NACIONALINĖS ŽEMĖS TARNYBOS

NACIONALINĖS ŽEMĖS TARNYBOS NACIONALINĖS ŽEMĖS TARNYBOS PRIE ŽEMĖS ŪKIO MINISTERIJOS DIREKTORIAUS ĮSAKYMAS DĖL ŽEMĖS VERTINIMO MASINIU BŪDU DOKUMENTŲ TVIRTINIMO 2011 m. lapkričio 22 d. Nr. 1P-(1.3.)-277 Vilnius Vadovaudamasis Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 (Žin., 2003, Nr. 5-221), 39 punktu: 1. Tvirtinu pridedamus*: 1.1. savivaldybių teritorijų žemės verčių žemėlapius ir vertinimo masiniu būdu ataskaitas: 1.1.1. Akmenės rajono; 1.1.2. Alytaus miesto; 1.1.3. Alytaus rajono; 1.1.4. Anykščių rajono; 1.1.5. Birštono; 1.1.6. Biržų rajono; 1.1.7. Druskininkų; 1.1.8. Elektrėnų; 1.1.9. Ignalinos rajono; 1.1.10. Jonavos rajono; 1.1.11. Joniškio rajono; 1.1.12. Jurbarko rajono; 1.1.13. Kaišiadorių rajono; 1.1.14. Kalvarijos; 1.1.15. Kauno miesto; 1.1.16. Kauno rajono; 1.1.17. Kazlų Rūdos; 1.1.18. Kelmės rajono; 1.1.19. Kėdainių rajono; 1.1.20. Klaipėdos miesto; 1.1.21. Klaipėdos rajono; 1.1.22. Kretingos rajono; 1.1.23. Kupiškio rajono; 1.1.24. Lazdijų rajono; 1.1.25. Marijampolės; 1.1.26. Mažeikių rajono; 1.1.27. Molėtų rajono; 1.1.28. Neringos miesto; 1.1.29. Pagėgių; 1.1.30. Pakruojo rajono; 1.1.31. Palangos miesto; 1.1.32. Panevėžio miesto; 1.1.33. Panevėžio rajono; 1.1.34. Pasvalio rajono; 1.1.35. Plungės rajono; 1.1.36. Prienų rajono; 1.1.37. Radviliškio rajono; 1.1.38. Raseinių rajono; 1.1.39. Rietavo; 1.1.40. Rokiškio rajono; 1.1.41. Skuodo rajono; 1.1.42. Šakių rajono; 1.1.43. Šalčininkų rajono; 1.1.44. Šiaulių miesto; 1.1.45. Šiaulių rajono; 1.1.46. Šilalės rajono; 1.1.47. Šilutės rajono; 1.1.48. Širvintų rajono; 1.1.49. Švenčionių rajono; 1.1.50. Tauragės rajono; 1.1.51. Telšių rajono; 1.1.52. Trakų rajono; 1.1.53. Ukmergės rajono; 1.1.54. Utenos rajono; 1.1.55. Varėnos rajono; 1.1.56. Vilkaviškio rajono; 1.1.57. Vilniaus miesto; 1.1.58. Vilniaus rajono; 1.1.59. Visagino; 1.1.60. Zarasų rajono. 1.2. Lietuvos Respublikos teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitą. 2. Nustatau, kad nuo 2012 m. sausio 1 d. žemės sklypų vidutinė rinkos vertė apskaičiuojama pagal šiuo įsakymu patvirtintus žemės verčių žemėlapius. Direktorius                                                                                             Vitas Lopinys __________________ * Skelbiama „Valstybės žinių“ interneto tinklalapyje www.valstybes-zinios.lt. _________________ VALSTYBĖS ĮMONĖS REGISTRŲ CENTRO TELŠIŲ FILIALAS Valstybės įmonė. V. Kudirkos g. 18-3, LT-03105 Vilnius-9, tel. (8 5) 268 8202, faks. (8 5) 268 8311, el. p. [email protected]. Duomenys kaupiami ir saugomi Juridinių asmenų registre, kodas 124110246 Filialo duomenys: valstybės įmonės filialas, Turgaus a. 15a, LT-03105 Telšiai, tel. (8 444) 6 90 32, faks. (8 444) 6 90 33, el. p. [email protected], filialo kodas 180101069, PVM kodas LT241102419 AKMENĖS RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOS ŽEMĖS VERTINIMO MASINIU BŪDU ATASKAITA Nr. 2011-32-10 Objekto adresas Akmenės rajono savivaldybė Vertinimo data 2011-08-01 Vertinimo tikslas Teisės aktų nustatytiems tikslams Užsakovai Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir Lietuvos Respublikos finansų ministerija Vertinanti įmonė Valstybės įmonės Registrų centro Telšių filialas (į. k. 180101069) Turto vertintojai Jurgita Jagučanskienė Julijus Ukanis Mažeikiai, 2011 Ataskaitoje yra 42 lapai pagrindinio teksto, 7 lapai priedų, iš viso 49 lapai. Skelbti, dauginti ar kitaip panaudoti ataskaitos duomenis galima tik davus nuorodą į ataskaitos rengėją. TURINYS 1. ĮVADAS 1.1. Masinio vertinimo samprata 1.2. Vertinimo pagrindas 1.3. Vertinimo paskirtis 1.4. Užsakovas 1.5. Vertintojas 1.6. Vertinimo data 1.7. Žemės verčių žemėlapio derinimo, svarstymo ir tvirtinimo dokumentai 2. ŽEMĖS RINKOS AKMENĖS RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOJE APIBŪDINIMAS 2.1. Geografinis apibūdinimas 2.2. Savivaldybės plotas, miestai, miesteliai, gyventojų skaičius mieste ir kaimo vietovėje 2.3. 2007 – 2011 m. laikotarpiu įregistruotų Lietuvoje, Šiaulių apskrityje ir Akmenės r. savivaldybėje esančių žemės sklypų skaičius (kiekvienų metų sausio 1 d., Lietuvos Respublikos žemės fondo duomenimis) 2.4. Žemės fondo pasiskirstymas savivaldybėje pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2011 m. sausio 1 d. (procentais) 2.5. Žemės fondo pasiskirstymas savivaldybėje pagal žemės naudmenų plotą 2011 m. sausio 1 d. (procentais) 2.6. Privačios žemės savininkų skaičius pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2011 m. sausio 1 d. 2.7. Per metus parduotų žemės sklypų skaičius 2006 – 2011 * m. laikotarpiu 2.8. Parduotų žemės sklypų skaičiaus kitimas pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2006 – 2011* m. laikotarpiu 3. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS 3.1. Teorinis – metodinis masinio vertinimo modelio pagrindimas 3.2. Laiko pataisa 3.3. Vietos įtakos įvertinimas 3.3.1. Teorinis – metodinis vietos įtakos įvertinimo pagrindimas 3.3.2. Zonų aprašymas tekstu 3.3.3. Trumpas zonų suskirstymo praktinis paaiškinimas 4. RINKOS DUOMENŲ IR VERTINIMO MODELIŲ STATISTINIS ĮVERTINIMAS, RINKOS MODELIAVIMO IR EKSPERTINIO VERTINIMO BŪDAI, REKREACINIO VEIKSNIO ĮVERTINIMAS 4.1. Statistinių rodiklių apibūdinimas 4.2. Pradinių rinkos duomenų statistiniai rodikliai 4.3. Rinkos modeliavimas 4.4. Ekspertinis vertinimas 4.5. Žemės ūkio paskirties ir vandens ūkio paskirties žemės, naudojamos rekreacijai, įvertinimas 4.6. Kitos ne žemės ir ne miškų ūkio veiklos ir kitos specialios paskirčių žemės vertinimas 4.7. Miškų ūkio paskirties (be medynų) žemės sklypų ir miškų žemės (be medynų) žemės ūkio paskirties žemės sklypuose vertinimas 4.8. Pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertinimas 4.9. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų našumo balo įvertinimas 4.10. Žemės sklypų, kurių paskirtis „kita (daugiaaukščių statinių teritorija)“ arba pobūdžiai „daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos“ ir „daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statybos“, įvertinimas 4.11. Žemės ūkio paskirties žemė sklypų, kurių naudojimo pobūdis – tvenkinių žuvininkystės ūkių, įvertinimas 4.12 Žemės sklypų paskirties – kita, naudojimo būdo – gyvenamosios teritorijos, mažesnės kaip 4 arai, įvertinimas Akmenės r. savivaldybėje 4.13. Žemės sklypų vertinimas zonose, kurioms nėra parengtas reikiamos žemės naudojimo paskirties (naudojimo būdo) vertinimo modelis 4.14. Žemės ūkio paskirties žemės vertinimas atsižvelgiant į bendrojo plano sprendinius 4.15 Paskirties – kita, naudojimo būdo – bendro naudojimo teritorijos žemės vertinimas 4.16. Konservacinės paskirties žemės vertinimas 4.17. Paskirties – kita, naudojimo būdo – rekreacinės teritorijos, žemės vertinimas 5. ŽEMĖS SKLYPŲ VIDUTINĖS RINKOS VERTĖS SKAIČIAVIMAS 5.1. Žemės sklypo vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys 5.2. Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo veiksmų eiliškumas 5.3. Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo pavyzdžiai 6. LITERATŪROS SĄRAŠAS 7. PRIEDAI 1. Akmenės r. savivaldybės teritorijos žemės vertinimo žemėlapio viešojo svarstymo ataskaita, 1 lapas. 2. Akmenės r. savivaldybės žemės verčių žemėlapio viešojo svarstymo pastabų ir pasiūlymų registracijos žurnalas, 1 lapas. 3. Pakeitimai, atlikti atsižvelgiant į visuomenės ir savivaldybės mero pastabas ir pasiūlymus, 1 lapas. 4. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos pastabos dėl žemės verčių žemėlapių ir vertinimo masiniu būdu ataskaitų, 3 lapas. 