Loi – directive européenne concernant les contrats de crédit aux consommateurs pour les biens

LE GOUVERNEMENT DU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG Ministère d'État Le Ministre aux Relations avec le Parlement Monsieur le Président du Conseil d'État Luxembourg Personne en charge du dossier:

Pascal Thill 12 247 - 82955 Luxembourg, le 2 août 2016 SCL : L 5248 / R5457 — 1204 / ya Doc. parl. 7025 Objet : 1. Projet de loi portant :

Monsieur le Président, J'ai l'honneur de soumettre à l'avis du Conseil d'État le projet de loi et le projet de règlement grandducal sous rubrique, élaborés par le Ministre des Finances.

Je joins en annexe les textes des projets, les exposés des motifs, les commentaires des articles, les fiches d'évaluation d'impact, les fiches financières ainsi que le texte coordonné du Code de la consommation et les tableaux de correspondance entre la directive 2014/17/UE et le projet de loi respectivement le projet de règlement gra nd-d uca I.

L'avis de la Chambre de commerce a été demandé et vous parviendra dès réception.

Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de ma haute considération.

Pour le Premier Ministre Ministre d'État Le Secrétaire d'État à la Culture 43, boulevard F.-D. Roosevelt Tél. (+352) 247-82952 L-2450 Luxembourg Fax (+352) 46 74 58 scl@scl.etat.lu www.gouvernementiu www.luxembourg.lu PROJET DE LOI portant :

La directive 2014/17/UE ambitionne l' intégration du marché européen des crédits hypothécaires, tout en garantissant un niveau élevé de protection des consommateurs, par la mise en place d'un cadre légal harmonisé à l'échelle de l'Union européenne dans le domaine des contrats de crédit immobilier à l'instar de la directive 2008/48/CE concernant les contrats de crédit aux consommateurs, transposée en droit national par la loi modifiée du 8 avril 2011 portant introduction d'un Code de la consommation, qui a harmonisé le régime légal s'appliquant aux crédits A la consommation.

Les dispositions de la loi en projet visent A encadrer les contrats de crédit immobilier et s'appliquent aussi bien aux contrats de crédit aux consommateurs garantis par une hypothèque, par une autre sûreté utilisée sur des biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié A un bien immobilier à usage résidentiel, qu'aux contrats de crédit aux consommateurs destinés é permettre l'acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou A construire. * 1/76 Les points saillants du nouveau cadre légal s'inscrivent avant tout dans l'objectif de renforcer la protection du consommateur et consistent notamment en la fourniture d'informations personnalisées au moyen du format normalisé de la fiche d'information standardisée européenne (FISE), l'examen de la solvabilité du consommateur, la formalisation du droit au remboursement anticipé du crédit ainsi que l'introduction et l'encadrement du statut d'intermédiaire de crédit immobilier en droit luxembourgeois. Le projet de loi comporte en outre des dispositions relatives aux modalités de calcul et 6 l'assiette du taux annuel effectif global (TAEG) qui sont d'harmonisation maximale au même titre que la FISE susmentionnée.

Un encadrement des informations et explications A fournir au stade précontractuel est prévu par le projet de loi. Ainsi, le prêteur ou l'intermédiaire de crédit immobilier, après s'être enquis de la situation et des besoins du consommateur, est tenu A lui fournir une information personnalisée sous forme d'une fiche standardisée afin de permettre au consommateur de comparer les crédits disponibles sur le marché et de prendre une décision en connaissance de cause quant é l'opportunité de conclure un contrat de crédit immobilier. Ces informations sont transmises é l'aide de la fiche d'information standardisée européenne (F1SE) harmonisée é l'échelle européenne et permettent un accès plus facile é l'information et une analyse plus aisée par le consommateur.

En sus de la mise A disposition d'informations clés sur le contrat de crédit immobilier, le prêteur procède é l'évaluation de la solvabilité du consommateur avant la conclusion dudit contrat. Dans une optique de protection du consommateur, le préteur ne peut accorder le crédit que si le résultat de cette évaluation indique que le consommateur peut respecter les obligations qui découleront de la conclusion du contrat de crédit immobilier.

La loi en projet introduit le droit non conditionnel au remboursement anticipé du crédit immobilier. Le consommateur a ainsi le droit de s'acquitter par anticipation 6 tout moment, intégralement ou partiellement, des obligations qui lui incombent en vertu du contrat de crédit immobilier. Dans ce cas, il a droit 6 une réduction du coat total du crédit, qui correspond aux intérêts et frais dus pour la durée résiduelle du contrat. En contrepartie, il est conféré au prêteur le droit A une indemnité équitable et objectivement justifiée pour les coûts éventuels directement liés au remboursement anticipé du crédit. Cette indemnité ne peut pas dépasser la perte financière du prêteur. En ligne avec l'esprit de la directive 2014117/UE et dans le but d'assurer une protection adéquate du consommateur moyen souhaitant rembourser par anticipation son crédit, il a été décidé de suivre la pratique la plus répandue dans nos pays voisins et d'imposer, dans certaines limites, un plafond que cette indemnité ne peut dépasser. A l'instar de la législation française, l'indemnité en question est alors plafonnée 6 six mois d'intérêts sur le capital que le consommateur souhaite rembourser de manière anticipative, calculés au taux débiteur applicable au contrat de crédit immobilier le jour du remboursement anticipé. Ce plafond ne s'applique qu'aux remboursements anticipés qui ont trait aux contrats de crédit immobilier contractés en vue de l'acquisition d'un logement qui a servi d'habitation effective et principale au consommateur * 2/76 pendant une période ininterrompue de deux ans au moins et dont le montant cumulé ne dépasse pas 450.000 euros. Cette disposition, qui comme rintégralité des nouvelles dispositions, ne s'applique qu'aux contrats de crédit immobilier conclus après le 21 mars 2016, vise b assurer que le consommateur moyen pourra procéder au remboursement anticipé de son crédit immobilier moyennant paiement d'une indemnité raisonnable. Pour les remboursements anticipés qui dépassent cumulativement 450.000 euros, rétablissement prêteur peut facturer les coeds réels qu'il encourt der au remboursement anticipé du consommateur. Ces coats varient d'un établissement prêteur b rautre et dépendent notamment du mode de financement du portefeuille de crédits immobiliers de rétablissement prêteur.

L'introduction et l'encadrement du statut d'intermédiaire de crédit immobilier en droit luxembourgeois constitue une innovation dans la mesure où ce type de professionnel n'a pas encore opéré sur le marché luxembourgeois des crédits immobiliers et n'a pas été soumis jusqu'à présent à une réglementation expresse. A cet effet, la Commission de surveillance du secteur financier (CSSF) se voit confier une nouvelle compétence qui consiste b contrôler raccès et surveiller ractivité d'intermédiaire de crédit immobilier. Les intermédiaires de crédit immobilier doivent obtenir un agrément auprés du ministre ayant la Place financière dans ses attributions afin de pouvoir exercer leurs activités. Ils sont inscrits sur le registre des intermédiaires de crédit immobilier établi par la CSSF. L'intermédiaire de crédit immobilier agréé bénéficie du passeport européen et peut exercer son activité par voie de rétablissement de succursales ou par voie de libre prestation de services dans d'autres Etats membres de l'Union européenne.

