4.140 Ook voor zover het is gericht tegen r.o. 3.35, eveneens onder de kop “De slotsom”, slaagt het subonderdeel wat mij betreft. Het daar gegeven oordeel dat aan nadere bewijslevering niet wordt toegekomen berust mede op “wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken”. En dus wordt dit oordeel ook getroffen door het slagen van onderdeel 12 gericht tegen het aan r.o. 3.35 voorafgaande r.o. 3.30, waarin het hof immers een vaststellingen doet omtrent feiten en omstandigheden, te weten dat het ervoor “moet (…) worden gehouden dat de [de verkopers] en [verweerders] bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben bedoeld dat het gehele perceel [nummer 1] aan [verweerders] zou worden verkocht en overgedragen, dus met inbegrip van de strook grond.”
\n4.141 Subonderdeel 14.2 klaagt over het passeren van het bewijsaanbod dat [eisers] in nr. 128 van de memorie van grieven hebben gedaan. Onjuist en/of onbegrijpelijk, aldus het subonderdeel, zijn de oordelen in r.o. 3.35 dat aan nadere bewijslevering, zoals door partijen in hoger beroep aangeboden, niet wordt toegekomen en dat in het licht van “wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken” het aangeboden bewijs onvoldoende specifiek en niet ter zake dienend is.
\n4.142 Het subonderdeel slaagt mijns inziens gedeeltelijk.
\n4.143 Een aanbod tot het leveren van getuigenbewijs in hoger beroep moet gelet op art. 166 lid 1 Rv in verbinding met art. 353 lid 1 Rv worden gehonoreerd indien het voldoende is gespecificeerd en betrekking heeft op feiten die tot een beslissing van de zaak kunnen leiden..
\n4.144 In nr. 128 van de memorie van grieven hebben [eisers] als volgt bewijs aangeboden: “Voor zover op [eisers] enige verplichting zou rusten tot het leveren van bewijs omtrent de in hoofdstuk 4 genoemde feiten en de partij bedoeling van verkopers ( [de verkopers] ) en kopers ( [verweerders] resp. [betrokkene 3] ) bij de transacties in 2013 en 2016, bieden [eisers] dit bewijs aan door het horen van de volgende getuigen:
\n4.145 Gelet op wat in nr. 4.109 aan de orde kwam, kon het hof naar mijn mening voorbij gaan aan het bewijsaanbod voor zover het ziet op het horen als getuige van [betrokkene 2] (onder 2). Het hof kon rechtens juist en binnen de grenzen van het begrijpelijke oordelen dat dit bewijsaanbod in zoverre, gelet op de inhoud van de bedoelde schriftelijke verklaring, waarnaar in het bewijsaanbod bij uitsluiting wordt verwezen, niet voldoende specifiek is. In die schriftelijke verklaring heeft het hof immers onvoldoende (aanvullende) feitelijke aanknopingspunten gevonden.
\n4.146 Het hof kon ook voorbij gaan, zo meen ik, aan het bewijsaanbod voor zover het ziet op het horen als getuige van [betrokkene 3] (onder 3). Gelet op wat in nr. 4.131 hiervoor aan de orde kwam, is het bewijsaanbod in zoverre niet ter zake dienend.
\n4.147 Anders ligt dit mijns inziens voor zover het bewijsaanbod ziet op het horen als getuigen van [verweerder 1] en [verweerster 2] , dus [verweerders] Nu het hof het passeren van het bewijsaanbod in r.o. 3.35 fundeert op “wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken” kan niet worden uitgesloten dat het passeren van het bewijsaanbod mede berust op door [eisers] met succes bestreden oordelen van het hof met betrekking tot de uitleg van de koopovereenkomst in r.o. 3.20 t/m 3.30. Op voorhand kan niet worden gezegd dat het bewijsaanbod onvoldoende specifiek is in zijn verwijzing naar “de informatie die zij [ [verweerders] , A-G] hebben vergaard ter voorbereiding van de in 2013 gesloten koopovereenkomst”.
