In paragraaf 4 van de verordening is de toewijzing van sociale huurwoningen die in bezit zijn van een corporatie geregeld. Hiervoor is een belangrijke voorwaarde dat het inkomen van het huishouden niet hoger is dan de inkomensgrens voor de doelgroep van corporaties krachtens de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (artikel 2.4.2, eerste lid, onderdeel f). Op basis hiervan moeten corporaties 90% van hun woningbezit aan de “DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang)”-doelgroep toewijzen. 1 Dit zijn in 2019 woningzoekenden met een huishoudinkomen tot € 38.035,- of in sommige gevallen € 42.436,-, want tot en met 2020 is toegestaan dat corporaties 10% van minimale 90% sociale voorraad toewijzen aan huishoudens met een huishoudinkomen tot € 42.436,-. Passend toewijzen op inkomen is vanwege deze nationale wetgeving niet verder uitgewerkt in paragraaf 4 van de verordening. De HVV verwijst daarom naar deze wetgeving.
\nCentraal bij de verdeling van sociale huurwoningen staat de volgordebepaling van belangstellenden. Op elke te huur aangeboden sociale huurwoning reageren gemiddeld enkele honderden woningzoekenden. Deze worden in het systeem van WoningNet op basis van de regels van de HVV in volgorde gezet en de eerste tien of twintig kandidaten krijgen een uitnodiging voor bezichtiging. Vervolgens krijgen ze in de gestelde volgorde de kans om de woning te accepteren. De regels voor de volgordebepaling houden rekening met passendheid bij de woning, urgentie, lokale of regionale binding en inschrijfduur.
\n2.3.a Passendheidscriteria De passendheidscriteria zorgen ervoor dat woningen die met name geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen met voorrang aan die doelgroep worden toegewezen. In dit verband wordt ook wel gesproken van “gelabelde” woningen. Artikel 2.4.4 geeft in een tabel de categorieën woonruimte weer die met name geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen. Bij de grootste woningen (70m2 woonoppervlak en vier kamers of meer) krijgen grote gezinnen (met drie of meer minderjarige kinderen) voorrang, daarna komen kleine gezinnen in aanmerking. Bij middelgrote woningen (tussen 61 en 70 m2 woonoppervlak) krijgen kleine gezinnen (één of twee minderjarige kinderen) voorrang, bij seniorenwoningen personen van 65 jaar of ouder. Bij jongerenwoningen geldt dat deze uitsluitend verhuurd worden aan jong volwassenen (18 tot en met 27 jaar). Bij woningen die geschikt zijn voor personen met medische beperkingen (begane grond, 1e etage en woningen bereikbaar met lift) wordt voorrang gegeven aan eerst de woningzoekenden met een medische urgentie, dan degenen met een WMO-verhuiskostenindicatie en vervolgens aan senioren (met een leeftijd van 65 jaar of ouder). Rolstoelwoningen worden toegewezen aan kandidaten met een indicatie van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo 2015) voor een rolstoelwoning. In beginsel wordt voorrang gegeven op basis van de datum van afgifte van deze Wmo-beschikking, maar burgemeester en wethouders kunnen hiervan afwijken als een persoon zeer dringend een rolstoelwoning nodig heeft.
\n2.3.b Urgentie Naast het verlenen van voorrang vanwege passendheid bij de woning, maakt de Huisvestingswet 2014 het mogelijk om voorrang te verlenen aan mensen voor wie \"voorziening in de woonruimte dringend noodzakelijk is\" (artikel 12 Huisvestingswet 2014). Daartoe moet een gemeente in een Huisvestingsverordening woningzoekenden indelen in urgentiecategorieën en de daarbij behorende regels vaststellen. In de HVV 2020 wordt in paragraaf 6 in welke situatie een woningzoekende urgentie krijgt zodat hij of zij met voorrang een woning krijgt toegewezen.
\nDit zijn woningzoekenden die: slachtoffer zijn van huiselijk geweld (artikel 2.6.6) mantelzorg geven of ontvangen (artikel 2.6.6) uitstromen uit een instelling voor opvang of zorg krijgen in een sociale huurwoning (artikel 2.6.7) in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.6.8, eerste lid, onderdeel a) sociale of medische problemen hebben (artikel 2.6.8, eerste lid, onderdeel b) een woning nodig hebben vanwege stadsvernieuwing (artikel 2.6.8, eerste lid, onderdeel c) statushouders zijn (artikel 2.6.8, eerste lid, onderdeel d) jonge statushouders zijn of een jongere die zorg krijgt in een sociale huurwoning, die oorspronkelijk met een jongerencontract van vijf jaar zijn gehuisvest en nu dienen te verhuizen (artikel 2.6.8, eerste lid, onderdeel d).
\nDe procedure om als urgente woningzoekende een woning te krijgen, verschilt per categorie. Bij de categorieën “sociale of medische problemen” en mantelzorg geeft de urgentie het recht om een half jaar met voorrang te zoeken naar een passende woning op WoningNet. Ook als sprake is van urgentie vanwege stadsvernieuwing zoekt degene met de urgentieverklaring zelf met voorrang op WoningNet. Voor de overige groepen doet niet de burger zelf de aanvraag maar wordt deze door een externe organisatie gedaan zoals het COA (statushouders) of een zorginstelling (uitstroom uit een instelling voor opvang of bij zorg in een sociale huurwoning).
\nIn Nadere Regel 1 Urgenties geeft het college nadere regels over de bovengenoemde urgentiecategorieën. Hierin worden onder meer de weigeringsgronden uitgewerkt alsmede de criteria voor ‘sociale of medische problemen’. Ook omvat Nadere Regel 1 Urgenties urgentieregels voor enkele bijzondere groepen: Multi-probleemgezinnen, Laatste Kans-regeling, uitstapprogramma prostitutie, slachtoffers van mensenhandel en huisvesting na revalidatie.
\n2.3.c Maatwerk corporaties & experimenten woonruimteverdeling De Huisvestingsverordening maakt het in twee situaties mogelijk dat woningen worden toegewezen buiten de regels van de verordening om. Dat is het geval bij maatwerk door woningcorporaties en bij experimenten. In geval van maatwerk wijzen de corporaties in bijzondere gevallen een woning op maat toe (artikel 2.4.9). Het aantal bijzondere gevallen mag maximaal 5 procent beslaan van het totaal aantal toegewezen sociale huurwoningen. Daarnaast is in de verordening de mogelijkheid opgenomen om aanvragen in te dienen voor experimenten met de verdeling van gereguleerde huurwoningen (artikelen 2.5.1 en 2.5.2). Het college moet toestemming geven voor een dergelijk experiment.
\n2.4 Huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen in particulier bezit.
\nDe verdeling van huurwoningen met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens in particulier bezit is aan slechts één regel gebonden, namelijk een maximale inkomensgrens voor de huurders (artikel 2.2.2, eerste lid, onderdeel a). Deze inkomensgrens is € 44.360,- en ligt iets boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen van corporaties. Huisvestingsvergunningen voor de huurwoningen in particulier bezit onder de liberalisatiegrens verstrekt de gemeente.
\n2.5 Huisvestingsvergunning voor de gereguleerde middeldure huurvoorraad De gemeente Amsterdam neemt maatregelen om het aandeel middeldure huur te laten groeien. Een aantal maatregelen dat hieraan bij moet dragen, is vastgelegd in het Actieplan Meer Middeldure Huur 2017-2025, zoals op 8 juni 2017 door de gemeenteraad is aangenomen.
\nOnderdeel van dit plan is dat de gemeente bij de uitgifte van grond voor middeldure huurwoningen door nieuwbouw of transformatie, in voorwaarden vastlegt dat woningen alleen mogen worden verhuurd in het middensegment voor een periode van 25 jaar. Daarnaast heeft de gemeenteraad op 8 mei 2019 de Verordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2019 vastgesteld. Met deze doelgroepenverordening kan de gemeente door middel van een bestemmingsplan vastleggen dat een deel van de te realiseren woningen verhuurd moet worden in het sociale of middeldure huursegment. Hiermee ontstaat een segment gereguleerde middeldure huurwoningen.
\nTer voorkoming van verdringing door meer kapitaalkrachtige huishoudens geldt vanaf 1 januari 2018 ook een huisvestingsvergunningsplicht voor deze gereguleerde middeldure huurwoningen. De huisvestingsvergunning wordt alleen afgegeven aan huishoudens met een inkomen in het middensegment (artikel 2.2.2., eerste lid, onderdeel b). Het gaat hier om huishoudens met een jaarinkomen tussen de € 38.035,-,- en € 60.095,-,- (vanaf de inkomensgrens voor sociale huurwoningen tot 1,58 maal die grens (prijspeil 2019)). Ter bevordering van doorstroming uit sociale huurwoningen van een Amsterdamse woningcorporatie worden huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten vrijgesteld van dit toelatingscriterium.
\nVanaf 2020 zijn aanvullende regels opgenomen over de toewijzing van het gereguleerde middensegment. De grotere woningen worden met voorrang aan gezinnen toegewezen. De woningen met een huurprijs tot € 876,55 euro met voorrang aan lagere middeninkomens met een jaarinkomen tot € 49.413 (prijspeil 2019). Verder wordt bij bepaalde aangewezen woonruimten voorrang verleend aan huishoudens die werkzaam zijn in het onderwijs of de zorg en woningzoekenden die in de woningmarktregio een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaten (artikelen 2.3.4 t.m. 2.3.6). Voor deze categorie middeldure huurwoningen verstrekt de gemeente de huisvestingsvergunningen.
\n3.Wijzigingen in de woonruimtevoorraad 3.1 Waarom regels met betrekking tot de woonruimtevoorraad?
\nHet onttrekken, samenvoegen, omzetten in onzelfstandige woonruimten of vormen in twee of meer zelfstandige woonruimten van aangewezen woonruimte alsmede het splitsen van een gebouw in appartementsrechten kan door de gemeenteraad vergunningplichtig gemaakt worden. Een vergunning kan worden geweigerd in het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bescherming van die belangen kan, behalve vanwege bestaande of dreigende schaarste, ook om andere redenen, zoals de leefbaarheid, wenselijk zijn.
\n3.2 Voorraadvergunningen Alle woningen in Amsterdam vormen samen de woonruimtevoorraad. De Huisvestingswet biedt gemeenten in het geval van schaarse woningen de mogelijkheid om te sturen op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad, waaronder ook bescherming van de leefbaarheid valt. In Amsterdam is schaarste in alle segmenten van de woningmarkt dus gelden de regels om de voorraad en leefbaarheid te beschermen voor de gehele woonruimtevoorraad.
\nDe Huisvestingswet bepaalt nader dat voor de volgende vier categorieën wijzigingen in de woonruimtevoorraad een vergunning vereist is (art. 21):
\nOnttrekken: woonruimte voor een ander doel dan bewoning gebruiken. Een (gedeelte van een) woning wordt bijvoorbeeld gesloopt, gebruikt als bedrijfsruimte of verhuurd aan toeristen.
\nSamenvoegen: meerdere woonruimtes worden samengevoegd.
\nOmzetten: zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur.
\nWoningvorming: een woonruimte wordt verbouwd tot meerdere woonruimten.
\nDeze vergunningen kunnen gezamenlijk worden aangemerkt als de voorraadvergunningen. Een gemeente kan hier in een huisvestingsverordening regels over opnemen.
\nDe onttrekkingsvergunning is bijvoorbeeld nodig als iemand een Bed & Breakfast (B&B) wil exploiteren of een woning wil gebruiken als restaurant. De omzettingsvergunning is nodig wanneer iemand een woning kamergewijs wil verhuren en kan gezien worden als kamerverhuurvergunning. In de afzonderlijke artikelen zullen de verschillende vergunning worden toegelicht.
\nIIArtikelsgewijze toelichting
\nArtikel 1 bevat definities van begrippen die op meerdere plaatsen in de verordening worden gebezigd. Indien een begrip uit artikel 1 in een bepaling wordt gebruikt dient deze met inachtneming van de definitie in artikel 1 te worden toegepast. a.Adres:
\nHet adres als geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). b.Basisregistratie personen De Basisregistratie personen, of kortweg de BRP (voorheen bekend als GBA of het bevolkingsregister), bevat de persoonsgegevens van iedereen die in Amsterdam woont of gewoond heeft. De gemeente Amsterdam raadpleegt de BRP in het kader van haar wettelijke taak om toezicht te houden op naleving van de Huisvestingswet en de daarop gebaseerde Huisvestingsverordening (artikel 31, Huisvestingswet 2014). c.Bed & Breakfast (B&B) Een Bed& Breakfast is het tegen betaling in gebruik geven van een onzelfstandige woonruimte binnen een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de bewoner van de zelfstandige woonruimte. Het verschilt van vakantieverhuur, bijvoorbeeld omdat het slechts een gedeelte van de woning betreft en omdat de exploitant tijdens de verhuur in dezelfde woning dient te overnachten. Alle specifieke voorwaarden en voorschriften zijn opgenomen en toegelicht bij de artikelen in hoofdstuk 3 aangaande de onttrekkingsvergunning ten behoeve van een B&B. d.Bewoner Als in deze verordening het begrip bewoner van een woonruimte wordt gehanteerd gaat het om degene die zijn of haar hoofdverblijf in deze woonruimte heeft. In onderdeel j is gedefinieerd wanneer voor de toepassing van de Huisvestingsverordening sprake is van hoofdverblijf. e.Corporaties Corporaties zijn verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, aldus artikel 19, eerste lid van de Woningwet. In de woningmarktregio Amsterdam zijn dit: de Alliantie, DUWO, Woningstichting Eigen Haard, Woonstichting De Key, Woningstichting Rochdale, Woningcorporatie Stadgenoot, Ymere, Woonzorg Nederland en Habion. f.Directe bemiddeling In beginsel bieden corporaties hun voor verhuur beschikbare sociale huurwoningen aan op WoningNet. Woningen die corporaties via directe bemiddeling toewijzen zijn hier een uitzondering op. Artikel 2.4.8 beschrijft in welke gevallen corporaties sociale huurwoningen direct aan woningzoekenden kunnen aanbieden. g.Eigenaar Onder eigenaar wordt in deze verordening verstaan de juridische eigenaar van een woonruimte of appartementsrecht die aan de eigenaar door een notaris is overgedragen en door middel van notariële akte is ingeschreven bij het Kadaster op naam van deze eigenaar. Dat betekent dat een eventuele economische eigenaar niet als eigenaar wordt gezien in deze verordening. h.Gebruiksoppervlak
\nHet begrip gebruiksoppervlak is relevant voor de toepassing van de regels omtrent de voorraad in hoofdstuk 3. Waar in de verordening het begrip gebruiksoppervlak wordt gehanteerd wordt dit gemeten aan de hand van de normen voor het netto gebruiksoppervlak in NEN 2580. In de meest simpele vorm is dit een meting op vloerniveau en tussen de bouwmuren. Door uit te gaan van de netto oppervlakte worden \"niet goed bruikbare\" delen niet meegerekend. Niet tot de netto vloeroppervlakte behoren onder meer: een trapgat, liftschacht of schalmgat indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2 de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de hoogte kleiner is dan 1,5 m een vrijstaande kolom of vrijstaande leidingschacht, indien het grondvlak daarvan groter is dan 0,5 m2.
