thérapeutique, la convention prévue à l'article 44 peut prévoir la possibilité d'attribuer les logements de son parc sans devoir choisir parmi les candidats-locataires issus de la liste réduite. er, et à l'article 56 sont Dans ce cas, seules les conditions prévues à l'article 55, paragraphe l applicables.
\nLa convention prévue à l'article 44 peut prévoir que jusqu'à 20 pour cent des logements locatifs abordables appartenant à un promoteur social établi sous la forme d'une société coopérative reconnue société d'impact sociétal régie par la loi modifiée du 12 décembre 2016 portant création des sociétés d'impact sociétal et dont le capital social est constitué à 100 pour cent de parts d'impact, peuvent être attribués aux détenteurs de parts de ladite coopérative sans devoir choisir parmi les candidats-locataires issus de la liste réduite sous condition que les conditions er, et à l'article 56 sont respectées. prévues à l'article 55, paragraphe l Le bailleur social transmet au registre les attributions des logements et les éventuels refus d'attribution de logements par les candidats-locataires.
\nUn règlement grand-ducal peut préciser les modalités de cette procédure d'attribution via le registre.
\n10 du loyer abordable brut ;
\n2° d'une minoration ou d'une majoration déterminées en fonction de l'équipement du logement ;
\n3' le cas échéant, d'un forfait compensatoire de performance énergétique.
\nSi le revenu net disponible de la communauté domestique du locataire se situe en-dessous du seuil de faible revenu, le bailleur social, sur avis de la commission prévu par l'article 31, LI 8 paragraphe 2, peut fixer le loyer abordable de façon forfaitaire en tenant compte de la situation socio-économique de cette communauté domestique.
\nLe loyer abordable est calculé par le bailleur social au moment de l'attribution du logement.
\nLe loyer révisé est applicable dès sa notification au locataire.
\nLe locataire est tenu de répondre à une demande d'informations du bailleur social dans un délai de deux mois. A défaut, le bailleur social peut demander un loyer forfaitaire ne pouvant pas dépasser le plafond du loyer abordable applicable au locataire, conformément à l'annexe Ill.
\nAprès trois mois d'application du loyer forfaitaire, le bailleur social peut résilier le bail avec effet immédiat.
\nSi pendant la période d'application du loyer forfaitaire, le locataire fournit les informations demandées par le bailleur social, le bailleur social procède à la révision du loyer dans le mois de la réception des informations complètes. Pendant cette période, le bailleur social peut continuer à appliquer le loyer forfaitaire.
\n10 d'un changement de la composition de sa communauté domestique ;
\n2' d'une diminution du revenu de la communauté domestique du locataire, déterminée conformément à l'article 58, paragraphe 2, d'au moins 5 pour cent par rapport au revenu pris en considération pour le calcul du loyer actuel ;
\n3° d'une augmentation du revenu de la communauté domestique du locataire, déterminée conformément à l'article 58, paragraphe 2, d'au moins 5 pour cent par rapport au revenu pris en considération pour le calcul du loyer actuel.
\nLe loyer ainsi révisé est applicable le premier jour du moi qui suit le délai d'un mois prévu à l'alinéa 7.
\nLes charges locatives, correspondant à des charges réellement exposées par le promoteur social ou le bailleur social en faveur des locataires, sont mis en charge à ces derniers. Ces charges ne peuvent pas être considérées pour le calcul de la compensation au sens de l'article 40.
\nCes charges comprennent :
\n10 les frais de nettoyage des parties communes ;
\n2° les frais d'électricité, de chauffage et d'eau des parties communes ;
\n3' les frais de contrôle et de maintenance courante des ascenseurs ;
\n4° les frais d'entretien des surfaces vertes ou équivalentes ;
\n50 les taxes communales concernant la canalisation et l'enlèvement des ordures ;
\n6' les menues réparations d'entretien ;
\n7° les travaux d'entretien réguliers qui ne sont pas la conséquence d'une erreur de conception ou d'un vice de réalisation ;
\n8° les travaux de réparation causés par le comportement inapproprié du locataire ;
\n9' les frais divers exposés en faveur des locataires.
\nLe locataire occupe le logement pendant toute la durée du bail à titre d'habitation principale et permanente.
\nLe locataire ne peut ni sous-louer ou mettre à disposition à titre gracieux ou à titre onéreux le logement, ni céder son bail.
\nAucune activité commerciale ou artisanale ne peut être exercée dans le logement.
\nLe logement sous-occupé est un logement comportant une chambre à coucher supplémentaire au nombre de membres de la communauté domestique du locataire.
\n10 au locataire occupant un logement sous-occupé au sens de l'article 67 ;
\n2' au locataire occupant un logement non conforme à des obligations légales ;
\n30 au locataire occupant un logement devant faire l'objet de travaux de rénovation ou de transformation.
\nLa typologie du logement proposé correspond à la composition de la communauté domestique du locataire.
\nEn cas de relogement visé à l'alinéa l er, point 10 :
\n10 si des enfants membres de la communauté domestique du locataire fréquentent une école fondamentale, le logement proposé se situe, dans la mesure du possible, dans la même commune que le logement que le locataire est appelé à quitter, sinon dans une commune permettant l'accès aux lieux de scolarité des enfants au moment du relogement ;
\n2' le logement proposé se situe, dans la mesure du possible, dans une localité depuis laquelle l'accès aux lieux de travail des membres de la communauté domestique du locataire est assuré.
\nLe locataire ayant refusé deux propositions de relogement ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la deuxième proposition de relogement, le bail abordable est résilié d'office et le locataire se trouve déchu de tout titre d'occupation du logement. er, point 10, l'alinéa 4 n'est applicable ni aux locataires âgés En cas de relogement visé à l'alinéa l de plus soixante-dix ans, ni aux locataires dont un membre de la communauté domestique est en situation de handicap. Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d'activité ou empêchement total ou partiel d'accomplir les actes essentiels de la vie subie par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant.
\n10 au locataire occupant un logement dont la typologie ne correspond pas à la composition de sa er, point 1' ; communauté domestique au sens de l'article 58, alinéa l 2° au locataire en cas de changements concernant sa communauté domestique, l'état de santé ou la situation professionnelle ou scolaire d'un des membres de sa communauté domestique, ou en cas d'autres motifs graves et légitimes.
\nSi le bailleur social a connaissance, en vertu d'une pièce émise par le ministre ayant l'Immigration dans ses attributions, qu'un candidat-locataire, ayant le statut de bénéficiaire de protection internationale, a introduit une demande de regroupement familial sur base de l'article 69, paragraphe 3 de loi modifiée du 29 août 2008 portant sur la libre circulation des personnes et l'immigration, il peut lui attribuer un logement en considération de la future composition de sa communauté domestique.
\n51
\nSi en cours de bail, un membre de la communauté domestique du locataire ne respecte plus les critères d'éligibilité prévus à l'article 55, le locataire en informe le bailleur social dans les meilleurs délais. A l'expiration d'un délai de douze mois à compter de la notification au bailleur social, le bail abordable est résilié d'office et le locataire se trouve déchu de tout titre d'occupation du logement.
\nSi le non-respect des critères d'éligibilité prévus par l'article 55 est constaté par le bailleur social, à défaut d'information du locataire, le bail abordable est résilié d'office et le locataire se trouve déchu de tout titre d'occupation du logement à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du constat de non-respect par le bailleur social au locataire.
\nA l'expiration d'un délai de six mois à compter de la mise en demeure du locataire pour défaut de paiement de loyer et de charges, le bail abordable peut être déclaré résilié d'office par le bailleur social et le locataire se trouve déchu de tout titre d'occupation du logement.
\nSi en cours de bail, le locataire décède, le bail abordable est transmis à ses ayants droit s'ils répondent aux conditions d'éligibilité prévues à l'article 55 et si au moment du décès, ils font partie de la communauté domestique du défunt et ont habité avec lui.
\nSi les ayants droit ne répondent pas aux conditions de l'alinéa ler, le bail abordable est résilié et les ayants droit se trouvent déchus de tout titre d'occupation du logement à l'expiration d'un délai de douze mois à compter du décès.
\nLe locataire qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail abordable devient redevable pour le logement qu'il omet de quitter d'une indemnité d'occupation ne pouvant pas dépasser de 1,5 le plafond du loyer abordable qui lui est applicable, conformément à l'annexe III.
\nLe déguerpissement est régi par les articles 16 à 18, 29 et 30 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation.
\nd'habitation
\nLes promoteurs sociaux propriétaires de logements, n'étant pas des logements abordables au sens de la présente loi, ainsi que les sociétés de développement urbain à participation étatique ou communale et les établissements publics ayant parmi leurs objets le développement urbain, propriétaires de logements, peuvent demander de soumettre ces logements aux dispositions du bail abordable pour une durée minimale de 9 années.
\nLe ministre statue sur avis de la commission. Les modalités de la compensation du service public rendu par les promoteurs sociaux, les sociétés de développement urbain à participation étatique ou communale et les établissements publics ayant parmi leurs objets le développement urbain sont arrêtées dans une convention conformément aux principes de la présente loi.
\nLes logements soumis au bail abordable sont régis par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, à l'exception des articles ler à 15.
\nSection re - Collecte et saisie
\nLes logements abordables des promoteurs sans but de lucre sont inscrits au registre pendant la durée de la convention prévue à l'article 21.
\nSont encore inscrits au registre les logements locatifs de tous les promoteurs privés et sans but de lucre ayant bénéficié d'une aide à la construction d'ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement et pour lesquels une convention d'aides à la construction d'ensembles est en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi et ce pendant la durée de cette convention.
\nLes logements soumis aux dispositions du bail abordable conformément à l'article 74 pendant la durée de la soumission sont inscrits au registre.
\n53
\nLe ministre peut déléguer, sous sa responsabilité, tout ou partie des obligations qui lui incombent en vertu de la présente loi à un agent de son ministère en fonction des attributions de cet agent.
\nLe Centre des technologies de l'information de l'État a la qualité de sous-traitant en matière de services informatiques et de sécurité informatique.
\nLe bailleur social peut déléguer, sous sa responsabilité, tout ou partie des obligations qui lui incombent en vertu de la présente loi à un de ses agents en fonction des attributions de cet agent.
\nLes données à caractère personnel sont traitées et contrôlées aux fins d'instruction, de gestion et de suivi administratif des dossiers des demandeurs-locataires, des candidats-locataires et des locataires, selon les modalités de la loi du le' août 2018 portant organisation de la Commission nationale pour la protection des données et du régime général sur la protection des données.
\nLes données après avoir été rendues anonymes peuvent servir à des fins de statistiques.
\nLes catégories de données traitées des demandeurs-locataires, des candidats-locataires, des locataires et des membres de leur communauté domestique revêtant ou pouvant revêtir un caractère personnel, sont les données relatives à :
\n10 leur identification ;
\n2' la nationalité ;
\n3' une éventuelle mesure de curatelle, tutelle ou autre protection des majeurs ;
\n4° leur situation socio-économique ;
\n5' leur lieu de travail et leur employeur ;
\n6' leur logement actuel ;
\n7° au logement abordable attribué.
\nLes données relatives à la nationalité peuvent être traitées à des fins statistiques seulement.
\nLe ministre traite les données relevant de toutes les catégories de données énumérées à l'alinéa ler lorsque l'instruction, la gestion ou le suivi administratif des dossiers des demandeurslocataires, des candidats-locataires et des locataires rend ce traitement nécessaire.
