Met inachtneming van de uitzonderingen die in het beleidsdocument zijn vastgelegd, kan het jachtrecht op gronden van het waterschap verhuurd worden aan derden. In de desbetreffende huurovereenkomst wordt dan tevens toestemming gegeven voor beheer en schadebestrijding. De verhuur vindt plaats aan Wildbeheereenheden en niet aan individuele derden.
\n6.6Visserij Het waterschap staat in beginsel het gebruik van zijn wateren toe voor visserij, dit kan voor wateren waarvan de ondergrond in eigendom is. Dit gebeurt met een overeenkomst voor de verhuring van schubvis-visrecht. Van belang is dus om te beseffen dat wanneer een waterloop niet in eigendom is bij het waterschap, het waterschap ook niet het visrecht kan verhuren (tenzij expliciet overeengekomen).
\nTenzij anders is overeengekomen, kan het waterschap niet het visrecht verhuren van een waterloop die niet in eigendom is.
\nHet beleid rondom visserij is vastgelegd in het ‘Brabantbreed Visserijbeleid voor de Brabantse binnenwateren’ uit 2013. Dit beleidsdocument bevat de kaders voor het afstemmen van waterbeheer, visstand-beheer en visserijbeheer.
\nVanuit het grondbeleid is de rol van het waterschap als eigenaar (visrechthebbende) van belang. Het uitgangspunt is, dat het waterschap het schubvisrecht aan de Sportvisserij verhuurt op wateren die zij in eigendom heeft, met uitzondering van die wateren waarop de zogenaamde ‘Heerlijke Visrechten’ zijn gevestigd.
\nDeze visrechtverhuurcontracten hebben een looptijd van 6 jaar. De Sportvisserij zorgt voor onderverhuur van deze visrechten aan de lokale hengelsportverenigingen.
\nGrondzaken is verantwoordelijk voor deze verhuur.
\n6.7Molen/stuwrechten Molenrechten zijn oude rechten waarbij de rechthebbende het recht heeft om een molen te hebben. Het molenrecht omvat tevens het recht tot het stuwen van water voor het functioneren van de molen.
\nDe molenrechten kunnen een belemmering vormen voor de primaire taken van het waterschap alsmede voor realisatie van doelen. Tegelijkertijd kan het ook een bijdrage leveren aan de watertransitie. Op dit moment ontbreekt actief beleid voor molenrechten en dus ook aan de waardering voor afkoop hiervan, dit zal altijd maatwerk zijn.
\n6.8Recreatie De beleidsnota recreatie biedt ruimte voor diverse vormen van reactief medegebruik van onze eigendommen. Deze vormen van recreatie hebben ook impact op het grondgebruik.
\nOfficiële route Voor het opnemen van onze eigendommen als onderdeel in officiële routes, is onze toestemming nodig.
\nToelichting: Er is sprake van een officiële route als deze op enige wijze als vaste route is gepubliceerd en is voorzien van een routeaanduiding. Omdat structureel gebruik wordt gemaakt van ons eigendom maken wij hierover afspraken met de partij die de route opneemt in het netwerk en de partij die het onderhoudt. Bijvoorbeeld hoe schade, zwerfafval of ander overlast zoveel mogelijk wordt voorkomen. Dit wordt vastgelegd in een toestemmingsbrief waarin aanvullende afspraken worden vastgelegd.
\nRecreatie-evenementen Kortdurende evenementen die op ons eigendom plaatsvinden, zijn voorafgaand gemeld.
\nToelichting: Tot recreatie-evenementen worden onder andere gerekend; wandelexcursies, mountainbiketochten, scoutingactiviteiten en viswedstrijden. Deze worden vanuit Proces Beheer getoetst en afgewikkeld, dit vraagt geen aandacht vanuit het grondbeleid.
\nCommerciële activiteiten Voor het benutten van ons eigendom voor commerciële recreatieve activiteiten is toestemming nodig van het waterschap.
\nToelichting: Tot commerciële recreatie-activiteiten rekenen we onder andere het verhuren van kano’s en waterfietsen of het varen met een rondvaartboot. Deze vormen van recreatie zijn vaak structureel en redelijk intensief. We leggen de afspraken met de ondernemer hierover in een overeenkomst vast en vragen hier een vergoeding voor.
\nIndien mogelijk staat het waterschap medegebruik door derden van gronden in eigendom toe, waaronder extensieve recreatie en vis- en jachtrechten.
\n6.9Richtlijnen overeenkomsten ingebruikgeving De voorwaarden voor ingebruikgeving van gronden of wateren, worden altijd in een overeenkomst vastgelegd. Hierbij worden de volgende richtlijnen gehanteerd:
\nIngebruikgeving van gronden vindt altijd plaats op basis van een schriftelijke overeenkomst, waarvan de inhoud in overeenstemming is met wet- en regelgeving én ook duidelijk wordt aangegeven wát de aard van de overeenkomst is (pacht, huur of bruikleen);
\nIngebruikgeving van gronden vindt in beginsel plaats tegen een marktconforme vergoeding, tenzij de noodzaak tot een (tussentijdse) opzeggingsmogelijkheid, eventuele gebruiksbeperkingen of de duur van de ingebruikgeving dit niet mogelijk maakt.
\nIn geval dat grond via pacht in gebruik gegeven wordt aan derden, gebeurt dit uitsluitend op basis van geliberaliseerde pacht of pacht van geringe oppervlakte.
\nIndien sprake is van reeds bestaande reguliere pachtovereenkomsten worden deze uitgediend en vervolgens, zo mogelijk, beëindigd dan wel omgezet naar geliberaliseerde pachtovereenkomsten.
\nGronden worden in beginsel openbaar verpacht, Onderhandse gunning is alleen mogelijk vooruitlopend op een grondtransactie, of als onderdeel van een grondtransactie dan wel binnen een gebiedsproces met deugdelijke onderbouwing (bijvoorbeeld binnen een project of GGA-gebied).
\nDeze verpachting vind plaats via de zogenaamde ‘duurzame pachtuitgifte’ waarbij het waterschap eigen pachtvoorwaarden hanteert. Hierbij wordt rekening gehouden met de taakuitoefening van het waterschap.
\nGeliberaliseerde verpachting van ruil- en (toekomstige) projectgronden vindt in principe uitsluitend plaats voor de duur van één jaar, ingaande op 1 januari en eindigende op 31 december. Daarbij geldt dat verlenging maximaal vijf maal kan plaatsvinden zodat de totale duur niet langer is dan zes jaar.
\nHuur en pacht van geringe oppervlakten vinden in beginsel plaats voor de duur van één jaar met stilzwijgende verlenging en een opzegtermijn van één maand. Een bruikleenovereenkomst kan worden aangegaan voor onbepaalde tijd met één maand opzegtermijn.
\nBij het einde van een lopende contractstermijn zal het waterschap beoordelen of de desbetreffende gebruiker in de gelegenheid gesteld wordt om het perceel te blijven gebruiken. Dit is afhankelijk van de actuele situatie en met name of de grond nog wel beschikbaar kan blijven, of de gebruiker in de voorgaande periode steeds zijn verplichtingen is nagekomen (betaling, wijze van gebruik, etc.), alsmede tegen welke voorwaarden een nieuwe gebruiksperiode kan worden overeengekomen.
\nAfhankelijk van het beoogd (of toekomstig) gebruik wordt grond verpacht voor landbouwkundig gebruik of via natuurpacht.
\n6.10Beslisboom contractvorm Bij de keuze voor een bepaald contract wordt de ‘beslisboom contractvorm’ doorlopen. Deze beslisboom is toe te passen voor de meest gebruikelijke situaties, in bijzondere gevallen (welke lastig in een beslisboom te vatten zijn) zijn andere contractvormen mogelijk.
\nBij bruikleen is het van belang dat er op geen enkele wijze sprake is van een tegenprestatie. Wanneer dit wel het geval is (ook bij een tegenprestatie in natura) kan er alsnog sprake zijn van huur en/of pacht waarbij onbedoeld wettelijke bepalingen in werking treden. Het gebruik bij ‘bruikleen’ kan zowel agrarisch als niet-agrarisch zijn.
\nBij huur is het mogelijk om een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid op te nemen. Deze is echter wel aan wettelijke regels gebonden.
\nBij bedrijfsmatig agrarisch gebruik op basis van een tegenprestatie is er sprake van pacht. Pacht is voor bepaalde tijd en geeft geen mogelijkheid tot een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid. Agrarisch gebruik kan alleen in combinatie met een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid als er voor de contractvorm bruikleen wordt gekozen.
\nBruikleen geeft de meeste vrijheid ten aanzien van de contractvoorwaarden. Wanneer er dus geen sprake is van een tegenprestatie dan geldt bruikleen als de meest voor de hand liggende contractvorm.
\nEr kan alleen sprake zijn van pacht als het perceel agrarisch wordt gebruikt. Met agrarisch gebruik wordt bedoeld dat er sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Iemand die bijvoorbeeld een stuk weiland gebruikt voor het hobbymatig houden van een pony valt niet onder bedrijfsmatige landbouw en kan derhalve geen gebruik maken van de contractvorm pacht.
\nHet Burgerlijk Wetboek maakt een uitzondering voor de verpachting van oppervlakten kleiner dan één hectare. Voor deze contracten gelden een aantal wettelijke bepalingen niet. Let wel: dit geldt alleen wanneer de gebruiker ook geen andere oppervlakten in gebruik heeft. Het gaat dus niet om de oppervlakte in het betreffende contract, maar de oppervlakte die in totaal op gebruikelijke basis wordt gepacht.
\nTen aanzien van geliberaliseerde pacht wordt een onderscheid gemaakt tussen pacht voor zes jaar en korter en pacht langer dan zes jaar. Bij een pachtduur korter dan zes jaar gelden een aantal belangrijke wettelijke bepalingen niet. Verpachter en pachter zijn volledig vrij om de hoogte van de pacht/vergoeding vast te stellen.
\nEen belangrijk verschil bij geliberaliseerde pacht voor langer dan zes jaar ten opzichte van geliberaliseerde pacht voor zes jaar en korter is dat bij pacht langer dan zes jaar de pachtprijs wordt getoetst door de Grondkamer. De hoogte van de pachtprijs is dus aan een maximum gebonden 7.Instrumenten Voor het behalen van de waterschapdoelen (zoals Watertransitie, KRW, NBW en de aanleg van EVZ’s) dient grond beschikbaar te zijn. Zoals in Hoofdstuk 3.4 Grondstrategie beschreven is het niet altijd noodzakelijk om die gronden in eigendom te hebben om daarop bedoelde waterdoelen te realiseren. Dit kan namelijk ook met behulp van privaatrechtelijke instrumenten en/of via de publiekrechtelijke weg. De inzet van een goede instrumentenmix is voor het waterschap cruciaal bij het realiseren van waterdoelen in een “overspannen” grondmarkt.
\nZoals eerder in hoofdstuk 5 toegelicht, is eigendom het meest sterke recht. Er zijn situaties waarbij voor het realiseren van waterschapdoelen ook een minder sterk recht kan volstaan. Eerder in dit beleidsstuk wordt nader toegelicht wanneer eigendom van gronden nu wél of juist niét persé nodig is.
\nHet waterschap wil een actieve speler zijn op de grondmarkt voor de plannen die het ontwikkelt. Dit houdt in dat het waterschap (pro)actief de markt benadert zonder een prijsopdrijvend effect te creëren en dus niet alleen (reactief) ingaat op aanbiedingen van derden.
\nIn het geval het waterschap voor werkzaamheden moet beschikken over grond die niet in eigendom behoeft te komen, kan het gebruikmaken van het instrument gedoogplicht zoals geregeld in de Omgevingswet afdeling 10.2 t/m 10.5 e.v.. Gedoogplichten worden alleen toegepast als het niet lukt om een minnelijke regeling met de grondeigenaar te treffen.
\nIn de situatie dat het waterschap wél de eigendom van bepaalde gronden nodig heeft, dan vindt verwerving van die gronden in principe plaats op basis van vrijwillige aankoop van de desbetreffende grondeigenaar. Slechts in het uiterste geval wordt overgegaan tot onteigening van die gronden.
\nUitgangspunt voor grondverwerving is dat de daaraan gerelateerde plannen op de meerjarenbegroting staan en dat deze binnen de vastgestelde termijn worden gerealiseerd. In het geval dat tot onteigening wordt overgegaan, is van belang dat voorafgaand door het waterschap in ieder geval een concreet projectbesluit als bedoeld in de Omgevingswet, in voorbereiding is en dit ook planologisch is/wordt vastgelegd.
\n7.1Instrumenten mét eigendomsverkrijging 7.1.1Grondaankoop op vrijwillige basis De verwerving door het waterschap van de eigendom van gronden vindt in beginsel plaats via vrijwillige medewerking van de verkoper. Wat prijsniveau betreft, kan grondaankoop op vrijwillige basis gezien worden als een grondtransactie op de vrije markt. De prijs wordt beïnvloed door de bestemming, gebruiksmogelijkheden, ligging, gronddruk, marktwerking13 Prijzen die zijn betaald voor vergelijkbare gronden in de omgeving worden als referentie gebruikt., etc.
\nAlhoewel een grondtransactie een zakelijke transactie is en in beginsel een rationeel proces, geldt dit voor de verkoper meestal niet. Dat is met name het geval wanneer de aankoop op initiatief van het waterschap gebeurt. In veel gevallen is bij de verkopende grondeigenaar sprake van emotionele binding (familiebezit) of heeft de grondverkoop bedrijfsmatig consequenties. Het op vrijwillige basis tot overeenstemming komen vraagt tijd, tact, improvisatie en creativiteit. Er is een spanningsveld tussen het verkrijgen van grond en de tijdige realisatie van een project of start voor een gebiedsaanpak.
\nGrondaankoop op vrijwillige basis is een geschikte methode ter voorkoming van zwaardere instrumenten zoals het opleggen van een gedoogplicht of het toepassen van onteigening. Daarnaast kan deze methode natuurlijk ook toegepast worden voor werken en projecten waarvoor de grondslag voor een gedoogplicht of onteigening ontbreekt.
\nOndanks de beschikbare alternatieven is verwerving van gronden een essentieel onderdeel van projecten, zeker wanneer de eigendom van grond gewenst of vereist is; ‘zonder grond komt een project niet rond’. Onder verwerving wordt hier verstaan het in eigendom verkrijgen van gronden, al dan niet met opstallen, dan wel het verkrijgen van een zakelijk recht daarop.
\nDe verwerving van gronden in eigendom vindt in beginsel plaats op vrijwillige basis.
\nAlgemeen gesteld, kan grondverwerving nodig zijn voor realisatie van plannen, in incidentele zaken en in geval van strategische belangen. Het waterschap bepaalt per project de verwervingsstrategie. Als onderdeel van deze strategie dienen wel steeds alternatieven vastgesteld te worden alsmede de eventuele inzet van het instrument onteigening (zie H.7.1.2). Een belangenafweging maakt steeds deel uit van de verwervingsstrategie.
\nOm goed in te kunnen spelen op projecten worden gronden in een vroeg stadium aangekocht (het zogenaamd anticiperend verwerven). Ook als deze gronden buiten het plangebied van een project liggen en het plan nog niet definitief is vastgesteld. Een voorwaarde voor de aankoop van dergelijke ‘strategische’ gronden is dat het project waarvoor deze grond inzetbaar is (direct of indirect) naar verwachting binnen afzienbare tijd ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Dus voorzienbaar is.
