Wielewaal c.s. hebben – kort samengevat – aan hun vordering met betrekking tot de aanbiedingsplicht van Woonstad ten grondslag gelegd dat Woonstad in strijd met artikel 27 Woningwet jo. artikel 25 BTIV heeft nagelaten de woongelegenheden eerst aan Wielewaal c.s., vervolgens aan elke andere gegadigde in Nederland te koop aan te bieden alvorens de woongelegenheden aan BPD te verkopen. De bewoners willen na de renovatie van de woningen terugkeren in de Wielewaal, maar als het plan van Woonstad wordt uitgevoerd zijn zij, gelet op hun beperkte draagkracht en de na renovatie te verwachten huurverhoging, daartoe niet in staat. Daarom willen Wielewaal c.s. dat Woonstad de woningen conform de Woningwet aan hen aanbiedt, zodat het plan van de Unie “Van en Voor Wielewaalers” , waarmee Woonstad bekend is, gerealiseerd kan worden. Dat plan is, anders dan Woonstad en de Gemeente steeds aanvoeren, wel degelijk haalbaar en financieel solide. Wielewaal c.s. hebben een gerenommeerde aannemer bereid gevonden om de bouwkundige kant uit te voeren, die erop neer komt dat de huidige situatie zoveel mogelijk gehandhaafd blijft, maar met een aanpassing van de woningen aan de eisen van de huidige tijd. De kosten van die woningen zullen, in het plan van Wielewaal c.s., nauwelijks toenemen zodat de huurders daadwerkelijk kunnen terugkeren in de wijk. Woonstad en de Gemeente hebben echter aan Wielewaal c.s. niet de gelegenheid gegeven om hun onderbouwing nader toe te lichten.
\n4.26.
\nWoonstad heeft betwist dat op haar een aanbiedingsplicht rust. Woonstad heeft daartoe – kort samengevat – aangevoerd dat de regeling met betrekking tot de aanbiedingsplicht ziet op de verkoop van woningen aan de zittende bewoners en dat is hier niet aan de orde, omdat sprake is van een herstructurering. Coöperaties, zoals de Unie, hebben namelijk alleen een wettelijk recht op beheer en onderhoud van woongelegenheden en niet op het zelf verrichten van de herstructurering. Verder biedt de Woningwet enkel de mogelijkheid om een woongelegenheid te verkopen aan een lid van een wooncoöperatie en niet aan een wooncoöperatie. Voorts is de aanbiedingsplicht niet van toepassing indien sprake is van vervreemding van een geliberaliseerde woongelegenheid, een potentieel te liberaliseren woongelegenheid of een gemengd geliberaliseerd complex.
\n4.27.
\nDe Gemeente heeft betwist dat er op haar een aanbiedingsplicht rust. Als er al een aanbiedingsplicht zou (hebben) bestaan dan geldt deze voor Woonstad. In dat geval zou de Gemeente slechts een afgeleide aansprakelijkheid hebben.
\n4.28.
\nVoor de beoordeling van de aanbiedingsplicht (en goedkeuringsprocedure) zijn de volgende artikelen relevant.
\nArtikel 27 Woningwet 1 Aan de goedkeuring van Onze Minister, op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, zijn, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent: a. het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan; (…) Een besluit als bedoeld in het eerste lid, aanhef en onderdeel a of b, dat wordt genomen of uitgevoerd zonder dat Onze Minister het heeft goedgekeurd, is nietig.
\nBtiv 2015 (huidige versie) Artikel 24 De goedkeuring, bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet, is niet vereist, voor zover het betrokken besluit van het bestuur betreft: a. de vervreemding van een woongelegenheid aan een toegelaten instelling; b. de vervreemding van een woongelegenheid voor eigen gebruik tegen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde; (…) e. de vervreemding van een andere onroerende zaak dan een woongelegenheid of een gebouw dat een maatschappelijke gebruiksbestemming heeft als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet of f. de vestiging van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een andere gebouwde onroerende zaak dan een woongelegenheid, een gebouw dat een maatschappelijke gebruiksbestemming heeft als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet, of op onbebouwde grond, of overdracht van de economische eigendom van een zodanige onroerende zaak; g. de vestiging van een recht van opstal of vruchtgebruik op een woongelegenheid of op een zaak die zich in of nabij een woongelegenheid bevindt, in bij ministeriële regeling bepaalde gevallen.