\n54 Dans ce cas, le ministre peut, afin de contrôler si les conditions d'attribution d'un logement abordable sont remplies et afin de vérifier l'exactitude et l'authenticité des données et des pièces fournies par les demandeurs-locataires, les candidats-locataires et les locataires, demander, pour chaque membre de leur communauté domestique:
\n10 à l'Administration des contributions directes la transmission des données suivantes pour une année fiscale donnée : le nom, le prénom, le numéro d'identification national et l'adresse ; l'indication si la personne concernée est propriétaire ou usufruitier d'un ou de plusieurs logements selon les informations enregistrées par le service des évaluations immobilières de l'Administration des contributions directes ;
\n2' à l'Administration du cadastre et de la topographie la transmission des données suivantes : a) b) a) l'indication si la personne concernée est propriétaire ou usufruitier d'un ou de plusieurs logements, y compris sa provenance ; b) le titre de propriété du logement ; c) les données techniques du logement ;
\n30 à l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la -NA la transmission des données suivantes :
\n4' au Centre commun de la sécurité sociale sur la base de l'article 413 du Code de la sécurité sociale la transmission des données suivantes :
\n5° au Fonds national de solidarité la transmission des données suivantes :
\n6° à la Caisse pour l'avenir des enfants la transmission des données suivantes: l'indication si la 55 personne concernée est attributaire d'une allocation familiale au bénéfice d'un ou de plusieurs enfants vivant dans la communauté domestique du demandeur ou bénéficiaire de l'aide, et leur montant ;
\n70 à l'Agence pour le développement de l'emploi la transmission des données suivantes : les bénéficiaires des indemnités de chômage et leur montant ;
\n8° au ministre ayant l'Immigration dans ses attributions la transmission des données suivantes : l'indication si la personne concernée est demandeur d'un regroupement familial sur base de l'article 69, paragraphe 3 de loi modifiée du 29 août 2008 portant sur la libre circulation des personnes et l'immigration.
\n10 les nom et prénoms ;
\n2' la nationalité ;
\n3° le numéro d'identification national ;
\n4° le sexe ;
\n5' les date et lieu de naissance ;
\n6° la date de décès ;
\n7° l'état civil ;
\n8' le domicile et la résidence habituelle, mentionnant la localité, la rue et le numéro d'immeuble, le cas échéant, le numéro d'ordre établi en exécution de la loi modifiée du 19 mars 1988 sur la publicité foncière en matière de copropriété ou toute précision supplémentaire quant à l'immeuble dans lequel se situe le logement, ainsi que le historique concernant la durée de résidence ou les changements de résidence afin de contrôler le respect des conditions relatives à l'habitation principale et permanente ou à l'occupation du logement par le locataire.
\nL'accès des agents d'un bailleur social est limité aux données des demandeurs-locataires, des candidats-locataires et des locataires répondant aux besoins spécifiques couverts par son domaine d'intervention et pertinentes pour l'attribution de logements aux personnes parmi lesquelles le choix se fait. Le bailleur social a accès aux données des logements qu'il gère et aux données de ses locataires dans le cadre de l'exercice de son activité de bailleur social.
\n56
\n10 l'accès aux renseignements est sécurisé moyennant une authentification forte ;
\n2° tout traitement des données reprises dans les banques et fichiers de données à caractère personnel gérés par le ministre ou des renseignements auxquels le ministre a accès, ainsi que toute consultation de ces données, ne peut avoir lieu que pour un motif précis ; la date et l'heure de tout traitement ou consultation, le lien par rapport à un dossier en cours ainsi que l'identité de la personne qui y a procédé peuvent être retracées dans le système informatique mis en place ; les données de journalisation sont conservées pendant un délai de 3 ans à partir de leur enregistrement, délai après lequel elles sont effacées.
\nLes modalités du traitement des données peuvent être précisées par un règlement grand-ducal.
\nEn cas de changement des informations transmises par eux, les promoteurs sociaux et les bailleurs sociaux informent le ministre sans délai.
\nLe défaut fautif de transmission au ministre des informations nécessaires à la tenue du registre ou la transmission d'informations manifestement erronées par le promoteur social ou le bailleur social donne lieu, après mise en demeure restée infructueuse, à l'application d'une amende de 10000 euros par logement abordable et par mois au profit de la trésorerie de l'État.
\nLe défaut par le bailleur social d'exercer ses missions ne peut pas être préjudiciable pour le candidat-locataire ou le locataire.
\n57
\nEn cas de doute quant au respect des conditions d'attribution du logement abordable, les agents sous l'autorité du ministre peuvent, dans l'exercice de leurs missions et munis des pièces justificatives de leurs fonctions, se rendre au logement abordable, au logement des demandeurslocataires et au logement des candidats-locataires, qu'il s'agisse du domicile des demandeurslocataires, des candidats-locataires ou des locataires ou du domicile de personnes tierces, afin de procéder à tous les examens ou contrôles nécessaires. Les visites au logement ont lieu entre huit heures et dix-huit heures. Les habitants du logement sont informés d'une visite par écrit au moins quinze jours avant le jour de la visite.
\nLorsque l'entrée au logement est refusée aux agents du ministre, le traitement du dossier d'attribution d'un logement abordable est suspendu jusqu'à ce que les demandeurs-locataires, les candidats-locataires ou les locataires aient fourni au ministre tous renseignements et documents nécessaires à l'instruction, à la gestion et au suivi de leur dossier.
\nEn cas de changement susceptible d'entraîner un besoin de révision de son dossier, le demandeur-locataire, le candidat-locataire et le locataire informent le bailleur social sans délai en joignant, le cas échéant, les pièces justificatives de ce changement.
\nLe demandeur-locataire, le candidat-locataire et le locataire sont tenus, sur demande du bailleur social, de fournir tous renseignements et documents nécessaires à l'instruction, à la gestion et au suivi administratif de leur dossier dans les deux mois.
\nLes décisions concernant l'octroi, le refus ou la restitution des participations financières et des compensations de service public prévues par la présente loi, ainsi que les décisions concernant l'octroi, le refus ou le retrait de l'agrément du bailleur social sont susceptibles d'un recours en annulation devant le tribunal administratif.
\n58
\nLes acquisitions immobilières effectuées par les promoteurs publics, à l'exception du Fonds du Logement, dans le cadre des objectifs de la présente loi sont exemptes des droits de timbre, d'enregistrement et d'hypothèque.
\nLa loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement est abrogée.
\nPar dérogation à l'alinéa ler, les chapitres le' à 2 sexies, et l'article 66 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement restent en vigueur aussi longtemps qu'ils n'ont pas été abrogés par une autre loi.
\net le développement urbain L'article 29bis, paragraphe le\", de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain est modifié comme suit : « Les logements réservés en vertu du paragraphe 2 du présent article constituent des logements destinés à la vente abordable et à la location abordable au sens de l'article 3 de la loi du # relative au logement abordable, dont un promoteur public au sens du même article 3 assure l'attribution aux acquéreurs et aux locataires. ».
\nau développement du logement 1' L'article 2, point 1°, de la loi modifiée du 25 mars 2020 concernant le Fonds spécial de soutien au développement du logement est modifié comme suit : « 1° la réalisation de logements abordables au sens de la loi du # relative au logement abordable ; ».
\n2° À l'article 3, point 14°, de la même loi, le point final est remplacé par un point-virgule et il est ajouté un nouveau point 15° qui prend la teneur suivante : « 15° la réalisation de mesures permettant l'inclusion citoyenne dans le processus de planification de réalisation de logements abordables. »
\nL'article 2, point 1', de la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0. est modifié comme suit « 1° « logement abordable » : tout logement abordable conformément à l'article 3 de la loi du # relative au logement abordable; ».
\nAu moment de l'entrée en vigueur de la loi, le loyer à payer par le locataire d'un logement ayant bénéficié d'une aide à la construction d'ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement reste applicable.
\nLors de la première révision des loyers effectuée conformément à l'article 63, le bailleur social calcule :
\n10 le loyer abordable net conformément aux dispositions de l'article 61 ;
\n2' la différence entre le loyer abordable net et le loyer dû visé à l'alinéa l er.
\nSi le loyer abordable net est inférieur au loyer dû visé à l'alinéa l er, le loyer abordable net est applicable.
\nSi le loyer abordable net est supérieur au loyer dû visé à l'alinéa l er, le loyer à payer par le locataire est adapté de la façon suivante :
\n1' au cours de la première année, le loyer abordable net minoré de la différence visée à l'alinéa 2, point 2°, sans pouvoir être inférieur au loyer dû visé à l'alinéa l er ;
\n2' au cours de la deuxième année, le loyer abordable net minoré de la moitié de la différence visée à l'alinéa 2 point 2', la dernière révision des loyers effectuée selon la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement ;
\n3° à partir de la troisième année, le loyer abordable net est applicable.
\nSi au cours de la période transitoire, la composition de la communauté domestique du locataire change, le loyer abordable net est applicable, sans minoration.
\nLe loyer abordable net est révisé au cours de la période transitoire conformément à l'article 63.
\nAu moment de l'entrée en vigueur de la loi, tout promoteur social, se trouvant tenu par une convention d'aides à la construction d'ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement en cours, bénéficie d'un agrément de bailleur social pour une durée de trois ans. Il perd sa validité par le non-usage pendant une durée de six mois à partir de l'entrée en vigueur de la loi.
\nSont encore inscrits au registre les logements locatifs de tous les promoteurs privés et sans but de lucre ayant bénéficié d'une aide à la construction d'ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement et pour lesquels une convention d'aides à la construction d'ensembles est en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi et ce pendant la durée de cette convention.
\n60 Dans un délai de douze mois à partir de l'entrée en vigueur de la loi, tout promoteur social et tout bailleur social transmet au registre les listes de ses candidats-locataires et de ses locataires.
\nLes listes comprennent toutes les données à caractère personnel énumérées par la présente loi.
\nDans un délai de douze mois à partir de l'entrée en vigueur de la loi, tout demandeur-locataire et tout candidat-locataire choisit son bailleur social. A défaut de ce faire, son bailleur social est le Fonds du Logement.
\nDans un délai de douze mois à partir de l'entrée en vigueur de la loi, tous les logements visés par l'article 74, paragraphe 2, sont inscrits au registre.
\nLa consultation des bases de données d'administrations, de promoteurs sociaux, de bailleurs sociaux et d'organismes exerçant la gestion locative sociale aux fins d'études ou d'enquêtes scientifiques dans le domaine du logement abordable peut être autorisée par le ministre sur demande dûment justifiée, lequel fixe les conditions et limites sous lesquelles cette consultation pourra être effectuée.
\nDans tous les textes de loi et de règlement, la référence au logement bénéficiant d'aides à la construction d'ensembles de logements, au logement bénéficiant d'aides à la pierre, au logement social, au logement à coût rriodéré, au logement subventionné ou encore à des formulations similaires employant ces termes s'entend comme référence au logement abordable.
\nLa référence à la présente loi se fait sous la forme suivante : « Loi relative aux logements abordables »
\nLa présente loi entre en vigueur le # Annexe l : Plafond d'éligibilité pour les logements destinés à la vente abordable et à la vente à coût modéré Tableau A : Plafond d'éligibilité pour les logements destinés à la vente abordable Le revenu mensuel de la communauté domestique est déterminé conformément à l'article 56, à l'exception des allocations familiales qui ne sont pas prises en compte.
\nType de communauté domestique Plafond d'éligibilité Revenu mensuel (euros) 1 adulte sans enfant 3 595 Communauté domestique sans enfant 5 510 Communauté domestique avec 1 enfant 6 505 Communauté domestique avec 2 enfants 7 360 Communauté domestique avec 3 enfants 8 000 Enfant supplémentaire 890 Les valeurs du tableau A s'entendent à la cote d'application de l'échelle mobile des salaires de 855,62.
\nChaque personne faisant partie de la communauté domestique et attributaire d'une allocation familiale au ler janvier de l'année en cours est considérée comme enfant.
\nTableau B : Plafond d'éligibilité pour les logements destinés à la vente à coût modéré Le revenu mensuel de la communauté domestique est déterminé conformément à l'article 56, à l'exception des allocations familiales qui ne sont pas prises en compte.
\nType de communauté domestique Plafond d'éligibilité Revenu mensuel (euros) 1 adulte sans enfant 4 055 Communauté domestique sans enfant 6 220 Communauté domestique avec 1 enfant 7 345 Communauté domestique avec 2 enfants 8 310 Communauté domestique avec 3 enfants 9 025 Enfant supplémentaire 1 005 Les valeurs du tableau B s'entendent à la cote d'application de l'échelle mobile des salaires de 855,62.
\nChaque personne faisant partie de la communauté domestique et attributaire d'une allocation familiale au ler janvier de l'année en cours est considérée comme enfant.
\n62 Annexe II : Plafond d'éligibilité pour candidats-locataires Tableau A : Plafond d'éligibilité pour candidats-locataires Le revenu mensuel de la communauté domestique est déterminé conformément à l'article 56, à l'exception des allocations familiales qui ne sont pas prises en compte.
