO III
\n
Régimen jurídico de la propiedad horizontal
\n
CAPÍTULO III
\n
Régimen jurídico de la propiedad horizontal Téngase en cuenta, sobre aplicación de este capítulo, lo establecido en la disposición final.2 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Téngase en cuenta que esta Ley se aplica también a los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal antes del 20 de junio de 2015, según se establece en la disposición final.2.
\n
Sección primera. Disposiciones generales Sección primera. Disposiciones generales Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Subsección primera. Configuración de la comunidad Subsección primera. Configuración de la comunidad Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-1Definición
\n
1.El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes.
\n
2.El régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta:
\n
a)La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota.
\n
b)La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.
\n
c)La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un determinado apartamento.
\n
Artículo 553-1Definición
\n
1.El régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.
\n
2.El régimen jurídico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución y supone:
\n
a)La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.
\n
b)La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.
\n
c)La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.
\n
3.Los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de los elementos privativos se extienden a la participación que les corresponde en los elementos comunes.
\n
4.El régimen de la propiedad horizontal excluye la acción de división sobre los elementos comunes y los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes elementos privativos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de comunidad indivisa sobre los elementos privativos.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-2Objeto
\n
1.Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución exclusiva a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos, cuya propiedad les queda adscrita de modo inseparable.
\n
2.Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, que se rigen por las normas generales del presente capítulo adaptadas a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les resulta de aplicación.
\n
Artículo 553-2Objeto
\n
1.Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos, constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute adecuado de los privativos.
\n
2.Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público, de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de cementerios con relación a las sepulturas y en otros semejantes. Estas situaciones se rigen por los preceptos del presente capítulo adaptados a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les es de aplicación.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-3Cuota
\n
1.La cuota de participación:
\n
a)Determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los bienes comunes.
\n
b)Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
\n
c)Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
\n
2.Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
\n
3.Pueden establecerse, además de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados.
\n
4.Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.
\n
Artículo 553-3Cuota
\n
1.La cuota de participación:
\n
a)Determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
\n
b)Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
\n
c)Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
\n
2.Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje sobre el total del inmueble y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
\n
3.Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.
\n
4.Pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-4Créditos y deudas
\n
1.Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas.
\n
2.La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota de participación.
\n
Artículo 553-4Créditos y deudas
\n
1.Todos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las respectivas cuotas de participación.
\n
2.El importe de la contribución de cada propietario a los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y al fondo de reserva es el que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota que corresponda.
\n
3.Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley.
\n
4.Los créditos devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente y este no se hace efectivo.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Téngase en cuenta que el apartado 3 solo se aplica a los créditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir del 20 de junio de 2015, según se establece en la disposición final.3.
\n
Artículo 553-5Afectación real
\n
1.Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite.
\n
2.Los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo, deben declarar que están al corriente en los pagos que les corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.
\n
3.No es preciso que el presidente o presidenta dé el visto bueno al certificado a que se refiere el apartado 2 si un profesional que lleva la administración de la finca ejerce la secretaría de la comunidad.
\n
Artículo 553-5Afección real
\n
1.Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.
\n
2.Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.
\n
3.El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.
\n
Se modifica por el art. 1 por el art. 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Téngase en cuenta que el apartado 1 solo se aplica a los créditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir del 20 de junio de 2015, según se establece en la disposición final.3.
\n
Artículo 553-6Fondos de reserva
\n
1.Una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes presupuestados destinada a la constitución de un fondo de reserva debe figurar en el presupuesto de la comunidad.
\n
2.La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los propietarios, pero queda afecta a la comunidad.
\n
3.El fondo de reserva se deposita en una cuenta bancaria especial. Los administradores solo pueden disponer del mismo, con la autorización del presidente o presidenta, para atender gastos imprevistos de reparación de carácter urgente o, con la autorización de la junta, para contratar un seguro.
\n
4.El remanente del fondo de reserva de un año se integra en el del año siguiente, de modo que las aportaciones que deben hacer los propietarios se reduzcan a las que sean precisas para llegar al 5 % de los gastos comunes presupuestados, salvo que los estatutos dispongan que el remanente incremente la dotación del fondo o que lo acuerde la junta.
\n
Artículo 553-6Fondos de reserva
\n
1.En el presupuesto de la comunidad debe figurar una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva.
\n
2.La titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación del elemento privativo.
\n
3.El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad. Los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia, para atender gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.
\n
4.Los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan en el fondo del año siguiente.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Subsección segunda. Constitución de la comunidad Subsección segunda. Constitución de la comunidad Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-7Establecimiento del régimen
\n
1.Un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque no esté acabado.
\n
2.El título de constitución debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido por la legislación hipotecaria y con los efectos establecidos por esta.
\n
Artículo 553-7Establecimiento del régimen
\n
1.El inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque la construcción no esté terminada.
