bijgebouwen achter of naast het hoofdgebouw plaatsen op kavels smaller dan 40,00 m. alleen in de diepterichting naar de plas uitbreiden Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel hoofdvorm van traditionele panden eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een zadel-, schild- of plat dak op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa geen geschakelde of gestapelde woningen bebouwing is minstens één meter smaller dan hoog Architectonische uitwerking de architectuur is vrij zorgvuldig detailleren bijgebouwen waaronder schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen Materiaal- en kleurgebruik gevels van traditionele panden in hoofdzaak opbouwen uit baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken bij voorkeur voorzien van dakpannen of riet een terughoudend kleurgebruik, dat niet sterk afwijkt van de belendingen, is gewenst.
\nBeeldkwaliteitsplan Stedin Schakelstation Groenlandsekade 5 Vinkeveen1-BeleidskaderRegie op de beeldkwaliteitBeeldkwaliteit richt zich op de verschijningsvorm, het beeld en de sfeer van de openbare ruimte en het gebouw. De samenhang tussen het gebouw en de inrichting van het terrein bepaalt de beeldkwaliteit van het schakelstation in Vinkeveen. Het beeldkwaliteitsplan Schakelstation Vinkeveen is het toetsings- en inspiratiekader voor architectonische uitwerking van het station en voor de inrichting van de ruimte om het station. Het beeldkwaliteitsplan wordt daarvoor vastgesteld en het krijgt een bindende werking voor alle partijen. Onder de regie van het beeldkwaliteitsplan weet initiatiefnemer Stedin op voorhand welke kwaliteitseisen worden gesteld. Ontwerp en bouwplan zal worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.
\nBestemmingsplanHet bestemmingsplan regelt de ruimtelijke ordening van onder meer functie en ruimtebeslag van bouwwerken. Wat door het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt kan niet door een beeldkwaliteitsplan worden tegengehouden. Architectonische vormgeving en stedenbouwkundige inpassing van het standaard bouwconcept van Stedin valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan kan waar nodig de ruimte die het bestemmingsplan biedt invullen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. Dit beeldkwaliteitsplan wordt opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan en wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld als vervangend toetsingskader bij de welstandsbeoordeling.
\n2-BeschrijvingHoofdlijnen (welstandsnota De Ronde Venen 2006)De Groenlandsekade is een lint aan de Vinkeveense plassen met gevarieerde, deels recreatieve bebouwing. Het is van oorsprong een waterscheiding tussen de Vinkeveense en de Angstelontginningen. Het ligt tegen de A2 en maakt onderdeel uit van de oostgrens van de plassen.
\nOnbebouwde ruimteDe meeste bebouwing staat aan de kant van de plassen en is gericht op de plassen en op de Groenlandsekade. Vanaf het lint zijn de plassen in het algemeen echter nauwelijks waarneembaar.
\nVergroting van de visuele relatie is gewenst. De Groenlandsekade is groen en heeft een smal wegprofiel, deels begeleid door bomen. De Groenlandsekade wordt aan de oostkant geflankeerd door boomgroepen tussen de A2 en het lint. Eenvormigheid van beplanting, een duidelijk onderscheid tussen de private groene muren en de bomenschermen evenals het laaghouden van de begroeiing rond de bermsloten houdt de profielen leesbaar. De relatie tussen bebouwing en openbare ruimte varieert.
\nBebouwingDe bebouwing staat veelal in een verspringende rooilijn evenwijdig aan de lintweg of de sloten. De oriëntatie van de panden verschilt. Sommige gebouwen zijn door bruggen ontsloten. De bebouwing langs de lintwegen is in het algemeen zeer gevarieerd, afwisselend en vrijstaand. Traditionele woonhuizen, oude boerderijen en recente gebouwen wisselen elkaar af. De wat traditionelere panden hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm. De massa bestaat in het algemeen uit één tot twee lagen met een kap die meestal in mansarde- of zadeldakvorm voorkomt. De nokrichting is vrijwel altijd evenwijdig aan of haaks op de rooilijn. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit staande ramen die horizontaal gelijnd zijn. De detaillering is in het algemeen zeer zorgvuldig en het kleurgebruik rustig.
\nDe panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen of hout. Daken zijn bedekt met dakpannen of riet. Kozijnen zijn meestal van hout. Modernere panden bestaan voornamelijk uit rechthoekige volumes. Baksteen of ander steenachtig materiaal en hout zijn veel voorkomende materialen. De recreatieve bebouwing is afwijkend. Recreatiewoningen zijn eenvoudig van opbouw en hebben onderlinge samenhang. De grotere recreatieve voorzieningen zijn veelal opgebouwd uit rechthoekige volumes. De detaillering is in het algemeen sober maar zorgvuldig. Het materiaalgebruik is bij de recreatiewoningen vooral traditioneel en bij de grotere voorzieningen eigentijds.
\nOpvallende elementen zijn het hotel en het schakelstation aan de zuidkant van de Groenlandsekade. Opzet, schaal en inrichting van en om het utilitaire schakelstation wijkt - uiteraard - af van de overige veelal woonbebouwing langs de Groenlandsekade. Het gebouw kent een gesloten verschijningsvorm en het terrein om het gebouw is functioneel ingericht. Opvallend is de versiering van het verder zakelijk gedetailleerde pand met een betonnen, grafisch vormgegeven kunstwerk van circa 3 bij 10 meter.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleidDe ligging van de kades aan de Vinkeveense plassen en de gevarieerde, afwisselende bebouwing en groene ruimten maken de Groenlandsekade tot landschappelijke waardevolle element. De begroeiingen van de erfgrenzen zorgen voor een verdere verdichting van de lintweg. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op het versterken van het karakter van het lint door onder andere een betere relatie met de plassen. Het beleid voor de bebouwing is gericht op beperking van de verdichting.
\n3-CriteriaBijzonder welstandsregimeVoor de Groenlandsekade met de gevarieerde bebouwing in de historische structuur geldt een bijzonder welstandsregime. Het schakelstation is een bijzonder gebouw met zijn eigen logica en uitgangspunten resulterend in een voor de Groendlandsekade unieke vorm en massa. De beoogde situering, ingegeven door de positionering ten opzichte van bestaande transformatorboxen op het terrein, heeft tot gevolg dat het schakelstation in de toekomst een prominente en afwijkende stedenbouwkundige positie inneemt in het lint van de Groenlandsekade. Er zal worden beoordeeld op de volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimteEenvormigheid van het groen langs de lintweg is gewenst.
\nDoorzichten behouden en waar mogelijk versterken.
\nBoomschermen zoveel mogelijk door laten lopen langs de lintwegen.
\nLage haag als overgang met de openbare ruimte.
\nToepassen van bloemrijkgrasland waar mogelijk.
\nZoveel mogelijk behouden van de bestaande bomen.
\nInrichting van het terrein is zo groen mogelijk, verharding enkel waar dit noodzakelijk is.
\nOndergeschikte positie van de harde terrreinafscheiding in het straatbeeld van de Groenlandsekade. Hierbij kan worden aangesloten bij de rooilijnen van de bebouwing op aangrenzende percelen.
\nLiggingEén hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel.
\nHet hoofdgebouw gericht op de Groenlandsekade.
\nRooilijnen van bouwmassa’s variëren tussen evenwijdig aan de weg en parallel aan de sloten.
\nDe rooilijn van het schakelstation vormt een verbijzondering op de licht verspringende rooilijn van de bebouwing langs de Groenlandsekade.
\nBijgebouwen achter of naast het hoofdgebouw plaatsen.
\nMassaPanden en ensembles zijn afwisselend en individueel.
\nQua functie en situering vormt het schakelstation een verbijzondering in het lint.
\nHoofdvorm eenvoudig houden.
\nArchitectonische uitwerkingDe architectuur is vrij.
\nZorgvuldig detailleren.
\nEventuele bijgebouwen waaronder schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa.
\nBijzondere elementen als deuren, trappen, e.d. maken onderdeel uit van de architectuur en dienen als zodanig zorgvuldig ontworpen te worden.
\nDakelementen als ventilatie, airco, communicatie, enz. uit het zicht detailleren. Bijvoorbeeld in een kap of door de gevels iets verder op te trekken.
\nMateriaal- en kleurgebruikMaterialisering van de hoofdmassa die invulling geeft aan de bijzondere positie van het schakelstation in het lint van de Groenlandsekade. Dit kan bijvoorbeeld door het toepassen van natuurlijke materialen zoals volledig en duurzaam begroeide gevels, verbijzonderd metselwerk, (semi) transprante glasgevels.
\nGevels van panden in hoofdzaak opbouwen uit één materiaal.
\nMateriaalgebruik verhoudt zich tot de gekozen architectuur en vice versa.
\nEventuele hellende daken in zelfde materiaal uitvoeren als gevels.
\nEen terughoudend kleurgebruik, dat niet sterk afwijkt van de belendingen, is gewenst.
\nKunstwerkHet kunstwerk dient op een duurzame wijze geïntegreerd te worden in de nieuwe ontwikkeling.
\nBij voorkeur wordt het kunstwerk ingezet als prominent zichtbaar element op het nieuwe schakelstation waarmee invulling wordt gegeven aan de bijzondere positie van het gebouw in het lint van de Groenlandsekade.
\nEen alternatief is een samenhangende plaatsing van het kunstwerk op een, vanaf de Groenlandsekade, beeldbepalende locatie op het terrein en de duurzame instandhouding van het kunstwerk op de betreffende locatie. Hiermee wordt invulling gegeven aan de bijzondere positie van het totale complex in het lint van de Groenlandsekade.
\nEen prominente en volwaardige integratie van het kunstwerk zoals hierboven beschreven legitimeert een meer sobere en doelmatige benadering van de hierboven genoemde materiaal en kleurgebruik- criteria. baambrugse zuwe (beschrijving) gebied 9 Hoofdlijnen De Baambrugse Zuwe loopt door de Vinkeveense plassen en bestaat uit een groen lint met afwisselende bebouwing. Het lint ligt tussen Vinkeveen in het westen en de Vinken- en Groenlandsekade in het oosten.
\nOnbebouwde ruimte De Baambrugse Zuwe wordt aan beide zijden omgeven door plassen.
\nVanaf het lint zijn de plassen echter nauwelijks te zien door de dichtbegroeide particuliere erven. Dit is een gegeven dat hoort bij het ruimtelijk beeld van de Baambrugse Zuwe. Aan de zuidkant liggen enige groene, openbare pleintjes. Behoud van deze pleintjes en de sloot aan beide zijden van de weg zijn de enige delen waar de gemeente (en het waterschap) ruimtelijk kunnen sturen.
\nBebouwing De bebouwing staat veelal in een verspringende rooilijn evenwijdig aan de weg of de sloten. De oriëntatie verschilt. Klassieke en moderne villa’s zijn meestal zowel gericht op de plas als op de weg en andere panden richten zich of op de plas of op de weg. De meeste woningen zijn door bruggen ontsloten. De bebouwing is veelal gevarieerd en vrijstaand. Klassieke en moderne villa’s, verveningswoningen en recreatieve voorzieningen wisselen elkaar af. De traditionele panden hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm. Ze bestaan in het algemeen uit één tot twee lagen met een kap, meestal in de vorm van een schild- of zadeldak. De nokrichting is vrijwel altijd evenwijdig aan of haaks op de rooilijn. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit staande ramen die horizontaal gelijnd zijn.
\nKlassieke panden hebben symmetrische gevels met in het midden accenten als balustrades of tympanen. De detaillering is veelal zorgvuldig, het kleurgebruik rustig. Panden bestaan meestal uit baksteen. Plinten hebben een afwijkende kleur of zijn van een ander materiaal. Daken zijn bedekt met dakpannen of riet. Kozijnen zijn meestal van hout met soms een roedeverdeling. Modernere panden bestaan voornamelijk uit rechthoekige volumes met accenten van schijven en kolommen. Gevels zijn vaak horizontaal geleed. Baksteen, natuursteen en glas zijn veel voorkomende materialen. Recreatieve voorzieningen zijn veelal opgebouwd uit rechthoekige volumes. De detaillering is in het algemeen zorgvuldig en het materiaalgebruik eigentijds.
\nAan de westkant van de Baambrugse Zuwe staan woningen met onderlinge samenhang. Het zijn twee-onder-één-kapwoningen, aan de zuidkant aangevuld met korte rijtjes aan pleintjes. Ze zijn opgebouwd uit één tot twee lagen met een zadeldak waarvan de nokrichting de weg volgt. Gevels zijn van baksteen en soms geschilderd, daken hebben pannen. Woningen aan de noordkant hebben een uitkragende daklijst. Kozijnen zijn veelal van hout. De detaillering is zorgvuldig.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De ligging aan de plassen en de gevarieerde, afwisselende bebouwing en groene ruimte maakt de Baambrugse Zuwe landschappelijk waardevol. Begroeiing van erfgrenzen zorgt voor een verdichting van het lint. Delen van de bermsloot zijn gedempt. Het beleid voor de openbare ruimte is onder meer gericht op een betere relatie met de plassen. Sommige recreatieve voorzieningen wensen uit te breiden. Het beleid voor de bebouwing is gericht op beperking van de verdichting.
\nAanvullend beleid Voor de linten van Vinkeveen is het beeldkwaliteitsplan ‘de linten van Vinkeveen’ gemaakt waarin onder meer de vorm van een pand en materiaalgebruik wordt voorgeschreven. baambrugse zuwe (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de Baambrugse Zuwe met de gevarieerde bebouwing in een historische structuur geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte doorzichten behouden en waar mogelijk versterken ontsluiting van panden bij voorkeur door bruggen verharding in één tint houden en door optische wegversmalling het landelijk karakter versterken behouden groene pleintjes en bermsloten Ligging één hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel rooilijnen van bouwmassa's evenwijdig aan de weg of de sloten laten lopen de rooilijnen van hoofdmassa’s terugleggen en laten verspringen hoe groter het volume van het gebouw hoe verder de voorgevelrooilijn uit de wegas ligt de nokrichting evenwijdig aan of haaks op de rooilijn plaatsen bijgebouwen achter of teruggelegen naast het hoofdgebouw plaatsen bij functies met een relatie tot de plas, deze relatie in functionele en visuele zin versterken beperkte verdichting en ontwikkeling aan de oostkant op enkele kavels met een minimale breedte van 30 m. en met de aanleg van een minimaal 10 m. brede sloot tot aan de Zuwe Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel hoofdvorm van traditionele panden eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen dienen ondergeschikt te zijn en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa losse- en twee-onder- één-kap woningen aan de westkant van schuine kappen voorzien bij kavels tot 1200 m2 de bouwvorm aanpassen aan belendingen Architectonische uitwerking de architectuur is bij voorkeur eigentijds met een relatie tot de plas zorgvuldig detailleren wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume bij panden aan de westkant de architectonische details van dakranden, goten erkers, dakkapellen en dergelijke in wittinten uitvoeren de architectuur van de landhuizen is vrij Materiaal- en kleurgebruik gevels van traditionele panden in hoofdzaak opbouwen uit rode baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken bij voorkeur voorzien van dakpannen of riet een terughoudend kleurgebruik is gewenst Kleine plannen erfafscheidingen ·aan de weg geen uniforme erfafscheiding langs de bermsloot maar een die ‘s winters transparant is achterbos vinkeveen (beschrijving) gebied 10 Hoofdlijnen Het Achterbos is het meest noordelijke, sterk verdichte deel van het Vinkeveense lint met afwisselende bebouwing die voor een deel is gericht op de watersport. In het oosten grenst het Achterbos aan de Vinkeveense plassen en in het westen aan het bovenland.
