Voorkomen van overaanbod aan en leegstand op werklocaties. Dit geldt voor alle markten; kantoren, bedrijven en detailhandel. Er is sprake van een structureel minder hoge groei, waardoor er een dreigend overaanbod aan werklocaties dreigt te ontstaan. Hierop dient te worden ingespeeld door beperkt en weloverwogen de ruimte te geven aan de uitbreiding van werklocaties. Dit lijkt zich vooral voor te doen op de kantorenmarkt en binnen de detailhandel. Gerelateerd hieraan is de herstructureringsopgave, waarbij vooral de onderkant van de verschillende vastgoedmarkten aangepakt dient te worden.
\nAandacht voor het faciliteren van de toename van het aantal zzp’ers en hun vestigingswensen. Hierbij moet gedacht worden aan werken in de woonwijk, wonen op een werklocatie en het aanbod aan kleinschalige werkeenheden.
\nMeer aandacht geven aan duurzaamheid. Duurzame locaties en panden worden niet alleen vanuit de markt als wenselijk geacht, maar levert ook een bijdrage aan de reductie van de toekomstige herstructureringsopgave.
\nAandacht voor actuele trends en ontwikkelingen binnen de detailhandelssector en het effect hiervan op de Lelystadse detailhandelstructuur, alsmede het verbeteren van het economisch functioneren van de verschillende detailhandelslocaties. Hierbij is specifieke aandacht nodig voor webshops en afhaalpunten, grootschalige retailparken, bazaars, woonboulevards, detailhandel op bedrijventerreinen en perifere locaties en handhaving.
\n4.Vestigingsbeleid In dit vierde hoofdstuk wordt ingegaan op het vestigingsbeleid en wordt omschreven hoe de gemeente beleidsmatig omgaat met de verschillende opgaven die in het vorige hoofdstuk geformuleerd zijn. Elke opgave wordt hierbij afzonderlijk behandeld waaruit vervolgens de belangrijkste uitgangspunten van het vestigingsbeleid zullen volgen.
\nOpgave 1: Voldoende kwalitatief passend aanbod aan werklocaties voor kansrijke sectoren Voor de toekomst is het van belang dat er voldoende ruimte beschikbaar is om kansrijke bedrijfssectoren te kunnen huisvesten. Dit houdt in dat het “industrieel-logistiek complex” dient te worden geaccommodeerd. Naast het bestaande bedrijventerrein Oostervaart kent Lelystad met Flevokust en OMALA/Larserknoop twee ontwikkelingen van bovenregionaal belang die in de toekomst de ruimtevraag vanuit deze kansrijke sectoren ruimte bieden om zich in Lelystad te vestigen. Hiermee wordt tevens een bijdrage geleverd aan de diversiteit aan vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in Lelystad, Flevoland en de Metropoolregio Amsterdam.
\nOm aantrekkelijk te zijn en te blijven voor bedrijvigheid is het van belang dat de verschillende werklocaties een duidelijke profilering kennen. Zo weet de markt wat er wel en niet kan op de betreffende locatie, wat een bepalend argument kan zijn bij de keuze voor vestiging of vertrek van bedrijven. Onduidelijkheid over de profilering ontstaat vaak doordat functievervaging optreedt op een werklocatie. Functievervaging ontstaat doordat er op een locatie teveel functies gemengd voorkomen of doordat er verkleuring optreedt, omdat er een te brede milieuzonering wordt toegepast. Beide verkleinen de functionaliteit van de werklocaties. In het verleden is er ruim omgegaan met het toestaan van functies en milieucategorieën op de verschillende werklocaties, iets wat naar de toekomst toe minder wenselijk is.
\nFunctiemenging kent zowel voor- als nadelen. Veelal wordt met functiemenging beoogd om positieve externe effecten te genereren die ontstaan als bedrijven zich in elkaars nabijheid vestigen (lokalisatievoordelen28Hierbij moet gedacht worden aan kennis-spillovers, gemeenschappelijke aanpak van zaken, business-to-business kansen.). Verder kan het toelaten van bedrijvigheid in een wijk de levendigheid aldaar vergroten. Functiemenging kan daarentegen ook negatieve effecten hebben. Activiteiten of functies kunnen met elkaar conflicteren op het gebied van geluid, geur, uitzicht en/of mobiliteit en tot ongewenste situaties leiden. Op dat moment schiet functiemenging haar doel voorbij en is eerder functiescheiding gewenst.
\nVooral industrie- en grootschalige bedrijventerreinen zijn gebaat bij functiescheiding29Tordoir (2005), Stad en Welvaart; Provincie Flevoland (2005), Strategische Visie Werklocaties Flevoland 2020. Het toestaan van andere activiteiten dan beoogd op deze terreinen kan de belangen van de gevestigde activiteiten schaden. Naast het feit dat de vestiging van afwijkende activiteiten op deze terreinen voor functievervaging en daarmee voor afbreuk van het profiel zorgt, kan de aanwezigheid van dergelijke activiteiten zorgen voor negatieve externe effecten van nabuurschap en in verband met milieuregelgeving leiden tot beperkingen van de gevestigde, beoogde activiteiten. Deze negatieve externe effecten van nabuurschap ontstaan als twee actoren (bedrijven en/of burgers) elkaar tot last zijn door in elkaars nabijheid gevestigd te zijn zonder dat een marktmechanisme zorgt voor een compensatie van deze lasten.30Tordoir (2005), Stad en Welvaart Door per locatie weloverwogen om te gaan met het toestaan van milieucategorieën wordt zoveel mogelijk hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies voorkomen en wordt voldoende zekerheid aan bedrijven geboden dat zij hun activiteiten onder aanvaardbare voorwaarden kunnen (blijven) uitoefenen.
\nVerder leidt het toestaan van niet- economische activiteiten of woningbouw er veelal toe dat er op de locatie diverse maatregelen genomen dienen te worden vanuit de veiligheidsverplichting die de gemeente heeft. Het profiel en gebruik van de openbare ruimte en wegen op een industrie- of bedrijventerrein zijn immers aan andere eisen onderhevig dan die van woonbuurten of een centrumlocatie. Als laatste moet genoemd worden dat functiescheiding op dergelijke terreinen voordelen kan bieden in de sfeer van lokalisatievoordelen. Door het toelaten van andere functies worden deze voordelen niet optimaal benut.
\nDoor precedentwerking en het gelijkheidsbeginsel is het erg lastig om reeds ingezette functievervaging tegen te houden. Als eenmaal een andere functie is toegestaan, dan kan op grond van het gelijkheidsbeginsel moeilijk worden tegengegaan dat ook andere functies met een vergelijkbare, ruimtelijk relevante uitstraling moeten worden toegelaten, tenzij een expliciete beleidsomslag wordt afgekondigd. Het is dan ook van belang voor het behoud van de gewenste profilering en de functionaliteit van elke afzonderlijke werklocatie om vast te houden aan de gestelde eisen waaraan bedrijvigheid moet voldoen om zich op die specifieke plek te vestigen. Mocht de functievervaging van een locatie van dusdanige omvang zijn, dan wordt ervoor gekozen om het oorspronkelijke profiel (deels) los te laten en over te gaan tot herprofilering of transformatie van (een deel van) de locatie.
\nBovenstaande geldt niet alleen voor bestaande werklocaties. Ook op de locaties die nog ontwikkeld moeten worden geldt dat vanaf het begin vastgehouden dient te worden aan het profiel dat voor de locatie is opgesteld. Door niet af te wijken van dit profiel zal de functionaliteit van de locatie behouden blijven. Om duidelijkheid over de profilering van de werklocaties te geven wordt aan de hand van verschillende locatietypen31Deze locatietypen worden in het volgende hoofdstuk geïntroduceerd en in bijlage D uitgebreid uiteengezet. een kader geschetst wat er op elke locatie mogelijk is. In het volgende hoofdstuk zal hier per werklocatie invulling aan gegeven worden. Daarmee wordt tevens tegemoetgekomen aan de uitgangspunten van het provinciale locatiebeleid.
\nHet uitgangspunt bij deze opgave is te zorgen voor voldoende aanbod aan werklocaties voor de kansrijke sectoren, waarbij het van belang is dat de functionaliteit van de werklocaties op orde blijft door zorgvuldig om te gaan met functiemenging en milieuzonering.
\nDe voorgestane visie wijkt in een aantal gevallen echter af van thans vigerende bestemmingsplannen. De realisering van de visie zal daarom enige tijd in beslag nemen. Dit heeft enerzijds te maken met planschade en de bestaande rechten van bedrijven en eigenaren en anderzijds met het feit dat de herzieningscycli van de bestemmingsplannen en deze structuurvisie van elkaar verschillen.
\nDe implementatie van de voorgestane visie komt tot stand door een drietal inspanningen. Ten eerste door bij nieuwe bedrijfsvestigingen uit te gaan van de gewenste situatie door zoveel mogelijk de nieuwe in deze visie voorgestane zonering en gewenste functies aan te houden. Ten tweede door bij reeds uitgegeven terrein in overleg met gevestigde ondernemers en eigenaren te treden om de milieuzonering en functies van de betreffende locaties in overeenstemming te brengen met het gewenste profiel. Ten derde door uiteindelijk bij de herziening van de betreffende bestemmingsplannen de voorgestane visie hierin op te nemen. Allen met inachtneming van eventuele planschadevergoedingen.
\nOpgave 2: Voorkomen van overaanbod en tegengaan leegstand werklocaties Zowel regionaal32Plabeka (2011), Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 – Snoeien om te kunnen bloeien; Gemeente Amsterdam, Stadsregio Amsterdam, Provincie Noord-Holland (2011), Marktruimte detailhandel MRA 2010-2040., provinciaal33Provincie Flevoland (2011), Visie Werklocaties Flevoland 2030+ als lokaal34Gemeente Lelystad (december 2010), Collegebesluit Kantorenonderzoek 2010; Gemeente Lelystad (2011); Lelystad Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2020; Gemeente Lelystad (2012), Actualisatie DPO Winkelstructuur Gemeente Lelystad 2012. wordt geconstateerd dat nieuwe planvorming van kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel ongewenst is door de dreiging van overaanbod en leegstand. Het overaanbod en de leegstand op formele werklocaties (bedrijventerreinen en kantorenlocaties) wordt tegengegaan door middel van maatregelen die grotendeels voortvloeien uit gemaakte afspraken in regionaal verband binnen Plabeka35Plabeka (2011), Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 – Snoeien om te kunnen bloeien; voor korte weergave inhoud zie paragraaf 2.2 en in provinciaal verband met het Convenant Voorraadbeheersing en Afstemming Werklocaties Flevoland36Voor korte weergave inhoud zie paragraaf 2.3. Voor het overaanbod en de leegstand in de detailhandelssector zijn nog geen afspraken gemaakt op regionaal of provinciaal niveau.
\nOm het dreigende overaanbod aan (reguliere) bedrijventerreinen terug te dringen is binnen Plabeka afgesproken dat op basis van regionale afstemming op korte termijn een fasering van de programmering plaatsvindt. Hierbij wordt per tijdsfase een optimale balans tussen vraag en aanbod nagestreefd. Voor Lelystad betekent dit dat kwalitatief minder goede plannen (deels) geschrapt zijn of dienen te worden en dat ten aanzien van sleutelprojecten (van regionaal belang) rekening gehouden moet worden met langere uitgifteperioden. Daarbij dient slechts beperkt en weloverwogen ruimte gegeven te worden aan de uitbreiding van werklocaties. Weloverwogen betekent in dit verband dat er in regionale afstemming (binnen Plabeka) gekozen is voor een duidelijke positionering van bepaalde segmenten per gemeente, zodat er op regionaal niveau een divers palet aan vestigingsmogelijkheden aanwezig is. Lelystad zal zich hierbij positioneren als “industrieel-logistiek complex”.
\nVoor de kantorenmarkt gelden vrijwel identieke maatregelen. Om het aanbodsoverschot en de leegstand van kantoren tegen te gaan is in 2010 kritisch naar het kantorenprogramma gekeken. Vervolgens is conform regionale afspraken (Plabeka) besloten om de totale voorraad, zowel bestaand als nog geplande voorraad, bij te stellen. Dit gebeurt door het schrappen en/of verkleinen van nieuwe locaties en het faseren van plannen voorbij 2030. Dit gebeurt al dan niet in combinatie met (gedeeltelijke) transformatie van bestaande locaties met (dreigende) structurele leegstand. Tabel 3.2 geeft een overzicht van de maatregelen die genomen zijn en wat de gevolgen voor de programmering betreft kantoren zijn. Voor zowel de bedrijventerreinen als voor de kantorenlocaties geldt dat binnen Plabeka een permanente monitoring plaatsvindt om te kijken of de getroffen maatregelen uitgevoerd worden en voldoende zijn of dat er verder bijgestuurd dient te worden.
\nVerder kan de gemeente bij de aanpak van leegstand gebruik maken van de Leegstandswet en een leegstandsverordening instellen in gebieden waar de leegstand zorgt voor maatschappelijke problemen, waardoor de leefomgeving en veiligheid in het gebied aangetast worden. Een ander instrument om bij ernstige leegstandsproblematiek herontwikkeling mogelijk te maken is de instelling van een kantorenfonds. In het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren wordt over een dergelijk middel gesproken. Deelname aan een dergelijk instrument wordt ter zijner tijd in overweging genomen.
\nHerstructurering Gerelateerd aan het voorkomen van overaanbod en leegstand is het herstructureren van werklocaties, waarbij vooral het incourante deel van de verschillende vastgoedmarkten aangepakt dient te worden. Vooralsnog is de herstructureringsopgave voor Lelystad beperkt37Inbo (2009) Quick-scan Herstructurering Bedrijventerreinen Lelystad; Provincie Flevoland (2011) Visie Werklocaties Flevoland 2030+; Provincie Flevoland (2010) Provinciaal Herstructureringsprogramma.. Om deze opgave ook in de toekomst beperkt te houden is aandacht voor het behoud van kwaliteit van de werklocaties noodzaak en wil de gemeente vooral preventief te werk gaan. Eén van de instrumenten hiervoor is het invoeren van parkmanagement op werklocaties.
\nGebleken is echter dat het erg moeilijk is om een vorm van parkmanagement tot stand te brengen. Dit zal toch vooral uit de bedrijven zelf moeten komen. Toch houdt de gemeente vast aan het streven naar het invoeren van parkmanagement, omdat dit bijdraagt aan de verduurzaming en het tegengaan van veroudering van de werklocaties. Initiatieven hiertoe worden dan ook door de gemeente aangemoedigd en ondersteund. Verder gaat de gemeente de kwaliteit van de werklocaties blijvend monitoren door middel van kwaliteitskaarten. Deze kaarten zorgen voor een objectivering van de herstructureringsopgave per locatie, waardoor in een vroeg stadium ongewenste situaties gesignaleerd kunnen worden. Door vervolgens in te grijpen, kunnen grote en dure herstructureringsopgaven voorkomen worden.
\nIndien er toch sprake is van een situatie waarin herstructurering gewenst is, moet de markt zijn werk doen. Het initiatief voor herstructurering wordt door de gemeente bij de marktpartijen gehouden. Waar mogelijk faciliteert de gemeente initiatieven voor herstructurering die uit de markt naar voren worden gebracht. Het kan zijn dat een locatie in de toekomst minder gaat functioneren en transformatie of herprofilering gewenst is. Een dergelijk proces voltrekt zich geleidelijk door private initiatieven. Indien hierbij een bestemmings- of gebruikswijziging voor die locatie gewenst is, zal de gemeente hier met inachtneming van eventuele planschaderisico’s positief tegenover staan. Dit betekent dat als er verzoeken komen om leegstaande panden anders te bestemmen, de gemeente in dergelijke gevallen instemt met de bestemmings- en/of gebruikswijziging, wanneer de eigenaar van het pand afstand doet van zijn recht op planschadevergoeding als daarbij de bestemming wordt gewijzigd in een op papier minder lucratieve bestemming. Er zijn geen reserveringen van publieke middelen voor de financiering van een dergelijk proces.
