200 ok LA PRESIDENTA DE LAS ILLES BALEARS Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de las Illes Balears ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 48.2 del Estatuto de Autonomía, tengo a bien promulgar la siguiente Ley. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS I La crisis económica y sus consecuencias obligan a los poderes públicos a cambiar los parámetros de actuación y los objetivos en materia de política pública de vivienda, a la vez que hacen patentes la necesidad de intensificar esfuerzos en nuevas líneas de actuación. El estallido de la burbuja inmobiliaria y sus graves efectos han hecho tomar conciencia, de manera generalizada, de la necesidad de incorporar, como línea estratégica prioritaria de las administraciones públicas, la atención a la población carente de vivienda, y también a las personas que se encuentran en riesgo de pérdida de este bien de primera necesidad. Es el momento de concretar principios que ya establece la Declaración universal de los derechos humanos, de 10 de diciembre de 1948, que en su artículo 25.1 dispone que toda persona tiene derecho, para sí misma y su familia, a un nivel de vida adecuado que le asegure la salud y el bienestar, y, en especial, la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios. Por otra parte, de acuerdo con el artículo 11.1 del Pacto internacional de los derechos económicos, sociales y culturales (PIDESC), los estados parte reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí misma y para su familia, incluyendo la alimentación, el vestido y la vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los estados parte tomarán las medidas apropiadas con el fin de asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a estos efectos la importancia esencial de la cooperación internacional basada en el libre consentimiento. Asimismo, la Carta de los derechos fundamentales de la Unión Europea también contiene en su artículo 34 una referencia a la vivienda cuando establece que, con el objeto de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todas aquellas personas que no dispongan de recursos suficientes. También se hace necesario poner en práctica y consolidar el contenido del artículo 47 de la Constitución Española, que establece, como principio rector de la política social y económica, que toda la ciudadanía tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y que, con el fin de hacer efectivo este derecho básico de carácter social, los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes. En garantía de este derecho, el artículo 53.3 de la Constitución dispone que el reconocimiento, el respeto y la protección de los principios reconocidos en el capítulo tercero informarán sobre la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. En el ámbito autonómico, el artículo 12.3 del Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2007, de 28 de febrero, dispone que las instituciones propias de la comunidad autónoma de las Illes Balears, para cumplir las finalidades que les son propias y en el marco de las competencias que les atribuye el Estatuto, promoverán, como principios rectores de la política económica y social, el desarrollo sostenible encaminado al pleno empleo, la cohesión social y el progreso científico y técnico, de manera que se asegure a toda la ciudadanía el acceso a los servicios públicos y el derecho a la vivienda. En este sentido, el artículo 22 del Estatuto de Autonomía establece que las administraciones públicas de las Illes Balears garantizarán el derecho de acceso a una vivienda digna de los ciudadanos de las Illes Balears y que se regularán por ley las ayudas para promover este derecho, especialmente a favor de los jóvenes, de las personas sin medios, de las mujeres maltratadas, de las personas dependientes y de aquellas otras en cuyo caso las ayudas estén justificadas. Esta ley se dicta al amparo de la competencia exclusiva que la comunidad autónoma de las Illes Balears tiene en materia de vivienda, de acuerdo con lo que establece el artículo 30 del Estatuto de Autonomía, todo ello sin perjuicio de las competencias exclusivas que tiene el Estado, de conformidad con el artículo 149.1.1.ª, 8.ª, 13.ª y 18.ª de la Constitución en las materias siguientes: regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a la propiedad privada; legislación civil, aun teniendo en cuenta la competencia reconocida a la comunidad autónoma para la conservación, la modificación y el desarrollo del derecho civil de las Illes Balears; bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica; y bases del régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común, sin perjuicio de las especialidades derivadas de la organización propia de la comunidad autónoma. Se considera que con la aprobación de esta ley se avanza en el proceso de desarrollo normativo de la comunidad autónoma de las Illes Balears en materia de vivienda. En este sentido, el Gobierno de las Illes Balears ha promulgado diferentes disposiciones normativas complementarias de los diferentes planes estatales de vivienda, así como la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública. En respuesta a este mandato constitucional, y haciendo uso de las competencias mencionadas, esta ley quiere establecer un marco legal adecuado capaz de dar un paso adelante en la incorporación de la política pública de vivienda en la agenda política de las Illes Balears. La delicada situación que atraviesa una parte importante de la sociedad, junto con otros factores como el crecimiento desmesurado del precio de los alquileres, consecuencia directa de la especulación inmobiliaria, la falta de implicación de la Administración de la comunidad autónoma en la ampliación del parque público de viviendas y la disminución de los ingresos de las familias han provocado la denominada «situación de emergencia de vivienda», por la que muchas personas y familias que disfrutaban de una vivienda han dejado de tenerla. La presente ley pretende dar respuesta a la realidad social actual, pero sin obviar el hecho de que una política pública tiene que contener acciones estructurales y no sólo coyunturales. Es deseable un reconocimiento objetivo, bien sustentado y promovido en tratados reconocidos universalmente, sobre fenómenos emergentes con impacto territorial. Así, es importante que la ley permita dar una respuesta integral y coherente sobre lo que hay que hacer en las Illes Balears para atender la problemática de la vivienda con carácter general. También es objetivo de esta ley prever las futuras necesidades de vivienda para una población cada vez más envejecida pero con muchos años más de vida autónoma. En este sentido es importante tener en cuenta en el diseño de las políticas de vivienda formas alternativas de vivienda, que ya se dan aunque de forma claramente insuficiente, como son las viviendas tuteladas con espacios y/o servicios comunes. II Con la voluntad que se ha expresado, el texto de esta ley se estructura en nueve títulos, seguidos de diecisiete disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y cuatro finales. El título I de la ley desarrolla las disposiciones generales aplicables, con la concreción de los principios rectores que permitirán interpretar la voluntad del legislador en esta materia, la