LE GOUVERNEMENT DU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG Ministère du Logement Projet de loi relative aux aides individuelles au logement Exposé des motifs Le logement est certainement un bien de première nécessité dont chaque citoyen a besoin. Faciliter l'accès à un logement locatif ou en propriété et la création de logements durables à des prix abordables constituent des missions d'intérêt général, des missions qui deviennent de plus en plus importantes pour les acteurs publics au vu de la flambée sans interruption des prix des logements au Grand-Duché au cours des dernières décennies, et plus particulièrement au cours des dernières années. Le programme gouvernemental 2018-2023 du Gouvernement prévoit notamment que: « Malgré une multitude d'actions positives réalisées par les gouvernements précédents, il y a lieu de noter que les prix des logements continuent à augmenter. Le constat reste inchangé: l'offre de logements et de terrains disponibles est largement insuffisante par rapport à la demande croissante. Un nombre préoccupant de ménages n'est plus en mesure d'acquérir un logement par la voie d'achat, voire de payer les loyers du libre marché. C'est avant tout le prix du foncier qui est à la base de l'évolution rapide des prix du logement. (...) L'action publique se concentrera prioritairement sur les points suivants:- refonte complète de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement et du système des subsides au logement afin de définir plus clairement les notions de « logements sociaux » et « logements à loyer modéré » (...) Une refonte complète de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement sera réalisée en introduisant en même temps un cadre légal précis pour le logement à coût modéré. L'objectif recherché est de réformer le système des aides au logement dans sa globalité, notamment en ce qui concerne leurs montants et leurs plafonds en faisant profiter un plus grand nombre de demandeurs des aides à mettre en place, en particulier les monoparentaux et les familles avec enfants. En outre, il y a lieu de raccourcir les délais de décision de l'administration compétente, notamment en utilisant les nouveaux outils numériques. La possibilité d'augmenter considérablement la garantie de l'Etat pour l'achat d'un premier logement sera analysée. (...)». Au vu des tensions et de la situation actuelle du marché du logement au Grand-Duché, il y a certainement urgence pour réaliser enfin la réforme longuement attendue de la loi de 1979, qui n'est plus adaptée aux enjeux actuels. Le présent projet de loi prévoit ainsi la réforme de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement, mais cependant uniquement le volet concernant les aides individuelles au logement, et non celui relatif aux aides à la construction d'ensembles de logements subventionnés par l'Etat - encore appelées « aides collectives au logement » ou « aides à la pierre » -, ou celui relatif à la certification de la durabilité des logements, qui seront traitées dans le cadre d'autres projets de loi. Déjà en 2013, un projet de loi portant réforme de la loi de 1979 concernant l'aide au logement (doc. parl. n° 6583: « Projet de loi relative à la promotion du logement et de l'habitat durables ») avait été déposé par le Gouvernement à l'époque. Ce projet de loi a cependant été retiré du rôle en mars 2015 sur demande du Gouvernement subséquent.

1. Inventaire des aides individuelles au logement A l'heure actuelle, il y a en fait 2 types d'aides individuelles au logement: les aides à la location et les aides d'accession à la propriété d'un logement. 1.1 Les aides à la location d'un logement La loi modifiée du 25 février 1979 prévoit 2 aides à la location d'un logement, lesquelles ont été mises en place relativement récemment: l'aide au financement de garanties locative (introduite par une loi du 8 novembre 2002, modifiée par une loi du 20 décembre 2019), - la subvention de loyer (introduite par une loi du 9 décembre 2015, modifiée par une loi du 15 décembre 2017). Même si ces deux aides ont fait l'objet de modifications légales et réglementaires assez récentes, il convient non seulement de reprendre une grande majorité des dispositions actuelles - et notamment la plupart des dispositions encore prévues dans la réglementation - dans la nouvelle loi, avec quelques adaptations qui s'imposent afin de rendre le texte plus précis et lisible, mais également d'apporter une importante modification au niveau de la subvention de loyer: le montant de cette aide mensuelle sera dorénavant calculé selon une nouvelle formule en tenant compte du revenu et de la composition de la communauté domestique du demandeur. 1.2 Les aides à la propriété d'un logement A l'heure actuelle, la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement prévoit 8 aides individuelles pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration d'un logement:
2. la garantie de l'Etat,
3. la prime de construction/d'acquisition,
4. la prime d'épargne,
5. la prime d'amélioration,
6. le complément de prime pour frais d'architecte et d'ingénieur-conseil,
7. la participation aux frais d'aménagements spéciaux de logements répondant aux besoins de personnes handicapées physiques,
8. la subvention d'intérêt,
9. la bonification d'intérêt. D'une manière générale, les conditions principales pour pouvoir bénéficier de ces aides sont actuellement les suivantes: habiter le logement à titre principal et permanent pendant une durée minimale de 10 ans, • ne pas être propriétaire ou usufruitier d'un autre logement, • ne pas donner en location - même partiellement - le logement, • respecter les critères de surface utile d'habitation, • • respecter certaines limites de revenu. A part les aides énumérées, il y a encore d'autres aides individuelles au logement qui ont été récemment mises en place. Ainsi, depuis le ler janvier 2017, la loi de 1979 prévoit également une aide financière pour l'établissement d'un certificat de durabilité d'un logement. A la même date a été mis en place un régime d'aides à des prêts climatiques, prévu par une autre loi du paquet « Klimabank an nohaltegt Wunnen », en l'occurrence par la loi du 23 décembre 2016 relative à un régime d'aides à des prêts climatiques, prévoyant des « prêts climatiques à taux zéro », accordés aux ménages à revenus modestes et par des « prêts climatiques à taux réduit » aux propriétaires (personne physique ou personne morale) d'un logement ayant une ancienneté de plus de 10 ans sis au Luxembourg sans condition de revenu. Le « prêt climatique à taux zéro » peut prendre la forme d'une prime en capital, d'une subvention d'intérêt ou d'une 2 garantie de l'État pour le prêt. Il peut également comprendre la prise en charge, dans certaines limites, des honoraires des conseillers en énergie. L'aide financière du « prêt climatique à taux réduit » consiste en fait en une subvention d'intérêt. Comme ce régime d'aides n'a pas eu le succès souhaité par le législateur, il fait actuellement l'objet d'une réforme prévue par le projet de loi n°7821, déposé le 6 mai 2021 à la Chambre des Députés. 1.3 Modernisation et réforme de l'actuelle législation de 1979 Après plus de quatre décennies, le présent projet de loi ne se contente guère de réformer des mesures et notions connues. Il prévoit un régime des aides individuelles au logement adapté aux contraintes factuelles et réglementaires actuelles, en ne se limitant pas non plus à « actualiser la législation », mais en introduisant également une série de concepts nouveaux. L'application de la loi de 1979 a montré au fil des années qu'elle ne répondait pas à un certain nombre de questions qui se posaient cependant lors de l'accès à la propriété d'un logement ou lors de la location d'un logement. Le législateur a réagi à ce phénomène par des modifications successives de la loi de 1979, souvent ponctuelles et souvent adoptées sous forme de « cavalier budgétaire ». Ces modifications n'ont pas contribué à l'homogénéité et à la cohérence du texte légal applicable en la matière. Au vu de l'ensemble des considérations qui précèdent, l'option de se limiter à modifier la loi de 1979 n'en était plus une, et les efforts se sont alors concentrés sur l'élaboration d'une réelle réforme.