\nIn het kader van herstructurering kan de gemeente ook adviezen over herstructureringsprojecten inwinnen bij het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen van de Metropoolregio Amsterdam. Herstructureringsprojecten zijn vaak complexe, kostbare en langdurige processen, waarvoor vooral bij kleine gemeenten vaak geld, kennis en capaciteit ontbreekt om deze opgaven voortvarend aan te pakken. Om die reden heeft de Metropoolregio Amsterdam het initiatief genomen om kennis en kunde op het gebied van herstructurering van bedrijventerreinen regionaal te bundelen. Gemeenten kunnen gebruik maken van de (gratis) diensten van dit projectbureau en provinciale subsidies aanvragen. Zodoende kunnen een aantal knelpunten worden weggenomen die herstructureringsprocessen normaliter frustreren zoals en gebrek aan kennis, kunde en capaciteit.
\nWinkelgebieden Voor winkelgebieden geldt dat de oorzaak van overaanbod en leegstand zeer divers en niet eenduidig te benoemen is. Dit maakt dat de aanpak en het zo mogelijk voorkomen van leegstand binnen deze sector maatwerk is. Het beleid dient zoveel mogelijk gericht te zijn op het tegengaan en voorkomen van leegstand. Door middel van het opstellen van een strategienota voor de bestrijding van leegstand wordt inzichtelijk gemaakt hoe groot het eigenlijke probleem is, wat de sociaal-maatschappelijke impact is, waar de verschillende verantwoordelijkheden liggen en wat de ambities zijn. Hiermee wordt naar de markt toe duidelijk dat het probleem door de gemeente wordt erkend en wat van de gemeente in deze verwacht kan worden. Uiteindelijk moet de strategienota richtlijnen en een plan van aanpak bieden om leegstand in de detailhandelssector te voorkomen, te behandelen en te genezen.
\nDaarnaast geldt, net als voor de bedrijventerreinen en kantorenlocaties, voor de verschillende detailhandelslocaties dat de uitbreidingsruimte beperkt is. Derhalve zal Lelystad terughoudend moeten omgaan met de uitbreiding van winkelmeters. Er zal eerder sprake moeten zijn van een opwaardering in combinatie met sanering volgens het “nieuw voor oud-principe”. Het toevoegen van winkelmeters in een bepaald segment dient gepaard te gaan met het van de markt halen van meters elders. Omdat binnen de detailhandel diverse segmenten bestaan is het wenselijk dat per project afgewogen wordt of een uitbreiding op dat ogenblik gewenst is. Hierbij is de detailhandelsstructuur zoals die in het vorige hoofdstuk geformuleerd is leidend.
\nVerder kan regionale afstemming op het met betrekking tot detailhandelsvestigingen met een regionale uitstraling bijdragen aan het tegengaan van overaanbod en leegstand. De gemeente staat dan ook open om de mogelijkheden te onderzoeken voor de instelling van een soort van regionale “winkelplanningscommissie”, zoals deze bijvoorbeeld in Noord-Holland en Stadsregio Amsterdam functioneert.
\nDe uitgangspunten bij het tegengaan van overaanbod en leegstand van werklocaties kunnen als volgt geformuleerd worden:
\nMet regionale afstemming op het gebied van formele werklocaties, wordt door permanente monitoring van het aanbod en door de nodige aanpassing van de programmering overaanbod tegengegaan.
\nOm leegstand tegen te gaan kan gebruik gemaakt worden van de Leegstandswet en kan een fonds ingesteld worden, om herontwikkeling van leegstaande panden mogelijk te maken.
\nOm de herstructureringsopgave te beperken wordt preventief ingezet op het faciliteren van parkmanagement en wordt de kwaliteit van de werklocaties gemonitord met kwaliteitskaarten zodat tijdig ingegrepen kan worden.
\nAls herstructurering aan de orde is wordt de aanpak hiervan in eerste instantie aan de markt overgelaten en treedt de gemeente waar kan faciliterend op. Verder kan advies ingewonnen worden bij het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen.
\nOm overaanbod en leegstand tegen te gaan in winkelgebieden wordt terughoudend en weloverwogen omgegaan met de uitbreiding van het aantal winkelmeters.
\nEr wordt een strategienota leegstand winkels opgesteld, waarin de problematiek wordt geschetst, de rol van de gemeente duidelijk wordt, de doelstellingen en ambities uiteengezet worden en waarin gekozen wordt voor een specifiek aanpak gericht op het betreffende winkelgebied.
\nOnderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor regionale afstemming op het gebied van overaanbod in de detailhandel en nieuwe retailontwikkelingen Opgave 3: Wonen en werken; het faciliteren van ZZP’ers Om tegemoet te komen aan de vestigingswensen van zzp’ers is het van belang om duidelijkheid te geven hoe wordt omgegaan met werken in de woonwijk en het wonen op een werklocatie. Steeds meer mensen werken thuis en een groot aantal bedrijven wordt vanuit huis gestart. Om aan de vraag naar passende huisvesting voor de groep starters en doorgroeiers te voldoen is het zaak voldoende aanbod geschikte en betaalbare bedrijfsruimte te hebben. Het mengen van wonen en werken biedt ondernemers de mogelijkheid om aan huis te werken en kan tevens een positieve invloed hebben op de woonwijk. Lelystad wil dan ook ruimte bieden aan de combinatie van wonen en werken. Dit doet zij door bedrijfseenheden in de woonwijk, aanpassingen aan de woning ten behoeve van een passende werkfunctie en werken in de woning toe te laten.
\nDaarnaast is het mogelijk om op een werklocatie wonen toe te laten. In deze gevallen is de woon- werkcombinatie naar aard en omvang minder passend in de woonwijk en is er ruimte op een bedrijventerrein bestemd voor deze bedrijfswoningen. In de bestemmingsplannen dient vervolgens rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van deze bedrijfswoningen op bedrijventerreinen. Op de betreffende locatie dient een gebied op juiste wijze gezoneerd te worden, zodat er in de directe omgeving van de bedrijfswoningen alleen lichte bedrijvigheid gevestigd kan worden. Met het toelaten van bedrijfswoningen op bedrijventerreinen dient echter zorgvuldig omgegaan te worden38Zie Klappe, D. (2007), Onderzoek naar woon-werkcombinaties in Lelystad, pp. 11-12.
\nGebleken is dat een relatief klein deel van de starters in Lelystad doorgroeit39Tordoir (2011), Economisch Perspectief Lelystad, Ruimtelijke AtelierTordoir.. Ook uit de leegstand in bedrijfsverzamelgebouwen en van kleinschalige bedrijfsruimten op bedrijventerreinen blijkt dat het huidige aanbod aan bedrijfsruimte voor deze groep in ruime mate aanwezig is en dat de markt verzadigd is40Inbo (2009), Quick-scan Herstructurering Bedrijventerreinen Lelystad. Voor de starters beschikt Lelystad over relatief veel woningen met een overmaat en/of een garage van waaruit gewerkt kan worden en zijn er op verschillende locaties woonwerkeenheden ontwikkeld. Het is dus vooral zaak dat het mogelijk is om vanuit deze woningen te werken.
\nDit dient per bestemmingsplan opgenomen te worden. De Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging van VNG kan daarbij als leidraad dienen. Op dit moment gelden de volgende voorwaarden met betrekking tot aan-huis-gebonden beroepen41Een aan-huis-gebonden beroep is een dienstverlenend beroep, dat in een woonhuis (met aan- en uitbouwen) of aangebouwd bijgebouw wordt uitgeoefend waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. en -activiteiten42Een kleinschalige bedrijfsmatige aan-huis-gebonden activiteit is een activiteit die door zijn beperkte omvang in een gebouw met een woonfunctie of een aangebouwd bijgebouw mag worden uitgeoefend en waarvoor vrijstelling van het bestemmingsplan kan worden verleend.:
\nHet uiterlijk van de betreffende woning mag niet worden aangetast. Reclame mag een oppervlakte van maximaal 0,5 m² bedragen.
\nHet beroep/bedrijf mag uitsluitend worden uitgeoefend in het woonhuis, aanbouwen of aangebouwde bijgebouwen.
\nHet beroep/bedrijf dient door in ieder geval één bewoner van de woning te worden uitgeoefend. Er mogen maximaal twee werkplekken zijn.
\nVormen van horeca en auto- en motorreparatie zijn niet toegestaan.
\nAlleen bedrijven/beroepen die voorkomen op de lijst die in bijlage C is opgenomen zijn toegestaan.
\nBedrijven in categorie B die onder de Wet milieubeheer vallen zijn niet toegestaan.
\nDetailhandel is niet toegestaan.
\nMaximaal 30% van de bruto vloeroppervlakte van de gebouwen per bouwperceel mag gebruikt worden ten behoeve van een huis gebonden beroep of bedrijf met een maximum van 50 m² voor bedrijfsmatige activiteiten en 100 m² voor aan huis gebonden beroepen.
\nEr dienen op het eigen terrein of in de directe omgeving voldoende parkeerplaatsen voor bezoekers aanwezig te zijn.
\nDe uitgangspunten van het beleid met betrekking tot het werken in de woonwijk of wonen op een werklocatie bestaan uit het verruimen van de mogelijkheden voor werken aan huis en het met mate aanwijzen van woon-werk- en werk-wooncombinaties in zowel de wijk als op bedrijventerreinen. In dit kader zal worden onderzocht of eerdergenoemde voorwaarden met betrekking tot aan-huis-gebonden beroepen en -activiteiten aangepast dient te worden.
\nOpgave 4: Duurzaamheid Duurzaamheid is een thema dat doorwerkt in vele beleidssectoren. De aandachtspunten people (sociaal), planet (ecologisch) en profit (economisch) weerspiegelen dit integrale karakter. Reden voor de gemeente Lelystad om een integraal duurzaamheidsbeleid op te stellen. Ook ten aanzien van werklocaties is duurzaamheid een belangrijk onderwerp geworden. De kantorenmarkt stelt steeds vaker hoge eisen aan nieuwe panden, die deels in relatie staan tot duurzaamheidaspecten. De wensen van gebruikers ten aanzien van energiebesparende maatregelen zijn eerder regel dan uitzondering.
\nDit geldt niet alleen voor de kantorenmarkt. Ook op bedrijventerreinen en detailhandelslocaties worden duurzaamheidaspecten van groot belang geacht. In een tijd waarin de financiële mogelijkheden om bedrijventerreinen te herstructureren steeds kleiner worden, is het nog belangrijker geworden dat deze terreinen ook op lange termijn zowel economisch als ruimtelijk goed functioneren. Dit betekent dat het belang van de continuïteit van bedrijvigheid en het behoud van de kwaliteit van de openbare ruimte is toegenomen. Hetzelfde geldt ook voor de detailhandelssector, waarin veranderingen elkaar in snel tempo opvolgen. Innovatie op het gebied van duurzaamheid op bedrijfseconomisch niveau is daarin van belang, maar vooral een zaak van bedrijven zelf. Ondernemingen moeten zelf een economisch belang hebben om hun bedrijfsvoering te vergroenen en om hun pand geschikt te maken voor veranderingen op de lange termijn.
\nTen aanzien van werklocaties zal de rol van de gemeente dan ook vooral liggen in het faciliteren van de wensen van bedrijven op dit gebied. Daarbij moeten de planologische beperkingen voor duurzaamheidsinitiatieven zo veel mogelijk op individuele basis (per bedrijf) worden weggenomen. Om bedrijven met duurzaamheidsambities te stimuleren en aan Lelystad te binden is het wenselijk dat er op basis van duurzaamheidsargumenten afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Daarnaast is het wenselijk om bij nieuwbouw op zowel bedrijventerreinen als kantorenlocaties de geldende norm van het energieprestatiecoëfficiënt (EPC43De EPC is sinds 1995 een instrument van het Nederlandse klimaatbeleid. Door energiebesparing en toepassing van duurzame energie wordt de verbranding van fossiele brandstoffen beperkt. Nieuwe gebouwen moeten aan bepaalde eisen voldoen op het gebied van energiezuinigheid, wat wordt uitgedrukt in de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Het EPC is een theoretische methode om het energieverbruik van een gebouw te berekenen. Hoe lager de EPC, hoe zuiniger het gebouw. (Bron: rijksoverheid.nl)) strikt te handhaven.
\nOok in de convenanten “Aanpak Leegstand Kantoren” en “Bedrijventerreinen 2010-2020” is een aantal aandachtspunten met betrekking tot duurzaamheid geformuleerd. Voor kantoren wordt van beleggers gevraagd om te investeren in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van hun gebouwen, waarbij een in de kantorensector geaccepteerd duurzaamheidslabel, zoals BREEAM44Building Research Establishment Environmental Assessment Method: kwalitatieve beoordelingsmethode om de milieubelasting van gebouwen te bepalen.(www.breeam.org) , GreenCalc45Merknaam: instrument om de milieubelasting van een gebouw of een wijk gedurende zijn levenscyclus meetbaar en vergelijkbaar te maken. (www.greencalc.com), GPR46Merknaam: instrument om ontwerpgegevens van gebouwen om te zetten naar een waardering van de prestaties van gebouwen op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid., LEED47Leadership in Energy and Environmental Design: kwalitatieve beoordelingsmethode om de milieubelasting van gebouwen te bepalen (Amerikaanse equivalent van BREEAM). of EPC48Zie 1., wordt gehanteerd om de prestaties van hun gebouwen en hun inspanningen te kunnen afmeten.
\nDe gemeente beschouwt het kunnen overleggen van een dergelijk label als een pré bij de ontwikkeling van kantoren. In het “Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020” is opgenomen dat van gemeenten wordt verwacht dat zij zorgen voor duurzaam beheer en onderhoud van bestaande bedrijventerreinen. De gemeente Lelystad wil daar invulling aan geven door de kwaliteit van de verschillende bedrijventerreinen te monitoren door onder andere gebruik te maken van de opgestelde kwaliteitskaarten49Met het in kaart brengen van verschillende lagen in zogenaamde kwaliteitskaarten, kunnen door de combinatie van die lagen signalen opgepikt worden voor mogelijke herstructureringsopgaven en verkleuring van terreinen. Voorbeelden van lagen zijn (duur)leegstand, bouwjaar, WOZ-taxatie t.a.v. kwaliteit en onderhoud en ontwikkeling WOZ-waarde..
\nHierdoor wordt het mogelijk om kwaliteitsverlies van of op terreinen en daarmee toekomstige herstructureringsopgaven tijdig te signaleren, waarop vervolgens op dat moment specifieke maatregelen genomen kunnen worden om de kwaliteit van het terrein in stand te houden en de herstructureringsopgave te beperken.
\nDe uitgangspunten voor het beleid ten aanzien van de bevordering van duurzaamheid op werklocaties kunnen als volgt opgesomd worden:
\nFaciliteren van wensen van gebruikers door planologische beperkingen voor duurzaamheidsinitiatieven op individuele basis waar mogelijk weg te nemen.
\nHandhaven van de EPC-norm en het stimuleren van het hanteren van duurzaamheidslabels bij nieuwbouw op werklocaties Permanente monitoring van de kwaliteit van de formele werklocaties door middel van de kwaliteitskaarten zorgt voor duurzaam beheer en onderhoud van de locaties.
\nOpgave 5: Economisch functioneren detailhandelslocaties, actuele ontwikkelingen en detailhandelsstructuur Het wordt steeds meer duidelijk dat we niet met een reguliere, conjuncturele crisis te maken hebben, maar dat er een ‘nieuwe werkelijkheid’ in de winkelmarkt aan het ontstaan is. Opvallend hierbij is dat marktpartijen (retailers, ontwikkelaars en beleggers) de overheid oproepen vooral keuzes te maken en helder, consistent beleid te voeren. Als “alles overal kan”, biedt dit vooral onzekerheid aan ontwikkelaars, eigenaren van vastgoed en retailers. Dit zal eerder een remmende werking hebben op hun wil om te investeren, zeker in complexe projecten en op kostbare locaties. Dit dwingt de gemeente tot het maken van keuzes en een duidelijke visie op detailhandel.
\nIn het vorige hoofdstuk is al even kort stilgestaan bij de visie van de gemeente op detailhandel. Om te komen tot deze beoogde visie zijn er een aantal subdoelen geformuleerd die moeten bijdragen aan de verbetering van het economisch functioneren van de verschillende detailhandelslocaties en uiteindelijk van de gewenste detailhandelsstructuur als geheel.