\n4.148 Subonderdeel 14.3 is ten slotte nog gericht tegen r.o. 3.32 t/m 3.35, die ook onbegrijpelijk zijn, aldus het subonderdeel, omdat zonder nadere, doch ontbrekende redengeving niet valt in te zien waarom alle betrokken partijen bij het aangaan van de betreffende koopovereenkomsten en bij de verrichte leveringen niet gewoon uitgegaan zouden zijn van de feitelijke plaatselijke situatie: de bouwkavel respectievelijk het terrein waarop [verweerders] na de levering van deze bouwkavel hun huis gebouwd hebben, was omheind met een hekwerk dat de feitelijke begrenzing vormde tussen enerzijds die bouwkavel en anderzijds het huis met tuin van [de verkopers] (nadien van [betrokkene 1] en de dochter van [de verkopers] ), waarachter, bezien vanaf de bouwkavel, zich de litigieuze strook grond bevond.
\n4.149 Het subonderdeel heeft enige charmes maar slaagt mijns inziens toch niet. Het is mij te algemeen, gelet op wat in nrs. 4.14 t/m 4.38 aan de orde kwam over de divergente uitlegnormen voor de koopovereenkomst als titel enerzijds en de levering anderzijds.
\n5Slotsom en afdoening 5.1 Naar mijn opvatting slaagt het cassatiemiddel gedeeltelijk, te weten voor zover het (delen van) onderdelen 1, 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12 en 14 betreft.
\n5.2 Indien mijn conclusie wordt gevolgd, zal het arrest moeten worden vernietigd en zaak moeten worden verwezen naar een ander hof.
\n6Conclusie De conclusie strekt tot vernietiging van het arrest en tot verwijzing.
\nDe Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G ECLI:NL:GHSHE:2025:593.
\nZie r.o. 3.31 van het arrest.
\nAls bedoeld in art. 48 Kadasterwet. Vermoedelijk ten overvloede merk ik op dat hiervan te onderscheiden zijn de openbare registers als bedoeld in hoofdstuk 2 van de Kadasterwet. Zie ook de literatuur vermeld in voetnoten 8, 10, 12 en 16 hierna.
\nZoals benadrukt door de Hoge Raad in HR 3 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8161, NJ 2001/222 ( […] / […] ), r.o. 3.4.2 en 3.4.3. Zie ook de rechtspraak vermeld in voetnoten 22, 23 en 36 hierna.
\nVolgens W. Louwman, ‘Zin en onzin over de betekenis van kadastrale grenzen’, JBN 2020, p.14-16 zijn kleine discrepanties in het merendeel van de kadastrale grenzen erin geslopen. Louwman was tot in oktober 2011 hoofdbewaarder van het Kadaster en de openbare registers.
\nVgl. Parl. Gesch. Inv. Kadasterwet (1990), p. 126.
\nDat is anders in bijvoorbeeld België, overigens in de context van een stelsel dat net even anders is. Zie, puur ter illustratie, art. 3.61 § 2 BW België (“Horizontale omvang van grondeigendom”): “De grenzen van grondeigendom worden in eerste instantie bepaald door verkrijgende verjaring. Bij gebreke hiervan, bepaalt de authentieke akte tot afpaling de perceelsgrens, behoudens later contract die deze wijzigt. Bij gebreke van afpaling, worden de perceelsgrenzen bepaald door de eigendomstitels. Bieden ook deze geen uitsluitsel, dan worden de perceelsgrenzen vastgelegd volgens de toestand van het bezit en de andere feitelijke indiciën, waaronder de feitelijke afsluiting en de kadastrale documenten.” Deze bepaling maakt in ieder geval duidelijk dat het kadaster slechts één aspect is. De Nederlandse ‘wetsgebruiker’ moet dat zelf beredeneren.
\nZie duidelijkst daarover, met illustraties, W.H.M. Reehuis & A.H.T. Heisterkamp, Pitlo. Het Nederlands burgerlijk recht. Deel 3. Goederenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2019, nr. 49.