\nOm de doelen van het waterschap te kunnen realiseren, is het noodzakelijk de markt proactief te benaderen. Zonder proactieve benadering krijgt het waterschap onvoldoende beschikking over ruilgrond. Ruilgrond is cruciaal om in projecten/gebiedsprocessen aan degene van wie het waterschap grond wil kopen, méér te kunnen bieden dan alleen geld. Hiervoor kan het nodig zijn om incidenteel ook complete bedrijfslocaties aan te kopen.
\nEr wordt proactief op de grondmarkt geacteerd, onder meer om de beschikking te krijgen over voldoende ruilgrond waarmee vervolgens water- en/of gebiedsdoelen gerealiseerd kunnen worden.
\nIn het verleden zijn wel werkzaamheden op publiekrechtelijke basis uitgevoerd zonder dat dit privaatrechtelijk was geborgd, terwijl op basis van bestaand beleid de eigendom van die grond wel gewenst was. Voor de situaties waar dit vanuit beheer noodzakelijk wordt geacht, zal geprobeerd worden de gronden alsnog in eigendom te verkrijgen.
\nAndersom heeft het waterschap in het verleden ook publiekrechtelijke toestemming (bijvoorbeeld ontheffing, beschikking of vergunning) aan derden verleend voor het gebruik van gronden van het waterschap, zonder dat hiervoor afspraken in een overeenkomst zijn vastgelegd. Denk hierbij aan de oprichting van opstallen op een kering of verlegde waterlopen ten behoeve van bouwplannen.
\nIn het belang van zowel het waterschap als deze derden behoren dergelijke situaties in privaatrechtelijke zin alsnog naar behoren te worden geregeld en vastgelegd. Daarbij zal tevens per geval worden bekeken of voor dit gebruik alsnog een vergoeding kan worden verlangd.
\nHet is mogelijk om aan vrijwillige verwerving van gronden aanvullende vergoedingen te verbinden (vergoedingen tussen VSS en marktwaarde). Met name voor projectgronden of voor gronden in een afgebakend gebied kan ervoor gekozen worden om op die manier gedurende een bepaalde periode grondtransacties in een bepaald gebied te stimuleren. Om Wanneer de vergoeding hoger is dan de marktwaarde, kan – ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun - deze uitsluitend worden toegekend op basis van een door de EU/Brussel goedgekeurde regeling en vraagt dat om een nadere juridische toets vooraf.
\n7.1.2Grondverwerving met volledige schadeloosstelling indien onteigening mag worden toegepast Uit de praktijk is gebleken dat het niet in alle gevallen lukt om gronden op vrijwillige basis te verwerven. Indien eigendomsverkrijging van bepaalde gronden noodzakelijk wordt geacht en de beschikking over die gronden niet via de gedoogplichtprocedure kan worden verkregen, kan het instrument ‘onteigening’ worden ingezet. Onteigening van gronden gebeurt onder strikte voorwaarden én kent veel waarborgen voor de desbetreffende grondeigenaar. De procedure van onteigening is sinds 1 januari 2024 geregeld in de Omgevingswet, waarmee de Onteigeningswet grotendeels is komen te vervallen.
\nNieuw is bijvoorbeeld dat het bestuursorgaan de onteigeningsbeschikking neemt. Bij het waterschap is dat het Algemeen Bestuur. De bestuursorganen behoeven niet langer de Kroon te verzoeken een Koninklijk Besluit tot onteigening te nemen. Belanghebbenden kunnen bij het bestuursorgaan een zienswijze indienen en niet langer bij de Kroon.
\nNieuw is ook dat de onteigeningsbeschikking altijd moet worden bekrachtigd door de bestuurs-rechter. De rechtsbescherming door de bestuursrechter is daardoor altijd verzekerd. De bestuursrechter is bij alle individuele onteigeningen betrokken. Er geldt een ambtshalve toetsing door de bestuursrechter. Tenslotte is nog hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
\nEr zijn limitatieve rechtsgronden op basis waarvan een waterschap kan onteigenen, namelijk in geval van:
\nWatersysteembeheer in algemene zin; onder watersysteembeheer valt ook het beheer van waterkwaliteit, waterkwantiteit en grondwater.
\nEen projectbesluit, als dit ziet op aanleg, herstel, versterking of onderhoud van waterkeringen en daarmee samenhangende voorzieningen om nadelige effecten van het projectbesluit te voorkomen;
\nNoodsituaties, zoals overstromingen;
\nAanleg en verbetering infrastructuur en voor werken voor bestrijding van verontreiniging van oppervlaktewateren of voor werken ten behoeve van verbetering of verruiming van rivieren.
\nIn de procedure geldt een aantal cumulatieve toetsingscriteria voordat onteigening kan worden ingezet. Er moet namelijk sprake zijn van: een wettelijk doel of een doel vanwege algemeen publiek belang (nut); noodzaak; urgentie.
\nAan al deze criteria moet worden voldaan vóórdat een onteigeningsbeschikking kan worden genomen. Voorafgaand moet bovendien steeds voldoende met de grondeigenaar zijn onderhandeld en moet een belangenafweging hebben plaatsgevonden waarin ook de proportionaliteit van het onteigeningsinstrument moet zijn beoordeeld in relatie tot eventueel minder bezwarende opties. Ook moet de optredende schade voldoende zijn vastgesteld.
\nIndien onzekerheid bestaat over de planvorming of als realisatie ook door de eigenaar zelf mogelijk is, ontbreekt de noodzaak voor eigendomsverkrijging door het waterschap.
\nAls werkproces geldt dat met inachtneming van het bovenstaande de kaders middels een ontwerp projectbesluit door het Dagelijks Bestuur worden vastgesteld. Pas daarna kunnen de gronden met gebruikmaking van volledige schadeloosstelling minnelijk worden verworven. Mocht dit minnelijk traject niet slagen dan kan het instrument onteigening worden ingezet. Voordat het Algemeen Bestuur een onteigeningsbeschikking kan nemen dient er een definitief vastgesteld projectbesluit te zijn.
\nOnteigening is dus een uiterst middel dat niet eerder aan de orde komt, dan nadat vaststaat dat de grond op geen enkele andere wijze kan worden verkregen én aan alle genoemde criteria wordt voldaan.
\nOmgevingswet Het Waterschap vindt het belangrijk dat het instrument VSS/Onteigening onder de Omgevingswet beschikbaar en inzetbaar is, zodat per project de afweging en onderbouwing gemaakt kan worden of het instrument ook daadwerkelijk ingezet kán worden. In de Omgevingswet heeft het waterschap een directe bevoegdheid gekregen om het instrument Onteigening te mogen inzetten voor gronden die binnen het gebied van het waterschap liggen.
\nPer 1 januari 2024 kan het waterschap onteigenen voor watersysteembeheer in algemene zin.
\nLet op: Die bevoegdheid is niet ruim. Zo mag dus niet onteigend worden voor ándere belangen dan water, zoals bijvoorbeeld natuur, recreatie, energie, bouwplannen etc. Het mag evenmin gaan om projecten of taken die bij een andere overheid liggen. Onder waterbeheer valt ook het beheer van waterkwaliteit, waterkwantiteit en grondwater.
\nKort samengevat betekent dit, dat: het AB tot onteigening kan besluiten ten behoeve van watersysteembeheer, waterketenbeheer en de zuivering van stedelijk afvalwater; er sprake moet zijn van een concreet projectbesluit met daarin een functie/bestemmingswijziging (let op: alleen in geval van functie/bestemmingswijziging kan worden onteigend); het onteigeningsbelang moet voldoende concreet zijn uitgewerkt in een omgevingsplan of projectbesluit of omgevingsvergunning Volledige schadeloosstelling - VSS Wanneer naast de werkelijke waarde van de grond ook alle overige schade wordt vergoed die een grondeigenaar door de onteigening lijdt, spreken we van volledige schadeloosstelling (VSS). De grondeigenaar moet in zijn vermogens- en inkomenspositie voor en ná het verlies van eigendom in een gelijkwaardige positie verkeren. De te betalen schadeloosstelling is daarmee hoger dan alleen de marktwaarde van de grond.
\nWanneer het instrument onteigening mág worden ingezet en het bestuur voornemens is om hiervan gebruik te maken, betekent dit tegelijk dat het waterschap bij de onderhandeling met grondeigenaren volledige schadeloosstelling (VSS) mag toepassen. Dit geldt tevens voor de gevallen waarin het niet tot onteigening komt. Door het onteigeningsinstrument in het ontwerp-projectbesluit op te nemen, heeft het waterschap de mogelijkheid om ook in het traject van vrijwillige aankoop, VSS te mogen inzetten. Dát laatste is in feite de belangrijkste overweging om het onteigeningsinstrument in de gereedschapskoffer van het (ontwerp) projectbesluit te hebben. VSS kan ervoor zorgen dat er meer ruimte en animo komt voor transacties op vrijwillige basis.
\nWanneer eigendomsverkrijging van bepaalde gronden noodzakelijk wordt geacht en de beschikking daarover niet via de gedoogplichtprocedure of vrijwillige verkoop kan worden verkregen, kan het waterschap het instrument ‘onteigening’ als uiterst middel inzetten, waardoor in het projectgebied volledige schadeloosstelling (VSS) kan worden toegepast.
\nHet onteigeningsinstrument is sinds de inwerkingtreding van de omgevingswet per 1-1-2024 breder beschikbaar. Het Algemeen Bestuur heeft op 02 oktober 2024 in een kaderstellend besluit vastgesteld dat er ruimte is om dit instrument in te zetten. Dit is een principebesluit, waarmee het onteigeningsinstrument binnen de door het AB gestelde kaders kan worden ingezet voor specifieke doelen/gebieden. Volledige schadeloosstelling kan worden toegepast nadat het ontwerp-projectbesluit waarin de inzet van het onteigeningsinstrument is opgenomen, door het Dagelijks Bestuur is vastgesteld. Zonder een dergelijk ontwerp-projectbesluit kan het verschil tussen een betaalde volledige schadeloosstelling en de marktwaarde, aangemerkt worden als staatsteun 14 zaak: C/17/125121/HA-ZA 13-48: Staatssteun bij aankoop perceel grond door gemeente; Uitspraak 1 juli 2015.
\nHet Algemeen Bestuur heeft besloten tot mogelijke inzet van het onteigeningsinstrument. Het Dagelijks Bestuur stelt binnen dit kader een (ontwerp)projectbesluit vast. Pas dáárna kan sprake zijn van volledige schadeloosstelling (VSS).
\nUiteindelijk besluit het Algemeen Bestuur tot een individuele onteigening in de situaties waarbij minnelijke verwerving niet slaagt. Dat gebeurt met een onteigeningsbeschikking. De bevoegdheid tot het geven van een onteigeningsbeschikking kan niet worden gemandateerd of gedelegeerd aan het Dagelijks Bestuur.
\nBij de beoordeling óf onteigening in de gegeven situatie een passend instrument is, komt het Algemeen Bestuur derhalve tweemaal in beeld: zowel aan de voorkant bij het kaderstellend besluit als bij het sluitstuk van individuele onteigening.
\nHet Algemeen Bestuur besluit tot een onteigeningsbeschikking in het individuele geval waarbij de minnelijke verwerving van gronden niet slaagt.
\nOver het toepassen van volledige schadeloosstelling zonder onteigeningstitel is veel gediscussieerd. Op provinciaal niveau zijn tussen de Provincie en Brabantse Waterschappen in een expertmeeting de volgende uitgangspunten omtrent VSS gedeeld:
\nGrond wordt momenteel nogal eens via minnelijke verwerving verkregen, zonder dat sprake is van een onteigeningsvoornemen. In dat geval kan geen Volledige Schadeloosstelling worden toegepast. De maximale vergoeding via VSS is alleen mogelijk indien onteigening voorzienbaar is. Niet nodig is dat de onteigeningsprocedure reeds is ingezet, maar het is wel noodzakelijk dat er concrete en objectiveerbare aanwijzingen zijn dat de overheid serieus van plan is om tot onteigening over te gaan als minnelijke verwerving niet zou lukken. Er zijn verschillende fasen waaruit de intentie kan blijken, bijvoorbeeld: een concreet voornemen tot opstellen van een ruimtelijk plan waarin onteigening goed onderbouwd als in te zetten instrument wordt genoemd (een ontwerp-projectbesluit). een vastgesteld ruimtelijk plan waarin onteigening als in te zetten instrument wordt genoemd.
\nIn alle gevallen moet steeds gemotiveerd worden waarom het afstaan van gronden uiteindelijk onder dwang kán plaatsvinden. Het waterschap kan dus niet zomaar onteigenen. Dat is hierboven al toegelicht. Daarvoor gelden strenge, cumulatieve eisen en waarborgen.
\nDit betekent bijvoorbeeld ook dat het waterschap niet kan onteigenen om ruilgrond te verwerven en ook niet voor het realiseren van een beperking op gronden die ook op een minder ingrijpende manier gerealiseerd zou kunnen (proportionaliteit).
\nAls nergens vastligt dat het waterschap het concrete plan heeft om te onteigenen, dan mag een betrokken grondeigenaar niet volledig schadeloos gesteld worden bij vrijwillige verkoop omdat dit kan leiden tot ‘ongeoorloofde staatssteun’. Het waterschap kan de gronden in dat geval alleen aankopen op basis van marktwaarde.
\nAls sprake is van ongeoorloofde staatssteun geldt achteraf een ongedaanmakingsverplichting en moet de situatie worden teruggebracht in de oorspronkelijke toestand van vóór de deal. Dat is niet altijd mogelijk en kan tot zeer vervelende situaties leiden (denk aan een reeds afgebroken stal).
\nSamenvattend, zijn er bij grondverwerving 3 opties: het concrete voornemen tot onteigening vooraf vastleggen, zodat met de desbetreffende grondeigenaren onderhandeld kan worden op basis van volledige schadeloosstelling; geen voornemen tot onteigening vastleggen en accepteren dat geen volledige schadeloosstelling kan worden toegepast. Dit betekent dat onderhandeld wordt op marktwaarde (op basis van een onafhankelijke taxatie). een ontheffingsverzoek indienen bij de Europese Commissie om een regeling te mogen toepassen waarin méér vergoed wordt dan alleen het nadeel, zonder dat die regeling wordt aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun. Ontheffing kan mogelijk relatief snel (op zijn vroegst binnen 3 maanden, maar vermoedelijk duurt dit langer) worden verleend.
\nIn het onteigeningsrecht zijn in jurisprudentie specifieke regels ontwikkeld voor het onderhandelings-traject alsmede de uitgangspunten voor berekening van de volledige schadeloosstelling.
\nEen goede planning is belangrijk, want een onteigeningsprocedure kan veel tijd in beslag nemen. Zo nam onder het ‘oude’ onteigeningsrecht een procedure gemiddeld ca. 2 jaar in beslag. Onder de nieuwe Omgevingswet zal dat niet veel korter zijn. Daarnaast moet een planologische procedure worden doorlopen voor de vereiste bestemmingswijziging.
\nTenslotte moet bij de budgettering van grondverwerving rekening gehouden worden met de hogere kosten van onteigening.
\nHet waterschap heeft afgelopen jaren al redelijk wat ervaring opgedaan met het kopen op basis van VSS/onteigening. Dit gebeurde op titel van en in samenwerking met de Provincie Noord-Brabant, ten behoeve van de PAS/N2000. Daarbij vormde niet het projectplan van het waterschap de juridische basis, want het waterschap was zelf niet bevoegd tot onteigening. Het Waterschap heeft alleen VSS kunnen aanbieden omdat de provincie als bevoegd gezag en opsteller van het ruimtelijk plan de bevoegdheid tot onteigening had.
