Zakon o upravljanju i održavanju zgrada - Zakon.hr

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada - Zakon.hr UPUTE UVJETI CJENIK KONTAKT Zakon.ai Prijava / Registracija Baza je ažurirana 08.06.2026. zaključno sa NN 43/26  EU 2024/2679 Povezani zakoni Nekretnine i gradnja Zakon o porezu na promet nekretnina Zakon o zemljišnim knjigama Zakon o poljoprivrednom zemljištu Zakon o posredovanju u prometu nekretnina Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina Zakon o najmu stanova Zakon o postupanju i uvjetima gradnje radi poticanja ulaganja Zakon o obavljanju geodetske djelatnosti Zakon o građevnim proizvodima Zakon o arhitektonskim i inženjerskim poslovima i djelatnostima u prostornom uređenju i gradnji Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Zakon o komasaciji Zakon o igralištima za golf Zakon o komunalnom gospodarstvu Zakon o društveno poticanoj stanogradnji Zakon o uređivanju imovinskopravnih odnosa u svrhu izgradnje infrastrukturnih građevina Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama Zakon o Nacionalnoj infrastrukturi prostornih podataka Zakon o strateškim investicijskim projektima Republike Hrvatske Zakon o prostornom uređenju Zakon o gradnji Zakon o građevinskoj inspekciji Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade Zakon o komasaciji poljoprivrednog zemljišta Zakon o poslovima i djelatnostima prostornog uređenja i gradnje Zakon o komori arhitekata i komorama inženjera u graditeljstvu i prostornom uređenju Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina Zakon o subvencioniranju stambenih kredita Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju Zakon o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima Zakon o Projektu zaštite od poplava u slivu rijeke Kupe Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu Zakon o obnovi zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije Zakon o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske Zakon o upravljanju i održavanju zgrada Zakon o prijenosu vlasništva nekretnina na Sindikalni fond nekretnina i na sindikate Zakon o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima 2023-2025 Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu Zakon o upravljanju i održavanju zgradaNN 152/24  na snazi od 01.01.2025. Uživajte... Preuzmite dokumentu PDF formatu Zanimljivi linkovi PODZAKONSKI PROPISIMinistarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine DIO PRVI   OPĆE ODREDBE Članak 1. Predmet Zakona (1) Ovim se Zakonom uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža, uređuju se odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade. (2) Za zgrade koje nisu obuhvaćene odredbama ovoga Zakona primjenjuju se odredbe zakona i podzakonskih propisa kojima se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava. Članak 2. Provedba Zakona u interesu Republike Hrvatske i javnom interesu (1) Provedba ovoga Zakona u interesu je Republike Hrvatske i u javnom interesu. (2) Sva tijela i sudionici provedbe ovoga Zakona dužni su hitno postupati. Članak 3. Primjena drugih propisa Na pitanja koja nisu uređena ovim Zakonom na odgovarajući se način primjenjuju odredbe zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te odredbe zakona kojima se uređuju pitanja prostornoga uređenja i gradnje. Članak 4. Pojmovi (1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeće značenje: 1. blokovska garaža je zgrada koja ima više od jedne etaže te služi pretežito za parkiranje motornih vozila s pripadajućom opremom za više od 20 motornih vozila i koja je u pretežitom vlasništvu fizičkih osoba 2. dvotrećinska većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od dvije trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od dvije trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige 3. funkcionalna cjelina zgrade je dio višestambene, stambeno-poslovne zgrade ili poslovne zgrade koji ima svoj ulaz s javne površine, a koji je zajednički za više od četiri stana ili poslovna prostora 4. imisije su fizičke smetnje koje dolaze s jedne nekretnine ili s jednog posebnog dijela zgrade i ometaju služenje ili korištenje drugom nekretninom ili drugim posebnim dijelom zgrade 5. kratkoročan najam stana je najam stana ili dijela stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana 6. kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80 % ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 80 % suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige 7. Ministarstvo je tijelo državne uprave nadležno za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva 8. natpolovična većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50 % ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50 % suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige 9. pomoćne prostorije su prostorije koje se nalaze izvan posebnog dijela zgrade, a služe njegovoj uporabi 10. posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade 11. poslovnim prostorom smatra se prostor u zgradi u kojem se obavlja poslovna djelatnost i koja u pravilu čini samostalnu uporabnu cjelinu 12. poslovnom zgradom smatra se zgrada namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežitim dijelom i koristi u tu svrhu 13. stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora 14. stan je samostalna uporabna cjelina namijenjena stanovanju koja se sastoji od jedne ili više prostorija koje imaju poseban ulaz 15. tiha i mirna djelatnost podrazumijeva gospodarsku djelatnost koja se obavlja na način da se ne čuje niti uzrokuje vibracije u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade te da je prilikom obavljanja gospodarske djelatnosti u stanu stalno nazočna osoba koja gospodarsku djelatnost obavlja 16. ulično pročelje je pročelje višestambene zgrade koje je okrenuto prema ulici i/ili trgu 17. upravljanje zgradom je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza u skladu s propisima i dokumentima glede održavanja zgrada te održavanja zgrada u stanju podobnom za uporabu 18. višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana 19. vrijednosna površina stana ili poslovnog prostora odnosno posebnih dijelova zgrade i njezinih pripadaka je neto podna površina tih dijelova zgrade koja se računa prema točki 5.1.7. HRN ISO 9836, uz primjenu koeficijenata korisne vrijednosti površina 20. zgrada je višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada, poslovna zgrada ili blokovska garaža. (2) Pojmovi koji se koriste u ovom Zakonu imaju značenje određeno zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te