\nWel is in Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2025/514 te vinden dat “als vuistregel kan (…) gelden dat de eigendomsgrens overeenstemt met de kadastrale perceelgrens” omdat “men (…) immers wel [mag] veronderstellen dat deze ooit ingemeten kadastrale grens samenviel met de destijds door partijen gevormde eigendomsgrens.” En vervolgens: “Dit zal in elk geval gelden voor de in de Nederlandse vastgoedpraktijk gebruikelijke situatie dat de kadastrale meting plaatsvond na de eigendomsoverdracht van een gedeelte van een kadastraal perceel. In het minder voorkomende geval dat reeds voor de transactie op verzoek van de grondeigenaar een nieuwe kadastrale grens is gevormd, valt aan te nemen dat partijen bij de latere eigendomsoverdracht van het aldus geïndividualiseerde grondstuk zich hebben geconformeerd aan deze nieuwe grens.” Het hier voorliggende geval is niet daaronder begrepen. Indicatief is ook dat de regeling voor eigendomsuitwijzing van art. 3:27 BW en de regeling voor grensbepaling in art. 5:47 BW géén rol toekent aan de kadastrale kaart. Dat laatste artikel voorziet in grensbepaling door de rechter op vordering van een eigenaar. Uit de tweede en derde leden, die mede invullen hoe de grensbepaling moet plaatsvinden, volgt geenszins dat een wezenlijke rol toekomt, ook niet in beginsel, aan de kadastrale kaart. Ik leid dit evenmin af uit Parl. Gesch. Boek 5 BW (1981), p. 196-198.
\nZie hierover vooral Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2025/513-514. Er zijn wel derdenbeschermingsbepalingen die aanknopen bij wat al dan niet uit de openbare registers blijkt. Zie het samenstel van art. 3:22 t/m 3:26 BW. De inschrijfbare feiten als bedoeld in art. 3:17 BW hebben geen als zodanig betrekking op de kadastrale kaart. Zie HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2194, NJ 2016/308 (Vrijstaand herenhuis), r.o. 3.4.3 en, naar oud recht, HR 20 februari 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5543, NJ 1987/1002 ( […] / […] ), rov. 3.4, eerste alinea (“(…) de weergave van het perceel op de – niet tot de in art. 671 BW bedoelde openbare registers behorende – kadastrale kaarten (…)”). Uit HR 23 december 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0568, NJ 1991/166 ( […] / […] ) volgt niet dat een derde in het algemeen in beginsel ervan mag uitgaan dat de overeenkomst het gehele kadastrale perceel omvat. Dat oordeel daar, in een contractueel geschil tussen verkoper en koper, betreft niets anders dan toepassing van de gewone bewijsregels op basis van de in die zaak geldende feitelijke premisse dat “het gehele voormelde kadastrale perceel ten verkoop is aangeboden en nog slechts aan de orde is of tegenbewijs mag worden geleverd (…).”
\nIn sommige andere jurisdicties wordt aan de kadastrale kaart meer betekenis toegekend dan in Nederland. Zie hierover bijvoorbeeld V. Çağdaş e.a. ‘Determination of the property boundary: A review of selected civil law jurisdictions’, Land Use Policy 2023, article 106445 en C. von Bar, Foundations of Property Law. Things as Objects of Property Rights, Oxford: Oxford University Press 2023, hoofdstuk VII.
\nZie vooral J.A. Zevenbergen, ‘Het Oostenrijkse stelsel van grondboekhouding: enkele lessen’, in: Naar een meer positief stelsel van grondboekhouding? Preadviezen voor de Vereniging voor Burgerlijk Recht, Deventer: Kluwer 2003, p. 49-64, i.h.b. p. 62-64 en naar aanleiding daarvan W.G. Huijgen, ‘Naar een meer positief stelsel van grondboekhouding?’, WPNR 2003/6532.
\nWant de zaaksidentiteit van grond is fluïde nu grond deelbaar is. Zie H.W. Heyman & S.E. Bartels, Vastgoedtransacties: koop, Den Haag: Boom juridisch 2021, nr. 14 en ook P.J. van der Plank, Natrekking door onroerende zaken (diss. Nijmegen) Deventer: Kluwer 2016, hoofdstuk 6, i.h.b. p. 176-183.
\nZie hoofdstuk 4 van de Kadasterwet.
\nVan der Plank 2016, p. 233 en 241-243.