\nArtikel 25 1 Het verzoek om een goedkeuring als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet gaat vergezeld van: a. een uiteenzetting van het belang voor de volkshuisvesting van het ter goedkeuring voorgelegde besluit; b. in geval van een vervreemding: de ontwerpkoopovereenkomst die de toegelaten instelling voornemens is met de beoogde verkrijger te sluiten en (…) 2 In geval van vervreemding van een woongelegenheid voor eigen gebruik gaat het verzoek tevens vergezeld van de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde van de woongelegenheid.
\n3 In geval van vervreemding van een woongelegenheid niet voor eigen gebruik, of aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling, of in geval van vervreemding van een gemengd complex, gaat het verzoek tevens vergezeld van: a. de zienswijze van de gemeente waar die woongelegenheid of dat complex is gelegen en van de betrokken bewonersorganisatie; b. een verklaring van de beoogde verkrijger dat hij zich als een sociale verhuurder zal gedragen; c. de getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde van die woongelegenheid of dat complex, en d. tenzij de beoogde verkrijger een dochtermaatschappij van de vervreemdende toegelaten instelling is:
\n1°. bescheiden waaruit blijkt dat die woongelegenheid, indien zij verhuurd is, allereerst gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan de huurder tegen een prijs van ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde en 2°. bescheiden waaruit blijkt dat die woongelegenheid of dat complex vervolgens gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan toegelaten instellingen en, behoudens in het geval dat de toegelaten instelling 5% of meer van de aandelen van de beoogde verkrijger houdt, in het openbaar, aan elke andere gegadigde in Nederland, waarbij bij interesse voorrang is gegeven aan andere toegelaten instellingen. (…)5 In geval van vervreemding van een andere onroerende zaak dan die, genoemd in het tweede tot en met vierde lid, van vestiging van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een onroerende zaak of van overdracht van de economische eigendom van een onroerende zaak gaat het verzoek tevens vergezeld van de zienswijze van de gemeente waar die onroerende zaak is gelegen en de bij ministeriële regeling bepaalde andere zienswijzen. (…) 7 Bij ministeriële regeling kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij een verzoek om een goedkeuring als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet over te leggen gegevens.
\n4.29.
\nDe aanbiedingsplicht houdt, blijkens het voorgaande, in dat de woongelegenheid te koop wordt aangeboden aan de zittende huurder tegen maximaal de leegwaarde of de WOZ-waarde (het tot 1 april 2017 geldende BTIV hield in art.25 lid 2 sub b eenzelfde verplichting in). Waar de huurders stellen dat het gaat om woongelegenheden die zijn verkocht aan BPD waarvoor de aanbiedingsplicht geldt, stelt Woonstad zich op het standpunt dat zij BPD geen woongelegenheden, maar bouwrijpe grond heeft verkocht en dat daarvoor de aanbiedingsplicht niet geldt. Het doen realiseren van sloop van de woningen van de huurders en het gerealiseerd hebben en doen realiseren van nieuwgebouwde en nieuw te bouwen sociale woningbouw in Wielewaal-Oost respectievelijk Wielewaal bestaand binnen de door de Gemeente gestelde kaders, met behoud van het dorpse karakter van de wijk de Wielewaal, waarbij alle huidige bewoners de mogelijkheid wordt geboden in de wijk de Wielewaal terug te keren, valt niet onder het bereik van de door de wetgever bedoelde aanbiedingsplicht.
\n4.30.
\nDe rechtbank stelt voorop dat, voor zover Woonstad een aanbiedingsplicht heeft, de aanbiedingsplicht volgens het bepaalde in artikel 27 Woningwet en artikel 25 lid 3 onder d BTIV in elk geval alleen betrekking heeft op de (individuele) zittende huurders. De door Wielewaal c.s. gevorderde aanbiedingsplicht ten aanzien van BOW, de HVW, de Unie en de erfpachters zal worden afgewezen, omdat geen van kwalificeert als een (individuele) zittende huurder en de wet noch het BTIV voorziet in een dergelijke aanbiedingsplicht aan een wooncoöperatie, een bewonersvereniging en/of een (onder)erfpachter.
\n4.31.