\nDat neemt niet weg dat het waterschap de onderhandelingen en minnelijke aankopen heeft afgewikkeld. Op moment dat het op onteigening kon uitlopen, zijn de dossiers overgedragen aan de Provincie. Op basis van die ervaringen kan geconcludeerd worden dat het aankopen op basis van VSS/Onteigening voordelen biedt. Er kan een hogere prijs betaald worden en daarmee wordt in het algemeen ook sneller overeenstemming met de grondeigenaar bereikt. Het roept echter bij sommige eigenaren ook weerstand op en veroorzaakt soms in de omgeving een prijsopdrijvend effect (ook voor niet VSS-percelen). Tenslotte is VSS slechts op een beperkte oppervlakte inzetbaar 7.2Instrumenten zonder eigendomsverkrijging Zoals in Hoofdstuk 5. Eigendom al is toegelicht zijn er situaties waarin de eigendom van gronden geen noodzaak is, zolang de beschikbaarheid van die gronden voor het waterschap maar anderszins voldoende verzekerd is. In dit hoofdstuk komen een aantal alternatieven voor eigendom aan de orde die in bepaalde situaties prima kunnen voldoen aan de behoefte van het waterschap.
\nDe bevoegdheden van het waterschap voor het mogen gebruiken van gronden liggen zowel op publiekrechtelijk als privaatrechtelijk vlak. In dit hoofdstuk worden de publiekrechtelijke instrumenten van het waterschap toegelicht en worden de toepassingsmogelijkheden in verschillende situaties nader uitgewerkt. Per situatie wordt afgewogen van welke instrumenten gebruik kan worden gemaakt om in voldoende mate de beschikbaarheid van die gronden voor het waterschap te borgen. Voor de privaatrechtelijke mogelijkheden van grondgebruik wordt verwezen naar Hoofdstuk 6.
\n7.2.1Publiekrechtelijke mogelijkheden Het waterschap is een openbaar (publiekrechtelijk) lichaam. In die hoedanigheid kan het gebruik maken van een aantal juridische instrumenten of bevoegdheden om maatschappelijke taken te kunnen uitoefenen. Door gebruik te maken van dergelijke bevoegdheden heeft het de mogelijkheid het gebruik van de grond mede te bepalen, zonder dat eigendom van die grond noodzakelijk is.
\nProjectbesluit Omgevingswet Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het projectplan Waterwet vervangen door het projectbesluit.
\nHet projectbesluit is het aangewezen instrument én de basis voor projecten aan waterstaatswerken. In het projectbesluit staat het werk beschreven en de wijze waarop het zal worden uitgevoerd. Sinds de inwerkingtreding van de Waterwet in 2009 is het projectplan veelvuldig ingezet voor met name beekherstel projecten, realisatie Natte Natuurparels en GGOR maatregelen.
\nMet de ‘aanleg of wijziging’ van waterstaatswerken worden alleen werkzaamheden bedoeld, die zorgen voor wijziging van de normatieve toestand van een waterstaatswerk zoals vastgelegd in de legger (dus wijziging van de richting, vorm, afmeting of constructie).
\nVolgens de begripsbepalingen in de Omgevingswet, is een waterstaatswerk een oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk. Ook voor uitvoering van een werk tot beïnvloeding van een grondwaterlichaam moet een projectbesluit worden opgesteld, omdat dit volgens Omgevingswet gelijkgesteld wordt aan de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk.
\nHet waterschap zet het projectbesluit actief in om ruimte voor water te claimen c.q. invulling te geven aan water en bodem sturend.
\nHet Projectbesluit kan worden ingezet bij de realisatie van watertransitiedoelen, zoals bij het verondiepen van hoofdwatergangen om op hoge koppen meer water vast te houden. Door in een projectbesluit vast te leggen dat de A-watergangen in een gebied verondiept worden kan het waterschap zonder gronden in eigendom te verwerven toch zijn doelen realiseren. In het projectbesluit wordt tevens opgenomen wát de effecten van realisatie zijn en hoe er met schade aan/herwaardering van eigendommen van derden binnen het project wordt omgegaan.
\nNeem bijvoorbeeld een laag gelegen landbouwperceel met onderbemalingspomp waarbij we vanuit water en bodem sturend de pomp uitschakelen. Er ontstaat ruimte voor water (vasthouden en infiltratie), maar er ontstaan ook gebruiksbeperkingen als gevolg van hoge grondwaterstanden en of inundatie. Als gevolg van een dergelijke maatregel daalt de huidige agrarische grondwaarde bijvoorbeeld van 100.000,- per ha naar 40.000,- per ha. Deze verschuiving in de waarde van grond en eventuele toekomstige beheerafspraken (als gevolg van de nieuwe omstandigheden) kunnen in de vorm van eventuele nadeelcompensatie op basis van het projectbesluit worden vergoed.
\nOmgevingsprogramma In de Omgevingswet wordt een (gedeeltelijk) nieuw instrument geïntroduceerd. Het ‘Omgevingsprogramma’. Dit is een flexibel instrument dat de overheid kan toepassen in verschillende fasen van de beleidscyclus. Het instrument programma is derhalve een beleidsdocument, net als de omgevingsvisie. Programma’s zorgen ervoor dat de doelen van de omgevingsvisie concreet gemaakt worden en bevatten zo nodig een programmatische aanpak. In programma's formuleren gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk maatregelen die leiden tot de gewenste kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
\nEen programma bevat voor één of meer onderdelen van de fysieke leefomgeving: een uitwerking van het te voeren beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud daarvan maatregelen om aan een of meer omgevingswaarden te voldoen of een of meer andere doelstellingen voor de fysieke leefomgeving te bereiken.
\nEen omgevingsplan kan sectoraal, gebiedsgericht of themagericht zijn.
\nDe procedure voor het vaststellen van een programma staat in de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit. De aanwijzing van een programmatische aanpak valt niet onder de verordenings-bevoegdheid van waterschappen, maar gebeurt door gemeenten in een omgevingsplan, door provincies in een omgevingsverordening en door het Rijk bij AMvB.
\nEr zijn meerdere varianten programma’s te onderscheiden, namelijk:
\nVrijwillige (onverplichte) programma's;
\nVerplichte programma's volgend uit Europese regelgeving;
\nVerplichte programma's bij (dreigende) overschrijding van omgevingswaarden;
\nEen programma is inzetbaar in verschillende fasen van de beleidscyclus en heeft tevens betrekking op de uitoefening van taken en bevoegdheden.
\nWaterschapsverordening De Waterschapsverordening (voorheen de Keur) is een verordening met algemeen geldende regels van het waterschap. Het doel van deze verordening is onder meer het beschermen van bestaande infrastructuur (zoals waterkeringen, water en andere waterstaatswerken) en het regelt daarbinnen naleving, onderhoud en gebruik.
\nDe Waterschapsverordening bevat zowel verbods- als gebodsregels. De Waterschapsverordening kan feitelijk het eigendomsrecht van de grondeigenaar beperken als het waterschapsbelang dat vergt. Het geeft aan dat een eigenaar/ gebruiker voorzieningen moet treffen op zijn/ haar eigendom of bepaalde handelingen of een specifiek gebruik moet nalaten dan wel toepassen.
\nVanuit de watertransitie geredeneerd zijn er handelingsperspectieven opgesteld om te komen tot andere beleidsregels. Die handelingsperspectieven zijn opgesteld om vanuit het principe ‘water en bodem sturend’ richting te geven. Op basis van die handelingsperspectieven kan het waterschap via de Waterschapsverordening gebieden aanwijzen waar ruimte voor water voorrang krijgt boven andere gebruiksfuncties. Denk daarbij aan het claimen van ruimte voor water in de beekdalen of het vasthouden van water vanaf de hoge koppen. Zie ook 7.2.3. actieve ruimtelijke sturing.
\nHet waterschap zet de Waterschapsverordening actief in om de ruimte voor water te claimen/ invulling te geven aan water en bodem sturend.
\nGedoogplicht uit de Omgevingswet Deze gedoogplicht kan onder meer worden ingezet worden voor de aanleg van waterstaatswerken of de realisatie van projecten. Het betreft in beginsel een tijdelijke gedoogplicht voor de duur van het werk. Nadien is het werk voldoende beschermd door de Waterschapsverordening of de Legger. Daarnaast is het ook mogelijk een gedoogplicht op te leggen voor beheer en onderhoud alsmede het uitvoeren van metingen en onderzoeken.
\nIndien een gedoogplicht op grond van afdeling 10.2 e.v. Omgevingswet wordt opgelegd, moeten de grondeigenaar en/of andere rechthebbenden gedogen of dulden dat het waterschap wijzigingen aanbrengt op bepaalde gronden. Het gaat om de plicht de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk te gedogen. Dit gedogen moet breed worden uitgelegd, zowel wat betreft de aard als doelstellingen van de desbetreffende werkzaamheden.
\nDe schade die een grondeigenaar of andere rechthebbenden in het kader van een gedoogplicht lijden, moet door het waterschap vergoed worden. Bij andere rechthebbenden kan bijvoorbeeld gedacht worden aan pachters, huurders, erfpachters etc. Het waterschap wordt geen eigenaar van de gewijzigde gronden, maar wel van de eventueel aangelegde werken, waarvoor alsdan een zakelijk recht (van opstal) wordt gevestigd.
\nEen gedoogplicht kan van rechtswege worden opgelegd of met een beschikking. Dit instrument heeft betrekking op werkzaamheden door het waterschap, waarbij de volgende voorwaarden gelden: er is geen noodzaak de eigendom van de desbetreffende grond(en) te verwerven (zie nadere toelichting in hoofdstuk 5), bijvoorbeeld omdat de gronden slechts tijdelijk nodig zijn; er is – in verhouding – een gering percentage 15 Dit percentage varieert en is afhankelijk of het tijdelijk of permanent gedogen betreft. van de totale oppervlakte van het desbetreffende gebruiksperceel nodig (geldt uitsluitend voor waterkeringen en urgente, locatie-gebonden werken), én; na uitvoering van het werk wordt de bruikbaarheid van het perceel (inclusief de belaste strook) niet of nauwelijks beperkt en ondervindt de eigenaar geen onevenredig nadelige gevolgen.
\nVan de oppervlakte eis dat het slechts om een gering percentage mag gaan, kan worden afgeweken in het geval de gebruiksmogelijkheden van de overblijvende grond niet of nauwelijks worden beperkt. In dat geval kan desondanks een gedoogplicht worden opgelegd. Van belang is daarbij wel het standpunt van de grondeigenaar, maar ook de omstandigheid dat het waterschap de grond slechts tijdelijk nodig heeft. Overigens is het niet noodzakelijk dat er ook overeenstemming met de eigenaar is.
\nTegen een beschikking tot oplegging van een gedoogplicht staat bezwaar bij het waterschap open. Tegen de beslissing op dit bezwaar (bob) staat vervolgens beroep open bij de rechtbank, sector bestuursrecht. Tegen de uitspraak van de rechtbank staat tenslotte (hoger) beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
\nDoorgaans volgt het waterschap de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van de Algemene wet bestuursrecht. In dat geval legt het waterschap gedurende 6 weken eerst een ontwerpbesluit ter inzage en kunnen belanghebbenden daartegen een zienswijze indienen. Vervolgens neemt het waterschap een definitief besluit waartegen direct beroep open staat bij de rechtbank (dus zonder eerst bezwaar in te dienen). Tegen de uitspraak van de rechtbank staat daarna (hoger) beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
\nGedoogplichten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en vallen onder de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb).
\nVoordat een gedoogplicht wordt opgelegd, moeten door het waterschap aantoonbaar pogingen zijn ondernomen om tot overeenstemming met de betrokken grondeigenaar te komen (minnelijk overleg).
\nGedoogplicht uit de Belemmeringenwet Privaatrecht Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, zijn daarin de gedoogplichten uit de Belemmeringenwet Privaatrecht, in gewijzigde vorm opgenomen.
\nEen dergelijke gedoogplicht kan worden opgelegd wanneer ten behoeve van openbare werken gebruik moet worden gemaakt van gronden die in eigendom zijn van een ander. Deze gedoogplicht wordt gehanteerd voor het aanleggen van bijvoorbeeld kabels/leidingen. Het betreft hier een permanente gedoogplicht. Deze omvat zowel het veranderen, verplaatsen, in stand houden, verwijderen, rooien, snoeien en betreden van de gronden.
\nHet hebben en houden van deze leidingen wordt beheerst door het privaatrecht. Hierover moet dus overeenstemming bereikt worden met de grondeigenaar. Lukt het niet om dergelijke overeenstemming te bereiken, dan kan via de Omgevingswet een ‘gedoogplicht voor aanleg of instandhouding van een openbaar werk’ opgelegd worden. Dit instrument wordt pas ingezet wanneer het niet lukt een minnelijke regeling aan te gaan.
\nBij een gedoogplicht moet het derhalve gaan om een bij wet ‘algemeen erkend nut’ en om een situatie waarin het belang van rechthebbenden redelijkerwijs onteigening niet rechtvaardigt.
\nTot het opleggen van een dergelijke gedoogplicht besluit de Minister van Verkeer en Waterstaat.
\nOok bij het opleggen van een gedoogplicht is het waterschap verplicht de volledige schade (VSS) van de betrokken grondeigenaar te vergoeden. Bij het opleggen van een gedoogplicht dient, in tegenstelling tot bij vrijwillige medewerking, ook rekening gehouden te worden met toekomstige schade indien de gedoogplicht bepaalde ontwikkelingen zou belemmeren.
\nIn situaties waarin eigendomsverwerving van grond niet is vereist, geldt als uitgangspunt dat het gebruik van die gronden van derden in beginsel op minnelijke basis plaatsvindt. In geval het waterschap hier niet in slaagt, wordt zo mogelijk het instrument gedoogplicht tegen de desbetreffende grondeigenaar ingezet.
\nDifferentiatie tarief Voor het dulden van frequente overstroming in regionale waterberging en gestuurde waterberging geldt een tariefverlaging van waterschapsbelasting. De basis hiervoor is de Legger waterberging, De reductie geldt niet voor de Reserveringsgebieden want die zijn niet in de Legger opgenomen.
\nGekoppeld aan de watertransitie kan in lijn met de tariefverlaging voor waterbergingsgebieden in de toekomst voor bepaalde gronden een tariefverlaging doorgevoerd worden.
\nDit instrument wordt niet nader uitgewerkt binnen het grondbeleid.
\n7.2.2Privaatrechtelijke instrumenten Het is voor het waterschap niet in alle gevallen mogelijk, noodzakelijk of wenselijk om in alle voorkomende situaties publiekrechtelijke instrumenten in te zetten. Zo nodig kan het waterschap bij het realiseren van doelen ook gebruik maken van privaatrechtelijke mogelijkheden, zoals het aangaan van overeenkomsten. In die situatie staat het waterschap op gelijke voet met andere private partijen, ongeacht dat het waterschap een publiekrechtelijke rechtspersoon is.
\nIn aanvulling op publiekrechtelijke instrumenten zet het waterschap daar waar wenselijk en mogelijk ook privaatrechtelijke instrumenten in bij het realiseren van de doelen Recht van opstal Een recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben16 Artikel 5.101 BW. Het is in feite een (horizontale) afsplitsing van het eigendomsrecht. Het vestigen van een recht van opstal is een geschikt instrument wanneer volledige eigendom niet noodzakelijk is. De werken of opstallen zijn dan eigendom van degene die deze heeft ‘opgericht’, de grond blijft eigendom van de grondeigenaar.
\nHet recht van opstal wordt veel gebruikt bij de aanleg van werken en voorzieningen, bijvoorbeeld voor de aanleg van leidingen met de bijbehorende werk- en onderhoudsstrook. De kosten (eenmalige afkoopsom en een schadevergoeding) zijn relatief gering. Het recht van opstal wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
\nEen ander voorbeeld is het aanleggen van een waterloop op andermans eigendom, waarbij het wel van belang is dat er specifiek aandacht is voor genotsrechten zoals jacht en visserij.
