2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról - Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye

Társasházi tv. (új) - 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról - Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye Ugrás az oldal tartalmához Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye fejléc Új Jogtár bejelentkezés Oldal nyomtatása Hatály: ( 2025.XI.29. - ) A jelek a bekezdések múltbeli és jövőbeli változásait jelölik. Megnyitom a Jogtárban Jelen dokumentum a jogszabály 1. weboldalát tartalmazza. A teljes jogszabály nyomtatásához valássza a fejlécen található nyomtatás ikont! 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról *  Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja: I. Fejezet ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK A társasház 1. § (1) *  (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. (3) *  2. § *  3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. (2) *  (3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. 4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket – e törvény eltérő rendelkezésének hiányában – megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. (2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak. 4/A. § *  A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni. A társasház alapítása, alapító okirat 5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. (2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. (3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. (4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése. (5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. 6. § *  (1) *  A társasháztulajdon földrészletre, illetve meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. (2) *  Ha – a jogszabályon alapuló elővásárlási jog kivételével – az adott ingatlanra vonatkozóan elővásárlási jog áll fenn, úgy az elővásárlási jog jogosultját a tulajdonos – több tulajdonostárs esetén a tulajdonostársak együttesen – írásban felhívja annak érdekében, hogy nyilatkozzon arról, hogy a társasházzá történő átalakítást követően mely újonnan létrejövő ingatlanokra kívánja az elővásárlási jogát fenntartani. Ha a felhívás közlésétől számított harmincnapos jogvesztő határidőn belül az elővásárlási jog jogosultja a felhívásra nem ad írásbeli választ vagy az általa adott írásbeli válasz alapján az elővásárlási jog átjegyzésével érintett, újonnan létrejövő ingatlanok nem azonosíthatóak be egyértelműen, akkor a társasháztulajdon (1) bekezdés szerinti ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata, illetve a vele történt (1) bekezdés szerinti megegyezés nélkül is kérhető abban az esetben, ha az elővásárlási jog valamennyi újonnan létrejövő önálló ingatlanra bejegyzésre kerül. (3) Arról a tényről, hogy az elővásárlási jog jogosultja a 30 napos jogvesztő határidőn belül nem tett a (2) bekezdés szerinti feltételeknek megfelelő nyilatkozatot, közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba foglalt nyilatkozattal a tulajdonos, illetve a tulajdonostársak az ingatlan-nyilvántartási eljárás során nyilatkoznak. 7. § *  (1) *  Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzik. Az előzetes alapítás tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság az alapító okiratot megvizsgálja, és az előzetes alapítás tényét akkor jegyzi be, ha az alapító okirat megfelel a jogszabályoknak. (2) *  A bejegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. (3) Az épület felépítését követően kérhető a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. Ha a felépült épület nem felel meg az (1) bekezdés szerinti alapító okiratban foglaltaknak, a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez az alapító okirat megfelelő módosítása szükséges. 8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. (2) Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. (3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. 9. § Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. Az alapító okirat módosítása *  10. § *  (1) Az alapító okirat módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. (2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, a) ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy b) ha az ingatlanrésszel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető, és az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többsége egyetért. (3) A (2) bekezdés szerinti esetben a közgyűlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. (4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak a) az abban meghatározott határidőn belül írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, b) nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni, c) nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával élni kívánnak, de a 42. § (1) bekezdésében meghatározott határidőn belül a keresetet nem indítják meg, d) keresetet indítanak, de a felperes a keresetlevélben nem kéri a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztését, vagy e) keresetet indítottak, de a felperes keresetlevélben foglalt, a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti ea) kérelmét a bíróság jogerősen elutasította, vagy eb) kérelme alapján a határozat végrehajtásának felfüggesztését a bíróság elrendelte, de a per jogerősen lezárult, és a bíróság a határozatot nem helyezte hatályon kívül. (5) Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének írásban nyilatkoznia kell a (4) bekezdés a)–e) pontja szerinti feltételek teljesüléséről. A bejegyzési kérelemhez csatolni kell a kisebbségben maradt tulajdonostársak (4) bekezdés b) pontja szerinti nyilatkozatát, ha az rendelkezésre áll. A bejegyzési kérelemhez a (4) bekezdés d) pontja szerinti esetben csatolni kell a keresetlevelet, a (4) bekezdés e) pont ea) alpontja szerinti esetben a határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti kérelmet elutasító végzést, a (4) bekezdés e) pont eb) alpontja szerinti esetben pedig a per jogerős befejezését alátámasztó határozatot. (6) A (3)–(4) bekezdés szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (7) A közgyűlés határozata alapján – ha az (1)–(2) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn – bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. (8) A (2) bekezdésben meghatározott szavazati arány alkalmazandó az alábbiak vonatkozásában is: a) a (2) bekezdés szerinti elidegenítéssel kapcsolatban megvalósuló olyan építési munkához való hozzájárulás, amely érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont, és amely az alapító okirat módosítását igénylő állapot megteremtését célozza, valamint b) az alapító okiratnak a (2) bekezdés szerinti elidegenítéssel kapcsolatban megvalósuló építkezés eredményeként szükségessé váló módosítása. Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya *  11. § *  Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Társasházi építményi jog *  11/A. § *  (1) A társasházi építményi jog jogosultja az adásvételi szerződésben foglalt feltételek teljesítése esetén jogosultságot szerez a felépítendő épületben – az alapító okirat szerint – kialakítandó lakásra vonatkozó tulajdonjog megszerzésére, az épület felépítése előtt pedig a társasházi építményi jog jogosultja a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a társasházi építményi jog kötelezettjének felszámolása vagy – ha a kötelezett ingatlanalap – a negatív saját tőkével rendelkező ingatlanalap megszűnése esetén az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet tekintetében fennálló követelése erejéig. A társasházi építményi jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének hatálya a kialakítandó lakás elidegenítése, illetve megterhelése tekintetében azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával. (2) A társasházi építményi jog a társasház előzetes alapítása tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését követően a felépítendő épületben – az alapító okirat szerint – kialakítandó lakásra vonatkozó adásvételi szerződésben vagy ahhoz kapcsolódóan a felek között létrejött, írásba foglalt külön szerződésben a vevő javára alapítható, ha a vevő a vételárnak már legalább egy részét megfizette. A társasházi építményi jog a jogosultat abban az arányban illeti meg, amely tulajdoni hányad szerint a tulajdonjog az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy a 7. § (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat (a továbbiakban ezen alcím alkalmazásában: módosított alapító okirat) szerint a jogosultat az épület felépítése esetén megilletné. Ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a vevő házastársát is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi építményi jog jogosultjaként. (3) A társasházi építményi jog zálogjoggal való megterhelése esetén a zálogjog biztosítása érdekében a társasházi építményi jogra elidegenítési és terhelési tilalmat, elidegenítési tilalmat vagy terhelési tilalmat (a továbbiakban együtt: elidegenítési és terhelési tilalom) is lehet alapítani, és azt be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. A társasházi építményi jogot terhelő zálogjogot biztosító elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjainak hozzájárulása nélkül a társasházi építményi jogra vonatkozó bejegyzésben meghatározott lakás sem idegeníthető el, illetve nem terhelhető meg. A társasházi építményi jogot terhelő zálogjog bejegyzése iránti kérelemben nyilatkozni kell, hogy a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog helyébe a 11/B. § (5) bekezdése szerinti jelzálogjog vagy önálló zálogjog lép. (4) A társasházi építményi jogon fennálló zálogjog jogosultja az alzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja a társasházi építményi jog jogosultjának a jelzálogjogosultat megillető jogok gyakorlásához való joga megnyílása esetén, feltéve, hogy a társasházi építményi jogon fennálló zálogjog jogosultjának követelése van a társasházi építményi jog jogosultjával szemben. Az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a társasházi építményi jog kötelezettjének felszámolása vagy – ha a kötelezett ingatlanalap – negatív saját tőkével rendelkező ingatlanalap megszűnése esetén az egymást közvetlenül követően bejegyzett társasházi építményi jogok jogosultjait a joguk alapításának sorrendjétől függetlenül, az ezen társasházi építményi jogok közül elsőként alapított társasházi építményi jog ranghelyének figyelembevételével kell kielégíteni. Ha az ilyen módon azonos ranghelyen álló társasházi építményi jogi jogosultak igényeinek teljes kielégítésére nincs lehetőség, akkor ezeket az igényeket az előzetes alapítás során benyújtott vagy a 7. § (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat szerint a társasházi építményi jog jogosultjait megillető tulajdoni hányad arányában kell kielégíteni, azzal, hogy egy jogosult sem részesülhet a követelése összegét meghaladó kielégítésben. Az e bekezdésben foglaltak az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett egyéb jogok jogosultjai kielégítésének sorrendjét nem érintik. (5) A (4) bekezdés alkalmazásában annak megállapítása során, hogy a társasházi építményi jogok egymást közvetlenül követően bejegyzettnek minősülnek-e, csak azokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat kell figyelembe venni, amelyek jogosultjai a felszámolási vagy megszűnési eljárásban hitelezőként lépnek fel, illetve a végrehajtási eljárás során követelést kívánnak behajtani. (6) A társasházi építményi jog átruházható, azzal, hogy a társasházi építményi jog kötelezettje, a társasházi építményi jog jogosultja, valamint a társasházi építményi jogot megszerző fél a szerződésátruházás szabályai szerint megállapodik a társasházi építményi jog jogosultját az adásvételi szerződés szerint megillető jogok és az őt terhelő kötelezettségek összességének a társasházi építményi jogot megszerző