Projet de loi relative au logement abordable et modifiant 10 la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement ; 2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain ; 3° la loi modifiée du 25 mars 2020 concernant le Fonds spécial de soutien au développement du logement ; 4° la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0. I. Exposé des motifs II. Texte du projet de loi III. Commentaire des articles IV. Fiche financière V. Textes coordonnées VI. Fiche d'évaluation d'impact l. Exposé des motifs Chapitre ler — Introduction La volonté déclarée du gouvernement telle qu'elle ressort de l'accord gouvernemental est de « construire l'avenir du Luxembourg avec ambition et dans l'intérêt général, de façon équitable et à la pointe des défis écologiques. La promotion de nos valeurs communes, un esprit d'innovation, une démarche d'inclusion ainsi qu'une approche résolument européenne seront à la base d'un développement harmonieux du pays et de la Grande Région' ». Face à l'évolution très accélérée des prix du marché du logement et du foncier, l'ambition de « construire l'avenir » prend évidemment une dimension très concrète. L'évolution des prix du logement devient de plus en plus un facteur menant à l'exclusion d'une partie de la population de cet avenir. De la même façon, une action publique concertée, responsable et ambitieuse pourra constituer un tournant dans cette évolution et devenir ainsi facteur d'inclusion et de maintien de la cohésion de notre société et de l'attractivité du pays. Ce projet de loi se comprend comme l'un des éléments de cette démarche. Son ambition est de jeter les bases pour un développement ambitieux de logements abordables qui renforcent ainsi l'équité dans la société et qui la rendent non seulement résiliente face au changement climatique, mais également au ' Préambule de l'accord de coalition : Ambitieux, équitable et durable 1 risque d'un clivage sociétale provoqué par l'enchérissement continue des logements du marché privé. Pour y parvenir, il est évidemment indispensable d'apprendre et de construire sur une politique de logement vieille de plus de 40 ans et notamment sur les évolutions récentes de l'application continuellement adaptée de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement. Ce projet se veut ainsi être la réforme de la partie couramment désignée « aides à la pierre » de cette loi, ci-après la « loi de 1979 », à savoir plus exactement des chapitres relatifs aux aides à la construction d'ensembles et à la gestion locative sociale. Au bout de plus de quatre décennies, le projet de loi ne se contente guère de réformer des mesures et notions connues. Il prévoit un régime des aides à la pierre adapté aux contraintes factuelles et réglementaires actue11es2. Il s'agit également de tenir compte d'une réglementation européenne qui est apparue au cours des dernières années, car même si le logement en soi n'est pas une compétence de l'Union, il le devient dans le contexte des politiques sociales et des aides d'État. Le projet de loi ne se limite pas non plus à « actualiser la législation », il introduit également une batterie de concepts nouveaux plus amplement décrits ci-après. L'application de la loi de 1979 a montré au fil des années qu'elle ne répondait pas à un certain nombre de questions qui se posaient cependant dans le cadre de la construction ou de la rénovation de logements, ou dans le contexte de la vente ou de la location de ces logements. Ceci s'explique par l'évidence que la construction et toutes les contraintes techniques et administratives annexes ont fortement évolué depuis 1979, et ce de plus en plus vite dans un passé récent. Si l'on considère les volets socio-économique et socio-familial en lien direct avec le logement abordable, la rapidité de l'évolution de la société luxembourgeoise est d'autant plus flagrante. Parmi ces évolutions figurent notamment la forte migration, l'apparition de nouvelles formes de vie en commun (colocation et cohabitation intergénérationnelles) et la recomposition des familles relativement fréquente. Le législateur a réagi à ce phénomène par des modifications successives de la loi de 1979, souvent ponctuelles et souvent adoptées sous forme de cavalier budgétaire. A force de s'accumuler, ces modifications n'ont pas contribué à l'homogénéité et à la cohérence du texte légal. Néanmoins, les acteurs du logement abordable et praticiens de la loi de 1979 étaient de plus en plus fréquemment confrontés à des réalités et à des besoins non couverts par les dispositions légales. Dans l'intérêt supérieur du logement abordable, une interprétation très large de la loi de 1979 et un sens du pragmatisme permettaient de trouver des solutions vivables. Au vu de l'ensemble des considérations qui précèdent, l'option de se limiter à modifier la loi de 1979 n'en était plus une et les efforts se concentraient sur l'élaboration d'une réelle réforme en consultation avec les acteurs du domaine. Les dispositions de la loi de 1979 relatives aux aides à la pierre seront par conséquent abrogées. *** En substance, le projet de loi s'inscrit dans le combat de la main publique contre la pénurie de logements abordables qui engendre une panoplie de problèmes pour la population concernée. Ces communautés 2 Dont la réforme constitutionnelle de l'article 32(3) de notre constitution. domestiques éprouvent des difficultés à se loger sur le marché privé et sont dépendantes de mesures d'aides à des échelles variées. Les données statistiques montrent que le taux de pauvreté au Luxembourg est en constante augmentation : il est passé de 11,9% de la population en 2003 à 17,5% en 2019 (EU-SILC). En 2019, le logement représente une charge importante pour 32% des ménages, et une charge moyennement importante pour 46% supplémentaires (EU-SILC). Le taux d'effort, qui mesure le poids du coût du logement dans le revenu des ménages, s'est accru entre 2010 et 2018 à la fois pour les ménages propriétaires et locataires. Cette hausse est toutefois plus marquée chez les locataires. Les ménages les moins aisés (appartenant au premier quintile de niveau de vie) sont les plus impactés par la hausse du taux d'effort (Note 25 de l'Observatoire de l'Habitat). Le nombre des frontaliers de nationalité luxembourgeoise a plus que triplé entre 2009 et 2020 (IGSS). Évolution de la proportion des ménages propriétaires avec emprunt et locataires dont le taux d'effort pour se loger est supérieur à 40% entre 2016 et 201934 Propriétaires avec emprunt Locataires 2016 21,3% 2017 17,1% 2018 23,6% 2019 24,0% 25,1% 27,1% 30,2% 34,5% D'après son intitulé, le projet de loi est dédié au « logement abordable ». Les termes « logement abordable » couvrent toutes les catégories de logements abordables, à savoir ceux destinés à la vente abordable, à la vente à coût modéré, à la location abordable, à la location abordable pour demandeurs de protection internationale, réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire (qui bénéficient d'une participation financière à un taux plus élevé) et pour étudiants, et à la gestion locative sociale. Le programme gouvernemental constate à cet égard que « tout comme l'offre de logements sur le libre marché, l'offre de logements sociaux et de logements à coût modéré reste également largement endessous des besoins, surtout pour le locatif. La création de logements publics sociaux et à coût modéré sera dynamisée en développant le parc public de logements locatifs. Pour atteindre cet objectif de développement continu du parc immobilier public, la vente de logements sociaux publics sera strictement limitée aux cas d'exception ». En effet, le parc de logements locatifs abordables est particulièrement restreint au Luxembourg. A peine 2% des logements peuvent être considérés comme étant des logements à loyer abordable pour les déciles inférieurs de la population, alors que ceux-ci souffrent particulièrement d'un taux d'effort élevé pour se loger. 