\nType de communauté domestique Plafond d'éligibilité Revenu mensuel (euros) 1 adulte 3 185 2 adultes — 0 enfant 4 890 1 ou 2 adultes — 1 enfant 5 770 1 ou 2 adultes — 2 enfants 6 525 1 ou 2 adultes — 3 enfants 7 090 Enfant supplémentaire 790 Adulte supplémentaire 1 050 Les valeurs du tableau A s'entendent à la cote d'application de l'échelle mobile des salaires de 855,62.
\nChaque personne faisant partie de la communauté domestique et attributaire d'une allocation familiale au le' janvier de l'année en cours est considérée comme enfant.
\n63 Annexe III : Détermination du loyer abordable 1. Loyer abordable brut a. Détermination du loyer abordable brut Le loyer abordable brut est déterminé en fonction du taux d'effort en tenant compte du revenu disponible net et de la composition de la communauté domestique du locataire selon la formule suivante :
\nLab = RND * [ 10% + RND — Seuil de faibles revenus Seuil du T Eymx — Seuil de faibles revenus * (35% — 10%)1 où Lab = Loyer abordable brut conformément à l'article 61 RND = Revenu net disponibles déterminé pour chaque locataire conformément à l'article 56.
\nSeuil de faibles revenus = Le seuil déterminant le niveau du revenu à partir duquel le taux d'effort est adapté au RND de la communauté domestique conformément au tableau A ci-dessous. Pour les RND se situant en dessous de ce seuil, le taux d'effort est fixé à 10%, conformément à l'article 61, paragraphe 2.
\nSeuil du TE MAX = Seuil du taux d'effort maximal, c'est-à-dire le niveau de revenu à partir duquel le taux d'effort est plafonné à 35% du revenu disponible net de la communauté domestique conformément au tableau A ci-dessous. a. Plafond du Loyer abordable brut Le loyer abordable brut est plafonné en fonction du revenu disponible net et de la composition de la communauté domestique conformément au tableau A ci-dessous. Le plafond du loyer abordable brut correspond à 35% du seuil du plafond du loyer applicable à la communauté domestique.
\nTableau A : Paramètres pour la détermination du loyer abordable brut Type de communauté domestique Seuil de faible revenu Seuil du Taux d'effort maximal Seuil du Plafond de Loyer Revenu mensuel (euros) Revenu mensuel (euros) Revenu mensuel (euros) 1 adulte 1 435 3 595 4 055 1 adulte — 1 enfant 2 155 4 935 5 570 1 adulte — 2 enfants 2 725 5 720 6 455 64 3 300 6 925 7 815 enfant supplémentaire 430 905 1 020 2 adultes — 0 enfant 2 155 5 510 6 220 2 adultes - 1 enfant 2 725 6 505 7 345 2 adultes - 2 enfants 3 300 7 360 8 310 2 adultes.- 3 enfants 3 875 8 000 9 025 enfant supplémentaire 430 890 1 005 Adulte supplémentaire 575 1 185 1 335 1 adulte — 3 enfants Les valeurs du tableau A s'entendent à la cote d'application de l'échelle mobile des salaires de 855,62. b. Application des paramètres pour la détermination du Loyer abordable brut Chaque personne faisant partie de la communauté domestique et âgée de moins de 14 ans au ler janvier de l'année de calcul du loyer est considérée comme enfant.
\nChaque personne faisant partie de la communauté domestique et ayant accompli les 14 ans au ler janvier de l'année de calcul du loyer est considérée comme adulte, indépendamment du lien de parenté.
\n2.
\nLoyer abordable net Pour la détermination du loyer abordable net, le loyer abordable brut est adapté à la situation du logement occupé selon les modalités suivantes : a.
\nLe loyer abordable brut est réduit de :
\n2,5 pour cent lorsque le logement ne dispose pas de cuisine équipée ;
\n2,5 pour cent lorsque l'appartement ne dispose ni d'un balcon, ni d'une terrasse, ni d'un jardin privatif. b.
\nLe loyer abordable brut est augmenté de : - 10 pour cent pour les maisons. c.
\nLe forfait compensatoire pour performance énergétique Le loyer abordable brut d'un logement, dont la première occupation remonte avant le ler janvier 1990 et qui n'a pas été soumis à une rénovation énergétique, est réduit d'un forfait compensatoire de performance énergétique, conformément au Tableau B ci-dessous.
\nSont à considérer comme rénovation énergétique tous les travaux de rénovation, d'assainissement et de transformation d'un bâtiment qui affectent le comportement énergétique du bâtiment et qui nécessitent l'établissement d'un certificat de performance énergétique résultant en une classe d'efficience énergétique D ou mieux.
\n65 Tableau B : Forfait compensatoire de performance énergétique Surface utile d'habitation (SUH) du logement Forfait mensuel en euros 50m2 ou moins 15 51 à 70m2 20 71 à 90m2 25 91 à 110m2 30 111 à 130m2 35 131 à 150m2 40 151m2 et plus 45 Les valeurs du tableau B s'entendent à la cote d'application de l'échelle mobile des salaires de 855,62.
\nApplication du loyer forfaitaire en cas de non-conformité du locataire envers ses obligations Le locataire est tenu de répondre à une demande d'informations du bailleur social dans un délai de deux mois. A défaut, le bailleur social peut demander un loyer forfaitaire ne pouvant pas dépasser le plafond du loyer abordable applicable au locataire, conformément aux dispositions de cette annexe.
\nLe locataire qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail abordable devient redevable pour le logement qu'il omet de quitter d'une indemnité d'occupation ne pouvant pas dépasser de 1,5 fois le plafond du loyer abordable qui lui est applicable, conformément aux dispositions de cette annexe.
\nHL Commentaire des articles Chapitre ler Généralités Article ler Objectifs Cet article se comprend comme l'introduction à la loi et énonce ses objectifs. Il s'agit en premier lieu de la réalisation du droit au logement tel qu'il est prévu de l'insérer dans la Constitution en projet de révision.
\nL'article énumère à cet égard les axes prioritaires de l'action publique dans le domaine de la réalisation de logements rendus abordables grâce à une participation financière. Il s'agit en l'occurrence du développement de logements destinés à la location et à la vente abordables ainsi que de la rénovation et de l'assainissement de logements existants. A chaque fois, l'action publique est appelée à veiller tout particulièrement à la qualité du logement de manière à ce qu'il réponde aux objectifs du développement 66 durable et à ceux de la qualité résidentielle. Le résultat attendu de ces efforts est l'accès au logement prioritairement pour les personnes à revenu modeste et ainsi le renforcement de la cohésion sociale via une inclusion sociale par le logement.
\nComme le logement abordable se comprend comme une mesure d'aide pour les communautés domestiques qui éprouvent du mal à se loger sur le marché privé, il est réservé prioritairement aux personnes à revenu modeste. Dans cet ordre d'idées et pour correctement cibler les participations financières, un plafond de revenus est introduit pour être éligible au logement abordable.
\nLes termes utilisés sont à lire et à interpréter de sorte à pouvoir tenir compte de la constante et inévitable évolution des besoins en matière de logement abordable au fil de l'application de la loi.
\nEn effet, dans une résolution adoptée par la Chambre des Députés en date du ler février 2007, la Commission des Institutions et de la Révision constitutionnelle a été chargée « d'étudier l'inscription du droit au logement dans la Constitution luxembourgeoise ». La proposition de révision constitutionnelle actuelle prévoit ainsi l'introduction d'un droit au logement parmi les objectifs à valeur constitutionnelle libellé de la façon suivante : « L'État veille à ce que toute personne puisse vivre dignement et disposer d'un logement approprié ». 6 Or, déjà la Déclaration Universelle des droits de l'Homme du 10 décembre 1948 prévoit dans son article 25.1. que « toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille notamment pour l'alimentation, l'habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires ». Le droit au logement est également ancré dans la Charte sociale européenne révisée du 3 mai 1996, notamment l'article 31 de la Partie I qui précise que « toute personne a droit au logement », et le même article de la Partie II: « En vue d'assurer l'exercice effectif du droit au logement, les Parties s'engagent à prendre des mesures destinées: 1) à favoriser l'accès au logement d'un niveau suffisant; 2) à prévenir et à réduire l'état de sans-abri en vue de son élimination progressive; 3) à rendre le coût du logement accessible aux personnes qui ne disposent pas de ressources suffisantes. »
\nMême si cet objectif de valeur constitutionnelle ne crée pas un droit individuel au logement, susceptible d'être invoqué en justice, il impose au législateur de prendre les initiatives nécessaires pour permettre à toute personne de disposer d'un logement décent. Le présent projet de loi constitue dès lors une des pierres angulaires de l'action étatique en faveur de la réalisation de ce droit, ceci plus particulièrement en encourageant l'augmentation de l'offre de logements abordables.
\nFace à l'impératif de la sécurité juridique, le projet de loi propose une définition des termes de « logement abordable », « logement durable » et de « qualité résidentielle ».
\nL'expression « logement abordable » regroupe d'une façon générale tous les logements visés par la présente loi. En quelque sorte, les termes « logement abordable » viennent remplacer ceux de « logements subventionnés » ou de « logements subsidiés » couramment utilisés dans le contexte de l'exécution de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement, ci-après la « loi du 25 février 1979 », tout en couvrant un éventail plus large de logements. 'Voir texte coordonné proposé le 23 juillet 2021 par la Commission des Institutions et de la Révision constitutionnelle : Chapitre II. — Des droits et libertés / Section 4. — Des objectifs à valeur constitutionnelle / Article 31ter.
\nLe logement abordable comporte plusieurs sous-catégories de logements qui se présentent comme suit :
\n1.
\nLogements en location abordable • 50% des communautés domestiques sont éligibles pour l'attribution de ce type de logement à raison de 75% pour les aides à la pierre. • Le loyer sera calculé selon le concept du bail abordable, tenant compte du niveau de • Les participations financières à la réalisation de ce type de logements sont versées en revenu de la communauté domestique locataire. contrepartie à une affectation des logements à cette catégorie pendant 40 ans pour les promoteurs sans but de lucre et de façon non limitative, c'est-à-dire pendant la durée d'existence des logements, pour les promoteurs publics.
\n2.
\nLogements en gestion locative sociale • II s'agit des logements tombant sous le régime de la gestion locative sociale et n'ayant pas bénéficié d'aides à la pierre. Seule la gestion des logements peut être éligible à une participation financière à condition que l'organisme en charge de la gestion ait conclu au préalable une convention avec le ministre ayant le Logement dans ses attributions. • 3.
\nCes logements ne sont pas soumis aux règles du loyer abordable.
\nLogements en vente abordable • Ce régime sera comparable au régime actuel de la « vente subventionnée » avec emphytéose. Il est prévu que 60% des communautés domestiques deviennent éligibles.
\n4.
\nLogements en vente à coût modéré • Ce régime sera comparable au régime actuel de la « vente non-subventionnée ».
\nActuellement cette pratique, parfaitement licite, n'est pas légalement encadrée.
\nLe plafond sera conçu de façon à rendre 70% des communautés domestiques éligibles pour l'acquisition de ce type de logements. • Les logements en vente abordable et en vente à coût modéré seront soumis aux mêmes conditions de la concession du terrain par voie d'emphytéose contre paiement d'une redevance annuelle et d'un droit de rachat du logement pour le promoteur public.
\nIl convient encore de préciser que selon la terminologie utilisée par les dispositions afférentes de l'Union européenne, les participations financières pour le « logement abordable » prévues au titre de la présente loi s'entendent comme des participations financières pour le « logement social », même si les termes « logement social » ne sont pas utilisés tels quels par la présente loi. Toutes les conditions prévues et détaillées ci-après permettent de considérer qu'il s'agit de « logements sociaux ». L'abordabilité s'entend au sens strict par une relation directe entre les capacités financières des bénéficiaires et le coût du logement — tel que c'est le cas pour le loyer abordable — et au sens large par une abordabilité rendue possible grâce à une participation financière de l'État que ce soit dans la réalisation ou dans la gestion des logements en question. Par ailleurs, ces logements génèrent une plus-value sociale réelle par le fait qu'ils sont attribués prioritairement aux personnes à revenu plus modeste, d'où leur caractère de « logement social ». Or, au vu de la large accessibilité des logements, rendue possible grâce notamment à des projets de très grande envergure en train d'être réalisés à plusieurs endroits du pays, il a paru utile de mettre l'accent sur le caractère abordable des logements.
