Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo

Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo Upute za korištenje Elektronička pošta Početna stranica Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo NN 27/1991 (11.6.1991.), Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo SABOR REPUBLIKE HRVATSKE Na temelju članka 89. Ustava Republike Hrvatske, a u svezi s člancima 6. i 7. Ustavnog zakona za provedbu Ustava Republike Hrvatske, donosim UKAZ o proglašenju Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo Proglašavam Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, kojeg je Sabor Republike Hrvatske donio na sjednicama Vijeća udruženog rada, Vijeća općina i Društveno-političkog vijeća 31. svibnja l991. godine. Klasa: O11-O1/91-O1/38 Urbroj: 71-91-I Zagreb, 3. lipnja 1991. PredsjednikRepublike Hrvatske dr. Franjo Tudman, v. r. ZAKON o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo Članak 1. Ovim zakonom se uređuju uvjeti i način prodaje stanova na kojima postoji stanarsko pravo, zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i pripadajučim dijelom zemljišta, te način određivanja cijene stana. Što se smatra stanom, određuje poseban zakon. Prodavati se mogu i prostorije na kojima postoji stanarsko pravo, koje se, prema posebnom zakonu, ne smatraju stanom, ako prema posebnim propisima mogu biti u prometu. Stanar može pod uvjetima propisanim ovim zakonom kupiti samo jedan stan. Članak 2. Odredbe ovoga zakona odnose se i na stanove na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, kao i na stanove koji čine imovinu za koju je pokrenut postupak prisilne nagodbe, stečaja i likvidacije. Članak 3. Odredbe ovoga zakona ne odnose se na prodaju stanova: 1.kojima raspolaže Jugoslavenska narodna armija; 2. u pravu vlasništva na kojima je stečeno stanarsko pravo ako nije obuhvaćeno odredbom članka 2. ovoga zakona; 3. koji se nalaze u objektima ili na području pod posebnom društvenom zaštitom, za koje je posebnim zakonom određena zabrana prodaje. Članak 4. Svaki nositelj stanarskog prava (u daljem tekstu: stanar) može istaći zahtjev za kupnju stana u pisanom obliku nositelju prava raspolaganja stanom odnosno vlasniku koji je to vlasništvo stekao pretvorbom vlasništva izvršenom prema posebnim propisima (u daljem tekstu: prodavatelj), a prodavatelj ga je dužan prodati. Zahtjev iz stavka l. ovoga članka podnosi se u roku jedne godine od dana stupanja na snagu ovoga zakona, a sklapanje ugovora o kupoprodaji stana (u daljem tekstu: ugovor) mora kupac zatražiti u roku dvije godine od dana podnošenja zahtjeva za kupnju stana. Izuzetno, rok za sklapanje ugovora za stan za koji u vrijeme odredeno za podnošenje zahtjeva za kupnju stana nisu nesumnjivo utvrđene sve činjenice odlučne za prodaju stana prema zakonu, počinje teći od dana kada se ove činjenice utvrde. Članak 5. Općina odnosno grad prodaju svoje stanove kao i stanove koji su prodani na gospodarenje fondovima u stambenom i komunalnom gospodarstvu. Članak 6. Stan ima pravo kupiti stanar pod uvjetima ovoga zakona, a uz njegovu suglasnost i članovi njegovog obiteljskog domaćinstva (u daljem tekstu: kupac). Stanarom odnosno članom obiteljskog domaćinstva stanara smatraju se osobe, odredene propisima o stanovanju. Kad stanarsko pravo imaju supružnici, stan mogu kupiti zajednički, a jedan od njih samo uz suglasnost drugog. Kad stanarsko pravo imaju sustanari, stan kupuju zajedno svaki u dijelu na kojem ima stanarsko pravo, ako se ne sporazumiju drukčije. Iznimno od stavka 