3 Evolution du taux d'effort des ménages résidents du Luxembourg selon leur mode d'occupation et leur niveau de vie entre 2016 et 2019, Observatoire de l'Habitat, La Note 27, octobre 2021 4 SUite à l'échantillonnage des données collectées, des variations de plusieurs points peuvent apparaitre d'une année sur l'autre : ceci ne signifie pas forcément une baisse ou hausse significative dans la mesure où sur des séries, il est important de se focaliser sur la tendance générale. Dans ce tableau, la conclusion la plus importante est que la part des locataires dont le taux d'effort pour se loger est supérieur à 40% augmente plus rapidement que celle des propriétaires avec emprunt entre 2016 et 2019. Evolution du taux d'effort des locataires selon leur ancienneté dans le logement et des loyers annoncés ou en cours de bail 130 125 120 115 110 105 100 Indices base 100 en 2016 95 90 2016 2019 2018 2017 Taux d'effort des locataires de moins de 5 ans —* • Loyers annoncés des appartements -4- Loyers annoncés des maisons Loyers en cours de bail Taux d'effort des locataires de plus de 5 ans Champ : ménages privés résidant ou Luxembourg au moment de la collecte Source :Taux d'effort à ELI-SILC 2016-2079; Loyers annoncés à Observatoire de l'hab at ; Loyers en cours de bail à STATEC Le logement social en Europe Rapport sur l'état du Logement dans I'LlE, Observatoire du logement social, Housing Europe 2019 Part des logements locatifs sociaux dans l'ensemble des logements Nombre de logements locati sociaux - Milliers de logements 30% 200 24 21% 12% le 1 200 o 700 600 aoo 300 lgo 111 Ill & à e Selon le champ de comparaison européen, le parc social français est le plus - I -e a En valeur relative, le parc social est plus développé aux Pays-Bas, au Danemark important d'Europe en taille, juste devant celui du Royaume-Uni et loin devant et en Autriche qu'en France. Dans la plupart des autres pays européens, il est nettement plus restreint, voire celui des autres pays proches. dans certains cas inexistant. Source USH, hllm en chiffres 2020 4 Le projet prévoit dès lors conformément au programme gouvernemental « une refonte complète H du système des subsides au logement afin de définir plus clairement les notions de « logements sociaux » et « logements à loyer modéré » ». Selon le texte proposé, il y aura dorénavant un continuum de logements abordables et à coût modéré qui se déclinent de la façon suivante : Logements en location abordable • 50% des communautés domestiques sont éligibles pour l'attribution de ce type de logements pouvant bénéficier à raison de 75% de leur coût des aides à la pierre. • Le loyer sera calculé selon le concept du bail abordable, tenant compte du niveau de revenu de la communauté domestique locataire. • Les participations financières (désignés communément par les « aides à la pierre ») à la réalisation de ce type de logements sont versées en contrepartie à une affectation sociale des logements pendant 40 ans pour les promoteurs sans but de lucre et de façon non limitative, c'est-à-dire, pendant la durée d'existence des logements, pour les promoteurs publics. Logements en gestion locative sociale • Il s'agit des logements — appartenant souvent à un propriétaire privé — tombant sous le régime de la gestion locative sociale et n'ayant pas bénéficié d'aides à la pierre. Seule la gestion des logements peut être éligible à une participation financière à condition que l'organisme en charge de la gestion ait conclu au préalable une convention avec le ministre ayant le Logement dans ses attributions. • Ces logements ne sont pas soumis aux règles du loyer abordable. Logements en vente abordable • • Les logements en vente abordable sont mis en oeuvre uniquement par les promoteurs publics. Ce régime est comparable au régime actuel de la « vente subventionnée » avec emphytéose et droit de rachat. Il est prévu de déterminer les plafonds d'éligibilité de façon à ce que 60% des communautés domestiques y aient accès. • Le foncier de ces logements bénéficiera d'une participation financière à raison de 50% dans le chef des promoteurs publics. Les frais de viabilisation et d'études bénéficieront également d'une participation financière à raison de 50% et cette participation financière sera en outre transmise aux acquéreurs. Logements en vente à coût modéré • Les logements en vente à coût modéré sont mis en œuvre uniquement par les promoteurs publics. • Ce régime est comparable au régime actuel de la « vente non-subventionnée ». Le plafond sera conçu de façon à rendre 70% des communautés domestiques éligibles pour l'acquisition de ce type de logements. 5 • Le foncier de ces logements bénéficiera d'une participation financière à raison de 50% dans le chef des promoteurs publics. Les frais de viabilisation et d'études seront à charge des acquéreurs. Les logements en vente abordable et en vente à coût modéré seront soumis aux mêmes conditions de la concession du terrain par voie d'emphytéose contre paiement d'une redevance annuelle et d'un droit de rachat du logement pour le promoteur public. En outre, le projet de loi prévoit des règles particulières pour les logements destinés aux demandeurs de protection internationale, réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire et aux étudiants. Finalement, les logements peuvent se distinguer selon le bailleur social, c'est-à-dire l'organisme qui s'occupe de l'attribution des logements aux locataires et en assure l'accompagnement (voir plus loin). *** Le projet de loi a pour objectifs la réalisation du droit au logement en promouvant: 1. l'inclusion sociale par le logement ; 2. l'accès au logement prioritairement pour les personnes à revenu modeste ; 3. le développement de logements destinés à la location et à la vente abordables ; 4. l'attribution harmonisée et équitable des logements destinés à la location abordable via un registre national des logements abordables ; 5. la rénovation et l'assainissement de logements ; 6. la qualité du logement de manière à ce qu'il réponde aux objectifs du développement durable et à ceux de la qualité résidentielle. Les objectifs du projet de loi sont poursuivis par la mise en oeuvre de trois mesures essentielles : 1° Les aides à la pierre : - les participations financières de l'État à la réalisation de logements destinés à la location abordable, à la vente abordable et à la vente à coût modéré ; - les participations financières de l'État à la réalisation de logements innovateurs destinés à la location abordable et de logements abordables résilients au changement climatique ; 2° Le bailleur social la participation financière de l'État à l'activité du bailleur social ; 3° Le registre national la mise en place du registre national des logements abordables, c'est-à-dire une liste d'attente nationale des candidats-locataires et d'un système harmonisé réglant l'attribution des logements abordables locatifs vacants. *** L'octroi des participations financières