\nUit de Woningwet en het BTIV volgt dat alleen een toegelaten instelling ex artikel 19 Woningwet een aanbiedingsplicht kan hebben. Dit regardeert de Gemeente dus niet rechtstreeks.
\n4.32.
\nDat betekent dat het erom gaat of Woonstad jegens de individuele huurders een aanbiedingsplicht heeft als door Wielewaal c.s. gesteld.
\nDat is niet het geval. Tussen partijen is niet in geschil dat de houdbaarheid van de wijk Wielewaal is verstreken en dat alle betrokkenen zich kunnen vinden in een herstructurering (sloop en nieuwbouw) (zie 2.8). De betrokken woningen worden dus gesloopt en wat aan BPD is verkocht is de grond. Daarover zijn partijen het op zichzelf eens.
\nUit artikel 25 BTIV en de bijbehorende wetsgeschiedenis blijkt, dat die bepaling ziet op situaties waarin de woongelegenheid die de huurder bewoont en blijft bewonen wordt overgedragen. Dat is hier niet het geval; het is de grond (eventueel met een nog te slopen, maar niet meer door een huurder te bewonen woning daarop) die wordt overgedragen.
\nGoedkeuring 4.33.
\nOok van een vereiste van goedkeuring is, blijkens de betreffende regelgeving, geen sprake. De nota van toelichting op het BTIV vermeldt: \"Ook dient het voornemen tot het vervreemden van, het vestigen van zakelijke rechten op en het overdragen van de economische eigendom van andere onroerende zaken dan woongelegenheden (artikel 4, onderdeel b), zoals grond, (…) niet gemeld te worden, omdat er geen sprake is van een kernactiviteit.\" De verkoop van grond voor de bouw van niet-daeb woningen, zoals hier aan de orde, is geen kernactiviteit van een toegelaten instelling, zo volgt uit de artikelen 45 jo. 47 Woningwet.
\nVoor zover ook voor een lopend project dat onder de overgangsregels valt de noodzaak bestaat goedkeuring van de minister te vragen uit hoofde van artikel 27 Woningwet, zondert artikel 24 sub e BTIV onder meer de verkoop van grond uit, zodat daarvoor geen toestemming nodig is, noch daarvoor nadere voorwaarden gelden. Het doen realiseren van sloop van in bezit zijnde woongelegenheden en doen realiseren van nieuwbouw van daeb-vastgoed ter plaatse (zoals ook de sociale woningbouw die Woonstad heeft gerealiseerd en nog wil doen realiseren in Wielewaal), valt onder het gebied van de volkshuisvesting en de daeb-taak (artikel 47, eerste lid sub b Woningwet). Daarop ziet de goedkeuringsnoodzaak van artikel 27 Woningwet niet. Daarbij komt nog het volgende. De Wet van 20 maart 2015, houdende herziening van de regels over toegelaten instellingen (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) bepaalt in artikel II lid 10 dat artikel 44c Woningwet (waarin het goedkeuringsvereiste voor niet-daeb-diensten is neergelegd) geen gevolgen heeft voor, kort samengevat, werkzaamheden die reeds werden beoogd voor inwerkingtreding.
\n4.34.
\nIn geschil is of herstructurering volgens het plan van Woonstad en binnen de daartoe door de Gemeente gestelde kaders dient te geschieden of dat dat volgens het plan van de Unie “Van en Voor Wielewaalers” , als wooncoöperatie dient te geschieden. Op zichzelf staat, op grond van de wetsgeschiedenis, vast dat een wooncoöperatie kan optreden als eigenaar, vastgoedverhuurder en beheerder. Uit de Woningwet volgt anders dan Wielewaal c.s. stellen niet dat een wooncoöperatie ook kan optreden zoals zij hier beoogt. Uit die geschiedenis blijkt juist dat het een toegelaten instelling, gegeven haar maatschappelijke taak in de volkshuisvesting, moet zijn die een herstructurering van een wijk als de Wielewaal ter hand dient te nemen. Het systeem van de wet en de daarop gebaseerde regelgeving voorziet vervolgens in controlemechanismes en afstemming met het volkshuisvestingsbeleid van de gemeentes. De Unie komt in dit verband niet meer toe dan het beheer en onderhoud van de woningen van haar leden, als ook in artikel 3 van haar statuten is omschreven (zie 2.7) Dat zij in artikel 3 van haar statuten heeft opgenomen dit te willen verwezenlijken door al het mogelijke te doen om de herstructurering van de Wielewaal zelf te realiseren en dat ook de huurders meer fiducie hebben in het plan van de Unie dan in het plan van Woonstad maken dat niet anders. De vordering zal op dit onderdeel dan ook worden afgewezen.