\nOmdat in de definitie van het begrip gebruiksoppervlak één op één koppeling is opgenomen met de NEN 2580 zullen (latere) wijzigingen in de NEN 2580 doorwerken in de toepassing van de verordening. i.Gemengd wooncomplex Een gemengd wooncomplex is een woonvorm binnen de sociale woningvoorraad van corporaties waarin een meer kwetsbare doelgroep wordt gehuisvest met een doelgroep die de kwetsbare doelgroep wil ondersteunen met als doel een snellere integratie of een goede woonomgeving voor kwetsbare personen te realiseren. Woonruimten in een gemengd wooncomplex worden op basis van geschiktheid van de woningzoekende toegewezen (artikel 2.4.4 in combinatie met 2.4.7). In de definitie ligt besloten dat burgemeester en wethouders een complex na overleg met de eigenaar erkend moeten hebben als gemengd wooncomplex. j.Hoofdverblijf Hoofdverblijf komt in verschillende bepalingen in de verordening terug om bepaalde mogelijkheden die de verordening biedt met betrekking tot een woonruimte limitatief te koppelen aan de persoon die deze woonruimte van mogelijk verschillende ter beschikking staande woonruimten het intensiefst gebruikt. Daarnaast wordt een minimale mate van verblijf vereist.
\nIn Amsterdam wordt onttrekking ten behoeve van vakantieverhuur bijvoorbeeld onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van de vergunningplicht. Eén daarvan is dat degene die verhuurt zijn hoofdverblijf in de verhuurde woonruimte dient te hebben. Voor een onttrekkingsvergunning ten behoeve van Bed & Breakfast is ook vereist dat de exploitant zijn of haar hoofdverblijf in de woonruimte heeft. Aan dit criterium worden de volgende voorwaarden gesteld: iemand moet de afgelopen twaalf maanden overheersend op het adres zijn verbleven (minimaal 183 nachten, mag versnipperd zijn); en, en iemand moet het centrum van zijn of haar levensbelangen op dat adres hebben.
\nBeide elementen worden getoetst op basis van feitelijke omstandigheden. Voor het centrum van levensbelangen kan bijvoorbeeld worden beoordeeld of op het adres persoonlijke spullen aanwezig zijn en op welk adres iemand zijn bankrekeningen, verzekeringen en abonnementen aanhoudt. Dit wordt van geval tot geval beoordeeld en het feit dat er persoonlijke spullen zijn en een bankrekening of verzekering op het adres staat, betekent niet per definitie dat iemand zijn of haar centrum van levensbelangen op het adres heeft. k.Huishouden Van duurzame gemeenschappelijke huishouding is sprake indien het gaat om een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.
\nVoor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, spelen volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang zijn. Slechts onder bijzonder omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Als verzorgen de reden is voor het inwonen, dan is er geen sprake van een huishouden. l.Huisvestingsvergunning Artikel 8 van de Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid woonruimten aan te wijzen die niet in gebruik mogen worden genomen of gegeven zonder een huisvestingsvergunning. Aan een dergelijke huisvestingsvergunning kunnen voorwaarden worden gekoppeld. Bijvoorbeeld voor welke doelgroep een woonruimte ter beschikking staat. Het begrip huisvestingsvergunning is in dit onderdeel gekoppeld aan een aanwijzing op grond van artikel 8 van de Huisvestingswet. m.Huisvestingswet Met de Huisvestingswet wordt gedoeld op de landelijke Huisvestingwet 2014, met inbegrip van eventueel vast te stellen wijzigingen dan wel later in de plaats tredende regelgeving. Deze Huisvestingsverordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening regels vast te leggen over de toewijzing van schaarse huurwoningen en over het bepalen van de voorrangsvolgorde van woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot kamergewijze verhuur of het vormen van nieuwe woonruimten. n.Huurprijs De definitie van huurprijs is in overeenstemming met de definitie van het begrip in de Huisvestingswet. Het betreft de kale huur, dus zonder servicekosten. o.Huurpunten Met huurpunten wordt gedoeld op het totaal aantal punten dat op basis van het woningwaarderingsstelsel aan een woonruimte kan worden toegekend. Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs van een huurwoning onder de liberalisatiegrens (zie onderdeel t). Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector. Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Het puntensysteem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel. Elk onderdeel van de woning, zoals oppervlakte en sanitair, krijgt punten. Bij elkaar opgeteld leveren de punten een maximale huurprijs op. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Het aantal punten en de maximale huurprijs van een woning kan worden berekend met de huurprijscheck van de Huurcommissie.
\np.Huurwaarde De huurwaarde is de verschuldigde huur die tussen huurder en verhuurder overeen is gekomen en wordt dus niet vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Indien de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huur hoger is dan de maximale huursom, zoals die is vastgelegd in erfpachtvoorwaarden, private overeenkomsten of het bestemmingsplan is de huurwaarde gelijk aan de in het contract vastgelegde maximale huur. Daarmee is voor het gebruiken van een woonruimte altijd een huisvestingsvergunning nodig als in erfpachtvoorwaarden, private overeenkomsten of het bestemmingsplan is opgenomen dat de woning gedurende een bepaalde periode onder de liberalisatiegrens of in het middensegment moet worden verhuurd. q.Indicatie In een indicatiebesluit wordt vastgesteld welke voorzieningen iemand nodig heeft vanwege sociale en medische beperkingen. Op grond van een indicatie wordt met deze beperkingen rekening gehouden bij het toewijzen van een woonruimte. r.Inkomen Het begrip inkomen is in deze verordening gekoppeld aan wat onder rekeninkomen wordt verstaan in de Wet op de huurtoeslag. s.Jongere Een jongere is een persoon van tenminste 18 en ten hoogste 27 jaar. t.Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens is de grens die bepaalt of een huurwoning binnen de sociale huur of de vrije sector valt. Om vast te stellen of de huurprijs van je woning onder of boven de liberalisatiegrens ligt wordt gekeken naar de kale huurprijs bij de start van de huurovereenkomst. Als de huur boven de huurliberalisatiegrens ligt geldt er voor de woning geen wettelijke maximale huurprijs of maximale huurverhoging en mag de verhuurder de huurprijs zelf bepalen. De huurliberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld. In het jaar 2019 was het grensbedrag € 720,42. Dit bedrag is dus bepalend voor woonruimten waarvoor in 2019 een huurovereenkomst is gesloten. u.Mantelzorg Het begrip mantelzorg is in deze verordening gekoppeld aan wat onder mantelzorg wordt verstaan in de Wet maatschappelijke ondersteuning. v.Onzelfstandige woonruimte Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. Hierbij worden als wezenlijke voorzieningen aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen. Meestal betreft een onzelfstandige woonruimte een kamer in een woning die is omgezet, denk aan een studentenhuis. De losse slaapkamers van de studenten zijn onzelfstandige woonruimten. De studenten vormen samen namelijk geen gemeenschappelijk huishouden omdat het geen gezin is of partners zijn. Voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten is een vergunning vereist. Alle specifieke voorwaarden en voorschriften zijn opgenomen en toegelicht bij de artikelen over omzetting (kamerverhuur) in hoofdstuk 3.
\nw.Pand Met een pand wordt gedoeld op de definitie van een pand als bedoeld in artikel 1, onderdeel k, van de Wet basisregistratie adressen en gebouwen. Dat wil zeggen de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is. Meestal gaat het dan om een losstaande woning, een flatgebouw of een blok binnen aangrenzende gebouwen. x.Regiogemeenten Dit zijn de gemeenten binnen de woningmarktregio Amsterdam, te weten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad. y.Rekenhuur De rekenhuur bestaat uit de kale huur vermeerderd met servicekosten. z.Splitsingsvergunning Met de splitsingsvergunning wordt gedoeld op de vergunning in de zin van artikel 22 van de Huisvestingswet. Een gebouw kan bestaan uit meerdere woningen en/of bedrijfsruimte(n). Als de eigenaar deze woningen of bedrijfsruimten afzonderlijk wil verkopen, moet het recht op het gebouw (juridisch) gesplitst worden. Door splitsing in appartementsrechten krijgen de appartementen van het gebouw een eigen kadastraal registratienummer. De regels in de verordening hebben betrekking op de situatie dat er woningen bij splitsing zijn betrokken en door splitsing in appartementsrechten individueel overdraagbare woningen ontstaan. Alle specifieke voorwaarden en voorschriften zijn opgenomen en toegelicht bij de specifieke artikelen over splitsen in hoofdstuk 3. aa.Student Voor toepassing van de verordening is een student iemand die voltijds is ingeschreven bij een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of bij een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek gevestigd binnen het gebied van de woningmarktregio. bb.Studentenwoning Dit begrip is van belang voor artikel 2.1.1 dat het werkingsgebied voor de regels omtrent woonruimteverdeling bevat. Door burgemeester en wethouders erkende studentenwoningen zijn van deze regels (hoofdstuk 2) uitgezonderd. Dit betekent bijvoorbeeld dat bij verhuur van een studentenwoning als bedoeld in deze begripsbepaling geen huisvestingsvergunning verplicht is. Het college wil deze mogelijkheid geven bij studentenwoningen die met een campuscontract als bedoeld in artikel 274d, vijfde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden verhuurd en die in overleg met de gemeente zijn of worden gerealiseerd, bijvoorbeeld in het kader van een gemeentelijk programma studentenhuisvesting.
\ncc.Tweede woning Voor de toepassing van de verordening wordt onder een tweede woning een zelfstandige woonruimte verstaan die naast een ander hoofdverblijf wordt gebruikt als verblijf mits en zolang deze zelfstandige woonruimte uitsluitend door de eigenaar of huurder, of personen behorend tot diens huishouden, wordt gebruikt. Dat er sprake is van personen behorend tot het huishouden van een eigenaar of huurder van een tweede woning dient aangetoond te worden door een uittreksel van een inschrijving op hetzelfde adres in de Basisregistratie personen. dd.Urgentieverklaring De indeling van urgent-woningzoekenden in urgentiecategorieën geschiedt bij besluit door (of namens) burgemeester en wethouders. Dit volgt uit artikel 13, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Zo'n besluit wordt ook wel een \"urgentieverklaring\" genoemd. ee.Vakantieverhuur Vakantieverhuur is het tijdens afwezigheid van de bewoner tegen betaling in gebruik geven van een zelfstandige woonruimte. Bij vakantieverhuur wordt de gehele woning bij afwezigheid van de bewoner verhuurd aan toeristen. Bij B&B wordt juist tijdens aanwezigheid van de bewoner een gedeelte van de woning verhuurd aan toeristen. B&B mag het hele jaar door, voor vakantieverhuur geldt een maximum aantal verhuurde nachten van dertig per kalenderjaar. Vakantieverhuur en B&B vormen samen het geheel van toeristische verhuur in woningen. Amsterdam heeft er echter voor gekozen om vakantieverhuur onder bepaalde voorwaarden zonder vergunning toe te staan. De voorwaarden waaronder vakantieverhuur is toegestaan worden bij artikel 3.1.2 toegelicht.
\nEen hoofdbewoner mag incidenteel wel een familielid of andere bekende op de woning laten passen ten tijde dat hij/zij zelf (wegens vakantie) afwezig is, zolang er geen tegenprestatie tegenover staat en het gedurende de afwezigheid slechts aan één huishouden, zijnde een vriend en/of familie, in gebruik wordt gegeven. ff.Verblijfsruimte Verblijfsruimte is gedefinieerd conform Bouwbesluit 2012. gg.Volwassene Een volwassene is een persoon met een minimale leeftijd van 18 jaar. hh.Voorraadvergunningen Met de term voorraadvergunning wordt gedoeld op de vergunningen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet. Dit zijn de vergunningen voor onttrekken, samenvoegen, omzetten en vormen. Deze vergunningen worden allemaal apart uitgebreid toegelicht in deze verordening. De generieke term ‘voorraadvergunning’ is in het leven geroepen om algemene regels te stellen ten aanzien van het geheel van deze vergunningen. Een aantal regels is voor deze vergunningen namelijk hetzelfde. ii.Woningmarktregio De woningmarktregio voor de toepassing van de huisvestingsverordening is het gebied waarbinnen de gemeente Amsterdam een evenwichtige regionale verdeling van woonruimten afstemt (artikel 1 van de Huisvestingswet). De woningmarktregio bestaat uit (situatie 2019) de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad. Deze woningmarktregio staat ook bekend als de voormalige Stadsregio Amsterdam. jj.Wet maatschappelijke ondersteuning Met de Wet maatschappelijke ondersteuning wordt gedoeld op de landelijke Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, met inbegrip van eventueel vast te stellen wijzigingen dan wel later in de plaats tredende regelgeving. In deze wet is ondersteuning geregeld voor personen die onvoldoende zelfredzaam zijn of onvoldoende in staat zijn tot participatie in de samenleving. kk.Woningwaarderingsstelsel Het woningwaarderingsstelsel kent een puntensysteem (zie onderdeel o) voor woningen aan de hand waarvan een maximale huurprijs wordt bepaald. Het Besluit huurprijzen woonruimte bevat hier de wettelijke grondslag voor. ll.Woonoppervlak Het begrip woonoppervlak is relevant voor de toepassing van artikel 2.3.5 en artikel 2.4.4 waarin aan de hand van dit begrip wordt bepaald of een woonruimte met voorrang aan een huishouden met één of meer minderjarige kinderen of een huishouden met drie of meer minderjarige kinderen moet worden toegewezen. Het begrip woonoppervlak is krapper dan het begrip gebruiksoppervlak dat aan de hand van NEN 2580 wordt gemeten.
