Amendements gouvernementaux au projet de loi n°7937 relative au logement abordable et modifiant 1° la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ; 2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ; 3° la loi modifiée du 25 mars 2020 concernant le Fonds spécial de soutien au développement du logement ; 4° la loi modifiée du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0. I. II. III. IV. Observations préliminaires Texte et commentaire des amendements Fiche financière Texte coordonné du projet de loi 1 I. Observations préliminaires Le projet de loi n°7937 relative au logement abordable a été déposé en décembre 2021. Suite aux nombreux échanges avec les acteurs du terrain au cours des années 2022 et 2023 et à un échange avec le Conseil d’Etat le 16 mars 2023, ces amendements gouvernementaux audit projet de loi ont été adoptés. A. Précision des différentes catégories de logements abordables locatifs Les amendements permettront de mieux distinguer entre différentes catégories de logements et d’en préciser les conditions d’attribution. Cette approche permet de mieux répondre aux besoins spécifiques des publics vulnérables et des bailleurs sociaux qui se sont spécialisés dans l’accompagnement de ces personnes. Il est distingué entre différentes catégories de logements pour les besoins des conditions d'attribution et d’agrément des bailleurs sociaux. Il s’agit d’une catégorisation des logements pour définir par la suite des conditions particulières lors de l’attribution ou de la gestion de ces logements. Ainsi, pour certaines de ces catégories, le bailleur social en charge doit répondre à des conditions particulières, pour d’autres c’est le locataire qui doit respecter des conditions particulières et le bailleur social doit les vérifier lors de l’attribution. En principe, la convention relative aux aides à la pierre indique la catégorie des logements. Le cas échéant, avec l’accord du ministre, un logement peut ultérieurement changer de catégorie. Le système distingue entre les catégories de logements suivantes : 1. Logements tous publics Ce sont tous les logements qui ne font pas partie des catégories de logements dédiés. Ces logements sont destinés à tout type de public (à condition d’être candidat-locataire) et l'attribution se fait en passant par la liste prioritaire du registre national des logements abordables (Renla). 2. Logements dédiés Il s'agit de logements dédiés à des populations spécifiques qui peuvent par exemple se distinguer par le fait que le bailleur social propose un accompagnement spécifique pour certaines populations ou par leur équipement et qui sont de ce fait destinés à une population à besoins spécifiques. Il s’agit également de logements mis en œuvre par des promoteurs spécifiques (coopératives ou SIS patronale). Sont distingués les logements dédiés suivants : 2 1° les logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ; 2° les logements dédiés aux étudiants ; 3°les logements dédiés aux personnes bénéficiant d’un accompagnement social rapproché par le bailleur social ; 4° les logements dédiés aux jeunes ; 5° les logements dédiés aux personnes 60+ ; 6° les logements dédiés aux membres d’une société coopérative ; 7° les logements dédiés aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ; 8° les logements dédiés dits de réserve. B. Deux modes distincts pour l'attribution des logements Le projet d’amendements apporte également des simplifications quant aux deux modes d’attribution des logements. A la demande de la plupart des acteurs du terrain, le projet de loi prévoit déjà l’introduction d’un guichet unique pour les demandeurs d’un logement abordable locatif. A travers ce guichet, appelé Renla sont vérifiés les critères généraux d’éligibilité au logement abordable locatif, c’est-à-dire essentiellement le respect par le demandeur-locataire des conditions de revenu et d’absence de patrimoine immobilier. La vérification de ces critères se fait de façon centralisée par les services du ministère du Logement. Si sa demande est validée, l’administré devient candidat-locataire et il existe deux modes selon lesquels un bailleur social peut lui attribuer un logement : 1. L’attribution universelle pour logements tous publics L’attribution universelle est celle utilisée pour les logements tous publics. L’attribution de ces logements se fait aux personnes dont la priorité est établie selon une série de critères socio-économiques qui ont été élaborés lors d’ateliers avec les acteurs du terrain. Les informations générales inscrites au dossier du candidat-locataire et nécessaires à l’établissement de cette priorité sont régulièrement mises à jour par le bailleur social via lequel le candidat-locataire s’est inscrit dans le Renla. La gestion de ces données se fait bien évidemment en conformité avec les dispositions en matière de protection des données à caractère personnel. 2. Attribution libre pour logements dédiés L’attribution libre est celle utilisée dans le cadre des logements dédiés à des publics spécifiques. Pour attribuer ces logements, le bailleur social ne doit pas passer par une liste de candidatslocataires prioritaires, mais peut directement choisir parmi les candidats du Renla répondant aux critères spécifiques du logement à attribuer. Les données personnelles nécessaires à l’évaluation des critères spécifiques ne sont pas gérées par le Renla mais restent au niveau du bailleur social. 3 C. Autres améliorations au niveau des bailleurs sociaux 3. L’agrément des bailleurs L’agrément du bailleur social ne sera pas nécessaire pour certains types de logements. Il s’agit des logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire, des logements dédiés aux étudiants, des logements dédiés aux membres d’une société coopérative et des logements dédiés aux salariés. En outre, l’agrément ne sera plus lié à des personnes nominativement mentionnées, mais à la présence des personnes disposant des compétences requises parmi les salariés ou les administrateurs du bailleur social. 4. Révision du forfait de gestion du bailleur social Les analyses plus détaillées et poussées menées au courant des derniers mois ont montré que le plafond maximal des forfaits de gestion pour le bailleur social n’est pas adapté afin d’assurer une gestion des logements abordables locatifs. Il est proposé d’augmenter le plafond de ce forfait de 150 à 290 € par logement et par mois. Le plafond du forfait d’exploitation du promoteur est également revu, mais dans une moindre envergure. 5. Précision de la possibilité de taux de rémunération différenciés dans le temps pour la rémunération du capital investi Afin de simplifier le recours à un financement bancaire pour la réalisation des logements abordables locatifs, la possibilité de taux de rémunération différenciés dans le temps pour la rémunération du capital investi est précisée. Le taux de rémunération du capital investi par le promoteur social pourra être plus élevé au cours des vingt premières années de la convention relative aux aides à la pierre. En contrepartie, cette rémunération sera alors inférieure pour la seconde moitié de la durée de la convention. 