Art. 6:258 BW grijpt aan op een verstoring van het contractuele evenwicht door de coronacrisis. Het omzetverlies dient daarom te worden bepaald voor het huurobject waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het gaat dus niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten heeft behaald of de omzet die door met de huurder gelieerde vennootschappen is behaald. Een afwijking van dit uitgangspunt zal gemotiveerd dienen te worden.
\n5.19.2 Mocht een huurovereenkomst betrekking hebben op meerdere huurobjecten, dan zal in beginsel een splitsing moeten worden gemaakt per huurobject. Dit is anders indien één huurprijs is afgesproken voor de huur van verschillende objecten, omdat het contractuele evenwicht dan bestaat uit enerzijds het genot van die objecten en anderzijds de daarvoor te bepalen totaalprijs.
\n5.19.3 De omstandigheid dat sprake is van onderhuur is op zich geen reden voor een verdeling van het coronagerelateerde nadeel (33/33/33) tussen verhuurder, huurder en onderhuurder. In beide huurrelaties (hoofdhuur en onderhuur) dient zelfstandig te worden beoordeeld of en, zo ja, op welke wijze het nadeel verdeeld dient te worden.
\n5.20.1 Omdat het gaat om een verstoring van het contractuele evenwicht door de coronacrisis, dient het omzetverlies te worden bepaald door vergelijking van de omzet in de periode(n) waarop de huurvermindering betrekking zou hebben met de omzet in de corresponderende periode(n) vóór de coronacrisis. Als uitgangspunt kan dienen een vergelijking met de meest nabij gelegen periode waarin de coronacrisis zich nog niet deed voelen. Als uitgangspunt ligt een vergelijking met het jaar 2019 daarom voor de hand, al is voor januari en februari 2021 ook denkbaar dat januari en februari 2020 als referentieperiode kunnen dienen.
\n5.20.2 Als uitgangspunt kan voorts dienen dat een vergelijking van omzetten per (ongeveer een) maand geschikt is. Omzetten kunnen bij een normale bedrijfsvoering door de loop van het jaar heen fluctueren en de verschillende coronamaatregelen hebben veelal een beperkte geldingsduur. De maand mei 2020 dient daarom te worden vergeleken met de maand mei 2019 en niet met een gemiddelde maandomzet van 2019. Deze benadering laat uiteraard ook toe om een bepaalde periode in 2020 te vergelijken met dezelfde periode in 2019.
\n5.20.3 Het omzetverlies als gevolg van de coronacrisis fungeert, kort gezegd, als uitdrukking van de aantasting van het huurgenot (de exploitatiemogelijkheid) door de coronacrisis. Indien het beroep op art. 6:258 BW hierop wordt gegrond (vgl. hiervoor in 4.43.2), dan is er in beginsel geen reden om ook voor de periode na afloop van de beperkende maatregelen in te grijpen in de overeenkomst.
\n5.20.4 Om dezelfde reden is er op zichzelf geen grond om omzet die wordt behaald na het einde van de beperkende overheidsmaatregelen te betrekken bij het omzetverlies als gevolg van de coronacrisis (hierna: latere omzet). Ontwikkelingen in de omzet na het einde van de beperkende overheidsmaatregelen staan in beginsel los van het omzetverlies als gevolg van de aantasting van het huurgenot (de exploitatiemogelijkheid) door de coronacrisis. Dat in de periode na het einde van de beperkende overheidsmaatregelen het huurgenot niet meer wordt aangetast, neemt niet weg dat dit wel was aangetast gedurende de periode dat deze maatregelen golden. Latere omzet zou vanuit een soort schadeperspectief wellicht wel relevant kunnen zijn.
\nDe redenering is dan dat bepaalde omzet weliswaar later is behaald, maar bij afwezigheid van de beperkende maatregelen zou zijn behaald in de periode dat de beperkende maatregelen golden, en verder geen effect heeft op toekomstige omzet. Het probleem met deze redenering is dat bij een terugkerende vraag naar een bepaald product of dienst (bijvoorbeeld het gaan naar de kapper) het heel moeilijk is om vast te stellen dat latere omzet in de plaats komt van eerdere omzet en geen effect heeft op toekomstige omzet. Om een voorbeeld te geven: iemand die elke zes weken naar de kapper gaat (in week 6, 12, 18 etc.) en in week 6 niet naar de kapper kon omdat de kapper gesloten was in verband met de corona maar in week 12 weer open kan gaan, pakt in de weken 12 en 18 zijn reguliere patroon weer op.
\nDaarmee wordt de verloren omzet van week 6 niet ingehaald. Hetzelfde geldt als deze klant in week 10 weer naar de kapper kan gaan, en vervolgens zijn patroon voortzet door in de weken 16 en 22 weer te komen.
\n5.20.5 Aan de stelling (van de huurder) dat later omzetverlies toch moet worden verdisconteerd, zullen dus hoge motiveringseisen moeten worden gesteld. Hetzelfde geldt voor de stelling (van de verhuurder) dat latere omzet toch moet worden verdisconteerd.
\n5.21 Bij het bepalen van het omzetverlies speelt voorts de vraag of, en zo ja hoe, rekening dient te worden gehouden met door de huurder ontvangen overheidssubsidies. Het debat betreft vooral de TVL. Zoals hiervoor is vermeld (in 3.10.1 e.v.) is de TVL een bijdrage in de financiering van de vaste lasten van de onderneming, dus ook de huur, en is het subsidiepercentage in de opeenvolgende kwartalen verhoogd van 50% naar 100% vanaf het tweede kwartaal 2021. In de feitenrechtspraak is, m.i. terecht, vrijwel eensluidend geoordeeld dat de TVL dient te worden betrokken in de huurprijsvermindering. Over de wijze waarop dit dient te plaats te vinden, bestaat echter geen overeenstemming.
\n5.22.1 Ik stel voorop dat een over een bepaalde periode toegekend bedrag aan TVL niet kan worden vereenzelvigd met de door de huurder in die periode volgens de huurovereenkomst verschuldigde huurprijs.
\n5.22.2 In de eerste plaats ziet een bedrag aan TVL op de onderneming die het aangaat. Indien de TVL is toegekend aan een onderneming met verschillende vestigingen waarvoor afzonderlijke huurovereenkomsten gelden, zal het bedrag moeten worden verdeeld over de daarvoor in aanmerking komende vestigingen. Indien partijen hierover geen informatie verschaffen, zal de rechter een deel van het bedrag kunnen toerekenen aan de betrokken vestiging, bijvoorbeeld door dit bedrag te delen door het aantal vestigingen.
\n5.22.3 In de tweede plaats wordt het bedrag aan TVL gebaseerd op het aandeel vaste lasten in de omzet in de desbetreffende branche zoals bepaald door het CBS, bijvoorbeeld 25% voor ‘Eet- en drinkgelegenheden’ en 15% voor ‘Detailhandel’ (zie hiervoor in 3.10.4). Er wordt dus geabstraheerd van de vraag of een ondernemer in werkelijkheid hogere of lagere lasten heeft. Dit geldt ook voor het deel van de TVL dat kan worden toegerekend aan de huurlasten (hierna: het huurdeel).
\n5.23 In de rechtspraak zijn verschillende methoden ontwikkeld om het bedrag aan TVL dat over een bepaalde periode is ontvangen te verdisconteren, steeds rekening houdend met het omzetverlies in een bepaalde periode en het uitgangspunt dat ‘de pijn’ in beginsel 50/50 tussen partijen verdeeld moet worden.
\n5.24.1 In de eerste plaats is er een lijn in de rechtspraak volgens welke de TVL bij de omzet wordt opgeteld (verder: ‘de omzetmethode’).
\n5.24.2 Exemplarisch voor deze methode is het vonnis van 9 maart 2021 van de kantonrechter te Amsterdam. Hierin is geoordeeld dat het deel van de TVL dat verband houdt met de huur bij de omzet moet worden opgeteld omdat dat deel bedoeld is ter dekking van de lopende huur en dus een direct dempende werking heeft op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot (rov. 14). Nu de huurder echter de gehele TVL bij de omzet van 2020 heeft opgeteld en niet kan worden vastgesteld welk deel van de TVL gerelateerd is aan de huur, wordt inzake de wijziging van de huurprijs voor het jaar 2020 uitgegaan van dit omzetcijfer (rov. 15). Voorts werd overwogen: “20. (…) dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.
\nDeze methode is in andere vonnissen overgenomen, waarin de formule ook wel is herschreven als: (oude) huurprijs x percentage omzetvermindering x 50% 5.24.3 In deze methode wordt de NOW, anders dan (een deel van) de TVL, niet bij de in ‘coronatijd’ behaalde omzet opgeteld. Het argument hiervoor is dat deze subsidie buiten beschouwing dient worden gelaten omdat de tegemoetkoming weliswaar in boekhoudkundige zin deel uitmaakt van de omzet maar uitdrukkelijk bedoeld is om bij te dragen aan de loonkosten. Dit strookt met de gedachte dat, zo mogelijk, alleen het huurdeel van de TVL bij de omzet moet worden opgeteld.
\n5.24.4 Een eerste variant op de omzetmethode is om de gehele TVL bij de omzet op te tellen, met als argument dat met de TVL-uitkering, net als bij de gemaakte omzet, de kosten die de huurder maakt, kunnen worden bestreden (de NOW werd niet bij de omzet opgeteld omdat dit de loonkosten betreft). Het is in deze variant niet nodig om op zoek te gaan naar het huurdeel in de TVL vergoeding.
\n5.24.5 Een tweede variant op de omzetmethode blijkt uit Rb. Rotterdam 16 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6652 (Herbel/Kadine). Hier wordt de omzet tijdens corona bepaald inclusief TVL en NOW: “3.4 Onder ‘omzet’ moet wat de formule om de huurprijsvermindering te kunnen berekenen betreft echter niet alleen worden verstaan ‘het bedrag aan verkochte goederen’. Bij die, om het zo te noemen, ‘gewone omzet’ moet opgeteld worden het bedrag aan steun dat Kadine in die maanden van de overheid heeft gekregen. Het gaat dan om de vergoeding voor de vaste lasten (TVL) én om de loonkostenvergoeding (NOW). Normaal gesproken worden immers van de omzet (het inkomen) ook alle kosten (loon, huur, andere vaste lasten) betaald. In de coronatijd verstrekt de overheid aan in dit geval Kadine ‘extra inkomen’ om die kosten mee te kunnen (blijven) betalen. De kantonrechter ziet niet in waarom dit ‘extra inkomen’ bij de vraag hoeveel de huurprijsvermindering bedraagt buiten beschouwing zou moeten worden gelaten. Onder ‘coronaomzet’ moet dan ook worden verstaan de ‘gewone omzet + de TVL + de NOW’. Die ‘coronaomzet’ moet worden vergeleken met de ‘gewone omzet’ in dezelfde maand van het jaar daarvoor. De ‘coronaomzetdaling’ is het percentage waarmee de omzet in vergelijking met die andere maand gedaald is.”
\n5.24.6 Deze varianten kunnen tot aanzienlijk verschillende uitkomsten leiden. Stel :
\nA: de omzet voor corona is 240.B: de omzet tijdens corona is 60. Het percentage omzetverlies is dan (240-60 =) 180/240, dus 75%.C: het huurdeel in het TVL bedrag is 30. Indien dit naast B wordt meegenomen, is het percentage omzetverlies (240-90=) 150/240, dus afgerond 62%. D: het TVL bedrag is 100. Indien dit naast B wordt meegenomen, is het percentage omzetverlies (240 -160 =) 80/240, dus 33%.E: het NOW bedrag is 50. Indien dit naast B en D wordt meegenomen, is het percentage omzetverlies (240 - 210 =) 30/240, dus 12%.
\nStel dat de oude huurprijs 40 is, dan leidt de omzetmethode tot de volgende uitkomsten:
\nKorting = 40 x 62% x 50% = 12,4 De huurprijs wordt 40 – 12,4 = 27.6 Korting = 40 x 33% x 50% = 6,6 De huurprijs wordt 40 – 6,6 = 33,4 Korting = 40 x 12% x 50% = 2,4 De huurprijs wordt 40 – 2,4 = 37,6 5.24.7 Er is in de omzetmethode ruimte voor discussie over de vraag of alleen het huurdeel van de TVL, de gehele TVL, dan wel de TVL en NOW bij de omzet moet worden opgeteld, omdat de methode enigszins op twee gedachten lijkt te hinken. Alleen rekening houden met het huurdeel van de TVL strookt met de gedachte dat door de coronacrisis het huurgenot is aangetast en dat daartegenover een bepaalde huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, dit laatste uiteraard voor de zover huurkosten niet door de overheid zijn gecompenseerd. Het optellen van de vergoeding bij de omzet, leidt echter tot de m.i. terechte vraag waarom niet alle subsidies bij de omzet worden opgeteld. Voorts vergt de oorspronkelijke omzetmethode dat het huurdeel in de TVL wordt vastgesteld. De TVL werkt echter niet met een bepaald huurdeel. Korevaar heeft voorgesteld om ook voor het huurdeel te varen op CBS-cijfers over de gemeten gemiddelde huisvestingslasten als percentage van de overige vaste kosten. Dat past op zichzelf bij de ‘abstracte’ wijze waarop de TVL wordt berekend, maar voegt een verdere abstractie toe aan de bepaling van het nadeel.