\nIn de eerste plaats wil ik hier verwijzen naar het preadvies van H.D. Ploeger met de titel ‘Grond en grenzen; erven en percelen’, in: Naar een meer positief stelsel van grondboekhouding? Preadviezen voor de Vereniging voor Burgerlijk Recht, Deventer: Kluwer 2003, p. 65-83 en naar E.C. Henriquez, ‘Notaris, openbare registers, kadasters en grondeigendom’, in: Op goede gronden. Een bundel opstellen ter gelegenheid van het 150-jarig bestaan van de dienst van het kadaster en de openbare registers, Den Haag: Staatsuitgeverij 1982, p. 135-157, met vele verwijzingen naar literatuur onder het oude recht. Verder verwijs ik naar Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2025/498 e.v., Heyman & Bartels 2021, nrs. 15-17, Louwman 2020, Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 151 e.v., A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Deventer: Wolters Kluwer 2018, p. 385-388, S.E. Bartels, ‘Zoals kennelijk ter plaatse aangeduid en afgepaald. Het bepaaldheidsvereiste bij overdracht van een gedeeltelijk perceel’, Vermogensrechtelijke Analyses 2004, p. 1 e.v. en W. Snijders, ‘Het Kadaster en de vervlechting van privaatrecht en publiekrecht’, in E. Bauw e.a. (red.), Wetgevende geschriften. Selectie uit de werken van mr. W. Snijders, Deventer: Kluwer 1995, p. 179-188 (oorspronkelijk in Kadaster in perspectief (Henssen-bundel), Apeldoorn 1990, p. 123-132).
\nParl. Gesch. Inv. Kadasterwet (1990), p. 129 (toelichting amendement).
\nVolgens Ploeger 2003, p. 74 is dat zo.
\nZo geldt volgens de Hoge Raad het volgende in de context van bezit en verjaring: “De omstandigheid dat de bezitter van een stuk grond die meent eigenaar daarvan te zijn, bij raadpleging van de kadastrale kaart – die geen deel uitmaakt van de openbare registers – had kunnen vaststellen dat de perceelsgrens een ander verloop heeft dan de situatie ter plaatse suggereert, staat niet eraan in de weg dat hij het stuk grond te goeder trouw kan bezitten.” Zie HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2194, NJ 2016/308 (Vrijstaand herenhuis), r.o. 3.4.3.
\nZie hierover Louwman 2020, p. 15: “Op grond van de gedachte ‘je koopt wat je ziet’ heeft de wetgever, die een soepel en vlottend rechtsverkeer wilde bevorderen, afgezien van een verplichting om bij een overdracht vooraf te laten controleren of de erfafscheiding overeenstemt met de kadastrale grens. Dat werd niet nodig geacht omdat de kadastrale aanduiding toch alleen diende als zoekargument. De beschrijving in de akte moest de identificatie van het grondstuk verschaffen. Als daaruit blijkt van de bedoeling om tot de in het terrein zichtbare erfgrens over te dragen zal, in geval van een verschil met de kadastrale grens, de juridische grens van de kadastrale grens afwijken. Uit het ontbreken van een specifieke omschrijving van de strook grond die een buurman in bezit heeft genomen en het ontbreken van tekst die stuiting van de lopende verjaring doet veronderstellen, volgt dat partijen niet de bedoeling hadden om die strook over te dragen.
\nZolang de lopende verjaring niet is voltooid, blijft de verkoper daarom eigenaar van deze strook grond. De verkrijger mist het stukje grond dat de buurman van de verkoper had afgenomen en uitgaande van de feitelijke erfafscheiding niet aan hem werd overgedragen. Omgekeerd neemt de verkrijger bezit over van het stukje grond dat die verkoper van zijn buurman had afgenomen maar nog niet in eigendom verkregen. Het aldus ongemerkt verschuiven van juridische grenzen herhaalt zich bij elke volgende overdracht. Waarschijnlijk is het merendeel van de kadastrale grenzen daardoor op onderdelen ongemerkt gaan verschillen van de juridische grenzen.”
\nHet algemene bepaaldheidsvereiste in art. 3:84 lid 2 BW heeft volgens de wetsredactie betrekking op de ‘titel’, maar dat is een ongelukkigheid. In werkelijkheid wordt (ook) de leveringshandeling bedoeld, zo volgt duidelijkst uit Parl. Gesch. Inv. Boek 3 BW (1990), p. 1248. Zie ook de bronnen vermeld in voetnoten 31 en 32 hierna.