\n
2.El título de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria y a los efectos que esta legislación establece.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-8Legitimación
\n
1.El título de constitución de la comunidad lo otorgan los propietarios del inmueble.
\n
2.Los promotores del inmueble no pueden hacer uso de la facultad concedida por el artículo 552-11.4 si han iniciado la venta de los elementos privativos en documento privado sin haber otorgado el título de constitución. En este caso, cualquier adquirente puede exigir la formalización inmediata del título de acuerdo con el proyecto arquitectónico que ha obtenido la licencia de obras.
\n
3.Se entiende que los titulares de los elementos privativos ratifican el título en el momento en que se otorga la escritura de transmisión si otorga el título quien ha sido propietario o propietaria único del inmueble y ha enajenado los elementos privativos en documento privado y si se reseña de modo suficiente dicho título y las normas de la comunidad en dicha escritura.
\n
Artículo 553-8Legitimación
\n
1.Están legitimados para el establecimiento del régimen de la propiedad horizontal el propietario o propietarios del inmueble que lo sean en el momento del otorgamiento del título de constitución.
\n
2.El promotor que haya transmitido una cuota indivisa del inmueble no puede hacer uso de la facultad que le concede el artículo 552-11.4. En este caso, cualquier adquiriente puede exigir el otorgamiento inmediato del título de constitución de acuerdo con el proyecto por el que se ha obtenido la licencia correspondiente.
\n
3.Cuando el propietario del inmueble que ha enajenado elementos privativos en un documento privado otorga la correspondiente escritura pública, debe reseñar el título de constitución e incorporar a ella los estatutos y demás normas de la comunidad.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-9Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad
\n
1.El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias:
\n
a)La descripción del edificio en conjunto, que debe indicar si está acabado o no, y los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
\n
b)La relación descriptiva de todos los elementos privativos, con su número de orden interno en el edificio, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, los límites, la planta o plantas en que están situados, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
\n
2.El título de constitución puede contener, además de lo establecido por el apartado 1:
\n
a)Los estatutos.
\n
b)Las reservas establecidas a favor de la promotora o constituyentes del régimen.
\n
c)La previsión, si procede, sobre la futura formación de subcomunidades.
\n
d)Un plano descriptivo del edificio.
\n
3.En lo no previsto por el título de constitución se aplican las normas del presente capítulo.
\n
4.Es preciso, para el otorgamiento del título, que, en la misma escritura de constitución o en otra previa, se haya declarado la obra nueva del edificio de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y la normativa sobre habitabilidad y edificación que resulte de aplicación.
\n
5.La escritura de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el conjunto y de tantas inscripciones como fincas privativas.
\n
Artículo 553-9Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad
\n
1.El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener:
\n
a)La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
\n
b)La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
\n
c)Un plano descriptivo del inmueble.
\n
d)Los estatutos, si existen.
\n
e)Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
\n
f)La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.
\n
2.Los preceptos del presente capítulo se aplican en todo lo no establecido por el título de constitución.
\n
3.En la misma escritura de constitución o en otra previa, es preciso que se declare la obra nueva de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y las demás normas que sean de aplicación.
\n
4.El régimen de la propiedad horizontal se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el inmueble y de tantos folios como fincas privativas existan.
\n
5.Las estipulaciones establecidas en la constitución del régimen, o en cualquier otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución a favor del constituyente, o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios, son nulas.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-10Modificación del título de constitución
\n
1.Es preciso, para modificar el título de constitución, el consentimiento de la junta de propietarios y que la escritura cumpla los mismos requisitos observados para el otorgamiento del título de constitución.
\n
2.No es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:
\n
a)La sobreelevación o la subedificación de plantas nuevas, si se ha pactado así al constituir el régimen o el derecho.
\n
b)Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.
\n
c)Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban.
\n
3.La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados, incluso si implican una nueva descripción del edificio.
\n
4.Son nulas las estipulaciones establecidas por el promotor o promotora o el propietario o propietaria único del inmueble que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios.
\n
Artículo 553-10Modificación del título de constitución
\n
1.Para modificar el título de constitución es preciso el acuerdo de la junta de propietarios y que la escritura observe los requisitos del artículo 553-9 que sean de aplicación a la modificación de que se trate.
\n
2.No es preciso el acuerdo de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:
\n
a)El ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y edificación si se ha previsto así al constituir el régimen o el derecho.
\n
b)Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.
\n
c)Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban expresamente.
\n
d)La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración pública de conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
\n
3.La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados en lo que resulte o sea consecuencia de las operaciones de modificación realizadas al amparo de lo establecido por el apartado 2.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-11Estatutos
\n
1.Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones, entre otras:
\n
a)El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes.
\n
b)Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
\n
c)El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
\n
d)La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
\n
e)Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.
\n
f)La forma de gestión y administración.
\n
2.Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:
\n
a)Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
\n
b)Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.