incorporación de un conjunto de definiciones que facilitarán su aplicación, y la consideración de la política de vivienda como un servicio de interés general, de manera que se encaja con los pronunciamientos ya consolidados en las instituciones europeas. Se define explícitamente la figura del «gran tenedor de vivienda», en torno a la que se articulan en títulos posteriores medidas muy progresistas destinadas a ampliar el parque de vivienda en régimen de alquiler de gestión pública. Como ejemplo, la Resolución del Parlamento Europeo, de 11 de junio de 2013, sobre la vivienda social en Europa proclama: «La política de vivienda social forma parte integrante de los servicios de interés económico general, para contribuir a cubrir las necesidades de vivienda, facilitar el acceso a la propiedad, promover la calidad del hábitat, mejorar el hábitat existente y adecuar los gastos de vivienda a la situación familiar y a los recursos de los ocupantes, manteniendo con todo un esfuerzo de su parte». También se incorpora un precepto destinado a garantizar la presencia de la vivienda en las políticas públicas y, entre otros, en los instrumentos de planificación urbanística. En el desarrollo de la ley se entiende y prevé la importancia social esencial de la vivienda, y de forma coherente con la voluntad de la ley se establece un verdadero derecho a disponer de una vivienda y a mantenerla, así como los mecanismos para hacerlo exigible ante la administración balear, que tiene la obligación de hacerlo efectivo siempre que se trate de personas que cumplan con los requisitos establecidos, convirtiéndose así, de la mano de otras legislaciones autonómicas, en una de las más avanzadas de España en el cumplimiento y el desarrollo del artículo 47 de la Constitución Española y de nuestro Estatuto de Autonomía. El derecho efectivo y exigible a la vivienda tiene que ver, especialmente, con la conservación de la vivienda de aquellas personas que se encuentran en especial situación de vulnerabilidad y que han perdido la vivienda o estén en riesgo de perderla con la finalidad de hacer frente a la emergencia social. Los lanzamientos judiciales de propietarios de viviendas por causas económicas (es decir, por la falta de ingresos sobrevenida del ciudadano), tanto en lo que se refiere a propietarios de viviendas sobre las que recaiga un gravamen hipotecario como a arrendatarios de buena fe, afectan a una de las necesidades más elementales de la población, y la protección del uso a una vivienda en muchos de estos supuestos constituye un derecho que los poderes públicos están obligados a ayudar a preservar. Por ello, junto con el reconocimiento de este derecho en ciertos casos, la ley establece adicionalmente una serie de medidas de una enorme ambición con la idea de hacer frente desde otros ángulos a estos problemas y, también, a las necesidades de contar con un mercado de vivienda más competitivo, económico y con una mayor oferta. Teniendo en cuenta que muchas de estas medidas suponen un gran esfuerzo económico por la administración por lo que se refiere al gasto público que movilizan, este derecho debe garantizarse de manera progresiva a medida que se incrementen los recursos económicos para la aplicación de la ley, priorizando a las personas que, por sus ingresos y otras circunstancias, no puedan acceder a la vivienda en las condiciones que el mercado establece o mantenerla. III El título II contiene la referencia a la distribución de competencias entre las diferentes administraciones públicas en materia de vivienda, a partir del principio de colaboración entre las mismas. IV El título III se dedica a concretar todo aquello relacionado con las condiciones de la vivienda en un sentido amplio. Incluye un capítulo I, destinado a regular las condiciones físicas de las viviendas teniendo en cuenta parámetros de calidad, diseño y habitabilidad; y un capítulo II, en el que se desarrolla el deber de conservación y rehabilitación y también su alcance. La idea subyacente de la regulación es facilitar una adaptación efectiva y realista de las viviendas a las necesidades de la población. La presente ley asumirá un compromiso con la calidad de vida de los habitantes de las Illes Balears, permitirá revitalizar los barrios y los espacios urbanos, será respetuosa con los aspectos sociales y con la actividad económica y, por lo tanto, será activa en las medidas que ayuden a la mejora del parque edificado con una adaptación adecuada a las necesidades funcionales y energéticas. En este sentido, es importante dignificar las promociones de vivienda pública a la hora de diseñar los planes de mejora y rehabilitación, así como diversificar las características y él tipo de población que será su destinataria, evitando así la aparición de guetos poblaciones o la consolidación de los ya existentes. V El título IV es intencionalmente el más extenso de la ley y también el más innovador en la medida en que contiene todas las acciones que configuran una política de protección y promoción de la vivienda. Se va más allá de lo que tradicionalmente han sido las normativas de vivienda, centradas en la vivienda de protección pública esencialmente. En el capítulo I se incluye una regulación dirigida a proteger a los adquirentes y usuarios de las viviendas, que merecen una atención y un apoyo especiales cuando tienen que suscribir contratos relacionados con la adquisición o la tenencia de un bien tan básico y trascendental en sus vidas. Esta regulación se complementa con un apoyo específico de las administraciones en cuanto a las fórmulas de mediación extrajudicial en materia de vivienda. El capítulo II tiene como finalidad establecer qué mecanismos adopta el Gobierno balear para atender a la población con dificultades para acceder a una vivienda o para mantenerse en ella. Sin perjuicio de otras medidas que se desarrollarán reglamentariamente, la ley ya se posiciona directamente a favor de la existencia de ayudas y prestaciones diversas, de la existencia de un programa de cesión que facilite la gestión temporal de las viviendas de propietarios interesados en tener un alquiler estable, y de facilitar la existencia de una red especializada para la gestión de las viviendas de inserción. Estas líneas de acción configuran la acción positiva que el Gobierno pone a disposición de la población para promocionar la vivienda. Aparte de las líneas de acción mencionadas, el capítulo III prevé la creación del Servicio de Acompañamiento en materia de vivienda, un instrumento específico que, dependiente del Instituto Balear de la Vivienda, dará apoyo a las personas que necesitan asesoramiento y atención en materia de vivienda, articulado como un asesoramiento previo y proactivo en los procesos de compra, financiación o alquiler de vivienda, como un acompañamiento efectivo en todos los procesos que suponen un riesgo de pérdida de la vivienda. Se trata de que los poderes públicos se pongan del lado de la parte más débil de unas relaciones durante demasiado tiempo caracterizadas por los intereses de sectores que la ciudadanía ha percibido como poderosos y alejados de sus necesidades. En el ámbito de la protección del derecho a la vivienda merece un especial tratamiento la problemática de las viviendas desocupadas, a la que se dedica el capítulo IV. Además