Compte tenu du but prépondérant du projet de loi, c'est-à-dire la protection du consommateur, et dans un souci de cohérence avec l'approche retenue pour la transposition de la directive 2008/48/CE susmentionnée relative aux crédits la consommation, les dispositions portant transposition de la directive 2014/17/UE sont introduites dans la partie législative du Code de la consommation sous un nouveau chapitre intitulé « Contrats de crédit immobilier » figurant au livre 2, titre 2 dudit Code. * * * 3/76 11. TEXTE DE L'AVANT-PROJET DE LO1 Article unique. Le Code de la consommation est modifié comme suit :

1° A l'article L. 224-3, il est ajouté un paragraphe 5 qui prend la teneur suivante « (5) Nonobstant le paragraphe (1), point c), le présent chapitre s'applique aux contrats de crédit non garantis destinés à permettre la rénovation d'un bien immobilier b usage résidentiel lorsque le montant total du crédit est supérieur 75.000 euros. ».

2° A la suite de l'article L. 225-20, il est ajouté un nouveau chapitre qui prend la teneur suivante « Chapitre 6 - Contrats de crédit immobilier.

Section 1re — Définitions, champ d'application et autorité compétente.

Art. L. 226-1Pour l'application du présent chapitre, on entend par :

5/76 12. «intermédiaire de crédit immobilier lié» : un intermédiaire de crédit immobilier agissant pour le compte et sous la responsabilité entière et inconditionnelle :

6/76 23. «vente liée» : le fait de proposer ou de vendre, sous forme de lot, un contrat de crédit immobilier en méme temps que d'autres produits ou services financiers distincts, lorsque le contrat de crédit immobilier n'est pas proposé au consommateur séparément.

Art. L. 226-2Le présent chapitre s'applique

Art. L. 226-3Le présent chapitre ne s'applique pas :

Art. L. 226-4(1) La CSSF est l'autorité compétente pour assurer l'application et l'exécution du

présent chapitre et est à ce titre l'autorité compétente unique servant de point de contact aux fins de la directive 2014/17/UE.

L'alinéa 1erne fait pas obstacle A ce que la CSSF échange ou transmette aux autorités compétentes des autres Eta ts membres des informations confidentielles dans les limites prévues par le présent chapitre.

Section 2 - informations et pratiques précédant la conclusion du contrat de crédit

immobilier.

Sous-section 1re — Publicité.

Art. L. 226-5

I Insérer date : trois ans après l'entrée en vigueur de la présente loi 8/76 4. laissant entendre que le contrat de crédit immobilier améliore la situation financière ou le budget du consommateur, entraine une augmentation de ressources ou constitue un substitut d'épargne ;

Art. L. 226-6(1) Toute publicité concernant des contrats de crédit immobilier, quel qu'en soit le

support, qui indique un taux d'intérêt ou des chiffres relatifs au coût du crédit pour le consommateur mentionne de façon claire, concise et visible les informations de base suivantes :

10.le cas échéant, un avertissement concernant le fait que d'éventuelles fluctuations du taux de change sont susceptibles de modifier le montant dû par le consommateur.

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Sous-section 2 - Informations qénérales et précontractuelles.

Art. L. 226-7Les informations fournies aux consommateurs conformément aux exigences du

présent chapitre doivent rêtre sans frais.

Art. L. 226-8(1) Le prêteur ou, le cas échéant, l'intermédiaire de crédit immobilier, fournit au

consommateur les informations personnalisées dont il a besoin pour comparer les crédits disponibles sur le march& évaluer leurs implications et prendre une décision en connaissance de cause quant à l'opportunité de conclure un contrat de crédit immobilier.

Ces informations personnalisées sont fournies dans les meilleurs délais, une fois que le consommateur a transmis les informations nécessaires concernant ses besoins, sa situation financière et ses préférences conformément à l'article L. 226-13 et en temps utile avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de crédit immobilier.

Le délai de réflexion est clairement indiqué dans la FISE. II commence à courir le jour de la réception de l'offre par le consommateur.

Le consommateur peut accepter une offre à tout moment pendant le délai de réflexion.

Lorsque le taux débiteur ou d'autres frais applicables à l'offre sont fixés sur la base de la vente d'obligations sous-jacentes ou d'autres mécanismes de financement long terme, le taux débiteur ou les autres frais peuvent être différents de ceux indiqués dans l'offre en fonction de la valeur de l'obligation sous-jacente ou du mécanisme de financement à long terme.

Toutes les informations complémentaires à celles prévues dans la FISE que le prêteur ou, le cas échéant, l'intermédiaire de crédit immobilier, doit ou souhaite communiquer au consommateur sont fournies dans un document distinct qui peut être joint en annexe à la FISE.

Art. L. 226-9Le prêteur ou, le cas échéant, l'intermédiaire de crédit immobilier, fournit au

consommateur des explications adéquates sur le ou les contrats de crédit immobilier proposés et les éventuels services auxiliaires afin de permettre au consommateur de déterminer si le ou les contrats de crédit immobilier et les éventuels services auxiliaires proposés sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière.

Les explications comprennent, le cas échéant, les éléments suivants :

11/76 1. les informations précontractuelles à fournir conformément

Art. L. 226-10Les prêteurs ou, le cas échéant, les intermédiaires de crédit immobilier liés, assurent

la disponibilité permanente, sur un support papier, sur un autre support durable ou sous forme électronique, d'informations générales claires et compréhensibles sur les contrats de crédit immobilier.

Les informations générales visées à l'alinéa 1er comprennent au moins les informations suivantes 1. l'identité et l'adresse géographique de la partie qui fournit les informations ;

12/76 9. l'éventail des différentes modalités de remboursement possibles, y compris le nombre, la périodicité et le montant des versements réguliers ;

10.1e cas échéant, une déclaration claire et concise selon laquelle le respect des conditions des contrats de crédit immobilier ne comporte pas de garantie de remboursement du montant total du crédit prélevé au titre du contrat de crédit immobilier ;

Sous-section 3 - Ventes liées.

Art. L. 226-11

Sous-section 4 - Evaluation de la solvabilité du consommateur.

Art. L. 226-12(1) Avant de conclure un contrat de crédit immobilier, le prêteur évalue la solvabilité

du consommateur de façon rigoureuse. Cette évaluation prend en compte, de manière appropriée, les facteurs pertinents permettant de vérifier la probabilité que le consommateur remplisse ses obligations aux termes du contrat de crédit immobilier. * 13/76

226-13.

Conformément b l'article 26 de la loi modifiée du 2 août 2002 relative à la protection des personnes à l'égard du traitement des données b caractère personnel, le prêteur informe b l'avance le consommateur si une base de données sera consultée dans le cadre de l'évaluation de sa solvabilité.

Si la demande de crédit est rejetée, le prêteur informe sans tarder le consommateur de ce rejet et lui indique, le cas échéant, que la décision est fondée sur un traitement automatisé des données.

Si le rejet d'une demande de crédit se fonde sur le résultat de la consultation d'une base de données, le prêteur informe le consommateur sans délai et sans frais du résultat de cette consultation et des renseignements issus de la base de données consultée dans le cadre de l'évaluation de la solvabilité.

Les informations sont communiquées, b moins que cette communication ne soit interdite par une autre législation nationale ou ne soit contraire aux objectifs d'ordre public ou de sécurité publique.

Art. L. 226-13(1) L'évaluation de la solvabilité visée à l'article L. 226-12 s'effectue sur la base

d'informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses du consommateur, dont les engagements financiers en cours et les 14/76 revenus courants, ainsi que d'autres critères économiques et financiers. Ces informations sont obtenues par le prêteur auprès de sources internes ou externes pertinentes, y compris auprès du consommateur, et comprennent, le cas échéant, les informations fournies b l'intermédiaire de crédit immobilier au cours de la procédure de demande de crédit. Les informations sont vérifiées de façon appropriée, en se référant notamment à des documents vérifiables de manière indépendante, le cas échéant.