\nDe klassieker op dit terrein is HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1345, NJ 1995/560 ( […] / […] ), rov. 3.3.
\nDe klassieker is hier HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350 (Stichting Eelder Woningbouw), r.o. 3.3.
\nDe systematiek wordt ook uiteengezet in nrs. 2.3 t/m 2.15 van de conclusie van A-G Rank Berenschot (ECLI:NL:PHR:2020:932) voor HR 9 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:2089 (81 RO).
\nDit vereiste hangt samen met de driedaagse bedenktijd van art. 7:2 lid 2 BW: die bedenktijd wordt geactiveerd door terhandstelling van (een afschrift van) de akte aan de koper. Het schriftelijkheidsvereiste verlangt dat de koop in een akte tot uitdrukking wordt gebracht, maar verlangt niet dat de inhoud van de rechtsverhouding integraal uit akten moet blijken. De essentialia volstaan, naar mijn mening. Zie bijvoorbeeld Asser/Hijma 7-I 2024/223 en H.W. Heyman & S.E. Bartels, Vastgoedtransacties. Koop, Den Haag: Boom juridisch 2021, p. 213-214. Anders W.G. Huijgen, Koop en verkoop van onroerende zaken (Monografieën Privaatrecht nr. 9), Deventer: Wolters Kluwer 2022, p. 28.
\nAls bedoeld in HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 (Haviltex).
\nZie o.a. Bartels 2004, p. 13-14 en Ploeger 2003, p. 62-83.
\nHR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350 (Eelder Woningbouw), r.o. 3.3: “Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.” Zie nadien onder andere HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 ( […] / […] ), r.o. 4.2.2 en HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9168, NJ 2004/251 ( […] / […] ), r.o. 3.4.
\nVgl. HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511, NJ 2016/325 (Renteclausule), r.o. 4.2.2.
\nZie bijvoorbeeld Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 183 e.v. Zie ook nrs. 2.7 en 2.8 de conclusie van A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2010:BL8549) voor HR 4 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8549 (81 RO).
\nZo heb ik benadrukt in Bartels 2004, p. 4-23.
\nAsser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2025/233, Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nrs. 151-154 en W.H.M. Reehuis & A.H.T. Heisterkamp, Pitlo. Het Nederlands burgerlijk recht. Deel 3. Goederenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2019, nrs. 117-118 en 193. In H.J. Snijders & E.B. Rank-Berenschot, Goederenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 316 tref ik dit onderscheid niet aan.
\nZie bijv. Heyman & Bartels 2021, nrs. 14 e.v., Reehuis & Heisterkamp, nr. 193, Bartels 2004 en Ploeger 2003, p. 76-77, 81-82.
\nEen omgekeerde en daarom merkwaardige redenering is desondanks aan te treffen in Parl. Gesch. Boek 3 BW, p. 113 (MvA II).
\nPloeger 2003, p. 74. Zie bijv. ook Reehuis & Heisterkamp 2019, nr. 194.
\nKlassiek in dezen is HR 2 december 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8205, NJ 1989/160 ( […] / […] ), r.o. 3.1. In dat geval verwees de leveringsakte naar een heg. De Hoge Raad acht juist het oordeel van het hof dat “voor het antwoord op de vraag waar bij de eigendomsoverdracht ingevolge de notariële akte (…) de grens tussen de beide percelen is komen te lopen, beslissend is de bedoeling van pp. zoals die uit de akte van overdracht blijkt, ook voor zover deze van de in de akte vermelde kadastrale aanduiding zou afwijken.”
\nParl. Gesch. Inv. Kadasterwet (1990), p. 124 (MvA II).
\nSnijders 1995, p. 181.
\nZie Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2025/500: “Bij overdracht van gehele kadastrale percelen ontbreekt in de regel notariële en landmeetkundige controle op het overeenstemmen van juridische, feitelijke en kadastrale grenzen.”
\nZie bijvoorbeeld nrs. 2.7 en 2.8 de conclusie van A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2010:BL8549) voor HR 4 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8549 (81 RO).