et des compensations part du constat que le bénéficiaire exécute un service d'intérêt économique général au sens de la Décision 2012/21/UE de la Commission européenne du 20 décembre 2011 relative à l'application de l'article 106, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides d'État sous forme de compensation de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d'intérêt économique général. A cet égard, les auteurs du projet ont mis en place un mécanisme de compensation de service public pour les logements destinés à la location abordable qui se fait dans deux temps : Dans un premier temps, la compensation du promoteur social est déterminée selon les dispositions de la loi lors de la signature de la convention reliant le promoteur à l'État (ministère du Logement) et fixant le montant de la participation financière. Cette compensation est versée au promoteur social au travers du loyer mensuel que le bailleur social lui verse. Ce n'est qu'en cas de défaillance du bailleur social que l'État intervient (tout en se retournant par la suite contre le bailleur social). Dans un deuxième temps, la compensation du bailleur social est déterminée en fonction de la différence entre les recettes locatives perçues de la part des locataires occupant les logements abordables et la somme : a) du loyer (= compensation du promoteur social) que le bailleur verse au promoteur et b) du forfait pour la couverture des frais d'exploitation. Le cas échéant, l'État doit prendre en charge un déficit du côté du bailleur social. Chapitre 2 — Promoteur social 1. La notion du promoteur social est précisée La notion de promoteur social regroupe désormais les promoteurs publics et les promoteurs sans but de lucre au sens de la loi. Il s'agit essentiellement des acteurs déjà connus comme tels sous l'égide de la loi de 1979, tout en rendant plus clair la définition du promoteur sans but de lucre qui exclut désormais clairement les acteurs commerciaux qui poursuivent justement un but de lucre par la mise en location de logements. Les promoteurs publics sont éligibles aux participations financières pour la réalisation de logements locatifs et de logements destinés à la vente, tandis que les promoteurs sans but de lucre sont éligibles exclusivement aux participations financières pour la réalisation de logements locatifs. Ce choix s'explique par les conditions à respecter en vente abordable et en vente à coût modéré, à savoir plus particulièrement la concession du terrain sous forme d'emphytéose et le droit de rachat du logement pendant toute la durée de son existence. Il est estimé que ces conditions, d'un côté, sont susceptibles d'être perçues par les promoteurs sans but de lucre comme des contraintes mettant en cause leur intérêt économique aux projets, et d'un autre côté, requièrent des partenaires pour le très long terme, de sorte que seuls les promoteurs publics remplissent les requis. Les logements réalisés par des promoteurs publics ou par des promoteurs sans but de lucre sont soumis à la même réglementation relative à la location des logements abordables, telles par exemple les règles relatives à l'attribution des logements et au calcul des loyers. 7 Il est cependant également prévu que des promoteurs sociaux propriétaires de logements, n'étant pas des logements abordables au sens de la présente loi, ainsi que les sociétés de développement urbain à participation étatique ou communale et les établissements publics ayant parmi leurs objets le développement urbain, propriétaires de logements, peuvent demander de soumettre ces logements aux dispositions du bail abordable (et donc du régime de mise en location abordable) pour une durée minimale de 9 années. Ce régime facultatif permet d'élargir le champ des logements abordables également à des constructions qui n'ont pas bénéficié des aides à la pierre. 2. Le régime des aides à la pierre est simplifié et homogénéisé Tout promoteur social bénéficie désormais du même taux maximal de 75% des participations financières pour les logements locatifs qu'il réalise. Seulement pour les logements destinés aux demandeurs de protection internationale, réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire, un taux maximal de 100% est encore prévu. Les logements des promoteurs sans but de lucre restent affectés à l'abordabilité pendant 40 ans, donc pour une durée suffisamment longue justifiant économiquement la dépense conséquente de deniers publics. Pendant cette durée, la rénovation des logements peut être prise en compte au titre de participations financières supplémentaires. En raison de la responsabilité particulière leur incombant en tant que personnes morales de droit public, les logements des promoteurs publics restent affectés à l'abordabilité pendant toute leur durée d'existence. La réalisation de logements innovateurs et de logements résilients au changement climatique est encouragée par des possibilités d'accorder une participation financière plus avantageuse pour ces projets. Il s'agit d'encourager la mise en ceuvre de nouvelles idées susceptibles à ouvrir des perspectives pour la réalisation efficiente de logements abordables. *** La vente de logements peut se faire seulement avec concession du terrain sous forme d'emphytéose. Une vente en pleine propriété du terrain n'est plus possible. Pour assurer la bonne affectation continue des logements, un droit de rachat est prévu pendant toute la durée de l'emphytéose (qui ne peut être inférieure à cinquante ans). Pour tenir compte des réalités de la capacité financière des acquéreurs, le plafond de revenus des acquéreurs éligibles à la vente abordable est revu à la hausse. Un second plafond de revenus est introduit pour les logements destinés à la vente à coût modéré. En effet, dans sa note 24 sur les prix de vente des terrains à bâtir en zone à vocation résidentielle entre 2010 et 2017, le LISER observe que les prix des terrains à bâtir ont augmenté beaucoup plus fortement que le prix des logements anciens et des logements en construction. Cette conclusion est cohérente avec les évolutions des coûts de la construction publiée par le STATEC, qui suggèrent que les coûts de la construction ont été proches de l'inflation sur les biens de consommation depuis 2010. L'augmentation du prix du foncier est une composante primordiale dans l'augmentation des prix de logement au Luxembourg. Ainsi, les concepts de la vente abordable et de la vente à coût modéré permettent de neutraliser l'impact du foncier sur les prix du logement, et donc de permettre aux acquéreurs de ces biens de bénéficier d'un prix nettement plus réduit qu'en cas d'acquisition en pleine propriété. En outre, le droit de rachat évite que des biens réalisés moyennant des participations financières disparaissent sur le marché privé. Les logements abordables restent donc abordables pour les générations futures. 