De route naar een urgentieverklaring is te verdelen in ruwweg vier stappen: indiening en volledigheid van de aanvraag (zie 1.8.1) toetsing aan de algemene weigeringsgronden (zie 1.8.2) toetsing aan de urgentiecategorieën (zie 1.8.3) verlening of weigering van de urgentieverklaring (zie 1.8.4) Vervolgens kan een urgentieverklaring ingetrokken of gewijzigd worden (zie 1.8.5).
\n1.8.1. De aanvraag om een urgentieverklaring De HVV is gebaseerd op het regionale model voor een huisvestingsverordening. De aanvraag om een urgentie is regionaal afgestemd: woont aanvrager binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van zijn woonplaats; woont aanvrager niet binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar hij wil gaan wonen.
\nDeze laatste situatie (een aanvrager van buiten de woningmarktregio) doet zich in het bijzonder voor bij de zogenoemde \"wettelijke urgentiegronden\": deze woningzoekenden zullen vaak niet in de woningmarktregio woonachtig zijn.
\nEén urgentiegrond kent een afwijkende bevoegdheidsregeling: dit betreft de in artikel 2.5.7 van de HVV geregelde urgentiegrond \"uitstroom\", zie daarvoor paragraaf 1.8.3 van de algemene toelichting en de artikelsgewijze toelichting.
\nOp een aanvraag wordt, gelet op het bepaalde in artikel 2.5.2, tweede lid, van de HVV, binnen acht weken besloten. Deze termijn kan met ten hoogste vier weken verlengd worden. Uiteraard is een behandeltermijn van acht weken respectievelijk 12 weken langer dan in de meeste gevallen, gelet op het urgente karakter van veel huisvestingsproblemen, wenselijk is.
\nHet derde lid van artikel 2.5.2 van de HVV somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden: stukken waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het aanbodinstrument; informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en informatie over het inkomen en het vermogen van het huishouden van aanvrager.
\nDesgewenst kunnen burgemeester en wethouders ook andere gegevens en bescheiden opvragen, voor zover deze nodig zijn voor de behandeling van de aanvraag en voor zover aanvrager redelijkerwijs over deze gegevens kan beschikken. Dit volgt uit artikel 4:2, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor de volledigheid wordt erop gewezen dat afdeling 4.1.1 van de Algemene wet bestuursrecht diverse bepalingen bevat over de indiening en de behandeling van aanvragen. De belangrijkste zijn: artikel 4:5 Awb. Dit artikel schrijft voor hoe omgegaan moet worden met een onvolledige aanvraag; artikel 4:8 Awb. Dit artikel schrijft voor dat in bepaalde gevallen aanvrager moet kunnen reageren op een voorgenomen, voor hem negatief, besluit; artikel 4:13 tot en met 4:15 Awb. Deze artikelen bevatten de regeling over de beslistermijn en de opschorting daarvan.
\nHet in artikel 2.5.2, derde lid aanhef en onder a van de HVV genoemde vereiste dat aanvrager ingeschreven moet zijn in een aanbodinstrument is niet van toepassing op de wettelijke urgentiecategorieën.
\n1.8.2. De algemene weigeringsgronden Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Deze zijn opgenomen in artikel 2.5.5, eerste en tweede lid, van de HVV. Niet elke algemene weigeringsgrond is van toepassing op elke urgentiecategorie, zoals blijkt uit onderstaand schema.
\nAlgemene weigeringsgrond in 2.5.5 Urgentiecategorie 2.5.6 lid 1 2.5.6 lid 2 2.5.7 2.5.8 lid 1 a 2.5.8 lid 1 b 2.5.8 lid 1 c lid 1 a voldoet niet aan eisen uit 2.2.1.