félre való átruházásáról. A társasházi építményi jog ettől eltérő átruházása semmis. (7) A társasházi építményi jog jogosultjának halála esetén, feltéve, hogy a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja, a társasházi építményi jogot alapító szerződés eltérő rendelkezése hiányában az adásvételi szerződés megszűnik, a társasházi építményi jog pedig az adásvételi szerződés megszűnéséből eredő, a társasházi építményi jog kötelezettjével szembeni követelés biztosítékául fennmarad. A társasházi építményi jog megszűnik, ha a társasházi építményi jog kötelezettje az adásvételi szerződés megszűnéséből eredő elszámolási kötelezettségét teljesítette. Ha a társasházi építményi jog jogi személy jogosultja jogutód nélkül megszűnik, a társasházi építményi jogot alapító szerződés eltérő rendelkezése hiányában az adásvételi szerződés, valamint a társasházi építményi jog megszűnik, feltéve, hogy a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja. (8) A felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog csak akkor alapítható, ha a társasház előzetes alapítása tényét nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. 11/B. § *  (1) A 11/A. § (2) bekezdése szerinti épület felépítését követően be kell nyújtani az építmény, valamint azzal együtt a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránti kérelmet. Az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy a 7. § (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és e tény igazolására hatósági bizonyítványt ad ki. Ha módosított alapító okiratot nyújtottak be, a hatósági bizonyítvány csak akkor adható ki, ha a módosított alapító okirat is megfelel a jogszabályoknak. (2) A 11/A. § (2) bekezdése szerinti épület tekintetében a 7. § (3) bekezdése alapján nem kell módosítani az alapító okiratot, ha a társasház előzetes alapítása során benyújtott alapító okiratban rögzítettekhez képest az egyes lakások mérete, illetve a lakásokhoz tartozó tulajdoni hányad 5%-ot meg nem haladó mértékben változik, és nem válik szükségessé az alapító okiratban a 9. § a) pontja szerint meghatározott külön tulajdonba kerülő lakás törlése vagy új, külön tulajdonba kerülő lakás feltüntetése. (3) A 11/A. § (2) bekezdése szerinti épület tekintetében az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló kormányrendelet szerinti használatbavételi eljárás iránti kérelemhez mellékelni kell az (1) bekezdés szerint kiadott hatósági bizonyítványt. A hatósági bizonyítvány rendelkezésre állása a használatbavételi engedély megadásának, illetve a használatbavétel tudomásulvételének feltétele. Az ingatlanügyi hatóság a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránti eljárást az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló kormányrendelet szerinti használatbavételi eljárásban hozott döntés közléséig felfüggeszti. A használatbavételi engedély megadása, illetve a használatbavétel tudomásulvétele esetén az ingatlanügyi hatóság a társasházat bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba. (4) A társasház (3) bekezdés szerinti, ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése esetén a társasházi építményi jog megszűnik a társasházi építményi jog jogosultjának a társasházi építményi jogra vonatkozó bejegyzésben meghatározott, az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy a 7. § (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat szerinti lakásra vonatkozó tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével. A társasházi építményi jog jogosultjának tulajdonjogát a társasházi építményi jog ranghelyén kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. (5) A (4) bekezdés szerinti esetben a) a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog helyébe a jelzálogszerződés alapján – annak rendelkezései szerint – a társasházi építményi jog jogosultja által megszerzett lakáson fennálló jelzálogjog vagy önálló zálogjog lép a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog, illetve b) a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog biztosítására alapított elidegenítési és terhelési tilalom helyébe a társasházi építményi jog jogosultja által megszerzett lakáson fennálló jelzálogjogot vagy önálló zálogjogot biztosító elidegenítési és terhelési tilalom lép a társasházi építményi jogot terhelő zálogjogot biztosító elidegenítési és terhelési tilalom ranghelyén. (6) Ha a társasházi építményi jog jogosultja az adásvételi szerződés alapján fennálló fizetési kötelezettsége teljesítésével késedelembe esik, és mulasztását felszólításra, a felszólításban megjelölt megfelelő határidőn belül sem pótolja, az a Ptk. 5:159/C. § (5) bekezdésének alkalmazásában a jogosultat terhelő kötelezettségek súlyos megszegésének minősül. A társasházi építményi jog kötelezettje a társasházi építményi jog jogosultjának felszólításával egyidejűleg a felszólítás tényéről a zálogjogosultat is tájékoztatja, ha a társasházi építményi jogot zálogjog terheli. Ha a társasházi építményi jog kötelezettje a zálogjogosult tájékoztatását elmulasztja, a társasházi építményi jog jogosultjának küldött felszólítás nem hatályosul. (7) A (6) bekezdéstől eltérően a társasházi építményi jog a bíróság határozata nélkül is megszüntethető, ha a társasházi építményi jog jogosultja közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállalást tesz arról, hogy arra az esetre, ha az adásvételi szerződés alapján fennálló fizetési kötelezettsége teljesítésével késedelembe esik, mulasztását felszólításra, a felszólításban megjelölt megfelelő határidőn belül sem pótolja, és emiatt a társasházi építményi jog kötelezettje a szerződéstől eláll, hozzájárul a társasházi építményi joga ingatlan-nyilvántartásból való törléséhez. A társasházi építményi jog kötelezettje a fizetési felszólításban megjelölt megfelelő határidő eredménytelen eltelte után a szerződéstől elállhat, és az elállás közlésétől számított 60. napot követően kezdeményezheti a társasházi építményi jog törlését az ingatlanügyi hatóságnál. A törléshez a zálogjogosult hozzájárulása is szükséges, ha a társasházi építményi jogot zálogjog terheli. Ha a társasházi építményi jog jogosultja az elállás érvénytelenségének megállapítása iránt az elállás közlésétől számított 60 napon belül pert indít, a társasházi építményi jog törlésének nincs helye. 