\nOnbebouwde ruimte Hoofdelement van het Achterbos is de lintweg. Aan weerszijden hiervan liggen legakkers die aan de oostkant in de Vinkeveense plassen eindigen en in het westen worden begrensd door de ringvaart. Op de legakkers staat bebouwing. Het lint heeft een asymmetrisch profiel met een brede bermsloot aan de oostzijde en een kade met grasstroken. Hier heeft de bebouwing vaak ruime voortuinen. De betontegels van het trottoir aan de westkant en het asfalt lijken in elkaar over te lopen door de delen afgevlakt trottoirband en de nagenoeg gelijke kleur. Bijzonder zijn de enkele brede bermsloten richting plassen.
\nBebouwing De bebouwing langs het lint bestaat uit woningen, boerderijen en op de recreatie en watersport gerichte bebouwing. De bebouwing stamt uit verschillende perioden en is overwegend vrijstaand en gevarieerd. De middeleeuwse verkaveling en het waterpatroon zijn de basis voor de verkaveling. De meeste panden staan met de rooilijn haaks op het slotenpatroon en liggen iets terug. De panden aan de oostkant worden veelal ontsloten door bruggen. Hier staan de meeste boerderijen. Gebouwen zijn veelal één tot twee lagen hoog en hebben in het algemeen een eenvoudige hoofdvorm met een kap die in verschillende vormen voorkomt. De nokrichtingen staan haaks op of lopen evenwijdig aan het slotenpatroon. Gevels hebben meestal zowel een verticale als horizontale geleding door de veelal staande ramen die horizontaal gelijnd zijn.
\nSommige panden hebben erkers en dakkapellen. De bebouwing is in het algemeen zorgvuldig gedetailleerd en een groot aantal van de wat oudere panden waaronder de boerderijen hebben rijk vormgegeven details. Daklijsten met windveren, gootklossen en dakkappellen met versierde lijsten zijn hiervan enkele voorbeelden. De gevels zijn hoofdzakelijk opgebouwd uit baksteen, dat soms is gestuct of geverfd. Daken zijn in het algemeen bedekt met rode of donkere keramische pannen en ook wel met riet. De meeste kozijnen evenals de rijk versierde details zijn uitgevoerd in hout. De recente bebouwing zoals de bedrijfjes en de nieuwere (recreatie)woningen wijken sterk af van de meer traditionele bebouwing. Ze bestaan voornamelijk uit één laag en een plat dak.
\nGevels hebben vaak veel glas en zijn verder meestal opgebouwd uit baksteen. De detaillering is veelal eenvoudig en het kleurgebruik gevarieerder. Bijzondere elementen zijn de houten veenarbeiderswoningen.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De gevarieerde, verdichte lintbebouwing aan het Achterbos volgt de historische structuur.
\nHet lintprofiel dreigt de autodruk niet altijd aan te kunnen en op een aantal kavels ontstaan parkeerterreinen. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van onder meer de waardevolle boombeplanting en hier en daar versterking van het lintkarakter. De toenemende vraag naar recreatiewoningen legt een druk op het sterk verdichte lint. Het beleid voor de bebouwing is gericht op het behoud van het historisch karakter.
\nAanvullend beleid Voor de linten van Vinkeveen is het beeldkwaliteitsplan de linten van Vinkeveen gemaakt waarin onder meer de vorm van een pand en het materiaalgebruik wordt voorgeschreven. achterbos vinkeveen (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de historische structuur met de gevarieerde bebouwing van het Achterbos geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte eenvormigheid in gebruik van verhardingen en straatmeubilair differentiatie tussen weg en trottoir is gewenst asymmetrisch profiel van het lint benadrukken door indeling van de groene kades aan de oostkant en trottoirs met verlichting aan de westkant te handhaven, versterken doorzichten naar het oosten behouden en waar mogelijk versterken de individuele kavels ontsluiten met smalle bruggen Ligging één hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel het hoofdgebouw naar het lint richten rooilijnen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon laten lopen de rooilijnen van hoofdmassa’s terugleggen en ten opzichte van elkaar laten verspringen de nokrichting evenwijdig aan of haaks op het slotenpatroon plaatsen bijgebouwen achter het hoofdgebouw plaatsen of ernaast zetten en deel uit laten maken van de straatwand Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap zonder wolfseind op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa schaalvergroting door bijvoorbeeld samenvoeging of grote aanbouwen is ongewenst Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot rijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume raamopeningen staand uitvoeren traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bebouwing in de tweede lijn eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als het hoofdgebouw bijgebouwen waaronder schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in rode baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen eventueel met hout hellende daken bij voorkeur voorzien van donkere pannen een terughoudend kleurgebruik dat niet sterk afwijkt van belendende panden is gewenst plinten in afwijkende, terughoudende kleur of materiaal vormgeven recente woongebieden vinkeveen (beschrijving) gebied 11 Hoofdlijnen De jaren ‘90 uitbreidingen in Vinkeveen bestaan uit rijen en twee-onder één-kap woningen in een verzorgde architectuur. De jaren ‘90 bouw van Vinkeveen is gegroepeerd in de Elzenhof ten zuiden van de Spoorlaan en in Bloemhaven aan de zuidkant van de Heulweg. Ten noorden van de Heulweg is de woonwijk Kerkelanden gepland.
\nOnbebouwde ruimte Elzenhof en Bloemhaven liggen beide evenwijdig aan het slotenpatroon ten westen van het lint van Vinkeveen vanwaaruit de gebieden ontsloten worden. De gebieden worden omringd door sloten. De buitenruimte is in het algemeen verzorgd. De hoofdweg van Bloemhaven is begeleid door een sloot met groene taluds en bruggen die richting Heulweg leiden. De onvolgroeide bomen, het asfalt van de weg en de parkeervlakken voor de deur geven het profiel een stenig karakter. De openbare ruimte van Elzenhof is gedifferentieerd door verschillende kleuren betonsteen waarmee een zonering van kleine voortuinen, de rijweg en een parkeerstrook is aangebracht.
\nBebouwing De bebouwing aan de Elzenhof en de Bloemhaven is gebaseerd op twee-onder-één-kapwoningen en rijen met herhaalde woningtypen. De bebouwing loopt in het algemeen langs een zelfde rooilijn die meestal de weg volgt. De woningen zijn in principe gericht op de weg. Bijgebouwen staan achter de woning. Achterkanten zijn veelal op water gericht. Sommige hoekwoningen zijn verbijzonderd met een aanbouw aan de zijgevel. De architectuur van de woningen is verzorgd. De massa is samengesteld uit rechthoekige volumes in drie bouwlagen met een plat of flauw hellend dak. Vaak is de bovenste bouwlaag iets teruggelegen en is ruimte voor een dakterras ontstaan. Sommige achtergevels hebben glazen serres. De gevels hebben veelal een horizontale geleding door brede, uitstekende dakranden, luifels en structuur in het materiaal. De detaillering is in het algemeen verzorgd. Gevels van gebouwen in de Bloemhaven zijn voornamelijk opgetrokken uit baksteen met veel glas en hout. Gebouwen in de Elzenhof hebben gevels die grotendeels met hout bekleed zijn en entreepartijen in baksteen. Vaak zijn meerdere kleuren naast elkaar gebruikt. De meeste kozijnen zijn van hout. Samen met de deuren hebben ze veelal accentuerende maar terughoudende kleuren. De meeste dakranden zijn geschilderd in een lichte kleur.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Kenmerkend voor de jaren ‘00 uitbreidingen van Vinkeveen is de heldere stedenbouwkundige opzet met de bebouwing in een verzorgde architectuur ingepast in de landschappelijke structuur. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Het beeld van de openbare ruimte verandert nog door onder meer het onvolgroeide groen. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van het groene karakter en het groenareaal met aandacht voor de oorspronkelijke ontwerpuitgangspunten en het bijbehorend beheer. Voor de bebouwing zijn geen bijzondere ontwikkelingen te verwachten. Het beleid voor de bebouwing is terughoudend en gericht op beheer.
\nAanvullend beleid Voor de recente woongebieden Bloemhaven en Elzenhof te Vinkeveen geldt geen bijzonder beleid. recente woongebieden vinkeveen (criteria) Regulier welstandsregime Voor de jaren ‘90 uitbreidingen van Vinkeveen met de heldere opzet en de wooneenheden in een verzorgde architectuur geldt een regulier welstandsregime.‑Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte aandacht voor de overgang van openbaar naar privé; overgangen van gevel naar voorerf of -tuin, trottoir en weg doorzichten naar het water versterken bijgebouwen aan de waterkant niet direct aan het water plaatsen Ligging woningen richten op de belangrijkste openbare ruimte rooilijnen aan de voorzijde van rijen behouden in oriëntatie, ritme en ontsluiting aanpassen aan belendingen bijgebouwen achter het hoofdgebouw plaatsen Massa gebouwen bij voorkeur opbouwen uit drie lagen met een plat of flauw hellend dak gebouwen in maat en schaal aanpassen aan belendingen op- en aanbouwen per woningtype in hetzelfde model uitvoeren bijgebouwen onderschikken aan de hoofdmassa zo min mogelijk gesloten wanden op straatniveau Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren gebouwen aanpassen aan belendingen bij een herhaald woningtype dezelfde gevelritmiek en dakopbouw toepassen traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt Materiaal- en kleurgebruik gevels in principe uitvoeren in baksteen, vergelijkbare steenachtige materialen of hout hellende daken van woningen voorzien van donkere keramische pannen, die van bijgebouwen bij voorkeur ook op, aan- en uitbouwen van een herhaald woningtype qua kleur en materiaal afstemmen op het hoofdgebouw een terughoudend kleurgebruik dat niet sterk afwijkt van de belendingen is gewenst waverveen (beschrijving) gebied 12 Hoofdlijnen Waverveen is een op bovenland gesitueerd lintdorp, opgebouwd uit merendeels vrijstaande, individuele gebouwen. Het dorp ligt aan weerszijden van de Cliffordweg die de polder Groot-Mijdrecht verdeelt in een noordelijk en zuidelijk deel.
\nOnbebouwde ruimte De op een dijk gelegen Cliffordweg is de belangrijkste openbare ruimte van de kern Waverveen. Het dijkprofiel oogt in het algemeen groen door de aan weerszijden gelegen heesters langs bermsloten en een open scherm van bomen. De taluds zijn grotendeels met gras bedekt, hier en daar onderbroken door vlakken halfverharding voor het parkeren. Vooral de zuidzijde van het lintdorp heeft een open structuur. De aansluiting van de achtererven op het omringende landschap verdient bijzondere aandacht.
\nBebouwing De bebouwing staat aan weerszijden van de Cliffordweg. In het zuiden staan veelal grote boerderijen en in het noorden voornamelijk kleinschalige, dichter op elkaar gelegen bebouwing. De gebouwen liggen niet direct aan de weg en hebben de rooilijn veelal evenwijdig aan de weg of aan het slotenpatroon van de polder. De rooilijnen aan de voorzijde verspringen ten opzichte van elkaar. De panden zijn meestal met de top- en soms met de langsgevel naar de weg gericht. Bijgebouwen staan in principe een eind achter het hoofdgebouw. De hoofdvorm van de bebouwing is eenvoudig en veelal opgebouwd uit een onderbouw van één laag met een kap die in verschillende vormen voorkomt. De nokrichting loopt evenwijdig aan of haaks op de rooilijn. De gevels hebben veelal staande begane grondramen die horizontaal gelijnd zijn. Sommige ramen worden geflankeerd door houten luiken. De detaillering is in het algemeen zorgvuldig. Bij de traditionele panden is de voorgevel meestal rijk vormgegeven. Bijzondere details al verfijnde daklijsten en kozijnen komen voor. De gebouwen zijn meestal opgetrokken uit baksteen en hebben een kap die veelal is afgedekt met keramische pannen en soms met riet. Een aantal panden heeft een in een andere kleur baksteen uitgevoerde plint. Kozijnen en daklijsten van de traditionele panden zijn in principe uitgevoerd in hout. Het kleurgebruik is terughoudend en aangepast aan de landelijke omgeving. Bijzonder is de aan de zuidzijde gelegen Nederlands Hervormde kerk.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Het op bovenland gelegen oude veendorp aan weerszijden van de dijk is cultuurhistorisch waardevol. Het aanzien van de openbare ruimte zal veranderen als geplande in- of uitbreidingen doorgaan. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van het groene karakter en de open structuur. Het kleine kernen beleid is voor Waverveen gericht op enige uitbreiding in geringe dichtheden.
\nAanvullend beleid Voor de kern van Waverveen geldt geen aanvullend beleid. waverveen (criteria) Bijzonderwelstandsregime Voor de kern Waverveen met de historische structuur en de gevarieerde lintbebouwing geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte eenvormigheid in gebruik van verhardingen en beplanting van het lintprofiel nastreven begeleidende bermen, sloten en bomenschermen door laten lopen langs het gehele lint doorzichten behouden en waar mogelijk versterken aandacht voor de achterkanten van het lint Ligging één hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel hoofdgebouwen richten op de belangrijkste weg rooilijnen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon laten lopen de rooilijnen van hoofdmassa’s terugleggen en ten opzichte van elkaar laten verspringen nokrichting evenwijdig aan of haaks op de rooilijn laten lopen bijgebouwen achter het hoofdgebouw plaatsen Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot rijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume raamopeningen in principe staand uitvoeren traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bebouwing en bijgebouwen eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als het hoofdgebouw Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in rode baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, eventueel met hout hellende daken bij voorkeur voorzien van donkere of rode keramische pannen of riet een terughoudend kleurgebruik dat niet sterk afwijkt van belendende panden is gewenst kleine kernen (beschrijving) gebied 13 Hoofdlijnen Langs de rivieren Kromme Mijdrecht, Amstel en Oude Waver liggen de oude kernen en buurtschappen De Hoef, Amstelhoek, Nessersluis en Gemaal. De Hoef ligt aan de Kromme Mijdrecht en Amstelhoek tegenover de oude kern van Uithoorn. Bij het kruispunt van de Amstel en de Oude Waver is Nessersluis ontstaan en Gemaal ligt in polder Groot-Mijdrecht, ten westen van Botshol.