\nmm.Woonruimte Met een woonruimte wordt gedoeld op een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. ‘Bestemd’ verwijst naar bestemmingsplannen. In bestemmingsplannen zijn panden en gebouwen vaak aangewezen als woonruimten. Dat betekent dat er gewoond moet worden. Daarnaast kan het zijn dat er feitelijk in een ruimte wordt gewoond waardoor er sprake is van een woonruimte. Of er bij elkaar genomen sprake is van een woonruimte moet worden beoordeeld aan de hand van objectieve maatstaven, waarbij het feitelijk gebruik alleen niet doorslaggevend is. nn.Zelfstandige woonruimte Met de term zelfstandige woonruimte wordt gedoeld op een woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Hiermee wordt in het gebruikelijke spraakgebruik aangesloten bij wat men normaal verstaat onder een woning. Het gaat hierbij om een woonruimte die door één huishouden wordt bewoond, zoals een alleenstaande, een samenwonend stel of een gezin. Bij verschillende huishoudens, zoals bijvoorbeeld studenten of andere woningdelers, is er sprake van meerdere onzelfstandige woonruimten waarvoor een omzettingsvergunning vereist is. oo.Zorgregio Dit is het gebied waarvoor Amsterdam de functie van centrumgemeente vervult voor maatschappelijke opvang en beschermd wonen blijkend uit een gezamenlijk budget van de Rijksoverheid (in 2020: Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Uithoorn, Aalsmeer en Ouder-Amstel).
\nIn artikel 2.1.1 is neergelegd voor welke categorieën woonruimte in de gemeente Amsterdam regels gelden met betrekking tot de doelgroep die (als eerste) in aanmerking komt voor de woning. Dit worden kortgezegd “gereguleerde woonruimten” genoemd. Voor het in gebruik geven of nemen van dergelijke woonruimten is een huisvestingsvergunning verplicht en hoofdstuk 2 van de verordening bevat hier regels over. Dit gaat bijvoorbeeld over de doelgroep waarvoor bepaalde typen woonruimten “in het bijzonder” geschikt zijn (passendheidscriteria) of over de volgorde waarin personen in aanmerking komen voor een woning (voorrangsregels).
\nIn het eerste lid zijn de categorieën gereguleerde woonruimte aangewezen. Deze woonruimten mogen alleen voor bewoning in gebruik worden gegeven of genomen, indien daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend. Een huisvestingsvergunning wordt verleend met inachtneming van de verordeningsregels.
\nHet betreft:
\nHuurwoningen met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens. 2 In 2019 ligt de liberalisatiegrens op € 720,42. Rekenhuur is het bedrag van de kale huur vermeerderd met servicekosten.
\nHuurwoningen met een kale huur tot de liberalisatiegrens of huurwoningen waarvoor op basis van erfpachtvoorwaarden, private overeenkomsten of bestemmingsplan een maximale huur onder de liberalisatiegrens geldt (de huurwaarde).
\nMiddeldure huurwoningen, waarbij voorwaarden zijn gesteld bij gronduitgifte, in erfpachtovereenkomsten of in een bestemmingsplan met betrekking tot de hoogte van de huur(waarde).
\nDeze categorie middeldure huurwoningen is in 2018 toegevoegd aan het werkingsgebied van de regels voor woonruimteverdeling, ter uitvoering van het Actieplan Meer Middeldure Huur 2017-2025. 3 Gemeenteblad 2017, nr. 152/433.
\nHet tweede lid van artikel 2.1.1 bepaalt dat voor de aanwijzing van gereguleerde woonruimten de huur die gold voor de oorspronkelijke hoofdhuurder leidend is. Hiermee wordt voorkomen dat woonruimte die illegaal door een hoofdhuurder voor een hogere huurprijs wordt doorverhuurd, buiten het werkingsgebied van de woonruimteverdelingsregels zou vallen. Degene die illegaal doorverhuurt als ook degene die de woning betrekt, kan door het college worden beboet als deze niet over een huisvestingsvergunning beschikken. Daarnaast kan de woningeigenaar het huurcontract met de illegale doorverhuurder ontbinden.
\nHet derde lid bevat woonruimten, die niet onder de werking van de woonruimteverdelingsregels in de Huisvestingsverordening zijn gebracht. Uitgezonderd zijn:
\nOnzelfstandige woonruimten en woonruimten die gebruikt worden voor inwoning. Deze zijn uitgezonderd omdat hier specifieke voorraadregels op van toepassing zijn, zoals de omzettingsvergunningplicht (zie de toelichting bij hoofdstuk 3 van de verordening).
\nSolids. Dit betreft twee bestemmingsvrije complexen die in 2011 in Amsterdam zijn gerealiseerd, geheel vrij indeelbaar en in te richten zijn door de huurder. De betreffende woonruimten zijn limitatief opgenomen in bijlage 1 bij de verordening.
\nWoonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning voor verhuur hebben verleend op grond van artikel 15 van de Leegstandwet.
\nStudentenwoningen als bedoeld in artikel 1 van de HVV 2020. Deze uitzondering ziet derhalve op door het college van burgemeester en wethouders erkende studentenwoningen die bij de realisatie zijn bestemd en gebouwd voor bewoning door studenten en onderdeel zijn van het gemeentelijke programma studentenhuisvesting.
\nDit artikel geeft aan dat het verboden is om een gereguleerde woonruimte in gebruik te nemen (huren) of in gebruik te geven (verhuren) zonder een huisvestingvergunning. Toepassing van de huisvestingsvergunning is gebaseerd op artikel 7 van de Huisvestingswet 2014.
\nDit artikel bevat twee criteria waar een huishouden aan moet voldoen om een huisvestingsvergunning te kunnen krijgen: ten minste één van de personen behorend tot het huishouden heeft een leeftijd van 18 jaar of ouder; alle personen behorend tot het huishouden verblijven rechtmatig in Nederland.
\nDeze toelatingscriteria zijn, via artikel 2.3.2, eerste lid, en artikel 2.4.2, eerste lid, tevens weigeringsgronden voor een huisvestingsvergunning voor alle categorieën gereguleerde woonruimte.
\nDe verordening kent voor twee categorieën gereguleerde woonruimte aanvullende inkomensgrenzen. In het eerste lid van artikel 2.2.2 is enerzijds een inkomensgrens bepaald die aanvullend geldt voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens van particuliere eigenaren, en anderzijds een inkomensgrens voor middeldure huurwoningen van particulieren of corporaties.
\nVoor huurwoningen van particulieren met een huurprijs tot de liberalisatiegrens, geldt een maximaal huishoudinkomen tot € 44.360,-. Voor middeldure huurwoningen van particulieren of corporaties, geldt een maximaal huishoudinkomen van € 60.065,-.
\nDe inkomensgrens voor sociale huurwoningen van corporaties ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. In de verordening wordt hier in artikel 2.4.2, dat de algemene weigeringsgronden voor een huisvestingsvergunning bevat, naar verwezen (onderdeel f). In 2019 ligt deze inkomensgrens op € 38.035, bij maximaal 10% van de toegewezen woning ligt de grens op € 42.436. Deze inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden, in principe jaarlijks, door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld. In het derde lid is geregeld dat deze aanpassingen doorwerken in de inkomensgrenzen van deze verordening in het eerste lid.
\nIn het tweede lid is bepaald dat de inkomensgrens voor middeldure huurwoningen niet geldt voor huishoudens die een middeldure huurwoning willen betrekken vanuit een in de gemeente Amsterdam gelegen sociale huurwoning van een corporatie. Dit ter uitvoering van de Motie van het raadslid Flentge inzake het actieplan ‘meer middeldure huur” (vrijspelen sociale huur). 4 Motie van het raadslid Flentge inzake het actieplan 'meer middeldure huur” (vrijspelen sociale huur), Gemeenteblad afdeling 1, nr. 612 (publicatiedatum 16 juni 2017). Na het vertrek van het huishouden moet de achtergelaten sociale huurwoning leeg zijn. Dat wil zeggen dat alle leden van een huishouden de woning moeten hebben verlaten. Verhuizing na inwoning valt dus niet onder deze uitzondering. Door in deze gevallen de inkomenseis niet te stellen, wil de gemeente de doorstroming stimuleren van huishoudens die met een hoger inkomen wonen in de sociale sector.
\nDe ontwikkeling van kunst en cultuur is belangrijk voor een stad. De gemeente hecht er aan (beginnende) kunstenaars mogelijkheden te bieden om zich te kunnen ontplooien. De gemeente Amsterdam kent daarom een aantal woningen met voor kunstproductie geschikte ruimte die op grond van het vierde lid worden toegewezen aan kunstenaren (atelierwoningen). Deze woningen zijn bedoeld voor (beginnende) beroepsmatige kunstenaars die voldoen aan de criteria van professioneel kunstenaarschap om in aanmerking te komen voor een atelierwoning, zoals is neergelegd in het Reglement van de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam (CAWA 5 Besluit “Aanpassen reglement Commissie Ateliers voor (Woon)Werkpanden Amsterdam d.d. 20 januari 2015, gepubliceerd in het Gemeenteblad, Afdeling 3B, jaargang 2015, nr 12.).
\nOm in aanmerking te kunnen komen voor een atelierwoning dient de kunstenaar zich eerst te registreren via de hiervoor in het leven geroepen website van de gemeente Amsterdam. Eenmaal ingeschreven kan worden gereageerd op atelierwoningen die vrij komen. Alvorens de kunstenaar en zijn of haar huishouden de woning kan betrekken, wordt door de CAWA beoordeeld of de kunstenaar voldoet aan de criteria van professioneel kunstenaarschap. De atelierwoning wordt toegewezen aan de kandidaat, die gezien de door deze kandidaat uitgeoefende kunstdiscipline, het meest geschikt is voor de ruimte. Bij gelijke geschiktheid gaat degene die het langst staat ingeschreven op de hiervoor bedoelde website, voor op degene met een kortere inschrijving.
\nIn artikel 2.2.3, eerste lid, is opgenomen dat corporaties hun voor verhuur beschikbare sociale huurwoningen eenduidig en transparant aanbieden via een aanbodinstrument. Woningen die corporaties via directe bemiddeling toewijzen zijn hier een uitzondering op. Deze woningen worden ingevolgde de definitie van directe bemiddeling in artikel 1 niet via het aanbodinstrument aangeboden.
\nDe sociale huurwoningen van de corporaties in de woningmarktregio worden, uitgezonderd twee corporaties in Purmerend en Edam-Volendam, gezamenlijk aangeboden via het regionale aanbod- en verdeelsysteem van WoningNet, toegankelijk via de website: www.woningnetregioamsterdam.nl. De twee hiervoor bedoelde corporaties in Purmerend en Edam-Volendam bieden woningen aan op www.woonmatchwaterland.nl.
\nHet tweede lid van dit artikel bepaalt dat bij het aanbieden van een woning moet worden vermeld aan welke eisen een woningzoekende dient te voldoen. Het gaat daarbij in ieder geval om de op basis van de HVV 2020 geldende passendheid- en bindingscriteria. Maar bijvoorbeeld ook om de eisen voor passend toewijzen op inkomen op grond van landelijke wetgeving of om aanvullende eisen die corporaties stellen op grond van eigen beleid.
\nArtikel 2.2.4 bevat bepalingen over de inschrijving van woningzoekende in het aanbodinstrument en over inschrijfduur. Het eerste lid regelt dat personen zich als woningzoekende kunnen inschrijven vanaf een leeftijd van 18 jaar en dat een inschrijving in een aanbodinstrument geldt als inschrijving in elk in die woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument.
\nHet tweede lid definieert het begrip ‘inschrijfduur’ als de periode dat men als woningzoekende staat ingeschreven. Het derde lid regelt dat een inschrijving eindigt, nadat een woningzoekende als huurder een gereguleerde sociale huurwoning van een corporatie in gebruik heeft genomen. Het vijfde lid bevat hier een aantal uitzonderingen op.
\nIn het vierde lid is bepaald dat inschrijfduur die een doorstomer door omzetting van woonduur heeft verkregen vervalt op 1 juli 2030. Een doorstromer als bedoeld in dit lid is iemand die een zelfstandige woonruimte leeg heeft achtergelaten in de woningmarktregio of in Almere.
\nTot 1 juli 2015 werd de volgordebepaling van doorstromers gebaseerd op woonduur in de voormalige woonruimte. Vanwege de invoering van de Huisvestingswet 2014 werd woonduur losgelaten en ging inschrijfduur als volgordecriterium gelden. Daarbij hebben de gemeenten van de woningmarktregio een overgangs- en coulanceregeling getroffen op grond waarvan woonduur kon worden omgezet in inschrijfduur. Het Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013 behelst de oorspronkelijke afspraken over woonduur. Hier is geen wijziging in beoogd.
\nIn het vijfde lid zijn in afwijking van het derde lid, drie situaties opgenomen waarin de inschrijving van een woningzoekende niet eindigt ondanks dat hij of zij een gereguleerde sociale huurwoning van een corporatie in gebruik heeft genomen. Dit is het geval indien: een woningzoekende een jongerenwoning heeft betrokken met een huurcontract als bedoeld in artikel 7:274c, vijfde lid, van het Burgerlijk Wetboek. Dergelijke huurovereenkomsten kunnen alleen worden gesloten met woningzoekenden onder de 28 jaar. Gemeenten zijn krachtens artikel 11a Huisvestingswet verplicht te verordenen dat de inschrijfduur in dit geval niet eindigt. een woningzoekende een zelfstandige woonruimte in gebruik neemt met een tijdelijk huurcontract voor maximaal twee jaar. Of een onzelfstandige woonruimte met een tijdelijk huurcontract voor maximaal vijf jaar. Dit vloeit voort uit artikel 11b van de Huisvestingswet. een woningzoekende een meeverhuizend kind betreft en deze meeverhuizing niet noodzakelijk was voor het in gebruik kunnen nemen van de desbetreffende woonruimte.
\nAan de inschrijving als woningzoekende via een aanbodinstrument kunnen voorwaarden worden verbonden. Het gaat hierbij om inschrijfgeld en kosten voor jaarlijkse verlenging van de inschrijving.
\nArtikel 2.2.6 bevat algemene regels over de verlening van een huisvestingsvergunning.
\nIn het eerste lid is bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om een huisvestingsvergunning te verlenen, te weigeren of in te trekken. Burgemeester en wethouders kunnen deze bevoegdheid op basis van artikel 13 van de Huisvestingswet ook mandateren aan corporaties. In Amsterdam is de verstrekking van huisvestingsvergunningen voor sociale huurwoningen van corporaties ook bij de corporaties in mandaat gegeven. Het verstrekken van huisvestingsvergunningen voor sociale huurwoningen van particuliere eigenaren en voor gereguleerde middensegmentwoningen is niet gemandateerd. De gemeente verstrekt deze vergunningen zelf.
\nHet tweede lid bepaalt welke gegevens voor een aanvraag dienen te worden verstrekt. Ingevolge het derde lid kan de aanvrager gevraagd worden een geldig identiteitsbewijs van alle personen behorend tot het huishouden te tonen. Op grond van het vierde lid dient bij een aanvraag voor een huisvestingvergunning voor een woonruimte die ingevolge artikel 2.4.4 in het bijzonder geschikt is voor personen met een medische beperking, een indicatie te worden ingediend waaruit de medische beperking van de huurder blijkt.
