Loi – logement abordable et modifie plusieurs lois existantes pour améliorer l'accès au logement

;™i _________ififli _________ C H A M B R E DES DÉPUTÉS GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG Luxembourg, le 3 juillet 2023 Dossier suivi par Tun Loutsch Service des Commissions Tél.: 466 966 – 329 Courriel: tloutsch@chd.lu Monsieur le Président du Conseil d’État 5, rue Sigefroi L-2536 Luxembourg ____________________ Concerne :

7937 Projet de loi relative au logement abordable et modifiant ;

1° la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ;

2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ;

3° la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement ;

4° la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0 Monsieur le Président, J’ai l’honneur de vous faire parvenir ci-après une série d’amendements au projet de loi mentionné sous rubrique adoptés par la Commission du Logement (ci-après « commission parlementaire »).

Je joins en annexe, à toutes fins utiles, un texte coordonné du projet de loi reprenant les amendements proposés (figurant en caractères gras et soulignés) ainsi que les propositions de texte et les observations d’ordre légistique du Conseil d’État que la commission parlementaire a fait siennes (figurant en caractères soulignés). * * * I. Remarques préliminaires I.1. Observations d’ordre légistique

I.2. Observations quant aux suggestions et propositions de texte formulées par le Conseil d’État à l’endroit de plusieurs articles - En ce qui concerne les articles 1er et 2, les membres de la commission parlementaire décident de ne pas suivre la recommandation du Conseil d’État de supprimer lesdits articles qui, même s’ils sont, de l’avis de la Haute Corporation, superfétatoires d’un point de vue législatif, constituent pourtant une sorte de synthèse pour le lecteur qui souhaite se familiariser avec l’esprit du projet de loi et rendent le texte plus intelligible ainsi la compréhension du texte. - De même, la commission parlementaire ne suit pas les observations de la Haute Corporation en ce qui concerne les articles suivants :

Etant donné qu’il leur a vendu le logement, il connaît leur situation personnelle.

Cette façon de procéder correspond d'ailleurs à la pratique actuelle.

2 / 34 - - - - - - - - - - -

Article 24idem article 19, paragraphe 3, alinéa 2

Article 25, paragraphe 1er : les termes « dûment justifiés » sont maintenus pour souligner que les promoteurs sociaux doivent introduire des demandes de versement de participations financières complètes.

Article 26, paragraphe 3 : le maintien de ce paragraphe constitue un rappel de l’adage « fraus omnia corrumpit », notamment au vu de l'envergure importante que ces participations financières peuvent prendre.

Article 28, alinéa 2 : étant donné que le projet de loi met un accent sur l'amélioration des processus grâce aux outils informatiques, il semble cohérent de maintenir cette disposition.

Article 29, alinéa 1er, concernant la dernière observation : quand la convention relative aux aides à la pierre entre l'Etat et le promoteur social prend fin, l'inscription hypothécaire n'est plus renouvelée et la question d'un remboursement des participations financières ne se posera plus.

Article 39au vu des données sensibles traitées par les bailleurs sociaux, il est

utile de rappeler cette disposition du Code pénal.

Article 41, paragraphe 2, alinéa 2 : idem article 19, paragraphe 3, alinéa 2.

Article 44, alinéa 5 : idem article 19, paragraphe 3, alinéa 2.

Article 48, alinéa 2 : idem article 28. Etant donné que le projet de loi met un accent sur l'amélioration des processus grâce aux outils informatiques, il semble cohérent de maintenir cette disposition.

Article 56, paragraphe 5 : ce paragraphe concerne la détermination du revenu de la communauté domestique du locataire (le revenu de la personne « recueillie par solidarité » n'est pas pris en compte) et non un éventuel relogement. Partant, cette disposition est insérée à l'article 56.

Article 62, paragraphe 1er, alinéa 3, concernant la précision quant aux éléments à fournir par le locataire : Les informations à fournir par le locataire sont plus particulièrement celles relatives à son revenu et à la composition de sa communauté domestique. Comme cela résulte de l'esprit de la section 1ère relative au loyer abordable, il a été renoncé à une énumération à cet endroit.

Article 66la commission parlementaire estime préférable de définir la sousoccupation d'un logement à la section relative à l'occupation et au relogement

pour y donner une vue d'ensemble sur le concept de l'occupation.

Article 67 paragraphes 1er, alinéas 1er, point 1°, et 2, 2 et 3 : ad paragraphe 1er, alinéa 1er, point 1°, comme les membres de la commission parlementaire préfèrent maintenir l'article 66, ils ne peuvent pas donner suite à cette remarque.

Ad paragraphe 1er, alinéa 2, les membres de la commission parlementaire préfèrent renoncer à un « alourdissement » de la disposition visée. Ad paragraphe 2, en pratique, cette disposition sera utile au bailleur social confronté à une demande de relogement, de sorte qu'il serait utile de la maintenir.

Article 71cette disposition est insérée sur demande expresse des acteurs du

terrain qui souhaitent avoir cette précision à cet endroit.

Article 74 , paragraphe 3, alinéas 2 et 5 : il est opportun de maintenir ces dispositions au vu des expériences acquises lors de la mise en pratique de dispositions légales relatives à la protection de données à caractère personnel.

Article 75, quant à sa suppression, aux catégories de données traitées des acquéreurs et au traitement des données par le ministre : il est opportun de 3 / 34 - - maintenir ces dispositions au vu des expériences acquises lors de la mise en pratique de dispositions légales relatives à la protection de données à caractère personnel.

Article 76, paragraphe 1er, alinéa 1er, et concernant la communication de renseignements relatifs aux acquéreurs : idem article 74.

Article 77, paragraphes 4 et 5, alinéa 2 : idem article 74.

Article 78s'il est vrai que cet article n'apporte pas de plus-value normative par

rapport au droit commun en matière administrative, les membres de la commission parlementaire préfèrent le maintenir pour faciliter la mise en pratique des dispositions de la lo ipar tous les concernés (dont les connaissances du droit commun en matière administrative ne sont pas toutes au même niveau).

Article 79idem article 78

Article 80idem article 78

Article 81Pour éviter des hésitations dans le chef des acteurs amenés à mettre

en pratique des dispositions de la loi, il est estimé préférable de maintenir cette disposition.

I.3. Observation quant au texte coordonné comportant les amendements gouvernementaux du 6 avril 2023 - Après lecture du texte coordonné tel que modifié suite aux amendements gouvernementaux qui datent du 6 avril 2023, la commission parlementaire note que l’article 60 initial fut supprimé, sans que sa suppression ait fait l’objet d’un amendement ou ait été marquée dans le texte coordonné. La commission parlementaire suppose que la nouvelle section 1 « Procédure d’attribution des logements via le registre » qui se compose des nouveaux articles 53 et 54 a vocation à remplacer l’article 60 initial qui visait à atteindre le même objectif. À la lumière de cette observation et sachant que le Conseil d’État n’a pas émis d’observation quant à cette suppression, la commission parlementaire peut se montrer d’accord avec la suppression de l’article 60 initial. * * * II. Amendements Amendement 1er concernant l’article 4 L’article 4, paragraphe 4, point 2°, est amendé comme suit : « 2° les logements répondent aux caractéristiques de construction et d’équipement conditions applicables aux logements destinés à la vente prévues à l’article 14 »

4 / 34 Commentaire Afin de répondre à l’opposition formelle du Conseil d’État, la commission parlementaire propose de remplacer le renvoi aux « caractéristiques de construction et d’équipement » prévues à l’article 14 par un renvoi aux « conditions applicables au logements destinés à la vente » prévues à l’article 14. De cette manière, le libellé amendé évite toute incohérence, sachant que les conditions applicables aux logements destinés à la vente prévues à l’article 14 sont celles relatives aux caractéristiques de construction et d’équipement des logements destinés à la vente.

Amendement 2 concernant l’article 5 L’article 5, paragraphe 3, point 2°, est amendé comme suit : « 2° les logements répondent aux caractéristiques de construction et d’équipement conditions applicables aux logements destinés à la vente prévues à l’article 14 »

Commentaire Dans un souci de garantir la cohérence terminologique par rapport au texte sous rubrique et en suivant son raisonnement à l’endroit de l’amendement 1er, la commission parlementaire propose d’amender le point 2° sous rubrique.

Amendement 3 concernant l’article 7 L’article 7, paragraphe 2, alinéa 3, est amendé comme suit : « Dans le cadre de l’acquisition d’un logement, la référence aux bénéficiaires d’une aide individuelle prime d’acquisition ou d’une prime de construction au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ou encore à des formulations similaires s’entend comme référence au détenteur d’un certificat d’éligibilité. »

Commentaire Le libellé amendé précise les aides individuelles visées par l’alinéa sous rubrique.

Amendement 4 concernant l’article 8 L’article 8 est amendé comme suit : « Art. 8. Concession de terrains sous la forme d’un droit d’emphytéose Dans le cadre de la vente abordable et de la vente à coût modéré, le promoteur public concède le terrain ou la quote-part terrain accueillant les logements sous la forme d’un droit d’emphytéose aux acquéreurs des logements.

5 / 34 Les acquéreurs des logements et preneurs de terrain, ou d’une quote-part de terrain, payent une redevance d’emphytéose fixée dans l’acte de concession d’emphytéose.

En cas de décès des acquéreurs des logements et preneurs de terrain, le droit d’emphytéose et les éventuels autres droits réels afférents sont transmis à leurs ayants droit.

Si au plus tard deux ans après le décès des acquéreurs, le logement n’est pas l’habitation principale et permanente d’au moins un des ayants droit, le promoteur public bénéficie d’un droit de rachat conformément aux dispositions de l’article 9.

Au plus tard deux ans après le décès des acquéreurs, le logement est l’habitation principale et permanente d’au moins un des ayants droit. A défaut, le promoteur public bénéficie d’un droit de rachat conformément aux dispositions de l’article 9.

Les acquéreurs des logements et preneurs de terrain, ou d’une quote-part terrain, ou leurs ayants droit payent une redevance d’emphytéose annuelle fixée dans l’acte de concession d’emphytéose.

La redevance d’emphytéose annuelle est fixée par règlement grand-ducal en tenant compte de la taille, de la situation géographique, de l’aménagement du terrain ou de la quote-part terrain et de la typologie du logement. La redevance d’emphytéose annuelle est indexée et ne peut pas dépasser 2.000 euros à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires pour les maisons unifamiliales et 1.500 euros à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires pour les appartements. »

Commentaire Alinéa 4 nouveau (alinéa 2 initial) :

Le libellé de l’alinéa 2 initial est repris en tant qu’alinéa 4 nouveau, tout en étendant les ayants droits des acquéreurs des logements, de preneurs de terrain ou d’une quote-part de terrain. De même, il est proposé de préciser que la redevance d’emphytéose est fixée sur une base annuelle.

Alinéa 5 Afin de faire droit à l’opposition formelle émise par la Haute Corporation, cette proposition d’amendement vise à préciser le cadre légal des redevances d’emphytéose. La formulation faisant référence à la taille, la situation géographique, l’aménagement et la typologie du terrain, est rédigée de manière analogue à celle de l’article 15 relatif aux emplacements de stationnement de voiture.