6. Prise en compte d’un apport de terrain via emphytéose La possibilité de rémunérer entièrement – dans le respect des plafonds du cahier des charges – l’apport d’un terrain pour lequel le promoteur social dispose de droits réels sous forme d’une emphytéose d’une durée d’au moins 50 ans est introduite. Ceci permet d’attirer des terrains en possession d’acteurs qui ne sont pas éligibles au régime des aides à la pierre, mais qui pourront ainsi apporter ce terrain à un projet de logements abordables locatifs via une emphytéose. 4 II. Texte et commentaire des amendements Amendement 1 L’article 2 du projet de loi est modifié comme suit : 1° Il est proposé d’insérer un paragraphe (2) à l’article 2 du projet de loi dont la teneur est la suivante : « (2) Le ministre ayant le Logement dans ses attributions conclut une ou plusieurs conventions annuelles avec les représentants du secteur du logement abordable afin d’assurer la représentation du secteur auprès des pouvoirs publics. Une telle convention annuelle définit les objectifs que les représentants du secteur se fixent dans le cadre de la collaboration avec le ministre compétent. Le ministre consulte les représentants du secteur sur tous les projets ou propositions de dispositions législatives et réglementaires applicables au secteur du logement abordable. » ; 2° Par conséquent, le texte précédant le nouveau paragraphe (2) est numéroté et constitue désormais le paragraphe (1). Commentaire de l’amendement 1 Il est apparu nécessaire d’introduire un paragraphe (2) afin de prévoir expressis verbis dans la loi l’échange régulier et formalisé avec les représentants du secteur du logement abordable, dit « dialogue structuré ». Le but est de profiter pleinement des expertises des acteurs du terrain pour le développement constant des dispositions réglementaires et leur mise en œuvre. Ensemble avec les acteurs du terrain, il est ainsi prévu de : - Clarifier et de formaliser les modalités de coopération (organes, représentants, rôles, mandats et organisations) ; - D’identifier les sujets prioritaires de débat et d’échange de ce dialogue et - De déterminer un rythme des réunions à intervalles réguliers. Amendement 2 L’article 3 du projet de loi est modifié comme suit : 5 1° Au point 4, en début de phrase, le passage « la ou les personnes physiques qui vivent dans le logement du » est supprimé et remplacé par le mot « le » ; devant le mot « locataire », le mot « du » est remplacé par le mot « le » ; devant le mot « l’acquéreur », le mot « de » est supprimé ; après le mot éligible, le passage « et toutes les autres personnes physiques qui vivent dans le cadre d’un foyer commun dans le logement » est inséré ; avant le mot « dont », le mot « et » est supprimé ; le mot « elles » est remplacé deux fois par « ils » ; 2° Au point 7, la lettre d) est supprimée et l’ancienne lettre e) devient la nouvelle lettre d) ; 3° Le point 8 devient le point 9 et un nouveau point 8 libellé comme suit est inséré : « 8° « logement dédié » : logement dédié au sens de l’article 12 ; » ; 4° Le point 9 devient le point 11, le point 10 devient le point 12 et un nouveau point 10 rédigé comme suit est inséré : « 10° « logement tous publics » : logement tous publics au sens de l’article 12 ; ». Partant, les points subséquents sont renumérotés. Commentaire de l’amendement 2 Quant au point 1, la définition de la communauté domestique est alignée sur celle avisée par le Conseil d’Etat dans le cadre de la loi modifiée du 22 juillet 2022 relative à une subvention de loyer. Quant au point 2, l’ancienne lettre d) est supprimée suite à l’introduction d’un nouvel article 12 par l’amendement 9. Quant aux points 3 et 4, les définitions des logements dédiés et des logements tous publics sont ajoutées. La numérotation est adaptée en conséquent. Amendement 3 L’intitulé de la section 1 du chapitre 2 est complété à la fin par les termes « et vente à coût modéré ». Commentaire de l’amendement 3 Il s’agit du redressement d’une erreur matérielle en ce que cet intitulé était incomplet dans la version initiale du projet de loi. Amendement 4 L’article 4 du projet de loi est modifié comme suit : 6 1° Au paragraphe (1), alinéa 1, les termes « peut être » sont remplacés par le mot « est »; 2° Au paragraphe (1), alinéa 1, à la fin de la phrase sont insérées les termes « sous réserves des crédits budgétaires disponibles ». Le point étant par conséquent remplacé par une virgule ; 3° Au paragraphe (3), alinéa 2 est introduite une deuxième phrase libellée comme suit : « La résilience au changement climatique des logements peut être retenue si leur conception urbanistique, architecturale ou matérielle prévoit des mesures non usuelles répondant, d’après la recherche scientifique, aux contraintes du changement climatique et si ces mesures induisent un coût supplémentaire. » ; 4° Au paragraphe (4), point 6, les termes « , le reste pouvant être vendu à des acquéreurs éligibles pour la vente à coût modéré » sont supprimés. Commentaire de l’amendement 4 Par le point 1, le verbe pouvoir est supprimé pour éviter le reproche d’un pouvoir discrétionnaire. Par le point 2, il est précisé que les participations financières ne peuvent être accordées que sous réserve des crédits budgétaires disponibles. Le point 3 introduit une description de la résilience au changement climatique. Le point 4 procède à la suppression d’un passage superfétatoire. Au moins 60% des unités de logement d’un projet devant être vendus en vente abordable, il en découle que le restant des logements du même projet doit être vendu en vente à coût modéré, comme le projet de loi ne prévoit que ces deux types de vente. Il est précisé à cet endroit que le projet de loi prévoit dans toutes les dispositions concernées des taux maximaux, afin de pouvoir proposer, en cas d’insuffisance des crédits budgétaires, un taux inférieur au taux maximal (tout en prenant en charge le solde du capital investi par le promoteur social par le biais de la rémunération du capital investi). Cette approche permettra de maintenir (plutôt que d’écarter complètement) un grand nombre de projets de logements abordables, même si les crédits budgétaires sont momentanément insuffisants. En effet, la rémunération du capital investi pourra valablement être prise en charge via les loyers abordables payés par les locataires. Amendement 5 L’article 5 du projet de loi est modifié comme suit : 1° Au paragraphe (1), les termes « peut être » sont remplacés par le mot « est »; 7 2° Au paragraphe (1), à la fin de la phrase sont insérées les termes « sous réserves des crédits budgétaires disponibles ». Le point étant par conséquent remplacé par une virgule ; 3° Au paragraphe (3), point 4, à la suite du mot « rachat » sont insérés les termes « en cas d’aliénation. Commentaire de l’amendement 5 Par le point 1, le verbe pouvoir est supprimé pour éviter le reproche d’un pouvoir discrétionnaire. Par le point 2, il est précisé que les participations financières ne peuvent être accordées que sous réserve des crédits budgétaires disponibles. Par le point 3, il est procédé au redressement d’une erreur matérielle pour aligner la formulation de ce point à son pendant à l’article 4. Amendement 6 L’article 6 du projet de loi est modifié comme suit : 1° A l’alinéa 2, le mot « avis » est remplacé par le mot « information »; 2° A l’alinéa 3, à la fin de la phrase sont insérées les termes « à défaut l’acte de vente doit être rectifié aux frais du promoteur public dans les trois mois du constat par le ministre de l’absence d’une ou de plusieurs de ces indications. ». Le point étant par conséquent remplacé par une virgule ; Commentaire de l’amendement 6 Quant au point 1, il s’agit d’une adaptation de la terminologie, le ministre est informé des prix de vente préalablement à la mise en vente des logements. Quant au point 2, une sanction est introduite pour le cas de non-respect d’indication dans l’acte authentique des éléments relatifs à la participation financière. Quant au coût de revient mentionné à l’alinéa 1er, il s’agit d’une notion du vocabulaire économique qui désigne toutes les charges directes et indirectes à supporter par l’entreprise afin de mettre en vente un bien. En l’occurrence, il s’agit des déboursements effectifs en lien direct avec la réalisation des logements (frais externes et internes pour autant qu’ils sont directement attribuables au projet de logements mis en vente) ainsi qu’une part des frais indirects, c’est-à-dire les coûts de gestion et de fonctionnement du promoteur, quel que soit le volume fabriqué ou vendu. 