\nHet bieden van een in kwalitatief en kwantitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket van winkels en andere publieksgerichte commerciële voorzieningen voor zowel de inwoners als de recreatieve bezoekers. Om te komen tot een aantrekkelijk winkelgebied dient aandacht besteed te worden aan de heterogeniteit van het winkelaanbod. Verschillende trends zorgen ervoor dat winkelgebieden van diverse steden steeds meer op elkaar gaan lijken, wat het onderscheidend vermogen en daarmee de aantrekkelijkheid van het gebied niet ten goede komt. Naast de vestiging van publiekstrekkers en bekende winkelketens, die nodig zijn voor een basisaanbod en voldoende draagvlak voor het winkelgebied, is vestiging van lokale, zelfstandige ondernemers gewenst. Dit zorgt voor een heterogeen aanbod en voor onderscheidend vermogen wat de aantrekkingskracht van het gebied vergroot.
\nStreven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaande uit ook op langere termijn levensvatbare, elkaar aanvullende winkelgebieden. Waar mogelijk moet synergie tussen centra worden opgezocht. Het meewerken aan marktinitiatieven alleen is niet meer voldoende. Dit biedt namelijk geen garantie dat desinvesteringen of verkeerde en niet kansrijke projecten worden voorkomen. Per initiatief dient goed afgewogen te worden wat de effecten van het initiatief zijn op de gewenste detailhandelsstructuur. verkleuring van terreinen. Voorbeelden van lagen zijn (duur)leegstand, bouwjaar, WOZ-taxatie t.a.v. kwaliteit en onderhoud en ontwikkeling WOZ-waarde.
\nHet versterken van vooral de lokale verzorgingsfunctie van het voorzieningenapparaat als geheel en het Stadshart in het bijzonder. Concentratie van de marktmogelijkheden en uitbreidingspotenties op één locatie (in deze vooral het Stadshart) biedt de beste kansen voor winkels. Op deze manier ontstaan er compacte locaties met voldoende “kritische massa” voor bezoekers om te voorzien in kwaliteit en attractiviteit.
\nHet versterken van de lokale aantrekkingskracht van Palazzo alsook het op termijn versterken van de regionale positie, alsmede het streven naar een ondersteunend cluster voor perifere detailhandel met een lokale verzorgingsfunctie. Dit zal hieronder nader uiteengezet worden.
\nHet versterken van de bovenregionale en unieke functie van Batavia Stad.
\nVerder verdienen de effecten van de eerder beschreven trends en ontwikkelingen binnen de detailhandelssector op de beoogde detailhandelsstructuur de aandacht. (webshops en afhaalpunten, grootschalige retailparken, bazaars, woonboulevards, detailhandel op bedrijventerreinen en perifere locaties en handhaving) Webshops Ten aanzien van de vestiging van virtuele en fysieke webshops en afhaalpunten is binnen het detailhandelsbeleid een goede ruimtelijke afweging noodzakelijk. In deze afweging dient primair de ruimtelijke impact van de webshop afgewogen te worden, doordat in lijn met de Europese dienstenrichtlijn50Doel van de Europese Dienstenrichtlijn is het bevorderen van de concurrentie tussen 'dienstverrichters' binnen de Europese Unie. Het opleggen van economische vestigingseisen aan bedrijven is niet toegestaan. Planningseisen kunnen opgelegd worden wanneer ze voortkomen uit dwingende redenen van algemeen belang en geen economische doelen worden nagestreefd. Denk hierbij aan de bescherming van consumenten, het milieu en stedelijk milieu. Winkelplanning is een activiteit van ruimtelijke ordening en voorschriften inzake ruimtelijke ordening vallen niet onder de Dienstenrichtlijn omdat er geen puur economische criteria aan ten grondslag liggen.
\nBestemmingen toekennen aan gronden is toegestaan als sprake is van een goede ruimtelijke onderbouwing. een economische afweging niet aan de orde is voor het overheidsbeleid. De afweging heeft tevens geen betrekking of er wel of geen sprake is van detailhandel, in welke vorm dan ook, en/of dat er ter plekke betalingstransacties plaatsvinden. De afweging dient te gaan over de ruimtelijke impact die de bedrijfsactiviteit heeft op haar directe omgeving. Daarbij gaat het om zaken zoals verkeersaantrekkende werking, gevaar voor de consument, milieu- aspecten (luchtkwaliteit e.d.), ruimtelijke uitstraling en presentatie.
\nEssentieel is daarom de vraag of de klant, de consument, de webshop fysiek kan bezoeken en dat er dus fysieke klantcontacten mogelijk zijn. Dit genereert namelijk publieksstromen en verkeersbewegingen. Bovendien is te verwachten dat een webshop op enige wijze reclame-uitingen wil voeren aan het bedrijfspand of bijvoorbeeld een etalage of showroom wil inrichten. Dergelijke activiteiten hebben invloed op de ruimtelijke uitstraling en presentatie. In relatie tot het detailhandelsbeleid kan verspreide vestiging van webshops ingaan tegen de ruimtelijke ambitie en doelstelling van dit beleid. Parallel aan de wens en ambitie detailhandel zoveel mogelijk te concentreren in daarvoor aangewezen winkelgebieden en daarmee deze gebieden te versterken, is het niet gewenst dat elders nieuwe (vormen van) detailhandel mogelijk worden gemaakt. In principe is het dan ook gewoon mogelijk dat webshops zich vestigen op reguliere detailhandelslocaties.
\nSteeds vaker willen succesvolle webshops ook een fysiek verkooppunt. Omdat het om pioniers gaat is de huurdraagkracht echter vaak laag. Zogenaamde broedplaatsgebieden aan de rand van het stadshart van Lelystad (relatief lage huren, goede autobereikbaarheid) kunnen hiervoor geschikt zijn. Dit type webshop zou dan ook niet moeten worden toegestaan op bedrijventerreinen.
\nHet beleid ten aanzien van webshops kent de volgende uitgangspunten:
\nVestiging van webshops is mogelijk in de reguliere winkelgebieden.
\nEr zijn twee mogelijkheden om een uitzondering te maken en webshops op andere locaties toe te staan:
\nWebshops zonder fysieke bezoekmogelijkheid. Alle klantcontacten zijn virtueel, de logistieke handelingen vinden binnen plaats en hebben geen ruimtelijke uitstraling. De webshop is niet herkenbaar als winkel en de ruimte waar de webshop gebruik van maakt is puur voor opslag, logistiek en bedrijfskantoor. Er is dan ook geen showroom, geen klantenbalie en geen etalage. Feitelijk gaat het om een bedrijf en vestiging op een bedrijventerrein is mogelijk.
\nAfhaal- of servicepunten. Alle klantcontacten gaan zo goed als virtueel. De ruimte waar de webshop gebruik van maakt is alleen toegankelijk voor het afhalen of retourneren van goederen. Bij het klantcontact vinden geen verkoophandelingen meer plaats, omdat deze reeds virtueel zijn gedaan. Er is ter plekke dan ook geen uiting van reguliere detailhandelsactiviteiten, zoals etalage, productschappen of kassa’s. Deze vorm van webshops genereren klantbewegingen en zijn gevoelig voor verkeersbewegingen. Vestiging van dergelijke webshops op bedrijventerreinen en/of “high traffic”-locaties is mogelijk.
\nBovenstaande uitzonderingen zijn mogelijk, omdat deze vormen van webshops een ander type bezoek genereren. Dergelijke shops worden heel specifiek en doelgericht bezocht, waardoor combinatiebezoeken met andere winkels marginaal zijn. Hierdoor is het argument betreffende synergievoordeel door concentratie niet aan de orde. Vestiging in de woonwijk is dan ook niet toegestaan, tenzij aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
\nDe bewoner is tegelijkertijd de ondernemer, wat inhoudt dat de ruimte niet mag worden verhuurd;
\nHet gaat om de afhaal van producten die afkomstig zijn van de eigen onderneming (gevestigd in de woning);
\nHet afhalen niet leidt tot (verkeers-, parkeer- of geluids)overlast voor de direct omwonenden of de buurt;
\nAlle randvoorwaarden vanuit het beleid ‘bedrijven aan huis’ (van de gemeente Lelystad) zijn in acht genomen.
\nRetailparken Een andere trend die benoemd is in het vorige hoofdstuk is de ontwikkeling van zogenoemde ‘retailparken’. Dit zijn vaak nieuwe grootschalige detailhandelsontwikkelingen naast de bestaande winkelgebieden. Het besluit om wel of geen medewerking te verlenen aan een dergelijk initiatief dient benaderd te worden als een nieuw winkelgebied waar in principe alle vormen van detailhandel zouden kunnen plaatsvinden. In een later stadium kan altijd nog een verdere nuancering of afbakening worden aangebracht. Van belang is dat elke nieuwe detailhandelsontwikkeling op een nieuwe locatie integraal afgewogen wordt en past binnen de kaders die met het detailhandelsbeleid worden voorgestaan.
\nEen goed afwegingskader zijn de stappen die de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ kent:
\nStap 1: behoefte bepaling Het bepalen van de behoefte aan nieuwe detailhandelsontwikkelingen kan tweeledig. Enerzijds is er een directe of natuurlijke behoefte. Feitelijk is dit de vraag naar winkelruimte afkomstig van de eigen inwoners. Kortweg de behoefte om boodschappen te doen, recreatief te kunnen winkelen en aankopen van secundaire producten. Gesteld kan worden dat het huidige aanbod in Lelystad voorziet in deze behoefte. Anderzijds is er een indirecte of omgevingsbehoefte te definiëren. Dit is de vraag naar winkelruimte afkomstig van buiten de eigen gemeente zoals de regio of ver daarbuiten. In dit verband wordt de behoefte bepaald door een ambitie ten aanzien van de verzorgingspositie binnen de regio. Met andere woorden welke rol en positie wil en kan Lelystad spelen in de (ruime) regio. Een dergelijke ambitie zal expliciet binnen de regio moeten worden afgestemd met omliggende gemeenten. Een nadere verkenning kan inzicht geven in de realiteit van een eventueel gestelde ambitie.
\nStap 2: de locatie-afweging Indien er sprake is van een behoefte aan de nieuwe detailhandelsontwikkeling zal gekeken moeten worden welke locatie het meest geschikt is en waar de nieuwe ontwikkeling het meest bijdraagt aan het versterken van de gewenste detailhandelsstructuur in zijn totaliteit en aan de eventueel gestelde ambitie. Nagegaan dient te worden of de benoemde behoefte ingepast kan worden binnen de bestaande winkelgebieden of dat de ontwikkeling van een nieuwe locatie mogelijk en nodig is. Gezien de recente ontwikkelingen van het detailhandelsaanbod in Lelystad en de aanwezige leegstand, bieden de huidige winkelgebieden ruimte voor verdere ontwikkeling en invulling van een deel van de eventuele behoefte.
\nEen andere optie is het aanhaken aan een andere gebiedsontwikkeling en/of een ambitie dat een groter economisch en maatschappelijk doel dient, waarbij retail ondersteunend is en de gebiedsontwikkeling mede profiel geeft zoals bijvoorbeeld Schipholplaza. Het aanhaken van een retailontwikkeling aan een uitbreiding van Luchthaven Lelystad zou een mogelijke ambitie kunnen zijn, maar wel in die volgorde dat eerst de luchthaven wordt ontwikkeld en dan pas de retail. Indien ervoor wordt gekozen voor aanhaken bij een andere gebiedsontwikkeling, zal tevens ingezet moeten worden op een veranderende positie van het Stadshart in relatie tot een retailpark. Keuze voor een retailpark betekent onvermijdelijk ook keuzes maken voor het Stadshart.
\nTen aanzien van retailparken en nieuwe detailhandelsontwikkelingen kent het detailhandelsbeleid de volgende uitgangspunten:
\nDe gemeente blijft inzetten op versterking van de gewenste detailhandelsstructuur en de in de herijking van het Masterplan gestelde ambities voor het Stadshart. Dit betekent dat in beginsel geen medewerking wordt verleend aan (grootschalige) detailhandelsontwikkelingen op nieuwe locaties.
\nEchter, voor vernieuwende of structuurversterkende detailhandelsontwikkelingen op nieuwe locaties wordt in beginsel ruimte geboden. Het is dan wel noodzakelijk dat er een brede verkenning gemaakt wordt van de ontwikkelingsmogelijkheden, kansen, effecten en risico’s. Voor nieuwe locaties moet daarbij dan de genoemde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ worden toegepast. Daarnaast dient een dergelijke ontwikkeling geplaatst te worden in relatie tot de regionale positionering van Lelystad.
\nBazaars Naast ‘retailparken’ zijn er ook steeds meer initiatieven ten aanzien van de ontwikkeling van bazaars, shoppinghalls of overdekte markthallen. Gezien het feit dat deze vorm van detailhandel in toenemende mate voorkomt, is het nodig om duidelijk aan te geven wat de beleidsuitgangspunten zijn ten aanzien van deze ontwikkelingen:
\nIn eerste instantie wordt bekeken in welke mate een dergelijk initiatief de bestaande detailhandelsstructuur kan versterken. Dit betekent vestiging in of direct aansluitend aan één van de bestaande (reguliere) winkelgebieden, met inachtneming van de eventuele vestigingsvoorwaarden voor de locatie.
\nAanvragen voor nieuwe locaties die niet op of aansluitend aan bestaande winkelgebieden zijn gelegen worden niet wenselijk geacht. De bestaande detailhandelsstructuur biedt voldoende ruimtelijke mogelijkheden voor de realisatie van een bazaar, shoppinghal of markthal. Hierbij kan gedacht worden aan leegstaande winkelruimten in bijvoorbeeld het Stadshart.
\nEen grootschalig initiatief met grote verkeersaantrekkende werking moet worden gevestigd in of nabij reguliere winkelgebieden met een gemeentelijke en regionale functie en bereikbaarheidsprofiel. In dit geval het Stadshart. indien het initiatief qua omvang niet inpasbaar is in bestaande winkelgebieden, dan kan er op basis van de kaders voor Retailparken gekeken worden naar andere locaties (ladder voor duurzame verstedelijking).
\nMeer kleinschalige initiatieven met een wijkfunctie en een hooguit gemeentelijk marktbereik kunnen eventueel ook bij het Lelycentre gevestigd worden, waarbij op voorhand grenzen aan de omvang van de bazaar (en dus het marktbereik) dienen te worden gesteld (max. 500 m2 bvo). Bij overige buurt- en wijkwinkelcentra wordt de vestiging van een bazaar uitgesloten.
\nVestiging op een PDV-locatie is alleen mogelijk indien het assortiment zich uitdrukkelijk beperkt tot de toegestane branchering op deze locaties. Er dient dan heel expliciet vastgehouden te worden aan de branchebeperkingen die op deze locaties gelden. Hierbij is het echter wel van belang dat de handhaving op orde is.
\nVestiging op een bedrijventerrein (ook Westerdreef dus) is in beginsel niet gewenst.
\nVestiging in een woongebied wordt in alle gevallen uitgesloten.
\nEen uitzondering in deze is de kringloopwinkel, die niet onder de definitie van bazaar valt, maar daar wel raakvlakken mee heeft. Beiden richten zich op het lagere marktsegment en dus op dezelfde doelgroep. Het verschil tussen beiden is echter, dat een bazaar reguliere (commerciële) detailhandel betreft en een kringloopwinkel niet. De Branchevereniging Kringloopbedrijven Nederland (BKN) hanteert de volgende definitie voor een kringloopbedrijf: kringloopbedrijven zijn bedrijven die zich bezighouden met: inzameling van herbruikbaar grof huishoudelijk afval dat “om niet” wordt verkregen; verkoop van om niet verkregen grof huishoudelijk afval, waarbij vermindering van negatieve effecten op het milieu wordt nagestreefd; het creëren van werkgelegenheid voor mensen met een afstand tot de reguliere arbeidsmarkt. Controle is mogelijk via een in te dienen bedrijfsplan en mogelijke samenwerkingsverbanden die aangaan worden met maatschappelijke instanties.