Amendement 5 concernant l’article 9 L’article 9 est amendé comme suit : - 1° L’alinéa 1er est libellé comme suit :

6 / 34 « Le promoteur public ayant réalisé les logements destinés à la vente abordable ou à la vente à coût modéré bénéficie exerce, pour toute la durée de la prédite emphytéose, d’un le droit de rachat des logements en cas de cession ultérieure par les acquéreurs successifs ou leurs ayants droit. » ;

Commentaire Alinéa 1er La commission parlementaire rappelle que le droit de rachat est prévu pour assurer que les logements abordables restent affectés à l’abordabilité au fil des cessions, ce qui justifie l’ingérence dans le droit de propriété.

Toutefois, il importe d’offrir des garanties contre l’arbitraire et de prévoir un cadre légal qui se base sur des critères clairs et prévisibles. Ainsi, le libellé amendé prévoit que le promoteur public doit donc exercer le droit de rachat, ce qui est souligné par l’emploi du verbe « exercer ».

Le propriétaire du logement informe le promoteur public de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception. Ensuite, le promoteur public prend la décision d’exercer son droit de rachat ou de se faire substituer par un autre promoteur public, selon les règles procédurales (essentiellement la procédure administrative non contentieuse) qu’il doit communément suivre lors de ses prises de décision, de sorte qu’il serait superfétatoire de prévoir un régime distinct Alinéa 4 Afin de garantir l’accessibilité, la précision et la prévisibilité des normes de droit interne, le principe du droit de rachat et la méthode de détermination du prix de rachat qui figurent dans la loi sont rappelés dans les actes authentiques pour y rendre particulièrement attentifs les acquéreurs.

Amendement 6 concernant l’article 10 L’article 10, alinéa 3, est amendé comme suit : « Si après l’acte authentique de vente neuf mois après la remise des clés du logement, il s’avère que l’obligation d’occupation n’est pas respectée, le promoteur public est fondé à agir en résolution de la vente. »

7 / 34 Commentaire Afin de donner à l’acquéreur suffisamment de temps pour lui permettre d’occuper le bien acquis, la commission parlementaire propose d’introduire le délai de neuf mois après la remise des clés prévu à l’article 7. Le délai de deux ans du « Bëllegen Akt », qui fut proposé par la Haute Corporation, semble trop long pour un logement achevé et habitable.

Amendement 7 concernant l’article 11 L’article 11 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 4, alinéa 2, prend la teneur suivante : « Le caractère résilient au changement climatique des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. La résilience au changement climatique des logements est retenue si leur conception urbanistique, architecturale ou matérielle prévoit des mesures non usuelles répondant, d’après la recherche scientifique, aux contraintes du changement climatique et si ces mesures induisent un coût supplémentaire. » ;

2° Le paragraphe 5, alinéa 1er, point 2°, est remplacé comme suit : « 2° les logements répondent aux caractéristiques de construction et d’équipement conditions applicables aux logements destinés à la location prévues à l’article 14. »

Commentaire Paragraphe 4, alinéa 2 Quant au paragraphe 4, alinéa 2, la commission parlementaire fait siennes les observations du Conseil d’État et décide de reprendre la définition figurant à l’article 4, paragraphe 3, alinéa 2, deuxième phrase. L’amendement proposé définit la notion de « caractère résilient » et encadre le pouvoir d’appréciation du ministre.

Paragraphe 5, alinéa 1er, point 2° En ce qui concerne le paragraphe 5, alinéa 1er, point 2°, le libellé est modifié de façon analogue aux amendements 1er et 2.

Amendement 8 concernant l’article 12 L’article 12 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 3 nouveau, point 6°, est libellé comme suit : « 6° les logements dédiés aux membres d’une société coopérative agissant en tant que promoteur social ; »

8 / 34 2° Au paragraphe 4 nouveau, l’alinéa 2 est supprimé.

Commentaire La commission ayant repris la proposition du Conseil d’État d’insérer un paragraphe 2 nouveau entre les paragraphes 1 et 2 initiaux, les paragraphes 2 et 3 initiaux sont renumérotés en tant que paragraphes 3 et 4 nouveaux.

Paragraphe 3 nouveau Au paragraphe 3 nouveau, la commission parlementaire propose de compléter le libellé du point 6° afin de répondre à l’opposition formelle du Conseil d’État. En spécifiant que sont seulement visées les sociétés coopératives qui agissent en tant que promoteur social, l’amendement sous rubrique permet d’assurer la sécurité juridique.

La société coopérative permet la réalisation en commun de logements destinés à la location abordable. La sous-catégorie des logements dédiés aux membres d’une société coopérative qui agit comme promoteur social est justifiée, adéquate et proportionnée, comme l’État vise à encourager l’initiative de la création de logements destinés à la location abordable via ces sociétés coopératives.

L’intuitu personae entre les membres de ces sociétés est particulièrement prononcée. Il est relevé que les membres de ces sociétés coopératives doivent répondre aux critères d’éligibilité d’un logement destiné à la location abordable.

Paragraphe 4 nouveau, alinéa 2 Concernant le paragraphe 4 nouveau, alinéa 2, la commission parlementaire fait siennes les observations de la Haute Corporation. C’est la raison pour laquelle elle propose de supprimer ledit alinéa.

Amendement 9 concernant l’article 13 L’article 13 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 1er, alinéa 2, est amendé comme suit : « La compensation de service public est payée au promoteur social moyennant un loyer perçu mensuellement du bailleur social. À défaut de paiement par le bailleur social, le promoteur social peut demander le paiement au ministre. En cas de paiement par le ministre, le ministre est subrogé dans les droits du promoteur social. »

2° le paragraphe 6 est amendé comme suit :

9 / 34 « (6) Tout éventuel surplus de la compensation de service public est versé à la trésorerie de l’État via le Fonds spécial pour le logement abordable. »

Commentaire Paragraphe 1er, alinéa 2 Afin de faire droit au Conseil d’Etat, le libellé amendé du paragraphe 1er, alinéa 2, prévoit que le ministre est subrogé dans les droits du promoteur social.

Paragraphe 6 En amendant le paragraphe 6, la commission parlementaire souhaite préciser expressément que les remboursements à la trésorerie de l’État se font via le Fonds spécial pour le logement abordable.

Amendement 10 concernant l’article 14 L’article 14 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 2, alinéa 5, est amendé comme suit : « Pour les coûts de viabilisation particulière visés à l’alinéa 1er, point 2°, sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut, sur avis de la commission, accorder une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur social. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine. »

2° Au paragraphe 3 sont apportées les modifications suivantes :

Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre, sur avis de la commission, accorde une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur social. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine ; »

10 / 34 « 3° les coûts des travaux préparatoires et de stabilisation du sol dans le sens vertical et horizontal nécessaires à l’aménagement de logements sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 200 euros par mètre carré de SCB logement. Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut, sur avis de la commission, accorder une dérogation à ce plafond si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine ; »

3° Au paragraphe 5 sont apportées les modifications suivantes : -

4°Le paragraphe 6, alinéa 2, est amendé comme suit : « Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut, sur avis de la commission, accorder une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine. »

Commentaire Paragraphe 2 Au paragraphe 2, alinéa 5, la commission parlementaire propose de supprimer le terme « peut » qui est susceptible de conférer un pouvoir discrétionnaire au ministre.

De même, la commission parlementaire vise à donner davantage de précisions quant à la condition de « la complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur social » pour écarter tout pouvoir discrétionnaire dans le chef du ministre.

Paragraphe 3 En ce qui concerne le paragraphe 3, alinéa 1er, point 1°, les modifications proposées sont en phase avec les dispositions prévues par le point 3° du même paragraphe et reprennent également les précisions y prévues. En outre, elles prennent en compte les observations 11 / 34 émises par le Conseil d’Etat auxquelles la commission parlementaire a répondu au paragraphe 2, alinéa 5.

Le libellé amendé fait également droit à l’observation émise par la Haute Corporation quant à l’alinéa 3 du paragraphe sous rubrique.

Concernant le paragraphe 3, alinéa 1er, point 3°, il est renvoyé au commentaire du paragraphe 2, alinéa 5.

Le paragraphe 3, alinéa 2, est supprimé afin d’être en ligne avec les modifications effectuées au libellé du paragraphe 3, alinéa 1er, points 1° et 3.

Paragraphe 5 En ce qui concerne le paragraphe 5, point 1°, alinéa 1er, l’amendement proposé vise à redresser une erreur matérielle.

Quant au paragraphe 5, point 1°, alinéa 2, il est renvoyé au commentaire du paragraphe 2, alinéa 5.

Paragraphe 6 Au sujet du paragraphe 6, alinéa 2, il est renvoyé au commentaire visant le paragraphe 2, alinéa 5.

Amendement 11 concernant l’article 15 L’article 15, alinéa 4, deuxième phrase, les termes « est indexé et » sont insérés après le terme « emplacement ».

Commentaire Le loyer mensuel d’un emplacement est indexé et ne peut dépasser 200 euros à la valeur 855,62 d’application de l’échelle mobile des salaires.

Amendement 12 concernant l’article 18 A l’article 18 sont insérés les termes « par le ministre » après le terme « accordé ».

Commentaire :

L’amendement proposé précise que la participation financière est accordée par le ministre.

Amendement 13 concernant l’article 19 L’article 19, paragraphe 1er, alinéa 2, est amendé comme suit :

12 / 34 « Sauf pour le prix d’acquisition d’un terrain, Lla demande de participation financière est présentée au ministre, sous peine de forclusion, dans un délai de deux années à compter du premier décaissement de la dépense pour laquelle la participation financière est sollicitée.

Ce délai peut être prorogé par le ministre sur demande écrite du promoteur social. »

Commentaire Dans l’intérêt de la bonne gestion des deniers publics notamment, toute demande de participation financière doit être faite dans un délai de deux ans. Il s’agit des participations financières pour les honoraires et les travaux au sens large.

Seules les demandes de participation financière pour un terrain ne sont pas soumises à ce délai de deux ans pour éviter d’exclure les terrains qui sont depuis longtemps dans le patrimoine du promoteur social.

La possibilité du ministre de proroger ce délai est supprimée afin d’éviter tout pouvoir discrétionnaire du ministre.

Amendement 14 concernant l’article 20 L’article 20 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 1er est amendé comme suit : « (1) Le ministre examine la demande en fonction des conditions d’achèvement et d’affectation prévues à l’article 14, des orientations en matière de politique du logement arrêtés par le Gouvernement et des crédits budgétaires suffisants. »

2° Le paragraphe 2, alinéa 1er, est amendé comme suit : « (2) Une commission consultative donne un avis au ministre avant la décision de celui-ci relative à l’octroi d’une participation financière prévue par la présente loi. »

Commentaire Paragraphe 1er En ce qui concerne le paragraphe 1er, la référence à la politique du logement est supprimée pour remédier au problème du pouvoir d’appréciation sans limite du ministre. En effet, l’octroi d’une participation financière en fonction des « orientations en matière de politique du logement arrêtées par le Gouvernement » aurait conféré un pouvoir d’appréciation sans limite au ministre. Toutefois, le régime d’aides instauré par le projet de loi sous rubrique relève des matières réservées à la loi en vertu des articles 11, paragraphe 5, 99 et 103 de la Constitution.