3. Un cahier des charges technique et architectural pour les logements abordables Dans l'idée d'assurer une certaine homogénéité de la qualité des logements abordables et l'efficience de l'investissement des deniers publics, une base légale est créée pour un cahier des charges relatif au développement de logements abordables. Il couvre tant le volet de l'urbanisme que celui de l'architecture. Il traduit ainsi la recherche par la politique du logement d'un urbanisme diversifié et adapté aux besoins actuels de la société, ainsi que la construction efficiente de logements abordables sains et durables, répondant au mieux aux besoins de leurs habitants. Le cahier des charges vise donc également une gestion responsable des fonds publics. Dans cette optique, des plafonds par catégories de coûts sont fixés, compte tenu des expériences des promoteurs publics acquises au fil des décennies lors de la réalisation de projets de logements abordables. Ces plafonds assurent une utilisation efficiente des ressources et que les logements ainsi réalisés puissent être mis à disposition à une population avec des moyens financiers limités. Une commission auprès du ministre ayant le Logement dans ses attributions conseille les promoteurs sociaux sur ce cahier des charges lors de la réalisation de leurs projets. Cette commission participe à l'instruction des demandes de participation financière et soumet son avis au ministre. Tant un cahier des charges qu'une commission d'analyse critique des aides à la pierre font partie intégrante de l'instruction des dossiers au ministère du Logement depuis le début de l'année 2021. *** Les emplacements privés, carports et emplacements dans un parking centralisé sont éligibles aux aides à la pierre. Il est à noter que les emplacements pour voitures constituent un coût non négligeable dans le développement de logements. Ainsi un emplacement de voiture est en règle générale plus petit qu'une chambre à coucher et coûte autant ! De la sorte, des logements à deux chambres à coucher pour des familles avec 1 à 2 enfants avec une clé d'emplacements pour 2 voitures coûtent approximativement autant qu'un logement disposant de 3 chambres à coucher pour des familles avec 2 à 3 enfants avec un seul emplacement de stationnement ! Cette situation est particulièrement dérangeante du fait que les locataires des logements abordables ne disposent la plupart du temps pas des moyens financiers nécessaires pour deux voitures. 9 Dès lors, les emplacements doivent être conçus dans un souci d'optimisation des ressources financières et des surfaces disponibles. Partant, une limitation du nombre d'emplacements privés est préconisée. Les emplacements devront être planifiés en respectant les principes suivants : - éviter la construction d'emplacements non utilisés par les locataires des logements ; creuser les pistes alternatives de « mobilité active », de car-sharing, la co- et/ou réutilisation de structures et d'emplacements existants à proximité du projet ; intégrer, dès l'élaboration des premières esquisses, les notions d'économie circulaire et de réaffectations ultérieures ; tenir compte des frais de gestion, des frais d'entretien et de leurs relatives charges mensuelles ; veiller à l'économicité de la solution envisagée. Les communes sont invitées à favoriser cette approche. Chapitre 3 — Bailleur social 1. Le rôle du bailleur social est reconnu et mis en valeur Le bailleur social est l'organisme qui assure la gestion locative des logements destinés à la location abordable. Cette gestion locative se compose de diverses facettes et implique l'intervention de métiers variés couvrant plus particulièrement les domaines du social, de la gestion de locataire et d'immeubles et de la comptabilité. Elle comprend tant le volet « gestion de la pierre », que le volet humain par un accompagnement des candidats-locataires et des locataires à différentes échelles. Un promoteur social peut être bailleur social des logements abordables de son patrimoine. Il devra néanmoins remplir les mêmes conditions que tout autre bailleur social. *** Compte tenu de l'importance du rôle assuré par le bailleur social que ce soit vis-à-vis des candidatslocataires et des locataires, du promoteur social ou de l'administration, il doit disposer d'un agrément ministériel. Il s'agit en effet d'assurer premièrement la qualité du service offert aux candidats-locataires et aux locataires. A cela s'ajoutent le bon entretien au quotidien et la rénovation adéquate des logements abordables, tout comme la nécessité pour l'administration d'avoir un partenaire fiable. 2. La compensation du bailleur social Les aides à la pierre particulièrement importantes permettent à l'État d'imposer au promoteur social une rémunération de son capital investi à un quart de l'investissement nécessaire à la réalisation des logements locatifs. Malgré la formule du loyer abordable adapté à la capacité de financement des communautés domestiques locataires, ceci permet de mettre en place un mécanisme qui devrait se porter également du côté du bailleur social. 10 Rappelons que la compensation du promoteur social — fixé par la convention des aides à la pierre conformément à cette loi et aux réglementations européennes— lui est versée à travers du loyer mensuel que le bailleur social lui verse. Ensuite, la compensation du bailleur social est déterminée en fonction de la différence entre les recettes locatives perçues de la part des locataires occupant les logements abordables et la somme : a) du loyer (= compensation du promoteur social) que le bailleur verse au promoteur et b) du forfait pour la couverture des frais d'exploitation. L'activité du bailleur social pouvant dès lors être déficitaire, une compensation pour l'exercice de cette mission de service public est prévue. L'identification et la définition séparée du rôle du bailleur social, différenciée de celui du promoteur social permettra également de créer des synergies entre les (grands) promoteurs sociaux et notamment des bailleurs spécifiques qui se sont spécialisés dans l'accompagnement et le suivi social de personnes qui bénéficient simultanément d'une offre de prestation de soins, d'assistance, de guidance, de formation sociale, d'animation ou d'orientation professionnelle, et qui disposent à cet effet d'un agrément prévu par la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l'État et les organismes œuvrant dans les domaines social, familial et thérapeutique. Ceci permettra de réussir une spécialisation bénéfique de certains acteurs plus particulièrement dans un des domaines nécessaires aux logements abordables. Chapitre 4 — Gestion locative sociale Le concept de la gestion locative sociale — GLS — connu sous la loi de 1979, à savoir la mobilisation des logements vacants du marché privé, est repris. Seules des règles relatives à la mise à disposition, essentiellement de nature technique, sont rajoutées. La GLS est un mécanisme à travers lequel plus de 1.000 logements non occupés ont pu être mobilisés pour les mettre à disposition de familles et de personnes n'ayant pas pu trouver de logement abordable sur le marché privé. Les avantages de la GLS pour le propriétaire du logement sont multiples : Loyer garanti En signant le bail avec un partenaire conventionné, le paiement du loyer est garanti sans faute tous les mois, même en cas de non occupation. Exonération d'impôts Le propriétaire profite d'une exonération fiscale de 50% sur les revenus locatifs nets (réforme fiscale 2017 - Art. 115/22a L.I.R.), compensant substantiellement le fait de louer le bien environ 30% à 40% moins cher que sur le marché privé. 