\nTot slot is in het vijfde lid opgenomen dat burgemeester en wethouders nadere, niet in dit artikel genoemde, gegevens kunnen vragen indien deze nodig zijn voor de beoordeling van de aanvraag.
\nDit artikel bevat de termijn waarbinnen burgemeester en wethouders dienen te beslissen op een aanvraag voor een huisvestingsvergunning. De beslistermijn voor bestuursorganen wordt bepaald door afdeling 4.1.3. van de Algemene wet bestuursrecht. Daarom bepaalt het eerste lid dat burgemeester en wethouders in beginsel binnen acht weken moeten beslissen op een aanvraag. Als de beslissing niet binnen deze termijn kan worden gegeven kan een bestuursorgaan dit aan de aanvrager meedelen en daarbij een zo kort mogelijke termijn noemen waarbinnen de beslissing wel tegemoet kan worden gezien. Het tweede lid bepaalt dat de beslistermijn in dat geval met vier weken wordt verlengd.
\nIn het eerste lid is beschreven welke gegevens in een huisvestingsvergunning worden opgenomen.
\nIngevolge het tweede lid kunnen burgemeester en wethouders ook opnemen dat de huisvestingsvergunning slechts geldig is indien het gehele huishouden waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend, de woonruimte betrekt.
\nArtikel 2.3.1 regelt dat paragraaf 3 van toepassing is op alle gereguleerde woonruimten met uitzondering van sociale huurwoningen van corporaties. Paragraaf 3 is daarmee van toepassing op huurwoningen onder de liberalisatiegrens in particulier bezit en op alle gereguleerde middeldure huurwoningen. Onder particuliere eigenaren worden in dit verband alle eigenaren verstaan niet zijnde een toegelaten instelling voor volkshuisvesting (oftewel niet zijnde een woningcorporatie).
\nDit artikel bevat vier gronden waarop een huisvestingsvergunning voor een particuliere huurwoning onder de liberalisatiegrens of voor een gereguleerde middeldure huurwoning wordt geweigerd. Alle vier genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien:
\nHet huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria in de artikelen 2.2.1 en 2.2.2. Dit is het geval indien geen enkele persoon behorend tot het huishouden 18 jaar of ouder is of in het geval een van de personen behorend tot het huishouden niet rechtmatig in Nederland verblijft.
\nAls het inkomen van het huishouden boven de inkomensgrenzen gesteld in artikel 2.2.2 ligt.
\nHet huishouden al in het bezit is van een geldige huisvestingsvergunning.
\nNiet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte als hoofdverblijf in gebruik zal nemen.
\nAfhankelijk van de woonruimte kunnen aan een huisvestingsvergunning nog andere voorwaarden zijn verbonden. Zoals passendheidscriteria ingevolge artikel 2.3.5 of specifieke voorrangsvoorwaarden, bijvoorbeeld in het geval van voorrang op grond van lokale economische binding voor werknemers in de sectoren zorg en onderwijs in artikel 2.3.7. Als niet aan dergelijke voorwaarden wordt voldaan, wordt de huisvestingsvergunning ook niet verleend.
\nBurgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen vier weken als hoofdverblijf in gebruik heeft genomen (zie artikel 2.2.8, eerste lid, onderdeel d). In het belang van een doelmatig beheer van schaarse woonruimten is het immers van belang dat vrijkomende woonruimte zo spoedig mogelijk weer in gebruik genomen wordt. Intrekking kan ook als de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.
\nWoningzoekenden die in de woningmarktregio een sociale huurwoning van een woningcorporatie leeg achterlaten krijgen in algemene zin voorrang op een gereguleerde middeldure huurwoning. Dit ter uitvoering van het Actieplan meer middeldure huur. Onderdeel van dat plan is de helft van de nieuw opgeleverde woningen toe te wijzen aan huishoudens die een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaten om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. De gemeente zal het percentage monitoren van aan doorstromers toegewezen middeldure huurwoningen om te bepalen of de overige woningzoekenden (degenen die geen sociale huurwoning achterlaten) voldoende in aanmerking komen voor een middeldure huurwoning en of de toewijzing binnen de grenzen blijft die de Huisvestingswet stelt aan het geven van voorrang (mede) op basis van regionale binding (artikel 14 Huisvestingswet).
\nVoor gereguleerde middeldure huurwoningen geldt naast de algemene inkomensgrens in artikel 2.2.2 tevens twee passendheidscriteria.
\nOp grond van het derde lid, onderdeel a, van artikel 2.3.5 hebben huishoudens met één of meer minderjarige kinderen voorrang op middeldure huurwoningen die tenminste 61 vierkante meter groot zijn en drie of meer kamers hebben. Deze passendheidseis is overeenkomstig de eis die toegepast wordt bij sociale huurwoningen van corporaties die tenminste 61 m2 groot zijn en drie of meer kamers hebben. Het overnemen van deze passendheidseis voor middeldure huurwoningen is een uitvoering van het vastgestelde beleid in het Actieplan meer middeldure huur.
\nIn het derde lid, onderdeel b, van artikel 2.3.5 is geregeld dat de laagste middeninkomens voorrang krijgen op het goedkopere deel van het middeldure huursegment. Dit is een uitvoering van de motie Flentge en Van Dantzig, (611.17), geef lagere middeninkomens een kans. Als grens tussen goedkopere en duurdere middeldure huurwoningen wordt het bedrag € 876,55 gehanteerd (prijspeil 2019). Dit betreft het bedrag van € 850 uit het Actieplan meer middeldure huur, gecorrigeerd voor inflatie. De grens voor het onderscheid tussen lage en de hoge middeninkomens is vastgesteld halverwege de inkomensklasse voor middeldure huurwoningen. In 2019 is dit € 49.413.
\nDe bedragen in dit artikel worden jaarlijks geïndexeerd per 1 januari van een kalenderjaar. Ingevolge het derde lid wordt bij de huurprijs uitgegaan van de jaarmutatie van de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. In het vierde lid is de passendsheidsgrens voor de getrapte toewijzing van middeldure huurwoningen naar inkomen gekoppeld aan de inkomensgrens voor sociale huur voortvloeiende uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze wordt in principe jaarlijks door het Rijk aangepast vastgesteld.
\nVoor alle woningzoekenden geldt voor gereguleerde middeldure huurwoningen het toelatingscriterium dat het inkomen maximaal € 60.095 bedraagt (artikel 2.2.2, eerste lid, onderdeel a), uitgezonderd hiervan zijn zij die een sociale huurwoning leeg achterlaten (artikel 2.2.2, tweede lid).
\nIn artikel 2.3.6 is voor gereguleerde middeldure huurwoningen waarop passendheidscriteria van toepassing zijn (een woonruimte van tenminste 61 vierkante meter en met drie of meer kamers of woonruimte met een huurprijs tot € 876,55 (prijspeil 2019)), uitgewerkt hoe de voorrang van de verschillende groepen woningzoekenden zich tot elkaar verhouden. Ter toelichting is dit in onderstaand schema uitgewerkt:
\nWoonruimte van tenminste 61 m2 en met huurprijs tot € 876,55 Woonruimte van tenminste 61 m2 en met huurprijs vanaf € 876,55 Woonruimte kleiner dan 61 m2 en met huurprijs tot € 876,55 Overige woonruimten (zonder passendheidscriteria en bijzondere volgordebepaling) Huishouden met minderjarige kinderen, inkomen maximaal € 49.413 en doorstromer sociale huur Huishouden met minderjarige kinderen en doorstromer sociale huur Huishouden met inkomen maximaal € 49.413 en doorstromer sociale huur Doorstromer sociale huur Huishouden met minderjarige kinderen, inkomen maximaal € 49.413 Huishouden met minderjarige kinderen Huishouden met inkomen maximaal € 49.413 Overige huishoudens die voldoen aan artikel 2.2.1 en 2.2.2 Huishouden met minderjarige kinderen en doorstromer sociale huur Doorstromer sociale huur Doorstromer sociale huur Huishoudens met minderjarige kinderen Overige huishoudens, die voldoen aan artikel 2.2.1 en 2.2.2.
\nOverige huishoudens die voldoen aan artikel 2.2.1 en 2.2.2.
\nHuishouden met inkomen maximaal € 49.413 en doorstromer sociale huur Huishouden met inkomen maximaal € 49.413 Doorstromer sociale huur Overige huishoudens die voldoen aan artikel 2.2.1 en 2.2.2.
\nIn artikel 2.3.7, eerste lid is bepaald dat burgemeester en wethouders middeldure huurwoningen kunnen aanwijzen die met voorrang aan werknemers in de sectoren onderwijs en zorg worden toegewezen. Door deze aanwijzing, kunnen een aantal lopende initiatieven de komende jaren uitgevoerd worden en kunnen in de toekomst nieuwe projecten van start gaan.
\nDe voorrang is beperkt tot de sectoren onderwijs en zorg. Door middel van de delegatiebepaling in het tweede lid kan het college nieuwe beroepsgroepen in de maatschappelijke of publieke sector toevoegen. Daarbij hanteert de gemeente Amsterdam de volgende criteria:
\nHet betreft beroepsgroepen in de maatschappelijke of publieke sector waarbij aangetoond is dat er in Amsterdam een werknemerstekort is.
\nAangetoond is dat huisvesting in Amsterdam een oorzaak is van het werknemerstekort.
\nBeroepsgroepen worden alleen voorgesteld indien er sprake is van een integrale en sectorbrede aanpak om het tekort terug te dringen. Dat wil zeggen dat huisvesting nooit de enige oplossing is voor het terugdringen van het tekort. Er zal ook gekeken moeten worden naar bijvoorbeeld arbeidsvoorwaarden, bereikbaarheidsproblemen, opleidingen, etc.
\nDe werknemers waaraan een tekort is, moeten in aanmerking kunnen komen voor sociale en/of middeldure huurwoningen en er is aangetoond dat aan deze categorie woningen behoefte is bij de groep werknemers die het betreft.
\nIn artikel 2.3.7, derde lid zijn de criteria opgenomen waar een woningzoekende die een beroep wil doen op deze voorrang aan moet voldoen: de woningzoekende moet schriftelijk voorgedragen zijn door de werkgever waarbij verklaard is dat toewijzing in het geval van betreffende woningzoekende wenselijk is met het oog op het terugdringen van het tekort aan werknemers in de sectoren onderwijs en zorg in Amsterdam;
\nDe woningzoekende moet een vaste aanstelling hebben (of een aanstelling voor tenminste één jaar) voor tenminste twintig uur per week voor werk op een locatie in de gemeente Amsterdam; en, De woningzoekende mag niet beschikken over zelfstandige woonruimte binnen een straal van 20 kilometer van de werklocatie.
\nIn het derde, vierde en vijfde lid is gespecificeerd welke werknemers in de sectoren zorg en onderwijs in aanmerking komen voor de voorrangsregeling. Het gaat hier om werknemers die onderwijs geven of in dienst van gecertificeerde instellingen directe zorg verlenen aan patiënten of cliënten ondersteunen en begeleiden. Tevens moet er sprake zijn van werknemers in functies waar tekorten aan zijn (ingevolge het derde lid, onderdeel a, moeten werkgevers dit immers verklaren). Er zijn verschillende categorieën kandidaten. Omdat het een regeling betreft die bedoeld is om een huisvestingsprobleem op te lossen bevat het zesde lid een bijzondere volgordebepaling. Naar gelang de acute situatie van het huisvestingsprobleem heeft een kandidaat voorrang op andere kandidaten.
\nEerst komen degenen in aanmerking die door een tijdelijk huurcontract dakloos dreigen te raken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om net afgestudeerde medewerkers met een campuscontract. De volgende categorie betreft woningzoekenden die hemelsbreed meer dan twintig kilometer moeten reizen en waarbij de reisafstand een belemmering vormt om in Amsterdam te werken. Tot slot komen degenen in aanmerking die geen zelfstandige woonruimte hebben. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om medewerkers die nog thuis wonen of een woning in Amsterdam delen met anderen. Om te voorkomen dat mensen anticiperen op het krijgen van voorrang is in het zevende lid opgenomen dat de situatie op grond waarvan voorrang wordt gekregen al tenminste één jaar moet bestaan.
\nMochten er twee of meer woningzoekenden gelijktijdig in aanmerking komen vindt loting plaats. Dit is geregeld in het achtste lid.
\nOp grond van het negende lid kunnen burgemeester en wethouders woonruimten aanwijzen die met voorrang aan werknemers in de sectoren onderwijs en zorg worden toegewezen en nadere regels stellen over de toepassing van dit artikel.
\nDe verordening bevat specifieke regels voor de afgifte van een huisvestingsvergunning voor het betrekken van sociale huurwoningen van corporaties. Deze bepalingen zijn opgenomen in paragraaf 4 van de verordening. Artikel 2.4.1 bepaalt de reikwijdte van deze paragraaf, het gaat om woonruimten in eigendom van woningcorporaties met een rekenhuur of huurwaarde tot de liberalisatiegrens.
\nDit artikel bevat gronden waarop een huisvestingsvergunning voor een sociale huurwoning van een corporatie wordt geweigerd. Deze weigeringsgronden vormen afzonderlijk een zelfstandige weigeringsgrond. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien:
\nHet huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria in artikel 2.2.1. Dit is het geval indien geen persoon behorend tot het huishouden 18 jaar of ouder is of in het geval een persoon behorend tot het huishouden niet rechtmatig in Nederland verblijft.
\nHet huishouden al in het bezit is van een huisvestingsvergunning.
\nHet niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte als hoofdverblijf in gebruik zal nemen.
\nDe corporatie gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder haar of vanwege verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om de volgende situaties:
\nDe woningzoekende heeft een overlastverleden of heeft zich in zijn vorige woning gevaarlijk gedragen (bijvoorbeeld door wiet te telen).
\nDe woningzoekende heeft een huurschuld en daarvoor geen betalingsregeling getroffen of een getroffen betalingsregeling niet nageleefd.
\nHet huishouden niet tot de doelgroep van sociale huurwoningen van corporaties behoort krachtens artikel 48 van de Woningwet en artikel 16 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hiervan is sprake als het inkomen hoger is dan € 42.436,- (prijspeil 2019).
\nNaast de in dit artikel opgenomen algemene weigeringsgronden worden de overige bepalingen in paragraaf 4 in acht genomen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning. Als het bijvoorbeeld een woonruimte betreft die ingevolge artikel 2.4.4 bijzonder geschikt is voor een bepaalde doelgroep wordt getoetst of de aanvrager binnen de doelgroep valt. En in het algemeen of de aanvrager als eerste in aanmerking komt voor de vergunning ingevolge de voorrang/volgorderegels in paragraaf 4.
\nBurgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken indien blijkt dat de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend niet binnen vier weken als hoofdverblijf in gebruik is genomen (zie ook artikel 2.2.8, eerste lid, onderdeel d) of als de vergunning is verstrekt op basis van onjuiste of onvolledige gegevens en de aanvrager dit redelijkerwijs wist of kon vermoeden.
\nArtikel 11 van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in een Huisvestingsverordening bepaalde typen woonruimten te koppelen aan een specifieke doelgroep (passendheidscriteria). Het gaat dan om woningzoekenden voor wie die woonruimte gelet op de aard, de grootte of de prijs daarvan, bijzonder geschikt is. Woonruimten waar passendheidscriteria voor gelden worden ook vaak “gelabelde” woningen genoemd. Voor de volledigheid wordt hierbij opgemerkt dat passendheidscriteria niet hetzelfde werken als toelatingscriteria (artikel 2.2.1 en 2.2.2). Een aan de hand van passendheidscriteria aangewezen doelgroep krijgt voorrang. Wanneer vanuit deze groep onvoldoende belangstelling is, komen ook andere woningzoekenden in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Aan toelatingscriteria moet iedereen voldoen. Een woonruimte kan niet worden betrokken zonder aan de toelatingscriteria te voldoen. Passendheidscriteria regelen dus voorrang en toelatingscriteria toelating tot een woonruimte.
\nDe gemeente Amsterdam maakt gebruik van artikel 11 van de Huisvestingswet. In artikel 2.4.4 zijn woonruimten aangewezen die passend zijn, dat wil zeggen geschikt zijn voor daarvoor benoemde doelgroepen (kolommen 1 en 2). De woonruimten waar passendheidscriteria voor gelden worden op het aanbodinstrument WoningNet met een label aangeduid. De woningzoekenden die vallen binnen de doelgroep van het label krijgen voorrang indien ze reageren op de woning.
\nSeniorenwoningen Seniorenwoningen worden met voorrang toegewezen aan huishoudens met personen van 65 jaar en ouder. Vervolgens komen huishoudens met personen van 55 jaar tot en met 64 jaar oud in aanmerking.
\nArtikel 2.4.7, derde lid, bevalt aanvullende regels over de volgorde waarin woningzoekenden een seniorenwoning krijgen toegewezen.
\nJongerenwoningen Om het toetreden van jongeren tot sociale huurwoningen te vergemakkelijken zijn bepaalde woonruimten door middel van passendheidscriteria gekoppeld aan jongeren. Het gaat om kleine woningen met lage huren. Op deze zogenoemde jongerenwoningen krijgen personen met een leeftijd tot en met 27 voorrang. Corporaties sluiten in het geval van een jongerenwoning meestal een tijdelijke jongerenhuurovereenkomst af voor de duur van vijf jaar (artikel 7:274c, vijfde lid, van het Burgerlijk Wetboek). Een jongerenhuurovereenkomst kan eenmalig met twee jaar worden verlengd. Doel hiervan is jongeren met een leeftijd van 18 tot en met 27 met voorrang aan een woning te helpen en tevens te garanderen dat die woning weer voor deze doelgroep beschikbaar komt. Jongeren met een jongerenhuurcontract blijven in afwijking van de hoofdregel in artikel 2.2.4, derde lid, inschrijfduur opbouwen indien zij een jongerenwoning toegewezen hebben gekregen om te zorgen dat de positie van deze huurders in WoningNet niet verslechterd door het huren van een jongerenwoning met een tijdelijk huurcontract.
\nDe gemeente Amsterdam heeft binnen het type jongerenwoning subpassendheidscategorieën aangewezen voor de leeftijdsgroepen 18 tot en met 22 en 23 tot en met 27. Jongerenwoningen voor de leeftijdsgroep 18 tot en met 22 hebben een huurprijs tot € 424,44 (prijspeil 2019). Deze woningen worden bijzonder geschikt geacht voor deze doelgroep omdat jongeren met een leeftijd tot en met 22 op grond van de Wet op de huurtoeslag alleen recht hebben op huurtoeslag indien de huurprijs niet hoger is dan dit bedrag.
\nBij jongerenwoningen met een hogere huurprijs tot maximaal de liberalisatiegrens (dat is inherent aan de reikwijdte van paragraaf 4 van de verordening), geldt voorrang voor de leeftijdsgroep van 23 tot en met 27 jaar. Deze groep heeft recht op reguliere huurtoeslag.
\nArtikel 2.4.7, vierde lid, bepaalt de volgorde waarin woningzoekenden die reageren een jongerenwoning krijgen toegewezen. De gemeente Amsterdam geeft bijvoorbeeld voorrang aan jongeren met lokale binding.
\nWoonruimten in het bijzonder geschikt voor personen met een medische beperking Dit zijn woningen op de begane grond, met maximaal zestien traptreden of bereikbaar via een lift. Uitgesloten zijn maisonnettes en eengezinswoningen met interne trappen, omdat deze niet gelijkvloers zijn en dus niet geschikt zijn voor mensen met medische problemen of beperkingen.
\nOp deze woningen krijgen drie groepen woningzoekenden voorrang: woningzoekenden met een urgentieverklaring waarin een dergelijke woonruimte is geïndiceerd vanwege medische beperkingen; woningzoekenden die op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning een tegemoetkoming in de verhuiskosten krijgen voor verhuizing naar een woonruimten in het bijzonder geschikt voor personen met een medische beperking. Dit wordt ook vaak een Wmo-indicatie genoemd; en woningzoekenden die zelf of van wie één van de personen behorend tot zijn of haar huishouden, de leeftijd van 65 jaar heeft bereikt.
\nIn artikel 2.4.7, vijfde lid, staat de volgorde waarin kandidaten voor een woonruimte in het bijzonder geschikt voor personen met een medische beperking, een dergelijke woonruimte krijgen toegewezen. De volgorde is gelijk aan de volgorde hierboven.
\nRolstoelwoning Woningen die bijzonder geschikt zijn voor personen die volledig rolstoelgebonden zijn worden toegewezen op basis van een beschikking voor een tegemoetkoming in de verhuiskosten voor verhuizing naar een rolstoelgeschikte woning op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning.
\nArtikel 2.4.7, zesde lid, regelt de volgorde waarin woningzoekenden die in aanmerking komen voor een rolstoelwoning deze krijgen toegewezen.
\nWoonruimte in een gemengd complex Eind 2015 hebben de gemeente en corporaties besloten om nieuwe woonvormen te ontwikkelen waarmee het stijgend aantal statushouders kan worden gehuisvest, zonder dat op korte termijn de voorraad sociale huurwoningenwoningmarkt teveel zou worden belast. In vervolg hierop zijn door corporaties tijdelijke wooncomplexen gebouwd en bedrijfsgebouwen getransformeerd tot woonruimten waarin zowel statushouders, jongeren als studenten worden gehuisvest (bijvoorbeeld Startblok Riekerhaven). Het samenbrengen van deze groepen heeft tot doel een snelle integratie van statushouders te bevorderen. De ervaringen zijn positief. De gemeente heeft daarom ingezet op het verder samen huisvesten van andere typen kwetsbare huishoudens met niet- kwetsbare woningzoekenden in gemengde complexen. Op door burgemeester en wethouders aangewezen gemengde complexen zijn daarom passendheidscriteria van toepassing.
\nPartijen maken met de gemeente per complex afspraken over het toepassen van het label “gemengd complex”. Daarvoor moet de initiatiefnemer een voorstel met onderbouwing indienen en bespreken met de gemeente, waarna burgemeester en wethouders een complex kan aanwijzen als gemengd complex. Niet-kwetsbare jongeren en studenten die in aanmerking willen komen voor woonruimten in een gemengd complex, worden getoetst op motivatie en geschiktheid om de kwetsbare bewoners die daar ook gaan wonen, te kunnen ondersteunen. De woningen voor statushouders of kwetsbare bewoners worden via directe bemiddeling toegewezen.
\nDe woningen in gemengde complexen voor jongeren en studenten worden digitaal aangeboden (op www.woningnetregioamsterdam.nl), daarnaast worden eventuele aanvullende advertenties op de website van de corporaties of een eventuele sociale beheerder gezet.
\nWoning voor kleine gezinnen Op woningen met drie kamers en een woonoppervlakte van ten minste 61 vierkante meter of woningen met vier kamers van 61 tot 70 vierkante meter krijgen “kleine gezinnen” voorrang. Dit zijn huishoudens met één of twee minderjarige kinderen. Kinderen tellen mee als zij jonger dan 18 jaar zijn op de dag dat de kandidaten worden geselecteerd. Kinderen die ouder zijn tellen niet mee om te voorkomen dat een grote woning indien de oudere kinderen het ouderlijk huis verlaten alsnog bewoond wordt door een klein huishouden, terwijl de passendheidscriteria bedoeld zijn om dat te voorkomen.
\nArtikel 2.4.7, tweede lid, geeft de nadere volgorde waarin woningzoekenden voor een woning voor kleine gezinnen in aanmerking komen. Bij gebrek aan belangstelling van kleine gezinnen komen eerst personen met een urgentieverklaring in aanmerking en tot slot overige woningzoekenden.
\nWoning voor grote gezinnen Woningen met vier of meer kamers en een woonoppervlakte van ten minste 70 vierkante meter worden toegewezen aan “grote gezinnen”. Dit zijn huishoudens met drie of meer minderjarige kinderen. Ook hier geldt dat kinderen meetellen als ze jonger dan 18 jaar zijn op dag van selecteren van de kandidaten voor de woning.
\nArtikel 2.4.7, eerste lid, geeft de nadere volgorde waarin woningzoekenden voor een woning voor grote gezinnen in aanmerking komen.
\nArtikel 2.4.5 herhaalt het wettelijke kader beschreven in artikel 14 van de Huisvestingswet waarbinnen voorrang verleend mag worden wegens regionale of lokale maatschappelijke of economische binding. Overeenkomstig artikel 14 van de Huisvestingswet is in het eerste lid bepaald dat maximaal de helft van de huisvestingsvergunningen met voorrang verleend mag worden aan woningzoekenden met regionale binding en in het tweede lid dat maximaal een kwart met voorrang verleend mag worden aan woningzoekenden met lokale binding.
\nIn de Huisvestingsverordening 2020 wordt voorrang op basis van lokale binding voor twee specifieke doelgroepen ingevoerd, namelijk werknemers in de sectoren onderwijs en zorg, alsmede jongeren van 18 tot 28 jaar.
\nDe eerste groep betreft voorrang op basis van lokale economische binding en wordt hieronder toegelicht. De tweede groep voorrang op basis van lokale maatschappelijke binding en wordt toegelicht bij artikel 2.4.7, vierde lid.
\nOp basis van het derde lid van artikel 2.4.5 worden ook bepaalde sociale huurwoningen van corporaties met voorrang aan werknemers in maatschappelijke functies toegewezen. Het gaat hier om de maatschappelijke functies waar artikel 2.3.7 op van toepassing is (per 1 januari 2020 in ieder geval bepaalde functies in de zorg- en onderwijssector). Een aantal sociale huurwoningen worden hier door corporaties voor aangewezen in navolging van de prestatieafspraken. De criteria waar woningzoekenden aan moeten voldoen zijn gelijk aan de criteria in artikel 2.3.7, behalve dat als twee of meer woningzoekenden gelijktijdig in aanmerking komen, in het geval van een sociale huurwoning inschrijfduur in WoningNet doorslaggevend is en er niet zal worden geloot zoals bepaald in artikel 2.3.7. In de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeente en huurdersorganisaties worden afspraken gemaakt over het type of aantal woningen waarop deze voorrang van toepassing is.
\nIn het eerste lid is verduidelijkt dat bij de toewijzing van woningen via WoningNet de volgordebepalingen in artikelen 2.4.6 en 2.4.7 van toepassing zijn.
\nHet tweede lid geeft de algemene volgordebepaling van woningzoekenden aan. Als eerste komen voor een woonruimte in aanmerking woningzoekenden die aan alle criteria voldoen. Dat wil zeggen woningzoekenden die die voldoen aan de gestelde passendheidscriteria en ook aan de bindingscriteria als die zijn gesteld bij het woningaanbod. Vervolgens komen woningzoekenden aan de beurt die aan de passendheidscriteria voor de woning voldoen, daarna woningzoekenden die voldoen aan de bindingscriteria en tot slot alle overige woningzoekenden.
\nArtikel 2.4.7 bevat voor woningen waarop passendheidscriteria van toepassing zijn aanvullende regels over de volgorde waarin kandidaten voor de woning in aanmerking komen. De specifieke regels in artikel 2.4.7, zijn specifieker en hebben daarom voorrang op de algemene volgorderegels in artikel 2.4.6 (de regels in artikel 2.4.7 zijn zogenoemde ‘lex specialis’).
\nAls een sociale huurwoning van een corporatie te huur wordt aangeboden op het aanbodinstrument (www.woningnetregioamsterdam.nl) reageren er meestal enkele honderden ingeschreven woningzoekenden. Het is daarom nodig om een volgorde aan te brengen waarin belangstellenden een woning mogen accepteren. In artikel 2.4.7, eerste tot en met zevende lid, is de volgorde bepaald voor woningen waarop passendheidscriteria van toepassing zijn, de “gelabelde woningen”. Elk label kent een eigen volgordebepaling.
\nOp grond van het vierde lid is bij de toewijzing van jongerenwoningen een lokale voorrang voor Amsterdamse jongeren van toepassing. Kandidaten die in de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingeschreven hebben gestaan in Amsterdam krijgen voorrang op een jongerenwoning. Deze regeling voor lokale voorrang is niet van toepassing op de jongerenwoningen die ingevolge het tiende lid worden verloot.
\nTen aanzien van het vijfde en zesde lid wordt opgemerkt dat een beschikking ter tegemoetkoming van verhuiskosten op grond van de Wet maatschappelijk ondersteuning vereist dat de woningzoekende een woning betrekt die precies aansluit bij de voorgeschreven benodigdheden. De woningzoekende met een verhuiskostenbeschikking dient daarom zorgvuldig na te gaan of de woning voldoet aan de voorwaarden van de beschikking. De werking van de voorrang in WoningNet biedt hierin geen garantie omdat bij meerdere typen gelabelde woningen voorrang wordt verleend op basis van een verhuiskostenbeschikking.