13 / 34 Paragraphe 2 Au sujet du paragraphe 2, alinéa 1er, il est mis en évidence que le ministre prend la décision relative à l’octroi d’une participation financière. Il est inhérent au terme « décision » que celle-ci peut être positive ou négative.

Amendement 15 concernant l’article 21 A l’article 21 est inséré un alinéa 3 nouveau, libellé comme suit : « Les contestations résultant de la convention sont de la compétence du tribunal administratif, statuant comme juge du fond. »

Commentaire La commission parlementaire fait siennes les observations du Conseil d’Etat et propose de compléter l’article sous rubrique par une disposition qui prévoit que les contestations découlant de la convention conclue entre le promoteur social et l’État sont de la compétence du tribunal administratif.

Amendement 16 concernant l’article 22 L’article 22 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 1er prend la teneur amendée suivante : « (1) Si le promoteur social est un promoteur public, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant toute leur durée d’existence, sauf dispense accordée par le ministre. En cas de destruction, les terrains ayant bénéficié d’une participation financière restent affectés à des projets de logement abordable, sauf dispense accordée par le ministre.

Dix Vingt ans après la signature de la convention, et après demande dûment motivée et approuvée par le ministre, le promoteur public peut affecter à la vente abordable un logement destiné initialement à la location abordable et affecter à la location abordable un logement destiné initialement à la vente abordable., sans qu’une réévaluation du montant de la participation financière pour ce logement n’en résulte. Le cas échéant, le promoteur public peut demander une réévaluation du montant de la participation financière pour ce logement. Dix ans après la signature de la convention, le promoteur public peut affecter à la vente abordable un logement destiné initialement à la location abordable, si ce logement est vendu au locataire l’ayant occupé pendant au moins dix ans. »

14 / 34 2°Le paragraphe 2, alinéa 1er, est amendé comme suit : « (2) Si le promoteur social est un promoteur sans but de lucre, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant la durée de la convention prévue à l’article 21, sauf dispense accordée par le ministre. »

Commentaire Paragraphe 1er Quant au paragraphe 1er, la commission parlementaire propose d’un côté de supprimer la possibilité d’une dispense ministérielle afin de répondre à l’opposition formelle émise par le Conseil d’État relatifs au pouvoir discrétionnaire du ministre.

De l’autre côté, pour assurer la bonne affectation des deniers publics, la commission parlementaire propose d’augmenter le délai pour changer l’affectation d’un logement abordable destiné initialement à la location, en affectant celui-ci à la vente abordable, de dix à vingt ans. Cependant, un délai de dix ans est prévu pour le logement acquis par le locataire qui a occupé ce logement pendant dix ans au moins avant l’acquisition. Cette mesure permet aux locataires des logements abordables de devenir propriétaire, de continuer à vivre dans leur environnement social habituel et de créer une mixité sociale à long terme, ce qui est le but recherché.

Paragraphe 2 Au regard du paragraphe 2, alinéa 1er, la commission parlementaire propose, à l’instar de ses réflexions visant le paragraphe 1er, de supprimer les termes « sauf dispense accordée par le ministre ».

Amendement 17 concernant l’article 23 L’article 23 est amendé comme suit :

1° L’alinéa 4 prend la teneur suivante : « L’État peut se faire substituer en cas d’exercice de son droit de préemption par un promoteur public qui devra affecter l’immeuble à la location abordable pendant la durée restante de la convention ou maintenir l’affectation la destination au logement abordable des terrains à la vente abordable ou à la vente à coût modéré pendant la durée restante de l’emphytéose. » - 2° L’alinéa 5 est complété comme suit : « Dans l’hypothèse où l’État décide de ne pas exercer son droit de préemption et a donné son accord au projet de cession, la cession est réalisée dans les douze mois de l’accord donné par l’État à la cession. La part résiduelle relative de la participation financière dans la valeur de la cession est à rembourser à l’État via le Fonds spécial de soutien au 15 / 34 développement du pour le logement abordable. Si la cession n’est pas réalisée dans les douze mois, l’Etat bénéficie à nouveau d’un droit de préemption. »

Commentaire Alinéa 4 Quant à l’alinéa 4, la commission parlementaire suit la proposition du Conseil d’État et adapte les termes « maintenir l’affectation » afin de souligner que ce ne sont pas des terrains qui sont affectés à la vente abordable ou à la vente à coût modéré, mais des logements. Cette disposition vise à maintenir la destination au logement abordable pendant toute la durée de la convention initiale, étant donné qu’il s’agit de combattre le fléau de la pénurie de logements abordable et qu’il faut veiller à ce que les participations financières (aides à la pierre) provenant de deniers publics restent affectés à ce but.

Alinéa 5 Au regard de l’alinéa 5, il est précisé expressément qu’après douze mois, l’Etat bénéficie à nouveau du droit de préemption dans le cas où la cession n’a pas été réalisée dans ce délai.

Amendement 18 concernant l’article 25 L’article 25, paragraphe 3, est amendé comme suit : « (3) La demande de paiement de la dernière tranche d’une participation financière est présentée au ministre, sous peine de forclusion, dans un délai de deux années à compter de la première occupation du logement pour lequel la participation financière est sollicitée. Ce délai peut être prorogé par le ministre sur demande écrite du promoteur social. »

Commentaire Afin d’éviter tout pouvoir discrétionnaire dans le chef du ministre, la commission parlementaire propose de supprimer la possibilité de proroger le délai par le ministre.

Amendement 19 concernant l’article 26 L’article 26 est amendé comme suit :

1° Au paragraphe 1er, la dernière phrase est supprimée ;

2° Au paragraphe 2, les termes « de force majeure ou » sont supprimés ;

3° Le paragraphe 4, alinéa 2, est libellé de la façon suivante :

16 / 34 « Les dispenses peuvent être sont accordées si le non-respect du délai est dû à des contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine. Elles sont accordées pour un délai de cinq ans renouvelable. » ;

4° Il est ajouté un paragraphe 7 nouveau qui prend la teneur suivante : « (7) Le promoteur social rembourse les participations financières versées à son profit via le Fonds spécial pour le logement abordable. »

Commentaire Paragraphe 1er Quant au paragraphe 1er, la commission décide de suivre la proposition du Conseil d’Etat et transforme la dernière phrase du paragraphe 1er en un paragraphe à part qui est inséré in fine de l’article et devient, sous réserve d’une modification d’ordre rédactionnel, le paragraphe 7 nouveau.

Paragraphe 2 En ce qui concerne le paragraphe 2, la commission parlementaire fait siennes les observations de la Haute Corporation et propose de supprimer la notion de « force majeure ». En effet, la notion de « force majeure » implique une imprévisibilité des faits et entraîne dès lors l’impossibilité pour le ministre de donner un accord préalable en ce cas.

Paragraphe 4 En ce qui est du paragraphe 4, l’accord des dispenses est désormais encadré par la présence de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine. Le libellé amendé reprend les critères insérés à l’article 14.

Paragraphe 7 nouveau Il y a lieu de se référer au commentaire sous le paragraphe 1er.

Amendement 20 concernant l’article 27 L’article 27 est amendé comme suit : « Les éventuels surplus de recettes réalisés dans le cadre de la vente abordable, de la vente à coût modéré et ou de la location abordables sont à verser à la trésorerie de l’État via le Fonds spécial pour le logement abordable, à moins d’être réinvestis par le promoteur social dans des logements destinés à la location abordable et sont déduits des participations financières au titre de ces logements. »

17 / 34 Commentaire Le libellé amendé reprend d’un côté la reformulation proposée par le Conseil d’Etat dans son avis. De l’autre côté, il est précisé que le remboursement s’effectue via le Fonds spécial pour le logement abordable. Cet ajout est en ligne avec le libellé amendé du paragraphe 7 nouveau de l’article 26.

Amendement 21 concernant l’article 30 L’article 30, alinéa 2, point 2°, est amendé comme suit : « 2° effectuer la révision des dossiers des candidats-locataires, dont la demande a été admise depuis plus de trois six mois ; »

Commentaire La commission parlementaire propose d’augmenter l’intervalle dans lequel le bailleur social doit effectuer une révision du dossier de 3 à 6 mois. En augmentant l’intervalle, il peut être évité que le calcul de la révision se fasse sur les mêmes informations relatives au revenu, sachant que le revenu n’augmente souvent pas de manière importante tous les trois mois.

De même, le libellé amendé évite au bailleur social de devoir effectuer le même calcul que celui fait lors de la demande, si celle-ci a été introduite dans un délai récent.

Amendement 22 concernant l’article 31 L’article 31, paragraphe 1er, est amendé comme suit : « (1) Le bailleur social attribue les logements tous publics aux candidats-locataires éligibles conformément à l’article 53. Si en vertu d’obligations légales de l’article 5 de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation ou de l’article 7 de la loi modifiée du 18 décembre 2009 organisant l’aide sociale, le bailleur social doit appliquer applique d’autres critères de priorité, il attribue les logements conformément à l’article 54. »

Commentaire Pour des raisons de sécurité juridique, le libellé amendé énumère expressément les obligations légales visées.

Amendement 23 concernant l’article 34 L’article 34 est amendé comme suit :

18 / 34 1° Au paragraphe 2, point 1°, la première phrase est amendée comme suit : « 1° la qualification professionnelle d’au moins un des responsables des personnes morales en charge membre du personnel responsable des missions énumérées à l’article 30 résulte : »

2° Au même paragraphe, il est inséré un nouveau point 3°, libellé comme. « 3° le membre du personnel visé au point 1° remplit les conditions de l’honorabilité professionnelle prévues à l’article 35 ; »

3° Le paragraphe 3 prend la teneur amendée suivante : « (3) Si le bailleur social gère moins de trente logements abordables et si la qualification professionnelle demandée aux termes du paragraphe 2, point 1°, n’est pas remplie par le personnel du bailleur social, elle doit l’être par au moins un des membres du conseil d’administration, ou de son équivalent, de l’organe décisionnel du bailleur social. »

Commentaire Paragraphe 2 Concernant le paragraphe 2, point 1°, le libelle amendé précise qu’au moins un membre du personnel doit disposer de la qualification professionnelle requise. De cette manière, le nouveau libellé enlève toute source d’incohérence.

Au niveau du paragraphe 2, point 3° nouveau, la commission parlementaire fait siennes les observations émises par le Conseil d’Etat lors de l’examen de l’article 35 nouveau et elle prévoit que l’honorabilité est une des conditions d’attribution de l’agrément du bailleur social.

Suite à l’insertion d’un point 3° nouveau, les points 3° à 6° initiaux sont renumérotés en tant que points 4° à 7° nouveaux.

Paragraphe 3 Quant au paragraphe 3, les termes « conseil d’administration ou son équivalent » sont remplacés par ceux d’« organe décisionnel » afin d’éviter toute insécurité juridique. L’organe décisionnel ne doit pas forcément être un conseil d’administration, le cas échéant lorsqu’une commune agit en tant que bailleur social, le conseil communal peut par exemple constituer l’organe décisionnel.