3. ovoga članka ako jedan ili više sustanara ne podnese zahtjev za kupnju svog dijela stana u roku iz stavka 2. članka 4. ovoga zakona, stan imaju pravo kupiti ostali sustanari. Suglasnost iz stavka 1. i 2. ovoga članka daje se na ugovoru ili u posebnoj ispravi uz ovjereni potpis. U slučaju uskrate suglasnosti odlučuje se u sudskom postupku. Članak 7. Ako stanar nije podnio zahtjev za kupnju stana, iznimno od stavka 1. članka 6. ovoga zakona stanari u stanu u privatnom vlasništvu mogu kupiti dotični stan. U slučaju iz stavka 1. ovoga članka stanar kojemu vlasnik odbije prodati stan, može podnijeti općini odnosno gradu ili drugoj pravnoj osobi koja prodaje stan, zahtjev za kupnju drugog stana, u roku tri mjeseca nakon proteka roka od godine dana od stupanja na snagu ovoga zakona. Prednost kod kupnje odabranog stana iz stavka 1. ovoga članka ima stanar ovisno o redosljedu kriterija: 1. ako je zaposlen kod nosioca prava raspolaganja; 2. ako stanuje u istom mjestu 3. čiji stan je bliži stanu koji se prodaje; 4. ako ima troje i više djece; 5. čiji stan po veličini i opremljenosti odgovara stanu koji se prodaje; 6. dužini trajanja stanarskog prava. Kod kupnje stana prema stavku 2. ovoga članka kupcu se kod određivanja cijene stana koji kupuje uzimaju u obzir vlastita ulaganja i osobni popusti, koje bi imao u odnosu na stan u kojem stanuje. Članak 8. Prodavatelj je dužan sklopiti ugovor s kupcem najkasnije u roku 60 dana od dana podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora. Ako prodavatelj na zahtjev kupca ne sklopi ugovor u roku iz stavka 1. ovoga članka, kupac ima pravo pokrenuti postupak u roku 30 dana od roka iz stavka 1. ovoga članka i zatražiti od suda presudu koja u cijelosti nadomješta ugovor. Članak 9. Stanar koji je vlasnik stana na kojem postoji stanarsko pravo ako je pokrenuo zakonom propisani postupak za useljenje u stan u svojem vlasništvu, nema pravo kupiti stan u kojem stanuje pod uvjetima ovoga zakona. Članak 10. Cijena stana utvrđuje se ugovorom ovisno o: 1. građevinskoj vrijednosti stana u kojoj je sadržana vrijednost zajedničkih dijelova i uređaja zgrade; 2. vrijednosti pripadajućeg zemljišta; 3. visini vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan; 4. osobnom popustu koji se priznaje kupcu, Vlada Republike Hrvatske propisuje način utvrđivanja cijene stana. Članak 11. Građevinska vrijednsot stana iz točke 1. stavka 1. članka 10. ovoga zakona određuje se vrijednošću novoizgrađenog stana iste opremljenosti i kvalitete, umanjene za iznos amortizacije. Vrijednost novoizgradenog stana utvrđuje se prema građevinskoj vrijednosti etalonskog objekta, koja je izražena u novčanom iznosu po jedinici površine stana (din/m2). Ministar zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva objavit će podatke o građevinskoj vrijednosti etalonskog objekta i važeći indeks promjene nominalnih osobnih dohodaka u gospodarstvu Republike Hrvatske na dan kada se utvrđuje vrijednost etalonskog objekta, kao i svako povećanje ili smanjenje građevinske vrijednosti etalonskog objekta za 25%. Vrijednost pripadajućeg zemljišta u sklopu cijene pojedinog stana obračunava se tako da se vrijednost građevinske parcele podijeli s brojem četvornih metara izgrađene površine objekta pomnoženom sa brojem četvornih metara stambene površine stana koji se prodaje, ovisno o zoni naselja u kojoj se stan nalazi. Zone u naselju propisuje skupština općine odnosno grada prema kriterijima za određivanje ovih zona koje propisuje Vlada Republike Hrvatske. Članak 12. Na