\nErfdienstbaarheid Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht bestaande uit een last, waarmee een onroerende zaak (het dienend of lijdend erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersend erf ) is bezwaard 17 Artikel 5.70 BW. De last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt, bestaat in een verplichting om op, boven of onder een van beide erven iets te dulden of niet te doen. Een erfdienstbaarheid wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
\nHet vestigen van een erfdienstbaarheid is een geschikt instrument wanneer volledige eigendom van grond niet vereist is. Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad, op grond waarvan men recht heeft om over een perceel van een ander te gaan, bijvoorbeeld voor onderhoud of om ergens bij te kunnen.
\nKwalitatieve verplichting De wet definieert in art. 6:252 Burgerlijk Wetboek een kwalitatieve verplichting als: “een verplichting voortvloeiende uit een overeenkomst met betrekking tot een registergoed dat (opvolgende) eigenaren kan verbinden iets te dulden of niet te doen ten opzichte van de persoon die de verplichting bedongen heeft.”
\nDe kwalitatieve verplichting is dus verbonden aan een grondperceel en gaat bij overdracht van dat perceel over op de nieuwe eigenaar. De kwalitatieve verplichting geldt ook voor andere gebruikers (huurder, pachter etc.) dan de eigenaar. Om een kwalitatieve verplichting te vestigen, moet deze worden vastgelegd in een notariële akte en worden ingeschreven in de openbare registers van het kadaster, zodat de verplichtingen ook voor iedereen kenbaar zijn.
\nKwalitatieve verplichtingen worden gevestigd wanneer het waterschap dwingende afspraken voor de toekomst wil veiligstellen, óók wanneer gronden van eigenaar of gebruiker wisselen. Een voorbeeld hiervan is het vastleggen van een kwalitatieve verplichting tot realisatie en instandhouding van natuur en eventuele toekomstige vernatting. Ook een afwaardering van grond als gevolg van inundatie kan via een kwalitatieve verplichting worden vastgelegd. In dergelijke situaties kunnen tevens afspraken worden vastgelegd over een passende (finale) vergoeding in het kader van waardevermindering van het desbetreffende perceel of andere toekomstige schade.
\nDaarnaast kunnen ook door derden kwalitatieve verplichtingen ten behoeve van het waterschap gevestigd worden op basis waarvan het waterschap zijn doelen kan realiseren. De meest voorkomende situatie is de realisatie van NNB met een GOB-subsidie waarbij een kwalitatieve verplichting ten behoeve van het waterschap wordt gevestigd waarin onder andere wordt bepaald dat de grondeigenaar toekomstige hydrologische maatregelen moet dulden.
\nHet is van belang dat het waterschap dergelijke verplichtingen deugdelijk administreert en inzichtelijk heeft.
\nHerwaarderen van grond In het verleden zijn veel woeste gronden zoals laagtes en natuur/heidegebieden door het aanleggen van veelal diepe afwateringssloten ontgonnen en geschikt gemaakt voor landbouw. Daarmee zijn de agrarische gebruiksmogelijkheden en dus ook de agrarische waarde fors gestegen.
\nAls gevolg van de watertransitie en principes als ‘water en bodem sturend’ en de verschuiving van ‘peil volgt teelt’ naar ’functie volgt peil’ zal het grondgebruik zich op veel plaatsen moeten aanpassen aan deze nieuwe uitgangspunten. Denk bijvoorbeeld aan gronden die als gevolg van het vasthouden van water direct effect ondervinden van (meer frequente) inundatie of hogere grondwaterstanden. Via het publiekrechtelijk spoor kan dit gewenst gebruik afgedwongen worden (zie actieve ruimtelijke sturing 7.2.3). Het voorbereiden en aanpassen van het publiekrechtelijk spoor (Keur/ Waterschapsverordening/omgevingsplan) vraagt om een zorgvuldige uitwerking en zal enkele jaren in beslag nemen.
\nOp locaties waar het gewenst gebruik nog niet via het publiekrechtelijk spoor is vastgelegd, maar waar het waterschap wel al afspraken wil maken over een aangepaste vorm van gebruik passend bij de draagkracht van het water en bodemsysteem, kan de waardeverschuiving via herwaardering in beeld worden gebracht. Als gevolg van gebruiksbeperkingen zal - vanuit de landbouwfunctie geredeneerd - de waarde immers dalen, terwijl vanuit het watersysteem en natuur bekeken de waarde juist zal toenemen. Over deze waardeverschuiving kunnen afspraken worden gemaakt met de grondeigenaren, die vervolgens worden vastgelegd in een kwalitatieve verplichting (rekening houdend met staatssteun).
\nHet is nog onduidelijk in hoeverre het afwaarderen van gronden, ook op basis van taxaties van onafhankelijke taxateurs, als staatssteun aangemerkt kan worden. Er is pas sprake van staatssteun als de Europese Commissie de steun in een besluit ongeoorloofd verklaart. Als dat niet gebeurt zijn er geen gevolgen.
\nLandelijk is er veel vraag naar verruiming van de mogelijkheden om landbouwgrond op basis van beperkingen gedeeltelijk af te waarderen. Zodra er mogelijkheden zijn om de gedeeltelijke afwaardering van grond wel onder de catalogus groenblauwe diensten te laten vallen heeft dat de voorkeur. Naar verwachting zal de geactualiseerde Catalogus – die dergelijke afwaardering toestaat - in de eerste helft van 2025 van kracht worden. In feite wordt dus geanticipeerd op de actualisatie van die richtlijn.
\nOmdat gewerkt wordt met externe taxateurs om de hoogte van de afwaardering op basis van gangbare normen vast te stellen wordt, totdat voornoemde regeling van kracht is, het risico op Staatssteun niet groot geacht.
\nVoor landbouwgrond die niet door het waterschap wordt ingericht maar waterhuishoudkundige substantiële schade ondervindt als gevolg van een door het waterschap uitgevoerde maatregel, heeft in het kader van de water- en landbouwtransitie een aangepast landbouwkundig gebruik de voorkeur.
\nDe waardeontwikkelingen als gevolg van de ontginning ten behoeve van landbouwkundig gebruik, de ingreep in het natuurlijk water- en bodemsysteem en verdere intensivering van het gebruik, zijn weergegeven in onderstaand schema.
\nHuur Huur is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarbij de ene partij, verhuurder, zich verbindt om aan de andere partij, de huurder, een zaak in gebruik te geven in ruil voor een tegenprestatie. Voor de verhuur van grond gelden minder beperkende regels voor de grondeigenaar, dan voor het verpachten van grond. Verhuur kan alleen worden toegepast wanneer er géén sprake is van bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik. Bij huur van een grondperceel geldt geen huurbescherming zoals dat geldt bij huur van woon- en bedrijfsruimte.
\nHuur kan een geschikt instrument zijn voor situaties waarin het waterschap voor een beperkte periode over de grond wenst te beschikken (bijvoorbeeld bij uitvoering van werk).
\nGebruiks-/beheerovereenkomst Voor het gebruik van gronden, kan het waterschap ook een gebruiksovereenkomst aangaan. In die overeenkomst worden de voorwaarden vastgelegd op basis waarvan het grondgebruik plaatsvindt. Dit kan in een onderhandse akte, die vormvrij is. De overeenkomst kan ook notarieel worden vastgelegd.
\nDe gebruiksovereenkomst is geschikt voor bijvoorbeeld tijdelijke gebruik van gronden, maar ook voor percelen waarop het waterschap een bepaald beheersregime wil laten gelden.
\nEen gebruiksovereenkomst is ook bruikbaar in situaties waarin medegebruik met een andere functie mogelijk is. De overeenkomst is echter niet geschikt in situaties anders dan een geringe investering waarbij de instandhouding niet op een andere wijze (de Waterschapsverordening) is gewaarborgd en evenmin in situaties waarin werken ten behoeve van het waterschap worden gerealiseerd.
\nEcosysteemdiensten/groenblauwe diensten Onder Ecosysteemdiensten wordt verstaan het leveren van bovenwettelijke publieke prestaties gericht op realisatie van maatschappelijke wensen op het gebied van natuur, landschap, waterbeheer en recreatief medegebruik. Dit gebeurt tegen een kostendekkende vergoeding. Het gaat in de meeste gevallen om beheer en onderhoud, maar kan ook inrichtingsmaatregelen omvatten. Een specifieke vorm van Ecosysteemdiensten zijn de zogenaamde groenblauwe diensten.
\nOp 1 januari 2023 is een nieuwe periode gestart van het Europese Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB). Nederland heeft grote uitdagingen op het gebied van klimaat, natuur en milieu. Het nieuwe GLB richt zich op deze uitdagingen. Het GLB wil boeren belonen die naast het produceren van voedsel ook aandacht hebben voor landschap, natuur en water en daarin willen investeren. Voor Nederland is de aanpak uitgewerkt in het Nationaal Strategisch Plan (maand 2023?) met enkele veranderingen. Zo zijn een aantal voorwaarden gewijzigd en doet de eco-regeling zijn intrede.
\nIn het nieuwe GLB werken boeren aan een bio-divers landschap. Met de basispremie, de eco-regeling en het agrarisch natuur- en landschapsbeheer kunnen agrariërs bijdragen aan de biodiversiteit op het boerenland en de kwaliteit van het landschap.
\nBoeren kunnen de GLB basispremie ontvangen als ze voldoen aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zorgen ervoor dat in heel Europa een basiskwaliteit van de natuur wordt nagestreefd.
\nAgrariërs die natuur-inclusiever willen ondernemen en groenblauwe diensten leveren, worden daarvoor via de eco-regeling beloond. Zij kunnen kiezen uit eco-activiteiten die positief bijdragen aan biodiversiteit, landschap, kwaliteit van water, lucht en bodem en het klimaat.
\nVia het agrarisch natuur- en landschapsbeheer (ANLb) beheren boeren specifieke leefgebieden voor planten- en diersoorten zoals boerenlandvogels, door bijvoorbeeld later te maaien, of plasdrassen aan te leggen.
\nIn het Provinciale Natuurbeheerplan zijn bestaande natuurgebieden vastgelegd, alsmede gebieden waar nieuwe natuur aangelegd wordt, landbouwgebieden die worden beheerd volgens agrarisch natuur- en landschapsbeheer en de Natura 2000-gebieden. Het Natuurbeheerplan beschrijft per (deel)gebied welke natuur- en landschapsdoelen nagestreefd worden. Het plan bevat de begrenzing van de natuurgebieden en agrarische zoekgebieden, toegespitst op de internationale biodiversiteitsdoelen en de internationale natuurgerichte agromilieu-, water- en klimaatdoelen. Genoemd plan is hét beleidskader voor het provinciale natuurbeleid en ook voor de implementatie van artikel 65 van het Gemeenschappelijk Landbouw Beleid- Nationaal Strategisch Plan (GLB-NSP)). Het plan is verankerd in de SVNL en de Subsidieregeling realisering Natuurnetwerk Noord-Brabant en daarmee kader stellend voor de SNL-subsidies.
\nWaterdoelen In het Natuurpact en de overeenkomst met de Manifestpartijen, zijn afspraken gemaakt om naast internationale soortendoelen ook internationale Kaderrichtlijn Water (KRW)-doelen op te nemen.
\nKlimaatdoelen In het GLB-NSP is afgesproken om naast de internationale soortendoelen en KRW-doelen ook klimaatdoelen op te nemen. Het kader hiervoor wordt gevormd door het Klimaatakkoord, de nationale klimaatadaptatiestrategie en de bossenstrategie. Er wordt ingezet op klimaatadaptatie en -mitigatie. Voorbeelden zijn het verminderen van effecten van extreme weersomstandigheden door water-, bodem- en teeltmanagement, alsmede de reductie van uitstoot van broeikasgassen.
\nIn overleg met genoemde drie collectieven en de Brabantse waterschappen is een provinciale beheerstrategie voor het ANLB in Brabant opgesteld waarin richting wordt gegeven aan de water en klimaatdoelen in Brabant. Het waterschap kent daarnaast ook eigen stimuleringsmaatregelen.
\nHet waterschap stimuleert ecosysteemdiensten/ groenblauwe diensten indien deze een bijdrage leveren aan de doelrealisatie van het waterschap.
\nZie ook 9.4 prijsbeleid groenblauwe diensten 7.2.3Alternatieve instrumenten De verschillende transitieopgaven vragen om experimenteerruimte en een lerende aanpak; ook op het vlak van inzet van instrumenten. In het zoeken naar slimme combinaties, nieuwe verdienmodellen en meervoudig ruimtegebruik wil het waterschap zich niet beperken tot bestaande kennis en instrumenten. Het Waterschap zet daarom actief alternatieve instrumenten in om tot doelrealisatie te komen.
\nHet waterschap zet actief alternatieve instrumenten in om tot doelrealisatie te komen.
\nWet Inrichting Landelijk Gebied (WILG) Naast traditionele methoden van grondverkrijging, die voornamelijk gericht zijn op specifieke inrichtingsopgaven, biedt de Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG) de mogelijkheid om via het instrument landinrichting (kavelruil) meerdere gebiedsdoelen te realiseren. Bij landinrichting gaat het om inrichting van landelijke gebieden door uitvoering van werken en de herindeling van grondgebruik. De provincie is de verantwoordelijke overheid bij landinrichtingsprojecten.
\nDe meerwaarde van landinrichting ten opzichte van een inrichting ter plekke op basis van een inpassings- of omgevingsplan, is de mogelijkheid om (tegelijk) meerdere gebiedsdoelen te realiseren, waaronder een optimale verkaveling.
\nNaast de ‘gewone’ landinrichting met herverkaveling is in de WILG ook een regeling opgenomen voor de ruilverkaveling bij overeenkomst 18 Art. 85 e.v. Wet inrichting landelijk gebied, in de volksmond meestal ‘vrijwillige – kavelruil’ genoemd. Deze ruilverkaveling bij overeenkomst wordt in de WILG omschreven als een vorm van landinrichting waarbij drie of meer eigenaren op vrijwillige basis overeenkomen om bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, de gegeven massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële akte te verdelen. Deze ruilverkaveling is, zoals de naam ook al aangeeft, een initiatief van de betrokken partijen en wordt niet, zoals bij een wettelijke ruilverkaveling, van bovenaf opgelegd. De eisen die de WILG stelt aan deze kavelruil zijn: Minimaal 3 eigenaren brengen onroerende zaken in én minimaal 2 eigenaren krijgen onroerende zaken toebedeeld.
\nPacht als instrument Om de Watertransitie te realiseren zijn we voor een belangrijk deel afhankelijk van het succes van de landbouwtransitie. De Landbouwtransitie en Watertransitie moeten daarom in samenhang opgepakt en uitgewerkt worden. Om te stimuleren dat de landbouwtransitie in combinatie met watertransitie wordt opgepakt, kan het waterschap ervoor kiezen om pacht als instrument in te zetten. Voor jonge boeren of boeren in transitie (en dus iets anders moeten/willen gaan doen) is pacht een waardevol instrument. Het kan worden ingezet zowel voor bedrijfsovername als voor de ontwikkeling en continuïteit van het bedrijf. Voor jonge boeren, maar ook boeren die naar een ander verdienmodel toe werken zijn een langere duur en een gereguleerde prijs positief. Dit zal hun bedrijfscontinuïteit en verdienvermogen tijdens de start of transitieperiode ondersteunen.
\nDe duurzame pacht in beekdalen (zie H.6.2.2.) is een voorbeeld waarbij pacht als instrument kan worden ingezet.