Amendement 24 concernant l’article 35 L’article 35, alinéa 1er, est amendé comme suit : « L’honorabilité professionnelle des responsables s’apprécie, dans les conditions prévues au chapitre 3, sur base des antécédents judiciaires des responsables, des informations obtenues auprès du Ministère Ppublic, ainsi que de tous les éléments fournis par 19 / 34 l’instruction administrative pour autant qu’ils concernent des faits ne remontant pas à plus de dix ans et de tous les éléments susceptibles d’établir une bonne réputation des responsables et qu’ils présentent toutes les garanties d’une activité irréprochable. »

Commentaire Le libellé vise à répondre à l’opposition formelle émise par le Conseil d’Etat en prévoyant que la communication des informations se limite aux informations et éléments affectant l’honorabilité professionnelle dans les conditions prévues au chapitre 3 de la loi en projet. De cette manière, il est assuré que le texte ne dépasse pas la finalité de la vérification des conditions d’honorabilité des responsables du bailleur social et est en conformité avec le règlement général sur la protection des données (ci-après « RGPD ») et la Constitution.

Amendement 25 concernant l’article 36 L’article 36 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 4 est amendé comme suit : « (4) Une nouvel modification de l’agrément est demandée si les conditions sur la base desquelles un agrément a été accordé ont changé. »

2° Le paragraphe 5 est amendé comme suit : « (5) L'agrément est accordé pour une durée maximale de cinq ans, sauf décision contraire motivée du ministre et sans préjudice de modifications relatives aux conditions légales prévues à l'article 34. »

Commentaire Paragraphe 4 Quant au paragraphe 4, le libellé amendé prévoit l’hypothèse d’un changement des conditions qui demande une modification de l’agrément plutôt qu’une demande d’un nouvel agrément.

Paragraphe 5 En ce qui concerne le paragraphe 5, la suppression des termes « maximale » et « sauf décision contraire motivée du ministre » écarte tout pouvoir discrétionnaire dans le chef du ministre, ainsi le pouvoir du ministre relatif à la durée de l’agrément est encadré.

20 / 34 Amendement 26 concernant l’article 37 L’article 37 est amendé comme suit :

1° Au paragraphe 1er, alinéa 4, les termes « sauf en cas de faute grave, » sont supprimés.

2° Le paragraphe 2 prend la teneur amendée suivante : « (2) Le ministre peut, en cas de retrait d’agrément, demander à un autre bailleur social dûment agréé, de reprendre, pour une durée maximale d'un an renouvelable une fois, la gestion du service les activités du bailleur social auquel pour lesquelles l'agrément lui a été retiré. »

Commentaire Paragraphe 1er Au paragraphe 1er, l’alinéa 4, la notion de « faute grave » est supprimée pour éviter toute insécurité juridique.

Paragraphe 2 Par rapport au paragraphe 2, le libellé amendé fait droit à l’observation du Conseil d’Etat relative à la notion de « service ». En cas de reprise des activités du bailleur social qui s’est vu retirer son agrément, il ne s’agit que de la reprise des activités couvertes par l’agrément qui a été retiré. De même, le libellé amendé supprime la durée maximale durant laquelle le nouveau bailleur social peut exercer ces activités.

Amendement 27 concernant l’article 42 L’article 42, paragraphe 1er, est amendé comme suit : « (1) Le ministre examine la demande de compensation et décide de son octroi sur base des dispositions de l’article 40. »

Commentaire Afin de répondre à l’opposition formelle émise par le Conseil d’Etat, le libellé amendé met en évidence que le ministre prend la décision relative à l’octroi de la compensation. Il est inhérent au terme « décision » que celle-ci peut être positive ou négative.

21 / 34 Amendement 28 concernant l’article 43 A l’article 43, il est inséré un alinéa 3 nouveau qui se lit comme suit : « Les contestations résultant de la convention sont de la compétence du tribunal administratif, statuant comme juge du fond. »

Commentaire Cet amendement donne suite à la suggestion du Conseil d’Etat en complétant l’article sous rubrique par une disposition prévoyant que les contestations découlant de la convention à conclure entre le bailleur social et l’État sont de la compétence du tribunal administratif.

L’alinéa 3 initial devient l’alinéa 4 nouveau.

Amendement 29 concernant l’article 45 À l’article 45, paragraphe 1er, les termes « au plus tard le 30 septembre de chaque année » sont supprimés.

Commentaire La commission parlementaire fait siennes les remarques du Conseil d’Etat et décide de supprimer le délai fixé pour la liquidation de la compensation.

Amendement 30 concernant l’article 47 L’article 47 est amendé comme suit : « Les éventuels surplus de recettes réalisés dans le cadre de la gestion de logements destinés à la location abordable sont à verser à la trésorerie de l’État via le Fonds spécial pour le logement abordable, à moins de pouvoir être déduits de la prochaine tranche de la compensation à liquider. »

Commentaire Cet amendement est le pendant de celui de l’article 27. Il est précisé que le remboursement s’effectue via le Fonds spécial pour le logement abordable.

Amendement 31 concernant l’article 53 L’article 53 est, dans son intégralité, amendé comme suit :

22 / 34 « Art. 53. Procédure d’attribution universelle des logements tous publics via le registre Le bailleur social souhaitant attribuer un logement tous publics effectue une requête au registre moyennant l’outil informatique mis à disposition par l’État pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire au sens de l’article 55.

Le registre génère une liste prioritaire de candidats-locataires remplissant les critères d’attribution prévues aux articles 57 et 58 dans un ordre de priorité établi sur base des informations fournies au registre.

Le bailleur social propose le logement vacant à un des candidats-locataires de la liste prioritaire sur base d’une évaluation par enquête sociale des critères fixés à au sens de l’article 59.

Le bailleur social gérant plus de 200 logements abordables au sens de l’article 11, est autorisé à attribuer jusqu’à 10 pour cent des logements en choisissant parmi les candidats-locataires répondant aux seuls critères prévus par l’article 55, paragraphe 1er et par l’article 58, alinéa 1er, point 1°. Le bailleur social gérant plus de 500 logements abordables au sens de l’article 11, est autorisé à attribuer jusqu’à 25 pour cent des logements en choisissant parmi les candidats-locataires répondant aux seuls critères prévus par l’article 55, paragraphe 1er et par l’article 58, alinéa 1er, point 1°.

Le bailleur social transmet au registre les attributions des logements et les éventuels refus d’attribution de logements par les candidats-locataires.

Un règlement grand-ducal précise les modalités de cette procédure d’attribution via le registre. »

Commentaire Alinéa 1er L’alinéa 1er est amendé par une ajoute qui précise que la requête au registre se fait pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire au sens de l’article 55. La formulation est la même que celle à l’article 54, paragraphe 1er. C’est-à-dire que tant lors de l’attribution universelle des logements tous publics que lors de l’attribution libre des logements dédiés, le bailleur social consulte le registre pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire.

Ancien alinéa 2 Il est proposé de supprimer l’alinéa 2, afin de ne pas contraindre les bailleurs sociaux d’effectuer l’attribution d’un logement sur base d’une liste prioritaire qui par nature ne contient qu’un nombre limité de candidats-locataires. Il n’en reste pas moins que lors de l’attribution, les bailleurs sociaux sont tenus de veiller à la bonne application des articles 57 à 59.

23 / 34 Alinéa 2 nouveau (ancien alinéa 3) Cet alinéa est amendé pour supprimer également à cet endroit la référence à la liste prioritaire. Il est évident que la proposition du logement ne peut être faite qu’après une enquête sociale au sens de l’article 59 qui englobe le contrôle des critères d’attribution prévus par les articles 57 et 58.

Alinéa 3 nouveau (ancien alinéa 4) Le libellé amendé détermine les critères permettant de déterminer le pourcentage des logements que le bailleur social est autorisé à attribuer en choisissant parmi les candidatslocataires répondant uniquement aux critères d’éligibilité prévus par l’article 55, paragraphe 1er et au critère d’attribution prévu par l’article 58, alinéa 1er, point 1° (correspondance de la taille de la communauté domestique à la typologie du logement). De cette manière, le texte de loi définit les éléments essentiels de la matière avec une précision suffisante pour écarter tout pouvoir discrétionnaire absolu de la part du bailleur social.

La logique reste que les bailleurs sociaux gérant un parc de logements d’une taille certaine peuvent attribuer un maximum de 10%, respectivement 25% à des candidats-locataires devant répondre uniquement aux critères d’éligibilité prévus par l’article 55, paragraphe 1er, et au critère d’attribution prévu par l’article 58, alinéa 1er, point 1° (et donc non forcément à l’ensemble des critères d’attribution inscrits aux articles 57 à 59).

Alinéa 5 nouveau (ancien alinéa 6) A cet alinéa, les termes « via le registre » sont supprimés pour être superfétatoires.

Amendement 32 concernant l’article 55 L’article 55 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 1er est amendé comme suit :

24 / 34 2° Au paragraphe 3, les termes « pour être » sont remplacés par le terme « à remplir par le ».

Commentaire Paragraphe 1er, première phrase Au paragraphe 1er, première phrase, les termes « pour devenir » sont remplacés par le mot « à remplir par le » pour faire ressortir encore plus clairement que les conditions à remplir par le candidat-locataire doivent être et rester remplies pendant toute la durée pendant laquelle il est candidat-locataire, ainsi qu’au moment où il devient locataire, donc au moment de l’attribution d’un logement (et non seulement au moment où il devient candidat-locataire).

Paragraphe 1er, alinéa 1er, point 3° Quant à l’alinéa 1er, point 3°, le libellé amendé fait droit aux observations émises par la Haute Corporation lors de son examen de l’article 56 nouveau, paragraphe 1er, et vise à mettre fin à toute insécurité juridique qui trouve son origine dans l’incohérence entre les articles 55 et 56 nouveaux. Le critère d’éligibilité relatif au revenu est désormais décrit intégralement à l’article 55.

Même si le seuil de revenu est un des critères principaux d’éligibilité du candidat-locataire, il reste à signaler que les conditions pour devenir candidat-locataire et pour rester locataire sont les mêmes, à l’exception de celle liée au seuil de revenu. Le locataire ne devra en effet pas quitter le logement dès que son revenu aura dépassé le seuil prévu pour le candidatlocataire.

Paragraphe 1er, alinéa 2 Au regard à l’alinéa 2, celui-ci a été supprimé par un souci de cohérence interne. En effet, l’article 3 contient d’ores et déjà la définition de la notion de « demandeur-locataire » ce qui rend l’alinéa 2 superfétatoire.

Paragraphe 3 Afin d’assurer la cohérence de la rédaction du paragraphe 1er et du paragraphe 3, les termes « pour être » sont remplacés par le mot « à remplir par le ». Le paragraphe 3 prévoit les conditions que le locataire doit remplir à tout moment, c’est-à-dire au moment où il devient locataire et pendant toute la durée pendant laquelle il est locataire.

