200 ok Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Canarias ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 12.8 del Estatuto de Autonomía, promulgo y ordeno la publicación de la Ley 2/2014, de 20 de junio, de modificación de la ley 2/2003, de 30 de enero, de vivienda de canarias y de medidas para garantizar el derecho a la vivienda. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS I La dimensión de la situación de crisis económica por la que atraviesan España y Canarias supone poner a prueba los cimientos en los que se asienta el modelo de Estado diseñado por la Constitución española. Nunca como ahora se ha hecho tan necesario comprobar si los principios e instrumentos que la Constitución pone al servicio de los poderes públicos son suficientes para garantizar la configuración de España como Estado social de Derecho, tal y como empieza afirmando el texto constitucional. La precariedad económica, laboral y social por la que atraviesan miles de familias obliga a poner en máxima tensión todos los mecanismos propios de un Estado social de Derecho, que, por definición, está llamado a corregir los desequilibrios que origina la economía de mercado. Uno de los ámbitos en los que se hace más evidente la necesidad de desplegar una actividad pública correctora es precisamente el de la vivienda. La Constitución española proclama en su artículo 47 el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada e impone a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho. Se trata de un reconocimiento en sintonía con múltiples tratados y declaraciones internacionales de derechos firmados por España. La propia Constitución señala, además, en los artículos 40.1 y 128.1, que los poderes públicos promoverán las condiciones favorables para el progreso social y económico y para una distribución de la renta regional y personal más equitativa, en el marco de una política de estabilidad económica, y cuando se proclama que toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general. En la situación actual, sin embargo, estos preceptos constitucionales son una auténtica quimera para la mayor parte de la población. La crisis económica en España tiene su origen, precisamente, en el sector inmobiliario y el corolario, en lo que a la vivienda se refiere, es que nunca había resultado tan difícil disfrutar de una vivienda digna. Paradójicamente, además, esa dificultad coincide con la existencia de miles de viviendas construidas, habitables y sin ocupar. Desde la óptica de los poderes públicos existe una clara desviación que requiere habilitar mecanismos correctores: miles de viviendas desocupadas y miles de familias en el borde de la pobreza, en muchos casos, por carecer de una vivienda de la que han sido privados por no poder pagar los préstamos concertados para su adquisición. Y es que la vivienda es el soporte material de múltiples derechos y libertades individuales y está íntimamente conectada con valores y derechos protegidos constitucionalmente como la dignidad de la persona. En el período 2008-2012 más de 10.000 personas o familias han sufrido el lanzamiento judicial de sus viviendas en Canarias a causa de un proceso de ejecución hipotecaria. En consecuencia, el mandato constitucional de promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna cobra todo su sentido en las circunstancias actuales e impone a los poderes públicos la obligación de actuar. No obstante, la intervención pública no resulta sencilla, no solo por la complejidad de la situación económica y el carácter transnacional de muchas de las políticas dirigidas a superar la crisis, sino también y, sobre todo, por la presencia de derechos e intereses privados contradictorios y que gozan de protección constitucional, como el derecho a la propiedad privada. El derecho de la ciudadanía a disfrutar de un vivienda digna viene muy condicionado en la actualidad por las dificultades de tipo económico para hacerlo efectivo, que están muy relacionadas con la mala situación económica de las familias (altas tasas de desempleo, precariedad laboral, reducción de las retribuciones...) y con los problemas para acceder a la financiación necesaria, cuando se trata de adquirir en propiedad la vivienda. Quiere ello decir que las dificultades económicas tienen una incidencia negativa desde dos perspectivas distintas: por un lado, muchas personas y familias tienen serias dificultades para mantener las viviendas que ya ocupan (impago de rentas y de cuotas de préstamos hipotecarios) y, por otro, muchas otras no tienen posibilidades reales de acceder a una vivienda en alquiler o propiedad por la falta de rentas o de financiación. La solución a gran parte de los problemas apuntados pasa, obviamente, por la mejora de la situación económica general, pero también por promover las condiciones que hagan viable el acceso a la vivienda en régimen de alquiler o propiedad. Y, adicionalmente, por evitar, en la medida de lo posible, que se desaloje a familias en situación de emergencia económica y social de viviendas, que pasan a quedar desocupadas. A ello justamente se dirige la mayor parte de las medidas contempladas en la presente ley. El objetivo primordial es introducir modificaciones en la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias que permitan a las administraciones de las islas poner en marcha medidas adecuadas a las circunstancias actuales para promover la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna. Resulta evidente que el marco normativo presente y las herramientas previstas en el mismo no son suficientes para abordar la situación generada por el impacto de la crisis económica en el ámbito de la vivienda y también que las distintas administraciones pueden y deben hacer más al respecto. Nos encontramos ante una situación excepcional, que requiere de medidas más intensas, dentro siempre del marco constitucional vigente. Nuestro ordenamiento jurídico contempla posibilidades hasta ahora no exploradas y que empiezan a ser utilizadas en el ámbito normativo y judicial. A título ilustrativo cabe recordar el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que habilita soluciones verdaderamente extraordinarias para evitar el lanzamiento de su vivienda de familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, en detrimento de los derechos de las personas adjudicatarias de las viviendas en el correspondiente proceso de ejecución hipotecaria. En el plano autonómico, el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, de la Junta de Andalucía, que contiene un paquete de medidas similar a las previstas en la presente ley, o más recientemente, la Ley Foral 24/2013, de 2 de julio, de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra. En el ámbito judicial son cada vez más las voces y las resoluciones que abogan por reinterpretar el marco normativo para evitar situaciones de claro desequilibrio en perjuicio de las familias que corren riesgo de perder su vivienda por un imprevisible y sobrevenido cambio de las circunstancias económicas. Buscar un equitativo equilibrio entre los intereses en juego a la vista de la modificación extraordinaria de las circunstancias económicas parece ser una tendencia que se abre paso en sede judicial ante los efectos