Volgens het subonderdeel is in dit verband voldoende dat ten tijde van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties in 2007 voorzienbaar was dat [verweerder] schade zou lijden bestaande uit het verschil tussen de hypothetische koopprijs en de prijs waarvoor hij het pand later alsnog zou kunnen kopen. Dat in 2007 niet voorzienbaar was dat het verschil tussen de hypothetische koopprijs en de marktwaarde op dat moment € 267.500,-- zou zijn, staat volgens het onderdeel niet in de weg aan toerekening van die schade aan Ram Properties. Daaraan voegt het onderdeel nog toe dat, nu in 2007 ook niet voorzienbaar was dat het verschil tussen de hypothetische koopprijs en de marktwaarde in 2014 € 210.000,-- zou zijn maar het hof - terecht - oordeelt dat dat bedrag wel voor vergoeding in aanmerking komt, en hetzelfde heeft te gelden voor de omstandigheid dat voorzienbaar was dat het verschil tussen de feitelijke koopprijs en de marktwaarde in 2014 € 267.500,-- zou zijn, ook daarom onjuist is dat het hof de eis stelt dat in 2007 voorzienbaar was dat [verweerder] meer dan de marktwaarde zou moeten en willen betalen om het pand alsnog te kunnen kopen.
\n3.13 Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
\nEen bijzonderheid van de onderhavige zaak is dat [verweerder] in 2014, een aantal jaren na de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties ten aanzien van het voorkeursrecht in 2007, erin is geslaagd het pand alsnog in eigendom te verkrijgen. Bij het bepalen van de uitgangspunten voor de schadebegroting in deze zaak zoekt het hof ook aansluiting bij dit gegeven (rov. 2.16-2.20 eindarrest, zie ook onder 3.3 hiervoor). In rov. 2.16 van het eindarrest wijst het hof erop dat [verweerder] in deze procedure heeft gekozen voor een concrete schadebegroting. In rov. 2.28 concludeert het hof dat het verschil tussen de in de hypothetische situatie begin 2007 voor het pand betaalde koopprijs (€ 760.000,--, de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007) en de door [verweerder] feitelijk in 2014 betaalde koopprijs (€ 1.237.500,--), zijnde een bedrag van € 477.500,--, “een - concreet - geleden” schadepost is die volgens de vermogensvergelijkingsmethode in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt en dat [verweerder] dit op zichzelf terecht aanvoert in grief 2 in het incidentele appel, maar dat deze grief niet tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter op dit punt kan leiden gelet op rov. 2.29-2.30, erin uitmondend dat het hof dezelfde uitkomst bereikt als de kantonrechter: een bedrag van € 210.000,-- komt hier als schade voor vergoeding in aanmerking, zoals het hof ook in rov. 2.31 tot uitdrukking brengt (“plus € 210.000,= (overweging 2.28-2.30)”).
\nHet subonderdeel spitst zich toe op rov. 2.30 van het eindarrest, waarin het hof, volgend op de vaststelling in rov. 2.29 dat de marktwaarde van het pand begin 2014 (ten tijde van de door [verweerder] feitelijk aan [betrokkene 1] voor het pand betaalde koopprijs van € 1.237.500,--, exclusief kosten) € 970.000,-- bedroeg, overweegt dat daarmee “de vraag [rijst] of het gerechtvaardigd is dat [verweerder] een vergoeding van het volledige verschil tussen de door hem betaalde koopprijs van € 1.237.500,= en de koopprijs van € 760.000,= [de in de hypothetische situatie begin 2007 voor het pand betaalde koopprijs, zijde de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007, A-G] toekomt als schadevergoeding.” Het is evident dat de daaropvolgende beoordeling door het hof in rov. 2.30 in de sleutel staat van het toerekeningsverband van art. 6:98 BW, naar aanleiding van het op dit punt door Ram Properties gevoerde verweer waarover rov. 2.30, tweede zin.
\nZoals onder 3.3 hiervoor onder meer uiteengezet, worden bij de beantwoording van de vraag of de schade “in zodanig verband staat” met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust dat zij als gevolg daarvan aan de schuldenaar kan worden toegerekend alle omstandigheden van het geval betrokken, waarbij art. 6:98 BW als voorbeelden noemt de aard van de aansprakelijkheid en van de schade. Dit toerekeningsverband van art. 6:98 BW dient normaaltypisch ertoe, zo ook in het onderhavige geval, om de aansprakelijkheid van degene die verplicht is de door hem aan een ander toegebrachte schade te vergoeden, op een redelijke wijze te beperken.
\nDe door het hof in rov. 2.30 van het eindarrest op de voet van art. 6:98 BW aangebrachte beperking bestaat eruit, dat niet het verschil tussen de door [verweerder] feitelijk in 2014 voor het pand betaalde koopprijs (€ 1.237.500,--) en de in de hypothetische situatie begin 2007 voor het pand betaalde koopprijs (€ 760.000,--, de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007), zijnde een bedrag van € 477.500,--, maar het verschil tussen de marktwaarde van het pand in 2014 (€ 970.000,--) en die hypothetische koopprijs begin 2007 (€ 760.000,--), zijnde een bedrag van € 210.000,--, hier als schade voor vergoeding in aanmerking komt. Het hof honoreert aldus slechts ten dele het verweer van Ram Properties dat, kort gezegd, de schade bestaande uit het verschil van € 477.500,-- tussen die feitelijke koopprijs in 2014 (€ 1.237.500,--) en die hypothetische koopprijs in 2007 (€ 760.000,--) haar in redelijkheid niet als een gevolg van haar toerekenbare tekortkoming kan worden toegerekend, mede gezien de wijze waarop de koop tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel en vervolgens tussen [betrokkene 1] en [verweerder] tot stand is gekomen. Dit baseert het hof op een weging van de omstandigheden van het geval, waaronder:
\nDaarbij benadrukt het hof ook dat van deze beperking slechts sprake is voor zover [verweerder] een hogere prijs heeft betaald voor het pand dan de genoemde marktwaarde: als [verweerder] het pand voor die marktwaarde begin 2014 (dus € 970.000,--) zou hebben kunnen kopen, is er immers geen enkele reden waarom het verschil met de begin 2007 betaalde koopprijs niet als gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend. Ik wijs verder erop dat dit een en ander, gelet ook op de nadrukkelijke verwijzing door het hof in rov. 2.30 van het eindarrest naar “de aard van de aansprakelijkheid van Ram Properties”, niet los te zien valt van hetgeen het hof in rov. 2.7 tot uitgangspunt neemt bij de schadebegroting (waarvan rov. 2.28-2.31 deel uitmaken) en waaruit mede blijkt waartoe het voorkeursrecht, een aanbiedingsplicht voor Ram Properties (zie onder 3.2 hiervoor), diende.
\nAls de verplichtingen die voortvloeiden uit het voorkeursrecht “onberispelijk zouden zijn nageleefd”, zou dat ertoe hebben geleid dat [verweerder] en Ram Properties gedurende een periode van in elk geval veertien dagen exclusief hadden kunnen onderhandelen over de prijs van het pand, waarbij het hof aanneemt dat, nu Ram Properties geen onredelijk hoge koopprijs zou hebben gevraagd althans hebben mogen verlangen, waarschijnlijk is dat Ram Properties uiteindelijk de prijs van € 760.000,-- (de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007) zou hebben genoemd, die [verweerder] zou hebben geaccepteerd. Dit oordeel van het hof sluit aan bij bindende eindbeslissingen uit (rov. 3.5 en 3.14 van) het arrest van het hof van 14 december 2010 in de hoofdprocedure, waaruit mede volgt, zoals het hof memoreert in rov. 2.7:
\nDit een en ander, waaronder die voor Ram Properties geldende restricties in het hypothetische geval begin 2007 (in het bijzonder dat Ram Properties geen onredelijk hoge koopprijs zou hebben gevraagd althans hebben mogen verlangen) gekoppeld aan het daarbij centraal staan van de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007, draagt eraan bij dat, zoals het hof naar de kern genomen oordeelt in rov. 2.30, het redelijk is voor doeleinden van het toerekeningsverband van art. 6:98 BW hier uit te gaan van de marktwaarde van het pand: niet alleen begin 2007 (de hypothetische situatie), maar, in lijn daarmee, ook begin 2014 (ten tijde van de door [verweerder] feitelijk aan [betrokkene 1] voor het pand betaalde koopprijs). Zie ook onder 3.3 hiervoor.
\nVoor zover het subonderdeel ervan uitgaat dat het hof in rov. 2.30 van het eindarrest (ten onrechte) oordeelt dat de schade van [verweerder] niet aan Ram Properties kan worden toegerekend voor zover de door [verweerder] feitelijk begin 2014 aan [betrokkene 1] voor het pand betaalde koopprijs hoger was dan de marktwaarde van het pand op dat moment op basis van (“omdat”, etc.) de in rov. 2.30, vijfde zin genoemde omstandigheid dat ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 niet redelijkerwijs voorzienbaar was dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een koopprijs die in die mate zou afwijken van de werkelijke waarde (dus de vigerende marktwaarde van het pand), gaat het uit van een verkeerde lezing van het eindarrest en mist het feitelijke grondslag.
\nHet hof baseert dit oordeel immers op een weging van de omstandigheden van dit geval, waarvan deze omstandigheid er (slechts) een is. Dit geldt ook voor zover het subonderdeel ervan uitgaat dat het hof in rov. 2.30 redeneert vanuit voorzienbaarheid ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 van een specifiek bedrag waarmee op een later moment de door [verweerder] feitelijk voor het pand betaalde koopsom opwaarts zou afwijken van de marktwaarde van het pand op dat moment. Het hof redeneert immers vanuit het op dat moment redelijkerwijs niet voorzienbaar zijn dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een koopprijs die “in die mate” zou afwijken van de werkelijke waarde (in die zin uitzonderlijk hoog is), waarmee het hof doelt op de (scheve) verhouding tot de marktwaarde op dat moment (hier ruim een kwart, want 28%, boven die marktwaarde), aldus in abstracto.
\nDit geldt ook voor zover het subonderdeel ervan uitgaat dat het hof in rov. 2.30 oordeelt dat “voor toerekening naar redelijkheid vereist is” dat in 2007 voorzienbaar was dat [verweerder] later, op het moment dat hij het pand alsnog te koop aangeboden zou krijgen, een koopprijs zou betalen die substantieel hoger was dan de marktwaarde van het pand op dat moment, waarmee het hof een onjuiste, want te strenge eis zou hebben gesteld aan de mate van voorzienbaarheid van de schade. Het hof stelt immers niet zo’n specifieke eis, maar stelt eenvoudigweg vast dat ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 redelijkerwijs niet voorzienbaar was dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een koopprijs die in die mate zou afwijken van de werkelijke waarde (dus de vigerende marktwaarde van het pand), welke objectieve factor in combinatie met diverse andere omstandigheden ten grondslag ligt aan de onderhavige, door het hof op de voet van art. 6:98 BW aangebrachte beperking.
\nOok voor zover het subonderdeel wel feitelijke grondslag zou hebben, mist het doel. Voor zover het subonderdeel aanvoert dat als ten tijde van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties in 2007 voorzienbaar was dat [verweerder] schade zou lijden bestaande uit het verschil tussen de hypothetische koopprijs (€ 760.000,--) en de prijs waarvoor hij het pand later alsnog zou kunnen kopen, dit voldoende is om de gehele schade bestaande uit het verschil tussen die hypothetische koopprijs en die feitelijke koopprijs op de voet van art. 6:98 BW toe te rekenen aan Ram Properties ongeacht de overige omstandigheden van het geval, geldt dat deze opvatting geen steun vindt in het recht en dat van een miskenning daarvan door het hof dus geen sprake kan zijn.
\nDaarmee wordt immers voorbijgezien aan het op de redelijkheid gestoelde en intrinsiek contextuele karakter van het toerekeningsverband van art. 6:98 BW, dat met een dergelijke ‘regel’ niet te rijmen valt. Zie onder 3.3 hiervoor. Voor zover het subonderdeel aanvoert dat de omstandigheden van het geval niet zodanig zijn dat deze de onderhavige, door het hof op de voet van art. 6:98 BW aangebrachte beperking kunnen dragen, in het bijzonder omdat ten tijde van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties voorzienbaar was dat [verweerder] schade zou lijden bestaande uit het verschil tussen de hypothetische koopprijs (€ 760.000,--) en de prijs waarvoor hij het pand later alsnog zou kunnen kopen, geldt dat deze opvatting evenmin steun vindt in het recht.