\nZie over het argument dat derden nadeel kunnen hebben van divergerende uitlegnormen voor titel en levering bijvoorbeeld C.G. Breedveld-de Voogd, ‘Pleidooi voor de geobjectiveerde Haviltex-uitleg bij overdracht van onroerende zaken’, in: J.M. Milo & S.E. Bartels (red.), Uitleg in het goederenrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgeverij 2009. p. 63-71 en C.G. Breedveld-de Voogd & W.G. Huijgen, ‘Uitleg van een akte van levering bij de overdracht van onroerende zaken’, WPNR 2007/6709, p. 398-407. Deze auteurs bepleiten in essentie de toepassing van een ‘geobjectiveerde Haviltex-maatstaf’ ten aanzien van zowel de titel als de levering, waarbij de tekst centraal komt te staan. Uit de hoofdtekst blijkt dat en waarom ik daar geen voorstander van ben.
\nZie reeds Kleijn in zijn NJ-noot onder HR 22 april 1994, NJ 1995/560, onder nr. 5 en voorts S.E. Bartels & V. Tweehuysen, ‘Een vroegere overdracht’, Ars Aequi 2011, p. 367-371, i.h.b. p. 367-368.
\nIn zekere zin leidt een vergaande mate van derdenbescherming tot positivering van het grondboekstelsel dat als vertrekpunt ‘negatief’ is. Zie Parl. Gesch. Boek 3 BW (1981), p. 130 (T.M.). Gesproken wordt wel over een ‘semipositief stelsel’. Zie bijvoorbeeld Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 212.
\nZie gedetailleerd Bartels & Tweehuysen 2011. Een soortgelijk voorbeeld als hier geschetst komt aan bod in H.N. Schelhaas & W.L. Valk, Uitleg van rechtshandelingen – In nationaal en internationaal perspectief (Monografieën Privaatrecht nr. 20), Deventer: Wolters Kluwer 2022, p. 67.
\nHet is een tikkeltje flauw om te betogen dat in zo’n geval niet kan worden gesproken van een ongeldige overdracht, want de overdracht tussen A en B ten aanzien van de grond die wel werd geleverd maar niet werd verkocht, kan als partieel ongeldig worden aangemerkt. Zie Bartels & Tweehuysen 2011, i.h.b. p. 370.
\nZie ook, in een wat andere context, waarin de Hoge Raad ook op art. 3:36 BW wijst, HR 20 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3381, NJ 2002, 610 (ING/ Muller q.q.), r.o. 4.3.
\nZie vooral, zij het iets verder terug, HR 27 juni 1930, ECLI:NL:HR:1930:262, NJ 1930/1317 (Van Loo/Beelen) en HR 8 november 1963, ECLI:NL:HR:AC0564, NJ 1965/4 (Van Ommering/Romijn) Anders gezegd: “evidence which is least likely to be mistaken should have higher reliance”. Aldus Çağdaş e.a. 2023, p. 2: “In common law countries, natural and artificial terrain features and boundary marks overrule documents. More specifically, the common law legal system envisages that evidence which is least likely to be mistaken should have higher reliance. This principle is encapsulated in the following order: (i) Natural boundaries, (ii) Undisturbed original monumentation, (iii) Occupation that can be traced to the time of original monuments, (iv) Measurements (…).”
\nWant het huis volgt de grond (art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e, BW).
\nHof Amsterdam 27 november 1975, WPNR 1975/5356, p. 467.
\nVgl. nr. 2.15 van de conclusie (ECLI:NL:PHR:2020:617) van A-G Rank-Berenschot vóór HR 19 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1852 (81 RO).
\nMaar deze behoort niet tot de kadastrale aanduiding. Zie art. 2 lid 1 Kadasterbesluit.
\nZie daarover https://www.nvm.nl/wonen/kopen/meetinstructie/ (geraadpleegd op 26 februari 2026).
\nHR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1345, NJ 1995/560.
\nVgl. nr. 2.8.1 van de conclusie van A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2012:BU7247) voor HR 13 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU7247 (81 RO).
\nIn voetnoot 5 van de procesinleiding wordt verwezen naar HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1345, NJ 1995/560 ( […] / […] ), HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 ( […] / […] ) en HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016: 1511, NJ 2016/325 (Melber/Goede).