Amendement 33 concernant l’article 56 L’article 56 est amendé comme suit :

1° Le paragraphe 1er est remplacé comme suit : « (1) Le revenu mensuel de la communauté domestique du candidat-locataire et du locataire est inférieur ou égal au plafond d’éligibilité fixé suivant la composition de la communauté domestique, conformément au tableau à l’annexe II.

Le revenu du demandeur-locataire et de sa communauté domestique, le revenu du candidat-locataire et de sa communauté-domestique, ainsi que le revenu du locataire 25 / 34 et de sa communauté domestique sont déterminés conformément au présent article. » ;

2° Le paragraphe 2 prend la teneur amendée suivante : « (2) Le revenu à prendre en considération est la moyenne du revenu net de l'année civile qui précède la date de sa détermination. Lorsque le revenu total à prendre en considération comprend un revenu provenant d'une occupation rémunérée qui n'a pas été exercée pendant toute l'année civile, ce revenu est à extrapoler sur l'année. En cas de changement d'employeur ou d’une modification du contrat de travail ayant un impact sur le revenu, le dernier revenu connu à la date de la demande de devenir candidat-locataires détermination du revenu est pris en considération et est extrapolé sur l'année. Il en est de même pour le cas où la communauté domestique n’a pas eu de revenu durant l’année civile qui précède la date de la demande détermination du revenu. » ;

3° Le paragraphe 3 est amendé comme suit :

Commentaire Paragraphe 1er A propos du paragraphe 1er, son libellé est entièrement remplacé afin de faire droit aux observations du Conseil d’Etat et d’éliminer toute source d’insécurité juridique. De cette manière, le paragraphe 1er énumère désormais ceux à qui les règles de la détermination du revenu sont applicables. Ces règles sont les mêmes pour le demandeur-locataire, le candidat-locataire, le locataire et leurs communautés domestiques.

26 / 34 Comme l’article 55, paragraphe 1er, point 3°, est amendé pour le compléter et, comme dans cette logique l’article 56, paragraphe 1er est entièrement remplacé par voie d’amendement, la disposition qui a donné lieu à l’opposition formelle du Conseil d’État est « supprimée ».

Paragraphes 2 et 3 Vu que le paragraphe 1er prévoit que les règles de la détermination s’appliquent au demandeur-locataire, au candidat-locataire, au locataire et à leurs communautés domestiques, la terminologie employée aux paragraphes 2, 3 et 4 doit être harmonisée en conséquence.

Les demandeurs-locataires, les candidats-locataires et les locataires font forcément partie de leur communauté domestique, de sorte que la formulation « communauté domestique » les inclut.

Amendement 34 concernant l’article 57 L’article 57, paragraphe 1er, est amendé comme suit : « (1) Les critères d’attribution suivants sont évalués par rapport à la situation socioéconomique, familiale et de logement pour tout candidat-locataire: En vue de l’établissement de son ordre de priorité, la situation socio-économique, familiale et de logement spécifique est évaluée pour chaque candidat-locataire par rapport aux difficultés qu’il rencontre pour disposer d’un logement approprié. La priorité est déterminée sur la base de documents administratifs et d’une évaluation sommaire menée par le bailleur social en considérant pour chaque candidat locataire et sa communauté domestique les éléments suivants :

1° 2° 3° 4° 5° 6° 7° 8° la nature et la précarité du titre d’occupation du logement actuel ; l’existence et la durée du préavis d’une résiliation de ce titre d’occupation ; l’existence et la motivation du juge d’une condamnation de déguerpissement du logement actuel ; la correspondance entre les membres de la communauté domestique du candidat-locataire et le nombre de chambres à coucher du logement actuel ; l’état d’occupation du logement actuel par rapport au nombre de chambres à coucher et à la surface utile d’habitation disponible par membre de la communauté domestique ; la le degré d’insalubrité du logement actuel ; le besoin d’un logement répondant la non-adaptation du logement actuel par rapport aux besoins spécifiques de personnes handicapées de la communauté domestique ; le revenu mensuel actuel de la communauté domestique du candidat-locataire ; le taux d’effort économique de la communauté domestique du candidatlocataire exprimé par la relation entre le revenu actuel et le loyer ou l’indemnité payés, pour le titre d’occupation du logement actuel ; le loyer ou l’indemnité payés pour le titre d’occupation du logement actuel le niveau de revenu de la communauté domestique du candidat-locataire.

Un règlement grand-ducal peut préciser les modalités d’évaluation de ces critères d’évaluation d’attribution. »

27 / 34 Commentaire Le libellé amendé détermine les critères d’attribution socio-économiques et prévoit le cadre relatif à l’évaluation de ces critères au niveau de la loi. De même, il renvoie à un règlement grand-ducal afin de préciser les modalités de ces critères d’attribution. Il est mis en exergue que l’évaluation des critères socio-économiques est effectuée pour déterminer l’ordre de priorité des candidats-locataires à l’attribution d’un logement. Ainsi, cette évaluation se concentre sur les difficultés que le candidat-locataire rencontre pour disposer d’un logement approprié tel que prévu par l’article 40 de la Constitution révisée.

Amendement 35 concernant l’article 58 L’article 58 est amendé comme suit : « Art.58. En vue d’une vacance d’un logement géré par le bailleur social, les critères évalués pour l’attribution d’un logement abordable sont les suivants :

Lors de l’attribution d’un logement géré par le bailleur social, les critères suivants sont évalués afin de préciser l’ordre de priorité d’un candidat-locataire par rapport à la taille et la situation géographique spécifique du logement vacant :

1° 2° 3° 2° la correspondance de la taille de la communauté domestique du candidat-locataire à la typologie du logement qui s’entend comme la correspondance du nombre des membres de la communauté domestique, compte tenu de l’âge des enfants, au nombre de chambres et aux installations techniques et sanitaires du logement ; la correspondance des préférences indiquées par le candidat-locataire relatives au lieu de situation du logement à attribuer ; la correspondance proximité du lieu de travail des membres de la communauté domestique du candidat-locataire et du lieu de situation du logement actuel. »

Commentaire Alinéa 1er La première phrase de l’alinéa 1er vise les critères selon lesquels l’ordre de priorité d’un candidat-locataire est établi.

A l’alinéa 1er, point 1°, il est précisé qu’il s’agit de la correspondance de la taille de la communauté domestique à la typologie du logement.

Le point 2° initial est supprimé, une préférence indiquée par le candidat-locataire n’étant pas un critère légal. Le logement peut également être attribué dans une autre région du pays si le candidat-locataire l’accepte.

Le point 2° nouveau (point 3 initial) indique que la « proximité » du lieu de travail est prise en compte. Le terme « proximité » est plus courant dans ce contexte que le terme « correspondance ». En effet, la priorité est donnée aux personnes dont le lieu de travail ou la résidence actuelle se situe le plus proche au logement à attribuer.

28 / 34 Amendement 36 concernant l’article 59 L’article 59 est amendé comme suit : « Art. 59. sociale Evaluation des Ccritères d’attribution évalués sur base d’une enquête Dans le cadre d’une analyse globale et sur base d’une enquête sociale, sont évalués dans le chef du candidat-locataire et des membres de sa communauté domestique des critères d’attribution regroupés dans les catégories suivantes :

1° la situation socio-familiale ;

2° la situation socio-économique ;

3° la situation financière ;

4° l’état du logement actuel et la situation de précarité relative au logement ;

5° le cas échéant, les besoins spécifiques visés par l’objet social du bailleur social ;

6° le cas échéant, d’une situation d’urgence extrême.

Un règlement grand-ducal précise les modalités d’évaluation et de pondération des catégories de critères énumérées à l’alinéa 1er.

En vue de l’attribution d’un logement tous publics, le bailleur social évalue dans le cadre d’une analyse globale et sur base d’une enquête sociale posée par un assistant social conformément à l’article 7 de la loi modifiée 26 mars 1992 sur l'exercice et la revalorisation de certaines professions de santé, la situation familiale, sociale et économique du candidat-locataire et des membres de sa communauté domestique, auquel il veut attribuer un logement, en tenant compte des critères d’attribution prévus à l’article 57, paragraphe 1er, et à l’article 58. »

Commentaire Aux termes de l’article 59, une enquête sociale doit être faite avant l’attribution d’un logement tous publics, toujours dans l’idée de déterminer la priorité du candidat-locataire.

Cette enquête sociale met l’accent sur le volet logement et partant sur les critères d’attribution prévus à l’article 57, paragraphe 1er et à l’article 58.

L’enquête sociale est exercée en respectant l’article 7 de la loi modifiée 26 mars 1992 sur l'exercice et la revalorisation de certaines professions de santé qui est la base légale du règlement grand-ducal du 18 juillet 2013 réglementant l'exercice et les attributions de la profession d'assistant social qui dispose en son article 3 que : « L'assistant social pose les actes professionnels suivant :

Il est à rappeler que l’enquête sociale est déjà prévue à l’article 53 qui renvoie à l’article 59.

29 / 34 Amendement 37 concernant l’article 62 A l’article 62, paragraphe 1er, alinéa 3, les termes « à compter de la demande du bailleur social » sont insérés après les termes « un délai de deux mois ».

Commentaire :

Le libellé amendé vise à introduire le point de départ du délai de deux mois dans lequel le locataire doit répondre à la demande d’informations du bailleur social.

Amendement 38 concernant l’article 63 A l’article 63, alinéa 2, le point 9° est supprimé.

Commentaire La commission parlementaire décide de faire siennes les observations émises par le Conseil d’Etat et propose de supprimer le point 9° qui est entaché d’imprécision et donc source d’insécurité juridique.

Amendement 39 concernant l’article 67 L’article 67, paragraphe 1er, point 2°, est amendé comme suit : « 2° au locataire occupant un logement non conforme à des aux obligations légales de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation ; »

Commentaire Les obligations légales visées sont celles de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation.

Amendement 40 concernant l’article 68 L’article 68 est amendé comme suit : « Art. 68. Regroupement familial Si le bailleur social a connaissance, en vertu d’une pièce émise par le ministre ayant l’Immigration dans ses attributions, qu’un candidat-locataire, ayant le statut de bénéficiaire de protection internationale, a introduit une demande de regroupement familial sur base de l’article 69, paragraphe 3, de loi modifiée du 29 août 2008 portant sur la libre circulation des 30 / 34 personnes et l’immigration, il peut lui attribuer un logement en considération de la future composition de sa communauté domestique et de l’extrapolation du revenu de sa future communauté domestique, et sous réserve d’un logement disponible correspondant à la taille de la future composition de la communauté domestique du candidat-locataire. »

Commentaire Il est précisé que le bailleur social ne peut tenir compte du futur regroupement familial que s’il dispose d’un logement vacant correspondant à la taille de la communauté domestique du candidat-locataire après regroupement familial.

Amendement 41 concernant l’article 70 L’article 70 est amendé comme suit :

1° A l’alinéa 1er, les termes « ; paragraphe 3, » sont insérées après les termes « à l’article 55 ».

2° A l’alinéa 3, le terme « neuf » est remplacé par le terme « douze ».