\n
c)Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo.
\n
d)Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.
\n
e)Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
\n
3.Las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad.
\n
Artículo 553-11Estatutos
\n
1.Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones:
\n
a)El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
\n
b)Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
\n
c)El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
\n
d)La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
\n
e)Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.
\n
f)La forma de gestión y administración.
\n
2.Son válidas las siguientes cláusulas estatutarias, entre otras:
\n
a)Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
\n
b)Las que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, que pueden incluir las del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes.
\n
c)Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este en favor de algún elemento privativo.
\n
d)Las que permiten el uso o el disfrute de elementos comunes mediante la colocación de carteles de publicidad.
\n
e)Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
\n
f)Las que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.
\n
3.Las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-12Reglamento de régimen interior
\n
1.El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y las instalaciones.
\n
2.El reglamento obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.
\n
Artículo 553-12Reglamento de régimen interior
\n
1.El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones.
\n
2.El reglamento de régimen interior obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-13Reserva del derecho de sobreelevación, subedificación y edificación
\n
1.La constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución.
\n
2.Los titulares del derecho reservado están facultados para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución, hacen suyos los elementos privativos que resultan del mismo y pueden otorgar, por si mismos y a su cargo, las sucesivas declaraciones de obra nueva. El ejercicio sucesivo del derecho con la construcción de plantas comporta la redistribución de las cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente código y con el título de constitución, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.
\n
3.La reserva a que se refiere el apartado 1 solo es válida si consta en cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567-2.
\n
Artículo 553-13Constitución y reserva del derecho de vuelo
\n
1.La constitución o la reserva expresa del derecho para sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del inmueble a favor de los constituyentes o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución del régimen de propiedad horizontal.
\n
2.Los titulares del derecho de vuelo están facultades para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución del derecho, para hacer suyos los elementos privativos que resultan de él y para otorgar, solos y a su cargo, las correspondientes declaraciones o ampliaciones de obra nueva y, si se ha previsto al constituir el régimen o el derecho, la modificación de la división horizontal. El ejercicio sucesivo del derecho con la construcción de la nueva edificación supone la redistribución de las cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente código y con el título de constitución, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.
\n
3.La constitución o la reserva a que se refiere el apartado 1 solo es válida si consta en una cláusula específica y el derecho se constituye de acuerdo con el artículo 567-2.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-14Extinción del régimen
\n
1.El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de conversión en comunidad ordinaria y forzosamente en los supuestos de destrucción del edificio, declaración de ruina y expropiación forzosa.
\n
2.El acuerdo de conversión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales que recaen sobre los elementos privativos que resultan afectados o, si no pueden darlo o no lo dan sin causa, el de la autoridad judicial.
\n
3.Puede estipularse en el título de constitución que, en los supuestos de destrucción y de declaración de ruina, el régimen no se extingue y es preciso rehabilitar o reconstruir el edificio a cargo de los propietarios, que deben contribuir a los gastos de acuerdo con su cuota general.
\n
Artículo 553-14Extinción del régimen
\n
1.El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de la junta de propietarios de conversión en otro tipo de comunidad o por decisión del propietario único. El acuerdo o decisión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos o comunes afectados. En cualquier caso, se presume otorgado el consentimiento si el titular del derecho real no ha manifestado su oposición al acuerdo o decisión en el plazo de un mes a contar de la fecha en que se le haya notificado.
\n
2.El régimen de propiedad horizontal se extingue en los supuestos de destrucción, declaración de ruina y expropiación forzosa del inmueble. Sin embargo, en el título de constitución puede estipularse que el régimen no se extinga pese a la destrucción o la declaración de ruina para proceder a la rehabilitación o reconstrucción del inmueble a cargo de los propietarios.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Subsección tercera. Órganos de la comunidad Subsección tercera. Órganos de la comunidad Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-15Órganos de gobierno
\n
1.Los órganos de gobierno de la comunidad son la presidencia, la secretaría, la administración y la junta de propietarios. Los tres primeros, que son unipersonales, pueden recaer en una misma persona si lo establecen los estatutos o lo acuerda la junta.
\n
2.Los cargos, que son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que fueron designados.
\n
3.El ejercicio de los cargos es obligatorio y gratuito, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados y que las personas que los ejercen tienen derecho a resarcirse de los gastos que ocasiona su ejercicio.
\n
4.La designación se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.
\n
5.La secretaría y administración de la comunidad pueden recaer en una única persona externa a la comunidad con la calificación profesional adecuada. En este caso, el ejercicio del cargo es remunerado. Cuando las personas que ejercen los cargos han sido designadas por los promotores del edificio, los ejercen hasta la primera reunión de la junta de propietarios.
\n
6.Los estatutos pueden prever la creación de otros órganos, además de los establecidos por el apartado 1.
\n
Artículo 553-15Organización de la comunidad
\n
1.Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario. La secretaría puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración.