zakonima kojima se uređuje prostorno uređenje i gradnja, ako ovim Zakonom nije propisano drukčije. Članak 5. Rodno značenje pojmova Izrazi koji se koriste u ovom Zakonu, a imaju rodno značenje odnose se jednako na muški i ženski rod. Članak 6. Strateško planiranje stanovanja (1) Vlada Republike Hrvatske, na prijedlog tijela državne uprave nadležnog za prostorno uređenje i gradnju, donosi srednjoročni akt strateškog planiranja iz područja stanovanja. (2) Akcijski plan za provedbu akta strateškog planiranja iz stavka 1. ovoga članka izrađuje se u skladu s propisom kojim se uređuje područje strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske. (3) Izvještavanje, praćenje i vrednovanje akta strateškog planiranja iz stavka 1. ovoga članka provodi se u skladu s propisom kojim se uređuje područje strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske. Članak 7. Zajednica suvlasnika (1) Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. (2) Zajednica suvlasnika je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi. (3) Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva. (4) Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom. (5) Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena. (6) Na rad, poslovanje, prestanak zajednice suvlasnika i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i ovim Zakonom odgovarajuće se primjenjuju propisi kojima se uređuje rad udruga. Članak 8. Pravna osobnost zajednice suvlasnika (1) Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednica suvlasnika. (2) Zajednica suvlasnika gubi pravnu osobnost brisanjem iz Registra zajednica suvlasnika zbog nastupa okolnosti propisanih člankom 16. ovoga Zakona. (3) Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom, identificirajući se s nazivom pod kojim je upisana u Registar zajednica suvlasnika te s osobnim identifikacijskim brojem koji dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednica suvlasnika. (4) Naziv zajednice suvlasnika je »Zgrada« uz navođenje adrese sjedišta. (5) Sjedište zajednice suvlasnika je adresa na kojoj se zgrada nalazi. (6) Ako se zgrada nalazi na više adresa, sjedište zajednice suvlasnika je adresa koja je u zahtjevu za upis određena kao adresa sjedišta zajednice suvlasnika. (7) Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina, adresa sjedišta zajednice suvlasnika je adresa koja je u zahtjevu za upis određena kao adresa sjedišta zajednice suvlasnika uz dodatak. Članak 9. Registar zajednica suvlasnika (1) Registar zajednica suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove. (2) Registar zajednica suvlasnika vodi se jedinstveno za sve zajednice suvlasnika u Republici Hrvatskoj, u elektroničkom obliku. (3) U okviru postupaka određivanja i dodjeljivanja osobnog identifikacijskog broja zajednici suvlasnika, Državna geodetska uprava pridružuje identifikacijski broj zgradi. (4) U Registru zajednica suvlasnika vode se i održavaju podaci o zajednicama suvlasnika, njihovim osobnim identifikacijskim brojevima, upraviteljima zgrada, zgradama i posebnim dijelovima zgrada te identifikacijskim brojevima zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, obveznicima plaćanja pričuve i površinama posebnih dijelova zgrade te podaci o opomenama za nepridržavanje kućnog reda u zgradi, pohranjuje se međuvlasnički ugovor i sve naknadne odluke suvlasnika u upravljanju zgradom te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima. (5) Podaci o vlasništvu nekretnina u Registar zajednice suvlasnika preuzimat će se iz zemljišne knjige. (6) Podaci o obveznicima plaćanja pričuve i površine posebnih dijelova zgrade u Registar zajednice suvlasnika unosit će se na temelju podataka iz evidencija upravitelja. (7) Registar zajednica suvlasnika je javan te se ustrojava i vodi u skladu s odredbama zakona kojim je uređena državna informacijska infrastruktura u Republici Hrvatskoj. (8) U Registru zajednica suvlasnika javni podaci su podaci o zajednicama suvlasnika, njihovim osobnim identifikacijskim brojevima, upraviteljima zgrada, zgradama i posebnim dijelovima te identifikacijskim brojevima zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, obveznicima plaćanja pričuve i površinama posebnih dijelova zgrade, izdanim opomenama za nepridržavanje kućnog reda u zgradi te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima. (9) Sve pravne i fizičke osobe upisuju se u Registar zajednica suvlasnika uz navođenje: imena i prezimena odnosno naziva, adrese prebivališta odnosno sjedišta te osobnog identifikacijskog broja. (10) Ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva, uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za financije i glavnog ravnatelja Državne geodetske uprave, propisuje pravilnikom sadržaj Registra zajednica suvlasnika, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis te obrasce zahtjeva za upis promjena. 1. Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednica suvlasnika Članak 10. Upis u Registar zajednica suvlasnika (1) Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra. (2) Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika sadrži podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika, podatke o obveznicima plaćanja pričuve, ime i prezime te OIB predstavnika suvlasnika, podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavnjeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade, s iskazanom vezom na podatke o posebnim dijelovima zgrade iz zahtjeva. (3) Upravitelj zgrade dužan je u roku od 15 dana od dana saznanja za nastale promjene podataka iz članka 9. stavka 4. ovoga članka prijaviti svaku promjenu upisanih podataka. (4) O zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka odlučuje se rješenjem. (5) Protiv rješenja iz stavka 4. ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor. (6) Ako zajednica suvlasnika nije upisana u Registar zajednica suvlasnika, upravitelj zgrade obvezan je podnijeti zahtjev za upis zajednice suvlasnika u Registar zajednica suvlasnika u roku od 90 dana od preuzimanja upravljanja zgradom. Članak 11. Registar upravitelja zgrada (1) Registar upravitelja zgrada vodi Državna geodetska uprava. (2) Registar upravitelja zgrada vodi se jedinstveno za sve upravitelje u Republici Hrvatskoj, u elektroničkom obliku. (3) Registar upravitelja zgrada je javan i ustrojava se i vodi u skladu s odredbama zakona kojim je uređena državna informacijska infrastruktura u Republici Hrvatskoj. (4) U Registru upravitelja javni podaci su podaci o upravitelju i adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline kojom upravitelj upravlja. (5) Podaci o upravitelju iz stavka 4. sadrže: ime i prezime odnosno naziv, adresu prebivališta odnosno sjedišta te osobni identifikacijski broj upravitelja. (6) U Registru upravitelja zgrada vode se i održavaju podaci i dokumenti koji se odnose na upravitelja zgrade, adresu zgrade odnosno funkcionalne cjeline kojom upravitelj upravlja, ugovor o upravljanju zgradom, prinudnog upravitelja zgrade, rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade i drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima. (7) Ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva, uz prethodnu suglasnost glavnog ravnatelja Državne geodetske uprave, propisuje pravilnikom sadržaj Registra upravitelja zgrada, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis te obrasce zahtjeva za upis promjena podataka. 2. Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra upravitelja zgrada Članak 12. Upis u Registar upravitelja zgrade (1) Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra. (2) Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada sadrži podatke o upravitelju zgrade, adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade kojom upravitelj upravlja, ugovore o upravljanju zgradom, podatke o prinudnom upravitelju zgrade i rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade. (3) Upravitelj zgrade dužan je u roku od osam dana od dana saznanja za nastale promjene podataka iz članka 11. stavka 6. prijaviti svaku promjenu upisanih podataka. (4) Ako upravitelj zgrade nije upisan u Registar upravitelja zgrada, upravitelj zgrade obvezan je podnijeti zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada u roku od 90 dana od dana preuzimanja upravljanja nad zgradom. (5) O zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka odlučuje se rješenjem. (6) Protiv rješenja o zahtjevu za upis u Registar zajednica suvlasnika iz stavka 5. ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor. Članak 13. Odvajanje zajednica suvlasnika (1) Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika na koju se primjenjuju sve odredbe ovoga Zakona. (2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, ako su potrebni radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta odluke se donose za cjelovitu nekretninu. (3) Za odvajanje odnosno za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja. (4) Zajednice suvlasnika koje se odvajaju preuzimaju sva prava i obveze razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. (5) Ako je na istoj katastarskoj čestici formirano više zajednica suvlasnika, one su dužne zajedničke troškove održavanja snositi razmjerno veličinama vrijednosnih stambenih i drugih površina svake od njih, a za štetu koja bi trećima nastala od dijelova koji su im zajednički ili za zajedničke obveze prema trećima odgovaraju solidarno. Članak 14. Odgovornost za štetu (1) Zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji se odnose na održavanje zgrade. (2) Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potječe šteta. (3) Za štetu prema trećim osobama, zajedno sa zajednicom suvlasnika, solidarno odgovaraju svi suvlasnici zgrade i upravitelj. (4) Iznimno od stavka 3. ovoga članka, upravitelj se može osloboditi odgovornosti ako dokaže da je prije štetnog događaja suvlasnicima pisanim putem predložio izvođenje potrebnih radova kako bi se otklonila opasnost, a suvlasnici takav prijedlog nisu prihvatili. Članak 15. Pripajanje zajednice suvlasnika (1) Pripajanje jedne ili više zajednica suvlasnika drugoj upisuje se u Registar zajednica suvlasnika. (2) Odluku o pripajanju zajednice suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika svake od zajednica suvlasnika u postupku pripajanja. (3) Zajednice suvlasnika, po osobi određenoj za zastupanje, potpisuju sporazum o pripajanju kojim reguliraju međusobna prava i obveze. Članak 16. Prestanak postojanja zajednice suvlasnika (1) Razlozi za prestanak postojanja zajednice suvlasnika: 1. smanjenje ukupnog broja suvlasnika na jednog vlasnika 2. pripajanje drugoj zajednici suvlasnika. (2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka upravitelj zgrade dužan je mjesno nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba podnijeti zahtjev za upis prestanka djelovanja zajednice suvlasnika u Registar zajednica suvlasnika u roku od osam dana od dana utvrđenja činjenice o prestanku postojanja zajednice suvlasnika. (3) Upravitelj zgrade zastupa zajednicu suvlasnika u postupku likvidacije te se otvaranjem likvidacijskog postupka upisuje u Registar zajednica suvlasnika kao osoba ovlaštena za zastupanje zajednice suvlasnika do okončanja postupka likvidacije i brisanja zajednice suvlasnika iz Registra zajednica suvlasnika. Članak 17. Postupci pred nadležnim tijelima (1) Upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika međuvlasničkim ugovorom ili posebnom odlukom suvlasnika na to ovlasti zastupa zajednicu suvlasnika u svim postupcima koji se vode pred nadležnim tijelima. (2) Prije započinjanja postupaka iz stavka 1. ovoga članka zajednica suvlasnika može provesti postupak medijacije. (3) Odluke iz stavka 1. ovoga članka donose se natpolovičnom većinom. (4) Za rješavanje sporova iz ovoga Zakona mjesno je nadležan sud na čijem se području zgrada nalazi. DIO DRUGI   ZAJEDNIČKI DIJELOVI I UREĐAJI ZGRADE, NJIHOVO ODRŽAVANJE, ZAJEDNIČKA PRIČUVA I OBVEZA OSIGURANJA ZGRADE Članak 18. Zajednički dijelovi i uređaji zgrade Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se: 1. nosiva konstrukcija zgrade 2. pokrov 3. prohodne i neprohodne zajedničke terase 4. pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata 5. vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade 6. ovojnica zgrade 7. elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade 8. krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade 9. dimnjaci, dimovodni kanali i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije, uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada 10. zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom 11. prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade 12. prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari 13. vatrogasni pristupi, ljestve i stubišta 14. dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu 15. instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade 16. instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, uključujući revizijska okna, te glavni vertikalni i horizontalni vodovi instalacija za odvodnju do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade 17. vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade 18. sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade 19. električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za poseban dio zgrade 20. nužna i rasvjeta u slučaju nužde 21. zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade 22. radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade 23. zajedničke televizijske ili radioantenske instalacije, uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redovit prijam do mjesta razdvajanja u poseban dio zgrade 24. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za poseban dio zgrade 25. zajednički sustavi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju, pripremu potrošne tople vode, primjerice kotlovnica, dizalica topline, toplinska podstanica, zatim zajednički sustavi automatizacije i upravljanja zgradom 26. zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline 27. zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala 28. gromobranske instalacije 29. kanali i uređaji za transport smeća 30. portafoni, uređaji i oprema za videonadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade 31. septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda, ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade, te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade i građevne čestice koji pripadaju zgradi 32. drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade. Članak 19. Održavanje zajedničkih dijelova zgrade Održavanje zajedničkih dijelova zgrade je skup aktivnosti kojima se, osim u interesu suvlasnika, u javnom interesu održavaju i unaprjeđuju projektirana svojstva zgrade u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu i uporabne vrijednosti u skladu s važećim propisima. Članak 20. Očuvanje temeljenih zahtjeva za građevinu i naknadni radovi na zajedničkim dijelovima (1) U zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine i u zgradama koje su građene bez armiranobetonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju se izvoditi prorezi za instalacije u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića ni za koju vrstu instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada. (2) Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa. (3) Iznimno od stavka 2. ovoga članka, dozvoljeni su radovi natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa ako se takvi radovi izvode u skladu s propisima kojima se uređuje projektiranje, građenje, uporaba i održavanje građevina, kao i s propisima kojima je propisana zaštita kulturnih dobara, i to unificirano za cijelu zgradu. (4) Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije te antenski sustavi, kao ni cijevi, kabeli i pribor za te uređaje. (5) Iznimno od stavka 4. ovoga članka, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine. (6) Svi zamjenski elementi na pročeljima izgrađenih zgrada moraju biti usklađeni s geometrijskim odnosima i bojom originalnih elemenata. (7) Na mjestima za punjenje električnih vozila u zgradama ili na zgradama potrebno je primijeniti mjere zaštite od požara propisane posebnim zakonom kojim se uređuje zaštita od požara. (8) Svi građevinski radovi na izgrađenim zgradama moraju se provoditi u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje i prostornoga uređenja. Članak 21. Ugradnja dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe (1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna sufinancira se ugradnja dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete: – suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50 % suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige odnosno suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50 % ukupne vrijednosne površine zgrade u zgradama za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi – imaju najmanje tri kata ili u kojima stanuje suvlasnik odnosno član kućanstva suvlasnika koji je osoba s invaliditetom s najmanje 80-postotnim tjelesnim oštećenjem na donjim ekstremitetima ili osoba III. ili IV. stupnja funkcionalnog oštećenja koje se odnosi na tjelesno oštećenje – izrađen je glavni projekt ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe sukladno propisima o gradnji – natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o ugradnji dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe – imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe. (2) Republika Hrvatska sufinancirat će jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade. (3) Odluku o donošenju Programa ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva. (4) U Programu iz stavka 3. ovoga članka detaljno se razrađuju mjere za poticanje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade radi povećanja kvalitete života stanara, detaljno se propisuju uvjeti za sufinanciranje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, potrebne suglasnosti, prioriteti prilikom sufinanciranja ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, mogućnost sudjelovanja jedinica lokalne samouprave u sufinanciranju ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, način objave i sadržaj javnog poziva za sufinanciranje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, sustav bodovanja projekata ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, sadržaj ugovora o sufinanciranju ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade i razlozi za raskid takvog ugovora. (5) Odredbe ovoga članka ne odnose se na poslovne zgrade. 4. Odluka o donošenju Programa ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade Članak 22. Uređenje pročelja (1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna i proračuna jedinica lokalne samouprave sufinancira se uređenje pročelja stambenih i stambeno-poslovnih zgrada koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete: – nalaze se unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova – izrađen je glavni projekt uređenja pročelja sukladno propisima o gradnji – ne sufinanciraju se po nekoj drugoj osnovi – natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o uređenju pročelja – imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima uređenja pročelja. (2) Republika Hrvatska sufinancirat će jednu trećinu ukupnih troškova uređenja pročelja za postojeće zgrade. (3) Na temelju ovoga Zakona obveza je jedinice lokalne samouprave da sufinancira jednu trećinu ukupnih troškova uređenja pročelja postojeće zgrade. (4) Izvođač odnosno druga