\nHet zesde lid bevat de volgordebepaling van kandidaten voor een rolstoelwoning. De beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning met indicatie voor een rolstoelwoning wordt afgegeven als een persoon volledig rolstoelgebonden is en eventueel nog gebruik maakt van andere hulpmiddelen. Als een rolstoelwoning bij herhaling niet kan worden toegewezen aan een woningzoekende met een rolstoelindicatie, dan kunnen burgemeester en wethouders een woningzoekende voordragen om langdurige leegstand, en daarmee huurderving voor de corporatie, te voorkomen.
\nIn het zevende lid is neergelegd dat het college van burgemeester en wethouders per gemengd complex de doelgroep en volgordebepaling van kandidaat-huurders vaststelt. In een gemengd complex worden statushouders of kwetsbare personen samen met niet-kwetsbare personen gehuisvest, om de integratie en/of ondersteuning te bevorderen. De doelgroep wordt per complex vastgesteld omdat de gemeente ook per complex afspraken maakt met initiatiefnemers. De niet-kwetsbare personen die in aanmerking willen komen worden getoetst op motivatie en geschiktheid om statushouders of kwetsbare medebewoners te ondersteunen. De woningen voor statushouders of kwetsbare bewoners worden via directe bemiddeling toegewezen (zie nadere toelichting bij artikel 2.4.9). De woningen in gemengde complexen voor jongeren en studenten worden ook op www.woningnetregioamsterdam.nl aangeboden en worden geadverteerd op de websites van de corporaties of een eventuele sociale beheerder.
\nIn het achtste lid staat het algemene volgordecriterium voor sociale huurwoningen van corporaties op basis van inschrijfduur. Ingevolge dit lid geldt binnen dezelfde categorie woningzoekenden voorrang op basis van de inschrijfduur op WoningNet. Degene met de langste inschrijfduur krijgt als eerste de mogelijkheid een woning te accepteren. Volgordebepaling op basis van inschrijfduur vindt plaats als op een woning geen labels van toepassing zijn of als de bijzondere volgordebepalingen voor gelabelde woningen in het eerste tot en met zevende lid niet doorslaggevend zijn. Dat is het geval als er meerdere geïnteresseerden zijn binnen eenzelfde voorrangsgroep.
\nIn het negende lid is geregeld dat inschrijfduur ook doorslaggevend is als meerdere groepen woningzoekenden met voorrang voor een woning in aanmerking komen en de bijzondere volgordebepalingen niet doorslaggevend zijn.
\nHet tiende lid maakt een uitzondering op het algemene volgordecriterium op basis van inschrijfduur voor woningzoekenden met een urgentieverklaring of een beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning. In dergelijke gevallen wordt de volgorde bepaald aan de hand van de afgiftedatum van de urgentieverklaring of de beschikking. Degene die de urgentieverklaring of beschikking eerder kreeg krijgt voorrang in het kunnen accepteren van de woning. Burgemeester en wethouders kunnen hier een uitzondering op maken als huisvesting voor een woningzoekende dringend noodzakelijk is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij cliënten die na revalidatie een instelling dienen te verlaten en niet terug kunnen naar de voormalige woning.
\nIn het elfde lid is bepaald dat een kwart van de jongerenwoningen op basis van loting wordt toegewezen. De bijzondere volgordebepaling in het vierde lid is hier niet op van toepassing.
\nArtikel 2.4.8 beschrijft de situaties waarin corporaties sociale huurwoningen direct aan woningzoekenden kunnen aanbieden (directe bemiddeling). Hiermee wordt een uitzondering gemaakt op artikel 2.2.3 dat bepaalt dat sociale huurwoningen van corporaties via het aanbodinstrument (Woningnet) aangeboden worden.
\nOp grond van het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat corporaties bepaalde woningzoekenden direct naar een specifieke woning bemiddelen als zij van oordeel zijn dat het niet doelmatig is die woningzoekenden op WoningNet te laten zoeken. Daarnaast bepaalt het eerste lid dat directe bemiddeling toegepast kan worden voor de volgende groepen woningzoekenden: houders van een verblijfsvergunning als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000 oftewel statushouders; houders van een urgentieverklaring; en, bijzondere gevallen van woningzoekenden die door een corporatie een woning toegewezen krijgen op basis van artikel 2.4.9.
\nDe uitvoering kan in de praktijk per categorie verschillen. Statushouders worden in alle gevallen direct bemiddeld, maar houders van een urgentieverklaring niet. Het merendeel van woningzoekenden met een urgentie wegens stedelijke vernieuwing of sociale of medische omstandigheden zoekt wel zelf met voorrang op WoningNet. In lastige gevallen of acute situaties wordt een woning via directe bemiddeling toegewezen.
\nHet tweede lid geeft aan dat de bepalingen van artikel 2.4.4 (passendheidscriteria) tot en met 2.4.7 (volgordebepalingen) bij het direct aanbieden van een woning in acht worden genomen. Dit betekent dat de woningzoekende een woning toegewezen krijgt waar hij of zij voorrang op heeft. Een woning met vier of meer kamers en woonoppervlak met 70 vierkante meter bijvoorbeeld, heeft het label ‘voorrang voor grote gezinnen’ en wordt bij directe bemiddeling alleen toegewezen aan huishoudens met drie of meer minderjarige kinderen. Woningen met drie of meer kamers en woonoppervlak tussen 61 en 70 vierkante meter hebben het label ‘voorrang voor kleine gezinnen’ en worden alleen toegewezen aan huishoudens met één of twee minderjarige kinderen, woningen geschikt voor mensen met medische beperkingen worden alleen toegewezen aan kandidaten die medische beperkingen hebben.
\nIn het derde lid is voor de huisvesting van statushouders een uitzondering gemaakt op het algemene werkingsgebied van de woonruimteverdelingregels in de verordening (artikel 2.1.1). Statushouders kunnen daardoor een onzelfstandige woonruimte aangeboden krijgen.
\nCorporaties hebben op grond van dit artikel de mogelijkheid om, in bijzondere gevallen, zelf woningen toe te wijzen. Dit wordt ook de ruimte voor ‘maatwerk’ genoemd. Op grond van het eerste lid, onderdeel a, moet de specifieke situatie vragen om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het bepaalde in deze verordening.
\nOp grond van het eerste lid, onderdeel b, kan maximaal 5% van de nieuw verhuurde sociale huurwoningen door de corporaties op maat worden toegewezen. De berekening van dit percentage wordt gedaan op basis van de jaarlijks nieuw verhuurde zelfstandige sociale huurwoningen van corporaties. Daarbij tellen zowel de direct bemiddelde woningen mee als de woningen die aangeboden zijn op het aanbodinstrument (WoningNet).
\nCorporaties kunnen voor het toewijzen op maat gebruikmaken van het aanbodinstrument (WoningNet). In artikel 2.4.6, eerste lid, is bepaald dat woningen die worden aangeboden via het aanbodinstrument worden toegewezen met inachtneming van de volgorderegels in artikelen 2.4.6 en 2.4.7. Omdat corporaties voor maatwerk juist kunnen afwijken van het bepaalde in de verordening is in het derde lid een uitzondering op het bepaalde in artikel 2.4.6 in het geval van maatwerk.
\nDe regelgeving voor de woonruimteverdeling heeft tot doel het schaarse woningen op een rechtvaardige, doelmatige, evenwichtige en transparante manier te verdelen. De regelgeving in deze Huisvestingsverordening is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014. Bij een experiment worden de effecten onderzocht van een vorm van woningtoewijzing die afwijkt van de Huisvestingsverordening.
\nEen experiment met de woonruimteverdeling mag niet in strijd zijn met de uitgangspunten van de Huisvestingswet. Burgemeester en wethouders stellen daarvoor nadere regels op en regelen de aanvraagprocedure. De nadere regels en de aanvraagprocedure zijn beschreven in Nadere regel 2 Experimenten.
\nExperimenten met de toewijzing van (sociale) huurwoningen kunnen worden aangevraagd door corporaties en andere verhuurders (particuliere verhuurders). De maximale duur van een experiment is twee jaar, ongeacht aard en doel. Ieder experiment wordt na een jaar tussentijds geëvalueerd.
\nHet format van een aanvraag van een experiment is niet voorgeschreven. Iedere aanvraag wordt in de vorm van een voordracht aan burgemeester en wethouders voorgelegd. Directie Wonen van de gemeente Amsterdam begeleidt de aanvragers bij de voorbereiding van hun aanvraag, die aan de voordracht wordt toegevoegd.
\nIedere corporatie mag niet meer woningen in een experiment toewijzen dan tien procent van de sociale huurwoningen die een corporatie in dat jaar toewijst. Dit voorschrift is niet van toepassing op particuliere verhuurders.
\nBurgemeester en wethouders nemen een besluit op aanvragen van een experiment. Bij die beslissing beoordelen zij de belangen van een rechtvaardige, doelmatige, evenwichtige en transparante manier van woonruimteverdeling.
\nNa afloop van een experiment bepalen burgemeester en wethouders of de afwijkende toewijzing van sociale huurwoningen als uitzondering in de Huisvestingsverordening wordt opgenomen. Bij een negatief besluit moet de eerstvolgende woningtoewijzing voldoen aan de voorwaarden in de Huisvestingsverordening.
\nIn dit artikel is neergelegd dat burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgentieverklaring moet worden aangevraagd ingevolge artikel 2.6.2, beslissen op de aanvraag. Dit is de woonplaats van de aanvrager of de regiogemeente waar de aanvrager wil gaan wonen.
\nIn artikel 2.6.2, eerste lid, staat waar een urgentieverklaring wordt aangevraagd: woont aanvrager binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van zijn woonplaats; woont aanvrager niet binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar hij wil gaan wonen.
\nDe situatie onder b doet zich met name voor bij groepen die de gemeenteraad wettelijk op grond van artikel 12, derde en vierde lid, van de Huisvestingswet 2014 onder de reikwijdte van een urgentieregeling moet laten vallen. Deze urgentiecategorieën worden ook ‘wettelijke urgentiecategorieën’ genoemd en zijn beschreven in artikel 2.6.6 van de verordening. Het gaat om personen die wegens huiselijk geweld in een voorziening voor beschermd wonen zijn opgevangen en waarvan uitstroom aanstaande is, alsmede personen die urgentie krijgen vanwege het verlenen of ontvangen van mantelzorg.
\nHet tweede lid bepaalt dat in beginsel binnen acht weken op een aanvraag voor een urgentieverklaring wordt besloten. Als de beslissing niet binnen deze termijn kan worden gegeven kan een bestuursorgaan dit aan de aanvrager meedelen en daarbij de kortst mogelijke termijn noemen waarbinnen de beslissing wel tegemoet kan worden gezien. Het tweede lid bepaalt dat de beslistermijn in dat geval met ten hoogste vier weken wordt verlengd.
\nHet derde lid somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden. Dit zijn: stukken waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in WoningNet; informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en informatie over het inkomen en het vermogen van het huishouden van de aanvrager. Hiermee worden ook gegevens bedoeld omtrent eventuele schulden, regelingen ter aflossing en beheersing van schulden en gegevens omtrent inkomensbeheer en of financiële bewindvoering.
\nHet vierde lid regelt dat aanvragers van urgentie op grond van de wettelijke verplichte urgentiecategorieën in artikel 2.6.6 (slachtoffers huiselijk geweld en, urgentie wegens mantelzorg en statushouders) uitgezonderd zijn van de voorwaarde ingeschreven te zijn in WoningNet.
\nArtikel 2.6.3, eerste en tweede lid, beschrijft dat de urgentieverklaring een zoekprofiel bevat welke de kenmerken beschrijft van de woonruimten waarop het huishouden voorrang krijgt. Daarbij worden de passendheidscriteria op grond van artikel 2.4.4 gevolgd of wordt anderszins een profiel opgesteld welke naar het oordeel van burgemeester en wethouders volstaat in het oplossen van het huisvestingsprobleem. Dit geldt voor alle urgentieverklaringen met uitzondering van urgenties in verband met stadsvernieuwing of calamiteiten (artikel 2.6.8, derde lid maakt voor die urgenties een uitzondering op artikel 2.6.3, tweede lid).
\nHet derde lid regelt de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om nadere regels te maken over hoe in het zoekprofiel rekening wordt gehouden met het aantal personen en medische problematiek. Op grond hiervan is paragraaf 16 aan Nadere regel 1 Urgenties toegevoegd. De personen waarmee rekening wordt gehouden zijn (naast de aanvrager) een eventuele partner en minderjarige kinderen. Met medische problematiek wordt rekening gehouden als dat noodzakelijk is volgens een advies van de GGD-arts.
\nHet vierde en vijfde lid beschrijven verder dat een urgentieverklaring een zoekgebied bevat, gegevens van de aanvrager, een dossiernummer en een geldigheidstermijn.
\nHet zoekprofiel van de urgentieverklaring bevat een zoekgebied. Het eerste lid bepaalt dat het zoekgebied de gemeente waar de urgentieverklaring verleend is omvat.
\nOp grond van tweede en derde lid kunnen de regionale urgentiecategorieën in artikel 2.6.8 in afwijking van het eerste lid regionaal geldig zijn. De houder van een urgentieverklaring kan een verzoek doen om in het zoekgebied een andere gemeente in de regio op te nemen. Dit wordt in het derde lid aangeduid als \"de ontvangende gemeente\". Burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente beoordelen een dergelijk verzoek. Het vierde lid bepaalt dat in beginsel binnen acht weken op een verzoek tot wijziging van het zoekgebied wordt besloten. Als de beslissing niet binnen deze termijn kan worden gegeven kan een bestuursorgaan dit aan de aanvrager meedelen en daarbij een zo kort mogelijke termijn noemen waarbinnen de beslissing wel tegemoet kan worden gezien.
\nIn het eerste lid zijn algemene weigeringsgronden opgenomen. Als de situaties in het eerste lid zich voordoen moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Deze weigeringsgronden zijn verplichtend voor burgemeester en wethouders.
\nHet tweede lid geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere regels te stellen bij de weigeringsgronden. Nadere regel 1 Urgenties bevat daarop aanvullende criteria en uitleg bij de verschillende weigeringsgronden.
\nHet derde lid bevat een weigeringsgrond met een facultatief karakter. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten een aanvraag voor een regionale urgentie op grond van artikel 2.6.8 weigeren indien de aanvrager de twee jaar direct voorafgaand aan het indien van de aanvraag niet in een zelfstandige woonruimte heeft gewoond. Het doel van deze weigeringsgrond is te voorkomen dat niet geschikte ruimten worden betrokken en daardoor de problematiek verergert.
\nHet vierde lid bevat de koppeling met de urgentiecategorieën opgenomen in de artikelen 2.6.7 tot en met 2.6.8: als de kenmerken en situatie van de aanvrager niet onder één van die urgentiecategorieën vallen, wordt de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd. Voor elke urgentiecategorie bevat Nadere Regel 1 Urgenties nadere criteria.