\nIndien binnen de bestaande structuur geen andere locatie voor een dergelijke bijzondere vorm van detailhandel beschikbaar is en het initiatief voldoet aan bovenstaande definitie van de BKN kan bij uitzondering eventueel een alternatieve locatie op reguliere bedrijventerreinen en gemengde milieus gezocht worden. Voordat het initiatief op deze alternatieve locatie wordt toegestaan, dienen eerst de vestigingsmogelijkheden binnen de reguliere detailhandelslocaties te worden beschouwd en dient objectief51Het objectief aantonen dat een alternatieve locatie nodig is, kan d.m.v. bedrijfsplan en daarin weergegeven begroting van kosten en baten. Huurniveau kan bijvoorbeeld te hoog zijn of de locatie fysiek onvoldoende geschikt. aangetoond te worden dat hierbinnen geen mogelijkheden zijn.
\nPDV-locaties De PDV-locaties van Lelystad, Palazzo en Westerdreef, zijn ontwikkeld om mogelijkheden te scheppen voor schaalvergroting van bepaalde typen winkels. Op deze locaties gelden strikte branchevoorwaarden om te voorkomen dat deze locaties te veel met andere winkelgebieden in Lelystad zouden gaan concurreren. Veel gemeenten verruimen deze branchevoorwaarden echter om tegemoet te komen aan de innovatie en dynamiek binnen de detailhandelssector. De negatieve marktontwikkelingen vergroten de urgentie dan ook om te zoeken naar alternatieve invullingsmogelijkheden. Echter, om duidelijkheid te verschaffen en onrust in de markt te voorkomen is consistent beleid vanuit de overheid gewenst. De uitgangspunten met betrekking tot de PDV-locaties zijn als volgt:
\nDe huidige branchering, klassieke PDV- en ABC-branches, blijven grotendeels gehandhaafd52De limitatieve lijst is opgenomen in de factsheet van Palazzo: BijlageG.
\nBranches die de kern vormen van het winkelaanbod in recreatieve winkelcentra en boodschappencentra blijven uitgesloten.
\nVoor Palazzo gelden ruimere branchevoorwaarden (wonen en PDV+) dan voor Westerdreef. Laatstgenoemde is ondersteunend aan Palazzo.
\nOnderzoeken of de eis van minimale vloeroppervlakte per vestiging op Palazzo (800 m2) losgelaten kan worden. Door deze eis los te laten wordt het mogelijk om minder grotere aanbieders te kunnen ontvangen die een goede aanvulling kunnen zijn op het aanbod en daarmee het gebied als woonboulevard versterken. Het is wel van groot belang dat de eis met betrekking tot de branchering strikt gehandhaafd blijft om te voorkomen dat de PDV locatie verandert naar een regulier winkelcentrum.
\nBeperkte functieverbreding door meer flexibiliteit in het bestemmingsplan en het toestaan van andersoortige bedrijvigheid dan detailhandel ter versterking van de positie van Palazzo.
\nOnderzoeken hoe al dan niet samen met de exploitant de momenteel over Lelystad verspreide grootschalige speciaalzaken te concentreren op of nabij Palazzo.
\nDetailhandel op bedrijventerreinen De laatste jaren is er een trend zichtbaar dat steeds meer detaillisten vanuit kostenoogpunt steeds vaker voor een solitaire vestigingsplaats op een bedrijventerrein kiezen. Hierdoor ontstaat er een verspreid aanbod aan detailhandel, wat zorgt voor een diffuus beeld voor de consument die niet meer goed weet waar hij of zij moet zijn. Verder zorgt het voor onnodige verkeersbewegingen en heeft het invloed op de gewenste detailhandelsstructuur van stadshart, ondersteunende boodschappencentra en andere grootschalige of bijzondere concentratiegebieden, doordat ‘onbedoelde aanbieders’ op bedrijventerreinen ‘gewenste aanbieders’ in winkelcentra in hun voortbestaan bedreigen. Daarbij komt nog dat de solitaire vestigingen de leegstaande panden op de detailhandelslocaties zouden kunnen vullen, wat de aantrekkelijkheid van deze locaties ten goede komt. De geschetste marktontwikkelingen en huidige situatie in Lelystad vragen om een helder en eenduidig beleid ten aanzien van detailhandel op bedrijventerreinen. Dit betekent duidelijk definiëren welke detailhandelsactiviteiten wel en niet en waar worden toegestaan.
\nBinnen dit locatiebeleid wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijventerreinen, gemengde milieus en industrieterreinen. Over het algemeen wordt voor deze locaties vaak de verzamelnaam bedrijventerrein gebruikt, terwijl er wel degelijk verschillen tussen deze drie bestaan. In deze paragraaf wordt voor het gemak de term bedrijventerrein gebruikt om de verschillende typen locaties te duiden. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens per locatie aangegeven wat er wel en niet kan worden toegestaan. Hieronder volgen de algemene uitgangspunten met betrekking tot detailhandel op bedrijventerreinen:
\nDe vestiging van detailhandel op bedrijventerreinen is in beginsel niet toegestaan. Een bedrijventerrein is primair aangewezen voor het uitvoeren van andersoortige bedrijvigheid die niet in de bedrijfsvoering belemmerd dient te worden. Vestiging van detailhandel op bedrijventerreinen kan zorgen voor nadelige nabuurschapseffecten (veiligheid, verkeersaantrekkende werking, milieuhinder). Daarnaast schaadt vestiging van detailhandel dat gericht is op het doen van dagelijkse boodschappen en het recreatieve winkelen op bedrijventerreinen het goed functioneren van de winkelcentra en daarmee de gewenste detailhandelsstructuur.
\nBij hoge uitzondering is het mogelijk om de vestiging van detailhandel op bedrijventerreinen toe te laten53Om welke specifieke branchering het gaat wordt per locatie in H5 uiteengezet. Een totaaloverzicht van alle locaties is als bijlage F opgenomen.. Hiervoor geldt echter een zeer streng afwegingskader met de volgende criteria:
\nProductiegebonden detailhandel (onlosmakelijke vervlochten met het productieproces), niet zijnde detailhandel in voedings- en genotmiddelen is toegestaan;
\nDetailhandel in primaire aankopen (levensmiddelen en persoonlijke verzorging), mode & luxe, vrije tijd (m.u.v. outdoor en kamperen) en bruin- en witgoed, is absoluut niet toegestaan.
\nDetailhandel als nevenactiviteit is toegestaan als dit kan worden gezien als “ondergeschikte detailhandel”, waarvoor geldt:
\nHet gaat specifiek om aan de hoofdactiviteit productie en/of installatie gerelateerde of de hoofdactiviteit ondersteunende detailhandel.
\nDe detailhandel is ondergeschikt in termen van benutte bedrijfsruimte. Wanneer er geen sprake meer is van ondergeschiktheid dan betreft het een winkel. In dat geval gelden de uitgangspunten voor perifere detailhandel.
\nDe verkoopruimte mag niet meer dan 20% van het totale bvo van de vestiging bedragen met een maximum van 100 m2 wvo.
\nOp basis van vrijstelling is het in uitzonderingsgevallen mogelijk om vestiging van detailhandel op bedrijventerreinen toe te laten54Om welke branches dit gaat wordt per locatie in H5 uiteengezet. Kringloopwinkels behoren ook tot deze categorie. Een totaaloverzicht van alle locaties is als bijlage F opgenomen. indien de vestiging voldoet aan de volgende criteria:
\nDetailhandel op een bedrijventerrein mag niet verstorend werken ten opzichte van de reguliere bedrijvigheid.
\nDetailhandel op een bedrijventerrein mag geen afbreuk doen aan de gewenste detailhandelsstructuur.
\nHet betreft detailhandel in volumineuze artikelen met een maximale oppervlakte van 600 m² bvo.
\nVoor kringloopwinkels geldt de maximale oppervlakte van 600 m² bvo niet.
\nGebleken is dat er op de verschillende bedrijventerreinen een diversiteit aan detailhandel is gevestigd die daar (deels) niet thuishoort. Om deze locaties in lijn te krijgen met bovenstaande criteria en het vestigingsbeleid zal een plan van aanpak worden opgesteld, hierbij moet rekening gehouden worden met mogelijke planschade.
\nDetailhandel bij leisure Gekoppeld aan leisure kan het voorkomen dat er behoefte is aan detailhandel. In beperkte vorm is detailhandel toegestaan, mits het gaat om aan de hoofdactiviteit ondersteunende detailhandel met een maximaal oppervlak van 20% van het totale bvo van de vestiging met een maximum van 100 m² wvo. Een voorbeeld is de verkoop van bowlingballen bij een bowlingcentrum.
\nHandhaving Het opstellen van helder, eenduidig en consistent beleid is één, maar of dat door investeerders, ondernemers en initiatiefnemers ook zo wordt ervaren, dat ‘staat of valt’ met de kwaliteit van de handhaving, naleving en waar nodig optreden en sanctioneren. Naast duidelijkheid scheppen naar de markt wordt beleid opgesteld om de gewenste structuur en ondernemers daarbinnen te beschermen tegen ongewenste ontwikkelingen. Indien er geen of onvoldoende instrumentarium is om het opgestelde beleid af te dwingen en te handhaven, wordt het gemeentelijk beleid een ‘papieren tijger’ en kan dit leiden tot ongewenste situaties die tegen de doelstellingen van het beleid ingaan. Een zorgvuldige toetsing en handhaving is dus van evident belang en dient goed gestructureerd en georganiseerd te worden. Een consequente toetsing en handhaving draagt tevens bij aan het imago van betrouwbaarheid, consistentie en duidelijkheid naar de markt toe. In dit kader zal in het handhavingsuitvoeringsprogramma handhaving van strijdig gebruik (specifiek detailhandel) op diverse locaties (waaronder bedrijventerreinen) moeten worden opgenomen. Dit gaat gepaard met de nodige investeringen die de gemeente moet doen om handhaving succesvol in te zetten. Deze inspanning wordt tevens in de uitvoeringsparagraaf opgenomen.
\n5.Werklocaties in Lelystad 5.1Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de verschillende werklocaties binnen de gemeente Lelystad. In de paragrafen 5.2 t/m 5.4 zal per werklocatie de stand van zaken en een toekomstperspectief weergegeven worden. Op basis van de opgestelde kwaliteitskaarten zijn de verschillende werklocaties geanalyseerd, met uitzondering van een aantal specifieke werkmilieus zoals de buurt- en wijkwinkelcentra. Het distributie planologisch onderzoek (dpo) is voor deze werklocaties als analyse gebruikt. De uitkomsten van de kwaliteitskaarten en het dpo zijn beschreven onder het kopje “stand van zaken”. Vervolgens is op basis hiervan, rekening houdend met eerder beschreven trends en ontwikkelingen, per werklocatie een toekomstvisie opgesteld.
\nIn haar locatiebeleid zet de provincie Flevoland in op een voor de provincie goede balans tussen economische ontwikkelingsmogelijkheden, bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. In de “Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijk Gebied 2013” worden daartoe op provinciaal niveau een zevental locatietypen onderscheiden die ondergebracht zijn in drie categorieën. Elk locatietype kent eigen goedkeuringscriteria, richtlijnen en aanbevelingen op het gebied van kantorenomvang (solitair / kantoorhoudendheid), ruimtelijke kwaliteit (functiemenging, ruimtegebruik, beeldkwaliteit), bereikbaarheid (infrastructuur, parkeren) en maximale milieuhinder. Van de gemeenten wordt verwacht dat zij in hun vestigingsbeleid uitwerking geven aan deze verschillende typen werklocaties. De zeven locatietypen zijn ondergebracht in de categorieën “centrummilieu”, “gemengd milieu” en “specifiek werkmilieu”.
\nCentrummilieu Het centrummilieu biedt plaats aan een concentratie van arbeids- en bezoekersintensieve functies, zoals kantoren, winkels en andere consumentgerichte en maatschappelijke voorzieningen in combinatie met woningbouw mits dit milieutechnische inpasbaar is. De hoofdcentra van de kernen en wijkcentra van grotere kernen kunnen in deze categorie ingedeeld worden. Deze locaties zijn vaak in de directe nabijheid van een openbaarvervoersknooppunt gelegen en zijn vaak verbonden met het hoofdwegennet. Tot deze categorie behoren de locatietypen “Grootstedelijk centrummilieu” en “Overig centra”55Een gedetailleerde beschrijving van deze locatietypen en bijbehorende criteria is opgenomen in bijlage D.
\nGemengd woonwerkmilieu Een gemengd woonwerkmilieu bestaat over het algemeen uit een aaneengesloten stedelijke woonbebouwing. De woonfunctie is dominant, maar functiemenging met kleinschalige kantoren, voorzieningen en overige bedrijvigheid is mogelijk, mits dit ruimtelijk en milieutechnisch inpasbaar is. Het locatietype dat tot deze categorie behoort is “Overig gebied”.56 Een gedetailleerde beschrijving van deze locatietypen en bijbehorende criteria is opgenomen in bijlage D Specifiek werkmilieu De specifieke werkmilieus zijn separate terreinen die bedoeld zijn voor bedrijven, kantoren en voorzieningen die door hun schaal en functioneren (milieuhinder, externe veiligheid, omvangrijke mobiliteit) niet passen in het centrummilieu en het gemengde woonwerkmilieu. Hierdoor is er een beperkte mate van menging met wonen en voorzieningen mogelijk. Deze milieus zijn goed bereikbaar over de weg en veroorzaken zo min mogelijk overlast voor de directe omgeving. Tot deze categorie behoren de locatietypen “Kantoren”, “Voorzieningen”, “Regulier bedrijventerrein” en “Industrieterrein”57Een gedetailleerde beschrijving van deze locatietypen en bijbehorende criteria is opgenomen in bijlage D..
\nFiguur 5.1: Provinciale indeling locatietypen Naast deze locatietypen heeft de gemeente Lelystad een aantal terreinen als thematisch aangeduid. Deze terreinen vallen zowel onder de locatietypen kantoren (Airport Garden City), voorzieningen (Batavia Stad, Palazzo), regulier bedrijventerrein (Luchthaven Lelystad) als het type industrieterrein (Flevokust). Op deze terreinen gelden extra voorwaarden voor vestiging, zodat het gewenste thematische karakter/profiel behouden blijft. Per locatie zal het betreffende profiel / karakter aan de hand van bovenstaande locatietypologie geduid worden.
\nDaarnaast wordt aan elke werklocatie een handelingsperspectief gekoppeld. Hiermee geeft de gemeente aan, wat per terrein de te verwachten ontwikkelingsrichting is. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de handelingsperspectieven die ook binnen Plabeka worden gehanteerd. Benadrukt dient te worden dat deze perspectieven geen relatie hebben met de hierboven besproken locatietypologie. De handelingsperspectieven hebben vooral betrekking op de programmering (kwantiteit) van de werklocaties, terwijl de locatietypologie gaat over welke eisen er aan de te vestigen bedrijvigheid gesteld wordt (kwalitatief). Er is onderscheid gemaakt tussen de volgende handelingsperspectieven:
\nKrimpgebied Gebied waarbinnen de bestaande voorraad per saldo moet krimpen. Hierdoor is er geen ruimte voor toevoegingen van vastgoed aan de voorraad. Er is wel ruimte voor nieuwe en andere functies als de markt daar om vraagt. Het accent in deze gebieden ligt primair op onttrekking door transformatie en sloop en secundair op herontwikkeling.
\nBalansgebied Gebied waarbinnen de bestaande voorraad per saldo maximaal gelijk mag blijven. Er is alleen ruimte voor toevoeging aan de voorraad indien er ruimte aan de bestaande voorraad is onttrokken. In deze gebieden ligt het accent primair op de herontwikkeling van de bestaande voorraad en secundair op onttrekking door transformatie en sloop.
\nBeperkt groeigebied Gebied waarbinnen in beperkte mate ruimte geboden kan worden aan toevoeging aan de bestaande voorraad. Het is hierbij wel van belang dat, indien relevant, onttrekking van incourante gebouwen door transformatie en sloop plaatsvindt.
\nGroeigebied Gebied waar voorlopig nog ruimte aan toevoegingen aan de voorraad geboden kan worden. Daarnaast zal echter, indien relevant, herontwikkeling van de bestaande voorraad en onttrekking van incourante panden door transformatie en sloop plaatsvinden.