8 Ces coûts indirects sont déterminés via le mécanisme appelée coefficient d’entreprise standard. Amendement 7 A l’article 7 du projet de loi, les modifications suivantes sont apportées : 1° Au paragraphe (1), alinéa 1, point 2, sont introduits à la suite des termes « clés du logement, » les termes « l’acquéreur et » ; 2° Au paragraphe (1), alinéa 1, point 3, sont introduits avant les termes « les membres de sa communauté domestique, » les termes « l’acquéreur et » ; 3° Au paragraphe (1), l’alinéa 2 est remplacé par un nouvel alinéa 2 qui a la teneur suivante : « L’acquéreur éligible aux logements destinés à la vente abordable et aux logements destinés à la vente à coût modéré et les membres de sa communauté domestique répondent encore aux conditions de revenu fixées à l’annexe I. » 4° Au paragraphe (1), la fin de l’alinéa 3 : « La communauté domestique à prendre en considération est celle indiquée dans le certificat d’éligibilité visée au paragraphe 2. », est complétée par les termes « à la date d’émission. ». Le point étant par conséquent remplacé par une virgule ; 5° Au paragraphe (1), un nouvel alinéa 4 ainsi rédigé est intégré : « L’acquéreur éligible est la ou les personnes physiques titulaires du certificat d’éligibilité prévu au paragraphe 2. » 6° Au paragraphe (1), nouvel alinéa 5 (ancien alinéa 4), le mot « abordable » est supprimé trois fois. 7° Au paragraphe (2), un alinéa 3 ainsi rédigé est intégré : « Dans le cadre de l’acquisition d’un logement, la référence aux bénéficiaires d’une aide individuelle au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ou encore à des formulations similaires s’entend comme référence au détenteur d’un certificat d’éligibilité. » Commentaire de l’amendement 7 Quant aux points 1 à 3, ces amendements sont proposés pour éviter tout doute que l’acquéreur est à considérer comme faisant partie de sa communauté domestique. Le point 4° du présent amendement vise à préciser que le certificat d’éligibilité renseigne la composition de la communauté domestique au jour de son émission (et non au jour de sa demande). La validité du certificat d’éligibilité est contrôlée par le promoteur public tant au moment de la signature du compromis que de la signature de l’acte authentique. 9 Le point 5 introduit un nouvel alinéa précisant que l’acquéreur éligible peut être une ou plusieurs personnes physiques, c’est-à-dire que plusieurs personnes physiques ensemble peuvent être acquéreur éligible et acheter ensemble un logement. Par le point 6, le mot « abordable » est supprimé pour alléger la formulation et éviter des confusions. Le point 7° de l’amendement apporte une précision nécessaire due au fait que les acquéreurs d’un logement abordable ne seront plus bénéficiaires d’aides individuelles, contrairement au régime en place sous la loi de 1979. A titre d’exemple, on peut citer les actes authentiques de vente qui imposent que la revente d’un logement ayant bénéficié d’aides à la construction d’ensemble peut se faire seulement à un bénéficiaire d’aides individuelles. Avec l’entrée en vigueur de la présente loi, il faudra lire que la revente peut seulement se faire à un détenteur d’un certificat d’éligibilité. Amendement 8 L’article 11 du projet de loi est modifié comme suit: 1° Au paragraphe (1), les termes « peut être » sont remplacés par le mot « est »; 2° Au paragraphe (1), à la fin de la phrase sont insérées les termes « sous réserves des crédits budgétaires disponibles ». Le point étant par conséquent remplacé par une virgule ; 3° Au paragraphe (3), alinéa 2, les termes « peut être » sont remplacés par le mot « est »; 4° Au paragraphe (5), alinéa 2, dernière phrase, sont introduits à la suite des termes « Sur base d’une demande dûment motivée », les mots « du promoteur social ». A la suite des mots « le ministre », les termes « accorder une dérogation à cette obligation » sont supprimés et remplacés par ceux de « peut nommer un autre bailleur social que le Fonds du Logement. ». Commentaire de l’amendement 8 Par le point 1 et 3, le verbe pouvoir est supprimé pour éviter le reproche d’un pouvoir discrétionnaire. Par le point 4, il est précisé que les participations financières ne peuvent être accordées que sous réserve des crédits budgétaires disponibles. Quant au point 3, le Fonds du Logement en sa qualité de plus grand bailleur social au niveau national devient bailleur social « par défaut », si un promoteur social ne trouve pas de bailleur social. La formulation est précisée pour faire ressortir clairement que le ministre peut, sur demande du promoteur social, nommer un autre un bailleur social « par défaut » que le Fonds du Logement. 10 Amendement 9 L’article 12 du projet de loi est remplacé par un nouvel article 12, qui a la teneur suivante : « Art. 12 Catégories de logements destinés à la location abordable (1) Les logements destinés à la location abordables relèvent de la catégorie « logements tous publics » ou de la catégorie « logements dédiés ». (2) Les logements dédiés relèvent des sous-catégories suivantes : 1° les logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ; 2° les logements dédiés aux étudiants ; 3°les logements dédiés aux personnes bénéficiant d’un accompagnement social rapproché. Est un logement dédié aux personnes bénéficiant d’un accompagnement rapproché un logement dont le locataire ou un membre de la communauté domestique du locataire bénéficie de la part du bailleur social d’un suivi individuel rapproché allant au-delà des missions du bailleur social au sens de la présente loi ; 4° les logements dédiés aux jeunes. Est un jeune, une personne qui a moins de 26 ans au moment de l’attribution du logement ; 5° les logements dédiés aux personnes 60+. Ces logements sont dédiés aux personnes vivant seules ou en couple. Au moment de l’attribution du logement au moins un membre de la communauté domestique a au moins 60 ans ; 6° les logements dédiés aux membres d’une société coopérative ; 7° les logements dédiés aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ; 8° les logements dédiés dits de réserve. Est un logement de réserve un logement accueillant momentanément des locataires exposés à une situation de détresse extrême ne tolérant aucun délai à l’attribution d’un logement. (3) Par dérogation à l’article 11, le taux maximal de la participation financière aux logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire est de 100 pour cent des coûts prévus à l’article 14. Ces mêmes logements ne tombent pas sous les dispositions de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation. ». Commentaire de l’amendement 9 L’article 12 est entièrement amendé pour faire ressortir les différentes catégories de logements abordables destinés à la location, à savoir les logements tous publics et les logements dédiés. Ces derniers sont encore répartis en sous-catégories. Le système distingue entre les catégories de logements suivantes : 11 1. Logements tous publics Ce sont tous les logements qui ne font pas partie de la catégorie « logements dédiés ». Ces logements sont destinés à tout type de public respectant les conditions pour devenir candidat-locataire à un bail abordable et l'attribution se fait en passant par la liste prioritaire du Renla (Registre national des logements abordables). 