een funderingsrapport niet ouder dan 6 maanden waaruit blijkt dat het aannemelijk is dat de fundering binnen 25 jaar geen onderhoud behoeft; voor zover van toepassing, een omgevingsvergunning voor het vernieuwen of herstellen van de fundering; een keuringsrapport gas en elektra niet ouder dan 6 maanden van een erkend keuringsbedrijf waaruit blijkt dat de gas- en elektra-installatie voldoet aan de eisen gesteld in het Besluit bouwwerken leefomgeving; een asbestinventarisatierapport als bedoeld in artikel 4.54a, derde lid, van het Arbeidsomstandighedenbesluit opgesteld door een erkend asbest-inventarisatiebureau, waaruit blijkt of en waar asbest aanwezig is in het gebouw; en, een verklaring van de bouwkundig inspecteur van het stadsdeel dat er geen belemmeringen zijn in verband met de toestand van het gebouw als bedoeld in artikel 3.6.1, derde lid.
\n2.In afwijking van het eerste lid, kan het keuringsrapport als bedoeld in onderdeel h worden ingediend kort voor de eindinspectie uitgevoerd door de bouwkundig inspecteur van het stadsdeel.
\n3.In aanvulling op het eerste lid wordt tevens een door de eigenaar ondertekende verklaring inzake deelname aan de Gedragscode splitsen Amsterdam overgelegd.
\n4.In afwijking van het eerste tot en met het derde lid worden bij de aanvraag voor een splitsingsvergunning door een corporatie die lid is van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, die bescheiden overgelegd die worden gevraagd in de Uitvoeringsovereenkomst verkoop sociale huurwoningen 2020 t/m 2024 tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
\n5.Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten.
\n1.Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na de dag waarop de aanvraag is ingediend.
\n2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslistermijn eenmalig met zes weken verlengen.
\n3.Indien niet tijdig op de aanvraag tot het geven van een beschikking is beslist, is de gevraagde vergunning van rechtswege gegeven als bedoeld in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht.
\n1.De splitsingsvergunning bevat in ieder geval de volgende gegevens: de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met de straat, het huisnummer en/of de kadastrale ligging, waarbij in ieder geval wordt verwezen naar het splitsingsplan als bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek; de termijn waarbinnen van de splitsingsvergunning gebruik moet worden gemaakt.
\n2.De splitsingsvergunning heeft een geldigheidsduur van één jaar nadat de vergunning is afgegeven, tenzij een langere geldigheidsduur is vermeld.
\nParagraaf6Vergunningverlening splitsing
\nIn verband met woonruimtevoorraad Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien: het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die worden verhuurd of die laatstelijk verhuurd zijn geweest; de maximale huurprijs voor één of meer van die woonruimten onder de liberalisatiegrens ligt; niet gewaarborgd is dat die woonruimte(n) na de voorgenomen splitsing in gebruik blijft (of blijven) voor verhuur ter bewoning; het belang dat de aanvrager heeft bij splitsing niet opweegt tegen het belang van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd; en, indien het een gebied betreft waarvoor een maximum aantal te splitsen woningen is vastgesteld op grond van artikel 3.6.4, dat dit quotum met inwilliging van de aanvraag zou worden overschreden.
\nIn verband met belemmering van de stadsvernieuwing Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning eveneens weigeren indien: het gebouw is gelegen op gronden die in het omgevingsplan zijn aangewezen als locatie waar de daar aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing, dan wel voordat de aanvraag van de splitsingsvergunning is ingediend een wijziging daarvan in procedure is waarin die gronden worden aangewezen als moderniseringslocatie als bedoeld in artikel 4.18 van de Omgevingswet; de voorgenomen splitsing naar het oordeel van burgemeester en wethouders nadelige gevolgen heeft voor de doelstelling van de aanwijzing tot moderniseringslocatie; het belang dat de aanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de modernisering.
\nIn verband met de toestand van het gebouw Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning ten slotte weigeren indien: de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of de staat van onderhoud geheel of ten dele verzet; en, de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden verholpen, dan wel onvoldoende verzekerd is, dat die gebreken zullen worden opgeheven.
\nVan gebreken als bedoeld in het derde lid is in ieder geval sprake indien: het treffen van voorzieningen noodzakelijk is omdat het niveau van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft niet voldoet aan het niveau van de regels in hoofdstuk 3 van het Besluit bouwwerken leefomgeving; of, het treffen van voorzieningen naar het oordeel van het bevoegd gezag noodzakelijk is gelet op het bepaalde in artikel 13 van de Woningwet of artikel 3.7, vierde lid van het Besluit bouwwerken leefomgeving.
\nBurgemeester en wethouders kunnen tegelijk met de beslissing op de aanvraag om splitsingsvergunning een besluit nemen tot het opleggen van een verplichting als bedoeld in artikel 13 van de Woningwet, dan wel artikel 3.7, vierde lid van het Besluit bouwwerken leefomgeving.
\nBurgemeester en wethouders kunnen in verband met de toestand van het gebouw aan de splitsingsvergunning nadere voorwaarden verbinden.
\nIn verband met de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
\n1.Burgemeester en wethouders kunnen indien een aanvraag voor een splitsingsvergunning wordt gedaan in samenhang met een bouwplan in het kader van een complexgewijze aanpak of waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, de vergunning verlenen onder de opschortende voorwaarde dat het betreffende bouwplan is uitgevoerd.
\n2.Burgemeester en wethouders kunnen een zekerheidstelling eisen, waardoor de uitvoering van het door hen goedgekeurde maar nog niet uitgevoerde bouwplan, dan wel het opheffen van de bouwkundige gebreken aan het gebouw verzekerd wordt.
\n3.In geval van toepassing van het tweede lid, wordt binnen acht weken na verlening van de splitsingsvergunning een aanvang gemaakt met de werkzaamheden.
\n4.De gereedmelding van de werkzaamheden, als bedoeld in het derde lid, dient binnen de door burgemeester en wethouders bepaalde termijn te geschieden.
\n5.Burgemeester en wethouders kunnen op een door aanvrager tijdig gedaan schriftelijk verzoek een afwijkende termijn, als bedoeld in het vierde lid, vaststellen.
\n6.Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot kwaliteitseisen die gelden voor te splitsen woningen en de wijze waarop de aanvrager van een splitsingsvergunning zich dient te houden aan de Gedragscode splitsen Amsterdam.
\nEen aanvraag voor een splitsingsvergunning door een corporatie wordt niet geweigerd, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: er geen bezwaar is van de kant van burgemeester en wethouders op grond van een zwaarwegend volkshuisvestingsbelang; er van de zijde van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties goedkeuring is als bedoeld in artikel 27, eerste lid, onderdeel a, van de Woningwet tot verkoop van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; de woningcorporatie voldoet aan de bepalingen in de Uitvoeringsovereenkomst verkoop sociale huurwoningen 2020 t/m 2024 tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
\nMet in achtneming van artikel 3.4.1 en 3.4.2 kunnen burgemeester en wethouders voor een gebiedsdeel een quotum vaststellen voor het aantal huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, dat bij splitsing in appartementsrechten ten hoogste kan worden betrokken.
\nBurgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken: indien niet binnen één jaar nadat de beschikking is afgegeven, is overgegaan tot overschrijving in openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten; indien de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; en, indien niet wordt voldaan aan de ingevolge dit hoofdstuk bij de vergunning gestelde voorwaarden of voorschriften.
\n1.Bij verkoop of andere vorm van overdracht van woonruimten(n) waarvoor een splitsingsvergunning is verleend als bedoeld in dit hoofdstuk wordt de instemming van de nieuwe eigenaar met de vergunde wijziging van de woonruimte(n) verondersteld. De nieuwe eigenaar wordt van rechtswege de nieuwe vergunninghouder.
\n2.De nieuwe vergunninghouder, als bedoeld in het eerste lid, kan op verzoek op de vergunning worden vermeld door burgemeester en wethouders.
\nParagraaf7Werkingsgebied
\nAls woonruimten als bedoeld in artikel 23a, eerste lid, artikel 23b, eerste en tweede lid, en artikel 23c, eerste lid, van de Huisvestingswet zijn alle woonruimten in de gemeente Amsterdam aangewezen.
\nHet is verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 3.7.1 voor toeristische verhuur aan te bieden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur.
\n1.Onverminderd artikel 3.7.2 is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 3.7.1 voor meer dan dertig nachten per kalenderjaar in gebruik te geven voor vakantieverhuur.
\n2.Onverminderd artikel 3.7.2 en het eerste lid is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 3.7.1 in gebruik te geven voor vakantieverhuur zonder voorafgaande elektronische melding van de nachten van deze toeristische verhuring bij burgemeester en wethouders.
\n3.Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen waar een nachtencriterium van nul nachten geldt, betekenende een verbod op vakantieverhuur.
\n1.Onverminderd de artikelen 3.7.2 en 3.7.3 is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 3.7.1 in gebruik te geven voor toeristische verhuur zonder vergunning van burgemeester en wethouders.
\n2.De in het eerste lid genoemde vergunning kan uitsluitend worden verleend voor vakantieverhuur of B&B.
\n3.Voor toeristische verhuur van woonruimte ten behoeve van studenten die korter verblijven dan zes maanden geldt een vrijstelling van de vergunningplicht, mits en zolang het een woonruimte betreft die door een instelling voor hoger onderwijs, als bedoeld in artikel 1.1. onderdeel g van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, is gereserveerd als landingsplek voor internationale studenten.
\nOnverminderd de artikelen 3.7.2 en 3.7.3 is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 3.7.1 in gebruik te geven voor vakantieverhuur zonder vergunning van burgemeester en wethouders.
\nOnverminderd artikel 3.7.2 is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 3.7.1 te gebruiken als B&B zonder vergunning van burgemeester en wethouders.
\nParagraaf8Algemene bepalingen toeristische verhuur van woonruimte
\nAanvragen voor een registratienummer als bedoeld in artikel 3.7.2 worden gedaan door degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur middels een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier.
\nEen melding als bedoeld in artikel 3.7.3, tweede lid, wordt gedaan door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor vakantieverhuur, middels een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier.
\n1.Aanvragen voor vergunningen als bedoeld in de artikelen 3.7.4 en 3.7.5 worden ingediend door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor vakantieverhuur respectievelijk gebruikt als B&B, op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze.
\n2.Een aanvraag als bedoeld in het eerste lid kan, in het geval van B&B betrekking hebben op meerdere volwassen personen, mits en zolang zij tot hetzelfde huishouden behoren en allen de betreffende woonruimte als hoofdverblijf hebben.
\n1.Bij een aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4, worden de volgende gegevens verstrekt: de naam en het adres van het hoofdverblijf van de aanvrager; en, het adres of de kadastrale ligging van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft.
\n2.Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten.
\n1.Bij een aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.5, worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: de naam (of namen) en het adres van het hoofdverblijf van de exploitant(en) van de B&B; het adres of de kadastrale ligging van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft; en, een plattegrond van de gehele zelfstandige woonruimte waarbij aangegeven is op welk deel van de woonruimte de aanvraag betrekking heeft.
\n2.De plattegrond, bedoeld in het eerste lid, onderdeel c, dient op de door burgemeester en wethouders aangegeven wijze te worden verstrekt, waarbij het aantal vierkante meters van de gehele zelfstandige woonruimte met inbegrip van de ruimte van de B&B en het aantal vierkante meters van de B&B moeten zijn weergegeven.
\n3.Onverminderd het bepaalde in het tweede lid, dient op de plattegrond, bedoeld in het eerste lid onderdeel c, in het geval van een B&B in een zolderruimte, te worden aangegeven wat de vluchtroute is in het geval van een brand en waar de rookmelders zijn bevestigd.
\n4.Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten.
\n1.Burgemeester en wethouders beslissen op aanvragen als bedoeld in artikel 3.8.3, eerste lid, binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag.
\n2.Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het eerste lid, eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen.
\n3.Indien niet tijdig op de aanvraag tot het geven van een beschikking is beslist, is de gevraagde vergunning van rechtswege gegeven als bedoeld in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht.
\nEen vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 bevat ten minste de volgende gegevens: de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft, aangeduid met het adres of de kadastrale ligging van de woonruimte; de naam van de aanvrager; en, de krachtens deze verordening geldende voorwaarden en voorschriften.
\n1.Een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.5 bevat ten minste de volgende gegevens: de woonruimte waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met het adres of de kadastrale ligging van de woonruimte; de naam van de exploitant die de woonruimte gebruikt als B&B; een aanduiding van de ruimte binnen de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft; de mededeling dat binnen een jaar, nadat de vergunning is afgegeven, van de vergunning gebruik moet zijn gemaakt; en, de krachtens deze verordening geldende voorwaarden en voorschriften.