1 J. Encadrement de l'occupant L'occupant du bien est encadré par une équipe de professionnels du domaine social, qui l'accompagne tout au long de la durée du contrat et qui intervient en cas de besoin. Disponibilité du logement Le bien reste disponible pour le propriétaire et sa famille. En cas de besoin personnel, il pourra récupérer le logement rapidement. Les occupants du logement seront relogés par les soins de l'organisme gestion na ire. Entretien de l'immeuble Les partenaires conventionnés disposent d'équipes techniques, ce qui permet d'assurer le contrôle et les menus travaux d'entretien du logement mis à disposition. L'État soutient le travail de la gestion locative des organismes partenaires avec une contribution de 120 euros par mois et par logement. Ce forfait est augmenté de 20 euros pour chaque contrat de mise à disposition supplémentaire à partir du premier afin de soutenir plus particulièrement les colocations. Chapitre 5 — Bail abordable 1. Le bail abordable répond aux spécificités des logements abordables Le bail abordable introduit par ce projet de loi ne met pas en cause les principes du bail à usage d'habitation, mais répond aux spécificités de la location abordable. Ainsi, le bail abordable gouverne les logements locatifs abordables, dont la création est encouragée par des participations financières conséquentes, de sorte que la réglementation en place doit assurer la bonne affectation de ces logements et la protection adéquate de tous les concernés tout au long de la relation. La méthode de calcul du loyer a été établie de sorte à aboutir au traitement le plus égalitaire possible de toutes les compositions de communauté domestique (personnes seules, familles monoparentales, familles nombreuses). Il en est de même des règles relatives à la détermination des charges locatives. Ces règles sont applicables à tous les logements locatifs abordables, indépendamment du fait qu'ils aient été réalisés par un promoteur public ou par un promoteur sans but de lucre. Le loyer abordable brut est calculé en appliquant le taux d'effort par les revenus de la communauté domestique : Loyer abordable brut = Taux d'effort * RND mensuel 12 Le loyer abordable est déterminé de telle façon à libérer les ressources nécessaires pour que la communauté domestique concernée puisse mener une vie décente'. Le loyer doit être adapté aux capacités financières de la communauté domestique. Une communauté domestique avec des revenus plus élevés a une plus grande capacité de financement et pourra supporter un loyer plus élevé sans que cela ne mette en péril leur capacité de mener une vie décente. Le taux d'effort est déterminé en fonction des revenus de la communauté domestique et de sa composition et l'effort financier est plafonné à trois niveaux : à partir du RND au-dessus du REVIS, le loyer est défini de façon à ce que le reste à vivre après paiement du loyer abordable correspond au minimum approximatif de 1.200 euros par unité de consommation ; le taux d'effort est plafonné à 35% du RND dès le sixième décile de revenu ; le loyer est plafonné à approximativement 1.400 euros pour une personne seule disposant d'un revenu net mensuel de +/- 4.000 euros, voire à 2.570 euros pour un couple avec un enfant disposant d'un revenu net mensuel de +/- 7.350 euros. Ce système permet de traiter toutes les communautés domestiques de façon comparable et équitable en fonction de leur niveau de vie réel. 2. L'éligibilité au bail abordable Comme les logements locatifs abordables constituent une mesure d'aide pour ceux qui ont du mal à se loger sur le marché privé, il faut remplir les critères d'éligibilité pour devenir candidat-locataire à un bail abordable. Par ailleurs, l'application des critères d'éligibilité permet d'éviter de gonfler artificiellement la liste d'attente des logements locatifs abordables. En effet, le défaut de critères d'éligibilité pour devenir candidat-locataire a résulté en l'inscription sur les listes d'attente de candidats qui, au vue de leur situation financière, ne sont pas prioritaires et dont la probabilité de se voir attribuer un logement abordable est quasiment nulle. L'introduction d'un plafond de revenus permet de cibler l'offre de logements abordables à la partie population qui en a le plus besoin, tout en évitant la charge administrative engendrée par la gestion de candidats ayant des revenus plus élevés que la médiane nationale. Les logements locatifs abordables sont réservés aux communautés domestiques dont les revenus nets disponibles sont en-dessous de la médiane nationale. Un ordre de priorité plus élevé est attribué aux communautés domestiques les plus exposées, c'est-à-dire avec des revenus nets disponibles les plus bas. 3. L'attribution des logements Voir à cet effet : https://statistiques.public.Iu/fr/methodologie/methodes/conditions-sociales/Cond-vie/budgetreference/index.html 5 13 L'attribution des logements abordables se fait in fine sur base d'une enquête sociale afin de s'assurer que les communautés domestiques qui sont le plus dans le besoin puissent se loger en priorité. Ceci est la pratique actuelle et il est prévu de préserver cette approche qui a fait ses preuves. Cependant, afin de ne pas alourdir inutilement la charge administrative des bailleurs sociaux, des critères facilement mesurables sont appliqués dans un premier temps, pour tout candidat-locataire. Ces critères sont liés par exemple au logement actuel de la communauté domestique, au titre de l'occupation de celuici et à la situation socio-économique. Afin de tenir compte d'une correspondance entre la composition du ménage du candidat-locataire et du logement potentiellement vacant et des préférences géographiques, voire du cadre de vie actuel du candidat-locataire, ce premier set de critères est complété par une évaluation supplémentaire automatisée du candidat par rapport à un logement donné, en fonction de sa typologie et de sa situation géographique. Sur base d'une « short-list » des candidats-locataires, le bailleur social pourra choisir ensuite le locataire dont la priorité aura été confirmée lors d'une enquête sociale et qu'il juge être le mieux adapté au logement effectivement vacant. C'est lors de cette troisième phase, qui se concentre sur les membres de la communauté domestique que l'évaluation du facteur humain est la plus prononcée. Par conséquent, elle implique nécessairement une enquête sociale. 4. Les autres conditions Toujours dans l'esprit d'assurer la bonne affectation des logements locatifs abordables et la protection adéquate de tous les concernés tout au long de la relation, des règles adaptées aux besoins du logement locatif abordable gouvernent les questions d'occupation du logement, de relogement, de la résiliation et du déguerpissement. Ces dispositions ont été élaborées en étroite concertation avec les plus grands acteurs du pays exerçant déjà à l'heure actuelle l'activité de bailleur social. 5. Régime facultatif Face à la nécessité d'agrandir le plus (rapidement) possible le parc de logements locatifs abordables, un promoteur social peut choisir de soumettre au bail abordable tout logement de son patrimoine, même un logement qui n'est pas abordable au sens de la loi. Il doit cependant le faire pendant une durée minimale de neuf années dans un souci de stabilité et de proportionnalité de la charge administrative. Idéalement, cette affectation se fait pour toute la durée d'existence du logement. Cette disposition a été élargie également aux sociétés de développement urbain à participation étatique ou communale et aux établissements publics ayant parmi leurs objets le développement urbain. Chapitre 6 — Registre national des logements abordables 14 Tel que le programme gouvernemental l'a demandé, le projet prévoit également « des synergies entre le FdL, la SNHBM, le secteur communal et d'autres intervenants » et ceci notamment « dans le domaine du travail d'accompagnement social des locataires et locataires potentiels d'habitations sociales [...]