osoba koju odredi izvođač na temelju glavnog projekta za uređenje pročelja postojeće zgrade ima pravo privremeno i bez naknade zauzeti javnu površinu ili drugo zemljište nužno za organizaciju gradilišta, postavljanje skele i/ili je koristiti za pristup gradilištu te dovoz i odvoz građevnih proizvoda odnosno građevinskog otpada. (5) Odluku o donošenju Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva. (6) U Programu iz stavka 5. ovoga članka detaljno se razrađuju mjere za poticanje uređenja pročelja za postojeće zgrade radi očuvanja kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja gradova, detaljno se propisuju preduvjeti za sufinanciranje uređenja pročelja za postojeće zgrade, potrebne suglasnosti, prioriteti prilikom sufinanciranja uređenja pročelja za postojeće zgrade, poticanje mjera energetske obnove, način objave i sadržaj javnog poziva za sufinanciranje uređenja pročelja za postojeće zgrade, sustav bodovanja projekata uređenja pročelja za postojeće zgrade, sadržaj ugovora o sufinanciranju uređenja pročelja za postojeće zgrade i razlozi za raskid takvog ugovora. (7) Odredbe ovoga članka ne odnose se na poslovne zgrade. 5., Odluka o donošenju Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade Članak 23. Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade (1) Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade su redovito i izvanredno održavanje. (2) Izvanredno održavanje uključuje: hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje. Članak 24. Redovito održavanje (1) Redovito održavanje su aktivnosti koje se obavljaju redovito radi ispunjavanja obveza propisanih važećim propisima te održavanja zajedničkih dijelova zgrade u funkcionalnom stanju u skladu s izjavom izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine, tehničkim uputama i specifikacijama, normama ili prema očitoj potrebi odnosno uobičajeno razumnoj potrebi. (2) Redovito održavanje obuhvaća: 1. servisne preglede, ispitivanja sigurnosti odnosno ispravnosti na električnoj instalaciji, vodovodnoj instalaciji, uključujući uređaj za povećanje pritiska vode, kanalizaciji, uključujući prepumpne uređaje, plinskoj instalaciji, instalaciji centralnog grijanja, instalaciji ventilacije i klimatizacije, dizalu, antenskoj, telefonskoj i drugoj kabelskoj instalaciji, instalaciji zvona i internog govornog uređaja, protupožarnoj instalaciji i opremi, gromobranskoj instalaciji, sustavima audiovideonadzora i protuprovalne zaštite, pročeljima, krovnoj konstrukciji, limariji, dimnjaku, stolariji i bravariji zajedničkih dijelova zgrade, parkirališnim i garažnim rampama, rasvjeti i zajedničkim dijelovima zgrade te poštanskim sandučićima, zamjene odnosno popravke pojedinih potrošnih ili dotrajalih dijelova zajedničkih dijelova zgrade, bojenje zajedničkih dijelova zgrade, ugađanje, čišćenje, podmazivanje, servisiranje ugrađene opreme i uređaja, provjeru tekućina i druge aktivnosti koje su predviđene projektom zgrade i dokumentacijom te opreme, uređaja ili instalacija zajedničkog dijela zgrade, otklanjanje nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade odnosno njezinim dijelovima na način i u opsegu potrebnom da se zatečeno stanje zgrade uskladi s projektiranim stanjem zajedničkih dijelova zgrade 2. čišćenje stubišta i drugih zajedničkih dijelova zgrade, čišćenje grafita na pročelju zgrade, čišćenje i uređenje građevne čestice zgrade, čišćenje snijega i leda na prolazima koji su zajednički dijelovi zgrade, deratizaciju i dezinsekciju. Članak 25. Hitan popravak (1) Hitan popravak je aktivnost kojom se otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade odnosno aktivnost kojom se otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi. (2) Hitan popravak podrazumijeva dovođenje uzroka opasnosti u kontrolirano stanje u najkraćem mogućem roku. (3) Hitnim popravkom smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade u slučaju: 1. kvarova na plinskim instalacijama 2. kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu 3. puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije 4. kvarova na električnoj instalaciji, uključujući elektroničke komunikacije i videonadzor 5. oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala 6. prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica prodora voda te oštećenja krova 7. narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade 8. kvarova na dizalu, podiznoj platformi ili rampi 9. kvarova na mehaničkoj ventilaciji zgrade i stabilnim sustavima zaštite od požara 10. otpadanja dijelova pročelja, limarije i crjepova. (4) Za troškove nastale hitnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova. (5) Upravitelj koji je poduzeo hitan popravak o svom trošku ima pravo na naknadu tog troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova. (6) Upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade i njegovu pripatku ako ih ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade. (7) U slučaju iz stavka 6. ovoga članka utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi suvlasnik tog dijela zgrade. (8) Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška iz stavaka 5. i 6. ovoga članka upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine, osim ako je taj razmjeran dio naknade niži od minimalnog iznosa tražbine koja se može namiriti ovrhom na nekretnini sukladno zakonu kojim se uređuje ovrha. Članak 26. Nužan popravak (1) Nužan popravak je aktivnost kojom se trajno otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade odnosno aktivnost kojom se trajno otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi. (2) Nužnim popravkom smatra se poduzimanje radova radi: 1. popravka ili rekonstrukcije krovne konstrukcije, pokrova, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja, svih instalacija koje su zajednički dio zgrade, pročelja zgrade, dimnjaka i dimovodnih kanala 2. postavljanja izolacije zidova, podova i temelja zgrade 3. sanacije klizišta. (3) Upravitelj zgrade za nalaz iz stavka 4. ovoga članka i nužan popravak treba imati suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige. (4) Suglasnost iz stavka 3. daje se na temelju prethodno izrađenog nalaza stručne osobe upravitelja. (5) Nalaz stručne osobe iz stavka 4. ovoga članka sastoji se od tehničkog opisa predmeta s ocjenom stanja i karakterističnih fotografija zatečenog stanja. (6) Za troškove nastale nužnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova. (7) Upravitelj koji je poduzeo nužan popravak iz stavka 1. ovoga članka o svom trošku ima pravo