\n
2.La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría.
\n
3.Los cargos son designados por la junta de propietarios, ante la cual responden de sus actuaciones. También puede designarlos el promotor del inmueble, en cuyo caso ejercen hasta la primera reunión de la junta de propietarios.
\n
4.Los cargos son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.
\n
5.El ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados. La designación se efectúa, en defecto de candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.
\n
6.Los cargos no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad, en cuyo caso pueden serlo. En cualquier caso, se tiene el derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo.
\n
7.Los estatutos pueden regular la creación de otros órganos, además de los establecidos por el apartado 1.
\n
8.En la designación de los cargos no debe producirse ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ningún otro motivo.
\n
9.En los casos en que el número de propietarios sea inferior a tres, y mientras se mantenga esta situación, el régimen de funcionamiento de la organización de la comunidad es el que el artículo 552-7 establece para la comunidad ordinaria indivisa.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-16Presidencia
\n
1.La junta de propietarios designa al presidente o presidenta necesariamente entre los propietarios de elementos privativos.
\n
2.Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:
\n
a)Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
\n
b)Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
\n
c)Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
\n
d)Velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de los elementos y servicios comunes.
\n
e)Velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios y de los titulares de la secretaría y administración.
\n
Artículo 553-16Presidencia
\n
1.Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:
\n
a)Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
\n
b)Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
\n
c)Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
\n
d)Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.
\n
e)Cualesquiera otras funciones que establezca la ley.
\n
2.La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-17Secretaría
\n
La junta de propietarios designa a un secretario o secretaria, que extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia la documentación de la comunidad, especialmente las convocatorias, comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones durante dos años. Los libros de actas se rigen por el artículo 553-28.
\n
Artículo 553-17Secretaría
\n
El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y los demás documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad. La custodia y la teneduría de los libros de actas son reguladas por el artículo 553-28.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-18Administración
\n
1.La junta de propietarios designa a un administrador o administradora, que gestiona los intereses ordinarios de la comunidad y tiene, como mínimo, las siguientes funciones:
\n
a)Adoptar las medidas convenientes y realizar los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
\n
b)Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
\n
c)Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
\n
d)Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
\n
e)Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
\n
f)Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
\n
2.Los administradores son responsables de su actuación ante la junta.
\n
Artículo 553-18Administración
\n
1.El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la comunidad y ejerce las siguientes funciones:
\n
a)Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
\n
b)Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
\n
c)Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
\n
d)Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
\n
e)Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
\n
f)Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
\n
g)Las demás funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley.
\n
2.El administrador es responsable de su actuación ante la junta de propietarios.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-19Junta de propietarios
\n
1.La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad.
\n
2.La junta de propietarios tiene aquellas competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:
\n
a)El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
\n
b)La modificación del título de constitución.
\n
c)La aprobación de los estatutos y del reglamento de régimen interior y su reforma.
\n
d)La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
\n
e)La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas o cortes para su financiación.
\n
f)El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar cuotas.
\n
g)La extinción voluntaria del régimen de comunidad especial.
\n
Artículo 553-19Junta de propietarios
\n
1.La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad.
\n
2.La junta de propietarios tiene las competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:
\n
a)El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
\n
b)La modificación del título de constitución.
\n
c)La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
\n
d)La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
\n
e)La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.
\n
f)El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
\n
g)La extinción voluntaria del régimen.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-20Reuniones
\n
1.La junta de propietarios debe reunirse una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto.
\n
2.La junta de propietarios puede reunirse cuando lo considere conveniente el presidente o presidenta. Si los propietarios piden al presidente o presidenta que convoque una reunión y este no lo hace, la junta de propietarios puede reunirse siempre y cuando lo pida, indicando los puntos que es preciso incluir en el orden del día, una cuarta parte de los propietarios, que deben representar una cuarta parte de las cuotas.
\n
3.Los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones especiales para tratar de cuestiones que afecten solo a propietarios determinados o, si procede, a las subcomunidades.
\n
4.La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren a la misma todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día, que debe aprobarse antes de iniciarla.
\n
Artículo 553-20Reuniones
\n
1.La junta de propietarios debe reunirse, de forma ordinaria, una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y para elegir a las personas que deben ejercer los cargos.
\n
2.La junta de propietarios debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.
\n
3.Los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones especiales para tratar de cuestiones que afecten solo a propietarios determinados o, si procede, a las subcomunidades.
\n
4.La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren a ella todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-21Convocatorias
\n
1.La presidencia convoca las reuniones de la junta de propietarios. En caso de inactividad o negativa, la puede convocar la vicepresidencia, si existe, o la secretaría o, en caso de vacante, negativa o inactividad de estas, quienes promueven la reunión.