Commentaire En ce qui concerne l’alinéa 1er, l’insertion de la référence au paragraphe 3 de l’article 55 confère la précision nécessaire quant aux conditions d’éligibilité applicables. De cette manière, il est non équivoque que les ayants droit doivent uniquement répondre aux conditions d’éligibilité pour devenir locataire.

Le délai prévu à l’alinéa 3 est augmenté de neuf à douze mois, à l’instar de l’alinéa 2, pour être conforme au principe de l’égalité devant la loi.

Amendement 42 concernant l’article 72 L’article 72, paragraphe 2, est amendé comme suit : « (2) Le ministre statue décide sur avis de la commission de l’octroi d’une compensation de service public. Les modalités de la compensation du service public rendu par les promoteurs sociaux, les sociétés et les établissements publics énumérés au paragraphe 1er sont arrêtées dans une convention conformément aux principes de la présente loi à l’article 13. « Les contestations résultant de la convention sont de la compétence du tribunal administratif statuant comme juge du fond. »

Commentaire 31 / 34 Quant au paragraphe 2, alinéa 1er, première phrase, le libellé amendé prévoit que le ministre décide de l’octroi d’une compensation de service public. Cette décision peut être positive ou négative. De cette manière, il est assuré que le ministre ne dispose pas d’un pouvoir discrétionnaire dans une matière réservée à la loi.

En regard à la deuxième phrase dudit alinéa, le libellé amendé prévoit que les modalités de la compensation de service public sont arrêtées conformément aux principes de l’article 13.

Ledit article prévoit la compensation de service public pour les logements destinés à la location abordable En ajoutant un alinéa 2 au paragraphe 2, la commission parlementaire donne droit aux observations du Conseil d’Etat en déterminant que les contestations découlant de la convention à conclure entre les personnes énumérées au paragraphe 1er et l’État sont de la compétence du tribunal administratif.

Amendement 43 concernant l’article 75 L’article 75 est amendé comme suit :

1° A l’alinéa 1er, le point 2° est supprimé et les points 3° à 7° initiaux sont renumérotés en les points 2° à 6° nouveaux. ;

2° L’alinéa 2 est supprimé.

Commentaire La commission parlementaire décide de suivre les observations de la Haute Corporation et de retirer le critère de nationalité des données à collecter. En effet, la nationalité n’est pas nécessaire à la finalité du traitement mis en place, De cette manière, le principe de minimisation des données comme il est prévu au RGPD est respecté.

Amendement 44 concernant l’article 76 A l’article 76, paragraphe 2, le point 2° est supprimé.

Commentaire Suite à l’opposition formelle émise par le Conseil d’Etat à l’endroit de l’article 76 nouveau et afin de garantir une cohérence interne du texte de loi, il convient de supprimer le critère de la nationalité également à cet endroit.

Suite à la suppression du point 2° du paragraphe 2, les points 3° à 8° initiaux sont renumérotés en les points 2° à 7° nouveaux.

32 / 34 Amendement 45 concernant l’article 82 L’article 82 est amendé comme suit : « Art. 82. Les acquisitions immobilières effectuées par les promoteurs publics, à l'exception du Fonds du Logement, dans le cadre des objectifs de la présente loi sont exemptes des droits de timbre, d'enregistrement et d'hypothèque. »

Commentaire L’exception du Fonds du Logement est supprimée pour éviter une atteinte au principe d’égalité devant la loi.

Cette exemption pour les promoteurs publics existait déjà sous l’égide de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement. Comme il s’agit d’entités publiques poursuivant l’intérêt économique général consistant en la réalisation de logements abordables, elles bénéficient de cette exemption fiscale pour éviter des flux de deniers publics d’une entité publique à une entité fiscale, donc une autre entité publique, ce qui ne fait qu’alourdir, et donc renchérir, les étapes administratives dans la matière du logement abordable qui requiert la plus grande efficience possible. Ce raisonnement relatif aux flux de deniers publics ne s’applique pas aux promoteurs sans but de lucre qui sont des entités privées et ne se trouvent pas dans la même situation.

Amendement 46 concernant l’article 92 A l’article 92 nouveau, les termes « des aides individuelles » sont remplacés par les termes « de la prime d’acquisition et de la prime de construction »

Commentaire Pour des raisons de sécurité juridique, le libellé amendé précise les aides individuelles visés dont les acquéreurs de logements destinés à la vente abordable et à la vente à coût modéré ne peuvent pas bénéficier.

Amendement 47 concernant l’article 93 L’article 93 est amendé comme suit : « Art. 93. Evaluation Les centres de recherche publics régis par la loi du 3 décembre 2014 ayant pour objet l'organisation des centres de recherche publics, dans le cadre de missions de recherche d’intérêt public, ont accès aux données à caractère personnel pseudonymisées figurant dans les La consultation des bases de données d’administrations, en ce inclus le registre, de promoteurs sociaux, de bailleurs sociaux et d’organismes exerçant la gestion locative sociale aux fins d’évaluations des résultats de la 33 / 34 politique publique, d’études ou d’enquêtes scientifiques d’intérêt public dans le domaine du logement abordable peut être autorisée par le ministre sur demande dûment justifiée, lequel fixe les conditions et limites sous lesquelles cette consultation pourra être effectuée. »

Commentaire Le libellé amendé précise qu‘il s’agit des centres de recherche publics qui ont accès aux données, en vertu de cet article (et non sur autorisation du ministre). Ils ont accès aux données à caractère personnel pseudonymisées et ce uniquement aux fins d’études ou d’enquêtes scientifiques dans le domaine du logement abordable, de sorte que la protection de la vie privée est assurée.

Amendement 48 concernant l’article 94 L’article 94 est supprimé., Commentaire Cet article est supprimé pour remédier au risque d’insécurité juridique.

Suite à la suppression de l’article 94 initial, l’article 95 initial est renuméroté en article 94 nouveau. * * * Au nom de la Commission du Logement, je vous saurais gré, de bien vouloir faire aviser par le Conseil d’État les amendements exposés ci-avant.

J’envoie copie de la présente au Ministre aux Relations avec le Parlement, aux fins qu’il appartiendra.

Veuillez agréer, Monsieur le Président, l’expression de ma considération très distinguée. (s.) Fernand Etgen Président de la Chambre des Députés Annexe : texte coordonné du projet de loi 7937 proposé par la Commission du Logement 34 / 34 Annexe à la lettre d’amendements visant le projet de loi 7937 Texte coordonné Les amendements parlementaires sont relevés en caractères gras et soulignés.

Les propositions de texte suggérées par le Conseil d’État sont soulignées.

Projet de loi relative au logement abordable et modifiant :

1° la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ;

2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ;

3° la loi modifiée du 25 mars 2020 concernant le portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement ;

4° la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0 Chapitre 1er - Généralités

Art. 1erObjectifs

La présente loi a pour objectifs la réalisation du droit au logement en promouvant :

1° l’inclusion sociale par le logement ;

2° l’accès au logement prioritairement pour les personnes à revenu modeste ;

3° le développement de logements destinés à la location et à la vente abordables ;

4° l’attribution harmonisée et équitable des logements destinés à la location abordable via un registre national des logements abordables ;

5° la rénovation et l’assainissement de logements ;

6° la qualité du logement de manière à ce qu’il réponde aux objectifs du développement durable et à ceux de la qualité résidentielle.

Art. 2Mesures

1° la participation financière de l’État à la réalisation de logements destinés à la location et à la vente abordables ;

2° la participation financière de l’État à la réalisation de logements innovateurs destinés à la location abordable et de logements abordables résilients au changement climatique ;

3° la participation financière de l’État à l’activité du bailleur social ;

4° la mise en place d’un registre national des logements abordables.

Les participations financières au titre de la présente loi et toutes autres participations financières publiques éventuellement perçues au titre d’un même projet sont cumulables sans que leur somme puisse dépasser le seuil de financement total le plus élevé applicable à ces participations financières.

Le ministre peut octroyer des participations financières aux promoteurs sociaux, aux bailleurs sociaux et aux organismes exerçant la gestion locative sociale.

1

Une telle convention annuelle définit les objectifs que les représentants du secteur se fixent dans le cadre de la collaboration avec le ministre compétent.

Le ministre consulte les représentants du secteur sur tous les projets ou propositions de dispositions législatives et réglementaires applicables au secteur du logement abordable.

Art. 3Définitions

Au sens de la présente loi, on entend par :

1° « bailleur social » : l’organisme qui assure la gestion locative des logements destinés à la location abordable au sens de l’article 30 ;

2° « candidat-locataire » : la ou les personnes physiques qui remplissent les conditions d’éligibilité à un logement abordable au sens de l’article 55 ;

3° « commission » : la commission consultative au sens de l’article 20, paragraphe 2 ;

4° « communauté domestique »: le demandeur-locataire, le candidat-locataire, le locataire ou l’acquéreur éligible et toutes les autres personnes physiques qui vivent dans le cadre d’un foyer commun dans le logement, dont il faut admettre qu'ils disposent d'un budget commun et qui ne peuvent fournir les preuves matérielles qu'ils résident ailleurs, ces preuves matérielles sont, selon le cas :

5° « demandeur-locataire » : la ou les personnes physiques qui introduisent une demande de location d’un logement abordable ;

6° « locataire » : la ou les personnes physiques qui louent un logement abordable ;

7° « logement abordable » : tout logement destiné :

8° « logement dédié » : logement dédié au sens de l’article 12 ;

9° « logement durable » : les logements répondant aux critères de durabilité conformément à l’article 14octies de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ;

10°9° « logement tous publics » : logement tous publics au sens de l’article 12 ;

11° 10° « ministre » : le ministre ayant le Logement dans ses attributions ;

12° 11° « promoteur public » :

2

Dans le cadre de projets de logements abordables, le promoteur public est dispensé de l’obligation de faire appel à un architecte ou un ingénieur-conseil inscrit à l’Ordre des architectes et des ingénieurs-conseils, au registre des prestataires ressortissants d’un État membre ou au registre des prestataires ressortissants d’un État tiers, s’il emploie du personnel ayant les qualifications professionnelles requises pour exercer la profession d’architecte ou d’ingénieur-conseil.

Le promoteur public exerce les activités d’architecte, d’ingénieur-conseil et de promoteur immobilier sans être titulaire d’une autorisation d’établissement et sans que ces activités puissent être qualifiées de libérale ou de commerciale dans son chef.

L’État en ce qui concerne les opérations des promoteurs mentionnés sub d) et c) aux lettres c) et d) et les communes en ce qui concerne les opérations réalisées à leur initiative peuvent fournir la garantie d’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement, prévue à l’article 1601-5 du Code civil. ;

13° 12° « promoteur sans but de lucre » :

14° 13° « promoteur social » : un promoteur public ou un promoteur sans but de lucre ;

15° 14° « qualité résidentielle » : logements répondant aux critères de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation et situés dans un environnement attractif au niveau des dimensions environnementale et écologique, sociale et culturelle ainsi qu’infrastructurelle ;

16° 15° « registre » : le registre national des logements abordables au sens de l’article 74.