5. Pakeitimai, atlikti atsižvelgiant į Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos pastabas dėl žemės verčių žemėlapių ir vertinimo masiniu būdu ataskaitų,1 lapas. 1. ĮVADAS 1.1. Masinio vertinimo samprata Masinį turto vertinimą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999 m. gegužės 25 d. Nr. VIII – 1202) apibrėžia taip: masinis turto ar verslo (toliau – turto) vertinimas – toks turto vertinimo būdas, kai konkretaus turto vertė nėra nustatoma, o surinktos informacijos apie vertinamąjį turtą analizės būdu nustatomos verčių ribos, apimančios vertinamojo turto vertę. Duomenys renkami, analizuojami ir apskaičiavimai atliekami sisteminimo pagrindu. Šiuo vertinimo būdu vertinami turto objektai, kurie turi daug panašumų. A. Woolery „Property Tax Principles and Practice“ knygoje pateikiamas toks masinio vertinimo apibrėžimas: masinis vertinimas – tai procesas, kurio metu per apibrėžtą laiką įvertinama labai daug panašių objektų, kurių įvertinimui taikoma vienoda metodologija ir technologija. Atlikus masinį vertinimą parengiama bendra panašaus turto grupės vertinimo ataskaita, tačiau neparengiama kiekvieno turto vieneto vertinimo ataskaita. Žemės masinis vertinimas šioje vertinimo ataskaitoje atliktas ir pateiktas vadovaujantis aukščiau pateiktų apibrėžimų nuostatomis, Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 patvirtintomis Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklėmis ir vėlesniais taisyklių pakeitimais, panaudota užsienio šalių, taikančių šį masinio vertinimo būdą daugelį metų, geriausia patirtis, šios srities ekspertų konsultacijos ir metodinė literatūra. 1.2. Vertinimo pagrindas Vertinimo pagrindas – Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 patvirtintų Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių 47 punktas, kuriame nurodoma, kad žemės vertinimo masiniu būdu duomenų palaikymas vykdomas kiekvienais metais. 1.3. Vertinimo tikslas Akmenės savivaldybės teritorijos žemės verčių žemėlapis ir vertinimo modeliai naudojami teisės aktų nustatytiems tikslams. 1.4. Užsakovas Masinio žemės vertinimo užsakovas – Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir Lietuvos Respublikos finansų ministerija. 1.5. Vertintojas Vertintojas – valstybės įmonė Registrų centras, kodas 124110246, V. Kudirkos g. 18-3, LT-03105 Vilnius, tel. (8 5) 268 82 02, faks. (8 5) 268 83 11, el. p. [email protected], Telšių filialas, kodas 180101069, Turgaus a. 15a, LT-87122 Telšiai. tel. (8 444) 6 90 32, faks. (8 444) 6 90 33, el. p. [email protected]. Registrų centrui suteikta teisė verstis turto ir verslo vertinimu, kvalifikacijos atestatas Nr. 000142, išduotas Vilniuje, Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir verslo vertinimo instituto 2003 m. gegužės 14 d. Įmonės turto ir verslo vertinimo profesinė veikla apdrausta UAB DK „PZU Lietuva“, profesinės civilinės atsakomybės draudimo liudijimas (polisas) PZULT Nr. 1264059, galioja nuo 2011 m. vasario 17 d. iki 2012 m. vasario 16 dienos. Filiale žemės masinio vertinimo darbus atliko: Jurgita Jagučanskienė, VĮ Registrų centro Telšių filialo Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vertintoja; nekilnojamojo turto vertintoja asistentė (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 001853); Julijus Ukanis, VĮ Registrų centro Telšių filialo Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vertintojas; nekilnojamojo turto vertintojas (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000191). Žemės masinio vertinimo darbus organizavo ir kontrolę vykdė šie valstybės įmonės Registrų centro darbuotojai: Arvydas Bagdonavičius, direktoriaus pavaduotojas turto vertinimui, nekilnojamojo turto vertintojas (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000501); Albina Aleksienė, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vedėja, nekilnojamojo turto vertintoja asistentė (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000272); Antanas Tumelionis, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vyriausiasis specialistas žemės masiniam vertinimui, nekilnojamojo turto vertintojas (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000149); Asta Paškevičienė, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vyriausioji specialistė duomenų analizei, nekilnojamojo turto vertintoja asistentė (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 001076); Lidija Zavtrakova, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus inžinierė programuotoja; Lina Kanišauskienė, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vyriausioji specialistė statinių masiniam vertinimui, nekilnojamojo turto vertintoja (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000509). Vytautas Vaclovas Kavaliauskas, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vyresnysis specialistas duomenų analizei. Atliekant žemės masinį vertinimą panaudota šių užsienio šalių konsultantų metodinė medžiaga: Jane H. Malme, Linkolno žemės politikos instituto mokslinė bendradarbė, JAV; Robert J. Gloudemans, masinio vertinimo specialistas, JAV; Richard R. Almy, masinio vertinimo specialistas, JAV; John Charman, masinio vertinimo specialistas, Didžioji Britanija; Knut Mattsson, Švedijos nacionalinės žemės tarnybos nekilnojamojo turto masinio vertinimo specialistas; Richard D. Ward, JAV ekspertas, nekilnojamojo turto kompiuterizuoto masinio vertinimo konsultantas; Jussi Palmu, nekilnojamojo turto masinio vertinimo specialistas, Suomija; Aivar Tomson, nekilnojamo turto masinio vertinimo specialistas, Estija. Žemės masinis vertinimas atliktas bendradarbiaujant ir konsultuojantis su Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, nekilnojamojo turto vertinimo agentūrų, savivaldybių specialistais ir atstovais, užsienio šalių masinio vertinimo ekspertais. Žemės masiniame vertinime panaudota geografinių informacinių sistemų (GIS), programų rengimo, statistinės analizės specialistų žinios ir patirtis. Atliekant žemės masinį vertinimą panaudota valstybės įmonės Registrų centro ankstesnių vertinimų patirtis: Eil. Nr. Vertinimo dokumentas Patvirtinimas , paskelbimas Vertinimo data Įsigaliojo nuo 1. Užsienio šalių ir Registrų centro eksperimentinių vertinimų patirtis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2003-08-18 įsakymu Nr. 1P-69, Žin. 2003-08-27, Nr. 82-3777 2002-01-01 2003-08-28 2. Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2003 m. ataskaitos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2004-04-21 įsakymu Nr. 1P-57, Žin. 2004-04-27, Nr. 61-2213 2003-07-01 2004-04-28 3. Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2004 m. ataskaitos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2005-04-21 įsakymu Nr. 1P-89, Žin. 2005-05-05, Nr. 57-1982 2004-10-01 2005-05-06 4. Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2005 m. ataskaitos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2006-05-17 įsakymu Nr. 1P-71, Žin. 2006-05-20, Nr. 57-2054 2005-10-01 2006-07-01 5. Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2006 m. ataskaitos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2007-03-14 įsakymu Nr. 1P-27, Žin. 2007-03-27, Nr. 35-1310 2006-06-01 2007-05-01 6. Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2007 m. ataskaitos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2008-01-31 įsakymu Nr. 1P-14, Žin. 2008-03-01, Nr. 25-938 2007-06-01 2008-05-01 7. Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2008 m. ataskaitos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2008-12-18 įsakymu Nr. 1P-170, Žin. 2009-01-24 Nr. 9-338 2008-06-01 2009-02-01 8. Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2009 m. ataskaitos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2009-12-21 įsakymu Nr. 1P-147, Žin. 2009-12-24 Nr. 152-6874 2009-12-01 2010-01-01 9. Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2010 m. ataskaitos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2010-12-21 įsakymu Nr. 1P-152, Žin. 2010-12-28 Nr. 154-7866 2010-08-01 2011-01-01 1.6. Vertinimo data 2011 m. rugpjūčio 1 d. 1.7. Žemės verčių žemėlapio derinimo, svarstymo ir tvirtinimo dokumentai Derinimo ir svarstymo dokumentai – viešo svarstymo su visuomene ataskaita, savivaldybės mero pastabos, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos raštas „Dėl žemės verčių žemėlapių, žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitų bei žemės verčių žemėlapių derinimo metu gautų pastabų“ pateikti ataskaitos prieduose, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos įsakymas „Dėl žemės vertinimo masiniu būdu dokumentų tvirtinimo“ pateiktas atskiru dokumentu interneto puslapyje http://www.registrucentras.lt/ntr/masvert/index.php. 2. ŽEMĖS RINKOS AKMENĖS RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOJE APIBŪDINIMAS 2.1. Geografinis apibūdinimas Akmenės rajono savivaldybė yra šiaurinėje Lietuvos Respublikos dalyje (1 pav.), šiaurėje ribojasi su Latvijos Respublika, apie 48 km Lietuvos ir Latvijos valstybių sienos ruožas, vakaruose – su Mažeikių, pietuose – su Telšių ir Šiaulių, rytuose – su Joniškio rajonų savivaldybėmis. Savivaldybės teritorija yra Ventos ir jos intakų – Dabikinės, Virvytės, Vadaksties – baseinuose. Rajono teritorijoje yra Kamanų rezervatas ir Ventos regioninis parkas. Akmenės savivaldybės centras – Naujosios Akmenės miestas. Tai palyginti jaunas Lietuvos miestas, pradėtas statyti 1949 metais kaip statomos cemento gamyklos gyvenvietė, o 1965 metais tapęs rajono centru. Atstumas nuo Naujosios Akmenės miesto iki Vilniaus miesto – 300 km, iki Kauno miesto – 240 km, iki Klaipėdos miesto – 150 km, iki Lenkijos sienos – 340 km, iki Kaliningrado srities (Rusija) – 230 km, iki Baltarusijos sienos – 320 km, iki Latvijos sienos – 10 km. Per rajoną teka Ventos upė su savo intakais, yra ežerų. Miškingumas – 31,6 proc. 57,9 proc. rajono teritorijos užima žemės ūkio naudmenos, 6,5 proc. – durpynai. Šio krašto žemės gelmėse glūdi milžiniški kalkakmenio klodai. Tai nulėmė ūkio raidos kryptį. Socialistinės santvarkos metais Akmenės rajone buvo suformuota stipri statybinių medžiagų pramonė, ir dabar gaminanti cementą, stogų dangą, kalkes. (pav.) 1 pav. Akmenės r. sav. geografinė vieta šalies žemėlapyje (pažymėta pilka spalva) 2.2. Savivaldybės plotas, miestai, miesteliai, gyventojų skaičius mieste ir kaimo vietovėje Akmenės savivaldybės teritorijos plotas 84,4 km2 . Savivaldybėje yra miestai: Naujoji Akmenė – 11,468 tūkst. (41,3 proc. savivaldybės) gyventojų, Akmenė – 2,756 tūkst. (9,9 proc.) gyventojų, Venta – 2,959 tūkst. (10,7 proc.) gyventojų, likusioje savivaldybės teritorijoje yra kiti miesteliai ir kaimai – 10,561 tūkst. (38,1 proc.) gyventojų. Akmenės r. savivaldybėje gyvena 7,93 proc. Šiaulių apskrities gyventojų. Gyventojų tankumas yra 32,9 proc. Savivaldybės teritorija paskirstyta į 6 seniūnijas: Akmenės, Kruopių, Naujosios Akmenės kaimiškoji, Naujosios Akmenės miesto, Papilės ir Ventos. 2.3. 2007–2011 m. laikotarpiu įregistruotų Lietuvoje, Šiaulių apskrityje ir Akmenės r. savivaldybėje esančių žemės sklypų skaičius (kiekvienų metų sausio 1 d., Lietuvos Respublikos žemės fondo duomenimis) (pav.) Duomenys parodo 2007, 2008, 2009, 2010 ir 2011 m. sausio 1 d. NT registre užfiksuotą skaičių žemės sklypų, esančių Lietuvoje, Šiaulių apskrityje ir Akmenės r. savivaldybėje. 2.4.Žemės fondo pasiskirstymas savivaldybėje pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2011 m. sausio 1 d. (procentais) (pav.) Žemės fondo pasiskirstymas Akmenės rajono savivaldybėje pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį toks: žemės ūkio paskirties žemė – 61,52 proc. (51902,30 ha), miškų ūkio paskirties – 28,35 proc. (23917,13 ha), kitos paskirties – 4,68 proc. (3948,43 ha), konservacinės paskirties – 4,86 proc. (4104,39 ha), laisvos valstybinės žemės fondas – 0,001 proc. (1,03 ha), valstybinio vandenų fondo žemė- 0,59 proc. (500,60 ha). 2.5. Žemės fondo pasiskirstymas savivaldybėje pagal žemės naudmenų plotą 2011 m. sausio 1 d. (procentais) (pav.) Akmenės rajono savivaldybėje žemės fondo pasiskirstymas pagal žemės naudmenas toks: žemės ūkio naudmenos – 56,13 proc. (47360,65 ha), miškai – 31,88 proc. (26902,19 ha), keliai -2,16 proc. (1818,88 ha), užstatyta teritorija – 2,13 proc. (1800,97 ha), vandenys – 2,27 proc. (1916,55 ha), kita žemė – 5,42 proc. (4573,64 ha). 2.6. Privačios žemės savininkų skaičius pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2011 m. sausio 1 d. (pav.) Lietuvos Respublikos žemės fondo duomenimis Akmenės rajono savivaldybėje privačios žemės savininkų ir naudotojų skaičius pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį toks: 4148 žemės ūkio paskirties žemės savininkai (be mėgėjų sodų žemės savininkų), 2710 mėgėjų sodų žemės savininkai, 1417 miškų ūkio paskirties žemės savininkai, 3597 kitos paskirties žemės – gyvenamųjų teritorijų savininkai, 70 kitos paskirties kitokiai veiklai skirtos žemės savininkai. 2.7. Per metus parduotų žemės sklypų skaičius 2006–2011* m. laikotarpiu (pav.) 2011* m. grafike pateiktas parduotų žemės sklypų skaičius per sausio – liepos mėn. Per 2006 m. parduoti 845 žemės sklypai, 2007 m. – 751 žemės sklypai, 2008 m. – 528 žemės sklypai, 2009 m. – 384 žemės sklypai, 2010 m. – 466 žemės sklypai, 2011 – 2011.07 – 250 žemės sklypai. 2.8. Parduotų žemės sklypų skaičiaus kitimas pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2006–2011* m. laikotarpiu (pav.) Paskirtys / metai 2006 2007 2008 2009 2010 2011* Žemės ūkio paskirties žemė 487 432 322 246 288 163 Kitos paskirties žemė 134 120 72 43 62 34 Mėgėjų sodų žemė 120 128 60 27 44 15 Miškų ūkio paskirties žemė 104 71 74 68 72 38 Viso: 845 751 528 384 466 250 2011* m. grafike pateiktas parduotų žemės sklypų skaičius per sausio – liepos mėn. 3. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS 3.1. Teorinis-metodinis masinio vertinimo modelio pagrindimas Masinio vertinimo būdu vertinamas didelis kiekis nekilnojamojo turto objektų, kurių būklė vieną ir tą pačią nustatytą dieną vienoda. Kadangi vertinimo metodai pagrįsti lygčių, lentelių, grafinės medžiagos panaudojimu, todėl vadinama modeliu [10]. Modelis imituoja pasiūlos ir paklausos veiksnius ir įvairius turto panaudojimo variantus nekilnojamojo turto rinkoje. Žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 patvirtintose Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklėse vertinimo modelis apibrėžiamas taip: vertinimo modelis – matematinė formulė, taikoma apskaičiuoti žemės verčių zonoje esančio žemės sklypo vidutinę rinkos vertę, atsižvelgiant į šio žemės sklypo kadastro duomenis ir pagal kartografinę medžiagą nustatytus kitus žemės sklypo požymius [4]. Tokiems modeliams parengti būtini išsamūs ir patikimi rinkos duomenys apie objektus. Žemės masinio vertinimo modeliams panaudoti nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenys, apimantys žemės sklypų kiekybines ir kokybines