\nOp grond van het vijfde lid is de weigeringsgrond in het eerste lid, onderdeel i, zijnde het ‘bindingscriterium’, niet van toepassing op statushouders of aanvragers die voldoen aan de voorwaarden voor een urgentie op grond van artikel 2.6.6.
\nArtikel 2.6.6 bevat de zogenoemde wettelijke urgentiecategorieën. Dit zijn de situaties waarin artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 voorschrijft dat als een gemeenteraad besluit tot instelling van urgentieregelingen, daarbij in ieder geval urgentie moet gelden voor woningzoekenden die: verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is (eerste lid, onderdeel a); als gevolg van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend woonruimte behoeven (eerste lid, onderdeel b).
\nDeze urgentiecategorie is bedoeld voor personen die een woning nodig hebben omdat zij uitstromen uit een instelling voor Maatschappelijke Opvang (MO), Beschermd Wonen (BW) of een zorginstelling in Amsterdam, waarmee burgemeester en wethouders afspraken hebben gemaakt over uitstroom op basis van urgentie. Hiervan zijn organisaties die zorg leveren die betaald wordt uit andere budgetten, zoals Persoonsgebonden Budgetten (PGB’s), uitgesloten. Deze urgentiecategorie is ook van toepassing op omslagkandidaten, dat zijn personen die geschikt zijn benodigde zorg op een woning te krijgen.
\nBlijkens het eerste lid is deze urgentie alleen toegankelijk op basis van een beschikking voor een maatwerkvoorziening. Een maatwerkvoorziening dient volgens het bepaalde in de Verordening maatschappelijke ondersteuning Amsterdam 2015 te worden aangevraagd en wordt getroffen voor niet-zelfredzame personen. Naast maatwerkvoorzieningen bestaan algemene voorzieningen zoals noodopvang voor daklozen. Daar is deze urgentiecategorie niet op van toepassing.
\nEen urgentieverklaring voor uitstroom of omslag kan worden verleend aan een woningzoekende die moet omzien naar woonruimte aansluitend op verblijf in een instelling voor opvang of beschermd wonen op grond van een beschikking voor een maatwerkvoorziening of aansluitend op verblijf in een zorginstelling waarmee burgemeester en wethouders afspraken hebben gemaakt over uitstroomurgentie, indien: de aanvrager, blijkens de inschrijving in de basisregistratie personen, tenminste twee van de drie jaren direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling woonachtig was in de zorgregio; geen van de in artikel 2.6.5, eerste lid, aanhef en onder a, h of j genoemde omstandigheden zich voordoet; en, de aanvrager, naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zelfredzaam is.
\nIn het eerste lid zijn drie voorwaarden opgenomen voor een uitstroom of omslagurgentie.
\nOnderdeel a bevat het bindingsvereiste voor deze categorie woningzoekenden. Dit bindingsvereiste komt in plaats van artikel 2.6.5, eerste lid, onderdeel i omdat het een specifieker op de situatie toegesneden bepaling is, een ‘lex specialis’. De aanvrager moet voorafgaand aan de toelating tot de instelling in één van de zes zorgregiogemeenten (Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Uithoorn, Aalsmeer en Ouder-Amstel) hebben gewoond en daar in de Basisregistratie personen (BRP) zijn ingeschreven.
\nOnderdeel b bepaalt dat bij uitstroom uit de MO of BW alleen de volgende algemene weigeringsgronden in artikel 2.6.5, eerste lid, van toepassing zijn: onderdeel a: minderjarige leeftijd, ontbreken van geldige verblijfstatus; onderdeel h: niet in staat om in kosten te voorzien; en, onderdeel j: inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen.
\nOp grond van onderdeel c is vereist dat de aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zelfredzaam is. Deze voorwaarde is nader uitgewerkt in Nadere Regel 1 Urgenties.
\nIn het tweede lid is bepaald dat het aanvragen van urgentie en toekennen ervan gedaan wordt in de gemeente waar de cliënt opgevangen wordt. Dit is, met andere woorden, de locatie van de instelling waar de cliënt verblijft. Dat wijkt af van artikelen 2.6.1 en 2.6.2, welke er vanuit gaan dat urgentie aangevraagd wordt vanuit een woonadres en burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente het besluit nemen.
\nHet derde lid schrijft voor dat het zoekgebied van de urgentie de gemeente betreft waar een aanvrager voorafgaand aan het verblijf in de instelling heeft gewoond blijkens diens inschrijving in de Basisregistratie personen.
\nHet vierde lid geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere regels te stellen ten aanzien van het bindingsvereiste in het eerste lid, onderdeel a, en het zoekgebied in het derde lid. Op grond hiervan bevat Nadere Regel 1 Urgenties criteria om (regio)binding op alternatieve wijze vast te stellen. In Nadere Regel 1 heeft ook de invoering van het ‘Housing First’ beleid op het gebied van zorg een plek gekregen. Hiermee wordt gestreefd naar meer maatschappelijke opvang van cliënten buiten de instellingen (extramuralisatie). Dat leidt ook tot een andere procedure omtrent het afgeven van de urgentieverklaringen aan deze groep woningzoekenden. Deze constructie heet de ‘Omslagroute’. De urgentie wordt in eerste instantie onder opschortende voorwaarden verleend. De zorginstelling draagt de cliënten voor die geschikt worden geacht om zelfstandig in een woning hulpverlening te krijgen. De zorginstelling huurt aanvankelijk de woning zelf en verleent daar de zorg aan de cliënt.
\nVoor toekenning van de urgentie onder opschortende voorwaarden is vereist dat een Integraal Traject Plan (ITP) of persoonlijk begeleidingsplan is opgesteld en dat dit plan is ondertekend door de cliënt en de zorginstelling. Dat plan bevat gepersonaliseerde doelen om het zorgtraject goed te laten verlopen en om te zorgen dat de cliënt cumulatief gaat voldoen aan de algemene criteria voor de urgentie uitstroom. Zodra de cliënt voldoet aan de doelen en psychisch, sociaal en financieel in staat is om zelfstandig te wonen, wordt deze voorgedragen voor de ‘omklap’ van het huurcontract naar een huurcontract op eigen naam, waarbij tegelijkertijd de urgentieverklaring definitief wordt verleend. In Nadere Regel 1 (urgenties) zijn de voorwaarden rondom de Omslagroute verder uitgewerkt. In het vijfde lid is neergelegd dat houders van een uitstroom of omslagurgentie direct bemiddeld worden naar een woning. Zij hoeven derhalve niet op WoningNet te zoeken naar een woning.
\nBij het implementeren van de Huisvestingwet 2014 waren Amsterdam de overige gemeenten in de voormalige Stadsregio Amsterdam verplicht om een regionale Huisvestingsverordening te hanteren. Ingevolge artikel XXIII van de Wet afschaffing plusregio’s kwam de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 op 1 januari 2016 te vervallen. De gemeenten in de voormalige stadsregio hebben wel ingezet op het in standhouden van het regionaal aanbod- en verdeelsysteem. In het regionale samenwerkingsverband zijn sinds 2015 regionale urgentie categorieën ingesteld, genoemd in artikel 2.6.8.
\nHet eerste lid stelt als regionale urgentiecategorieën vast: woningzoekenden in acute noodsituaties, welke in Nadere Regel 1 Urgenties is beschreven als situaties veroorzaakt door brand, explosie of andere calamiteiten in of met bestaande woningen en waarbij een bevoegd toezichthouder een herstelperiode van minimaal vier maanden voorziet; woningzoekenden die vanwege medische of sociale redenen dringend woonruimte nodig hebben en niet behoren tot de in artikel 2.6.7 ingestelde urgentiecategorie. In Nadere Regel 1 urgenties zijn ook voor deze urgentiecategorie aanvullende criteria beschreven; woningzoekenden wiens huidige woonruimte behoort tot een door burgemeester en wethouders wegens stadsvernieuwing (SV) voor sloop, ingrijpende renovatie of herstructurering aangewezen complex; statushouders in wier huisvesting overeenkomstig de voor de gemeente geldende taakstelling dient te worden voorzien, woningzoekenden die op basis onderdeel d van dit artikel (statushouders) of artikel 2.6.7 (uitstroom of omslagurgentie) zijn gehuisvest met een tijdelijke huurovereenkomst, en die bij beëindiging van deze huurovereenkomst niet op eigen kracht een andere woonruimte kan vinden.
\nOp grond van artikel 2.6.5, tweede lid kunnen burgemeester en wethouders nadere regels stellen over de urgentiecategorieën in artikel 2.6.6 tot en met 2.6.8. Met betrekking tot de urgentiecategorieën in onderdelen a, b, d, en e zijn aanvullende regels opgenomen in Nadere regel 1 Urgenties. Wat betreft stadsvernieuwingsurgentie zijn in het geval van corporatiebezit nadere regels opgenomen in Nadere regel 3 en voor particulier bezit in Nadere regel 4.
\nArtikel 2.6.9 gaat over de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. In principe geldt voor alle urgentieverklaringen dat deze een half geldig zijn gerekend vanaf de datum van de verstrekking. Het eerste lid benoemt hierop twee uitzonderingen: urgentieverklaringen op grond van stadsvernieuwing en uitstroom uit de maatschappelijke opvang (‘Omslag’).
\nHet tweede lid bepaalt dat een urgentieverklaring in aanvulling op het verlopen van geldigheidsduur ook vervalt zodra een woningzoekende niet meer behoort tot de urgentiecategorie waarin hij was ingedeeld. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een persoon passende woonruimte heeft betrokken en als gevolg daarvan het huisvestingsprobleem is geëindigd.
\nIn het derde lid is geregeld dat burgemeester en wethouders kunnen besluiten de geldigheidsduur van een urgentieverklaring te verlengen en onder welke voorwaarden. Op grond van het vierde lid kan de geldigheid uiterlijk verlengd worden tot een jaar.
\nOnder bepaalde omstandigheden kunnen urgentieverklaringen worden gewijzigd of ingetrokken. Het eerste lid van artikel 2.6.10 bevat de intrekkingsgronden en het tweede lid de wijzigingsgronden. De intrekkingsgronden zijn voor burgemeester en wethouders verplichtend geformuleerd, hetgeen betekent dat indien zich een intrekkingsgrond voordoet, de urgentieverklaring ingetrokken dient te worden. De wijzigingsgronden zijn facultatief geformuleerd: doet zich een wijzigingsgrond voor, dan kunnen burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen.
\nOp grond van het eerste lid wordt een urgentieverklaring ingetrokken indien bij de aanvraag onjuiste of onvolledig gegevens zijn verstrekt, de aanvrager niet meer behoort tot een urgentiecategorie, zich een weigeringsgrond uit artikel 2.6.5 voordoet of als de urgentiehouder een passende woonruimte binnen het zoekprofiel heeft geweigerd. Onder weigeren van een passende woonruimte wordt ook verstaan het niet reageren op passend woningaanbod op WoningNet. Verder kan de urgentieverklaring kan ook worden ingetrokken als de urgentiehouder daar om vraagt.
\nIn het tweede lid is bepaald dat een urgentieverklaring kan worden gewijzigd als onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt, als bij volledigheid anders zou zijn besloten of als de urgentiehouder tot een andere urgentiecategorie is gaan behoren.
\nHet derde lid stelt dat aan de geldigheid van een urgentieverklaring voorwaarden kunnen worden verbonden. Dergelijke voorwaarden kunnen worden gesteld op het gebied van inkomen en schulden, maatschappelijke zorg en begeleiding en dagbesteding. Het nalaten van uitvoering van die voorwaarden of weigeren van medewerking kan leiden tot intrekking van de urgentie.
\nDe in artikel 2.6.11 opgenomen hardheidsclausule biedt de mogelijkheid om in bijzondere gevallen een urgentieverklaring te verlenen ondanks dat toepassing van de verordening zou leiden tot weigering.
\nHet eerste lid bevat de voorwaarden om in afwijking van de verordening een urgentieverklaring te verlenen. In de eerste plaats moet er sprake zijn van een schrijnende situatie en in de tweede plaats moet er sprake zijn van bijzondere omstandigheden die bij het vaststellen van de verordening niet zijn voorzien en gelet op het doel van de verordening redelijkerwijs toch een grond voor verlening van een urgentieverklaring zouden kunnen zijn.
\nHet tweede lid bevat een registratie en verantwoordingsverplichting voor burgemeester en wethouders ten aanzien van toepassing van de hardheidsclausule. Het doel hiervan is onder meer na te gaan of in bepaalde gevallen relatief vaak de hardheidsclausule wordt toegepast en of naar aanleiding daarvan de verordening aangepast dient te worden.
\nArtikel 2.6.12 bevat overgangsrecht voor urgentieverklaringen die verleend zijn voor de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2020. Hierdoor blijven urgentieverklaringen die voor 1 januari 2020 zijn verleend, na 1 januari 2020 in stand. De bepalingen over de geldigheidsduur blijven ongewijzigd van toepassing.
\nMiddels artikel 2.7.1 heeft de gemeente Amsterdam alle standplaatsen voor het plaatsen van een woonwagens aangewezen als woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning in de zin van artikel 7 van de Huisvestingswet verplicht is.
\nIn artikel 2.7.2 is het gevolg van het aanwijzen van standplaatsen als woonruimte in de zin van artikel 7 van de Huisvestingswet volledigheidshalve opgenomen. Als gevolg van deze aanwijzing is een huisvestingsvergunning verplicht voor het in gebruik nemen (dit richt zich tot de bewoner) of geven (dit richt zich tot de verhuurder) van een standplaats voor een woonwagen in Amsterdam.
\nDe gemeente Amsterdam houdt een register bij van personen die een standplaats voor een woonwagen zoeken. Artikel 2.7.3 bevat regels over dit register zoals de gegevens die een aanvrager dient te verstrekken om in het register opgenomen te kunnen worden en wanneer een inschrijving in het register wordt doorgehaald.
\nArtikel 2.7.4 beschrijft criteria voor de huisvestingsvergunning voor een standplaats voor een woonwagen. Ten eerste wordt een huisvestingsvergunning alleen verleend indien een woningzoekende hier ingevolge de volgordebepaling in Nadere regel 5 als eerste voor in aanmerking komt. Daarnaast zijn een aantal algemene criteria van de huisvestingsvergunning in hoofdstuk 2 van de verordening van overeenkomstige toepassing. Om in aanmerking te komen dient er sprake te zijn van een meerderjarige huurder en dienen alle personen behorend tot het huishouden de Nederlandse nationaliteit dienen te bezitten of anderszins rechtmatig in Nederland te verblijven (artikel 2.2.1). Daarnaast zijn artikelen inzake in te dienen bescheiden (artikel 2.2.6), de beslistermijn (artikel 2.2.7) en gegevens die op de vergunning worden vermeld (artikel 2.2.8) van overeenkomstige toepassing. In artikel 2.2.8 is onder andere bepaald dat een huisvestingsvergunning binnen vier weken na verlening gebruikt moet worden. Tot slot bepaalt het derde lid dat ten hoogste één huisvestingsvergunning per huishouden wordt verstrekt.