de especificar las situaciones en que una vivienda se puede considerar desocupada, se establece el deber de colaboración en la detección de estas situaciones, complementado con medidas positivas de fomento de la ocupación. Con el fin de tener una imagen fiable y poder someter a una fiscalización más elevada la actividad de los grandes tenedores, se regula la creación de un registro de viviendas desocupadas, en el que estas entidades están obligadas a inscribir todas las viviendas desocupadas de que disponen. Esta información se integrará con las medidas siguientes destinadas a fomentar el parque de vivienda en régimen de alquiler. Para poder hacer efectivos los controles de las viviendas vacías, mejorar y vehicular el seguimiento de las políticas públicas de movilización de la vivienda desocupada para activar su función social se crea el Servicio de Vivienda Desocupada. Más allá de esta política de fomento, el hecho cierto es que la desocupación injustificada de las viviendas es una realidad tratada como anomalía en varias iniciativas legislativas en otras comunidades autónomas, en la línea ya incorporada en otros países europeos desde hace años. Ahora bien, no se pueden desconocer las enormes resistencias que ha generado en nuestro país la penalización de esta anomalía, todavía no interiorizada de manera general por la ciudadanía. Por este motivo, la comunidad autónoma de las Illes Balears opta por iniciar una política de actuación ante la desocupación de las viviendas más estratégica, consistente en penalizar el mantenimiento de estas viviendas como espacios sin ocupación sólo en caso de que se encuentren en manos de los llamados grandes tenedores de vivienda, es decir, entidades y personas que disponen del control efectivo de diez o más viviendas y tienen actividad en este mercado, de manera que se justifica una especial exigencia de responsabilidad social hacia estas. Así, aunque es razonable imaginar que en el futuro toda vivienda desocupada pueda ser considerada una realidad inadecuada, se ha creído conveniente iniciar el cambio cultural que ello significa mediante la aplicación de determinadas medidas específicas sólo cuando se trate de estos titulares especiales. La alarma social que se ha producido en los últimos años a raíz del gran número de personas que han perdido la vivienda como consecuencia de reclamaciones de pago por las entidades financieras justifica plenamente esta acción estratégica. Por otra parte, la relación especial que significa establecer un contrato entre un empresario sometido a la legislación específica de consumo y un consumidor o usuario permite hacer una diferenciación objetiva y no discriminatoria entre este tipo de titulares de viviendas y el resto de propietarios. A partir del razonamiento mencionado, la ley opta por establecer que la vivienda desocupada merece la aplicación de las diversas medidas administrativas de fomento de su ocupación. Estas medidas, dado que son beneficiosas para los titulares de las viviendas, no requieren procedimientos complejos para ponerlas en marcha; sólo hace falta que sean explícitamente ofrecidas a todo tipo de propietarios cuando se detecte que una vivienda puede estar desocupada. Ahora bien, en el caso de los grandes tenedores, la ley prevé la cesión obligatoria de sus viviendas a la gestión pública, de manera que se garantice su alquiler si hay una demanda de vivienda insatisfecha en la misma población. Esta cesión se hará, en todo caso, con garantías suficientes hacia los grandes tenedores. Las medidas se podrán complementar con actuaciones de carácter fiscal, tanto estatales como, en su caso, autonómicas, que permitan incentivar la ocupación o penalizar la desocupación. No se pretende en ningún caso una imposición doble, pero sí hacer evidente que, por una vía o por otra, tiene que ser posible conseguir el efecto imprescindible de ocupar las viviendas que, cuando podrían estar al servicio de alguna persona o familia, se mantienen vacías sin ninguna justificación. Finalmente, el capítulo V se dedica a la protección en los casos de la denominada garantía del mantenimiento de los suministros básicos. Se regulan las situaciones que se tienen que proteger y los mecanismos para hacerlo, y se crea un fondo de atención solidaria y la obligación de establecer protocolos de actuación, acuerdos y convenios de colaboración con el fin de coordinar y estructurar las actuaciones y así ofrecer una atención eficiente a la ciudadanía. VI El título V regula la Mesa Autonómica de la Vivienda como un espacio específico de reflexión en la que participen también otros agentes implicados, tanto públicos como privados, del ámbito balear. Esta mesa, ya existente, consolida su papel destacado en materia de vivienda por medio de su inclusión en esta ley. VII Correspondientemente, el título VI recoge y regula la Mesa para la garantía del mantenimiento de los suministros básicos, un órgano de consulta, debate y asesoramiento para establecer criterios y actuaciones en el ámbito relativo a la garantía del mantenimiento de los suministros básicos, así como para diagnosticar estas situaciones y articular las medidas de coordinación y colaboración necesarias entre todos los agentes participantes para asegurar los suministros básicos a las familias. VIII Mediante el título VII, la ley regula la obligación de depósito de las fianzas de arrendamiento, aspecto establecido en la legislación de arrendamientos urbanos y hasta hoy no tratado en la legislación balear. Así, se crea el Registro de fianzas de contratos de arrendamiento de fincas urbanas y se dispone la obligatoriedad de depositar la fianza, en virtud de lo que establece la disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Se depositarán en este registro las fianzas de los contratos de arrendamiento de viviendas, locales de negocio y de suministros o servicios complementarios. De forma paralela se definen diferentes medidas con el fin de garantizar el cumplimiento efectivo de esta obligación. IX En el título VIII se aborda por primera vez en la comunidad autónoma de las Illes Balears, con rango de ley, el régimen jurídico de la vivienda protegida, con el fin de reforzar la acción pública para garantizar su función social. En este sentido, y con el fin de garantizar la existencia de un parque inmobiliario de protección pública suficiente, se establece un régimen de protección de carácter permanente, sin posibilidad de descalificación voluntaria. A lo largo del capítulo I se regula el concepto de vivienda protegida, los tipos de promoción, su destino, los precios, el visado obligatorio, la publicidad y la obligatoriedad de inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de compraventa, y su calificación. La ley también prevé la creación del Registro público de viviendas protegidas como herramienta de gestión y control de este parque específico; paralelamente, el Registro público de demandantes tiene como finalidad la gestión y el control de las adjudicaciones de estas viviendas. En el capítulo II se establecen las potestades que tiene la Administración con respecto a la vivienda protegida, concretamente la posibilidad de ejercer el derecho de adquisición preferente, el desahucio y la expropiación forzosa, siempre que haya unas condiciones determinadas que