charakteristikas, parduotų objektų rinkos kainas ir sandorio sudarymo datas. Individualių vertinimo ataskaitų vertės, spaudos ir interneto informacija apie pasiūlos ir nuomos kainas panaudoti kaip pagalbiniai duomenys. Atliekant masinį žemės vertinimą, vadovautasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (Žin., 1999, Nr. 52-1672) nustatytais turto vertinimo principais ir metodais [1]. Vertinimo modeliai parengti rinkos duomenų pagrindu, panaudojant lyginamosios vertės metodą. Lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodo (toliau – lyginamosios vertės metodas) esmė yra palyginimas, t. y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas bei atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus. Turto vertintojas turi pasižymėti visas skirtingas vertinamo ir lyginamo objektų savybes (patikslinimus) ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę [1]. Bendra vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę [3]: kur RV = PK + PV, RV – vertinamo objekto rinkos vertė, PK – palyginamo objekto (analogo) pardavimo kaina, PV – patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama). Sudarant žemės vertinimo modelius, nebuvo atsižvelgiama į žemės vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl šių veiksnių įtakos [4]: 1. Žemės sklype esančių naudingųjų iškasenų. 2. Žemės sklypui nustatytų servitutų ir ūkinės veiklos apribojimų, išskyrus atvejus, kai dėl šių apribojimų saugomose teritorijose yra suformuotos ekologinės apsaugos ar rekreacinės zonos arba rekreacinėse teritorijose nustatoma atskira žemės verčių zona. 3. Žemės sklypo naudojimo perspektyvų, išskyrus atvejus, kai panaudojant žemės sklypų detaliuosius planus apskrities viršininko sprendimu nustatyta kita pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis. 4. Žemės sklype esančių statinių ir sodinių. 5. Disponavimo žemės sklypais suvaržymų dėl įsiskolinimo ar kitų priežasčių. 6. Žemės sklypo konfigūracijos, vertinamo žemės sklypo ir greta esančių objektų užterštumo arba skleidžiamos taršos, kaimyninių turto vienetų būklės, individualiai įrengtų (neįrengtų) komunikacijų, privažiavimo apsunkinimų (pagerinimų). Žemės verčių žemėlapių ir vertinimo modelių parengimo procesas susideda iš tarpusavyje susijusių 4 pagrindinių stadijų: rinkos duomenų patikros, modelio specifikacijos, modelio kalibravimo ir modelių patikros (2 pav.). Sandorių patikra. Modeliams sudaryti sandoriai patikrinti pagal kriterijus: komerciškumą; vienodas apmokėjimo sąlygas; kilnojamojo turto nebuvimą; vienodą sandorių laiką. Pirmiesiems 3 kriterijams užtikrinti atlikta išvestinio rodiklio – 1 aro, 1 ha kainų analizė. Jos metu atsisakyta sandorių, kurių kainos neatitinka rinkos konjunktūros. Ketvirto kriterijaus – vienodo sandorių laiko analizė neatsiejama nuo nustatytos masinio vertinimo datos ir yra labai svarbi aktyviai besikeičiančioje nekilnojamojo turto rinkoje. Laiko įtakos rinkos kainoms nustatymo būdai pateikti ataskaitos 3.2 skyriuje. Panaudojant kelerių metų sandorius, laiko pataisos būtinumas ir jos dydis daugeliu atvejų nustatyti rinkos kainas aproksimuojančia kreive. Patikrinus ir laiko pataisa pakoregavus sandorius, atliekama modelių specifikacija. (2 pav.). (pav.) 2 pav. Žemės vertinimo žemėlapių ir modelių sudarymas Modelių specifikacija – rinkos kainoms darančių įtaką veiksnių ir charakteristikų bei jų sąveikos ryšių nustatymas. Specifikacijai panaudota statistika, grafikai, diagramos, histogramos, lentelės, koreliacinės matricos. Specifikacijos metu žemės paskirtys (naudojimo pobūdžiai), kaip svarbus vertės veiksnys, atsižvelgiant į rinkos konjunktūrą (paskirčių panašumą rinkos vertės požiūriu), sujungtos į grupes: 1. Žemės ūkio paskirties žemės sklypai (be mėgėjų sodų žemės sklypų ir sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypų). Prie šių žemės sklypų priskiriami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, miškų ūkio paskirties žemės sklypai, vandens ūkio paskirties žemės sklypai, konservacinės paskirties žemės sklypai bei kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra naudingų iškasenų teritorijos, teritorijos krašto apsaugos tikslams. 2. Mėgėjų sodų žemės sklypai. Prie šių žemės sklypų priskiriami mėgėjų sodų žemės sklypai ir sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypai. 3. Gyvenamųjų teritorijų žemės sklypai. Prie šių žemės sklypų priskiriami namų valdų žemės sklypai, kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra gyvenamosios teritorijos, visuomeninės teritorijos, bendrojo naudojimo (miestų, miestelių ir kaimų ar savivaldybių bendro naudojimo) teritorijos. 4. Komercinės paskirties žemės sklypai. Prie šių žemės sklypų priskiriami kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra komercinės paskirties objektų teritorijos bei rekreacinės teritorijos. 5. Pramonės ir sandėliavimo žemės sklypai. Prie šių žemės sklypų priskiriami kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, inžinerinės infrastruktūros teritorijos, atliekų saugojimo, rūšiavimo ir utilizavimo (sąvartynai) teritorijos. Žemės sklypai, neįvardyti 1–4 punktuose, ir žemės sklypai, kurių nustatyti skirtingi žemės naudojimo būdai ar pobūdžiai, tačiau neidentifikuotos jų dalys tame žemės sklype, vertinami pagal tą žemės naudotojų grupę, kuri vyrauja konkretaus žemės sklypo verčių zonoje. Kitas svarbus veiksnys – vieta, kuri įvertinama sudarant žemės verčių žemėlapius. Žemėlapio dėka išsprendžiama vietos įtaka rinkos vertei ir dėl vertės zonoje veiksnių homogeniškumo sumažinamas vertimo modelio kintamųjų skaičius. Žemės verčių zonų sudarymo taisyklės pateiktos ataskaitos 3.3.1 poskyryje. Kitiems kokybiniams ir kiekybiniams veiksniams nustatyti panaudotos koreliacinės matricos. Koreliacinė matrica nustato visų analizuojamų kintamųjų porų koreliacijos koeficientų reikšmes. Matricai sudaryti kokybiniai faktoriai paverčiami į skaitmeninę formą. Aukštus koreliacijos laipsnius turinčiose porose vieno veiksnio atsisakoma. Koreliacine analize užbaigiama nekilnojamojo turto veiksnių specifikacija. Specifikacijos etape pasiekiamas rezultatas – nustatoma, kokie veiksniai ir kokioje zonoje (teritorijoje) gali būti svarbūs apskaičiuojant žemės sklypų rinkos vertę. Lieka nustatyti veiksnių sąveikos ryšius. Sąveikos ryšius apsprendžia modelių tipai. Teisingas modelio tipo parinkimas garantuoja vertinimo rezultatų kokybę. Modeliai pagal tipus skirstomi į adityvinius, multiplikatyvinius ir hibridinius [10]. Žemės masiniam vertinimui panaudotas multiplikatyvinis modelis. Bendra multiplikatyvinio modelio forma yra tokia: kur S = b0 x X1b1 x X2b2. S – apskaičiuojama vertė, X1, X2, ...... Xp – nepriklausomi kintamieji, b0 – konstanta, b1, b2, ... bp – nepriklausomų kintamųjų koeficientai. Nustačius reikšmingus veiksnius, atliekamas modelio kalibravimas. Modelio kalibravimas – koeficientų masinio vertinimo modelyje nustatymo procesas. Kalibravimui panaudota daugianarė regresinė analizė (DRA). DRA – statistinis nežinomų duomenų, panaudojant žinomą ir prieinamą informaciją, nustatymo būdas. Nekilnojamojo turto vertinime nežinomi duomenys yra nekilnojamojo turto rinkos vertės reikšmės, žinomi ir prieinami – pardavimo kainos ir objektų charakteristikos. DRA pateikia kiekvieno analizuojamo faktoriaus koeficientų reikšmes, kurias įvedus į modelį, apskaičiuojamos vertinamų objektų vertės. Nustačius koeficientų reikšmes, grafinėmis priemonėmis tikrinamas modelio patikimumas. Grafinė modelių patikra pateikta 3 paveiksle. (pav.) 3 pav. Akmenės rajono savivaldybės žemės vertinimo modelių vertikali ir horizontali patikra Grafiko x ašyje atidėtos verčių zonos, y ašyje 1 aro vertės, apskaičiuotos pagal modelius, parengtus žemės vertinimo datai – 2011 m. rugpjūčio 1 d. Gauta kreivė rodo 1 aro žemės vertės kaitą teritoriniu ir atskirų paskirčių grupių – mėgėjų sodų, gyvenamųjų teritorijų, komercinės paskirties, pramonės ir sandėliavimo požiūriu. Tuo atveju, kai visų grafikų kaita verčių zonose turi panašias tendencijas, galima daryti išvadą, kad vertinimo modeliai sudaryti teisingai, ir atvirkščiai, jei kreivės susikerta, būtina pertikrinti modelio teisingumą. Patikrinti ir atitinkantys žemės sklypų rinkos konjunktūrą kiekvienos verčių zonos modeliai pateikti atskirame priede „Vertinimo modeliai“. Verčių žemėlapio zonos numeris susieja žemės sklypo vietą su modeliais, pateiktais modelių lentelėje. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių rekreacinėse teritorijose – prie ežerų, upių, atlikta atskira pardavimo kainų analizė, apskaičiuoti rekreacinės įtakos koeficientai Krekreac. Detalesnė Krekreac koeficientų apskaičiavimo tvarka pateikta ataskaitos 4.5 poskyryje. Žemės masiniam vertinimui panaudotas Nekilnojamojo turto registras, nekilnojamojo turto masinio vertinimo programa, zonavimo programa ir geografinių informacijos sistemų (toliau GIS) programa žemės verčių žemėlapiams parengti. Išvardintų priemonių tarpusavio ryšiai pavaizduoti 4 paveiksle. (pav.) 4 pav. Žemės masinio vertinimo informacinių priemonių schema 3.2. Laiko pataisa Sandorių laiko analizė neatskiriama nuo nustatytos masinio vertinimo datos ir yra labai svarbi, kai naudojami kelerių metų duomenys ir kai nekilnojamojo turto rinka per analizuojamą laikotarpį aktyviai kinta. Vertinimo data yra 2011 m. rugpjūčio 1 d., todėl kainų pataisa dėl laiko yra skaičiuota ir, esant būtinumui, atlikta korekcija, prilyginus šią pataisą prie nurodytos datos sandorių kainos. Laiko pataisai nustatyti naudojami šie metodai [10]: 1. Porinė pardavimų analizė. 2. Perpardavimų analizė. 3. Pardavimo kainų analizė aproksimuojančia kreive. 4. Daugianarė regresinė analizė. Porinė pardavimų analizė. Atrenkami nekilnojamojo turto analogiškų objektų pardavimai, atlikti skirtingu metu. Pataisius šių objektų kainas dėl fizinių charakteristikų skirtumų, likęs kainų skirtumas priskiriamas laiko faktoriaus įtakai. Turint daug lyginamų objektų rinkos duomenų, apimančių kelerių metų sandorius, galima nustatyti vidutinį rinkos keitimosi tempą atskirai kiekvienais metais. Rekomenduojama naudoti medianinį vidurkį, kadangi jis išeliminuoja ekstremalių reikšmių įtaką. Nustatytas kainų kitimo tempas panaudojamas sandorių kainoms koreguoti nustatytos vertinimo datos požiūriu pagal šią formulę: kur KLP = K (1 + rt); KLP – pardavimo kaina, pakoreguota vertinimo datą; K – faktinė pardavimo kaina; r – mėnesio arba ketvirčio kainų kitimo tempas; t – periodų skaičius (mėnesių arba ketvirčių). Sandorių, įvykusių vėliau negu vertinimo data, kainų koregavimas atliekamas pagal tokią formulę:   KLP = K (1 – rt’); kur t’ – periodų (mėnesių, ketvirčių) skaičius, praėjęs po vertinimo datos iki sandorio datos. Perpardavimų analizė. Analizuojamos skirtingu metu įvykusių to paties objekto sandorių kainos. Šis metodas analogiškas poriniam pardavimų metodui, išskyrus tai, kad objektų charakteristikų skirtumų pataisų skaičiavimas yra minimalus. Trūkumas – mažas skaičius sandorių, ypač tais atvejais, kai kiekvienos zonos laiko pataisą būtina nustatyti atskirai. Dėl duomenų stokos šis metodas sujungiamas su porine pardavimų analize. Pardavimo kainų analizė aproksimuojančia kreive. Su aproksimuojančia kreive nustatoma, kaip tam tikru laikotarpiu kito objektų ploto vieneto pardavimo kainos. Tokiai analizei abscisėje atidedami įvykusių sandorių mėnesiai (ketvirčiai), ordinatėje – ploto vieneto kainos. Išsidėsčiusius taškus aproksimuojanti kreivė ir parodo kainų kitimo vidutinį tempą analizuojamu laikotarpiu grafiškai ir matematine išraiška. Daugianarė regresinė analizė (DRA). Su DRA nustatoma kelių nepriklausomų faktorių, tokių kaip objektų fizinių, vietos, taip pat ir sandorio datos, įtaka priklausomam kintamajam -pardavimo kainai. DRA pateikia laiko įtakos reikšmingumą koeficientu, kuriuo koreguojamos anksčiau vykusių sandorių pardavimo kainos. Akmenės rajono savivaldybėje vertinimo modeliui sudaryti panaudoti didesnio kaip pusės metų laikotarpio rinkos duomenys, laiko pataisai vertinimo dieną – 2011-08-01 apskaičiuoti panaudota pardavimo kainų analizė aproksimuojančia kreive (trendas). Tais atvejais, kai pusės metų laikotarpiu iki 2011-08-01 yra užfiksuotas pakankamas kiekis rinkos duomenų ir žemės rinkos kainų kitimas nurodytu laikotarpiu nėra fiksuojamas, laiko pataisa neskaičiuota. Akmenės rajono savivaldybėje laiko pataisai apskaičiuoti naudoti metodai, žemės paskirtys ir verčių zonos, kuriose laiko įtakos pataisa nustatyta reikšminga, pateikti toliau lentelėje. Zonos Nr. Paskirčių grupė Laiko pataisai nustatyti naudotas metodas 3.1.1.; 3.1.2.; 3.2-3.4; 3.7–3.12. Gyvenamųjų teritorijų Aproksimuojanti kreivė 3.3. Vietos įtakos įvertinimas 3.3.1. teorinis – metodinis vietos įtakos įvertinimo pagrindimas Vietos įtaka vertinama žemės verčių žemėlapiuose sudarant verčių zonas. Teritorijos zonavimu pasiekiamas taip pat ir kitų veiksnių – aprūpinimo komunikacijomis, paslaugų punktais, kultūros objektais, patrauklumo ir kitų – homogeniškumas, todėl sumažėja kintamųjų skaičius, modelis tampa paprastesnis. Atsižvelgiant į patikimų pagrindinių duomenų lokalizaciją, kartografinėje medžiagoje suformuojamos žemės verčių zonos. Zonų ribos turi atitikti žemės rinkos kainų lygių (ploto vienetui) pasikeitimų ribas, įvertinant analizuojamų objektų, kurių pardavimo kainos atitinka rinkos kainų patikimumo kriterijus, paskirtį, naudojimo pobūdį ir kitas svarbias charakteristikas [4]. Zonoms sudaryti parduotų žemės sklypų 1 aro (1 ha) kainos pažymimos žemėlapyje pagal objekto buvimo vietą ir naudotojų grupes šiais sutartiniais simboliais: U – žemės ūkio paskirties žemė (be mėgėjų sodų); S – mėgėjų sodų žemė; G – gyvenamųjų teritorijų žemė; K – komercinės paskirties žemė; P – pramonės ir sandėliavimo žemė. Vadovaujantis ant žemėlapio pažymėtais rinkos duomenimis suformuotos žemės verčių zonos laikantis šių reikalavimų [4]: 1. Žemės verčių zona turi apimti žemės plotus, kuriuose patikimumo kriterijus atitinkančių žemės sklypų kainų lygis pagal pagrindinę žemės naudotojų grupę nuo gretimos žemės rinkos verčių zonos kainų lygio skiriasi ne mažiau kaip 15 procentų. 2. Žemės rinkos verčių zona kaimo vietovėje turi būti ne mažesnė kaip vienos gyvenamosios vietovės teritorija arba urbanizuota ar rekreacinį naudojimo pobūdį turinti dalis (mėgėjų sodų bendrijos sodai, miestelis ir kt.). 3. Žemės verčių zonos gali skaidyti kaimo gyvenamąsias vietoves į dalis 2 punkte nurodytu atveju arba kai siekiant teritoriją tiksliau įvertinti yra galimybė zoną aprašyti pagal gatves, kadastro geografines informacines sistemas, naudojamas nekilnojamojo turto registre. 4. Žemės verčių zonų ribos derinamos su kadastro vietovių ir blokų ribomis, gyvenamųjų vietovių ribomis, miškų masyvų ir valstybinių vandens telkinių pakraščiais, teritorijų planavimo dokumentuose suformuotų miestų kvartalų ar skirtingą teritorijos tvarkymo režimą turinčių teritorijos ribomis. 