2. Logements dédiés Il s'agit de logements dédiés à des populations spécifiques qui peuvent par exemple se distinguer par le fait que le bailleur social propose un accompagnement spécifique ou par leur équipement et qui sont de ce fait destinés à une population à besoins spécifiques. Il s’agit également de logements mis en œuvre par des promoteurs sociaux « spécifiques » (comme les sociétés coopératives ou les sociétés « patronales » créant des logements dédiés aux salariés). Sont distingués les logements dédiés suivants : 1° Les logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ; 2° Les logements dédiés aux étudiants ; 3° Les logements avec accompagnement social rapproché par le bailleur social ; 4° Les logements dédiés aux jeunes ; 5° Les logements dédiés aux personnes 60+ ; 6° Les logements dédiés aux membres d’une société coopérative ; 7° Les Logements dédiés aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ; 8° Les logements dédiés dits de réserve. Un logement d’une de ces catégories peut en outre se distinguer par le fait qu’il répond par son aménagement aux besoins spécifiques de personnes ayant des limitations physiques, sensorielles, mentales ou psychiques. Si tel est le cas, le logement doit également être attribué en priorité à une communauté domestique dont au moins un membre peut prétendre à cet équipement spécifique. Cette condition d’attribution se joint aux autres qui peuvent exister pour le logement en attribution. Les logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ne sont pas soumis à la législation sur la salubrité, comme il s’avère que les contraintes auxquelles l’ONA est confronté en pratique, dans une situation d’extrême pénurie de logements, ne le permettent pas. Amendement 10 L’article 13 du projet de loi est modifié comme suit : 12 1° Au paragraphe (1), alinéa 1, les mots « peut percevoir » sont remplacés par le mot « perçoit » et ente les mots « ministre » et « une » sont insérés les termes « et sous réserve des crédits budgétaires suffisants ». Le dernier alinéa de ce paragraphe (1) est supprimé ; 2° Au paragraphe (2), alinéa 1, le montant : « 130 » est remplacé par celui de : « 140 ». A l’alinéa 2 de ce même paragraphe, le mot « bailleurs » est remplacé par celui de : « promoteurs » et il est ajouté une dernière phrase ainsi rédigée: « Le règlement grand-ducal peut prévoir des forfaits différents en fonction des coûts de gestion effectifs des différentes catégories des logements. » A la fin du paragraphe (2) est encore inséré un dernier alinéa libellé comme suit : « Sont encore exclus de la couverture des frais d’exploitation, les logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire. » ; 3° Aux paragraphes (1), (3), (4) et (5), dans l’expression « capital propre » l’adjectif « propre » est supprimé (sept fois) ; 4° Au paragraphe (5), alinéa 1, dernière phrase, sont supprimés les mots « reste d’application pendant 20 ans. Il ». 5° Au paragraphe (5), les deux derniers alinéas sont supprimés et remplacés par un nouveau et dernier alinéa, libellé comme suit : « Si la contribution financière du promoteur social provient d’un prêt auprès d’un établissement de crédit, la rémunération du capital investi peut, sur demande du promoteur social, être échelonnée dans le temps de façon à tenir compte du remboursement du prêt. Le montant de la rémunération du capital investi actualisé sur quarante ans doit se situer dans les limites prévues au paragraphe 4. ». 6° Il est proposé d’insérer un nouveau et dernier paragraphe ayant la teneur suivante : « (7) La contribution financière du promoteur social au capital investi pour un logement bénéficiant d’aides à la construction d’ensembles au titre de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, dont la rémunération se situe dans les limites prévues au paragraphe 4, est ajustée par l’indice des coûts de la construction en fonction de son évolution entre la date de la convention relative aux aides à la construction d’ensembles visant ledit logement et la date de l’application du loyer abordable aux termes de la présente loi audit logement. ». 13 Commentaire de l’amendement 10 Quant au point 1, le verbe pouvoir est supprimé pour éviter le reproche d’un pouvoir discrétionnaire. Quant au point 2, le terme « bailleurs » est remplacé par celui de « promoteurs ». Il s’agit du redressement d’une erreur matérielle. Les catégories de logements ayant été précisées par les présents amendements, il est encore précisé qu’un règlement grand-ducal peut prévoir des forfaits différents en fonction de la catégorie des logements. Quant au point 3, dans l’expression « capital propre », l’adjectif « propre » est supprimé et ce dans l’article entier pour éviter une confusion au niveau de la terminologie économique. Le point 5° de l’amendement vise à introduire une flexibilité au niveau de la liquidation de la rémunération du capital investi afin qu’il puisse être tenu compte des contraintes financières des promoteurs sociaux devant rembourser un prêt bancaire. Le point 6° du présent amendement introduit un nouveau paragraphe (7) qui prévoit le régime de la compensation de service public applicables aux logements bénéficiant d’aides à la construction d’ensembles au titre de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement et balançant vers le régime de la présente loi. Amendement 11 L’article 14 du projet de loi est modifié comme suit : 1° Au paragraphe (1), point 5, les termes « locatifs abordables » sont remplacés par ceux de « destinés à la location abordable » ; 2° L’alinéa 2 du paragraphe (7) du projet de loi est entièrement supprimé. Il est remplacé par les alinéas libellés comme suit : « Un règlement grand-ducal précise les modalités de mise en œuvre, les méthodes d’évaluation et les modalités de fixation des montants plafonds des points énumérés aux paragraphes 2 à 6. Le règlement grand-ducal fixe des montants plafonds maximaux sans dépasser ceux indiqués aux paragraphes 2 à 6. L’évaluation des montants plafonds est effectuée par rapport à des critères regroupés dans les catégories suivantes : 1° l’efficience économique : a) la charge foncière ; i) le terrain non viabilisé ; ii) la viabilisation particulière ; 14 b) le terrain viabilisé ; i) la viabilisation ordinaire ; ii) les travaux préparatoires et de stabilisation du sol ; iii) les études préliminaires et les honoraires ; c) le coût de construction ; i) la construction, la rénovation initiale, la vente en état futur d’achèvement ; ii) l’aménagement