garanticen la seguridad en estos procedimientos. X Finalmente, el título IX permite el establecimiento de un régimen sancionador relacionado con el contenido del resto de la ley. En gran parte se destina al cumplimiento de los requisitos y de las condiciones de las viviendas de protección pública, y se otorga rango de ley a esta regulación en el ámbito autonómico. Sin embargo, se incorporan también al régimen sancionador todos los supuestos que tienen relación con otros aspectos innovadores de la ley y que merecen un tratamiento específico desde el punto de vista de su sanción. La vigencia de los derechos y de las medidas más innovadoras que fija esta ley dependen en la práctica de su control, por lo que se propone un régimen sancionador equilibrado y calibrado en cuanto a importes de las sanciones, a fin de que la gradación permita conseguir el resultado esperado de las medidas propuestas. XI Finalmente, la ley se acompaña de diecisiete disposiciones adicionales con el fin de reforzar la colaboración interadministrativa y de las administraciones públicas con cualesquiera otros entes, siempre que sea oportuno para garantizar los fines que se establecen, así como la colaboración explícita de agentes especialmente implicados en procesos de compraventa de viviendas. Se establece el carácter supletorio de la normativa estatal en todo aquello que no regule la normativa propia, así como el encargo a la consejería competente en materia de vivienda de desarrollar reglamentariamente las medidas pertinentes de desarrollo de la ley. Además, quedan expresamente fuera de la obligación de depósito de fianzas los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta norma. Se refuerza el deber de comunicación de los grandes tenedores con dos disposiciones transitorias para obligarlos a indicar, por una parte, toda vivienda protegida de que disponen, y, por otra, la relación de viviendas que, con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, se hayan adjudicado como consecuencia de un proceso de ejecución hipotecaria o de dación en pago de deudas con garantía hipotecaria. Por medio de la disposición derogatoria habitual, quedan derogadas las normas legales o de rango inferior que se opongan a todo lo que prevé esta ley. Finalmente, la disposición final primera autoriza al Consejo de Gobierno y a la consejería competente para dictar toda la normativa secundaria que corresponda; la disposición final segunda prevé el encargo expreso de revisar la ley 7/2014, de 23 de julio, de protección de las personas consumidoras y usuarias de las Illes Balears, para dar un tratamiento específico a la materia de vivienda con el objetivo de garantizar una protección más alta; la disposición final tercera modifica la Ley 5/2012, de 23 de mayo, de medidas urbanísticas para la ejecución del Centro Internacional de Tenis Rafael Nadal; y la disposición final cuarta determina el periodo que tiene que transcurrir desde que se publique la ley hasta que entre en vigor. TÍTULO I Disposiciones generales Artículo 1. Objeto. Esta ley tiene como objeto hacer efectivo, en el ámbito territorial de la comunidad autónoma de las Illes Balears, el derecho una vivienda digna, adecuada y asequible reconocido en la Constitución Española y en el Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, de acuerdo con los estándares del derecho internacional de derechos humanos. Artículo 2. Principios rectores. 1. Los principios rectores de la política de vivienda de la comunidad autónoma de las Illes Balears son: a) Hacer efectivo el derecho de acceso de los ciudadanos de las Illes Balears al disfrute de una vivienda digna, adecuada, accesible y asequible, y a la mejora de su calidad de vida, con la adopción de las medidas necesarias para favorecer la equidad social y para eliminar los obstáculos que lo impiden, así como para garantizar la dimensión social que hay que otorgar a las políticas de vivienda. b) Conseguir un parque público y privado de viviendas suficiente. c) Simplificar y racionalizar la actuación administrativa sobre la vivienda protegida garantizando la transparencia en la transmisión y el arrendamiento de las viviendas protegidas mediante los mecanismos y los procedimientos que aseguren la igualdad, la publicidad, la transparencia, la eficacia, la eficiencia y la concurrencia en el acceso a la vivienda. d) Garantizar que la vivienda pública se mantiene propiedad de la administración, fomentando títulos habilitantes alternativos a la propiedad de todo el parque público de viviendas de las Illes Balears. e) Garantizar las actuaciones necesarias para el mantenimiento de los suministros básicos de la población que no pueda satisfacer su pago. f) Promover la eliminación de cualquier discriminación en el ejercicio del derecho a disfrutar de una vivienda, por medio del establecimiento de medidas de acción positiva a favor de los colectivos en situación de vulnerabilidad, riesgo de exclusión y/o residencial, y de la penalización de conductas discriminatorias en el acceso a la vivienda, así como la defensa ante cláusulas abusivas y prácticas contrarias a la ley. g) Promover la diversidad y la cohesión social en los barrios y los sectores residenciales de las ciudades y los pueblos como garantía de una integración adecuada al entorno urbano o rural, y prevenir o evitar fenómenos de segregación, exclusión, discriminación o acoso por razones socioeconómicas, demográficas, de género, culturales, religiosas o de cualquier otro tipo. h) Impulsar la conservación, la rehabilitación, la reforma, la renovación, la accesibilidad y la sostenibilidad del parque público y privado de viviendas, en el marco de una vivienda digna y adecuada. i) Promover la participación y la colaboración efectiva de la ciudadanía en la formulación de las políticas en materia de vivienda. j) Proteger los derechos de la ciudadanía en la adquisición, el arrendamiento de una vivienda u otros títulos habilitantes alternativos a la propiedad. k) Promover e impulsar la construcción, la rehabilitación y la optimización de las viviendas de manera sostenible y compatible con el medio ambiente y los recursos naturales, mediante técnicas de eficiencia energética y energías renovables. l) Establecer, desarrollar y ejecutar una planificación en materia de vivienda de acuerdo con las necesidades reales de los ciudadanos y de sus circunstancias personales, sociales, económicas y laborales. m) Coordinar y colaborar, todos los poderes públicos, en garantía del derecho a una vivienda digna, adecuada, accesible y asequible. n) Aportar los medios personales, técnicos y financieros necesarios para garantizar los derechos y las medidas que garantiza esta ley. o) Establecer los mecanismos necesarios con el fin de evitar la pérdida de la vivienda por el aumento de las rentas de alquiler. p) Potenciar la participación de las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso y de las entidades de carácter social y asistencial en las políticas de vivienda, en actuaciones de promoción, construcción, conservación, rehabilitación y renovación del parque de viviendas y en tareas de administración y gestión de las viviendas, fomentando títulos habilitantes alternativos a la propiedad, como serían el derecho de superficie y la casería urbana. q) Crear mecanismos de defensa de los consumidores y usuarios en materia de vivienda. r) Contribuir para que el esfuerzo económico de las familias para acceder a la vivienda esté equilibrado teniendo en cuenta, entre otros, los ingresos y la composición de la unidad familiar. s) Fomentar la investigación y la innovación en materia de edificación y vivienda. t) Limitar el impacto del turismo en el derecho a la vivienda. 