\nGelet op de omstandigheden van het geval, in het bijzonder hetgeen hiervoor is uitgelicht in onderling(e) verband en samenhang bezien, heeft het hof alles wegend deze zonder miskenning van (de reikwijdte van) art. 6:98 BW als zodanig kunnen aanmerken dat het gelet daarop redelijk is om ten aanzien van de in rov. 2.30 voorliggende vraag (niet meer dan) het verschil tussen de marktwaarde van het pand begin 2014 (ten tijde van de door [verweerder] feitelijk aan [betrokkene 1] voor het pand betaalde koopprijs) en de hypothetische koopprijs begin 2007 (dus de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007), zijnde een bedrag van € 210.000,--, als door Ram Properties aan [verweerder] te vergoeden schade in aanmerking te laten komen.
\nHetgeen [verweerder] aanvoert in het subonderdeel, ook in totaliteit bezien, maakt dit niet anders. Daarbij zij nog opgemerkt dat het subonderdeel aan het slot ook voorbijziet aan hetgeen het hof daadwerkelijk doet in rov. 2.30, en dat uit de daar gemaakte vergelijking ook overigens niet volgt dat het hof ter zake blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting inzake (de reikwijdte van) art. 6:98 BW. Dat behoeft, gelet op het voorgaande, geen verdere toelichting.
\nKort en goed: anders dan het subonderdeel aanvoert, heeft het hof in rov. 2.30 van het eindarrest niet op rechtens relevante wijze misgetast door een onjuiste, want te strenge eis te stellen aan, kort gezegd, de mate van voorzienbaarheid van de schade.
\nHierop stuit het subonderdeel af.
\n3.14 Subonderdeel 1b klaagt dat ’s hofs oordeel bovendien onvoldoende gemotiveerd is. Volgens het subonderdeel valt zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien “waarom niet voorzienbaar was dat [verweerder] mogelijk genoodzaakt zou worden om het pand te kopen tegen een prijs die hoger was dan de marktwaarde op dat moment en dat [verweerder] daartoe ook bereid zou zijn.” Het subonderdeel wijst erop dat [verweerder] bovendien gemotiveerd heeft gesteld dat € 1.300.000,-- eind 2013 een reële koopprijs was, omdat [betrokkene 1] het pand voor dat bedrag aan Stadsdeel had verkocht. Het hof heeft volgens het subonderdeel ten onrechte verzuimd om deze stelling te betrekken bij de vraag of voorzienbaar was dat [verweerder] het pand eind 2013 zou kopen voor een koopprijs van € 1.237.500,--. Volgens het subonderdeel toont de omstandigheid dat [betrokkene 1] en Stadsdeel een koopprijs van € 1.300.000,-- overeengekomen waren immers aan dat het niet ongebruikelijk is dat partijen een prijs overeenkomen die hoger is dan wat een deskundige achteraf als marktwaarde taxeert, wat onderstreept dat ten tijde van de wanprestatie van Ram Properties voorzienbaar was dat [verweerder] , als hij in de toekomst alsnog mogelijkheid daartoe zou krijgen, het pand zou kopen tegen een prijs die hoger is dan wat een deskundige achteraf als marktwaarde op dat moment taxeert.
\n3.15 Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
\nOver de vindplaats in de gedingstukken waarop het subonderdeel zich beroept, merk ik op dat de memorie van antwoord in incidenteel appel (van 18 juli 2017) niet zijdens [verweerder] , maar zijdens Ram Properties is ingebracht. Dat blijkt overigens ook uit subonderdeel 1d van het Verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijdens [verweerder] , waarin (wel correct) wordt opgemerkt dat “Ram Properties in haar verweer tegen grief 2 in incidenteel appel weliswaar [heeft] aangevoerd, zoals het hof memoreert, dat de door [verweerder] in 2014 betaalde koopprijs “irreëel” c.q. “exorbitant hoog” was (…)”, met in noot 4 aldaar eveneens verwijzing naar “MvA in incidenteel appel d.d. 18 juli 2017, nr. 34 en 40.” Het subonderdeel heeft zich waarschijnlijk willen beroepen op de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel, waar in de toelichting op grief 2 van het incidentele appel van [verweerder] onder meer is opgemerkt: “99. De koopsom die door [betrokkene 1] en Stadsdeel is overeengekomen is voor zover [verweerder] weet dan ook onder normale omstandigheden en in het vrije verkeer tot stand gekomen. Er is geen enkele reden om aan te nemen dat Stadsdeel een hogere koopprijs is overeengekomen dan dat op dat moment reëel was. Het bedrag van € 1.300.000,-- moet dan ook als een reële koopsom/de onderhandse verkoopwaarde van het pand worden gezien. Zou [verweerder] het pand niet hebben kunnen kopen omdat de koopsom van € 1.300.000,00 voor hem te hoog was, dan had Stadsdeel het pand ook voor € 1.300.000,-- moeten afnemen. De ontbindende voorwaarde zag immers uitsluitend o[p] de mogelijkheid dat [verweerder] het pand zou kopen.”
\nNog daargelaten dat het subonderdeel zich niet op deze stelling heeft beroepen, is het oordeel van het hof ook overigens en mede in het licht van die stelling niet onbegrijpelijk gemotiveerd.
\nHet subonderdeel ziet eraan voorbij dat het hof in rov. 2.29 van het eindarrest, in cassatie onbestreden, in navolging van de deskundige en de kantonrechter, van oordeel is dat “de transactie op € 1.300.000,-- tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel B.V. op geen enkele wijze is te onderbouwen op basis van referentietransacties en daardoor ver buiten de normale bandbreedte ligt.” De stelling van [verweerder] dat € 1.300.000,-- eind 2013 een reële koopprijs was, is dus door het hof in rov. 2.29 al gemotiveerd verworpen, waardoor het hof deze stelling niet (weer) in rov. 2.30 hoefde te betrekken zoals het subonderdeel voorstaat. Aldus bezien, brengt (het niet door het hof in rov. 2.30 betrekken van) deze stelling dus niet mee dat het hof zonder nadere motivering niet kon overwegen in rov. 2.30 dat “ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 redelijkerwijs niet voorzienbaar was dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een koopprijs die in die mate zou afwijken van de werkelijke waarde”, welke koopprijs dus “uitzonderlijk hoog was”.
\nOok overigens behoefde deze overweging geen nadere motivering, nu gelet op hetgeen het hof daarbij betrekt, waaronder de “uitzonderlijke” hoogte van de door [verweerder] feitelijk begin 2014 aan [betrokkene 1] betaalde koopprijs voor het pand (ruim een kwart boven de marktwaarde van het pand op dat moment) en het ontbreken van vastgestelde feiten en omstandigheden die in een andere richting wijzen, het in beginsel voor de hand ligt dat ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 redelijkerwijs niet voorzienbaar was dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een koopprijs die in die mate zou afwijken van de werkelijke waarde (aldus in abstracto). Uit rov. 2.7 volgt ook niet dat [verweerder] bereid zou zijn (veel) meer te betalen dan de marktwaarde van het pand.
\nUit rov. 2.7 volgt niet meer dan dat [verweerder] in 2007, mede gelet op de wens die hij had in het pand het door zijn vader gestichte familiebedrijf voort te zetten, bereid was de marktprijs van dat moment (€ 760.000,--) te betalen, ook al was hij kennelijk van mening dat het pand eigenlijk niet meer dan € 675.000,-- zou mogen kosten (zie ook onder 2.14 hiervoor). Dat is bepaald iets anders dan een uitzonderlijk hoge prijs, die ver buiten de normale bandbreedte ligt. Overigens oordeelt het hof niet dat niet voorzienbaar was dat [verweerder] mogelijk genoodzaakt zou zijn om het pand te kopen tegen een prijs die hoger was dan de marktwaarde op dat moment en dat [verweerder] ook bereid zou zijn meer dan de marktwaarde te betalen, noch dat ten tijde van de wanprestatie van Ram Properties niet voorzienbaar was dat [verweerder] , als hij in de toekomst alsnog mogelijkheid daartoe zou krijgen, het pand zou kopen tegen een prijs die hoger is dan wat een deskundige achteraf als marktwaarde op dat moment taxeert.
\nVoor zover het subonderdeel daarmee doelt op de hiervoor geciteerde overweging van het hof in rov. 2.30, geldt het daaromtrent opgemerkte. In het andere geval gaat het subonderdeel uit van een verkeerde lezing van het arrest en mist het derhalve feitelijke grondslag.
\nGelet op het voorgaande laat het subonderdeel onverlet dat het hof in rov. 2.30 van het eindarrest voldoende begrijpelijk gemotiveerd overweegt dat op de voet van art. 6:98 BW, gegeven de omstandigheden van het geval, alleen voor vergoeding in aanmerking komt het verschil tussen de marktwaarde van het pand begin 2014 en de hypothetische koopprijs begin 2007, zijnde een bedrag van € 210.000,--, niet het verschil tussen de feitelijk begin 2014 door [verweerder] aan [betrokkene 1] betaalde koopprijs en de hypothetische koopprijs begin 2007, zijnde een bedrag van € 477.500,--.
\nHierop stuit het subonderdeel af.
\n3.16 Subonderdeel 1c klaagt dat het hof heeft miskend dat het gehele verschil tussen de feitelijk betaalde koopprijs en de in de hypothetische situatie betaalde koopprijs een direct gevolg is van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties, ook voor zover de feitelijk betaalde koopprijs hoger is dan de marktwaarde in 2014. Ten onrechte oordeelt het hof dat sprake zou zijn van een dermate verwijderd verband dat de schade van [verweerder] niet als gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend voor zover de feitelijk betaalde koopprijs hoger is dan de marktwaarde in 2014, zo vervolgt het subonderdeel. Het subonderdeel klaagt verder dat het hof heeft miskend dat zelfs als in 2007 niet voorzienbaar was dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een prijs die in die mate zou afwijken van de werkelijke waarde, deze omstandigheid niet afdoet aan het bestaan van een voldoende direct causaal verband tussen ook dit deel van de schade en de tekortkoming van Ram Properties.
\nHet hof heeft volgens het subonderdeel miskend dat de verwijderdheid ziet op de lengte van de causale keten en dat de vraag naar de voorzienbaarheid van schade daarbij geen rol speelt; als er sprake is van een korte causale keten, zoals in dit geval, dan maakt eventuele onvoorzienbaarheid van de schade niet dat er sprake zou zijn van een te ver verwijderd causaal verband. Voorts heeft het hof volgens het subonderdeel miskend dat noch de onvoorzienbaarheid van de schade, noch de aard van de aansprakelijkheid (wanprestatie), noch de aard van de schade (zuivere vermogensschade) in dit geval kunnen meebrengen dat deze schade als gevolg van de tekortkoming van Ram Properties niet aan haar kan worden toegerekend.
\nDoor dit een en ander te miskennen, heeft het hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, aldus nog steeds het subonderdeel.
\n3.17 Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
\nVooropgesteld zij dat, blijkens rov. 2.28 van het eindarrest, het hof onderkent dat in beginsel het gehele verschil tussen de feitelijk begin 2014 door [verweerder] betaalde koopprijs (€ 1.237.500,--) en de in de hypothetische situatie begin 2007 betaalde koopprijs (€ 760.000,--), zijnde een bedrag van € 477.500,--, als “een - concreet - geleden schadepost” volgens de vermogensvergelijkingsmethode voor vergoeding in aanmerking komt. Daaruit blijkt dat het hof hier is uitgegaan van een schadeomvang van € 477.500,--. Vervolgens komt het hof in rov. 2.30 op de voet van art. 6:98 BW tot het oordeel dat de schadevergoedingsplicht ter zake € 267.500,-- lager uitvalt, op € 210.000,-- (zie ook onder 3.3 hiervoor). Dat de gehele schadeomvang van € 477.500,-- een “direct gevolg” is van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties begin 2007, in termen van condicio sine qua non-verband, heeft het hof daarmee niet miskend. Voor zover het subonderdeel daarover klaagt, loopt het vast op het voorgaande. Iets anders is dus in hoeverre die schade voor vergoeding in aanmerking komt als daarbij ook art. 6:98 BW wordt betrokken, waarover het hof zich buigt in rov. (2.29-)2.30.