de l’espace extérieur ; iii) les études et les honoraires ; iv) les frais annexes ; d) les équipements des logements ; e) les travaux de réparation et de remises en état de logements abordables ; i) les travaux de remise en état et de maintien, ii) les travaux de rénovation profonde ; 2° les caractéristiques urbanistiques : a) l’utilisation rationnelle du terrain ; b) la densification horizontale et verticale ; c) la mobilité et le stationnement ; 3° les caractéristiques architecturales : a) les critères généraux d’architecture ; b) les critères spécifiques aux logements dans un immeuble collectif ; c) les critères spécifiques aux maisons unifamiliales ; d) les équipements des logements ; 4° le calcul des surfaces. » 15 Commentaire de l’amendement 11 Par le point 1, il est procédé à une correction de la terminologie. Quant au point 2, le cadrage du règlement grand-ducal visé est précisé davantage. Amendement 12 L’article 15 du projet de loi est modifié comme suit : 1° Un nouvel alinéa 2 libellé comme suit est inséré à la suite de l’alinéa 1er: « Une éventuelle cession d’un emplacement lié à un logement destiné à la location abordable ne peut se faire qu’avec la cession dudit logement conformément à l’article 23. » ; 2° L’ancien alinéa 2 est supprimé et remplacé par les alinéas 3 et 4 nouveaux libellés comme suit : « Un emplacement est loué prioritairement au locataire d’un logement destiné à la location abordable et qui en fait la demande. Le loyer est fixé par règlement grand-ducal en tenant compte de la situation géographique, de la typologie et de l’aménagement de l’emplacement. Le loyer mensuel d’un emplacement ne peut pas dépasser 200 euros à la valeur 855,62 d’application de l’échelle mobile des salaires. » Commentaire de l’amendement 12 Le point 1 précise qu’un emplacement ne peut être cédé qu’ensemble avec le logement auquel il est rattaché. Quant au point 2, il en ressort que les locataires des logements abordables sont privilégiés par rapport aux locataires qui louent seulement un emplacement. Conformément à l’alinéa 1 de cet article, les emplacements liés à un logement destiné à la location abordable peuvent seulement être mis en location. Ceci vaut même si locataire de l’emplacement n’est pas locataire d’un logement afférent. Par le nouvel alinéa 4, le cadrage de la fixation des loyers est précisé davantage. 16 Amendement 13 Un nouvel article 17 libellé comme suit est inséré, et l’ancien article 17 est renuméroté et constitue désormais l’article 18 : « Art. 17. Apport de terrain dans le cadre de la location abordable et collaboration (1) Si un projet de logements dans le cadre de la location abordable est réalisé en collaboration par plusieurs promoteurs sociaux, en ce qu’un promoteur apporte le terrain et un autre promoteur réalise les logements, chaque promoteur social est éligible aux participations financières relatives à sa contribution dans le projet. Dans ce cas, les redevances d’emphytéose annuelles payées par le promoteur social réalisant les logements ne peut pas dépasser la rémunération du capital investi à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1er. (2) Si un projet de logements dans le cadre de la location abordable est réalisé par un promoteur social sur un terrain qui lui appartient et pour lequel aucune participation financière étatique n’a été versée, ce promoteur social a droit à une rémunération du capital investi conformément à l’article 13, paragraphe (4), alinéa 1er et dans les limites des coûts éligibles conformément à l’article 14. (3) Si un projet de logements dans le cadre de la location abordable est réalisé par un promoteur social sur un terrain mis à disposition par emphytéose par un propriétaire non éligible aux participations financières prévues par la présente loi et pour lequel aucune participation financière étatique n’a été versée, le promoteur social a droit à une rémunération pour le terrain dont il est emphytéote. La rémunération est déterminée conformément à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1er et dans les limites des coûts éligibles conformément à l’article 14. La rémunération est payée annuellement au promoteur social. La rémunération peut être reversée en partie ou en total par le promoteur social au propriétaire du terrain. L’emphytéose est établie pour un terme d’au moins cinquante ans. Le terme restant au moment de la première mise en location des logements abordables est d’au moins quarante ans. (4) Le terrain apporté par un promoteur social à un projet de logements et qui lui a été cédé dans le cadre de l’article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain ne donne pas droit à une rémunération telle que prévue à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1er. Le terrain apporté par un propriétaire non éligible aux participations financières prévues par la présente loi à un projet de logements réalisé dans le cadre de l’article 29 de la même loi du 19 juillet 2004 ou dans le cadre du plan ayant pour objectif le cas prévu à l’article 1er, paragraphe 2, points 14° et 15° de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire ne donne pas droit à une rémunération telle que prévue à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1er. 17 Pour un terrain apporté à un projet de logements réalisé dans le cadre de l’article 29 de la même loi du 19 juillet 2004 ou dans le cadre du plan ayant pour objectif le cas prévu à l’article 1er, paragraphe 2, points 14° et 15° de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire, le promoteur social ne peut prétendre à la rémunération conformément à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1er que pour les seuls terrains ayant fait l’objet d’une cession non gratuite. » ; Commentaire de l’amendement 13 Ce nouvel article prévoit la possibilité pour l’Etat de rémunérer entièrement – dans le respect des plafonds du cahier des charges – l’apport d’un terrain pour lequel le promoteur social dispose de droits réels sous forme d’une emphytéose d’une durée d’au moins 50 ans. Ceci permettra de tenir compte de terrains en possession d’acteurs qui ne sont pas éligibles au régime des aides à la pierre, mais qui pourront apporter ce terrain à un projet de logement abordable locatif via une emphytéose. Les étapes d’une telle collaboration peuvent être résumées comme suit : 1. Un propriétaire foncier non éligible au régime des aides à la pierre est propriétaire d’un terrain qu’il veut vouer à la réalisation de logements abordables (en dehors des logements réalisés dans le cadre des articles 29 et 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain) ; 2. Ce propriétaire met son terrain à disposition d’un promoteur social qui lui est éligible au régime des aides à la pierre. Cette mise à disposition se fait via une emphytéose d’une durée minimale légale de 50 ans ; 3. En contrepartie, le propriétaire reçoit un canon annuel, dont la fixation relève de la liberté contractuelle et n’est pas réglementée par la présente loi. Le canon servirait le cas échéant au remboursement du prêt contracté par le propriétaire foncier pour l’acquisition du terrain. Le canon annuel est à privilégier au canon unique pour éviter une requalification de l’emphytéose en vente, surtout si le canon est élevé ; 4. Le promoteur social dispose d’un droit réel (emphytéose) sur le terrain d’une durée plus longue