\nNu Woonstad niet in strijd met een daartoe strekkende verplichting heeft nagelaten goedkeuring te vragen kan van een afgeleide onrechtmatige daad van de Gemeente in dat kader geen sprake zijn.
\nGoedkeuringsprocedure anterieure overeenkomst (b1) 4.35.
\nNaast hetgeen Wielewaal c.s. hebben aangevoerd met betrekking tot de aanbiedingsplicht van Woonstad (zie 4.25) kan volgens hen uit de anterieure overeenkomst van 30 juni 2015 niet worden afgeleid dat deze de verkoop van de onroerende zaken aan BPD omvatte; immers die overeenkomst dateert van 20 december 2016. Uit de Nota van Toelichting (bij artikel 25 lid 1 onderdeel b BTIV (2015)) volgt dat onder vervreemding moet worden verstaan het sluiten van een overeenkomst als die van Woonstad met BPD. Deze overeenkomst had als bijlage bij het verzoek om goedkeuring moeten worden meegezonden. Nu Woonstad dat ten onrechte heeft nagelaten dient Woonstad te worden opgedragen de BTIV goedkeuringsprocedure alsnog te volgen.
\n4.36.
\nWoonstad betwist dat zij een goedkeuringsprocedure als bedoeld in de Woningwet en het BTIV (2015) zou hebben te volgen. Daartoe heeft zij – kort samengevat – ook in dit verband aangevoerd dat artikel 24 sub e BTIV voor de verkoop van grond geen goedkeuringsnoodzaak van de minister bestaat. Verder geldt deze goedkeuringsnoodzaak ook niet bij het slopen van in bezit zijnde woongelegenheden en het doen realiseren van nieuwbouw van daeb-vastgoed ter plaatse.
\n4.37.
\nDe Gemeente heeft betwist dat er op haar een plicht rust tot het volgen van een goedkeuringsprocedure. Als die plicht al zou (hebben) bestaan dan geldt deze voor Woonstad. In dat geval zou de Gemeente slechts een afgeleide of secundaire aansprakelijkheid hebben.
\n4.38.
\nHetgeen onder 4.30 en 4.31 is overwogen geldt ook hier.
\n4.39.
\nHet verwijt dat Wielewaal c.s. Woonstad en de Gemeente voorts maken is, zo begrijpt de rechtbank, dat met het sluiten van de anterieure overeenkomst Woonstad met hulp van de Gemeente de aanbiedingsplicht heeft kunnen ontlopen. Zij heeft immers deze overeenkomst gesloten op de dag voor de wetswijziging. Naar het oordeel van de rechtbank gaat dat verwijt niet op; immers aan het sluiten van de anterieure overeenkomst zijn langlopende onderhandelingen voorafgegaan, die tot het Convenant hebben geleid, waarbij ook Wielewaal c.s. partij is. De wetgever heeft juist in een overgangsregime voorzien, dat beoogt om eerdere ontwikkelingen te respecteren. Dat is een aanwijzing dat het sluiten van een overeenkomst vlak voor inwerkingtreding slechts in zeer uitzonderlijke gevallen onrechtmatig is. Dat zich hier een dergelijk geval voordoet volgt niet uit de omstandigheid dat een ieder, en blijkens de mail van 22 juni 2015 in het bijzonder de Gemeente, zich bewust was van het op handen zijnde van kracht worden van de nieuwe wettelijke regeling. Dat volgt ook niet uit de omstandigheid dat Woonstad en de Gemeente in het overleg met de Unie, BOW en HVW terughoudend waren als het ging om de alternatieve plannen. Andere omstandigheden zijn gesteld noch gebleken.
\n4.40.