\nHet subonderdeel is overigens kennelijk in het bijzonder gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 2.30 van het eindarrest inzake art. 6:98 BW, waarvan deel uitmaakt (rov. 2.30, zesde zin) dat “[t]ussen de tekortkoming en de schade bestaande uit het verschil tussen de door [verweerder] feitelijk betaalde koopprijs en de in het hypothetische geval betaalde koopprijs naar het oordeel van het hof ook een dermate verwijderd verband [bestaat], dat deze schade, gelet op voorts de aard van de aansprakelijkheid van Ram Properties en de aard van de schade die hier aan de orde is, niet als een gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend.” Mede uit deze zin, die ook aansluit op de bewoordingen van art. 6:98 BW, blijkt dat het hof in rov. 2.30 ook andere omstandigheden dan die genoemd in rov. 2.30, vierde en vijfde zin heeft betrokken bij de beoordeling van de vraag in hoeverre de schade (het genoemde bedrag van € 477.500,--) in redelijkheid als een gevolg van de toerekenbare tekortkoming aan Ram Properties kan worden toegerekend, oftewel: in hoeverre ter zake sprake is van een “zodanig verband” als bedoeld in art. 6:98 BW. Zie ook onder 3.13 hiervoor. Anders dan het subonderdeel aanvoert, geeft dit oordeel van het hof in rov. 2.30 geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting omtrent de toepassing van art. 6:98 BW.
\nVoor zover het subonderdeel voortbouwt op subonderdeel 1a, deelt het in het lot daarvan. Zoals daar uiteengezet heeft het hof, gelet op de omstandigheden van het geval, in het bijzonder hetgeen onder 3.13 hiervoor is uitgelicht in onderling(e) verband en samenhang bezien, alles wegend deze zonder miskenning van (de reikwijdte van) art. 6:98 BW als zodanig kunnen aanmerken dat het gelet daarop redelijk is om ten aanzien van de in rov. 2.30 van het eindarrest voorliggende vraag (niet meer dan) het verschil tussen de marktwaarde van het pand begin 2014 (ten tijde van de feitelijk door [verweerder] aan [betrokkene 1] betaalde koopsom voor het pand) en de hypothetische koopprijs begin 2007 (dus de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007), zijnde een bedrag van € 210.000,--, als door Ram Properties aan [verweerder] te vergoeden schade in aanmerking te laten komen.
\nVoor zover het subonderdeel ervan uitgaat dat het hof in rov. 2.30 (ten onrechte) oordeelt dat de schade van [verweerder] niet aan Ram Properties kan worden toegerekend voor zover de door [verweerder] feitelijk begin 2014 aan [betrokkene 1] voor het pand betaalde koopprijs hoger was dan de marktwaarde van het pand op dat moment op basis van (“dat de schade van”, etc.) het in rov. 2.30, zesde zin bedoelde ‘dermate verwijderde verband’, gaat het uit van een verkeerde lezing van het eindarrest en mist het feitelijke grondslag. Het hof baseert dit oordeel immers op een weging van de omstandigheden van dit geval, waarvan deze omstandigheid er (slechts) een is. Voor zover het subonderdeel ervan uitgaat dat hetgeen het hof overweegt in rov. 2.30, zesde zin over de verwijderdheid van het verband blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, valt op basis van hetgeen het subonderdeel daartoe aanvoert niet in te zien dat daarvan sprake is.
\nOnder 3.13 hiervoor is uiteengezet waarop het hof daarmee het oog heeft. Gelet daarop heeft het hof hier zonder schending van enige rechtsregel ook kunnen betrekken dat sprake is van een in relevante mate verwijderd verband (“een dermate verwijderd verband”) tussen enerzijds de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties en anderzijds de schade bestaande uit het verschil tussen de door [verweerder] feitelijk begin 2014 aan [betrokkene 1] voor het pand betaalde koopprijs en de marktwaarde van het pand op dat moment. Daarbij neem ik in aanmerking:
\nKort en goed: anders dan het subonderdeel aanvoert, heeft het hof in rov. 2.30 van het eindarrest niet op rechtens relevante wijze misgetast door een onjuiste toepassing van het gezichtspunt van ‘de verwijderdheid van het verband’.
\nHierop stuit het subonderdeel af.
\n3.18 Subonderdeel 1d klaagt dat het hof in strijd met art. 24 Rv de feitelijke grondslag van het verweer van Ram Properties heeft aangevuld, althans buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden en een ontoelaatbare verrassingsbeslissing heeft genomen, door uit het verweer van Ram Properties af te leiden dat zij zich op het standpunt stelt dat de schade bestaande uit het verschil tussen de feitelijk betaalde koopprijs en de marktwaarde in 2014 haar in redelijkheid niet als een gevolg van haar toerekenbare tekortkoming kan worden toegerekend. Hetzelfde geldt volgens het subonderdeel voor ’s hofs oordeel dat die schade in 2007 redelijkerwijs niet voorzienbaar was, en dat tussen de tekortkoming en de schade een dermate verwijderd verband bestaat, dat deze schade gelet op voorts de aard van de aansprakelijkheid en de aard van de schade niet aan Ram Properties kan worden toegerekend. Volgens het subonderdeel heeft Ram Properties dergelijke stellingen niet aangevoerd (in het kader van een bestrijding van het causaal verband in de zin van art. 6:98 BW). Voor [verweerder] was er derhalve ook geen aanleiding zijn stellingen op dit punt nader toe te spitsen op deze kwestie.
\n3.19 Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
\nHet hof overweegt in rov. 2.30, eerste zin van het eindarrest dat “de vraag rijst of het gerechtvaardigd is dat [verweerder] een vergoeding van het volledige verschil tussen de door hem betaalde koopprijs van € 1.237.50,-- en de koopprijs van € 760.000,-- toekomt als schadevergoeding.” Het hof overweegt vervolgens (eerste deel van rov. 2.30, tweede zin) dat Ram Properties op dit punt verweer heeft gevoerd. In zoverre is het eindarrest in cassatie onbestreden. Met dit verweer doelt het hof naar ik begrijp mede, niet alleen, op de memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties. Na een inleiding (onder 1-20) en opmerkingen over de schadestaatprocedure (onder 21-28), concludeert Ram Properties in dat gedingstuk dat “[d]e conclusie is en blijft (…) dat [verweerder] geen schade heeft geleden, althans dat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden (en welke schade hij heeft geleden) als gevolg van de schending van het voorkeursrecht door RAM Properties.\" Vervolgens komt Ram Properties toe aan bespreking en weerlegging van de grieven in het incidentele appel van [verweerder] (zie onder 3.13 hiervoor voor een weergave uit de memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties in het kader van grief 2 in incidenteel appel, alsmede de daarmee verband houdende grief 6 in incidenteel appel, en de spreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen in hoger beroep).
\nHet hof leidt, blijkens rov. 2.30, tweede zin van het eindarrest, “[u]it het op dit punt door Ram Properties gevoerde verweer (…) af dat zij zich op het standpunt stelt dat die schade haar in redelijkheid niet als een gevolg van haar toerekenbare tekortkoming kan worden toegerekend, mede gezien de wijze waarop de koop tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel B.V. en vervolgens tussen [betrokkene 1] en [verweerder] tot stand is gekomen.” Wat Ram Properties op dit punt naar voren heeft gebracht, stelt het hof “grotendeels als irrelevante speculaties” terzijde, maar “wel heeft zij (…) een punt waar zij stelt dat de door [verweerder] in 2014 betaalde koopprijs uitzonderlijk hoog was.” Ik versta het oordeel van het hof zo - de door het hof gebruikte formulering “[u]it het op dit punt door Ram Properties gevoerde verweer leidt het hof af (…)” duidt daar ook op - dat het hof ambtshalve de rechtsgronden heeft aangevuld (art. 25 Rv).
\nIn algemene zin geldt in verband met art. 25 Rv het volgende: “Art. 25 Rv verplicht de rechter ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen. De rechter dient in beginsel zelfstandig en onafhankelijk van hetgeen partijen daaromtrent hebben aangevoerd vast te stellen aan de hand van welke rechtsregels de toewijsbaarheid van de vordering c.q. het verzoek en de gegrondheid van het verweer moeten worden beoordeeld. Dit geldt ook indien partijen zelf op deze rechtsregels geen beroep hebben gedaan.
\nBij het ambtshalve aanvullen van rechtsgronden dient de rechter zich (in beginsel) te houden aan het in art. 24 Rv vervatte verbod tot aanvulling of wijziging van de feitelijke grondslag. Ingevolge dit verbod staat het de rechter, in de woorden van de Hoge Raad, niet vrij om zijn beslissing te baseren op rechtsgronden of verweren die weliswaar zouden kunnen worden afgeleid uit de in het geding gebleken feiten en omstandigheden, maar die door de desbetreffende partij niet aan haar vordering of verweer ten grondslag zijn gelegd. Dit betekent dat de rechter alleen tot ambtshalve aanvulling mag overgaan indien de feitelijke grondslag van een vordering of verweer, zoals aangevoerd door de partij ten behoeve van wie de aanvulling plaatsvindt, de aan te vullen rechtsregel kan dragen. Overigens mag de rechter, binnen de grenzen van art. 149 Rv, niet-ingeroepen feiten wel gebruiken ter staving van de feitelijke grondslag.
\nVolgens de Hoge Raad is in dit verband noodzakelijk, maar ook voldoende, dat een partij zodanige feitelijke stellingen aan zijn vordering ten grondslag legt dat deze - eventueel in onderling verband en samenhang bezien, mits voor zowel de rechter als de wederpartij duidelijk genoeg is dat de desbetreffende stellingen (mede) in die samenhang of dat verband ten grondslag worden gelegd aan de vordering - toewijzing van de vordering kunnen rechtvaardigen op de door de rechter bij te brengen rechtsgrond. Of aan deze eisen is voldaan, vergt een oordeel van feitelijke aard, dat in cassatie slechts op begrijpelijkheid kan worden getoetst.” [randnummers en noten uit origineel niet overgenomen, A-G] Ram Properties heeft kennelijk geen expliciet beroep op art. 6:98 BW gedaan. Overigens wijs ik erop dat Ram Properties in haar memorie van grieven wel onder meer het volgende heeft gesteld: “22. In de schadestaatprocedure kunnen dus aan de orde komen de navolgende kwesties:- causaal verband en toerekening; (...) 23. De bovenstaande vragen spelen bij de beoordeling van de vraag of [verweerder] schade heeft geleden en de hoogte van de te betalen vergoeding allemaal een rol. Zij zullen hierna dan ook aan de orde komen bij de beoordeling van de vraag of aan [verweerder] schadevergoeding toekomt en zo ja, tot welk bedrag.”
\nDe vraag in welke omvang de schade naar redelijkheid aan Ram Properties kan worden toegerekend, is geen bewijsvraag, maar een rechtsvraag. In de literatuur wordt in dit kader ook wel gesproken van een “argumenteerlast” die ten aanzien van de toerekeningsvraag op de aangesprokene rust. De vraag is hier dus naar de kern genomen of het hof hetgeen Ram Properties als verweer heeft aangevoerd als een argumenteerlast met betrekking tot art. 6:98 BW heeft kunnen opvatten. Het antwoord op die vraag komt aan op uitleg van de stellingen in de gedingstukken van Ram Properties op dit punt. Het hof heeft, zoals gezegd, mede, niet alleen, het oog op de memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties. In dat gedingstuk voert zij onder meer aan, samengevat en zakelijk weergegeven:
\nDit sluit aan op hetgeen door Ram Properties eerder in de schadestaatprocedure is gesteld.