10. Les grandes lignes de la réforme: synthèse des principales modifications par rapport à la loi modifiée du 25 février 1979 La réforme de la loi de 1979 a comme objectif de mettre en place une législation future plus claire et transparente et plus adaptée aux exigences actuelles que le texte applicable aujourd'hui en matière d'aides individuelles au logement. Beaucoup de dispositions actuellement encore contenues dans un des règlements d'exécution de la loi de 1979 ont maintenant été insérées dans le texte légal. 2.1 Garantie de l'Etat Dans le cas où un emprunteur ne peut fournir à l'institut financier des garanties suffisantes pour pouvoir contracter un prêt hypothécaire en vue de l'acquisition, de la construction ou de l'amélioration d'un logement qui est l'habitation principale et permanente de l'emprunteur, l'Etat peut - sous certaines conditions - se porter garant pour ce prêt. La garantie de l'Etat peut être demandée - par l'intermédiaire de l'établissement de crédit prêteur - en cas d'acquisition d'un logement déjà habité, pour une nouvelle construction et aussi pour l'amélioration d'un logement. Il est important de rappeler qu'une garantie étatique ne constitue pas une aide financière versée au moment de décision, dans la mesure où elle n'est tirée que dans les cas de défaillance de l'emprunteur et que tous les moyens de recours ont été exercés par la banque. En outre le montant de la garantie versée par l'État est remboursable par l'emprunteur. Les modifications apportées au régime actuel de la garantie de l'Etat - qui permettront d'un côté de donner à plus de personnes la possibilité d'acquérir un logement, en leur accordant les garanties nécessaires, et de l'autre côté de protéger les instituts financiers contre une perte en cas de vente (forcée) d'un logement - sont principalement les suivantes: 3
11. Augmenter le montant maximum de la garantie Le montant maximum de la garantie de l'Etat prévu par la loi de 1979 est actuellement de 18.750 euros correspondant au nombre cent de l'indice de synthèse des prix de la construction (en euros courants, ce montant s'élève actuellement à environ 157.000 euros. Ce montant maximum sera augmenté à environ 200.000 euros par la présente loi.
12. Conditions d'épargne En ce qui concerne les conditions d'épargne requises, celles-ci sont très minimes de sorte qu'il est quasiment impossible de les alléger davantage. 11 est généralement admis que des critères d'épargne minima sont utiles et nécessaires, afin d'assurer un certain effort des emprunteurs. Il est proposé de maintenir un montant minimum d'épargne par an, tout en augmentant cependant le montant actuel très minime - même ridicule au vu du montant maximum de la garantie étatique - vers le haut (minimum de 1.000€ au lieu de 290€ à épargner par an). De plus, il faut que la période d'épargne minimum de 3 ans ait eu lieu durant la période qui précède immédiatement l'acte d'acquisition du logement.
13. Prévoir une limite de revenu L'esprit du législateur est d'aider les personnes à revenu faible ou modeste d'acquérir un 1er logement en donnant la possibilité à l'Etat de se porter garant envers l'institut financier pour un certain montant et ceci dans les « cas où les emprunteurs ne peuvent fournir aux organismes prêteurs des garanties propres jugées suffisantes par ceux-ci (...) » (article 3 de la loi de 1979). Or, en pratique, il a été constaté que régulièrement, des garanties de l'Etat sont demandées jusqu'au montant maximum fixée par la loi (article 9 de la loi de 1979) pour des emprunteurs qui se trouvent dans une situation financière aisée - notamment vu leurs revenus - qui devrait leur permettre de ne pas devoir faire appel à la garantie de l'Etat, et qui disposent donc de garanties suffisantes. Une limite de revenu - distinguant entre le cas d'un seul demandeur et le cas où il y a une pluralité de demandeurs - permet ainsi d'éviter que l'Etat se porte garant pour des emprunteurs qui ne tombent pas dans la population-cible de la loi, et pour lesquels une garantie de l'Etat n'est pas nécessaire pour l'octroi du crédit-logement. Le revenu pris en considération est le revenu net de l'emprunteur.
14. Appel à la garantie 11 convient également d'insérer plus clairement dans la loi - mais aussi dans une convention à signer entre l'Etat et l'institut financier - le déroulement de la procédure, notamment les démarches à accomplir avant de pouvoir faire appel à la garantie de l'Etat (p.ex. vente publique, procédure de recouvrement, etc.).
15. Obligation d'information 11 est jugé utile de prévoir dans la loi une obligation d'information pour les banques concernant, par exemple, le solde restant dû du prêt d'un bénéficiaire de l'aide (à communiquer 1 x par an), le plan de financement renseignant sur la composition des montants empruntés - à annexer à la demande - et d'éventuelles modifications du prêt garanti. De plus, les établissements de crédit concernés doivent s'engager à n'accorder qu'un prêt hypothécaire dont les mensualités auxquelles donne lieu le remboursement du prêt ne dépassent pas 40% du revenu net de l'emprunteur au moment de l'octroi du prêt, ce qu'ils vérifient déjà en pratique à l'heure actuelle. 4 2.2 Introduction d'un « pot d'aides en capital » Avec la présente réforme, le texte prévoit maintenant l'introduction d'un « pot d'aides en capital », c'est-à-dire la mise en place d'un montant maximal qu'un bénéficiaire peut toucher sous forme d'une ou de plusieurs primes d'accession à la propriété, primes d'épargne et/ou primes d'amélioration - donc excepté la prime pour aménagements spéciaux répondant aux personnes en situation de handicap -, lesquelles peuvent concerner, le cas échéant, plusieurs logements successifs. Il est, par exemple, usuel qu'un jeune couple achète dans un premier temps un petit appartement et obtient des primes. Par la suite, après la naissance d'un ou de plusieurs enfants, ce couple décide de vendre l'appartement pour acheter un logement plus spacieux. Pour ce nouveau logement, une ou plusieurs des primes peuvent à nouveau être accordées si le plafond légal des primes n'a pas encore été atteint avec la première acquisition du couple. A l'heure actuelle, et depuis déjà 2011, le texte prévoit déjà un « pot », limité toutefois aux seules aides sous forme de prime d'amélioration: une personne peut ainsi bénéficier de plusieurs primes - ou tranches de prime - d'amélioration jusqu'à épuisement du plafond fixé actuellement à 10.000 euros. Pour définir le montant futur du pot d'aides en capital, il convient de rappeler que la réglementation actuelle - plus précisément les tableaux annexés au règlement grand-ducal modifié du 5 mai 2011 fixant les mesures d'exécution relatives aux aides individuelles au logement promouvant l'accès à la propriété - prévoit les maxima suivants: Type d'aide en capital Montant maximum Remarques Prime d'acquisition/construction - Personne seule - Communauté domestique sans enfant - Communauté domestique avec 1 enfant - Communauté domestique 2 enfants - Communauté domestique 3 enfants - Cornmunauté domestique 4 enfants - Communauté domestique 5 enfants - Communauté domestique 6+ enfants 4.300,00 4.800,00 6.500,00 7.200,00 9.000,00 9.700,00 9.700,00 Total des maxima : 60.900,00 Moyenne: 7.612,50 9.700,00 Prime d'amélioration - Personne seule - Communauté domestique sans enfant - Communauté domestique avec 1 enfant - Communauté domestique 2 enfants - Communauté domestique 3 enfants - Communauté domestique 4 enfants - Communauté domestique 5 enfants - Communauté domestique 6+ enfants Prime d'épargne (par personne bénéficiaire) Total des maxima absolus (sans prise en compte de la situation familiale) Total des maxima moyens 4.000,00 4.500,00 6.200,00 6.900,00 8.700,00 9.400,00 9.400,00 9.400,00 Plafond par bénéficiaire: 10.000,00 Total des maxima: 58.500,00 Moyenne: 7.312,50 5.000.00 Moyenne: 5.000,00 24.700,00 (9.700 + 10.000 + 5.000) 19.925,00 (7.612,50 + 7.312,50 + 5.000) En résumé: Prime d'acquisition/de construction: plafond = 9.700 euros Prime d'épargne plafond = 5.000 euros Prime d'amélioration plafond = 10.000 euros Le montant total de ces 3 primes - réunies - est donc actuellement plafonné dans le cadre de la loi de 1979 à 24.700 euros. Comme les montants dans les tableaux n'ont cependant plus été adaptés depuis des décennies et au vu de la hausse vertigineuse des prix des logements à Luxembourg, il est donc important d'actualiser et d'augmenter raisonnablement le montant des aides pour les catégories de 5 personnes et communautés domestiques à revenu modéré ou faible, donc pour les déciles inférieurs de la population résidente, et de fixer ainsi le montant maximum du pot desdites primes à 35.000 euros. Toutes les aides en capital ou suppléments de prime touchés, y compris celles ayant été accordées sous la législation