\n
2.Las convocatorias, citaciones y notificaciones deben enviarse al domicilio que ha designado cada propietario o propietaria o, si no han designado ninguno, al elemento privativo del que es titular con una antelación mínima de ocho días naturales. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado al efecto. Este anuncio debe indicar la fecha de la reunión y debe estar firmado por el secretario o secretaria de la comunidad, con el visto bueno del presidente o presidenta. Dicho anuncio produce efectos jurídicos plenos a los tres días naturales de haberse hecho público si no puede realizarse la notificación personalmente.
\n
3.En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, solo es preciso que los propietarios tengan conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión.
\n
4.La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada:
\n
a)El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios promotores, deben constar los puntos que proponen.
\n
b)El día, lugar y hora de la reunión, en primera y segunda convocatoria, entre las que debe haber, como mínimo, un intervalo de treinta minutos.
\n
c)El lugar de la celebración, que debe tener lugar en un municipio de la comarca donde se halla el inmueble.
\n
d)La advertencia de que los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan como favorables, sin perjuicio de su derecho de oposición.
\n
e)La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad y la advertencia de que tienen voz pero que no tienen derecho de voto.
\n
5.La documentación relativa a los asuntos de los que debe tratarse puede enviarse a los propietarios o pueden tenerla los administradores a su disposición desde el momento en que se realiza la convocatoria, lo que debe hacerse constar.
\n
Artículo 553-21Convocatorias
\n
1.La presidencia convoca las reuniones de la junta de propietarios. En caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, puede convocar la reunión la vicepresidencia o, en caso de vacante, inactividad o negativa de esta, los propietarios que promueven la reunión de acuerdo con el artículo 553-20.2.
\n
2.Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. Si el propietario no ha comunicado dirección alguna, deben enviarse al elemento privativo del que es titular. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. Dicho anuncio produce el efecto de notificación efectiva cuando la personal no ha tenido éxito.
\n
3.En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, tan solo es preciso que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión.
\n
4.La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada:
\n
a)El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios promotores, deben constar en él los puntos que proponen. El orden del día incluye, entre otros asuntos, los propuestos por escrito a la presidencia, antes de la convocatoria, por cualquiera de los propietarios.
\n
b)El día, el lugar y la hora de la reunión.
\n
c)La advertencia que, con relación a los acuerdos a que se refiere el artículo 553-26, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición.
\n
d)La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen voz pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir.
\n
5.La documentación relativa a los asuntos a tratar debe enviarse a los propietarios junto a la convocatoria, o bien debe indicarse el lugar donde se halla a su disposición. Si las funciones de administración de la comunidad las realiza un profesional externo, este debe tener dicha documentación a disposición de los propietarios desde el momento en que se envía la convocatoria.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-22Asistencia
\n
1.Los propietarios asisten a la junta personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito.
\n
2.Se nombra, en caso de comunidad ordinaria, un solo cotitular o una sola cotitular para asistir a la junta de propietarios.
\n
3.El derecho de asistencia, si existe un derecho real de goce o de uso constituido sobre un elemento privativo, corresponde a los propietarios.
\n
4.Los derechos de asistencia y de voto, si existe un usufructo, corresponden a los nudos propietarios, los cuales se entiende que son representados por los usufructuarios si no consta la manifestación en contra de los nudos propietarios. La delegación debe ser expresa si tienen que adoptarse acuerdos sobre obras extraordinarias o de mejora.
\n
Artículo 553-22Asistencia
\n
1.El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.
\n
2.El derecho de asistencia incluye el derecho de voz y el derecho de voto en la junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-24.
\n
3.En caso de comunidad de un elemento privativo, los cotitulares designan a uno para que ejerza el derecho a asistir a la junta de propietarios.
\n
4.En el usufructo se entiende que los nudos propietarios, si no consta su manifestación en contra, son representados por los usufructuarios. La representación debe ser expresa si deben adoptarse acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-23Constitución
\n
1.La junta se constituye válidamente, en primera convocatoria, si concurren a la misma como mínimo la mitad de los propietarios, que deben representar la mitad de las cuotas de participación, y, en segunda convocatoria, cualquiera que sea el número de los que concurran y las cuotas de que sean titulares.
\n
2.La junta, si no asiste a la misma el presidente o presidenta ni el vicepresidente o vicepresidenta, designa al propietario o propietaria que debe presidirla.
\n
3.La junta, si no asiste a la misma el secretario o secretaria, designa a un secretario o secretaria accidental.
\n
Artículo 553-23Constitución
\n
1.La junta de propietarios se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o representantes.
\n
2.La junta de propietarios, si no asisten el presidente ni el vicepresidente, designa a un propietario entre los asistentes para que la presida.
\n
3.La junta de propietarios, si no asiste el secretario, designa a uno entre los asistentes.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-24Derecho de voto
\n
1.Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han impugnado judicialmente las cuentas y que han consignado el importe judicial o notarialmente.