\nActieve ruimtelijke sturing Door actieve ruimtelijke sturing en zonder eigendom te verwerven kan een overheid zijn doelen realiseren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het beperken van gebruiksmogelijkheden via planologie of het bewust vernatten van gebieden met een eventuele vergoeding. Dit kan het waterschap niet alleen omdat vooral Provincie en Gemeentes gaan over het ruimtelijk beleid. Daarom is er in samenwerking met Provincie gewerkt aan een Brabantbrede aanpak om water en bodem sturend invulling te geven.
\nWater en Bodem sturend in samenwerking met provincie Brabant is - in zijn algemeenheid - te droog. Te droog voor de natuur en de gebieden daar omheen, maar - op veel plekken - ook te droog voor de landbouw. Het is daarom belangrijk om water vast te houden, meer ruimte te bieden aan water en de afvoer van water te vertragen en zo peilen te verhogen. Dat is nodig om natuurdoelen en waterdoelen te halen én voor de landbouw, zodat droogtegevoeligheid en beregeningsbehoefte afnemen.
\nNatuurlijk is dit niet zonder consequenties. Lagere delen van Brabant zullen structureel natter worden. Voor de natuur is dat over het algemeen wenselijk. Enerzijds levert dit vanuit landbouwkundig gebruik plaatselijk minder gebruiksmogelijkheden op dan we (bezien vanuit het huidig grondgebruik) gewend zijn. Anderzijds zorgen hogere peilen op andere delen in ons gebied juist voor 'minder droog' en dat betekent een verruiming van de gebruiksmogelijkheden voor de landbouw! Beide effecten kunnen bijdragen aan de urgente landbouwtransitie, namelijk voor delen van de provincie met geëxtensiveerd, natuur-inclusief landgebruik of zelfs met nieuwe gebruiksvormen. In andere delen kan dit tot verbeterde teeltomstandigheden leiden voor een duurzamere productie van (voedsel)gewassen. Het optimaliseren en verbeteren van de landbouw krijgt zo een nieuwe verschijningsvorm met als resultaat een gebruik van het Brabantse buitengebied dat ook op de langere termijn is vol te houden. Meer en langer water vasthouden draagt op die manier ook bij aan de noodzakelijke landbouwtransitie.
\nKern van de aanpak De waterschappen gaan het Brabantse bodem- en watersysteem de komende 10 jaar aanpassen, zodat Brabant klimaatbestendig wordt, de natuur niet meer verdroogd is en de landbouw (en andere economische activiteiten) een betere watervoorziening heeft.
\nDe waterpeilen in Brabant stijgen daardoor. Dat komt de natuur en grondwateraanvulling ten goede. Agrarisch betekent dat op de ene plek een verbetering van de gebruiksmogelijkheden, op de andere plek betekent het juist minder gebruiksmogelijkheden. Ditzelfde geldt – op kleinere schaal – ook voor andere watervragende economische activiteiten.
\nWaar het op perceel- of bedrijfsniveau een verslechtering betekent, staan overheden klaar om blijvende rendabele economische exploitatie mogelijk te houden. Nieuw en anders waar het kan (natuurinclusief, energie producerend, koolstof vastleggend), (financieel) compenserend waar het nodig is. Hiervoor wordt een breed instrumentarium ingezet: nieuwe functies mogelijk maken, ruilen van gronden, financiële compensatie, ondersteuning van ondernemers in hun landbouwtransitie, etc.
\nDe verantwoordelijkheid van grondgebruikers en -eigenaren wordt op die manier gekoppeld aan de verantwoordelijkheid van overheden om hen gedurende de transitieperiode - waarin ze zich moeten instellen op een nieuwe situatie - beleidsmatig, financieel en juridisch te ondersteunen. Aan de voorkant is daarmee duidelijk waar eigenaren en gebruikers – nu en op termijn - op kunnen rekenen.
\nDe concrete aanpak wordt samen met de stakeholders in de gebieden uitgewerkt. Dit redenerend vanuit de gestelde groenblauwe doelen, de logica van het bodem- en watersysteem en het noodzakelijke perspectief voor de landbouw.
\nDe aanpak is toepasbaar voor heel Brabant, maar in de klei- en poldergebieden zal het effect van hogere peilen op de verschuiving van gebruiksvormen veel beperkter zijn dan in de dekzandgebieden.
\nGedeputeerde Staten heeft in oktober 2024 een ontwerp-addendum op het RWP vastgesteld waarin zij Brabant breed invulling geeft aan water en bodem sturend. Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. “Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels weten we beter en is het duidelijk geworden dat het roer om moet: we moeten zuinig zijn op ons water en de bodem, en het water- en bodemsysteem moet toegerust zijn op natte én droge tijden”.
\nIn het addendum geeft de Provincie aan dat Provincie goede mogelijkheden ziet om de watersysteemeenheden (ruggen, flanken, beekdalen en polders) met bijbehorend ontwikkelperspectief toe te voegen aan de lagenbenadering. De toepassing van de lagenbenadering is opgenomen in de Omgevingsverordening (artikel 5.9) als verplichting voor gemeenten bij het beoordelen van nieuwe ontwikkelingen, inclusief nieuwbouw. De lagenbenadering is een hulpmiddel voor het maken van een goede afweging over nieuwe ontwikkelingen. In de lagenbenadering is de ondergrond met onder andere het water- en bodemsysteem één van de drie lagen. Provincie onderzoekt op korte termijn hoe het onderdeel water- en bodemsysteem uit de lagenbenadering in de Omgevingsverordening kan worden uitgebreid met onder meer de watersysteemeenheden met bijbehorend ontwikkelperspectief. Hiermee krijgt Water en Bodem sturend ook een plek in de gemeentelijke omgevingsvisies en omgevingsplannen.
\nBeëindigingsregeling veehouderijbedrijven (LBV) en Piekbelasters (LBV+) via Ministerie LNV Gerelateerd aan de stikstofcrisis kwam het ministerie in 2023 met een aantal regelingen waarmee agrariërs hun bedrijf kunnen beëindigen. Gekoppeld aan enkele van deze opkoopregelingen bestaat de mogelijkheid voor bedrijven om tevens hun grond aan de overheid willen overdragen, dit is echter geen verplichting.
\nHeeft u een landbouwbedrijf met varkens, melkvee, kippen, kalkoenen of vleeskalveren? En denkt u erover om te stoppen met één of meer locaties? Vraag dan subsidie aan via de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties met piekbelasting (Lbv-plus).
\nDeze regeling is open gesteld van 3 juli 2023 t/m 5 april 2024. Totaal budget € 975.000.000,- In het kader van die opkoopregelingen zal het waterschap de mogelijke aankoopkansen die hieruit voortkomen, benutten. Dit sluit aan bij het uitgangspunt dat het waterschap een proactieve houding aanneemt ten aanzien van grondverwerving.
\n7.2.4Bruikbaarheid Het waterschap beschikt over alle hiervoor genoemde mogelijkheden bij het uitvoeren van zijn taak. Echter, niet ieder alternatief is voor elke situatie geschikt. Bij de aanleg van nieuwe werken, of uitbreiding van bestaande werken, wordt per geval, mede afhankelijk van de bestaande eigendomssituatie, beoordeeld of de benodigde grond door het waterschap in eigendom verworven dient te worden. Op het moment dat alternatieven voorhanden zijn, kan ook daarvoor worden gekozen. Steeds geldt dat er voldoende waarborg dient te zijn voor uitvoering, onderhoud en duurzame instandhouding van het desbetreffende werk.
\n7.2.5Voor- en nadelen Ook bij de beschikbaarheid van gronden anders dan op basis van eigendom, zijn er voor- en nadelen te noemen. Voordeel van de eerder genoemde publiekrechtelijke instrumenten is dat het tijdig starten en uitvoeren van projecten is gegarandeerd door vaste procedures. Daarnaast zijn er concrete richtlijnen voor het bepalen van de te vergoeden schade.
\nBij de privaatrechtelijke mogelijkheden naast eigendomsverkrijging is het voordeel dat met een lagere investering dan bij het verwerven van eigendom, toch een relatief goede beschikbaarheid van de grond wordt verkregen. Tevens geldt dat mogelijk een hogere acceptatiegraad bij de grondeigenaar aanwezig is vanwege een meer flexibele invulling van afspraken.
\nAan de privaatrechtelijke mogelijkheden zijn weinig risico’s verbonden. Nadeel is wel de afstemming met de eigenaar en het toezien op eventuele nakoming van de afspraken. Verder is de zeggenschap van het waterschap beperkt tot het afgesproken gebruik/recht.
\n8.Compensatie van rechtmatige schade Watersysteemherstel zoals beekherstel en andere (vernattings)maatregelen, zorgen voor gewenste effecten op de grondwaterstand, waterkwaliteit en/of voor inundatie. Op naastgelegen percelen leiden deze effecten echter soms ook tot negatieve effecten (schade) voor gebruiksfuncties zoals landbouw en wonen. Met name voor de realisatie van projecten is beleid nodig voor de manier waarop het waterschap omgaat met het compenseren (of vergoeden) van gevolgschade aan derden. Meestal ligt het initiatief voor de werkzaamheden bij het waterschap.
\nEr zijn diverse soorten schade te onderscheiden als gevolg van planologie en/of ruimtelijke sturing, bijvoorbeeld: vanwege de effecten op de grondwaterstand; vanwege de frequentie en oppervlakte van inundatie; door de uitvoering van werkzaamheden.
\nDeze schade, die het gevolg is van een rechtmatig genomen besluit door het bestuur over ingrepen of aanpassingen in het watersysteem, zoals een vergunning of een projectbesluit (de zgn. rechtmatige overheidsdaad) 19 Van schade veroorzaakt door onrechtmatig handelen spreken we wanneer het waterschap niet voldaan heeft aan zijn zorgplicht voor wat betreft goed waterbeheer. Dat geldt bijvoorbeeld wanneer er niet (op tijd) is gemaaid of wanneer een stuw niet goed is ingesteld. Ingelanden kunnen het waterschap hiervoor aansprakelijk stellen. moet worden gecompenseerd.
\nUitgangspunt is dat iedere schade op een transparante en uniforme wijze wordt gewaardeerd en vastgesteld. Bovendien geldt dat iedere schade slechts éénmaal wordt vergoed. Een schade wordt alleen vergoed wanneer deze niet anderszins is gecompenseerd, al dan niet via een andere instantie.
\nDe mogelijkheden die het waterschap heeft om schade te compenseren, zijn:
\nFinanciële vergoeding voor vermogensschade (waardevermindering van de grond) Financiële vergoeding voor inkomensschade (gewasschade) Technisch compenseren, zoals bijvoorbeeld ophogen van grond, of peilgestuurde drainage.
\nGrondaankoop/ grondruil Voor elke compensatie van schade geldt dat deze in beginsel steeds in een (vaststellings) overeenkomst met de benadeelde partij wordt vastgelegd. Voor het bepalen van toekomstige schade, heeft het waterschap de beschikking over diverse, reeds gereguleerde instrumenten en modellen. Primair wordt aangehaakt bij de wettelijke normeringen, richtlijnen en vereisten.
\nOnderstaande paragrafen geven een overzicht van verschillende oorzaken van schade, het instrumentarium om schade te berekenen en de mogelijkheden om schade te compenseren. De beleidsregel ‘Juridisch instrumentarium bij schade door beekontwikkeling en andere waterdoelen 2024’ biedt het waterschap de handvatten voor het afwikkelen van schade.
\nSchadevergoedingen worden op transparante en uniforme wijze vastgesteld en in een (vaststellings)overeenkomst vastgelegd.
\nNB: In geval van onvoorziene schade of schade door onrechtmatig handelen/ nalaten door of vanwege het waterschap, kan het waterschap zich niet beroepen op een reeds aangegane vaststellingsovereenkomst, maar zal het deze schade afzonderlijk met de betrokken partij moeten afhandelen. Ook voor die schadeafhandeling gelden de bovenomschreven uitgangspunten.
\nVoor zover er sprake is van samenloop, in die zin dat er tussen partijen reeds een vaststellingsovereenkomst is aangegaan met betrekking tot schade vanwege een rechtmatige overheidsdaad, dan kan het waterschap zich daarop niet beroepen in het geval er ook sprake is van onvoorziene schades of schades vanwege onrechtmatig handelen. In die situatie zal deze schade afzonderlijk en volgens voornoemde uitgangspunten in behandeling moeten worden genomen.
\nAfkoop schade Indien een perceel binnen (de invloedssfeer van) een plan of project van het waterschap gelegen is en na inrichting minder bruikbaar is voor het huidig gebruik, dan leidt dit tot schade die redelijkerwijs niet of niet volledig ten laste van de eigenaar behoeft te komen. Deze schade kan vooraf op basis van een vrijwillig te sluiten (vaststellings)overeenkomst worden geregeld, bijvoorbeeld voorzien van een kwalitatieve verplichting (zie hoofdstuk 7.2.2.). Dit kan een passend alternatief zijn voor eigendomsverkrijging van gronden. In geval de schade bestaat uit waardevermindering van het perceel (of de daarmee in economische of juridische zin verbonden zaken), zal de schade in beginsel op basis van een objectieve taxatie worden vastgesteld dan wel op basis van normbedragen.
\nAangepast gebruik Afspraken omtrent het – ten opzichte van de huidige situatie - aangepaste gebruik van het desbetreffende perceel, in samenhang met de herwaardering worden via een kwalitatieve verplichting vastgelegd, zodat ook toekomstige eigenaren bij aankoop van het perceel rekening kunnen houden met de afspraken en hier als opvolgend eigenaar ook aan de desbetreffende verplichtingen gehouden kunnen worden.
\nVoorzienbare schade als gevolg van een voorgenomen project of plan wordt zoveel mogelijk vooraf vastgesteld en in een overeenkomst met betrokkenen vastgelegd. Zo nodig wordt als onderdeel van de overeenkomst, via de notaris een kwalitatieve verplichting (KV) gevestigd die geregistreerd wordt in de openbare registers.
\n8.1Inundatieschade waterberging Op het moment dat een perceel in een gestuurd waterbergingsgebied onder water loopt, wordt de inundatieschade aan de benadeelde partij vergoed op basis van de Brabantbrede verordening ‘Schadevergoeding bij waterberging (inundatie)’ . https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR273090/1 De verordening bevat de normbedragen voor schade aan reguliere teelten zoals aardappelen, mais en grasland. In andere gevallen vindt de schadebepaling plaats op basis van taxatie. De normbedragen zijn gebaseerd op een verminderde opbrengst van het gewas. Ook de kosten voor extra grondbewerking en het opruimen van vuil zijn onderdeel van de vergoeding.
\nDe normbedragen worden jaarlijks geactualiseerd.
\nIn gevallen waar geen sprake is van gestuurde waterberging, maar het waterschap wel schadeplichtig is voor de inundatieschade, worden eveneens bovengenoemde normbedragen gehanteerd.
\nMeer informatie is te vinden onder: https://www.dommel.nl/schadenawaterberging Voor schade als gevolg van inundatie in een gestuurd waterbergingsgebied geldt de Brabantbrede verordening ‘Schadevergoeding bij waterberging (inundatie).
\n8.2Schade door verhoging grondwaterpeil In de Leidraad herstel natte natuurparels (Waterschappen Brabantse Delta, De Dommel, Aa en Maas, Provincie Noord-Brabant 2006) wordt een instrumentarium voor schadebepaling gebruikt, waarmee de schade vooraf berekend en gecompenseerd kan worden. De leidraad is aanvankelijk opgesteld voor de realisatie van natte natuurparels, maar wordt bij waterschap De Dommel sinds mei 2016 (DB besluit) ook toegepast bij het bepalen van gewasschade door verhoging van grondwaterstanden.