11/C. § *  Ezen alcím eltérő rendelkezésének hiányában a társasházi építményi jogra a Ptk. szerinti építményi jog szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a) a Ptk. 5:159/B. § (1), (3) és (6) bekezdését, valamint b) a Ptk. 5:159/E. § (3) és (4) bekezdését nem kell alkalmazni. Alakuló közgyűlés 12. § (1) *  Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy – a közös képviselő helyett – intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a fizetési számla megnyitásáról. (2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze. (3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik. A szervezeti-működési szabályzat 13. § *  (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. (2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell: a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül – a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, – felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. (3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. *  14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. (3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni. (4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni. 15. § *  A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetve annak módosítását a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából benyújtja. II. Fejezet JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TARSASHÁZBAN A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek 16. § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. 17. § *  (1) A szervezeti-működési szabályzat a) meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően; b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait. (2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek. (3) *  A települési (Budapesten a kerületi, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit. 18. § *  (1) *  A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához – a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel – a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges. (2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti – határidőben meghozott – közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik. (3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés – harmincnapos határidőn belül meghozott – határozattal a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén – a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának feltételeit, b) a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását. 19. § (1) *  A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges. (2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak – a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően – írásban is szavazhatnak. (3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. 20. § (1) A tulajdonostárs köteles: a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, b) *  lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, c) *  a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit, d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. (2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt. 21. § *  (1) Az építtető tulajdonostárs a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és amely nem érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont. (2) Ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. (3) A közgyűlés (2) bekezdés szerinti határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 22. § *  (1) *  A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének – a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke e törvényben meghatározott feladatainak ellátása céljából – bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetve a jogi személy nyilvános adatát, c) elektronikus levelezési címét, amennyiben az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárul, továbbá d) amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja, da) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pont szerinti adatát, db) a külön tulajdonában lakó személyek számát, dc) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. (2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz – tájékoztatni. (3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. (4) *  Az (1) bekezdés a)–c) pontja szerinti bejelentést tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonostárs a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 30 napon belül köteles megtenni. A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdés d) pontja szerinti bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetve a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15–60 nap közötti határidőt állapíthat meg. Az (1) bekezdés a)–c) pontja szerinti adatokat a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostárs tulajdonjogának fennállásáig, vagy a tulajdonostárs társasház felé fennálló tartozása esetén a tartozás kiegyenlítéséig kezeli. (5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. (6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni. A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek 23. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. (2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. 