\n2.Er kunnen exploitanten op de vergunning worden bijgeschreven mits en zolang het een volwassene betreft, deze tot hetzelfde huishouden behoort en de betreffende woonruimte ook als hoofdverblijf heeft.
\n3.Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere omstandigheden afwijken van de termijn van één jaar als genoemd in het eerste lid, onderdeel d, en uitstel verlenen.
\nParagraaf9Vergunningverlening
\n1.Een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 wordt geweigerd, indien: sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; de aanvrager al een vergunning voor een B&B heeft; de woonruimte waar de aanvraag op ziet in eigendom is van een woningcorporatie; niet wordt voldaan aan de ingevolge deze paragraaf bij de vergunning gestelde voorwaarden; of, het gaat om een aanvraag tot legalisatie van een bestaande situatie waar een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte is opgetreden als bedoeld in artikel 3.9.5, tweede lid, onderdeel f.
\n2.Een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 kan worden geweigerd indien: ten aanzien van de aanvrager in de afgelopen vijf jaar een vergunning als bedoeld in artikelen 3.1.1, tweede lid, 3.7.4 of 3.7.5 is ingetrokken; of het een woonruimte betreft waarvoor al een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, tweede lid, onderdeel c is verleend.
\n1.Een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.5 wordt geweigerd, indien: sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; de aanvrager al een vergunning voor vakantieverhuur heeft; de woonruimte waar de aanvraag op ziet in eigendom is van een woningcorporatie; niet wordt voldaan aan de ingevolge deze paragraaf bij de vergunning gestelde voorwaarden; het gaat om een aanvraag tot legalisatie van een bestaande situatie waar een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte is opgetreden als bedoeld in artikel 3.9.6, tweede lid, onderdeel e; het quotum, bedoeld in artikel 3.9.4, voor de vergunning is bereikt; of, de aanvraag ziet op een melding die is uitgeloot.
\n2.Een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.5 kan worden geweigerd, indien: ten aanzien van de aanvrager in de afgelopen vijf jaar een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, tweede lid, 3.7.4 of 3.7.5 is ingetrokken; of, indien het een woonruimte betreft waarvoor al een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, tweede lid, onderdeel c is verleend.
\n1.Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 en 3.7.5 intrekken, indien: de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; niet wordt voldaan aan de ingevolge deze paragraaf bij de vergunning gestelde voorwaarden of voorschriften; niet wordt voldaan aan de registratieplicht, bedoeld in artikel 3.7.2; er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; of de vergunninghouder schriftelijk te kennen heeft gegeven van de vergunning geen gebruik meer te willen maken.
\n2.In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 intrekken, indien niet wordt voldaan aan het nachtencriterium of de meldplicht, bedoeld in artikel 3.7.3, eerste respectievelijk tweede lid.
\n3.In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.5 intrekken, indien niet binnen één jaar, nadat de beschikking is afgegeven, gebruik is gemaakt van de vergunning.
\n4.Burgemeester en wethouders kunnen verleende vergunningen als bedoeld in artikel 3.7.4 en 3.7.5 wijzigen en verleende vergunningen intrekken indien veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten wijziging of intrekking nodig maken.
\n1.Vergunningen als bedoeld in artikel 3.7.5 worden met inachtneming van een door burgemeester en wethouders per wijk vastgesteld quotum verstrekt.
\n2.Wanneer het aantal aanvragen voor een wijk op 15 februari 2020 hoger is dan het quotum, bedoeld in het eerste lid, geschiedt de vergunningverlening middels loting.
\n3.Burgemeester en wethouders stellen in nadere regels de hoogte van het quotum, bedoeld in het eerste lid, vast, alsmede nadere regels over de wijze waarop vergunningverlening plaatsvindt.
\n1.Voor een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 gelden de volgende voorwaarden:
\nDe aanvrager staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de Basisregistratie Personen en heeft daar het centrum van zijn levensbelangen; de woonruimte is niet gelegen in een gebied waar een verbod op vakantieverhuur geldt; de woonruimte is niet in eigendom van een woningcorporatie; de vergunning is geldig gedurende het kalenderjaar waarin deze is verleend en de eerste drie maanden van het daaropvolgende kalenderjaar; en, de vergunning is persoons- en woonruimtegebonden.
\n2.Voor een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 gelden de volgende voorschriften: degene die de woonruimte in gebruik geeft voor vakantieverhuur, staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de Basisregistratie Personen en heeft daar het centrum van zijn levensbelangen; er wordt voldaan aan de plicht bij iedere aanbieding van de woonruimte een geldig registratienummer te vermelden, het nachtencriterium en de meldplicht, bedoeld in artikelen 3.7.2 en 3.7.3; de melding als bedoeld in het vorige onderdeel en artikel 3.7.3, tweede lid, dient te geschieden door de bewoner die op het adres van de woonruimte staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen en daar het centrum van zijn levensbelangen heeft; er wordt aan niet meer dan vier personen onderdak verleend; er wordt een zelfstandige woonruimte exclusief in gebruik gegeven; en er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Er is sprake van een onaanvaardbare inbreuk als bedoeld in de vorige volzin, indien: sprake is van aantoonbare overlast op grond van objectieve feiten en omstandigheden; en, de bewoners vooraf door de klagers en door burgemeester en wethouders op de overlast is gewezen en dit niet tot beëindiging van de overlast heeft geleid.
\n3.Burgemeester en wethouder kunnen gebieden aanwijzen waar een nachtencriterium van nul nachten geldt, betekenende een verbod op vakantieverhuur.
\n4.Burgemeester en wethouders kunnen een andere geldigheidstermijn verbinden aan de vergunning dan de termijn genoemd in het eerste lid, onderdeel d.
\n1.Voor een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.5 gelden de volgende voorwaarden: de exploitant heeft de woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres van deze woonruimte ingeschreven in de Basisregistratie Personen; de B&B mag maximaal 40% van de gebruiksoppervlakte van de woonruimte beslaan tot een maximum van 61 vierkante meter; de B&B beschikt over maximaal vier slaapplaatsen voor gasten; de ruimte die aan toeristen wordt verhuurd is een deel van een zelfstandige woonruimte binnen het pand waarin de B&B zich bevindt, waarbij deze ruimte bouwkundig of via een gemeenschappelijke verkeersruimte verbonden is met de rest van de woonruimte; de woonruimte is niet in eigendom van een woningcorporatie; de vergunning is geldig tot 1 juli 2028; en, de vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de exploitant- en de specifieke woonruimte.
\n2.Voor een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.5 gelden de volgende voorschriften: de exploitant exploiteert de B&B zelf en houdt nachtverblijf in de woonruimte tijdens het verblijf van gasten; er wordt voldaan aan de plicht bij iedere aanbieding van de woonruimte een geldig registratienummer te vermelden, bedoeld in artikel 3.7.2; in de B&B wordt aan maximaal vier personen logies verleend; de toeristen slapen in het deel van de zelfstandige woonruimte zoals in de vergunning vermeld; en er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Er is sprake van een onaanvaardbare inbreuk als bedoeld in de vorige zin, indien: sprake is van aantoonbare overlast op grond van objectieve feiten en omstandigheden; en, de bewoners vooraf door de klagers en door burgemeester en wethouders op de overlast is gewezen en dit niet tot beëindiging van de overlast heeft geleid.
\n3.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de oppervlakte-eisen, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b.
\nParagraaf10Verplichtingen voor degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur
\n1.Het is voor degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur verboden om een aanbod tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur te publiceren zonder dat daarbij een registratienummer is vermeld.
\n2.Het is voor degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur verboden aanbiedingen van een woonruimte gedurende de rest van het jaar te tonen, indien diegene door burgemeester en wethouders ervan in kennis is gesteld dat die specifieke woonruimte reeds voor het maximum aantal nachten als bedoeld in artikel 3.7.3 in dat jaar in gebruik is gegeven voor toeristische verhuur.
\n3.Burgemeester en wethouders kunnen een aanwijzing geven aan degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur om de aanbieding voor toeristische verhuur van de aanbieder, aan wie een verbod tot het in gebruik geven van een woning voor toeristische verhuur als bedoeld in artikel 4.2.2 is opgelegd, te blokkeren.
\nDegene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimten, informeert degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur over de registratieplicht als bedoeld in artikel 3.7.2 en het nachtencriterium en de meldplicht als bedoeld in artikel 3.7.3.
\nParagraaf11Werkingsgebied, verbod en vergunningplicht opkoopbescherming
\n1.Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn de volgende categorieën woonruimten aangewezen: woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van € 395.000 of lager; woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de € 395.000 en € 493.000; en, woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de € 493.000 en € 623.000.
\n2.Woonruimten als bedoeld in het vorige lid vallen alleen onder het werkingsgebied indien: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte ligt na het tijdstip van inwerkingtreding, zijnde 1 april 2022; de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar: vrij is van huur en gebruik; in verhuurde staat is voor een periode van minder dan zes maanden; of, verhuurd is met een ontheffing of vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2 en artikel 3.11.3.
\n3.Indien de woonruimte als bedoeld in het eerste lid geen WOZ-waarde heeft zal in plaats daarvan de waarde die gehanteerd wordt voor de roerenderuimtebelasting of, bij afwezigheid ook van die waarde, de koopprijs gebruikt worden als waardebepaling voor de opkoopbescherming.
\n4.Woonruimten zijn uitgesloten van het werkingsgebied als bedoeld in het eerste lid indien, op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering, sprake is van een woonruimte: die door één eigenaar wordt verkocht in een cluster van minimaal tien woningen in één pand en deze woningen gelijktijdig worden overgedragen aan één opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop ‘groot’); waarvoor een verhuurverbod is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden voor de onroerende zaak waar de gemeente bloot eigenaar van is; die na 1 april 2022 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht; waarvoor geldt dat voor 1 april 2022 tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en burgemeester en wethouders aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden.
\n5.Als gebieden waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn de volgende stadsdelen en stadsgebied aangewezen:
\nCentrum;
\nNieuw-West;
\nNoord;
\nOost;
\nWeesp;
\nWest;
\nZuid; en Zuidoost.
\n1.Het is verboden om zonder ontheffing of vergunning een woonruimte aangewezen in artikel 3.11.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte als bedoeld in artikel 3.11.1, tweede lid, onderdeel a.
\n2.Burgemeester en wethouders kunnen voor woonruimten aangewezen in artikel 3.11.1 een ontheffing van het verbod als bedoeld in het eerste lid verlenen indien: zich omstandigheden voordoen die maken dat naar het oordeel van het college het redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij het verbod in het eerste lid naleeft; het naar oordeel van burgemeester en wethouders gaat om een dusdanig maatschappelijk gewenste vorm van verhuur of handeling die gepaard gaat met verhuur, dat het belang van verhuur in dat geval prevaleert boven het belang van het verbod als bedoeld in het eerste lid; of, de woonruimte door één eigenaar wordt verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woningen in één pand en deze woningen gelijktijdig worden overgedragen aan één opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop ‘klein’).
\n3.Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden en voorschriften verbinden aan de ontheffing als bedoeld in het tweede lid.
\n4.De ontheffing is niet overdraagbaar en gebonden aan de ontheffingshouder en de specifieke woonruimte.
\n1.De vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2, eerste lid, wordt verleend indien: de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of, de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
\n2.De vergunning kan worden verleend indien de eigenaar van de woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft.
\n3.De vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte.
\nParagraaf12Ontheffing- en vergunningverlening
\n1.De ontheffing en vergunning opkoopbescherming, als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3, kan slechts worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte.
\n2.Aanvragen worden gedaan middels een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier.
\n1.Bij een aanvraag van een ontheffing of vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3 worden in ieder geval de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: de naam (of namen) van de eigenaar(s); en, het adres van de woonruimte.
\n2.In het geval dat een aanvraag ziet op een verleningsgrond als bedoeld in artikel 3.11.3, eerste lid, onderdeel a, en indien de aanvrager en de verwant zijn ingeschreven in de Basisregistratie Personen, wordt het Burgerservicenummer (BSN) van de aanvrager, alsmede die van de betreffende verwant en de relatie tussen de betreffende verwanten verstrekt. Indien de aanvrager of de verwant niet zijn ingeschreven in de Basisregistratie Personen, dient de aanvrager informatie te verstrekken waaruit het verwantschap blijkt.