\nEen huisvestingsvergunning voor een standplaats voor een woonwagen kan op grond van dit artikel worden ingetrokken indien een vergunninghouder schriftelijk te kennen heeft gegeven geen gebruik meer te willen maken van de vergunning, de vergunning niet binnen vier werken na verlening in gebruik heeft genomen of indien de vergunning op basis van onjuiste of onvolledige verstrekte gegevens is verleend en de vergunninghouder dit wist of redelijkerwijs kon vermoeden.
\nOp grond van artikel 2.7.6 is Nadere regel 5 vastgesteld. Deze regeling bevat de volgordebepaling van kandidaten voor een standplaats voor een woonwagen.
\nDe Huisvestingsverordening bepaalt nader dat voor de volgende vier categorieën wijzigingen in de woonruimtevoorraad een vergunning vereist is op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet:
\nOnttrekken: woonruimte voor een ander doel dan bewoning gebruiken. Een (gedeelte van een) woning wordt bijvoorbeeld gesloopt, gebruikt als bedrijfsruimte of verhuurd aan toeristen.
\nSamenvoegen: meerdere woonruimtes worden samengevoegd.
\nOmzetten: zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur.
\nWoningvorming: een woonruimte wordt verbouwd tot meerdere woonruimten.
\nDeze vergunningen kunnen gezamenlijk worden aangemerkt als de voorraadvergunningen. Een gemeente kan hier in een Huisvestingsverordening regels over opnemen. Onttrekking is aan de orde wanneer een woning voor een andere functie dan wonen wordt gebruikt. Bijvoorbeeld bij B&B-verhuur, vakantieverhuur, bedrijfsmatige activiteiten zoals verkoop in de woning of hennepteelt. Een omzettingsvergunning is nodig wanneer iemand een woning kamergewijs wil verhuren en kan gezien worden als kamerverhuurvergunning. Hieronder worden de afzonderlijke artikelen die betrekking hebben op de verschillende vergunning nader worden toegelicht.
\nDit artikel geeft aan welke woonruimte in het werkingsgebied valt van het derde Hoofdstuk Wijziging van de woningvoorraad. Op deze aangewezen voorraad kan de gemeente sturen. Er is bewust gekozen om geen prijsgrenzen op te nemen in de Huisvestingswet 2014 omdat woningmarkten verschillen per gemeente. Daarbij is het mogelijk om de prijsgrens voor de sturing op woonruimtevoorraad hoger te stellen dan de prijsgrens voor de woonruimteverdeling. Daarvan in deze verordening gebruik is gemaakt. Sturing door middel van voorraadbeleid is om meerdere redenen gewenst. Een uitgebreide onderbouwing van de noodzaak tot sturing in de woonruimtevoorraad is te vinden in het rapport “Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt 2019”. Conclusie uit het onderzoek is wederom dat de gehele woonruimtevoorraad, zowel koop- als huurwoningen, in de stadsregio Amsterdam schaars is en dat geheel Amsterdam als een schaarstegebied kan worden aangemerkt. De schaarste aan woonruimten blijkt zowel uit de wachttijden voor gereguleerde huurwoningen als uit de moeilijke (financiële) bereikbaarheid van woningen in de geliberaliseerde huursector en koopwoningen.
\nIn het derde lid is bepaald voor welke handelingen waarbij de woonruimtevoorraad wijzigt een vergunningsplicht geldt. Het gaat daarbij om het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen van woonruimten.
\nVoor sommige handelingen is geen voorraadvergunning vereist. Deze vormen zijn genoemd in artikel 3.1.2. en worden hieronder toegelicht. In alle andere gevallen is wel een vergunning nodig. De verschillende typen vergunningen zullen los worden toegelicht bij de betreffende artikelen.
\nIn dit artikel worden situaties genoemd waarvoor geen voorraadvergunning nodig is. Hier zijn per situatie regels aan verbonden. Die zullen per situatie worden toegelicht. Bijvoorbeeld de regels die gelden voor vakantieverhuur.
\nOnttrekken of samenvoegen voor gebruik als kantoor- of praktijkruimte door eigenaar (eerste en tweede lid) Artikel 21 van de Huisvestingswet bepaalt dat in twee situaties geen onttrekkingsvergunning nodig is. Het gaat om de gevallen waarbij een woonruimte aan de voorraad wordt onttrokken ten behoeve van gebruik als kantoor- of praktijkruimte en het samenvoegen van woonruimte met een andere woonruimte ten behoeve van bewoning of gebruik als kantoor- of praktijkruimte. In beide situaties moet het gaan om een eigenaar-bewoner van een koopwoning. Deze vrijstelling geldt niet voor huurwoningen.
\nVerder mag het gedeeltelijk gebruik van de woonruimte als kantoor of praktijkruimte er niet toe leiden dat de woonfunctie ondergeschikt wordt aan het andere gebruik. Er dient een begrenzing te worden gegeven aan het deel dat voor een ander doeleinde dan bewoning mag worden gebruikt, waarbij enerzijds de woonruimtevoorraad beschermd wordt en anderzijds onnodige belemmeringen voor eigenaren zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Hierbij is gekozen voor een maximum van 40% van de gebruiksoppervlakte dat als kantoor – of praktijkruimte mag worden gebruikt.
\nDe vrijstelling van de vergunning heeft alleen betrekking op het gebruik als kantoor- of praktijkruimte. Een kantoorruimte is een ruimte die gebruikt wordt om administratieve werkzaamheden te verrichten. Onder praktijkruimte wordt verstaan een ruimte die dient voor de uitoefening van een vrij beroep dan wel voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep. Hierbij kan gedacht worden aan tandartsen, fysiotherapeuten, psychologen en doctoren.De kantoor- of praktijkruimte maakt een ondergeschikt deel uit van de woning. Het gebruik als kantoor- of praktijkruimte moet tevens in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan.
\nDe vrijstelling van de vergunningplicht geldt ook wanneer een eigenaar bewoner zijn hoofdverblijf samenvoegt met een andere woonruimte waarvan hij eigenaar is. Het gaat hierbij om situaties waarbij twee of meer naast of boven elkaar gelegen zelfstandige woonruimten bouwkundig worden samengevoegd. Dit kan dus uitsluitend zonder vergunning indien één van de woonruimten voor én na de samenvoeging wordt bewoond door de eigenaar.
\nVan samenvoeging van woonruimten is sprake indien de tot stand gekomen woonruimtenzowel bouwkundig als één woonruimte kan worden aangemerkt en ook feitelijk als zodanig wordt gebruikt. De eigenaar dient na samenvoeging voor de nieuw tot stand gekomen woonruimte een nummerbeschikking aan te vragen en zorg te dragen voor de aanpassing in het Kadaster.
\nTweede woonruimte (derde lid) Voor het gebruik van woonruimte als tweede woning – een pied-à-terre-is onder voorwaarden geen vergunning vereist. Huurwoningen onder de liberalisatiegrens kunnen niet vergunningsvrij als tweede woningen worden gebruikt. Dit is vanwege de schaarste van deze woningen. Verder dient de eigenaar of huurder zijn hoofdverblijf buiten Amsterdam te hebben en mag hij of zij maar één woning gebruiken als tweede woning. De achterliggende gedachte hiervan is dat sprake moet zijn van een zekere noodzaak om een tweede woning in Amsterdam aan te houden. Bijvoorbeeld in verband met werk. Een tweede woning mag daarnaast uitsluitend in gebruik zijn als een tweede verblijf en ook uitsluitend gedurende die periode zonder vergunning aan de woningvoorraad worden onttrokken. Wordt niet meer aan de voorwaarden voldaan, bijvoorbeeld door de woning voor korte of langere perioden te verhuren aan derden dan vervalt de vrijstelling en is sprake van ander gebruik dan bewoning, waarvoor een vergunning is vereist. Een voorbeeld hiervan is het al dan niet incidenteel verhuren van een tweede woning aan toeristen. In de definitie van tweede woning ligt evenwel besloten dat personen behorend tot het huishouden van de eigenaar of huurder van de tweede woning gebruik mogen maken. Dat sprake is van een huishouden dient in dit geval aangetoond te worden door een inschrijving in de BRP op eenzelfde adres.
\nVakantieverhuur (vierde lid) Vakantieverhuur is het tijdens afwezigheid van de bewoner tegen betaling in gebruik geven van een zelfstandige woonruimte. Bij vakantieverhuur wordt de gehele woning bij afwezigheid van de bewoner verhuurd aan toeristen. Bij B&B wordt juist tijdens aanwezigheid van de bewoner slechts een gedeelte van de woning verhuurd aan toeristen (maximaal 40%). B&B mag het hele jaar door, voor vakantieverhuur geldt een maximum aantal verhuurde nachten van dertig per kalenderjaar.. Toeristische verhuur is woningonttrekking. Door de woning of een kamer aan toeristen te verhuren is de woning of kamer namelijk niet meer permanent beschikbaar voor bewoning. De rechter heeft meermaals vastgesteld dat er bij toeristische verhuur sprake is van woningonttrekking is. 6 Zie o.a.: ABRvS, 6 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:317 Ook het eenmaal voor een korte periode verhuren van woonruimte aan toeristen betreft woonruimteonttrekking. Door de verhuur van de woning aan toeristen is namelijk sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning wordt door de verhuur aan toeristen gebruikt voor een ander doel dan voor bewoning. Voor woningonttrekking is in principe een vergunning nodig volgens de landelijke Huisvestingswet (artikel 21). Amsterdam heeft er echter voor gekozen om vakantieverhuur onder bepaalde voorwaarden zonder vergunning toe te staan. De voorwaarden waaronder vakantieverhuur wordt toegestaan zijn de volgende: de bewoner, die de woonruimte verhuurt, de betreffende woonruimte als hoofdverblijf heeft en op het adres van deze woonruimte ingeschreven staat in de Alleen de bewoner die staat ingeschreven en zijn hoofdverblijf heeft op het adres mag aan vakantieverhuur doen. Voor hoofdverblijf dient iemand minimaal 183 nachten in de afgelopen twaalf maanden op het adres te zijn verbleven en tevens heeft deze persoon het centrum van zijn of haar levensbelangen op dit adres vakantieverhuur maximaal dertig nachten per kalenderjaar plaatsvindt;
\nEr mag 30 nachten per jaar worden verhuurd aan toeristen. Dit doet Amsterdam om de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid te beschermen. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend;
\nVanuit de leefbaarheid en de (brand)veiligheid mag aan maximaal vier personen onderdak worden verleend. Bij meer dan vier personen is de druk op de leefbaarheid groter en ook gelden er strengere brandveiligheidseisen. Amsterdam heeft er daarom voor gekozen om de uitzondering op de vergunningplicht alleen toe te staan tot een maximum van vier personen. Bij een verhuur aan vijf personen of meer is er sprake van een te ver gaande onttrekking met te grote gevolgen voor de leefbaarheid. geen sprake is van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie;
\nWoningcorporaties hebben een maatschappelijke rol in het bouwen, beheren en verhuren van kwalitatief goede woonruimten met een betaalbare huur voor mensen met een lager inkomen. Huurders wonen gelet op hun inkomen in deze gesubsidieerde woningen met een lage huurprijs. Daarom is het niet de bedoeling dat deze woningen worden verhuurd aan toeristen. de woonruimte niet is gelegen in een gebied waar een verbod op vakantieverhuur geldt; en, Daar waar de leefbaarheid en de samenstelling van de woningvoorraad dusdanig onder druk staat kan op basis van het vijfde lid van dit artikel een gebiedsverbod gelden voor vakantieverhuur. In dat geval is vakantieverhuur in het geheel niet toegestaan in dat gebied. de bewoner die verhuurt, elke keer voordat het gebruik ten behoeve van vakantieverhuur start, deze wijze van gebruik van de woonruimte door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven formulier elektronisch heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.
\nElke keer dat iemand zijn of haar woning verhuurt aan toeristen, moet dit vóóraf worden gemeld. Er vindt veel illegale verhuur plaats en voor Amsterdam is het voor een juiste handhaving essentieel om te weten waar toeristische verhuur plaatsvindt. Een meldplicht is daarom noodzakelijk.
\nGebiedsverbod vakantieverhuur (vijfde lid) Op grond van dit lid kan het college gebieden aanwijzen waar een verbod op vakantieverhuur geldt. De term gebied wordt hier taalkundig gebruikt. De aanwijzing kan op elk gebiedsniveau binnen de Amsterdamse gebiedsindeling worden uitgevoerd. Het college kan ook een bepaalde wijk of buurt aanwijzen als verbodsgebied. Er is gekozen om deze gebieden niet in de verordening op te nemen omdat de factoren op grond waarvan een verbod noodzakelijk is van tijd tot tijd kunnen verschillen.
\nOmzetting tot twee bewoners (zesde lid) De Huisvestingswet bepaalt dat een woonruimte wordt bewoond door één huishouden. Als een woning wordt bewoond door meerdere personen, die samen geen huishouden vormen, is er sprake van omzetting naar meerdere onzelfstandige woonruimten. Hiervoor is conform de Huisvestingswet een omzettingsvergunning nodig. Voor bewoning voor drie of meer personen (niet zijnde een huishouden) geldt in Amsterdam een verplichte omzettingsvergunning (zie artikel 3.3.11. e.v.). Voor omzetting vanwege bewoning door twee personen geldt geen vergunningplicht. De gemeente Amsterdam wil twee vrienden die samenwonen namelijk niet anders behandelen dan een stel. Temeer ook omdat hierbij geen leefbaarheidseffecten optreden.
\nInwoning (zevende lid en achtste lid) Inwoning is een woonvorm waarbij een bewoner een ander de helpende hand biedt door woonruimte aan te bieden in zijn of haar woning. Bijvoorbeeld een inwonende vriend(in) of familieleden die tijdelijk huisvesting nodig hebben door bijvoorbeeld een scheiding of de zorg voor (oudere) familieleden. Bij inwoning bestaat van te voren niet de intentie een woning te delen. Er is een duidelijk onderscheid tussen de aanvankelijke bewoner en de inwoner. Inwoning is onder voorwaarden uitgezonderd van deze vergunningplicht.