\nVoor zover Wielewaal c.s. hebben willen betogen dat de gekozen vorm, verkoop van grond in plaats van woningen, bedoeld is om de goedkeurings- en aanbiedingsverplichtingen te ontduiken en Woonstad (en wellicht de Gemeente) op dat punt een apart verwijt maken faalt dat bij gebrek aan behoorlijke onderbouwing. De vaststaande noodzaak van sloop brengt mee, dat deze vorm op zichzelf redelijk is; aanwijzingen dat deze louter is gekozen om Wielewaal c.s. in hun rechten te beknotten ontbreken.
\n4.41.
\nUit het voorgaande volgt reeds dat Woonstad niet gehouden is alsnog aan haar aanbiedingsplicht jegens de (individuele) zittende huurders te voldoen.
\n4.42.
\nWielewaal c.s. stellen zich op het standpunt dat Woonstad en de Gemeente onvoldoende rekening hebben gehouden met het feit dat anders dan Woonstad en de Gemeente, de BOW en de HVW geen professionele partijen zijn waar het betreft de herontwikkeling van woonwijken en het opstellen van een contract, zoals het onderhavige Convenant. Met de anterieure overeenkomst en de tussen Woonstad en BPD gesloten overeenkomst hebben zij onvoldoende rekening gehouden met hun belangen en onterecht het plan van de Unie tegen gehouden. Deze handelswijze van Woonstad en de Gemeente kwalificeert als een schending van de zorgplicht ex artikel 6:162 BW.
\n4.43.
\nNaast hetgeen Woonstad ten verwere van de vorderingen onder a, c, d en e heeft aangevoerd, heeft Woonstad aangevoerd dat van zorgplichtschending geen sprake is. Woonstad kan niet worden aangerekend dat zij niet tijdig zou hebben opgemerkt dat er een nieuw bestuur van de BOW en HVW was. Verder heeft Woonstad steeds overleg gevoerd met de zittende bestuursleden en de participatie in commissies en werkgroepen steeds doorgezet. Woonstad betwist dat zij een norm uit de Governance Code zou hebben geschonden die tot bescherming tegen de beweerdelijk door Wielewaal c.s. geleden schade zou strekken.
\n4.44.
\nNaast hetgeen de Gemeente ten verwere van de vorderingen onder a, c, d en e heeft aangevoerd, heeft de Gemeente aangevoerd dat op haar geen bijzondere zorgplicht rust als bedoeld voor banken en financiële instellingen. Het sluiten van een convenant over woningverbetering is heel wat anders dan het verkopen van een beleggingspolis of verzekeringsproduct, waarop allerlei nationale en Europese specifieke verplichtingen en gedragsnormen van toepassing zijn ter bescherming van de consument. Verder is onduidelijke welke zorgplicht zij volgens Wielewaal c.s. zou hebben geschonden. In het geval van een schending van de informatieplicht hebben Wielewaal c.s. niet aangegeven voor welke consequenties gewaarschuwd had moeten worden.
\n4.45.
\nNu in rechte is komen vast te staan dat Woonstad en de Gemeente voldoende hebben gedaan om de bewoners van de Wielewaal, die in de door de BOW en HVW gemandateerde Commissie vertegenwoordigd waren (zie 2.8), te betrekken bij de totstandkoming van het Convenant, voor te lichten over de betekenis van het ondertekenen van het Convenant (zie 2.11) en samen met hen afspraken te maken over het verdere verloop van de herstructurering van de Wielewaal, zoals vastgelegd in het Convenant en de Ontwikkelingsvisie De Nieuwe Wielewaal Rotterdam (zie 2.11 en 2.13), kon voor hen, zoals reeds onder 4.15 is overwogen, niet kenbaar zijn dat de bewoners zich niet konden vinden in het Convenant. Dat de Gemeente door toch het Convenant te sluiten misbruik van haar positie zou hebben gemaakt en daarmee haar zorgplicht zou hebben geschonden is in rechte niet komen vast te staan. Het in deze door Wielewaal c.s. gedane bewijsaanbod wordt als onvoldoende specifiek gepasseerd.
\n4.46.
\nWielewaal c.s. heeft kennelijk ten aanzien van de Gemeente als het gaat om de geschonden zorgplicht verder het oog op hetgeen in het algemeen van een behoorlijke overheid mag worden verwacht, zoals bijvoorbeeld naleving van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Welk daarvan de Gemeente zou hebben geschonden blijft echter onduidelijk. De Gemeente heeft een bestemmingsplan vastgesteld en een woonvisie geformuleerd die niet in alle opzichten parallel loopt met de wensen van Wielewaal c.s. doch dat op zichzelf kan bezwaarlijk in strijd met enig algemeen beginsel worden geacht, nu de vorming van die visie tot haar beleidsvrijheid behoort en zij ook goede redenen heeft aangevoerd voor dat beleid.