\n5.25.1 In de tweede plaats is er de door de kantonrechter te Enschede ontwikkelde methode om de TVL bij de hoogte van de huur te betrekken (verder: ‘de huurprijsmethode’).
\n5.25.2 Het gaat hier niet om het bedrag aan TVL (zoals in de omzetmethode), maar om het subsidiepercentage van de vaste lasten dat de TVL in een bepaald kwartaal biedt. Volgens deze methode wordt op basis van het subsidiepercentage van de TVL bepaald welk deel van de huur niet door de TVL wordt gedekt. Zo was het subsidiepercentage TVL Q1 2021 85%, zodat het niet-gedekte deel van de huur 15% bedraagt. Deze 15% is de te verdelen ‘pijn’. In de kwartalen dat het subsidiepercentage 100% is, is er volgens deze methode geen ‘pijn’ te verdelen. Rb. Overijssel 8 april 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:1502, overwoog: “4.8. Er zijn echter ook argumenten te vinden om de TVL-vergoeding bij de hoogte van de huur te betrekken in plaats van bij de omzet. Met name nu het subsidiepercentage fors is uitgebreid (85% en 100%) leidt dit tot grote verschillen. Die verschillen waren eerder, bij het lagere subsidiepercentage, niet zo groot. Voor de onderhavige situatie zou dit betekenen - voor het eerste kwartiel - dat 85% van de huur wordt vergoed, zodat 15% van de huur geldt als de te verdelen pijn. Pan zou dan een huurprijsvermindering toekomen van 6% (omzetverlies 80% : 2 x 15% huur) (…).
\nVoor het tweede kwartiel (Q2) komt Pan dan geen huurprijsvermindering toe omdat de tegemoetkoming voor die periode 100% bedraagt. Nu de TVL-vergoeding per januari 2021 flink is uitgebreid acht de kantonrechter het toepassen van deze laatste manier hier het meest rechtvaardig. De te verdelen pijn is immers het deel dat nog nadeel oplevert doordat het niet wordt gedekt door de TVL. Bovendien kan bij een 100% tegemoetkoming niet langer worden volgehouden dat naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht. Van ‘pijn’ die nog verdeeld moet worden is dan geen sprake.
\n4.9. Voor de berekening van het omzetverlies ziet de kantonrechter aanleiding om uit te gaan van de omzetcijfers op basis van de maanden januari en februari als vermeld in productie 14 (€ 74.812: € 352.274 = 0,21, wat neer komt op afgerond 80% omzetverlies).
\n4.10. Uit het bovenstaande volgt dat de kantonrechter voor de periode vanaf datum dagvaarding tot 1 april een huurprijsvermindering van 6% redelijk acht (80% : 2 x 15% huur). Pan kan dan volstaan met betaling van 94% van de huur voor deze periode. Voor een hogere korting ziet de kantonrechter op dit moment onvoldoende aanknopingspunten.”
\nAls een soort vroege variant van de huurprijsmethode kan worden beschouwd het vonnis van de kantonrechter te Nijmegen van 2 februari 2021 waarin voor de periode dat de horeca volledig gesloten was een huurkorting van 25% redelijk werd geacht, rekening houdend met het TVL-subsidiepercentage van 50%. Een latere variant is Rb. Overijssel 24 augustus 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:3383, rov. 5.19, waarin werd gerekend met het gemiddelde subsidiepercentage over 15 maart 2020 tot en met maart 2021.
\n5.25.3 Om het verschil met de omzetmethode te illustreren verwijs ik naar het in 5.24.6 gegeven voorbeeld. Daaraan moet nog het toepasselijke TVL-subsidiepercentage worden toegevoegd. Stel dat dit 85% is. Volgens de huurprijsmethode is de te verdelen pijn (100% oude huurprijs) – (subsidiepercentage TVL 85%) = 15% van de oude huur. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met het omzetverliespercentage. Ik ga ervan uit dat dit het omzetverlies is zonder dat nog rekening wordt gehouden met andere overheidssubsidies dan de TVL. In mijn voorbeeld is (bij A 240, B 60) het omzetverlies 75%. De oude huur is 40. De pijn wordt 50/50 verdeeld.
\nDe huurkorting is dan (oude huurprijs) 40 x (niet gecompenseerd subsidiepercentage) 15% x (omzetverlies) 75% x (de pijn delen) 50% = 2,25. De huurprijs wordt 40 – 2,25 = 37,75.
\n5.25.4 Tegen de huurprijsmethode kan naar mijn mening worden ingebracht dat de TVL is gebaseerd op een door het CBS per branche berekend gemiddeld percentage aan vaste lasten, en niet op het werkelijke aandeel vaste lasten in de omzet van een bepaalde huurder. Om die reden lijkt onzeker dat de huurlasten in werkelijkheid tot het subsidiepercentage zijn gedekt. Die onzekerheid volgt ook uit het gegeven dat de TVL aan de onderneming c.q. groep wordt toegekend en niet aan een bepaalde vestiging.
\n5.26.1 In de derde plaats is er de methode die de TVL aftrekt van de werkelijke vaste lasten (verder: ’de vastelastenmethode’).
\n5.26.2 Deze methode is aanvaard in Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728 (Dam Square/Swissôtel): “3.27 Partijen verschillen van mening over de wijze waarop de TVL bij de toepassing van de 50/50-formule moet worden verwerkt. Volgens Swissôtel moet die bij de behaalde omzet worden opgeteld. (…) Dam Square meent daarentegen dat de TVL van de totale vaste lasten moet worden afgetrokken, waarna het percentage huurkorting wordt berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met 50% van het omzetdalingspercentage. (…) 3.28 Het hof is voorshands van oordeel, dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten op de wijze die Dam Square voorstaat. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. In dit verband is van belang dat inmiddels duidelijk is geworden dat de overheid zelf ervan uitgaat dat de toegekende TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de brief van de betrokken ministers en staatssecretarissen aan de Voorzitter van de Tweede Kamer van 12 maart 2021, waarin zij schrijven:
\nBedrijven die onder het gemiddelde zitten krijgen de facto meer dan 100% van hun vaste lasten vergoed in relatie tot het omzetverlies. Het omgekeerde geldt ook. Bedrijven die hogere vaste lasten hebben dan het gemiddelde van de sector zullen ook na deze intensivering hun vaste lasten niet voor 100% vergoed krijgen. Met name voor deze situaties blijft het kabinet dan ook een beroep doen op partijen verderop in de keten om hun bijdrage te leveren waar mogelijk. (…) 3.33 Swissôtel heeft niet betwist dat het bedrag aan TVL waarop zij aanspraak heeft in de eerste twee kwartalen van 2021, hoger is dan haar vaste lasten in die periode. Uit de uitgangspunten die hiervoor zijn geformuleerd vloeit dan voort dat over de periode vanaf 1 januari 2021 de vordering tot opschorting zal worden afgewezen.
\n3.34 Voor de maanden november en december 2020 is de berekening van de huurkorting als volgt. Totale vaste lasten (2 x € 141.107,= is) € 282.214,=. Daarvan af de ontvangen TVL (twee derden van € 90.000,= is) € 60.000,=. Van het restant ad € 222.214,= heeft (afgerond) 62% (zijnde 87.481 : 141.107) betrekking op de huur, dat is € 137.763,=.
\nDe winstdaling in het laatste kwartaal van 2020 kan op basis van bladzijde 5 van de aangifte voor de TVL over dat kwartaal met bijtelling van de helft van de onderhuur over die drie maanden, aldus worden berekend. De gecorrigeerde gerealiseerde omzet is € 71.687+ € 27.288,=, totaal dus € 98.975,=. Dit betekent ten opzichte van de omzet over datzelfde kwartaal in 2019 van € 1.804.436 een daling van 94,5%.
\n50% van 94,5% van € 137.763,= levert over november en december 2020 een korting op van (naar boven afgerond) € 65.093,=, dat is € 32.547,= per maand.”
\nVolgens deze methode wordt de huurkorting als volgt berekend: (totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50% 5.26.3 Om het verschil met de andere methoden te illustreren verwijs ik naar het in 5.24.6 gegeven voorbeeld. Het TVL bedrag is 100, het omzetverlies 75% en de bestaande huur 40. Daaraan moet nog het bedrag aan totale werkelijke vaste lasten worden toegevoegd. Stel dat dit 160 is. Dan is het huurdeel van de totale werkelijke vaste lasten 25%.
\nDe huurkorting is dan (160 – 100 =) 60 x 25% x 75% x 50% = 5,6. De huurprijs wordt dan 40 – 5,6 = 34,4.
\n5.27 De vastelastenmethode sluit aan bij de overwegingen (i) dat door de coronacrisis het huurgenot (de exploitatiemogelijkheid) is aangetast, zoals dat tot uitdrukking komt in gedaalde omzetcijfers, en (ii) dat tegenover die aantasting van het huurgenot een bepaalde huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, echter voor zover de huurkosten niet reeds door een overheidssubsidie worden gecompenseerd, en waarbij voorts(iii) de pijn in beginsel 50/50 tussen verhuurder en huurder wordt verdeeld.
\n5.28 In de vastelastenmethode wordt gewerkt met de werkelijke bedragen aan totale vaste lasten, huurlasten en TVL-vergoeding. Het is daarom niet nodig om uit te wijken naar een door het CBS berekend percentage huurlasten als onderdeel van de vaste lasten, dat uiteraard kan afwijken van de werkelijke verhouding die voor een bepaalde huurder geldt. Voorts is de vastelastenmethode toepasbaar ongeacht of het door het CBS berekende aandeel vaste lasten overeenkomt met de werkelijke vaste lasten van de huurder en ongeacht de hoogte van het subsidiepercentage aan TVL in een bepaald kwartaal (50, 85 of 100%).
\n5.29.1 In lijn met de door het Hof Amsterdam toegepaste methode kan het volgende worden opgemerkt over andere overheidssubsidies.
\n5.29.2 Wat betreft de NOW ben ik het eens met de lijn in de feitenrechtspraak dat deze subsidie buiten beschouwing dient worden gelaten. Anders dan in de omzetmethode is in de vastelastenmethode meteen duidelijk waarom de NOW niet wordt verdisconteerd. De NOW ziet op de loonkosten en staat dus los van de aantasting van het evenwicht in de huurovereenkomst tussen huurgenot en huurprijs door de coronacrisis.
\n5.29.3 De Tozo houdt evenmin (rechtstreeks) verband met de huurlasten maar beoogt het inkomen van de ontvanger te verhogen tot het bestaansminimum en dient daarom naar mijn mening buiten beschouwing te blijven.
\n5.29.4 De TOGS is bedoeld als een tegemoetkoming in de totale vaste lasten. De TOGS is eenmalig in 2020 toegekend, omvat niet alleen de huurlasten en betreft een relatief beperkt bedrag (€ 4.000). In verband met de omzetmethode is in de rechtspraak wel geoordeeld dat het effect van deze subsidie op het totale omzetverlies verwaarloosbaar is en dat dit uit een oogpunt van hanteerbaarheid buiten beschouwing kan worden gelaten. De TOGS kan in de vastelastenmethode van het Hof Amsterdam m.i. op dezelfde wijze worden behandeld als de TVL. Dit zal echter alleen (een bepaalde periode in) 2020 betreffen.
\n5.30 Ik kom tot een afronding. In de rechtspraak zijn huurkortingspercentages in verschillende orden van grootte gehanteerd (zoals eerder gezegd, versta ik daaronder in deze conclusie ook in kort geding bepaalde huuropschortingspercentages). Daarbij was veelal het (geschatte) percentage omzetverlies indicatief voor het percentage huurkorting, waarbij soms extra omstandigheden werden verdisconteerd, of werd gerefereerd aan de periode dat geen respectievelijk beperkt exploitatie mogelijk was. Daarna zijn in de rechtspraak verschillende formules ontwikkeld, die hiervoor zijn besproken. Het bepalen van de huurprijsvermindering volgens een formule verdient naar mijn mening de voorkeur omdat daarmee het toegepaste percentage huurkorting beter voorspelbaar zal zijn en uniformiteit in de wijze van beoordeling wordt bevorderd.Naar mijn mening is de door het Hof Amsterdam toegepaste methode van de drie besproken methodes (en hun varianten) als uitgangspunt de meeste geschikte om de TVL te verdisconteren.
\nOmdat de toepassing van art. 6:258 BW afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, is denkbaar dat in een concreet geval voor een andere aanpak wordt gekozen.
\n5.31 In de rechtspraak is als uitgangspunt algemeen aanvaard dat ‘het nadeel’ – dat m.i. dient te worden vastgesteld op de hiervoor (in 5.14-5.30) besproken wijze − tussen partijen 50/50 wordt verdeeld, tenzij op grond van de omstandigheden van het geval tot een andere verdeling moet worden gekomen. Deze benadering is in de uitzonderlijke context van de coronacrisis naar mijn mening juist, mits de rechter bij de toepassing daarvan de omstandigheden van het geval niet uit het oog verliest. In dit verband kunnen de overige omstandigheden van het geval een rol spelen. (iii) Overige omstandigheden 5.32 Toepassing van de redelijkheid en billijkheid veronderstelt dat het mogelijk is om rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. In de literatuur wordt geopperd dat in de beoordeling de gezichtspunten betrokken kunnen worden die een rol spelen bij de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de context van huurprijsvermindering op grond van de coronacrisis lijkt het dan met name te gaan om de aard en ernst van de betrokken belangen (de omvang van het omzetverlies van de huurder, in hoeverre is verhuurder afhankelijk van de huur voor bijvoorbeeld diens financieringslasten) en de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen (grote retailer of kleine eenmanszaak als huurder versus een institutionele belegger of een particuliere belegger). Deze benadering blijkt ook uit bijvoorbeeld Rb. Rotterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:12434, rov. 3.11: “Met name zal van belang zijn wat partijen zijn overeengekomen, de hoedanigheid van partijen, in hoeverre de huurder door de overheidsmaatregelen werd geraakt, de mate waarin de huurder van door de overheid is gecompenseerd en, in hoeverre de huurder anders had kunnen of moeten handelen, alsmede de belangen en de financiële positie van de verhuurder. Het enkele verlies van omzet in die periode is van groot belang, maar niet zonder meer doorslaggevend.”