\n3.In het geval dat een aanvraag ziet op een verleningsgrond als bedoeld in artikel 3.11.3, eerste lid, onderdeel b, wordt een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik wordt gegeven, mede aangeleverd.
\n4.In het geval dat een aanvraag ziet op een verleningsgrond als bedoeld in artikel 3.11.3, eerste lid, onderdeel c, worden bescheiden aangeleverd waar uit blijkt dat de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
\n5.In het geval dat een aanvraag ziet op een ontheffing als bedoeld in artikel 3.11.2, tweede lid, worden bescheiden geleverd die ter motivering dienen van die aanvraag.
\n6.Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten.
\n1.Burgemeester en wethouders beslissen op aanvragen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag voor een ontheffing of vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3.
\n2.Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het eerste lid, eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen.
\n3.Indien niet tijdig op de aanvraag tot het geven van een beschikking is beslist, is de gevraagde vergunning van rechtswege gegeven als bedoeld in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht.
\nEen ontheffing of vergunning als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3 bevatten ten minste de volgende gegevens: de woonruimte waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met het adres of de kadastrale ligging van de woonruimte; de naam van de eigenaar(s) van de woonruimte, tevens ontheffing- of vergunninghouder(s); en, de vorm van in gebruik geven waarvoor de ontheffing of vergunning is verleend en de mededeling dat deze ontheffing of vergunning alleen geldend blijft, mits en zolang deze vorm wordt gehanteerd en voortduurt.
\nDe ontheffing of vergunning wordt geweigerd indien niet wordt voldaan aan één of meerdere vormen als bedoeld in artikel 3.11.2, tweede lid, artikel 3.11.3, eerste of tweede lid of als er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
\nDe ontheffing of vergunning wordt ingetrokken indien: niet meer wordt voldaan aan de vorm van in gebruik geven waarvoor de ontheffing of vergunning is verleend; als er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; of de vergunning of ontheffing is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.
\nHoofdstuk4Verdere bepalingen Paragraaf1Verslaglegging en monitoring
\nBurgemeester en wethouders verstrekken het regionale portefeuillehoudersoverleg de inlichtingen, die nodig zijn voor een juiste afstemming over de wijze waarop burgemeester en wethouders deze verordening uitvoeren.
\nParagraaf2Handhaving en toezicht
\n1.Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen als bedoeld in artikel 35 en 45 van de Huisvestingswet.
\n2.Indien burgemeester en wethouders gebruikmaken van de bevoegdheid uit het eerste lid leggen zij een boete op overeenkomstig de tabellen opgenomen in bijlage 3.
\nBurgemeester en wethouders kunnen een verbod opleggen tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur voor ten hoogste een jaar aan een aanbieder aan wie in de afgelopen vijf jaar ten minste tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van de regels voor toeristische verhuur zoals gesteld in deze verordening.
\nParagraaf3Restbepalingen
\nDe gemeenteraad is bevoegd, op voorstel van burgemeester en wethouders, voor een bepaalde periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting mits niet in strijd met de Huisvestingswet of het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.
\nBurgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt af te wijken van deze verordening.
\nHoofdstuk5Overgangsrecht en slotbepalingen
\n1.Vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten verleend of genomen op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam zoals deze gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening, gelden als vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten, als bedoeld in deze verordening.
\n2.In afwijking van het eerste lid is voor vergunningen verleend voor short stay de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 van toepassing.
\n3.Aanvragen van vergunningen, urgentieverklaringen en andere besluiten worden beoordeeld op grond van de Huisvestingsverordening zoals deze geldt op het moment van indiening van de aanvraag.
\n4.Met betrekking tot een bestuurlijke sanctie genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016, 2020 of 2024 of een besluit tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, dat nog niet onherroepelijk is, blijft de op het moment van het besluit geldende Huisvestingsverordening van toepassing.
\n5.De voor de inwerkingtreding gedane inschrijvingen van woning- en standplaatszoekenden, worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde woonpunten of inschrijfduur.
\n6.Voor exploitanten van een B&B die zich voor 1 januari 2019 hebben gemeld bij burgemeester en wethouders geldt dat zij de B&B tot 1 juli 2026 mogen exploiteren onder de tot 1 januari 2020 geldende voorwaarden, mits zij een vergunning voor een B&B hebben.
\n7.Ten aanzien van omzettingsvergunningen als bedoeld in artikel 3.3.9 die zijn aangevraagd voor 1 april 2020 geldt het voorschrift met betrekking tot het individuele schriftelijke huurcontract in artikel 3.3.9, tweede lid, onderdeel a, niet.
\n8.Voor aanbieders die hun woonruimte al voor 1 april 2021 aanboden voor toeristische verhuur, geldt het verbod als bedoeld in artikel 3.7.2, en daarmee het voorschrift ten aanzien van het vermelden van dit registratienummer als bedoeld in artikel 3.9.5, tweede lid, onderdeel b, en 3.9.6, tweede lid, onderdeel b, met ingang van 1 oktober 2021.
\n9.Woongroepen in één zelfstandige woonruimte, zijnde drie of meer personen die geen gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren, maar wel op basis van eigen initiatief kiezen om samen die woonruimte te huren, die zich hebben gemeld bij burgemeester en wethouders vóór 1 januari 2017, zijn uitgezonderd van de omzettingsvergunningplicht als bedoeld in artikel 3.1.1, tweede lid, onderdeel c, indien zij na 1 januari 2017 blijven voldoen aan de hierna genoemde voorwaarden: het betreft een zelfstandige woonruimte boven de liberalisatiegrens; de groepsleden melden zich als groep voordat zij de woonruimte in gebruik nemen bij burgemeester en wethouders; de groepsleden huren de woonruimte met één huurcontract; de groep beschikt over het recht van coöptatie; elk groepslid beschikt over een eigen kamer; de groep beschikt over een gezamenlijke verblijfsruimte niet zijnde een slaapkamer; de groep beschikt over een gezamenlijke rekening; per groepslid sprake is van vijftien vierkante meter gebruiksoppervlak voor wonen en vijftien vierkante meter gebruiksoppervlak voor de gezamenlijke verblijfsruimte; en, de woonruimte voldoet aan eisen voor geluid reducerende maatregelen om overlast in de leefomgeving te voorkomen.
\n10.Na 1 januari 2017 kan een woongroep in een zelfstandige woonruimte zich niet meer melden bij burgemeester en wethouders en zich niet meer beroepen op de voorwaarden in het negende lid.
\n11.Ten aanzien van woonruimten, waarvoor voor 1 januari 2021 een aanvraag voor erkenning als studentenwoning is gedaan en die als zodanig erkend zijn of worden door burgemeester en wethouders, geldt de vergunningplicht voor omzetting en woningvorming als bedoeld in artikel 3.1.1, tweede lid, onderdelen c en d, niet, mits en zolang zij in gebruik blijven als studentenwoning in de zin van artikel 2.1.1.
\n12.De inschrijfduur van een woningzoekende als bedoeld in artikel 2.4.5, tweede lid, wordt op 16 januari 2023 omgezet naar wachtpunten in de verhouding 1:1.
\n13.De wachtpunten die zijn ontstaan door in inschrijfduur omgezette woonduur vervallen op 1 juli 2030.
\n14.Aanvragen voor voorrang op grond van lokale economische binding die voor 1 januari 2022 zijn ingediend worden beoordeeld voor een bemiddelingsstatus op grond van artikel 2.9.4, zesde lid. De volgorde van de uiteindelijke toewijzing van woonruimten wordt gedaan aan de hand van de geldende regels op moment van toewijzing.
\n15.Een vergunning voor toeristische verhuur verleend met toepassing van artikel 21 van de Huisvestingswet, voor het tijdstip van inwerkingtreding van Afdeling III Toeristische verhuur van woonruimte, wordt gelijkgesteld met een vergunning die is verleend met toepassing van artikel 23c van de Huisvestingswet.
\n16.Voor woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet geldt de WOZ-waarde zoals deze gold op grond van deze verordening op moment van inschrijving van de akte van levering in de openbare registers.
\n17.Aanvragen voor B&B vergunningen die zijn gedaan voor 1 januari 2024 worden getoetst aan het quotum zoals deze gold op het tijdstip van indiening van de aanvraag.
\n1.De Huisvestingsverordening Amsterdam geldt voor het gehele grondgebied van Amsterdam. De bepalingen in hoofdstuk 2 en 3 zijn op gelijke wijze van toepassing op het stadsgebied Weesp, met uitzondering van het bepaalde in dit artikel.
\n2.Voor toepassing van dit artikel, met uitzondering van het negende tot en met het elfde lid, wordt onder stadsgebied Weesp verstaan: het grondgebied van de voormalige gemeente Weesp.
\n3.Vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten verleend of genomen op grond van de Huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Weesp of op grond van de overgangsregeling stadsgebied Weesp zoals deze was opgenomen in bijlage 4 van deze verordening en geldig was tot 1 januari 2023, gelden als vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten, als bedoeld in deze verordening.
\n4.Beschikkingen die op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning zijn verstrekt door de voormalige gemeente Weesp gelden voor de toepassing van deze verordening als beschikkingen die zijn verstrekt door de gemeente Amsterdam.
\n5.Woningzoekenden die op 31 december 2022 woonachtig waren in het stadsgebied Weesp en ingeschreven stonden in het aanbodinstrument van de regio Gooi en Vechtstreek, krijgen van rechtswege een inschrijving met dezelfde inschrijfduur in het aanbodinstrument van de woningmarktregio.
\n6.Het vierde en vijfde lid van artikel 2.4.5 zijn niet van toepassing op woningzoekenden woonachtig in het stadsgebied Weesp.
\n7.Voor toepassing van artikel 2.8.3, vierde lid wordt voor het bepalen van de ingezetenschap om in aanmerking te komen voor een jongerenwoning, ingezetenschap in de voormalige gemeente Weesp meegerekend.
\n8.Voor toepassing van de artikelen 2.10.5, eerste lid, onderdeel i en 2.10.7, eerste lid, onderdeel a worden de jaren waarbij een aanvrager en alle personen behorend tot zijn huishouden woonachtig waren in de voormalige gemeente Weesp ook meegeteld.
\n9.In afwijking van de artikelen 2.8.3, 2.9.1 en 2.9.2 komt tot 1 januari 2031 voor een huisvestingsvergunning voor woonruimten gelegen in stadsgebied Weesp, als bedoeld in artikel 2.4.1, achtereenvolgens de volgende woningzoekende in aanmerking: woningzoekende die voldoet aan de passendheidscriteria in artikel 2.8.1 en ingezetene is van het stadsgebied Weesp; woningzoekende die voldoet aan de passendheidscriteria in artikel 2.8.1; overige woningzoekenden.
\n10.Binnen dezelfde categorie woningzoekenden komt de woningzoekende met de meeste woonpunten als eerste in aanmerking voor de huisvestingsvergunning als bedoeld in het negende lid.
\n11.De verlening van huisvestingsvergunningen met toepassing van het negende en het tiende lid wordt toegepast binnen de limiet van zestig procent van het jaarlijkse aantal toewijzingen van woonruimten in het stadsgebied Weesp als bedoeld in artikel 2.4.1.
\n12.Paragraaf 11 van hoofdstuk 2 van deze verordening is niet van toepassing op standplaatsen gelegen in het stadsgebied Weesp die niet in eigendom of in beheer zijn van de gemeente Amsterdam.
\n13.Eigenaren van zelfstandige woonruimten gelegen in het stadsgebied Weesp die voor 1 januari 2023 volgens de toen geldende regels legaal zijn omgezet naar onzelfstandige woonruimten komen in afwijking van de voorwaarden als bedoeld in de artikelen 3.3.1 en 3.3.9 in aanmerking voor een omzettingsvergunning. De voorschriften als bedoeld in artikel 3.3.9, tweede lid zijn niet van toepassing op deze vergunningen.
\n14.In afwijking van artikel 3.11.1, tweede lid, onder a geldt voor het stadsgebied Weesp de datum 1 januari 2023.
\n15.Voor het stadsgebied Weesp geldt dat burgemeester en wethouders vanaf 1 juli 2023 op overtredingen van de toeristische verhuurregels, als opgenomen in Afdeling III van hoofdstuk 3, handhaven.
\n16.Voor exploitanten van een B&B in het stadsgebied Weesp geldt dat de B&B-vergunning ten hoogste geldig is tot 1 juli 2028.
\n17.De verboden ten aanzien van woningvormen, onttrekken en samenvoegen als bedoeld in artikel 3.1.1, tweede lid onder a, b en d, gelden niet voor woonruimten gelegen in het stadsgebied Weesp die voor 1 januari 2023 volgens de toen geldende regels legaal zijn gevormd, onttrokken of samengevoegd.