\nOnbebouwde ruimte De kernen bestaan grotendeels uit lintbebouwing aan de rivierdijk. Deze dijken maken met de rivieren deel uit van de hoofdgroenstructuur, waarbij er uit waterstaatkundig oogpunt geen beplanting op de dijken mogelijk is. In het algemeen hebben de lintkernen een sterke relatie met het water.
\nBebouwing De dijk vormt de hoofdweg van de kleine kernen. De bebouwing die hieraan staat is gericht op de rivier en heeft in het algemeen een wisselende rooilijn die evenwijdig loopt aan de dijk of aan het slotenpatroon dwars op de dijk. In Amstelhoek heeft de kern zich rond de gereformeerde kerk richting het oosten uitgebreid. De bebouwing is individueel en afwisselend en bestaat bij de Hoef, Gemaal en Nessersluis grotendeels uit kleine (arbeiders)woningen en boerderijen. In de kern van Amstelhoek wisselen kleine woonhuizen, statige panden en enkele bedrijfjes elkaar af. De bebouwing staat overwegend vrij, in Amstelhoek komen ook korte clusters voor. Bijgebouwen liggen in principe achter het hoofdgebouw.
\nDe meeste bebouwing heeft een eenvoudige hoofdvorm en is opgebouwd uit één tot twee lagen met een kap, waarvan de nokrichting meestal haaks op, of evenwijdig aan de rooilijn loopt. Bij grotere panden zijn de hoofdvorm en de kap vaak samengesteld. Dakkapellen sieren sommige daken. Veel panden hebben een plint in een afwijkende maar terughoudende kleur. De topgevels van panden aan het dijklint zijn in het algemeen representatief. De gevelgeleding is in principe zowel horizontaal als verticaal met op de begane grond staande ramen die horizontaal gelijnd zijn. De panden hebben grotendeels een zorgvuldige detaillering. Soms vormen nadrukkelijke daklijsten of ankers rijk gedetailleerde accenten. Ook siermetselwerk komt veel voor.
\nEen aantal boerderijen en woonhuizen heeft een fijn bewerkte windveer. Het materiaalgebruik is in principe traditioneel en het kleurgebruik terughoudend. De meeste gevels zijn opgetrokken uit baksteen. Een enkele keer is de voorgevel wit gepleisterd. Kozijnen, daklijsten en dakkapellen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur. Roeden in raamvlakken zijn vaak in een donkere kleur geschilderd. De keramische pannen waarmee het merendeel van de daken is afgedekt, hebben meestal een donkere en soms een rode kleur. Bijzondere bebouwing in de kernen zijn onder meer de kerken in Amstelhoek en De Hoef en de monumentale boerderijen in De Hoef.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De vaak traditionele, gevarieerde bebouwing van de kleine kernen langs de rivieren is cultuurhistorisch waardevol. Langs de kernen Amstelhoek en De Hoef wordt de ecologische hoofdstructuur gerealiseerd. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van de grasbermen en rietoevers langs de Kromme Mijdrecht en op realisatie van de ecologische hoofdstructuur. Conserveren en incidentele inbreiding in afstemming met het bestaande karakter is het beleid voor de bebouwing.
\nAanvullend beleid Voor de kleine kernen geldt geen aanvullend beleid.
\nBeeldkwaliteitsplan De Hoef Oostzijde 67a 1INLEIDING Voorliggend beeldkwaliteitsplan heeft Mees Ruimte & Milieu in opdracht van Dinero Beheer B.V. opgesteld. Dinero Beheer B.V. is voornemens op het voormalige agrarische perceel aan De Hoef Oostzijde 67A in De Hoef een woningbouwplan te ontwikkelen. In de toekomstige situatie wordt een kleinschalig woonerf gerealiseerd bestaande uit maximaal zeven woningen.
\nGemeente De Ronde Venen heeft een ontwikkelkader opgesteld voor de beoogde ontwikkeling. Om de realisatie van de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een postzegelbestemmingsplan opgesteld. Bij dit bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan gewenst waarin middels voorliggende rapportage wordt voorzien. Verder dient dit beeldkwaliteitsplan na vaststelling als kader voor de welstandstoetsing te worden gezien.
\n1.1DOEL Dit beeldkwaliteitsplan gaat in op het ontwerp voor de woningbouwontwikkeling aan De Hoef Oostzijde 67A in De Hoef. Het ontwikkelkader (zie hoofdstuk 3) vormt hiervoor het uitgangspunt en biedt randvoorwaarden. Binnen de randvoorwaarden uit het ontwikkelkader zijn in dit beeldkwaliteitsplan de randvoorwaarden uitgewerkt voor zowel de erfinrichting als de bebouwing in het plangebied. De voorwaarden voor wat betreft de architectonische uitwerking zijn hiermee opgenomen in dit beeldkwaliteitsplan.
\n1.2LEESWIJZER Het beeldkwaliteitsplan is opgebouwd uit een viertal hoofdstukken:
\nHoofdstuk 4 omschrijft de visie voor zowel de landschappelijke inpassing als de woningen op het te realiseren woonerf. Ook worden randvoorwaarden voor de landschappelijke inpassing en bebouwing gegeven en is voorzien in referentiebeelden.
\nIn de bijlagen bij het beeldkwaliteitsplan is de landschappelijke inpassing inclusief het beplantingsplan opgenomen.
\n2PROJECT- EN ONTWIKKELLOCATIE De projectlocatie (zie blauwe streeplijn in figuur 1) ligt aan De Hoef Oostzijde 67A in De Hoef. De Hoef is een kleine dorpsgemeenschap bestaande uit circa 950 bewoners met circa 350 woningen. Het dorp vormt een lint aan de dijk langs de Kromme Mijdrecht, een zijtak van de Amstel.
\nDe projectlocatie ligt achter het dijklint van De Hoef Oostzijde en grenst met de noord- en westzijde aan de percelen van de bestaande lintbebouwing. Aan de oost- en zuidzijde wordt de projectlocatie omgeven door het open bovenland met de kenmerkende brede watergangen. De locatie vormt hiermee de overgang van het dorp naar het buitengebied en is onderdeel van de kern maar heeft een landelijk karakter.
\nOp korte afstand van de projectlocatie ligt het projectmatig ontwikkelde woongebied de Merelslag, waar onder andere het dorpshuis De Springbok staat. Verder is er rondom de locatie sprake van verdikking van het dijklint in de vorm van tweedelijns (woon)bebouwing en bedrijfsmatige activiteiten. De woonbebouwing in het lint bestaat uit vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen in één tot twee lagen met kap. De woningen staan voornamelijk in de eerste lijn en zijn gericht op de Kromme Mijdrecht. Ook is er sprake van tweedelijns bebouwing. Deze woningen worden ontsloten door middel van een gemeenschappelijke in-/ uitrit vanaf de dijk. De bedrijfsbebouwing in het lint aan de Kromme Mijdrecht bestaat uit grootschalige volumes gelegen in de tweede lijn achter de (bedrijfs)woningen.
\nOp de projectlocatie staat een voormalige kwekerswoning met een bijgebouw. Voorheen was ook een kas aanwezig. De bedrijfsactiviteiten zijn reeds beëindigd. Ontsluiting van het perceel vindt plaats via een pad vanaf De Hoef Oostzijde. Dit pad loopt vanaf De Hoef Oostzijde tussen de lintbebouwing door en maakt vervolgens een haakse bocht. Via een eenvoudige brug over een brede watergang wordt toegang gegeven tot het bebouwde deel van de projectlocatie. De percelen De Hoef Oostzijde 74 A t/m D grenzen met de achtertuinen aan het ontsluitingspad.
\nDe gronden behorende tot de voormalige kwekerij betreffen de projectlocatie (zie blauwe streeplijn in figuur 1). Het deel van de projectlocatie dat zich bevindt binnen het stedelijk gebied betreft de ontwikkellocatie (zie rode streeplijn in figuur 1).
\nFiguur 1.Luchtfoto project- en ontwikkellocatie (bron: QGIS) 2.1HUIDIGE OMGEVINGSKWALITEIT Het plangebied ligt aan de rand van de kern van De Hoef maar heeft een landelijk karakter door onder andere de directe verbinding met het landelijk gebied. Om een kleine kern als De Hoef, dat functioneert als oriëntatiepunt in het landschap, te behouden kunnen bescheiden inbreidingen binnen de rode contour aan de orde zijn. Bij ontwikkelingen in (kernen in) het veenweidegebied is het van belang dat de openheid van het landschap, zichtlijnen, verkavelingspatroon, andere cultuurhistorische elementen en aanwezige natuurwaarden worden beschermd.
\nFiguur 2.Bestaande stedenbouwkundige structuur De Kromme Mijdrecht vormt een belangrijk structuurbepalend element in de kern van De Hoef. Direct aan de Kromme Mijdrecht liggen de ontsluitingswegen De Hoef Oost- en Westzijde. Het plangebied is aangesloten op De Hoef Oostzijde, maar bevindt zich op enige afstand van de ontwikkellocatie.
\nDe kavelstructuur van het veenweidegebied (slagenlandschap) is tevens een herkenbaar element in en rondom het plangebied. De bebouwingsmassa volgt veelal deze kavelstructuur of is hier juist haaks op gepositioneerd. In de bebouwingsmassa is ook de contour van de Kromme Mijdrecht af te lezen. Aan de Kromme Mijdrecht is voornamelijk woonbebouwing opgericht, terwijl meer naar het open veenweidegebied ook enkele verspreid liggende (agrarische) bedrijfsbebouwing aanwezig is. De omliggende gronden zijn open en waterrijk en kennen hoofdzakelijk een agrarisch gebruik.
\nGepaard met het bestaande aanwezige groen is er vanaf De Hoef Oostzijde weinig zicht naar het open achterland ten oosten van de kern van De Hoef. Daarentegen is vanaf De Hoef Oostzijde weids uitzicht over het open veenweidegebied aan de westzijde van de kern. Vanaf de ontwikkellocatie is juist uitzicht over het landelijk gebied aan de oostzijde mogelijk en wordt het zicht naar het open gebied aan de westzijde van de Kromme Mijdrecht geblokkeerd door bestaande bebouwing en opgaand groen.
\n3ONTWIKKELKADER In het ontwikkelkader dat specifiek voor het voormalige agrarische perceel De Hoef Oostzijde 67A (de projectlocatie) is opgesteld staan de randvoorwaarden op hoofdlijnen voor de ontwikkeling van het kleinschalig woonerf. De ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn onderverdeeld in de aspecten ‘hoofdopzet’, ‘bebouwing’ en ‘buitenruimte’. De randvoorwaarden zijn:
\nHoofdopzet (let op: selectie van de randvoorwaarden uit het ontwikkelkader):
\nHet oorspronkelijke landschappelijke slotenpatroon blijft behouden.
\nDe ontwikkeling bestaat uit maximaal 7 nieuwe woningen (exclusief de voormalige bedrijfswoning).
\nBebouwing (idem):
\nDe nieuwbouw bestaat uit 1 of 2 lagen met een kap met een maximale goothoogte van 5,5 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. De vrijstaande woning heeft een maximale goothoogte van 4,5 meter en een nokhoogte van 8 meter.
\nDe woningen worden gerealiseerd in minimaal twee losse volumes binnen het bouwvlak.
\nDe onderlinge afstand tussen de volumes is minimaal 2 meter.
\nDe bijbehorende bergingen zijn buiten het bouwvlak mogelijk mits aantrekkelijke ingepast en geclusterd in één gebouwde voorziening.
\nDe maximale oppervlakte van de nieuwe bebouwing is 500m², exclusief bijgebouwen.
\nDe nieuwe woningen zijn energieneutraal.
\nBuitenruimte (idem):
\nHerinrichting ontsluitingspad in aansluiting op verkeersfunctie en landschappelijke karakteristiek.
\nParkeren op eigen terrein binnen bestaand stedelijk gebied.
\nGedeeltelijke inrichting van het buitenstedelijke gebied als (onbebouwde) gemeenschappelijke tuin voor de nieuwe bewoners.
\nAandeel verhard oppervlak zoveel mogelijk beperken.
\nFiguur 3.Uitsnede kaartbeeld bij ontwikkelkader (bron: Ontwikkelkader De Hoef Oostzijde 67A) 4ONTWERP In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ontwerp. De visie wordt beschreven, waarna specifiek wordt ingegaan op de landschappelijke inpassing en het ontwerp van de woningen. Vervolgens zijn de randvoorwaarden inzichtelijk gemaakt. Voor de uitwerking is aangesloten bij de bestaande omgevingskwaliteit en het in hoofdstuk 3 beschreven ontwikkelkader.
\n4.1VISIE Op het voormalige agrarische perceel aan De Hoef Oostzijde 67A wordt een kleinschalig woonerf gerealiseerd bestaande uit maximaal zeven woningen dat qua opzet, maat en schaal past bij de bestaande omliggende bebouwing. Dit wordt bereikt door maximaal twee nieuwe bouwvolumes te realiseren; een vrijstaande woning en een groter bouwvolume met maximaal zes wooneenheden.
\nDe bestaande omgevingskwaliteit en het ontwikkelkader zijn uitgangspunt geweest voor de opzet van het woonerf, met het doel de nieuwe ontwikkeling goed in zijn omgeving in te passen en de bestaande kavelstructuur te behouden. Met name het grotere volume heeft de karakteristiek van een schuur of loods, maar ook de vrijstaande woning zal qua beleving verwijzen naar het voormalige agrarische karakter. Doordat de vrijstaande woning op een beperkte afstand van het grotere bouwvolume wordt gepositioneerd, vormen de volumes stedenbouwkundig een gezamenlijk cluster net als op een agrarisch erf.
\nVanaf het plangebied is zicht op het nabijgelegen natuurgebied. Beleving van de openheid van het landschap is een belangrijk kenmerk, de ontwikkeling houdt hier rekening mee. Een bestaand doorzicht naar het achterland is niet mogelijk over het plangebied, maar het aanzicht en uitzicht van de nieuwe bebouwing is afgestemd op de openheid van het landschap. De te realiseren bebouwing is georiënteerd op het achterland. Daarnaast voorziet de landschappelijke inpassing in een natuurlijke overgang naar het landschap, wordt er een gemeenschappelijke buitenruimte aangelegd en past ook de inrichting van de buitenruimte bij de landschappelijke karakteristiek.