\nIn de rechtspraak wordt echter ook wel een restrictiever beleid gevoerd ten aanzien van de te verdisconteren omstandigheden. Zo overwoog Rb. Rotterdam 29 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7530: “3.2 (…) Door zowel een huurder als een verhuurder kunnen begrijpelijkerwijze tal van nuanceringen en alternatieve benaderingen worden bepleit, zoals ook in deze zaak is gebeurd, maar naar mate fijnmaziger beoordeeld wordt, roept dat niet alleen ook steeds fijnmaziger debat op, maar leidt het er ook toe dat de verhuurder als het ware met terugwerkende kracht de bedrijfsvoering van de huurder gaat heroverwegen en dat roept zoveel vragen op, dat die benaderingswijze in de rechtspraak in het algemeen niet wordt gevolgd, omdat zij praktisch in redelijkheid niet werkbaar is.”
\n5.33 In verband met het type geval dat hier aan de orde is − door corona is het huurgenot (de exploitatiemogelijkheid) aangetast, zoals dat tot uitdrukking komt in gedaalde omzetcijfers – is hiervoor reeds ingegaan op:
\n5.34 Zoals vermeld dient bij onderhuur in beide huurrelaties (hoofdhuur en onderhuur) zelfstandig te worden beoordeeld of en, zo ja, op welke wijze het nadeel verdeeld dient te worden. Het is denkbaar dat het exploitatienadeel dat de hoofdhuurder lijdt bestaat uit het nadeel dat hij als onderverhuurder lijdt. De huurkorting die de onderhuurder toekomt, levert een nadeel in de exploitatie van de hoofdhuurder/onderverhuurder op. De omstandigheid dat de onderverhuurder op eigen initiatief genoegen genomen heeft met een lagere huurprijs van de onderhuurder, komt mij op zichzelf niet relevant voor. Het gaat erom om of de door de onderverhuurder aan de onderhuurder toegestane huurkorting overeenstemt met hetgeen voortvloeit uit de wet. Dit dient de onderverhuurder in zijn verhouding tot de hoofdverhuurder aannemelijk te maken. Indien dat het geval is, dan heeft de onderverhuurder – niet alleen in zijn verhouding met de onderhuurder, maar ook voor zover hij redelijkerwijs rekening dient te houden met de belangen van de hoofdverhuurder − in beginsel redelijk gehandeld door deze korting te verlenen, ook zonder dat de onderhuurder daarom heeft verzocht of zonder dat daarover tussen onderverhuurder en onderhuurder is geprocedeerd. Dit laatste kan anders liggen indien zou blijken dat de onderhuurder geen aanspraak op een huurkorting zou hebben willen of kunnen maken.
\n5.35 Dan resteren omstandigheden die betrekking hebben op, met name, de hoedanigheid van partijen en hun financiële positie. Hierbij kan men denken aan omstandigheden als: (a) de huurder is een grote retailer dan wel een kleine eenmanszaak;(b) de verhuurder is een institutionele belegger dan wel een particuliere belegger;(c) de verhuurder is voor zijn pensioen afhankelijk van de huurinkomsten;(d) de verhuurder kan de pijn niet ergens ander neerleggen; (e) de huurder is een ondernemer die ook andere activiteiten heeft die nog renderen;(f) de huurder zou met een beter financieel beleid in de voorgaande jaren beter in staat zijn geweest de klappen van de coronacrisis op te vangen (bijvoorbeeld omdat hij ondanks goede resultaten naliet reserves aan te leggen).
\n5.36 De in 5.35 onder (a)–(f) genoemde omstandigheden zijn naar mijn mening hoogstens van secundair belang. De afweging op de voet van art. 6:258 BW is er immers op gericht om te bepalen in hoeverre de huurprijs moet worden aangepast om het verlies aan exploitatiemogelijkheden als gevolg van de coronacrisis te verdisconteren. In eerste instantie zal de beoordeling van het beroep op art. 6:258 BW daarom dienen plaats te vinden aan de hand van de omstandigheden die daarop betrekking hebben. Tot dergelijke omstandigheden behoren niet de hiervoor in 5.35 onder (a)-(f) bedoelde omstandigheden. Een correctie op de uitkomst van de zojuist bedoelde afweging is m.i. denkbaar, omdat art. 6:258 BW in het algemeen verwijst naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid en in dat verband kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen (het is dus niet nodig om hiervoor uit te wijken naar art. 6:248 lid 2 BW). Het is daarom denkbaar dat in tweede instantie omstandigheden zoals genoemd in 5.35 onder (a)-(f) in de beoordeling worden betrokken, indien daarop een gemotiveerd beroep wordt gedaan door de partij die betoogt dat ook dergelijke omstandigheden een rol behoren te spelen in de beoordeling. Het verdient mijns inziens aanbeveling om de rol van dergelijke omstandigheden afzonderlijk tot uitdrukking te brengen in de motivering van het rechterlijk oordeel.
\n5.37.1 Ik merk over de afzonderlijke in 5.35 onder (a)-(f) genoemde omstandigheden nog het volgende op.
\n5.37.2 De onder (a) en (b) genoemde omstandigheden die zien op de ‘omvang’ van een partij lijken mij in beginsel niet van belang. Zij suggereren dat een grote partij een klap beter kan opvangen dan een kleine partij, maar dat hangt maar af van de situatie (onder meer hoeveel klappen die grote partij nog meer te verduren heeft).
\n5.37.3 In beginsel lijken mij de onder (c) en (d) bedoelde omstandigheden niet relevant. Dat de verhuurder deelt in de pijn, komt omdat het risico dat de huurder ten gevolge van buitengewone omstandigheden de verhuurde bedrijfsruimte niet normaal kan exploiteren, niet uitsluitend in de risicosfeer van de huurder ligt en in zoverre ook de verhuurder aangaat. Dat de verhuurder inkomsten derft terwijl hij (financierings)kosten moet blijven maken voor de verhuurde zaak, staat daar los van.
\n5.37.4 Het feit dat de huurder, buiten het gehuurde, nog activiteiten heeft die wel renderen, staat buiten de rechtsverhouding van huurder en verhuurder (omstandigheid (e)). Voor zover de andere activiteiten ook in het gehuurde plaatsvinden (de winkel is dicht, maar de daarbij behorende opslagruimte wordt nog benut voor de webshop) kan ermee rekening worden gehouden bij de bepaling van het relevante omzetverlies. Voor zover dat niet het geval is, zouden andere activiteiten wellicht relevant kunnen zijn voor zover er een verband bestaat tussen de teruggelopen omzet in het gehuurde en deze andere activiteiten (type: de winkel is dicht en daardóór loopt de elders gevestigde webshop beter); maar het is vermoedelijk lastig om een dergelijk specifiek verband aannemelijk te maken.
\n5.37.5 Het in het verleden gevoerde financiële beleid (omstandigheid (f)) lijkt mij in beginsel irrelevant. Niemand kon rekening houden met de coronacrisis. Men kan evenmin de verhuurder tegenwerpen dat hij maar grotere buffers had moeten aanleggen.
\n5.37.6 Ik denk dat de in 5.35 onder (a)-(f) bedoelde omstandigheden eigenlijk draaien om een andere vraag, namelijk in hoeverre elk van partijen in staat is om een bepaald verlies te dragen. De beoordeling of bepaalde omstandigheden een correctie rechtvaardigen op de afweging in hoeverre de huurprijs moet worden aangepast om het verlies aan exploitatiemogelijkheden als gevolgd van de coronacrisis te verdisconteren, zit daarmee in de sfeer van de matiging (vgl. art. 6:109 BW).
\nBeantwoording van de vragen 3 en 4 5.38 Ik kom tot de slotsom dat de vragen 3 en 4 als volgt beantwoord kunnen worden.Vraag 3: Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.Vraag 4: De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
\nDe coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.
\n6Conclusie De conclusie strekt tot beantwoording van de prejudiciële vragen zoals voorgesteld in 4.44 en 5.38 van deze conclusie.
\nDe Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden Plv.
\nRechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, 31 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:2982, JHV 2021/26 m.nt. D.J.A. van den Berg, NJF 2021/229, RVR 2021/34.
\nZie rov. 3.4 van het vonnis van de kantonrechter.
\nHierop wordt ook aangedrongen in de schriftelijke opmerkingen (SO) namens INretail nr. 4, de SO namens HBC nrs. 3.4-3.5 en 4.7 en de SO namens Charlius nr. 2.3. Ook Van den Berg is in zijn noot bij het verwijzingsvonnis (JHV 2021/26) voorstander van een verbreding van de vraagstelling door de Hoge Raad opdat zodanig dat de antwoorden ook voor winkels en andere bedrijfsruimten bruikbaar zijn.
\nZie voor een overzicht H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:290 BW, aant. 6.3.
\nVgl. J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48, p. 197 l.k.; Z.H. Duijnstee-van Imhoff, ‘Huurrecht en de coronacrisis’, MvV 2020/12, p. 439, onder 1; J.M. Heikens, ‘De overmacht van Corona’, WR 2020/49, p. 209 l.k.; D. Briedé, ‘Bijschrift bij corona-uitspraken in JHV’, JHV 2020/30. Vgl. ook J.Ph. van Lochem, ‘De gebrekendiscussie in de tijd van noodverordeningen’, WR 2020/100, onder 2, p. 475 r.k..
\nHierop wordt ook ingegaan in de SO namens INretail nr. 32-33, 40-41, de SO namens HBC nr. 4.17 e.v. en de SO namens Charlius nrs. 4.4. en 5.2.
\nVgl. Asser/Sieburgh 6-III 2018/456-457.
\nIn de periode vanaf maart 2020 tot 1 december 2020 waren de dwingende overheidsmaatregelen neergelegd in noodverordeningen van de voorzitters van de veiligheidsregio’s, die in opdracht van de minister van VWS werden vastgesteld (art. 7 Wet publieke gezondheid (Wpg) i.v.m. art. 39 lid 1 Wet veiligheidsregio’s). Sinds 1 december 2020 zijn deze maatregelen neergelegd in ministeriële regelingen die zijn gebaseerd op Hoofdstuk VA (Tijdelijke bepalingen bestrijding epidemie covid-19) Wpg. De avondklok was in eerste instantie gebaseerd op de inwerkingstelling van art. 8 lid 1 en 3 Wet buitengewone bevoegdheden burgerlijk gezag (Wbbbg) en de Tijdelijke regeling landelijke avondklok covid-19. Per 22 februari 2021 is deze ministeriele regeling gebaseerd op art. 58j Wpg (zoals gewijzigd bij de Tijdelijke wet beperking vertoeven in de openlucht covid-19). (zie wat betreft dit laatste: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2021/02/22/avondklok-heeft-andere-wettelijke-verankering). Zie nader: de SO namens Inretail nrs. 21-28; B. Roozendaal & S. van de Sande, ‘COVID-19 in het publiekrecht – een overzicht’, NJB 2020/879, Afl. 14, p. 938-947; J.C.J. Dute, ‘De aanpak van de COVID-19-epidemie: een juridische tussenbalans’, TvGR 2020/5, p. 477-486; W. van Blommestein, ‘Coronacrisisbeheersing: ervaringen uit de praktijk’, NTB 2021/174, Afl. 6, p. 391-398; Van Lochem, WR 2020/100, onder 1, p. 474-475.
\nZie voor een overzicht van de in de loop van de tijd getroffen maatregelen: https://nl.wikipedia.org/wiki/Maatregelen_tijdens_de_coronacrisis_in_Nederland en (minder gedetailleerd) https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/coronavirus-tijdlijn.
\nVgl. H.N. Schelhaas & J. Spanjaard, ‘Contract en coronacrisis’, NJB 2020-5, p. 956-957; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 197-198.
\nZie de website van het CBS voor informatie over de omzetontwikkeling van de horeca en de detailhandel tijdens de coronacrisis: https://www.cbs.nl/nl-nl/dossier/cbs-cijfers-coronacrisis/wat-zijn-de-economische-gevolgen-van-corona-. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/09/omzet-horeca-krimpt-ongekend-hard-door-coronamaatregelen. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/22/omzet-horeca-daalt-verder-in-eerste-kwartaal-2021. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/35/omzet-horeca-veert-sterk-terug-in-tweede-kwartaal-2021. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/04/detailhandel-recordgroei-in-2020-krimp-in-december. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/21/online-omzet-detailhandel-stijgt-met-bijna-86-procent. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/32/omzet-detailhandel-ruim-8-procent-hoger-in-tweede-kwartaal-2021.
\nDaarnaast is specifieke steun verleend voor onder andere de sport- en de cultuursector, en in bijzondere gevallen voor individuele bedrijven of organisaties. Zie nader over de diverse regelingen van overheidssteun J.R. van Angeren, ‘De verschillende grondslagen van de coronasteunmaatregelen nader beschouwd - Is er behoefte aan meer eenheid en een regeling in de Awb?’, NTB 2021/175, Afl. 6, p. 399-406.