contraproducentes que genera la aplicación estricta de la normativa vigente. A raíz de la situación expuesta y, en cumplimiento del mandato constitucional de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna, la presente ley aborda una modificación de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, con dos grandes objetivos: a) fomentar la ocupación efectiva de las viviendas y b) evitar el lanzamiento de familias con especiales dificultades, como consecuencia de procedimientos de ejecución hipotecaria. Con este planteamiento novedoso de la ley se enfatiza el objetivo de mejorar la definición de la función social de la propiedad de la vivienda y de las consecuencias del incumplimiento de dicha función en unos momentos que pueden ser calificados de emergencia social y económica. Con la integración implícita del destino residencial o habitacional en el derecho de propiedad sobre la vivienda en la Comunidad Autónoma de Canarias, como ya lo han declarado otras Comunidades Autónomas (singularmente Cataluña, Andalucía y Navarra) y por las consecuencias que se anudan al incumplimiento de este deber, viene a innovarse sustancialmente el estatuto jurídico de la propiedad privada sobre la vivienda respecto de la legislación hasta ahora vigente. Como ha reconocido el Tribunal Constitucional «… el derecho a la propiedad privada que la Constitución reconoce y protege tiene una vertiente institucional, precisamente derivada de la función social que cada categoría o tipo de bienes sobre los que se ejerce el señorío dominical está llamado a cumplir, lo que supone, como ya sabemos, la definitiva incorporación del interés general o colectivo junto al puro interés individual del titular en la propia definición de cada derecho de propiedad o, si se prefiere, en la delimitación concreta de su contenido. Como es lógico, esta delimitación no se opera ya solo en la legislación civil, sino también en aquellas otras leyes que cuidan principalmente de los intereses públicos a los que se vincula la propiedad privada» (STC 37/1987, de 26/mar). La referencia constitucional a la función social del derecho de propiedad «pone de manifiesto que la Constitución no ha recogido una concepción abstracta de este derecho como puro ámbito subjetivo de libre disposición o señorío sobre el bien objeto del dominio reservado a su titular, sometido únicamente en su ejercicio a las limitaciones generales que las leyes impongan para salvaguardar los legítimos derechos o intereses de terceros o del interés general. Por el contrario, la Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege, ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también, y al mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. Por ello, la fijación del «contenido esencial» de la propiedad privada no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a este subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo». Desde esa perspectiva expuesta, la presente ley se aprueba en ejercicio de las competencias de la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de vivienda, con pleno respeto al contenido esencial del derecho de propiedad sobre la vivienda, pues su propósito es fomentar la función social que debe desempeñar mediante el establecimiento de medidas que impidan la proliferación de viviendas sin uso o infrautilizadas y sin que, en último término, la previsión de actuaciones expropiatorias para las viviendas desocupadas de las personas jurídicas puedan tampoco identificarse con una eventual desnaturalización del derecho de propiedad de la vivienda puesto que, como también ha señalado el Tribunal Constitucional, la contemplación de actuaciones expropiatorias de las facultades de uso y disfrute no supone una infracción del contenido esencial de la propiedad privada (STC 37/1987, FJ 4). II Hasta ahora, las políticas públicas en materia de vivienda se han centrado básicamente en la denominada vivienda protegida y se dirigían a habilitar suelo y a promover la construcción de viviendas destinadas a ser adquiridas u ocupadas por personas y familias con dificultades para acceder a una vivienda digna en el mercado libre. Este tipo de políticas han sido, sin lugar a dudas, muy eficaces para promover el acceso a viviendas dignas por parte de aquellos sectores de la población menos favorecidos económicamente. Y han contribuido, además, a generar actividad y empleo en el sector de la construcción, que ha sido uno de los principales motores económicos de España y de Canarias en los últimos años. Ahora bien, en la situación actual, con un considerable stock de viviendas vacías –se estima que más de 130.000 en Canarias– y con evidentes dificultades para tener salida en el mercado inmobiliario, no parece lógico que las políticas públicas en materia de vivienda sigan básicamente centradas en la vivienda protegida. Se hace necesario, más bien, arbitrar políticas y medidas que incidan sobre el mercado de la vivienda libre, favoreciendo la efectiva ocupación de las mismas para dar respuesta a las necesidades habitacionales de la población, pues solo en lo que respecta a viviendas protegidas en Canarias, el Instituto Canario de la Vivienda tiene censados más de 32 mil demandantes. Los nuevos títulos VIII y IX que se insertan en la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, se dirigen justamente a hacer posibles políticas de vivienda que propicien la efectiva ocupación del stock de viviendas vacías existente en Canarias. Las medidas que se incorporan pueden encuadrarse en tres grandes ámbitos de actuación: En primer lugar, se habilitan mecanismos de información para poder realizar un diagnóstico correcto de la situación real de las viviendas desocupadas en Canarias y, posteriormente, diseñar y aplicar las medidas que procedan para corregir la desocupación y favorecer el acceso a la vivienda de la ciudadanía. La medida más relevante en este sentido consiste en la puesta en marcha de un Registro de Viviendas Deshabitadas, a partir de la experiencia adquirida con el funcionamiento de la Bolsa de Viviendas. La creación de este registro con información acerca de la utilización efectiva de las viviendas en Canarias va a permitir sustanciales mejoras en el diseño de las políticas de estímulo para mejorar el acceso a la vivienda y, además, es la premisa imprescindible para la aplicación de las medidas correctoras de prácticas especulativas y no alineadas con la función social de la propiedad de la vivienda. En segundo lugar, se permite a las administraciones canarias implementar medidas de fomento dirigidas a favorecer el uso habitacional efectivo de la vivienda. Las medias pueden ser de muy variado tipo: incentivos fiscales, apoyo en el ámbito de la intermediación inmobiliaria, subvenciones para la cobertura de seguros que cubran el riesgo de impago, etc. En los últimos años el Gobierno de Canarias ya ha puesto en marcha algunas de estas políticas en el ámbito de los Planes de Vivienda, pero siempre partiendo de la adhesión voluntarista de los interesados. Lo que se pretende ahora es sistematizar estas medidas de estímulo para movilizar la puesta en el mercado de viviendas desocupadas. Los incentivos económicos se limitan a las viviendas cuyo titular sean personas