Met grief XVII voeren [appellanten] aan dat [geïntimeerden 2 & 3] - anders dan de rechtbank heeft geoordeeld - niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt. Volgens [appellanten] had [geïntimeerden 2 & 3] , die als makelaar bouwkundige kennis had en bovendien jarenlange ervaring had met monumenten, bij zijn bezichtiging van de woning voorafgaand aan de verkoop moeten zien dat de hanenbalken omhoog waren geplaatst (van 168 naar 203 cm boven de vloer) en de trekbalken op vloerniveau waren verwijderd, en dat de dakconstructie daarmee op ongeoorloofde wijze was aangepast. Het hof begrijpt dat [appellanten] betogen dat die constatering [geïntimeerden 2 & 3] er vervolgens toe had moeten bewegen om verder navraag en onderzoek te doen en bouwvergunningen en andere relevante stukken te bekijken. [geïntimeerden 2 & 3] had dan moeten constateren dat [geïntimeerde 1] niet heeft voldaan aan de in de vergunning gestelde eisen over het plaatsen van onverholen goten en het ontroesten c.q. vervangen van de muurankers.
\n6.88 Het hof verwerpt dit betoog van [appellanten] en licht dat toe als volgt. [geïntimeerden 2 & 3] is geen bouwkundige en van hem kan als makelaar niet worden gevergd dat hij had moeten zien dat de kapconstructie gebrekkig was door het omhoog plaatsen van de hanenbalken (met 35 cm) en het verwijderen van de trekbalken. [geïntimeerden 2 & 3] heeft verklaard dat hij deze wijzigingen in de kapconstructie niet heeft opgemerkt. [appellanten] hebben foto’s overgelegd om aan te tonen dat [geïntimeerden 2 & 3] de verwijdering van de trekbalken niet gemist kan hebben (de eerste twee foto’s onder nr. 212 van de memorie van grieven), maar [geïntimeerden 2 & 3] heeft erop gewezen dat deze foto’s niet de situatie weergeven zoals die was toen hij de woning zag, maar de situatie nà verwijdering van de voorzetwanden en betimmeringen. [appellanten] hebben dat vervolgens niet bestreden.
\nHet hof verwerpt de suggestie van [appellanten] dat [geïntimeerden 2 & 3] de afdrukken van de kramplaten in de spantbenen had moeten opmerken en daaruit had moeten concluderen dat de hanenbalken omhoog waren geplaatst (en de kapconstructie daardoor mogelijk gebrekkig was). [appellanten] hebben in hoger beroep nog gesteld dat zij deze afdrukken wel hadden opgemerkt en daarover nog vragen aan [geïntimeerden 2 & 3] hadden gesteld. [geïntimeerden 2 & 3] heeft dat echter betwist en die stelling van [appellanten] is niet komen vast te staan. Het hof merkt hierbij nog op dat bouwkundige [inspecteur] van VEH na zijn visuele inspectie ook niets heeft gemeld over verwijderde trekbalken en verhoogde hanenbalken.
\nDat een bouwkundige van de gemeente eind september 2018 de wijzigingen aan de kapconstructie wel heeft opgemerkt doet niet terzake omdat de voorzetwanden en betimmeringen toen waren weggehaald en de situatie dus niet te vergelijken was met de situatie die [geïntimeerden 2 & 3] heeft gezien.
\n6.89 Nu dit onderdeel van de grief faalt, gaat ook het argument dat [geïntimeerden 2 & 3] in het verlengde daarvan verder onderzoek had moeten doen en ook bouwvergunningen had moeten bekijken niet op. Voor zover [appellanten] bedoelen te betogen dat [geïntimeerden 2 & 3] sowieso bouwvergunningen had moeten onderzoeken, gaat dat betoog niet op. Dat hoeft een verkoopmakelaar in zijn algemeenheid niet te doen als daar geen concrete aanleiding voor is (en die was er in dit geval niet).
\nConclusie en proceskosten 6.90 Voor zover partijen bewijsaanbiedingen hebben gedaan, gaat het hof daaraan voorbij, omdat deze geen betrekking hebben op concrete, zich voor bewijs lenende feiten en omstandigheden dan wel op (voldoende onderbouwde) stellingen die, als zij worden bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel.
\n6.91 Voor zover door [appellanten] of [geïntimeerden 2 & 3] aangevoerde (procesrechtelijke of inhoudelijke) punten niet zijn besproken, is dat omdat deze niet tot een andere uitkomst van de zaak kunnen leiden .
\n6.92 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] tegen de afwijzing van de vorderingen jegens [geïntimeerden 2 & 3] falen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
\n6.93 Het hof begroot deze proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden 2 & 3] op: griffierecht € 5.610,- salaris advocaat € 23.787,- (4,5 punten × tarief VII) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 29.575,- 7Beslissing Het hof:
\nTen aanzien van [geïntimeerde 1]
\nTen aanzien van [geïntimeerden 2 & 3]
\nDit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, J.E.H.M. Pinckaers en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.