\n
2.El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
\n
a)Personalmente o por representación.
\n
b)Por delegación en el presidente o presidenta o en otro propietario o propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a la persona delegada.
\n
3.Los escritos de delegación, que deben referirse a una reunión concreta de la junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la reunión.
\n
Artículo 553-24Derecho de voto
\n
1.Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.
\n
2.El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
\n
a)Personalmente.
\n
b)Por representación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-22.1.
\n
c)Por delegación en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relación a los puntos del orden del día. La delegación debe efectuarse para una reunión concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience.
\n
3.El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-25Acuerdos
\n
1.Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día. Sin embargo, la junta de propietarios puede acordar, aunque no consten en el orden del día, la destitución del presidente o presidenta, el administrador o administradora o el secretario o secretaria y emprender acciones contra ellos, así como el nombramiento de personas para ejercer dichos cargos.
\n
2.Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
\n
3.Es suficiente el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el edificio si afectan a su estructura o configuración exterior y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
\n
4.Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente.
\n
5.Es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que deben representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, o la mayoría de las cuotas de los presentes y representados, en segunda convocatoria, para adoptar los acuerdos que se refieren a:
\n
a)La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.
\n
b)Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y sus características.
\n
c)La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad.
\n
d)Las normas del reglamento de régimen interior.
\n
e)Los acuerdos a que no se refieren los apartados 2 y 3.
\n
6.Los propietarios con discapacidad física o las personas con quienes conviven, si los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 5 no alcanzan la mayoría necesaria, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble.
\n
Artículo 553-25Régimen general de adopción de acuerdos
\n
1.Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
\n
2.Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a:
\n
a)La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.
\n
b)Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
\n
c)La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos.
\n
d)Las normas del reglamento de régimen interior.
\n
e)El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
\n
f)Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.
\n
3.Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de modo presencial, sea por representación o por delegación del voto. En los casos en que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible por razón de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.
\n
4.Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.
\n
5.Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
\n
6.A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013
\n
Artículo 553-25Régimen general de adopción de acuerdos
\n
1.Solo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
\n
2.Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a:
\n
a)La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior.
\n
b)Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética o hídrica según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
\n
c)La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
\n
d)La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
\n
e)La ejecución de las obras para instalar infraestructuras o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes, a solicitud de los propietarios interesados, aunque afecten a la estructura o a la configuración exterior. El acuerdo adoptado incluye, si la instalación existente lo permite, el acceso de otros propietarios siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido cuando se hizo la instalación, debidamente actualizado, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso. Los propietarios que quieran tener acceso a las instalaciones preexistentes tienen que comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad.
\n
f)La participación en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, así como también con comunidades energéticas locales o ciudadanas de energía, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
\n
g)Los contratos de financiación para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o de las instalaciones previstas en los apartados anteriores.
\n
h)Las normas del reglamento de régimen interior.
\n
i)El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
\n
j)Los acuerdos que no tengan fijados una mayoría diferente para adoptarlos.
\n
3.Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de manera presencial, sea por representación o por delegación del voto. En los casos que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible en razón de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.
\n
4.Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.
\n
5.Los propietarios o titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en caso de que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a qué hacen referencia las letras a) y b) del apartado 2, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
\n
6.A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación se pueden oponer al acuerdo por medio de un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
\n
Se modifica por el art. único.1 del Decreto-ley 28/2021, de 21 de diciembre. Ref. BOE-A-2022-2707 Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013
\n
Artículo 553-25Régimen general de adopción de acuerdos
\n
1.Solo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
\n
2.Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a:
\n
a)La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior.
\n
b)Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética o hídrica según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
\n
c)La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
\n
d)La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables y sus elementos auxiliares de uso común en elementos comunes, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o la configuración exterior.
\n
e)La ejecución de las obras para instalar infraestructuras o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes, a solicitud de los propietarios interesados, aunque afecten a la estructura o a la configuración exterior. El acuerdo adoptado incluye, si la instalación existente lo permite, el acceso de otros propietarios siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido cuando se hizo la instalación, debidamente actualizado, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso. Los propietarios que quieran tener acceso a las instalaciones preexistentes tienen que comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad.
\n
f)La participación en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, en la agregación de la demanda, así como también en comunidades energéticas locales o ciudadanas de energía, y en el ejercicio de los derechos derivados de esta participación, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
\n
g)Los contratos de financiación para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o de las instalaciones previstas en los apartados anteriores.
\n
h)Las normas del reglamento de régimen interior.
\n
i)El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
\n
j)Los acuerdos que no tengan fijados una mayoría diferente para adoptarlos.
\n
3.Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de manera presencial, sea por representación o por delegación del voto. En los casos que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible en razón de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.
\n
4.Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.