2. La política de vivienda se podrá articular por medio de los mecanismos que a este efecto se puedan establecer, como los planes y los programas de las diferentes administraciones. Artículo 3. Situación de especial vulnerabilidad en materia de vivienda. 1. Se entenderá que están en situación de especial vulnerabilidad en materia de vivienda las familias o unidades de convivencia que tengan problemas para acceder o mantener un derecho de uso, por cualquier título admitido legalmente, a una vivienda habitual digna y, adicionalmente, verifiquen las siguientes condiciones: a) No poseer ningún miembro de la unidad familiar o de convivencia la titularidad de algún derecho que permita disponer el uso de una vivienda estable y en condiciones de habitabilidad. b) Estar empadronado en las Illes Balears durante el plazo mínimo que se fije reglamentariamente. c) Que la unidad familiar o de convivencia no disponga de los recursos necesarios para acceder a una vivienda a precio de mercado, teniendo en cuenta sus ingresos efectivos, el número de miembros de la unidad y la situación del mercado de la vivienda en su ámbito. d) Que la unidad familiar o de convivencia haya solicitado y obtenido un informe de los servicios sociales competentes donde se acredite esta especial vulnerabilidad en materia de vivienda. 2. Las mujeres víctimas de violencia machista que dispongan del uso de una vivienda, pero que cumplan con el resto de los requisitos establecidos en el apartado anterior, se considerarán también en situación de especial vulnerabilidad en materia de vivienda si ha habido convivencia previa con el presunto agresor, aunque no haya habido relación de pareja. El plazo máximo de resolución por parte de la administración competente de las solicitudes de este derecho cuando se trate de situaciones de violencia machista será de un mes. Reglamentariamente se establecerán las situaciones que, a los efectos de este derecho de vivienda, se entienden como violencia machista. 3. Reglamentariamente se concretarán los requisitos para acreditar esta situación de especial vulnerabilidad en materia de vivienda, teniendo en cuenta y priorizando adecuadamente otras situaciones socio-económicas y familiares que, dentro de este grupo definido, serán objeto de protección preferente, como las siguientes: a) Que alguno de sus miembros tenga declarado un grado de discapacidad superior al 33 %, una situación de dependencia o enfermedad que lo incapacite de forma acreditada y permanente para realizar una actividad laboral. b) Haber padecido violencia de género. c) Tener menores al cargo. d) Haber sido desahuciado o estar en proceso de desahucio o lanzamiento. e) Jubilados. f) Cualquier otra situación a valorar que se establezca reglamentariamente. Artículo 4. Definiciones. A los efectos previstos en esta ley, se entiende por: a) Vivienda: Es cualquier edificación permanente habitable destinada a residencia de las personas físicas, siempre que se acredite el cumplimiento de sus condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa aplicable. b) Vivienda principal: Es la vivienda que consta como domicilio habitual y permanente de una persona, familia o unidad de convivencia en el padrón municipal. c) Vivienda adecuada: Es la vivienda que, por su tamaño, ubicación y características, resulta apropiada para que resida allí una persona, familia o unidad de convivencia concreta. d) Vivienda desocupada: Es la vivienda que permanece desocupada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años, sin ninguna causa que justifique su desocupación, según establece esta ley y su normativa de desarrollo. e) Vivienda temporalmente desocupada: A efectos de establecer un marco normativo para las políticas municipales de vivienda que faciliten el alquiler anual, se considerará vivienda temporalmente desocupada a efectos municipales aquella que lo esté durante un periodo superior a seis meses. f) Vivienda sobreocupada: Es la vivienda en que se aloja un número de personas que excede el máximo de plazas que fija su cédula de habitabilidad. g) Vivienda de realojamiento: Es la vivienda que se destina a residencia de manera transitoria por motivos de operaciones urbanísticas o de expropiación o de actuaciones de rehabilitación, renovación o regeneración urbana. h) Infravivienda: Es la construcción o una parte de esta que, aunque no tiene cédula de habitabilidad ni cumple las condiciones para obtenerla, se destina a vivienda. i) Grandes tenedores de vivienda: Se consideran grandes tenedores de vivienda a los efectos de esta ley las personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa, o indirectamente a través de la participación en otras sociedades o grupos de sociedades de las que tengan el control efectivo, disponen de diez o más viviendas, en el ámbito de las Illes Balears, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otro derecho que los faculte para ceder su uso, y que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas. A los efectos de esta ley, se considerará que existe grupo de sociedades cuando concurra alguno de los casos establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio. j) Rehabilitación: Son obras de rehabilitación las de carácter general que, sin modificar las características estructurales del edificio y los aspectos fundamentales de la tipología edificatoria de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran la calidad con respecto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética. k) Rehabilitación integral: Son obras de rehabilitación integral las de adecuación estructural o funcional de un edificio que supone derribar fachadas o vaciar su interior, siempre que el vaciado afecte, como mínimo, al 50% de los techos o más, o cuando la modificación de la distribución interior afecte, como mínimo, al 50% de la superficie del edificio o más. l) Vivienda dotacional: Es la vivienda destinada a resolver la necesidad de alojamiento, tanto transitorio como de colectivos especialmente vulnerables, mediante el abono de una renta o canon. Las viviendas dotacionales se pueden situar en suelos o edificaciones, o partes de estas, destinadas a equipamientos o dotaciones de titularidad pública. m) Vivienda de inserción: Es aquella vivienda gestionada por una administración pública o entidad sin ánimo de lucro para destinarse a personas que requieren una especial atención. n) Agente inmobiliario: Es la persona física o jurídica que se dedica de manera habitual y retribuida, en el territorio de la comunidad autónoma de las Illes Balears, a la prestación de servicios de mediación en transacciones inmobiliarias, referentes a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, así como a los derechos relativos a las operaciones mencionadas, incluida su constitución. o) Emergencia en materia de vivienda: Declaración administrativa que afecta a una zona geográfica concreta, ya sea un