\nZie voor de Eerste tijdelijke noodmaatregel overbrugging voor behoud van werkgelegenheid Stcrt. 2020, nr. 52209 (inwerking getreden begin april 2020, inmiddels ingetrokken). Eind juli 2021 is de Vierde tijdelijke noodmaatregel in werking getreden, Stcrt. 2021, nr. 36246.
\nKamerbrief van de betrokken ministers en staatssecretarissen van 30 augustus 2021, Kamerstukken I 2020-2021, 35 420, nr. BE.
\nDe TVL berustte oorspronkelijk op de Regeling subsidie financiering vaste lasten MKB COVID-19, Stcrt. 2020, nr. 34295, nadien gewijzigd. Deze regeling is medio februari 2021 vervangen door de Regeling subsidie vaste lasten financiering COVID-19, Stcrt. 2021, nr. 6893, nadien gewijzigd. De TVL was in haar oorspronkelijke doelstelling om steun te verlenen aan de hardst getroffen MKB-sectoren, de opvolger van de TOGS; zie de Kamerbrief van 22 maart 20201, Kamerstukken II 2020-2021, 35 420, nr. 241, p. 2 en de toelichting van de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat bij de oorspronkelijke regeling onder 1 in Stcrt. 2020, nr. 34295.
\nVoor het begrip ‘MKB-onderneming’ wordt in art. 1.1 van de TVL-regeling aangeknoopt bij een kleine of middelgrote onderneming in de zin van de algemene groepsvrijstellingsverordening (Verordening (EU) Nr. 651/2014 van de Commissie van 17 juni 2014). Volgens de definitie in art. 2 lid 1 van bijlage I bij deze verordening heeft een kleine of middelgrote onderneming minder dan 250 werknemers en een jaaromzet van minder dan 50 miljoen euro.
\nVoor het eerste kwartaal van 2021 is een afzonderlijke regeling getroffen voor startende MKB-ondernemingen (Regeling subsidie financiering vaste lasten startende MKB-ondernemingen COVID-19, Stcrt. 2021 nr. 27418). Het betreft ondernemingen die voor het eerst in het handelsregister zijn ingeschreven in de periode van 1 oktober 2019 tot en met 30 juni 2020. Deze ondernemingen kwamen niet of slechts beperkt in aanmerking voor TVL omdat geen (representatieve) referentie-omzet kon worden vastgesteld. De voorwaarden en omvang van de subsidie komen grotendeels overeen met die van de TVL, met dien verstande dat als referentieperiode het derde kwartaal van 2020 wordt gehanteerd. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 is de startersregeling geïntegreerd in die van de TVL (Zie Stcrt. 2021, nr. 33221).
\nZie voor TVL Q3 2021 met betrekking tot MKB-ondernemingen: art. 2.4.2 lid 1 van de TVL-regeling. Met betrekking tot grote (niet-MKB) ondernemingen bepaalt art. 2.4.14 lid 1 van de TVL-regeling dat indien sprake is van een groep van twee of meer ondernemingen slechts één onderneming een subsidieaanvraag namens de groep kan indienen en ontvangen. Ten aanzien van de voorafgaande subsidieperiodes voorziet de regeling in gelijkluidende voorschriften. Zie ook de toelichting van de staatssecretaris onder 3.1, Stcrt. 2021, nr. 23574.
\nOorspronkelijk werd de referentie-omzet bepaald op basis van de omzet in het met de subsidieperiode corresponderende kwartaal in 2019. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 kan de aanvrager kiezen tussen het corresponderende kwartaal in 2019 of het derde kwartaal van 2020. Voor een startende MKB-onderneming geldt een afwijkende keuzemogelijkheid. Zie voor TVL Q3 2021: art. 2.4.3 lid 2 en 3 (MKB) en 2.4.15 lid 2 (niet-MKB) van de TVL-regeling.
\nEen overzicht van de wijzigingen tot en met TVL Q2 2021 is in een tabel weergegeven in de Kamerbrief van 22 maart 2021, Kamerstukken II 2020-2021, 35 420, nr. 241, p. 1.
\nVoor TVL Q4 2020 was het subsidiepercentage afhankelijk van de omvang van het omzetverlies: hoe groter het verlies, hoe hoger het percentage.
\nBij het bepalen van de ratio vaste lasten-omzet gaat het CBS uit van een indeling van economische activiteiten (branches) die elk zijn aangeduid met een Standaard Bedrijfsindeling (SBI)-code. Aan ieder bedrijf dat zich bij het Handelsregister inschrijft worden een of meer SBI-codes toegekend. In een bijlage bij de TVL-regeling is een lijst met SBI-codes en het daarbij horende percentage vaste lasten opgenomen. Zo geldt voor ‘Eet- en drinkgelegenheden’ (eerste twee cijfers SBI-code: 56) een vaste lasten-percentage van 25%, en voor ‘Detailhandel’ (SBI-code: 47) 15%. Zie nader de toelichting van de staatssecretaris bij deze regeling.
\nZie voor TVL Q3 2021: art. 2.4.4 lid 1 (MKB) en art. 2.4.16 lid 1 (niet-MKB) van de TVL-regeling. Ten aanzien van de voorafgaande subsidieperiodes voorziet de regeling in gelijkluidende voorschriften.
\nDit betreft een opslag van 5,6% op het vaste lasten-percentage met een maximum van € 20.160; zie art. 2.1.4 lid 1 van de TVL-regeling. Zie ook de toelichting van de staatssecretaris onder 3.4, Stcrt. 2020, nr. 61730, en de Kamerbrief van 22 maart 2021, Kamerstukken II 2020-2021, 35 420, nr. 241, p. 4-5.
\nDit betreft voor TVL Q4 2020 een opslag van 5,6% op het vaste lasten-percentage met een maximum van € 20.160 en voor TVL Q1 2021 een opslag van 21% met een maximum van € 300.000; zie art. 2.1.5 lid 1 resp. art. 2.2.3a van de TVL-regeling. Zie ook de toelichting van de staatssecretaris onder 3.5.2, Stcrt. 2021, nr. 23574, en de Kamerbrief van 22 maart 2021, Kamerstukken II 2020-2021, 35 420, nr. 241, p. 5-6.
\nZie voor TVL Q3 2021: art. 2.4.3 lid 6 (MKB) en art. 2.4.15 lid 7 (niet-MKB) van de TVL-regeling. Ten aanzien van de voorafgaande subsidieperiodes voorziet de regeling in gelijkluidende voorschriften.
\nKamerbrief van 9 december 2020, Kamerstukken II 2020-2021, 35 420, nr. 237, p. 18-19, en bijlage III bij deze brief.
\nDe in art. 7:207 lid 2 BW bedoelde uitzonderingen op deze regel spelen geen rol in verband met de coronacrisis.
\nZo kan de vordering tot huurprijsvermindering contractueel worden uitgesloten ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen (art. 7:209 BW). Ten aanzien van woonruimte kan alleen bij standaardregeling ex art. 6:214 BW ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:242 lid 1 BW).
\nDe kans dat het beroep op de ROZ-bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, wordt niet hoog aangeslagen door Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 3.3, p. 202. Zie nader over de toetsing van exoneratiebedingen W.L. Valk, T&C, art. 6:248 BW, aant. 4.b.; H.N. Schelhaas, Redelijkheid en billijkheid (Mon. BW nr. A5) 2017/5.35.1; 5.35.2; J.A. Tuinman, T&C, art. 7:209 BW, aant. 4.c.
\nIn sommige uitspraken beoordeelt de rechter eerst of sprake is van een gebrek maar eindigt die beoordeling in de conclusie dat een vordering tot huurprijsvermindering ex art. 7:207 contractueel is uitgesloten. Vervolgens beoordeelt de rechter of sprake is van onvoorziene omstandigheden. Ook zijn er uitspraken waarin de rechter oordeelt dat sprake is van een gebrek, waarna de rechter de contractuele uitsluiting buiten werking stelt op grond van onvoorziene omstandigheden en alsnog een huurprijsvermindering op de voet van art. 7:207 BW toepast. In de tot dusver gepubliceerde uitspraken waarin de coronacrisis en/of overheidsmaatregelen als een gebrek zijn gekwalificeerd heeft dit geen enkele keer geleid tot een huurprijsvermindering (of in geval van kort geding: opschorting van de huurbetalingsplicht) op de voet van art. 7:207 lid 1 BW.
\nZie bijv. Rb. Noord-Nederland 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979, JHV 2020/28 m.nt. D. Briedé (Sigismund/Inbev), rov. 4.5; Rb. Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 (Vitesse/Gelredome), WR 2020/103, rov. 4.2; Rb. Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, WR 2020/105, TvHB 2020/16 m.nt. P. Visser, rov. 3.6; Rb. Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461, TvHB 2021/08 m.nt. E.D. den Engelsman, JOR 2021/104 m.nt. E.H. Schelhaas, JHV 2021/8 m.nt. D.J.A. van Berg ( […] ), rov. 5.6-5.7; Rb. Amsterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3496, rov. 10. De gedwongen horecasluiting werd niet als een gebrek aangemerkt door Rb. Overijssel 3 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906, JHV 2020/32 m.nt. D.J.A. van den Berg, TvPP 2020-6 m.nt. E. Goemans, p. 220-221 (Urbana), rov. 6.2, o.g.v. de overweging dat contractueel het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder is gelegd. Hof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138 (Rhone Events), rov. 3.11, liet in het midden of de gevolgen van het coronavirus een gebrek opleveren.
\nKamerstukken I 2001-2002, 26 089 enz., nr. 162, p. 11-12. Zie bijvoorbeeld ook Tuinman, T&C, art. 7:204 BW, aant. 3.a; A.M. Kloosterman, Hoofdlijnen in het huurrecht 2020/3.3.1; J.L.R.A. Huydecoper, GS Huurrecht, art. 7:204 BW, aant. 7.
\nMvT, Kamerstukken 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 14 (“een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naar een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden”); HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, NJ 2012/278 (Gemeente ‘s-Gravenhage/Strandpaviljoen Zuid), rov. 3.4.5 (Geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting geeft het oordeel van het hof dat, nu huurders bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 mochten verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de Gemeente betrokken was, het genot dat de Gemeente ingevolge de huurovereenkomst aan huurders diende te verschaffen mede bestond in bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden).
\nVgl. HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768, NJ 2005/214 m.nt. P.A. Stein ( […] / […] ), rov. 3.5 (“Bij de beoordeling van de vraag of van een zodanige tekortkoming [het niet verschaffen van het huurgenot door concurrentie van de verhuurder; plv. PG] sprake is zal de rechter onder meer aandacht dienen te schenken aan de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet en de belangen die voor beide partijen betrokken zijn bij deze vorm van concurrentie, mede in verband met de eventueel contractueel voorgeschreven bestemming van het gehuurde.”); HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098, NJ 2008/85, rov. 3.4.2 (Amicitia) (“dat de in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum (…) naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurders komen.”).
\nZie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/30-31.
\nHR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, NJ 2012/278 (Gemeente ‘s-Gravenhage/Strandpaviljoen Zuid), rov. 3.4.4.
\nMvT, Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 15; A-G Huydecoper in diens conclusie onder 16 voor HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098, NJ 2008/85 (Amicitia).
\nMvT, Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 36, p. 14; Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 7; G.M. Kerpesteijn, ‘Huurrecht Bedrijfsruimte’, 2014, p. 307; Asser/Rossel Heisterkamp 7-II 2017/29 met een nuancering in nrs. 43-45. Dat de ROZ-modellen (art. 2.1 algemene bepalingen 290-ruimte versie 2012 en art. 2.1 van de algemene bepalingen 230a-ruimte versie 2015) de objectivering van art. 7:204 lid 2 BW ecarteren, speelt geen bijzondere rol in de discussie in verband met de coronacrisis. Zie Duijnstee-van Imhoff, MvV 2020/12, p. 443 r.k.; Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 2.2, p. 146.
\nUitleg aan de hand van de Haviltexmaatstaf geschiedt immers normaliter aan de hand van objectieve en subjectieve uitlegfactoren. Vgl. Asser/Sieburgh 6-III 2018/372.
\nZie Heikens, WR 2020/49, p. 208 r.k. en 209 l.k.; Tuinman, T&C, art. 7:204 BW, aant. 3.e; Van Lochem, WR 2020/100, p. 475 r.k.; M.V.R. Snel, ‘De huurprijsbetalingsverplichting van huurders van middenstandsbedrijfsruimte in coronatijd’, Caribisch Juristenblad 2020/9, p. 263-264; F.C.P. Teeuw, ‘Coronacrisis en huurovereenkomsten’, OpMaat Huurrecht+ 2020, p. 18-19 (hierna: Teeuw 2020); F. van Westrhenen, ‘Corona in het huurrecht - een tussenstand’, Vastgoedrecht 2020-5, p. 160 l.k. Een nuance anders A-G Huydecoper in zijn conclusie (onder 12-18) voor het Amicitia-arrest; en Huydecoper, GS Huurrecht, art. 7:204 BW, aant. 34.
\nKamerstukken I 2001-2002, 26 089 enz., 162 (MvA), p. 14. Zie ook Huydecoper, GS Huurrecht, art. 7:204 BW, aant. 4; Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/48; Tuinman, T&C, art. 7:207 BW, aant. 1.a.; A.M. Kloosterman, ‘Het nieuwe huurrecht tegen het licht van het algemene verbintenissenrecht’, in: G.T. de Jong e.a. (red.), Algemeen-Bijzonder, 2003, p. 89.
\nKamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3 (MvT), p. 18 en 46, Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, (Nota n.a.v. het Verslag), p. 11.
\nWat betreft de buitengerechtelijke ontbinding op de voet van art. 7:210 BW is op voorhand niet duidelijk of op grond van de tijdelijkheid van de coronacrisis of overheidsmaatregelen voldaan is aan de voorwaarde dat het huurgenot geheel onmogelijk is gemaakt. Bovendien zal de huurder in veel gevallen de huur niet willen beëindigen. Zie nader Duijnstee-van Imhoff, MvV 2020/12, onder 2.2, p. 441; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 3.1, p. 201; Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 2.6.5, p. 150. Vgl. Heikens, WR 2020/49, p. 210.
\nKamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3 (MvT), p. 13; Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, (Nota n.a.v. het Verslag), p. 11. Zie ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/48; Tuinman, T&C, art. 7:207 BW, aant. 1.a. In andere zin Rb. Midden-Nederland 3 maart 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:837, rov. 3.3.
\nDe wettelijke terminologie is in dit opzicht niet volledige sluitend. Zie Huydecoper, GS Huurrecht., art. 7:204 BW, aant. 7.
\nHijma/Olthof, Compendium van het Nederlandse vermogensrecht, 2020, nrs. 521 en 374. Zie ook C.A. Streefkerk, Schuldeisersverzuim (Mon. BW B32c), 2018/10.4.
\nVgl. Asser/Sieburgh 6-I 2020/297, die opmerkt dat met de wijze waarop men de verbintenis van de schuldenaar omschrijft, samenhangt of een bepaalde omstandigheid de schuldenaar verhindert na te komen dan wel de schuldeiser verhindert de prestatie in ontvangst te nemen.
\nParl. Gesch. BW Boek 7 titel 4 2009, Art. 7:204 BW, p. 164 (nr. 4) Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 2 (wetsvoorstel).
\nKamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 5 (Verslag), p. 4.
\nBij nota van wijziging, Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 7.
\nKamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6 (Nota nav verslag), p. 6-7.
\nZie Kloosterman, Hoofdlijnen in het huurrecht 2020/3.3.1; Van Lochem, WR 2020/100, p. 475 l.k. (en 477 r.k.); Heikens, WR 2020/49, p. 208 r.k.; Duijnstee-van Imhoff, MvV 2020/12, p. 439 r.k. en 440; H.N. Schelhaas & Spanjaard, NJB 2020-5, p. 963 l.k.; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 199; A.M. Kloosterman, SDU Commentaar Huurrecht, 2019, art. 7:204 BW, aant. 5.1; H.M. Winter-Bossink & E.T. de Boer, De gebrekenregeling, in: N. Amiel e.a. (red.), Handboek Huurrecht bedrijfsruimte, 2018, p. 68 (hierna: Winter-Bossink & De Boer 2018); Huydecoper, GS Huurrecht, artikel 7:204 Boek, aant. 34; en verder de conclusie van A-G Huydecoper onder 12-18 voor het Amicitia-arrest.
\nAsser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/30. Vgl. ook J.A. van Strijen, ‘(Gewijzigde) overheidsvoorschriften bij bedrijfsruimte; gebrek of geen gebrek?’, WR 2010/87.
\nDe meest recente modellen en algemene bepalingen zijn vastgesteld in 2012 (290-ruimte) en 2015 (230a-ruimte). Eerdere versies m.b.t. 290-ruimte dateren uit 1994, 2003 en 2008, en m.b.t. 230a-ruimte uit 1994 en 2003. De meest recente modellen en algemene bepalingen zijn te raadplegen via https://roz.nl/.
\nJ.J. Dammingh, ‘Drafting tips & skills: het gebruik van een modelcontract bij de verhuur en de verkoop van bedrijfsruimte en de publiekrechtelijke bestemming’, ORP 2020/54, p. 22-25; J.Ph. van Lochem, ‘Geschiktheid van het gehuurde/definitie gebrek in de ROZ modellen’, TvHB 2016/1, p. 6-16; A. de Fouw & W. Lever, ‘De verantwoordelijkheid voor de bestemming van het gehuurde’, TvHB 2016/1, p. 17-23; Winter-Bossink & De Boer 2018, p. 70-73; en in de context van corona: Van Lochem, WR 2020/100, p. 482; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 2.4 en 2.5, p. 200-201; P. Visser, noot bij Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, TvHB 2020/16, p. 293, voetnoot 62. Vgl. Hof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138 (Rhone Events), rov. 3.11.
\nOok wordt gewezen op art. 5.1 van de algemene bepalingen waarin is bepaald dat huurder bij het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming in acht zal nemen:“ (…) de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van huurder, ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, alsmede ten aanzien van alles wat in of aan het gehuurde aanwezig is) (…).”
\nZie met name Van Lochem, WR 2020/100, p. 481-483. In deze zin Rb. Overijssel 3 juni 2020 ECLI:NL:RBOVE:2020:1906 (Urbana), rov. 6.2, waarin is overwogen dat de gedwongen sluiting van een restaurant voor rekening van de huurder komt omdat volgens de in die zaak toepasselijke algemene bepalingen (uit 1994) de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij nodig heeft voor de uitoefening van een bedrijf en bij intrekking van een vergunning geen actie tegen de verhuurder mogelijk is. Instemmend D.J.A. van den Berg in zijn noot bij dit vonnis in JHV 2020/32, en in TvHB 2021/1, p. 5 r.k. (onderaan) en p. 6 l.k.
\nZo wijzen Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, p. 151, voetnoot 29, op huns inziens soms “ongelukkige teksten ten nadele van een verhuurder” in noodverordeningen, zoals “passages die de strekking hebben dat de eigenaar een pand tijdelijk niet mag gebruiken of laten gebruiken voor horeca, recreatie of contactberoepen”.
\nVgl. Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 2.4 en 2.5, p. 200 l.k.; Snel, Caribisch Juristenblad 2020/9, p. 264; E. Goemans in haar bespreking van het Urbana-vonnis, TvPP 2020-6, p. 221; S.C. Lin, noot bij Rechtbank Rotterdam 18 juni 2020, JHV 2020/33; Van Westrhenen, Vastgoedrecht 2020-5, p. 161 l.k. Zie ook H.N. Schelhaas, noot bij Rechtbank Den Haag 21 januari 2021, JOR 2021/104, onder 4 (slot), p. 1202 r.k.; Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, p. 152, onder 4.4.
\nZie bijvoorbeeld de ROZ-modelovereenkomst art. 290-ruimte versie 2012 art. 1.1 (“Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de [bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek/ bedrijfsruimte*], hierna 'het gehuurde' genoemd (…)”) en art. 1.3 (“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als…”).
\nZie bijvoorbeeld art. 5.1 van de algemene bepalingen voor 290-ruimte, ROZ versie 2012 (“Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.”).
\nHet derde lid van art. 7:204 BW bepaalt voorts dat een bewering van recht zonder feitelijke stoornis evenmin een gebrek oplevert. Zie daarover Tuinman, T&C Huurrecht, art. 7:204 BW, aant. 6; Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/36; Huydecoper, GS Huurrecht, artikel 204 Boek 7 BW, aant. 31 (slot).
\nZie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/3 met verwijzing naar o.m. Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 15 (MvT) en Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6 (Nota nav het Verslag), p. 9.
\nParl. Gesch. BW Boek 7 titel 4, 2009, p. 164 (nr. 5).
\nKamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 5 (Verslag), p. 5.
\nKamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6 (Nnav), p. 7-8.
\nKamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6 (Nnav), p. 16.
\nVan Lochem, WR 2020/100, p. 479, oppert deze mogelijkheid. S. Baggen & D.L. van Praag, ‘De coronacrisis: is dat wel een gebrek?’ HIP 2020/73, p. 15, menen dat “de coronamaatregelen geen betrekking hebben op het gehuurde, ook omdat de maatregelen zien op de onderneming die in het gehuurde is gevestigd en niet op deze ruimte zelf (wat bij een saneringsbevel wezenlijk anders is)”.
\nVgl. ook J.A. van Strijen, ‘(Gewijzigde) overheidsvoorschriften bij bedrijfsruimte; gebrek of geen gebrek?’, WR 2010/87, onder 3.1.
\nZie Van Lochem: WR 2020/100, p. 478-479. In vergelijkbare zin voorts Teeuw 2020, p. 18; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 198-199. Vgl. echter ook Duijnstee-van Imhoff, MVV 2020/12, p. 446, die het logischer vindt om gebreken waaraan de verhuurder niets kan doen, onder de feitelijke stoornis door een derde te scharen.
\nKamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 14 (toelichting art. 7:204, punt 2), en p. 21 (toelichting art. 7:210, punt 4), alsook de hiervoor aangehaalde passage uit Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6 (Nota nav verslag), p. 7. Streefkerk, Schuldeisersverzuim (Mon. BW nr. B32c) 2018/11.3, spreekt in verband met HR 17 juni 1949, NJ 1949/544 m.nt. Ph.A.N. Houwing (AKU/Stalen Steiger), van het “enigszins arbitraire criterium of de verhindering de huurder ‘persoonlijk betreft’”.
\nAsser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/33.
\nH.J. Rossel, ‘Huurrecht algemeen’, 2011, par. 4.3.1 (hierna: Rossel 2011). Vgl. ook memorie van toelichting bij art. 7:204 BW, Kamerstukken II, 1997–1998, 26 089, nr. 3, p. 12: “Uitgangspunt is het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag. Of hij in feite dit genot zal hebben hangt van de omstandigheden af. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die de huurder dit genot hebben belet, wordt geregeld met behulp van het begrip «gebrek».”
\nVolgens Van Lochem, WR 2020/100, p. 477 r.k., lijkt ‘aan de huurder toe te rekenen omstandigheden’ een bredere reikwijdte te hebben dan enkel de ‘persoonlijke omstandigheden’, Daarentegen concludeert Heikens, WR 2020/100, p. 477 r.k. dat ‘de huurder persoonlijk betreffende omstandigheden’ en ‘de huurder toerekenbare omstandigheden’ materieel op hetzelfde neer komen.
\nVgl. Streefkerk, Schuldeisersverzuim (Mon. BW B32c) 2018/10.2 (“de toevallige verhindering ‘hem niet persoonlijk betreft’ (moderner gezegd: waarin de toevallige verhindering de schuldeiser niet kan worden toegerekend)”). Zie ook P. Abas, ‘Rebus sic stantibus’, 1989, p. 233.
\nKamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 12.
\nZie ook de parallelle zaak HR 17 juni 1949, ECLI:NL:HR:1949:242, NJ 1949/545 (AKU/Orenstein & Koppel).
\nHeikens, WR 2020/49, p. 209 r.k. (en 208 l.k.). In dezelfde zin G.C. Makkink, ‘Gebreken in gehuurde zaken naar komend recht’, WR 2001, 10, p. 283 l.k.; Snel, Caribisch Juristenblad 2020/9, p. 262; Visser, noot TvHB 2020/16, p. 293 voetnoot 59; E.D. den Engelsman, noot bij Rechtbank Amsterdam 21 januari 2021, TvHB 2021/08, p. 166 r.k.; Teeuw 2020, p. 19.
\nHeikens, WR 2020/49, p. 210. In dezelfde zin de noot van Visser, TvHB 2020/16, p. 293 voetnoot 59.
\nVan Lochem, WR 2020/100, p. 477. Zie ook J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2000/36, p. 177 l.k. die uit de verwijzing in de MvT naar AKU/Stalen Steiger concludeert dat geen sprake is van een gebrek omdat de overheidsmaatregelen specifiek de huurder treffen en daarom sprake is van crediteursverzuim. Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, p. 147-148, achten goed pleitbaar dat de uitkomst van AKU/Stalen Steiger niet anders zou zijn geweest indien het niet ging om steigermateriaal maar om een gehuurde ruimte in Arnhem en zij vragen zich af of AKU in oorlogstijd geen rekening had moeten houden met een evacuatie.
\nZie bijv. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/33.
\nHeikens, WR 2020/49, p. 208.
\nKamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 15. Zie voorts de in Kamerstukken II 2001-2002, 26 089, nr. 19 (Verslag wetgevingsoverleg) vermelde opmerking van de minister: “Is het gebrek van dien aard dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk is, dan kunnen zowel de huurder als de verhuurder de overeenkomst ook schriftelijk ontbinden. Dan kom ik bij artikel 7:210. Men moet dan bijvoorbeeld denken aan een brand die de huurwoning voor een deel verwoest, zodat de woning niet meer is zoals de huurder mocht verwachten. Ook kan men denken aan een overheidsmaatregel die de bewoning dermate beperkt, dat niet meer sprake is van het genot dat de huurder mocht verwachten.”
\nKamerstukken I 2001-2002, 26 089 enz., nr. 162, p. 12.
\nHet tegendeel volgt niet uit HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012, NJ 2012/278 (gemeente ’s-Gravenhage/Strandpaviljoen Zuid). In die zaak was sprake van een gebrek, omdat de huurovereenkomst zo werd uitgelegd, dat de huurders mochten verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde stuk strand geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de Gemeente betrokken was.
\nZie bijvoorbeeld de rechtspraak vermeld bij A.R. de Jonge, ‘Huurrecht’, 2019, p. 116 e.v. (hierna: De Jonge 2019).