Un prêteur ne peut pas résilier un contrat de crédit immobilier au motif que les informations fournies par le consommateur avant la conclusion dudit contrat étaient incomplètes, sauf s'il est avéré que le consommateur a sciemment dissimulé ou falsifié les informations.

Le prêteur ou, le cas échéant, l'intermédiaire de crédit immobilier, avertit le consommateur que, lorsque le prêteur n'est pas en mesure d'effectuer une évaluation de la solvabilité parce que le consommateur choisit de ne pas fournir les informations ou les éléments de vérification nécessaires b l'évaluation de la solvabilité, le crédit ne peut pas lui être accordé. Cet avertissement peut être transmis sous une forme standardisée au consommateur.

Art. L. 226-14(1) II est créé un comité interministériel qui a pour mission d'élaborer des projets de

règles d'évaluation des biens immobiliers résidentiels aux fins de prêts hypothécaires.

Les règles d'évaluation des biens immobiliers résidentiels aux fins de prêts hypothécaires b appliquer pour les besoins du présent chapitre sont définies dans un règlement grand-ducal.

15/76 Un règlement grand-ducal determine la composition et le fonctionnement du comité interministériel, ainsi que les indemnités A verser A ses membres et aux experts qu'il pourra convoquer.

Sous-section 5 — Services de conseil.

Art. L. 226-15(1) Le prêteur et rintermédiaire de credit immobilier indiquent explicitement au

consommateur, dans le cadre d'une transaction donnée, si des services de conseil lui sont fournis ou peuvent lui être fournis.

Les informations visées é ralinéa 1er peuvent être fournies au consommateur sous la forme d'informations précontractuelles complémentaires.

Le point 2. s'applique uniquement lorsque le nombre de prêteurs pris en considération est inférieur A une majorité du marché.

L'alinéa 1er ne s'applique pas :

Les personnes qui bénéficient de l'exonération prévue à l'alinéa 2 ne jouissent pas du droit de fournir des services de conseil pour l'ensemble du territoire de l'Union européenne.

Section 3 - Informations et droits concernant les contrats de crédit immobilier.

Sous-section 1er - Informations sur les modifications du taux débiteur.

Art. L. 226-16(1) Le préteur informe le consommateur de toute modification du taux débiteur, sur un

support papier ou sur un autre support durable, avant que la modification ne prenne effet. Cette information indique le montant des versements à effectuer après la prise d'effet du nouveau taux débiteur et précise si le nombre ou la périodicité des paiements change.

Sous-section 2 - Crédits à taux variable.

Art. L. 226-17Lorsque le contrat de crédit immobilier est un crédit à taux variable dont la

détermination du taux est corrélée à un indice ou taux de référence 18/76 1. tout indice ou taux de référence utilisé pour calculer le taux débiteur doit être clair, accessible, objectif et vérifiable par les parties au contrat de crédit immobilier et la CSSF ; et 2. les archives des indices utilisés pour calculer les taux débiteurs doivent être tenues par les pourvoyeurs de ces indices ou par les prêteurs.

Sous-section 3 — Contrats de crédit immobilier en monnaie étrancière.

Art. L. 226-18(1) Un contrat de crédit immobilier en monnaie étrangère prévoit

Les prêteurs précisent si les deux choix visés à ralinéa 1er, points 1. et 2. , ou un seul d'entre eux, sont offerts au consommateur.

Sous-section 4 - Calcul du taux annuel effectif global.

Art. L. 226-19(1) Les frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné, d'utilisation d'un moyen de

paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement sont inclus dans le cad total du crédit pour le consommateur, dans tous les cas où l'ouverture ou la tenue d'un compte est obligatoire pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées.

Section 4 - Exécution des contrats de crédit immobilier et exercice des droits

connexes.

Sous-section 1re - Remboursement anticipé.

Art. L. 226-20

De surcroît, lorsque le contrat de crédit immobilier a été contracté en vue de l'acquisition d'un logement qui a servi d'habitation effective et principale au consommateur pendant une période ininterrompue de deux ans au moins, l'indemnité visée à l'alinéa 1er ne peut en aucun cas excéder la valeur correspondant é six mois d'intérêts sur le capital remboursé lors de chaque remboursement anticipé, calculés au taux débiteur applicable au contrat de crédit immobilier le jour du remboursement anticipé. Le présent alinéa ne s'applique pas é la fraction du montant cumulé des remboursements anticipés qui dépasse 450.000 euros.

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Sous-section 2 - Retards de paiement et saisie.

Art. L. 226-21(1) Les prêteurs tiennent des archives appropriées concernant les types de biens

immobiliers acceptés comme garantie ainsi que les politiques qui s'y rapportent en matière d'octroi de prêts hypothécaires.

Art. L. 226-22(1) Les prêteurs font preuve d'une tolérance raisonnable avant d'engager une

procédure de saisie.

Section 5 - Intermédiaires de crédit immobilier.

Sous-section 1re - Agrément des intermédiaires de crédit immobilier.

Art. L. 226-23(1) Nul ne peut être établi au Luxembourg comme intermédiaire de crédit et exercer

toute ou partie de l'activité d'intermédiaire de crédit immobilier visée A l'article L. 2261, point 11. ou, sans préjudice des cas visés 6 l'article L. 226-15, paragraphe 5, fournir des services de conseil, A titre principal ou accessoire, sans être en possession d'un agrément écrit du ministre ayant la Place financière dans ses attributions.

Art. L. 226-24(1) L'agrément est accordé sur demande écrite par le ministre ayant la Place

financière dans ses attributions et après instruction de la CSSF portant sur les conditions exigées par le présent chapitre.

Art. L. 226-25(1) En vue de l'obtention de l'agrément, la personne physique établie comme

intermédiaire de crédit immobilier, et dans le cas d'un intermédiaire de crédit immobilier établi en tant que personne morale, les membres du conseil d'administration ou les personnes physiques exerçant des tâches équivalentes chez un intermédiaire de crédit immobilier établi en tant que personne morale mais dépourvu de conseil d'administration doivent justifier de leur honorabilité professionnelle et disposer d'un niveau de connaissances et de compétences approprié dans le domaine des contrats de crédit immobilier tel que visé â l'article L.

226-38.

L'honorabilité professionnelle s'apprécie sur base des antécédents judiciaires et de tous les éléments susceptibles d'établir que les personnes visées à l'alinéa ler jouissent d'une bonne réputation et présentent toutes les garanties d'une activité irréprochable. Elles ont un casier judiciaire ou tout autre équivalent vierge en ce qui concerne des infractions pénales graves liées soit à une atteinte aux biens, soit d'autres faits punissables portant sur des activités financières, et elles n'ont jamais été déclarées en faillite, à moins qu'elles n'aient été réhabilitées conformément au livre Ill, titre III du Code de commerce ou aux dispositions légales applicables dans les pays dans lesquels elles ont été déclarées en faillite.

Art. L. 226-26L'agrément est subordonné é la condition que l'intermédiaire de crédit immobilier

dispose d'une assurance en responsabilité civile professionnelle couvrant les territoires où il propose ses services, ou de toute autre garantie équivalente portant sur la responsabilité résultant d'une faute professionnelle. Pour l'intermédiaire de crédit immobilier lié, l'assurance ou la garantie équivalente peut être fournie par le prêteur par lequel l'intermédiaire de crédit immobilier lié est mandaté.

Art. L. 226-27L'agrément pour un demandeur qui est une personne morale est subordonné à la

justification de l'existence au Luxembourg de l'administration centrale et du siège statutaire du demandeur.