\n5.2Centrummilieus 5.2.1Stadshart (incl. Ravelijn) Typelocatie Centrummilieu – Grootstedelijke centrumlocatie Eerste bouwjaar 1977 Naam bestemmingsplan Bestemmingsplan Gordiaan 1979 Uitwerkingsplan VI Gordiaan 1979 Bestemmingsplan Stadshart 2006 Kantorenvoorraad (bvo) Winkelvloeroppervlak (wvo) 67.700 m2 bvo 45.714 m2 wvo Plancapaciteit kantoren Tot 2020:
\n3.830 2020-2030:
\n13.500 2030-2040:
\n0 Totaal tot 2040:
\n17.330 Plancapaciteit detailhandel Totaal tot 2040:
\n9.000-12.750 m² bvo Handelingsperspectief Groeigebied Koopmotief detailhandel Recreatief winkelen / boodschappen doen Stand van zaken Het plangebied Stadshart is centraal gelegen en wordt omsloten door de “Groene Carrë”. Deze “Groene Carré” is een ringweg rond het Stadshart die aan de westzijde bestaat uit de Stationsweg/Middenweg, aan de noordkant uit de Agorabaan en de Kustendreef, aan de oostkant uit de Zuigerplasdreef en de Lindelaan en aan de zuidkant uit de Ziekenhuisweg. Net buiten deze “Groene Carré” ten zuiden van de Ziekenhuisweg ligt het Ravelijn. In dit gebied is een tweetal kantoren ontwikkeld die ook in deze visie worden meegenomen. De bereikbaarheid van het Stadshart is zowel per voet als per fiets goed. De vele parkeermogelijkheden aan de randen van het Stadshart aan de “Groene Carré” zorgen voor een goede bereikbaarheid per auto, terwijl de aanwezigheid van het bus- en treinstation zorgt voor een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer.
\nHet laatste decennium vindt er een herontwikkeling plaats in het Stadshart. Het plangebied stond eerder bekend als het winkelcentrum “De Gordiaan”, maar is in de herontwikkelingsplannen omgedoopt tot Stadshart. Deze plannen nemen een belangrijke plaats in bij de groeiambities die de stad heeft. Het Masterplan 3.0 Stadshart Lelystad (2013) geldt als leidraad voor deze herontwikkeling. De belangrijkste doelstelling van het Masterplan is het verbeteren van de kwaliteit, sfeer, uitstraling en imago van het Stadshart. Die ambitie wordt bereikt door het versterken van de ruimtelijke, functionele en economische structuur. Deze doelstellingen zijn in de uitwerking vertaald in het combineren en concentreren van de functies wonen, winkelen, werken, voorzieningen (hotel, school) en uitgaan (theater, horeca), waardoor stedelijke- en regionale functies in het gebied worden samengebracht. Het Stadshart wordt dan ook gezien als het belangrijkste voorzieningencentrum van de stad.
\nDe aanwezigheid van de verschillende functies in het Stadshart is terug te vinden in de sectorale cijfers die betrekking hebben op de gevestigde bedrijvigheid en bijbehorende werkgelegenheid. Inherent aan de functie van het Stadshart als belangrijk voorzieningencentrum is de aanwezigheid van concentraties van bedrijvigheid in de sectoren handel, zakelijke dienstverlening en overheid en zorg (publieke dienstverlening). De zakelijke dienstverlening heeft zich vooral aan de buitenrand van het plangebied gevestigd, terwijl de sector handel (detailhandel) vooral te midden hiervan gevestigd is. De publieke dienstverlening heeft zich evenals de horeca enigszins over het gebied verspreid, met een kleine concentratie rond het stadhuisplein. Tot slot is er een lichte concentratie van bedrijvigheid uit de sector informatie en communicatie dat zich in het Zilverpark heeft gevestigd.
\nDe werkgelegenheidscijfers laten een zelfde beeld zien. In totaal is het Stadshart met 4.180 voltijdbanen goed voor ongeveer 14 procent van de totale werkgelegenheid van de stad. De meeste werkgelegenheid (meer dan tweederde) is te vinden in de dienstverlening. De sector overheid en zorg (40 procent) levert de meeste banen. De sector zakelijke dienstverlening komt met bijna 29 procent op een goede tweede plaats. De sector handel (incl. detailhandel) is goed voor 16 procent van de werkgelegenheid op deze locatie. Omdat het Stadshart grotendeels als winkelcentrum bestempeld kan worden, kan dit percentage als laag beschouwd worden. Een verklaring hiervoor kan liggen in het feit dat het hier voltijdbanen betreft, terwijl in de detailhandel veel uitzend- en parttimekrachten werkzaam zijn die niet in deze cijfers zijn opgenomen. Ook afwijkend is het aantal banen in de sector vervoer en opslag. Met 7 procent heeft deze sector toch een aardig aandeel in de totale werkgelegenheid, terwijl het slechts enkele bedrijfsvestigingen in het Stadshart kent. Het tegenovergestelde geldt voor de sector informatie en communicatie die zorgt voor slechts 1 procent van de totale werkgelegenheid. De overige werkgelegenheid is in de sector horeca (5 procent) te vinden.
\nFiguur 5.2: Banen per sector Stadshart per 1-4-2012 Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012 Detailhandel De locatie Stadshart staat aan de top van de hiërarchie van de detailhandelsstructuur en kan worden aangemerkt als hoofdwinkelcentrum met een stedelijk verzorgingsgebied. Het winkelgebied kent de meeste verkooppunten58Goudappel Coffeng (2012), Actualisatie DPO Winkelstructuur GemeenteLelystad. van de stad en een ruim winkelaanbod. Naast recreatief winkelen kunnen er ook dagelijkse boodschappen worden gedaan. De afgelopen jaren zijn er in het kader van het Masterplan Stadshart (2001) extra winkelmeters aan de voorraad toegevoegd en is er een kwalitatieve slag in het aanbod gemaakt.
\nHet winkelaanbod is gevestigd in panden van verschillende leeftijd. Het oudste deel van het Stadshart dateert uit de periode 1972-1982 en is vooral gebouwd aan de noordkant van het Stadshart. Een deel van deze panden (De Waag, Agoradek) staat in het kader van het Masterplan Stadshart (2013) op de nominatie om geherstructureerd/getransformeerd te worden. De andere helft van de panden aan de zuidkant, is vooral in de periode daarna (1983-1992) gebouwd. Hiertoe behoort onder andere ook de Kroonpassage. Met de uitvoering van het Masterplan Stadshart heeft er het laatste decennium (periode 2003-2012) tevens een uitbreiding van het aantal winkelpanden plaatsgevonden. Deze panden zijn vooral te vinden in het gebied rond de nieuwe winkelstraat De Promesse.
\nDe leegstand in het Stadshart is 13,7 procent59RMA, (2013), bouwstenen tbv partiële actualisatie en aanvulling detailhandelsbeleid gemeente Lelystad. Naast eerder beschreven trends en ontwikkelingen (paragraaf 3.2) die voor een afname van de vraag naar winkelruimte zorgen, zijn er nog twee andere mogelijke verklaringen voor dit hoge percentage. Enerzijds zijn er tot nu panden in het Stadshart in afwachting van herontwikkeling en/of sloop leeg gehouden (strategische leegstand)60Indien deze leegstand van 4.282 m2 wvo buiten beschouwing wordt gelaten is er sprake van 7,4 procent leegstand in het Stadshart.. Nu de herontwikkeling vertraging oploopt en op de langere termijn wordt geschoven is er geen sprake meer van strategische leegstand maar van langdurige en structurele leegstand. Een andere oorzaak is dat bekend is dat na een grootschalige toevoeging, zoals bij de stadsvernieuwing die het Stadshart ondergaat, een binnenstad langzaam naar een nieuw evenwicht toegroeit, waarbij de leegstand in de eerste jaren na opening van zo’n project relatief groot is.
\nDe kwaliteit, onderhoud en uitstraling van het overgrote deel van de winkelpanden in het Stadshart wordt als voldoende tot goed beoordeeld61Op basis van de WOZ-taxatierapportage.. Het is vooral de omgeving van de leegstand, De Waag (strategische leegstand) en een aantal panden aan de Neringpassage, dat als slecht tot zeer slecht wordt beoordeeld. Aan De Waag wordt dan ook al jaren geen onderhoud meer gepleegd.
\nKantoren Het Stadshart kent op één enkele concentratie van kantoren aan de Zilverparkkade (zuidkant) na niet echt een grootschalige kantorenlocatie. Veel van de voorraad staat verspreid door het Stadshart heen. Toch herbergt het gebied een kwart62Kantorenmonitor BV telt in 2011 een voorraad van 67.000 m2 bvo (inclusief Ravelijn) op een totale voorraad van 258.000 m2 bvo. van de totale kantorenvoorraad van de stad en kan daardoor gerekend worden tot één van de belangrijke kantorengebieden. Ook de kantoorpanden in het Stadshart kennen een grote verscheidenheid in bouwjaar. Zo dateren er panden aan de Waagpassage, Neringpassage en de Agoraweg uit de periode 1972-1982, aan het stations- en stadhuisplein uit de periode 1983-1992, aan de Middenweg en Ravelijn uit de periode 1993-2002 en aan de Zilverparkkade en Het Ravelijn uit de periode na 2002.
\nWat hierbij wel opvalt is dat er in het Stadshart maar weinig kantoorruimte in de laatste 5 jaar is ontwikkeld. In totaal staat ongeveer 13 procent van de kantorenvoorraad in het Stadshart leeg. Een aantal van deze panden staat al meer dan 3 jaar deels of geheel leeg en kan als structurele leegstand aangeduid worden. Opvallend is dat dit niet alleen oude panden zijn, maar dat ook nieuwere panden aan de Zilverparkkade en Het Ravelijn al een aantal jaren leegstaan of zelfs sinds de oplevering in de periode 2006-2007 nog geen gebruiker hebben gehad. De verwachting is dat voor de oudere panden niet snel of helemaal geen gebruiker meer gevonden wordt, omdat deze niet meer voldoen aan de eisen van de huidige kantoorgebruiker.
\nVoor de nieuwere panden aan de Zilverparkkade worden in het Onderzoek Kantorenmarkt 2010 de grootschaligheid en mate van duurzaamheid van de panden, de problematische parkeergelegenheid en het ontbreken van een commerciële kantorenmarkt waarvoor deze panden gebouwd zijn, als verklaringen voor de leegstand op deze deellocatie genoemd. Het pand aan Het Ravelijn staat sinds de verhuizing van de hoofdhuurder, de Kamer van Koophandel, deels leeg. De kwaliteit en uitstraling van de omgeving van de leegstaande panden worden als voldoende beoordeeld. Doordat de leegstand weinig geconcentreerd voorkomt, lijkt het weinig invloed te hebben op de omgeving.
\nNaast de bestaande kantorenvoorraad is er in het Masterplan Stadshart ook een kantorenprogramma opgenomen. Naar aanleiding van het Onderzoek Kantorenmarkt (2010) is besloten om de kantorenvoorraad op gemeenteniveau bij te stellen. Dit heeft ook tot aanpassingen van het kantorenprogramma voor het Stadshart geleid. Tabel 5.1 geeft een overzicht van deze aanpassingen.
\nTabel 5.1: Aanpassingen kantorenprogramma Project Oude programmering in m2 bvo Nieuwe programmering in m2 bvo 2010-2020 2020-2030 2030-2040 Totaal Stationsbalkon Noord 10.000 0 5.000 0 5.000 Stationsbalkon Zuid 10.000 0 5.000 0 5.000 Theaterkwartier 1.600 0 0 0 0 Waag:
\n2e fase Noord 1.500 3.500 1.500 0 0 3.500 0 0 1.500 3.500 Stadhuisplein/TNT 2.000 2.000 0 0 2.000 Agoradek 330 330 0 0 330 Rabo Blok A 1.250 0 0 0 0 Totaal 30.180 3.830 13.500 0 17.330 In totaal is er 12.850 m2 bvo geschrapt of gefaseerd tot de periode na 2020. De meest in het oog springende aanpassing is de halvering van de Stationsbalkons van 10.000 m2 bvo naar 5.000 m2 bvo per pand. De grootschaligheid van beide panden was niet meer van deze tijd: beide kenden een Floor Space Index63Floor Space Index (FSI) = kantooroppervlakte / kaveloppervlakte van 4.25. Deze waarde komt voor op de Zuidas, maar is niet voor Lelystad weggelegd. Verder komen verhuringen boven de 5.000 m2 bvo door de slechte situatie op de kantorenmarkt in Nederland nauwelijks meer voor.
\nToekomstperspectief; detailhandel & kantoren Detailhandel Voor een goed economisch functioneren is het versterken van vooral de lokale verzorgingsfunctie van met name het Stadshart van belang. Concentratie van de marktmogelijkheden en uitbreidingspotenties op één locatie (in deze vooral het Stadshart) biedt de beste kansen. Op deze manier ontstaat er voldoende “kritische massa” voor bezoekers om te voorzien in kwaliteit en attractiviteit.
\nHet Masterplan Stadshart blijft voor de toekomst de leidraad voor de ontwikkeling en realisatie van een aantrekkelijk stadscentrum. De realisatie van een dergelijke ontwikkeling kent vaak een lange tijdsduur, waarin het te maken kan krijgen met zowel goede als slechte economische omstandigheden. Daarnaast kan ook voortschrijdend inzicht ertoe leiden dat een dergelijk plan bijgesteld dient te worden en dat heroriëntatie van het programma plaats dient te vinden. De realiteit en actualiteit noopt ertoe om kritisch naar het te realiseren programma te kijken. Vooral de negatieve ontwikkeling van de economie sinds 2008 zorgt voor stagnatie in de ontwikkeling van het programma, waardoor een herijking van het masterplan uit 2001 nodig is geweest. Deze herijking is in 2013 uitgevoerd en heeft geleid tot een nieuwe strategie welke is vastgelegd in het Masterplan 3.0 Stadshart Lelystad. Eén van de belangrijkste conclusies is dat het huidige Stadshart te ruim is opgezet, daarom is het noodzakelijk om tot een kleiner, compacter centrum te komen. Hoewel de oplossingsmogelijkheden beperkt zijn, kunnen de volgende uitgangspunten een bijdrage leveren:
\nEr is slechts onder voorwaarden en in beperkte mate uitbreidingsruimte.
\nHet Groene Carré blijft dan wel de grens van het Stadshart, maar het programma wordt gefaseerd en zoveel mogelijk naar de winkelacht gebracht.
\nIn de eerste fase wordt de basis van de winkelacht versterkt en op lange termijn van daar uit naar buiten toe uitgebreid. De groei vindt dus plaats van binnen naar buiten.
\nOp langere termijn is het noodzakelijk voor een goed functionerend uitgaansgebied een totaalpakket van uitgaansbeleving aan te bieden in een compacte setting. Er is voor gekozen om dan de leisure aansluitend op het theater te versterken.
\nDe aanloopstraten worden de broedplaatsen voor beginnende ondernemers en voor aanbieders in bijzondere aanbodsegmenten (modelbouw, feestartikelen e.d.) die de hogere huren van de hoofdwinkelstraten niet kunnen dragen. Deze couleur locale zorgt voor het onderscheidend karakter.
\nVerbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte.
\nTijdelijke inrichting van de nog te ontwikkelen locaties.
\nCentrummanagement inzetten voor een gezamenlijk aanpak met alle stakeholders op de thema’s veiligheid, leefbaarheid, koopkrachtbevordering, beheer en onderhoud.
\nOndanks dat er weinig uitbreidingsruimte is, is een flexibele houding tegenover herontwikkeling aan te raden. Het huidige functioneren van een aantal gebieden is niet optimaal, waardoor het des te belangrijker is dat er ruimte blijft voor nieuwe plannen die de kwaliteit verbeteren. Hierbij is het kwantitatieve deel van een ondergeschikt belang. Ontwikkelingen passend binnen het huidige Masterplan zijn daarom bespreekbaar.