\nDe koopakte kan zijn ingeschreven in de openbare registers op grond van art. 7:3 BW. Of dit het geval is in het voorliggende geval is mij onbekend en speelt in de procedure geen rol.
\nZie bijv. Schelhaas & Valk 2022, p. 13 en 19-20.
\nIk verzin maar eens wat: het kan zo zijn dat achter het hekwerk beplanting aanwezig is en dat tussen de verkoper en de koper besproken is dat dat stuk ook bij het verkochte hoort.
\nIn voetnoot 17 van de procesinleiding wordt verwezen naar nrs. 23, 66 (onder 3) en 77 (onder 3 t/m 5) van de memorie van grieven.
\nIn de klacht wordt verwezen naar nrs. 11 t/m 13 van de pleitnota van [verweerders] in hoger beroep. De klacht citeert ook uit stellingen van [eisers] , die kennelijk afkomstig zijn uit nrs. 29 en 30 van de memorie van grieven.
\nZij beroepen zich vervolgens ook (ten onrechte) op art. 5:36 BW, maar dat behoeft hier geen bespreking.
\nZie hierover Schelhaas & Valk 2022, p. 23-24. Volgens de Hoge Raad geldt dat “in het algemeen ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat een rechtshandeling is verricht, medebepalend kunnen zijn voor de uitleg daarvan.” Zo in HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741, NJ 2015/382 (ISG/RBS), r.o. 3.5. Zie ook HR 4 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1489, r.o. 3.1.1.
\nZie bijvoorbeeld ook HR 27 november 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0771, NJ 1993/273, r.o. 3.3: “Ook feiten en omstandigheden die zich voordoen na afloop van een periode waarin partijen tot elkaar hebben gestaan in een betrekking waarvan het rechtskarakter betwist is, kunnen licht werpen op hetgeen zich in die periode heeft afgespeeld en aldus van belang zijn voor de bepaling van de aard van de betrekking.”
\nDaarbij is voor wat betreft het fenomeen ‘adres’ nog het volgende van belang. Als gezegd zal de vermelding van een adres in de leveringsakte doorgaans erop wijzen dat een bepaalde ‘straat’ toegang biedt tot het grondstuk. Een straat is formeel een ‘openbare ruimte’ als bedoeld in art. 1, aanhef en onder j van de Wet basisregistratie adressen en gebouwen, te weten een “door het bevoegde gemeentelijke orgaan als zodanig aangewezen en van een naam voorziene buitenruimte die binnen één woonplaats is gelegen”. Een adres is volgens art. 1, aanhef en onder a van die wet – voor zover van belang – een “door het bevoegde gemeentelijke orgaan aan een verblijfsobject (…) toegekende benaming, bestaande uit een combinatie van de naam van een openbare ruimte, een nummeraanduiding en de naam van een woonplaats”. Een ‘verblijfsobject’ is volgens art. 1, aanhef en onder m een “kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, onderwerp kan zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen en in functioneel opzicht zelfstandig is”.
\nHet in cassatie niet bestreden r.o. 3.33 doet daaraan niet af, omdat de inhoud daarvan niet klopt. Het hof neemt daar ten onrechte aan dat de onderhavige procedure (mede) een procedure tot grensbepaling als bedoeld in art. 5:47 lid 1 BW is. Dat is niet zo. Daar laat ik het kortheidshalve bij.
\nDie bevat de passage: “het woonhuis met verdere aanhorigheden, ondergrond en tuin” (zie r.o. 3.1 onder f van het arrest).
\nKan de litigieuze strook dan “niemandsland” zijn? Nee, want de litigieuze strook heeft in ieder geval tot in 2013 de verkopers als eigenaar gehad en de vraag is wie daarvan nadien eigenaar is geworden (nog afgezien, natuurlijk, van art. 5:24 BW, dat hier zonder belang is).
\nZie o.a. HR 11 juni 2021, ECLI:NL:HR:2021:856, NJ 2021/216, r.o. 3.2; HR 17 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1313, NJ 2020/310, r.o. 3.2; HR 9 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3009, NJ 2015/426, r.o. 3.51; HR 31 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3075, NJ 2014/485, r.o. 3.3.2 en HR 26 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ8766, NJ 2013/261, r.o. 3.7.