\nFiguur 4.Inrichtingsaspecten bebouwing verwerkt in de stedenbouwkundige structuur 4.2LANDSCHAPPELIJKE INPASSING Water is in een belangrijk inrichtingsaspect voor de beleving van het landschap in en rondom het plangebied. Over het water en het open achterland zijn vanaf de ontwikkellocatie zichtlijnen en doorzichten aanwezig. Om de doorzichten te behouden en zichtlijnen vanuit de woningen te creëren concentreert (nieuw) opgaand groen zich bij de bebouwing en verharding op de ontwikkellocatie.
\nSlagenlandschap Het kenmerkende slagenlandschap is goed beleefbaar door het open houden van het bestaande water. Langs de watergangen zorgt een enkele solitair of struweel voor wat beschutting. Bomen en bosplantsoen zijn te vinden op en nabij de ontwikkellocatie zelf.
\nKruidenrijk grasland en gezamenlijke tuin Aan de oostzijde van het plangebied ontstaat een kruidenrijk grasland met een grote verscheidenheid aan grassen en kruiden. Het beheer is extensief, waardoor niet teveel wordt gemaaid, er niet teveel wordt beweid en minder wordt bemest. Op korte afstand van de ontwikkellocatie is een gezamenlijke tuin beoogd. Er wordt een pad gemaaid, komt een picknicktafel te staan en is plaats voor een voetbaldoel.
\nOevers De watergangen in het plangebied zijn grotendeels van natuurvriendelijke oevers voorzien. Dit met uitzondering van enkele oevers bij de ontwikkellocatie. Vanwege bebouwing op korte afstand wordt hier voorzien in een lage beschoeiing. Daar waar sprake is van een dergelijke beschoeiing wordt veelal ook een haag aangeplant.
\nFiguur 5.Natuurlijke oevers aan de noordoostkant van het plangebied (bron: Van der Goes & Groot) Figuur 6.Kruidenrijk grasland (bron: Ton Liemburg AvB) Figuur 7.Bestaande lage beschoeiing bij voormalige kwekerswoning (bron: Van der Goes & Groot) Toegangsbrug Via het bestaande pad is het nieuwe woonerf ontsloten. De brug over het water wordt gerenoveerd en zorgt voor de verbinding met het ontsluitingspad richting De Hoef Oostzijde. De brug bestaat uit betonnen stelconplaten op een stalen constructie. Een lage balustrade wordt aangebracht middels een hardhouten randbalk. Door de lage balustrade blijft de uitstraling van de betonnen brug vergelijkbaar met de huidige situatie.
\nOntsluitingspad Bestaand groen langs het ontsluitingspad blijft behouden. Het grindpad wordt voorzien van een nieuwe verharding. Het grind wordt vervangen voor een geluidsreducerende klinkerbestrating met een breedte van 3,5 meter. Het pad behoud hierdoor het smalle profiel. Aan beide zijden van de klinkerbestrating is een strook van 0,5 meter vlakke grasbetontegels voorzien. Voertuigen kunnen elkaar hierdoor goed passeren en de groene uitstraling blijft zo veel mogelijk behouden.
\nParkeren Het parkeerterrein wordt vergroend door een hagen- en bomenstructuur. De hagen zijn veelal gecombineerd met een grasstrook. De parkeerplaatsen zelf zijn meestal voorzien van waterpasserende verharding (grasbetontegels). Naast een groene uitstraling zijn de grasbetontegels waterdoorlatend. Enkel de parkeerplaatsen ten behoeve van de voormalige kwekerswoning en de nieuw te realiseren vrijstaande woning bestaan uit klinkerverharding.
\nFiguur 8. Referentiebeeld: lage balustrade middels hardhouten randbalk (bron: Dinero Beheer B.V.) Figuur 9. Referentiebeeld: geluidsreducerende klinkerbestrating (bron: Struyk Verwo Infra) Figuur 10. Referentiebeeld: grasbetontegels ter plaatse van parkeerplaatsen (bron: Mees Ruimte & Milieu) 4.2.1Randvoorwaarden De volgende randvoorwaarden zijn opgesteld om de beeldkwaliteit van de landschappelijke inpassing te waarborgen:
\nLandschappelijke inpassing Het erf wordt landschappelijk ingepast zoals opgenomen in de bijgevoegde landschappelijke inpassing (zie bijlage 1).
\nHet aan te planten groen bestaat uit inheemse soorten. Voor wat betreft locatie, aantallen en plantafstanden van de bomen en het overig groen wordt aangesloten bij de bijgevoegde landschappelijke inpassing.
\nKruidenrijk grasland Om biodiversiteit te stimuleren en aan te sluiten bij het nabijgelegen NNN is voorzien in een kruidenrijk grasland.
\nHet kruidenrijk grasland bestaat uit onder andere klavers en grassen, en levert een positieve bijdrage aan de biodiversiteit.
\nHet beheer van het kruidenrijk grasland is extensief. Dit bestaat uit extensieve beweiding, extensief maaibeheer en niet of minder bemesten.
\nGezamenlijke tuin Net buiten de ontwikkellocatie is plaats voor een gezamenlijke tuin.
\nDe gezamenlijke tuin bestaat uit een gemaaid pad (in het kruidenrijk grasland), een picknicktafel en een voetbaldoel.
\nOevers De meeste oevers in het plangebied zijn natuurvriendelijke oevers.
\nNabij de te ontwikkelen bebouwing wordt voorzien in een lage beschoeiing (veelal gecombineerd met een haag) vanwege de relatief korte afstand tussen het water en de bebouwing.
\nToegangsbrug De betonnen brug wordt gerenoveerd en voorzien van een nieuwe afscheiding.
\nDe brug is opgebouwd uit een stalen constructie met betonnen stelconplaten.
\nEen hardhouten randbalk vormt de nieuwe balustrade (zie figuur 8).
\nOntsluitingspad De bestaande kwekerswoning en te realiseren nieuwe woningen maken gebruik van de bestaande ontsluitingsweg naar De Hoef Oostzijde. Ook wanneer landbouwvoertuigen de achtergelegen gronden moeten bereiken wordt gebruik gemaakt van de ontsluitingsweg.
\nHet grindpad wordt vervangen door een klinkerverharding van geluidsreducerende bestrating met een breedte van 3,5 meter.
\nAan beide zijden van de klinkerbestrating is een strook van 0,5 meter vlakke grasbetontegels voorzien.
\nParkeren Op de ontwikkellocatie wordt voorzien in minimaal 14 parkeerplaatsen.
\nHet parkeerterrein wordt vergroend door en hagen- en bomenstructuur (zie bijlage 1). Tussen de bedrijvigheid aan de noordzijde van de ontwikkellocatie en het parkeerterrein vormt een knotbomenrij en een aan te planten haag een groene afscheiding.
\nDe parkeerplaatsen worden grotendeels aangelegd in waterpasserende verharding van grasbetontegels. Enkel de parkeerplaatsen ten behoeve van de voormalige kwekerswoning en de nieuw te realiseren vrijstaande woning bestaan uit klinkerverharding. Dit omdat de parkeerplaatsen tevens dienen als ontsluiting/ oprit van de voormalige kwekerswoning. Overige verharding op het nieuwe erf bestaat uit klinkerbestrating.
\n4.3WONINGEN De nieuwe woningen worden geïntegreerd in het stedelijk gebied van De Hoef, maar verwijzen qua architectuur naar het landelijk gebied en het voormalig agrarisch gebruik. Het uitgangspunt voor de te realiseren woningen is daarom de karakteristiek van een schuur of loods. De architectuur is hiermee landschappelijk en traditioneel, maar biedt ruimte voor een eigentijdse interpretatie. Gezien vanaf het open veenweidegebied ligt de nieuwe bebouwing “achter” de voormalige kwekerswoning. De nieuwe woningen domineren hierdoor het beeld niet vanaf het achterland.
\nOm versnippering van bouwvolumes te voorkomen vormt de nieuwbouw stedenbouwkundig één cluster. Dit wordt onder andere bewerkstelligd door de beperkte onderlinge afstand tussen de (hoofd) bouwvolumes. Buiten de bouwvlakken zijn uitsluitend bijbehorende bergingen toegestaan in één derde nieuw bouwvolume ter plaatse van de aanduiding op de verbeelding. Het gaat een gezamenlijk volume dat niet direct zichtbaar mag zijn vanaf de weg naar De Hoef Oostzijde. Dit bouwvolume biedt plaats aan de bergingen behorende bij de zes woningen in het grotere bouwvolume en wordt uitgevoerd als een gesloten kapschuur.
\nDe nieuwe (hoofd) bouwvolumes bestaan uit één of twee lagen met een kap, maar ondergeschikt is een plat dak mogelijk. Doordat de bouwhoogte maximaal 8 meter bedraagt stijgen de volumes niet uit boven de boomgrens. De nokrichting van het grotere volume wordt parallel gepositioneerd aan de nokrichting van de nabijgelegen bestaande grotere bouwvolumes, en daarmee haaks op de kavelstructuur. De nokrichting van de vrijstaande woning en van het bijgebouw waarin de bergingen behorende bij de zes woningen in het grotere bouwvolume zich bevinden, sluit aan bij de nokrichting van de voormalige kwekerswoning en de richting van het landschap.
\nFiguur 11.Uitwerking plan op basis van het ontwikkelkader (bron: Buro Ruiter) Verschijningsvorm Twee (hoofd) bouwvolumes op korte afstand van elkaar, die stedenbouwkundig één cluster vormen. De hoofdvorm is eenvoudig.
\nMassa Gebouwen bestaan uit één of twee lagen en worden afgedekt met een kap. De bouwhoogte is maximaal 8 meter. De footprint bedraagt totaal maximaal 500 m².
\nVrijstaande woning Sluit qua nokrichting aan bij de voormalige kwekerswoning, maar ondergeschikt is een andere nokrichting mogelijk.
\nGroter bouwvolume Is langwerpig en heeft een nokrichting parallel op de kavelstructuur. De gevels aan de kopse zijden hebben een meer gesloten karakter. Richting het achterland is de gevel meer open en voorziet een galerij in de toegang naar de wooneenheden op de verdieping.
\nBovenwoningen Het grotere bouwvolume biedt plaats aan bovenwoningen. Deze wooneenheden worden ontsloten via een mee-ontworpen galerij. De buitenruimten worden in de lange zijde uitgevoerd als loggia, maar kunnen aan de kopse zijde ook buiten het geveloppervlak worden gerealiseerd.
\nBijgebouwen Bijbehorende bergingen zijn buiten de bouwvlakken binnen de bestemming ‘Wonen’ mogelijk en ter plaatse van de specifieke aanduiding in de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Ter plaatse van de aanduiding is een gezamenlijk ondergeschikt en eenvoudig bouwvolume toegestaan dat is uitgevoerd als gesloten kapschuur. Qua positionering en kaprichting doet de berging mee met het landschap.
\nFiguur 12. Referentiebeeld: langwerpig bouwvolume met een meer gesloten kopse zijde (bron: Ton Liemburg AvB) Figuur 13.Referentiebeeld: meer open gevel richting het achterland (bron: Ton Liemburg AvB) Figuur 14. Referentiebeeld: dakkapellen overheersen het beeld niet (bron: Ton Liemburg AvB) 4.3.1Randvoorwaarden De volgende randvoorwaarden zijn opgesteld om de beeldkwaliteit van de bebouwing op de ontwikkellocatie te waarborgen. De voorwaarden zijn niet van toepassing op de bestaande kwekerswoning.
\nProgramma De nieuwe woningen zijn onderverdeeld in een vrijstaande woning en een groter bouwvolume met zes wooneenheden en worden gerealiseerd zoals omschreven in paragraaf 4.3.
\nHoofdgebouwen bevinden zich binnen de bouwvlakken zoals aangegeven op de verbeelding bij het bestemmingsplan.
\nAfmetingen De maximale oppervlakte van de nieuwe bebouwing is 500 m², exclusief bijgebouwen.
\nDe bouwhoogte is maximaal 8 meter.
\nDe goothoogte is maximaal 5,5 meter van het grotere volume en maximaal 4,5 meter van de vrijstaande woning.
\nDe onderlinge afstand tussen de (hoofd) bouwvolumes is minimaal 2 meter.
\nKap Afzonderlijke gebouwdelen zijn afgedekt met een kap, maar onderschikt is een plat dak mogelijk.
\nDe nokrichting wordt gerealiseerd zoals omschreven in paragraaf 4.3.
\nEr wordt gebruik gemaakt van dakpannen in een donkere tint.
\nDakkapellen overheersen het beeld niet en dienen in samenhang met de (hoofd) bouwvolumes ontworpen te zijn.
\nHet plaatsen van zonnepanelen in het dakvlak is toegestaan.
\nGevels Richting het verhard terrein op het woonerf is sprake van een representatieve gevel.
\nVanuit de bebouwing is waar mogelijk zicht op het achterland.
\nHet grotere bouwvolume is voorzien van een mee-ontworpen galerij. Buitenruimten worden in de lange zijde uitgevoerd als loggia, maar kunnen aan de kopse zijde ook buiten het geveloppervlak worden gerealiseerd.
\nEr wordt gebruik gemaakt van natuurlijke materialen zoals hout en bakstenen. Een terughoudend kleurgebruik heeft de voorkeur.
\nErkers en andere uitbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element.
\nBijgebouw Volgt qua positionering het landschap.
\nIs uitgevoerd als gesloten kapschuur en eenvoudig vormgegeven en gedetailleerd.
\nHeeft één bouwlaag en een aan weerskanten ongelijke kap.
\nVoor de gevels wordt gebruik gemaakt van natuurlijke materialen zoals hout.