\nDaarnaast is het voor de toekomstbestendigheid van het Stadshart van belang dat er aandacht wordt geschonken aan de leegstandsproblematiek en de ontwikkelingen in de retailsector. In de uitvoeringsparagraaf is opgenomen te komen tot een strategienota leegstand. Daarnaast is het van belang om de ontwikkelingen en mogelijke effecten op het Stadshart hiervan te blijven monitoren, zoals passantentellingen, een distributief planologisch onderzoek (dpo).
\nKantoren De gemeente koesterde de wens om een kantorenmarkt in Lelystad tot ontwikkeling te brengen. Inmiddels is geconcludeerd dat dit de komende decennia vermoedelijk niet gaat gebeuren. De lokale economie ontwikkelt zich naar een goederengerichte economie en het is waarschijnlijker dat steeds meer zakelijke dienstverlening naar regionale dienstencentra in de buurt als Amsterdam, Almere en Zwolle trekt. De kantorenmarkt in Lelystad bestaat derhalve vooral uit lokale dienstverlening als makelaars, notarissen, juristen etc. Ook de status als provinciehoofdstad maakt dat er verschillende instellingen en organisaties in de publieke en semi-publieke sector gevestigd zijn. Een deel hiervan is gevestigd in de oudere delen van de kantorenvoorraad. Lelystad houdt er rekening mee dat deze kantoorgebruikers in de toekomst een eigentijdser pand willen betrekken (toekomstige vervangingsvraag). De eerder uiteengezette programmering is om die toekomstige vervangingsvraag te kunnen huisvesten, waardoor het Stadshart als groeigebied aangeduid kan worden. Tevens wordt voorgesteld om een Quick Scan uit te voeren om deze vervangingsvraag in kaart te brengen en te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om actief deze vervangingsvraag te herhuisvesten. Verder is het gewenst om de mogelijkheden die zich voordoen om bestaande, leegstaande voorraad te reduceren te benutten. Hierbij moet gedacht worden aan de kantoren Stadhuisplein/TNT (1984, 1.300 m2) en voormalig ING Kantoor Agoraweg 2 (1979, 1.500 m2).
\n5.2.2Lelycentre Typelocatie Centrummilieu – Overige centrumlocatie Eerste bouwjaar 1967 Naam bestemmingsplan BestemmingsplanAtolwijk – Zuiderzeewijk 2011 Kantorenvoorraad (2012) Winkelvloeroppervlak (2012) 71.100 m2 bvo (na sloopWaterwijzer) 9.496 m2 wvo Plancapaciteit kantoren Tot 2020: -11.900 m2 bvo 2020-2030: n.t.b.
\n2030-2040: n.t.b.
\nTotaal tot 2040: -35.000 m2 bvo Plancapaciteit detailhandel Totaal tot 2040:
\n0 m2 wvo Handelingsperspectief Balans-/Krimpgebied Koopmotief detailhandel Boodschappen doen/ doelgerichte aankopen Stand van zaken Het Lelycentre is gelegen ten noordoosten van het huidige Stadshart (zie kaartje) en is van oudsher ontwikkeld als centrumlocatie. In de beginjaren functioneerde het Lelycentre als hoofdcentrum van de stad. De locatie ligt ingesloten tussen een aantal dreven die deel uitmaken van de hoofdwegenstructuur en is daarmee goed bereikbaar. Zo is het centrum aan de noordkant omsloten door de Houtribdreef, aan de zuidkant door de Polderdreef, aan de westkant door de Zuigerplasdreef en aan de oostkant door een groen- en woongebied. Doordat het ontwikkeld is als centrumlocatie is functiemenging van wonen, winkels, voorzieningen (gezondheidscentrum, verzorgingscentrum, horeca, fitness) en kantoren uitgangspunt geweest. Deze functies hebben zich vooral aan de westkant van het gebied geconcentreerd, waar onder andere woningen, winkels, voorzieningen en kantoren zich hebben gevestigd. De grootschalige kantoorpanden werden in de beginjaren vooral betrokken door verschillende rijksdiensten en andere publieke instellingen. Veel van deze instellingen hebben zich inmiddels verplaatst naar het Stadshart of hebben de stad verlaten. Het huidige Stadshart heeft dan ook de functie van hoofdcentrum van het Lelycentre overgenomen.
\nDit verleden als hoofdcentrum is nog steeds goed terug te zien in de huidige bedrijvigheid en werkgelegenheid in het Lelycentre. De gevestigde bedrijvigheid bestaat vooral uit dienstverlenende bedrijven en organisaties, waarbij vooral de overige en publieke dienstverlening (overheid en zorg) het best vertegenwoordigd zijn. De bedrijvigheid uit de sectoren overheid en zorg heeft zich vooral in de kantoren gevestigd, terwijl de overige dienstverlening en handel zich vooral in het winkelgedeelte hebben gevestigd. Verder is er nog enige horeca gevestigd.
\nDe werkgelegenheid laat enigszins eenzelfde beeld zien. Het Lelycentre biedt plaats aan 9 procent (2.704) van het aantal banen64Voltijdsbanen; meer dan 12 uur per week werkzaam. in Lelystad. Meer dan de helft (53 procent) van deze banen komt voor in de sector overheid en zorg. Afwijkend aan het aantal bedrijfsvestigingen is het aantal banen dat in de zakelijke dienstverlening voorkomt. Deze sector is goed voor meer dan een derde (35 procent) van de werkgelegenheid, terwijl er slechts enkele bedrijven in deze sector gevestigd zijn. Wat verder opvalt is het lage aandeel van de sector handel (7 procent) in de werkgelegenheid op het Lelycentre, aangezien het Lelycentre een winkelcentrum betreft en een grote bedrijvigheid in deze sector kent. Dit heeft te maken met het feit dat binnen de detailhandel veel uitzend- en parttimekrachten (< 12 uur per week) werkzaam zijn en deze niet in de cijfers zijn opgenomen. De overige werkgelegenheid is te vinden in de sectoren overige dienstverlening (3 procent) en horeca (2 procent).
\nFiguur 5.3: Banen per sector Lelycentre per 1-4-2012 Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012 Detailhandel Het Lelycentre wordt binnen de detailhandelsstructuur aangemerkt als wijkwinkelcentrum. Hierbij moet worden opgemerkt dat het verzorgingsgebied naast een wijkfunctie tevens een beperkte stedelijke functie heeft (historisch bepaald). De omvang van de detailhandel omvat ongeveer 9.500 m2 wvo. Het bezoekmotief van de consument aan dit centrum is boodschappen doen en doelgerichte aankopen. Deze detailhandel is gevestigd in panden die begin jaren zeventig gebouwd zijn, echter heeft dit winkelgebied in de loop der jaren wel een aantal opknapbeurten ondergaan. Toch worden, op enkele uitzonderingen na, het onderhoud, de kwaliteit en de uitstraling van het winkelgebied voor het grootste deel als slecht tot zeer slecht beoordeeld65Op basis van de WOZ-taxatierapportage.. Deze beoordeling in combinatie met de (structurele) leegstand van 9,3 procent66RMA, (2013), bouwstenen tbv partiele actualisatie en aanvulling detailhandelsbeleid gemeente Lelystad maakt dat het winkelgebied wellicht toe is aan fysieke verbeteringen. Het centrum functioneert in de huidige situatie nog goed, echter staan de leefbaarheid en levensvatbaarheid van het winkelgebied door eerder genoemde factoren onder druk.
\nKantoren Het Lelycentre kent een grote concentratie van kantoren aan de zuidwestkant (Maerlant) en enkele solitaire panden die over de locatie verspreid zijn. In 2010 was het Lelycentre met bijna een derde van de totale kantorenvoorraad één van de locaties met de grootste concentraties kantoren in de stad67Gemeente Lelystad (2010), Onderzoek Kantorenmarkt 2010..
\nHet overgrote deel van de panden is gebouwd in de jaren zeventig toen verschillende overheidsdiensten zich onder invloed van het regionale spreidingsbeleid in Lelystad vestigden. Deze panden zijn veelal grootschalig van aard en op basis van bouwjaar als verouderd aan te duiden. Een aantal van de overheidsdiensten die zich toen in de kantoorpanden had gevestigd hebben inmiddels de locatie verlaten en zijn verplaatst naar het Stadshart, het Hanzepark of opgeheven. In 2010 stond 20 procent van de kantorenvoorraad op deze locatie leeg.68Gemeente Lelystad (2010), Onderzoek Kantorenmarkt 2010. Een groot deel van deze leegstaande panden staan al meer dan drie jaar deels of geheel leeg en kan als structureel beschouwd worden.
\nDit heeft ook een negatieve invloed op de kwaliteit en uitstraling van de locatie. Zoals het Onderzoek Kantorenmarkt 2010 weergeeft, bestaat de verwachting dat er voor deze panden niet snel of helemaal geen gebruiker meer gevonden kan worden, omdat ze niet meer voldoen aan de eisen die de kantoorgebruiker in de huidige tijd aan een pand stelt. Wel zijn er de laatste tijd een aantal voorzieningen als een fitnesscentrum en een fysiotherapiepraktijk in de panden getrokken. De kantoorfunctie van deze locatie staat onder druk door de leeftijd van de panden en het aanbod elders (Stadshart), waardoor de kantorenlocatie Lelycentre als krimpgebied aangeduid kan worden. De huidige en waarschijnlijk oplopende leegstand heeft een negatieve invloed op de omgeving, waardoor deze panden in aanmerking komen voor sloop en transformatie als deze kansen zich voordoen.
\nInmiddels is er een start gemaakt met de transformatie van het gebied rond “De Waterwijzer” (11.900 m2 bvo)69Zie ook Plabeka (2012), Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka voortgangsrapportage 2011/2012.
\nToekomstperspectief; detailhandel & kantoren Uitgangspunt bij het Lelycentre als geheel is in eerste instantie de handhaving van de bestaande situatie, zowel ruimtelijk als functioneel. De bestaande functies zijn hierbij bepalend voor de toekomstige inrichting van het gebied.
\nDetailhandel Voor de detailhandel betekent dit dat ingezet wordt op consolidatie van de positie die het winkelcentrum heeft binnen de huidige detailhandelsstructuur: wijkwinkelcentrum met een beperkte stedelijke functie. De ruimtelijke opgave voor de toekomst betreft vooral de leefbaarheid en levensvatbaarheid van het centrum. Ruimte voor herstructurering op termijn naar een compacter en moderner centrum moet worden geboden.
\nDe positie binnen de detailhandelsstructuur en de daarbij behorende bezoekmotieven geven richting aan het gewenste programma. De omvang voor detailhandel bedraagt momenteel 9.400 m² wvo, waarbij de nadruk ligt op het dagelijkse aanbod; het boodschappen doen. Dit wordt aangevuld met frequent benodigde artikelen en (beperkt) niet-dagelijks aanbod. Idealiter is er sprake van de volgende branchemix:
\nTwee supermarkten, waarvan één fullservice supermarkt (1.000 – 1.400 m2 wvo) en één discounter (1.000 – 1.200 m2 wvo).
\nLevensmiddelenspeciaalzaken en drogisterijen.
\nEnkele modewinkels, waaronder een textielhuis.
\nOverig winkelaanbod als optiek/gehoortoetsellen, fietsen, boeken/tijdschriften, bloemen, dibevo70Dierenbenodigdheden en Voeders, woondeco/cadeau.
\nAan detailhandel verwante horeca en overige publieksgerichte dienstverlening.
\nWanneer er daadwerkelijk sprake is van herontwikkeling van het Lelycentre zal er opnieuw gekeken moeten worden naar de verschillende programmamogelijkheden gebaseerd op een nieuw uit te voeren dpo. Leefbaarheid en levensvatbaarheid zijn hierin twee belangrijke items. Daarnaast kan een nieuwe ruimtelijke structuur leiden tot verbetering van de interactie tussen bijvoorbeeld de supermarkten en de andere winkels. Tijdens de planvorming van eventuele ontwikkelingsplannen voor het Lelycentre dient er aandacht besteed te worden aan het volgende:
\nRealisatie van een compact centrum met een duidelijke routing, waar schaalvergroting een plek kan krijgen.
\nOpspannen van het centrum tussen twee supermarkten (twee polenstructuur), waardoor een goede loop ontstaat.
\nZorgen voor een goede, bereikbare locatie van de warenmarkt en versterken van de verbinding tussen de winkels en de warenmarkt.
\nCreëren van een duidelijke voorkant van de winkels en andere publieksgerichte voorzieningen.
\nVerbeteren van de entrees (maximaal twee).
\nVerbetering van de verkeersstructuur en de bereikbaarheid van het centrum: zowel de ontsluiting vanaf de Houtribdreef als de Polderdreef onderzoeken op haalbaarheid.
\nRealisatie van maximaal twee goed bereikbare parkeerconcentraties met een directe aansluiting op de supermarkten.
\nKantoren De kantorenlocatie op het Lelycentre is op basis van de analyse bestempeld als krimpgebied. Er wordt ingezet op een heroriëntatie van de kantorenlocatie door een geleidelijke verplaatsing van de kantoorfuncties naar het Stadshart en door herontwikkeling en transformatie van de leegstand als zich hier mogelijkheden voor voordoen. Deze transformatie dient zich te voltrekken naar een andere dan de economische functie.
\n5.3Gemengd milieu Op een aantal kleine, binnenstedelijke bedrijventerreinen zullen in de toekomst meer functies toegelaten worden. Deze transformatie zorgt ervoor dat er op deze terreinen een gemengd milieu ontstaat.
\n5.3.1Gildenhof, Kempenaar71 Indien over Kempenaar gesproken wordt, dan wordt hiermee het bedrijventerrein bedoeld. De Kempenaar kent ook een buurtwinkelcentrum. Deze wordt in paragraaf 5.4 behandeld. , Griend en Jol Type locatie Gemengd milieu Eerste bouwjaar Gildenhof:
\nKempenaar:
\nGriend:
\nJol:
\n1968 1978 1985 1977 Naam bestemmingsplan Gildenhof:
\nKempenaar:
\nGriend:
\nJol:
\nBestemmingsplan Atolwijk-Zuiderzeewijk (2011) Bestemmingsplan Schepenwijk-Midden (2006), 1e partiële herziening bestemmingsplan Schepenwijk-Midden (2010) Bestemmingsplan Boswijk (2009) Bestemmingsplan Schepenwijk-Midden (2006), 1e partiële herziening bestemmingsplan Schepenwijk-Midden (2010) Netto uitgegeven Gildenhof:
\nKempenaar:
\nGriend:
\nJol:
\n8 ha.
\n1,6 ha.
\n1 ha.
\n2,2 ha.
\nPlancapaciteit Tot 2020:
\n0 ha.
\n2020-2030:
\n0 ha.
\n2030-2040:
\n0 ha.
\nTotaal tot 2040:
\n0 ha.
\nHandelsperspectief Gildenhof:
\nKempenaar:
\nGriend:
\nJol: balansgebied balansgebied krimpgebied balansgebied Stand van zaken Bedrijventerrein Gildenhof is een kleinschalig binnenstedelijk bedrijventerrein in de Zuiderzeewijk in het noorden van Lelystad. Het terrein wordt ontsloten door de Schroefstraat die in directe verbinding staat met de stedelijke hoofdontsluitingsweg Houtribdreef. Door de ruimere opzet en ligging op grotere afstand van de woonbebouwing onderscheidt het terrein zich van vergelijkbare terreinen als Kempenaar en Jol. De bouwjaren van de panden op het Gildenhof geven aan dat het een van de oudere bedrijventerreinen van de stad is: de meeste panden zijn gebouwd in de periode 1968-1982.
\nHet gebied is volledig uitgegeven en uitbreidingsplannen zijn er dan ook niet. De Kempenaar betreft een klein binnenstedelijk bedrijventerrein van slechts 1,6 hectare ten westen van de spoorlijn. Deze locatie is goed bereikbaar via de Houtribdreef en wordt omsloten door de gelijknamige woonwijk. Ook de Kempenaar behoort tot de oudere werklocaties van Lelystad: vrijwel alle panden zijn voor 1982 gebouwd. Het binnenstedelijke bedrijventerrein Jol kent een oppervlakte van 2,2 hectare en ligt ten noorden van regulier bedrijventerrein Noordersluis. Het ligt direct aan de Visarenddreef en is daarmee via de weg goed ontsloten. De panden op dit terrein zijn op een enkeling na gebouwd uit de periode voor 1982. Het terrein is volledig uitgegeven. Het bedrijventerrein Griend is één van de kleinste terreinen van Lelystad. Met de ligging aan de Geldersedreef is ook dit terrein goed via de weg ontsloten. De panden op dit terrein kennen vrijwel allen een bouwjaar tussen 1983 en 1992. Ook dit terrein is volledig uitgegeven.