na naknadu toga troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova. (8) Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška iz stavka 7. ovoga članka upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine, osim ako je taj razmjeran dio naknade niži od minimalnog iznosa tražbine koja se može namiriti ovrhom na nekretnini sukladno zakonu kojim se uređuje ovrha. (9) Ako upravitelj ne poduzme nužne popravke na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade sukladno odredbama ovoga članka i u primjerenom roku, ne dužem od 90 dana, trajno ne otkloni uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade odnosno uzrok ugrožavanja osnovnih životnih uvjeta u zgradi, takve nužne popravke može poduzeti jedinica lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi, na temelju nalaza iz stavka 4. ovoga članka ili nalaza koji je izradila stručna osoba jedinice lokalne samouprave i odluke suvlasnika iz stavka 3. ovoga članka. (10) U slučaju iz stavka 9. ovoga članka jedinica lokalne samouprave ima pravo naknaditi troškove koji su joj nastali poduzimanjem nužnih popravaka od zajednice suvlasnika odnosno svih suvlasnika razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima na isti način kao i upravitelj. (11) Na pravo jedinice lokalne samouprave iz stavka 10. ovoga članka na odgovarajući se način primjenjuju odredbe stavaka 7. i 8. ovoga članka. Članak 27. Investicijsko održavanje (1) Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti kojima je cilj unaprjeđenje projektiranih odnosno postignutih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine. (2) Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovitog održavanja nekretnine smatra se poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava, osim ako ovim Zakonom nije drukčije propisano. Članak 28. Zajednička pričuva (1) Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom odnosno dijelom zgrade. (2) Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja zgrade te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno. (3) Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. (4) Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da se za pojedine poslovne prostore koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti, posebne dijelove zgrade koji se koriste za kratkoročan najam i/ili najam za veći broj osoba plaća pričuva u iznosu dva puta višem od onoga koji plaćaju vlasnici stanova. (5) Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi od onoga propisanog u stavcima 3. i 4. ovoga članka, i to: – odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinog suvlasnika – suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi. (6) Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilima iz stavaka 3., 4. i 5. ovoga članka i jesu li valjane odluke suvlasnika donesene prema ovlastima iz stavaka 4. i 5. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja. (7) Ako troškovi za zgradu budu podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s njezinom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u tu pričuvu. (8) Odredba stavka 4. ovoga članka ne primjenjuje se na poslovne prostorne koji imaju poseban ulaz s javno dostupne površine. (9) Sredstva zajedničke pričuve koriste se za provedbu aktivnosti iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, a posebice za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka, poboljšica, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, naknade za rad predstavnika suvlasnika, nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, za plaćanje zajedničkih troškova od potrošnje električne energije, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, za potrebe vođenja upravnih i sudskih postupaka te za odvjetničke troškove zastupanja. (10) Sredstva zajedničke pričuve mogu se, u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom, koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 9. ovoga članka. (11) Ako su raspoloživa sredstva zajedničke pričuve veća od troškova predviđenih za aktivnosti iz stavaka 9. i 10. ovoga članka, moguće ih je, odlukom natpolovične većine suvlasnika, koristiti i za druge potrebe u zgradi. Članak 29. Minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve (1) Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na poseban račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom. (2) Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno. (3) Minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u »Narodnim novinama«. (4) Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka. (5) Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zadnje usvojene zajedničke pričuve koja ne može biti manja od propisane stavkom 3. ovoga članka. Članak 30. Obveza osiguranja zgrade Zajednica suvlasnika putem upravitelja obvezna je osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika odnosno od požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama. Članak 31. Kućni red (1) Kućni red zgrade sastoji se od općih i posebnih pravila. (2) Suvlasnici i svi koji se koriste zgradom obvezni su pridržavati se kućnog reda. (3) Suvlasnik je odgovoran za pridržavanje kućnog reda za sve treće osobe koje se koriste njegovim posebnim dijelom zgrade ili su kod njega u posjetu. (4) Nepridržavanje pravila kućnog reda smatra se neurednim izvršavanjem obveza iz međuvlasničkog ugovora. (5) Ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo pravilnikom propisuje opća pravila kućnog reda koja se odnose na korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dopuštenu razinu buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, satnicu kućnog mira, kao i odstupanja u iznimnim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove te po potrebi i druga pitanja. 