distrito, un municipio o una isla, cuando se acreditan objetivamente graves dificultades en el acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía, de acuerdo con los indicadores legal y reglamentariamente establecidos, y que viene siempre acompañada de un plan de acción para dar una respuesta proporcionada a la situación detectada. p) Vivienda de segunda residencia: Es aquella vivienda ubicada en las Illes Balears cuyo titular es una persona física, donde su propietario pase durante un año natural un periodo de tiempo inferior al que pasa en su primera residencia o residencia habitual. A los efectos de esta ley, solo se considerará segunda residencia una vivienda por cada persona física. q) Vivienda movilizada: Cualquier vivienda puesta a disposición de la administración como consecuencia de cualquiera de las acciones contempladas en esta ley o en otras leyes donde se prevén mecanismos que fomentan la gestión de viviendas por parte de la administración. r) Alquiler a precio asequible: Lo son aquellos precios que no superen el límite máximo de los módulos de los precios de viviendas de alquiler de protección oficial de acuerdo con la normativa vigente en cada momento. s) Alquiler social: Es aquel que no supera el 30 % de las rentas totales de la unidad familiar o de convivencia. t) Derecho de superficie: Es el derecho real limitado que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en el suelo, en el vuelo o en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También podrá constituirse el derecho de superficie sobre construcciones o edificaciones ya ejecutadas atribuyendo al superficiario su propiedad temporal, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo, de acuerdo con lo establecido en la normativa estatal. u) Casería urbana: Es el contrato en virtud del cual los propietarios de una vivienda ceden su uso, por el plazo que se acuerde, a cambio de que los cesionarios asuman los gastos de las obras de rehabilitación y mantenimiento. Artículo 4. Definiciones. A los efectos previstos en esta ley, se entiende por: a) Vivienda: Es cualquier edificación permanente habitable destinada a residencia de las personas físicas, siempre que se acredite el cumplimiento de sus condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa aplicable. b) Vivienda principal: Es la vivienda que consta como domicilio habitual y permanente de una persona, familia o unidad de convivencia en el padrón municipal. c) Vivienda adecuada: Es la vivienda que, por su tamaño, ubicación y características, resulta apropiada para que resida allí una persona, familia o unidad de convivencia concreta. d) Vivienda desocupada: Es la vivienda que permanece desocupada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años, sin ninguna causa que justifique su desocupación, según establece esta ley y su normativa de desarrollo. e) Vivienda temporalmente desocupada: A efectos de establecer un marco normativo para las políticas municipales de vivienda que faciliten el alquiler anual, se considerará vivienda temporalmente desocupada a efectos municipales aquella que lo esté durante un periodo superior a seis meses. f) Vivienda sobreocupada: Es la vivienda en que se aloja un número de personas que excede el máximo de plazas que fija su cédula de habitabilidad. g) Vivienda de realojamiento: Es la vivienda que se destina a residencia de manera transitoria por motivos de operaciones urbanísticas o de expropiación o de actuaciones de rehabilitación, renovación o regeneración urbana. h) Infravivienda: Es la construcción o una parte de esta que, aunque no tiene cédula de habitabilidad ni cumple las condiciones para obtenerla, se destina a vivienda. i) Grandes tenedores de vivienda: Se consideran grandes tenedores de vivienda a los efectos de esta ley las personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa, o indirectamente a través de la participación en otras sociedades o grupos de sociedades de las que tengan el control efectivo, disponen de diez o más viviendas, en el ámbito de las Illes Balears, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otro derecho que los faculte para ceder su uso, y que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas. A los efectos de esta ley, se considerará que existe grupo de sociedades cuando concurra alguno de los casos establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio. j) Rehabilitación: Son obras de rehabilitación las de carácter general que, sin modificar las características estructurales del edificio y los aspectos fundamentales de la tipología edificatoria de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran la calidad con respecto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética. k) Rehabilitación integral: Son obras de rehabilitación integral las de adecuación estructural o funcional de un edificio que supone derribar fachadas o vaciar su interior, siempre que el vaciado afecte, como mínimo, al 50% de los techos o más, o cuando la modificación de la distribución interior afecte, como mínimo, al 50% de la superficie del edificio o más. l) Alojamiento dotacional: son dotaciones públicas destinadas a resolver de forma transitoria, mediante el pago de una renta o canon, la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia. Se destinarán de forma preferente a colectivos especialmente vulnerables conforme a lo establecido en el artículo 3 de esta Ley y, en especial, a los jóvenes, a los mayores y a las personas con necesidades sociales derivadas de la violencia de género y de procesos de desahucio o análogos, sin que en ningún caso puedan destinarse a residencia habitual o permanente de los beneficiarios. Los alojamientos dotacionales se pueden situar en suelos o edificaciones, o en partes de las mismas, destinados a equipamientos o dotaciones de titularidad pública, así como en suelo residencial de titularidad pública. m) Vivienda de inserción: Es aquella vivienda gestionada por una administración pública o entidad sin ánimo de lucro para destinarse a personas que requieren una especial atención. n) Agente inmobiliario: Es la persona física o jurídica que se dedica de manera habitual y retribuida, en el territorio de la comunidad autónoma de las Illes Balears, a la prestación de servicios de mediación en transacciones inmobiliarias, referentes a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, así como a los derechos relativos a las operaciones mencionadas, incluida su constitución. o) Emergencia en materia de vivienda: Declaración administrativa que afecta a una zona geográfica concreta, ya sea un distrito, un municipio o una isla, cuando se acreditan objetivamente graves dificultades en el acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía, de acuerdo con los indicadores legal y reglamentariamente establecidos, y que viene siempre acompañada de un plan de acción para dar una respuesta proporcionada a la situación detectada. p) Vivienda de segunda residencia: Es aquella vivienda ubicada en las Illes Balears cuyo titular es una persona física, donde su propietario pase durante un año natural un periodo de tiempo inferior al que pasa en su primera residencia o residencia habitual. A los efectos de esta ley, solo se considerará segunda residencia una vivienda por cada persona física. q) Vivienda