\nDe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 wordt ingetrokken.
\nDeze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2024.
\nDeze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening Amsterdam 2024.
\nAldus vastgesteld in de raadsvergadering van 29 november 2023.De voorzitterFemke HalsemaDe raadsgriffierJolien HoutmanBijlage1Aangewezen categorieën woonruimten voor bepaalde voorrangsregelingen 1. Woonruimten in woongemeenschappen voor de toepassing artikel 2.1.1. a.
\nKrom Boomssloot
\n7 keurvorsten
\nCopekcabana
\nDe Branderij
\nDe Halve Wereld
\nDe Konijnenberg
\nDe Son
\nWoongroep Het Titushuis
\nGrote Keijser
\nGrote Leeuwenberg
\nHendrikje & Cornelia
\nHerengracht
\nHuize de Vreede
\nKloof 21
\nLa Louvre
\nNieuwe Leeuwenbergh
\nNRC
\nPampus
\nPrinsengracht
\nSAN Westerkaap
\nTapioca
\nDissonant
\nJoubertstraat
\nOnzelievevrouwebedstro
\nOostvaarder
\nOpen Hof
\nTugelaweg
\nZijwaarts
\n4711
\n1e Keucheniusstraat
\nJuliana van Stolbergen
\nPieter vd Does
\nDe Baron
\nDe Laatste Hendrik
\nIMOA
\nNassaustaete
\nLindenstraat
\nWoongroep de Evolutie
\nWoongroep Meer Wonen
\nWoongroep Ithaca
\nWoongroep Vita Nova
\nWoongroep de Doorzetters
\nWiltzanghlaan/Akbarstraat
\nWoongroep Tweede Helmerstraat
\nTweede Constantijn Huygen
\nKandeel
\nAnand Joti
\nBewonersvereniging De IJ-ers
\nDe Tweede Lente
\nDe Zes Seizoenen
\nWoongroep A en B
\nWi Makandra
\nDe Amstel
\nWOOS
\nPentagon 68-80
\nWilhelmina
\nWoongroep 44
\nKNSM 10
\nStadskruid
\nWi Kon Tren
\nWoonvereniging Possiendum
\nWoonvereniging de Brug
\nRamses Shaffyhuis
\nVereniging Iraanse Woongroep Andishe
\nKinkerstraat 63
\nWoongroep Bos en Lommer
\nWoongroep Carpe Diem
\nWoongroep De Groene Gemeenschap
\nWoongroep De Roef
\nWoongroep De Voorde
\nWoongroep De Vrije Wester
\nFoe Ooi Leeuw - Nieuw Kempering
\nWoongroep Hof van Welna
\nKas Dushi
\nWoongroep Nieuwendam
\nWoongroepvereniging Nos Perla
\nWoongroep Parelhoenders
\nWoongroep Reitzstraat
\nWoongroep Spuit 11
\nWoongroep Waterleliegracht
\nWoonvereniging Abraham-Silodam
\nAndalus
\nVan Breestraat 166
\nWoongroep 50+ Westerpark
\nSpitsbergenstraat
\nAzartplein
\nWoongroep Waaigat
\nWoongroep Non Solus
\nC. van Eesterenlaan
\nWoongroep Ouderen Buitenveldert
\nStichting L.A. Ries
\nAndersensingel
\nAlfred Doblinstraat
\nMOAVOE
\nBredeweg 21
\nWoonvereniging Levantkade 6
\nWoonvereniging ’t Seepaert
\nWoonvereniging Soroti
\nWilhelmina Blombergplein
\nC. van Eesterenlaan
\nWoongroep Helling
\nWoonvereniging Levanteijn
\nSt. de Roef
\nVinkenstraat 41
\nDe Brandweerkazerne
\nVereniging woongroep de Akersingel
\nWoongroep De Rozentuin
\nWoongroep Nieuw Sloten
\nWoongroep Binnenkadijk
\nAkropolis
\nWoongroep Home Alone
\nSffinX
\nVereniging Kanaalstraat
\nWoongroep De Noordhollander
\nWoongroep Sint Antoniesbree
\nWoongemeenschap MIX Amsterdam
\nLife
\nHouse of Besma New Beginnings
\nWoongemeenschap Wildeman
\nKolk 27
\nVilla des Roses
\nBeheercoöperatie De Stadsveteraan 020
\nNoorderzon
\nVereniging Iraanse Woongroep Andishe
\nStichting Akwaaba Zorg
\nWooncomplexen waar stadsdeelvoorrang geldt (artikel 2.9.1) a.
\nComplex Opportuna:
\nDe Houten Leeuw
\nStellingweg
\nBrisk
\nDe Nieuwe Geus
\nKubus Katrijp
\nDe Bongerd fase 3A h.
\nBrasa Village i.
\nSingelblok
\nNaritaweg 10
\nDe Bridge
\nSpot X, Y en Z
\nWooncomplexen voor werknemers in bepaalde maatschappelijke sectoren (artikel 2.9.3) a. Marktplein Zuid in Bijlmer-Centrum b. Kamerling Onneslaan c. Hamerkwartier d. Appelweg 4.
\nGemengde wooncomplexen (voor de toepassing van artikel 2.8.1) a.
\nStartblok Riekerhaven
\nKarmijn
\nLohuizen
\nSet
\nStartblok Elzenhagen
\nStek Oost
\nStek Zuid
\nSpark Village (Science Park)
\nStek Noord
\nHoogte Kadijk 401 k.
\nOldskool
\nBaak Zuid
\nStek West (SPDC)
\nPapaverhoek 1A t/m 1H, 1K, 1L en 3A t/m 3F o.
\nSarphatistraat 92 p.
\nStartblok Zeeburg q.
\n1e Helmerstraat 263 – 269 r.
\nWormerveerstraat 15A1 t/m 15A12, 15B1 t/m 15B21, 15C1 t/m 15C21, 15D1 t/m 15D21 en 15E1 t/m 15E21. s.
\nCrossover
\nTafelberg
\nAppelweg v.
\nBrasa Village w.
\nMakerskade
\nRiekerpark
\nParticuliere flexcomplexen a.
\nMakerskade
\nRiekerpark
\nBijlage 3behorende bij artikel 4.2.1 Bestuurlijke boete Tabel 1 Bestuurlijke boete onrechtmatig in gebruik nemen of geven van woonruimte Wettelijke bepaling Huisvestingswet Boete Particulier Boete particulier bij onderhuur tegen hogere prijs dan oorspronkelijk Boete bedrijfsmatig Boete bedrijfsmatig bij onderhuur tegen hogere prijs dan oorspronkelijk In gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning 8, eerste lid en 35 € 435,- N.v.t.
\nN.v.t.
\nN.v.t.
\nIn gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning 8, tweede lid en 35 € 2.500,-,- € 5.000,-- Indien huurprijs minder dan € 150 – verhoogd, dan 50% van de boete opleggen. € 10.000,-- € 10.000,-- Indien huurprijs minder dan € 150 – verhoogd, dan 50% van de boete opleggen.
\nTabel 2 Bestuurlijke boete Woningonttrekking, samenvoeging en woningvorming Boete eerste keer Bedrijfsmatig Boete eerste keer Particulier Boete tweede keer Boete derde keer Structurele overtreding Incidentele overtreding Structurele overtreding Incidentele overtreding Binnen 4 jaar na laatste overtreding met maximum van € 25.750 Woningonttrekking Onttrekken gehele woning zonder benodigde vergunning 21, eerste lid, onder en 35 Huisvestingswet € 18.000,- € 13.500,- € 9.000,- € 4.500,- 15o%boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Onttrekken deel van de woning zonder benodigde vergunning 21, eerste lid, onder en 35 Huisvestingswet € 10.000,- € 7.500,- € 5.000,- € 2.500,- 15o%boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Onttrekken met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder b, 24, 26 en 35 Huisvestingswet € 8.000,- € 6.000,- € 3.000,- € 1.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Samenvoegen Samenvoegen zonder benodigde vergunning 21, eerste lid, onder b en 35 € 18.000,- n.v.t. € 9.000,- n.v.t.
\n150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Samenvoegen met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder b, 24, 26 en 35 € 5.000,- n.v.t. € 2.500,- n.v.t.
\n150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Woningvorming Verbouwen van een woonruimte tot twee woonruimten (woningvormen) zonder benodigde vergunning 21, eerste lid, onder d en 35 Huisvestingswet € 15.000,- n.v.t. € 7.500,- n.v.t.
\n150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Verbouwen van een woonruimte tot drie of meer woonruimten (woningvormen) zonder benodigde vergunning 21, eerste lid, onder d en 35 Huisvestingswet € 18.000 n.v.t. € 9.000,- n.v.t.
\n150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Woningvormen met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder d, 24, 26 en 35 Huisvestingswet € 5.000,- n.v.t. € 2.500,- n.v.t.