\nFiguur 15. Referentiebeeld: landschappelijke architectuur met eigentijdse interpretatie (bron: Ton Liemburg AvB) Figuur 16. Referentiebeeld: gevel van natuurlijke materialen en pannendak in donkere tint (bron: Ton Liemburg AvB) 5BIJLAGEN 5.1LANDSCHAPPELIJK INPASSINGSPLAN Buro Ruiter, kenmerk: IP_MEES_De Hoef_2022074_A3_1a500_legenda_v3 Inclusief beplantingsplan:
\nBuro Ruiter, kenmerk: BP_MEES_De Hoef_2022074_A3_1a500_v2 kleine kernen (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de gevarieerde, deels historische bebouwing van de kleine kernen in de cultuurhistorisch waardevolle lintstructuur geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte ·relatie tussen de bebouwing en de rivier handhaven en versterken door behoud/versterking van het zicht op het water Ligging bij boerderijen is een heldere ordening van verschillende gebouwen en handhaving van traditionele erfbeplanting op het erf gewenst per erf of kavel is één hoofdmassa wenselijk hoofdgebouwen richten op de belangrijkste openbare ruimte rooilijnen evenwijdig aan de weg of parallel aan de sloten laten lopen rooilijnen van hoofdmassa’s ten opzichte van elkaar laten verspringen bijgebouwen in principe achter het hoofdgebouw plaatsen Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel hoofdvorm in principe eenvoudig houden hoofdvorm van de grote panden samenstellen gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa zijgevels hebben vensters Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot rijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume gevels zowel horizontaal als verticaal geleden het verschil tussen voorhuis en achterhuis van boerderijen benadrukken traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bijgebouwen als hallen en schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels in hoofdzaak uitvoeren in bruine of rode baksteen, eventueel gestuct of geschilderd in een lichte kleur hellende daken bij voorkeur voorzien van rode of donkere keramische pannen plinten in afwijkende kleur of afwijkend materiaal uitvoeren houtwerk schilderen: elementen als windveren en kozijnen in traditionele contrasterende lichte tinten zoals gebroken wit een terughoudend kleurgebruik , passend in het landschap, is gewenst uitbreidingen kleine kernen (beschrijving) gebied 14 Hoofdlijnen De kernen van De Hoef, Amstelhoek en Waverveen zijn uitgebreid met woningen in een veelal rechte structuur. Amstelhoek heeft een uitbreiding ten noorden van de Mijdrechtse Zuwe en een recentere uitbreiding aan de zuidzijde, achter de Kromme Mijdrecht. Bij De Hoef is een aantal seriematige woningen aan de zuidzijde van de Spoorbaan gebouwd en een uitbreiding ten zuiden van de rooms-katholieke kerk. Waverveen is aan de noordwestzijde uitgebreid met rijenwoningen langs de Selijnsweg.
\nOnbebouwde ruimte De woningen staan in het algemeen langs rechte straten. Het meeste groen in de wijkjes bestaat uit de voor- en achtertuinen. Bij de recente buurten is veel aandacht besteed aan de bestrating, per verkeersfunctie uitgevoerd in verschillende kleuren en patronen. Bij de uitbreiding ten noorden van de Mijdrechtse Zuwe bepaalt een sloot, geflankeerd door brede taluds en woonstraten, grotendeels het groene beeld.
\nBebouwing De bebouwing bestaat in het algemeen uit twee- onder één-kap-woningen en rijen. De woningen staan in principe met de rooilijn evenwijdig aan of haaks op de weg. Bij de recente uitbreiding in Amstelhoek zijn de hoeken van rijtjes vaak verbijzonderd door bijvoorbeeld nadrukkelijke schoorstenen langs de zijgevel of ingekorte dakvlakken. De hoofdvorm van de bebouwing is veelal eenvoudig. Panden bestaan in het algemeen uit twee lagen en een kap waarvan de nokrichting veelal parallel aan of haaks op de rooilijn loopt. De kap heeft meestal de vorm van een zadel- en een enkele keer van een lessenaarsdak. In het recente woonbuurtje bij Amstelhoek staan tevens appartementen in drie bouwlagen, afgedekt met een teruggelegen vierde bouwlaag en een plat dak. Gevelopeningen zijn vaak staand. Sommige gevels van rijen hebben een horizontale geleding door een kleurverschil in het deel van de begane grond en de verdieping. Bij andere gevels is dit kleurverschil aangebracht tussen de gevel van de onderbouw en die van de kaplaag. Een aantal gevels heeft naar voren geschoven entrees, waarbij de dakvlakken soms over de entrees zijn doorgetrokken of overgaan in een dakopbouw. De detaillering is in het algemeen eenvoudig maar zorgvuldig. Gevels zijn meestal in lichte of rode baksteen uitgevoerd en daken afgedekt met pannen. Het kleurgebruik is samenhangend en terughoudend.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De uitbreidingen van de kleine kernen kenmerken zich in het algemeen door hun rechte verkaveling en samenhangende bebouwing. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Voor de openbare ruimte zijn er geen bijzondere ontwikkelingen. Het beleid is gericht op beheer. In het kleine kernenbeleid wordt voorgesteld een gering aantal woningen toe te voegen.
\nAanvullend beleid Voor de uitbreidingen van de kleine kernen geldt geen aanvullend beleid.
\nWaverveen Aan de noordwestkant van de kern staat een aantal recentere geschakelde woningen die afwijken van de traditionele bebouwing. uitbreidingen kleine kernen (criteria) Regulier welstandsregime Voor de uitbreidingen met de herhaalde bebouwing langs rechte straten geldt een regulier welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte behouden groenareaal aandacht voor de overgang van openbaar naar privé; overgangen van gevel naar voorerf of -tuin, trottoir en weg Ligging gebouwen inpassen in het stedenbouwkundig patroon de individuele woning per cluster/rij uitvoeren als deel van het geheel bij clusters/rijen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel de nokrichting evenwijdig aan of haaks op de rooilijn laten lopen rooilijnen per cluster/rij laten samenhangen aan- en bijgebouwen in principe achter het hoofdgebouw plaatsen Massa een sterke onderlinge samenhang van clusters/rijen is gewenst woongebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap of drie bouwlagen met een plat dak. op-aan- en uitbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- , aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa uitbouw aan uitbouw voorkomen Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume of cluster/rij gevelritmiek per cluster/rij door laten lopen traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen Materiaal- en kleurgebruik het kleur- en materiaalgebruik per cluster/rij laten samenhangen gevels in principe uitvoeren in baksteen, eventueel met puien of houten beschot hellende daken van woningen voorzien van donkere of rode dakpannen een samenhangend en terughoudend kleurgebruik is gewenst het materiaal- en kleurgebruik van op- aan-, en uitbouwen aanpassen het hoofdgebouw. woongebied wederopbouw (beschrijving) gebied 15 Hoofdlijnen De wederopbouwgebieden bestaan uit rijenwoningen in een heldere, open structuur aan een zorgvuldig ingerichte openbare ruimte. De wederopbouwwijkjes vormen meestal de overgang tussen het centrum en de planmatige wijken van latere datum. In Mijdrecht is dat het Oranje Nassaukwartier tussen Proostdijland en het centrum en ten noorden van het centrum van Wilnis ligt tegen de ringvaart een wederopbouwgebied. In Vinkeveen staan wederopbouwwoningen aan de Juliana- en Prins Bernardlaan ten noorden en aan de Spoor-, Wilgenlaan en Heulweg ten zuiden van het centrum.
\nOnbebouwde ruimte De openbare ruimte in de wederopbouwgebieden is meestal verzorgd. De overgang tussen privé en openbaar is in het algemeen zorgvuldig vormgegeven met voortuinen tussen trottoir en woning en groenzones tussen de verschillende verkeersstromen. Parken liggen veelal centraal, hebben gevarieerde beplanting en zijn in het algemeen goed onderhouden.
\nBebouwing Wederopbouwgebieden bestaan grotendeels uit rijenwoningen met herhaling van hetzelfde woningtype als basis. Een open verkaveling en ruime voor- en achtertuinen zorgen mede voor het open, groene karakter van de woongebieden. Woningen zijn in het algemeen met de voorgevel gericht op de belangrijkste openbare ruimte. De rooilijn is daarbij per rij in samenhang en verspringt meestal niet. De nokrichting loopt veelal evenwijdig aan de weg. Bijgebouwen liggen achter het hoofdgebouw. De woningen zijn eenvoudig van opbouw met een onderbouw van meestal twee bouwlagen en een zadeldak. Binnen de rijen zijn er weinig accenten. Hoekwoningen zijn op ramen in de zijgevel na merendeels gelijk aan de tussenwoning.
\nSommige rijen zijn voorzien van dakkapellen of schoorstenen die ritme geven aan de rijen. De gevelgeleding is helder met grote ramen op de begane grond en kleinere ramen op de verdieping die in het algemeen dicht tegen de dakrand aan zitten. De verfijning van het woningtype vindt plaats op detailniveau. Bij veel rijen hebben zijgevels van de hoekwoningen ter hoogte van de dakgoot accenten in de vorm van trapsgewijs uitkragende consoles. Ook gevelstenen komen voor. Sommige rijen hebben gevels met een gevelpatroon van baksteen in verschillende kleuren. Natuurstenen ondiepe luifels boven de deuren en een rechthoekig venster met hoeken in de noord-zuidrichting accentueren vele entrees. Het materiaal -en kleurgebruik is eenduidig.
\nDe meeste gevels zijn opgetrokken uit rode of bruine baksteen en hebben een kap die afgedekt is met rode of donkere keramische pannen. De kozijnen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De wederopbouw-uitbreidingen kenmerken zich door hun heldere opzet en samenhangende, verzorgde bouw. Er zijn weinig cultuurhistorische waarden. Alleen het Oranje Nassaukwartier kan genoemd worden. Het openbaar groen dreigt versnipperd te raken door aanleg van fiets- of voetpaden of parkeerplaatsen. Ook is het zicht op aanwezig water niet altijd meer duidelijk. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud of versterking van het groene karakter en het groenareaal. De verwachting voor de woningen is dat er de komende jaren meer aanvragen zullen komen voor op- en aanbouwen. Het beleid is hier gericht op beheer en hier en daar enige revitalisering/renovatie.
\nAanvullend beleid Voor de wederopbouwgebieden geldt geen aanvullend beleid. woongebied wederopbouw (criteria) Regulier welstandsregime Voor de wederopbouwgebieden met de heldere opzet en herhalende wooneenheden geldt een regulier regime.‑Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte groene randzones langs de wijken openhouden samenhang boombestand en onderbeplanting per bebouwingscluster of straat/weg behouden en eventueel versterken zicht op het water versterken bijgebouwen aan de waterkant niet direct aan het water plaatsen behouden groenareaal Ligging gebouwen inpassen in het stedenbouwkundig patroon hoofdgebouwen richten op de belangrijkste openbare ruimte bij clusters/rijen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel de individuele woning per cluster/rij uitvoeren als deel van het geheel de nokrichting in principe evenwijdig aan de rooilijn laten lopen rooilijnen per cluster/rij laten samenhangen een open verkaveling is gewenst aan- en bijgebouwen in principe achter het hoofdgebouw plaatsen en tenminste 1,00 m. achter de rooilijn Massa een sterke onderlinge samenhang van clusters/rijen is gewenst woongebouwen in principe opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een zadeldak de hoofdvorm van gebouwen eenvoudig houden op-, aan- en uitbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- , aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume of cluster/rij gevelritmiek per cluster/rij door laten lopen traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bijgebouwen eenvoudiger maar net zo zorgvuldig vormgeven als het hoofdgebouw Materiaal- en kleurgebruik het kleur- en materiaalgebruik per cluster/rij laten samenhangen gevels in principe uitvoeren in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken van woningen voorzien van keramische pannen een terughoudend kleurgebruik is gewenst materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en uitbouwen aanpassen aan het hoofdgebouw uitbreidingen jaren ‘60 - ’70 (beschrijving) gebied 16 Hoofdlijnen In de jaren ‘60 - ’70 zijn de eerste grote, planmatige uitbreidingen in de droogmakerijen rond de kernen Mijdrecht, Wilnis en Vinkeveen gebouwd. Ten westen van Mijdrecht zijn Proostdijland en Hofland-zuid verschenen, in de polder Groot-Mijdrecht zuid ligt de noordelijke uitbreiding van Wilnis Veenzijde I en ten westen van Vinkeveen de wijk Zuiderwaard. De wijken zijn heldere stedenbouwkundige eenheden met duidelijke randen, die gevormd worden door de ontsluitingsweg, een dijk of een tocht.
\nOnbebouwde ruimte De hoofdstructuur van de wijk bestaat veelal uit de hoofdontsluitingswegen en de watergangen met groene oevers. Deze lopen door de wijken en langs een centrale of aan de rand gelegen openbare ruimte met voorzieningen als parken, sport, of scholen. De planmatig opgezette bebouwing is veelal op de openbare ruimte in de wijk gericht en staat meestal met de achterkanten naar het landschap. Het buurtgroen bestaat voornamelijk uit groenvelden die deel uitmaken van bebouwingsclusters. Hier versterken groen en bebouwing elkaar.
\nBebouwing Rijen en blokken worden herhaald en vormen een samenhangende compositie. Rijen en blokken zijn op hun beurt veelal opgebouwd uit herhaalde wooneenheden. De rooilijn is per cluster of rij in samenhang. Nokrichtingen staan meestal haaks op- of evenwijdig aan de weg. Woningen aan de randen van de wijk zijn hierop vaak een uitzondering. De bebouwing bestaat veelal uit woningen van één tot twee bouwlagen en een zadeldak. Uitzonderingen zijn de plat afgedekte drive-in woningen van meestal drie bouwlagen, de bungalows en de gebouwencomplexen met voorzieningen. Binnen de rijen zijn er weinig accenten. Dakkapellen komen veel, dakopbouwen soms voor. Ook zijn er woningen met balkons, meestal aan de achter- en soms aan de voorzijde van de woning.
\nEnkele woningen hebben op de begane grond een luifel. De materialisering en detaillering is eenvoudig maar zorgvuldig. Gevels zijn in het algemeen opgebouwd uit baksteen en hebben soms deels een houten beschot. Hellende daken zijn meestal afgedekt met donkere keramische pannen. Raampartijen beslaan soms in combinatie met houten betimmering een groot deel van de gevel. Kozijnen zijn veelal van hout. Het kleurgebruik van de woningen is terughoudend en in principe per cluster in samenhang. Bij de plat afgedekte bebouwing zijn de boeiborden en garagedeuren meestal van houten delen. De gestapelde bouw in Westerheul wijkt in detaillering en materiaalgebruik enigszins af. Kenmerkend voor deze woningen zijn onder meer de gevels van betonsteen, golfplaat en hout, de dakopbouwen met schuine voorgevel en de benadrukking van de traveeën door middel van betonnen staanders.
\nSommige rijen hebben doorlopende balkons.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De uitbreidingen kenmerken zich in het algemeen door hun heldere opzet en samenhangende bebouwing. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Het groen van de openbare ruimte dreigt hier en daar versnipperd te raken door aanleg van fiets- of voetpaden of parkeerplaatsen. Verder is de hoofdstructuur niet altijd meer helder door dichte begroeiing. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van het oorspronkelijke karakter en het groenareaal. Voor de bebouwing is de verwachting dat er de komende jaren aanvragen zullen komen voor op - en aanbouwen. Verder wordt er gerenoveerd. Het beleid is terughoudend en gericht op beheer en enige revitalisering en/ of renovatie.