movilizada: Cualquier vivienda puesta a disposición de la administración como consecuencia de cualquiera de las acciones contempladas en esta ley o en otras leyes donde se prevén mecanismos que fomentan la gestión de viviendas por parte de la administración. r) Alquiler a precio asequible: Lo son aquellos precios que no superen el límite máximo de los módulos de los precios de viviendas de alquiler de protección oficial de acuerdo con la normativa vigente en cada momento. s) Alquiler social: Es aquel que no supera el 30 % de las rentas totales de la unidad familiar o de convivencia. t) Derecho de superficie: Es el derecho real limitado que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en el suelo, en el vuelo o en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También podrá constituirse el derecho de superficie sobre construcciones o edificaciones ya ejecutadas atribuyendo al superficiario su propiedad temporal, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo, de acuerdo con lo establecido en la normativa estatal. u) Casería urbana: Es el contrato en virtud del cual los propietarios de una vivienda ceden su uso, por el plazo que se acuerde, a cambio de que los cesionarios asuman los gastos de las obras de rehabilitación y mantenimiento. Se modifica la letra l) por la disposición adicional 3.2 del Decreto-ley 3/2020, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2020-5020#da-3 Artículo 4. Definiciones. A los efectos previstos en esta ley, se entiende por: a) Vivienda: Es cualquier edificación permanente habitable destinada a residencia de las personas físicas, siempre que se acredite el cumplimiento de sus condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa aplicable. b) Vivienda principal: Es la vivienda que consta como domicilio habitual y permanente de una persona, familia o unidad de convivencia en el padrón municipal. c) Vivienda adecuada: Es la vivienda que, por su tamaño, ubicación y características, resulta apropiada para que resida allí una persona, familia o unidad de convivencia concreta. d) Vivienda desocupada: Es la vivienda que permanece desocupada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años, sin ninguna causa que justifique su desocupación, según establece esta ley y su normativa de desarrollo. e) Vivienda temporalmente desocupada: A efectos de establecer un marco normativo para las políticas municipales de vivienda que faciliten el alquiler anual, se considerará vivienda temporalmente desocupada a efectos municipales aquella que lo esté durante un periodo superior a seis meses. f) Vivienda sobreocupada: Es la vivienda en que se aloja un número de personas que excede el máximo de plazas que fija su cédula de habitabilidad. g) Vivienda de realojamiento: Es la vivienda que se destina a residencia de manera transitoria por motivos de operaciones urbanísticas o de expropiación o de actuaciones de rehabilitación, renovación o regeneración urbana. h) Infravivienda: Es la construcción o una parte de esta que, aunque no tiene cédula de habitabilidad ni cumple las condiciones para obtenerla, se destina a vivienda. i) Grandes tenedores de vivienda: Se consideran grandes tenedores de vivienda a los efectos de esta ley las personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa, o indirectamente a través de la participación en otras sociedades o grupos de sociedades de las que tengan el control efectivo, disponen de diez o más viviendas, en el ámbito de las Illes Balears, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otro derecho que los faculte para ceder su uso, y que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas. A los efectos de esta ley, se considerará que existe grupo de sociedades cuando concurra alguno de los casos establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio. j) Rehabilitación: Son obras de rehabilitación las de carácter general que, sin modificar las características estructurales del edificio y los aspectos fundamentales de la tipología edificatoria de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran la calidad con respecto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética. k) Rehabilitación integral: Son obras de rehabilitación integral las de adecuación estructural o funcional de un edificio que supone derribar fachadas o vaciar su interior, siempre que el vaciado afecte, como mínimo, al 50% de los techos o más, o cuando la modificación de la distribución interior afecte, como mínimo, al 50% de la superficie del edificio o más. l) Alojamiento dotacional: son dotaciones públicas destinadas a resolver de forma transitoria, mediante el pago de una renta o canon, la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia. Se tienen que destinar de forma preferente a empleados públicos desplazados para cubrir las necesidades sanitarias, docentes y de seguridad, entre otras, colectivos especialmente vulnerables, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 de esta ley y, especialmente, a los jóvenes, a los mayores y a las personas con necesidades sociales derivadas de la violencia de género y de procesos de desahucio o análogos, sin que en ningún caso puedan destinarse a residencia habitual o permanente de los beneficiarios. Los alojamientos dotacionales se pueden situar en suelos o edificaciones, o en partes de las mismas, destinados a equipamientos o dotaciones de titularidad pública, así como en suelo residencial de titularidad pública. m) Vivienda de inserción: Es aquella vivienda gestionada por una administración pública o entidad sin ánimo de lucro para destinarse a personas que requieren una especial atención. n) Agente inmobiliario: Es la persona física o jurídica que se dedica de manera habitual y retribuida, en el territorio de la comunidad autónoma de las Illes Balears, a la prestación de servicios de mediación en transacciones inmobiliarias, referentes a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, así como a los derechos relativos a las operaciones mencionadas, incluida su constitución. o) Emergencia en materia de vivienda: Declaración administrativa que afecta a una zona geográfica concreta, ya sea un distrito, un municipio o una isla, cuando se acreditan objetivamente graves dificultades en el acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía, de acuerdo con los indicadores legal y reglamentariamente establecidos, y que viene siempre acompañada de un plan de acción para dar una respuesta proporcionada a la situación detectada. p) Vivienda de segunda residencia: Es aquella vivienda ubicada en las Illes Balears cuyo titular es una persona física, donde su propietario pase durante un año natural un periodo de tiempo inferior al que pasa en su primera residencia o residencia habitual. A los efectos de esta ley, solo se considerará segunda residencia una vivienda por cada persona física. q) Vivienda movilizada: Cualquier vivienda puesta a disposición de la administración como consecuencia de cualquiera de las acciones contempladas en esta ley o en otras leyes donde se prevén mecanismos que fomentan la gestión de viviendas por parte de la administración. r) Alquiler a precio asequible: Lo son aquellos precios que no superen el límite máximo de los módulos de los precios de viviendas de alquiler de protección oficial de acuerdo