\n68 Le logement durable est celui répondant aux critères de durabilité exigés par le certificat de durabilité d'un logement (LENOZ) prévu par l'article 14octies de la loi du 25 février 1979.
\nEn ce qui concerne la qualité résidentielle, celle-ci se compose de la qualité résidentielle des logements et de la qualité résidentielle de l'habitat. La qualité résidentielle des logements est déterminée par des critères d'habitabilité et de salubrité tels qu'ils sont fixés dans la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d'habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d'habitation. La qualité résidentielle de l'habitat est déterminée par la fonctionnalité et l'attractivité des espaces publics et privés à proximité des logements. Les dimensions constitutives sont : • la dimension environnementale et écologique, c'est-à-dire le calme, la qualité de l'air, le microclimat ou encore l'absence de nuisances ; la dimension sociale et culturelle, c'est-à-dire les interactions sociales, la sécurité, la qualité urbanistique du quartier ; • la dimension infrastructurelle, c'est-à-dire la qualité et la proximité des équipements publics et de sports et de loisirs ainsi que de services et de commerces.
\nLe projet de loi renvoie ainsi aux même concepts que ceux retenus lors de l'élaboration de la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0.
\nCet article énumère les grands instruments que le législateur se donne pour mettre en œuvre la politique du logement et plus particulièrement la politique du logement abordable. Ces instruments sont au nombre de quatre. Il s'agit (1) de participations financières à la réalisation de logements destinés à la location abordable, à la vente abordable et à la vente à coût modéré versées aux promoteurs sociaux, (2) de participations financières à la réalisation de logements innovateurs et de logements résilients au changement climatique destinés à la location abordable, (3) de participations financières à l'activité du bailleur social, nouvellement introduit par la présente loi, et enfin (4) la mise en place d'un registre national des logements abordables.
\nLes participations financières, à caractère incitatif, visent à encourager la création de logements abordables et l'offre de services de bailleur social. Les bénéficiaires des participations se trouvent ainsi portés à entreprendre des projets et à exercer des activités qu'ils n'exerceraient pas en l'absence des participations ou seulement de façon plus limitée. Ils contribuent de la sorte à l'augmentation du nombre de logements abordables et à l'amélioration de l'habitat en accord avec la politique de logement de l'État.
\nLes participations financières à destination des promoteurs sociaux prennent la forme d'une subvention en capital et d'une bonification d'intérêts. Dans le contexte de la communication avec le public, elles sont dénommées « Aides à la pierre ».
\nLes participations financières à destination des bailleurs sociaux prennent la forme de participations financières aux frais de gestion.
\nLe projet de loi part de la prémisse que les bénéficiaires des participations financières exécutent un service d'intérêt économique général, non ou insuffisamment fourni par le marché, ce qui justifie l'octroi de 69 participations financières. Les activités susceptibles de bénéficier de participations financières au titre de la présente loi sont à qualifier de services d'intérêt économique général au sens de la Décision 2012/21/UE de la Commission européenne du 20 décembre 2011 relative à l'application de l'article 106, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides d'État sous forme de compensation de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d'intérêt économique général, ci-après la « Décision 2021/21/UE ».
\nDans ce contexte, la Direction Générale de la Concurrence de la Commission européenne vient à la conclusion que dans l'arrêt du 24 juillet 2003, Altmark (C-280/00, EU:C2003:415), la Cour de justice de l'Union européenne a fixé quatre conditions permettant de faire échapper des participations étatiques à l'interdiction des aides d'État au sens de l'article 107 TFUE :
\n1.
\nL'entreprise bénéficiaire doit effectivement être chargée de l'exécution d'obligations de service public, et ces obligations doivent être clairement définies.
\nCes obligations sont précisées parmi les conditionnalités auxquelles sont soumis les aides à la pierre et notamment l'obligation de destiner les logements crées soit à la location ou à la vente abordable. Ces conditions sont encore reprises et précisées le cas échéant dans les conventions entre l'État et les promoteurs ou bailleurs sociaux.
\n2.
\nLes paramètres sur base desquels la compensation est calculée doivent être préalablement établis d'une façon objective et transparente.
\nCes paramètres sont arrêtés dans le cas de la présente loi autant pour le promoteur que pour le bailleur dans les articles traitant de la compensation de service public de façon à éviter toute surcompensation tout en assurant un traitement équivalent des promoteurs dans le temps.
\n3.
\nLa compensation ne doit pas dépasser ce qui est nécessaire pour couvrir tout ou partie des coûts occasionnés par l'exécution des obligations de service public, en tenant compte des recettes y relatives ainsi que d'un bénéfice raisonnable.
\nCette obligation est respectée par la réalisation systématique et régulière d'audits comptables parmi les promoteurs ou bailleurs sociaux.
\n4.
\nLorsque le choix de l'entreprise à charger de l'exécution d'obligations de service public n'est pas effectué dans le cadre d'une procédure de marché public permettant de sélectionner le candidat capable de fournir ces services au moindre coût pour la collectivité, le niveau de la compensation nécessaire doit être déterminé sur la base d'une analyse des coûts qu'une entreprise moyenne, bien gérée et adéquatement équipée aurait encourus.
\nEtant donné qu'un grand nombre d'acteurs peuvent introduire des demandes pour bénéficier des participations étatiques dans le contexte du logement abordable, il est d'autant plus important de réaliser systématiquement et régulièrement des audits comptables parmi les promoteurs ou bailleurs sociaux afin de déterminer un niveau de compensation adéquat.
\nLes participations financières au titre de la présente loi et toutes autres participations financières publiques éventuellement perçues au titre d'un même projet sont cumulables sans que leur somme puisse dépasser le seuil de financement total le plus élevé applicable à ces participations financières. Le seuil de financement le plus élevé constitue donc le plafond pour la totalité des participations financières 70 à un même projet. A titre d'exemple, si pour un projet le seuil de financement total le plus élevé est celui prévu pour les logements destinés à la location abordable, à savoir 75%, la somme de toutes les participations financières publiques à ce projet ne peut pas dépasser 75% des dépenses pour ce projet.
\nEn ce qui concerne plus particulièrement les participations financières prévues par la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0., celles-ci sont entièrement cumulables avec les participations prévues par le présent projet de loi. Actuellement, les participations financières au titre du Pacte logement 2.0. sont déjà entièrement cumulables avec les aides à la construction prévues par la loi de 1979. En adoptant le Pacte logement 2.0., le but du législateur était justement de créer un instrument incitant les communes à s'impliquer le plus possible dans la réalisation de logements abordables.
\nLe Registre national des logements abordables (RENLA) est une plateforme informatique mise à disposition par le ministère du Logement et qui a pour missions : a. Au niveau de la gestion des demandes de logement : a. la collecte et l'instruction des dossiers des demandeurs-locataires ; b. la détermination de l'éligibilité d'une demande ; c. le classement des candidatures selon les critères de priorité, objectifs et mesurables ; b. Au niveau de la gestion des logements abordables : a. la collecte des données relatives aux logements abordables pour lesquels les éventuels déficits d'exploitation sont pris en charge sur base d'une convention avec le bailleur social , c. Au niveau du suivi des locataires : a. la mise à disposition d'une plateforme de calcul du loyer pour les bailleurs sociaux à travers laquelle les bailleurs sociaux vont gérer les adaptations de loyer en fonction de l'évolution de la situation des communautés domestiques locataires.
\nLe bailleur social est l'organisme qui assure la gestion locative des logements destinés à la location abordable. Ses missions sont énumérées à l'article 30.
\nLe candidat-locataire est la ou les personnes physiques qui remplissent les conditions d'éligibilité pour se voir attribuer un logement locatif abordable. Il est inscrit sur la liste d'attente du registre.
\nLa commission est la commission consultative qui donne son avis au ministre en amont de la prise de ses décisions.
\nLa définition de la communauté domestique est calquée sur celle applicable en matière de REVIS, ce concept étant déjà connu par les acteurs professionnels impliqués.
\nLe demandeur-locataire est la ou les personnes physiques qui a introduit, ou fait introduire notamment par un bailleur social, une demande de location d'un logement abordable auprès du registre. Après instruction de son dossier et s'il remplit les conditions d'éligibilité, il devient candidat-locataire.
\nLe locataire est la ou les personnes physiques qui louent et habitent un logement locatif abordable.
\n71 Le logement abordable est le terme générique qui regroupe toutes les catégories de logements abordables, à savoir ceux destinés à la vente abordable, à la vente à coût modéré, à la location abordable, à la location abordable pour demandeurs de protection internationale, réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire (qui bénéficient d'une participation financière à un taux plus élevé), aux étudiants et à la gestion locative sociale.
\nLe ministre est le ministre ayant le Logement dans ses attributions.
\nLe terme « promoteur public » regroupe les promoteurs désignés comme tels déjà par la loi de 1979, à savoir les communes, les syndicats de communes, les sociétés fondées sur base de la loi modifiée du 29 mai 1906 sur les habitations à bon marché dont la majorité des parts est détenue par l'État, des communes ou des syndicats de communes (i.e. en pratique la Société Nationale des Habitations à Bon Marché) et le Fonds du Logement.
\nLe promoteur public exerce les activités d'architecte et de promoteur immobilier sans être titulaire d'une autorisation d'établissement et sans que ces activités puissent être qualifiées de libérale ou de commerciale dans son chef. Il peut bien évidement recourir à des prestataires externes pour ces activités.
\nConformément au principe du caractère dynamique des références, la référence aux promoteurs publics au sens de l'article 16 de la loi de 1979 doit s'entendre comme visant les promoteurs publics au sens de la présente loi.
\nLa disposition relative à la vente en état futur d'achèvement est reprise de la loi de 1979.
\nA cet égard, il est encore précisé que l'État ne figure pas parmi les promoteurs publics (ni d'ailleurs parmi les bailleurs sociaux). Ceci est conforme à la politique constante selon laquelle l'État ne construit et ne gère pas lui-même des logements abordables.
\nLe terme « promoteur sans but de lucre » regroupe les promoteurs privés sans but de lucre ou promoteurs « associatifs » qui déjà actuellement sous le régime de la loi modifiée du 25 février 1979, ci-après désignée par la « loi de 1979 », sont des partenaires très actifs dans la création de logements locatifs bénéficiant d'aides à la constructions d'ensemble. Les termes « aides à la construction d'ensembles » ne sont plus utilisée par la présente loi, mais ceux de « participations financières ». A des fins de communication, les termes « aides à la pierre » sont encore souvent utilisés. Conformément au principe du caractère dynamique des références, la référence aux promoteurs privés au sens de l'article 16 de la loi de 1979 doit s'entendre comme visant les promoteurs sans but de lucre au sens de la présente loi.
\nLes communautés religieuses bénéficiant d'un soutien financier annuel de l'État sont actuellement celles visées par les lois du 23 juillet 2016 réglant le montant et les modalités d'octroi du soutien financier annuel. Il s'agit de l'Eglise catholique, de l'Eglise orthodoxe au Luxembourg, de la communauté israélite du Luxembourg, de la communauté musulmane du Grand-Duché de Luxembourg, de l'Eglise anglicane du Luxembourg, de l'Eglise protestante du Luxembourg et de l'Eglise protestante réformée du Luxembourg.
\nUne « coopérative de logements » peut devenir promoteur sans but de lucre si elle est reconnue société d'impact sociétal. Tel était déjà le cas sous le régime de la loi de 1979.
\nL'exercice de l'activité de promoteur social est réservé à des promoteurs sans but de lucre. Cette restriction se justifie par l'objectif de préserver la nature abordable des logements en cause tout au long de leur existence.
\n72 Le terme « promoteur social » est introduit par la présente loi. Il constitue le terme générique regroupant l'ensemble des promoteurs qui réalisent des logements pouvant bénéficier des participations financières étatiques (aides à la pierre).
\nLa définition de la qualité résidentielle correspond à celle déjà fournie pour la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0.
\nLe registre est le registre national des logements abordables nouvellement introduit, en abrégé le « RENLA ».
\nSection Ife — Vente abordable
\nParagraphe 1er Seuls les promoteurs publics sont éligibles à une participation financière pour la réalisation de logements destinés à la vente abordable.