físicas, por razones presupuestarias y de oportunidad, puesto que la acumulación de viviendas en manos de personas jurídicas suele obedecer a una actividad económica profesionalizada que no tiene sentido incentivar con dinero público. Y, en tercer lugar, se establece expresamente el deber de destinar de forma efectiva la vivienda al uso habitacional, en coherencia con la función social que debe cumplir. Sobre la base de ese deber se crea por la ley un sistema de inspección y un procedimiento sancionador para penalizar aquellas situaciones de desocupación efectiva de la vivienda que más reprobables parecen desde la óptica del interés general. La actuación inspectora y sancionadora se concibe para operar sobre la acumulación de viviendas desocupadas en manos de personas jurídicas que, con frecuencia, está vinculada a prácticas especulativas. Las medidas inspectoras y sancionadoras están llamadas a operar como elemento corrector de las desviaciones en el funcionamiento del mercado de la vivienda, penalizando la no inserción en el mismo de viviendas habitables y desocupadas y que están en manos de organizaciones dotadas de personalidad jurídica. III La actual situación de crisis económica ha llevado a un sustancial incremento de los procedimientos de ejecución hipotecaria, que afectan a familias que acaban perdiendo su vivienda, con las dramáticas consecuencias que ello tiene. La alteración sobrevenida de las condiciones económicas conduce a muchas economías familiares a la imposibilidad de afrontar los gastos relacionados con el pago de los créditos utilizados para adquirir la vivienda. En muchos casos, los afectados se encuentran en una situación de emergencia, de manera que el lanzamiento de su vivienda los coloca directamente en situación de pobreza y exclusión social. En Canarias, el número de ejecuciones hipotecarias ha pasado de mil cuatrocientas en 2007 a más de cuatro mil en 2011. No obstante, el impacto de las ejecuciones fue incluso mayor en 2009 (5.551). Tomando los cinco años entre 2007 y 2011, se presentaron un total de 19.130 ejecuciones hipotecarias, que representan un 5,5% del conjunto del territorio nacional. No obstante, hay que tener en cuenta dos precisiones: no todas las ejecuciones hipotecarias se refieren a viviendas (incluyen también otras propiedades: locales comerciales, naves industriales, terrenos, etc.); en segundo lugar, no todas las ejecuciones hipotecarias conducen necesariamente al desahucio de los propietarios hipotecados. Por ello, mucho más relevantes son los lanzamientos (desalojos o desahucios propiamente dichos): al menos 3.855 personas o familias que dejaron de pagar una hipoteca en Canarias han sido desalojadas en los últimos años tras una intervención judicial. A ellos también podemos sumar probablemente buena parte de los lanzamientos acordados en los juzgados de primera instancia. Las solicitudes de lanzamiento presentadas fueron mayores en 2008, en los albores de la crisis, para después descender y volver a repuntar en 2011 y 2012 (unas ochenta personas o familias han sido desalojadas cada mes). Esta realidad fáctica hace necesario que las administraciones públicas no puedan permanecer impasibles ante la dimensión social que está alcanzando el problema. Al contrario, deben poner en funcionamiento todos los mecanismos que el marco constitucional le permite para evitar, en la medida de lo posible, que miles de personas y familias entren en una situación de difícil retorno. En este contexto la ley contempla la posibilidad de que, en los casos más graves de emergencia social, pueda evitarse el lanzamiento de familias enteras de su vivienda a través de una medida excepcional como es la expropiación del uso de las mismas a sus adjudicatarios, siempre que sean entidades financieras. El Tribunal Constitucional ha señalado que la Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también, y al mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. En el ámbito de la vivienda, la presente ley señala expresamente la función social que la misma está llamada a cumplir y, por ello, las medidas ordinarias y extraordinarias que se contemplan se encuadran en el marco de lo que la propia Constitución permite. La expropiación del uso de la vivienda a las entidades financieras adjudicatarias de las mismas tras un proceso de ejecución hipotecaria constituye una medida para supuestos excepcionales y se articula a través de un procedimiento expropiatorio con todas las garantías y respetuoso con los derechos de las entidades financieras titulares de derechos de propiedad sobre las viviendas. Esta medida excepcional supone un tratamiento diferente a las personas físicas titulares de viviendas respecto de las personas jurídicas. Si bien el deber de destinar la vivienda a un uso habitacional se impone, sin distinción, a todo propietario de una vivienda, esta obligación legal no supondrá consecuencias sancionadoras ni expropiatorias para las personas físicas. Es admisible constitucionalmente ofrecer un tratamiento diferenciado en función del sector afectado por la norma. Una de las consecuencias que conlleva la aprobación de la presente ley es la configuración, pues, de un estatuto jurídico del derecho de propiedad de la vivienda que incorpora deberes de naturaleza asimétrica, sin que ello suponga vulneración del principio de igualdad entre personas físicas y jurídicas, dado el distinto alcance de su potencial social y económico de estas últimas respecto de las primeras. Por ello, la garantía de igualdad no puede entenderse como absoluta, sino relativa o proporcional a las circunstancias, tratando desigualmente a los desiguales. En relación precisamente con el derecho de propiedad que reconoce el artículo 33 de la Constitución, el Tribunal Constitucional tiene señalado que el título del artículo 149.1, regla 1.ª de dicha Norma Fundamental no habilita para establecer una regulación uniforme de la propiedad privada y de su función social, ni esa pretendida uniformidad puede servir de pretexto para anular las competencias legislativas que las Comunidades Autónomas tienen sobre todas aquellas materias en las que entre en juego la propiedad, por lo que la invocación de ese título competencial no puede impedir que la Comunidad Autónoma de Canarias establezca en su territorio aquellas disposiciones singulares en las que proyecte una determinada política en materia de vivienda, para cuya eficacia se instrumentan las medidas y técnicas que considere convenientes, máxime cuando los objetivos perseguidos entroncan con los designios constitucionales sobre el acceso de todos los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada. IV La presente ley se dicta al amparo del título competencial recogido en el artículo 30.15 del Estatuto de Autonomía de Canarias, que establece la competencia exclusiva de la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de ordenación del territorio y del litoral, urbanismo y vivienda. Por otra parte, la presente norma tiene también acomodo en los títulos jurídicos derivados de la reciente Ley del Estado 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que en su artículo 3 señala que los poderes públicos formularán y desarrollarán en el medio urbano las políticas de