\nDat het hof het oog heeft op deze stellingen van Ram Properties blijkt ook uit rov. 2.30 van het eindarrest, waar het hof onder meer wijst op wat Ram Properties naar voren heeft gebracht over “de wijze waarop de koop tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel B.V. en vervolgens tussen [betrokkene 1] en [verweerder] tot stand is gekomen” en dat Ram Properties heeft gesteld dat “de door [verweerder] in 2014 betaalde koopprijs uitzonderlijk hoog was.” Ik acht het niet onbegrijpelijk dat het hof deze stellingen heeft uitgelegd als een beroep van Ram Properties op (het toerekeningsverband van) art. 6:98 BW. Ram Properties heeft daarmee in voldoende mate aan haar ‘argumenteerlast’ voldaan. Het hof heeft met die ambtshalve aanvulling van rechtsgronden ex art. 25 Rv, gelet ook op hetgeen overigens feitelijk is komen vast te staan en reeds eerder was beslist, niet in strijd met art. 24 Rv de feitelijke grondslag van het verweer van Ram Properties aangevuld, noch heeft het hof de grenzen van de rechtsstrijd overschreden en een ontoelaatbare verrassingsbeslissing gegeven. [verweerder] had, gelet ook op het voorgaande, op een dergelijke aanvulling bedacht kunnen zijn en hierop zo nodig kunnen anticiperen.
\nVoor zover [verweerder] dit niet heeft gedaan, komt dat voor zijn rekening. Ik memoreer daarbij nog dat in deze schadestaatprocedure de vraag of, en in welke omvang, [verweerder] door de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties schade heeft geleden kenbaar in volle omvang voorlag en dat het hof in de hoofdprocedure nog geen verdere geschilpunten, zoals vragen van causaal verband (vgl. art. 6:98 BW), had beslist (zie onder 3.2 hiervoor). Daarop is zijdens Ram Properties ook terecht gewezen, onder meer in de hiervoor aangehaalde passage uit de memorie van grieven.
\nHierop stuit het subonderdeel af.
\n3.20 Subonderdeel 1e klaagt ten slotte dat het hof zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd heeft in het licht van de stelling van [verweerder] dat de handelwijze van Ram Properties erop was gericht om [verweerder] te schaden. Volgens het subonderdeel had het hof deze stelling mede moeten beoordelen in het kader van de vraag of de schade bestaande uit het verschil tussen de marktwaarde in 2014 en de feitelijk betaalde koopprijs aan Ram Properties kan worden toegerekend. Volgens het subonderdeel heeft het hof die vraag immers opgeworpen zonder dat Ram Properties een verweer op dit punt heeft gevoerd. In het licht van deze omstandigheid had het hof die stelling van [verweerder] moeten betrekken bij zijn oordeel omtrent de toerekenbaarheid van de schade.
\n3.21 Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
\nHet subonderdeel loopt reeds daarop vast dat, anders dan het tot uitgangspunt neemt en ten grondslag legt aan de klacht, het hof de vraag of de schade bestaande uit het verschil tussen de marktwaarde in 2014 en de feitelijk betaalde koopprijs aan Ram Properties kan worden toegerekend in rov. 2.30 van het eindarrest níet heeft opgeworpen zonder dat Ram Properties een verweer op dit punt heeft gevoerd. Ik verwijs naar de behandeling van subonderdeel 1d, zie onder 3.19 hiervoor. Daarmee valt al de bodem weg onder het subonderdeel. Ook overigens was het hof niet gehouden de in wezenlijk ander verband door [verweerder] in incidenteel appel in de schadestaatprocedure opgebrachte (blote) stelling dat de handelwijze van Ram Properties erop was gericht [verweerder] te schaden, welke stelling door Ram Properties gemotiveerd is bestreden en in dat andere verband door het hof is onderkend en verworpen (zie ook onder 3.23 hierna), tevens te betrekken bij het toerekeningsoordeel in rov. 2.30. Het subonderdeel zet ook niet uiteen waarom dit anders zou zijn. Anders dan het subonderdeel aanvoert, is het oordeel van het hof in rov. 2.30 dan ook niet onvoldoende gemotiveerd.
\nHierop stuit het subonderdeel af.
\nOnderdeel 2 3.22 Onderdeel 2 is gericht tegen rov. 2.34 van het eindarrest. Het onderdeel noemt de tweede, derde en voorlaatste zin van rov. 2.34 en klaagt dat het hof onvoldoende inzicht heeft gegeven in de gedachtegang die ten grondslag ligt aan zijn oordeel dat het causaal verband zou ontbreken en het dus niet heeft voldaan aan de eis dat die beslissing begrijpelijk en controleerbaar moet zijn voor partijen en derden, daaronder begrepen de hogere rechter. Daartoe voert het onderdeel aan dat het hof aanneemt dat weliswaar sprake is van een condicio sine qua non-verband tussen de wanprestatie van Ram Properties en de kosten van de procedures tegen Joba en [betrokkene 1] , maar oordeelt dat die kosten toch niet als gevolg van de wanprestatie van Ram Properties kunnen worden aangemerkt; waarom dit zo zou zijn, wordt door het hof niet nader gemotiveerd.
\nHet onderdeel klaagt verder dat het hof bovendien “zonder enige motivering voorbij [is] gegaan” aan de stelling van [verweerder] dat de handelwijze van Ram Properties erop was gericht om [verweerder] te schaden. Volgens het onderdeel accepteerde Ram Properties door die handelwijze ook het risico dat zij, Joba en [betrokkene 1] in rechte zouden worden aangesproken door [verweerder] . Deze stellingen zijn volgens het onderdeel essentieel voor de beantwoording van de vraag of de kosten van de procedure tegen Joba en [betrokkene 1] kunnen worden aangemerkt als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties. Volgens het onderdeel heeft het hof, door niet op deze volgens het onderdeel essentiële stellingen te responderen, zijn oordeel ontoereikend gemotiveerd.
\n3.23 Het onderdeel faalt, gelet op het volgende.
\nDoor het onderdeel wordt niet bestreden dat het hof het, kort gezegd, echter wel redelijk acht de procedurekosten bij de berekening van de schade te betrekken voor zover die procedures tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd, dus voor een bedrag van € 89.255,-- (rov. 2.34, vierde zin, onder verwijzing naar rov. 2.39 eindarrest). Voor dat deel van de gevorderde € 133.707,41 faalt het onderdeel reeds bij gebrek aan belang.
\nDoor het onderdeel wordt evenmin bestreden de weergave van grief 3 in incidenteel appel zijdens [verweerder] in rov. 2.33 van het eindarrest. Het hof overweegt in rov. 2.33 van het eindarrest, voor zover relevant, dat [verweerder] zich op het standpunt stelt dat de desbetreffende kosten niet door hem zouden zijn gemaakt als Ram Properties het voorkeursrecht niet zou hebben geschonden en zij het pand aan hem zou hebben verkocht. Daarop respondeert het hof met de zesde en de voorlaatste zin van rov. 2.34, erop neerkomend dat de enkele omstandigheid dat is voldaan aan condicio sine qua non-verband niet voldoende is voor het aannemen dat de desbetreffende kosten zijn te beschouwen als een gevolg van de schending door Ram Properties van het voorkeursrecht (hetgeen ziet op het toerekeningsverband van art. 6:98 BW), wat het hof blijkens de tweede en derde zin van rov. 2.34 dus niet aanneemt (behoudens het in de vierde zin van rov. 2.34 overwogene) omdat [verweerder] Joba en [betrokkene 1] op andere gronden heeft aangesproken dan Ram Properties.
\nDaaraan voegt het hof in de slotzin van rov. 2.34 nog toe dat naar [verweerder] stelt Ram Properties misbruik van bevoegdheid/recht heeft gemaakt, het voorgaande niet anders maakt. Gelet hierop is dus onjuist de stelling van het onderdeel dat het hof niet nader motiveert waarom weliswaar sprake is van een condicio sine qua-non verband tussen de wanprestatie van Ram Properties en de kosten van de procedures tegen Joba en [betrokkene 1] , maar die kosten toch niet als gevolg van de wanprestatie van Ram Properties kunnen worden aangemerkt. Het onderdeel gaat aldus uit van een verkeerde lezing van het arrest en mist derhalve feitelijke grondslag. Overigens is dat aldus gemotiveerde oordeel van het hof afdoende navolgbaar en behoefde het, gelet ook op rov. 2.33, geen nadere motivering.
\nHet oordeel voldoet daarmee zonder meer aan de motiveringseisen waarop het onderdeel zich beroept., Het onderdeel rept niet specifiek van de laatste zin van rov. 2.34 van het eindarrest. Daarin overweegt het hof, zoals gezegd, dat aan zijn oordeel (“het voorgaande”) niet afdoet dat Ram Properties, zoals [verweerder] stelt, misbruik van bevoegdheid/recht heeft gemaakt. Daarmee respondeert het hof op de stelling in de memorie van antwoord tevens memorie van grieven zijdens [verweerder] , onder 104 dat de handelwijze van Ram Properties erop was gericht om [verweerder] te schaden. Voor zover het onderdeel met “zonder enige motivering voorbij [is] gegaan” klaagt dat het hof geheel voorbij is gegaan aan die stelling van [verweerder] , gaat het dus uit van een verkeerde lezing van het arrest en faalt het derhalve bij gebrek aan feitelijke grondslag.
\nDat is immers niet wat het hof doet. Met de laatste zin van rov. 2.34 brengt het hof tot uitdrukking dat het die stelling van [verweerder] hier in de beoordeling betrekt (“zoals [verweerder] heeft gesteld”), maar verwerpt gelet ook op het geheel van rov. 2.33-2.34 (“maakt het voorgaande niet anders”), waaronder rov. 2.34, tweede en derde zin waaruit volgt dat het hof de vastgestelde toerekenbare tekortkoming van Ram Properties (de schending door haar van het voorkeursrecht, dus de gebeurtenis waarop haar aansprakelijkheid berust; zie de vooropstelling in rov. 2.1) centraal stelt en betrekt dat [verweerder] Joba en [betrokkene 1] op andere gronden heeft aangesproken. Aldus respondeert het hof wel degelijk op deze stelling, en gaat het daaraan dus ook niet “zonder enige motivering” voorbij.
\nEr bestond voor het hof, bij deze stand van zaken, ook geen noodzaak hierop nog weer nader in te gaan.
\nHierop stuit het onderdeel af.
\nSlotsom 3.24 De slotsom luidt dat de klachten in het incidentele cassatieberoep van [verweerder] falen.
\n4De conclusie in het principale en incidentele cassatieberoep De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
\nDe Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Hof Amsterdam 31 juli 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2735, RVR 2018/80. Het hof laat de feitenvaststelling in rov. 2 van het tussenarrest voorafgaan door de volgende overweging: “De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.10 een aantal feiten vastgesteld. Behoudens de slotzin van overweging 1.4 is de juistheid van deze feitenvaststelling niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met in hoger beroep gestelde en niet voldoende weersproken feiten, gaat het om de volgende feiten.”
\nHof Amsterdam 14 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0607. Het arrest is tevens opgenomen als productie 4 bij de inleidende dagvaarding zijdens [verweerder] .
\nHR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW3210, RvdW 2012/865.
\nHof Amsterdam 22 januari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ4888. Het arrest is tevens opgenomen als productie 5 bij de inleidende dagvaarding zijdens [verweerder] . Joba heeft overigens cassatieberoep ingesteld tegen dat arrest, [betrokkene 1] niet (zie ook onder 1.7-1.8 hierna). De Hoge Raad heeft het arrest vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof Den Haag. Zie HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740, NJ 2014/194. Zie voor de afloop van die zaak ook onder 1.9 hierna.
\nZie de inleidende dagvaarding zijdens [verweerder] , onder 64-65 en het petitum.
\nRb. Amsterdam (ktr.) 8 december 2014, zaaknr. 3364980 CV EXPL 14-24856 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).
\nRb. Amsterdam (ktr.) 23 april 2015, zaaknr. 3364980 CV EXPL 14-24856 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).
\nZie noot 2 hiervoor.
\nRb. Amsterdam (ktr.) 27 augustus 2015, zaaknr. 3364980 CV EXPL 14-24856 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).
\nRb. Amsterdam (ktr.) 8 oktober 2015, zaaknr. 3364980 CV EXPL 14-24856 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).
\nRb. Amsterdam (ktr.) 29 september 2016, zaaknr. 3364980 CV EXPL 14-24856 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).
\nDe waarderingsmethodiek die bij de taxatie is gebruikt betreft blijkens rov. 2 van het tussenvonnis de zogenoemde BAR/NAR-methode, waarbij de waarde wordt berekend en gecorrigeerd op basis van de huurwaarde.