\n150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Tabel 3 Bestuurlijke boete omzetting Boete eerste keer Bedrijfsmatig Boete eerste keer Particulier Boete tweede keer Boete vanaf derde keer Structureel Incidenteel Structureel Incidenteel Binnen 4 jaar na laatste overtreding met maximum van € 25.750 Omzetten zonder vergunning 21, eerste lid, onder c en 35 Huisvestingswet Drie of minder onzelfstandige woonruimten € 10.000,- € 7.500,- € 2.500,- € 1.250,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750 Vier onzelfstandige woonruimten € 15.000,- € 11.250,- € 5.000,- € 2.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Vijf onzelfstandige woonruimten of meer € 18.000,- € 13.500,- € 7.500,- € 3.750,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Omzetten met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Ontbreken van individueel huurcontract (boete per ontbrekend contract) € 5.000,- (maximaal € 25.750) € 5.000,- (maximaal € 25.750) € 2.500, (maximaal € 13.500) € 1.250,- (maximaal € 9.000) 200% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Omgezet naar meer onzelfstandige woonruimten dan is vergund (boete per ruimte) € 5.000,- (maximaal € 18.000) € 3.750,- (maximaal € 13.500) € 2.500,- (maximaal € 13.500) € 1.250,- (maximaal € 9.000) 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Overtreding voorwaarde meer dan één volwassene per onzelfstandige woonruimte (boete per extra volwassene) € 5.000,- (maximaal € 18.000) € 3.750,- (maximaal € 13.500) € 2.500,- (maximaal € 13.500) € 1.250,- (maximaal € 9.000) 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Niet voldaan aan geluidseisen € 5.000,- € 5.000,- € 2.500.- € 2.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Niet voldaan aan gezamenlijke verblijfsruimte van 11 vierkante meter € 4.190,- € 4.190,- € 2.095.- € 2.095,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Tabel 4 Bestuurlijke boete toeristische verhuur/ vakantieverhuur Boete eerste keer - Bedrijfsmatig Boete eerste keer - Particulier Boete tweede keer Boete Vanaf derde keer Binnen 4 jaar na laatste overtreding maximum van € 25.750 Ernstige overtreding vanwege effect op woonruimtevoorraad en leefbaarheid 23b, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Toeristische verhuur/ vakantieverhuur zonder feitelijke bewoning € 18.000,- € 9.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Toeristische verhuur/vakantieverhuur zonder feitelijke bewoning korter dan zes maanden € 13.500,- € 5.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Leefbaarheidsovertredingen 23c, 23b, 24, 26 en 35 Huisvestingswet
\nOverschrijding aantal nachten:
\n23b, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Tot 5 nachten per vergunning periode € 5.000,- € 2.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- 5 of meer nachten per vergunningsperiode € 10.000,- € 5.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Overschrijding aantal personen 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet:
\n1 persoon € 5.000, € 2.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- 2 of meer personen € 10.000,- € 5.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Vakantieverhuur in een sociale huurwoning, 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet:
\nEen of twee boekingen (incidenteel) € 5.000,- € 2.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Meer dan twee boekingen (structureel) € 10.000,- € 5.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Administratieve overtredingen Aanbod woonruimte voor vakantieverhuur zonder registratienummer, 23a en 35 Huisvestingswet € 3.000,- € 1.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 10.300,- Vakantieverhuur zonder vergunning, 23c en 35 Huisvestingswet € 3.000,- € 1.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 10.300,- Vakantieverhuur zonder voorafgaand elektronisch te hebben gemeld, 23b, tweede lid en 35 Huisvestingswet € 3.000,- € 1.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 10.300,- Vakantieverhuur zonder inschrijving BRP, 23c, 24 en 35 Huisvestingswet € 3.000,- € 1.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 10.300,- Tabel 5 Bestuurlijke boete toeristische verhuur/ Bed & Breakfast Boete eerste keer Boete tweede keer binnen vier jaar Boete vanaf derde keer Bedrijfsmatig Niet bedrijfsmatig Binnen 4 jaar na laatste overtreding met maximum van € 25.750 Ernstige overtreding vanwege effect op woonruimtevoorraad en leefbaarheid 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Toeristische verhuur/ B&B zonder feitelijke bewoning € 18.000,- € 9.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Toeristische verhuur/B&B zonder feitelijke bewoning (korter dan zes maanden) € 13.500,- € 5.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Leefbaarheidsovertredingen 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Overschrijding aantal slaapplaatsen of personen met 1 persoon of slaapplek € 5.000,- € 2.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Overschrijding aantal slaapplaatsen of personen met 2 of meer personen of slaapplek € 10.000,- € 5.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Schending oppervlakte eisen tot en met 10% verschil € 5.000,- € 2.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Schending oppervlakte eisen meer dan 10% € 10.000,- € 5.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Geen nachtverblijf tijdens toeristische verhuur 1 nacht € 5.000,- € 2.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Geen nachtverblijf tijdens toeristische verhuur meer dan 1 nacht € 10.000,- € 5.000,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750,- Administratieve overtredingen Aanbod woonruimte voor B&B zonder registratienummer, 23a en 35 Huisvestingswet € 3.000, € 1.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 10.300,- B&B zonder vergunning, 23c en 35 Huisvestingswet € 3.000, € 1.500,-
\n150% boete eerste keer maximale boete van € 10.300,- B&B zonder inschrijving BRP, 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet € 3.000, € 1.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 10.300,- Tabel 6 Cumulatietabel overtredingen toeristische verhuur (tabel 4 of tabel 5),23a-23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Boete Bedrijfsmatig Boete Particulier Ernstige overtreding + andere overtredingen Bedragen in tabel 4/5 worden opgeteld tot een max van € 18.000,- Bedragen in tabel 4/5 worden opgeteld tot een max van € 13.500,- Leefbaarheidsovertreding + andere leefbaarheidsovertreding Bedragen in tabel 4/5 worden opgeteld tot een max van € 18.000,- Bedragen in tabel 4/5 worden opgeteld tot een max van € 13.500,- Leefbaarheidsovertreding + administratieve overtreding Boetebedrag leefbaarheidsovertreding +€ 1.500,- per administratieve overtreding Boetebedrag leefbaarheidsovertreding + € 750,- per administratieve overtreding Administratieve overtreding + andere administratieve overtreding € 3.000,- + € 1.500,- per administratieve overtreding € 1.500,- + € 750,- per administratieve overtreding Tabel 7 Verdeling boete bij meerdere eigenaren Wettelijke bepaling Huisvestingswet 2014 Type overtreding Boete Overtredingen genoemd in de tabellen in deze bijlage begaan door eigenaren van woonruimten 8, tweede lid, 21, 23a, 23b, 23c, 26, 35, 41 en 45 Functionele overtredingen begaan door eigenaren met betrekking tot woonruimten in bezit van meerdere eigenaren Toedeling naar rato van eigendom woonruimte Tabel 8 Bestuurlijke boete toeristische verhuur voor publicatiediensten Wettelijke bepaling Huisvestingswet 2014 Boete eerste keer Boete tweede keer binnen 4 jaar Boete derde keer binnen 4 jaar Publicatie advertentie zonder registratienummer 23a, derde lid € 5.000,- 150% boete eerste keer € 10.300,- Publicatie advertentie zonder te informeren over de geldende wet- en regelgeving 23d € 5.000,- 150% boete eerste keer € 10.300,- Publicatie advertentie van een woonruimte die reeds het nachtenmaximum heeft bereikt (na bericht van burgemeester en wethouders) 23e € 5.000,- 150% boete eerste keer € 10.300,- Tabel 9 Bestuurlijke boete Opkoopbescherm ing Boete eerste keer Bedrijfsmatig Boete eerste keer Particulier Boete tweede keer Boete vanaf derde keer Structureel Incidenteel Structureel Incidenteel Binnen 4 jaar na laatste overtreding met maximum van € 25.750 In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning of ontheffing41 en 45 Huisvestingswet Legaliseerbare overtreding : Geen vergunning of ontheffing, maar wel te verkrijgen voor overtreden situatie.
\n€ 5.000,- € 3.570,- € 2.500,- € 1.250,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750 Niet legaliseerbare overtreding: Geen vergunning of ontheffing en ook niet te verkrijgen voor de overtreden situatie. € 18.000,- € 13.500,- € 9.000,- € 4.500,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750 In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte met vergunning of ontheffing, maar schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning of ontheffing is verleend 41 en 45 Huisvestingswet Schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning of ontheffing is verleend € 13.500, - € 10.125,- € 6.750,- € 3.375,- 150% boete eerste keer maximale boete van € 25.750 Bijlage 4Plusquotum omzettingsvergunningen (art. 3.3.7, zesde lid) Stadsdeel/ stadsgebied Wijk Plusquotum Centrum Haarlemmerbuurt 69 Centrum Jordaan 118 Centrum Grachtengordel-West 61 Centrum Burgwallen-Nieuwe Zijde 30 Centrum Burgwallen-Oude Zijde 31 Centrum Nieuwmarkt/Lastage 74 Centrum Grachtengordel-Zuid 50 Centrum De Weteringschans 54 Centrum Weesperbuurt/Plantage 58 Centrum Oostelijke Eilanden/Kadijken 98 West Havens-West 0 West Coenhaven/Minervahaven 0 West Sloterdijk-West 9 West Spaarndammerbuurt/Zeeheldenbuurt 55 West Houthavens 41 West De Kolenkit 60 West Landlust 72 West Erasmuspark 20 West Centrale Markt 19 West Staatsliedenbuurt 65 West Frederik Hendrikbuurt 41 West Van Galenbuurt 0 West Geuzenbuurt 0 West Hoofdweg e.o.
\n6 West Chassébuurt 40 West Bellamybuurt 34 West Da Costabuurt 37 West Westindische Buurt 14 West Van Lennepbuurt 36 West Overtoomse Sluis 46 West Helmersbuurt 52 West Vondelbuurt 14 Nieuw -West Sloterdijk Nieuw-West 5 Nieuw -West Geuzenveld 123 Nieuw -West Slotermeer-West 60 Nieuw -West Slotermeer-Noordoost 39 Nieuw -West Slotermeer-Zuidoost 13 Nieuw -West Lutkemeer/Ookmeer 6 Nieuw -West Middelveldsche Akerpolder 106 Nieuw -West De Punt 34 Nieuw -West Osdorp-Midden 112 Nieuw -West Osdorp-Oost 126 Nieuw -West Slotervaart-Noord 55 Nieuw -West Overtoomse Veld 86 Nieuw -West Slotervaart-Zuid 72 Nieuw -West Westlandgracht 79 Nieuw -West Sloter/Riekerpolder 117 Zuid Hoofddorppleinbuurt 52 Zuid Schinkelbuurt 21 Zuid Willemspark 50 Zuid Museumkwartier 118 Zuid Oude Pijp 75 Zuid Nieuwe Pijp 67 Zuid Zuid Pijp 43 Zuid Stadionbuurt 76 Zuid Apollobuurt 76 Zuid Scheldebuurt 134 Zuid IJselbuurt 23 Zuid Rijnbuurt 0 Zuid Prinses Irenebuurt e.o.
\n13 Zuid Zuidas 35 Zuid Buitenveldert-West 128 Zuid Buitenveldert-Oost 74 Oost Oostelijk Havengebied 184 Oost Weesperzijde 37 Oost Oosterparkbuurt 67 Oost Transvaalbuurt 54 Oost Dapperbuurt 66 Oost Indische Buurt-West 69 Oost Indische Buurt-Oost 64 Oost Zeeburgereiland/Bovendiep 37 Oost IJburg-West 119 Oost IJburg-Oost 9 Oost IJburg-Zuid 59 Oost Frankendael 63 Oost Middenmeer 119 Oost Betondorp 23 Oost Omval/Overamstel 32 Noord Oostzanerwerf 68 Noord Noordelijke IJ-oevers-West 69 Noord Tuindorp Oostzaan 73 Noord Kadoelen 25 Noord Banne Buiksloot 104 Noord Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk 12 Noord Elzenhagen 30 Noord Buikslotermeer 94 Noord Waterlandpleinbuurt 98 Noord Volewijck 48 Noord IJplein/Vogelbuurt 49 Noord Tuindorp Buiksloot 11 Noord Tuindorp Nieuwendam 13 Noord Noordelijke IJ-oevers-Oost 1 Noord Waterland 16 Weesp Driemond 13 Weesp Bloemendalerpolder 34 Weesp Weesp-Noordwest 70 Weesp Weesp Binnenstad/Zuid 45 Weesp Aetsveld/Oostelijke Vechtoever 33 Zuidoost Amstel III/Bullewijk 8 Zuidoost Venserpolder 53 Zuidoost Amsterdamse Poort e.o.
\n44 Zuidoost H-buurt 57 Zuidoost Ganzenhoef e.o.
\n49 Zuidoost Geerdinkhof/Kantershof 49 Zuidoost Bijlmermuseum 60 Zuidoost K-buurt 49 Zuidoost Holendrecht 73 Zuidoost Nellestein 30 Zuidoost Reigersbos 64 Zuidoost Gein 85 Totaal 5851 Toelichting Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 IAlgemeen 1.Aanleiding Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse woningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium dient een gemeenteraad aan te tonen dat er sprake is van schaarste aan woningen of dat regulering noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Een huisvestingsverordening heeft een geldigheidstermijn van vier jaar. De huidige Huisvestingsverordening dateert van 2020 en moet daarom worden vervangen.
\nOpnieuw is onderzocht of er sprake is van schaarste aan woningen in Amsterdam en welke categorieën woonruimten dit betreft. De conclusie van dit onderzoek luidt dat in het gehele grondgebied van Amsterdam en wat betreft alle categorieën woonruimten nog steeds sprake is van schaarste. De analyse is te vinden in het rapport “Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023”. Dit onderzoek laat ook zien dat er redenen zijn om onevenwichtigheden als gevolg van schaarste aan woonruimte met regulering te bestrijden. Om deze redenen stelt Amsterdam in 2024 een nieuwe Huisvestingsverordening vast (hierna: HVV 2024), de opvolger van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: HVV 2020). De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (hierna: AAV) vormt de basis voor de Amsterdamse Huisvestingsverordening waarin keuzes zijn gemaakt om op de korte en lange termijn te werken aan een stad met voldoende en betaalbare woningen. In deze toelichting worden de regels in de HVV 2024 eerst in algemene zin en daarna artikelsgewijs uitgelegd.
\n2.Woonruimteverdeling 2.1 Waarom regels over woonruimteverdeling?
\nIn de woningmarkt van Amsterdam overschrijdt de vraag naar sociale en middeldure huurwoningen het aanbod in ruime mate. Dit wordt veroorzaakt door het aantal woningzoekenden dat door hun inkomen aangewezen is op dit deel van de voorraad. De vraag overstijgt het woningaanbod. Als gevolg van deze schaarste zitten veel woningzoekenden in de knel. Om in termen van de Huisvestingswet 2014 te spreken: zij ervaren de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van de schaarste aan woonruimte.
\nDe lokale overheid kan proberen de schaarste aan goedkope woonruimte te beperken door te sturen op beschikbaarheid. Daar geeft de gemeente grond voor uit, zet planologische instrumenten in en in de HVV zijn regels opgenomen teneinde de woonruimtevoorraad te beschermen en de schaarse beschikbare woonruimte zo goed mogelijk te verdelen. Tot slot maakt de gemeente (prestatie)afspraken met corporaties over de omvang van hun voorraad aan betaalbare huurwoningen. Het woonbeleid van Amsterdam staat opgenomen in Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting.
\nNet als de Huisvestingswet van 1993, biedt de Huisvestingswet 2014 hiernaast de mogelijkheid om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarse woonruimte te bestrijden door in een Huisvestingsverordening te regelen hoe schaarse huurwoningen worden verdeeld. Daarmee krijgen gemeenten op grond van de Huisvestingswet de mogelijkheid om via de Huisvestingsverordening het recht op vrije vestiging, een grondwettelijk recht, te beperken.