\nTout comme sous le régime de la loi de 1979, la participation financière est ventilée entre tous les logements réalisés destinés à la vente abordable en pouvant distinguer entre les maisons et les appartements. Elle est au final destinée aux acquéreurs des logements, afin qu'ils puissent bénéficier d'un prix plus avantageux. Le promoteur public la bonifie aux acquéreurs éligibles, à l'exception de la part de la participation financière liée à l'acquisition du terrain et de la participation financière pour le préfinancement de l'acquisition du terrain. Cette exception s'explique par le fait que le promoteur public reste propriétaire du terrain (ou en est lui-même emphytéote) et que les acquéreurs des logements deviennent emphytéotes du terrain accueillant leur logement. Dans la mesure où les frais de viabilisation particulière et ordinaire sont intégrés dans le calcul du prix de vente aux acquéreurs éligibles, les participations financières y relatives devront leur être bonifiées. En cas de participation financière pour l'acquisition d'un terrain déjà viabilisé, il y aura lieu de déterminer la part du prix se rapportant à la viabilisation, à moins que cette partie du prix ne rentre pas dans le calcul du prix de la vente à l'acquéreur éligible. Les frais d'études sont intégrés dans les frais de viabilisation.
\nParagraphe 2 Ce paragraphe prévoit le taux maximal de la participation financière.
\nA cet endroit, il est précisé que l'exigence prévue par l'article 24 de 1979 n'est plus reprise. Les communes n'ont donc plus besoin de supporter elles-mêmes une charge équivalent au tiers de la participation financière relative aux frais d'étude et à l'aménagement de terrains, de sorte que la réalisation de logements destinés à la vente abordable pèse encore moins sur leur budget dans le nouveau régime.
\nParagraphe 3 Les montants maximaux éligibles de tous les coûts éligibles à une participation financière sont plus élevés pour la réalisation de logements destinés à la vente abordable et résilients au changement climatique.
\nCeci se situe notamment dans le contexte de la Stratégie nationale à long terme en matière d'action climat « Vers la neutralité climatique en 2050 » adoptée par le Conseil de Gouvernement le 30 juillet 2021. La 73 nécessité d'encourager la réalisation de logements résilients au changement climatique s'est manifestée une fois de plus lors des intempéries et inondations catastrophiques survenues au Luxembourg en été 2021. L'appréciation du caractère résilient au changement climatique suit par la force des choses l'évolution des nouveautés scientifiques et des standards dans la construction de logement. En raison de la technicité inhérente à cette matière, le ministre prend ses décisions sur avis de la commission.
\nParagraphe 4 Les logements destinés à la vente abordable et bénéficiant à ce titre de participations financières doivent rester abordables pendant toute leur durée de vie. Ils doivent dès lors être revendus à des acquéreurs éligibles après l'exercice son droit de rachat par le promoteur. Ceci correspond à la logique que l'effet positif de ces deniers publics investis dans la création de logements abordables doit rester acquis à la société au-delà du premier acquéreur d'un logement. Afin de garantir ce maintien dans l'abordabilité des logements destinés à la vente, les terrains accueillant ces logements ne peuvent être cédés aux acquéreurs des logements en pleine propriété, mais doivent l'être exclusivement sous la forme d'un droit d'emphytéose. Une vente en pleine propriété du terrain n'est pas permise. A cela s'ajoute que le promoteur doit disposer d'un droit de rachat des logements pendant toute leur durée de vie au fil des ventes successives.
\nPartant, au vue des contraintes spécifiques liées à l'emphytéose et au droit de rachat, notamment des capacités financières à long terme que cela implique dans le chef du promoteur, il a été choisi de limiter l'octroi de participations financières pour la réalisation de logements destinés à la vente abordable aux seuls promoteurs publics.
\nLa participation financière est intégralement employée pour réduire le prix de vente. Il s'agit de la participation financière pour la viabilisation y inclus les frais d'études, le terrain n'étant pas vendu (mais cédé sous forme d'emphytéose).
\nDans l'idée de concentrer les efforts des promoteurs publics sur la réalisation de logements abordables, au moins 60 % des unités de logement d'un projet de vente doivent être vendus à des acquéreurs éligibles pour une vente abordable et au maximum 40% peuvent être affectés à la vente à coût modérée. Ces pourcentages s'appliquent seulement à la partie vente d'un projet d'un promoteur public et n'affecte donc pas la partie location d'un projet. Il est rappelé dans ce contexte que la réalisation de logements destinés à la location abordable est à privilégier de façon générale par les promoteurs publics, conformément à la politique du logement du Gouvernement.
\nAfin de garantir la complémentarité et la diversité sociale dans les projets de logements qu'il réalise ou dans les quartiers ou ils se situent, le promoteur public peut réaliser des logements destinés à la vente à coût modéré.
\nLa participation financière est limitée à l'acquisition du terrain, ce qui s'explique par le fait que le promoteur public reste propriétaire du terrain et le concède « seulement » en emphytéose à l'acquéreur du logement. L'acquéreur doit supporter les frais de viabilisation y inclus les frais d'études qui sont ventilés sur les logements par le promoteur public.
\n71 La vente à coût modéré se distingue de la vente abordable au niveau des plafonds de revenu des acquéreurs éligibles qui sont plus élevés. Les plafonds de revenu ont néanmoins toute leur importance dans la mesure où ils permettent d'assurer que les logements réalisés par les promoteurs publics soient vendus aux acquéreurs qui en ont le plus besoin pour ne pas avoir, ou seulement difficilement, accès aux logements du marché privé. Le prix du logement destiné à la vente à coût modéré est fixé par le promoteur public en tenant compte du coût de revient.
\nA cet endroit, il est encore rappelé qu'au moins 60 % des logements d'un projet de vente doivent être vendus à des acquéreurs éligibles pour une vente abordable et au maximum 40% peuvent être affectés à la vente à coût modérée.
\nLe concept de la vente à coût modéré n'est pas entièrement nouveau dans la mesure où déjà sous l'égide de la loi de 1979, les promoteurs publics pratiquaient différentes variantes de « vente non subventionnée ». Il est rappelé que la vente à coût modéré doit se faire avec emphytéose sur le terrain et droit de rachat pour le promoteur public.
\nLe promoteur public, ne devant pas faire de bénéfice dépassant un bénéfice raisonnable lors de la réalisation de logements destinés à la vente abordable et à la vente à coût modéré, le prix de vente du logement est fixé en fonction du coût de revient. Ceci vaut aussi bien lors de la vente au premier acquéreur que lors de la revente aux acquéreurs successifs suite à l'exercice du droit de rachat.
\nLe prix de vente du logement est soumis au ministre pour avis préalablement à sa mise en vente. Ceci permet au ministre d'apprécier pour chaque projet individuellement l'établissement par le promoteur public du coût de revient et de tout autre élément du prix de vente.
\nA titre d'illustration, les auteurs de la loi souhaitent indiquer que le coût de revient est composé notamment des éléments suivants : des coûts directement affectables à la construction, comprenant les travaux de conception, les frais d'études et de plans d'études, le prix des travaux d'aménagement, de viabilisation et de construction, les frais de surveillance et de réception des travaux, de suivi de levée des réserves, d'organisation de mises en concurrence et d'adjudication, les frais de suivi administratif du projet et les charges financières de préfinancement, peu importe si ces coûts sont générés par les activités propres du promoteur lui-même ou par des prestataires extérieurs rémunérés par le promoteur ; les coûts indirects à supporter par le promoteur au vu du financement de ses frais de fonctionnement pour autant que ces coûts indirects peuvent être justifiés par une comptabilité analytique adaptée identifiant le cas échéant les différents centres de coûts et une clé d'affectation des frais généraux, notamment lorsque le promoteur dispose de services internes chargés du moins pour une partie substantielle des travaux de conception, d'études, de suivi administratif, de réception et de suivi des levées de réserves et qu'il doit veiller au préfinancement de ces activités y compris des assurances et d'une couverture des risques. Le coût de revient peut ainsi inclure un coefficient d'entreprise.
\nA cet égard, il convient encore de mentionner que les promoteurs publics sont fortement engagés à respecter les montants maximaux des coûts éligibles. Par ce biais, le coût de revient des logements est indirectement encadré.
\nDans un souci de transparence et de prise de conscience de deniers publics investis par tous les impliqués, la participation financière doit clairement ressortir de l'acte de vente.
\nLes promoteurs publics choisissent les acquéreurs en conformité aux critères d'éligibilité prévu par la loi et ceci de façon à permettre l'acquisition des logements abordables à des communautés domestiques issues de toutes les catégories de revenus éligibles.
\nParagraphe ler Les logements destinés à la vente abordable et à la vente à la coût modéré devant de par leur nature être réservés aux acquéreurs qui en ont le plus besoin, leurs acquéreurs doivent répondre aux conditions socioéconomiques énumérées dans le présent article.
\nIl s'agit essentiellement des mêmes catégories de conditions que celles applicables aux bénéficiaires d'aides individuelles au logement.
\nLes conditions de revenu applicables pour l'acquisition d'un logement destiné à la vente abordable sont celles fixées de telle façon à rendre ces logements accessibles aux premiers 6 déciles de la population résidente.
\nLes conditions de revenu applicables pour l'acquisition d'un logement destiné à la vente à coût modéré sont celles fixées de telle façon à rendre ces logements accessibles aux premiers 7 déciles de la population résidente.
\nLes acquéreurs éligibles sont cependant exclus du bénéfice des primes prévues par le régime des aides individuelles, réservées désormais aux acquéreurs de logements sur le marché privé, étant donné qu'ils bénéficient déjà des conditions beaucoup plus avantageuses liées à l'acquisition d'un logement destiné à la vente abordable ou à la vente à coût modéré réalisé par un promoteur public. Ils peuvent néanmoins bénéficier, le cas échéant, d'une garantie étatique et/ou d'une subvention d'intérêt.
\nDans un souci de cohérence, il est renvoyé à la définition de la communauté domestique fournies par la loi relative aux aides individuelles au logement qui elle est calquée sur celle applicable en matière de REVIS.
\nLa communauté domestique à prendre en considération est celle indiquée dans le certificat d'éligibilité visée au paragraphe 2. Si au moment de la signature de l'acte authentique avec le promoteur, la composition de la communauté domestique aura changé, l'acquéreur éligible devra de facto demander un nouveau certificat d'éligibilité.
\nSi après la remise des clés du logement abordable, il s'avère que les conditions prévues au point 2 de l'alinéa 1\" ne sont pas respectées, le promoteur public est fondé à agir en résolution de la vente. Ceci signifie que si neuf mois après la remise des clés, l'acquéreur du logement est encore propriétaire d'un autre logement, le promoteur public peut agir en résolution de la vente. Le délai de 9 mois est prévu pour donner suffisamment de temps à l'acquéreur de vendre son ancien logement après avoir reçu les clés de 76 son nouveau logement. En effet, pendant une phase transitoire, il doit pouvoir être propriétaire de 2 logements par la force des choses. Le délai de 9 mois est calculé à partir de la remise des clés et non de l'acte authentique pour tenir compte du fait qu'en matière de vente en état futur d'achèvement, la remise des clés est bien postérieure à l'acte authentique.
\nL'acquisition de droits indiqués au point 2 de l'alinéa ler après la remise des clés du logement abordable n'emporte ni nullité, ni résolution de la vente du logement abordable. Donc si après la remise des clés, l'acquéreur du logement devient propriétaire d'un autre logement, par exemple par voie de succession, l'acte de vente n'en est pas affecté.
\nParagraphe 2 La personne intéressée doit présenter au promoteur public un certificat d'éligibilité lui délivré par le ministre sur demande.
\nLe certificat d'éligibilité aura une période de validité de 6 mois à partir de la date de son émission. La validité du certificat d'éligibilité est considérée au moment de la signature du compromis de vente ou du contrat de réservation.
\nAprès l'écoulement de ce délai, pour pouvoir obtenir un nouveau certificat, la personne intéressée devra introduire une nouvelle demande (déclenchant une nouvelle instruction), qui se fera principalement moyennant l'outil informatique mis à disposition par l'État.