\nDat begrip is blijkens rov. 10 van het tussenvonnis in het deskundigenbericht gedefinieerd als het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
\nHet verschil van € 73.444,58 met het in eerste aanleg gevorderde bedrag van € 1.036.034,45 in hoofdsom (zie onder 2.1 hiervoor) kan als volgt worden verklaard. De gevorderde schadevergoeding op basis van de vermogensvergelijking tussen 2007 en 2014 valt in hoger beroep € 75.221,35 lager uit. De gevorderde kosten ter vaststelling van de schade (in hoger beroep uitgesplitst in kosten accountant ad € 3.587,65, taxatiekosten ad € 1.576,75 en advieskosten van [A] / [betrokkene 3] € 126.804,76) vallen in hoger beroep € 7.449,02 hoger uit. Terugbetaling van de waarborgsom ad € 5.672,25 die in eerste aanleg is afgewezen, wordt in hoger beroep niet meer gevorderd. Zie de schadeopstelling in de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 130.
\nZie noot 1 hiervoor.
\nZie noot 2 hiervoor.
\nHet hof verwijst naar de inleidende dagvaarding in de hoofdprocedure van 5 augustus 2008 zijdens [verweerder] , onder 27.
\nHet hof verwijst naar de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 51.
\nHof Amsterdam 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3064, TvHB 2019/21.
\nHet hof verwijst naar de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 53.
\nHet hof verwijst naar de memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 13.
\nZie hierover bijv. J. de Bie Leuveling Tjeenk, ‘De verhouding tussen hoofdprocedure en schadestaatprocedure’, MvV 2010-5 p. 121, met verwijzingen.
\nZie noot 2 hiervoor.
\nZie ook De Bie Leuveling Tjeenk 2010, p. 121, met verwijzingen. Zie verder bijv. A-G Wesseling-van Gent in haar conclusie (ECLI:NL:PHR:2019:473) voor HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1241, RvdW 2019/922, onder 2.16.
\nZie hierover bijv. T.F.E. Tjong [verweerder] Tai, De schadestaatprocedure, Deventer: Kluwer 2012, nr. 401, met verwijzingen.
\nZie hierover ook De Bie Leuveling Tjeenk 2010, p. 126-127, onder verwijzing naar HR 16 april 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL2229, NJ 2010/229, rov. 3.5.4. Zie hierover verder bijv. R.J.B. Boonekamp, GS Schadevergoeding, Deventer: Wolters Kluwer 2020 (bijgewerkt t/m 23 maart 2020), art. 6:98 BW, aant. 1.3.4, met verwijzingen, en Tjong [verweerder] Tai 2012, nrs. 442-443.
\nZie in lijn daarmee ook Hof Den Haag 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233, rov. 4.3. Zie hierover bijv. ook de wenk bij RVR 2020/83.
\nZie hierover ook N. Amiel in nr. 3 van haar noot onder het eindarrest in TvHB 2019/21, met verwijzingen naar standaardjurisprudentie in noot 29 aldaar.
\nZie hierover ook mijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2020:744) in de zaak die bij de Hoge Raad aanhangig is onder zaaknummer 19/04232, onder 3.7, met verwijzing naar C.J.M. Klaassen, Schadevergoeding: algemeen, deel 2 (Monografieën BW, nr. B35), Deventer: Wolters Kluwer 2017, nr. 4 (over uitgangspunten) en M.R. Hebly, Schadevaststelling en tijd (diss.), Den Haag: BJu 2019, nr. 2.3 (over beginselen). Wat ik hier opmerk over deze uitgangspunten en beginselen is voor een deel ontleend aan dat randnummer 3.7.
\nZie bijv. ook de conclusie van A-G Hartlief (ECLI:NL:PHR:2019:311) voor HR 30 augustus 2019, ECLI:NL:HR:2019:1291, NJ 2020/120, onder 3.6 met verwijzingen, en nadien HR 21 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:315, NJ 2020/247, rov. 3.1.1: “Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding dient dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat de schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Op praktische gronden en om redenen van billijkheid, kan in bijzondere gevallen van een of meer omstandigheden van het geval worden geabstraheerd” (verwijzend naar HR 10 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:208, NJ 2017/134, rov. 3.3.3 en HR 5 december 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9998, NJ 2009/387, rov. 3.3 en 3.4).
\nKlaassen 2017, nr. 5. Zie ook Hebly 2019, nr. 2.3.1, die spreekt van het volledigheidsbeginsel.
\nZie ook Hebly 2019, nr. 2.3.2, die spreekt van het toerekeningsbeginsel.
\nVgl. HR 10 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:214, NJ 2018/115, rov. 4.1.2-4.1.3: “4.1.2 De vraag of de schade in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust dat zij de aangesprokene als gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend, moet worden beantwoord aan de hand van objectieve factoren als de aard van de aansprakelijkheid en van de schade. In dat kader zal ook wat naar objectief inzicht voorzienbaar of waarschijnlijk was, een rol kunnen spelen (Parl. Gesch. Boek 6, p. 345). 4.1.3 De klacht faalt dus voor zover zij aanvoert dat bij toerekening van schade als geregeld in art. 6:98 BW, niet de voorzienbaarheid van het aldus toebrengen van schade mag meewegen. De klacht mist feitelijke grondslag voor zover zij erop berust dat het hof zijn oordeel alleen heeft gebaseerd op de voorzienbaarheid van de schade. Het hof heeft immers, naast deze omstandigheid, ook de aard van de schade (gederfd voordeel) in zijn oordeel betrokken.” Zie hierover ook de lezenswaardige beschouwingen in de conclusie van A-G Valk (ECLI:NL:PHR:2016:1174) voor dat arrest, onder 2.1-2.9.
\nKlaassen 2017, nr. 4. Zie bijv. ook HR 11 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX9830, NJ 2013/48, rov. 3.7.
\nHebly 2019, nrs. 4.4.1 en 4.4.2, met verwijzingen.
\nZie ook noot 33 hiervoor. Zoals S.D Lindenbergh, T&C Burgerlijk Wetboek, Deventer: Wolters Kluwer 2020 (actueel t/m 3 september 2020), art. 6:98 BW, aant. 2 opmerkt, bestaat er niet één causaliteitscriterium, het kan variëren met de omstandigheden, mede verwijzend naar Asser/C.H. Sieburgh, De verbintenis in het algemeen, tweede gedeelte (6-II), Deventer: Wolters Kluwer 2017, nrs. 63-73, die opent met: “Bij de beantwoording van de vraag of de schade in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust dat zij als gevolg daarvan aan de schuldenaar kan worden toegerekend, worden alle omstandigheden van het geval betrokken. Art. 6:98 BW noemt als voorbeelden de aard van de aansprakelijkheid en van de schade.” Het toerekeningsverband van art. 6:98 BW (toerekening van de schade waarop de aansprakelijkheid betrekking heeft) dient normaaltypisch ertoe, zo ook in het onderhavige geval, om de aansprakelijkheid van degene die verplicht is de door hem aan een ander toegebrachte schade te vergoeden, op een redelijke wijze te beperken. Zie o.a. Asser/Sieburgh 2017, nrs. 50, 61, en in nr. 84 tevens over oorzakelijk verband bij nalaten.
\nZie bijv. Asser/Sieburgh 2017, nrs. 57 en 70, met verwijzingen. In HR 10 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:214, NJ 2018/115 (zie noot 33 hiervoor) is geen beslissing gegeven over het moment waarop, kort gezegd, de voorzienbaarheid van de schade bij toerekening ex art. 6:98 BW in geval van wanprestatie moet worden beoordeeld. Zie hierover ook Boonekamp 2020, art. 6:98 BW, aant. 4.12.2.
\nZie hierover bijv. HR 1 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0658, NJ 1992/711, rov. 3.5: “niet is voldaan aan de in art. 1283 BW (oud) met betrekking tot de schadeomvang neergelegde eis dat in geval van een niet arglistige wanprestatie, zoals zich hier voordoet, slechts de schade behoeft te worden vergoed die men ten tijde van het aangaan van de overeenkomst heeft of heeft kunnen voorzien.” Zie ook de conclusie van A-G Asser voor dat arrest, onder 2.23-2.24.
\nZie ook Asser/Sieburgh 2017, nr. 70.
\nEvenzo Asser/Sieburgh 2017, nr. 70: “met name met hetgeen partijen aan contractuele risico’s hebben verdisconteerd.” Zie hierover vanuit rechtseconomisch perspectief ook A-G Valk in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2016:1174) voor HR 10 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:214, NJ 2018/115, onder 2.7. Zie voorts H.B. Krans, Schadevergoeding bij wanprestatie (diss.), Deventer: Kluwer 1999, nr. 4.12: “Aldus kan rekening worden gehouden met hetgeen partijen ten tijde van het aangaan van hun verplichtingen konden overzien. Voorzienbaar maakt overzienbaar.” Asser/J. Hijma, Koop en ruil (7-I), Deventer: Wolters Kluwer 2019, nr. 635, drukt het aldus uit: “iedere contractuele aansprakelijkheid onderscheidt zich hierin van de buitencontractuele, dat partijen bewust de overeenkomst hebben gesloten en zich daarbij bepaalde voorstellingen inzake de over en weer te lopen risico’s zullen hebben gemaakt.
\nDaarom ligt het voor de hand dat de traditionele vraag of de schade bij het aangaan van de overeenkomst redelijkerwijs was te voorzien (art. 1283 BW (oud)), via het gezichtspunt ‘aard van de aansprakelijkheid’ van belang blijft, ook al kan van een harde toets niet meer worden gesproken.” [cursivering in origineel, A-G] En vervolgens in nr. 637: “HR 10 februari 2017, NJ 2018/115 (Avi/Adrighem; koop) [leert] dat ook ‘wat naar objectief inzicht voorzienbaar of waarschijnlijk was’ van belang kan zijn. Juist dit soort gezichtspunten lijkt in het contractuele kader van gewicht. Daarbij denk ik dan niet alleen aan een voorzienbaarheid op het moment van de wanprestatie, maar - aanhakend bij het gezichtspunt ‘aard van de aansprakelijkheid’ - ook aan wat al bij de contractsluiting redelijkerwijs aan schade was te voorzien.” [cursivering in origineel, A-G] Zie verder nog D.A. van der Kooij, Relativiteit, causaliteit en toerekening van schade (diss.), Deventer: Wolters Kluwer 2019, nr. 7.5.4.
\nZie rov. 2.2 van het arrest van het hof van 14 december 2010 (noot 2 hiervoor). Zie ook de inleidende dagvaarding in de onderhavige schadestaatprocedure zijdens [verweerder] , onder 2: “ [verweerder] huurde met ingang van 1 januari 1990 de winkelruimte (…).”
\nZie bijv. de Spreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen van 12 november 2018 zijdens Ram Properties, onder 14: “de huurovereenkomst is gesloten in 1989 tussen [de rechtsvoorganger van Ram Properties en [verweerder] , A-G].” en de Spreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen van 12 november 2018 zijdens [verweerder] , onder 5: “Door in 1989 niet uit te schrijven hoe om gegaan diende te worden met het voorkeursrecht van koop (…).”
\nZie over dit onderscheid Krans 1999, nrs. 2.3-2.5. Zie ook Asser/Sieburgh 2017, nr. 70, waarin onder verwijzing naar het door Krans gemaakte onderscheid wordt gesproken van “contractuele hoofdverplichtingen en ‘protectienormen’, dat wil zeggen nevenverplichtingen van de schuldenaar die ertoe strekken te voorkomen dat hij - los van de eigenlijke prestatie - aan het overige vermogen van de schuldeiser schade toebrengt.” Vgl. de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 24.
\nZie bijv. Asser/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Huur (7-II), Deventer: Wolters Kluwer 2017, nr. 10.
\nZie rov. 2.3 en 3.3 van het arrest van het hof van 14 december 2010 (noot 2 hiervoor). Volgens Ram Properties met potlood geschreven. Zie o.a. de Memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 3, 15, 17.
\nZie voor dat uitgangspunt Krans 1999, nrs. 2.9 en 4.15.
\nZie bijv. Asser/Sieburgh 2017, nr. 29 en S.D. Lindenbergh, GS Schadevergoeding, Deventer: Wolters Kluwer 2020 (actueel t/m 1 augustus 2020), art. 6:96 BW, aant. 11.3.