zahtjev kupca utvrđuje se visina vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan i to: - sredstva kojima je povećao vrijednost stana a koja vrijednost je izražena u propisanim elementima za bodovanje stana, umanjena za iznos amortizacije; - nevračena sredstva koja je uložio kao vlastiti udjel radi stjecanja stanarskog prava; - sredstva koja stanaru radi stjecanja stanarskog prava nisu isplaćena na ime naknade za eksproprirane nekretnine. U slučaju iz alineje 1. stavka 1. ovoga članka kupac uz zahtjev prilaže i izračun sudskog vještaka o visini uloženih sredstava. Sudski vještak svoj izračun temelji na elementima cijena objavljenim u Biltenu o standardnoj kalkulaciji radova u visokogradnji koji objavljuje Fakultet građevinskih znanosti. Visina uloženih sredstava priznaje se kupcu najviše do 10% vrijednosti novoizgrađenog stana. Članak 13. Osobni popkxst priznaje se kupcu na iznos utvrden prema točki 1, 2. i 3. stavka t. članka 10. ovoga zakona u visini: - 30% kada je ugovorena isplata cijene stana odjednom, - 15% kada je ugovorena obročna otplata cijene stana. - 0,5% po godini navršenog radnog staža kupca ostvarenog kod domaćih pravnih ili fizičkih osoba, - 10% za obitelj sa troje ili više malodobne djece, koja žive u zajedničkom domaćinstvu. Popust prema stavku 1. ovoga članka može iznositi najviše 50% u slučaju isplate cijene stana odjednom, odnosno 35% u slučaju obročne otplate. U slučaju iz stavka 4. članka 6. ovoga zakona sustanari nemaju pravo na popust prema stavku 1. ovoga članka za dio stana koji koristi drugi sustanar. Kad više osoba kupuje jedan stan, popust prema stavku 1. ovoga članka, obračunava se u prosjeku osobnih popusta svih kupaca. Iznimno od stavka 1. ovoga članka osobni popust ne priznaje se stanarima vojnim i drugim osobama koje ostvaruju pravo na nadoknadu kod kupnje stana prema propisima koji uređuju otkup stanova iz stambenog fonda Jugoslavenske narodne armije. Ako stan kupuje obiteljski umirovljenik, osobni popust iz alineje 3. stavka 1. ovoga članka priznat će mu se po osnovi navršenog radnog staža osiguranika od kojega je stekao pravo na obiteljsku mirovinu. Članak 14. Vrijednost iz točke 1, 2. i 3. stavka 1. članka l0. ovoga zakona sadrže elemente revalorizacije. Svi neisplaćeni obroci iz ugovora revaloriziraju se u času dospijeća, ako nastupi uvećanje ili umanjenje nominalnih osobnih dohodaka u gospodarstvu Republike Hrvatske za najmanje l0% u odnosu na dan sklapanja ugovora. Članak 15. Za provedbu revalorizacije u smislu odredaba ovoga zakona primjenjuju se indeksi promjena nominalnih osobnih dohodaka u gospodarstvu Republike Hrvatske koje objavljuje Republički zavod za statistiku. Članak 16. Plaćanje cijene stana može se ugovoriti odjednom obročnom otplatom prema izboru kupca. Članak 17. Rok obročne otplate ne može biti duži od 25 godina, a visina godišnjeg obroka ne može biti manja od 3% novoizgrađene vrijednosti stana. Broj mjesečnih obroka otplate ovisi o cijeni stana i starosti zgrade. Iznos prvog obroka ne može biti niži od 3% od ugovorene cijene stana, a isplaćuje se u roku 15 dana od dana sklapanja ugovora. Na preostali dio cijene obračunava se unaprijed kamata u visini od l% godišnje. Vlada Republike Hrvatske propisat će način odredivanja broja obročnih otplata iz ovoga članka. Članak 18. Prodavatelj je dužan ugovor o prodaji stana dostaviti na mišljenje nadležnom javnom pravobranitelju u roku od 8 dana. Ako javni pravobranitelj utvrdi da je ugovorena cijena niža od utvrđene prema odredbama ovoga