\nIn het aantal vestigingen van bedrijvigheid op deze binnenstedelijke bedrijventerreinen is de sector handel het best vertegenwoordigd. Deze handel is steeds vaker consumentengericht. Op Gildenhof gaat het traditioneel om handel in auto’s, caravans en andere volumineuze artikelen. Daarnaast is er nog enige bedrijvigheid in de sectoren bouw(nijverheid), industrie & energie en dienstverlening te vinden op dit terrein. In het aantal banen zijn vooral de sectoren (bouw)nijverheid, industrie & energie en dienstverlening bijna net zo sterk vertegenwoordigd als de sector handel. Vooral het grote aandeel (29%) zakelijke dienstverlening en financiële diensten valt op. Een verklaring hiervoor is dat woningcorporatie Centrada op dit terrein gevestigd is. Het onroerend goed is met 69 procent van de banen in de zakelijke dienstverlening en financiële diensten dan ook verantwoordelijk voor het overgrote deel van het aantal banen in de sector. Verder zorgen de aanwezige autobedrijven ervoor dat goed gebruik gemaakt wordt van de mogelijkheid om bedrijvigheid uit milieucategorie 3.2 te vestigen op het terrein.
\nFiguur 5.4: Banen per sector Gildenhof, Kempenaar, Griend en Jol per 1-4-2012 Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012 De sectorale verdeling van de werkgelegenheid van deze binnenstedelijke bedrijventerreinen verschilt onderling. In algemene zin kan gesteld worden dat de sectoren handel en zakelijke dienstverlening zeer belangrijk zijn voor de werkgelegenheid op elk terrein. Kempenaar vormt hier een uitzondering op. Op dit terrein is (bouw)nijverheid, industrie & energie ook een belangrijke sector. Verder is het opvallend dat op Kempenaar een bepaald percentage aan werkgelegenheid in niet-economische of semi-economische functies (overheid & zorg, cultuur & recreatie) is. Dit kan een signaal zijn voor een langzame functieverandering van het terrein.
\nDe kwaliteit op deze binnenstedelijke terreinen is voldoende, maar kan door de ouderdom snel verminderen als panden leeg komen te staan. Op Gildenhof heeft de kwaliteit in 2005 een positieve impuls gekregen, doordat een gedeelte van de hoofdinfrastructuur (Schroefstraat) werd vernieuwd. Het feit dat er op Gildenhof nauwelijks sprake is van leegstand draagt bij aan de redelijke uitstraling van het terrein.
\nAls laatste dient opgemerkt te worden dat er op deze binnenstedelijke bedrijventerreinen steeds meer sprake is van consumentengerichte bedrijfsactiviteiten, waardoor de terreinen hun karakter van traditioneel bedrijventerrein verliezen. In combinatie met de weinige leegstand en de geboden werkgelegenheid zorgt dit er echter wel voor dat deze terreinen kunnen worden aangemerkt als goed functionerende werklocaties.
\nToekomstperspectief Hoewel de terreinen nu goed functioneren, bestaat het vermoeden dat wanneer een bedrijf vertrekt het moeilijk wordt een soortgelijke functie terug te laten keren. Daarbij is het oorspronkelijke profiel van deze binnenstedelijke terreinen in de loop van de jaren enigszins vervaagd. Deze ontwikkeling zal de komende jaren gemonitord worden. De toenemende vraag naar bedrijfsruimte van kleinschalige bedrijvigheid en niet-economische functies op bedrijventerreinen in combinatie met de functievervaging die zich op deze locaties voltrekt, heeft ertoe geleid dat voor deze binnenstedelijke bedrijventerreinen (organische) transformatie naar een gemengd milieu wordt voorgesteld door op deze locaties meerdere functies zoals voorzieningen, wonen en in zeer beperkte mate detailhandel toe te staan.
\nDe centrale ligging van de terreinen en de goede bereikbaarheid zijn gunstig voor bezoekers van dergelijke functies (sociaal-cultureel, maatschappelijk) en de ligging te midden van woonwijken zorgt daarbij voor een zeker niveau van sociale controle en veiligheid. De nabijheid van woningen kent echter ook belemmeringen. Functies met een hoge verkeersaantrekkende werking en/of geluidsproductie zijn ongeschikt voor vestiging op deze locaties. De gevestigde bedrijvigheid uit een hoge hindercategorie zal niet worden verplaatst, maar mocht deze bedrijvigheid de locatie verlaten dan is het zaak dat er geen bedrijvigheid voor in de plaats komt uit eenzelfde of hogere hindercategorie. Op basis van de categorisering uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging van de VNG kan per locatie bepaald worden welke bedrijvigheid milieutechnisch inpasbaar is.
\nDit zal bij het herzien per bestemmingsplan opgenomen worden.
\nDetailhandel Voor deze locaties gelden de uitgangspunten die in hoofdstuk 4 uiteengezet zijn met betrekking tot detailhandel op bedrijventerreinen. In principe is detailhandel op deze locaties niet toegestaan. Bij hoge uitzondering is het mogelijk om met of zonder ontheffing de vestiging van detailhandel op bedrijventerreinen toe te laten. Hieronder is weergegeven welke branches naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel wel met of zonder ontheffing kunnen worden toegestaan:
\nWerklocatie Zonder ontheffing Met ontheffing Kempenaar, Griend, Jol en Gildenhof ABC-branches Grove bouwmaterialen Woninginrichting Keukens en sanitair Tuingerelateerd Installatiegerelateerd Rijwielen Kringloopwinkels 5.4Specifieke werkmilieus 5.4.1Reguliere bedrijventerreinen 5.4.1.1Flevopoort Type locatie Regulier bedrijventerrein Eerste bouwjaar 2001 Naam bestemmingsplan Bedrijventerrein Lelystad-Zuid (2001) Ontwerp bestemmingsplan Bedrijventerrein Flevopoort (2012) Netto uitgegeven 24 ha Plancapaciteit Tot 2020:
\n43,1 ha 2020-2030:
\n19 ha 2030-2040:
\n0 ha Totaal tot 2040:
\n62,1 ha Handelingsperspectief Groeigebied Stand van zaken Het jongste bedrijventerrein van Lelystad is Flevopoort. Dit hoogwaardige bedrijventerrein ligt aan de zuidkant van de stad, naast de A6. De nabijheid van de afrit van deze snelweg zorgt voor een uitstekende bereikbaarheid. Flevopoort heeft een oppervlakte van 84 ha. verdeeld over vijf clusters. Deze clustervorming maakt het mogelijk om te variëren in de kavelgrootte, waardoor een breed spectrum aan vestigingsmogelijkheden ontstaat. Op cluster 5 zijn vooral veel woon-werkeenheden te vinden en op dit cluster zijn ook de meeste, vooral kleine kavels uitgegeven. Op cluster 4 is ongeveer de helft van de kavels uitgegeven, terwijl de uitgifte op clusters 1 en 2 zich vooralsnog beperkt tot een aantal. Cluster 3 is nog niet in ontwikkeling.
\nOp Flevopoort zijn veel bedrijven uit de sector handel gevestigd en kan met recht een handelsterrein genoemd worden. Verder is ook de sector (bouw)nijverheid, industrie en energie goed vertegenwoordigd. Deze laatste sector concentreert zich vooral op cluster 5 in de woon- werkeenheden. Naast deze sectoren is er ook bedrijvigheid gevestigd die verschillende dienstverlenende activiteiten uitvoeren. Ook in de werkgelegenheidscijfers komt de dominantie van de sector handel tot uiting. Dat “maar” 12 procent van de werkgelegenheid actief is in de sector (bouw)nijverheid, industrie en energie duidt er gezien de hoeveelheid vestigingen op dat er in deze sector vooral kleine ondernemingen met weinig werknemers gevestigd zijn. De totale werkgelegenheid op Flevopoort is 512 banen, wat gelijk staat aan 1,8 procent van het Lelystadse totaal.
\nFiguur 5.5: Banen per sector Flevopoort per 1-4-2012 Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012 Ondanks dat Flevopoort een jong terrein is, is er sprake van enige leegstand. Deze leegstand concentreert zich vooral in bedrijfsverzamelgebouwen op het terrein. Meer dan de helft van deze leegstand is structureel te noemen (sinds 2009 en langer leeg). Toch heeft dit nog geen grote invloed op de kwaliteit van het terrein. Doordat er veel aandacht wordt besteed aan de stedenbouwkundige kwaliteit is het terrein een representatieve locatie.
\nFlevopoort is met betrekking tot toegestane milieucategorieën gezoneerd te noemen. Op het grootste deel van cluster 5 is maximaal categorie 2 toegestaan en op een kleiner deel van dit cluster maximaal categorie 3.2. Op cluster 3 geldt voor het grootste deel een maximale milieucategorie van 3.2 met een klein deel waar bedrijvigheid uit categorie 4.1 is toegestaan. Op de overige clusters (1, 2 en 4) geldt een maximale milieucategorie van 4.1. Opmerkelijk is dat op elk cluster enige verkleuring optreedt in de richting van lagere milieucategorieën dan toegestaan.
\nConclusie Flevopoort is een hoogwaardig terrein met een sterke ruimtelijke kwaliteit en een goede bereikbaarheid. Dit lijkt vooral handelsbedrijven en bedrijven uit de lagere milieucategorieën aan te trekken. De locatie ontwikkelt zich tot een terrein met minder milieubelastende bedrijvigheid. Overigens gaat het vooral om activiteiten met behoefte aan een eigen pand: er is veel leegstand in bedrijfsverzamelgebouwen.
\nToekomstperspectief Flevopoort is nog een jong terrein, waardoor het nog te vroeg is om rigoureuze beleidsveranderingen door te voeren. Er is nog volop ruimte voor groei in dit gebied en het bestaande beleid blijft dan ook grotendeels overeind. Hierbij ligt de focus in de clusters 1 en 2 vooral op bedrijven uit de zwaardere milieucategorieën (vanaf 2 tot 3). Voor de clusters 3, 4 en 5 die zijn gesitueerd aan de stadskant, lijkt mede gelet op de toekomstige ontwikkeling van de wijk Warande, het ongewenst dat zich hier bedrijvigheid uit de milieucategorie 4.1 vestigt. Om te voorkomen dat dit gebeurt dient de toegestane milieucategorie op cluster 4 verlaagd te worden.
\nDetailhandel De vestiging van detailhandel op een regulier bedrijventerrein als Flevopoort wordt als onwenselijk geacht. Voor deze locatie gelden de uitgangspunten met betrekking tot detailhandel op bedrijventerreinen die in hoofdstuk 4 zijn geformuleerd. Detailhandel is dan ook in principe niet toegestaan. Naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel is het echter onder zeer strikte voorwaarden mogelijk om in zeer beperkte mate enkele vormen van detailhandel al dan niet met ontheffing toe te staan. In aanmerking komen de volgende branches:
\nZonder ontheffing Met ontheffing ABC-branches Grove bouwmaterialen Brand- en explosiegevaarlijke stoffen Rijwielen Installatiegerelateerd Tuingerelateerd Sauna’s, fitnessapparatuur e.d.
\n5.4.1.2Larserpoort Type locatie Regulier bedrijventerrein Eerste bouwjaar 1981 Naam bestemmingsplan Bestemmingsplan Lelystad – Larserknoop (2010) Netto uitgegeven 44 ha Plancapaciteit Tot 2020:
\n10,1 ha 2020-2030:
\n0 ha 2030-2040:
\n0 ha Totaal tot 2040:
\n10,1 ha Handelingsperspectief Groeigebied Stand van zaken Het bedrijventerrein Larserpoort betreft het meest hoogwaardige terrein van Lelystad. Het is een locatie met uitsluitend omvangrijke kavels (vanaf 5.000 m2) in het zuiden van Lelystad, pal ten oosten van de A6 en ten westen van Lelystad Airport. De L-vorm van het terrein direct langs de A6 en N302 maakt van veel kavels op Larserpoort een zichtlocatie. Hoewel al in de jaren tachtig enkele gebouwen in het gebied zijn neergezet, is de ontwikkeling van het terrein in de jaren negentig echt op gang gekomen. Er is sprake van een inwaartse ontwikkeling: de zichtlocaties direct aan de A6 en de N302 aan de buitenrand zijn als eerste bebouwd, terwijl de nieuwste gebouwen aan de binnenrand van het terrein tot ontwikkeling zijn gekomen. De ontsluiting is door de ligging naast de snelweg uitstekend en de geplande uitbreiding van Lelystad Airport kan een positieve uitwerking hebben op de uitgifte van Larserpoort.
\nVeruit de meeste bedrijfsvestigingen zijn actief in de sector handel. Verder zijn er ook bedrijven uit de sectoren informatie & communicatie, zakelijke dienstverlening en (bouw)nijverheid, industrie & energie gevestigd. Hoewel het aantal handelsvestigingen alle andere sectoren overtreft, is de informatie en communicatiesector belangrijk voor de werkgelegenheid op Larserpoort. Dit past bij het hoogwaardige karakter van het terrein. Het is vooral Omroep Flevoland dat een grote bijdrage levert aan de werkgelegenheid in deze sector op dit terrein.
\nFiguur 5.6: Banen per sector Larserpoort per 1-4-2012 Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012 Larserpoort is opgedeeld in drie milieuzones: maximaal categorie 3.2, maximaal categorie 4.1 en maximaal categorie 4.2. Opmerkelijk is dat in de zones die bestemd zijn voor bedrijven in de zwaarste categorie (4.1 en 4.2) op twee uitzonderingen na alleen maar handelsbedrijven met een lagere milieuhinder gevestigd zijn. In de 3.2-zone zijn wel vooral bedrijven met een passende milieucategorie te vinden.
\nLarserpoort is bedoeld voor hoogwaardige bedrijven die belang hechten aan uitstraling. Daarin is het belangrijk dat een terrein goed onderhouden wordt en dat leegstand geen bedreiging vormt voor de ruimtelijke kwaliteit. Er is nauwelijks sprake van leegstand. Wel staan er een aantal grote panden gedeeltelijk leeg, maar omdat het hier gaat om recent gebouwde objecten, is het goed mogelijk dat het hier gaat om bedrijven die rekening hebben gehouden met de groei van hun onderneming. De uitstraling van Larserpoort wordt positief beïnvloed door de samenwerking die de ondernemers onderling zijn aangegaan op het gebied van veiligheid: 21 van de 27 bedrijven nemen deel aan de collectieve beveiliging door middel van cameratoezicht.
\nToekomstperspectief Bedrijventerrein Larserpoort functioneert en ontwikkelt zich goed. Ook in de toekomst zal het terrein fungeren als visitekaartje voor werklocaties in Lelystad. Op het moment zijn er geen zaken die het hoogwaardige karakter van het terrein bedreigen. In de komende jaren ligt de nadruk op het behoud van het hoogwaardige karakter en de verdere groei van het terrein. Bij nieuwe vestigingen is het gewenst om vooral te richten op bedrijvigheid in de milieucategorieën tot en met 3 en waar passend naar aard en schaal categorie 4.
\nDetailhandel Om het hoogwaardige karakter van Larserpoort te behouden gelden iets andere uitgangspunten met betrekking tot de vestiging van detailhandel op bedrijventerreinen. De vestiging van detailhandel op Larserpoort wordt als zeer onwenselijk beschouwd en met uitzondering van productiegebonden en ondergeschikte detailhandel wordt detailhandel op deze locatie dan ook niet toegestaan.