\nHet gaat te ver dat de enkele mogelijkheid dat de bewoners niet zullen terugkeren vanwege de verhoging van de huur betekent dat zij de anterieure overeenkomst niet had mogen sluiten. Dat is zelfs zo als rekening wordt gehouden met de beperkte financiële middelen van betrokkenen. Daarbij weegt mee dat een terugkeergarantie is geboden aan de bewoners die terug wensen te keren in sociale woningen. Ten aanzien van het sluiten van de anterieure overeenkomst tussen Woonstad en de Gemeente in juni 2015 (zie 2.16) heeft te gelden dat de Gemeente toen nog geen rekening behoefde te houden met de verschuiving in de opvatting van Wielewaal c.s. omtrent de door Woonstad en de Gemeente voorgestane herstructurering van de Wielewaal, omdat die voor haar onvoldoende kenbaar was, zodat op dit punt ook geen sprake kan zijn van onrechtmatig handelen van de Gemeente jegens Wielewaal c.s.
\nDe vordering zal op dit onderdeel dan ook worden afgewezen.
\n4.47.
\nTen aanzien van Woonstad ligt de nog de vraag voor of zij onrechtmatig heeft gehandeld nadat zij bekend is geworden met het vertrek van het oude bestuur en het plan “Van en Voor Wielewaalers” door toch in december 2016 met BPD de ontwikkelingsovereenkomst te sluiten en door voort te gaan met het uitvoeren van die overeenkomst.
\n4.48.
\nDat er in een eerder stadium, onverplicht, sprake is geweest van een participatie van de bewoners bij de herstructureringsplannen maakt niet dat die participatie bij voortduring blijft bestaan. Naarmate de tijd voortschrijdt wordt de speelruimte die Woonstad heeft beperkter. Zij heeft als toegelaten instelling een (wettelijke) rol als het gaat om de volkshuisvesting. Zij was reeds jaren doende om, naar zij geruime tijd mocht aannemen, met instemming van de bewoners en de Gemeente en binnen de grenzen van het bestemmingsplan een herstructureringsplan voor Wielewaal uit te werken en te (doen) uitvoeren. In de anterieure overeenkomst zijn door de Gemeente de kaders aangewezen, waarbinnen - met behoud van het dorpse karakter van de Wielewaal - Woonstad de herstructurering van de Wielewaal conform haar volkshuisvestingstaak dient uit te voeren, opdat er in de visie van de Gemeente qua bewonerssamenstelling de gewenste gemêleerde wijk ontstaat. Woonstad heeft zich daaraan verbonden. Dat plan omvatte, behalve de sloop van de niet meer te renoveren woningen en de bouw van nieuwe, energiezuinige woningen ook allerlei andere aspecten van de inrichting van de nieuwe wijk. Daaraan liggen uitgebreide bouwkundige en financiële berekeningen ten grondslag.
\nDe beslissing van Woonstad om met BPD een ontwikkelingsovereenkomst te sluiten voor De Nieuwe Wielewaal als zodanig is niet onzorgvuldig. Het staat Woonstad vrij om te bepalen met wie zij in zee wenst te gaan.
\n4.49.
\nDe rechtbank begrijpt dat Wielewaal c.s. met de afwijzing van het plan van de Unie door Woonstad en de ontwikkelingsovereenkomst van Woonstad met BPD ervaren dat hen daarmee een kans is ontnomen op een eigen ontwikkelingsplan c.q. een aanvulling op het Woonstadplan, maar op Woonstad rust, gegeven haar volkshuisvestingstaak ingevolge de Woningwet, geen wettelijke verplichting om uitvoering te geven aan het plan van de Unie. Gesteld noch gebleken is dat van de zijde van Woonstad daaromtrent toezeggingen zijn gedaan.