\nJa ja ja Ja Ja ja lid 1 b geen urgent huisvestings-probleem Ja ja nee Ja Ja ja lid 1 c huisvestings-probleem is op andere wijze oplosbaar Ja ja ja Ja Ja ja lid 1 d voorliggende voorziening Ja ja ja Ja Ja ja lid 1 e aanwezigheid verwijtbaarheid Ja ja nee Ja Ja ja lid 1 f verhuizing naar zelfstandige woonruimte lost niets op Ja ja ja Ja Ja ja lid 1 g eerdere verklaring is ingetrokken Ja ja nee Ja Ja ja lid 1 h zelfstandige woonruimte te duur Ja ja ja Ja Ja ja lid 1 i minder dan 2 jaar woonachtig in gemeente Nee nee nee Ja Ja ja lid 1 j overschrijding inkomensnorm Ja ja nee Nee Ja nee lid 2 niet woonachtig in legale, permanente zelfstandige woonruimte Nee nee nee Ja Ja ja De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders: als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.
\nDe weigeringsgrond in het tweede lid heeft een facultatief karakter: indien zich deze weigeringsgrond voordoet, kan de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.
\nHet derde lid van artikel 2.5.5 van de HVV bevat de koppeling met de in de artikelen 2.5.7 tot en met 2.5.8 opgenomen urgentiecategorieën: valt aanvrager niet onder één van die urgentiecategorieën, dan dient de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd te worden.
\nVoor een verdere inhoudelijke toelichting op de algemene weigeringsgronden van artikel 2.5.5 wordt verwezen naar de artikelsgewijze toelichting.
\n1.8.3. De urgentiecategorieën Er zijn verdeeld over drie artikelen zeven urgentiecategorieën opgenomen in de HVV:
\nDe wettelijke urgentiecategorieën en vergunninghouders van artikel 2.5.6 een urgentiecategorie voor woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is (artikel 2.5.6, eerste lid, aanhef en onder a); een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de voorziening in de behoefte aan woonruimte als gevolg van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders voor aanvrager dringend noodzakelijk is (artikel 2.5.6, eerste lid, aanhef en onder b); een urgentiecategorie voor een vergunninghouder die, gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling, gehuisvest moet worden door het college van burgemeester en wethouders waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd (artikel 2.5.6, tweede lid). De voorrang voor vergunninghouders is geen wettelijke categorie meer. Het is de keuze van de gemeente geworden, maar om aan de taakstelling te kunnen blijven voldoen, is voorrang nodig.
\nDe regionale urgentiecategorieën van artikel 2.5.7 en 2.5.8 een urgentiecategorie voor woningzoekende die moet omzien naar woonruimte aansluitend op verblijf in een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling (artikel 2.5.7, eerste lid aanhef en onder a); een urgentiecategorie voor woningzoekenden die in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder a); een urgentiecategorie voor woningzoekende die op grond van medische of sociale redenen dringend woonruimte nodig hebben en niet behoren tot de in artikel 2.5.7 bedoelde urgentiecategorie (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder b); een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de huidige woonruimte behoort tot een door burgemeester en wethouders op grond van het tweede lid aangewezen complex waaruit zij moeten verhuizen in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder c).
\nEen aangevraagde urgentieverklaring kan pas verleend worden, als de aanvrager valt onder één van deze urgentiecategorieën (en geen van de relevante algemene weigeringsgronden zich voordoet). Uit artikel 2.5.5, derde lid, van de HVV volgt dat de aangevraagde urgentieverklaring wordt geweigerd als de aanvrager in geen van de urgentiecategorieën ingedeeld kan worden.
\nDe in artikel 2.5.11 opgenomen hardheidsclausule biedt de mogelijkheid om in bijzondere gevallen een urgentieverklaring te verlenen, ook al doet zich één of meer van de weigeringsgronden voor.
\nVoor een meer gedetailleerde toelichting op de afzonderlijke urgentiecategorieën wordt verwezen naar de artikelsgewijze toelichting.