\nZie ook Asser/Sieburgh 2017, nr. 28 en Lindenbergh 2020, art. 6:96 BW, aant. 11.1.2.
\nZie ook Lindenbergh 2020, art. 6:96 BW, aant. 11.1.2, met rechtspraakverwijzingen.
\nZie ook Asser/Sieburgh 2017, nr. 28.
\nKlaassen 2017, nr. 6.
\nZie bijv. HR 27 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2162, NJ 2014/201, rov. 4.11.3.
\nZie bijv. HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1483, NJ 2017/262, rov. 4.4.4.
\nZie ook Klaassen 2017, nr. 6, met verdere verwijzingen.
\nKlaassen 2017, nr. 15.1.
\nKlaassen 2017, nr. 7 en Hebly 2019, nr. 3.2.3, beiden met verwijzingen naar rechtspraak.
\nW.C.L. van der Grinten in zijn annotatie onder NJ 1986/567. Zie hierover ook Klaassen 2017, nr. 7: “Deze conclusie geldt, behoudens in geval van het ontbreken van een toereikende motivering, nog steeds.”
\nBij de toekenning van het bedrag van € 210.000,-- in plaats van € 477.500,-- staat niet de schadeomvang als bedoeld in art. 6:97 BW, maar de schadevergoedingsplicht, na toepassing van art. 6:98 BW, centraal. In beginsel komt de schadeomvang die ex art. 6:97 BW is begroot op € 477.500,-- voor vergoeding in aanmerking (rov. 2.28 eindarrest), maar op grond van art. 6:98 BW komt slechts het bedrag van € 210.000,-- voor vergoeding in aanmerking (rov. 2.30 eindarrest).
\nZie ook noot 14 hiervoor.
\nZie hierover ook de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 36-41 en de repliek zijdens Ram Properties, onder 2-3.
\nZie ook de procesinleiding, onder 2-10 en de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 39.
\nInleidende dagvaarding zijdens [verweerder] , onder 50 en 65.
\nZie ook de schadeopstelling in de inleidende dagvaarding van [verweerder] , onder 64 en onder 2.1 hiervoor.
\nConclusie van antwoord zijdens Ram Properties, onder 6.
\nMemorie van grieven zijdens Ram Properties, onder 106.
\nMemorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 89.
\nMemorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 101. Zie ook de toelichting op grief 3, onder 102-106.
\nMemorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 130.
\nMemorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 80.
\nHet hof voegt daaraan in rov. 3.16 nog toe: “De diverse onderdelen van de schadeopstelling van [verweerder] kunnen echter onderdeel van bespreking vormen in het kader van een regeling tussen partijen. Het hof geeft partijen in overweging zich eveneens daarop voor te bereiden.”
\nProces-verbaal van de comparitie van partijen van 12 november 2018, p. 2.
\nSpreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen zijdens [verweerder] , onder 24-26. Naar uiteengezet onder 30 daarvan, houdt [verweerder] vast aan de schadestaat zoals opgenomen in de Memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , met inachtneming van de daarin gemaakte opmerkingen.
\nVgl. o.a. HR 4 juni 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0986, NJ 1993/659, rov. 3.4 over “de grondbeginselen van een goede procesorde waartoe behoort dat elke rechterlijke beslissing tenminste zodanig moet worden gemotiveerd dat zij voldoende inzicht geeft in de daaraan ten grondslag liggende gedachtengang om de beslissing zowel voor partijen als voor derden - in geval van openstaan van hogere voorzieningen: de hogere rechter daaronder begrepen - controleerbaar en aanvaardbaar te maken. Deze motiveringsplicht heeft uitdrukking gevonden in de art. 121 Grondwet (Gr.w), 20 Wet RO, 59 en 429k Rv; hoever zij gaat, hangt af van de omstandigheden van het geval.”
\nDaarop gaat het hof - in ander verband - al in rov. 2.30 in, waarbij het duidelijk maakt het toepasselijke juridische kader scherp voor ogen te hebben. Hetgeen het hof overweegt in rov. 2.34 omtrent de toepassing van art. 6:98 BW, kan mede tegen die achtergrond worden bezien. Zie verder hierna.
\nHetgeen door [verweerder] is opgemerkt naar aanleiding van de door Ram Properties - uiterst subsidiair - inzake grief IX in het principale appel naar voren gebrachte klacht, valt m.i. - en zo versta ik ook het hof - niet los te zien van hetgeen door [verweerder] naar voren is gebracht in (de toelichting op) grieven 3 en 10 in het incidentele appel, waarover hiervoor. Daaraan ziet het onderdeel kennelijk voorbij (“Door de naar opstelling ook van [verweerder] (…) niet op het vastgestelde schadebedrag in mindering te brengen”, etc.).
\nKort gezegd: dat, los van het in rov. 2.34, vierde zin bedoelde verband met door [verweerder] ontvangen betalingen die de geleden schade hebben verminderd, die procedurekosten niet te beschouwen zijn als een gevolg van de schending door Ram Properties van het voorkeursrecht, dus vallend binnen het toerekeningsverband van art. 6:98 BW (waarover nader onder 3.3 hiervoor). Hetgeen het hof overweegt in rov. 2.34, zesde t/m achtste zin is daarbij ook relevant, niet alleen hetgeen het hof overweegt in rov. 2.34, tweede en derde zin. (Zie verder ook rov. 2.34, vijfde zin, waar het hof overweegt dat de huuraanpassingsprocedure “op zichzelf ook niet van doen [heeft] met het verwijt dat [verweerder] Ram Properties in deze procedure heeft gemaakt.” Ik kan dat laten rusten.) Naar ik begrijp: ook gelet op het toerekeningsverband van art. 6:98 BW. Het hof gaat hier niet buiten dat verband om, maar zegt naar de kern genomen dus dat alleen wat betreft het in rov. 2.34, vierde zin overwogene grond bestaat voor redelijke toerekening in de zin van art. 6:98 BW. Overigens ligt in rov. 2.34 besloten dat het hof daarbij ervan uitgaat dat is voldaan aan het condicio sine qua non-verband en dat de aldus betrokken procedurekosten ook als zodanig redelijk zijn (in termen van het inroepen van de deskundige bijstand van een advocaat en de daartoe gemaakte kosten), hetgeen strookt met o.a. HR 13 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:586, NJ 2015/145, rov. 3.5.
\nBlijkens art. 6:96 lid 2, aanhef BW komen de daarin onder a t/m c genoemde redelijke kosten als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking, gelijk het geval is voor vermogensschade in de vorm van geleden verlies of gederfde winst als bedoeld in art. 6:96 lid 1 BW.
\nOverigens was het nettoresultaat hetzelfde geweest als het hof van het (totaal)bedrag van € 133.707,41 aan door [verweerder] ter vergoeding gevorderde procedurekosten als bedoeld in rov. 2.33 van het eindarrest een bedrag van € 89.255,-- rechtstreeks toewijsbaar had geacht (waardoor het in het dictum achter het tweede liggende streepje genoemde bedrag was verhoogd met € 89.255,-- tot € 120.831,75) en op de schadevergoedingsplicht van Ram Properties een gelijk bedrag in mindering had gebracht (waardoor het in het dictum achter het eerste liggende streepje was verlaagd met € 89.255,-- tot € 276.365,--). In andere zin was het nettoresultaat ook hetzelfde geweest, namelijk als [verweerder] die procedures tegen Joba en [betrokkene 1] niet had gevoerd: in de redenering van het hof had [verweerder] dan weliswaar de procedurekosten daarvoor niet gemaakt (zoals nu wel het geval is), maar was evenmin sprake geweest van procedures die tot betalingen leidden en de geleden schade verminderden (zoals nu wel het geval is).
\nIn art. 6:96 lid 3 BW is bepaald dat art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b en c BW niet van toepassing is voor zover in het gegeven geval krachtens art. 241 Rv de regels betreffende de proceskosten van toepassing zijn. In art. 241 eerste zin Rv is geregeld dat ter zake van verrichtingen waarvoor de in de art. 237 t/m 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten, zoals die ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak, jegens de wederpartij geen vergoeding op grond van art. 6:96 lid 2 BW kan worden toegekend, maar alleen de regels betreffende proceskosten van toepassing zijn. De kosten van art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b en c BW omvatten dus niet mede de proceskosten, die kosten worden uitsluitend beheerst door de art. 237 t/m 240 en 241 Rv. Zie hierover ook o.a. Asser/Sieburgh 2017, nr. 30a en Lindenbergh 2020, art. 6:96 BW, aant. 11.4.13, onder verwijzing naar MvA II, Parl. Gesch., p. 337, en MvT Inv., Parl. Gesch. Wijziging Rv e.a.w., p. 36.
\nHet principale cassatieberoep van Ram Properties is beperkt tot enkele onderdelen van het eindarrest (zie onder 1 en onder 12).
\nZoals wordt geïllustreerd door de Spreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen van 12 november 2018 zijdens [verweerder] (onder 24-26), waarover hiervoor, gaat [verweerder] uit van (door hem gemaakte kosten voor) procedures die hij tegen Joba en [betrokkene 1] heeft gevoerd, waarbij geen op Ram Properties betrekking hebbende vorderingen van [verweerder] (meer) ter beoordeling voorlagen of Ram Properties in het geheel geen partij was. Daarvan is sprake in de daar genoemde hoofdprocedure (niet de onderhavige schadestaatprocedure), in het bijzonder, zoals daar uiteengezet, in de van die hoofdprocedure deel uitmakende voortgezette procedure in eerste aanleg uitmondend in Rb. Amsterdam (sector kanton, locatie Amsterdam) 9 mei 2011, rolnr.
\nCV 08-25787 (waarin Ram Properties niet als partij is genoemd en alleen op Joba en [betrokkene 1] betrekking hebbende vorderingen van [verweerder] ter beoordeling voorlagen en zijn beoordeeld), de daaropvolgende appelprocedure (tussen enerzijds [verweerder] en anderzijds Joba en [betrokkene 1] ) en de daaropvolgende cassatieprocedure (tussen enerzijds Joba en anderzijds [verweerder] ). Zie ook onder 1.6 hiervoor. Ram Properties heeft een te onderscheiden appelprocedure tegen [verweerder] gevoerd, ook gevolgd door een te onderscheiden cassatieprocedure. Zie onder 1.5 hiervoor. M.i. sluit op een en ander aan hetgeen het hof vooropstelt in rov. 2.33 omrent “de procedures die hij [ [verweerder] , A-G] tegen Joba en [betrokkene 1] heeft gevoerd.”
\nZie o.a. HR 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2366, NJ 2018/164, rov. 3.5.2-3.5.3. [verweerder] evenmin, blijkens zijn schriftelijke toelichting, onder 39-40. Zie ook de volgende noot.
\nDe in het onderdeel onder 2 t/m 10 gemaakte ‘inleidende opmerkingen’ (in essentie: een selectie uit het procesverloop en (stellingen in) gedingstukken) maken dat niet anders.
\nHet onderdeel verwijst naar de Memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 54-62. Zie ook het onderdeel onder 13, de zin beginnend met: “Een en ander laat zich ook niet rijmen met”, etc.
\nZie ook de procesinleiding, onder 12-13 en de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 43.
\nInleidende dagvaarding zijdens [verweerder] , onder 57.
\nConclusie van antwoord zijdens Ram Properties, onder 52-53.
\nMemorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 107.
\nMemorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 108-111.
\nMemorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 54.
\nMemorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 55-62.
\nZie het proces-verbaal van comparitie van partijen van 12 november 2018, p. 2.
\nSpreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen van 12 november 2018 zijdens [verweerder] , onder 27-28.
\nProces-verbaal van comparitie van partijen van 12 november 2018, p. 2.
\nZie over ontoelaatbare verrassingsbeslissingen bijv. ook de conclusie van A-G De Bock (ECLI:NL:PHR:2019:1063) voor HR 7 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:209, RvdW 2020/227, onder 3.36, met verdere verwijzingen.
\nDat het hof aldus toepassing heeft gegeven aan art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW, wordt door het onderdeel - terecht - ook niet bestreden.