su respectiva competencia de acuerdo con los principios de sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional, para, entre otros fines, favorecer y fomentar la dinamización económica y social y la adaptación, la rehabilitación y la ocupación de las viviendas vacías o en desuso. La ley se estructura en dos capítulos, cinco disposiciones adicionales, tres transitorias, dos disposiciones derogatorias y cuatro disposiciones finales. El capítulo primero de la ley se dedica a la modificación de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, en la que se introducen cambios fundamentalmente relacionados con los objetivos ya señalados anteriormente y también algunos otros que se consideran convenientes a la vista de la experiencia derivada de la aplicación práctica de dicha ley del año 2003, como la supresión de la cédula de habitabilidad o la modificación de la composición de la Comisión de Vivienda, que resulta una consecuencia obligada de la aplicación de la directiva de Servicios en el mercado interior del año 2006. En el capítulo segundo se aborda la regulación del depósito de los importes de las fianzas derivados de los contratos de arrendamientos de fincas urbanas y de los suministros complementarios a los mismos, de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y cuyo depósito obligatorio ya venía exigido por la disposición adicional séptima de la Ley 5/1996, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 1997. La presente ley prevé que los rendimientos financieros derivados de tales depósitos se destinen a financiar las actuaciones relacionadas con la expropiación temporal del uso de viviendas en los casos en los que proceda. De las disposiciones adicionales debe destacarse la cuarta, dedicada a la declaración del interés social a efectos de expropiación forzosa de la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social. Efectivamente, en esta disposición se aborda la regulación del segundo gran objetivo de la presente ley: evitar el lanzamiento de familias con especiales dificultades como consecuencia de procedimientos de ejecución hipotecaria. Como se ha dicho, se trata de una medida ya acogida en las legislaciones andaluza y navarra. En este caso, se configura como una expropiación no plena y limitada temporalmente, que en ningún caso afectará al derecho de propiedad, sino al derecho de usufructo de las viviendas, dejando incólume el derecho de nuda propiedad de las viviendas en manos de las personas jurídicas. Es decir, se afecta solo a «facultades parciales del dominio o de derechos o intereses legítimos», como la define el artículo 2 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, de modo que se mantiene en la entidad expropiada una titularidad nuda plena. La enumeración de supuestos de expropiaciones no plenas que se hace en el artículo 1 de la Ley de Expropiación Forzosa «tiene carácter enunciativo y no excluye la posibilidad de otros distintos», como precisa igualmente el artículo 1.1 del Reglamento. Además, el citado artículo 2 del Reglamento dispone que en estas expropiaciones no plenas la aplicación de su legislación especial resultará prioritaria, sin perjuicio de los contenidos básicos de la legislación expropiatoria común. Por ello, con esta disposición adicional se declara de interés social la cobertura de necesidad de vivienda de las personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, a efectos de expropiación forzosa del uso de la vivienda objeto del mismo por un plazo máximo de tres años. El procedimiento de expropiación temporal del uso de la vivienda deberá ajustarse, pues, a la legislación de expropiación forzosa y, en su caso, a la legislación sectorial aplicable sin que, por otra parte, esa remisión a la legislación de expropiación forzosa se vea contrariada por singulares disposiciones en relación a la determinación del justiprecio que, en definitiva, queda diferido al régimen jurídico resultante de la legislación especial citada. Por tanto, la presente ley se limita a establecer el supuesto expropiatorio practicando una remisión a la legislación general, establecida por el Estado en la Ley de Expropiación Forzosa, en lo concerniente al procedimiento y determinación del justiprecio, por lo que se ha mantenido un respeto escrupuloso a la legislación básica en esta materia. CAPÍTULO I Modificación de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias Artículo 1. Modificación de la Ley de Vivienda de Canarias. Se modifica la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, en los siguientes términos: Uno. El artículo 1 queda redactado como sigue: «Artículo 1. Objeto. 1. La presente ley tiene por objeto regular las acciones que permitan hacer efectivo el derecho de la ciudadanía a una vivienda digna y adecuada, previsto por el artículo 47 de la Constitución, en el territorio de la Comunidad Autónoma de Canarias. 2. En materia de vivienda, forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad privada el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico en coherencia con la función social que debe cumplir, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda en los términos contemplados en la legislación vigente. 3. El ejercicio de las potestades inspectoras y sancionadoras en materia de vivienda se constituye en garantía legal del efectivo cumplimiento del derecho a una vivienda digna y adecuada». Dos. El artículo 2 pasa a tener la siguiente redacción: «Artículo 2. Principios rectores. La intervención de las administraciones públicas canarias en materia de vivienda se regirá por los siguientes principios: a) Promover y fomentar el acceso de la ciudadanía canaria a una vivienda digna y adecuada, especialmente de aquellos que disponen de menos recursos. b) Fomentar y velar por la dedicación efectiva de las viviendas al uso habitacional, de acuerdo con la función social del derecho de propiedad sobre las mismas. c) Proteger los derechos de quienes acceden a una vivienda. d) Garantizar la seguridad, habitabilidad y calidad de las viviendas en las islas. e) Integrar la vivienda en el entorno, con especial atención a los instrumentos de ordenación de los recursos naturales y el territorio. f) Acercar la gestión pública en materia de vivienda a la ciudadanía, con especial atención al hecho insular. g) Simplificar y racionalizar la actuación administrativa sobre vivienda». Tres. Se añade un artículo 2 bis con la siguiente redacción: «Artículo 2 bis. Deber de colaboración. 1. Para el correcto ejercicio de sus funciones en materia de vivienda, las administraciones canarias podrán recabar la colaboración de cuantas personas físicas o jurídicas puedan aportar información o apoyo para asegurar la efectividad del derecho a una vivienda digna proclamado por la Constitución. 