3. Pravilnik o kućnom redu u zgradama Članak 32. Povrede kućnog reda (1) Svaki suvlasnik koji primijeti povredu kućnog reda može takvu povredu dokumentirati na primjeren način i zatim inicirati prikupljanje potpisa ili izjašnjavanje elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom na obrazloženu odluku, kojom će suvlasnici takvu odluku potvrditi. (2) Povreda kućnog reda utvrđena je kada suvlasnici koji imaju natpolovičnu većinu potpišu ili potvrde elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom, odluku o nepridržavanju pravila kućnog reda. (3) Upravitelj zgrade će, nakon što je donesena odluka iz stavka 1. ovoga članka, na zahtjev jednog suvlasnika, uputiti opomenu o obvezi pridržavanja kućnog reda onome suvlasniku koji se ne pridržava kućnog reda. (4) Ako se radi o povredi kućnog reda trajnije naravi, u opomeni je potrebno odrediti rok za otklanjanje povrede. (5) U slučaju iz stavka 4. ovoga članka nova opomena može se uputiti nakon isteka roka za izvršenje obveze. (6) Upravitelj zgrade obvezan je uputiti opomenu iz stavka 3. ovoga članka u roku od deset radnih dana od zaprimanja zahtjeva. (7) Međuvlasničkim ugovorom moguće je propisati obvezu plaćanja naknade za povrede kućnog reda. (8) Ako međuvlasnički ugovor sadrži klauzulu iz stavka 7. ovoga članka, upravitelj zgrade će suvlasniku kojem u razdoblju od dvije godine uputi tri opomene, uz treću i svaku sljedeću opomenu u tom razdoblju izdati odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda. (9) Naknada iz stavka 7. ovoga članka može se propisati u međuvlasničkom ugovoru u rasponu od 50,00 do 500,00 eura. (10) Odluku o naplati naknade iz stavka 8. ovoga članka provodi upravitelj zgrade na temelju odluke natpolovične većine suvlasnika. (11) Naknada iz stavka 9. ovoga članka uplaćuje se na račun zajedničke pričuve. (12) Opomene iz stavka 3. ovoga članka unose se u Registar zajednica suvlasnika na zahtjev upravitelja zgrade. (13) Opomene iz stavka 3. ovoga članka brišu se iz Registra zajednice suvlasnika nakon proteka dvije godine od unosa u Registar zajednica suvlasnika. Članak 33. Obavljanje gospodarske djelatnosti u stambenim zgradama (1) U stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se, osim stanovanja, obavljati registrirane tihe i mirne djelatnosti. (2) Osim djelatnosti iz stavka 1. ovoga članka, u stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se obavljati i druge registrirane djelatnosti ako je za njihovo obavljanje utvrđena promjena namjene stana, sukladno odredbama propisa kojim se uređuje prostorno uređenje, i dobivena suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom u kojem se takva djelatnost obavlja. (3) Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 2. ovoga članka na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina. (4) Suglasnost iz stavka 2. ovoga članka može se opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti iz stavka 2. ovoga članka tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika. (5) Opoziv suglasnosti iz stavka 4. ovoga članka donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika. (6) Suglasnost iz stavka 2. ovoga članka i rokovi u kojima je ona dana vežu i svakog budućeg vlasnika stana. (7) Nijedan suvlasnik nije dužan trpjeti da ga se obavljanjem poslovne djelatnosti u stanu u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi uznemirava na način da je izložen prekomjernoj buci ili vibracijama i ovlašten je zahtijevati da takvo uznemiravanje prestane te da mu se nadoknadi pretrpljena šteta. Članak 34. Stanovi za kratkoročan najam (1) Vlasniku stana i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti stan za kratkoročan najam potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom koji se namjerava koristiti za kratkoročan najam. (2) Prilikom prikupljanja suglasnosti iz stavka 1. ovoga članka smatra se da su s takvom namjenom korištenja stana suglasni svi suvlasnici posebnih dijelova koji se koriste za kratkoročan najam. (3) Vlasnik stana dužan je brinuti se da se njegov stan ne koristi za kratkoročan najam bez potrebne suglasnosti iz stavka 1. ovoga članka te se ne oslobađa prekršajne odgovornosti ako je stan dao u najam trećoj osobi ili osobama. (4) Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 1. ovoga članka na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina. (5) Suglasnost iz stavka 4. ovoga članka može se opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti iz stavka 1. ovoga članka tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika. (6) Opoziv suglasnosti iz stavka 5. ovoga članka donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika. (7) Suglasnost iz stavka 1. ovoga članka i rokovi u kojima je ona dana vežu i svakog budućeg vlasnika stana. Članak 35. Najam za veći broj osoba (1) Vlasniku posebnog dijela zgrade i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti svoj poseban dio zgrade za smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu rodbinski povezane u uspravnoj liniji ili u pobočnoj liniji do zaključno drugog stupnja srodstva potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi koji graniče s njegovim posebnim dijelom koji se namjerava koristiti za najam za veći broj osoba. (2) Vlasnik posebnog dijela zgrade dužan je brinuti se da se njegov poseban dio ne koristi za najam bez potrebne suglasnosti iz stavka 1. ovoga članka te se ne oslobađa prekršajne odgovornosti ako je stan dao u najam trećoj osobi ili osobama. (3) Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 1. ovoga članka na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina. (4) Suglasnost iz stavka 3. ovoga članka može se opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti iz stavka 1. ovoga članka tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika. (5) Opoziv suglasnosti iz stavka 4. ovoga članka donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika. (6) Suglasnost iz stavka 1. ovoga članka i rokovi u kojima je ona dana vežu i svakog budućeg vlasnika stana. DIO TREĆI   SUVLASNICI ZGRADE I PREDSTAVNIK SUVLASNIKA ZGRADE Članak 36. Međuvlasnički ugovor (1) Prava, obveze i međusobne odnose suvlasnika zgrade u zajednici suvlasnika u pogledu upravljanja i održavanja zgrade ili funkcionalne cjeline zgrade suvlasnici su dužni urediti međuvlasničkim ugovorom. (2) Međuvlasnički ugovor sadrži: – veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine – uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve – mogućnost zastupanja zajednice suvlasnika od strane predstavnika suvlasnika, po punomoći – obveze pridržavanja kućnog reda – mogućnost određivanja naknade za nepridržavanje kućnog reda te visinu naknada – uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija te uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini – druge odredbe potrebne za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika zgrade. (3) Međuvlasnički ugovor smatra se sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, ako nije drukčije propisano ovim Zakonom. (4) Međuvlasnički ugovor predstavnik suvlasnika dužan je dostaviti upravitelju zgrade u roku od 15 dana od njegova sklapanja. (5) Upravitelj zgrade obvezan je međuvlasnički ugovor dostaviti u Registar zajednica suvlasnika. Članak 37. Sastanak suvlasnika (1) Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i