\nDus dat het hof “het aannemelijk [acht] dat [verweerder] [A] B.V. heeft ingeschakeld ter verkrijging van de adviezen over de mogelijkheden om Ram Properties tot nakoming van haar verplichtingen aan te spreken, om haar aansprakelijk te stellen en om hem bij te staan in de tegen Ram Properties gevoerde noodzakelijk gebleken procedure, ten behoeve waarvan onder meer ook contacten moesten worden gelegd met makelaars om de waarden van het pand te bepalen en moest worden gereageerd op het uitgebrachte deskundigenbericht.”
\nDaaruit blijkt tevens dat het hof de schade hier heeft begroot aan de hand van art. 6:97 BW op minder dan de helft van de in rekening gebrachte kosten (zie ook onder 3.3 hiervoor). Zie rov. 2.36, slotzin, waarover ook hierna.
\nVoor zover het onderdeel nog de rechtsklacht bevat dat niet de redelijkheid beslissend zou zijn, maar dat het hof in het kader van art. 6:96 lid 2 BW had moeten beoordelen of de inschakeling van [A] noodzakelijk was, gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. Zie ook onder 3.3 hiervoor.
\nWaarvoor [verweerder] in eerste aanleg een gefixeerde proceskostenvergoeding van Ram Properties toegewezen heeft gekregen (rov. 19 en het dictum onder II van het eindvonnis, zie ook onder 2.7 hiervoor) en in hoger beroep ieder de eigen proceskosten dient te dragen (rov. 2.44 en het dictum van het eindarrest, zie ook onder 2.14 hiervoor).
\nWaarvoor [verweerder] in eerste aanleg een bedrag van € 3.587,65 toegewezen heeft gekregen (rov. 17 en het dictum onder I, tweede liggende streepje van het eindvonnis, zie ook onder 2.7 hiervoor), welke beslissing in hoger beroep is bekrachtigd (zie het dictum van het eindarrest, zie ook onder 2.14 hiervoor). Zie ook rov. 2.37 van het eindarrest: “[D]e kosten van de accountant zijn door de kantonrechter toegewezen.”
\nWaarvoor [verweerder] in hoger beroep een bedrag van € 1.576,75 toegewezen heeft gekregen (rov. 2.38, 2.43 en het dictum van het eindarrest, zie ook onder 2.14 hiervoor).
\nZie hierover bijv. ook S. Boot-Veerman in haar wenk bij het tussenarrest in RVR 2018/80: “Uitzonderlijk in de onderhavige uitspraak is dat huurder na een aantal jaar alsnog het pand in eigendom heeft verkregen, nadat een opvolgend eigenaar het pand aan huurder te koop had aangeboden.”
\nWat Ram Properties in het kader van dat verweer naar voren heeft gebracht, kan volgens het hof in rov. 2.30 grotendeels als irrelevante speculatie ter zijde worden gesteld, maar zij heeft echter wel een punt waar zij stelt dat de door [verweerder] in 2014 betaalde koopprijs uitzonderlijk hoog was.
\nVan Ram Properties aan Joba; van Joba aan [betrokkene 1] ; van [betrokkene 1] aan Stadsdeel; en vervolgens van [betrokkene 1] aan [verweerder] . Zie ook onder 1.2 en 1.7-1.8 hiervoor.
\nWaarvan het hof in rov. 2.29 van het eindarrest overweegt, in lijn met het oordeel van de deskundige en van de kantonrechter, dat deze transactie op geen enkele wijze is te onderbouwen op basis van referentietransacties en daardoor “ver buiten de normale bandbreedte” ligt. De marktwaarde van het pand was ten tijde van de door [verweerder] begin 2014 betaalde koopprijs, als gezegd, € 970.000,--.
\nWelke koopprijs ad € 1.237.500,--, tezamen met de door [betrokkene 1] in dit verband betaalde schadevergoeding van € 62.500,--, een bedrag oplevert van € 1.300.000,--, wat weer correspondeert met die tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel overeengekomen koopprijs. Zie ook onder 1.7-1.8 hiervoor. Zie ook de Memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 32-39.
\nZoals gezegd, laat de lijn van rov. 2.30 van het eindarrest, waarin het hof onder meer oordeelt dat “[t]ussen de tekortkoming en de schade bestaande uit het verschil tussen de door [verweerder] feitelijk betaalde koopprijs en de in het hypothetische geval betaalde koopprijs naar het oordeel van het hof ook een dermate verwijderd verband [bestaat] dat de schade, gelet op voorts de aard van de aansprakelijkheid van Ram Properties en de aard van de schade die hier aan de orde is, niet als een gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend”, zich aldus logisch doortrekken, mede via de aard van de aansprakelijkheid van Ram Properties, dat ook ten tijde van het overeenkomen van het voorkeursrecht (in 1989) door partijen niet rekening ermee was gehouden dat [verweerder] het pand als gevolg van schending van deze contractuele nevenverplichting (in 2007), ooit (in 2014) voor een uitzonderlijke hoge prijs zou kopen. Zie onder 3.3 hiervoor.
\nVoor zover in de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 24 nog wordt opgemerkt (in enig (sub)onderdeel staat dit niet) dat het voorkeursrecht kan worden geduid als een contractuele hoofdverplichting (‘prestatienorm’) waarvoor een ruimere toerekening op haar plaats is, wordt miskend dat juist sprake is van een contractuele nevenverplichting (‘protectienorm’), waarbij dus eerder aanleiding bestaat voor niet-volledige toerekening van de schade dan bij een contractuele hoofdverplichting. Zie onder 3.3 hiervoor.
\nM.i. sluit rov. 2.30 in dat het ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 wel redelijkerwijs voorzienbaar was dat, als [verweerder] het pand ooit zou kopen, dit voor de vigerende marktwaarde zou zijn (die dan dus ook hoger kon zijn dan ten tijde van die tekortkoming). Zie ook rov. 2.30, achtste zin.
\nDaarbij overwegend dat het hof “aan deze (bindende) eindbeslissingen (die zijn neergelegd in een tevergeefs door Ram Properties in cassatie bestreden arrest)” gebonden is en dat daarvan derhalve niet wordt teruggekomen.
\nZie de vijfde zin (“Ten onrechte oordeelt het hof”, etc.).
\nDit werkt door in het vervolg van het subonderdeel, waaronder de zesde zin (“Door te oordelen dat”, etc.) die aansluit en voortbouwt op de vijfde zin.
\nZie de vijfde zin (“Ten onrechte oordeelt het hof”, etc.) over “namelijk met een bedrag van EUR 267.500”, wat het verschil is tussen € 1.237.500,-- (de door [verweerder] feitelijk in 2014 voor het pand betaalde koopprijs ) en € 970.000,-- (de marktwaarde van het pand op dat moment).
\nDit werkt door in het vervolg van het subonderdeel, waaronder de achtste zin (“In 2007 was niet voorzienbaar”, etc.) en de negende zin (“In 2007 was dus niet voorzienbaar dat het verschil tussen de feitelijke koopprijs en de marktwaarde op dat moment EUR 267.500 zou zijn”). Een dergelijke voorzienbaarheid van specifieke, ‘concrete’ bedragen heeft het hof niet voor ogen. Zie ook noot 123 hierna, waarvoor dat evenzeer geldt.
\nZie de zesde zin (“Door te oordelen dat”, etc.).
\nZie ook, in andere bewoordingen, de dertiende zin (“Ook daarom is onjuist”, etc.), waar het subonderdeel stelt “dat het hof de eis stelt dat in 2007 voorzienbaar was dat [verweerder] meer dan de marktwaarde zou moeten en willen betalen om het pand alsnog te kunnen kopen.”
\nIn lees in het subonderdeel geen klacht met de strekking dat deze vaststelling van het hof als zodanig niet door de beugel kan.
\nZie de zevende zin (“Voldoende is in dit verband”, etc.).
\nGelet op rov. 2.30, vijfde zin, kan die voorzienbaarbaarheid niet zover gaan dat deze ook omvat voorzienbaarheid dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een koopprijs die, kort gezegd, ruim een kwart (28%) hoger zou zijn dan de vigerende marktwaarde van het pand.
\nIn het bijzonder met de vijfde zin (“Door te oordelen dat”, etc.), de zesde zin (“Door te oordelen dat”, etc.) en de zevende zin (“Voldoende is in dit verband”, etc.) waarop de achtste zin (“In 2007 was niet voorzienbaar”, etc.), de negende zin (“In 2007 was dus niet voorzienbaar”, etc.) en de tiende zin (“Dat staat echter niet in de weg staan aan toerekening van die schade aan Ram Properties”).
\nZie ook noot 117 hiervoor.
\nIk lees in het subonderdeel geen klacht met de strekking dat het hof een bepaalde omstandigheid niet heeft betrokken. Het subonderdeel betrekt ook niet kenbaar andere omstandigheden dan aspecten van wat ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 al dan niet voorzienbaar zou zijn omtrent een latere koop van het pand door [verweerder] en prijsverschillen ter zake.
\nIk wijs er daarbij nog op dat uit het oordeel van het hof niet alleen niet blijkt dat het, kort gezegd, de voorzienbaarheid van de schade allesbeslissend heeft geacht, maar ook niet dat een bijzonder gewicht is toegekend aan deze voorzienbaarheid naast de andere omstandigheden van het geval.
\nOftewel: dat het meerdere (dus: de schade bestaande uit het verschil tussen de door [verweerder] feitelijk in 2014 aan [betrokkene 1] betaalde koopprijs voor het pand (€ 1.237.500,--) en de marktwaarde van het pand op dat moment (€ 970.000,--), zijnde een bedrag van € 267.500,--) gelet op de omstandigheden van het geval niet “in zodanig verband staat” met de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties in 2007, dat (ook) deze schade als een gevolg van deze tekortkoming aan haar kan worden toegerekend. Zie ook o.a. Lindenbergh 2020, art. 6:98 BW, aant. 2: “Er bestaat niet één causaliteitscriterium, het kan variëren met de omstandigheden. Daar de grenzen in dit opzicht vloeiend zijn, is ervan afgezien de hier wenselijke onderscheidingen in de wet aan te brengen. Daarom is een formulering gekozen die de rechter de nodige vrijheid laat om de verschillende factoren het gewicht toe te kennen dat daaraan in de desbetreffende situatie toekomt (MvA II, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 344). Een en ander komt er op neer dat niet langer één criterium (redelijkerwijs voorzienbaar?) wordt gehanteerd, maar een weging plaatsvindt van relevante gezichtspunten (aard van de aansprakelijkheid, aard van de schade, voorzienbaarheid, enz.) die slechts in hun onderling verband bezien tot een antwoord op de toerekeningsvraag leiden” [cursivering in origineel, A-G].
\nHetgeen dus neerkomt op aspecten van wat ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 al dan niet voorzienbaar zou zijn omtrent een latere koop van het pand door [verweerder] en prijsverschillen ter zake.
\nZie de elfde zin (“In 2007 was ook niet voorzienbaar”, etc.), de twaalfde zin (“Hetzelfde heeft te gelden”, etc.) en de dertiende zin (“Ook daarom is onjuist”, etc.).
\nHet subonderdeel verwijst naar “MvA in incidenteel appel d.d. 18 juli 2017, nr. 34 en 40”. Zie ook de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 19, waar wordt opgemerkt: “ [verweerder] heeft aangevoerd dat die transactie aantoont dat EUR 1.300.000 eind 2013 een reële koopprijs was”, met in de daaropvolgende noot 29: “Zie de vindplaats in voetnoot 3 van het incidenteel cassatiemiddel: MvA in incidenteel appel d.d. 18 juli 2017, nr. 34 en 40.”
\nZie de vorige noot.
\nMemorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel (van 9 mei 2017) zijdens [verweerder] , onder 99.
\nZie de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 19.
\nTen overvloede zij nog opgemerkt dat de in het subonderdeel bedoelde stelling, die het hof dus al gemotiveerd verwerpt in rov. 2.29, betrekking heeft op een omstandigheid eind 2013. Zonder toelichting, die het subonderdeel niet geeft, valt niet in te zien hoe die omstandigheid kan meebrengen dat in 2007, ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties, de door het hof in rov. 2.30 bedoelde voorzienbaarheid er redelijkerwijs wel was.
\nVgl. ook N. Amiel in nr. 5.4 van haar noot onder het eindarrest in TvHB 2019/21: “Het hof is helder en stapsgewijs te werk gegaan bij de vaststelling van de schade.”