\nHet betreft in de meeste gevallen inkomensschade waarbij afspraken over de schadevergoeding in een overeenkomst vastgelegd wordt. Belangrijk hierbij is dat deze overeenkomst op perceelniveau traceerbaar blijft en geregistreerd wordt in P8. Maar wanneer de effecten zo groot zijn dat de bedrijfsvoering substantieel beïnvloed wordt, geldt ook bij schade door grondwater dat een eventuele daling van de vermogenswaarde moet worden vergoed20 Van een aanvullende vergoeding van vermogensschade kan pas sprake zijn als de gekapitaliseerde inkomensschade kleiner is dan de gehele waardevermindering. Er moet immers voorkomen worden dat het waterschap de nadelige gevolgen van een maatregel dubbel compenseert. en dienen afspraken op perceelniveau te worden vastgelegd met de vestiging van een kwalitatieve verplichting.
\nVoor het financieel compenseren van schade door verhoging van het grondwaterpeil gebruikt het waterschap de Leidraad herstel natte natuurparels. De schadevergoeding leggen we vast in een overeenkomst en wordt geregistreerd in P8.
\n8.3Schade door verhoging oppervlaktewaterpeil Indien er sprake is van een verhoogde kans op inundatie als gevolg van ingrijpen van het waterschap (zoals bij beekherstel) vergoedt het waterschap de extra schade die hierdoor geleden wordt.
\nIn het beleidsdocument ‘Afkoop inundatieschade als gevolg van effecten, door ingrepen in het watersysteem’, vastgesteld door het DB in december 2022, is uiteengezet hoe schade door verhoging van het oppervlaktewaterpeil bepaald wordt.
\nVoor het financieel compenseren van schade door inundatie maakt het waterschap gebruik van de methodiek zoals is omschreven in het beleidsdocument ‘Afkoop inundatieschade als gevolg van effecten, door ingrepen in het watersysteem’.
\nVoornoemde systematiek is afgeleid van de wijze waarop inundatieschades bij gestuurde waterberging worden vastgesteld. De eventuele vermogensschade voor de grondeigenaar wordt bepaald op basis van beperktere gebruiksmogelijkheden (grasland in plaats van bouwland) én de daarmee samenhangende inkomstenderving. Naast eventuele herwaardering van het perceel, wordt derhalve ook de inkomensschade vastgesteld.
\nDe afspraken worden op perceelniveau vastgelegd met de vestiging van een kwalitatieve verplichting.
\nDe vergoeding van vermogensschade als gevolg van inundatie wordt via een kwalitatieve verplichting vastgelegd zodat de gebruiksbeperking en gewijzigde waarde voor het gebruik ook voor opvolgende eigenaren inzichtelijk is, zonder dat zij nog aanspraak op schadevergoeding kunnen maken.
\n8.4Technisch compenseren Het waterschap kan in uitzonderlijk gevallen technische compensatie toepassen. Is er sprake van een zwaarwegend belang? En is het daarbij ook onvermijdelijk schade op een landbouwperceel te voorkomen of te beperken met technische maatregelen? Dan weegt het dagelijks bestuur uiterst zorgvuldig af of technische maatregelen toegepast worden.
\n8.5Ruilen of verwerven van gronden Als alternatief voor het vergoeden van schade kan ook gekeken worden of de grondeigenaar (deels) verplaatst kan worden of dat hij deze grond aan het waterschap wil overdragen.
\nNaast het inzetten van ruilgrond behoort eigendomsverwerving van gronden tot de mogelijkheden. Het is in dat geval wenselijk om al in een vroeg stadium na te denken over wie de beoogde eigenaar of eindbeheerder na projectuitvoering kan zijn en vooraf de afspraken en voorwaarden daarover vast te leggen die passen bij het gewenste eindresultaat. Een en ander is tevens van belang in het kader van de vereisten die het Didam-arrest stelt (zie $ 9.7.2).
\nBij de realisatie van projecten kan het voorkomen dat gronden aangekocht worden waarover (nog) geen afspraken kunnen worden gemaakt over eindbeheer of eigendom na projectrealisatie. Dat kan betekenen dat langer dan wenselijk, sprake is van kosten voor beheer- en onderhoud. Dit is een gecalculeerd risico en heeft dus geen consequenties voor de voortgang van doelrealisatie. Doelrealisatie staat daarbij steeds voorop.
\nAfspraken over eigendom en/ of beheer van ingerichte gronden ná uitvoering van een project, worden in een zo vroeg mogelijk stadium vastgelegd.
\nDoelrealisatie staat voorop. Wanneer geen afspraken gemaakt kunnen worden over (eind)eigendom/ of beheer van ingerichte gronden na uitvoering van een project, staat dat doelrealisatie niet in de weg.
\n8.6Droogteschade Als gevolg van werkzaamheden in het verleden kan er een jaarlijks terugkerende schade optreden. Vaak is dan sprake van een grote ingreep, bijvoorbeeld de aanleg van een transportleiding. Het kan ook voorkomen dat een grondeigenaar kosten maakt ter voorkoming van bedoelde schade. Dergelijke schadebeperkingskosten worden ook als schade beschouwd en worden vergoed op basis van de onder 8.7/ 8.8 genoemde vergoedingsnormen.
\nEen andere mogelijkheid is om toekomstige schades vooraf éénmalig af te kopen en dit ook in een vaststellingsovereenkomst vast te leggen.
\n8.7Zakelijke rechten Bij het aanleggen, onderhouden, vervangen en/of verleggen van riooltransportleidingen wordt gebruik gemaakt van de vergoedingsnormen van de ‘Gezamenlijke leidingbeheerders Zuid-Nederland voor aanleg leidingen in land- en tuinbouwgrond’.
\nZie voor nadere toelichting hoofdstuk 9, paragraaf 9.1 ‘prijsbeleid’.
\n8.8Werkterrein- en gewasschadevergoeding Voor het gebruik van werkterreinen en de bijbehorende gewasschades zoekt het waterschap zoveel mogelijk aansluiting bij de vergoedingsnormen van de ‘Gezamenlijke leidingbeheerders Zuid-Nederland voor aanleg leidingen in land- en tuinbouwgrond’. Deze normen worden jaarlijks herzien.
\nVoor de toepassing van deze vergoeding, en met name de zogenaamde ‘meewerkvergoeding’ is een beslisboom beschikbaar.
\nHet bepalen van gewasschades als gevolg van de aanleg van (transport)leidingen en andere werken, is gebaseerd op jaarlijks geactualiseerde vergoedingsnormen van de ‘Gezamenlijke leidingbeheerders Zuid-Nederland voor aanleg leidingen in land- en tuinbouwgrond’.
\n9.Processen en richtlijnen 9.1Prijsbeleid aan/verkoop Het waterschap is onafgebroken actief op de grondmarkt. Om daarbij betrouwbaar en integer te kunnen handelen is een transparant prijsbeleid noodzakelijk.
\nTaxatie Algemeen geldt als uitgangspunt dat de taxatiewaarde de basis vormt voor iedere grondtransactie , waarbij er een onderhandelingsmarge van 5% 21 Gebaseerd op ‘Handreiking Grondtransacties en Staatssteun met achtergrondinformatie over het Europese Kader’ – Ministerie van BZK (mei 2005) toegestaan is op de inbreng en/of toedeling.
\nBij incourante percelen wordt gewerkt met vaste richtlijnen voor verkopen. Waterlopen worden afhankelijk van de situatie, verkocht voor € 1,= per m2 of per registergoed. Onderhoudspaden worden verkocht voor ca 50% van de reguliere landbouwgrondprijs.
\nDeze taxatie wordt door een onafhankelijke deskundige uitgevoerd en onderbouwd. Er zijn uitzonderingen mogelijk, deze worden benoemd in separaat opgestelde spelregels rondom de VRR.
\nVoor het creëren en behouden van draagvlak in het gebied is het essentieel dat per project een consistente aankoopstrategie en een daaruit voortvloeiend prijsbeleid worden gevolgd. In uitzonderingsgevallen kan er tussen individuele eigenaar sprake van verschillen zijn, maar deze verschillen moeten dan goed onderbouwd kunnen worden.
\nMaatwerk In veel gevallen is het waterschap de initiatief-nemende partij. Dit kan van invloed zijn op de prijs. Om in deze gevallen tot zaken te kunnen komen, is een individuele benadering nodig én veelal maatwerk. Dit zal per geval worden beoordeeld, waarbij zorgvuldigheid en transparantie in acht worden genomen. Tegelijk moet precedentwerking worden voorkomen, alsmede het risico op een prijsopdrijvende werking.
\nBij vrijwillige verkoop aan het waterschap, kan er sprake van zijn dat bovenop de koopsom ook een vergoeding voor de overig geleden of nog te lijden schade moet worden voldaan, alsmede een vergoeding voor een door de verkoper in te schakelen adviseur. Het verstrekken van een dergelijke schadeloosstelling of ‘maatwerkvergoeding’ betreft geen standaard werkwijze en wordt vooraf ter beoordeling voorgelegd aan de opdrachtgever van het project. Bedoelde advieskosten worden uitsluitend vergoed op basis van een offertes waarbij het ‘Rijkswaterstaatstarief’ als toetsingskader geldt.
\nWanneer sprake is van nadeelcompensatie kan een grondeigenaar tevens aanspraak maken op een vergoeding van deskundigenkosten.
\nMaatwerkvergoedingen worden slechts incidenteel toegepast en enkel in overleg met de opdrachtgever.
\nTaxatiewaarde vs marktwaarde In het geval dat door marktomstandigheden een hogere marktprijs dan de taxatiewaarde gerechtvaardigd is, kan die hogere marktprijs worden toegepast. De bestuurlijke procedure die daarbij hoort is vastgelegd in een DB-besluit dd 29 maart 2022 (Djumanummer 37668). Het voorstel om een hogere prijs toe te passen, moet voorzien zijn van een zogenaamde ‘verklaring marktconformiteit’ (zie ook 9.6 Staatssteun).
\nGrondaankoop op vrijwillige basis vindt in beginsel plaats tegen taxatiewaarde met max 5% marge. Uitsluitend in geval van bijzondere marktomstandigheden kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken.
\nVolledige schadeloosstelling Volledige schadeloosstelling22 De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (OW: Art. 40). is een vergoedingensystematiek die voortkomt uit de onteigeningswet. De toepasbaarheid is in de loop van de jaren verder uitgewerkt in jurisprudentie.
\nDe volledige schadeloosstelling kan op twee manieren worden vastgesteld: op basis van reconstructie, uitgaande van aankoop van vervangende grond; op basis van liquidatie, waarbij geen herinvestering in grond plaatsvindt.
\nVoordat volledige schadeloosstelling mag worden toegepast, is er een voorgenomen besluit tot het inzetten van onteigening van het Dagelijks Bestuur van het waterschap noodzakelijk.Dat kan bijvoorbeeld op basis van een ontwerp-projectbesluit Omgevingswet.
\nBovengenoemde systematiek is ook aan de orde bij gebruikmaking van de gedoogplichten op basis van de Omgevingswet.
\nDe door het waterschap te vergoeden schade, kan bestaan uit de volgende componenten: vermogensschade; inkomensschade; bijkomende schade.
\nVermogensschade De vermogensschade is de schade die wordt geleden doordat een belanghebbende (een gedeelte van) zijn eigendom afstaat. De schade is dan de werkelijke waarde van de gronden of andere eigendommen die hij afstaat, eventueel nog te vermeerderen met de waardevermindering die ontstaat omdat het resterende deel van de gronden door de transactie minder waard is geworden.
\nInkomensschade De inkomensschade is schade die wordt geleden als gedurende een bepaalde periode geen of minder inkomen wordt gegenereerd dan wanneer de schadeveroorzakende situatie zich niet zou hebben voorgedaan. Inkomensschade kan ook optreden als gevolg van de keuze ‘liquidatie’ bij onteigening waarbij het inkomen geheel wegvalt.
\nIn geval van reconstructie zal in plaats van inkomensschade, financieringsschade optreden. Dit zijn onder meer de meerkosten die gemaakt moeten worden om vervangende gronden te verwerven.
\nBijkomende schade Bijkomende schade is alle overige schade die door de belanghebbende wordt geleden als gevolg van het ontnemen van gronden door het waterschap. Dit betreft dus alle overige schade voor zover deze niet reeds onder vermogensschade of inkomens-/financieringsschade is te duiden. Een voorbeeld hiervan is de inhuur van deskundigenbijstand.
\nTransacties tussen waterschap en andere overheden Bij verkoop van gronden tussen overheden onderling, moet onderscheid worden gemaakt tussen grondtransactie op basis van de markt én transacties die plaatsvinden vanwege de maatschappelijke taakuitoefening.
\nIn het eerste geval zal normaliter het uitgangspunt zijn dat partijen als privaatrechtelijke partijen op de vrije markt opereren en wordt ook op basis van dát transactiekader gehandeld.
\nBij bepaling van de koopsom wordt uitgegaan van de waarde van de ondergrond die het vóór de realisatie van de bestemming had (bij een afwaardering van de grond) anderzijds dient er bij een waarde-verhogende ontwikkeling ook rekening gehouden te worden met die waardestijging.
\nIn feite wenst het waterschap in deze privaatrechtelijke setting op dezelfde wijze behandeld te worden als andere (private) partijen. Ongetwijfeld geldt dit ook voor andere overheidspartijen.
\nVoor transacties die plaatsvinden vanwege maatschappelijke taakuitoefening kan er een ander transactiekader gelden. Bij een eigendomsoverdracht in het kader van beheers- of taakoverdracht van economisch onrendabele werken inclusief ondergrond, kan er sprake zijn van een transactie ‘om niet’ dan wel tegen een symbolische koopsom.
\n9.2Prijsbeleid gebruik Pacht Voor de vaststelling van de pachtprijzen voor gronden wordt rekening gehouden met de marktomstandigheden, Die prijzen kunnen zowel regionaal als ook lokaal verschillen. Tevens wordt gekeken naar de tarieven die collega-overheden hanteren. Bij openbare verpachting is de pachtsom afhankelijk van de (fictieve) inschrijfprijs. De inschrijfprijs kan wijzigen op basis van de duurzaamheidsscore (zie duurzaam pachtbeleid 6.2) Bij onderhandse verpachting worden marktconforme prijzen en referentieprijzen van collega overheden als basis genomen voor de pachtprijs. Bij openbare verpachting geldt de (fictieve) inschrijfprijs.
\nOf een perceel courant is, is afhankelijk van de volgende criteria:
\nAard in welke mate zorgt de bodemopbouw-/gesteldheid van het perceel voor een beperking van het gebruik dan wel vergroot het de gebruiksmogelijkheden? (Grondsoort, bodemstructuur) in welke mate zorgt de waterhuishouding van het perceel voor een beperking van het gebruik dan wel vergroot het de gebruiksmogelijkheden? ( Afwatering, etc.) in welke mate zorgt het opbrengend vermogen van het perceel voor een beperking van het gebruik dan wel vergroot het de gebruiksmogelijkheden? (Bemesting, kwaliteit zode, etc.) Is er sprake van natuurtechnisch beheer, waterstaatkundig beheer of landbouwkundig beheer?
\nLigging in welke mate draagt de ligging bij aan de mate waarin er vanuit de omgeving interesse is voor het gebruik? (Afstand tot nabij gelegen bedrijven, druk op grondmarkt/grondbehoefte etc.) (mogelijkheid tot) ontsluiting.