2. En particular, vendrán obligados a prestar colaboración a las administraciones canarias: a) Los notarios, registradores de la propiedad y demás funcionarios públicos en relación con los actos, escrituras o documentos con trascendencia a efectos del ejercicio de las competencias inspectoras o sancionadoras que esta ley reconoce a las administraciones públicas. b) Las personas físicas y jurídicas relacionadas con la promoción e intermediación inmobiliaria respecto a la información que resulte relevante para determinar el destino habitacional de las viviendas. c) Las empresas y personas jurídicas relacionadas con el suministro de los servicios de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones respecto a la información que resulte relevante para determinar el destino habitacional de las viviendas. d) Las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria respecto a la información que permita el ejercicio de la actividad inspectora y sancionadora en materia de viviendas protegidas o de destino efectivo de la vivienda al uso habitacional. 3. El deber de colaboración previsto en el presente artículo deberá ajustarse, en todo caso, a las previsiones de la normativa vigente en materia de protección de datos de carácter personal». Cuatro. El artículo 4 pasa a tener la siguiente redacción: «Artículo 4. Competencias de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias. Corresponde a la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias el ejercicio de las siguientes competencias: a) La potestad reglamentaria en materia de viviendas, en particular la regulación de los requisitos objetivos y subjetivos para acceder a las ayudas públicas, las clases de ayudas públicas y las limitaciones de uso, destino y disposición que sean precisas en lo que respecta a las viviendas protegidas. b) La integración de la política de vivienda con las políticas de ordenación del territorio, suelo y medio ambiente, a través de las Directrices de Ordenación y los planes insulares. c) La definición de otras políticas de fomento que faciliten el acceso a la vivienda. d) La programación del gasto público en vivienda y su integración con la política económica y presupuestaria autonómica. e) Negociar y acordar con la Administración General del Estado la distribución de los fondos estatales de ayudas a la vivienda. f) La aprobación del Plan Canario de Vivienda, así como, la aprobación definitiva de los programas de vivienda y de las actuaciones de fomento para favorecer el uso habitacional efectivo de las viviendas. g) La definición y el ejercicio de actuaciones tendentes a evitar la existencia de viviendas deshabitadas, en particular la potestad de declaración, inspección y sanción en materia de viviendas deshabitadas. h) La potestad inspectora y sancionadora en los términos previstos en la presente ley. i) La potestad expropiatoria para la ejecución de los planes de vivienda y de la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social. j) Cuantas otras competencias no hayan sido atribuidas a otras administraciones públicas». Cinco. El apartado 3 del artículo 6 pasa a tener la siguiente redacción: «3. Los ayuntamientos controlarán las condiciones de habitabilidad de las viviendas y su adecuación a la normativa reglamentaria que con tal fin establecerá el Gobierno de Canarias». Seis. Se modifica el artículo 8, cuya redacción queda en los siguientes términos: «Artículo 8. Competencias y funciones. El Instituto Canario de la Vivienda tiene las siguientes competencias y funciones: a) Análisis cuantitativo y cualitativo de las necesidades de vivienda y suelo en las islas y propuesta de medidas para su atención. b) Proponer la elaboración y modificación de disposiciones generales en materia de suelo, edificación y vivienda. c) Elaborar el anteproyecto del Plan de Viviendas de Canarias y los proyectos de programas que lo desarrollen. d) Promover la construcción y la adquisición de viviendas sujetas a protección pública. e) Formar, gestionar y administrar el parque público de viviendas propio, o insular, en su caso. f) Control y calificación, provisional y definitiva, de la construcción, uso y disposición de las viviendas con protección pública. g) Constitución de un patrimonio propio de suelo destinado a la construcción de viviendas protegidas. h) Conservación, rehabilitación y mejora del patrimonio inmobiliario residencial. i) Policía de vivienda, en su caso. j) Tramitar y resolver las solicitudes de ayudas públicas de los promotores, constructores, adquirentes y adjudicatarios de suelo y viviendas sujetas a protección pública, así como su revisión y revocación. k) Ejercer la intervención administrativa sobre los negocios jurídicos que versen sobre viviendas sujetas a protección pública, incluyendo los derechos de adquisición preferente, tanteo y retracto. l) La planificación de la inspección de viviendas libres y protegidas a los efectos de evitar la existencia de viviendas deshabitadas. m) El ejercicio de la potestad de declaración y sancionadora en materia de viviendas deshabitadas. n) La instrucción y propuesta de resolución de expedientes de expropiación del uso de aquellas viviendas sobre las que recaigan procesos de ejecución hipotecaria en los casos previstos en la ley. ñ) La gestión de los registros de viviendas deshabitadas y de fianzas derivadas de los contratos de arrendamiento. o) Cualquier otra función ejecutiva que, en materia de vivienda, le encomiende el Gobierno de Canarias». Siete. Se modifica la letra g) del apartado 7 del artículo 18 y se añade un nuevo apartado 8 en los siguientes términos: «g) Cualesquiera otros recursos ordinarios o extraordinarios que pueda recibir incluidos los intereses y los recargos, de las fianzas de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas y suministros complementarios a las mismas, así como las cantidades recaudadas en el ejercicio de la potestad sancionadora regulada en esta ley, las provenientes de las multas coercitivas y los importes que se ingresen en concepto de contribución al pago de justiprecios en las expropiaciones de uso de las viviendas por las personas beneficiarias de las mismas. 8. Los recursos obtenidos por el Instituto Canario de la Vivienda a los que se refiere la letra g) del número anterior, se destinarán a sufragar las expropiaciones de uso que se realicen en los procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, a las medidas de fomento para propiciar el alquiler de viviendas deshabitadas y a la rehabilitación del parque público de vivienda». Ocho. Se modifica el apartado 2 del artículo 24, cuya redacción pasa a ser la siguiente: «2. La Comisión de Vivienda está formada por un máximo de dieciséis miembros en representación de las administraciones públicas canarias, de los promotores y constructores de viviendas y de los dos sindicatos más representativos y de otros movimientos sociales o entidades asociativas que desarrollen actividades vinculadas con la vivienda o con la protección de los derechos de las personas afectadas por el impago de una hipoteca, que serán designados en la forma que reglamentariamente se determine. Ostentará la presidencia la persona que ejerza la dirección del Instituto y su secretario el que lo sea del Consejo de Dirección». Nueve. Se modifica el artículo 32, que queda con esta redacción: «Artículo 32. Concepto. Se entiende por vivienda protegida aquella que cumple unas determinadas condiciones de uso, destino, calidad, precio máximo establecido y, en su caso, superficie y diseño, así calificadas por la consejería competente en materia de vivienda». Diez. Se añade un artículo 32 bis, con la siguiente redacción: «Artículo 32 bis. Ocupación efectiva de las viviendas. La administración deberá velar por la efectiva ocupación de las viviendas protegidas por las personas legítimamente seleccionadas para su uso y disfrute». Once. Se modifica el apartado 3 del artículo 34, en los siguientes términos: «3. Se entiende que existe habitualidad en la ocupación de la vivienda cuando no permanezca desocupada durante más de seis meses en el período de un año, salvo que medie justa causa, determinada reglamentariamente». Doce. Se modifica el artículo 35, que queda como sigue: «Artículo 35. Calidad. Las viviendas protegidas deberán cumplir las normas técnicas, de tipología, de diseño y de calidad que se fijen reglamentariamente. En todo caso les será de aplicación lo establecido con carácter general en la normativa reguladora de la eficiencia energética de las edificaciones». Trece. Se adiciona al final del subapartado a), del apartado 3 del artículo 38 el siguiente texto, de manera que la configuración final del precepto pasa a tener el siguiente tenor: «Artículo 38. Financiación. 