que les 40 ans de durée de la convention aide à la pierre. Il peut donc faire une demande en obtention des aides à la pierre pour la viabilisation des terrains et la construction de logements abordables. Ces coûts peuvent le faire bénéficier d’aides à la pierre plafonnées à 75% du montant maximal éligible selon le cahier de charges via la convention relative aux aides de la pierre ; 5. Le promoteur social doit mobiliser 25% des coûts de viabilisation et de construction des logements. Il réalise les logements abordables conformément au cahier des charges pour le développement de logements abordables ; 18 6. Par la suite, le promoteur social met ces logements à disposition d’un bailleur social en vue d’une mise en location. La mise en location doit se faire via un bailleur social agréé à cet effet par le ministère du Logement pendant au moins 40 ans, c’est-à-dire pendant la durée de la convention relative aux aides à la pierre. Cette mise en location peut par exemple être une mise en location dans le cadre de logements dédiés aux salariés. Dans ce cas, il existe un lien contractuel entre le bailleur social et l’employeur. Ainsi, l’employeur peut désigner un candidat-locataire parmi ses salariés. Le candidatlocataire doit être éligible aux conditions générales du Renla (plafond de revenu et non propriété). En cas de fin de relation de salarié, le bailleur social peut mettre fin au contrat de bail sur ordre de l’employeur. Le bailleur social paie un « loyer promoteur » au promoteur social. Ce « loyer promoteur » est composé des éléments suivants : a. rémunération du capital investi sur 25% du coût de la viabilisation et de la construction selon le plafond du cahier de charges, b. rémunération pour 100% du terrain mis à disposition, plafonné au mètre carré SCB (surface construite brute), c. forfait d’exploitation promoteur. 7. Le locataire paie le loyer abordable au bailleur social ; 8. Annuellement, le bailleur social est obligé de réaliser un décompte avec le ministère du Logement afin de déterminer le décompte de la compensation de service public. A cet effet, il y a lieu de considérer les recettes locatives comme recettes et le loyer promoteur comme dépense. Si le solde de ce décompte du service public est positif, il y a un surplus qui doit être versé à l’Etat. Si ce décompte est négatif, il y a un déficit qui est à compenser par l’Etat au bénéfice du bailleur social. Quant au paragraphe 4 du nouvel article, les terrains apportés par un promoteur social à un projet de logement réalisés dans le cadre de l’article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 ne peut pas donner droit à une rémunération étant donné qu’ils sont soumis à une obligation légale de réalisation de logements abordables et qu’ils sont cédés – en règle générale – au promoteur public en contrepartie à une augmentation des droits de construction. Pour les terrains développés dans le cadre de l’article 29 de la même loi du 19 juillet 2004 ou du plan directeur sectoriel logement, ils ne peuvent donner droit à une rémunération que si le promoteur social qui les développe a effectivement acquis ces terrains à titre non gratuit et qu’il est lui-même éligible à la rémunération du capital investi. L’article 18 initial du projet de loi est partant à supprimer. 19 Amendement 14 L’entier nouvel article 18 (article 17 ancien) est remplacé par la formulation suivante : « Sous réserve des crédits budgétaires suffisants, une participation financière d’un taux maximal éligible de 75 pour cent pour une période maximale de 24 mois est accordée au promoteur public pour les charges d’intérêt d’emprunts contractés pour le préfinancement des coûts éligibles des logements destinés à la vente abordable prévus à l’article 4 et à la vente à coût modéré prévus à l’article 5. » Commentaire de l’amendement 14 Dans la logique des amendements précédents, le verbe pouvoir est supprimé. Les logements destinés à la vente à coût modéré sont désormais également visés par les participations financières pour le préfinancement. Amendement 15 A l’article 19 du projet de loi, il est inséré un paragraphe additionnel ainsi rédigé : « (4) Une demande de participation financière pour un projet de rénovation n’est recevable que si le montant des participations financières est supérieur à 25 000 euros, correspondent à la valeur 881,15 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril 2021. ». Commentaire de l’amendement 15 Dans l’intérêt de la bonne et efficace administration, les demandes de participation financière ne peuvent être introduites qu’à partir du seuil introduit par cet amendement. Le cas échéant, les promoteurs sociaux devront ainsi regrouper des factures avant d’introduire une demande. Quant aux missions du promoteur social, mentionnées au paragraphe 2, point 1 de cet article, elles comprennent tant ses missions en vertu de son objet social que ses missions spécifiques par rapport au projet de logements en cause. Amendement 16 A l’article 20, paragraphe (1), alinéa 1 du projet de loi, après les termes « prévues à l’article 14, » le mot « et » est supprimé. Toujours dans ce paragraphe (1), alinéa 1, sont insérés à la suite des termes « arrêtés par le Gouvernement » les mots suivants « et des crédits budgétaires suffisants. ». La dernière phrase du paragraphe (1) est supprimée. 20 La dernière phrase du paragraphe (4) est également supprimée. Commentaire de l’amendement 16 Dans la logique des amendements précédents, il est précisé que les participations financières peuvent seulement être accordées sous réserve des crédits budgétaires suffisants. Amendement 17 L’article 21 du projet de loi est modifié comme suit : 1° A l’alinéa 1, le point final est supprimé et les mots libellés comme suit sont insérés à la suite de l’alinéa 1 : « dans la limite des crédits budgétaires suffisants et pour une durée de quarante ans.» ; 2° A l’alinéa 2, les mots « des logements, » sont précédés par ceux de « à la vente ou à la location » et succédés par les termes « la catégorie et la sous-catégorie des logements, » ; 3° A l’alinéa 3, le mot « interne » est supprimé. Commentaire de l’amendement 17 Par le point 1, il est ajouté que les conventions relatives aux aides à la pierre entre le promoteur social et l’Etat sont conclues dans la limite des crédits budgétaires suffisants pour souligner que les aides à la pierre ne peuvent être accordées que sous réserve que le ministre dispose du budget suffisant. Quant au point 2, les mentions obligatoires des conventions sont encore précisées. Quant au principe de la convention avec le promoteur social, elle ne peut être signée qu’après la prise par le ministre de la décision administrative individuelle relative à l’octroi des aides à la pierre, conformément à l’article 20, paragraphe (2), alinéa 1er. Le promoteur social a le choix de demander ou non les aides à la pierre pour un projet de logements qu’il peut librement concevoir à condition qu’il réponde au cahier des charges applicable aux logements abordables. Le promoteur social peut encore choisir son bailleur social agréé. La convention ne peut que décliner les dispositions de la loi au projet concret bénéficiant des aides à la pierre. La durée de la convention est fixée compte tenu de la hauteur des participations financières de l’Etat. En effet, au regard du fait que l’Etat contribue à raison de 75% aux coûts