\nVorm in welke mate zorgt de vorm van het perceel voor een beperking van het gebruik dan wel vergroot het de gebruiksmogelijkheden? (Bewerkbaarheid, gerende hoeken, steile taluds) Omvang in welke mate zorgt de omvang van het perceel voor een beperking van het gebruik dan wel vergroot het de gebruiksmogelijkheden? (Oppervlakte) Huur Behalve voor pacht en eventuele verhuur, heeft het waterschap in het verleden geen vergoeding gevraagd voor gebruik van gronden. Uit het oogpunt van transparantie en zakelijkheid wordt het in gebruik geven ‘om niet’ losgelaten en gaat het waterschap een prijslijst ontwikkelen met marktconforme vergoedingen voor het gebruik van zijn gronden door derden. Dit gebruik wordt dan als ‘huur’ betiteld.
\nIn uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld ter voorkoming van verjaring, is het mogelijk om van dit prijsbeleid af te wijken.
\nBruikleen In geval van bruikleen wordt er géén vergoeding gevraagd.
\nBij huur wordt een marktconforme vergoeding gevraagd waarvoor een prijslijst wordt ontwikkeld, bij bruikleen wordt géén vergoeding gehanteerd.
\n9.3Prijsbeleid zakelijk recht Voor het vestigen van een zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld een opstalrecht, wordt met de grondeigenaar een overeenkomst afgesloten. In de meeste gevallen is aan een zakelijk recht een vergoeding gekoppeld voor het verkrijgen van dat recht, de zogenaamde retributie. Daarnaast kan sprake zijn van vergoedingen aan deze grondeigenaren en/of gebruikers, voor (jaarlijks) terugkerende schade of voor schade als gevolg van werkzaamheden. Voor het vaststellen van de vergoedingen, wordt gebruik gemaakt van de vergoedingsnormen van de ‘Gezamenlijke leidingbeheerders Zuid-Nederland i.v.m. aanleg leidingen in land- en tuinbouwgrond’, welke jaarlijks worden herzien.
\nEr wordt nadrukkelijk geen gebruik gemaakt van de zogenaamde ‘Gasunienormen’. In tegenstelling tot gas heeft het transport van afvalwater enkel een maatschappelijk doel, daarnaast bevatten de gasunienormen toeslagen die ervoor zorgen dat er een hogere vergoeding dan de daadwerkelijk schade wordt uitgekeerd. Het heeft de voorkeur om als waterschappen gezamenlijk tot één tariefstelsel te komen.
\nHet waterschap hanteert voor zakelijke rechten voor leidingen het tarief van de zogenaamde ‘zuidelijke leidingleggers’. Het heeft de voorkeur om als waterschappen gezamenlijk, tot één tariefstelsel te komen.
\nWanneer een zakelijk recht op verzoek van een initiatiefnemer (bijvoorbeeld grondeigenaar, ontwikkelaar) gewijzigd dient te worden, werkt het waterschap daar in beginsel aan mee in geval de kosten voor het verleggen van het zakelijk recht door de initiatiefnemer worden vergoed.
\n9.4Prijsbeleid Groenblauwe diensten Provincies, waterschappen en gemeenten kunnen maatregelen gericht op natuur, landschap, cultuurhistorie, recreatie of waterbeheer subsidiëren, met een regeling die is gebaseerd op de Catalogus Groenblauwe Diensten (CGBD). De catalogus bevat een grote hoeveelheid mogelijke maatregelen met maximumvergoedingen en is goedgekeurd door de Europese Unie (EU). Als een subsidieregeling in concept klaar is, wordt hij voorgelegd aan de Adviescommissie Catalogus Groenblauwe Diensten (CGBD). Wanneer de Adviescommissie positief adviseert over de regeling en bijbehorende diensten en vergoedingen, wordt deze opgenomen in het register met regelingen die onder de Catalogus Groenblauwe Diensten vallen. De subsidieregeling hoeft dan niet afzonderlijk bij de Europese Commissie voor goedkeuring te worden aangemeld.
\nOp dit moment maakt het waterschap nog weinig gebruik van blauwe diensten. De samenwerking met particulieren, zoals het onderhoud van waterbergingen, is géén blauwe dienst, het onderhoud kan niet als bovenwettelijk worden aangemerkt omdat de eigenaar volgens de Waterschapsverordening verplicht is de berging te onderhouden.
\nDe vergoeding voor inrichtingen ten behoeve van het watersysteem die een onomkeerbare functieverandering met zich meebrengen en ook als zodanig zijn “zeker gesteld” (Legger en notarieel), betreft de daadwerkelijke waardedaling van de grond die het gevolg is van deze inrichting. De bepaling van deze grondwaardedaling gebeurt op basis van een waardebepaling of taxatie, waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke restwaarde en gebruiksmogelijkheden na inrichting.
\nProvincies, waterschappen en gemeenten kunnen maatregelen gericht op natuur, landschap, cultuurhistorie, recreatie of waterbeheer subsidiëren, met een regeling die is gebaseerd op de Catalogus Groenblauwe Diensten (CGBD).
\n9.5Behandelvergoeding (leges) Naar analogie van leges bij vergunningen vraagt het waterschap geen behandelvergoeding voor verzoeken van derden voor grondtransacties of grondgebruik.
\nHet waterschap hanteert géén behandelvergoeding voor verzoeken voor grondtransacties –of gebruik.
\n9.6Staatssteun Grondtransacties tussen het waterschap (als overheid) en ondernemingen kunnen aspecten van staatssteun bevatten. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden. Ter voorkoming van staatssteun is het – kort gezegd – van belang om bij transacties tussen overheden23 De tekst van artikel 87 lid 1 EG spreekt van steunmaatregelen ‘van de staten’ of ‘in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd’. Hieronder vallen ook steunmaatregelen verleend door decentrale overheden zoals waterschappen, gemeenten en provincies (evenals product-, en bedrijfschappen). Voor de Commissie (en voor het Hof van Justitie) blijft de lidstaat Nederland (c.q. de Nederlandse regering) aansprakelijk, de decentrale overheid is er wel zelf verantwoordelijk voor het naleven van staatssteunregels en ondernemingen een marktconforme prijs te hanteren in geval van verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond of een gebouw e.d.. Wanneer er selectief, méér wordt betaald dan de marktconforme prijs, kan die ‘meerprijs’ in bepaalde gevallen worden gezien als staatssteun.
\nAfbakening begrip staatssteun De voorschriften met betrekking tot staatssteun zijn in een EG-verdrag24 artikelen 87 tot en met 89 EG-Verdrag als volgt vastgelegd “Behoudens de afwijkingen waarin dit Verdrag voorziet, zijn steunmaatregelen van de Staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.”
\nOp basis van deze definitie moet voldaan zijn aan vijf cumulatieve voorwaarden voordat van staatssteun kan worden gesproken. Dus voordat sprake is van staatssteun, moet aan álle navolgende voorwaarden zijn voldaan: er is sprake van een voordeel aan een onderneming die niet langs normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit); het voordeel wordt met staatsmiddelen bekostigd; er is sprake van een selectief voordeel: het geldt voor één of enkele ondernemingen of voor een specifieke sector/regio; het voordeel moet de mededinging (dreigen te) vervalsen; het voordeel heeft een ongunstig effect op het handelsverkeer tussen de lidstaten.
\nHet begrip ‘voordeel’ moet ruim worden uitgelegd. Er kan al sprake zijn van ‘staatssteun’ indien het waterschap ‘om niet’(gratis) een ‘voordeel’ aan een onderneming verstrekt, of anders gezegd, wanneer de begunstigde geen directe tegenprestatie hoeft te leveren, kan er al sprake zijn van een ‘voordeel’ dat onder de staatssteunregels valt.
\nAnderzijds is geen sprake van een voordeel als (ver)koop van grond en gebouwen via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure plaats vindt. Wordt van deze procedure geen gebruik gemaakt, dan moet een onafhankelijke taxatie worden verricht om de marktwaarde vast te stellen. De getaxeerde waarde vormt dan de prijs, waarbij een marge van 5 % afwijking op voorhand aanvaardbaar is. Indien er een voornemen bestaat om meer af te wijken, dan kan sprake zijn van een ‘steunvoornemen’, dat ter toetsing moet worden aangemeld bij de Europese Commissie.
\nDit laatste moet wel genuanceerd worden, want ook in situaties dat het waterschap op basis van zwaarwegende belangen een (véél) hogere prijs betaalt dan de marktwaarde, kan gelden dat er desondanks géén sprake is van staatssteun. Dit geldt met name voor situaties waarin op goede gronden25 Omdat de marktconformiteitstoets vóór de transactie moet worden verricht, zal in dit geval een marktconformiteitsbeoordeling moeten worden opgesteld waarin wordt ingegaan op alle omstandigheden die ervoor zorgen dat juist in dit geval méér dan de taxatiewaarde wordt betaald. betoogd kan worden dat een andere partij in vergelijkbare omstandigheden eenzelfde transactie zou aangaan. Dit wordt wel het criterium genoemd van ‘marktdeelnemer in een markteconomie’.
\nVrijstellingsverordeningen Niet alle steunmaatregelen zijn verboden of moeten eerst worden goedgekeurd. De Europese Commissie heeft bepaalde soorten van steunmaatregelen vrijgesteld van aanmelding bij de EC. Zo is voor het waterschap de ‘De-minimisvrijstellingsverordening26 De-minimis is een bijzonder soort groepsvrijstelling. Het is eigenlijk ‘staatssteun’, die omwille van haar beperktheid in omvang a priori wordt geacht niet concurrentieverstorend te zijn en de intracommunautaire handel niet ongunstig te beïnvloeden.’ van belang. In deze verordening is bepaald dat, indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan, een onderneming per drie belastingjaren € 200.000 exclusief btw mag ontvangen zonder dat er sprake is van staatssteun die eerst bij de Commissie moet worden aangemeld. Voor steun aan ondernemingen in de landbouwproductiesector kan eveneens de drempel van € 200.000 worden aangehouden. De specifieke landbouw de-minimisverordening van € 20.000 is uitsluitend van toepassing wanneer het om primaire landbouwproductie gaat alsmede steun aan activiteiten die daar direct aan gerelateerd zijn, zoals de verwerking en afzet van landbouwproducten. Op basis van de huidige lijn van de Europese Commissie, valt de aankoop van stukken grond valt daar niet onder. Daarom kan op grond van het bovenstaande ook bij grondtransacties van het waterschap in de landbouwsector uitgegaan worden van de reguliere de-minimisverordening van € 200.000.
\nRelevantie Wanneer waterschappen steun verstrekken die afkomstig is uit de structuurfondsen of andere Europese subsidies, kán toch sprake zijn van verboden staatssteun. Bijvoorbeeld wanneer het voordeel slechts voor bepaalde ondernemingen geldt. Let op: Het feit dat met deze steun een bijdrage wordt geleverd aan de doelstellingen van de structuurfondsen, betekent niet automatisch dat er dan sprake is van geoorloofde staatssteun. Wel is in een dergelijke situatie de kans groter dat de Commissie de steun zal goedkeuren.
\nZelfs wanneer er sprake is van een overeenkomst met wederzijdse verplichtingen, kan staatssteun niet bij voorbaat uitgesloten worden. Steeds moet worden nagegaan of de tegenprestatie van de onderneming voldoende opweegt tegen de prestatie van het waterschap.
\nTer nuancering geldt dat niet snel sprake zal zijn van aanmeldingsplichtige staatssteun. De kans is namelijk groot dat het waterschap in de meeste zo niet alle gevallen een beroep kan doen op de de-minimisverordening. Een onderneming kan immers tot € 200.000 excl. btw steun ontvangen over drie belastingjaren bezien.
\nRisico’s van niet-aanmelden van een steunmaatregel Wanneer meldingsplichtige steun niet wordt aangemeld, kan dit voor het waterschap juridische en financiële consequenties meebrengen. De Commissie kan op diverse manieren geattendeerd worden op onrechtmatig verleende steun. Zo kan bijvoorbeeld een benadeelde concurrent van de begunstigde onderneming een klacht indienen bij de Commissie, maar ook een ontevreden burger of een andere belanghebbende. Ook kan de Commissie op eigen initiatief een onderzoek instellen.
\nAls de Commissie na onderzoek besluit dat de steun ongeoorloofd is, verplicht zij de lidstaat (die de desbetreffende beschikking doorgeleid naar het waterschap) om deze steun inclusief rente terug te vorderen van de begunstigde onderneming. Als de terugvorderingsplicht niet wordt nagekomen, kan de Commissie zich rechtstreeks tot het Hof van Justitie wenden. Dit kan zelfs leiden tot een boete of dwangsom voor de staat, die deze op zijn beurt weer kan verhalen op het waterschap.
\nHandelen in strijd met de staatssteunregels brengt niet alleen financiële risico’s met zich mee, maar kan ook een vertrouwensbreuk veroorzaken tussen de ontvanger van steun en het waterschap. Dat kan leiden tot imagoschade. Ook bestaat het risico dat de accountant weigert om de jaarrekening van het waterschap goed te keuren indien er sprake zou zijn van onrechtmatig verleende steun. Het is dus van groot belang dat de staatssteunregels correct worden nageleefd en bij de transacties steeds wordt nagegaan óf sprake kan zijn van ongeoorloofde staatssteun.
\nBij grondtransacties houdt het waterschap rekening met de regels ten aanzien van staatssteun.
\n9.7Processen aan-/ verkoop 9.7.1Algemeen Mandatering De mandatering voor aan- en verkopen is vastgelegd via een mandaatbesluit. Belangrijk is dat bestuurlijk gevoelige transacties altijd voorgelegd worden aan de portefeuillehouder.
\nBibob Het waterschap kent geen vast toetsingskader inzake Bibob. Grondtransacties worden derhalve door grondzaken in voorkomende gevallen voorgelegd aan de BOA’s van het proces Toezicht & Handhaving voor een voortoets. Op basis van deze voortoets wordt bepaald of de transacties dient te worden voorgelegd aan het proces Juridische Zaken voor een nadere toetsing.
\n9.7.2Aankoop Algemeen Het waterschap staat voor de taak de komende jaren een aanzienlijk aantal projecten en doelen te realiseren. Hoewel het gebied van het waterschap groot is, liggen de beperkingen vooral in de locatiegebondenheid van de projecten en de beschikbaarheid van gronden.
\nBij de grondtransacties gedraagt het waterschap zich als een betrouwbare partij . Dit houdt in dat er helder en transparant wordt gehandeld volgens objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
\nGrondaankopen vinden plaats op een heldere en transparante wijze waarbij volgens objectieve, toetsbare en redelijke criteria wordt gehandeld.
\nIn de eerste plaats moet vooraf worden bepaald of verwerving van eigendom daadwerkelijk vereist is. Vervolgens staat het waterschap voor de keus of de grond kan worden verworven op basis van vrijwilligheid of dat, op termijn, verwerving van die grond zodanig belangrijk is dat onteigening gerechtvaardigd is, met dien verstande dat ook dan het uitgangspunt is om eerst een serieuze poging tot vrijwillige verkoop te ondernemen. Bovendien liggen de kosten en inzet van middelen bij vrijwillige verkoop aanzienlijk lager dan bij onteigening.
\nBij vrijwillige verkoopt geldt de taxatiewaarde van de vrije marktprijs als uitgangspunt. Bij onteigening is het uitgangspunt een volledige schadeloosstelling (VSS). Onteigening geldt altijd als uiterste middel wanneer andere – minder belastende – oplossingen hebben gefaald.
\nVoor het beschikbaar krijgen van de benodigde gronden wordt de strategie bepaald op project- of gebiedsniveau. Dit gebeurt aan de hand van analyses van de grondmarkt, eigendom binnen en in de directe omgeving van het plangebied en de toekomstverwachtingen (stoppers, omvormers etc).
\nIndien aankoop (of een andere vorm van het beschikbaar krijgen) van gronden gewenst is, kan dit op diverse manieren plaats vinden.