actuelle, seront imputées sur ledit pot - déduction faite d'éventuels remboursements effectués, p.ex. si une prime était indûment touchée - jusqu'à ce que la limite de 35.000 euros soit atteinte. En cas de demande d'aide introduite par un couple, l'aide totale accordée - le cas échéant — aux 2 personnes composant ce couple sera liquidée via 1 seul paiement sur le compte indiqué sur le formulaire de demande signée conjointement par ce couple. Pour le calcul du solde restant du « pot » pour chacun des 2 bénéficiaires, l'aide est répartie à parts égales - donc moitié/moitié - entre les deux demandeurs bénéficiaires. La part de l'aide de chacun des demandeurs sera donc imputée sur le pot d'aides en capital de chacun des bénéficiaires. La réforme consacre donc davantage l'« individualisation » des aides accordées par l'Etat. Pour mieux comprendre le principe du « pot » et de l'individualisation du paiement des aides, ciaprès un schéma explicatif: • Den-ale., A Aulne:10m Covenant par A tPot 20.000C1 Dem-Ince ciarlati 3500 é Solde pot Demandeur A: 12.000 3 Mo -1150D Denanclotr A 12.000e) Acmrsidan per M-8 Demande 1 gm mcmice A b P«britt, %saki«, Drunr.000, A>. L2.000 E Demandeur 5.000 C eracquIsition caldelde POUr le Mnagx 7.000 Parr du Demandeur A: 3.500 Part du Umm., B13.5000 Demandeur B (POO 5.0000, Beide put Demandeur 8: 5.000 - 3.500 - 0.000 —0 • Solde pot Demandeur At 8.500 Scülee pot Demandeur A 8.50D -2 000 ni Demande 2 pour Pomo tfameltrotetan Pree aides: Demandeur k asoo Demandeur D: 1.500E Prime crernéliceelion CALCULEE peur le ménage:4.0W Part du Demandeur A. 2.000E Pat du Demandeur LA 2.0000 Pdne d'amélioration ACCORDEE air minage: 3.500 Part du Demandeur A. 2.0000 Pan du Demandeur Et 1.5000 Solde out Demandeur Et 1.500 Solde pot Demendeur 1.500 -L500 -0 Le « pot d'aides en capital », c'est-à-dire le montant maximal qu'un bénéficiaire peut toucher sous forme d'une ou de plusieurs primes - pour un ou plusieurs logements - concerne: - les primes d'accession à la propriété, les primes d'épargne, - les primes d'amélioration. 6 a. Prime d'accession à la propriété La prime de construction ou d'acquisition a initialement été mise en place afin d'offrir un capital de départ aux ménages à faible revenu. Or, les prix des logements n'ont cessé d'augmenter au cours des dernières années sur le marché immobilier, de sorte que cette prime ne satisfait malheureusement plus à cette idée louable. En effet, le nombre de logements sociaux - subventionnés par l'Etat - est toujours très limité par rapport à la demande, malgré les efforts récents considérables des acteurs publics. Dans ce contexte, il convient de noter que les acquéreurs d'un logement réalisé par un des promoteurs publics - voir projet de loi relative au logement abordable actuellement en procédure législative seront toutefois exclus du bénéfice de certaines primes prévues par le régime futur des aides individuelles au logement, et plus particulièrement de la prime d'accession à la propriété et de la prime d'épargne, étant donné que ces acquéreurs bénéficient déjà des conditions beaucoup plus avantageuses liées à l'acquisition d'un logement du parc public. Ils peuvent néanmoins bénéficier, le cas échéant, d'une garantie étatique, d'une prime d'amélioration et/ou d'une subvention d'intérêt prévues par la présente loi. Vu l'évolution des prix du marché immobilier, de nombreux ménages ont des sérieuses difficultés financières pour acquérir un logement sur le marché privé. A l'époque, le montant d'une prime d'acquisition ou de construction représentait une aide en capital substantielle - mis en relation avec le prix d'un logement à ce moment - prise en compte par les instituts financiers comme apport personnel pour l'octroi de crédits hypothécaires. L'effet d'une telle prime - surtout pour les ménages à faible revenu - était indéniable du fait que le prêt finalement à rembourser par les bénéficiaires de l'aide se trouvait réduit considérablement. Vu les prix du marché immobilier et sachant qu'actuellement, la prime d'acquisition ou de construction s'élève en moyenne à environ 5.000 euros (moyenne de l'année 2020), une aide en capital ne pourra certainement plus remplir cette fonction de capital de départ. Toutefois, il est jugé utile de maintenir une aide en capital dans la loi, qui prendra la dénomination de « prime d'accession à la propriété », dans l'idée d'offrir aux jeunes ménages et aux ménages à faible revenu une aide financière directe en cas de Pre accession à la propriété d'un logement. De plus, au vu de la situation très tendue du marché immobilier au Grand-Duché, il est jugé utile et même nécessaire d'élargir le cercle des bénéficiaires en augmentant les limites de revenu qui sont indexées au coût de la vie - ainsi que d'augmenter les montants des primes pour certaines catégories de revenu. Pour atteindre cet objectif, une nouvelle formule de calcul tenant compte de limites de revenu fixées en fonction de la composition de la communauté domestique du demandeur a été élaborée pour plusieurs aides individuelles au logement, dont la prime d'accession à la propriété. La réforme prévoit plusieurs changements importants au niveau des conditions d'octroi de la prime tels que la condition de la durée d'habitation principale et permanente réduite de 10 à 2 ans, la condition de revenu - moyenne des 2 années d'imposition au lieu de 3 années - précédant la date de l'acte d'acquisition ainsi que l'abolition de la condition de surface. Pour promouvoir davantage une meilleure densification des terrains existants, le supplément de prime d'accession à la propriété actuellement prévu en cas d'acquisition d'un logement en copropriété ou d'une maison en rangée est augmentée de 30 à 40% de la prime proprement dite. b. Prime d'épargne Dans le but d'inciter les demandeurs potentiels d'aides au logement d'épargner, l'Etat peut actuellement accorder au bénéficiaire d'une prime d'accession à la propriété une prime 7 d'épargne, qui est un complément à la prime d'accession à la propriété, dont le montant varie en fonction du montant d'épargné. La réglementation actuelle (article 20 du règlement grand-ducal de 2011) dispose que « La prime d'épargne est égale à la somme des intérêts et primes bonifiés » ce qui - au vu des taux créditeurs actuellement appliqués sur les produits d'épargne - résulte dans les chiffres suivants: Année Type aide Montants Nombre dossiers Nombre accords Nombre refus Prime moyenne 2012 Prime d'épargne Prime d'épargne Prime d'épargne Prime d'épargne Prime d'épargne Prime d'épargne Prime d'épargne Prime d'épargne Prime d'épargne 488.449,28 400.870,63 335.936,67 329.895,48 334.951,51 320.075,14 178.811,79 136.893,39 109.537,00 585 416 341 345 300 382 240 228 207 254 188 160 171 173 222 125 114 107 331 228 181 174 127 160 115 114 100 1.923,03 2.132,29 2.099,60 1.929,21 1.936,14 1.441,78 1.430,49 1.200,82 1.023,71 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Même si le montant des primes d'épargne accordées ne cesse de diminuer, et même au vu des taux d'intérêt minimes sur les produits d'épargne actuels, il convient de maintenir voire d'étendre cette aide dans le but d'inciter les personnes à épargner des fonds propres pour l'acquisition de leur logement, et partant bénéficier encore éventuellement d'une garantie de l'Etat. La présente réforme abolira le mode de calcul des primes d'épargne peu transparent prévu par la loi de 1979 et mettra en place un mode de calcul inspiré de celui prévu en Allemagne par la loi dite « Wohnungsbau-Prämiengesetz » (WoPG 1996). La loi de 1979 prévoit un mode de calcul de la prime sur base des intérêts perçus sur les fonds épargnés et investis dans le financement d'un logement. Or, au vu des taux d'intérêt actuellement historiquement bas et considérant encore les règles récentes mises en place pour l'octroi de crédits hypothécaires (voir loi du 4 décembre 2019 portant modification de la loi modifiée du 5 avril 1993 relative au secteur financier), les auteurs du présent texte estiment qu'il y a nécessité de revoir les dispositions relatives à la prime d'épargne de manière à inciter davantage les ménages d'épargner des fonds propres pour le financement de leur logement futur. La prime d'épargne sera dorénavant égale à 10% de l'accroissement de l'épargne par année calendrier sur chaque compte d'épargne, toutefois sans pouvoir dépasser un plafond de 500 euros par an et pour une période maximale d'épargne de 10 ans précédant le jour à partir de laquelle les avoirs épargnés sont investis dans le financement du logement. c. Primes d'amélioration et aides à l'assainissement énergétique d'un logement Conscient de l'importance de l'amélioration et de la conservation du parc immobilier existant, le Gouvernement entend continuer à aider financièrement les propriétaires qui investissent dans des travaux