zakona, pozvat će stranke da u roku 60 dana dopunom ugovora usklade cijenu s odredbama ovoga zakona. U protivnom javni pravobranitelj zatražit će poništenje ugovora u roku šest mjeseci od dostave na mišljenje. Članak 19. Ugovorne stranke su dužne ovjeriti svoje potpise. Organ nadležan za ovjeru potpisa ovjerit će potpise stranaka nakon što utvrdi da je ugovor podnesen na mišljenje nadležnom javnom pravobranitelju, što se potvrđuje na poleđini ugovora. Članak 20. Pravo vlasništva na stan, kupac stječe upisom u zemljišne knjige. Ako nekretnina nije upisana u zemljišne knjige, pravo vlasništva na stan stječe se polaganjem ugovora u zemljišno-knjižnoj službi suda na čijem se području stan nalazi i upisom u knjigu koju sud osniva o položenim ugovorima. Ministar pravosuđa i uprave donijet će pravilnik o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora. Članak 21 Ugovor o prodaji stana uz obročnu otplatu, mora sadržavati izjavu kupca kojom dozvoljava u korist prodavatelja uknjižbu založnog prava (hipoteka) na kupljenom stanu za iznos cijene i kamata. Članak 22. Hipoteka se stječe uknjižbom u zemljišnu knjigu. Na području za koje se ne vodi zemljišna knjiga hipoteka se stječe upisom u intabulacijsku ili drugu knjigu u koju se upisuje založno pravo na nekretnini. Ako nekretnina nije upisana u zemljišne knjige, hipoteka se stječe polaganjem ugovora u zemljišno-knjižnoj službi suda na čijem se području stan nalazi i upisom u knjigu koju taj sud vodi o položenim ugovorima. Članak 23. Danom sklapanja ugovora o kupoprodaji stana u kojem stanuje stanaru prestaje stanarsko pravo. U slučaju raskida ili poništenja ugovora, dotadašnji kupac nastavlja koristiti odnosni stan suglasno uvjetima propisanim zakonom. Kupcu, u vremenu kada mu je ukupni prihod niži od utvrđenog zajamčenog osobnog dohotka, miruje obveza otplate mjesečnih obroka, a najduže godinu dana. Članak 24. Novac koji se ostvari prodajom stanova, koje prodaju općina odnosno grad, u roku pet godina nakon stupanja na snagu ovoga zakona koristi se: 1. 90% za pribavljanje stanova za preseljenje stanara iz stanova u privatnom vlasništvu, za nadoknadu stanarima u privatnom vlasništvu kada kupuju drugi stan, za isplatu nadoknade prijašnjim vlasnicima za prisilno oduzete nekretnine, za nadoknadu stanarima - građanskim osobama kod kupnje stana iz stambenog fonda Jugoslavenske narodne armije, za nadoknadu stanarina vlasnicima stana u slučajevima odredenim posebnim propisima. 2. l0% za nepovratnu pripomoć u pribavljanju stanova roditeljima s troje i više djece i drugim osobama bez stana u sluča,jevima određenim zakonom. Novac ostvaren prodajom stanova u zgradama koje su spomenici kulture koristit će se za namjene iz točke 1. stavka 1. ovoga članka u iznosu od 70%, dok se 20% dotičnih sredstava namjenjuje za obnovu i održavanje spomenika kulture. Po proteku pet godina od dana stupanja na snagu ovoga zakona, novac ostvaren prodajom stanova koristit će se: - 25% za namjene iz točke 1. stavka 1. ovoga članka, odnosno za obnovu i održavanje spomenika kulture ako je novac ostvaren prodajom stanova u zgradama koje su spomenici kulture. - 50% za gospodarske programe i programe smještaja socijalno ugroženih osoba, - 25% za namjene iz točke 2. stavka 1. ovoga članka. Članak 25. Novcem ostvarenim prodajom stanova koje prodaju poduzeća ili druge pravne osobe, osim općine odnosno grada, raspolaže prodavatelj time da 20% koristi u svrhu dodjele nepovratne pripomoći za otplatu kamata stambenih kredita i za kreditiranje pod povoljnijim