\nAsser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/33; De Jonge 2019, p. 112; Winter-Bossink & De Boer 2018, p. 67-68; Van Strijen, WR 2010/87, onder 3.1; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 199; Van Lochem, WR 2020/100, p. 480; D.J.A. van den Berg, Het jaar 2020 in 20+20 corona-uitspraken, TvHB 2021/1, p. 6 l.k.
\nH.J. Rossel, Module Vastgoed en wonen 2285; Rossel 2011, par. 4.3.4.2; Winter-Bossink & De Boer 2018, p. 67-68; W. de Lange, ‘De gebrekenregeling’, PP 2002/6, p. 153 l.k.; Asser/Abas 5–IIA 2007/39.
\nGS Huurrecht, artikel 204 Boek 7 BW, aant. 34.
\nZie o.a. Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, par. 2.4.2, p. 148-149; Th.S.M. Fraai, ‘Corona en het huurrecht’, TvPP 2020-6, p. 215-2016; Van den Berg, TvHB 2021/1, p. 5 r.k.; dezelfde in zijn noot JHV 2020/32. In Rb. Overijssel 3 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906, JHV 2020/32 (Urbana) rov. 6.2 is onder verwijzing naar het Amicitia-arrest overwogen dat het verdedigbaar is dat een sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge art. 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.
\nHR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098, NJ 2008/85 (Amicitia), rov. 3.4.2.
\nZie ook HR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2587, NJ 1998/493 (Briljant Schreuders/ABP) waarin de Hoge Raad in stand liet het oordeel van de rechtbank dat de teleurgestelde verwachting van de huurder dat Weena-Zuid zich binnen afzienbare tijd zou ontwikkelen tot een drukke winkelstraat in de context van een beroep op onvoorziene omstandigheden voor rekening van de huurder komt.
\nVgl. Heikens, WR 2020/49, p. 209 r.k.; Duijnstee-van Imhoff, MvV 2020/12, p. 440 (“De huurder wist hoe het gehuurde eruit zou komen te zien en hij had ervoor getekend.”).
\nZie ook HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768, NJ 2005/214 m.nt. P.A. Stein ( […] / […] ), waarnaar hiervoor in 4.4 reeds werd verwezen.
\nVgl. de conclusie onder 10-11 en 19 van A-G Huydecoper voor dit arrest.
\nIn dezelfde zin Rb. Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, WR 2020/105, TvHB 2020/16 m.nt. P. Visser, rov. 3.7; herhaald in Rb. Amsterdam 28 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:4280, WR 2020/137 m.nt. J.Ph. van Lochem, rov. 13; en voorts Heikens, WR 2020/49, p. 209 r.k., 210 l.k.; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 200; Snel, Caribisch Juristenblad 2020/9, p. 263; F. van Westrhenen, ‘Corona in het huurrecht – een tussenstand’, Vastgoedrecht 2020-5, p. 161 l.k.; Teeuw, ‘Coronacrisis en huurovereenkomsten’, OpMaat Huurrecht+ 2020, p. 18-20, 23. Zie ook H.N. Schelhaas & Spanjaard, NJB 2020-5, p. 963 r.k.; Visser, TvHB 2020/16.
\nZie Snel, Caribisch Juristenblad 2020, p. 264-265 (“de indruk ontstaat dat voor het aanmerken van een genotbeperkende omstandigheid als een gebrek nodig is dat de omstandigheid wel op enigerlei wijze binnen de invloedssfeer van de verhuurder ligt”); Duijnstee-van Imhoff, MVV 2020/12, p. 446 (“past het maar moeilijk in die regeling om gebreken waaraan de verhuurder helemaal niets kan doen als een gebrek aan te merken”); Van Lochem, WR 2020/110, p. 483 (“Er zou niets met het pand gedaan kunnen worden, zowel niet ten aanzien van de staat van het pand als op juridisch vlak (het bestemmingsplan e.d.), ook niet in theorie, om ervoor te zorgen dat horecaondernemers door hadden mogen exploiteren”); en Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, p. 149 (“Bij overheidsmaatregelen is er al helemaal geen aandeel van de verhuurder. Bepleitbaar is daarom – onder verwijzing naar Amicitia – dat de gevolgen van (enkel) achterblijvende bezoekersaantallen vanwege de Corona uitbraak geen gebrek zijn”). Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 200, menen dat sprake is van een gebrek, maar “begrijpen de gedachte dat de coronacrisis in een te ver verwijderd verband lijkt te staan tot de te verwachten prestaties van de verhuurder en de neiging om deze omstandigheid daarom aan de huurder toe te rekenen.”
\nVgl. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/30.
\nKamerstukken II, 2002-2003, 26 089, nr. 50 , p. 10 Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/32; Winter-Bossink & De Boer 2018, p. 73.
\nKamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6 , p 16; Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/59.
\nKamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, p, 14.
\nVan Lochem, WR 2020/100, p. 481 (zie ook p. 475, 479 en 482-483). Zie voorts Van den Berg, TvHB 2021/1, p. 6 l.k.; dezelfde in zijn noot in JHV 2020/32; Van Noort, Bb 2000/36, p. 177 l.k. (“een specifiek hem treffende overheidsmaatregel”). Vgl. Teeuw 2020, p. 17.
\nVgl. Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 2.3.2, p. 200. Zie ook Heikens, WR 2020/49, p. 210; Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 2.5, p. 149; Teeuw 2020, onder 5.3, p. 19.
\nZie ik het goed dan bestaat op dit punt een verschil met het Duitse recht, dat op het punt van de gebrekenregeling veel overeenkomsten vertoont met het Nederlandse recht (zie Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2014, p. 407), omdat daarin de vraag is of de Mangel in de zin van § 536 BGB voor risico van de verhuurder komt. Zie BeckOK MietR/Schüller BGB § 536 Rn. 10e: “Im Ergebnis wird man wohl gerade aufgrund der Tatsache, dass sich die Folgen des Lockdowns keiner Risikosphäre zuordnen lassen (….) und damit jedenfalls nicht in die für die Anwendung des § 536 allein entscheidende Risikosphäre des Vermieters fallen (…), das Vorliegen eines Mangels ablehnen müssen (…).”
\nVolgens Makkink, WR 2001, 10, p. 283 l.k. zou in de casus AKU/Stalen Steiger de huurder zijn bevrijd, indien het om een in Arnhem gelegen onroerende zaak zou zijn gegaan.
\nVgl. ook Streefkerk, Schuldeisersverzuim (Mon. BW B32c), 2018/11.3, die i.v.m. de toerekening krachtens verkeersopvattingen wijst op gezichtspunten als de mogelijkheid tot verzekering of spreiding van het risico, rechtspolitieke overwegingen en de aard van de overeenkomst.
\nDe literatuur spreekt in dit verband wel van ‘Acts of God’. Zie Huydecoper, GS Huurrecht, art. 7:204 BW, aant. 34; Winter-Bossink & De Boer 2018, p. 65; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 200.
\nWinter-Bossink & De Boer 2018, p. 64.
\nVan Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 2.5 en 2.6.3, p. 149 en 162 l.k. achten verdedigbaar dat de gevolgen van de coronacrisis op grond van de verkeersopvatting ten dele, al naar gelang de omstandigheden, aan de huurder zijn toe te rekenen op de voet van art. 7:204 lid 2 BW. H.N. Schelhaas & Spanjaard, NJB 2020-5, p. 963 r.k. zien mogelijkheden om op basis van het aannemen van een gedeelde verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder, de (aanvullende werking van de) redelijkheid en billijkheid c.q. een gedeeltelijke overmachtssituatie tot een gedeeltelijke verlaging van de huurprijs te komen.
\nVgl. Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728 (Dam Square/Swissôtel), rov. 3.10.
\nArt. 7:222 BW verplicht de huurder, op straffe van schadeplichtigheid, de verhuurder van gebreken in kennis te stellen. Bij huur van woonruimte geldt krachtens art. 7:257 BW voorts een vervaltermijn van zes maanden.
\nZie de conclusie onder 2.16 voor HR 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1007, RvdW 2017/636 (Art. 81 lid 1 RO), onder verwijzing naar HR 29 maart 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD8175, NJ 2002/270 (Van der Veer-van der Sluis/S), rov. 5.4. Zie ook J.A. Tuinman, T&C, art. 7:207 BW, aant. 2.b.; Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/48; Winter-Bossink & De Boer 2018, p. 87; Huydecoper, GS Huurrecht, art. 7:206 BW, aant. 22.
\nVgl. Winter-Bossink & De Boer 2018, p. 87; Huydecoper, GS Huurrecht, art. 7:206 BW, aant. 22.
\nVgl. Snel, Caribisch Juristenblad 2020/9, p. 271; en Tuinman & De Booys, die verwachten dat de vaststelling met name bij de huurders die zelf niet worden getroffen door dwingende overheidsmaatregelen sterk afhankelijk zal zijn van de omstandigheden van het geval, WR 2020/48, onder 3.2, p. 201, r.k.
\nIn deze zin Baggen & Van Praag, HIP 2020/73, p. 15 r.k.; Visser, TvHB 2020 nr. 4, p. 295 l.k.
\nHR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446 m.nt. J. Hijma, rov. 3.8.1-3.8.4.
\nVgl. Snel, Caribisch Juristenblad 2020/9, p. 271; Heikens, WR 2020/49, p. 210; Baggen & Van Praag, HIP 2020/73, p. 15 r.k.; Visser, TvHB 2020 nr. 4, p. 295 r.k.; Teeuw 2020, p. 20-21.
\nVgl. Snel, Caribisch Juristenblad 2020/9, p. 271-272 en 273 (bovenaan).
\nParl. Gesch., p. 222-223; Parl. Gesch. Inv., p. 1240. In de literatuur wordt dit wel bekritiseerd met het argument dat de in de art. 6:58 e.v. BW geregelde rechtsgevolgen van schuldeisersverzuim ook de meeste situaties van schuldeisersovermacht goed regelen, maar die kritiek ziet niet op de voor deze zaak relevante vraag of de schuldeisers zich door ontbinding van zijn prestatie kan bevrijden. Zie Streefkerk, Schuldeisersverzuim (Mon. BW B32c), 2018/10.3, in navolging van W.C.L. van der Grinten, WPNR 1962, 4741, p. 450-452. Zie voorts A.L.M. Keirse, GS Verbintenissenrecht, art. 6:58 BW, aant. 7.
\nZie Keirse, GS Verbintenissenrecht, art. 6:58 BW, aant. 8.
\nZie Streefkerk, Schuldeisersverzuim (Mon. BW B32c), 2018/10.5; Asser/Sieburgh 6-I 2020/297. Vgl. Asser/Sieburgh 6-III 2018/452, die betoogt dat art. 6:258 BW onder omstandigheden ook bij schuldeisersverzuim kan worden toegepast.
\nDuijnstee-van Imhoff, MvV 2020/12, p. 441 l.k., 444 l.k. en 446. Zie ook Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 12, p. 162 r.k.; Teeuw 2020, p. 21. Vgl. Rb. Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479, rov. 5.9 en Rb. Amsterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021: ECLI:NL:RBAMS:2021:3496, rov. 12.
\nHet gebreksbegrip van art. 7:204 BW vertoont verwantschap met het conformiteitsbegrip van art. 7:17 BW. Volgens Asser/Hijma 2019/787 is de figuur van onmogelijkheid van rechtsuitoefening bij koop niet van reële betekenis.
\nZie hierover W.L. Valk, ‘Pacht en corona: een verkenning’, TvAR 2020/5 onder 3 e.v., p, 305 e.v. Op p. 308-310 wordt een restrictie van het toepassingsbereik van 7:335 BW voorgesteld om ruimte te scheppen voor toepassing van art. 6:258 BW. Zie voorts Asser/Valk 7-III 2020/128 en 130.
\nVgl. P.S. Bakker, GS Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 9.1.
\nVgl. Bakker, GS Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 11.1.
\nDat op basis van verschillende bepalingen in de wet een op een bepaald problematiek toegesneden benadering wordt geformuleerd, komt vaker voor. Zie bijv. HR 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321, NJ 2002/106 ( […] / […] ).
\nTuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 203; Duijnstee-van Imhoff, MvV 2020/12, p. 441 (onder 2.3) en 444 l.k.; Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 4.7, p. 153-154. Zie ook Valk, TvAR 2020/5,onder 2.8, p. 303-304.
\nParl. Gesch. BW Boek 6, p. 968.
\nParl. Gesch. BW Boek 6, p. 968.
\nParl. Gesch. BW Boek 6, p. 969.
\nHR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2587, NJ 1998/493, (Briljant Schreuders/ABP), rov. 4.3.2; HR 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2615, RvdW 2017/1099 (Gemeente Bronckhorst), rov. 3.3.4.
\nZie W.L. Valk, T&C, art. 6:258 BW, aant. 6.a.; Bakker, GS Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 9.
\nParl. Gesch. BW Boek 6, p. 970.
\nParl. Gesch. BW Boek 6, p. 970 en 974.
\nZie bijv. Rb. Amsterdam 20 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1989, rov. 4.3; Rb. Noord-Holland 28 april 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:3453, TvHB 2021/26 m.nt. A. de Fouw (Dreefzicht/C&A), rov. 6.3; Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, rov. 4.6; Rb. Gelderland 27 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4725, rov. 6.4.