d'amélioration de leurs logements, et donc à maintenir l'aide sous forme de prime d'amélioration dans le cadre de la nouvelle législation sur les aides individuelles au logement. De plus, un nouveau type de prime d'amélioration est inséré dans la loi, à savoir la prime d'amélioration pour assainissement énergétique, qui constitue en fait un supplément de prime à l'aide financière accordée dans le cadre de la législation « PRIMe House ». Au cas où le bénéficiaire d'une telle aide financière remplit toutes les conditions - et surtout la condition de revenu - pour être éligible à une prime d'amélioration prévue par la présente loi, il pourra 8 bénéficier d'un supplément d'aide financière sous forme de « prime d'amélioration pour assainissement énergétique ». Comme noté plus haut, le Gouvernement a mis en place, par une loi du 23 décembre 2016, un régime d'aides à des prêts climatiques, dont les dispositions font l'objet d'une réforme profonde prévue par un projet de loi n°7821, qui est actuellement en procédure législative. Or, comme le présent projet de loi a également pour objet de rassembler tous les textes principaux relatifs aux aides individuelles au logement dans un seul et même texte de loi, il convient d'intégrer l'essentiel des dispositions dudit projet de loi n°7821 dans le présent projet de loi, en y apportant toutefois quelques adaptations et modifications jugées nécessaires afin d'assurer une harmonisation de la terminologie dorénavant employée et une certaine cohérence des différentes dispositions relatives aux aides individuelles au logement prévues par la présente loi. Ces aides à un prêt climatique - en l'occurrence une garantie étatique respectivement une subvention d'intérêt pour prêt climatique - sont en relation avec un assainissement énergétique du logement, parfois accompagné par un conseiller en énergie, donc avec un projet de rénovation généralement d'une plus grande envergure qu'une « simple » amélioration ou rénovation d'un logement. Toutefois, de nombreuses personnes à faible revenu ne disposent pas des moyens financiers nécessaires pour faire face aux coûts d'un tel projet d'assainissement énergétique, et préfèrent ainsi réaliser elles-mêmes certains travaux de rénovation ou d'amélioration, pour lesquels une aide étatique se justifie certainement. Au lieu de viser l'assainissement énergétique et durable de logements, la prime d'amélioration cible surtout les améliorations en relation avec la salubrité, la sécurité et l'habitabilité d'un logement. Afin de faciliter les démarches administratives pour les demandeurs et le travail de gestion des dossiers, il est proposé de modifier le barème des primes de manière à ne fixer plus des montants en euros comme à l'heure actuelle, mais des pourcentages. La prime d'amélioration s'élèvera donc à un pourcentage - fixé en fonction du revenu et de la composition de la communauté domestique du demandeur de l'aide - du montant total des factures relatives aux travaux éligibles. Comme un grand nombre des demandeurs de la prime d'amélioration sollicitent cette aide pour des travaux réalisés eux-mêmes (en transmettant p.ex. des tickets de caisse de magasins spécialisés dans le bricolage), il est jugé utile de fixer un délai de prescription quant à la date de recevabilité des factures respectivement des tickets de caisse en relation avec ces travaux d'amélioration: uniquement les factures notifiées au ministre dans un délai de 2 ans à partir de la date de leur émission seront dorénavant prises en considération. Avec l'entrée en vigueur d'un règlement grand-ducal du 5 mai 2011, il a été mis en place un montant maximal de 10.000 euros qu'un bénéficiaire peut toucher sous forme de prime d'amélioration, appelé encore « pot des primes d'amélioration ». Ainsi, une personne peut bénéficier de plusieurs primes - ou tranches de prime - d'amélioration jusqu'à épuisement du montant de 10.000 euros par personne bénéficiaire. Lors de l'élaboration du texte de la réforme, une proposition consistait à augmenter ledit pot de 10.000 à 15.000 euros. Or, il est jugé plus utile de faire un seul pot pour les principales aides en capital, et d'intégrer donc l'actuel « pot des primes d'amélioration » dans le futur « pot d'aides en capital », ce qui a l'avantage que le montant de la prime d'amélioration respectivement des différentes tranches de primes d'amélioration accordées pour plusieurs logements différents peut, le cas échéant, être supérieur au plafond actuel prévu pour l'aide à l'amélioration. L'installation d'un garde-corps sur le balcon ou dans la cage d'escalier figure, par exemple, maintenant parmi les travaux éligibles pour l'obtention d'une prime d'amélioration. 9 Par contre, les travaux d'assainissement de maisons exposées de manière prononcée aux émanations du radon ont été supprimés de la liste. En effet, depuis 1979, une aide n'a été demandée qu'une seule fois pour de tels travaux, et il est ainsi jugé utile d'abolir la disposition y afférente. 2.3 Subvention et bonification d'intérêt Actuellement, dans la loi de 1979, il existe 2 types d'aides en intérêt, la subvention d'intérêt et la bonification d'intérêt, lesquelles peuvent se cumuler (cf. article 10, paragraphe 3, dernier alinéa, du règlement grand-ducal de 2011: « La bonification d'intérêt peut se cumuler avec des avantages similaires résultant d'autres dispositions légales et réglementaires ainsi qu'avec la subvention d'intérêt ( ...). En ce qui concerne la subvention d'intérêt, les avantages pour enfants sont imputés sur la bonification d'intérêt »). Prenons un exemple: Un ménage avec 2 enfants dispose d'un revenu imposable de 40.000 euros. Les dispositions actuelles permettent d'accorder à ce ménage les aides suivantes: • Subvention d'intérêt : 1,45% • Bonification d'intérêt : taux théorique : 1,00% taux ajusté : 0,50% Du fait que la subvention d'intérêt contient déjà un avantage de 0,50% pour les enfants (sans enfants, la subvention s'élèverait à 0,95%), cet avantage est déduit de la bonification théoriquement due : (2 * 0,50%) - 0,50% 0,50%. La bonification réelle dans ce cas est donc de 0,50% et non de 1,00%. Fusion avec la bonification d'intérêt Dans l'objectif notamment de rendre la législation plus claire et transparente, il est proposé de fusionner la subvention et la bonification d'intérêt en une seule aide mensuelle à dénommer « subvention d'intérêt ». Le tableau relatif à la subvention d'intérêt - prévu par l'annexe IV de la présente loi - tient compte de cette modification importante. Augmentation du montant maximum subventionné: La réglementation actuelle prévoit que les prêts ne sont pris en considération que jusqu'à un montant de 175.000 euros pour le calcul de la subvention respectivement de la bonification d'intérêt (articles 40 et 48 du règlement grand-ducal de 2011). Du fait que les prix des logements sur le marché immobilier ne cessent d'augmenter, il est proposé non seulement d'augmenter le montant maximum à subventionner, mais aussi de le majorer en fonction de la situation de la communauté domestique du demandeur. Ainsi, il est prévu d'augmenter le montant maximal à subventionner du prêt de 175.000 à 200.000 euros, et de le majorer en réajustant ledit montant de l'ordre de 10.000 euros par enfant à charge, en introduisant toutefois un plafond de 240.000 euros. Ceci résultera dans les seuils suivants: Forme de la communauté domestique Personne seule Couple sans enfant à charge Couple ou famille monoparentale avec 1 enfant à charge Couple ou famille monoparentale avec 2 enfants à charge Couple ou famille monoparentale avec 3 enfants à charge Couple ou famille monoparentale avec 4 enfants à charge ou plus Montant maximal subventionnable 200.000 € 200.000 € 210.000 € 220.000 € 230.000 € 240.000 € 10 Pour chaque dossier, le montant maximum subventionnable sera amorti à partir du 1er paiement de l'aide, comme le prévoit déjà la réglementation actuelle de 2011 (article 40, 2e phrase, et article 48, paragraphe 1er, alinéa 1er, 2e phrase). Limitation de la subvention d'intérêt A part le montant maximum à subventionner, le règlement grand-ducal de 2011 a été modifié par un règlement grand-ducal du 18 février 2013 de manière à mettre en place - pour des raisons d'équité entre tous les bénéficiaires d'aides - un amortissement du montant maximal subventionné (articles 40 et 48 et annexe du règlement grand-ducal de 2011). La réglementation actuelle prévoit un remboursement de la subvention d'intérêt perçue dans les cas suivants: 1) non-respect de la durée d'habitation minimale de 10 ans (condition à respecter, le cas échéant, même après ce délai de 10 ans, aussi longtemps que l'aide est payée au bénéficiaire; article 8, paragraphe ler, du règlement grand-ducal de 2011); 2) vente du logement avant le délai de 10 ans (article 8, paragraphe 2, du règlement grand-ducal