\nAanvullend beleid Voor jaren ‘60 - ’70 wijken geldt geen aanvullend beleid. uitbreidingen jaren ‘60 - ’70 (criteria) Regulier welstandsregime Voor de uitbreidingen met de heldere opzet en herhalende wooneenheden geldt een regulier regime.‑Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte groene randzones langs de wijken openhouden (routes naar) parkingangen zorgvuldig vormgeven verhelderen parkingangen samenhang boombestand en onderbeplanting per bebouwingscluster of straat/weg behouden en eventueel versterken zicht op het water versterken doorzichten naar het omringende landschap versterken bijgebouwen aan de waterkant niet direct aan het water plaatsen behouden groenareaal Ligging gebouwen inpassen in het stedenbouwkundig patroon hoofdgebouwen richten op de belangrijkste openbare ruimte bij clusters/rijen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel de individuele woning per cluster/rij uitvoeren als deel van het geheel de nokrichting evenwijdig aan of haaks op de rooilijn laten lopen rooilijnen per cluster/rij laten samenhangen een open verkaveling is gewenst aan- en bijgebouwen in principe achter het hoofdgebouw plaatsen en tenminste 1,00 m. achter de rooilijn overige gebouwen kunnen vrij op het kavel staan Massa een sterke onderlinge samenhang van clusters/rijen is gewenst woongebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een zadeldak of drie lagen met een plat dak appartementen en complexen kunnen drie, soms vier lagen hoog zijn de hoofdvorm van gebouwen eenvoudig houden op-, aan- en uitbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- , aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa bungalows hebben een (samengestelde) rechthoekige plattegrond opbouwen op woningen met plat dak in Westerheul vormgeven als complete verdieping met per type hetzelfde model Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume of cluster/rij gevelritmiek per cluster/rij door laten lopen traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bij opbouwen het boeideel door laten lopen Materiaal- en kleurgebruik het kleur- en materiaalgebruik per cluster/rij laten samenhangen gevels in principe uitvoeren in baksteen, eventueel met puien of houten beschot puien van de woningen in Westerheul met de platte daken in principe uitvoeren in golfplaat en hout en zijgevels in betonsteen hellende daken van woningen voorzien van keramische pannen een terughoudend kleurgebruik is gewenst materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en uitbouwen aanpassen aan het hoofdgebouw houtwerk dient te worden geschilderd/gebeitst uitbreiding jaren ‘80 (beschrijving) gebied 17 Hoofdlijnen De woongebieden uit de jaren ‘80 bestaan uit in buurtjes geclusterde rijen, geschakelde of vrijstaande woningen langs meanderende straten of woonerven. Het zijn stedenbouwkundige eenheden met heldere randen, gevormd door een dijk, tocht of ontsluitingsweg. De wijken liggen aan de randen van de drie grote kernen. Bij Mijdrecht zijn dat Molenland, Twistvlied en Hofland-noord, bij Wilnis is dat Veenzijde II en bij Vinkeveen bestaat een deel van Westerheul uit jaren ‘80 bouw.
\nOnbebouwde ruimte De hoofdstructuur in de wijken is vooral herkenbaar aan de ontsluitingswegen die de wijken doorlopen of er rondom liggen, aan de meanderende watergangen met de groene oevers en aan verspreid liggende buurtparken. De wijkontsluitingswegen aan de randen liggen soms op een dijk met ruime taluds, hebben veelal een helder profiel al dan niet met bomenschermen. De watergangen zijn vaak losgekoppeld van het langzaam verkeer en in sommige gevallen van de gehele openbare ruimte (Hofland-noord). Buurtparken bestaan meestal uit grasvelden met enige speelvoorzieningen. Achterkanten van woningen zijn deels naar de openbare ruimte gekeerd, vooral aan de randen van de wijken. Bebouwing en hoofdgroenstructuur versterken elkaar veelal niet.
\nBebouwing De buurtjes met de straten of woonerven geven een samenhangend beeld met woningen in een rooilijn die vaak verspringt en meestal de hoofdweg volgt. De bebouwing staat veelal geclusterd in rijen- of twee- onder-één-kapwoningen en ook vrijstaande woningen komen voor. De nokrichting staat vaak haaks op- of evenwijdig aan de hoofdrichting van de weg of het woonerf. Binnen rijen zijn er weinig accenten. Hoeken van rijen zijn soms verbijzonderd met gedraaide nokken of uitbouwen. Eén tot twee woonlagen en een zadeldak vormen de basisopbouw van de jaren ‘80-woning. Varianten hierop zijn de in de hoofdmassa opgenomen en veel voorkomende aan- of uitbouwen met platte daken of doorlopende dakvlakken. Ook in dezelfde architectuur ontworpen dakopbouwen en carports zijn te vinden.
\nVarianten op de zadeldaken zijn onder meer afgeplatte nokken en lessenaarsdaken. Sommige woningen hebben balkons. Bij een aantal woningen zijn later dakkapellen aangebouwd of carports geplaatst. Raampartijen beslaan veelal een groot deel van de gevel en ook zijn er vaak dakramen te vinden. De detaillering en materialisering is in het algemeen eenvoudig maar zorgvuldig. Gevels bestaan voornamelijk uit baksteen, soms met houten puien en betimmeringen. Daken zijn afgedekt met donkere of rode pannen. Kozijnen zijn van hout of kunststof. Het kleurgebruik is terughoudend. Bij een aantal woningen is het oorspronkelijke uiterlijk drastisch gewijzigd. Wijzigingen van onder meer vorm en kleur van de gevel verstoren hier de samenhang met de belendende woningen.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De uitbreidingen uit de jaren ‘80 kenmerken zich in het algemeen door hun heldere opzet en samenhangende bebouwing. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Het groen van de openbare ruimte dreigt versnipperd te raken door eventuele aanleg van fiets- of voetpaden of parkeerplaatsen. Verder is de hoofdstructuur niet altijd leesbaar door dichte begroeiing. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud of versterking van het karakter en het groenareaal. De verwachting voor de woningen is dat er de komende jaren meer aanvragen zullen komen voor op- en aanbouwen. Het beleid is hier gericht op beheer en enige revitalisering/renovatie.
\nAanvullend beleid Voor jaren ‘80-wijken geldt geen aanvullend beleid. uitbreiding jaren ‘80 (criteria) Regulier welstandsregime Voor de uitbreidingen uit de jaren ‘80 met de heldere opzet en herhalende wooneenheden geldt een regulier regime.‑Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte groene randzones langs de wijken openhouden samenhang boombestand en onderbeplanting per bebouwingscluster of straat/weg behouden en eventueel versterken zicht vanaf de wijkentree op openbare ruimte vergroten zicht rond watergangen versterken door laaghouden taludbeplanting doorzichten naar het omringende landschap versterken de gebruikswaarde van de groenzones vergroten voorkanten van nieuwe woningen richten naar de openbare ruimte behouden groenareaal Ligging gebouwen inpassen in het stedenbouwkundig patroon de individuele woning per cluster/rij uitvoeren als deel van het geheel bij clusters/rijen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel de nokrichting evenwijdig aan of haaks op de rooilijn laten lopen rooilijnen per cluster/rij laten samenhangen overige gebouwen kunnen vrij op het kavel staan aan- en bijgebouwen in principe achter het hoofdgebouw plaatsen en tenminste 1,00 m. achter de rooilijn Massa een sterke onderlinge samenhang van clusters/rijen is gewenst woongebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap op-aan- en uitbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- , aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa uitbouw aan uitbouw voorkomen Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume of cluster/rij gevelritmiek per cluster/rij door laten lopen overige gebouwen aanpassen aan belendingen traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen Materiaal- en kleurgebruik het kleur- en materiaalgebruik per cluster/rij laten samenhangen gevels in principe uitvoeren in baksteen, eventueel met puien of houten beschot hellende daken van woningen voorzien van donkere of rode dakpannen een samenhangend en terughoudend kleurgebruik is gewenst het materiaal- en kleurgebruik van op- aan-, en uitbouwen aanpassen het hoofdgebouw bedrijventerreinen (beschrijving) gebied 18 Hoofdlijnen Aan de randen van Mijdrecht, Wilnis en Vinkeveen ligt een aantal bedrijventerreinen met sobere tot representatieve bedrijfsgebouwen in een eenvoudige stedenbouwkundige opzet.
\nIn polder Groot-Mijdrecht-Zuid, tegen Mijdrecht en Wilnis, liggen Bedrijventerrein Noord en Zuid en wordt aansluitend bedrijventerrein Werkeiland aangelegd. Vinkeveen heeft twee bedrijventerreinen. Voorbancken ligt ten zuiden van uitbreidingswijk Westerheul en tussen ringvaart en Spoorlaan ligt een iets kleiner bedrijventerrein.
\nOnbebouwde ruimte De bedrijventerreinen zijn veelal helder van opzet. De openbare ruimte wordt grotendeels bepaald door de ontsluitingswegen. De hoofdontsluitingswegen zijn veelal begeleid door bomenschermen en grasbermen en soms door een bermsloot. Een aantal hoofdwegen wordt begeleid door langzaam verkeersroutes (Industrieweg, Veenweg). Bij de overige wegen komen soms ook bomen voor en wordt de overgang tussen weg en bedrijvenzone vaak met grasvlakken aangegeven. De openbare ruimte van het Werkeiland bestaat uit een noord-zuidlopende laan en een diagonale groenvoorziening die onbebouwd dient te blijven vanwege de WKR-leiding.
\nBebouwing De bebouwing varieert van eenvoudige loodsen tot representatieve bedrijven. De vrijstaande bebouwing staat meestal in een iets verspringende rooilijn evenwijdig aan de weg. De representatieve gevels zijn veelal naar de weg gericht. De hoofdvorm is vaak eenvoudig en bij de representatievere gebouwen wat gevarieerder. Daken zijn veelal plat en een enkele keer hellend. In het oog springende dakranden en luifels komen voor. De gevelgeleding is grotendeels horizontaal door banden en vlakken in afwijkende materialen en kleuren. Er komen verschillende materialen voor waaronder baksteen, plaatmateriaal en glas. Het kleurgebruik is veelal terughoudend met soms enkele kleuraccenten. Reclameuitingen beperken zich meestal tot bedrijfsnamen op de gevel. In Bedrijventerrein Zuid staat langs de Industrieweg enige woonbebouwing. Bijzondere elementen zijn de boerderij, de pionierswoning en de watertoren die alledrie langs de industrieweg staan. De bebouwing van bedrijventerrein Werkeiland is in drie zones opgedeeld. De noordzone heeft de functie van zichtlokatie, in het oosten zijn voornamelijk showrooms en kantoren gedacht en de westzone is geschikt voor bedrijvigheid met een klein kantorenprogramma. De architectuur dient ingetogen en zakelijk te zijn met een terughoudend kleur- en materiaalgebruik.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De bedrijventerreinen van De Ronde Venen zijn helder van opzet. De bebouwing is functioneel en het beeld afwisselend. Voor de openbare ruimte is het van belang dat de groenzones niet versteend raken. Het beleid is gericht op beheer en behoud van het groene, openbare karakter. In Bedrijventerrein-Zuid wordt het MOB-complex heringericht. Het bedrijventerrein werkeiland is in uitvoering. Het beleid is terughoudend en gericht op beheer en enige revitalisering.
\nAanvullend beleid Voor het Werkeiland is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin onder meer richtlijnen zijn opgenomen voor de inrichting van de openbare ruimte, de architectuur en het materiaal- en kleurgebruik. bedrijventerreinen (criteria) Regulier welstandsregime Voor de functionele, gevarieerde bebouwing in een eenvoudige hoofdstructuur geldt een regulier welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte hoofdontsluitingsweg (Industrieweg) begeleiden met bomenschermen en waar mogelijk vergroting/verbreding openbaar groen groene bermen langs zijwegen behouden als openbaar groen en één groenbeeld voor alle zijwegen nastreven groene beeld van Veenweg handhaven meer eenvormigheid in straatmeubilair Ligging dichte gevels langs de weg vermijden opslag bij voorkeur uit het zicht houden representatieve en openbare functies zijn bij voorkeur op de weg gericht Massa de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen bij voorkeur opbouwen uit een ongedeelde hoofdmassa; eventuele zijvleugels of aan- en uitbouwen onderschikken uitbouw aan uitbouw is niet wenselijk geledingen zijn wenselijk Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details accenten en geledingen ten behoeve van het onderscheiden van functies zijn wenselijk wijzigingen in stijl, maat en afwerking afstemmen op het hoofdvolume reclame-uitingen in maat, schaal en vormgeving aanpassen aan de gevel waarop deze bevestigd wordt Materiaal- en kleurgebruik het materiaal- en kleurgebruik is terughoudend grote vlakken opbouwen uit materialen met een structuur als bijvoorbeeld baksteen of uit gevelelementen die een structuur vormen architectonische verbijzonderingen zoals horizontale vlakken en gevelbanden kunnen in afwijkende materialen en/of kleuren worden uitgevoerd sport en recreatie (beschrijving) gebied 19 Hoofdlijnen Op de bovenlanden en in de droogmakerijen en geconcentreerd rondom de kernen liggen recreatiecomplexen die variëren van sportvelden tot jachthavens.
\nOnbebouwde ruimte De sport- en recreatiegebieden zijn in het algemeen duidelijk afgebakende ruimtelijke eenheden. De sportterreinen worden veelal omringd door bomenwanden of -schermen. Sportvelden en parken die aan elkaar grenzen kunnen in het algemeen beter met elkaar geïntegreerd worden tot één groot park met een heldere route en duidelijke entrees.
\nBebouwing De gebouwen van de sportvelden staan vrij. In het algemeen bestaat de bebouwing uit een hoofdgebouw en vaak meerdere bijgebouwen als kleedkamers. De gebouwen hebben meestal een eenvoudige, rechthoekige plattegrond en zijn veelal gericht op het belangrijkste veld. Ze bestaan in hoofdzaak uit één tot twee bouwlagen met een plat of licht hellend dak. Het materiaal- en kleurgebruik is terughoudend. Grote vlakken bestaan uit materiaal met een structuur als baksteen, houten betimmering of gevouwen staalplaat. Gebouwen rond jachthavens zijn meestal vrijstaand en zowel gericht op het water als op de weg. De hoofdvorm is in principe eenvoudig, de detaillering sober maar zorgvuldig. Gevels zijn in het algemeen van donkere baksteen, vaak met grote glasvlakken of opgetrokken uit in een lichte kleur geschilderd hout.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De sportcomplexen en recreatiegebieden zijn groene terreinen met bebouwing in een veelal terughoudende architectuur. Terreinen rondom jachthavens zijn meer steenachtig en hebben een veel opener karakter. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. De recreatieve druk op met name het gebied rond de Vinkeveense plassen is hoog. Dichtslibben van de randen van de plassen dient tegen te worden gegaan. Het beleid is zowel voor de openbare ruimte als de bebouwing terughoudend en gericht op beheer.