\n1.8.4. Verlening of weigering van de urgentieverklaring Als bij de beoordeling van de aanvraag blijkt dat er zich geen algemene weigeringsgrond voordoet en aanvrager ingedeeld kan worden in één van de in de HVV opgenomen urgentiecategorieën, kan de urgentieverklaring worden verleend. Doet zich wel een algemene weigeringsgrond voor of is aanvrager niet in te delen in één van de urgentiecategorieën, dan wordt de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd.
\nDe beslissing op een aanvraag is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht. Tegen een besluit kan een belanghebbende (in ieder geval: de aanvrager) bestuursrechtelijke rechtsmiddelen aanwenden. Deze rechtsmiddelen zijn: bezwaar, beroep, hoger beroep en, parallel aan bezwaar, beroep of hoger beroep, de indiening van een verzoek om een voorlopige voorziening.
\nIn artikel 2.5.3 van de HVV wordt beschreven welke gegevens de urgentieverklaring zelf dient te bevatten: de urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor woonruimte. Het zoekprofiel bestaat uit een woningtype en het zoekgebied waarop de voorrangswerking van de urgentieverklaring van toepassing is. de urgentieverklaring bevat informatie over aanvrager, het dossier van de aanvrager en de termijn gedurende welke de urgentieverklaring geldig is.
\nHet in het woningtype op te nemen zoekprofiel bevat qua ligging, grootte, en aard meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Dit meest sobere woningtype kan per regiogemeente verschillen: wat \"meest sober\" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden.
\nHet in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring heeft verleend, zie artikel 2.5.4, eerste lid, van de HVV.
\nArtikel 2.5.9 van de HVV bevat een regeling voor de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. Deze regeling is niet van toepassing op: zogenoemde SV-urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder c, van de HVV); de aan vergunninghouders verleende urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.6, tweede lid); en, de urgentieverklaringen verleend wegens uitstroom (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.7, eerste lid).
\nElke verleende urgentieverklaring is geldig: totdat de woningzoekende niet meer behoort tot de urgentiecategorie waarin hij was ingedeeld bij de beslissing op de aanvrager. Hiervan is onder meer sprake wanneer de woningzoekende woonruimte heeft betrokken en als gevolg daarvan het huisvestingsprobleem geëindigd is; tot het moment waarop een termijn van 26 weken na verlening van de urgentieverklaring eindigt. Binnen die 26 weken moet het huisvestingsprobleem in beginsel opgelost zijn. Is dat niet het geval, dan kunnen burgemeester en wethouders de geldigheidsduur van de urgentieverklaring verlengen met ten hoogste 26 weken.
\n1.8.5. Regionale werking van de urgentieverklaring De urgentieverklaring verleend wegens de toepasselijkheid van een in artikel 2.5.8 van de HVV opgenomen urgentiecategorie heeft regionale werking. Dit betekent dat een woningzoekende onder bepaalde omstandigheden de urgentieverklaring kan inzetten bij het verkrijgen van woonruimte, gelegen in een andere regiogemeente dan die waar de urgentieverklaring is afgegeven. Het tweede tot en met vijfde lid van artikel 2.5.4 van de HVV bevat hiervoor de volgende regeling: de houder van een urgentieverklaring meldt zich bij de regiogemeente waar hij naar toe wil verhuizen. Deze regiogemeente wordt in het artikel aangeduid als \"de ontvangende gemeente\". De houder van de urgentieverklaring verzoekt burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente om het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel aan te passen. burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente beoordelen het verzoek. Het vierde lid van artikel 2.5.4 van de HVV geeft aan welke belangen burgemeester en wethouders daarbij in acht nemen: zij kunnen het verzoek weigeren indien naar hun oordeel de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte daartoe nopen. Daarmee grijpt het vierde lid terug op het motief om een huisvestingsverordening vast te stellen: het bestrijden van de effecten van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. als burgemeester en wethouders gelet op het vierde lid geen reden zien om het verzoek te weigeren, wijzigen zij het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel. Het zoekgebied wijzigen zij in hun gemeente. Het woningtype wijzigen zij in het woningtype dat voor hun gemeente in het geval van deze woningzoekende als meest sobere woningtype geldt. burgemeester en wethouders kunnen ook, gelet op het bepaalde in het vierde lid, tot de conclusie komen dat het verzoek geweigerd moet worden.