de 2011); 3) nouvelle demande introduite pour un autre logement (article 10, paragraphe 1er, du règlement grand-ducal de 2011); 4) montant indûment touché (article 44 du règlement grand-ducal de 2011). Avec l'introduction d'une seule aide en intérêt sous forme de subvention d'intérêt, il est proposé de ne lier cette aide qu'a une condition d'habitation effective qui est cependant limitée à une durée minimale de 2 ans. L'aide ne sera - en principe - à rembourser que si elle a été indûment touchée. En revanche, il est proposé de limiter la subvention d'intérêt à 300 paiements mensuels par personne bénéficiaire, indépendamment du nombre de dossiers ou demandes. Chaque bénéficiaire pourra donc bénéficier d'une subvention d'intérêt pendant une durée totale maximale - cumulée - de 25 ans. Compte tenu de la proposition relative au remboursement des primes d'accession à la propriété en cas d'une habitation consécutive du logement de moins de 2 ans (article 35 de la présente loi), il est proposé d'appliquer une condition d'habitation minimale également à la subvention d'intérêt, c'est-à-dire: • si, après la 1ère occupation du logement, le demandeur n'habite pas pendant une durée ininterrompue de 2 ans dans le logement respectivement si le logement en question est vendu endéans ce délai, l'intégralité des subventions d'intérêt touchées est à rembourser; • il en est de même si endéans un délai de 3 ans après l'octroi de l'aide, le demandeur n'habite pas encore dans le logement faisant l'objet de la demande. Ainsi, une certaine cohérence est garantie entre les délais applicables pour la prime d'accession à la propriété, la prime d'épargne, la prime d'amélioration, la subvention d'intérêt et le délai applicable pour le crédit d'impôt sur les actes notariés (« Bëllegen Akt »). 2.4 Prime pour aménagements spéciaux destinée aux personnes en situation de handicap Les modalités relatives à l'aide sous forme de « participation aux frais d'aménagements de logements répondant aux besoins de personnes handicapées physiques », non pris en charge par l'assurance dépendance, ont été revues et actualisées. La demande doit dorénavant être introduite par la personne qui nécessite l'aide financière, donc la personne en situation de handicap. Toutefois, si cette personne est incapable ou placée sous un régime de protection, la demande peut également être introduite par son représentant légal. 11 L'aide ne sera plus limitée aux seules personnes ayant un handicap physique. Dorénavant, sont également visées les personnes atteintes d'une altération d'une ou de plusieurs fonctions sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant. Cette aide, qui s'appellera à l'avenir « prime pour aménagements spéciaux de logements répondant aux besoins de personnes en situation de handicap », ne sera pas imputée sur le « pot d'aides en capital », mais sera traitée comme une aide à part. A l'heure actuelle, la participation financière ne peut dépasser 15.000 euros. Cette limite n'a pas été adaptée depuis longtemps. Au vu de l'évolution du coût des aménagements spéciaux pour personnes en situation de handicap, il convient d'augmenter la somme totale de l'aide étatique de 15.000 à 20.000 euros. Comme la situation d'une personne en situation de handicap peut s'aggraver au fil du temps et rendre nécessaire des aménagements supplémentaires (non pris en charge par l'assurance-dépendance), il convient de rendre possible le paiement par tranches, comme prévu pour d'autres aides dans le texte, mais limité ici à un seul logement, dans lequel la personne en situation de handicap doit habiter. Pour la condition de revenu, la notion de « revenu net » sera dorénavant prise en considération, et non plus celle du « revenu imposable » comme à l'heure actuelle. Les nouvelles limites maximales de revenu - par type de communauté domestique - constituent une nette amélioration par rapport aux limites prévues par le texte actuel, lesquelles n'ont pas été adaptées depuis longtemps. 2.5 Introduction d'une prime de création d'un logement intégré Il convient de promouvoir une meilleure utilisation des terrains à bâtir existants, et donc une meilleure densification des terrains actuellement bâtis. A cette fin, et au vu de la pénurie actuelle de logements, il est proposé d'introduire une nouvelle prime afin d'encourager les propriétaires d'une maison unifamiliale - notamment celle ayant une grande surface habitable - d'y aménager un logement intégré. Le montant de cette prime est de 10.000 euros, qui sera accordé à l'issue des travaux de transformation de la maison unifamiliale en 2 unités d'habitation distinctes. 2.6 Subvention de loyer Une modification importante est apportée au niveau de cette aide mensuelle: ainsi, dorénavant, cette aide ne sera plus calculée - comme à l'heure actuelle - en fonction d'un loyer de référence fixé selon un barème dépendant de la composition de la communauté domestique et défini selon les besoins théoriques minimaux par type de communauté domestique, mais selon une nouvelle formule qui tiendra compte de limites de revenu fixées en fonction de la composition de la communauté domestique, donc d'une manière similaire à celle prévue dorénavant pour la majorité des aides individuelles au logement prévues par la présente loi (en l'occurrence pour la prime d'accession à la propriété, la prime d'amélioration, la prime pour aménagements spéciaux répondant aux besoins de personnes en situation de handicap et la subvention d'intérêt), rendant ainsi le système des aides à la location plus cohérent avec celui des aides à la propriété d'un logement. En effet, la formule actuelle prévue pour la subvention de loyer rend le dispositif inutilement compliqué et peu transparent quant à la hauteur de l'aide effectivement retenue. La nouvelle approche retenue a l'avantage de se calquer méthodologiquement sur le système introduit pour la plupart des autres aides individuelles et de mieux tenir compte de la composition effective des ménages qui seront traités de façon plus équitable à l'avenir. 12
16. Autres modifications importantes prévues par la réforme 3.1 Définitions La terminologie en matière d'aides au logement a été adaptée: la notion de « communauté domestique », qui est déjà utilisée dans la nouvelle législation sur le revenu d'inclusion sociale (plus communément appelé « Revis »), est jugée plus adéquate que celle de « ménage ». Suites à certaines décisions judiciaires, le texte prévoit maintenant également une définition de la notion d'« autre logement ». Après l'entrée en vigueur de la législation sur l'autorité parentale conjointe (loi du 27 juin 2018 instituant le juge aux affaires familiales, portant réforme du divorce et de l'autorité parentale), il convient également de préciser le texte - dans le règlement d'exécution de la loi en projet - afin de tenir compte des situations où il y a une garde alternée d'un « enfant à charge ». 3.2 Abolition du complément de prime pour frais d'architecte et d'ingénieur-conseil A l'heure actuelle, les bénéficiaires d'une prime de construction ou d'une prime d'amélioration peuvent obtenir un complément de prime pour frais d'architecte et d'ingénieur-conseil (articles 27 à 31 du règlement grand-ducal de 2011). Derniers chiffres relatifs à cette aide: Année Type aide Montants Nombre accords Nombre refus Nombre dossiers Prime moyenne 2012 Prime d'architecte 28.174,45 27 73 100 1.043,50 2013 Prime d'architecte 27.788,74 25 85 110 1.111,55 2014 Prime d'architecte 34.938,55 33 60 93 1.058,74 2015 Prime d'architecte 18.137,00 16 62 78 1.133,56 2016 Prime d'architecte 25.964,07 22 65 87 1.180,19 2017 Prime d'architecte 17.632,50 15 47 62 1.175,50 2018 Prime d'architecte 17.678,27 16 66 82 1.104,89 2019 Prime d'architecte 21.755,32 19 55 74 1.145,02 2020 Prime d'architecte 17.081,50 14 56 70 1.220,11 Sachant que la majorité des logements nouvellement construits sont vendus en état futur d'achèvement (VEFA), et au vu du cercle très restreint des bénéficiaires - tous les acquéreurs d'un terrain, d'un logement subventionné par l'Etat ou d'un logement en copropriété en sont exclus -, les dispositions relatives au complément de prime pour frais d'architecte sont devenues obsolètes. Cette aide n'a dès lors plus de raison d'être et elle n'est, par conséquent, plus repris dans le nouveau texte. 