\nOp project- of gebiedsniveau wordt de strategie bepaald hoe gronden beschikbaar te krijgen voor de (gebieds)doelen.
\nPassief aankoopbeleid Passief aankoopbeleid houdt in dat het waterschap alleen gronden koopt, als deze aan het waterschap worden aangeboden. In het algemeen voldoet deze werkwijze niet bij kleinschalige projecten of bij projecten die op korte termijn moeten worden uitgevoerd. Bij grootschalige projecten, projecten die ver in de tijd zijn geprogrammeerd of in die gevallen waarbij voorzieningen moeten worden gerealiseerd die niet locatie-gebonden zijn, kan een passieve houding gunstig uitpakken. Echter, juist om bij ad-hoc grondaankopen adequaat te kunnen handelen, is het noodzakelijk financiële middelen ter beschikking te hebben (zie Voorraadrekening).
\nActief aankoopbeleid Actief grondbeleid gaat uit van een actieve benadering van de markt. Hierbij gaat het waterschap zelf de markt op om gronden voor projecten aan te kopen. Binnen deze werkwijze past een goed contact met de markt en een actieve houding naar potentiële verkopers.
\nDe verkoop van gronden is over het algemeen voor de verkoper, een emotioneel proces, waarbij niet ‘op bestelling’ tot overeenstemming kan worden gekomen. De ervaring is dat het proces van aankoop van gronden gemiddeld één jaar in beslag neemt. Om die reden moet dan ook de voorbereidingsfase tot aankoop van die gronden vroegtijdig worden geactiveerd. Het waterschap moet dus constant de grondmarkt monitoren en zorgen voor een goed gevulde grondportefeuille (voorraadrekening) waarmee het kan beschikken over voldoende ruilgronden. Geruime tijd voorafgaand aan de projectrealisatie moet derhalve al gestart worden om binnen een redelijke straal rondom het project, ruil- en projectgrond aan te kopen.
\nSamenwerking met gebiedspartners In gebieden waar het waterschap een nieuw project/proces opstart, wordt onderzocht of andere overheden of gebiedspartners daar ook een opgave hebben om gronden aan te kopen. In dat geval wordt de grondverwerving indien mogelijk en/of wenselijk, in overleg en in samenwerking met deze overheden en gebiedspartners uitgevoerd. In het kader van de GGA is een intensieve samenwerking zelfs noodzakelijk om succesvol te zijn.
\nIn het landelijk gebied binnen het werkgebied van het waterschap kan de grond eigendom zijn van verschillende partijen, zoals: rijksoverheid (o.a. Rijkswaterstaat), provincie (incl. GOB) en gemeenten; natuurbeschermingsorganisaties (Natuurmonumenten, Staatsbosbeheer en Brabants Landschap); agrarische sector; particulieren; etc.
\nHet overgrote deel van de grond is in eigendom van de agrarische sector of wordt door de agrarische sector gebruikt op basis van reguliere of kortlopende pacht, erfpacht of een grondgebruiksverklaring.
\nDoor het grote aantal eigenaren en gebruikers én hun diversiteit, is adequate grondverwerving een complex proces. Deze complexiteit wordt versterkt door de toenemende behoefte aan ruimte voor natuur, landbouw, woningbouw, energietransitie, bedrijventerreinen en infrastructuur, voor realisatie van lokale of nationale doelen.
\nGrondverwerving Vanuit het oogpunt van planning, projectvoorbereiding en de beschikbaarheid van financiële middelen, kan de grondverwerving ingedeeld worden in drie categorieën:
\nGerichte grondverwerving;
\nAnticiperende grondverwerving;
\nStrategische grondverwerving.
\nGerichte grondverwerving Gerichte grondverwerving is locatie-gebonden, waarbij gronden bewust worden aangekocht ten behoeve van een bepaald project. Dit betreft de zogenaamde gronden ‘op de juiste plek’ die vervolgens op basis van een projectbesluit worden ingericht/omgevormd. De kosten van deze aankopen worden op het projectbudget geboekt.
\nAnticiperende grondverwerving Voor een slagvaardiger projectuitvoering is het van belang dat er gronden beschikbaar zijn als het desbetreffende project van start gaat. Anticiperende grondverwerving is een taak- of project gerelateerde grondaankoop, waardoor al in de voorbereidingsfase gronden voor het project zelf dan wel als ruilgrond worden verworven. Deze gronden liggen dus met name in de fysieke nabijheid van het project of zijn anderszins project-gerelateerd. Deze categorie van grondverwerving is passend binnen het beleidskader van het waterschap en de regels van de voorraadrekening, en is onderdeel van een bestuurlijk vastgesteld programma.
\nStrategische grondverwerving Bij strategische grondverwerving wordt de grondmarkt in een vroeg stadium verkend voor aankoop van compensatiegronden/ ruilgronden ten behoeve van latere doelrealisatie. Strategische aankopen zijn niet gestoeld op een reeds vaststaand beleidskader (in voorbereiding zijnde of anderszins). Kortom: op het moment van de aankoop is nog niet bekend hoe de grond precies zal worden ingezet. Dergelijke aankopen vormen enig risico, tegelijk kunnen deze in een later stadium een proces aanzienlijk versnellen.
\n9.7.3Verkoop Indien een onroerende zaak in eigendom van het waterschap niet (meer) van primair belang is voor de uitoefening van de taken van het waterschap, en het in (tijdelijk) eigendom houden voor compensatie of andere (strategische) redenen niet (meer) aan de orde is, wordt tot verkoop overgegaan.
\nVerkoop methodiek en gelijkberechtiging Als overheidsorganisatie is het waterschap ook bij privaatrechtelijke transacties gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zo is in het verkoopproces van gronden vooral het gelijkheidsbeginsel van belang. Dit vraagt van het waterschap bij iedere transactie een objectieve, toetsbare en redelijke benadering, waarbij transparantie een belangrijk aspect is: de stappen én de voorwaarden van het verkoopproces moeten voor derden zichtbaar zijn.
\nIn november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenaamde Didam-arrest gewezen, dat betrekking heeft op de verkoop van onroerend zaken door overheidsorganisaties. Dat arrest heeft grote impact op de praktijk van onroerende zaak-transacties. Ook het waterschap moet de voorschriften die voortvloeien uit het Didam-arrest in acht nemen en zijn transactiepraktijk daarop inrichten.
\nHet is aannemelijk dat de werking van het Didam-arrest zich ook kan uitstrekken tot de uitgifte van gronden door ruil, huur, pacht, recht van opstal en erfpacht. De Hoge Raad heeft zich echter niet uitgelaten over een groot aantal vraagpunten. Deze zullen dus in de toekomst in jurisprudentie nadere invulling moeten krijgen.
\nInhoud Didam-arrest Op grond van het arrest moeten overheden – en dus ook het waterschap – bij de verkoop van onroerende zaken alle (potentiële) gegadigden in het verkoopproces betrekken en hen gelijke kansen bieden. Daarvoor moet de overheidsorganisatie een selectieprocedure instellen. Eén op één verkopen worden daardoor bemoeilijkt en kunnen alleen plaatsvinden indien aan strikte voorwaarden is voldaan.
\nIn het Didam-arrest oordeelt de Hoge Raad dat iedere overheidsorganisatie, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, een selectieprocedure moet hanteren waarin criteria zijn opgenomen die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Vervolgens moet de overheidsorganisatie voorafgaand aan de transactie, het voornemen tot verkoop van een onroerende zaak bekendmaken en daarbij ook de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria vermelden. De bekendmaking dient op zodanige wijze te gebeuren dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen en zich zo nodig alsnog bij de overheidsorganisatie kunnen melden.
\nHet waterschap houdt rekening met het Didam-arrest voor wat betreft onderhandse en openbare verkopen.
\nVoorbeeld stappenplan openbare selectieprocedure Mandaat- of DB-besluit (bij grondzaken beslist de gemandateerde medewerker) tot het voornemen van verkoop van een bepaald perceel;
\nAfhankelijk van de omstandigheden wordt bepaald of een openbare selectieprocedure moet plaatsvinden, waarvan de onderbouwing moet worden vastgelegd ten behoeve van publicatie;
\nPublicatie met aankondiging van de openbare selectieprocedure, met omschrijving van: de te verkopen percelen (al dan niet met opstallen e.d.); de eventuele gebruiksvoorwaarden die het waterschap stelt m.b.t. natuur, bemesting e.d. de eisen waaraan partijen die aan de selectieprocedure deelnemen, moeten voldoen, gelet op de gebruiksvoorwaarden die het waterschap kan stellen voor het desbetreffende perceel; het verloop van de selectieprocedure; de overige selectiecriteria en termijnen.
\nDe openbare selectieprocedure kan, afhankelijk van de aard en omvang van de te verkopen percelen en van het eventueel door het waterschap gewenste gebruik, bestaan uit: een eenvoudige selectieprocedure met als enig criterium de hoogste prijs, of een getrapte selectieprocedure met als criteria zowel de aangeboden prijs, als de door het waterschap gestelde eisen en doelen.
\nDe beoogde verkoop aan de gegadigde die het meest aan de gestelde criteria voldoet, wordt meegedeeld aan alle deelnemers van de selectieprocedure.
\nEen termijn (van 20 kalenderdagen) waarin de andere deelnemers aan de selectie-procedure, in de gelegenheid worden gesteld om in kort geding bij de civiele rechter op te komen tégen de beoogde verkoop.
\nIndien er binnen de genoemde termijn geen kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt, vindt ondertekening en uitvoering van de overeenkomst plaats.
\nIndien er binnen de genoemde termijn wél een kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt, oordeelt de voorzieningenrechter. Het waterschap zal uitvoering geven aan de uitspraak, op moment dat deze onherroepelijk is.
\nDe selectieprocedure is niet vereist als bij voorbaat al vaststaat dan wel redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de transactie. In dat geval kan er een onderhandse transactie plaats vinden maar dient de overheidsorganisatie nog wel het voornemen tot verkoop tijdig bekend te maken.
\nDeze publicatie moet op zodanige wijze gebeuren, dat alle eventuele geïnteresseerden daarvan kennis kunnen nemen. In de publicatie moet de overheidsorganisatie motiveren wáárom op grond van de hiervoor genoemde criteria er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
\nLet op: de motivatie mag niet ‘achteraf’ naar de enige kandidaat tóegeschreven worden.
\nStappenplan Eén-op-één-verkoop:
\nMandaat- of DB-besluit tot grondverkoop, waarin onder verwijzing naar het gronduitgiftebeleid, wordt gemotiveerd waarom het waterschap beoogt in dit geval de gronden aan één partij te verkopen en geen openbare selectieprocedure toepast;
\nPublicatie van het voornemen van verkoop, met omschrijving van: de te verkopen percelen; de criteria of motivatie waarom één-op-één-verkoop in deze situatie passend en geboden is (zie voorbeelden verderop in de tekst); de wijze waarop derde-geïnteresseerden kunnen opkomen tegen deze verkoop (kort-geding-procedure civiele rechtbank); de termijn waarbinnen de kortgedingprocedure aanhangig moet zijn gemaakt.
\nIndien er binnen de genoemde termijn geen kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt, vindt ondertekening en uitvoering van de overeenkomst plaats.
\nIndien er binnen de genoemde termijn wél een kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt, oordeelt de voorzieningenrechter. Het waterschap zal uitvoering geven aan de uitspraak, op moment dat deze onherroepelijk is.
\nNaar aanleiding van het Didam-arrest en de gevolgen die dit arrest heeft voor onroerende zaak-transacties bij overheidsorganisaties, heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een handreiking opgesteld op basis van de inmiddels verschenen jurisprudentie. Daarin is tevens een aantal situaties beschreven waarin het gerechtvaardigd kan zijn om bij verkoop van een onroerende zaak van één serieuze gegadigde uit te gaan. Ook in dat geval moet sprake zijn van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
\nHet waterschap moet, als overheidsorganisatie, de richtlijnen van het Didam-arrest in acht nemen en de handreiking is daarbij een praktisch hulpmiddel.
\nTen aanzien van situaties waarin sprake is van één serieuze gegadigde, geeft de handreiking een aantal voorbeelden, die de basis kunnen vormen voor de op te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria, waarbij geen openbare selectieprocedure vereist is. Zoals:
\nEr is sprake van versnipperd/gemengd eigendom binnen een planontwikkeling: Een integraal plan wordt geprojecteerd op gronden die eigendom zijn van het waterschap én van een marktpartij. Ontwikkeling is uitsluitend mogelijk wanneer de gronden in handen zijn van één partij die de ontwikkeling daadwerkelijk wil (en kan) realiseren.
\nIn geval van compensatie met vervangende grond of grondruil: slechts één partij kan de door het waterschap gewenste grond leveren en ter compensatie wordt door het waterschap vervangende grond aangeboden.
\nIn geval het te verkopen perceel grenst aan gronden van de (aspirant)koper. Het perceel ligt in de nabijheid of grenzend aan bestaand eigendom van de (aspirant)koper, zoals bijvoorbeeld snippergroen. Een en ander onder de voorwaarde dat er redelijkerwijs ook niet meerdere gegadigden te verwachten zijn. Hetzelfde kan ook gelden voor een perceel dat geheel omsloten is door eigendom van de (aspirant)koper;
\nEr is door de (aspirant) koper al geïnvesteerd in de gronden of in het beheer daarvan;
\nDe (aspirant) koper beschikt over specifieke kennis/expertise die voor de ontwikkeling van de grond relevant is: bijvoorbeeld op het gebied van zorg, onderwijs, nutsvoorzieningen e.d..
\nHet gaat om een uniek marktidee: Er is sprake van een initiatief vanuit de markt waaraan het waterschap wil meewerken. Een uniek idee is te definiëren als een idee dat het waterschap niet zelf ontwikkeld zou hebben.
\nEr is sprake van lopende onderhandelingen die al vóór het Didam-arrest van 26 november 2021 gaande waren en waarbij bijvoorbeeld al concrete toezeggingen zijn gedaan, of veel geïnvesteerd is in voorbereiding, rapportages e.d. ;
\nEtc.
\nEr zijn ook andere situaties waarin het voor het waterschap is toegestaan om de grond aan slechts één serieuze gegadigde aan te bieden, zoals bij: vrijwillige kavelruil: indien het waterschap deelneemt in een vrijwillige kavelruil of deze zelf opzet in het kader van bijvoorbeeld: een efficiëntere verkaveling van gronden en/of betere bereikbaarheid en/of het realiseren van taak-gebonden doelen van waterstaatkundige aard (waarbij het waterschap ook zelf gronden inbrengt). verkoop als gevolg van een verleende publiekrechtelijke vergunning door het waterschap, waarbij het - in alle redelijkheid - duidelijk is dat de onroerende zaak slechts aan één gegadigde verkocht kan worden; verkoop aan andere overheden in het algemeen/publiek belang; overige gevallen waarbij de redelijkheid en billijkheid, dan wel de beginselen van behoorlijk bestuur, rechtvaardigen dat de onroerende zaak slechts aan één vooraf bepaalde gegadigde zal worden verkocht.
\nPublicatie In het kader van transparantie volgt uit het Didam-arrest het uitgangspunt dat ook in situaties van één op één-verkoop, de transactie wél gepubliceerd moet worden, onder vermelding van de criteria aan de hand waarvan het waterschap tot die keuze is gekomen. Derden die zelf geïnteresseerd zouden zijn in de desbetreffende gronden hebben dan gelegenheid om binnen een bepaalde termijn na publicatie via een kort geding de transactie alsnog aan te vechten. De voorzieningenrechter toetst dan (privaatrechtelijk) of het waterschap op goede gronden de desbetreffende transactie is aangegaan.
\nGronden met waterschapfunctie