\nGezien de schaarste aan betaalbare woonruimte en de gevolgen van die schaarste acht de gemeente het noodzakelijk om via de Huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van vrijkomende huurwoningen. Daarmee wordt bewerkstelligd dat het vrijkomende aanbod aan woonruimte wordt toegewezen aan degene die deze woonruimte het hardst nodig hebben en dat onder andere de huurprijs en oppervlakte van de woning passend is voor het huishouden dat de woonruimte in gebruik neemt. Door een huisvestingsvergunningplicht wordt ook voorkomen dat goedkope- en middeldure huurwoningen in gebruik worden genomen door huishoudens die op basis van onder andere hun inkomen de mogelijkheid hebben om een woonruimte in de geliberaliseerde huurmarkt te betrekken.
\n2.2 De huisvestingsvergunningplicht In artikel 2.1.1 van de verordening zijn de categorieën woonruimte aangewezen die niet zonder huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven. Dit zijn “gereguleerde woonruimten”. In de gemeente Amsterdam betreft dit huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens en middeldure huurwoningen. Huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens in eigendom van een corporatie worden aangeduid als “sociale huurwoningen”. Indien dergelijke woningen in particulier bezit zijn worden zij aangeduid als “particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens”. Onder particuliere eigenaren worden in dit verband alle eigenaren verstaan niet zijnde een toegelaten instelling voor volkshuisvesting (oftewel niet zijnde een woningcorporatie). Gereguleerde middeldure huurwoningen worden gerealiseerd door dit bij gronduitgifte of transformatie op te nemen in private- of erfpachtovereenkomsten of middels het omgevingsplan.
\nEen huisvestingsvergunning wordt verleend met inachtneming van de regels in de Huisvestingsverordening, welke zijn opgenomen in paragraaf 2 e.v. Deze regels beschrijven, kort gezegd, welke groepen woningzoekenden in aanmerking komen voor bepaalde huurwoningen en welke groepen voorrang krijgen op een huurwoning. Ook kan een Huisvestingsverordening regels bevatten over hoe verhuurders deze huurwoningen te huur aanbieden.
\nEr zijn algemene voorwaarden voor toelating tot een gereguleerde woonruimte (paragraaf 2 van de HVV 2024). Zo geldt voor alle gereguleerde woonruimten dat er sprake moet zijn van een meerderjarige huurder en dat alle personen behorend tot het huishouden de Nederlandse nationaliteit dienen te bezitten of anderszins rechtmatig in Nederland mogen verblijven (artikel 2.2.1). En voor de categorieën sociaal, particulier onder de liberalisatiegrens en gereguleerd middelduur gelden inkomensnormen om toegelaten te kunnen worden (artikel 2.2.2). Daarnaast zijn er per categorie gereguleerde woonruimte regels die bepalen wie als eerste in aanmerking komt voor de woning (toewijzingsregels). Paragraaf 3 van de HVV 2024 bevat de toewijzingsregels voor de particuliere huurvoorraad onder de liberalisatiegrens en de gereguleerde middeldure huurvoorraad. Paragraaf 4 tot en met 9 bevatten de toewijzingsregels voor de sociale huurwoningen van woningcorporaties.
\nHieronder wordt eerst ingegaan op de regels om een huisvestingsvergunning te krijgen voor sociale huurwoningen van woningcorporaties, omdat deze het meest omvangrijk zijn. Daarna wordt de huisvestingsvergunningverlening voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens in particulier bezit en de huisvestingsvergunningverlening voor de gereguleerde middeldure huurvoorraad in algemene zin toegelicht.
\n2.3 Huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen van woningcorporaties In paragraaf 4 tot en met 9 van de verordening is de toewijzing van sociale huurwoningen die in bezit zijn van een corporatie geregeld. Hiervoor is een belangrijke voorwaarde dat het inkomen van het huishouden niet hoger is dan de inkomensgrens voor de doelgroep van corporaties krachtens de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Op basis hiervan moeten corporaties het grootste deel van hun woningbezit aan de “DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang)”-doelgroep toewijzen. De HVV verwijst daarom naar deze wetgeving.
\nCentraal bij de verdeling van sociale huurwoningen staat de volgordebepaling van belangstellenden. Op elke te huur aangeboden sociale huurwoning reageren gemiddeld enkele honderden woningzoekenden. Deze worden in het systeem van WoningNet op basis van de regels van de HVV in volgorde gezet en de eerste tien of twintig kandidaten krijgen een uitnodiging voor bezichtiging. Vervolgens krijgen ze in de gestelde volgorde de kans om de woning te accepteren. De regels voor de volgordebepaling houden rekening met passendheid bij de woning, urgentie, lokale of regionale binding en woonpunten.
\n2.3.a Woonpunten Er is schaarste in het aantal beschikbare sociale huurwoningen in de regio Amsterdam. Om die schaarse woningen eerlijk te verdelen zijn er regels voor woonruimteverdeling die regionaal gelden. Tot 2023 werden sociale huurwoningen op basis van inschrijfduur verdeeld. Binnen dat systeem was het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om in de regio te komen wonen of binnen de regio te verhuizen erg lastig om woonruimte in de regio te vinden. Soms veranderen omstandigheden plotseling waardoor een spoedvraag naar een nieuwe woning ontstond.
\nOm hier meer rekening mee te kunnen houden is regionaal nieuw beleid voor woonruimteverdeling ontwikkeld. Dit heeft opengestaan voor inspraak in de zomer van 2020 en de Huisvestingsverordening is op 16 januari 2023 hierop aangepast.
\nIn het nieuwe systeem kunnen situatie-, zoek- en wachtpunten worden opgebouwd. Deze punten tezamen worden woonpunten genoemd en bepalen wie in aanmerking komt voor een beschikbare sociale huurwoning. Er zijn groepen woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring maar voor wie de noodzaak om te verhuizen wel groter is dan voor anderen: in geval van echtscheiding of een relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen betrokken zijn; woningzoekenden met kinderen die in het geheel niet beschikken over eigen woonruimte en inwonen bij anderen; jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door de omstandigheden problematisch is geworden. Deze woningzoekenden kunnen een aanvraag doen om situatiepunten te kunnen opbouwen. Door de versnelde opbouw van extra punten komen zij sneller in aanmerking voor een woning. Woningzoekenden kunnen daarnaast hun kans op een woning beïnvloeden door actief te zoeken: dan worden zoekpunten opgebouwd. In het nieuwe systeem is tot slot inschrijfduur ook nog steeds mede bepalend, dit is vertaald in wachtpunten.
\nVanaf de inwerkingtreding van het nieuwe systeem zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximum aantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog één situatiepunt per maand extra opbouwen, met een maximum van twaalf situatiepunten.
\nIn het kader van de discussie over de regionale woonruimteverdeling hebben enkele gemeenten in de woningmarktregio aangegeven bij wijze van experiment te willen voorzien in extra ondersteuning voor jongeren die na afloop van hun jongerencontract dakloos (dreigen te) worden. Amsterdam is daar één van. Als deze jongere woningzoekenden zelf serieuze inspanning leveren om te zoeken naar andere woonruimte kan dit worden ondersteund met extra startpunten. Als een aanvraag wordt toegekend krijgt de jongere in een keer 10 startpunten die aan de woonpunten worden toegevoegd en ingezet kunnen worden in de gemeente waar de startpunten zijn toegekend. De startpuntenregeling wordt gemonitord en vervolgens ook geëvalueerd.
\n2.3.b Passendheidscriteria Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in een Huisvestingsverordening bepaalde typen woonruimten te koppelen aan een specifieke doelgroep (passendheidscriteria). Het gaat dan om woningzoekenden voor wie die woonruimte gelet op de aard, de grootte of de prijs daarvan, bijzonder geschikt is. Woonruimten waar passendheidscriteria voor gelden worden ook vaak “gelabelde” woningen genoemd. Voor de volledigheid wordt hierbij opgemerkt dat passendheidscriteria niet hetzelfde werken als toelatingscriteria (artikel 2.2.1 en 2.2.2). Een aan de hand van passendheidscriteria aangewezen doelgroep krijgt voorrang. Wanneer vanuit deze groep onvoldoende belangstelling is, komen ook andere woningzoekenden in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Aan toelatingscriteria moet iedereen voldoen. Een woonruimte kan niet worden betrokken zonder aan de toelatingscriteria te voldoen. Passendheidscriteria regelen dus voorrang en toelatingscriteria toelating tot een woonruimte.
\nArtikel 2.8.1 geeft in een tabel de categorieën woonruimte weer die met name geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen. Zo zijn er passendheidscriteria voor grote woningen, jongerenwoningen, rolstoelwoningen en seniorenwoningen. Artikel 2.8.2 regelt de specifieke volgorde per gelabelde woning.
\n2.3.c Urgentie De Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om voorrang te verlenen aan mensen voor wie \"voorziening in de woonruimte dringend noodzakelijk is\" (artikel 12 Huisvestingswet 2014). Daartoe moet een gemeente in een Huisvestingsverordening woningzoekenden indelen in urgentiecategorieën en de daarbij behorende regels vaststellen. In de HVV 2024 regelt paragraaf 10 in welke situatie een woningzoekende urgentie krijgt zodat hij of zij met voorrang een woning krijgt toegewezen.
\nDit zijn woningzoekenden die: slachtoffer zijn van huiselijk geweld (artikel 2.10.6); mantelzorg geven of ontvangen (artikel 2.10.6); uitstromen uit een instelling voor opvang of zorg krijgen in een sociale huurwoning (artikel 2.10.7); in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel a); sociale of medische problemen hebben (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel b); een woning nodig hebben vanwege stadsvernieuwing (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel c); statushouders zijn (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel d); jonge statushouders zijn of een jongere die zorg krijgt in een sociale huurwoning, die oorspronkelijk met een jongerencontract van vijf jaar zijn gehuisvest en nu dienen te verhuizen (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel e); vallen binnen de aanpak voor multiprobleemgezinnen, het beleid ten aanzien van dreigende ontruiming bij overlast, het Uitstapprogramma Prostitutie, het beleid voor slachtoffers van mensenhandel of het beleid voor personen die gehuisvest moeten worden na herstel in een revalidatiecentrum (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel f); statushouders zijn waarbij de woning na gezinshereniging met gezinsleden uit het land van herkomst niet meer passend is (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel g); economisch dakloos zijn en worden voorgedragen door HVO Querido of De Regenboog Groep (artikel 2.10.8, onderdeel h); een openbare orde en veiligheidsachtergrond hebben en worden voorgedragen door het Actiecentrum Veiligheid en Zorg (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel i).
\nDe procedure om als urgente woningzoekende een woning te krijgen, verschilt per categorie. Bij de urgentiecategorie stadsvernieuwing zoekt degene met de urgentieverklaring zelf met voorrang op WoningNet. Voor de overige groepen doet niet de burger zelf de aanvraag maar wordt deze door de gemeente of een externe organisatie gedaan zoals het COA (statushouders) of een zorginstelling (uitstroom uit een instelling voor opvang, economisch daklozen of bij zorg in een sociale huurwoning). Dit heet ook wel directe bemiddeling. In Nadere Regel 1 Urgenties geeft het college nadere regels over de bovengenoemde urgentiecategorieën.
\n2.3.d Maatwerk corporaties De Huisvestingsverordening maakt het mogelijk dat woningen worden toegewezen buiten de regels van de verordening om. Dit heet ook wel de maatwerkruimte van de corporaties en is geregeld in artikel 2.8.5 van de HVV 2024. Het aantal bijzondere gevallen mag maximaal 5 procent beslaan van het totaal aantal toegewezen sociale huurwoningen.
\n2.4 Huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen in particulier bezit De verdeling van huurwoningen met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens in particulier bezit is naast de regels in artikel 2.2.1, aan slechts één aanvullende regel gebonden, namelijk een maximale inkomensgrens voor de huurders (artikel 2.2.2, eerste lid, onderdeel a). Deze inkomensgrens is € 51.356,- (prijspeil 2023) en ligt iets boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen van corporaties. Huisvestingsvergunningen voor de huurwoningen in particulier bezit onder de liberalisatiegrens verstrekt de gemeente.
\n2.5 Huisvestingsvergunning voor de gereguleerde middeldure huurvoorraad De gemeente Amsterdam neemt maatregelen om het aandeel middeldure huur te laten groeien. Een aantal maatregelen dat hieraan bij moet dragen, is vastgelegd in het Actieplan Meer Middeldure Huur 2017-2025, zoals op 8 juni 2017 door de gemeenteraad is aangenomen.