3.3 Conditions générales relatives aux aides individuelles au logement Condition de revenu Le revenu à prendre en considération sera dorénavant le revenu net de la communauté domestique du demandeur - et non plus le revenu imposable -, donc le même type de revenu que celui déjà actuellement retenu pour l'obtention d'une aide au financement d'une garantie locative ou d'une subvention de loyer, pour lequel les transferts sociaux - notamment les allocations familiales - ne sont pas pris en considération. Dans le cadre de la réforme des aides individuelles au logement, il convient en effet de simplifier et d'harmoniser les dispositions relatives au revenu qui existent à l'heure actuelle pour les 13 différentes aides (selon le type d'aide, le « revenu net », le « revenu net disponible » ou le « revenu imposable » est utilisé), afin de rendre le système plus cohérent et harmonisé pour l'avenir. Dorénavant, la moyenne des revenus des 2 années civiles précédant la date de l'acte d'acquisition du logement respectivement de l'année au cours de laquelle les factures relatives aux travaux d'amélioration ont été émises - de la communauté domestique du demandeur ou bénéficiaire de l'aide - est prise en considération pour le calcul de la prime d'accession à la propriété, de la prime d'amélioration ou de la prime pour aménagements spéciaux répondant aux besoins de personnes en situation de handicap (au lieu de 3 années d'imposition à l'heure actuelle). Pour la subvention d'intérêt, le revenu pris en considération sera celui de l'année civile précédant le mois à partir de laquelle l'aide mensuelle est accordée. Pour l'obtention d'une prime d'accession à la propriété, la communauté domestique doit avoir un revenu durant l'année calendrier qui précède l'année au cours de laquelle l'acte notarié d'acquisition a été conclu, sinon la demande sera rejetée. Pour la majorité des autres aides individuelles au logement, pour être à l'avenir éligible à ces aides, le demandeur et, le cas échéant, les autres personnes qui vivent avec lui en communauté domestique ne doivent pas disposer d'un revenu net qui dépasse un plafond fixé en fonction de la composition de la communauté domestique: ces limites de revenu sont prévues dans le cadre de tableaux annexés au texte de la loi. Les limites de revenu ont été établies de sorte à aboutir au traitement le plus égalitaire possible de toutes les compositions de communauté domestique (personnes seules, familles monoparentales, familles nombreuses). Le point de départ des réflexions ayant mené aux nouvelles propositions est de traiter les différentes communautés domestiques de façon équitable par rapport à leur niveau de vie, en tenant compte de la législation sociale et fiscale s'appliquant aux différentes compositions de ménage, l'objectif étant toujours de parvenir à traiter de façon équitable les communautés domestiques ayant un même niveau de vie. Cependant, à certains égards, il a été tenu compte de la situation particulière des ménages monoparentaux - particulièrement touchés par le risque de pauvreté - lors de la fixation des limites de revenu: il a ainsi été décidé de les traiter comme des communautés domestiques composés de deux adultes avec enfant(s) au niveau des plafonds d'éligibilité. Condition d'habitation principale et permanente Comme à l'heure actuelle, la prime d'accession à la propriété et la prime d'épargne resteront liées à une condition de durée d'habitation minimale. Une des raisons d'être de cette disposition était en 1979 l'apaisement du marché du logement. Il n'était politiquement pas souhaité que les citoyens changeaient de logement trop souvent (afin de devenir plus sédentaires et s'établir d'une manière durable à un endroit). Le législateur a ainsi prévu en 1979 une condition de délai d'habitation principale et permanente de 15 ans. Par un règlement grand-ducal du 9 janvier 1985, la condition de délai a été ramenée à 10 ans pour tenir compte de la crise économique à l'époque, laquelle a entraîné une mobilité plus grande du travail et en même temps un changement du logement familial. La réglementation actuelle de 2011 fixe cette durée à 10 ans. Néanmoins, il a été constaté au cours des dernières années qu'il est de plus en plus fréquent que cette condition n'est pas - ou ne peut pas être - respectée par les ménages bénéficiaires d'une aide au logement, vu notamment: • la durée moyenne d'un mariage ou de vie en couple est de moins en moins longue, • l'augmentation du nombre de divorces et de séparations, 14 • les déménagements de plus en plus fréquents (p.ex. pour des raisons familiales), etc. Au sein du Ministère du Logement, on constate qu'à l'heure actuelle (voir tableau ci-dessous), déjà presque 50% des décisions de remboursement de type « non-occupation / vente » concernent des ménages bénéficiaires ayant uniquement habité dans le logement pour une durée comprise entre 4,11 et 8,22 ans. Plage d'occupation , 1130jours 100j - 500j % dossier 0,42% 5,91% 500jrs -1000jrs 1000jrs -1.500jrs-1500j rs 2000j rs 2000jr5 - 2500j rs 2500Ir5 3000j rs 3Ce0ir5 - 3500jr5 3500jr5 - 4000jr5 4000j rs - 4500Irs 4500jrs 9300jrs 5000j rs - 5500j rs 5500jrs 6000Irs 17,47% 19,98% 21,59% 16,3996 11,44% tee% 0,03% 49,42% des demandes de remboursement de type non occupation / vente se situent entre 4,11 et 8,22 ans Au vu de cette évolution, il est proposé de réduire la durée d'habitation minimale de 10 à 2 ans. D'un autre côté, il est jugé utile de prévoir également une durée d'habitation minimale pour l'obtention d'une prime d'amélioration, d'une prime pour aménagements spéciaux répondant aux besoins de personnes en situation de handicap, d'une prime de création d'un logement intégré ou d'une subvention d'intérêt. En effet, pour la prime d'amélioration, aucune condition de durée minimum d'habitation principale et permanente n'est encore applicable à l'heure actuelle. Une amélioration d'un logement est toutefois une mesure en faveur de la durabilité des habitations. Des travaux d'amélioration ou de transformation du logement ne sont pas seulement bénéfiques aux personnes qui y habitent actuellement, mais également aux propriétaires futurs. Un tel délai minimum de 2 ans est également prévu dans d'autres législations comme celles relatives au crédit d'impôt sur les actes notariés - relatifs à l'acquisition d'un logement (« Bëllegen Akt »). Par conséquent, au vu de tout ce qui précède, il est jugé utile de prévoir une durée d'habitation minimale uniforme de 2 ans pour toutes les aides individuelles au logement susmentionnées. Condition de surface utile d'habitation (SUH) La réglementation actuelle dispose que pour les logements construits après la 2e Guerre Mondiale, une prime d'acquisition ou de construction, une subvention d'intérêt ou une prime d'amélioration en cas d'agrandissement du logement ne peut être accordée que si les critères de surface utile d'habitation prévus par l'article 7 du règlement grand-ducal modifié du 5 mai 2011 sont remplis. Or, il n'est certainement plus opportun de maintenir la date officielle de la libération du GrandDuché à la fin de la 2e Guerre Mondiale - en l'occurrence le 10 septembre 1944 - comme critère de distinction (donc si SUH à respecter ou non) pour la surface dans le cadre d'une nouvelle législation sur les aides au logement. De plus, au cours des dernières années, il a été constaté que de plus en plus de personnes achètent des logements de taille de plus en plus réduite, surtout au vu de la flambée énorme des prix de l'immobilier au Grand-Duché. Cette évolution est également due aux changements socio-démographiques (diminution de la taille moyenne des ménages et des logements, augmentation du nombre des célibataires, hausse énorme des divorces et des séparations) dans notre société, où de plus de plus de personnes vivent seules, et pour une période de plus en plus longue. Souvent, ces personnes n'ont également pas besoin d'un « grand » appartement d'une certaine taille, surtout si elles sont célibataires, et si le logement acquis est bien aménagé et situé. Comme l'a correctement remarqué le Médiateur dans certains rapports d'activité, les personnes désireuses de résider au pays - et surtout les ménages à faible revenu et les personnes les plus vulnérables - ont de plus en plus de mal à trouver sur le marché privé des logements à un prix abordable, et sont dès lors souvent obligés d'acquérir des logements de moindre envergure. 15 En outre, un certain nombre d'incohérences ont été constatées dans la pratique au cours des dernières années par rapport aux surfaces à exclure de la SUH, notamment concernant des pièces marquées p.ex. « local technique », « parking/emplacement intérieurs de parking », « grenier » ou « cave » sur des (projets de) plans d'architecte. Sur certains plans, le local technique avait, par exemple, obtenu une surface surdimensionnée respectivement une pièce avait changé d'utilisation et a été renommée sur le plan afin que la surface totale du logement tombe sous la limite des 140 m