\nZie met name de eerste zin (“Het hof heeft miskend dat het gehele verschil”, etc.) en de derde zin (“Het hof heeft miskend dat zelfs als in 2007 niet voorzienbaar was”, etc.).
\nZoals mede volgt uit HR 9 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO3170, NJ 2004/308, rov. 3.4.2, kan van ‘zodanig verband’ als bedoeld in art. 6:98 BW eerst sprake zijn, indien is voldaan aan de eis van het condicio sine qua non-verband. In het onderhavige geval is dat dus zo, gelet op rov. 2.28 van het eindarrest. Zie ook o.a. Lindenbergh 2020, art. 6:98 BW, aant. 1: “Art. 6:98 BW veronderstelt het bestaan van condicio sine qua non-verband en biedt handvatten om op het aan de hand daarvan gevonden resultaat een correctie toe te passen (‘Voor vergoeding komt slechts in aanmerking…’).”
\nDie bepaling luidt: “Voor vergoeding komt slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.”
\nZie de voorlaatste zin (“Voorts heeft het hof miskend dat noch”, etc.), ook in combinatie met de voorgaande zinnen van het subonderdeel.
\nIk lees ook in dit subonderdeel geen klacht met de strekking dat het hof een bepaalde omstandigheid niet heeft betrokken.
\nIk wijs er daarbij nogmaals op dat uit het oordeel van het hof niet alleen niet blijkt dat het, kort gezegd, de voorzienbaarheid van schade allesbeslissend heeft geacht, maar ook niet dat een bijzonder gewicht is toegekend aan deze voorzienbaarheid naast de andere omstandigheden van het geval.
\nZie de tweede zin (“Ten onrechte oordeelt het hof”, etc.).
\nDit werkt door in het vervolg van het subonderdeel, waaronder de derde zin (“Het hof heeft miskend dat zelfs”, etc.), de vierde zin (“Het hof heeft miskend dat de verwijderdheid”, etc.) en de vijfde zin (“Als er sprake is van”, etc.), die aansluiten en voortbouwen op de tweede zin (zie ook die vijfde zin over “een te ver verwijderd causaal verband”).
\nZie de tweede zin (“Ten onrechte oordeelt het hof dat sprake zou zijn”, etc.), de derde zin (“Het hof heeft miskend dat zelfs als in 2007 niet voorzienbaar was”, etc.), de vierde zin (“Het hof heeft miskend dat de verwijderdheid ziet”, etc.) en de vijfde zin (“Als er sprake is van”, etc.). De slotzin (“Door dit een en ander te miskennen”, etc.) sluit daarop aan.
\nZie bijv. Boonekamp 2020, art. 6:98 BW, aant. 4.7 en Asser/Sieburgh 2017, nrs. 63-64.
\nZie dus onder 3.13 hiervoor.
\nDaarbij speelt hier bijvoorbeeld mee de voorgeschiedenis van de door [verweerder] feitelijk begin 2014 aan [betrokkene 1] voor het pand betaalde, uitzonderlijk hoge koopprijs van € 1.237.500,--, die hier niet los gezien kan worden (zo begrijp ik het hof in rov. 2.30) van de eind 2013 tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel gesloten koopovereenkomst inzake het pand waarbij die partijen een koopsom waren overeengekomen van € 1.300.000,--, waaromtrent het hof in rov. 2.29 overweegt, in lijn met de deskundige en de kantonrechter, dat deze transactie op geen enkele wijze is te onderbouwen op basis van referentietransacties en daardoor ver buiten de normale bandbreedte ligt.
\nZie ook rov. 2.30, zesde zin over “bestaat naar het oordeel van het hof ook een dermate verwijderd verband”, etc. en “gelet op voorts”, etc. [cursivering toegevoegd, A-G]. Het is duidelijk dat het hof in rov. 2.30 onderscheid maakt tussen te onderscheiden omstandigheden. Het hof overweegt in rov. 2.30, zesde zin niet dat er sprake is van “een direct gevolg”, “een voldoende direct causaal verband” of “een korte causale keten”, waarvan het subonderdeel rept in de eerste, vierde en vijfde zin, maar van “ook een dermate verwijderd verband”, etc. als een van de hier voor doeleinden van het toerekeningsverband van art. 6:98 BW relevante omstandigheden. Voor zover het subonderdeel daaraan voorbijziet, gaat het dus uit van een verkeerde lezing van het arrest en mist het derhalve feitelijke grondslag. Gelet ook op hetgeen het hof daarmee op het oog heeft, geeft deze duiding door het hof (die overigens niet onbegrijpelijk is) dus geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting inzake art. 6:98 BW en dit daarbij te betrekken gezichtspunt.
\nHet subonderdeel verwijst naar de Memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 34 en 40.
\nZie ook reeds rov. 3.14 van het tussenarrest: “Het hof merkt voorts op dat het de vraag is of het in het kader van een concrete schadebegroting - zoals hiervoor beschreven - past om, zoals de kantonrechter heeft gedaan, de waardestijging die het pand in de periode 2007 tot februari 2014 naar de vaststelling van de deskundige heeft ondergaan (namelijk van € 760.000,= per 1 januari 2007 naar het bedrag van de verkoopwaarde van het pand in verhuurde staat per 1 februari 2014 van € 970.000,=, dus € 210.000,= in totaal) als schade van [verweerder] aan te merken.” Het hof wilde de comparitie ook gebruiken om hierover met partijen te spreken.
\nMemorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 28.
\nIk kom daarop hierna terug. Zie ook o.a. de Conclusie van antwoord zijdens Ram Properties, onder 1-16, 46-49; de Spreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen van 12 maart 2015 zijdens Ram Properties, onder 12-16; de Akte na tussenvonnis zijdens Ram Properties van 2 juni 2016, onder 5-18, 30-38; de Memorie van grieven zijdens Ram Properties, onder 13-23, 80.
\nAldus A-G De Bock in haar conclusie (ECLI:NL:PHR:2019:1063) voor HR 7 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:209, RvdW 2020/227, onder 3.20-3.22, met verwijzingen.
\nMemorie van grieven zijdens Ram Properties, onder 22-23. Vgl. de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 28, waar deze passage wordt geduid als “de enkele en niet-onderbouwde stellingname” van Ram Properties dat “causaal verband en toerekening aan de orde kunnen komen als een van de kwesties in een schadestaatprocedure.”
\nZie o.a. Asser/Sieburgh 2017, nr. 82 en Klaassen 2017, nr. 45.
\nZie o.a. Asser/Sieburgh 2017, nr. 82 en S.D. Lindenbergh in nr. 7 bij NJ 2017/262.
\nMede in het kader van het (deels overlappende) verweer tegen de grieven 2, 6 en 9 van [verweerder] in incidenteel appel. Anders dan het subonderdeel suggereert, is hetgeen ter zake door Ram Properties is gesteld (dus) niet beperkt tot slechts “de feitelijke vraag of de feitelijk betaalde koop[p]rijs al dan niet (substantieel) hoger was dan de door de deskundige getaxeerde marktwaarde in 2014.”
\nZie ook onder 3.13 hiervoor.
\nZie o.a. noot 152 hiervoor.
\nZie over dit laatste ook noot 97 hiervoor.
\nZie evenwel o.a. de Spreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen van 12 maart 2015 zijdens [verweerder] , onder 15, de Akte na deskundigenrapport zijdens [verweerder] van 2 juni 2016, onder 3-11, de Memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 32-39, 70, 97-100, 115-119, 130 en de Spreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen van 12 november 2018 zijdens [verweerder] , onder 20-22. Hierover is ook gesproken tijdens de comparitie van partijen van 12 november 2018, mede naar aanleiding van vragen van het hof, blijkens het proces-verbaal (p. 2). Zie ook de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 29.
\nHet subonderdeel verwijst naar “MvA in incidenteel appel d.d. 18 juli 2017, nr. 104”. Zie ook de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 33: “ [verweerder] heeft aangevoerd dat de handelwijze van Ram Properties erop was gericht om [verweerder] te schaden” met verwijzing (in noot 48 aldaar) naar: “MvA in incidenteel appel d.d. 18 juli 2017, nr. 104.” In de schriftelijke toelichting zijdens Ram Properties, onder 51 wordt hierover opgemerkt: “De klacht in dit onderdeel is - kennelijk - ontleend aan de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] onder 104 (in de noot wordt abusievelijk verwezen naar de memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens RAM Properties).”
\nIn het kader van de toelichting op grief 3 in het incidentele appel, welke grief mede was gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de kosten die [verweerder] heeft gemaakt voor de procedures tegen Joba en [betrokkene 1] van in totaal € 133.707,41 niet toewijsbaar zijn. Zie de Memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] , onder 104.
\nZie de Memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 45-46: “Het ontgaat RAM Properties waarom een beroep wordt gedaan op artikel 3:13 BW. In de schadestaat procedure kunnen immers alleen (redelijke) schadeposten aan de orde komen die zijn veroorzaakt door de in de hoofdzaak vastgestelde tekortkoming, in casu de schending van het voorkeursrecht van koop. Er is door de kantonrechter niet (tevens) geoordeeld dat sprake zou zijn geweest van misbruik van recht. (…) De door [verweerder] gevorderde kosten, die zien op de door [verweerder] gevoerde procedures tegen JoBa en [betrokkene 1] , hebben geen betrekking op c.q. zijn niet gegrond op misbruik van recht, noch op de schending van het voorkeursrecht door RAM Properties en hebben ook meer algemeen geen betrekking op de kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid (van RAM Properties) en de in dat kader geleden schade. Het oordeel van de kantonrechter is kortom juist.” Zie ook de Memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties, onder 1-14 (i.h.b. onder 7, 8, 10) voor een feitelijke weerspreking.
\nZie rov. 2.34, laatste zin van het eindarrest, in het kader van de beoordeling van die grief 3 van [verweerder] : “Dat Ram Properties misbruik van bevoegdheid/recht heeft gemaakt, zoals [verweerder] stelt, maakt het voorgaande niet anders.” Dat oordeel wordt door het subonderdeel niet bestreden.
\nOverigens: voor zover de schriftelijke toelichting zijdens [verweerder] , onder 34 nog suggereert (in het subonderdeel staat dit niet) dat hier relevant ‘boos opzet’ van Ram Properties zou blijken uit de in cassatie onbestreden rov. 2.4 van het eindarrest, gaat dit uit van een verkeerde lezing van het eindarrest en mist dit derhalve feitelijke grondslag. Zie de vooropstelling van het hof in rov. 2.1, op welke toerekenbare tekortkoming van Ram Properties (die, kort gezegd, uitgangspunt van deze schadestaatprocedure vormt) het door het hof in rov. 2.4 overwogene omtrent Ram Properties (in het kader van de vraag voor welke prijs Ram Properties zou hebben willen verkopen, dus “vraag (a) (i)” als bedoeld in rov. 2.2) niet ziet (de in rov. 2.1 bedoelde schending van het voorkeursrecht door Ram Properties is daar al een gegeven). Zie ook onder 1.1-1.5, 2.14 en 3.2 hiervoor.
\nHet onderdeel verwijst naar “MvA in incidenteel appel d.d. 18 juli 2017, nr. 104”, waarmee kennelijk is bedoeld te verwijzen naar de Memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidentele appel zijdens [verweerder] , onder 104. Zie ook noot 162 hiervoor.
\nZie ook noot 73 hiervoor.
\nIk wijs er daarbij nog op dat het hof [verweerder] met de vierde zin van rov. 2.34 in verbinding met rov. 2.39 reeds in aanzienlijke mate, voor een bedrag van € 89.255,-- ten opzichte van de door [verweerder] gevorderde € 133.707,41, tegemoet is gekomen.
\nHet hof heeft die stelling samengevat weergegeven onder de noemer dat “Ram Properties misbruik van bevoegdheid/recht heeft gemaakt.” Hetgeen het onderdeel noemt in de achtste t/m tiende zin vormt een uitwerking van dat gestelde misbruik van bevoegdheid/recht, zoals blijkt uit de Memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidentele appel zijdens [verweerder] , onder 104. Daarop heeft het hof dus ook het oog.
\nDat is niet waarop de Memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidentele appel zijdens [verweerder] , onder 104 zich richt.
\nZie ook onder 3.21 hiervoor.