5. Žemės verčių zonų ribos neturi skaidyti į dalis Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje pažymėtų žemės sklypų, išskyrus atvejus, kai žemės sklypai užima dideles teritorijas arba yra sudaryti tiesiniams statiniams (geležinkeliams, naftotiekiams, dujotiekiams ir kitiems), išsidėsčiusiems per kelias verčių zonas. Tokiais atvejais kaimiškose teritorijose, numatant zonos ribą, vadovaujamasi gyvenamųjų vietovių (kaimų) ribomis. Tokių sklypų vidutinėms rinkos vertėms apskaičiuoti naudojami modelyje numatyti rodikliai tos verčių zonos, į kurią patenka vertinamas objektas pagal adresą, užfiksuotą Nekilnojamojo turto registre. Kai objekto adresas nėra nurodytas, naudojami tos verčių zonos, į kurią patenka didžiausioji žemės sklypo dalis, rodikliai. Analogiškai vertinami ir žemės sklypai, išsidėstę per kelis kaimus, patenkančius į skirtingo vertingumo zonas. Administracinės teritorijos žemės verčių žemėlapis (analogine forma) rengiamas 1:50000 – 1:100000 masteliu, miestų 1:5000 – 1:25000 masteliu. Žemėlapyje arba jo priede pateikiami paaiškinimai, kaip apskaičiuoti konkretaus žemės sklypo vidutinę rinkos vertę naudojantis vertinimo modeliu. Žemės verčių žemėlapyje pažymėta [4]: 1. Topografinė situacija iš bazinio žemėlapio arba iš nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio: 1.1. administracinių vietovių ir miestų ribos bei pavadinimai; 1.2. kaimo gyvenamųjų vietovių ribos ir pavadinimai; 1.3. hidrografiniai elementai: upės, ežerai, tvenkiniai ir magistraliniai grioviai; 1.4. magistraliniai, krašto, rajoniniai keliai ir viešieji vietinės reikšmės keliai; 1.5. pagrindinės miestų ir miestelių gatvės; 1.6. miškų kontūrai; 1.7. stambių pelkių ir durpynų kontūrai; 1.8. užstatytų teritorijų kontūrai urbanizuotose vietovėse. 2. Žemės vertinimo sprendiniai [4]: 2.1. žemės verčių zonų numeriai ir ribos; 2.2. lentelė, kurioje pagal žemės naudotojų grupes įrašyti kiekvienos verčių zonos vertinimo modeliai, reikalingi žemės sklypo vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti; 2.3. kiekvienoje verčių zonoje įrašyti duomenys apie šioje zonoje esančių žemės naudotojų grupių vidutinę rinkos vertę (įrašoma pagal žemės verčių žemėlapio naudotojo užsakymą. 3. Įrašai apie žemės verčių žemėlapio suderinimą, patvirtinimą ir galiojimo laiką. 4. Žemės verčių žemėlapį rengusių, tikrinusių ir priėmusių darbuotojų parašai. Akmenės rajono savivaldybės žemės verčių žemėlapis, suderintas su visuomene ir valstybės institucijomis pagal tvarką, nurodytą Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklėse, pateiktas priede „Zonų žemėlapis“. 3.3.2. Zonų aprašymas tekstu Žemės verčių zonų sudarymas ir rinkos duomenų analizė teritoriniu ir kitų rinkai reikšmingų vietos veiksnių požiūriu atliekami panaudojant geografinių informacinių sistemų (toliau – GIS) programą. Su šia programa parengus zonas ir vertinimo modelius, pagal sklypų vietą automatizuotai parenkama verčių zona ir zonos vertingumo rodikliai, numatyti vertinimo modelyje žemės sklypams miestuose ir iš dalies kaimiškose teritorijose. GIS programos naudojimas sudaro sąlygas teisingai priskirti zonų reikšmingumo rodiklius žemės sklypams, kurie naujai registruojami kadastro žemėlapyje, taip pat eliminuojamos neteisingai suteiktų adresų klaidos. Remiantis aukščiau nurodytomis aplinkybėmis, toliau pateikiami verčių zonų aprašymai atskirais atvejais gali būti ne visai tikslūs, todėl yra tik bendro informacinio pobūdžio. 3. Akmenės rajono savivaldybė Zonos Nr. Zonos aprašymas tekstu 3.1 Naujosios Akmenės m. 3.1.1 Miesto centrinė dalis apimanti Taikos g. lyginius Nr. nuo 10 iki 80, nelyginius 9-87, Klykuolių g. lyginius Nr. iki 16, nelyginius iki Nr. 17, Nepriklausomybės al. lyginius Nr. nuo 2, nelyginius nuo Nr. 5, Karpėnų g. lyginius Nr. iki 16, nelyginius Nr. 1-15, P. Jodelės g. nelyginius Nr. 1-7, Respublikos g. lyginius Nr. 2-42, nelyginius 1-39, V. Kudirkos, Vytauto, Mindaugo, S. Neries, Algirdo, Gedimino, Kęstučio, Vilties, Mokyklos, Žalgirio, Lazdynų Pelėdos, Darbininkų, Sodo g., Saulės skg. ir L. Petravičiaus aikštė. 3.1.2 Likusi Naujosios Akmenės miesto dalis 3.2 Akmenės m. 3.3 Ventos m. 3.4 Papilės mstl. 3.5 Ramučių k. 3.6 Pašakarnių, Alkiškių, Gaušių, Stipirkių, Gaudžiočių, Tilžės, Aukštųjų k. 3.7 Kruopių mstl. 3.8 Akmenės 1, Akmenės 2, Akmenės 3, Gulbinų, Smiltinės, Dabikinės, Kepurlaukės, Gailaičių k. 3.9 Gendviliškių, Daubiškių, Rimšų, Griežių, Urbonaičių, Skabeikių, Pelkelės, Kalniškių, Žerkščių, Pašilės, Paeglesių, Ventos, Vienrankių, Šiliškių, Latvelių k. 3.10 Sablauskių, Kyšių, Menčių, Keidų, Pakalniškių, Šapnagių, Raudžių k. 3.11 Agluonų, Kivylių, Pipirių, Klykolių k. 3.12 Likusi savivaldybės dalis 3.3.3. Trumpas zonų suskirstymo praktinis paaiškinimas Savivaldybių teritorijų zonavimas vertingumo požiūriu atliktas vadovaujantis žemės rinkos duomenimis, taip pat atsižvelgiant į savininkų pareikštas pastabas ankstesnių ir šio žemės masinio vertinimo rezultatų viešo svarstymo metu, savivaldybių, seniūnijų ir žemės reformos specialistų pastabas, pasiūlymus ir nurodymus, pateiktus raštu, ir bendro verčių žemėlapių ir verčių aptarimo metu, bendrojo plano sprendinius. Akmenės rajono savivaldybėje atlikta 1 aro (1 ha) žemės sklypų kainų analizė teritoriniu požiūriu pagal tvarką, aprašytą 3.3.1 ataskaitos poskyryje. Iš viso sudaryta 13 verčių zonų, iš kurių Naujosios Akmenės mieste – dvi, likusioje savivaldybės teritorijoje – vienuolika. 3.1.1 zona apima Naujosios Akmenės centrinę dalį. Šioje dalyje sukoncentruoti bankų pastatai, prekybos centrai, administraciniai pastatai, bažnyčia. Tai lemia aukštesnes nekilnojamojo turto ir žemės kainas šioje zonoje, todėl ši teritorija išskirta į atskirą verčių zoną. 3.1.2 zona apima visą likusią Naujosios Akmenės miesto dalį. Ši teritorija yra gana kompaktiška, išskirtinių traukos centrų, pasižyminčių prestižiškumu, paslaugų aprūpinimu ar rekreacinėmis savybėmis, neturi ir paklausumo požiūriu neišsiskiria. Vienodą žemės kainų lygį likusioje miesto dalyje patvirtina užfiksuotos nekilnojamojo turto sandorių ir nuomos kainos, todėl šią teritoriją skirstyti į atskirų verčių zonas nėra pagrindo, vertės čia mažesnės nei, 3.1.1 zonoj e. 3.2 zona, tai Akmenės miestas. Buvęs rajono centras, dabar seniūnijos centras, yra aprūpintas minimalia infrastruktūra, turi gerą susisiekimą su savivaldybės centru, išsiskiriantis žemesniu kainų lygiu negu Naujosios Akmenės miestas, tačiau aukštesnėmis kainomis, negu likusi savivaldybės teritorija, todėl ši teritorija yra apribota atskira zona. 3.3 zona – Ventos miestas, įsikūręs prie magistralinio Mažeikių – Šiaulių kelio. Šalia teka Ventos upė, vaizdinga vietovė. Sovietiniais laikais čia veikė didelė statybinių medžiagų gamykla, kuri atkūrus nepriklausomybę sunyko. Dabartiniu laikotarpiu pramonė pamažu atsikuria, tačiau kainos atsilieka nuo 3.2 zonos. 3.4 zona – Papilės miestelis, seniūnijos centras. Miestelis įsikūręs panašioje vietovėje, kaip ir Ventos miestas prie vaizdingos Ventos upės ir magistralinio Mažeikių – Šiaulių kelio, tačiau čia mažiau išvystyta pramonė, vyrauja individualių gyvenamų namų sklypai, todėl ši teritorija yra apribota atskira zona. 3.5 zona – Ramučių kaimas. Tai priemiestinė Naujosios Akmenės zona, išsidėsčiusi miesto šiaurinėje dalyje, čia vyrauja individualių namų kvartalai, geras susisiekimas su rajono savivaldybės centru, kainos mažesnės nei miesto teritorijoje dėl atstumo iki pagrindinių objektu, bet didesnės nei likusioje savivaldybės dalyje. 