uvjetima pribavljanja stanova za potrebe svojih radnika. Ako organ upravljanja u poduzeću u skladu s odredbama Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća ("Narodne novine",br.19/91) odluči da vrijednost stanova ulazi u društveni kapital poduzeća, radi osiguranja sredstava za namjene iz stavka 1. i 2. članka 24. ovoga zakona, Hrvatski fond za razvoj uplatiti će općini, odnosno gradu 35% iznosa u odnosu na sredstva ostvarena prodajom stanova iz stavka 1. ovoga članka. Ova revalorizirana sredstva uplaćuju se tromjesečno. Članak 26. Novac ostvaren prodajom stanova koji čine imovinu za koju je u toku postupak prisilne nagodbe, stečaja i likvidacije, raspoređuje se na način i u postupku predviđenom posebnim propisima. Članak 27. Novac ostvaren prodajom stanova vodi se na posebnim računima prema namjenama iz članka 24. i 25. ovoga zakona. Članak 28. Vlasnik stana u kojem stanuje stanar, može u roku jedne godine od dana stupanja na snagu ovoga zakona, prodati općini odnosno gradu taj stan po cijeni koja se utvrđuje suglasno odredbi točke 1. i 2. stavka 1. članka l0. ovoga zakona, umanjenoj za visinu vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan prema odredbi alineje 1. stavka 1. članka 12. ovoga zakona. U slučaju iz stavka 1. ovoga članka općina, odnosno grad je dužna kupiti stan ako se stanar ugovorom obavezao na kupnju toga stana od općine odnosno grada pod uvjetima utvrđenim ovim zakonom, a vlasniku isplatiti u roku pet godina od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora i to u jednakim godišnjim obrocima uz primjenu elemenata revalorizacije prema ovom zakonu. Članak 29. Kada stanar koji ne pripada krugu osoba iz stavka 5. članka 13. ovoga zakona kupuje stan iz stambenog fonda Jugoslavenske narodne armije, priznaje mu se pravo na nadoknadu u visini 15% uvećano za 0,5% po godini navršenog radnog staža, a u odnosu na otkupnu cijenu utvrđenu prema propisima koji ureduju otkup stanova iz odnosnog stambenog fonda. Nadoknadu iz stavka 1. ovoga članka isplaćuje općina ili grad na čijem području kupac stana ima prebivalište, u roku 30 dana od podnošenja zahtjeva uz koji je priložen ugovor o prodaji stana iz stambenog fonda Jugoslavenske narodne armije. Članak 30. Prava stanara stećena važečim propisima ostaju netaknuta povodom prodaje stana u društvenom vlasništvu u kojem stanuje. Na odnose između stanara i privatnog vlasnika stana nastale prodajom stana u društvenom vlasništvu u kojem stanuje ne primjenju-ju se odredbe Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85 i 42/86) o pravu privatnog vlasnika na useljenje u stan. Članak 31. Stanari i druge osobe iz članka 6. ovoga zakona koji nemaju hrvatsko državljanstvo mogu kupiti stanove prema oredbama ovoga zakona samo pod uvjetima reciprociteta. Članak 32. Novčanom kaznom od 50.000 do 200.000 dinara kaznit će se za prekršaj pravna osoba, ako ne postupi prema odredbi članka 8. ovoga zakona. Novčanom kaznom od 10.000 do 25.000 dinara kaznit će se za prekršaj odgovorna osoba u pravnoj osobi i odgovorna osoba u općini odnosno gradu. Članak 33. Novčanom kaznom od 10.000 do 25.000 dinara kaznit će se za prekršaj odgovorna osoba u općini odnosno gradu. ako ne postupi prema odredbi članka 24. ovoga zakona. Članak 34. Vlada Republike Hrvatske donijet će u roku 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga zakona propise iz stavka 2. članka l0, stavka 5. članka 11. i stavka 4. članka 17. ovoga zakona. Ministar pravosuđa i uprave donijet će u roku 