de réalisation d’un projet de logements, ainsi que par le biais de la compensation de service 21 public pour le reste, la durée de 40 ans est considérée comme étant une durée minimale justifiée. Économiquement ceci se justifie par la durée d’amortissement des coûts du logement et par le différentiel du loyer abordable par rapport au loyer « normal » du marché. Amendement 18 L’article 22 du projet de loi est modifié comme suit : 1° A l’intitulé de l’article, les mots « de la convention avec le promoteur social » sont remplacés par ceux de « affectation au logement abordable » ; 2° L’article sera subdivisé en paragraphes. Par conséquent, l’initial alinéa 1 de l’article est précédé de la numérotation du paragraphe (1) ; 3° Les anciens alinéas 2 et 3 sont supprimés en raison de la nouvelle structuration de l’article ; 4° A l’ancien alinéa 4, dernière phrase, à la suite des termes « Le cas échéant, » sont insérés les termes « le promoteur public peut demander une réévaluation du » , le pronom « le » précédant les termes « montant de la participation financière pour ce logement » étant supprimé en conséquence. Les deux derniers mots de l’alinéa 4 « est réévalué » sont supprimés ; 5° Un nouvel paragraphe (2), reprenant en substance le contenu des anciens alinéas 2 et 3 (supprimés), est inséré. Il est libellé comme suit : « (2) Si le promoteur social est un promoteur sans but de lucre, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant la durée de la convention prévue à l’article 21, sauf dispense accordée par le ministre. Si à l’issue de la convention, le promoteur sans but de lucre décide de ne plus affecter les logements à la location abordable, il informe, au plus tard deux ans avant l’expiration du délai, les locataires concernés de son intention. Cette notification est accompagnée d’une prévision d’augmentation des loyers. » Commentaire de l’amendement 18 Quant au point 1, l’intitulé de l’article est modifié pour qu’il corresponde mieux au contenu de l’article. Les points 2 à 3 reflètent la restructuration et subdivision de l’article en paragraphes. Par le point 4, il est précisé que la réévaluation se fait sur demande du promoteur public. Par le point 5, l‘article est scindé en deux paragraphes pour éviter des confusions entre la durée d’affectation des logements d’un promoteur public et ceux d’un promoteur sans but de lucre. 22 Amendement 19 A l’article 23, alinéa 1, sont insérés, entre les termes « Pendant la durée de la convention, une cession sous quelque forme que ce soit des logements destinés à la location abordable » et les mots « n’est pas possible qu’avec l’accord exprès et préalable de l’État. », les termes « ou, après une éventuelle destruction des logements, des terrains ayant bénéficié d’une participation financière, ». Commentaire de l’amendement 19 Pour éviter tout doute quant à la restriction de cession des logements destinés à la location abordable et du terrain sur lequel ils sont situés, les cas du terrain vide de logements sont désormais expressément prévus. Amendement 20 A l’article 26, paragraphe (3) le passage suivant est supprimé : « , à moins que le ministre, sur la base d’une demande dûment motivée du promoteur, n’en décide autrement ». Commentaire de l’amendement 20 Ce passage est supprimé pour éviter un éventuel conflit avec le principe de l’adage « fraus omnia corrumpit ». Amendement 21 La teneur de l’article 27 est remplacée comme suit : « Les éventuels surplus de recettes réalisés dans le cadre de la vente ou de la location abordables sont à verser à la trésorerie l’État, à moins d’être réinvestis par le promoteur social dans des logements destinés à la location abordable et sont déduits des participations financières au titre de ces logements. ». Commentaire de l’amendement 21 Le ministre doit exiger le remboursement d’un surplus de recettes conformément à la Décision 2012/21/UE de la Commission européenne du 20 décembre 2011 relative à l’application de l’article 106, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides d’État sous forme de compensation de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d’intérêt économique général. La structure de cet article est adaptée pour clarifier le déroulement d’un éventuel remboursement et le fait que le promoteur social peut décider de réinvestir en premier lieu un éventuel surplus dans la création de logements abordables supplémentaires. Amendement 22 A l’article 28, il est proposé de remplacer le mot « trente » par « dix ». 23 Commentaire de l’amendement 2022 La durée de la conservation de la documentation est diminuée à dix ans. Amendement 23 L’article 30 du projet de loi est modifié comme suit : 1° A l’alinéa 2 du projet de loi, point 2, le point- virgule est remplacé par une virgule et sont insérés à la suite de cette virgule, les mots libellés comme suit : « dont la demande a été admise depuis plus de trois mois ; » ; 2° L’alinéa 3 devient l’alinéa 4, l’alinéa 4 devient l’alinéa 5, l’alinéa 5 devient l’alinéa 6, l’alinéa 6 devient l’alinéa 7 et un nouvel alinéa libellé comme suit est inséré à la suite de l’alinéa 2 : « Les agents ou salariés du bailleur social peuvent, dans l’exercice des missions du bailleur social et munis des pièces justificatives de leurs fonctions, se rendre au logement abordable, au logement des demandeurs-locataires et au logement des candidats-locataires, qu’il s’agisse du domicile des demandeurs-locataires, des candidats-locataires ou des locataires ou du domicile de personnes tierces, afin de procéder à tous les examens ou contrôles nécessaires. Les visites au logement ont lieu entre huit heures et dix-huit heures. Les habitants du logement sont informés d’une visite par écrit au moins quinze jours avant le jour de la visite. » ; 3° L’ancien alinéa 3 est supprimé. Commentaire de l’amendement 23 L’amendement du point 1° vise à préciser, pour des raisons d’efficience, qu’une révision n’a pas besoin d’être faite si moins de trois mois sont écoulés depuis que la demande des demandeurs-locataires de devenir candidats-locataires a été admise. L’amendement du point 2° vise à rendre les visites dans les logements par le bailleur social possible afin de pouvoir exercer convenablement ses missions. Ce droit de visite est désormais expressément prévu pour éviter toutes insécurités relatives à la protection du domicile. Quant au point 3, l’ancien alinéa 3 est supprimé pour être superfétatoire et susceptible de porter à confusion. Le bailleur social agréé peut exercer l’activité de syndic de copropriétés en ce qu’il s’agit d’un accessoire du service d’intérêt économique général qu’il assure et que cela lui permet d’améliorer et de compléter son service pour ses locataires. 