\nOnderdeel van dit plan is dat de gemeente bij de uitgifte van grond voor middeldure huurwoningen door nieuwbouw of transformatie, in voorwaarden vastlegt dat woningen alleen mogen worden verhuurd in het middensegment voor een periode van 25 jaar. Daarnaast heeft de gemeenteraad op 8 mei 2019 de Verordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2019 vastgesteld. Met deze doelgroepenverordening kan de gemeente door middel van een bestemmingsplan vastleggen dat een deel van de te realiseren woningen verhuurd moet worden in het sociale of middeldure huursegment. Hiermee ontstaat een segment gereguleerde middeldure huurwoningen. Onder de Omgevingswet worden deze regels opgenomen in het omgevingsplan (artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving). Conform artikel 8.2.15a (regels gemeentelijke doelgroepenverordeningen) van het Verzamelbesluit Omgevingswet 2022 blijven de regels uit deze verordening uiterlijk gelden tot de benodigde overgangstermijnen voor de nieuwe decentrale instrumenten via een koninklijk besluit formeel zijn vastgesteld.
\nTer voorkoming van verdringing door meer kapitaalkrachtige huishoudens geldt vanaf 1 januari 2018 ook een huisvestingsvergunningsplicht voor deze gereguleerde middeldure huurwoningen. De huisvestingsvergunning wordt alleen afgegeven aan huishoudens met een inkomen in het middensegment (artikel 2.2.2, eerste lid, onderdeel b). Het gaat hier om huishoudens met een jaarinkomen tot € 69.573,- (vanaf de inkomensgrens voor sociale huurwoningen tot 1,58 maal die grens (prijspeil 2023)). Ter bevordering van doorstroming uit sociale huurwoningen van een Amsterdamse woningcorporatie worden huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten vrijgesteld van dit toelatingscriterium.
\nVanaf 2020 zijn aanvullende regels opgenomen over de toewijzing van het gereguleerde middensegment. De grotere woningen worden met voorrang aan gezinnen toegewezen. De woningen met een huurprijs tot € 1.029,22 met voorrang aan lagere middeninkomens met een jaarinkomen tot € 57.207,- (prijspeil 2023). Verder worden bij bepaalde aangewezen woonruimten voorrang verleend aan huishoudens die werkzaam zijn in het onderwijs of de zorg en woningzoekenden die in de woningmarktregio een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaten. Voor deze categorie middeldure huurwoningen verstrekt de gemeente de huisvestingsvergunningen.
\n2.6 Woonwagenstandplaatsen Woonwagenstandplaatsen zijn ook aangewezen in de Huisvestingsverordening. Paragraaf 11 van hoofdstuk 2 bevat de regels voor toewijzing van woonwagenstandplaatsen. Bij de toewijzing van standplaatsen wordt rekening gehouden met cultuurspecifieke elementen van woonwagenbewoners.
\n2.7 Lokale voorrang De Huisvestingswet maakt het onder voorwaarden mogelijk voorrang op woningen te geven aan personen met lokale economische of maatschappelijke binding. Dat zijn personen die voor hun voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid in een gebied (economische binding) of personen die al langere tijd in een gebied wonen (maatschappelijke binding). Voor maatschappelijke binding gaat de Huisvestingswet uit van een woonverleden in een gebied van ten minste zes jaar in de afgelopen tien jaar. Deze zogenoemde lokale bindingsvoorrang kan worden getoetst op het gebiedsniveau van een hele gemeente of op een deel van de gemeente. In de Huisvestingswet is ook bepaald dat bindingsvoorrang ten hoogste mag worden toegepast op 50% van de voorraad in de gemeente van het type woningen waar de regeling op van toepassing is. De Huisvestingswet beschermt op deze manier het Europese beginsel van vrije vestiging. De gemeente Amsterdam monitort dat hier aan wordt voldaan.
\nAmsterdam kent verschillende voorrangsregelingen op grond van lokale binding. Met de Huisvestingsverordening 2020 is een voorrangsregeling voor leerkrachten, politie en werknemers in de zorg ingevoerd (lokale economische bindingsvoorrang) en is bepaald dat jongeren die al zes jaar in Amsterdam wonen of in de afgelopen tien jaar hebben gewoond voorrang hebben op de jongerenwoningen in Amsterdam (lokale maatschappelijke bindingsvoorrang). Met ingang van 2022 is hier een nieuwe lokale bindingsvoorrangsregeling aan toegevoegd: voorrang voor zittende bewoners van een stadsdeel op bepaalde nieuwbouw- of transformatiecomplexen (stadsdeelvoorrang). Hieronder worden alle voorrangsregelingen op grond van lokale binding behandeld. Hierbij wordt opgemerkt dat andere regelingen waar ook een element van lokale binding is verwerkt ook worden meegeteld voor het percentage van artikel 14 Huisvestingswet (zoals de bindingsregel bij urgentie), maar de lokale binding heeft dan een ondergeschikte rol in de regeling en wordt daarom niet specifiek uitgelicht.
\n2.7.a Jongerenvoorrang Amsterdamse jongeren die voldoen aan de bindingseis krijgen sinds 2021 voorrang op jongerenwoningen in Amsterdam. Deze voorrang geeft jongeren die binding hebben met Amsterdam meer kans op een jongerenwoning in Amsterdam. Zij krijgen voorrang op andere jongeren die geen binding hebben. Een jongere heeft binding als deze in de afgelopen 10 jaar 6 jaar aaneengesloten in Amsterdam ingeschreven stond. De voorrang geldt op een deel van de vrijkomende jongerenwoningen in Amsterdam. De andere jongerenwoningen kunnen worden verloot of worden op reguliere wijze geadverteerd op WoningNet. Zo krijgen jongeren die niet voldoen aan de bindingseis ook een kans om in aanmerking te komen voor een jongerenwoning in Amsterdam.
\n2.7.b Stadsdeelvoorrang In gebieden waar veel nieuw wordt gebouwd is het nog te vaak zo dat er weinig uitwisseling is tussen de bewoners van de nieuwbouwwoningen en de bewoners van de omliggende bestaande buurten (zittende bewoners). Dit versterkt het gevoel bij zittende bewoners dat niet voor hen wordt gebouwd en creëert segregatie in een buurt.
\nOm de band tussen zittende bewoners en de nieuwe gebieden te versterken kan voortaan voorrang worden gegeven aan zittende bewoners op een deel van de gerealiseerde woningen in het stadsdeel. Bewoners kunnen door deze voorrangsregeling meer betrokken raken met nieuwe gebieden in hun stadsdeel, wat bevorderend is voor de sociale cohesie in het stadsdeel. En door rekening te houden met de wensen van de stadsdeelbewoners, kunnen eigenaren van de complexen echt voor het stadsdeel bouwen. Het is voor zowel de bewoners, die kunnen blijven op een plek waar ze een band mee hebben, als voor de eigenaren die huurders hebben die hart hebben voor hun directe omgeving, bevorderlijk om van de stadsdeelvoorrang gebruik te maken. Kwetsbare bewoners die liever niet te ver weg verhuizen, krijgen een kans om dichter bij huis te blijven. Tot slot versterkt het de verbinding tussen nieuwbouw en oudbouw en zorgt het ervoor dat zittende bewoners het gevoel hebben dat er ook voor hen wordt gebouwd.
\nDe stadsdeelvoorrang geldt voor aangewezen nieuwbouw- of transformatiecomplexen. Complexen waarvoor de voorrang geldt, bevinden zich veelal in gebieden waar segregatie dreigt op te treden tussen de bestaande buurt en de buurt waarin de nieuw op te leveren complexen ontwikkeld worden. Na afstemming met de eigenaar worden nieuwbouwcomplexen in bijlage 1 van de Huisvestingsverordening aangewezen als complex waarvoor bij oplevering geldt dat voor 25 procent van de woningen zittende bewoners uit het stadsdeel voorrang hebben. De voorrang geldt alleen bij eerste verhuring. Na het jaar van eerste verhuring wordt het complex uit de bijlage bij de verordening verwijderd. De bewoners die stadsdeelvoorrang krijgen, zijn bewoners die de afgelopen tien jaar minstens zes jaar onafgebroken in het stadsdeel waarin het complex staat, wonen of hebben gewoond. Hiermee wordt aangesloten bij de definitie voor lokale maatschappelijke binding in de Huisvestingswet. De belangstellende bewoners uit het stadsdeel, moeten ook aan passendheidseisen voor het type woning voldoen om in aanmerking te komen voor de woning. Zo moet de woning qua grootte en inkomen bijvoorbeeld passend zijn voor het huishouden. De voorrangsregeling kan komen te gelden voor complexen van marktpartijen en op den duur ook voor complexen van woningcorporaties.
\n2.7.c Voorrangsregeling maatschappelijke beroepsgroepen Onderwijzers, zorgmedewerkers en politieagenten zijn van groot belang voor de stad. De overspannen woningmarkt raakt deze groepen. Onderzoek in de sectoren onderwijs, zorg en politie heeft aangetoond dat de woningschaarste in Amsterdam invloed heeft op de keuzes die werknemers maken om in de stad te gaan werken. Daarom is in Amsterdam per 2020 een voorrangsregeling in de Huisvestingsverordening opgenomen voor werknemers in maatschappelijke sectoren waar sprake is van een groot tekort aan personeel. Per 2022 zijn hier werknemers bij de politie aan toegevoegd. Net zoals bij onderwijs- en zorgmedewerkers gaat het uitsluitend om werknemers die betrokken zijn bij het primaire proces en waaraan de grootste tekorten zijn. Om voor de beroepsgroepenregeling in aanmerking te komen zijn er verschillende criteria, bijvoorbeeld dat je minimaal 28 uur werkt en dat er sprake is van een huisvestingsprobleem. Ook worden de woningen toegewezen via een toewijzingsquotum per beroepsgroep.
\n3.Wijzigingen in de woonruimtevoorraad 3.1 Waarom regels met betrekking tot de woonruimtevoorraad?
\nAlle woningen in Amsterdam vormen samen de woonruimtevoorraad. Wijzigingen in de samenstelling van die woonruimtevoorraad kan op grond van de Huisvestingswet door de gemeenteraad vergunningplichtig worden gemaakt. Ook kunnen voorwaarden en voorschriften verbonden worden aan vergunningen. Daarmee behoudt de gemeente de regie over de woonruimtevoorraad en kan gestuurd worden op een optimale samenstelling van de woonruimtevoorraad.
\nHet onttrekken, samenvoegen, omzetten in onzelfstandige woonruimten of vormen in twee of meer zelfstandige woonruimten van aangewezen woonruimte alsmede het splitsen van een gebouw in appartementsrechten is door de gemeenteraad vergunningplichtig gemaakt. Ook toeristische verhuur, het tegen betaling bieden van verblijf aan niet-ingezetenen, is vergunningplichtig gemaakt door de gemeenteraad.
\nDe hierboven genoemde voorraadvergunningen mogen worden ingevoerd indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.
\nEen vergunning kan worden geweigerd in het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bescherming van die belangen kan, behalve vanwege bestaande of dreigende schaarste, ook om andere redenen, zoals de leefbaarheid, wenselijk zijn.
\n3.2 Voorraadvergunningen De Huisvestingswet bepaalt dat voor de volgende zes categorieën wijzigingen in de woonruimtevoorraad een vergunning vereist kan worden (artikel 21, 22 en 23a van de Huisvestingswet):
\nOnttrekken: woonruimte voor een ander doel dan bewoning gebruiken. Een (gedeelte van een) woning wordt bijvoorbeeld gesloopt, gebruikt als bedrijfsruimte of verhuurd aan toeristen;
\nSamenvoegen: meerdere woonruimten worden samengevoegd;
\nOmzetten: zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte; bijvoorbeeld voor kamerverhuur;
\nWoningvorming: een woonruimte wordt verbouwd tot meerdere woonruimten;
\nSplitsen: een pand wordt kadestraal gesplitst;
\nToeristische verhuur: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de Basisregistratie Personen.
\nDeze vergunningen kunnen gezamenlijk worden aangemerkt als de voorraadvergunningen. Een gemeente kan hier in een huisvestingsverordening regels over opnemen.
\nAls iemand bijvoorbeeld een Bed & Breakfast (B&B) wil exploiteren of een woning gedurende zijn afwezigheid geheel wil verhuren (vakantieverhuur) is een vergunning vereist. Een onttrekkingsvergunning is bijvoorbeeld vereist indien de eigenaar de woning wil gebruiken als restaurant. De omzettingsvergunning (ook wel kamerverhuurvergunning) is nodig wanneer iemand een woning kamergewijs in gebruik wil geven aan meerdere huishoudens. In de afzonderlijke artikelen zullen de verschillende vergunningen worden toegelicht.