L'agrément pour un demandeur qui est une personne physique est subordonné é la justification que cette personne exerce effectivement son activité principale au Luxembourg et y a son administration centrale.

Art. L. 226-28Les intermédiaires de crédit immobilier agréés au Luxembourg et les succursales au

Luxembourg des intermédiaires de crédit immobilier admis dans un autre Etat membre en vertu de l'article 29 de la directive 2014/17/UE sont inscrits au registre des intermédiaires de crédit immobilier établi par la CSSF.

La CSSF tient et met à jour le registre des intermédiaires de crédit immobilier et le publie sur son site internet.

Le registre des intermédiaires de crédit immobilier contient au moins les informations suivantes :

24/76 1. le nom des dirigeants qui sont responsables des activités d'intermédiaire de crédit immobilier ;

Art. L. 226-29Les intermédiaires de crédit immobilier ne sont pas autorisés à nommer des

représentants désignés tels que visés à radicle L. 226-1, point 18. pour exercer tout ou partie des activités d'intermédiaire de crédit visées à L. 226-1, point 11., ou pour fournir des services de conseil au Luxembourg.

Sous-section 2 — L'établissement de succursales et libre prestation de services dans

un autre Etat membre par des intermédiaires de crédit immobilier de droit luxembourpeois.

Art. L. 226-30(1) Un intermédiaire de crédit immobilier pour lequel l'Etat membre d'origine est le

Luxembourg qui envisage d'exercer l'activité d'intermédiaire de crédit immobilier ou de fournir des services de conseil pour la première fois sur le territoire d'un ou de plusieurs autres Etats membres au moyen de l'établissement d'une succursale ou en régime de libre prestation de services doit préalablement informer la CSSF de son intention.

Les intermédiaires de crédit immobilier ne sont pas autorisés à fournir leurs services dans le cadre de contrats de crédit immobilier proposés par des prêteurs autres que des établissements de crédit dans un Etat membre où de tels prêteurs ne sont pas autorisés à opérer.

25/76

Sous-section 3 — Letablissement de succursales et libre prestation de services au

Luxembourg par des intermédiaires de credit immobilier de droit étranger.

Art. L.226-31(1) Par derogation e l'article L. 226-23, les intermédiaires de credit immobilier pour

lesquels l'Etat membre d'origine est un Etat membre autre que le Luxembourg peuvent exercer au Luxembourg l'activité d'intermédiaire de credit immobilier visée l'article 4, paragraphe 5 de la directive 2014/17/UE ou fournir des services de conseil tels que vises à rarticle 4, paragraphe 21 de ladite directive au moyen de letablissement d'une succursale ou en regime de libre prestation de services, sous reserve que les activités soient couverts par leur admission dans l'Etat membre d'origine.

226-28.

Sous-section 4 - Surveillance des intermédiaires de credit immobilier.

Art. L. 226-32(1) La CSSF est compétente pour la surveillance des activités des intermédiaires de

credit immobilier agrees au Luxembourg et veille à ce qu'ils respectent en permanence les exigences définies aux articles L. 226-25 et L. 226-26.

226-6, L. 226-7, L. 226-8, L. 226-9, L. 226-10, L. 226-13, L. 226-15, L. 226-19, L.

226-35, L. 226-36, paragraphe 1er , et L. 226-37.

Lorsque la CSSF en tant qu'autorité compétente de l'Etat membre d'accueil constate qu'un intermédiaire de crédit immobilier qui a une succursale au Luxembourg viole les dispositions des articles L. 226-4, paragraphe 3, L. 226-5, L. 226-6, L. 226-7, L.

226-8, L. 226-9, L. 226-10, L. 226-13, L. 226-15, L. 226-19, L. 226-35, L. 226-36, paragraphe ler, et L. 226-37, elle exige que l'intermédiaire de crédit immobilier concerné mette un terme b sa situation irrégulière.

Si l'intermédiaire de crédit immobilier concerné ne prend pas les dispositions nécessaires, la CSSF en tant qu'autorité compétente de l'Etat membre d'accueil prend toutes les mesures appropriées pour qu'il mette fin à cette situation irrégulière.

La nature de ces mesures est communiquée par la CSSF aux autorités compétentes de l'Etat membre d'origine de l'intermédiaire de crédit immobilier.

Si, en dépit des mesures prises par la CSSF en tant qu'autorité compétente de l'État membre d'accueil, l'intermédiaire de crédit immobilier persiste b enfreindre les dispositions visées à l'alinéa 1er qui sont en vigueur au Luxembourg, elle peut, après en avoir informé les autorités compétentes de l'État membre d'origine, prendre les mesures appropriées pour prévenir ou sanctionner de nouvelles irrégularités et, au besoin, empêcher cet intermédiaire de crédit immobilier de commencer à effectuer de nouvelles opérations au Luxembourg. La CSSF informe la Commission européenne dans les meilleurs délais des mesures prises de ce type.

Lorsque l'autorité compétente de l'Etat membre d'origine ne prend pas de mesures dans un délai d'un mois à compter de la réception de ces informations ou si, en dépit des mesures prises par l'autorité compétente de l'État membre d'origine, l'intermédiaire de crédit immobilier continue d'agir d'une manière clairement préjudiciable aux intérêts des consommateurs du Luxembourg ou au bon 27/76 fonctionnement des marches, la CSSF en tant qu'autorité compétente de l'État membre d'accueil :

Lorsqu'un intermédiaire de credit immobilier agree au Luxembourg a établi une succursale sur le territoire d'un autre Etat membre, la CSSF en tant qu'autorité de l'Etat membre d'origine, dans l'exercice de ses responsabilités, et après en avoir informé l'autorité compétente de l'Etat membre d'accueil, procède é des inspections sur place dans cet-te succursale conformément A l'article 34, paragraphe 5 de la directive 2014/17/U E.

Art. L. 226-33Aux fins de l'application du présent chapitre, la CSSF est investie de tous les

pouvoirs de surveillance, d'intervention, d'inspection et d'enquête nécessaires l'exercice de ses fonctions à l'égard des prêteurs et des intermédiaires de crédit immobilier.

Les pouvoirs de la CSSF incluent le droit :

En particulier, la CSSF a le droit de demander b tout prbteur et b tout intermédiaire de crédit immobilier inscrit au registre des intermédiaires de crédit immobilier tout renseignement utile b la poursuite de ses missions en vertu du présent chapitre. Elle peut prendre inspection des livres, comptes, registres ou autres actes et documents de ces personnes.

Sous-section 5 - Retrait de l'aqrément accordé aux intermédiaires de crédit

immobilier.

Art. L. 226-34(1)L'agrément accordé à un intermédiaire de crédit immobilier conformément aux

articles L. 226-23 à L. 226-29 est retiré si l'intermédiaire de crédit immobilier :

29/76 1. renonce expressément b l'agrément ou n'a pas exercé les activités d'intermédiaire de crédit immobilier visées b l'article L. 226-1, point 11. , ni fourni des services de conseil pendant les six mois précédents ;

Sous-section 6 - Exigences d'information applicables aux intermédiaires de crédit

immobilier.

Art. L. 226-35(1) Avant l'exercice d'une des activités d'intermédiaire de crédit immobilier visées

l'article L. 226-1, point 11. , l'intermédiaire de crédit immobilier fournit au consommateur, sur un support papier ou sur un autre support durable, au moins les informations suivantes :

30/76 5. le cas échéant, les frais que le consommateur doit payer à l'intermédiaire de crédit immobilier pour ses services ou, lorsque ce n'est pas possible, la méthode de calcul de ces frais ;

Le consommateur est informé du fait qu'il a le droit d'exiger ces informations.