3.6 zona – priemiestinis Pašakarnių kaimas, esantis prie magistralinių N. Akmenės – Šiaulių ir N. Akmenės – Ventos kelių, bei prie kelio į Ventos m. esantis Alkiškių kaimas. Gaušių, Stipirkių, Gaudžiočių, Tilžės ir Aukštųjų kaimai yra prie Naujosios Akmenės miesto, Stipirkių kaime yra miesto sodininkų bendrijų žemės sklypai. Sodininkų bendrijos išsidėsčiusios šalia miesto. Šioje teritorijoje žemės ūkio žemės kainų lygis yra aukštesnis negu gretimose teritorijose – verčių zonose 3.8 ir 3.10, ir žemesnis negu verčių zonoje 3.5, todėl sudaryta atskira ši verčių zona 3.7 zona – Kruopių miestelis, seniūnijos centras, įsikūręs prie magistralinio Naujosios Akmenės – Šiaulių kelio, čia mažai išvystyta pramonė, vyrauja individualių gyvenamų namų sklypai, kainos čia mažesnės negu 3.4 zonoje, bet didesnės nei likusioje savivaldybės dalyje. 3.8 zona – Akmenės I, Akmenės II, Akmenės III, Gulbinų, Dabikinės, Smiltinės, Kepurlaukės, Gailaičių kaimai, esantis šalia Akmenės miesto. Čia mažai išvystyta pramonė, vyrauja individualių gyvenamų namų sklypai. Tai priemiestinė Akmenės m. zona, kainos čia žemesnės nei 3.2 zonoje, bet aukštesnės nei likusioje rajono dalyje. 3.9 zona – Gendviliškių, Daubiškių, Rimšių, Griežių, Urbonaičių, Skabeikių, Kalniškių, Žerkščių, Pašilės, Paeglesių, Vienrankių, Šiliškių, Ventos, Pelkelės, Latvelių kaimai. Jie yra išsidėstę nuo Papilės miestelio iki Ventos miestelio, prie šiuos miestelius jungiančio kelio, bei Ventos upės. Čia mažiau išvystyta pramonė, vyrauja individualių gyvenamų namų, bei žemės ūkio paskirties sklypai. Kainos čia mažesnės nei 3.3 ir 3.4 zonose, bet didesnės nei likusioje rajono dalyje. 3.10 zona – Sablauskių, Kyšių, Menčių, Keidų, Pakalniškių, Šapnagių, Raudžių kaimai yra netoli magistralinio Naujosios Akmenės – Šiauliai kelio, bei netoli rajono centro – Naujosios Akmenės. Menčių kaime išvystyta klinčių gavyba. Šioje teritorijoje žemės ūkio žemės kainų lygis yra aukštesnis negu gretimoje teritorijoje – verčių zonoje 3.12, ir žemesnis negu verčių zonoje 3.6, todėl sudaryta atskira ši verčių zona 3.11 zona – Agluonų, Kivylių, Pipirių, Klykolių k. yra rajono šiaurinėje dalyje, netoli nuo rajono centro – Naujosios Akmenės. Tai buvusios stambesnės sovietinių laikų kolūkių gyvenvietės. Vyrauja individualių namų ir žemės ūkio paskirties sklypai. Kainos čia didesnės nei likusioje rajono dalyje, todėl ši teritorija išskirta į atskirą verčių zoną. 3.12 zona apima likusius kaimus ir gyvenvietes, esančius toliau nuo rajono centro, seniūnijų centrų ir mažiau paklausiose vietose. Pramonės objektų šioje zonoje mažai, vykdoma tik smulki komercinė veikla. Dėl išvardytų aplinkybių, šioje teritorijoje nekilnojamasis turtas nėra paklausus, vyrauja žemos pardavimo ir nuomos kainos, todėl ši teritorija sudaro atskirą verčių zoną. 4. RINKOS DUOMENŲ IR VERTINIMO MODELIŲ STATISTINIS ĮVERTINIMAS, RINKOS MODELIAVIMO IR EKSPERTINIO VERTINIMO BŪDAI, REKREACINIO VEIKSNIO ĮVERTINIMAS 4.1. Statistinių rodiklių apibūdinimas Modeliams sudaryti naudojami patikimi rinkos duomenys. Rinkos duomenų ir jų pagrindu sudarytų masinio vertinimo modelių patikimumui įvertinti panaudojama statistika. Kokia statistika ir kokie jos rodikliai panaudoti ir kokios jų reikšmės, trumpai apžvelgsime šiame skyriuje. Aritmetinis vidurkis – reikšmių vidurkis Svid = 1/n SUM(i=1, ..., n)[Si]. Mediana – sutvarkyto didėjimo tvarka rinkinio vidurinių reikšmių aritmetinis vidurkis, kai rinkinio elementų skaičius lyginis; sutvarkyto didėjimo tvarka rinkinio vidurinė reikšmė, kai rinkinio elementų skaičius nelyginis. Jeigu stebėjimų skaičius n nelyginis, tai mediana yra variacinės eilutės reikšmė, atitinkanti (n+1)/2 poziciją. Jeigu n lyginis, tai mediana yra variacinės eilutės reikšmių, atitinkančių pozicijas (n/2) ir (n/2)+1, aritmetinis vidurkis. Moda – dažniausiai duomenų aibėje pasikartojusi reikšmė. Moda yra nevienareikšmis dydis. Ją patogu rasti histogramos pagalba. Dispersija – apibūdina elementų galimų reikšmių išsisklaidymo apie vidurkį laipsnį; DX = (1 / (n-1)) SUM(i=1, ..., n) [(Si – Svid)^2]. Vidutinis kvadratinis arba standartinis nuokrypis parodo reikšmių (kainų) išsibarstymo apie vidurkį laipsnį. Kuo jis mažesnis, tuo aritmetinis vidurkis geriau atspindi visumą; SX = DX ^ 1/2. Absoliutus (vidutinis) nuokrypis parodo reikšmių nuokrypį nuo vidurkio; AX = (1 / n) SUM(i=1, ..., n) |Si – Svid|. Variacijos koeficientas nurodo vidutinės kvadratinės paklaidos (SX) ir vidutinės pardavimo kainos procentinį santykį; CV = 100%SX / Svid. Vidutinė procentinė paklaida parodo vidutinį absoliutų skirtumą procentais tarp faktinių ir prognozuojamų pardavimo kainų; (100 x SUM (Si – Sikaina) / Si) / n. Praktiškai laikoma, kad šis dydis neturi būti didesnis kaip 5 proc. Vidutinė procentinė paklaida yra santykinis dydis, rodantis prognozės nuokrypį. Esant idealiai prognozei, tiek nukrypimas į viršų, tiek nukrypimas į apačią turi artėti prie nulio. Koreliacinė analizė rodo, kiek yra reikšmingas ryšys tarp dviejų arba daugiau statistiškai vienas su kitu susietų faktorių. Ji gelbsti priimant sprendimą, ar nagrinėjamas faktorius, nustatant vertę, yra reikšmingas, ar į jį galima nekreipti dėmesio. Statistikos metodas, tiriantis požymių tarpusavio ryšius. Koreliacinės priklausomybės tarp dviejų (ar daugiau) atsitiktinių požymių ar faktorių statistiniai metodai. Koreliacija (koreliacinis ryšys) – ar yra ryšys tarp požymių, kokia jo kryptis ir stiprumas. Jei dydžiai koreliuoti, tai jie priklausomi, t.y. vieno buvimas (nebuvimas) daro įtaką kitam; kai nepriklausomi – nekoreliuoti. Kai vieną priežasties požymio reikšmę atitinka iš anksto nenustatytos tam tikro dydžio reikšmės, priklausančios nuo išorinių veiksnių. Dviejų reiškinių (dviejų požymių) tarpusavio sąryšis. Koreliacijos koeficientas – parodo nagrinėjamų požymių tiesinę priklausomybę. – 1 ≤ r(S, Z) ≤ 1. Jeigu dviejų kintamųjų koreliacijos koeficientas lygus 0, tai tie kintamieji yra statistiškai nepriklausomi. Kuo r reikšmė absoliučiuoju didumu arčiau 1, tuo tiesinė Z priklausomybė nuo S stipresnė. Koreliacija silpna, kai r arti nulio. Jeigu r > 0, tai didėjant S, didėja ir Z. Jeigu r < 0, tai didėjant S, Z mažėja. r (S, Z) = SUM(i=1, ..., n)[(Si – Svid)(Zi – Zvid)] / (SUM(i=1, ..., n)[(Si – Svid)^2] SUM(i=1, ..., n [(Zi – Zvid)^2])^1/2 Normalusis pasiskirstymas – „tvarkingas“ (homogeniškas, stochastinis) duomenų pasiskirstymas apie aritmetinį vidurkį, kai atskirų duomenų nukrypimas nuo vidurkio yra atsitiktinis. Normalųjį pasiskirstymą aiškiai apibrėžia vidurkis ir standartinis (kvadratinis) nuokrypis. Regresinė analizė leidžia apibrėžti santykį tarp dviejų vienas nuo kito priklausomų faktorių taip, kad žinant vieno faktoriaus reikšmę, kito faktoriaus reikšmę galima nusakyti su tam tikra tikimybe. Regresinė analizė yra būdas nustatyti funkciją taip, kad atstumų kvadratas nuo funkcijos iki atrinktos duomenų aibės būtų minimalus. Porinės regresijos lygtis – nagrinėjamas ryšys tarp dviejų požymių. Daugianarė regresijos lygtis – kai lygtimi išreiškiama kelių nepriklausomų veiksnių įtaka. Sudarant regresijos lygtį neesminių priežasčių įtaka atmetama, todėl koreliacinis ryšys „virsta“ funkciniu. Regresijos lygtys dažniausia būna tiesinės, parabolinės, hiperbolinės, laipsninės ar rodiklinės. Stjudento kriterijus (pasiskirstymas) t – parodo kintamojo įtaką priklausomam kintamajam lygtyje. Kuo Stjudento kriterijus didesnis, tuo svarbesnis lygtyje nepriklausomas kintamasis. Pvz., kintamasis gali stipriai