17. Des contrôles sur place pour mesurer la SUH du logement du demandeur ou bénéficiaire d'une aide par des agents du Service des aides au logement (SAL) du ministère du Logement ont ainsi été nécessaires dans bon nombre de dossiers. Dans la pratique, il a été constaté à maintes reprises que ces pièces ont été utilisées par la suite à des fins d'habitation, parfois sans informer le ministère du Logement alors que les critères de SUH étaient encore applicables à ce moment. Au vu de tout ce qui précède, il est ainsi jugé utile de supprimer la condition de « surface utile d'habitation » dans le cadre de la réforme des aides individuelles au logement. En effet, les tailles minimales des logements sont en principe réglées par les réglementations communales sur les bâtisses et les tailles maximales des logements sont plafonnés de façon intrinsèque par la capacité de financement modérée des communautés domestiques éligibles face à la flambée des prix du marché du logement. Une abolition de la condition de surface a également pour effet de simplifier et d'accélérer la gestion de bon nombre de dossiers au sein du SAL, tout en ne rendant plus nécessaire des visites domiciliaires chez le demandeur - ou bénéficiaire - d'une aide en cas de doute quant au respect de la condition de surface, qui est actuellement encore prescrite pour certaines aides au logement. Remboursement des aides La législation actuelle dispose que les primes d'acquisition, de construction ou d'épargne sont intégralement à rembourser en cas de non-respect par le bénéficiaire de la condition minimum d'habitation principale et permanente (avec possibilité de dispense ministérielle). Afin de limiter à l'avenir l'abus ou la spéculation, chacune de ces primes - il en est de même de la prime d'amélioration, de la prime pour aménagements spéciaux répondant aux besoins de personnes en situation de handicap, de la prime de création d'un logement intégré ou de la subvention d'intérêt - sera intégralement à rembourser si le bénéficiaire de l'aide n'habite pas le logement pendant une durée ininterrompue d'au moins 2 ans consécutivement à partir de la date où a débuté l'occupation du logement. Ainsi, il y aura une certaine cohérence entre la prime d'accession à la propriété et les dispositions actuelles relatives au crédit d'impôt sur les actes notariés (« Bëllegen Akt »). Schéma: Conditions d'habitation de la prime d'accession à la propriété et de la prime d'épargne Au plus tard 3 ans après l'accord de la prime, le demandeur doit habiter le logement. sinon: remboursement INTEGRAL de la prime 2020 2023 1 2 2025 3 Le bénéficiaire d'une prime doit habiter et ne pas vendre le logement pendant au moins 2 ans. sinon: remboursement INTEGRAL de la prime 2028 4 5 16 Schéma: Conditions d'habitation de la prime d'amélioration, de la prime pour aménagements spéciaux répondant aux besoins de personnes en situation de handicap, de la prime de création d'un logement intégré et de la subvention d'intérêt Au plus tard 3 ans après l'accord de la prime, le demandeur doit habiter le logement. sinon: remboursement INTEGRAL de la prime Pas de remboursement de la prime si déménagement ou vente après 2 ans 2020 2023 2 2025 3 Le bénéficiaire d'une prime doit habiter et ne pas vendre le logement pendant au moins 2 ans. sinon: remboursement INTEGRAL de la prime Résumé: - tout à rembourser si moins de 2 ans d'habitation ininterrompue; - rien à rembourser si au moins 2 ans d'habitation (sauf si indûment touché). L'obligation de remboursement est déclenchée dans la mesure où le bénéficiaire ou une des personnes bénéficiaires d'une prime de d'accession à la propriété et/ou d'une prime d'épargne cesse de faire partie, avant l'expiration du délai de 2 ans, de la communauté domestique pour lequel le logement subventionné est l'habitation principale et permanente. Il restera toujours possible de demander au ministre une dispense totale ou partielle de remboursement pour des raisons de santé, pour des raisons familiales ou pour un cas de force majeure, comme déjà à l'heure actuelle. Prescription des aides Les aides au logement ont été créées en vue d'aider les personnes à revenus modérés à constituer le capital de départ nécessaire pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration d'un logement. Si la prime d'acquisition n'est pas demandée endéans un certain délai, il est légitime de considérer que les personnes ayant acheté un logement n'ont pas eu besoin, au sens de la loi, de cette aide étatique pour l'acquisition de leur logement. Pour la prime d'amélioration, uniquement les factures relatives aux travaux d'amélioration éligibles qui ont été transmises au ministre endéans un délai de 2 ans pourront être acceptées par le SAL. Une suspension du délai de prescription est dorénavant possible pour des raisons de santé (p.ex. maladie grave du demandeur ou d'un de ses proches (épouse, enfant, etc.), de force majeure, familiales ou financières, à apprécier par le ministre, sur avis de la Commission. Dans cette hypothèse, le demandeur doit bien évidemment présenter une demande écrite et dûment motivée. A l'heure actuelle, la prescription de droit commun, donc de 30 ans, est encore applicable en matière d'aides individuelles au logement. 17 Or, demander le remboursement d'une aide suite à un recalcul après une période de 15 voire 25 ans d'inactivité dans un dossier donné peut être considéré comme exagéré, spécialement pour des primes de faible ampleur. Il est ainsi jugé utile de prévoir dorénavant un délai raisonnable endéans lequel un recalcul d'une prime ou d'une aide en intérêt peut être réalisée. Aucun recalcul de l'administration respectivement aucune revendication pécuniaire de la part d'un bénéficiaire d'une aide ne sera dorénavant possible après l'écoulement d'un délai imparti de 10 ans après le dernier paiement d'une aide dans le dossier du bénéficiaire concerné. Location partielle du logement A l'heure actuelle, en cas de location totale ou même partielle du logement pour lequel le bénéficiaire a reçu, respectivement reçoit toujours une aide au logement, celle-ci est arrêtée immédiatement et le montant indûment touché de l'aide doit être restitué, avec effet rétroactif, à la trésorerie de l'Etat. La location partielle ou totale du logement est interdite pendant la durée d'habitation minimale (qui est encore de 10 ans), et pendant toute la période durant laquelle une aide en intérêt est payée au bénéficiaire. Cependant, pour promouvoir la location de chambres à des étudiant(e)s inscrit(e)s à l'université, l'article 14 actuel prévoit une exception. La location partielle du logement à un universitaire est ainsi admise pour toute période pendant laquelle un certificat d'inscription valide à une école postsecondaire est transmis au ministère du Logement. De plus, la location temporaire du logement est permise en cas d'octroi d'une dispense d'habitation temporaire par le ministre. En vue d'une meilleure utilisation des logements existants - comme il existe un certain nombre de maisons unifamiliales de grande taille qui ne sont habités que par une personne seule - et de la promotion des logements intégrés, le nouveau texte autorise dorénavant également une location partielle d'un logement ou une location d'un logement intégré dans la maison unifamiliale du demandeur ou bénéficiaire d'une aide, si certaines conditions sont remplies. Le demandeur ou bénéficiaire d'une aide doit notamment habiter dans sa maison durant la location partielle. Le texte prévoit une autre nouveauté: en cas d'un « recueilli par solidarité », le ministre a la faculté, sous certaines conditions, de ne pas prendre en considération pour une durée maximale d'l an le revenu de cette personne - si hébergée à titre gratuit par le demandeur ou bénéficiaire d'une aide au logement - pour le calcul du revenu de la communauté domestique. La collecte, la saisie et le contrôle des dossiers d'aides individuelles au logement Une nouvelle loi du 24 mars 2021 (documents parlementaires n°7639) a modifié le texte de la loi du 23 décembre 2016 concernant la collecte, la saisie et le contrôle des dossiers d'aides relatives au logement. Comme la présente réforme a pour objet de rassembler tous les textes principaux relatifs aux aides individuelles au logement dans un seul texte, il convient également d'insérer les dispositions de la loi modifiée du 23 décembre 2016 dans la présente loi, avec toutefois quelques adaptations du texte actuellement en vigueur. Exemption du « salaire des formalités hypothécaires » Pour garantir la restitution éventuelle des aides au logement, l'Etat est autorisé d'inscrire une hypothèque légale sur l'immeuble pour lequel un demandeur obtient des aides au logement parfois très substantielles. Il est cependant proposé de ne plus prévoir des frais (« salaire des formalités hypothécaires », qui est actuellement de l'ordre de 4,96 respectivement 7,44 euros) à charge des bénéficiaires d'une aide. Une telle mesure constitue surtout une simplification administrative de taille pour le Service des aides au logement, qui doit faire des démarches 18 disproportionnées pour obtenir le remboursement de ces frais minimes auprès des personnes concernées