1. Las administraciones públicas competentes fomentarán la construcción, rehabilitación y reposición de viviendas protegidas mediante la adopción de medidas fiscales, económicas y aquellas otras que las incentiven. 2. A través de las medidas a las que se refiere el apartado anterior, las administraciones públicas competentes promoverán también, la adquisición de viviendas protegidas. 3. La financiación cualificada de las viviendas protegidas, en el marco del Plan de Vivienda, podrá adoptar las siguientes modalidades: a) Préstamos cualificados concedidos por entidades de crédito públicas o privadas en el marco de los convenios suscritos al amparo de los planes estatal y canario de vivienda. Estos contratos de préstamos no podrán contener cláusulas declaradas abusivas o contrarias al ordenamiento por resolución judicial firme, por resoluciones firmes de los Registradores de la Propiedad o por resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y así lo preverán los convenios. La negativa por parte de la persona o entidad beneficiaria del préstamo a suscribir el contrato en tanto no se supriman o modifiquen estas cláusulas no podrá suponer denegación posterior por parte de la entidad financiera a otorgar la financiación. Si la declaración judicial es posterior a la suscripción del contrato, las partes, con la supervisión de la administración pública, acordarán un nuevo régimen para el objeto de la cláusula abusiva y en cualquier caso se entenderá por no puesta. b) Ayudas económicas directas: 1) Subsidios de préstamos cualificados. 2) Subsidios de préstamos no cualificados concedidos directamente a los beneficiarios por entidades de crédito públicas o privadas. 3) Subvenciones personales. c) Avales o cualquier otra clase de ayuda que facilite la financiación del precio de la vivienda protegida». Catorce. Se modifica la redacción del apartado 3 del artículo 39 en los siguientes términos: «3. Con carácter general, las viviendas protegidas no podrán ser objeto de transmisión intervivos, ni de cesión de uso por cualquier título durante la vigencia de su régimen legal, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 54 salvo que, previa autorización y justa causa, determinada reglamentariamente, se reintegre la totalidad de las ayudas y de los beneficios fiscales recibidos de la Administración de la Comunidad Autónoma de Canarias con sus intereses legales, siempre que no hayan trascurrido diez años a partir de la calificación definitiva. No obstante, y en los términos que se establezca reglamentariamente, no se exigirá el reintegro de las ayudas y beneficios fiscales recibidos, si la transmisión se produce en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un acuerdo judicial o extrajudicial de dación en pago de deudas hipotecarias y siempre y cuando las personas beneficiarias cumplan los siguientes requisitos: a) Tener su residencia habitual y permanente en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria, siendo su única vivienda en propiedad y no poseer ningún miembro de la unidad familiar que conviva en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria la titularidad de ninguna vivienda. b) Tener la condición inicial de propietarios y deudores hipotecarios. c) Que el lanzamiento pueda generar una situación de emergencia o exclusión social. d) Cumplir los siguientes requisitos de carácter económico: 1.º Que el procedimiento de ejecución hipotecaria sea consecuencia del impago de un préstamo concedido para poder hacer efectivo el derecho a la vivienda. 2.º Que las condiciones económicas de la persona hayan sufrido un importante menoscabo, provocando una situación de endeudamiento sobrevenido respecto a las condiciones y circunstancias existentes cuando se concedió el préstamo hipotecario. Se entenderá que las circunstancias económicas han sufrido un importante menoscabo cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1.5 y ello suponga más de un tercio de los ingresos familiares. 3.º Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere el 3 del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)». Quince. Se adicionan tres nuevos subapartados f), g) y h), al apartado 1 del artículo 44 de la ley con el siguiente tenor: «f) La adquisición de viviendas o lotes de viviendas adquiridas por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, como consecuencia de la ejecución de una garantía crediticia o su transformación en tal como consecuencia del impago de una deuda, y ello en los términos y condiciones que fije el Plan de Vivienda al que dicha actuación esté adscrita. g) La mediación entre entidades financieras o arrendadores y personas afectadas por una ejecución hipotecaria o crediticia vinculada a su vivienda o por el impago de una renta de alquiler cuya consecuencia suponga exclusión o riesgo de exclusión social para estas. h) El asesoramiento a familias y personas en situación de amenaza de pérdida de su vivienda por ejecuciones hipotecarias o como consecuencia de impago de las rentas de alquiler por incapacidad económica sobrevenida». Dieciséis. Se adiciona en el segundo párrafo del apartado 1 del artículo 47 una frase y se añade un nuevo subapartado f) en el mismo precepto, de forma que la configuración final del mismo pasa a tener el siguiente tenor: «1. La adjudicación de viviendas protegidas se realizará de acuerdo con los principios de justicia, equidad y solidaridad, de forma que se favorezca el acceso a las mismas a las familias necesitadas, necesidad que queda acreditada con la inscripción en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias, constituyendo este uno de los instrumentos para contribuir a la consecución de los principios citados. Reglamentariamente se establecerán los requisitos que han de reunir los demandantes de vivienda protegida de promoción pública para ser inscritos en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias, de tal forma que se garantice el acceso al mismo de las familias con menos recursos económicos y sociales y mayores necesidades de una vivienda adaptada a las mismas y que contemplarán, en todo caso, los siguientes aspectos de la unidad familiar: […] f) Necesidades especiales de la unidad familiar, tales como tener