\nZie bijv. Rb. Noord-Nederland 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979, JHV 2020/28 m.nt. D. Briedé (Sigismund/Inbev) rov. 4.8; Rb. Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:2914, WR 2020/105, rov. 3.5; Hof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138 (Rhone Events), rov. 3.10; Hof Amsterdam 20 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2300 (The Lake Hotel), rov. 3.5. Vgl. Rb. Gelderland 17 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:782 ( […] ), rov. 5.14. “(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. (2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.” Vergelijk voorts de bespreking van verschillende rechtsstelsels in E.H. Hondius et al. (eds.), Coronavirus and the Law in Europe, Part 4 Contract Law, 2020, raadpleegbaar via https://www.intersentiaonline.com/bundle/coronavirus-and-the-law-in-europe.
\nZie H.N. Schelhaas & Spanjaard, NJB 2020-5, p. 965 r.k. en 966 l.k.; H.N. Schelhaas, JOR 2021/104, onder 4, p. 1202; dezelfde, ‘Contractuele vaccinatieplichten, coronaclausules en wijziging van overeenkomsten - Contractsvrijheid in tijden van corona’, MvV 2021/6, p. 200 l.k.; R.P.J.L. Tjittes & A. Hogeterp, ‘De coronacrisis en MAC-clausules in M&A contracten’, Ondernemingsrecht 2020-7, onder 4, p. 374 r.k.; L. van Egteren, ‘Wijzigingen van contracten in de coronacrisis’, Vastgoed fiscaal en civiel 2020-3, onder 3; M.R.V. Snel, ‘Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid in het overeenkomstenrecht’, WPNR 2020 (7300), onder 3, p. 767; Duijnstee-van Imhoff, MvV 2020/12, onder 2.3, p. 441-442. Zie ook Rb. Amsterdam 1 september 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:4414, rov. 35, betreffende algemene bepalingen waarin is bepaald dat ‘calamiteiten’, ‘besmettingen’ en ‘stagnaties in de bereikbaarheid van het gehuurde’ geen gebrek zijn.
\nZie Rb. Amsterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:7108, WR 2021/36, rov. 11 en 12.
\nZie ook Rb. Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937 (Hotel V), rov. 11.
\nHetgeen Van Boom, RMTh 2021, p. 152, over een vaste prijs en een omzetgerelateerde prijs opmerkt is beperkt tot “de lasten en lusten van marktfluctuaties”. Vgl. voorts de SO namens Charlius nr. 4.4; de SO namens Inretail nr. 33.
\nH.N. Schelhaas & Spanjaard, NJB 2020-5, p. 965 en voetnoot 67.
\nH.N. Schelhaas, MvV 2021/6, p. 199-200; Rb. Amsterdam 5 augustus 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3913, rov. 4.7.
\nB.D.A. Zwart, ‘De coronacrisis; nu wél onvoorziene omstandigheden? De lockdown, praktische onmogelijkheden in bouwprojecten en de recessie’, TBR 2020/63, onder 2.2.
\nSnel, WPNR 2020 (7300), p. 766 l.k.; R.P.J.L. Tjittes & J.V. Tetelepta, ‘Lessen uit de eerste rechterlijke uitspraken over de COVID-19-crisis en onvoorziene omstandigheden en overmacht bij commerciële contracten’, Contracteren 2020/3, p. 104.
\nBakker, GS Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 4.2.3.
\nVgl. T-M, Parl. Gesch., p. 970; Asser/Sieburgh 6-III 2018/445. Zie voorts Bakker, GS Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 6.1.
\nW.H. van Boom, ‘Onvoorziene omstandigheden en coronacrisis: #sharetheburden?’, NTBR 2020/11, Afl. 4, p. 85-89; Snel, WPNR 2020 (7300), onder 4, p. 769 l.k. en onder 8, p. 772; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 4.3, p. 203; Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 4.1, p. 151, en onder 4.7, p. 154-155.
\nH.N. Schelhaas & Spanjaard, NJB 2020-5, p. 958 l.k., 966 l.k. In dezelfde zin H.N. Schelhaas in haar noot JOR 2021/104, onder 5 (slot), p. 1202; alsmede in MvV 2021/6, p. 201 en 205 r.k. Zie ook C.E. Drion, ‘Corona en het recht’, NJB 2020/761, Afl. 12, p. 813; dezelfde, ‘Corona en onvoorziene omstandigheden’, NJB 2020/1251, Afl. 20, p. 1443; Valk, TvAR 2020/5, p. 304 l.k.; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 4.3, p. 204 l.k.; Snel, WPNR 2020 (7300), onder 5, p. 769; K.L. Maes & J. den Hartog, ‘Corona en commerciële contracten: een schets van de (reikwijdte van de) juridisch relevante remedies’, Bb 2020/32, p. 162 r.k.; Van Noort, Bb 2000/36, p. 176 l.k.; Van Egteren, Vastgoed fiscaal en civiel 2020-3, onder 3.
\nAldus Tjittes & Tetelepta, Contracteren 2020/3, onder 3.2.1, p. 105 r.k.; dezelfden, ‘De COVID-19-crisis en de ‘share the pain’-benadering bij onvoorziene omstandigheden’, TOP 2020/232, onder 1.2.1. Vgl. Van Boom, NTBR 2020/11, Afl. 4, p. 85; Snel, WPNR 2020 (7300), onder 6, p. 770.
\nTuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 4.3, p. 204 l.k. De coronacrisis kan ook een grond opleveren voor matiging van een contractuele boete op de voet van art. 6:94 BW, zie bijv. Rb. Rotterdam 5 februari 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:1079.
\nIn een artikel gepubliceerd op LinkedIn op 17 maart 2020 en (als blog) op www.barentskrant.nl op 19 maart 2020. Tjittes ontleent de gedachte van gelijkelijke verdeling van het nadeel aan J.H. Nieuwenhuis, Vernietigen, ontbinden of aanpassen (II), WPNR 1995, Afl. 6165, p. 41. Zie ook Tjittes & Tetelepta, Contracteren 2020/3, onder 3.5, p. 108-110; dezelfden, TOP 2020/232. In beide publicaties merken zij op dat verdeling van het nadeel bij helfte in geval van onvoorziene omstandigheden wordt voorgestaan in de toelichting bij art. 6:111 Principles of European Contract Law, en dat ook naar Duits recht een verdeling van het risico bij helfte mogelijk is in geval van onvoorziene omstandigheden (onder verwijzing naar § 313 BGB en BGH 23 november 1989, VII ZR 60/89, par. 20).
\nC.E. Drion, ‘Corona en het recht’, NJB 2020/761, Afl. 12, p. 813; dezelfde, ‘Corona en onvoorziene omstandigheden’, NJB 2020/1251, Afl. 20, p. 1443; H.N. Schelhaas & Spanjaard, NJB 2020-5, p. 966-967; H.N. Schelhaas, noot JOR 2021/104, onder 8, p. 1203; dezelfde, MvV 2021/6, p. 203; W.L. Valk, TvAR 2020/5, p. 304 l.k.; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 4.3, p. 204 l.k.; K.L. Maes & J. den Hartog, ‘Corona en commerciële contracten: een schets van de (reikwijdte van de) juridisch relevante remedies’, Bb 2020/32, p. 163 l.k.; R.J.Q. Klomp, ‘Corona en contractenrecht: hoe kunnen partijen tot heronderhandeling worden bewogen?’, ORP 2020/95, p. 13; A.W. Jongbloed, ‘Corona en huurkorting: de fiftyfiftybenadering is slechts een uitgangspunt’, TvPP 2021/2, p. 53-55; Van Egteren, Vastgoed fiscaal en civiel 2020-3, onder 5. Zie ook, in de context van wederzijdse dwaling, de conclusie van A-G Bakels onder 2.30 voor HR 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321, NJ 2002/106 ( […] / […] ).
\nW.H. van Boom, ‘Coronaprivaatrecht 2020-2021’, RMThemis 2021-3, p. 134-135; dezelfde, NTBR 2020/11, Afl. 4, p. 85-89; Snel, WPNR 2020 (7300), p. 770-771. Zie ook R. Jagtenberg & P. Van Leynseele, ‘Corona: de nood moet vindingrijk maken’, Nederlands-Vlaams tijdschrift voor mediation en conflictmanagement 2020 (24) 1, p. 49; T. Hartlief, ‘Wonderen verwachten van crisiscontractenrecht?’, in: B. Akkermans & A. Berlee (red.), ‘Sjef-sache’. Essays in honour of Prof. mr. dr. J.H.M. (Sjef) van Erp on the occasion of his retirement, 2021, p. 205-220. In de publicatie in RMThemis verwijst Van Boom (in voetnoot 70) nog naar HR 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321, NJ 2002/106 ( […] / […] ), rov. 3.12: Het betoog dat indien sprake is van wederzijdse dwaling en de rechter de overeenkomst niet vernietigt maar wijzigt, het nadeel in beginsel bij helfte over beide partijen moet worden verdeeld, gaat uit van een opvatting die in haar algemeenheid geen steun vindt in het recht. Zie over dit arrest ook Tjittes & Tetelepta, Contracteren 2020/3, p. 110; dezelfden, TOP 2020/232, onder 1.5 (slot).
\n50/50 is ook het uitgangspunt van de Steunakkoord van 2 juni 2020 dat is gesloten tussen IVBN, Inretail, Vastgoedbelang, Detailhandel Nederland, EZK, NVB en VGO (raadpleegbaar op https://www.ivbn.nl/actueel-artikel-detail/vervolg-steunakkoord-voor-de-retailsector). Zie de SO namens INretail nr. 23 Hieraan staat HR 18 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321, NJ 2002/106 ( […] / […] ), rov. 3.12 niet in de weg, zoals terecht wordt opgemerkt in de SO namens HBC nr. 4.21. Hierin is slechts overwogen dat de opvatting dat bij wederzijdse dwaling het nadeel in beginsel bij helfte over beide partijen moet worden verdeeld, in haar algemeenheid geen steun vindt in het recht.
\nZie hierover ook de SO namens Charlius nrs. 4.13-4.15 en 5.2; de SO namens INretail nrs. 45-46, 50-51, 59, 62-65; de SO namens HBC nrs. 4.24, 4.32-4.37.
\nVgl. Rb. Amsterdam 20 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1989, rov. 4.3-4.4; Rb. Noord-Holland 28 april 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:3453, TvHB 2021/26 m.nt. A. de Fouw (Dreefzicht/C&A), rov. 6.3; Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, rov. 4.6; Rb. Gelderland 27 augustus ECLI:NL:RBGEL:2021:4725, rov. 6.10: Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728 (Dam Square/Swissôtel), rov. 3.15. Zie verder de rechtspraak genoemd door Tjittes & Tetelepta, Contracteren 2020/3, p. 107.
\nIn de literatuur wordt gewezen op dit verschil. Zie H.N. Schelhaas & Spanjaard, NJB 2020-5, p. 966 l.k.; Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 203 r.k. (onderaan), 204 l.k.; Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 4.7, p. 153, p. 154 l.k., p. 162 l.k.; Jongbloed, TvPP 2021/2, p. 54 r.k. Zie in het kader van een gebrek ex art. 7:204 ook Briedé, JHV 2020/30.
\nZie bijv. Rb. Amsterdam 13 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3765, rov. 14; Rb. Amsterdam 20 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3864, rov. 19.
\nVgl. Rb. Amsterdam 23 augustus 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:4467, rov. 14; Rb. Gelderland 27 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4725, rov. 6.10.
\nVgl. Bakker, GS Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 6.3.
\nIn sommige gevallen, zoals bij startende ondernemingen, kunnen complicaties optreden. Vgl. de SO namen HBC nr. 4.31 Zie bijv. Rb. Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479, 5.10; Rb. Noord-Holland 28 april 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:3453, TvHB 2021/26 m.nt. A. de Fouw (Dreefzicht/C&A), rov. 6.3; Rb. Amsterdam 18 mei 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:2478, rov. 9; Hof Amsterdam 11 mei 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1387, rov. 3.9; Hof Amsterdam 20 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2300 (The Lake Hotel), rov. 3.8. In Rb. Amsterdam 15 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6951, rov. 20-21 overwoog de kantonrechter dat indien in enige periode sprake is geweest van een omzetdaling van minder dan 30% de huurder dient te onderbouwen dat die omzetdaling het gevolg is geweest van de coronamaatregelen van de overheid. Van Lochem leest hierin een verzwaarde bewijslast voor de huurder bij een omzetdaling van minder dan 30%, ‘Coronarechtspraak: de stand van zaken’, WR 2021/35, p. 143. Anders Van den Berg, TvHB 2021/1, p. 13 l.k. Hij leest in deze overweging een ondergrens van 30% omzetverlies om voor huurprijsvermindering in aanmerking te komen.
\nZie bijv. Rb. Amsterdam 15 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6951, rov.20-21; Rb. Amsterdam 20 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1989, rov. 4.3; Rb. Amsterdam 23 augustus 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:4467, rov. 16.
\nRb. Rotterdam 12 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:3002, rov. 2.29,overwoog dat de huurder onvoldoende heeft aangetoond dat sprake is geweest van een “aanzienlijke” omzetdaling. Rb. Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461, TvHB 2021/08 m.nt. E.D. den Engelsman, JOR 2021/104 m.nt. E.H. Schelhaas, JHV 2021/8 m.nt. D.J.A. van Berg, rov. 5.16, lijkt een omzetverlies van 20% nog aanzienlijk te achten. Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, rov. 4.8, overwoog dat aanspraak bestaat op (enige) huurkorting wegens corona bij een omzetdaling van minimaal 30%. Hiermee lijkt te worden gedoeld op Rb. Amsterdam 15 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6951. Zie verder Bakker, GS Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 9.1: “Slechts een verstoring van de waardeverhouding die dermate ernstig is dat van een verdisconteerd respectievelijk toerekenbaar risico niet meer kan worden gesproken, kan een ingrijpen van de rechter ex art. 6:258 BW rechtvaardigen.”