\nDans le cadre de la vente abordable et de la vente à coût modéré, les acquéreurs acquièrent la pleine propriété des logements et deviennent emphytéotes du terrain, respectivement de la quote-part terrain, sur lequel le logement se trouve. Le promoteur public vendeur du logement bénéficie de par la loi d'un droit de rachat du logement pendant toute la durée de l'emphytéose. Ces règles sont spécialement prévues afin d'assurer que des logements ayant bénéficié de participations financières étatiques restent, pendant toute leur durée de vie, des logements abordables, voire des logements à coût modéré. En d'autres termes, il s'agit d'éviter que ces logements ne soient en quelque sorte « absorbés » par le marché privé au bout d'une certaine période et que l'effort initialement déployé par le promoteur public dans l'intérêt général et conformément à la politique du logement ne soit ainsi perdu. Il n'en reste pas moins que les terrains sont cédés sous forme d'emphytéose et que les règles de droit civil prévues pour ce droit réel continuent à s'appliquer par ailleurs. Les acquéreurs successifs des logements et preneurs de terrain bénéficient d'un droit d'emphytéose d'une durée minimale de 50 ans correspond à la durée minimale en matière de logement. Les promoteurs publics sont toutefois encouragés à prévoir des emphytéoses d'une durée de 99 ans.
\nS'il est vrai qu'à la fin de la durée de l'emphytéose, le promoteur public récupère les constructions, cellesci devront être rénovées et présenteront normalement une valeur négligeable. Dans le cas contraire, le promoteur public aura tendance à prolonger la durée de l'emphytéose. Ceci devrait notamment être implicitement le cas si, en cas de rachat par le promoteur public, un logement sera revendu « en deuxième génération ». En effet, dans ce cas, la durée minimale de l'emphytéose sera de nouveau de 50 ans, ce qui devrait évidemment inciter l'acquéreur de maintenir son bien acquis en bon état.
\nEn cas de décès des acquéreurs de logements et preneurs de terrain, le droit d'emphytéose et les éventuels autres droits réels afférents sont transmis à leurs ayants droit. Les conditions de revenus prévues à l'article 7 ne leur sont pas applicables. Les dispositions générales du droit des successions sont donc applicables.
\nAu plus tard deux ans après le décès des acquéreurs, le logement doit être l'habitation principale et permanente à au moins un de leurs ayants-droit. A défaut, le promoteur public bénéficie d'un droit de rachat conformément aux dispositions de l'article 9. Cette restriction est introduite dans le but d'assurer que le logement réalisé par le promoteur public conserve les caractéristiques essentielles de sa destination. Si les ayants droit reprenant le logement ne doivent pas répondre à des conditions de revenu, ils doivent néanmoins habiter personnellement le logement.
\nUn règlement grand-ducal détermine les modalités de fixation des redevances d'emphytéose à payer par les acquéreurs des logements. Dans les grandes lignes, le système de calcul actuel de la redevance est maintenu.
\nA des fins de sécurité juridique et de détermination de la compensation de service public notamment, la redevance d'emphytéose est fixée dans l'acte de concession d'emphytéose.
\nCet article prévoit le droit de rachat du logement pour le promoteur public qui vaut pendant toute la durée de l'emphytéose.
\nLa méthode de détermination du prix de rachat permet de garantir le prix abordable ou le prix à coût modéré des logements pendant toute la durée de la prédite emphytéose.
\nLa méthode de détermination du prix de rachat est insérée dans les actes authentiques de vente notamment pour garantir que les acquéreurs successifs soient conscients des conditions spécifiques de la vente abordable et de la vente à coût modéré et pour éviter des difficultés ultérieures liées à la détermination du prix de rachat.
\nLe prix de rachat doit être égal au prix payé par les acquéreurs, déduction faite des primes, bonifications, aides conventionnelles et autres avantages qui auraient été alloués ou simplement bonifiés par le promoteur public ou à l'État à l'acquéreur. Ainsi, il est évité que l'acquéreur en bénéficie deux fois. Audelà des prescriptions prévues par cet article, chaque promoteur public peut affiner la méthode de détermination du prix de rachat selon ses besoins.
\nLe propriétaire ayant l'intention de vendre son logement doit en informer le promoteur ayant réalisé le logement. Comme le propriétaire du logement ne peut ni le vendre sur le marché privé ni le donner en location, il bénéficie par contre de la possibilité de le revendre à tout moment aux conditions prédéterminées au promoteur. Le promoteur qui fait le rachat prend en charge les frais d'acte. Il se peut que ce ne soit pas le promoteur ayant réalisé le logement qui a été le vendeur lors de l'aliénation la plus récente en date. Dans la pratique, il ne peut pas être totalement exclu qu'un propriétaire omette de 78 procéder à cette information. Le promoteur public sera informé de la vente en cours au plus tard par le notaire. Cependant, le propriétaire met en cause sa responsabilité civile bien évidemment.
\nLe promoteur public peut se faire substituer par un autre promoteur public. Le droit de rachat doit toujours s'exercer via un promoteur public, ceci plus particulièrement afin de garantir le respect des dispositions relatives à la détermination du prix de revente. A défaut de substitution de tout autre promoteur public, le droit de rachat est exercé par le Fonds du Logement. Il s'agit d'une obligation légale pour le Fonds du Logement. Ainsi, il est garanti que le logement en cause reste affecté à sa destination.
\nIl convient de remarquer que si le promoteur public exerce son droit de rachat, le droit d'emphytéose de l'ancien propriétaire du logement cesse également, ceci du fait de la confusion des qualités de propriétaire et d'emphytéote, ainsi que le veut le droit commun de l'emphytéose.
\nAfin de préserver au fil de leur existence la destination des logements de la vente abordable et de la vente à coût modéré, les acquéreurs et propriétaires successifs de ces logements (notamment les ayant-droits et les héritiers des acquéreurs) doivent les habiter à titre principal et permanent. Partant, ils ne peuvent pas donner en location le logement sans y habiter eux-mêmes.
\nAinsi, notamment l'adresse des acquéreurs indiquée au registre national des personnes physiques doit correspondre à celle du logement destiné à la vente abordable ou à la vente à coût modéré aussi longtemps qu'ils sont propriétaires.
\nEn cas de violation de cette obligation, le promoteur public bénéficie d'un droit de résolution de l'intégralité de l'acte ayant comporté la vente du logement. Afin que cette possibilité de sanction soit efficace, le promoteur doit non seulement pouvoir demander au tribunal la résolution de la vente du logement, mais également de tous les autres éléments contenus dans l'acte ayant comporté la vente du logement, comme par exemple la concession d'un droit d'emphytéose.
\nA cet endroit, il est mentionné que le travail à domicile et l'exercice d'une activité professionnelle depuis le domicile compatible avec les dispositions applicables par ailleurs sont permis.
\nLes dispositions relatives à la dispense d'occupation sont inspirées de celles du crédit d'impôt dit « bëllegen Akt » prévu par la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l'acquisition de terrains à bâtir et d'immeubles d'habitation.
\nParagraphe ler Comme indiqué au commentaire de l'article 4, les participations financières aux logements destinés à la vente abordable sont réservées aux promoteurs publics. Les participations financières aux logements destinés à la location abordable visent tous les promoteurs sociaux. Le besoin en logements destinés à la location abordable étant le plus élevé, il a été choisi d'impliquer un maximum de promoteurs sociaux.
\n79 Il est rappelé à cet endroit que les participations financières couvrent l'intégralité d'un projet de logements, comme par exemple les emplacements de stationnement de voiture. Elles ne sont pas limitées au logement au sens strict. L'article 14 énumère les coûts éligibles.
\nParagraphe 2 Le taux maximal ordinaire de la participation financière pour les logements destinés à la location abordable est de 75% des coûts. Ce taux devient d'application identique pour tous les promoteurs sociaux.
\nIl n'est pas prévu d'augmenter ce taux afin de préserver une certaine responsabilisation de promoteur social pour le développement efficace et économe des logements.
\nParagraphe 3 Le projet de loi prévoit la possibilité d'une augmentation du montant maximal des coûts éligibles pour logements innovateurs. Rien ne s'oppose à ce que les logements innovateurs soient des logements abordables au sens de la loi, de sorte que la réglementation prévue pour les logements locatifs abordables est applicable aux logements innovateurs, ceci permettant d'encourager le progrès dans le domaine du logement abordable.
\nLe caractère innovateur des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. Dans la mesure où de par leur caractère innovateur justement, les logements innovateurs sont susceptibles de ne pas rentrer dans les limites des coûts éligibles, les dérogations que le ministre peut accorder en vertu de l'article 14 sont susceptibles d'être plus fréquentes que pour ce type de logements que pour les logements ordinaires.
\nLa participation financière pour logements innovateurs est limitée à la location abordable que ce soit lors de la première réalisation de logements ou lors de la rénovation lourde de logements. Elle ne peut donc pas être accordée pour des logements destinés à la vente.
\nParagraphe 4 Dans un esprit similaire aux logements innovateurs, les montants maximaux éligibles sont plus élevés pour la réalisation de logements destinés à la location abordable et résilients au changement climatique que ce soit lors de la première réalisation de logements ou lors de la rénovation lourde de logements. Ceci se situe notamment dans le contexte de la Stratégie nationale à long terme en matière d'action climat « Vers la neutralité climatique en 2050 » adoptée par le Conseil de Gouvernement le 30 juillet 2021.
\nParagraphe 5 Le logement destiné à la location abordable devant être géré par un bailleur social, il appartient au promoteur social de choisir le ou les bailleurs sociaux auxquels il entend confier la gestion des logements locatifs abordables de son parc immobilier. Le contrat de bail entre le promoteur social et le bailleur social relève de la liberté contractuelle, sans qu'ils puissent par ce biais se concéder des avantages contractuels susceptibles d'entraîner une surcompensation.
\nL'entité du promoteur social peut également exercer le rôle de bailleur social à condition de disposer de l'agrément.
\n80 A défaut par le promoteur social de trouver un bailler social pour la gestion de ses logements, après avoir déployé de réels efforts de cherche le Fonds du Logement peut assumer cette fonction. Comme le Fonds du Logement est le plus grand acteur dans le domaine ce rôle lui incombe logiquement.
\net personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire, et aux étudiants Paragraphe 1.er La participation financière aux logements pour demandeurs de protection internationale, réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire peut se faire à un taux encore plus favorable, à savoir au taux de 100 %.
\nCes logements ne sont pas soumis aux dispositions du bail abordable, comme celles-ci ne répondent pas aux spécificités des demandeurs de protection internationale, réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire. Dans ce contexte, il est rappelé que ces logements ne sont par ailleurs ni soumis aux dispositions de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, ni à celles de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d'habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d'habitation.
\nLes promoteurs publics sont des fois amenés à réaliser ces logements dans le cadre de projets de grande envergure. La gestion de ces logements est en général assurée par l'Office national de l'accueil ou ses partenaires. Il sera également envisageable — comme par le passé — que les promoteurs publics réalisent de telles structures dont la gestion sera assurée par des bailleurs sociaux relevant de l'associatif.
\nParagraphe 2 La participation financière aux logements locatifs destinés aux étudiants peut se faire au taux ordinaire de 75%. Les dispositions du bail abordable ne sont pas adaptées aux étudiants qui peuvent être considérés comme des locataires d'une catégorie spécifique. Parant, elles ne leur sont pas applicables. En pratique, le gestionnaire de ces logements, notamment l'Université du Luxembourg ou un autre établissement d'enseignement supérieur agréé, veillera à mettre en place des règles adaptées.
\nParagraphe 1er Outre la participation financière accordée lors de la réalisation des logements destinés à la location abordable, le promoteur social mettant en location ces logements peut encore bénéficier d'une compensation de service public pour le service d'intérêt économique général qu'il assure.
\nLa compensation de service public est composée d'une part d'une couverture des frais d'exploitation et d'autre part d'une rémunération du capital propre investi par le promoteur social. La rémunération du capital propre investi par le promoteur social dans un projet de logements comprend tant le capital propre investi dans la réalisation de logements que celui dans le terrain viabilisé. Les deux composantes de la compensation de service public sont déterminées par unité de logement. Le capital propre investi par le promoteur social comprend tant ses « vrais » capitaux propres que le fonds empruntés (auprès d'une banque) pour la réalisation du projet de logements.