. La mise en place d'un guichet unique des demandeurs d'un logement social est à envisager, tout en respectant les exigences de la protection des données. » Ces synergies sont notamment rendues possibles grâce à la séparation du rôle du promoteur social et du bailleur social. Ainsi des promoteurs sociaux peuvent faire une convention de service avec des bailleurs sociaux de tous ou de certains de leurs logements afin que ceux-ci s'en occupent. 1. Liste nationale d'attente — guichet unique des demandeurs d'un logement abordable L'instauration du registre national des logements abordables, ci-après le « RENLA », auprès du ministre ayant le Logement dans ses attributions, permettra de disposer enfin d'un instrument capable de donner une vue d'ensemble fiable sur les besoins de logements abordables. Le RENLA constituera ainsi une liste nationale d'attente d'un logement abordable, sans oublier ses autres atouts esquissés ci-après. L'objectif du registre est également de disposer d'une vue d'ensemble sur le stock de logements abordables sans doubles comptages, sur sa répartition géographique et ses taux d'occupation, ceci afin de soutenir la mise en place d'une programmation de la réalisation de logements abordables et la mise en œuvre des politiques de logement abordable basé sur des statistiques à jour et permettant des études scientifiques. Par rapport aux demandeurs-locataires de logement sociaux, le registre leur permet d'avoir accès à l'ensemble des logements abordables du territoire en déposant une seule demande au lieu d'en déposer une auprès de chaque promoteur public et/ou chaque partenaire (futur bailleur social) du ministère du Logement. Les bailleurs sociaux auront accès à l'ensemble des candidats-locataires d'un logement abordable, et en fonction de la disponibilité des logements vacants et de leurs critères d'attribution, ils pourront faire le rapprochement de leurs logements par rapport à leur « clientèle » cible. 2. Le plus de transparence En outre, les outils de gestion intégrés dans la solution informatique retenue (calcul loyers, modes de communication, agendas) doivent permettre aux partenaires qui ne disposent pas de logiciel de gestion des logements abordables, d'utiliser le registre comme leur outil principal pour y déposer leurs demandes, les rechercher, les consulter, les modifier, les archiver, d'exporter des données et des statistiques, de calculer les loyers, etc. Le RENLA permettra de saisir des données de qualité et ainsi faire le suivi du parc des logements abordables à plusieurs échelles, comme, pour n'indiquer que les grandes lignes, celles de la construction, de l'entretien, de la rénovation, de la typologie, des occupants. Les acteurs du logement abordable auront ainsi une meilleure connaissance de la demande effective pour le logement abordable et seront ainsi à même de cibler précisément leur offre. 1 L'outil informatique du RENLA permettra de partager à tout instant certaines informations avec tous les acteurs du logement abordable. Des informations clés sur le nombre et la taille des logements pourront être consultées en temps réel. 3. Protection des données Le RENLA est conçu dans le respect de la réglementation en matière de protection des données. 11. Texte du projet de loi Sommaire Chapitre l er - Généralités Chapitre 2 - Promoteur social Section re — Vente abordable Section 2 — Emphytéose et droit de rachat Section 3 — Location abordable Section 4 — Coûts éligibles et participations financières spécifiques Section 5 — Procédures et convention Chapitre 3 - Bailleur social Section re — Missions du bailleur social Section 2 — Agrément du bailleur social Section 3 — Compensation pour le bailleur social Section 4 — Procédures et convention Chapitre 4 - Gestion locative sociale Chapitre 5 - Bail abordable Section l re — Critères d'éligibilité Section 2 — Critères d'attribution Section 3 — Procédure d'attribution des logements via le registre Section 4 — Loyer abordable Section 5 - Occupation et relogement Section 6 — Résiliation du bail abordable et déguerpissement Section 7 — Location de logements autres que des logements abordables et bail à usage d'habitation Chapitre 6 - Registre national des logements abordables Section re — Collecte et saisie Section 2 — Contrôle des conditions d'attribution Chapitre 7 - Voies de recours et dispositions financières Chapitre 8 - Dispositions modificatives Chapitre 9 - Dispositions transitoires et finales Annexes Chapitre le' - Généralités Art. ler. Objectifs La présente loi a pour objectifs la réalisation du droit au logement en promouvant : 10 l'inclusion sociale par le logement ; 2° 3° 4° l'accès au logement prioritairement pour les personnes à revenu modeste ; le développement de logements destinés à la location et à la vente abordables ; l'attribution harmonisée et équitable des logements destinés à la location abordable via un registre national des logements abordables ; 5° 6° la rénovation et l'assainissement de logements ; la qualité du logement de manière à ce qu'il réponde aux objectifs du développement durable et à ceux de la qualité résidentielle. Art. 2. Mesures Ces objectifs sont poursuivis par la mise en œuvre des mesures suivantes : 1° la participation financière de l'État à la réalisation de logements destinés à la location et à la vente abordables ; 2° la participation financière de l'État à la réalisation de logements innovateurs destinés à la location abordable et de logements abordables résilients au changement climatique ; 3° la participation financière de l'État à l'activité du bailleur social ; la mise en place d'un registre national des logements abordables. Les participations financières au titre de la présente loi et toutes autres participations financières publiques éventuellement perçues au titre d'un même projet sont cumulables sans que leur somme puisse dépasser le seuil de financement total le plus élevé applicable à ces participations financières. Le ministre peut octroyer des participations financières aux promoteurs sociaux, aux bailleurs sociaux et aux organismes exerçant la gestion locative sociale. Art. 3. Définitions Au sens de la présente loi, on entend par : 10 « bailleur social » : l'organisme qui assure la gestion locative des logements destinés à la 2° 3' 4° location abordable au sens de l'article 30 ; (< candidat-locataire » : la ou les personnes physiques qui remplissent les conditions d'éligibilité à un logement abordable au sens de l'article 55 ; « commission » : la commission consultative au sens de l'article 20, paragraphe 2 ; « communauté domestique »: la ou les personnes physiques qui vivent dans le logement du demandeur-locataire, du candidat-locataire, du locataire ou de l'acquéreur éligible, et dont il faut admettre qu'elles disposent d'un budget commun et qui ne peuvent fournir les preuves matérielles qu'elles résident ailleurs, ces preuves matérielles sont, selon le cas : a) le contrat de bail ; 8 5' 6° 8° 100 b) le pacte de colocation ; c) les quittances de loyer ; d) les pièces bancaires ou comptables prouvant le paiement du loyer ; e) les pièces prouvant le paiement des factures d'électricité, de chauffage ou de gaz, de l'antenne collective ou des taxes communales ; ces pièces peuvent être présentées au ministère, au bailleur