\n
5.Los propietarios o titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en caso de que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a qué hacen referencia las letras a) y b) del apartado 2, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
\n
6.A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación se pueden oponer al acuerdo por medio de un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
\n
Se modifican las letras e) y f) del apartado 2 por el art. 94 de la Ley 3/2023, de 16 de marzo. Ref. BOE-A-2023-10344 Se modifica por el art. único.1 del Decreto-ley 28/2021, de 21 de diciembre. Ref. BOE-A-2022-2707 Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013
\n
Artículo 553-25 bisRégimen simplificado de adopción de acuerdos para instalaciones de energías renovables
\n
1.Se adoptan por mayoría simple del total de las cuotas de participación de los propietarios que han participado en cada votación los acuerdos que se refieren a:
\n
a)La implantación, en elementos comunes de uso común, de sistemas de energías renovables y sus elementos auxiliares, para usos comunes, para usos privativos de uno o más vecinos o para usos mixtos, aunque conlleven una modificación de la configuración exterior.
\n
b)La participación en la generación distribuida compartida mediante fuentes renovables, la agregación de la demanda o cualquier otro definido por las directivas europeas, la participación en comunidades locales o ciudadanas de energía y el ejercicio de los derechos derivados de esta participación.
\n
2.Cuando estos sistemas de energías renovables y sus elementos auxiliares, o una parte de ellos, situados en un espacio de uso común, sean de uso privativo de uno o más vecinos de la comunidad, este o estos no pueden vincular exclusivamente el uso de dichos sistemas. De este modo, los vecinos de la comunidad que no hayan participado en la votación inicial o que no se hayan opuesto pueden beneficiarse de la instalación en un momento posterior, abonando el importe que se fije.
\n
3.Para los sistemas de energías renovables que se implanten en elementos comunes de uso privativo, es suficiente cumplir con la regulación urbanística aplicable, sin necesidad de la aprobación de la comunidad de vecinos.
\n
4.A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de quince días desde que les ha sido notificado. Si pasado dicho plazo no han remitido el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
\n
5.A los sistemas de energías renovables para usos comunes instalados en elementos comunes no les es de aplicación la exoneración del pago por oposición al acuerdo.
\n
Se añade por la disposición adicional 3 de la Ley 11/2022, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-3125#da-3, en la redacción dada a la Ley 5/2015, de 13 de mayo.
\n
Artículo 553-25 bisRégimen simplificado de adopción de acuerdos para instalaciones de energías renovables
\n
(Derogado).
\n
Se deroga por la disposición derogatoria 2.h) de la Ley 3/2023, de 16 de marzo. Ref. BOE-A-2023-10344 Se añade por la disposición adicional 3 de la Ley 11/2022, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-3125#da-3, en la redacción dada a la Ley 5/2015, de 13 de mayo.
\n
Artículo 553-26Cómputo de votos
\n
1.Para el cálculo de las mayorías se computan los votos de los propietarios presentes, de los representantes y de los que han delegado su voto. No se computan los votos de los propietarios morosos, que no tienen derecho a votar.
\n
2.Se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reunión, si después no se oponen al acuerdo.
\n
3.Los propietarios que no han asistido a la reunión pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados. El escrito de oposición debe enviarse al secretario o secretaria por cualquier medio fehaciente.
\n
Artículo 553-26Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas
\n
1.Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para:
\n
a)Modificar las cuotas de participación.
\n
b)Desvincular un anexo.
\n
c)Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
\n
d)Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
\n
e)Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
\n
f)Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
\n
g)Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
\n
h)Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.
\n
2.Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
\n
a)Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
\n
b)Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
\n
c)Desafectar un elemento común.
\n
d)Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
\n
e)Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-45.4.
\n
f)Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
\n
g)La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.
\n
3.Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados:
\n
a)Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
\n
b)Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-26Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas
\n
1.Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto para:
\n
a)Modificar las cuotas de participación.
\n
b)Desvincular un anexo.
\n
c)Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
\n
d)Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
\n
e)Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
\n
f)Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
\n
g)Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
\n
h)Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, a menos que haya una disposición estatutaria contraria.
\n
2.Es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
\n
a)Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
\n
b)Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o configuración exterior, salvo los supuestos regulados en las letras b), d) y e) del artículo 553-25.2, así como los relativos a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
\n
c)Desafectar un elemento común.
\n
d)Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
\n
e)Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo que establece el artículo 553-45.4.
\n
f)Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
\n
g)La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.
\n
h)Los contratos de financiación que tengan un plazo de amortización superior a quince años.
\n
3.Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados:
\n
a)Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los propietarios que han participado en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
\n
b)Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando ha votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes a la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
\n
Se modifica por el art. único.2 del Decreto-ley 28/2021, de 21 de diciembre. Ref. BOE-A-2022-2707 Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-27Acta
\n
1.El secretario o secretaria, una vez tratados todos los puntos del orden del día, debe redactar y leer los acuerdos adoptados y, si se aprueban, debe redactar el acta y transcribirla en el libro de actas. El acta debe autorizarse con las firmas del secretario o secretaria y del presidente o presidenta en el plazo de cinco días a contar del día después de la reunión.