\nAanvullend beleid Voor de sportcomplexen en jachthavens geldt geen aanvullend beleid. Enkele jachthavens liggen in linten waarvoor het beeldkwaliteitsplan ‘De linten van Vinkeveen’ is gemaakt. Hierin wordt onder meer de vorm en het materiaalgebruik voorgeschreven. sport en recreatie (criteria) Regulier welstandsregime Voor de sport- en recreatiecomplexen met de veelal heldere indeling geldt een regulier welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte doorzichten naar het omringende landschap behouden/versterken bij voorkeur groene afscheidingen toepassen overgangen van sportvelden naar andere openbare functies als parken zorgvuldig vormgeven samenhang tussen bebouwing en groen behouden en/of versterken Ligging gebouwen vrij op het kavel laten staan het hoofdgebouw van het sportterrein vrijstaand en individueel houden zonder scherpe contrasten met het karakter van de panden in de buurt de voorzijde van de hoofdmassa richten op de weg of naar de belangrijkste activiteit per sportterrein is één hoofdmassa toegestaan geen opslag op open terrein, uitgezonderd seizoensberging van zeilboten Massa gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een plat of schuin dak op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden bijgebouwen onderschikken en deel uit laten maken van de compositie van het gebouw of complex Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details accenten en geledingen bij sportgebouwen en gebouwen rond jachthavens ten behoeve van het onderscheiden van functies zijn wenselijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal afstemmen op het hoofdvolume Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in baksteen, vergelijkbare steenachtige materialen of hout grote vlakken opbouwen uit materialen met een structuur zoals baksteen of houten betimmering het kleurgebruik aanpassen aan het landelijk gebied Stacaravans en chalets (beschrijving) gebied 20A Hoofdlijnen Verspreid over het grondgebied van de gemeente en vooral geconcentreerd in de linten rondom de Vinkeveense plassen liggen recreatiecomplexen met stacaravans en chalets. De terreinen hebben een centrale intern gelegen ontsluitingsstructuur, enkele centrale voorzieningen en een centrale exploitatie.
\nOnbebouwde ruimte De recreatieterreinen met stacaravans en chalets zijn in het algemeen duidelijk afgebakende ruimtelijke eenheden en worden omgeven door hekwerken of bomenwanden of -schermen. De terreinen hebben een kleinschalige hoofdopzet. Smalle onverharde wegen zorgen voor de ontsluiting van de kavels en volgen meestal het slotenpatroon van het landschap of de richtingen van de legakkers. De complexen met stacaravans en chalets hebben geen samenhangende inrichting van de openbare ruimte. De kavels hebben over het algemeen een groen karakter en zijn vaak met zorg ingericht als tuin. Heggen en struiken zorgen voor duidelijke grenzen tussen semi-openbaar en privé.
\nBebouwing De complexen worden gekenmerkt door individueel vormgegeven stacaravans en chalets die vrij op de kavel staan. De stacaravans en chalets staan in een veelal wisselende, soms gelijke rooilijn gericht op het water of de hoofdontsluiting van het recreatiepark. De stacaravans en chalets op de legakkers hebben de rooilijn evenwijdig aan de legakker lopen. De stacaravans en chalets hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm en bestaan over het algemeen uit één bouwlaag met in principe een flauw hellende zadeldak en soms een plat dak. Aanbouwen en uitbouwen zorgen ervoor dat enkele stacaravans en chalets een meer complexe opbouw hebben. De gevelverdeling is veelal helder, waarbij een duidelijk onderscheid bestaat tussen de voor- en de achterkant. De detaillering is in principe eenvoudig en verzorgd. De stacaravans en chalets zijn veelal gebouwd uit hout of uit plaatmateriaal. Daken zijn veelal bekleed met beplating met een structuur of met bitumen. De stacaravans en chalets hebben veelal een lichte of natuurlijke kleurstelling die is aangepast aan het landelijk gebied. Houtwerk is geschilderd in terughoudende tinten. Aan- en uitbouwen aan stacaravans en chalets zijn vaak gebouwd met zeer verschillende materialen en verschillende kleuren.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De gebieden met stacaravans en chalets zijn groene terreinen met bebouwing in een veelal terughoudende en bescheiden architectuur. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. De recreatieve druk op met name het gebied rond de Vinkeveense plassen is hoog. Dichtslibben van de randen van de plassen dient tegen te worden gegaan. Het beleid is zowel voor de openbare ruimte als de bebouwing gericht op terughoudendheid, behoud van de enkelvoudige hoofdmassa het voorkomen van een rommelig inrichting.
\nAanvullend beleid Voor de complexen met stacaravans en chalets geldt geen aanvullend beleid.
\nStacaravans en chalets (criteria) Regulier welstandsregime Voor de recreatiecomplexen met stacaravans en chalets geldt een regulier welstandsregime. Bij twijfel over het type recreatiewoning beslist de welstandscommissie aan de hand van beschrijving welke welstandscriteria van toepassing zijn. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte doorzichten naar het omringende landschap behouden/versterken bij voorkeur groene afscheidingen toepassen overgangen van recreatiecomplexen naar het omliggende landschap zorgvuldig vormgeven samenhang tussen bebouwing en groen behouden en/of versterken Ligging gebouwen vrij op het kavel laten staan het hoofdgebouw van de recreatiecomplexen vrijstaand en individueel houden zonder scherpe contrasten met het karakter van de panden in de buurt de voorzijde van de hoofdmassa richten op de hoofdontsluiting van het complex of naar het water of aansluiten bij belendingen per kavel is één hoofdmassa toegestaan Massa de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw van één laag met een plat of flauwhellend zadeldak aan- en uitbouwen zoveel mogelijk vermijden of opnemen in de hoofdmassa bijgebouwen onderschikken en deel uit laten maken van de compositie van het gebouw of complex Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details accenten en geledingen bij centrale voorzieningengebouwen ten behoeve van het onderscheiden van functies zijn wenselijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal afstemmen op het hoofdvolume Materiaal- en kleurgebruik gevels uitvoeren in duurzame materialen en bij voorkeur uitvoeren in hout of in een plaatmateriaal met een structuur het kleurgebruik aanpassen aan het landelijk gebied Seriematige recreatiewoningen (beschrijving) gebied 20B Hoofdlijnen Verspreid over de bovenlanden en in de droogmakerijen en vooral geconcentreerd in de linten rondom de Vinkeveense plassen liggen recreatiecomplexen met in serie gebouwde recreatiewoningen. De terreinen hebben een centrale intern gelegen ontsluitingsstructuur, maar nagenoeg geen op het terrein gelegen centrale voorzieningen. De woningen zijn veelal in particulier bezit en worden niet door een centrale organisatie geëxploiteerd.
\nOnbebouwde ruimte De gebieden met recreatiewoningen zijn in het algemeen duidelijk afgebakende ruimtelijke eenheden. Enkele terreinen zoals het complex met vakantiewoningen langs de A2 worden door hekwerken afgeschermd. Andere complexen zijn omgeven door bomenwanden of -schermen. De complexen hebben een heldere hoofdopzet, die meestal gelijk loopt aan het slotenpatroon van het landschap. Bij de recente complexen van tweede huisjes is veel aandacht besteed aan de inrichting van de openbare ruimte. De kavels hebben over het algemeen een groen en een bij het open landschap passend karakter met groene overgangen tussen openbaar en privé.
\nBebouwing De complexen met vakantiewoningen worden gekenmerkt door de herhaling van een meestal vrijstaand woningtype langs een heldere structuur. De woningen staan in een soms wisselende, soms gelijke rooilijn gericht op het water of de hoofdweg. Vakantiehuisjes op de legakkers hebben de rooilijn evenwijdig aan de legakker lopen. De huisjes hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm en bestaan meestal uit één en soms uit twee bouwlagen met in principe een schuin en soms een plat dak. Enkele woningen hebben een meer complexe opbouw en andere kapvormen als bijvoorbeeld een pyramidedak. De gevelverdeling is veelal helder. Sommige woningen hebben een duidelijke verdeling in onderbouw en kaplaag. De detaillering is in principe eenvoudig en verzorgd. Gevels zijn veelal van hout of baksteen. Daken zijn bekleed met pannen of beplating met een structuur. Het kleurgebruik is aangepast aan het landelijk gebied. Houtwerk is geschilderd in terughoudende tinten.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De gebieden met seriematige recreatiewoningen zijn groene terreinen met bebouwing in een veelal terughoudende architectuur. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. De recreatieve druk op met name het gebied rond de Vinkeveense plassen is hoog. Dichtslibben van de randen van de plassen dient tegen te worden gegaan. Het beleid is zowel voor de openbare ruimte als de bebouwing terughoudend en gericht op beheer van het bestaande beeld.
\nAanvullend beleid Voor de complexen met seriematig gebouwde recreatiewoningen geldt geen aanvullend beleid.
\nSeriematige recreatiewoningen (criteria) Regulier welstandsregime Voor de seriematige recreatiewoningen op afzonderlijke complexen met de veelal heldere indeling geldt een regulier welstandsregime. Bij twijfel over het type recreatiewoning beslist de welstandscommissie aan de hand van beschrijving welke welstandscriteria van toepassing zijn. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte doorzichten naar het omringende landschap behouden/versterken bij voorkeur groene afscheidingen toepassen overgangen van de recreatiewoningencomplexen naar het open landschap zorgvuldig vormgeven samenhang tussen bebouwing en groen behouden en/of versterken de heldere hoofdopzet van recreatiewoningcomplexen handhaven Ligging bij vakantiewoningcomplexen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel gebouwen vrij op het kavel laten staan de voorzijde van de hoofdmassa richten op de weg of naar de belangrijkste activiteit per sportterrein is één hoofdmassa toegestaan geen opslag op open terrein, uitgezonderd seizoensberging van zeilboten Massa gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een bij voorkeur schuin of anders plat dak op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden bijgebouwen onderschikken en deel uit laten maken van de compositie van het gebouw of complex Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details accenten en geledingen bij centrale voorzieningengebouwen ten behoeve van het onderscheiden van functies zijn wenselijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal afstemmen op het hoofdvolume Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in baksteen, vergelijkbare steenachtige materialen of hout grote vlakken opbouwen uit materialen met een structuur zoals baksteen of houten betimmering terughoudende kleuren toepassen en aanpassen aan het landelijk gebied individuele recreatiewoningen (beschrijving) gebied 20C Hoofdlijnen Recreatiecomplexen met individuele recreatiewoningen liggen verspreid in de gemeenten en vooral geconcentreerd rondom de Vinkeveense plassen. De terreinen hebben een centrale intern gelegen ontsluitingsstructuur, maar nagenoeg geen op het terrein gelegen centrale voorzieningen. De woningen zijn veelal in particulier bezit.
\nOnbebouwde ruimte De gebieden met recreatiewoningen zijn in het algemeen duidelijk afgebakende ruimtelijke eenheden. De terreinen worden door hekwerken, bomenwanden of -schermen omgeven. De complexen hebben een heldere hoofdopzet, die meestal de richtingen van het slotenpatroon de legakkers volgen. De kavels hebben over het algemeen een groen en een bij het open landschap passend karakter met groene overgangen tussen openbaar en privé.
\nBebouwing De complexen met vakantiewoningen worden gekenmerkt door individuele en vrijstaande recreatiewoningen langs een heldere structuur. De recreatiewoningen staan in een soms wisselende, soms gelijke rooilijn en zijn veelal gericht op het water of de hoofdontsluiting van weg. Vakantiehuisjes op de legakkers hebben de rooilijn evenwijdig aan de legakker lopen.
\nDe huisjes hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm en bestaan meestal uit één en soms uit twee bouwlagen met in principe een schuin en soms een plat dak. Enkele woningen hebben door aan- en uitbouwen een meer complexe opbouw samengestelde kapvormen. De gevelverdeling is veelal helder. Sommige woningen hebben een duidelijke verdeling in onderbouw en kaplaag, dat door verschillen in materiaalgebruik tot uiting komt. De detaillering is in principe eenvoudig en verzorgd. Gevels zijn veelal van hout of baksteen. Daken zijn bekleed met pannen of beplating met een structuur. Het kleurgebruik is aangepast aan het landelijk gebied. Houtwerk is geschilderd in terughoudende tinten.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De gebieden met individuele recreatiewoningen zijn groene terreinen met bebouwing in een veelal terughoudende architectuur. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. De recreatieve druk op met name het gebied rond de Vinkeveense plassen is hoog. Dichtslibben van de randen van de plassen dient tegen te worden gegaan. Het beleid is zowel voor de openbare ruimte als de bebouwing terughoudend en gericht op beheer van het bestaande beeld.
\nAanvullend beleid Voor de complexen met individueel gebouwde recreatiewoningen geldt geen aanvullend beleid. individuele recreatiewoningen (criteria) Regulier welstandsregime Voor de seriematige recreatiewoningen op afzonderlijke complexen met de veelal heldere indeling geldt een regulier welstandsregime. Bij twijfel over het type recreatiewoning beslist de welstandscommissie aan de hand van beschrijving welke welstandscriteria van toepassing zijn. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte doorzichten naar het omringende landschap behouden/versterken bij voorkeur groene afscheidingen toepassen overgangen van de recreatiewoningencomplexen naar het open landschap zorgvuldig vormgeven samenhang tussen bebouwing en groen behouden en/of versterken de heldere hoofdopzet van recreatiewoningcomplexen handhaven Ligging bij vakantiewoningcomplexen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel gebouwen vrij op het kavel laten staan de voorzijde van de hoofdmassa richten op de weg of naar de belangrijkste activiteit per kavel is één hoofdmassa toegestaan geen opslag op open terrein, uitgezonderd seizoensberging van zeilboten Massa gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met bij voorkeur een zadeldak op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden en bij voorkeur ongedeeld bijgebouwen onderschikken en deel uit laten maken van de compositie van het gebouw of complex Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details accenten en geledingen bij centrale voorzieningengebouwen ten behoeve van het onderscheiden van functies zijn wenselijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal afstemmen op het hoofdvolume Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in baksteen, vergelijkbare steenachtige materialen of hout grote vlakken opbouwen uit materialen met een structuur zoals baksteen of houten betimmering terughoudende kleuren toepassen en aanpassen aan het landelijk gebied kassengebied (beschrijving) gebied 21 Hoofdlijnen In polder de Derde Bedijking ligt een concentratie van kassen met woonhuizen, boomkwekerijen en waterbassins. De kassengebieden liggen aan weerszijden van de Oosterlandweg in de noordwesthoek van de polder.