con la normativa vigente en cada momento. s) Alquiler social: Es aquel que no supera el 30 % de las rentas totales de la unidad familiar o de convivencia. t) Derecho de superficie: Es el derecho real limitado que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en el suelo, en el vuelo o en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También podrá constituirse el derecho de superficie sobre construcciones o edificaciones ya ejecutadas atribuyendo al superficiario su propiedad temporal, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo, de acuerdo con lo establecido en la normativa estatal. u) Casería urbana: Es el contrato en virtud del cual los propietarios de una vivienda ceden su uso, por el plazo que se acuerde, a cambio de que los cesionarios asuman los gastos de las obras de rehabilitación y mantenimiento. v) Alojamiento con espacios comunes complementarios: modalidad residencial destinada a resolver de forma transitoria, mediante el pago de una renta o canon, la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia que, de acuerdo con la normativa de habitabilidad, está formada por un espacio de uso privativo y que dispone de unos espacios comunes complementarios proporcionales donde se desarrollen actividades comunitarias que complementen y favorezcan la cohabitación de sus habitantes, y el uso y el disfrute de los espacios privativos de todo o parte de los alojamientos que comprende el edificio. Estos alojamientos se pueden implantar en parcelas con usos residenciales permitidos, salvo el unifamiliar; se configurarán como una única unidad registral y se destinarán a la totalidad de un inmueble o parte de este. Mientras esta ley no se desarrolle reglamentariamente, las dimensiones mínimas de las dependencias serán las correspondientes a la normativa de habitabilidad, y la suma del espacio privativo y la parte proporcional que le corresponde de los espacios comunes complementarios no podrá ser inferior a la superficie mínima establecida para las viviendas completas. Se modifica la letra l) y se añade la letra v) por la disposición adicional 4.1 y 2 del Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre. Ref. BOE-A-2023-24418#da-4 Se modifica la letra l) por la disposición adicional 3.2 del Decreto-ley 3/2020, de 28 de febrero. Ref. BOE-A-2020-5020#da-3 Artículo 4. Definiciones. A los efectos previstos en esta ley, se entiende por: a) Vivienda: Es cualquier edificación permanente habitable destinada a residencia de las personas físicas, siempre que se acredite el cumplimiento de sus condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa aplicable. b) Vivienda principal: Es la vivienda que consta como domicilio habitual y permanente de una persona, familia o unidad de convivencia en el padrón municipal. c) Vivienda adecuada: Es la vivienda que, por su tamaño, ubicación y características, resulta apropiada para que resida allí una persona, familia o unidad de convivencia concreta. d) Vivienda desocupada: Es la vivienda que permanece desocupada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años, sin ninguna causa que justifique su desocupación, según establece esta ley y su normativa de desarrollo. e) Vivienda temporalmente desocupada: A efectos de establecer un marco normativo para las políticas municipales de vivienda que faciliten el alquiler anual, se considerará vivienda temporalmente desocupada a efectos municipales aquella que lo esté durante un periodo superior a seis meses. f) Vivienda sobreocupada: Es la vivienda en que se aloja un número de personas que excede el máximo de plazas que fija su cédula de habitabilidad. g) Vivienda de realojamiento: Es la vivienda que se destina a residencia de manera transitoria por motivos de operaciones urbanísticas o de expropiación o de actuaciones de rehabilitación, renovación o regeneración urbana. h) Infravivienda: Es la construcción o una parte de esta que, aunque no tiene cédula de habitabilidad ni cumple las condiciones para obtenerla, se destina a vivienda. i) Grandes tenedores de vivienda: Se consideran grandes tenedores de vivienda a los efectos de esta ley las personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa, o indirectamente a través de la participación en otras sociedades o grupos de sociedades de las que tengan el control efectivo, disponen de diez o más viviendas, en el ámbito de las Illes Balears, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otro derecho que los faculte para ceder su uso, y que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas. A los efectos de esta ley, se considerará que existe grupo de sociedades cuando concurra alguno de los casos establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio. j) Rehabilitación: Son obras de rehabilitación las de carácter general que, sin modificar las características estructurales del edificio y los aspectos fundamentales de la tipología edificatoria de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran la calidad con respecto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética. k) Rehabilitación integral: Son obras de rehabilitación integral las de adecuación estructural o funcional de un edificio que supone derribar fachadas o vaciar su interior, siempre que el vaciado afecte, como mínimo, al 50% de los techos o más, o cuando la modificación de la distribución interior afecte, como mínimo, al 50% de la superficie del edificio o más. l) Alojamiento dotacional: son dotaciones públicas destinadas a resolver de forma transitoria, mediante el pago de una renta o canon, la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia. Se tienen que destinar de forma preferente a empleados públicos desplazados para cubrir las necesidades sanitarias, docentes y de seguridad, entre otras, colectivos especialmente vulnerables, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 de esta ley y, especialmente, a los jóvenes, a los mayores y a las personas con necesidades sociales derivadas de la violencia de género y de procesos de desahucio o análogos, sin que en ningún caso puedan destinarse a residencia habitual o permanente de los beneficiarios. Los alojamientos dotacionales se pueden situar en suelos o edificaciones, o en partes de las mismas, destinados a equipamientos o dotaciones de titularidad pública, así como en suelo residencial de titularidad pública. m) Vivienda de inserción: Es aquella vivienda gestionada por una administración pública o entidad sin ánimo de lucro para destinarse a personas que requieren una especial atención. n) Agente inmobiliario: Es la persona física o jurídica que se dedica de manera habitual y retribuida, en el territorio de la comunidad autónoma de las Illes Balears, a la prestación de servicios de mediación en transacciones inmobiliarias, referentes a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, así como a los derechos relativos a las operaciones mencionadas, incluida su constitución. o) Emergencia en materia de vivienda: Declaración administrativa que afecta a una zona geográfica concreta, ya sea un distrito, un municipio o una isla, cuando se acreditan objetivamente graves dificultades en el acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía, de acuerdo con los indicadores legal y reglamentariamente establecidos, y que viene siempre acomp …