el reconocimiento de la condición de familia numerosa, o tener a su cargo personas dependientes o con discapacidad, personas mayores o víctimas de violencia de género». Diecisiete. Se modifican los apartados 4 y 5 del artículo 48 y se añade un nuevo apartado 6, en los siguientes términos: «4. El Gobierno de Canarias con relación a las viviendas de promoción pública y a las de régimen especial en alquiler, que se adjudiquen por el mismo procedimiento que las anteriores, podrá establecer subvenciones o ayudas a la adquisición y arrendamiento de las mismas, atendiendo a las circunstancias socioeconómicas de las personas adjudicatarias. En ningún caso, la cantidad mensual a abonar en concepto de alquiler de vivienda sin anejo vinculado podrá exceder del 12% de los ingresos mensuales de la unidad familiar de acuerdo a la tabla de relaciones de ingresos y cuota que se apruebe reglamentariamente. En atención a las circunstancias socioeconómicas de aquellas personas, en especial en caso de desempleo, la administración pública competente podrá conceder bonificaciones al pago de la renta e, incluso, autorizar la interrupción del pago de la misma, en las condiciones y con las garantías que se fijen reglamentariamente. Las ayudas al alquiler de las viviendas podrán tener carácter plurianual, y la concesión de las mismas se instrumentará, en el caso de las viviendas de promoción pública, a efectos presupuestarios, como formalización contable. 5. El Gobierno de Canarias, atendiendo a las circunstancias sociales y económicas, favorecerá el acceso a la propiedad de las viviendas de titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias que se hubieran adjudicado en régimen de arrendamiento, deduciéndose del precio de venta, los importes acumulados por el pago de rentas de alquiler abonadas por los arrendatarios que vayan a acceder a la propiedad de las viviendas, previa solicitud de los mismos y estudio económico de la unidad familiar por parte del Instituto Canario de la Vivienda. Si las personas arrendatarias solicitaran el acceso a la propiedad de otra vivienda titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias susceptible de venta, también aquellos tendrán derecho a que se les aplique sobre el precio de compra las deducciones equivalentes al pago de rentas abonadas por alquiler hasta el momento de la resolución del mismo en los términos que se determine reglamentariamente. 6. Reglamentariamente se determinará en qué momento una promoción de viviendas, en la que una parte de las personas adjudicatarias ha accedido a la propiedad mediante el otorgamiento de escrituras públicas de compraventa, deberá entenderse calificada en régimen de venta, al objeto de establecer el régimen jurídico aplicable a aquellas viviendas de la promoción que estuviesen sometidas a la prórroga prevista en la legislación de arrendamientos urbanos y las que pudiesen ser susceptibles de una nueva adjudicación». Dieciocho. Se modifica el apartado 1 del artículo 50 en los siguientes términos: «1. Las personas adjudicatarias de viviendas de promoción pública asumirán los deberes de conservación y uso de las mismas establecidos con carácter general por esta ley para las viviendas libres, así como, los que se derivan de la legislación urbanística, de arrendamientos urbanos y legislación fiscal, estableciéndose en el contrato que suscriban la asunción por parte de los mismos del abono del impuesto sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana, la tasa por recogida de basura y la tasa por la entrada de vehículos por la vía pública y, en su caso, los deberes que se deriven de las ordenanzas municipales. No obstante, en caso de arrendamiento y en la forma que se determine reglamentariamente, podrán ser subvencionados o pagados por la administración autonómica de vivienda». Diecinueve. Se adiciona un nuevo apartado 3 al artículo 52 con el siguiente tenor: «3. El acceso a financiación cualificada por los beneficiarios de las modalidades de promoción privada, deberá cumplir con los requisitos previstos en el artículo 38 relativos a la inclusión de cláusulas abusivas o contrarias al ordenamiento jurídico». Veinte. Se modifica el apartado 2 del artículo 69, que queda como sigue: «2. Cuando el desahucio se fundamente en la causa prevista en el artículo 68.1, letra a) se requerirá a la persona arrendataria o adjudicataria para que abone su importe en el plazo de quince días, apercibiéndole, si no lo hiciere, de desahucio y de un recargo del 10% sobre la cantidad adeudada. En caso de reincidencia, este recargo se multiplicará por el número de veces que la persona arrendataria o adjudicataria haya dado lugar a decretar el referido desahucio. Si se solicitara el fraccionamiento de pago este se acordará, sin que en ningún caso el pago de las cantidades adeudadas en concepto de renta pueda superar el veinte por ciento de los ingresos de la unidad familiar, por lo que la deuda total por este concepto deberá fraccionarse para no superar dicho límite. Si además se solicitara la suspensión del abono de las rentas esta se acordará, atendidas las circunstancias, por un plazo que no podrá superar los tres meses de alquiler, incorporándose dichas rentas a la deuda a fraccionar. En cualquier caso, la consejería competente en materia de políticas sociales, en coordinación con los servicios sociales municipales del ayuntamiento en que esté sita la vivienda, adoptará las medidas oportunas para garantizar que las personas afectadas por el desahucio administrativo no queden en situación de exclusión social». Veintiuno. Se modifica el artículo 74, que pasa a tener esta redacción: «Artículo 74. Contenido. 1. El plan de vivienda tendrá, al menos, el siguiente contenido: a) Evaluación del grado de ejecución y cumplimiento del anterior plan desarrollado. b) Análisis de las necesidades de vivienda, de suelo destinado a este uso y de disponibilidad de viviendas deshabitadas en cada una de las islas. c) Análisis de las necesidades de equipamientos y servicios complementarios que tengan las viviendas y grupos de viviendas existentes. d) Priorización de las actuaciones, atendiendo especialmente a las necesidades de los grupos de población con menos recursos económicos. e) Objetivos a conseguir. f) Programación de las actuaciones a ejecutar, atendiendo, especialmente, a los municipios de preferente y prioritaria localización de viviendas protegidas. g) Medidas jurídicas, económicas y administrativas, necesarias para la realización del plan. h) Medidas de fomento que hayan de ponerse a disposición de las personas propietarias de viviendas deshabitadas, tendentes a garantizar el uso habitacional habitual de las viviendas, de acuerdo con lo que dispone el artículo 98 de esta ley. i) Los recursos económicos necesarios para financiar los objetivos del plan, su programación temporal y su asignación global según las clases de actuaciones. 