\nOp zichzelf is begrijpelijk dat Wielewaal c.s. teleurgesteld zijn dat Woonstad hun alternatieve plan niet heeft willen omarmen. Wellicht had van Woonstad mogen worden verwacht dat zij de Unie wat meer ruimte had gegeven voor het toelichten en onderbouwen van de haalbaarheid van dat plan. Dat is echter onvoldoende voor het oordeel dat Woonstad onrechtmatig heeft gehandeld. Haar valt in redelijkheid niet te verwijten dat zij, toen vanuit de Unie een niet volledig uitgewerkt alternatief plan werd voorgelegd, haar eigen reeds vergevorderde voorbereidingen heeft doorgezet. Het overlaten van de herstructurering van de Wielewaal aan De Unie, zelfs als deze steun had van een bouwbedrijf/projectontwikkelaar was immers minst genomen aanmerkelijk risicovoller dan het doorzetten van haar eigen plannen. De Governance Code verplichtte haar niet tot meer dan zij heeft gedaan; zij is in gesprek gegaan met de bewoners en zij heeft het plan van [persoon 7] (later de Unie) bezien. Dat zij, vanuit haar rol, het plan van de Unie als te onzeker heeft ingeschat (zowel omdat het lacunes vertoonde als omdat het niet in overeenstemming was met de woonvisie van de Gemeente) is niet onredelijk en ook niet verwijtbaar.
\nOok dit deel van de vordering wordt afgewezen. staken van de sloop (c) 4.50.
\nWielewaal c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat Woonstad geen belang heeft bij de sloop van de woningen in de Wielewaal, en dat zij door deze voort te zetten in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid en onrechtmatig handelt. Sloop op andere plekken in Rotterdam-Zuid is niet gevolgd door realisatie van nieuwbouw, de bewoners hebben een verlies aan woongenot als gevolg van de in juni 2017 aangevangen sloopwerkzaamheden en de uitvoering van het plan van de Unie voor de Wielewaal wordt gefrustreerd.
\n4.51.
\nHet doen staken van de sloop, opdat Wielewaal c.s. hun eigen plan voor de herstructurering van de wijk kunnen uitvoeren, kan, nu de Woningwet daartoe geen mogelijkheid biedt, niet worden gehonoreerd aldus Woonstad. Woonstad betwist dat zij geen oog zou hebben voor het behoud van de leefbaarheid van de wijk tijdens de sloopwerkzaamheden. Juist daarom is, als uitvloeisel van het Convenant, een werkgroep Beheer en Groen , waarin ook de bewoners participeren, ingesteld. Zo is er toezicht op bijvoorbeeld het slooppuin. De sloop is inherent aan de herstructurering van de wijk Wielewaal en de herstructurering is juist bedoeld voor de wijk en ook bij het Unieplan zal moeten worden gesloopt dan wel is sprake van bouwactiviteit. Woonstad is niet bereid over te gaan tot het staken van de sloop, ook niet voor een korte periode, omdat daardoor de leefbaarheid in de wijk er alleen maar op achteruit gaat.
\n4.52.
\nDe Gemeente stelt zich op het standpunt dat de vordering ter zake van de sloop tegen haar moet worden afgewezen, omdat de Gemeente geen zeggenschap heeft over de woningen in de wijk; immers de koop- en huurwoningen maken onderdeel uit van het erfpachtrecht van Woonstad, waarbij de koopwoningen door uitgifte in ondererfpacht op basis van Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (hierna: MVE) in handen zijn gekomen van de betreffende kopers. De Gemeente is geen opdrachtgever van de sloop. De vordering regardeert dus alleen Woonstad.
\n4.53.
\nTer gelegenheid van de comparitie (van 6 december 2017) hebben de bewoners van de Wielewaal gemeld dat het voor de veiligheid van de bewoners van belang is dat de woningen waarvan de sloop is aangevangen inderdaad worden gesloopt en dat dat proces, met het oog op gevaarlijke situaties, niet tussentijds wordt stilgelegd. Verder hebben zij aangegeven dat zolang er gesloopt wordt en er hekken staan zij van Woonstad verwachten dat die toeziet op de veiligheid. Dit betekent dat het belang van Wielewaal c.s. bij het doen staken van de sloop, gegeven de status quo - hoewel slopen de leefbaarheid in de wijk aantast, is nu stoppen met slopen feitelijk geen optie -, is komen te ontbreken.