18. Commission en matière d'aides individuelles au logement La Commission en matière d'aides individuelles au logement, dénommée ci-après « Commission », est instituée par le règlement grand-ducal modifié du 5 mai 2011 fixant les mesures d'exécution relatives aux aides individuelles au logement (article 12, paragraphe 3, et article 13). Cette Commission détient encore actuellement un pouvoir de décision en ce qui concerne les demandes en obtention d'aides individuelles au logement. Toutes ses décisions ne sont cependant valables que sous réserve d'approbation par le ministre du Logement. La mise en place de la Commission a permis non seulement de protéger le ministre du Logement d'être attaqué directement p.ex. par des recours gracieux ou contentieux, mais aussi d'avoir un organe - de contrôle - connaissant en détail les spécificités techniques lui permettant de juger quant à la bonne application des dispositions légales et réglementaires en la matière. Quant aux demandes de dispense (dispense de remboursement, dispense d'habitation), demandes de remboursement échelonné, demandes de garanties de l'Etat, les décisions sont déjà actuellement prises par le ministre du Logement, sur avis de la Commission. Il en est de même pour les décisions d'octroi ou de refus dans le nouveau régime de l'aide au financement de garanties locatives (loi du 20 décembre 2019) et du régime d'aides à des prêts climatiques (loi du 23 décembre 2016). La mise en place d'une Commission avec un pouvoir de décision a fait ses preuves en pratique et les avantages quant à la gestion quotidienne des dossiers sont indéniables. Néanmoins, conformément à la tendance générale et au souhait du Conseil d'Etat (voir p.ex. avis du 20 avril 2010 relatif au projet de règlement grand-ducal fixant les mesures d'exécution relatives aux aides individuelles au logement: « Que le ministre organise son département et que les décisions prises en matière d'aides individuelles au logement soient de son exclusive responsabilité. »), il est proposé que le pouvoir de décision pour l'octroi, le rejet et le refus de toutes les aides individuelles au logement revienne effectivement au ministre du Logement, tout en soumettant cependant ces décisions à l'avis préalable de la Commission, qui devient ainsi une commission de type consultative, comme ceci est déjà prévu dans bon nombre d'autres législations existantes. 19 Structure du projet de loi Chapitre ler - Objectifs et définitions Chapitre 2 - Aides à la location d'un logement Section 1re - Aide au financement d'une garantie locative Section 2 - Subvention de loyer Section 3 - Dispositions générales Chapitre 3 - Aides à la propriété d'un logement Section te - Garantie de l'Etat Section 2 - Aides à l'accession à la propriété d'un logement Sous-section 1re - Prime d'accession à la propriété Sous-section 2 - Prime d'épargne Sous-section 3 - Subvention d'intérêt Section 3 - Aides à l'amélioration d'un logement Sous-section 1 - Prime d'amélioration Sous-section 2 - Subvention d'intérêt Sous-section 3 - Prime pour aménagements spéciaux répondant aux besoins de personnes en situation de handicap Sous-section 4 - Prime de création d'un logement intégré Section 4 - Dispositions générales Chapitre 4 - Aides à l'assainissement énergétique d'un logement Section ire - Garantie de l'Etat pour un prêt climatique Section 2 - Subvention d'intérêt pour prêt climatique Chapitre 5 - Conditions générales relatives aux aides individuelles au logement Chapitre 6 - Collecte, saisie et contrôle des dossiers relatifs aux aides individuelles au logement Chapitre 7 - Dispositions abrogatoires, transitoires et finales Annexes *** 20 Texte du projet de loi Chapitre ler - Objectifs et définitions Art. ler. La présente loi a pour objectifs de promouvoir: 1° l'accès à un logement du marché locatif privé; 2° l'accès à la propriété immobilière pour des personnes à revenu modéré; 3° l'amélioration, la transformation, la rénovation, l'assainissement et la création de logements. Ces objectifs sont poursuivis par la mise en oeuvre des mesures suivantes: a) l'octroi d'une aide aux personnes physiques pour soutenir le financement d'une garantie locative réclamée par le bailleur à un locataire d'un logement à usage d'habitation; b) l'octroi d'une garantie de l'Etat aux personnes physiques en vue de l'acquisition, de la construction, de l'amélioration, de la transformation, de la rénovation ou de l'assainissement énergétique d'un logement; c) l'octroi d'aides financières aux personnes physiques en vue de la location, de l'acquisition, de la construction, de l'amélioration, de la transformation, de la rénovation, de l'assainissement énergétique d'un logement ou de la création d'un logement intégré. Art.
19. Pour l'application de la présente loi, on entend par: 1° ministre: le ministre ayant le Logement dans ses attributions; 2° commission: la commission en matière d'aides individuelles au logement prévue à l'article 50; 3° aide: une aide individuelle au logement prévue par la présente loi et pouvant être accordée pour la location, l'acquisition, la construction, l'amélioration, la transformation, la rénovation ou l'assainissement énergétique d'un logement situé sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg, ou pour la création d'un logement intégré; 4° logement: un local d'habitation distinct et indépendant; est considéré comme un local d'habitation distinct tout immeuble ou partie d'immeuble susceptible d'être habité à titre principal de sorte qu'une personne ou un groupe de personnes puissent y dormir, y prendre leurs repas et s'y abriter à l'écart d'autres personnes; un local d'habitation est à considérer comme indépendant s'il dispose d'une porte principale permettant d'accéder à l'extérieur de l'immeuble ou à une partie commune à l'intérieur d'un immeuble, sans que les habitants du local doivent traverser un local habité par une ou plusieurs autres personnes; 5° autre logement: un logement différent de celui pour lequel une ou plusieurs aides prévues par la présente loi sont accordées; la communauté domestique peut être plein propriétaire ou usufruitier jusqu'à un tiers d'un seul autre logement; un logement intégré faisant partie de l'immeuble abritant le logement du demandeur ou bénéficiaire n'est pas à considérer comme un autre logement s'il est subordonné en surface au logement principal et s'il est mis à disposition d'une ou de plusieurs personnes ayant un lien de parenté au l er degré avec le demandeur ou bénéficiaire ou loué à usage d'habitation; 21 6° demandeur: la ou les personnes physiques qui introduisent et signent une demande en obtention d'une aide prévue par la présente loi; 7° bénéficiaire: le demandeur auquel une aide est accordée; au cas où la demande a été signée par plusieurs personnes, l'aide accordée est répartie à parts égales entre celles-ci; 8° enfant à charge: a) l'enfant pour lequel le demandeur perçoit des allocations familiales, qui habite avec le demandeur dans le logement et qui y est déclaré; ou b) l'enfant jusqu'à l'âge de 27 ans, qui bénéficie de la protection liée à l'affiliation à l'assurance-maladie du demandeur soit au titre de l'article 7 du Code de la sécurité sociale, soit au titre de la législation d'un Etat avec lequel le Luxembourg est lié par un instrument bi- ou multilatéral de sécurité sociale, soit au titre d'un régime d'assurance-maladie en raison d'une activité au service d'un organisme international, qui habite avec le demandeur dans le logement et qui y est déclaré; 90 communauté domestique: la ou les personnes physiques qui vivent dans le logement du demandeur, dont il faut admettre qu'elles disposent d'un budget commun et qui ne peuvent fournir les preuves matérielles qu'elles résident ailleurs; ces preuves matérielles sont, selon le cas: a) le contrat de bail; b) le pacte de colocation; c) les quittances de loyer; d) les pièces bancaires ou comptables prouvant le paiement du loyer; e) les pièces prouvant le paiement des factures d'électricité, de chauffage ou de gaz, de l'antenne collective ou des taxes communales; ces pièces peuvent être présentées au ministre par toute personne qui estime qu'elle a été considérée à tort comme vivant dans le foyer du demandeur et disposant avec lui d'un budget commun; les pièces énumérées ci-avant portent sur une durée de 6 mois au moins à compter de la date où la demande en obtention de l'aide a été introduite auprès du ministre; 10° emprunteur: la ou les personnes ayant contracté un prêt hypothécaire, y compris les cotitulaires ou codébiteurs du prêt; 11° établissement de crédit: un établissement de crédit au sens de la loi modifiée du 5 avril 1993 relative au secteur financier. Chapitre 2 - Aides à la location d'un logement Section 1er - Aide au financement d'une garantie locative Art. 3.