\n81 La compensation de service public, de par sa nature, doit être demandée au ministre. Le paiement de la compensation de service public se fait sous la forme du loyer perçu mensuellement du bailleur social. Le bailleur social bénéficie à son tour d'une compensation de service public prévue par l'article 40. Il est précisé que si le promoteur et le bailleur social sont une seule et même personne morale, ce paiement peut se faire sous la forme d'un simple jeu d'écritures comptables, une comptabilité analytique adaptée devant exister pour les activités de promoteur social et de bailleur social.
\nL'hypothèse du défaut de paiement par le bailleur social est encore prévue dans l'intérêt du promoteur social. Dans ce cas, il peut demander le paiement de sa compensation de service public au ministre. Le ministre pourra évidemment se retourner contre le bailleur social et procéder le cas échéant à une compensation de dettes.
\nLa compensation de service public prévue à cet article est une compensation maximale qui ne pourra pas être dépassée. Un décompte indiquant la compensation effective est établi pour chaque projet.
\nConformément à la Décision 2021/21/UE, la compensation de service public ne peut en aucun cas servir au financement d'activités autres que celles liées à la réalisation et à la gestion des logements destinés à la location abordable.
\nParagraphe 2 La couverture des frais de gestion est plafonnée. Elle vise à couvrir les frais directs et indirects encourus par le promoteur social pour le suivi, en qualité de propriétaire, des logements donnés en location. Il s'agit d'une couverture forfaitaire fixée par unité de logement et applicable à tous les logements existants de tous les promoteurs sociaux. La différence entre cette couverture et les frais réels du promoteur social sera à son bénéfice ou à sa perte.
\nLa compensation de service public du Fonds du Logement étant prévu par la loi du 24 avril 2017 portant réorganisation de l'établissement public nommé « Fonds du Logement », cet établissement public est exclu de la couverture des frais d'exploitation prévue par la présente loi. La compensation de service public du Fonds de Logement continuera à être établie conformément aux dispositions de sa loi organique.
\nParagraphe 3 En ce qui concerne la rémunération du capital propre investi, il est distingué entre capital propre investi par le promoteur social (1) dans les coûts éligibles relatifs au terrain viabilisé et (2) dans la construction de logements abordables.
\nAu terme de la convention conclue entre le promoteur et l'État, la rémunération du capital propre investi aura permis de couvrir le capital propre investi par le promoteur ainsi que de lui assurer un bénéfice raisonnable sur ce capital propre investi.
\nLe Fonds du Logement, les communes et les syndicats de communes sont exclus de la rémunération du capital propre investi en raison de leur qualité d'acteur public tenu à l'objectif constitutionnel de veiller à ce que toute personne puisse vivre dignement et disposer d'un logement approprié.
\n82 Cette exclusion est d'ailleurs à situer dans la continuité des modalités de calcul des loyers prévues par le règlement grand-ducal du 16 novembre 1998. Le montant des loyers en résultant se situait à un niveau tellement bas qu'il ne saurait avoir couvert une rémunération du capital propre investi.
\nParagraphe 4 Le taux de la rémunération du capital propre investi par le promoteur social dans les coûts éligibles relatifs au terrain viabilisé ne peut être ni inférieur au taux à court terme en euros établi par la Banque centrale européenne, ni inférieur à zéro, ni dépasser ce taux majoré d'une prime de 150 points de base. Le capital propre investi est pris en considération et non la valeur vénale du terrain.
\nLe taux de la rémunération du capital propre investi par le promoteur social dans les coûts éligibles relatif à la construction et la rénovation de logements ne peut être ni inférieur au taux à court terme en euros établi par la Banque centrale européenne majoré d'une prime de 100 points de base, ni inférieur à zéro, ni dépasser ce taux majoré d'une prime de 250 points de base.
\nLa rémunération du capital propre investi est mise en place pour la part d'un projet de logements abordables non couvertes par les participations financières. Le promoteur social perçoit cette rémunération moyennant les loyers indexés qui lui sont versés par le bailleur social.
\nLe but est de préserver l'attractivité et l'équité du système pendant la durée de 40 ans. Pendant une période aussi longue, les évolutions du marché risquent en effet d'être diverses et aléatoires, de sorte qu'une éventuelle adaptation en moitié de parcours semble opportune, mais seulement si elle s'avère effectivement nécessaire. Il se peut qu'elle ne soit pas nécessaire car l'inflation est prise en compte via la rémunération par le loyer, laquelle est fixée de la même façon même après 20 ans ce qui contribue à la prévisibilité.
\nLes taux de rémunération du capital propre sont fixés par règlement grand-ducal pour donner la prévisibilité nécessaire aux promoteurs sociaux.
\nParagraphe 5 Le montant de la compensation de service public est déterminé pour chaque logement en fonction du montant de la couverture des frais d'exploitation et des taux de rémunération du capital propre investi en vigueur au moment de la signature de la convention prévue à l'article 21. Par première mise en location du logement, on entend la location du logement par le promoteur social au bailleur social.
\nExemple :
\nUn logement de 100 m2 est réalisé par un promoteur social et donné en location à un bailleur social. La réalisation de ce logement coûte 500.000 euros, dont 200.000 euros pour le terrain viabilisé et 300.000 euros pour la construction.
\nLe promoteur a en outre obtenu une participation financière de 375.000 euros sur base d'une convention conclue pour une durée de 40 ans, soit 150.000 euros pour le terrain viabilisé et 225.000 euros pour la construction.
\nLe taux à court terme de la Banque centrale européenne est de 0 points de base.
\n83 En ce qui concerne la compensation pour frais d'exploitation, celle-ci peut ne peut pas dépasser 130 euros par mois, soit 1.560 euros par année.
\nEn ce qui concerne la rémunération pour capital investi pour la première année, celle-ci se calcule comme suit :
\nPour la partie terrain :
\nCapital investi : 200.000 — 150.000 = 50.000 euros Taux appliqué : + 1.5% Rémunération du capital investi : 1.5% * 50.000 = 750 euros Pour le terrain viabilisé, la rémunération annuelle sera donc de 750 euros.
\nPour la partie construction :
\nCapital investi : 300.000 — 225.000 = 75.000 euros Taux appliqué : + 2.5% Rémunération du capital investi : 2.5% * 75.000 = 1.875 euros Pour la construction, la rémunération annuelle ne peut donc pas dépasser 1.875 euros.
\nPour ce logement, la rémunération annuelle totale pour capital investi ne peut donc pas dépasser 750 + 1875 = 2.675 euros. Cette rémunération est adaptée annuellement à l'évolution de l'indice du coût de la vie.
\nAinsi le taux de rémunération annuel du capital investi est de 2,14%.
\nA cela s'ajoute cependant la prise en charge des frais d'exploitation du promoteur social.
\nParagraphe 6 En cas d'un versement supérieur au plafond établi conformément aux paragraphes ler à 5 et pour éviter une surcompensation, tout éventuel surplus de la compensation de service public est versé à la trésorerie l'État.
\nabordables Paragraphe ler Cet article énumère les coûts éligibles à une participation financière des logements destinés à la vente et à la location abordables. Ces coûts sont regroupés en 5 catégories établies en fonction des grandes étapes d'un projet de réalisation de logements.
\nLa loi prévoit, premièrement, un pourcentage maximal des participations financières à la réalisation de logements abordables. Ce pourcentage se situe à 75% pour la réalisation de logement destinés à la location abordable et aux étudiants. Il est encore rappelé que pour la vente abordable, le pourcentage se 84 situe à 50% des frais en relation avec l'acquisition et de la viabilisation du terrain, les frais relatifs aux autorisations et les frais d'assurances ainsi que des frais d'a frais d'études et d'honoraires, et que pour la vente à coût modéré, le même pourcentage de 50 % s'applique uniquement aux frais en relation avec l'acquisition du terrain. Deuxièmement, cet article introduit des montants maximaux éligibles par mètre carré de la surface brute ou de la surface non aménageable destinées au logement pour les différents types de coûts éligibles. Il s'agit en effet de limiter l'investissement de deniers publics aux coûts raisonnables et de décourager par ce biais des dépenses « somptueuses » de la part des promoteurs sociaux. Ainsi, indépendamment de la somme des coûts exposés par le promoteur social, la participation financière est plafonnée par les montants maximaux éligibles.
\nLa participation financière à un projet peut être non seulement plafonnée, mais être totalement refusée, notamment si les coûts de ce projet dépassent les plafonds prévus à cet article de façon significative. Dans la mesure où les deniers publics doivent être gérés en bon père de famille, il s'agit de les réserver aux projets les plus efficients et de ne pas les gaspiller pour des projets substantiellement trop chers.
\nAu vu de la complexité inhérente à cette matière, il est précisé que des expertises peuvent être demandées par le ministre lors de l'instruction des dossiers de demande.
\nLes caractéristiques de construction et d'équipement des logements résultent de ces pourcentages et montants maximaux. Au vu de la technicité de la matière, ils peuvent encore être précisés par un règlement grand-ducal tel que prévu au paragraphe 7. A cet endroit, il est relevé qu'il n'existe plus de disposition expresse prévoyant des limitations de surface des logements abordables, celles-ci étant réglées à travers un cahier des charges précisant des fourchettes de taille raisonnable par type de logement et en fonction du nombre de chambres à coucher. Ceci facilitera notamment la réalisation de logements « en grappe », c'est-à-dire des logements consistant en plusieurs petits studios équipés d'une salle de bains, parfois d'un coin cuisine, reliés entre eux par de grandes pièces communes (séjour et cuisine). Ce type de logement permet plus particulièrement de réaliser des logements intergénérationnels et des colocations de jeunes (ou de moins jeunes).
\nLes concepts de la surface construite brute et de la surface non aménageable correspondent à ceux que les professionnels connaissent du domaine du plan général d'aménagement d'une commune (règlement grand-ducal du 8 mars 2017 concernant le contenu du plan d'aménagement général d'une commune).
\nDéjà à l'heure actuelle, le cahier des charges pour le développement de logements abordables mis à disposition des promoteurs sociaux par le ministère du Logement précise : « On entend par surface construite brute la surface hors œuvre d'un bâtiment (hauteur sous plafond > 1.80m) et des dépendances en additionnant la surface de tous les niveaux.
\nEst considéré comme aménageable (hauteur sous plafond > 1.80 m) tout local où peut s'exercer une activité quelconque, telle que les buanderies, ateliers, vestiaires, cantines, réserves commerciales, restaurants, salle de réunion, salles de cinéma et salles d'ordinateurs.
\nEst à considérer une surface hors œuvre, la surface de plancher mesurée au nu extérieur des murs de pourtour, y compris l'isolation thermique et le parachèvement.
\n85 Pour la rénovation : Est à considérer comme surface hors œuvre, la surface de plancher mesurée au nu extérieur des murs de pourtour, y compris l'isolation thermique et le parachèvement. En cas d'assainissement énergétique, la couche isolante supplémentaire de même que le nouveau parachèvement extérieur ne seront pas pris en compte. [...] Les surfaces des emplacements, des garages souterrains etc. figurent dans la SNA. [...] Ne sont pas à considérer parmi les surfaces [SCB] ni [SNA] : les balcons, les loggias et les terrasses. »
\nParagraphe 2 Ce paragraphe prévoit le régime applicable au terrain non viabilisé et à la viabilisation particulière.
\nParagraphe 3 Ce paragraphe prévoit le régime applicable au terrain non viabilisé et à la viabilisation ordinaire.
\nParagraphe 4 Ce paragraphe prévoit le régime applicable au terrain viabilisé.
\nIl convient de préciser si le prix au sens strict d'un terrain viabilisé reste en dessous du plafond du montant maximale éligible, les coûts de travaux de viabilisation de moindre envergure de ce terrain peuvent être imputés sur ce poste à concurrence du plafond prévu.
\nParagraphe 5 Ce paragraphe prévoit le régime applicable à la construction.
\nQuant aux aménagements de l'espace extérieur privé, il peut s'agir en pratique de l'espace commun d'un immeuble collectif ou de l'espace privé d'une maison.
\nEn raison des aléas de toutes natures inhérents à la rénovation, le ministre peut accorder une dérogation aux plafonds pour les coûts de rénovation de bâtiments anciens. Cette possibilité est limitée à la rénovation. Il s'agit en effet d'inciter les promoteurs sociaux à respecter les plafonds bien connus lors de la construction de nouveau projets, étant donné qu'ils sont à l'origine de ces projets dès le début et ont dès lors la possibilité de les diriger dans leur intégralité.