\nVoorts volgt uit het voorgaande dat de plannen van Woonstad tot herstructurering voortgang kunnen vinden, nu zij niet in strijd met de wet (of de maatschappelijke zorgvuldigheid) zijn. De sloop is in dat verband noodzakelijk en voor een verbod is ook vanuit die optiek geen grond.
\nDe vordering zal daarom worden afgewezen.
\nOverig onrechtmatig handelen Woonstad en/of Gemeente (f) 4.54.
\nZoals uit het voorgaande blijkt is van een onrechtmatige daad van de Gemeente en/of Woonstad jegens Wielewaal c.s. geen sprake. Voor zover de verwijten hiervoor niet besproken zijn, zijn zij te vaag.
\nSchade (g) 4.55.
\nNu geen sprake is van onrechtmatig handelen van Woonstad en de Gemeente jegens Wielewaal c.s. dient de vordering tot schadevergoeding als ongegrond te worden afgewezen. het in goede justitie treffen van een voorziening (h) 4.56.
\nWielewaal c.s. hebben schadevergoeding gevorderd. Daarin ligt besloten de vordering tot het treffen van (een) minder verstrekkende voorziening(en), als geformuleerd onder h van het petitum. Hetgeen Wielewaal c.s. aan hun vordering tot schadevergoeding ten grondslag hebben gelegd, ligt ook aan hun vordering tot het treffen van in goede justitie te treffen voorziening(en) (artikel 23 Rv).
\nBij gelegenheid van de zittingen is aan de orde geweest dat de Gemeente en Woonstad bereid zijn om ten aanzien van 50 woningen mee te werken aan het plan van de Unie, maar dat acht de Unie niet toereikend. Datzelfde geldt voor het mogelijke beheer van een aantal woningen.
\nHet standpunt van Wielewaal c.s. lijkt wat dat betreft geen ruimte te bieden voor iets anders dan een eigen herstructureringsontwikkeling van de Wielewaal, hoewel zij dat niet expliciet vorderen. Nu uit het voorgaande blijkt dat de rechtbank van oordeel is dat de Gemeente en Woonstad niet onrechtmatig handelen door de plannen uit te voeren die zij hebben, met DBP, voor de herstructurering van de wijk, kan van een voorziening die aan die eigen ontwikkeling door de Unie bijdraagt geen sprake zijn. Nu Wielewaal c.s. voor het overige hebben nagelaten aan te geven wat voor soort voorziening zij voor ogen hebben is de rechtbank van oordeel dat de vordering als te onbepaald en van een te onbegrensde reikwijdte is en daarom zal de vordering tot het in goede justitie treffen van (een) voorziening(en) worden afgewezen.
\nConclusie 4.57.
\nOp grond van het voorgaande zullen de vorderingen van Wielewaal c.s. worden afgewezen.
\nProceskosten (i) 4.58.
\nWielewaal c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Woonstad en de Gemeente. De door Woonstad en de Gemeente gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar als in het dictum vermeld.
\nDe rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van Woonstad op: griffierecht € 618,00 salaris € 1.900,50 (3,5 punten x tarief € 543,00) Totaal € 2.518,50 De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van de Gemeente op: griffierecht € 618,00 salaris € 1.900,50 (3,5 punten x tarief € 543,00) Totaal € 2.518,50 4.59.
\nDe door Woonstad en de Gemeente gevorderde nakosten zullen (voorwaardelijk) worden toegewezen als in het dictum vermeld.
\n5De beslissing De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt Wielewaal c.s. hoofdelijk, dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 2.518,50, 5.3. bepaalt dat met betrekking tot de proceskosten dat Wielewaal c.s. deze dienen te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en veroordeelt Wielewaal c.s., voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten te rekenen vanaf het verstrijken van voormelde termijn voor voldoening, 5.4. veroordeelt Wielewaal c.s. in de proceskosten aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 2.518,50, 5.5. bepaalt dat met betrekking tot de proceskosten dat Wielewaal c.s. deze dienen te voldoen binnen vijftien dagen na betekening van dit vonnis en veroordeelt Wielewaal c.s., voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten te rekenen vanaf het verstrijken van voormelde termijn voor voldoening, 5.6. veroordeelt Wielewaal c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen onder de voorwaarde dat Wielewaal c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 5.7. verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
\nDit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2018.1451/106