Chapitre 2 - Promoteur social

Section 1re – Vente abordable et vente à coût modéré

Art. 4Réalisation de logements destinés à la vente abordable

La participation financière est ventilée entre tous les logements réalisés destinés à la vente abordable. Le promoteur public la bonifie aux acquéreurs éligibles au sens de l’article 7, à l’exception de la part de la participation financière liée à l’acquisition du terrain et de la participation financière pour le préfinancement de l’acquisition du terrain.

3

Le caractère résilient au changement climatique des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. La résilience au changement climatique des logements peut être est retenue si leur conception urbanistique, architecturale ou matérielle prévoit des mesures non usuelles répondant, d’après la recherche scientifique, aux contraintes du changement climatique et si ces mesures induisent un coût supplémentaire.

1° les logements sont destinés à la vente à des acquéreurs répondant aux conditions socio-économiques prévues à l’article 7 ;

2° les logements répondent aux caractéristiques de construction et d’équipement conditions applicables aux logements destinés à la vente prévues à l’article 14 ;

3° les terrains accueillant les logements sont cédés aux acquéreurs sous la forme d’un droit d’emphytéose conformément à l’article 8 ;

4° les logements sont cédés aux acquéreurs grevés d’un droit de rachat en cas d’aliénation pour le promoteur public conformément à l’article 9 ;

5° la participation financière est intégralement employée pour réduire le prix de vente déterminé conformément à l’article 6 ;

6° au moins 60 pour cent des unités de logement du projet de vente sont vendues à des acquéreurs éligibles pour la vente abordable.

Art. 5Réalisation de logements destinés à la vente à coût modéré

1° les logements sont destinés à la vente à des acquéreurs répondant aux conditions socio-économiques prévues à l’article 7 ;

2° les logements répondent aux caractéristiques de construction et d’équipement conditions applicables aux logements destinés à la vente prévues à l’article 14 ;

3° les terrains accueillant les logements sont cédés aux acquéreurs sous la forme d’un droit d’emphytéose conformément à l’article 8 ;

4° les logements sont cédés aux acquéreurs grevés d’un droit de rachat en cas d’aliénation pour le promoteur public conformément à l’article 9.

Art. 6Prix du logement destiné à la vente abordable et à coût modéré

Le prix de vente du logement destiné à la vente abordable et du logement destiné à la vente à coût modéré est fixé en fonction du coût de revient du logement.

Le prix de vente du logement est soumis au ministre pour information préalablement à sa mise en vente.

4 L’acte de vente du logement destiné à la vente abordable indique le prix avec la participation financière incluse, le prix sans la participation financière et le montant de la participation financière, à défaut l’acte de vente doit être est rectifié aux frais du promoteur public dans les trois mois du constat par le ministre de l’absence d’une ou de plusieurs de ces indications.

Art. 7Conditions socio-économiques applicables aux acquéreurs éligibles

1° être une personne physique majeure au jour de l’introduction de la demande d’acquisition ;

2° au plus tard neuf mois après la remise des clés du logement, l’acquéreur éligible et les membres de sa communauté domestique ne sont ni propriétaires, ni usufruitiers, ni emphytéotes, ni bénéficiaires d’un droit d’habitation, de plus d’un tiers indivis, d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;

3° l’acquéreur éligible et les membres de sa communauté domestique disposent d’un droit de séjour de plus de 3 trois mois au moment de la demande du certificat d’éligibilité prévu au paragraphe 2 conformément à la loi modifiée du 29 août 2008 sur la libre circulation des personnes et l’immigration.

L’acquéreur éligible aux logements destinés à la vente abordable ou aux logements destinés à la vente à coût modéré et les membres de sa communauté domestique répondent encore aux conditions de revenu fixées à l’annexe I.

La communauté domestique à prendre en considération est celle indiquée dans le certificat d’éligibilité visée au paragraphe 2, à la date de son émission.

L’acquéreur éligible est la ou les personnes physiques titulaires du certificat d’éligibilité prévu au paragraphe 2.

Si neuf mois après la remise des clés du logement, il s’avère que les conditions prévues à l’alinéa 1er, point 2°, ne sont pas respectées, le promoteur public est fondé à agir en résolution de la vente. L’acquisition de droits indiqués à l’alinéa 1er, point 2°, après la remise des clés du logement n’emporte ni nullité, ni résolution de la vente du logement.

Le certificat d’éligibilité est établi par le ministre sur demande écrite. Il est valable pour une durée maximale de 6 six mois à partir de la date de son émission.

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement, la référence aux bénéficiaires d’une aide individuelle prime d’acquisition ou d’une prime de construction au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ou encore à des formulations similaires s’entend comme référence au détenteur d’un certificat d’éligibilité.

Section 2 – Emphytéose et droit de rachat

Art. 8Concession de terrains sous la forme d’un droit d’emphytéose

Dans le cadre de la vente abordable et de la vente à coût modéré, le promoteur public concède le terrain ou la quote-part terrain accueillant les logements sous la forme d’un droit d’emphytéose aux acquéreurs des logements.

5 Les acquéreurs des logements et preneurs de terrain, ou d’une quote-part de terrain, payent une redevance d’emphytéose fixée dans l’acte de concession d’emphytéose.

En cas de décès des acquéreurs des logements et preneurs de terrain, le droit d’emphytéose et les éventuels autres droits réels afférents sont transmis à leurs ayants droit.

Au plus tard deux ans après le décès des acquéreurs, le logement est l’habitation principale et permanente d’au moins un des ayants droit. A défaut, le promoteur public bénéficie d’un droit de rachat conformément aux dispositions de l’article 9.

Si au plus tard deux ans après le décès des acquéreurs, le logement n’est pas l’habitation principale et permanente d’au moins un des ayants droit, le promoteur public bénéficie d’un droit de rachat conformément aux dispositions de l’article 9.

Les acquéreurs des logements et preneurs de terrain, ou d’une quote-part terrain, ou leurs ayants droit payent une redevance d’emphytéose annuelle fixée dans l’acte de concession d’emphytéose.

La redevance d’emphytéose annuelle est fixée par règlement grand-ducal en tenant compte de la taille, de la situation géographique, de l’aménagement du terrain ou de la quote-part terrain et de la typologie du logement. La redevance d’emphytéose annuelle est indexée et ne peut pas dépasser 2 000 euros à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires pour les maisons unifamiliales et 1 500 euros à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires pour les appartements.

Un règlement grand-ducal détermine les modalités de fixation des redevances d’emphytéose à payer par les acquéreurs des logements.

Art. 9Droit de rachat du promoteur public

Le promoteur public ayant réalisé les logements destinés à la vente abordable ou à la vente à coût modéré bénéficie exerce, pour toute la durée de la prédite emphytéose, d’un le droit de rachat des logements en cas de cession ultérieure par les acquéreurs successifs ou leurs ayant-droits ayants droit.

Le promoteur public peut se faire substituer en cas d’exercice de son droit de rachat par un autre promoteur public.

A défaut de substitution de tout autre promoteur public, le Fonds du Logement exerce le droit de rachat. Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut accorder une dérogation à cette obligation.

Le principe du droit de rachat et la La méthode de détermination du prix de rachat est insérée sont rappelés dans les actes authentiques de vente.

Le prix de rachat est égal au prix payé par les acquéreurs, déduction faite des primes, bonifications, aides conventionnelles et autres avantages qui auraient été alloués ou simplement bonifiés par le promoteur public et l’État à l’acquéreur. Ce prix est majoré en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publiée par le Service Ccentral de la Sstatistique et des Eétudes Eéconomiques et minoré de la moins-value normale résultant de l’usure des logements vendus, ainsi que de toutes les moins-values extraordinaires dues à la faute ou à la négligence des acquéreurs ou des personnes occupant le logement faisant l’objet du rachat.

6 Le propriétaire du logement informe le promoteur public ayant réalisé le logement de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception avec copie par lettre recommandée au ministre.

Art. 10Obligation d’occupation des acquéreurs

Le logement destiné à la vente abordable et le logement destiné à la vente à coût modéré sont l'habitation principale et permanente aux acquéreurs, ou à un l’un d’eux, ou à leurs ayants droit. des acquéreurs, ou de l’un d’eux, ou de leurs ayants droit.

Une dispense de l’obligation d’occupation peut être accordée par le promoteur public en cas de demande motivée pour des raisons familiales ou professionnelles ou à cause de travaux de transformation ou de rénovation substantielle du logement.

Si après l’acte authentique de vente neuf mois après la remise des clés du logement, il s’avère que l’obligation d’occupation n’est pas respectée, le promoteur public est fondé à agir en résolution de la vente.

Section 3 – Location abordable

Art. 11Réalisation de logements destinés à la location abordable

Le caractère innovateur des logements est retenu si leur conception résulte de la mise en application d’idées nouvelles ou d’efforts de recherche-développement.

Le caractère innovateur des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission.

Le caractère résilient au changement climatique des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. La résilience au changement climatique des logements est retenue si leur conception urbanistique, architecturale ou matérielle prévoit des mesures non usuelles répondant, d’après la recherche scientifique, aux contraintes du changement climatique et si ces mesures induisent un coût supplémentaire.

L’augmentation des montants maximaux éligibles pour raison de résilience au changement climatique ne sont pas cumulables n’est pas cumulable avec celle pour logements innovateurs.

1° les logements sont gérés par un bailleur social ;

7 2° les logements répondent aux caractéristiques de construction et d’équipement conditions applicables aux logements destinés à la location prévues à l’article 14.

À défaut par À défaut pour le promoteur social de trouver un bailleur social pour la gestion de ses logements, le Fonds du Logement assume cette fonction. Sur la base d’une demande dûment motivée du promoteur social, le ministre peut nommer un autre bailleur social que le Fonds du Logement.

Art. 12Catégories de logements destinés à la location abordable

1° les logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ;

2° les logements dédiés aux étudiants ;

3° les logements dédiés aux personnes bénéficiant d’un accompagnement social rapproché. Est un logement dédié aux personnes bénéficiant d’un accompagnement rapproché un logement, dont le locataire ou un membre de la communauté domestique du locataire bénéficie de la part du bailleur social d’un suivi individuel rapproché allant au-delà des missions du bailleur social au sens de la présente loi ;

4° les logements dédiés aux jeunes. Est un jeune, une personne qui a moins de 26 ans au moment de l’attribution du logement ;

5° les logements dédiés aux personnes 60+. aux personnes âgées de soixante ans ou plus. Ces logements sont dédiés aux personnes vivant seules ou en couple. Au moment de l’attribution du logement au moins un membre de la communauté domestique a au moins 60 ans ;

6° les logements dédiés aux membres d’une société coopérative agissant en tant que promoteur social ;

7° les logements dédiés aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ;

8° les logements dédiés dits de réserve. Est un logement de réserve un logement accueillant momentanément des locataires exposés à une situation de détresse extrême ne tolérant aucun délai à l’attribution d’un logement.

Ces mêmes logements ne tombent pas sous les dispositions de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation.

Art. 13Compensation de service public pour les logements destinés à la location

abordable

1° une couverture des frais d’exploitation ;

8 2° une rémunération du capital investi par le promoteur social dans un projet de logements comprenant le capital investi dans la réalisation de logements et dans le terrain viabilisé.