24 Amendement 24 L’article 31 du projet de loi est modifié comme suit : 1° La fin de l’intitulé de l’article 31 est complété par un tiret et par le mot « - Principes » ; 2° Le paragraphe (1) est supprimé et remplacé par un nouveau paragraphe (1) libellé comme suit : « (1) Le bailleur social attribue les logements tous publics aux candidats-locataires éligibles conformément à l’article 53. Si en vertu d’obligations légales, le bailleur social doit appliquer d’autres critères de priorité, il attribue les logements conformément à l’article 54. » ; 3° Le paragraphe (2) devient le paragraphe (3) et le paragraphe (3) devient le paragraphe (4) et un nouveau paragraphe (2) libellé comme suit est inséré après le nouveau paragraphe (1) : « (2) Le bailleur social attribue les logements dédiés conformément à l’article 54. ». Par conséquent, la référence aux paragraphes est adaptée dans la suite. Commentaire de l’amendement 24 Par cet amendement, l’attribution des logements selon les deux modes prévus par la loi, à savoir l’attribution universelle des logements tous publics et l’attribution libre des logements dédiés, est annoncée. Le détail est prévu dans un chapitre à part de la loi. Amendement 25 L’article 34 du projet de loi est amendé comme suit : 1° Au paragraphe (2), point 1°, entre les termes « la qualification professionnelle d’au moins un des responsables des personnes morales » et le terme « résulte », sont insérés les mots suivants : « en charge des missions énumérées à l’article 30 » ; 2° Au paragraphe (2), point 2°, sont ajoutés derrière les termes « six mois », les mots « par une personne ayant la qualification professionnelle définie au point 1 ; » ; 3° Au paragraphe (2), point 3°, sont insérés entre les mots « le personnel comprend au moins une personne » et ceux de « ayant la qualification professionnelle », les termes « ou plusieurs personnes » ; 4° L’article est encore complété par un dernier paragraphe ainsi rédigé : 25 « (3) Si le bailleur social gère moins de 30 logements abordables et si la qualification professionnelle demandée aux termes du paragraphe 2, point 1°, n’est pas remplie par le personnel du bailleur social, elle doit l’être par au moins un des membres du conseil d’administration, ou de son équivalent, du bailleur social. ». Commentaire de l’amendement 25 Le point 1 vise à apporter plus de précisions sur la notion de « responsables ». Ainsi, il est explicité qu’il s’agit de responsables en charge des missions énumérées à l’article 30. Le point 2 vise à préciser qu’en cas d’arrêt de fonctions du responsable visé par l’article 34, celui-ci doit être remplacé par une personne remplissant la qualification professionnelle requise. Le point 3 clarifie la répartition des compétences en ce qu’il précise que la qualification professionnelle visée au point 1° lettres a) à c) peut être répartie entre plusieurs personnes. Le point 4 donne une certaine flexibilité au bailleur social d’une petite taille et vise à tenir compte de l’engagement personnel des administrateurs de ces bailleurs sociaux. Il s’agit dans la pratique de bailleurs sociaux qui lancent des projets pilotes ou qui encadrent leurs locataires de manière particulièrement spécifique, ce qui explique la faible envergure de leur parc de logements. Amendement 26 L’article 36 du projet de loi est modifié comme suit : 1° Au paragraphe (2), alinéa 1, les termes « noms, prénoms, professions et adresses » sont supprimés et les termes « de ses gérants » sont précédés par les termes « qualifications professionnelles ». À l’alinéa 1, les termes « noms, prénoms, adresses et titres » sont supprimés et les mots « des responsables en charge des tâches missions énumérées à l’article 30. » sont précédés par les termes « qualifications professionnelles ». Au paragraphe (5), la deuxième et dernière phrase est supprimée ; 2° Un dernier paragraphe est ajouté, libellé comme suit : « (8) Le bailleur social est dispensé de l’agrément pour la gestion des logements dédiés : 1° aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ; 2° aux étudiants ; 3° aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ; 26 4° aux membres de sociétés coopératives. ». Commentaire de l’amendement 26 Le point 1 du présent amendement vise à donner suite à la demande des acteurs du terrain et notamment des communes, selon lesquels l’agrément ne devrait pas être lié à des personnes nominativement mentionnées, mais à la présence des personnes disposant des compétences requises parmi les agents, les salariés ou les administrateurs du bailleur social. La suppression de la phrase au paragraphe (5), vise à tenir compte d’un arrêt de la Cour Constitutionnelle n°146 du 19 mars 2021. Le point 2 du présent agrément précise que l’agrément du bailleur social ne sera pas nécessaire pour les gestionnaires des logements dédiés énumérés. En partie, l’activité des bailleurs sociaux de ces logements est déjà soumise à d’autres législations. Un agrément n’est dès lors pas jugé nécessaire. Amendement 27 A l’article 37, paragraphe (1), alinéa 1, est inséré une deuxième phrase ayant la teneur suivante : « Il s’agit des conditions de délivrance et de validité de l’agrément. Parmi les conditions de validité de l’agrément figure l’établissement d’un décompte prévu par l’article 40, paragraphe 3. ». Commentaire de l’amendement 27 L’amendement vise à préciser que l’établissement d’un décompte prévu par l’article 40 constitue une condition de validité de l’agrément. Amendement 28 L’article 38 du projet de loi est modifié de façon à ce que les termes « aux usagers ou au public » soient remplacés par les mots « au candidat-locataire ou au locataire ». Commentaire de l’amendement 28 Le présent amendement clarifie la terminologie en remplaçant les termes « usagers ou public » par « candidat-locataire ou locataire ». Amendement 29 L’article 40 du projet de loi est modifié comme suit : 27 1° Au paragraphe (1), alinéa 1, les termes « peut percevoir » sont remplacés par ceux « perçoit » ; 2° Au paragraphe (2), alinéa 1, le montant : « 150 » est remplacé par celui de : « 290 » ; 3° Au paragraphe (2), le mot « audit » est remplacé trois fois par le mot « analyse » ; 4° Il est proposé d’ajouter un dernier alinéa au paragraphe (2) dont le libellé est le suivant : « Un règlement grand-ducal précise les modalités de la détermination du montant total de la compensation et du décompte. » ; 5° Un dernier paragraphe (5) est ajouté dont la teneur est la suivante : « (5) Le forfait de gestion n’est pas dû pour la gestion des logements dédiés : 1° aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ; 2° aux étudiants ; 3° aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ; 4° aux membres de sociétés coopératives. ». Commentaire de l’amendement 29 Le point 1 en ce qu’il procède à la suppression du verbe pouvoir poursuit la logique des amendements précédents en ce sens. Le point 2 du présent amendement fait suite aux analyses plus détaillées et poussées menées au courant des derniers mois ensemble avec les acteurs du terrain qui ont montré que le plafond maximal du forfait de gestion n’est pas adapté afin d’assurer une gestion conforme aux missions légales du bailleur social. Il est proposé d’augmenter le plafond de ce forfait de 150 à 290 € par logement et par mois. Le point 3 de l’amendement remplace le mot « audit » par le mot « analyse ». En effet, ce n’est pas un audit au sens des normes internationales qui est visé. Ces analyses fourniront des chiffres suffisamment récents pour assurer le bon service des bailleurs sociaux. Le ministre contrôle le décompte du bailleur social avant la liquidation de la compensation de service public. Le point 4° de l’amendement prévoit qu’en raison de la complexité technique de ces modalités, il est renvoyé à un règlement grand-ducal. 28 Le point 5° de l’amendement précise que la gestion des logements dédiés énumérés ne donne pas droit au forfait de gestion, soit parce que la gestion de ces logements relève d’un autre domaine de compétence que celui du logement, s …