social ou au promoteur social par toute personne qui estime qu'elle a été considérée à tort comme vivant dans le foyer du demandeur-locataire, du candidat-locataire, du locataire ou de l'acquéreur éligible et disposant avec lui d'un budget commun; les pièces énumérées ci-avant portent sur une durée de six mois au moins à compter de la date où elles ont été introduites auprès du ministère, du bailleur social ou du promoteur social ; « demandeur-locataire » : la ou les personnes physiques qui introduisent une demande de location d'un logement abordable ; « locataire » : la ou les personnes physiques qui louent un logement abordable ; (( logement abordable » : tout logement destiné : a) à la vente abordable au sens de l'article 4 ; b) à la vente à coût modéré au sens de l'article 5 ; c) à la location abordable au sens de l'article 11 ; d) à la location abordable aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire, et aux étudiants au sens de l'article 12 ; e) à la gestion locative sociale au sens de l'article 50. « logement durable » : les logements répondant aux critères de durabilité conformément à l'article 14octies de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement ; « ministre » : le ministre ayant le Logement dans ses attributions ; « promoteur public » : a) les communes ; b) les syndicats de communes ; c) les sociétés fondées sur base de la loi modifiée du 29 mai 1906 sur les habitations à bon marché dont la majorité des parts est détenue par l'État, des communes ou des syndicats de communes ; d) le Fonds du Logement ; Dans le cadre de projets de logements abordables, le promoteur public est dispensé de l'obligation de faire appel à un architecte ou un ingénieur-conseil inscrit à l'Ordre, au registre des prestataires ressortissants d'un État membre ou au registre des prestataires ressortissants d'un État tiers, s'il emploie du personnel ayant les qualifications professionnelles requises pour exercer la profession d'architecte ou d'ingénieur-conseil. Le promoteur public exerce les activités d'architecte, d'ingénieur-conseil et de promoteur immobilier sans être titulaire d'une autorisation d'établissement et sans que ces activités puissent être qualifiées de libérale ou de commerciale dans son chef. L'État en ce qui concerne les opérations des promoteurs mentionnés sub d) et c) et les communes en ce qui concerne les opérations réalisées à leur initiative peuvent fournir la garantie d'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués 19 110 12° 13' 14° en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement, prévue à l'article 1601-5 du Code civil. (( promoteur sans but de lucre » : a) les personnes morales constituées conformément à la loi modifiée du 21 avril 1928 sur les associations et les fondations sans but lucratif et toutes personnes morales privées sans but lucratif avec siège dans un État membre de l'Union européenne organisées et fonctionnant suivant des principes équivalents ; b) les sociétés d'impact sociétal régies par la loi modifiée du 12 décembre 2016 portant création des sociétés d'impact sociétal et dont le capital social est constitué à 100 pour cent de parts d'impact et toutes personnes morales privées sans but lucratif avec siège dans un État membre de l'Union européenne organisées et fonctionnant suivant des principes équivalents ; c) les hospices civils ; d) les offices sociaux ; e) le Fonds de gestion des édifices religieux et autres biens relevant du culte catholique ; f) les communautés religieuses bénéficiant d'un soutien financier annuel de l'État. « promoteur social » : un promoteur public ou un promoteur sans but de lucre ; « qualité résidentielle » : logements répondant aux critères de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d'habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d'habitation et situés dans un environnement attractif au niveau des dimensions environnementale et écologique, sociale et culturelle ainsi qu'infrastructurelle ; « registre » : le registre national des logements abordables au sens de l'article 76. Chapitre 2 - Promoteur social Section re — Vente abordable Art. 4. Réalisation de logements destinés à la vente abordable (1) Une participation financière peut être accordée au promoteur public pour la réalisation de logements destinés à la vente abordable. La participation financière est ventilée entre tous les logements réalisés destinés à la vente abordable. Le promoteur public la bonifie aux acquéreurs éligibles au sens de l'article 7, à l'exception de la part de la participation financière liée à l'acquisition du terrain et de la participation financière pour le préfinancement de l'acquisition du terrain. (2) Le taux maximal de la participation financière est de 50 pour cent des coûts prévus à l'article 14. (3) Pour la réalisation de logements résilients au changement climatique, le taux maximal de la participation financière est de 50 pour cent des coûts prévus à l'article 14, dont les montants maximaux éligibles sont augmentés de 15 pour cent. 20 Le caractère résilient au changement climatique des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. (4) Les logements répondent aux conditions suivantes : 10 les logements sont destinés à la vente à des acquéreurs répondant aux conditions socioéconomiques prévues à l'article 7 ; 2' les logements répondent aux caractéristiques de construction et d'équipement prévues à l'article 14 ; 3' les terrains accueillant les logements sont cédés aux acquéreurs sous la forme d'un droit d'emphytéose conformément à l'article 8 ; 4° les logements sont cédés aux acquéreurs grevés d'un droit de rachat en cas d'aliénation pour le promoteur public conformément à l'article 9 ; 5' la participation financière est intégralement employée pour réduire le prix de vente déterminé conformément à l'article 6 ; 6° au moins 60 pour cent des unités de logement du projet de vente sont vendues à des acquéreurs éligibles pour la vente abordable, le reste pouvant être vendu à des acquéreurs éligibles pour la vente à coût modéré. Art. 5. Réalisation de logements destinés à la vente à coût modéré (1) Une participation financière peut être accordée au promoteur public pour la réalisation de logements destinés à la vente à coût modéré. (2) Le taux maximal de la participation financière est de 50 pour cent des coûts prévus à l'article 14 dans la catégorie relative au terrain non viabilisé et à la viabilisation particulière. (3) Les logements répondent aux conditions suivantes : 10 les logements sont destinés à la vente à des acquéreurs répondant aux conditions socioéconomiques prévues à l'article 7 ; 2° les logements répondent aux caractéristiques de construction et d'équipement prévues à l'article 14 ; 3' les terrains accueillant les logements sont cédés aux acquéreurs sous la forme d'un droit d'emphytéose conformément à l'article 8 ; 4' les logements sont cédés aux acquéreurs grevés d'un droit de rachat pour le promoteur public conformément à l'article 9. Art. 6. Prix du logement destiné à la vente abordable et à coût modéré Le prix de vente du logement destiné à la vente abordable et du logement destiné à la vente à coût modéré est fixé en fonction du coût de revient du logement. Le prix de vente du logement est soumis au ministre pour avis préalablement à sa mise en vente. L'acte de vente du logement destiné à la vente abordable indique le prix avec la participation financière incluse, le prix