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga zakona pravilnik iz stavka 3. članka 20. ovoga zakona. Skupština općine odnosno skupština grada donijet će propis iz stavka 5. članka 11. ovoga zakona u roku 45 dana od dana donošenja propisa o kriterijima za utvrđivanje zona u naselju. Članak 35. Danom stupanja na snagu ovoga zakona neće se primjenjivati odredbe članaka 1, 9,12,17, 21, 24, 25 49. i 53. Zakona o prometu zemljišta i zgrada ("Službeni list SFRJ", br. 43/65, 57/65, 17/67 i 11/74 i "Narodne novine", br. 52/73) u odnosu na stanove prodaja kojih je uredena po odredbama ovoga zakona. Članak 37. Ovaj zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u "Narodnim novinama". Klasa: 370-01/90-0l/04 Zagreb, 31. svibnja.1991. SABOR REPUBLIKE HRVATSKE Predsjednik Sabora dr. Žarko Domljan Predsjednik Vijeća udruženog rada dr. Ivan Matija, v. r. Predsjednik Vijeća općina Luka Bebić, v. r. Predsjednik Društveno-političkog vijeća Ivan Vekić, v. r. Zakon, NN 27/1991-747 Više Dio NN: Službeni Vrsta dokumenta: Zakon Izdanje: NN 27/1991    Broj dokumenta u izdanju: 747 Donositelj:Sabor Republike Hrvatske Datum tiskanog izdanja: 11.6.1991. ELI: /eli/sluzbeni/1991/27/747 Opći uvjeti korištenjaZaštita privatnostiPristup podatcimaELI©2026. g. Narodne novine d.d. , izrada Novena d.o.o. Opći uvjeti korištenja Odgovornost za objavljene sadržaje Narodne novine d.d. će poduzeti razumne i odgovarajuće napore kako bi informacije na ovim internetskim stranicama bile potpune i točne, ali ne odgovara u slučaju njihove netočnosti ili nepotpunosti. Narodne novine d.d. ne odgovaraju za štetu ili povredu koja može biti rezultat korištenja ili nemogućnosti korištenja bilo kojeg dijela ove web-lokacije ili nečeg što je na njoj objavljeno. Ove internetske stranice sadrže i informacije trećih osoba i poveznice na druge internetske sadržaje. Narodne novine d.d. ne odgovaraju za sadržaje na vanjskim izvorima podataka do kojih mogu voditi poveznice s naših internetskih stranica, niti odgovara, niti upućuje na način i uvjete korištenja tih sadržaja. Narodne novine d.d. ne odgovaraju za sadržaje koje na ove internetske stranice stave treće osobe. Zaštita autorskog prava Svi sadržaji objavljeni na ovim internetskim stranicama zaštićeni su autorskim pravom i mogu se koristiti samo pod uvjetima propisanim Zakonom. Promjene Narodne novine d.d. zadržavaju pravo izmjene, dopune ili uklanjanja bilo kojeg dijela ovih internetskih stranica u bilo kojem trenutku. Promjene stupaju na snagu objavljivanjem na ovim internetskim stranicama ili kada su korisnici o njima obaviješteni. Zaštita privatnosti Narodne novine d.d se obvezuju poštivati anonimnost i privatnost korisnika ovih internetskih stranica. O posjetiteljima se neće prikupljati nikakvi osobni podaci osim u slučajevima ako ih posjetitelj dobrovoljno dostavi Narodnim novinama d.d. U slučajevima kad je poznat indentitet posjetitelja/pošiljatelja, njegovi će se podaci koristiti samo u svrhu zbog koje ih je pošiljatelj poslao. Narodne novine d.d. takve podatke mogu koristiti i za što bolji uvid i razumijevanja pojedinačnih potreba i zahtjeva korisnika kao i razvijanja mogućnosti što kvalitetnijega pružanja svojih usluga korisnicima. Narodne novine d.d. se obvezuju da navedene podatke neće učiniti dostupnim bilo kojoj trećoj osobi odnosno strani bez izričitoga pristanka korisnika. Narodne novine d.d. upozoravaju posjetitelje/korisnike na ograničenja suvremenih informacijsko-komunikacijskih tehnologija u odnosu na sigurnost i zaštitu privatnosti osobnih podataka.