2. Con el fin de asegurar el cumplimiento del plan de vivienda se crea el Fondo Canario de Vivienda con la dotación suficiente para atender sus objetivos y programación. El Fondo estará formado por los recursos asignados por el Estado a la Comunidad Autónoma de Canarias en los convenios plurianuales sobre vivienda y por los recursos propios de la Comunidad Autónoma de Canarias necesarios para materializar los objetivos del plan. Los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias consignarán anualmente las cantidades que, fijadas en el plan de vivienda, sean necesarias para atender las actuaciones programadas en ese ejercicio. Excepcionalmente, los créditos no utilizados del Fondo Canario de la Vivienda se podrán incorporar a dicho Fondo en el ejercicio presupuestario siguiente para su distribución junto con los créditos de dicho ejercicio, de acuerdo a los convenios que lo respaldan y a la legislación que le afecte. 3. El plan de vivienda tendrá, al menos, carácter cuatrienal, pudiendo ser revisado a instancia del Gobierno cuando las circunstancias económicas o las necesidades sociales que sirvieron de base para su aprobación hayan cambiado. 4. El plan de vivienda quedará prorrogado si, llegado su vencimiento, no hubiera sido aprobado el del siguiente período. En este supuesto, los recursos disponibles para actuaciones en vivienda se destinarán a los mismos objetivos del plan prorrogado así como, en su caso, a la conclusión de las actuaciones previstas en el citado plan. 5. Los activos de los patrimonios municipales de suelo deberán tener un destino coherente con las directrices del Plan Canario de Vivienda. 6. El Plan establecerá medidas para garantizar que, si en los dos ejercicios posteriores a la recepción de suelo cedido por terceros, no fuera posible urbanizar o edificar, se promuevan acuerdos de colaboración público-privada o convenios con otras administraciones públicas que lo hagan viable». Veintidós. El artículo 77 queda redactado como sigue: «Artículo 77. Concepto. A los efectos de esta ley se entiende por vivienda libre toda edificación destinada a morada o habitación, permanente o por temporada, promovida por persona física o jurídica, pública o privada, que no esté acogida a los regímenes de protección pública de la vivienda y cumpla los requisitos que exija la normativa vigente». Veintitrés. Se añade un artículo 77 bis con la siguiente redacción: «Artículo 77 bis. Ocupación efectiva de las viviendas. Las administraciones públicas canarias velarán para que la vivienda libre reúna los requisitos de habitabilidad, calidad y seguridad legalmente exigibles y para que se destine de manera efectiva al uso habitacional que le corresponde de acuerdo con la función social del derecho de propiedad». Veinticuatro. Se modifica la letra f) del artículo 78, que queda con la siguiente redacción: «f) Uso habitacional efectivo, conservación y rehabilitación adecuados». Veinticinco. Se suprime la redacción actual del artículo 80. Veintiséis. Se sustituye el actual título VIII por uno nuevo, denominado: «Medidas para evitar la existencia de viviendas deshabitadas» y con el siguiente contenido: «TÍTULO VIII Medidas para evitar la existencia de viviendas deshabitadas CAPÍTULO I De las viviendas deshabitadas. Procedimiento para su declaración Artículo 80. Del ejercicio efectivo del derecho a una vivienda. 1. El ejercicio efectivo del derecho a una vivienda digna y adecuada, conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Constitución, exige se destinen al uso habitacional para el que fueron construidas. 2. Las viviendas deshabitadas de las que sean titulares personas físicas se consideran destinadas al uso habitacional que, de acuerdo con la normativa estatal, serán la venta o arrendamiento para ese fin. 3. Las viviendas deshabitadas de las que sean titulares personas jurídicas no podrán ser objeto de especulación y habrán de destinarse al uso habitacional que les es propio. Con ese fin se atenderá a lo que prevé en los artículos siguientes. Sección 1.ª Concepto de vivienda deshabitada Artículo 81. Definición de viviendas deshabitadas. 1. A los efectos del presente título, se considera vivienda toda edificación que, por su estado de ejecución, cuente con las autorizaciones legales para su efectiva ocupación o que se encuentre en situación de que se soliciten las mismas y que, conforme al planeamiento urbanístico de aplicación, tenga como uso pormenorizado el residencial o tenga autorizado el uso residencial mediante la correspondiente licencia urbanística de cambio de uso, en suelo clasificado como urbano o urbanizable. Lo anterior se entenderá sin perjuicio del deber de solicitar dichas autorizaciones. 2. Se presumirá que la vivienda no está habitada cuando no se destine efectivamente al uso residencial previsto por el ordenamiento jurídico o por el planeamiento urbanístico durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación. A estos efectos, se entenderá como último día de efectiva habitación el que ponga fin a, al menos, seis meses consecutivos de uso habitacional. Para las viviendas que no hayan sido nunca habitadas, dicho plazo comenzará a computarse desde que el estado de ejecución de las mismas permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación, o si estas se han otorgado, desde la notificación de su otorgamiento. En caso de que las autorizaciones legales hayan sido solicitadas pero aún no se hayan concedido, se descontará el plazo de otorgamiento de aquellas. 3. Se presumirá que la vivienda no está habitada cuando la misma no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o presente nulo o escaso consumo de suministros, calculados con base en la media habitual de consumo por vivienda y por año. Dichos valores serán facilitados por las compañías suministradoras que presten servicio en el municipio, si bien, en defecto de información más específica, podrá considerarse como deshabitada aquella vivienda en la cual los consumos de agua y electricidad sean inferiores a los establecidos reglamentariamente. 4. Quedan excluidas, a los efectos de lo dispuesto en la presente ley: a) Las edificaciones destinadas a un uso regulado en la legislación turística siempre que cuenten con las correspondientes licencias urbanísticas y de apertura, además de los requisitos exigidos por la legislación vigente en materia de turismo y del resto de autorizaciones sectoriales que, en su caso, resulten de aplicación. b) Las viviendas de las personas físicas cuyo uso exclusivo sea el de esparcimiento o recreo, de ocupación de temporada o como segundas residencias. c) Las viviendas que sean usadas de forma efectiva mediante su arrendamiento como fincas urbanas celebrado por temporadas, sea esta de verano o cualquier otra y el celebrado para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, siempre que cuenten con los requisitos legales para su ejercicio, y tengan, al menos, una ocupación no inferior a treinta días en un año. 5. Las viviendas deshabitadas de titularidad de personas físicas no serán objeto del ejercicio de las potestades sancionadora ni expropiatoria, en los términos establecidos en el artículo 106. 6. En orden al ejercicio de la potestad sancionadora, solo se considerará vivienda deshabitada, a los efectos previstos en el artículo 107 de esta ley, aquella cuya titularidad corresponda a una persona jurídica, constituida regular o irregularmente. Por titularidad se entenderá aquella que recaiga, tanto sobre el pleno dominio de la vivienda como sobre una participación mayoritaria en un condominio sobre la misma. …