\nParagraphe 6 Ce paragraphe prévoit le régime applicable à la rénovation et des remises en état de logements existants.
\nLes intervalles des rénovations éligibles peuvent dépendre des spécificités d'un projet et de la nature des travaux de rénovation.
\nParagraphe 7 Les montants en euros indiqués dans cet article sont des montants plafonds nets. Il s'agit donc de montants sans TVA, droits d'enregistrement ou honoraires notamment. Ils sont indexés.
\n86 Ce paragraphe constitue la base légale d'un règlement grand-ducal à prendre dans une matière à haute technicité.
\nCe règlement grand-ducal prévoit les modalités secondaires, les mesures d'exécution, relatifs aux projets de logement qui sont par nature des éléments plus techniques.
\nEn fixant les catégories et les plafonds des coûts éligibles, la loi prévoit les éléments essentiels et un cadrage suffisant. Il est à souligner que la loi prévoit des montants plafonds que le règlement grand-ducal peut encore préciser et limiter à des niveaux inférieurs aux montants plafonds prévus dans la loi. En effet, les plafonds plutôt généreux fixés par la loi nécessitent d'être précisés par règlement grand-ducal afin de les rapprocher à la réalité du terrain tout en préservent la gestion en bon père de famille de deniers publics et une certaine flexibilité afin de réagir à des évolutions non prévisibles des coûts de construction.
\nDe façon générale pour tous les paragraphes concernés de cet article, en prévoyant qu'une dérogation ne peut être accordé que « si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur », le pouvoir du ministre n'est pas à considérer comme un pouvoir discrétionnaire absolu, mais comme étant assorti de critères, à savoir de la complexité particulière des travaux et du fait que cette complexité doit être indépendante de la volonté du promoteur. Il s'agit d'une matière éminemment technique, réservant toujours des surprises. Avant l'accord de la dérogation, le ministre recueillera encore l'avis de la commission consultative (prévue à l'article 20) composée d'hommes et de femmes de l'art.
\nLa possibilité de dérogation est donc entourée de critères de nature à cerner la situation exceptionnelle et de guider le ministre dans sa décision. Le risque d'arbitraire est ainsi exclu.
\nIl convient encore de relever qu'en pratique, cette possibilité de dérogation servira pour pouvoir tenir compte de coûts liés à des contraintes ou prescriptions techniques, urbanistiques, culturelles ou environnementales devant être exposées pour obtenir la délivrance de l'ensemble des autorisations administratives nécessaires. Cela peut concerner la conservation du patrimoine culturel, la réalisation de la qualité résidentielle ou des exigences environnementales particulières par exemple.
\nLes promoteurs sociaux sont contraints par les règlementations communales de réaliser des emplacements de stationnement de voiture dans le cadre des projets de logements de location abordable.
\nIl peut s'agir aussi bien d'emplacements liés à des logements, donc à utiliser théoriquement par les habitants de ces logements, que d'emplacements destinés au public. La réalisation de ces emplacements, ainsi que des infrastructures annexes, représente des coûts souvent conséquents mais non évita bles pour les promoteurs sociaux. Il a donc été choisi de les rendre éligibles à une participation financière de 75% (article 11) dans le but d'éviter que ces coûts constituent un frein à la réalisation par les promoteurs sociaux de logements locatifs abordables qui rencontrent des difficultés à les couvrir d'une autre façon.
\nCela est d'autant plus vrai que les promoteurs sociaux sont souvent contraints de réaliser un nombre d'emplacements par unité de logement qui est largement supérieur au besoin des habitants, mais qui représentent des coûts de réalisation comparables aux coûts d'une chambre à coucher.
\nDans l'idée omniprésente de la bonne affectation des deniers publics, le promoteur social doit rester propriétaire de ces emplacements. Il ne peut donc pas les vendre.
\n87
\nabordable Cette disposition vise à adapter le paiement des participations financières pour la redevance d'emphytéose dans le cadre de la location abordable aux besoins de liquidités du promoteur social qui peut selon la volonté du propriétaire du terrain être amené à devoir payer une redevance unique ou des tranches de redevances annuelles.
\nAu cours de la phase de planification et de réalisation des logements destinés à la vente abordable, précédant la réception de l'acte de vente du logement, le promoteur public doit disposer de moyens de préfinancement. Cette disposition prévoit une participation financière limitée à 24 mois.
\nLe préfinancement se fait la plupart du temps sous la forme d'une ligne de crédit accordée par un établissement de crédit. L'appel à cette ligne de crédit ne se fait pas forcément en continu mais en fonction des dépenses liées au projet suivant son évolution.
\nDès lors, il se peut que les appels successifs à cette ligne de crédit s'étirent sur plusieurs mois jusqu'à épuisement total du montant du crédit.
\nC'est pourquoi, la période pendant laquelle un promoteur peut faire appel à la participation financière pour le préfinancement peut s'étaler sur une période maximale de 24 mois en total et non pas forcément deux ans en continu.
\nLe taux de 75 % étant un taux maximal, il n'est pas nécessaire de prévoir en plus un taux maximal du taux d'intérêt à supporter par le promoteur public.
\nUne participation financière pour le préfinancement des logements destinés à la location abordable n'est pas prévue, étant donné que pour ces logements, les promoteurs sociaux reçoivent le paiement des participations financières au fur et à mesure de l'introduction de leurs décomptes auprès du ministre.
\nLors de la réalisation d'un projet de logements, plusieurs promoteurs sociaux peuvent être amenés à collaborer que ce soit en raison de la situation des immeubles en leur propriété, de leurs respectives compétences spécifiques liées à leur objet social ou autres. La politique du logement souhaitant encourager ces collaborations, il est expressément prévu que chaque promoteur social impliqué dans un projet commun peut bénéficier pleinement des participations financières relatives à sa contribution dans le projet.
\nParagraphe 1\"
\nConformément aux objectifs de la politique de digitalisation, les promoteurs doivent introduire leur demande de participation financière moyennant l'outil informatique mis à disposition par l'État. Outre les avantages bien connus de la digitalisation, cet outil informatique permettra d'effectuer un meilleur suivi des projets de logements abordables et d'extraire plus facilement des informations et statistiques 8 nécessaires pour la prise de décisions à court, moyen et long termes dans tous les domaines de la politique du logement que ce soient les domaines du social, de la construction, du financement ou autres.
\nUn délai de deux années à compter du premier décaissement de la dépense pour laquelle la participation financière est sollicitée est prévu pour inciter les promoteurs sociaux à une certaine rigueur en ce qui concerne l'introduction de leurs demandes de participation financière et par ce biais assurer une meilleure prévisibilité des dépenses publiques. Dans l'intérêt de la lutte contre la pénurie de logements abordables et donc de permettre la réalisation d'un nombre maximal de logements abordables, le ministre peut proroger ce délai dans des cas exceptionnels dûment motivés.
\nToutefois les promoteurs sociaux sont vivement incités à approcher l'État dans le stade le plus précoce possible de leur projet. Idéalement, le développement du projet est accompagné dès le tout début par le ministre ce qui facilitera et accéléra le traitement de la demande de participation financière.
\nLe délai de deux années court à partir de l'introduction d'une demande en bonne et due forme pour une participation financière, et non seulement à partir de la date de la convention qui est forcément postérieure à la demande.
\nIl est encore précisé que le délai de deux années est compté par convention (prévue par l'article 21). Ceci est important pour les grands projets qui se déroulent en plusieurs phases.
\nL'article 25, paragraphe 3, prévoit le délai pour les demandes de paiement de tranches de la participation financière après signature de la convention.
\nIl est encore relevé que les conventions relatives aux participations financières ne sauraient être considérées comme des marchés publics de travaux ou des marchés publics d'une autre nature. Le ministre ne procède pas à un appel de projets, mais les promoteurs sociaux approchent le ministre en vue de l'octroi d'une participation financière pour leur projet. Les services du ministre accompagnent ce projet pour le rendre éligible aux participations financières prévues. Les participations financières constituent non seulement la rémunération de travaux, mais elles sont soumises au respect d'un certain nombre de conditions visant le maintien dans l'abordabilité des logements.
\nParagraphe 2 Dès l'introduction de sa demande de participation financière, le promoteur doit fournir une description de son projet la plus avancée disponible et les besoins de financement déjà connus, donc un maximum d'informations permettant au ministre d'évaluer l'éligibilité aux participations financières du projet ou d'accompagner le promoteur dans l'évolution de son projet en vue de le rendre éligible.
\nLe promoteur doit plus particulièrement déclarer les autres participations financières ou aides publiques demandées ou reçues au titre du projet pour éviter qu'un surplus de participations financières ou aides publiques soit accordé au titre d'un même projet.
\nLes participations financières au titre de la présente loi ne sauraient être accordées ou liquidées si le promoteur s'est soustrait à ses charges fiscales ou sociales. Dès lors, le ministre peut, avec l'accord préalable du promoteur, le vérifier auprès des administrations respectives.
\nParagraphe ler 89 Lors de l'examen des demandes de participations financières, le ministre instruit le dossier en fonction des conditions d'achèvement et d'affectation prévues à l'article 14. En pratique, cette analyse des conditions d'achèvement et d'affectation est menée sur l'appui d'un cahier des charges du logement abordable régulièrement tenu à jour en concertation avec les promoteurs en vue d'assurer sa pratica bilité.
\nLes conditions d'achèvement et d'affectation résultent des seuils fixés par cet article. En raison de leur niveau élevé de technicité, les modalités de leur mise en œuvre et les méthodes d'évaluation seront précisées par le règlement grand-ducal prévu au paragraphe 7.
\nLe ministre considère en outre les orientations en matière de politique du logement arrêtés par le Gouvernement. Ces orientations tiennent compte notamment des évolutions socio-économiques du pays et des ressources budgétaires mises à disposition.
\nL'octroi d'une participation financière relève par conséquent d'un pouvoir discrétionnaire, mais non arbitraire, du ministre, de sorte qu'un promoteur ne saurait prétendre à un droit à une participation financière.
\nParagraphe 2 Le ministre prend sa décision sur base de l'avis d'une commission composée de collaborateurs en charge des dossiers d'aides à la pierre.
\nLa commission se tient à la disposition des promoteurs dès les premières phases de leur projet, afin de les conseiller et guider dans le développement de leurs projets de logements conformément aux lignes du cahier des charges.
\nParagraphe 3 Les règles de fonctionnement de la commission seront approuvées par le ministre. Elles seront publiques et facilement accessibles aux promoteurs. Le cas échéant, elles seront adaptées aux besoins pratiques de l'instruction.
\nParagraphe 4 La gestion responsable des deniers publics exige que le ministre ne saurait accorder des participations financières au titre de la présente loi, si le promoteur en cause a par ailleurs des dettes vis-à-vis de l'État.
\nAucune participation financière ne peut être liquidée avant la signature d'une convention entre le promoteur et l'État.
\nLe promoteur doit tenir une comptabilité interne permettant de distinguer le résultat au titre de la convention et celui des autres activités, de sorte à pouvoir contrôler qu'il n'y ait pas de surcompensation du projet en cause.
\n90 Les logements locatifs des promoteurs publics ayant bénéficié d'une participation financière doivent rester affectés à la location abordable pendant toute leur durée d'existence. Cette obligation est due au statut public de ces promoteurs et du rôle des pouvoirs publics d'assurer l'objectif constitutionnel qui est de veiller à ce que toute personne puisse vivre dignement et disposer d'un logement approprié. Les efforts qu'ils investissent dans le logement abordable et qui sont encore encouragés par les participations financières de l'État doivent dès lors rester définitivement acquis au logement abordable. Pour pouvoir tenir compte d'éventuelles imprévisibilités et d'autres contraintes relevant de l'intérêt général, une dispense ministérielle à cette règle générale reste possible sur demande dûment motivée.
\nLes logements locatifs des promoteurs sans but de lucre ayant bénéficié d'une participation financière doivent rester affectés à la location abordable pendant une durée d'au moins 40 ans. Cette obligation d'affectation des logements pendant une durée relativement longue se justifie — notamment d'un point de vue économique et financier, mais également pour des raisons sociales — par le pourcentage conséquent de la participation financière. En effet, le fait que l'État contribue à raison de trois quarts du