La compensation de service public est payée au promoteur social moyennant un loyer perçu mensuellement du bailleur social. À défaut de paiement par le bailleur social, le promoteur social peut demander le paiement au ministre. En cas de paiement par le ministre, le ministre est subrogé dans les droits du promoteur social.

La compensation de service public ne peut en aucun cas servir au financement d’activités autres que celles liées à la réalisation et à la gestion des logements destinés à la location abordable.

Le montant de la couverture des frais d’exploitation est fixé de façon forfaitaire pour les promoteurs sociaux par règlement grand-ducal en tenant compte des frais effectivement encourus et établis lors d’une audit analyse des comptes d’au moins deux promoteurs sociaux bien gérés. L’audit analyse porte sur au moins deux exercices successifs clôturés au plus tard quatre années avant l’année pour laquelle la compensation est attribuée. Le règlement grandducal peut prévoir des forfaits différents en fonction des coûts de gestion effectifs des différentes catégories des logements.

En vertu de la loi modifiée du 24 avril 2017 portant réorganisation de l’établissement public nommé « Fonds du Logement », le Fonds du Logement est exclu de la couverture des frais d’exploitation.

Sont encore exclus de la couverture des frais d’exploitation, les logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire.

Le Fonds du Logement, les communes et les syndicats de communes sont exclus de la rémunération du capital investi.

Le taux de la rémunération du capital investi par le promoteur social dans les coûts éligibles relatifs à la construction et la rénovation de logements ne peut être ni inférieur au taux à court terme en euros établi par la Banque centrale européenne majoré d’une prime de 100 points de base, ni inférieur à zéro, ni dépasser ce taux majoré d’une prime de 250 points de base.

Ces taux de rémunération du capital sont fixés par règlement grand-ducal.

9 Si la contribution financière du promoteur social provient d’un prêt auprès d’un établissement de crédit, la rémunération du capital investi peut est, sur demande du promoteur social, être échelonnée dans le temps de façon à tenir compte du remboursement du prêt. Le montant de la rémunération du capital investi actualisé sur quarante ans doit se situer se situe dans les limites prévues au paragraphe 4.

Section 4 – Coûts éligibles et participations financières spécifiques

Art. 14Coûts éligibles à une participation financière des logements destinés à la vente

abordable, des logements destinés à la vente à coût modéré et de logements destinés et à la location abordables

1° la catégorie relative au terrain non viabilisé et à la viabilisation particulière ;

2° la catégorie relative à la viabilisation ordinaire ;

3° la catégorie relative au terrain viabilisé ;

4° la catégorie relative à la construction de logements abordables ;

5° la catégorie relative à la rénovation de logements destinés à la location abordable.

La surface construite brute destinée au logement est désignée par « la SCB logement ».

La surface non aménageable destinée au logement est désignée par « la SNA logement ».

1° le prix de cession ou la redevance emphytéotique du terrain non viabilisé ;

2° le coût de viabilisation particulière représentant l’ensemble des coûts relatifs aux travaux nécessaires pour rétablir un terrain vers un état approprié avant de pouvoir débuter les travaux d’infrastructures et de construction.

S’il s’agit d’une cession de terrain, la somme des coûts éligibles visés à l’alinéa 1er, points 1° et 2°, ne peut pas dépasser le montant maximal éligible de 900 euros par mètre carré de SCB logement.

S’il s’agit d’une redevance emphytéotique, la somme des coûts éligibles visés à l’alinéa 1er, points 1° et 2°, ne peut pas dépasser le montant maximal éligible de 450 euros par mètre carré de SCB logement.

Les frais de l’acte authentique relatif à la cession ou à l’emphytéose visées au point 1° sont éligibles en supplément aux coûts de cette catégorie au prorata du montant éligible de ces coûts.

Pour les coûts de viabilisation particulière visés à l’alinéa 1er, point 2°, sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut, sur avis de la commission, accorder une 10 dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur social. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine.

1° les coûts de viabilisation ordinaire au sens de l’article 23 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 400 euros par mètre carré de SCB logement.

Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre, sur avis de la commission, accorde une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur social. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine ;

2° les coûts de réalisation d’emplacements publics dans une structure de parking centralisée sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 30 000 euros par emplacement ;

3° les coûts des travaux préparatoires et de stabilisation du sol dans le sens vertical et horizontal nécessaires à l’aménagement de logements sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 200 euros par mètre carré de SCB logement. Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut, sur avis de la commission, accorder une dérogation à ce plafond si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine ;

4° les frais d’études préliminaires et honoraires relatifs aux points 1° à 3°, y compris l’étude de programmes de construction dans leurs aspects urbanistiques, sociétal, architectural et technique, sans dépasser le taux maximal éligible de : a) 15 pour cent de ces coûts en cas de viabilisation ordinaire seulement ; b) 18 pour cent de ces coûts en cas de viabilisation ordinaire et de viabilisation particulière.

Pour les coûts de viabilisation ordinaire visés au point 1°, sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut, sur avis de la commission, accorder une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur social.

1° le prix de cession d’un terrain viabilisé sans dépasser le montant maximal éligible de 1 300 euros par mètre carré de SCB logement, ou la redevance emphytéotique d’un terrain viabilisé sans dépasser le montant maximal éligible de 650 euros par mètre carré de SCB logement ;

2° le prix du terrain acquis dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement sans dépasser le montant maximal éligible de 1 300 euros par mètre carré de SCB logement ;

3° Lles frais de l’acte authentique relatif à la cession ou à l’emphytéose visées au point 1° sont éligibles en supplément aux coûts de cette catégorie au prorata du montant éligible de ces coûts.

1° les coûts de construction de nouveaux projets, les coûts de rénovation et de transformations initiales de biens existants et les coûts des constructions acquises dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, y compris les coûts pour les emplacements privés, sans dépasser le montant maximal éligible de 3 100 euros par mètre carré de SCB logement et de 2 100 euros par mètre carré de SNA logement.

11 Les coûts relatifs aux travaux de raccordements aux infrastructures prévus par le paragraphe 3 sont inclus.

Pour les coûts de rénovation, sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut, sur avis de la commission, accorder une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine ;

2° les coûts de réalisation d’un carport simple sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 16 000 euros et les coûts de réalisation d’un carport double sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 25 000 euros ;

3° les coûts des aménagements de l’espace extérieur privé sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 200 euros par mètre carré de SCB logement ;

4° les frais d’études et les honoraires relatifs aux coûts énumérés aux points 1° à 3° sans pouvoir dépasser le taux maximal éligible de 15 pour cent de ces coûts éligibles ;

5° les frais relatifs aux autorisations et les frais d’assurances.

Seuls les logements destinés à la location abordable sont éligibles au titre des coûts énumérés aux points 1° à 3°.

Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut, sur avis de la commission, accorder une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine.

Un règlement grand-ducal précise les modalités de mise en œuvre, les méthodes d’évaluation et les modalités de fixation des montants plafonds des points énumérés aux paragraphes 2 à 6. Le règlement grand-ducal fixe des montants plafonds maximaux sans dépasser ceux indiqués aux paragraphes 2 à 6.

L’évaluation des montants plafonds est effectuée par rapport à des critères regroupés dans les catégories suivantes :

1° l’efficience économique :

12

2° i) les travaux de remise en état et de maintien, ; ii) les travaux de rénovation profonde ; les caractéristiques urbanistiques :

3° les caractéristiques architecturales :

4° le calcul des surfaces.

Art. 15Emplacements de stationnement de voiture

Le promoteur social reste propriétaire des emplacements liés à un logement destiné à la location abordable.

Une éventuelle cession d’un emplacement lié à un logement destiné à la location abordable ne peut se faire qu’avec la cession dudit logement conformément à l’article 23.

Un emplacement est loué prioritairement au locataire d’un logement destiné à la location abordable et qui en fait la demande.

13 Le loyer est fixé par règlement grand-ducal en tenant compte de la situation géographique, de la typologie et de l’aménagement de l’emplacement. Le loyer mensuel d’un emplacement est indexé et ne peut pas dépasser 200 euros à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires.

Art. 16Participations financières pour la redevance d’emphytéose dans le cadre de la

location abordable Si le promoteur social de logements destinés à la location abordable paye une redevance d’emphytéose unique, la participation financière prend la forme d’une participation unique. Si le promoteur paye des redevances d’emphytéose annuelles, la participation financière prend la forme de participations annuelles.

Art. 17Apport de terrain dans le cadre de la location abordable et collaboration

Dans ce cas, les redevances d’emphytéose annuelles payées par le promoteur social réalisant les logements ne peut peuvent pas dépasser la rémunération du capital investi à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1er.

L’emphytéose est établie pour un terme d’au moins cinquante ans. Le terme restant au moment de la première mise en location des logements abordables est d’au moins quarante ans.

Le terrain apporté par un propriétaire non éligible aux participations financières prévues par la présente loi à un projet de logements réalisé dans le cadre de l l’article 29 de la même loi précitée du 19 juillet 2004 ou dans le cadre du plan ayant pour objectif le cas prévu à l’article 1er, paragraphe 2, points 14° et 15°, de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire, ne donne pas droit à une rémunération telle que prévue à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1er.

14 Pour un terrain apporté à un projet de logements réalisé dans le cadre de l’article 29 de la même loi du 19 juillet 2004 ou dans le cadre du plan ayant pour objectif le cas prévu à l’article 1er, paragraphe 2, points 14° et 15°, de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire, le promoteur social ne peut prétendre à la rémunération conformément à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1er que pour les seuls terrains ayant fait l’objet d’une cession non gratuite.

Art. 18Participations financières pour le préfinancement

Sous réserve des crédits budgétaires suffisants, une participation financière d’un taux maximal éligible de 75 pour cent pour une période maximale de 24 vingt-quatre mois est accordée par le ministre au promoteur public pour les charges d’intérêt d’emprunts contractés pour le préfinancement des coûts éligibles des logements destinés à la vente abordable prévus à l’article 4 et à la vente à coût modéré prévus à l’article 5.

Section 5 – Procédures et convention

Art. 19Procédure de demande

Sauf pour le prix d’acquisition d’un terrain, Lla demande de participation financière est présentée au ministre, sous peine de forclusion, dans un délai de deux années à compter du premier décaissement de la dépense pour laquelle la participation financière est sollicitée. Ce délai peut être prorogé par le ministre sur demande écrite du promoteur social.

1° le nom et les missions du promoteur social ;

2° une description du projet la plus avancée disponible au moment de l’introduction de la demande y compris :

3° les besoins de financement déjà connus au moment de l’introduction de la demande y compris :

4° une déclaration des autres participations financières ou aides publiques que le promoteur social a demandées ou reçues au titre du projet.

Le demandeur joint encore tout élément qu’il juge pertinent pour permettre au ministre d’apprécier les qualités et spécificités du projet.

Le promoteur social donne l’accord préalable au ministre afin qu’il puisse vérifier auprès de l’Administration des contributions directes, de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA et du Centre commun de la sécurité sociale, que le promoteur ne s’est pas soustrait aux charges fiscales et sociales.

15