\nVgl. echter Van den Berg, TvHB 2021/1, p. 13 r.k. en 14 r.k.
\nIn deze zin Rb. Rotterdam 16 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6652, JHV 2021/36 m.nt. E.P.W. Korevaar (Herbel/Kadine), rov. 3.5.
\nVgl. Rb. Rotterdam 9 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6738, JHV 2021/35 m.nt. E.P.W. Korevaar (Scotch & Soda/Herbel), rov. 4.13-4.15 waarin de kantonrechter het aannemelijk achtte dat een deel van de gemiste omzet is weggevloeid richting de webshop die wordt geëxploiteerd door een andere vennootschap die behoort tot hetzelfde concern als huurder. Volgens de kantonrechter was het daarom niet redelijk om de vanuit Nederland behaalde omzet uit de online-verkoop via de webshop volledig buiten beschouwing te laten.
\nIn deze zin Rb. Midden-Nederland 3 maart 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:837, rov. 3.8; Rb. Noord-Holland 25 mei 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:4259 (Broedplaats/BAZ), rov. 5.4; Rb. Rotterdam 9 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7789 (Inbev), rov. 5.7-5.8; Rb. Gelderland 27 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4725 (Heineken/Malant), rov. 7.2.
\nZie bijv. Rb. Rotterdam 16 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6652, JHV 2021/36 m.nt. E.P.W. Korevaar (Herbel/Kadine), rov. 3.3.
\nVgl. bijvoorbeeld Rb. Rotterdam 29 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7530 (Gravehorst/De Gravin), rov. 3.2; Rb Overijssel 24 augustus 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:3383, rov. 5.19-5.20.
\nVgl. anders de SO namens HBC nr. 4.38. Vgl. voorts de SO namens INretail nr. 66; de SO namens Charlius nr. 5.2 onder (i).
\nVgl. in verband met de zogenaamde ‘voortdurende’ verbintenissen Asser/Sieburgh 6-I 2020/43 onder 2.b en 383 onder e.
\nVgl. hierna in 5.35 e.v.
\nIn Rb. Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461, TvHB 2021/08 m.nt. E.D. den Engelsman, JOR 2021/104 m.nt. E.H. Schelhaas, JHV 2021/8 m.nt. D.J.A. van Berg ( […] ), rov. 5.15 is de ontvangen TVL niet in de huurprijsvermindering betrokken op grond van de overweging dat huurders voldoende hebben onderbouwd dat deze steun niet toereikend is om de volledige huur te betalen en zij bovendien onweersproken hebben gesteld dat deze overheidssteun niet uitsluitend is bedoeld voor huurbetaling, maar ook voor overige vaste lasten.
\nIn Hof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138 (Rhone Events), rov. 3.11 is in kort geding overwogen dat in de aanhangig gemaakte bodemprocedure zal kunnen worden beslist over de mogelijk toe te kennen gevolgen aan de door de huurder ontvangen compensatie in de vorm van TVL. Ik lees in Rb. Amsterdam 29 oktober 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5265, geen algemeen oordeel dat de TVL niet in mindering wordt gebracht (vgl. E.P.W. Korevaar, noot bij Rechtbank Overijssel 8 april 2021, JHV 2021/22 op p. 21 l.k.). Hetzelfde geldt voor Rb. Rotterdam 16 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6855 (Studio Jux), rov. 5.10, waarin geen rekening is gehouden met de TVL omdat het ontvangen bedrag van € 7.682,59 moest worden verdeeld over drie vestigingen en niet geheel bestemd was voor de tegemoetkoming in de huurlasten.
\nIk vermijd de gebruikelijk benaming ‘Amsterdamse methode’, omdat het hof Amsterdam inmiddels een afwijkende koers vaart.
\nRb. Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937, WR 2021/86, TvHB 2021/11 m.nt. B.N. Cammelbeeck & P.L. van Manen (Hotel V), rov. 14. F. van der Hoek, ‘Corona en het huurrecht: van de kantonrechter naar de Hoge Raad’, WR 2021/84, p. 363, vermeldt dat dit vonnis blijkt geeft van een zekere rechterlijke afstemming.
\nRb. Amsterdam 18 mei 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:2478, rov. 10; Rb. Amsterdam 5 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3116 (Nimatrasco/NS Stations), rov. 17-18; Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, rov. 4.8; Rb. Rotterdam 9 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6738, JHV 2021/35 m.n.t. E.P.W. Korevaar (Scotch & Soda/Herbel), rov. 4.15; Rb Amsterdam 13 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3765, rov. 11; Rb. Amsterdam 20 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3864, rov. 18. Rb Noord-Holland 25 mei 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:4259 (Broedplaats/BAZ), rov. 5.7 overwoog dat de TVL bij de verdeling van het financieel nadeel moet worden betrokken, maar dat de huurder voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij geen aanspraak heeft op TVL.
\nRb. Amsterdam 20 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1989, rov. 4.3; Rb. Amsterdam 23 augustus 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:4467, rov. 22.
\nRb. Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937, WR 2021/86, TvHB 2021/11 m.nt. B.N. Cammelbeeck & P.L. van Manen (Hotel V), rov. 14; Rb. Amsterdam 18 mei 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:2478, rov. 10; Rb. Amsterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3496, rov. 20; Rb Amsterdam 5 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3116 (Nimatrasco/NS Stations), rov. 17; Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, rov. 4.7; Rb. Rotterdam 9 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6738, JHV 2021/35 m.nt. E.P.W. Korevaar (Scotch & Soda/Herbel), rov. 4.15. Anders Rb. Rotterdam 16 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6652, JHV 2021/36 m.nt. E.P.W. Korevaar (Herbel/Kadine), rov. 3.4. Zie ook de noot van Cammelbeeck & Van Manen, TvHB 2021/11, p. 231 r.k., de noten van Den Engelsman, JHV 2021/8, p. 169 en TvHB 2021/08, p. 169. Anders Van den Berg, TvHB 2021/1, p. 14, voetnoot 70.
\nRb. Amsterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3496, rov. 20.
\nEvenzo Rb. Rotterdam 13 augustus 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:8295, rov. 5.11-5.13; Rb. Rotterdam 3 september 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:8470 (Marcan/American Vintage), rov. 3.3.
\nVgl. de 31% genoemd in de SO INretail nr. 59.
\nZie Korevaar, JHV.2021/22, p. 21 l.k. Voor een voorbeeld zie SO INretail nr. 59.
\nOok wel de ‘Enschedese methode’ genoemd.
\nRb. Overijssel 8 april 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:1502, WR 2021/87, JHV 2021/22 m.nt. E.P.W. Korevaar (Restaurant De Mandarijn), rov. 4.8.
\nRb. Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479, rov. 5.10. In deze zin ook Rb. Gelderland 27 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4725, rov. 6.15.
\nVgl. voorts Van der Hoek, WR 2021/84, p. 363, die voor- en nadelen ziet in de omzet- en huurprijsmethode; en J.A. van Strijen & F.W.H. Pameijer, ‘Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid die recht geeft op huurprijsvermindering?’ Bb 2021/53, p. 225, die menen dat de Gelderse methode van Rb. Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479 (wat ik een variant van de huurprijsmethode heb genoemd) het beste aansluit bij art. 6:258 BW en de TVL.
\nDe vindplaats van de in rov. 3.28 van dit arrest genoemde Kamerbrief is Kamerstukken II 2020-2021, 35 420, nr. 248, p. 4.
\nVgl. https://propertynl.com/Nieuws/Verhuurder-wint-bij-nieuwe-uitspraak-Hof-over-huurkorting/b5bf2c10-6db6-4aec-99ef-5d430c520728.
\nRb. Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937, WR 2021/86, TvHB 2021/11 m.nt. B.N. Cammelbeeck & P.L. van Manen (Hotel V), rov. 14; Rb. Amsterdam 18 mei 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:2478, rov. 10; Rb. Amsterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3496, rov. 20; Rb. Amsterdam 5 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3116 (Nimatrasco/NS Stations), rov. 17; Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, rov. 4.7; Rb. Rotterdam 9 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6738, JHV 2021/35 m.nt. E.P.W. Korevaar (Scotch & Soda/Herbel), rov. 4.15; Rb. Gelderland 27 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4725, rov. 6.14. Anders Rb. Rotterdam 16 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6652, JHV 2021/36 m.nt. E.P.W. Korevaar (Herbel/Kadine), rov. 3.4; Rb. Rotterdam 3 september 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:8470 (Marcan/American Vintage), rov. 3.3. Zie ook de noot van Cammelbeeck & Van Manen, TvHB 2021/11, p. 231 r.k.; de noten van Den Engelsman, JHV 2021/8, p. 169 en TvHB 2021/08, p. 169. In andere zin Van den Berg, TvHB 2021/1, p. 14, voetnoot 70.
\nIn deze zin Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, rov. 4.7.
\nIn deze zin Rb. Rotterdam 26 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:3013, rov. 4.18; Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, rov. 4.7; Rb. Gelderland 27 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4725, rov. 6.14. In (mogelijk) andere zin Rb. Amsterdam 20 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1989, rov. 4.6.
\nZie bijv. Rb. Amsterdam 11 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5697, rov. 10 (40 resp. 25 %).
\nRb. Midden-Nederland 9 december 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:5330, rov. 3.15 (40% tijdens horecasluiting omdat huurder ook andere activiteiten – escape room en glowgolf – in het gehuurde heeft); Rb. Overijssel 19 februari 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:763, rov. 4.9 (omzetverlies van 80% leidt tot korting van 30%, mede gezien ontvangen overheidssteun).
\nKorting van 50 resp. 25%. Zie bijv. Rb. Amsterdam 1 september 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:4414, rov. 4.2; Rb. Amsterdam 3 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5583, rov. 13; Rb. Overijssel 11 december 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:4215, rov. 4.10; Rb. Gelderland 24 december 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:6998, rov. 5.15.
\nVgl. nog Hof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138 (Rhone Events), rov. 3.12: “Ten aanzien van de hoogte van de door de kantonrechter toegepaste kortingen stelt het hof voorop dat daarvoor geen maatstaf bestaat zodat deze naar hun aard enigszins arbitrair zijn.”
\nDe hiervoor besproken benaderingen worden ook genoemd door Korevaar, JHV 2021/36, met uitzondering van de in 5.26.1 e.v besproken vastelastenmethode van het na het verschijnen van deze bijdrage gewezen arrest van het Hof Amsterdam van 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728 (Dam Square/Swissôtel). De vijf door Korevaar onderscheiden methoden zijn in deze conclusie aan de orde gekomen in, achtereenvolgens, 5.24.4, 5.24.2, 5.24.5, 5.25.1 e.v. en 5.30.
\nVgl. J.Ph. van Lochem, Coronarechtspraak: de stand van zaken, WR 2021/35, p. 143 l.k.: “Ten aanzien van een rekenregel als deze geldt uiteraard dat in ieder dergelijk geschil dat aan de rechter wordt voorgelegd alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen.”
\nDe eerste uitspraak was een niet-huurrechtelijk vonnis: Rb. Amsterdam (NCC) 29 april 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2406, rov. 3.42-3.43. Zie wat betreft huurkorting o.m. Rb. Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, WR 2020/105, TvHB 2020/16 m.nt. P. Visser, rov. 3.8; Rb. Amsterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:7108, WR 2021/36, rov. 12; Hof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138 (Rhone Events), rov. 3.12; Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728 (Dam Square/Swissôtel), rov. 3.13. Een afwijking van de 50/50-benadering zou kunnen worden gelezen in het kort gedingvonnis Rb. Overijssel 19 februari 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:763 (Coffee Fellows), rov. 4.2.
\nZie Tuinman & De Booys, WR 2020/48, p. 203 r.k.; Tjittes & Tetelepta, Contracteren 2020/3, p. 105 l.k.; Valk, TvAR 2020/5, p. 304 l.k. Zie ook Van Schoonhoven-Sloot & E.H.H. Schelhaas, TvHB 2020/3, onder 4.7, p. 153 en 154 r.k.. Zie wat betreft de feitenrechtspraak bijv. Rb. Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 (Vitesse/Gelredome), WR 2020/103, rov. 5.9; Rb. Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, WR 2020/105, TvHB 2020/16 m.nt. P. Visser, rov. 3.8; Rb. Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479, rov. 5.9-2.10; Rb. Rotterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:12434, WR 2021/37, rov. 3.11. Vgl. Rb. Gelderland 27 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4725, rov. 6.7 (“Hierbij moeten weliswaar alle omstandigheden worden betrokken, maar het voert te ver om deze discussie over vermeend machtsmisbruik en een vermeend verband tussen afnamebedingen en bierprijzen, die los staat van de coronacrisis, hier ook bij in ogenschouw te nemen.”).
\nDeze kwalificatie vormt een omstandigheid ten voordele van de huurder volgens Tuinman & De Booys, WR 2020/48, onder 3.4, p. 202 en 203 r.k.; Snel, Caribisch Juristenblad 2020/9, p. 273.
\nVgl. Rb. Rotterdam 9 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7789, 5.6.2-5.6.3; Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728 (Dam Square/Swissôtel), rov. 3.18-3.19.