Section 6 - Obligations applicables aux préteurs et aux intermédiaires de crédit

immobilier.

Sous-section 1re — Règles qénérales de conduite.

Art. L. 226-36(1) Les prêteurs et les intermédiaires de crédit immobilier agissent dans le cadre de

l'élaboration et de l'octroi des contrats de crédit immobilier, de l'intermédiation ou de la fourniture de services de conseil relatifs à des formules de crédits et, le cas échéant, de services auxiliaires destinés aux consommateurs ou dans le cadre de l'exécution d'un contrat de crédit immobilier, d'une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, en tenant compte des droits et des intérêts des consommateurs. En ce qui concerne l'octroi, l'intermédiation ou la fourniture de services de conseil relatifs b des crédits et, le cas échéant, des services auxiliaires, les activités s'appuient sur les informations relatives à la situation du consommateur 31/76 et sur toute demande spécifique formulée par celui-ci, ainsi que sur les hypothèses raisonnables quant aux risques pour la situation du consommateur sur la durée du contrat de crédit immobilier. En ce qui concerne la fourniture de services de conseil, l'activité s'appuie en outre sur les informations requises en vertu de l'article L. 226-15, paragraphe 3, point 1.

Sous-section 2 — Exigences concernant le niveau de connaissances et de

compétences

Art. L. 226-37(1) Les prêteurs et les intermédiaires de crédit immobilier s'assurent que leur

personnel possède et maintienne à jour un niveau de connaissances et de compétences approprié concernant l'élaboration, la proposition ou l'octroi des contrats de crédit immobilier, l'exercice des activités d'intermédiaire de crédit immobilier visées à l'article L. 226-1, point 11. ou la fourniture de services de conseil.

Lorsque la conclusion d'un contrat de crédit immobilier implique la prestation d'un service auxiliaire, un niveau de connaissances et de compétences approprié en ce qui concerne ce service auxiliaire doit être assuré.

Sans préjudice de l'article L. 226-32, chaque prêteur contrôle si ses intermédiaires de crédit immobilier lids visés à l'article L. 226-1, point 12. , lettre a) et leur personnel respectent les exigences concernant le niveau de connaissances et de compétences.

32/76

Lorsqu'un prêteur ou un intermédiaire de crédit immobilier fournit ses services sur le territoire d'un autre Eta t membre au moyen de l'établissement d'une succursale, il s'assure que le personnel de ladite succursale respecte les exigences concernant le niveau de connaissances et de compétences établies par l'Etat membre d'accueil de ladite succursale en vertu de la directive 2014/17/UE.

Lorsqu'un prêteur ou un intermédiaire de crédit immobilier fournit ses services sur le territoire d'un ou de plusieurs autres Etats membres en régime de libre prestation de services, il s'assure que son personnel respecte les exigences concernant le niveau de connaissances et de compétences visées A radicle L. 226-38 et les exigences fixées par les Etats membres d'accueil en ce qui concerne l'annexe III, paragraphe Ier, lettres b), c), e) et f) de la directive 2014/17/UE dans les Etats membres qui font usage de l'option visée 6 l'article 9, paragraphe 3, point ii) de ladite directive.

Le personnel d'une succursale luxembourgeoise d'un prèteur ou d'un intermédiaire de crédit immobilier pour lequel l'Etat membre d'origine est un Etat membre autre que le Luxembourg respecte les exigences concernant le niveau de connaissances et de compétences visées 6 radicle L. 226-38.

En vue d'assurer la surveillance effective des prêteurs et des intermédiaires de crédit immobilier qui fournissent leurs services sur le territoire d'un ou de plusieurs autres Etats membres en régime de libre prestation de services, la CSSF en tant qu'autorité compétente de l'Etat membre d'origine coopère étroitement avec les autorités compétentes des Etats membres d'accueil pour assurer la surveillance efficace et le respect des exigences concernant le niveau de connaissances et de compétences A respecter dans l'État membre d'accueil.

Lorsque la CSSF agit en tant qu'autorité compètente de l'Etat membre d'accueil, elle coopère étroitement avec l'autorité compétente de l'Etat membre d'origine et avec les autorités compétentes des autres Etats membres d'accueil en vertu de l'article 9, paragraphe 5 de la directive 2014/17/UE.

La CSSF et les autorités compétentes peuvent s'attribuer mutuellement certaines tâches et responsabilités en vertu de ['article 9, paragraphe 5 de la directive 2014/17/UE.

Art. L. 226-38(1) Les exigences minimales concernant le niveau de connaissances et de

compétences dans le domaine des contrats de crédit immobilier du personnel des * 33/76 prêteurs et des intermédiaires de crédit immobilier ainsi que des personnes visées l'article L. 226-25, paragraphe 1er sont établies par voie de règlement de la CSSF.

Les exigences minimales visées à l'alinéa 1er incluent au moins :

Les exigences minimales concernant le niveau de connaissances et de compétences peuvent varier en fonction des rôles et responsabilités du personnel et des dirigeants concernés.

34/76

Section 7 - Dispositions d'exécution.

Sous-section 1re - Dispositions impératives.

Art. L. 226-39Les dispositions du présent chapitre ne peuvent être contournées par le biais du

libellé des contrats, notamment en intégrant des contrats de crédit immobilier dans des contrats de crédit dont le caractère ou le but permettrait d'éviter ['application de celui-ci.

Tout libellé contraire 6 l'alinéa 1er est réputé nul et non écrit.

Sous-section 2 — Sanctions.

Art. L. 226-40

Toute clause ou toute combinaison de clauses d'un contrat de crédit immobilier, conclue en violation du présent chapitre et de ses règlements d'exécution, est réputée nulle et non écrite. Cette nullité ne peut toutefois être invoquée que par le consommateur.

Art. L. 226-41(1) Les personnes physiques ou morales soumises aux dispositions du présent

chapitre peuvent être sanctionnées par la CSSF au cas où :

Dans le prononcé de la sanction, la CSSF tient compte de la nature, de la durée et de la gravité de l'infraction, de la conduite et des antécédents de la personne physique ou morale b sanctionner, du préjudice causé aux tierces personnes et des avantages ou gains potentiels ou effectivement tirés de l'infraction.

Toute information publiée en vertu de l'alinéa 1er demeure sur le site internet de la CSSF pendant cinq ans b partir de la publication.

Art. L. 226-42Toute décision prise par la CSSF en vertu du présent chapitre peut être déférée dans

le délai d'un mois A compter de la notification de la décision, sous peine de forclusion, au tribunal administratif qui statue comme juge du fond.

Art. L. 226-43Sera puni d'un emprisonnement de huit jours b trois ans et d'une amende de 251

euros b 25.000 euros ou d'une de ces peines seulement, le prêteur ou l'intermédiaire de crédit immobilier qui aura conclu ou tenté de conclure par démarchage b domicile des contrats de crédit immobilier, sans tenir compte du refus du consommateur d'être démarché ou sollicité ou en ignorant sa demande de voir le prêteur ou l'intermédiaire de crédit immobilier quitter les lieux ou de ne pas y revenir.

Sous-section 3 - Coopération entre les autorités compétentes des différents Etats

membres.

Art. L. 226-44(1) La CSSF coopère avec les autorités compétentes des autres Etats membres

chaque fois que cela est nécessaire 6 l'accomplissement des missions qui lui incombent en vertu du présent chapitre et des missions qui incombent aux autorités * 36/76 compétentes des autres États membres en vertu de la directive 2014/17/UE, en faisant usage des pouvoirs qui lui sont conférés par le présent chapitre et ladite directive.