\n5.4.1.3Noordersluis Type locatie Regulier bedrijventerrein Eerste bouwjaar 1967 Naam bestemmingsplan Bestemmingsplan Noordersluis (2003) Concept ontwerp Bestemmingsplan Noordersluis (2012) Netto uitgegeven 123 ha Plancapaciteit Tot 2020:
\n12,3 ha 2020-2030:
\n0 ha 2030-2040:
\n0 ha Totaal tot 2040:
\n12,3 ha Handelingsperspectief Beperkt groeigebied Stand van zaken:
\nNoordersluis is een bedrijventerrein gelegen in het zuidwesten van Lelystad. Het terrein is een van de grotere terreinen en kent een gemengd karakter; zowel lichte als industriële bedrijvigheid funcioneert op dit terrein naast elkaar. De ligging aan het stedelijk hoofdwegennet (Visarenddreef en Westerdreef) en een doorgaande vaarroute nabij het Markermeer vormen specifieke vestigingsfactoren die gunstig zijn voor transportbedrijven, dienstverlenende bedrijvigheid en bedrijvigheid gericht op zeil- en recreatievaart. Het gebied is verder functioneel en ruim opgezet, waarbij de Zuiveringweg voor de belangrijkste interne ontsluiting zorgt.
\nHet terrein kent een geleidelijke ontwikkeling in de tijd. Het oudste gedeelte aan de westelijke rand is gebouwd in de jaren zeventig. Vervolgens is Noordersluis in de jaren tachtig en negentig in oostelijke richting uitgebreid, waarna in de jaren 2000 vervolgens sprake geweest is van opvulling van lege plekken verspreid over het gehele terrein. Momenteel is Noordersluis vrijwel geheel uitgegeven. Aan de zuidoost rand en in het noorden van het terrein zijn nog kavels beschikbaar voor toekomstige uitbreiding van in totaal 12,3 hectare. Aanvankelijk is het terrein in de jaren 70 aan de rand van de stad ontwikkeld. In de loop der jaren is Noordersluis echter steeds meer ingesloten geraakt door woningbouw.
\nHet bedrijventerrein kent enige leegstand (14%). Wat opvalt is dat deze leegstand verspreid is over het terrein en voorkomt in de nieuwere (jaren negentig en later) en in bedrijfsverzamel- en kleine gebouwen. Het grote deel van deze leegstand kan als structureel worden aangeduid, omdat veel panden al sinds 2009 of 2010 leegstaan.
\nNoordersluis kent een inwaartse milieuzonering, wat inhoudt dat in het midden van het terrein een maximum van milieucategorie 4.2 toegestaan is en dat de maximaal toegestane categorie afneemt naarmate de zone verder naar de rand van Noordersluis – en dus dichter bij de woongebieden – ligt. Voor Noordersluis geldt aan de zuidelijke rand van het bedrijventerrein een maximale categorie 3.1 en aan de noordelijke rand een maximum van categorie 3.2. In de praktijk blijkt dat de zonering op dit terrein goed gehandhaafd wordt. De bedrijvigheid met een zwaardere milieuhinder op Noordersluis zitten vooral in het gebied waar zij volgens de milieuzonering gevestigd mogen zijn. Echter, doordat er alleen sprake is van een bovengrens aan toegestane milieucategorieën en een ondergrens ontbreekt, wordt deze zwaardere bedrijvigheid omringd door bedrijvigheid uit lagere milieucategorieën. Dit zou voor negatieve externe effecten kunnen zorgen.
\nDe bedrijven op Noordersluis zijn voornamelijk actief in de sectoren (bouw)nijverheid, industrie & energie, handel en zakelijke dienstverlening. Hieruit blijkt dat Noordersluis zeer geschikt is voor groothandel en industrie, hetgeen ook uit de werkgelegenheidscijfers blijkt. Zo is 57 procent van de werkzame personen op Noordersluis werkzaam in de sector (bouw)nijverheid, industrie & energie. Met 3.211 banen (11,2% van de totale werkgelegenheid in Lelystad) is Noordersluis een van de belangrijke bronnen voor werkgelegenheid.
\nFiguur 5.7: Banen per sector Noordersluis per 1-4-2012 Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012 Naast bedrijfspanden zijn er op Noordersluis ook redelijk veel (bedrijfs)woningen ontwikkeld. Er is sprake van een clustering van deze woonfunctie in drie deelgebieden: in het zuiden langs de vaart, in het oosten in de omgeving van de Schoepenweg en in het noorden in de omgeving van de Spuiweg. Daarnaast zijn er verspreid over het terrein ook nog een aantal woningen te vinden. De woningen in genoemde clusters worden vooral omringd door bedrijven in milieucategorie 2, en in mindere mate categorie 3. Dit lijkt weinig tot geen problemen te veroorzaken. De verspreide woningen bevinden zich echter vaak in de nabijheid van bedrijven uit de zwaardere milieucategorieën (3.2 en 4) wat voor ongewenste situaties kan zorgen.
\nToekomstperspectief In de loop der jaren is Noordersluis omsloten geraakt door woonwijken, maar gezien de samenstelling van de werkgelegenheid (veel nijverheid, industrie & energie), de maximaal toegestane milieucategorie (4.2) en de aanwezigheid van een aantal grote (in oppervlakte) bedrijven met zwaardere milieuhinder is Noordersluis een terrein dat in eerste instantie niet direct in de nabijheid van woonwijken verwacht zou worden. Dit en het feit dat er steeds meer bedrijven uit lagere milieucategorieën op het terrein verschijnen zal voor de toekomstbestendigheid van het terrein de nadruk komen te liggen op deze laatste ontwikkeling. Om ongewenste nabuurschapseffecten tussen bedrijven onderling en tussen het terrein en omliggende wijken te voorkomen kan Noordersluis verder verkleuren in de richting van een bedrijventerrein voor bedrijvigheid met een lagere milieubelasting en een lager risico. Hier wordt mee gestart door de huidige milieuzonering enigszins aan te passen (zie figuur 5.8). Het overgrote deel van Noordersluis zal blijven functioneren als regulier bedrijventerrein (milieucategorie 2 t/m 4.2), maar een deel van het terrein ten noorden van de Zuiveringweg dat nu is gezoneerd voor bedrijvigheid uit de milieucategorieën tot en met 4.1 en 4.2 zal worden teruggebracht tot een maximum van milieucategorie 3.2. Op dit deel van het terrein bevindt zich geen bedrijvigheid uit de hoogste categorieën.
\nFiguur 5.8: Herziene milieuzonering Noordersluis Verder kent Noordersluis een opgave ten aanzien van wonen op het terrein. Er is hier sprake van verschillende concentraties woningen te midden van bedrijvigheid. De behoefte aan voorzieningen (voetpaden en speelplaatsen) die bewoners hebben staan in contrast met de functie bedrijventerrein. Op termijn kunnen dergelijke voorzieningen de marktconformiteit van het terrein beschadigen. Om dat te voorkomen wordt de verdere uitbreiding van de woon-werkfunctie niet aangemoedigd.
\nDetailhandel Voor Noordersluis gelden de uitgangspunten met betrekking tot de vestiging van detailhandel zoals deze in hoofdstuk 4 geformuleerd zijn. Detailhandel op deze locatie wordt in principe niet toegestaan. Slechts onder die strikte voorwaarden is het mogelijk dat er naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel al dan niet met ontheffing in zeer beperkte mate detailhandel wordt toegestaan uit de volgende branches:
\nZonder ontheffing Met ontheffing ABC-Branches Grove bouwmaterialen Brand- en explosiegevaarlijke stoffen Rijwielen Kringloopwinkels Aan de oostkant van dit regulier bedrijventerrein is de PDV-locatie Westerdreef gelegen. Op dit deel gelden andere voorwaarden met betrekking tot de vestiging van detailhandel. Hierop wordt in paragraaf 5.4.4.4 nader ingegaan.
\n5.4.1.4Middendreef Type locatie Regulier bedrijventerrein Eerste bouwjaar 1991 Naam bestemmingsplan Bedrijventerrein Middendreef-Zuid (1999) Ontwerp bestemmingsplan Lelystad Midden-West (2012) Netto uitgegeven 2 ha Plancapaciteit Tot 2020:
\n0 - 0,4 ha 2020-2030:
\n0 ha 2030-2040:
\n0 ha Totaal tot 2040:
\n0 - 0,4 ha Handelingsperspectief Balansgebied Stand van zaken De locatie Middendreef kan getypeerd worden als een gemengd bedrijventerrein en is centraal in de stad gelegen aan de oostkant van het spoor in de directe nabijheid van de Larserdreef. De locatie is bestemd voor bedrijvigheid passend in de milieucategorieën 1 en 2. Er zijn 458 arbeidsplaatsen (1,6% van het Lelystadse totaal), waarvan maar liefst 89% actief is in de zakelijke of financiële dienstverlening. Dit is passend bij het feit dat er op het terrein enkele panden staan die zijn aangemerkt als kantoor.
\nFiguur 5.9: Banen per sector Middendreef per 1-4-2012 Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012 Vrijwel alle panden zijn gebouwd in de jaren negentig. Daarna heeft nog een zeer beperkt aantal bedrijven zich hier gevestigd. Het terrein is bijna in zijn geheel uitgegeven. Verder is er op het terrein geen sprake van leegstand en zijn de panden van goede kwaliteit met een prima uitstraling. De waardeontwikkling van de objecten in de afgelopen periode van 5 jaar is dan ook positief.
\nToekomstperspectief De diverse kwaliteitsaspecten geven geen reden om aan te nemen dat er op de korte- en middellange termijn negatieve ontwikkelingen plaats zullen vinden die een vorm van herstructurering noodzakelijk maakt. Het terrein functioneert prima en is in relatie tot de beperkte omvang goed voor relatief veel banen. De locatie geeft ruimte aan kleinschalige, gemengde bedrijvigheid uit de milieucategorieën 1 en 2. Detailhandel op deze locatie is niet toegestaan.
\n5.4.1.5Rivierenbuurt (Ketelmeerstraat, Merwede en Sont) Type locatie Regulier bedrijventerrein Eerste bouwjaar Ketelmeerstraat Merwede Sont 1991 1997 1981 Naam bestemmingsplan Bestemmingsplan Waterwijk-Zuid (2012) Bestemmingsplan Waterwijk-Noord (2010) Netto uitgegeven 3 ha.
\nPlancapaciteit Tot 2020:
\n1,6 ha.
\n2020-2030:
\n0 ha.
\n2030-2040:
\n0 ha.
\nTotaal tot 2040:
\n1,6 ha.
\nHandelingsperspectief Balansgebeid Beperkt groeigebied (Merwede) Stand van zaken De Rivierenbuurt is een wijk aan de zuidoost kant van Lelystad. De bedrijventerreinen in deze wijk zijn verdeeld over twee locaties: aan de zuidrand kan bedrijvigheid zich vestigen aan de Ketelmeerstraat en de Merwede en aan de noordrand op Sont. Het terrein Sont is een erg klein terrein dat ontwikkeld is in de jaren tachtig. De zone Ketelmeerstraat heeft zich vooral in de jaren negentig en begin jaren 2000 ontwikkeld. Merwede is de nieuwste werklocatie in dit gebied en is de laatste vijftien jaar tot ontwikkeling gekomen. De zone Ketelmeerstraat en Merwede zijn via de Larserdreef goed bereikbaar vanaf de A6 en kennen door de ligging aan deze toegangsweg tot de stad ook een aantal zichtlocaties.
\nOp deze werklocaties is vooral relatief lichte bedrijvigheid te vinden in de dienstverlening en handel. Verder zijn er in de Ketelmeerstraat bovendien een aantal ICT-bedrijven gevestigd en zijn er een aantal bedrijfspanden in de gemeentelijke registratie aangemerkt als kantoor. Passend bij deze achtergrond van sectoren en hoeveelheid kantoren blijkt dat de meeste bedrijven tot de lagere milieucategorieën behoren. De bedrijven met de hoogste categorie zijn autobedrijven die veelal tot categorie 3 behoren.
\nDe werkgelegenheid op de drie locaties geeft een divers beeld. Op deellocatie Sont valt het grote aandeel (58 procent) van de sector cultuur, recreatie & overige dienstverlening op. Veel van deze banen worden onder overige dienstverlening gerekend en met name wellness en lichaamsverzorging is goed vertegenwoordigd. Verder zijn de sectoren Zakelijke- en financiële dienstverlening (27 procent) en Overheid en zorg (11,5 procent) goed vertegenwoordigd. Op de deellocatie Ketelmeerstraat zijn het vooral de sectoren Handel en Informatie en communicatie die voor de werkgelegenheid zorgen (beide 40 procent). Daarnaast zorgen de sectoren Zakelijke en financiële dienstverlening, Overheid en zorg en Cultuur, recreatie en overige diensten voor de overige werkgelegenheid met respectievelijk 11,4 en 5 procent. Op de deellocatie Merwede is het de sector Zakelijke en financiële dienstverlening (93 procent) die voor vrijwel alle werkgelegenheid zorgt. De sector Handel zorgt op die deellocatie voor de overige werkgelegenheid.
\nFiguur 5.10: Banen per sector Sont, Ketelmeerstraat en Merwede per 1-4-2012 Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012 Er zijn in de Rivierenbuurt geen aanwijzingen te bespeuren voor toekomstige aandachtsgebieden, hoewel er wel sprake is van (beperkte) structurele leegstand kan de kwaliteit en uitstraling van het gehele gebied als positief worden aangemerkt. Dit wordt ondersteund door het feit dat de vastgoedwaarde op de terreinen de laatste jaren voornamelijk een positieve ontwikkeling heeft doorgemaakt.
\nToekomstperspectief In tegenstelling tot de binnenstedelijke bedrijventerreinen Gildenhof, Kempenaar, Jol en Griend, zijn er op deze terreinen geen signalen en redenen om aan te nemen dat er op de korte en middellange termijn sprake zal zijn van een teruggang in kwaliteit en problemen met structurele leegstand. Waar op andere terreinen een functieverandering naar meer niet-economische activiteiten wordt toegestaan, is daar op deze locatie geen sprake van. Detailhandel en niet-economische functies worden op deze locaties dan ook zoveel mogelijk geweerd..
\nEnige uitbreiding is nog mogelijk op de deellocatie Merwede. Conform de afspraken binnen het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren van de Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) is hier in de periode tot 2020 nog 1,6 hectare beschikbaar voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijfslocaties. De focus hierbij zal vooral liggen op kleinschalige, gemengde bedrijvigheid uit de milieucategorieën 1 tot en met 3.
\nDetailhandel Voor de Ketelmeerstraat gelden de uitgangspunten met betrekking tot de vestiging van detailhandel zoals deze in hoofdstuk 4 geformuleerd zijn. Detailhandel op deze locatie wordt in principe niet toegestaan. Slechts onder die strikte voorwaarden is het mogelijk dat er naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel al dan niet met ontheffing in zeer beperkte mate detailhandel wordt toegestaan uit de onderstaande branches. Op de Sont en de Merwede is detailhandel uitgesloten met uitzondering van productiegebonden en ondergeschikte vormen van detailhandel.
\nWerklocatie Zonder ontheffing Met ontheffing Ketelmeerstraat ABC-branches Grove bouwmaterialen Woninginrichting Keukens en sanitair Tuingerelateerd Installatiegerelateerd Rijwielen Kringloopwinkels Merwede Geen Geen Sont Geen Geen 5.4.1.6Airport Garden City / Larserknoop Type locatie Regulier bedrijventerrein Eerste bouwjaar - Naam bestemmingsplan Bestemmingsplan Lelystad – Larserknoop (2010) Netto uitgegeven 0 ha Plancapaciteit Tot 2020:
\n66 ha 2020-2030:
\n65,5 ha 2030-2040:
\n40 ha Totaal tot 2040:
\n171,5 ha 2040 en verder:
\n23,5 ha Handelingsperspectief Groeigebied Stand van zaken De ontwikkeling en het beheer van “Airport Garden City” (Larserknoop) is in handen van de Ontwikkelingsmaatschappij Airport Lelystad Almere (OMALA) en is een initiatief van de gemeenten Lelystad en Almere en de provincie Flevoland. Deze partijen zijn allen vertegenwoordigd in eerder genoemde ontwikkelingsmaatschappij. Het plangebied voor dit terrein ligt tussen het bedrijventerrein Larserpoort, de A6, de N302 en Luchthaven Lelystad en heeft nu vooral nog een agrarische functie. Voor de periode tot 2020 is 96 hectare grond beschikbaar voor de ontwikkeling van een hoogwaardig bedrijventerrein.