sans la participation financière et le montant de la participation financière. Art. 7. Conditions socio-économiques applicables aux acquéreurs éligibles (1) L'acquéreur éligible aux logements destinés à la vente abordable et à la vente à coût modéré remplit les conditions suivantes : 10 être une personne physique majeure au jour de l'introduction de la demande d'acquisition ; 2° au plus tard neuf mois après la remise des clés du logement, les membres de sa communauté domestique ne sont ni propriétaires, ni usufruitiers, ni emphytéotes, ni bénéficiaires d'un droit d'habitation, de plus d'un tiers indivis, d'un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l'étranger ; 3' les membres de sa communauté domestique disposent d'un droit de séjour de plus de 3 mois au moment de la demande du certificat d'éligibilité prévu au paragraphe 2 conformément à la loi modifiée du 29 août 2008 sur la libre circulation des personnes et l'immigration. La communauté domestique de l'acquéreur éligible aux logements destinés à la vente abordable et aux logements destinés à la vente à coût modéré répond encore aux conditions de revenu fixées à l'annexe I. La communauté domestique à prendre en considération est celle indiquée dans le certificat d'éligibilité visée au paragraphe 2. Si après la remise des clés du logement abordable, il s'avère que les conditions prévues à l'alinéa ler, point 2°, ne sont pas respectées, le promoteur public est fondé à agir en résolution de la vente. L'acquisition de droits indiqués à l'alinéa ler, point 2°, après la remise des clés du logement abordable n'emporte ni nullité, ni résolution de la vente du logement abordable. (2) Lors de l'introduction de sa demande d'acquisition d'un logement auprès du promoteur public, l'acquéreur éligible fournit un certificat d'éligibilité attestant qu'il remplit les conditions énumérées au paragraphe ler, alinéa ler, points 10 et 3' et alinéa 2. Le certificat d'éligibilité est établi par le ministre sur demande écrite. Il est valable pour une durée maximale de 6 mois à partir de la date de son émission. Section 2 — Emphytéose et droit de rachat Art. 8. Concession de terrains sous la forme d'un droit d'emphytéose Dans le cadre de la vente abordable et de la vente à coût modéré, le promoteur public concède le terrain accueillant les logements sous la forme d'un droit d'emphytéose aux acquéreurs des logements. Les acquéreurs des logements et preneurs de terrain, ou d'une quote-part de terrain, payent une redevance d'emphytéose fixée dans l'acte de concession d'emphytéose. En cas de décès des acquéreurs des logements et preneurs de terrain, le droit d'emphytéose et les éventuels autres droits réels afférents sont transmis à leurs ayants droit. Au plus tard deux ans après le décès des acquéreurs, le logement est l'habitation principale et permanente d'au moins un des ayants droit. A défaut, le promoteur public bénéficie d'un droit de rachat conformément aux dispositions de l'article 9. Un règlement grand-ducal détermine les modalités de fixation des redevances d'emphytéose à payer par les acquéreurs des logements. Art. 9. Droit de rachat du promoteur public Le promoteur public ayant réalisé les logements destinés à la vente abordable ou à la vente à coût modéré bénéficie, pour toute la durée de la prédite emphytéose, d'un droit de rachat des logements en cas de cession ultérieure par les acquéreurs successifs ou leurs ayant-droits. Le promoteur public peut se faire substituer en cas d'exercice de son droit de rachat par un autre promoteur public. A défaut de substitution de tout autre promoteur public, le Fonds du Logement exerce le droit de rachat. Sur la base d'une demande dûment motivée, le ministre peut accorder une dérogation à cette obligation. La méthode de détermination du prix de rachat est insérée dans les actes authentiques de vente. Le prix de rachat est égal au prix payé par les acquéreurs, déduction faite des primes, bonifications, aides conventionnelles et autres avantages qui auraient été alloués ou simplement bonifiés par le promoteur public et l'État à l'acquéreur. Ce prix est majoré en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction publiée par le Service Central de la Statistique et des Etudes Economiques et minoré de la moins-value normale résultant de l'usure des logements vendus, ainsi que de toutes les moins-values extraordinaires dues à la faute ou à la négligence des acquéreurs ou des personnes occupant le logement faisant l'objet du rachat. Le propriétaire du logement informe le promoteur public ayant réalisé le logement de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception avec copie par lettre recommandée au ministre. Art. 10. Obligation d'occupation des acquéreurs Le logement destiné à la vente abordable et le logement destiné à la vente à coût modéré sont l'habitation principale et permanente aux acquéreurs, ou à un l'un d'eux, ou à leurs ayants droit. Une dispense de l'obligation d'occupation peut être accordée par le promoteur public en cas de demande motivée pour des raisons familiales ou professionnelles ou à cause de travaux de transformation ou de rénovation substantielle du logement. Si après l'acte authentique de vente, il s'avère que l'obligation d'occupation n'est pas respectée, le promoteur public est fondé à agir en résolution de la vente. Section 3 — Location abordable Art. 11. Réalisation de logements destinés à la location abordable (1) Une participation financière peut être accordée au promoteur social pour la réalisation de logements destinés à la location abordable. (2) Le taux maximal de la participation financière est de 75 pour cent des coûts prévus à l'article 14. (3) Pour la réalisation de logements innovateurs, le taux maximal de la participation financière est de 75 pour cent des coûts prévus à l'article 14, dont les montants maximaux éligibles sont augmentés de 15 pour cent. Le caractère innovateur des logements peut être retenu si leur conception résulte de la mise en application d'idées nouvelles ou d'efforts de recherche-développement. Le caractère innovateur des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. (4) Pour la réalisation de logements résilients au changement climatique, le taux maximal de la participation financière est de 75 pour cent des coûts prévus à l'article 14, dont les montants maximaux éligibles sont augmentés de 15 pour cent. Le caractère résilient au changement climatique des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. L'augmentation des montants maximaux éligibles pour raison de résilience au changement climatique ne sont pas cumulables avec celle pour logements innovateurs. (5) Les logements destinés à la location abordable répondent aux conditions suivantes : 10 les logements sont gérés par un bailleur social ; 2° les logements répondent aux conditions de construction et d'équipement prévues à l'article 14. À défaut par le promoteur social de trouver un bailleur social pour la gestion de ses logements, le Fonds du Logement assume cette fonction. Sur la base d'une demande dûment motivée, le ministre peut accorder une dérogation à cette obligation. Art. 12. Réalisation de logements destinés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire, et aux étudiants 24 (1) Une participation financière peut être accordée au promoteur social pour la réalisation de logements destinés aux personnes suivantes, telles que visées à l'article 2, paragraphe 1", …