24. § *  (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. (2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) *  a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg – e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén – a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén – a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével – a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. (3) *  A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére – igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem). (4) *  Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helye, székhelye, telephelye a nyilvántartást vezető szerv adatszolgáltatása alapján vagy egyéb módon ismertté válik, a kézbesítési vélelem az új lakó- vagy tartózkodási helyre, székhelyre, telephelyre a (3) bekezdés szerinti módon megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be. 25. § *  (1) *  A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – a személyes adatok védelmére vonatkozó előírásokkal összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat. (2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság által kötött szerződés alapján a kamerarendszer üzemeltetője a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott személy lehet. (3) *  A kamerarendszer által készített felvételek megismeréséről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelynek tartalmaznia kell a rögzített felvétel azonosításához szükséges adatokat, az annak megismerésére jogosult személy nevét, továbbá az adatok megismerésének okát és idejét. (4) A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség bejáratára vagy más nyílászárójára akkor sem, ha az a közös tulajdonban álló épületen, épületrészen vagy területen van elhelyezve. A kamerarendszer nem helyezhető el a közös tulajdonban és a tulajdonostársak közös használatában álló olyan helyiségben sem, amelyben a megfigyelés – a helyiség rendeltetéséből fakadóan – az emberi méltóságot sértheti (pl. öltöző, illemhely). (5) *  A kamerarendszerrel felszerelt épületbe, épületrészbe és a kamerák által megfigyelt területre belépni, ott tartózkodni szándékozó személyeket tájékoztatni kell a személyes adatok védelmére vonatkozó előírások alapján szükséges információkról, így különösen a kamerarendszer alkalmazásának tényéről, az érintetteket megillető jogokról, az üzemeltető személyéről és elérhetőségeiről. (6)–(10) *  25/A. § *  (1) A közös tulajdonban álló épületrészre napkollektor, napelemes rendszer (a továbbiakban együtt: napenergiát hasznosító rendszer) létesítésének elhatározását, a telepítés és üzemeltetés részletszabályait, a csatlakozás feltételeit, a telepítés és üzemeltetés költségeinek és hasznainak megosztását legkésőbb a telepítés megkezdéséig, a közgyűlés – a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével meghozott – határozatában kell rögzíteni. (2) Napkollektor a távhőszolgáltató által ellátott épületen akkor telepíthető, ha a szolgáltatási területével érintett távhőszolgáltató a telepítést és a tervezett műszaki tartalmat írásban jóváhagyja. (3) A külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség energiaellátása érdekében napenergiát hasznosító rendszer a közös tulajdonban álló épületrészre csak akkor telepíthető, ha az a közös költség csökkentése érdekében telepítendő napenergiát hasznosító rendszer felhelyezését nem lehetetlenítené el. (4) Ha a legfeljebb hatlakásos társasházközösségre a 13. § (3) bekezdésében foglaltak alapján a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni, az (1)–(3) bekezdés szerinti döntést a tulajdonostársak hozzák meg. A társasházi lakóépület házirendje 26. § *  (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. (2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. (3) *  A házirend szabályait – a használat jogcímétől függetlenül – a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani. (4) *  A házirend – a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított – eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben. III. Fejezet A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE Általános rendelkezések 27. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. (2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével. A társasház szerveinek törvényességi felügyelete *  27/A. § *  (1) A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. (2) A törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak, b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak. (3) A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni. (4) Ha a jegyző a működés (2) bekezdésbe ütközését állapítja meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A pert a társasház ellen kell megindítani és a polgári perrendtartásról szóló törvény általános szabályai szerint lefolytatni. A per a társasház címe szerinti járásbíróság hatáskörébe és illetékességébe tartozik. (5) A bíróság a jegyző keresete alapján a) megsemmisítheti a közgyűlés (2) bekezdés b) pontjába ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el, b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve c) – ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. (6) Ha a jegyző a keresetében az (5) bekezdés c) pontjának alkalmazását kéri, a pert a közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival szemben is meg kell indítani. Ha a társasház és a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke között érdekellentét áll fenn, a bíróság a társasház képviseletére hivatalból ügygondnokot rendel ki. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A kiszabott bírság megfizetéséért az intézőbizottság elnökének és tagjainak felelőssége egyetemleges. A közgyűlés 28. § *  (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról; e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról; f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről; g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről; h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe; i) *  az építtető tulajdonostárs lakásában tervezett olyan építési munkához történő hozzájárulásról, amely érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont. (2) A közgyűlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit. (3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő – intézőbizottság esetén annak elnöke – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését. 29. § *  30. § (1) *  A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. (2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. (3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. 