koreliuoti su pardavimo kaina, bet jis prognozavimui netinkamas. Tą netinkamumą ir parodo Stjudento kriterijus. Stjudento kriterijaus reikšmė pasirinktam pasikliovimo laipsniui randama lentelėse (pateikiamos statistiniuose vadovėliuose). Fišerio kriterijus F = t2, taip kaip ir Stjudento, naudojamas vieno ar kito regresijos kintamojo reikšmingumui nustatyti (paprastai turi būti F > 4, tuomet laikoma, kad kintamojo indėlis į lygtį yra reikšmingas) Beta koeficientai išreiškia atskirų kintamųjų reikšmingumą vienas kito atžvilgiu; jų ryšį lygtyje (juos normuoja). Modelio apibrėžtumo (determinacijos) koeficientas R2 nurodo, koks pardavimo kainų pasiskirstymo procentas yra paaiškinamas regresijos modeliu. Jis apskaičiuojamas pagal formulę: R^2 = (SUM(Sikaina – Svid)^2) / (SUM(Si – Svid)^2), čia Sikaina, – modelio pagalba nustatyta kaina. Kadangi modelis gali būti sudarytas iš daugelio kintamųjų, formulė yra koreguojama: Rvid^2 = 1 – (((n – 1) x SUM (Sikaina – Svid)^2)) / ((n – p – 1) x SUM (Si – Svid)^2), čia p – regresijos kintamųjų kiekis, n – imties dydis. R gali turėti reikšmes nuo 0 iki 1. Kai R = 0, modeliu jokia pardavimo kainų variacija nepaaiškinama. Šiuo atveju kainų vidurkis Svid, taip pat kaip ir regresijos modelio pagalba apskaičiuotos kainos vienodai atspindės visų nagrinėjamų objektų vertes. Kai R2 = 1, visi nukrypimai nuo Svid aprašomi regresijos lygtimi, ir SUM e(i)^2 = 0. Tai reiškia, kad modelyje su vienu kintamuoju visi taškai, atitinkantys pardavimo kainas, yra išsidėstę vienoje linijoje. 4.2. Pradinių rinkos duomenų statistiniai rodikliai Akmenės r. sav. žemės rinkos analizei, verčių zonų riboms nustatyti ir vertinimo modeliams sudaryti panaudoti Nekilnojamojo turto registro rinkos duomenų bazės tokių laikotarpių sandoriai: žemės ūkio paskirties grupės žemei 2009.01 – 2011.08, mėgėjų sodų žemei 2008.01 – 2011.08, gyvenamųjų teritorijų paskirties grupės žemei 2008.01 – 2011.08, komercinės paskirties grupės žemei 2006.01 – 2011.08, pramonės ir sandėliavimo grupės žemei 2008.01 – 2011.08. Pradinių rinkos duomenų statistiniai rodikliai pagal žemės paskirčių grupes pateikiami toliau lentelėje. Paskirčių grupė/ Iš viso Pardavimo kainų ploto vieneto statistiniai rodikliai Žemės sklypų su pastatais sandorių skaičius Žemės sklypų be statinių ir su statiniais skaičius Minimumas Maksimumas Aritmetinis vidurkis Mediana Vidutinis kvadratinis nuokrypis Žemės ūkio paskirties žemės sklypai Iš viso 1389 100 88700 3461 3000 3689 40 Mėgėjų sodų žemės sklypai Iš viso 152 5 2368 204 130 267 46 Gyvenamųjų teritorijų žemės sklypai Iš viso 515 2 4000 241 76 443 495 Komercinės paskirties žemės sklypai Iš viso 17 47 1991 744 622 592 17 Pramonės ir sandėliavimo paskirties žemės sklypai Iš viso 10 63 953 324 218 310 8 4.3. Rinkos modeliavimas Nekilnojamojo turto masiniame vertinime rinkos modeliavimo būdas taikomas turto grupių (paskirčių) rinkos vertei nustatyti vertės zonose, kuriose analizuojamos turto grupės (paskirties) objektų nebuvo parduota ir jų pirkimo-pardavimo rinkos kainos nėra žinomos. Nekilnojamojo turto rinkos analizės pagalba nustatytų priklausomybių tarp vertės ir rinkos veiksnių (nuomos kainų, pelningumo, kitų turto paskirčių verčių) panaudojimas neįvertintos turto grupės (paskirties) vertei nustatyti vadinamas vertinimu rinkos modeliavimo būdu. Vertinant šiuo būdu, verčių tikslumas ir teisingumas tiesiogiai priklauso nuo surinktos informacijos pagrįstumo ir teisingumo. Analizuojant Akmenės rajono savivaldybės nekilnojamojo turto nuomos rinką, nustatyta, kad pasiūla nėra didelė, o nuomos raštiškos sutartys sudaromos retai, be to, sutartyse nurodyta nuomos kaina gerokai skiriasi nuo rinkoje siūlomo išnuomoti nekilnojamojo turto nuomos kainų, todėl, vertintojų nuomone, taikant rinkos modeliavimo būdą žemės sklypų vertės zonose gali būti ne visai tikslios ir teisingos. Dėl išvardintų priežasčių, Akmenės rajono savivaldybės teritorijos žemei įvertinti, rinkos modeliavimo būdo atsisakyta. 4.4. Ekspertinis vertinimas Ekspertinis vertinimas – tai toks vertinimo metodas, kurio metu vertinimo ekspertai nustato vertinimo koeficientus, rodiklius ir standartus (palyginamuosius rodiklius) remdamiesi atskirų turto vienetų vertinimo patirtimi ir analize. Šis metodas paprastai taikomas tais atvejais, kai trūksta rinkos duomenų, kad būtų galima taikyti palyginamąjį arba pajamų metodą [Robert J. Gloudemans]. Savivaldybės teritorijos, kuriose sandorių nėra užfiksuota, tačiau pagal pagrindinius žemės vertę formuojančius veiksnius yra homogeniškos, t. y. vienodos (panašios) pagal reljefą, atstumą iki traukos centrų, kelių tinklą, komunikacijų įrengtumą, socialinių reikmių tenkinimo objektų kiekį, patrauklumą, sujungtos į vienodos žemės vertės zoną. Tokiose zonose vertė nustatyta ekspertiškai – priskiriant joms vertę zonų, kurios pagal vertę formuojančius pagrindinius faktorius yra lygintinos ir kurioms vertinimo modelis yra sudarytas, arba panaudojant koeficientus. Koeficientai paprastai išreiškia verčių tarp skirtingų žemės paskirčių priklausomybę verčių zonoje. Rinkos tyrimais nustatyta, kad pramonės, sandėliavimo žemės, priklausomai nuo pasiūlos ir paklausos, 1 aro vertė žemesnė 10–50 procentų negu gyvenamosios paskirties žemė toje pačioje zonoje. Naudojant šią priklausomybę, t. y. koeficientą 0.9–0.5, gyvenamosios paskirties žemės vertinimo modelis ekspertiniu būdu pritaikytas rinkoje neaktyvios, neturinčios pardavimo sandorių, pramonės žemei įvertinti. Komercinės paskirties žemės vertė paprastai aukštesnė už gyvenamosios paskirties žemę, todėl jai įvertinti naudojamas gyvenamosios paskirties žemės vertinimo modelis su didinamuoju koeficientu. 4.5. Žemės ūkio paskirties žemės ir vandens ūkio paskirties žemės, naudojamos rekreacijai, įvertinimas Analizuojant žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinkos duomenis, nustatyta, kad žemės verčių zonose dalies žemės sklypų vyraujantis plotas iki 3 ha, palyginti su didesnių plotų žemės sklypais, parduotas už žymiai didesnę ploto vieneto – 1 ha kainą. Nustatyta, kad didesnėmis kainomis pasižymintys žemės sklypai yra prie vandens telkinių arba panašiose, rekreacijai tinkamose teritorijose. Siekiant tokias teritorijas įvertinti artima rinkai verte, joms nustatyti rekreaciniai koeficientai. Jie apskaičiuoti rekreacijai tinkamų žemės sklypų pardavimo kainas verčių zonoje lyginant su žemės sklypų, nepasižyminčių rekreacinėmis savybėmis, toje pačioje verčių zonoje vertėmis, apskaičiuotomis pagal vertinimo modelius. Krekreac apskaičiuojamas tokiu būdu: Rekreac.žem.skl.kain.lygis Krekreac = ----------------------------------; VRV kur Rekreac.žem.skl.kain.lygis – verčių zonoje žemės ūkio paskirties žemės sklypų, parduotų rekreacinėse teritorijose, 1 ha kainų lygis; VRV – verčių zonoje žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių ne rekreacinėse teritorijose, 1 ha vidutinė rinkos vertė, apskaičiuota pagal modelį. Koeficientų Krekreac apskaičiavimas pagal verčių zonas pateiktas toliau lentelėje. Verčių zona Rekreacinės vietovės žemės sklypo 1 ha sandorio kaina Vidutinė rinkos vertė 1 ha (pagal masinio vertinimo modelį) Krekreac 3.6 12220 1 ha vidurkis: 12220 3257 3,75 3.7 6000 1 ha vidurkis: 6000 3402 1,76 3.8 7000 3.8 7600 3.8 7700 1 ha vidurkis: 7433 3154 2,36 3.11 6200 3.11 6500 3.11 7100 1 ha vidurkis: 6600 3009 2,19 3.12 8900 3.12 9000 3.12 9100 3.12 9800 1 ha vidurkis: 9200 2963 3,10 Kitoms verčių zonoms, dėl rinkos duomenų …