\n3.3 Onttrekkingsvergunning Van onttrekking van een woonruimte aan de woonruimtevoorraad is sprake indien de betreffende woonruimte door een handeling niet langer geschikt of bestemd is voor permanente bewoning. Daar kan bijvoorbeeld sprake van zijn indien de woonruimte wordt gesloopt, maar ook indien de woonruimte niet feitelijk wordt bewoond, bijvoorbeeld omdat de woonruimte voor andere (zakelijke) doeleinden wordt gebruikt. Voor alle gevallen van onttrekking van woonruimte is een onttrekkingsvergunning vereist. Slechts in uitzonderlijke gevallen wordt een vergunning verleend voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte ten behoeve van een niet-woonfunctie. Het belang van het behoud van de woningvoorraad wordt groter geacht dan het belang van de aanvrager van een vergunning voor onttrekken ten behoeve van een niet-woonfunctie.
\nDe schaarste in de woningvoorraad en het belang van het behoud van de woningvoorraad zijn zo groot dat er in principe een zeer restrictief beleid geldt voor woningonttrekking. Dit beleid kan alleen gehandhaafd worden met een vergunningplicht voor onttrekking. Om die reden heeft Amsterdam een vergunningplicht voor onttrekking ingesteld. Het doel van het behoud van de woningvoorraad en het tegengaan van schaarste in de voorraad kunnen niet op een andere manier bereikt worden, dan door een vergunningplicht. Zonder deze plicht kan de gemeente niet effectief sturen op de woningvoorraad. Amsterdam acht de vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte daarom noodzakelijk en proportioneel. Er kan eventueel alleen een onttrekkingsvergunning worden verstrekt als een maatschappelijke functie wordt toegevoegd die meerwaarde heeft voor de buurt en de leefbaarheid of voor een functie, die versterking biedt aan de economische structuur van de buurt.
\nDe verordening kent twee soorten onttrekkingsvergunningen. Een onttrekkingsvergunning voor sloop en een onttrekkingsvergunning voor ander gebruik.
\n3.3.1 Onttrekkingsvergunning voor sloop Onttrekkingsvergunningen voor sloop van woonruimten worden doorgaans alleen verstrekt aan partijen met wie burgemeester en wethouders eerdere afspraken heeft gemaakt in het kader van onder andere stedelijke vernieuwing. Dat zijn doorgaans woningcorporaties, maar dit kunnen ook private partijen zijn.
\nIn andere gevallen zal een onttrekkingsvergunning voor sloop slechts in bijzondere omstandigheden worden verleend, bijvoorbeeld indien de staat van het pand waarin de woonruimten zijn gelegen in zeer slechte staat verkeerd en indien renovatie vanwege bijvoorbeeld financiële redenen redelijkerwijs niet mogelijk is.
\n3.3.2 Onttrekkingsvergunning voor ander gebruik Uitgangspunt is dat woonruimten gebruikt worden voor permanente bewoning. In sommige gevallen kan het belang om een woonruimte te onttrekken voor ander gebruik zwaarder wegen dan het behoud van de woonruimtevoorraad. In dergelijke bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders onder voorwaarden een onttrekkingsvergunning verlenen. Van deze bevoegdheid wordt terughoudend gebruik gemaakt en aan de onttrekkingsvergunningen voor ander gebruik worden voorschriften verbonden om de nadelige gevolgen van de onttrekking zoveel mogelijk te compenseren, bijvoorbeeld door compensatie te vereisen in de vorm van het toevoegen van nieuwe woonruimte in de buurt van de woonruimte die onttrokken worden.
\nEr bestaat soms onduidelijkheid over wanneer iets wel en wanneer iets geen onttrekking is. Dat is al jaren ongewijzigd maar wordt volledigheidshalve nog een keer apart toegelicht. Onder \"aan de bestemming onttrekken\" wordt verstaan elk ander gebruik dan permanente bewoning. Met andere woorden, een woning mag niet worden gebruikt voor een ander doel dan voor permanente bewoning. De betekenis van het begrip \"bewoning\" is gelijk aan de betekenis die daaraan in het normale spraakgebruik wordt gehecht. Wie een huis \"bewoont\" en is ingeschreven in de Basisregistratie Personen heeft daar zijn hoofdverblijf. Permanent houdt in een periode van tenminste zes maanden. Sturen op het handhaven van de bestemming tot bewoning, wordt noodzakelijk geacht vanwege de grote druk op de Amsterdamse woningmarkt.
\n3.4 Samenvoegingsvergunning Samenvoegen is vergunningplichtig wanneer zelfstandige woonruimte met andere zelfstandige woonruimte wordt samengevoegd. De gemeente kan samenvoegen niet vergunningplichtig maken als een eigenaar-bewoner een aangrenzende woning wil samenvoegen voor eigen bewoning, of voor eigen gebruik als kantoor- of praktijkruimte aan huis.
\nHet samenvoegen van zelfstandige woningen leidt tot het ongecontroleerd verdwijnen van zelfstandige woonruimte. Vanwege de algehele en grote schaarste in de woningvoorraad en in het belang van het behoud van de woningvoorraad vindt de gemeente dit niet wenselijk. Om die reden geldt in Amsterdam een vergunningsplicht voor samenvoegen. Hiermee kan het college sturen op het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad. Bij het samenvoegen verdwijnen er in het algemeen twee kleinere woningen en komt er een grotere woning voor terug. Hoewel Amsterdam ook behoefte heeft aan grotere woningen acht de gemeente het noodzakelijk om samenvoegen vergunningplichtig te maken, teneinde te kunnen sturen op de samenstelling van het aantal grote en kleinere woningen. Door samenvoegen vergunningplichtig te maken voorkomt het college dat het aantal kleinere woningen (te sterk) afneemt. De gemeente acht de vergunningplicht daarom noodzakelijk en proportioneel.
\n3.5 Omzettingsvergunning Een woonruimte wordt in principe bewoond door één huishouden. Bij het gebruik van een woning door meer dan één huishouden is sprake van omzetting (woningdelen). Door woningdelen wordt de zelfstandige woonruimte (de woning) omgezet in meerdere onzelfstandige woonruimten (kamers). In Amsterdam is omzetting vergunningplichtig, hier zijn echter enkele uitzonderingen op. Voor inwoning, waarbij een huishouden bij een ander bestaand huishouden inwoont en woningdelen door twee volwassenen die geen gemeenschappelijk huishouden vormen is geen vergunning nodig. Bij bewoning van een woning door meer dan twee volwassenen die geen gemeenschappelijk huishouden vormen, waarbij geen sprake is van inwoning, is altijd een omzettingsvergunning vereist.
\nOmzetting (woningdelen), oftewel het gebruik van een woning door meerdere huishoudens, beïnvloedt de samenstelling van de woningvoorraad en de leefbaarheid. Dit is in Amsterdam daarom alleen toegestaan met een omzettingsvergunning. Aan deze vergunning zijn voorwaarden verbonden en bovendien geldt een maximum voor het aantal te verlenen vergunningen. Er geldt ook een maximum voor het aantal woningen dat kamergewijs wordt bewoond zowel op wijk- als pandniveau. Het maximum per wijk beschermt de samenstelling van de woningvoorraad. Het voorkomt dat een te groot aandeel woningen wordt omgezet naar kamers, met als gevolg dat er onvoldoende grote woningen overblijven voor zelfstandige bewoning. Het maximum per pand moet negatieve effecten op de leefbaarheid tegengaan. Dit pandquotum voorkomt dat er te hoge concentraties van kamerverhuur ontstaan in een gebouw, wat kan leiden tot weinig sociale cohesie en overlast als gevolg van meer intensieve bewoning. Aan de vergunningplicht zijn voorschriften verbonden. Zo is het verplicht elke huurder een individueel, schriftelijk huurcontract te geven. In het belang van de leefbaarheid geldt tevens een maximum voor het aantal bewoners per kamer en geldt een beperking van het aantal onzelfstandige woonruimten dat kan worden gerealiseerd in een woning. Ook worden eisen gesteld aan de geluidsisolatie en is het verplicht dat een woning beschikt over een gezamenlijke verblijfsruimte.
\nDe vergunningplicht is noodzakelijk omdat daarmee actief gestuurd kan worden op de woningvoorraad en voorkomen kan worden dat een te groot aantal woningen wordt omgezet. De vergunningplicht maakt het ook mogelijk om een wijk- en pandquotum te hanteren en daarop te handhaven. Zonder wijk- en pandquotum kan niet worden gestuurd op het voorkomen van concentraties van kamerverhuur in de stad om zo negatieve effecten voor de leefbaarheid tegen te gaan. Om deze reden is het inzetten van een minder zwaar middel, bijvoorbeeld een meldplicht, niet geschikt. De gemeente acht de vergunningplicht daarom ook proportioneel.
\n3.6 Woningvormingsvergunning Woningvormen is het verbouwen van een bestaande woonruimte tot meerdere woonruimten. In Amsterdam is het vormen van een zelfstandige woonruimte naar meerdere zelfstandige woonruimten vergunningplichtig. Woningvorming heeft tot gevolg dat een grotere woonruimte verdwijnt en er meerdere kleinere woonruimten voor terugkomen. Woningvormen biedt de mogelijkheid de woonruimtevoorraad aan te passen aan een veranderende vraag, bijvoorbeeld als gevolg van een veranderende bevolkingssamenstelling. Amsterdam vindt het daarom belangrijk dat woningvormen mogelijk is, maar streeft ook naar een woonruimtevoorraad met verschillende woningtypes, onder andere qua oppervlakte. Zo wordt zo veel mogelijk aangesloten op de verschillende woonwensen van de Amsterdammers.
\nMensen die in of naar Amsterdam willen verhuizen noemen 60 tot 80 vierkant meter het vaakst als de gewenste woningmaat (Wonen in Amsterdam, Dynamiek en Woonwensen, 2021). Mede hierom vindt Amsterdam het niet wenselijk dat de woonruimtevoorraad voor een onevenredig aandeel bestaat uit kleinere woningen. Doorgaans wordt een grotere woonruimte die geschikt is voor grotere huishoudens, verbouwd tot kleinere woonruimten voor kleinere huishoudens. Omdat grotere woonruimten in Amsterdam extra schaars zijn, wordt sturing hierop noodzakelijk geacht. Sturing is alleen mogelijk met een vergunningplicht. Het sturen op het gebruik van een zelfstandige woonruimte voor meerdere huishoudens verloopt hoofdzakelijk via de omzettingsvergunning.
\nHet vormen van onzelfstandige woonruimtes is daarom vrijgesteld van de woningvormingsvergunningplicht, mits een omzettingsvergunning is verleend voor hetzelfde aantal kamers.
\n3.7 Splitsingsvergunning De wetgever hanteert in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikel 106) als uitgangspunt dat het splitsen in appartementsrechten in Nederland in principe vrij is, maar biedt gemeenten in artikel 22 van de Huisvestingswet de mogelijkheid om het splitsen te reguleren als het gebouwen met woonruimten treft. Voor het splitsen in appartementsrechten gelden op basis van artikel 22 van de Huisvestingswet regels in Amsterdam en kan een splitsingsvergunning noodzakelijk zijn. In Amsterdam geldt een vergunningplicht voor kadastraal spitsen voor alle gebouwen die gebouwd zijn vóór 1940 en die gelegen zijn binnen het in de Huisvestingsverordening afgebakende gebied.
\nAls het gebouw op grond staat die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven, moet ook de erfpacht worden gesplitst. Het beleid voor het splitsen in appartementsrechten is niet van toepassing op het splitsen van erfpacht. Daarvoor is privaatrechtelijke toestemming nodig.
\nMet het reguleren van het splitsen in appartementsrechten worden een bouwtechnische kwaliteitsslag en meer differentiatie in de woonruimtevoorraad met behoud van woningen met een huur beneden de liberalisatiegrens beoogd. De gemeente Amsterdam wil, evenwichtig verspreid over de stad, een voldoende voorraad van goedkope huurwoningen in Amsterdam behouden. Een toename van woningen leidt tot een groter aanbod op de woningmarkt. Het splitsingsbeleid kan gebiedsgericht worden ingezet om te zorgen voor een gevarieerd aanbod en een voldoende groot aandeel huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens per gebied.
\nOm een splitsingsvergunning te kunnen krijgen moet het gebouw in bouwkundig goede staat zijn. Het gebouw moet voldoen aan de eisen van Besluit bouwwerken leefomgeving voor bestaande bouw, plus enkele aanvullende kwaliteitseisen: de zogenoemde “basiskwaliteit-plus”.
\n3.8 Toeristische verhuur