u skladu s propisima zajednica suvlasnika donosi na sastanku suvlasnika. (2) Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika. (3) Sastanak suvlasnika mogu sazvati i: – suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima manje od 20 samostalnih uporabnih cjelina – suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne petine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne petine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima više od 20, a manje od 50 samostalnih uporabnih cjelina – suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne desetine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne desetine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima više od 50 samostalnih uporabnih cjelina. (4) Sastanak suvlasnika može sazvati i upravitelj zgrade. (5) Poziv za sastanak suvlasnika dostavlja se najmanje pet dana prije sastanka, pisanim putem, u poštanski pretinac suvlasnika u zgradi ili na adresu prebivališta odnosno boravišta suvlasnika ili putem elektroničke pošte, prema dogovoru natpolovične većine suvlasnika, uz dodatan obvezan uvjet objavom na oglasnoj ploči zgrade. (6) Poziv za sastanak sadrži podatke o osobi ili osobama koje sazivaju sastanak, mjestu, vremenu i načinu održavanja sastanka te dnevni red sastanka. (7) Na početku sastanka suvlasnika nazočni suvlasnici većinom glasova dogovaraju tko će od njih biti zapisničar. (8) O sastanku suvlasnika vodi se zapisnik koji potpisuje ili putem elektroničke pošte daje suglasnost na sadržaj zapisnika osoba koja je sastanak sazvala, zapisničar, svi nazočni suvlasnici zgrade i upravitelj zgrade ako je nazočan sastanku. (9) Zapisnik sa sastanka suvlasnika sadrži podatke o stambenoj zgradi, mjestu i vremenu održavanja sastanka suvlasnika, načinu održavanja sastanka, nazočnim osobama, dnevnom redu sastanka, iznesenim prijedlozima, donesenim odlukama i načinu glasanja suvlasnika. (10) Donesena odluka obvezujuća je za sve suvlasnike ako je potpisana ili je za nju dao suglasnost ovim Zakonom propisani broj suvlasnika. Članak 38. Učestalost održavanja sastanka suvlasnika Sastanak suvlasnika obvezno se održava najmanje jedanput godišnje i na njemu se raspravlja o svim pitanjima važnim za upravljanje zgradom, a posebno o godišnjem izvještaju o upravljanju i održavanju, donošenju godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade za iduću godinu te višegodišnjem programu održavanja zgrade. Članak 39. Odluke suvlasnika u upravljanju zgradom (1) Odluka u upravljanju zgradom donesena je kad se o odluci pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika. (2) Odluka iz stavka 1. ovoga članka smatra se poslom redovite uprave sukladno zakonu kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava. (3) Odluke o upravljanju zgradom odluke su o: 1. izboru i promjeni predstavnika suvlasnika, zamjenika predstavnika suvlasnika, kao i vijeća suvlasnika 2. izboru i promjeni upravitelja zgrade 3. godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade 4. višegodišnjem programu održavanja zgrade 5. godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom 6. osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade 7. visini pričuve 8. obnovi zgrade nakon djelovanja elementarne ili katastrofalne nepogode 9. energetskoj obnovi zgrade, koja može uključivati i sveobuhvatnu obnovu zgrade, zatim primjeni mjera energetske učinkovitosti, ugradnji sustava koji se koriste obnovljivim izvorima energije 10. postavljanju kanalske infrastrukture i mjesta za punjenje električnih vozila, vodeći računa o sigurnosti u slučaju požara 11. uređenju pročelja 12. ugradnji i postavljanju dizala te korištenju zajedničkog prostora i zemljišta za tu namjenu 13. unaprjeđenju pristupačnosti osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti uređajima za nesmetan pristup na zajedničkim dijelovima zgrade s kojima se omogućava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti 14. unaprjeđenju ispunjenja temeljnih zahtjeva za građevinu 15. primjeni mjera zelene infrastrukture na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi 16. primjeni mjera održive urbane mobilnosti na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi 17. primjeni mjera za smanjenje potrošnje vode 18. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade 19. posebnim odredbama u kućnom redu i o naknadama za povrede 20. uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade 21. pravnom zastupanju 22. naknadi za rad predstavnika suvlasnika 23. davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam do jedne godine 24. drugim pitanjima povezanim s upravljanjem zgradom o kojima, prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima, odlučuju suvlasnici u okviru redovitog održavanja. (4) Kvalificiranom većinom donose se odluke o: 1. poslovima iz članka 27. ovoga Zakona 2. prenamjeni zajedničkih dijelova u poseban dio zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog posebnog dijela u istom suvlasničkom omjeru 3. dogradnji i/ili nadogradnji zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog dograđenog i/ili nadograđenog dijela zgrade u istom suvlasničkom omjeru 4. davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam na dulje od jedne godine 5. osnivanju založnog prava na zgradi ako se založnim pravom osigurava tražbina koja se koristi za poboljšice zgrade, i to u onoj visini za koju je povećana vrijednost zgrade. (5) Iznimno od stavka 1. ovoga članaka, u slučaju izvršenja nužnih popravaka iz članka 26. stavka 2. ovoga Zakona odluka o s tim povezanom povećanju iznosa pričuve može se donijeti uz suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige. (6) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, odluke o davanju suglasnosti za obavljanje djelatnosti u zgradi koje se ne mogu smatrati mirnim i tihim djelatnostima, odluke o davanju suglasnosti za kratkoročan najam i najam za veći broj osoba donose se uz uvjete propisane člancima 33., 34. i 35. ovoga Zakona. (7) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, odluka o izboru predstavnika suvlasnika koji nije jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi donosi se dvotrećinskom većinom. (8) Upravitelj zgrade obvezan je sve odluke suvlasnika u upravljanju zgradom dostaviti u Registar zajednica suvlasnika. Članak 40. Donošenje odluke prikupljanjem potpisa (1) Ako se zbog veličine zgrade ili zbog drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom za donošenje odluke iz članka 37. ovoga Zakona, predstavnik suvlasnika i …