La CSSF préte son concours aux autorités compétentes des autres Etats membres en échangeant des informations aux fins de la directive 2014/17/UE avec ces autorités et en coopérant dans le cadre d'enquêtes ou d'activités de surveillance aux fins de ladite directive.

Lorsque la CSSF &change des informations avec les autorités compétentes des autres Etats membres, elle peut indiquer, au moment de la communication, que les informations communiquées ne peuvent être divulguées sans son accord exprès, auquel cas ces informations peuvent être échangées uniquement aux fins pour lesquelles la CSSF a donné son accord.

La CSSF peut transmettre les informations reçues aux autres autorités compétentes, mais elle ne les transmet pas b d'autres organismes ou personnes physiques ou morales sans le consentement exprès des autorités compétentes qui les ont divulguées et uniquement aux fins pour lesquelles les autorités compétentes ont donné leur consentement, sauf si la divulgation d'informations est exigée par ou en vertu d'une loi, auquel cas elle informe immédiatement son point de contact qui a envoyé les informations.

En cas de refus fondé sur ces motifs, la CSSF en informe l'autorité compétente requérante de façon aussi circonstanciée que possible.

37/76

Sous-section 4 - Dispositions finales.

Art. L. 226-45(1)Le présent chapitre ne s'applique pas aux contrats de crédit immobilier en cours

au 21 mars 2016.

30 A l'article L. 320-5, alinéa 1er, les mots « et des articles L. 226-1 à L. 226-45 » sont ajoutés après les mots « et L. 224-27 ». * * * III. COMMENTAIRE DES ARTICLES Article unique:

L'article unique du présent projet de loi entend apporter les modifications suivantes au Code de la consommation :

Point 1° :

Le point 10 transpose l'article 46 de la directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers b usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n°1093/2010, dénommée ci-après « directive 38/76 2014/17/UE », en insérant un nouveau paragraphe 5 è l'article L. 224-3 qui excluait expressément du champ d'application du chapitre 4 relatif aux contrats de crédit à la consommation les contrats de crédit dont le montant total du crédit est inférieur è 200 ou supérieur è 75.000 euros. Le nouveau paragraphe 5 précise que les règles du chapitre 4 s'appliquent dorénavant également aux contrats de crédit non garantis destinés à permettre la rénovation d'un bien immobilier à usage résidentiel lorsque le montant total du crédit est supérieur è 75.000 euros. Ladite modification est nécessaire afin d'assurer une approche cohérente en matière de protection des consommateurs, dans la mesure où les contrats de crédit visés par la disposition sous rubrique ne sont pas couverts par le chapitre 6.

Point 2° :

Le point 2° porte transposition des autres dispositions de la directive 2014/17/UE. Un nouveau chapitre 6, intitulé « Contrats de crédit immobilier », est inséré dans le titre 2 relatif aux contrats particuliers conclus avec les consommateurs du Code de la consommation. Dans un souci d'assurer la cohérence des textes ayant trait aux contrats de crédit conclus avec les consommateurs, l'agencement du dispositif du chapitre 6 s'inspire de près de la structure du chapitre 4 relatif aux contrats de crédit la consommation.

Ce chapitre 6 comprend les dispositions suivantes :

Section l re - Definitions, champ d'application et autorité compétente.

Article L. 226-1L'article L. 226-1 transpose l'article 4 de la directive 2014/17/UE et reprend les

définitions se rapportant au chapitre 6 relatif aux contrats de crédit immobilier. Afin de garantir une meilleure lisibilité du texte, les définitions ont été agencées par ordre alphabétique.

Les définitions de la directive 2014/17/UE ont été reprises à l'article L. 226-1, l'exception de celles relatives au « consommateur » et au « support durable », qui figurent à l'article L. 010-1, paragraphes ler et 3 du Code de la consommation et de celles relatives au « crédit pont ou relais », au « contrat de crédit en fonds partagés l'« engagement conditionnel ou garantie », à la « vente groupée ». Ces définitions non-reprises dans le projet de loi ont pour objet de définir des termes figurant dans des options non-retenues par le projet de loi, voire des termes figurant à l'annexe l de la directive 2014/17/UE relative au calcul du TAEG qui est reprise par un règlement grand-ducal. Ces définitions n'ont dès lors pas besoin d'être transposées par la loi en projet. Celles relatives au calcul du TAEG figurent dans le règlement grand-ducal en question.

Le point 1. définit la notion « d'autorité compétente ». Cette définition a une portée européenne étant donné que le terme est utilisé pour désigner aussi bien les autorités d'autres Etats membres que l'autorité compétente luxembourgeoise. Une référence è la directive 2014/17/UE est dès lors nécessaire. Le point 1. précise que la 39/76 Commission de surveillance du secteur financier, désignée ci-après « CSSF », est l'autorité compétente au Luxembourg pour assurer l'application et l'exécution de la directive 2014/17/UE et partant du chapitre 6 du Code de la consommation.

Les points 2. et 3. définissent les notions de « contrat de crédit » et de « contrat de crédit immobilier ». La définition du « contrat de crédit immobilier » est ajoutée afin d'accroître la lisibilité et correspond é la définition du « contrat de crédit » telle que prévue par la directive 2014/171UE. Toute référence dans la directive 2014/17/UE au « contrat de crédit » est systématiquement remplacée par une référence au « contrat de crédit immobilier » dans le projet de loi.

Le point 4. reprend la définition du « prét en monnaie étrangère » telle que figurant à l'article 4, paragraphe 28 de la directive 2014/17/UE. Le mot « prêt » est remplacé par « contrat de crédit immobilier » pour des raisons de clarté.

Le point 5. reprend la définition du « coût total du crédit pour le consommateur » figurant A l'article L. 224-2, lettre f) du chapitre 4 qui est relatif aux contrats de crédit A la consommation, tout en précisant que pour l'application du chapitre 6 le coût de l'évaluation du bien immobilier est compris dans le milt total du crédit pour le consommateur lorsque cette évaluation est nécessaire pour obtenir le crédit. Le coût total du crédit pour le consommateur se comprend hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. II est également précisé que le montant exclut tous les frais é la charge du consommateur en cas de non-respect des obligations prévues dans le contrat de crédit immobilier.

Le point 10. définit la notion de « groupe ». Le terme étant employé dans le texte avec une dimension européenne (i.e. il peut s'agir de prêteurs non-luxembourgeois et donc non-soumis é la loi modifiée du 19 décembre 2002 concernant le registre de commerce et des sociétés ainsi que la comptabilité et les comptes annuels des entreprises qui transpose en droit luxembourgeois la directive 2013/34/UE), la référence é la directive 2013/34/UE du Parlement européen et du Conseil du 26 juin 2013 relative aux états financiers annuels, aux états financiers consolidés et aux rapports y afférents de certaines formes d'entreprises s'impose.

Le point 11. reprend fidèlement la définition de l «intermédiaire de crédit » de la directive 2014/17/UE tout en ajoutant le terme « immobilier ». Le but est d'éviter que le consommateur fasse l'amalgame entre les intermédiaires de crédit visés au chapitre 4 relatif aux crédits A la consommation et les professionnels faisant l'intermédiation de crédits immobiliers visés par le chapitre 6 relatif aux contrats de crédit immobilier qui sont dorénavant soumis é une procédure d'agrément et surveillés par la Commission de surveillance du secteur financier. La même justification vaut pour l'ajout du terme « immobilier » au point 12.