\n
2.El acta debe notificarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar del día siguiente a la reunión de la junta de propietarios de la misma forma en que se ha notificado la convocatoria y en el mismo domicilio.
\n
3.El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán y en ella deben constar los siguientes datos:
\n
a)La fecha y lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario, el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria y si se ha llevado a cabo en primera o en segunda convocatoria.
\n
b)El orden del día.
\n
c)La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario o secretaria.
\n
d)La relación de personas que han asistido a la misma personalmente o por representación y la indicación de la cuota total de presencia.
\n
e)Los acuerdos adoptados, con la indicación del resultado de las votaciones, si procede, y, si alguno de los asistentes lo solicita, la indicación de los que han votado a favor o en contra.
\n
4.El presidente o presidenta, por iniciativa propia o a solicitud escrita presentada al menos cinco días antes de la fecha de la reunión por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte o más de las cuotas, puede requerir a un notario o notaria que extienda el acta de la reunión, la cual no necesita aprobación. En este caso, debe hacerse, en el libro de actas, una referencia clara a la fecha de la celebración de la reunión y al nombre y residencia del notario o notaria que asistió a la misma.
\n
Artículo 553-27Acta
\n
1.El secretario debe redactar el acta, que debe autorizarse, con las firmas del secretario y del presidente, en el plazo de cinco días a contar desde el día después de la reunión.
\n
2.El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán, o en aranés en Arán, y deben constar en ella los siguientes datos:
\n
a)La fecha y el lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario y el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria.
\n
b)El orden del día.
\n
c)La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario.
\n
d)La relación de personas que han asistido personalmente o por representación y, si procede, de las que delegan.
\n
e)Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votación y sus cuotas respectivas, así como el resultado de las votaciones, con la indicación de los que han votado a favor, los que han votado en contra y los que se han abstenido.
\n
f)Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, de acuerdo con el artículo 553-26.3.
\n
3.El presidente puede requerir a un notario que levante acta de los acuerdos de la reunión cuando lo considere pertinente y lo debe hacer, en todo caso, cuando haya una solicitud escrita presentada, al menos cinco días antes de la fecha de la reunión, por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte de las cuotas. En este caso, debe hacerse en el libro de actas una referencia clara a la fecha de celebración de la reunión y al nombre y la residencia del notario que asistió a ella.
\n
4.El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.
\n
5.Una vez transcurrido el plazo fijado por el artículo 553-26.3, debe enviarse a todos los propietarios un anexo al acta en el que debe indicarse si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han devenido efectivos o no, y debe hacerse constar, asimismo, el resultado final de la votación.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-28Libro de actas
\n
1.Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizar, al menos en catalán, o en aranés en el Valle de Arán, el registrador o registradora de la propiedad que corresponde al distrito donde se halla el inmueble.
\n
2.Los secretarios deben custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el inmueble. Asimismo, deben conservar durante diez años las convocatorias, comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones.
\n
Artículo 553-28Libro de actas
\n
1.Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizarse, al menos en catalán, o en aranés en Arán, en el registro de la propiedad que corresponda.
\n
2.El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante cinco años desde el momento en que se haya extinguido.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-29Ejecución
\n
Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios son ejecutivos inmediatamente después de que el acta haya sido notificada a los propietarios.
\n
Artículo 553-29Ejecución
\n
Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-30Vinculación de los acuerdos
\n
1.Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2.
\n
2.Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes.
\n
3.Los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad, habitabilidad, uso y conservación adecuados y la seguridad del edificio se rigen por lo establecido por el apartado 1.
\n
4.Los propietarios disidentes que no pueden tener el uso o goce de la mejora pueden pasar a gozar de la misma si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de los de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios al consumo.
\n
Artículo 553-30Vinculación de los acuerdos
\n
1.Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
\n
2.No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicándole el índice general de precios de consumo.
\n
3.Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija su importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.
\n
4.Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.
\n
Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.
\n
Artículo 553-30Vinculación de los acuerdos
\n
1.Los acuerdos adoptados por la junta son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
\n
2.No obstante lo que establece el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad una vez descontadas las subvenciones o las ayudas públicas y los costes derivados de la obtención de crédito necesario con entidades financieras. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios de consumo.
\n
3.Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que hagan falta para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25-5, la autoridad judicial es quien fija el importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad.
\n
4.Los gastos originados por las obras de instalación de infraestructuras o equipos comunes con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como de la instalación de sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, son a cargo de todos los propietarios si derivan del acuerdo de la junta, de conformidad con lo establecido en el artículo 553-25.2.d). Los propietarios disidentes, en todo caso, están obligados si el valor total del gasto acordado no excede las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios, una vez descontadas las subvenciones o las ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto.
\n
5.Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.