\nOnbebouwde ruimte Bij de plaatsing van de kassencomplexen is de rechte verkaveling en de hoofdrichting van de droogmakerij als basis genomen. De kassencomplexen worden ontsloten door de Oosterlandweg en de deels parallel gelegen Schattekerkerweg. De kassencomplexen grenzen in het zuiden aan de machinetocht. In het noorden eindigen de kassen bij de Kerkvaart. Bebouwing en weg vormen samen een lintstructuur. Beide wegen zijn begeleid met bomenschermen. Dwars op de hoofdwegen lopen watergangen.
\nBebouwing De kassencomplexen hebben in het algemeen een heldere kavelindeling. Vooraan, iets terug van de weg staat meestal het woongebouw. Hiernaast of erachter staan de bijgebouwen, gevolgd door de kassen. De waterbassins staan vaak achteraan op het kavel. Sommige bedrijven hebben boomkwekerijen. De bebouwing staat in principe parallel aan het slotenpatroon of de weg en is grotendeels gericht op de weg. Kassen staan meestal dicht op elkaar terwijl de overige bebouwing merendeels vrij staat. Nokrichtingen lopen evenwijdig aan de rooilijn. Bouwmassa’s hebben meestal een eenvoudige vorm. Woongebouwen bestaan in principe uit één tot twee lagen met een kap en hebben veelal staande ramen. De gevels zijn grotendeels opgebouwd uit baksteen en daken gedekt met dakpannen. De detaillering is veelal zorgvuldig. Bijgebouwen hebben merendeels één bouwlaag met een plat dak of kap. Bij de bijgebouwen wordt behalve baksteen ook wel gevouwen staalplaat gebruikt. De detaillering is in het algemeen sober en weinig nadrukkelijk. Het kleurgebruik is in principe terughoudend. De kassen bestaan meestal uit een rechthoekige massa met een zadeldak. Deze basiseenheid wordt meerdere malen herhaald en geschakeld. Gevels en daken bestaan hoofdzakelijk uit glas. Ondoorzichtige gevels of daken vergroten de massiviteit van de kassencomplexen en verkleinen daarmee een zorgvuldige inpassing in het landschap.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De kassencomplexen in polder De Derde Bedijking zijn eenvoudig en compact van opzet. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Binnen de kassencomplexen ligt geen onderdeel van de hoofdgroenstructuur. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van het groene profiel van de hoofdontsluitingswegen en het behouden van een zekere afstand tussen woonbebouwing en kassen. Het kassengebied en de nabije omgeving is in de ontwikkelingsvisie van De Ronde Venen aangewezen als concentratiegebied voor de glastuinbouw. Nieuwe kassencomplexen kunnen hier gerealiseerd- en reeds bestaande complexen hier naartoe verplaatst worden. Het beleid voor de kassen is gericht op concentratie, modernisering en een goed beheer.
\nAanvullend beleid Voor de glastuinbouw in polder De Derde Bedijking geldt geen aanvullend beleid. kassengebied (criteria) Regulier welstandsregime Voor de afwisselende bebouwing en de seriematig opgebouwde kassen langs de hoofdwegen van de polder de derde bedijking geldt een regulier welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte begeleidende groenzones of bomenrijen door laten lopen langs de gehele tocht, vaart, dijk of polderweg met per lijn hetzelfde groentype de hoofdstructuur van polderwegen, tochten en dijken is uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen de profielen van de polderwegen ruim houden heldere overgang tussen bebouwing en landschap nastreven Ligging een heldere ordening van het erf met woongebouwen aan de wegzijde, bijgebouwen erachter gevolgd door de kassen en vervolgens de bassins is gewenst per erf of kavel is één hoofdmassa wenselijk rooilijnen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon laten lopen rooilijnen van hoofdmassa’s terugleggen en ten opzichte van elkaar laten verspringen nokrichting evenwijdig aan of haaks op de rooilijn laten lopen Massa panden zijn afwisselend en individueel de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden hoofdgebouwen opbouwen uit een onderbouw van één laag met een kap op-, aan- en uitbouwen van hoofdgebouwen‑als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen van woongebouwen bijgebouwen net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels van hoofd- en bijgebouwen in hoofdzaak uitvoeren in bruine of rode baksteen hellende daken van hoofdgebouwen bij voorkeur voorzien van rode of donkere keramische pannen kassenbij voorkeur uitvoeren in glas gevels en daken van kassen bij voorkeur transparant houden grote vlakken van overige bedrijfsgebouwen opbouwen uit materialen met een structuur zoals baksteen, houten betimmering, metaal- of golfplaat een terughoudend kleurgebruik, passend in het landschap, is gewenst LANGS DE RIVIEREN (beschrijving)gebied 22 Hoofdlijnen Het bovenland tussen veenrivier Kromme Mijdrecht, de Amstel en de droogmakerijen heeft een fijnmazig slotenpatroon met aan de rivierzijde afwisselende en soms monumentale bebouwing. Het gebied grenst in het noorden aan het dorp Nessersluis, loopt langs de oostkant van de rivieren en grenst in het zuiden aan de Wilnisse Zuwe.
\nOnbebouwde ruimte Dit deel van het bovenland ligt deels op de stroomruggen van de rivieren en heeft tussen de sloten lange kavels dwars op de rivier. Een aantal kavels is in gebruik voor het kweken van bomen, heesters en planten. Kenmerkend voor dit gebied is de meanderende rivier met de dijken vanwaaruit het landschap vanuit verschillende hoeken zichtbaar is. De hoge ligging maakt het mogelijk over het bovenland in de droogmakerijen te kijken. Langs de rivieren en de meeste dijken lopen karakteristieke bomenschermen, die veelal in particulier eigendom zijn.
\nBebouwing Het merendeel van de bebouwing staat vrij in een lint ten westen van de rivieren. De overige gebouwen staan grotendeels aan de dijken langs de droogmakerijen. De bebouwing is gevarieerd en bestaat onder meer uit kleinschalige en monumentale panden, boerderijen, recente agrarische bedrijfsgebouwen en recreatiewoningen. Gebouwen staan met de rooilijn evenwijdig aan het slotenpatroon of de weg. De meeste gebouwen liggen terug en zijn gericht op de weg. Bijgebouwen liggen veelal achter het hoofdgebouw. De gebouwen hebben meestal een eenvoudige hoofdvorm en bestaan meestal uit één en soms twee lagen met een kap die in vele variaties voorkomt en vaak een overstek heeft. Veel gebouwen hebben in de architectuur opgenomen dakkapellen.
\nDe gevels hebben veelal zowel een horizontale als verticale geleding met staande begane grondramen die horizontaal gelijnd zijn. De gebouwen zijn in het algemeen zorgvuldig gedetailleerd en een aantal gebouwen heeft rijk gedetailleerde ornamenten als versierde dak- en deurlijsten en siermetselwerk. Boerderijen hebben vaak symmetrische voorgevels en windveren. Het materiaal- en kleurgebruik is in principe terughoudend. Gevels zijn meestal opgebouwd uit rode of bruine baksteen al dan niet gestuct of geschilderd in een lichte kleur. Soms heeft het gebouw een natuurstenen plint. Daken zijn meestal voorzien van donkere of rode keramische dakpannen. Daklijsten, kozijnen en dergelijke zijn in principe opgebouwd uit hout engeschilderd in een lichte kleur.
\nAgrarische bedrijfsgebouwen en recreatiewoningen wijken af van het algemene beeld. Agrarische bedrijfsgebouwen hebben meestal een (bak)stenen plint en zijn grotendeels afgedekt met een materiaal met reliëf als golfplaat. Typerend voor recreatiewoningen is de eenvoudige opbouw en de repetitie van de woning langs een rechte structuur. Bijzondere elementen zijn onder meer de oude spoorbrug over de Amstel en het gemaal Eerste Bedijking.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Het fijnmazige bovenland langs de rivieren met zicht op de droogmakerijen en de afwisselende lintbebouwing is cultuurhistorisch waardevol. Het gebied is in de ontwikkelingsvisie benoemd tot natuurontwikkelingslokatie. Het beleid is gericht op behoud van het huidige beheer bij een veranderende functie. Het verdwijnen van enige agrarische bedrijvigheid is te verwachten. Het beleid voor de bebouwing is gericht op behoud en versterking van de bijzondere cultuurhistorische waarde.
\nAanvullend beleid Voor het gebied langs de rivieren geldt geen aanvullend beleid.
\nLANGS DE RIVIEREN (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de afwisselende bebouwing langs de rivieren en de dijken geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte coulissenwerking langs de rivier behouden en eventueel versterken podiumwerking van het bovenland met het zicht op de droogmakerijen bij natuurontwikkeling handhaven geen uitbreidingen bomenschermen de mogelijkheid tot het toevoegen van agrarische bedrijfsgebouwen is afhankelijk van de schaalvergroting (zie objecten) Ligging bij boerderijen is een heldere ordening van verschillende gebouwen en handhaving van traditionele erfbeplanting op het erf gewenst per erf of kavel is één hoofdmassa wenselijk hoofdgebouwen richten op de belangrijkste weg rooilijnen evenwijdig aan de weg of parallel aan de sloten laten lopen rooilijnen van hoofdmassa’s terugleggen en ten opzichte van elkaar laten verspringen bijgebouwen in principe naast of achter het hoofdgebouw plaatsen Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa zijgevels hebben vensters Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot rijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume gevels zowel horizontaal als verticaal geleden het verschil tussen voorhuis en achterhuis van boerderijen benadrukken traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bijgebouwen als hallen en schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels in hoofdzaak uitvoeren in bruine of rode baksteen, eventueel gestuct of geschilderd in een lichte kleur hellende daken bij voorkeur voorzien van rode of donkere keramische pannen houtwerk schilderen: elementen als windveren en kozijnen in traditionele contrasterende lichte tinten zoals gebroken wit plinten in afwijkende kleur of afwijkend materiaal uitvoeren een terughoudend kleurgebruik , passend in het landschap, is gewenst grote vlakken van agrarische bedrijfsgebouwen opbouwen uit materialen met een structuur zoals baksteen, houten betimmering, metaal- of golfplaat droogmakerijen (beschrijving) gebied 23 Hoofdlijnen Droogmakerijen zijn laaggelegen landschappelijke eenheden, die zijn drooggemalen en omringd door dijken en vaarten. Centraal in De Ronde Venen ligt de rondvormige polder Groot-Mijdrecht-Zuid. Hieromheen liggen ten noorden, westen en zuiden de overige droogmakerijen. De Vinkeveense plassen in het oosten geven een beeld van een stuk veenlandschap dat niet drooggemalen is. In de droogmakerijen is, veelal langs de rechte polderwegen, bebouwing ontstaan.
\nOnbebouwde ruimte De turfwinning die in de 16e eeuw een vlucht nam leidde in het veenweidegebied tot een aantal plassen. Om het gevaar van de grote watervlakten te weren en het grondareaal te vergroten werd in de 19e eeuw besloten tot het droogmalen van de meeste plassen en ontstonden de droogmakerijen. Kenmerkend voor de droogmakerijen is het vlakke land met de rechte verkaveling en de heldere omkadering. Vaarten en dijken aan de rand van de droogmakerijen vormen samen met de tochten en polderwegen de hoofdstructuur. De tussengelegen vlakken zijn deels bebouwd met uitbreidingen van de kernen Mijdrecht, Wilnis en Vinkeveen. Het overige deel bestaat vooral uit agrarisch gebied met boerderijen. Veel boerderijcomplexen hebben een erf met traditionele beplanting en een kenmerkende compositie van gebouwen.
\nBebouwing Langs sommige polderwegen en dijken is vrijstaande en individuele bebouwing ontstaan die voornamelijk uit boerderijcomplexen met een ruime onderlinge afstand bestaat. De bebouwing staat evenwijdig aan het slotenpatroon in een verspringende en teruggelegen rooilijn met de voorzijde naar de weg. De hoofdgebouwen zijn in principe opgebouwd uit één tot twee lagen met kap, meestal een schild- of zadeldak die is afgedekt met keramische pannen of riet. De bedrijfsgebouwen liggen veelal achter het hoofdgebouw en hebben een eenvoudige hoofdvorm met meestal een zadel- en soms een piramidedak. Sommige panden hebben een plint. De voorgevel van het hoofdgebouw heeft voornamelijk staande ramen. De detaillering is zorgvuldig en soms rijk. Een aantal voorgevels is versierd met siermetselwerk, windveren of luiken. Daken hebben tegenwoordig vaak ramen of dakkapellen. Gevels bestaan voornamelijk uit baksteen en zijn soms gestuct. Elementen als windveren en kozijnen zijn veelal van hout, geschilderd in een lichte kleur. Agrarische bedrijfsgebouwen hebben een gevelmateriaal met structuur, zoals baksteen, houten betimmering en deels beplating. Het kleurgebruik is rustig en aangepast aan het landschap. In de droogmakerijen staat een aantal typen boerderijen van monumentale waarde langs de polderwegen.
\nWaardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De heldere structuur en de daaraan gekoppelde veelal agrarische bebouwing op ruime onderlinge afstand kenmerken de droogmakerijen. In Polder Groot-Mijdrecht wordt natuur ontwikkeld. Het beleid is gericht op behoud van het oorspronkelijke landschapsbeheer bij een functiewijziging naar onder meer natuurontwikkeling. Andere ontwikkelingen zijn onder meer het verdwijnen van traditionele erfbeplanting, de komst van grote agrarische bedrijfsgebouwen en de gevolgen van de ‘ruimte voor ruimte-regeling’. Het karakter van de hoofdstructuur dient behouden en hier en daar versterkt te worden, de erfbeplanting behouden en de bedrijfsgebouwen ingepast in het landschap. Bouwontwikkelingen zijn te verwachten in polder de Derde Bedijking waar een kassencomplex ligt dat in de toekomst wordt uitgebreid. Het beleid voor de bebouwing is terughoudend.
\nAanvullend beleid Voor de droogmakerijen geldt geen aanvullend beleid. droogmakerijen (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de afwisselende bebouwing langs de hoofdwegen van de droogmakerijen geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria:
\nOnbebouwde ruimte begeleidende groenzones of bomenrijen door laten lopen langs de gehele tocht, vaart, dijk of polderweg met per lijn hetzelfde groentype de richting van polderwegen versterken met bijvoorbeeld een solitair, een bomencluster of bomenschermen de hoofdstructuur van polderwegen, tochten en dijken is uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen de profielen van de randen ruim houden of de ruimte geven heldere overgang tussen bebouwing en landschap nastreven de mogelijkheid tot het toevoegen van agrarische bedrijfsgebouwen is afhankelijk van de schaalvergroting (zie objecten) toe te voegen agrarische bedrijfsgebouwen opnemen in het bestaande bebouwingscluster en eventueel omzomen Ligging bij boerderijen is een heldere ordening van verschillende gebouwen en handhaving van traditionele erfbeplanting op het erf gewenst per erf of kavel is één hoofdmassa wenselijk