Dans un souci d'assurer une transposition complète de la directive 2014/17/UE, le point 17. reprend littéralement la définition du « prêteur autre qu'un établissement de crédit » figurant A l'article 4, paragraphe 10 de la directive 2014/17/UE.

Article L. 226-2*

40/76 L'article L. 226-2 transpose l'article 3, paragraphe 1, lettres a) et b) de la directive 2014/17/UE. II définit le champ d'application matériel du chapitre 6.

Les contrats de crédit aux consommateurs qui sont, soit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur des biens immobiliers A usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier A usage résidentiel, soit destinés permettre l'acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire sont inclus au champ d'application du chapitre 6.

Les contrats de crédit relevant du chapitre 6 sont dénommés « contrats de crédit immobilier » afin d'assurer une meilleure lisibilité du texte.

Le projet de loi fait abstraction de la possibilité prévue à l'article 3, paragraphe 3 de la directive 2014/17/UE d'exempter certains contrats de crédit immobilier des règles introduites par le nouveau chapitre 6. Ce choix s'inscrit dans la volonté d'assurer un degré d'harmonisation maximal dans le domaine des contrats de crédit immobilier et d'éviter une coexistence de différents régimes de protection du consommateur sur le marché du crédit immobilier luxembourgeois. Ainsi, les contrats de crédit immobilier accordés à un public restreint A des conditions plus avantageuses, les contrats de crédit immobilier sans durée fixe ou devant être remboursés dans un délai de douze mois, utilisés par un consommateur comme moyen de financement temporaire lors de la transition vers une autre solution financiére pour le bien immobilier, communément appelés « crédits pont ou relais », les contrats de crédit aux consommateurs garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable sur des biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier usage résidentiel, dont le but n'est pas d'acquérir ou de maintenir un droit de propriété sur un bien immobilier A usage résidentiel, les contrats de crédit immobilier stipulant que le bien immobilier ne peut, à aucun moment, être utilisé comme maison, appartement ou autre lieu de résidence par le consommateur ou un membre de sa famille, et qu'il doit être utilisé comme maison, appartement ou autre lieu de résidence sur la base d'un contrat de bail, ainsi que, finalement, les contrats de crédit immobilier où le prêteur est une organisation définie à l'article 2, paragraphe 5, point

Article L. 226-3Le présent article reprend littéralement l'article 3, paragraphe 2, lettres b) à f) de la

directive 2014/17/UE et délimite le champ d'application du chapitre 6.

Ainsi, l'article L. 226-3 exclut nommément toute une série de contrats de crédit immobilier qui ont des caractéristiques spécifiques du champ d'application du chapitre 6. II est toutefois proposé de ne pas exclure les contrats de crédit immobilier sous forme d'hypothèque rechargeable visés à l'article 3, paragraphe 2, lettre a) de la directive 2014/17/UE du champ d'application du chapitre 6.

Article L. 226-441/76

L'article L. 226-4 porte transposition des dispositions des articles 5, 6 et 39 de la directive 2014/17/UE.

Conformément à l'article 5, paragraphe 1er de la directive 2014/17/UE, le paragraphe 1er procède b la désignation de la CSSF en tant qu'autorité compétente au Luxembourg pour assurer l'application et l'exécution des dispositions du nouveau chapitre 6 relatif aux contrats de crédit immobilier. La CSSF est b ce titre l'autorité compétente unique servant de point de contact au Luxembourg aux fins de la directive 2014/17/UE.

Le paragraphe 2, b son tour, est relatif au secret professionnel et transpose fidèlement l'article 5, paragraphe 2 de la directive 2014/17/UE.

Le paragraphe 3 répond à l'article 39, paragraphe I er et désigne également la CSSF comme entité compétente au Luxembourg pour régler sur une base extrajudiciaire les litiges des consommateurs avec les prêteurs et les intermédiaires de crédit immobilier concernant des contrats de crédit immobilier.

Le paragraphe 4 concerne l'éducation financière des consommateurs qui sera promue par la CSSF en ligne avec ce qui est prévu par l'article 6 de la directive 2014/17/U E.

Finalement, le dernier paragraphe charge la CSSF d'élaborer un rapport sur la mise en pratique du chapitre 6 du Code de la consommation. Une attention particulibre sera attachée à la mise en pratique des dispositions liées au remboursement anticipé des contrats de crédit immobilier. Le rapport analysera, en prenant notamment en compte les cas auxquels la CSSF a été confrontée en vertu du paragraphe 3 du présent article, dans quelle mesure les indemnités facturées aux consommateurs en vertu de l'article L. 226-20 ont donné lieu à des litiges. Le rapport sera présenté au Gouvernement trois ans après l'entrée en vigueur de la loi en projet.

Section 2 - Informations et bratigues précédant la conclusion du contrat de crédit

immobilier.

Sous-section tre — Publicité.

Article L. 226-5Le paragraphe 1er de l'article L. 226-5 transpose de façon littérale radicle 10 de la

directive 2014/17/UE qui a trait à la publicité. Wale si les dispositions relatives aux pratiques commerciales déloyales restent d'application, l'article sous rubrique précise que toute communication publicitaire et commerciale relative b un contrat de crédit immobilier doit être loyale, claire et non trompeuse. Par ailleurs, l'article L. 226-5, paragraphe 1er introduit en particulier l'interdiction de recourir dans le contenu des communications publicitaires et commerciales à des formulations qui pourraient faire naître des fausses attentes auprès du consommateur quant à la disponibilité ou quant aux coats d'un crédit.

42/76 Le paragraphe 2 reprend dans un souci de coherence et de protection du consommateur, la liste des interdictions de publicité prévues à rarticle L. 224-5 relatives aux contrats de credit à la consommation. Ces mêmes interdictions sont pertinentes et désormais applicables en ce qui est des contrats de credit immobilier.

Article L. 226-6Cet article reprend les precisions contenues à rarticle 11 de la directive 2014/17/UE

en matière de publicité. Même si les dispositions relatives aux pratiques commerciales déloyales restent d'application, radicle L. 226-6 prévoit des règles spécifiques pour les publicités comprenant des informations chiffrées sur le credit immobilier propose.

Le paragraphe ler reprend textuellement la directive 2014/17/UE en imposant que toute publicité mentionne une série d'informations de base, permettant au consommateur de comparer plus aisément les différentes communications publicitaires.

Le paragraphe 2 precise que les informations de base autres que celles sur ridentité du prêteur respectivement de rintermédiaire de credit immobilier, sur le fait que le contrat de credit immobilier sera garanti par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur des biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lie à un bien immobilier à usage résidentiel ainsi que ravertissement portant sur le fait que des fluctuations du taux de change sont susceptibles de modifier le montant di) par le consommateur, sont mentionnées à l'aide d'un exemple représentatif. Compte tenu de leur technicité, les caractéristiques de cet exemple représentatif seront élaborées par la CSSF.

En outre, le paragraphe 3 ajoute que tout service auxiliaire qui est obligatoire pour la conclusion du contrat ou pour l'obtenir aux conditions annoncées et dont le coût ne peut ate determine préalablement, ce qui pourrait être le cas de la souscription d'une police d'assurance en rapport avec le contrat de credit immobilier, doit être mentionné dans la publicité avec le taux annuel effectif global.

Enfin, le paragraphe 4 precise que les informations doivent être (en fonction du support utilise pour la communication publicitaire) faciles à lire, respectivement clairement audibles.

Pour des raisons de sécurité juridique, et afin de garantir une transposition complete de la directive 2014/17/UE, le paragraphe dernier rappelle que rarticle sous rubrique s'applique sans prejudice des dispositions relatives aux pratiques commerciales déloyales prévues dans le Code de la consommation.