31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését – a közgyűlés összehívása nélkül – akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. 32. § (1) *  A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (2) *  A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. (3) *  Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni. (2) Sürgős esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. (3) *  A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók. 33/A. § *  (1) A 33. § (1) bekezdés alkalmazásában a meghívó írásban megküldöttnek minősül, ha azt elektronikus levélben, a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a tulajdonosok részére igazoltan közölt elektronikus levelezési címéről a tulajdonostársnak a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére küldték. (2) Abban az esetben, ha a kézbesítés csak a tulajdonostárs 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére történik, és onnan a sikertelen kézbesítésről szóló üzenet érkezik vissza, a meghívó kézbesítését más módon is meg kell kísérelni. (3) Abban az esetben, ha a meghívót a postai levélszekrényben való elhelyezés vagy postai szolgáltató útján kézbesítik, a meghívót a tulajdonostárs elektronikus levelezési címére is meg kell küldeni, ha azt a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentette. (4) Az ellenkező bizonyításáig a meghívót a) postai szolgáltató útján való megküldése esetén, ha a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) „átvételt megtagadta”, „nem kereste”, „elköltözött”, vagy „ismeretlen” jelzéssel érkezik vissza, a visszakézbesítés napján, vagy b) ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe, elektronikus levelezési címe ismeretlen, a meghívó társasházban történő kifüggesztésétől számított nyolcadik napon kézbesítettnek kell tekinteni. (5) A (2) bekezdés szerinti esetben a meghívót a (4) bekezdés szerint kell kézbesítettnek tekinteni, azzal, hogy a (4) bekezdés b) pontja szerinti esetben a meghívót akkor kell kézbesítettnek tekinteni, ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen. (6) A (4) bekezdés alkalmazása szempontjából akkor minősül a tulajdonostárs személye bizonytalannak, ha a) azonosítása nem lehetséges az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai alapján, vagy b) természetes személy esetén örököse, gazdálkodó szervezet esetén jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg. 34. § *  (1) A meghívónak tartalmaznia kell: a) a közgyűlés időpontját és helyét; b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet; c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást; d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. (2) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves költségvetésről és elszámolásról e törvény 47–48. §-a alapján elkészített – előterjesztéseket. (3) A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható. (4) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. 35. § (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani. (2) *  Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni. 36. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. (2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. 37. § (1) *  Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. (2) *  A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos – a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó – napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. (3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható. 38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. (2) Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. (3) *  A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. (4) *  A közgyűlésen a tulajdonostárs a jogait személyes megjelenés helyett elektronikus hírközlő eszközök igénybevételével akkor gyakorolhatja, ha a szervezeti-működési szabályzat az igénybe vehető elektronikus hírközlő eszközöket, valamint azok alkalmazásának feltételeit és módját úgy határozza meg, hogy a résztvevők azonosítása, és a résztvevők közötti kölcsönös és korlátozásmentes kommunikáció biztosított legyen. 39. § *  (1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen: a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; b) *  azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza; c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását; d) a tárgyalt napirendek összefoglalását; e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. (2) A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. (3) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. (4) A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg – ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. 40. § (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak. (1a) *  Az (1) bekezdés szerinti felhívás egy példányát a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni. Az (1) bekezdés szerinti felhívásra a 33/A. §-ban foglaltakat alkalmazni kell. (2) *  Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. (3) *  Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal. 41. § *  (1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. (2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. (3) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében. 42. § (1) *  Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. Ha a határozat bírósági felülvizsgálatát a jegyző a 27/A. § (4) bekezdése szerinti keresetében kérte, a kereseteket bíróság a perek egyesítésével bírálja el. (2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. (3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell. Közös képv …