Sous-section 2 — Informations générales et précontractuelles.

Article L. 226-7L'article L. 226-7 reprend textuellement rarticle 8 de la directive 2014/17/UE. En

prévoyant la gratuité des informations à fournir aux consommateurs, rarticle vise à * 43/76 éviter que les consommateurs soient découragés é se procurer des informations d'ordre général, alors qu'ils devraient payer des frais pour obtenir ces renseignements.

Article L. 226-8L'article L. 226-8 transpose ['article 14 de la directive 2014/17/UE et a trait aux

informations précontractuelles et au droit de réflexion pour le consommateur. Cet article vise à assurer que les consommateurs disposent avant la conclusion d'un contrat de crédit immobilier des éléments d'informations qui leur permettent d'opérer leur choix en connaissance de cause.

Le paragraphe ler impose aussi bien au prêteur qu'à l'intermédiaire de crédit immobilier, le cas échéant, de fournir au consommateur des informations personnalisées détaillant les caractéristiques essentielles du crédit immobilier. Les informations personnalisées doivent être fournies au consommateur dans les meilleurs délais une fois que celui-ci a transmis les informations nécessaires concernant ses besoins, sa situation financière et ses préférences et en temps utile avant qu'il ne soit lié par le contrat.

Le paragraphe 2 introduit des conditions de forme strictes pour la fourniture des informations personnalisées en exigeant que celles-ci soient fournies au moyen de la fiche d'information standardisée européenne, dénommée ci-après « FISE ». Compte tenu de l'aspect plus technique de cette fiche d'information, elle n'est pas intégrée dans le chapitre 6, mais sera reprise dans un règlement grand-ducal qui devrait s'aligner sur le modèle de la fiche d'information harmonisée qui est détaillé à l'annexe II de la directive 2014/17/UE. La directive 2014/17/UE prend une approche d'harmonisation maximale en ce qui est de la FISE. Toutes les informations complémentaires que le prêteur ou, le cas échéant, l'intermédiaire de crédit immobilier souhaite ou doit communiquer au consommateur sont fournies dans un document distinct, qui peut être joint en annexe à la FISE (paragraphe 5, alinéa 2).

Le paragraphe 3 précise que toute offre engageant le prêteur doit être accompagnée d'une FISE et être fournie sur un support papier ou sur un autre support durable.

Le paragraphe 4 porte transposition de l'article 14, paragraphe 6 de la directive 2014/17/UE qui impose aux Etats membres de définir une période d'au moins 7 jours pendant laquelle le consommateur disposera « d'un délai suffisant pour comparer les offres, évaluer leurs implications et prendre une décision en connaissance de cause ». Conformément é la directive 2014/17/UE, il incombe aux Etats membres de préciser si cette période constitue un délai de réflexion avant la conclusion du contrat de crédit immobilier ou un délai pour l'exercice d'un droit de rétractation après la conclusion dudit contrat, ou encore une combinaison des deux. Vu l'importance des formalités entourant la conclusion d'un contrat de crédit immobilier, notamment la procédure notariée qui est greffée sur un contrat de crédit hypothécaire, il est impraticable en la matière de prévoir un droit de rétractation une fois le contrat de crédit immobilier signé. Ainsi, le paragraphe 4 introduit un droit de réflexion en matière de contrats de crédit immobilier. Ce choix s'inscrit également dans la logique de l'article L. 222-18 paragraphe 2, lettre d), relatif aux contrats é distance portant sur des services financiers hors assurances qui précise que le droit de rétractation ne * 44/76 s'applique pas à un credit garanti par une hypotheque sur un bien immobilier ou par un droit lié à un bien immobilier.

Ce délai de réflexion est fixé 6 14 jours calendrier afin que le consommateur dispose de suffisamment de temps pour analyser les implications du contrat sur sa situation financière personnelle et pour comparer les offres afin qu'il puisse decider en connaissance de cause. L'offre engage le prêteur pendant la durée du délai de réflexion qui commence à courir le jour de la reception de roffre par le consommateur. A noter que l'option prévue à rarticle 14, paragraphe 6, alinéa 4 de la directive 2014/17/UE de prévoir que les consommateurs ne peuvent accepter l'offre pendant une période ne dépassant pas les 10 premiers jours du délai de réflexion n'a pas été retenue, alors qu'elle n'est pas adaptée aux besoins des consommateurs en general et entrave trop leur liberté de contracter. Le délai de réflexion est clairement indiqué dens la FISE.

Le paragraphe 5 precise que le préteur, ou le cas échant, rintermédiaire de credit immobilier a rempli les obligations d'information préalablement à la conclusion d'un contrat à distance lorsqu'il a fourni au consommateur la FISE.

Le paragraphe 6 indique les informations minimales à fournir dans le cas d'une communication par téléphonie vocale entre un prêteur ou un intermédiaire de credit immobilier et le consommateur portant sur un contrat de credit immobilier.

Enfin, le paragraphe 7 oblige le prêteur ou, le cas échéant, rintermédiaire de credit, de fournir un exemplaire du projet de contrat de credit immobilier au moment où il soumet une offre qui engage le prêteur.

Article L. 226-9L'article L. 226-9 porte transposition de rarticle 16 de la directive 2014/17/UE. II

precise l'interaction entre le prêteur, ou le cas échéant rintermédiaire de credit immobilier, et le consommateur pendant la phase précontractuelle dans le but d'assurer que ce dernier ne dispose pas seulement des informations prévues par le present projet de loi, mais qu'il puisse les maîtriser et s'en servir activement pour sélectionner l'offre de credit qui lui sied le mieux compte tenu de sa situation personnelle. Cheque consommateur devra recevoir des informations adaptées à sa comprehension et à ses connaissances en matière de contrats de credit immobilier.

Ainsi, en complement à la FISE, le consommateur reçoit des informations sur les principales caractéristiques des produits proposes et sur les effets potentiels que ces produits peuvent avoir sur le consommateur, y compris les consequences d'un défaut de paiement. Au cas où des services auxiliaires sont lies à un contrat de credit immobilier, il doit être indiqué au consommateur s'il existe une possibilité ou non de résilier chaque composante séparément et les implications d'une telle résiliation pour le consommateur.

Article L. 226-10L'article sous rubrique transpose fidèlement rarticle 13 de la directive 2014/17/UE

ayant trait aux informations generates sur les contrats de credit immobilier. Cet article * 45/76 énumère les informations que les prêteurs, ainsi que les intermédiaires de crédit immobilier liés doivent tenir b disposition permanente du consommateur sur un support papier, sur un autre support durable ou sous une forme électronique. Les consommateurs devraient pouvoir prendre leur décision en pleine connaissance de toute la gamme des produits proposés en matière de crédit. Les informations caractère général jouent un rôle important b cet égard, en portant à l'attention du consommateur toute la gamme des produits et services offerts et en lui permettant de découvrir leurs principales caractéristiques.

Sous-section 3 — Ventes liées.

Article L. 226-11L'article L. 226-11 a pour objet de transposer l'article 12 de la directive 2014/17/UE

concernant l'interdiction des ventes liées telles que définies b radicle L. 226-1, point 23. en matière de contrats de crédit immobilier.

Le paragraphe 1erconsacre le principe général de l'interdiction au Luxembourg de la vente liée. La vente liée est toute pratique consistant à proposer ou à vendre, sous forme de lot, un contrat de crédit immobilier en même temps que d'autres produits ou services financiers distincts, sans que le contrat de crédit immobilier ne puisse être