\nHet ligt voor de hand om op gemeentelijk niveau beleid vast te stellen waarin beschreven wordt hoe invulling wordt gegeven aan de toets van verzoeken aan het bepaalde in het vierde lid.
\nZowel een toekenning van het verzoek als een weigering van het verzoek is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht.
\n1.8.6. Intrekking en wijziging van de urgentieverklaring Onder bepaalde omstandigheden kunnen urgentieverklaringen worden gewijzigd of ingetrokken. Artikel 2.5.10 van de HVV bevat hiervoor een regeling. Dit artikel is niet van toepassing op de SV-urgentieverklaring.
\nHet tweede lid van artikel 2.5.10 bevat de intrekkingsgronden. Deze zijn voor burgemeester en wethouders verplichtend geformuleerd, hetgeen betekent dat indien zich een intrekkingsgrond voordoet, de urgentieverklaring ingetrokken dient te worden. Er zijn de volgende intrekkingsgronden: bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt. Deze grond leidt tot intrekking indien volledigheid of juistheid had geleid tot weigering van de aangevraagde urgentieverklaring. Als bij volledigheid of juistheid een andere urgentieverklaring - of bijvoorbeeld een ander woningtype - zou zijn verleend, is dat een reden om de urgentieverklaring te wijzigen, zie het derde lid. de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring of er doen zich één of meer toepasselijke, in artikel 2.5.5, eerste lid, opgenomen en op de desbetreffende urgentiecategorie toepasselijke weigeringsgronden voor; de houder van de urgentieverklaring verzoekt om intrekking van de urgentieverklaring; de houder van de urgentieverklaring heeft aangeboden passende woonruimte geweigerd of heeft zich anderszins onvoldoende ingespannen om zijn huisvestingsprobleem op te lossen. Van dat laatste is onder meer sprake als hij niet heeft gereageerd op via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte, voor zover die woonruimte paste binnen zijn zoekprofiel.
\nHet derde lid van artikel 2.5.10 bevat de wijzigingsgronden. Deze zijn facultatief geformuleerd. Doet zich een wijzigingsgrond voor, dan kunnen burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen. Er zijn de volgende wijzigingsgronden: bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt en de urgentieverklaring zou, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest, niet zijn geweigerd maar anders op de aanvraag besloten; en de houder van de urgentieverklaring tot een andere urgentiecategorie behoort dan die welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring.
\nIntrekken en wijzigen van een urgentieverklaring is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht.
\n1.8.7. Overgangsrecht urgentieverklaringen Artikel 2.5.12 van de HVV bevat het overgangsrecht voor urgentieverklaringen die verleend zijn voor de inwerkingtreding van de nieuwe HVV: deze urgentieverklaringen blijven ook na inwerkingtreding van de nieuwe HVV gewoon geldig.
\nVoor de overige gevallen zijn de regels in de nieuwe HVV onverkort van toepassing, juist omdat er in artikel 2.5.12 niets geregeld wordt voor die situaties. Dat betekent het volgende: urgentieverklaringen aangevraagd voor de inwerkingtreding van deze verordening worden, als op die aanvragen nog niet beslist is, afgehandeld met toepassing van de nieuwe HVV. Inhoudelijk maakt dat geen verschil: de regels voor weigering en toekenning zijn immers niet gewijzigd.
\nAls er bezwaar is ingesteld tegen een urgentieverklaring of een besluit tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, en op dat bezwaar is nog niet beslist, dan zijn de regels uit de nieuwe HVV van toepassing op het te nemen besluit op bezwaar.
\n3.2.1 Verstrekken van inlichtingen Ten behoeve van verslaglegging en monitoring was een artikel opgenomen om het portefuillehoudersoverleg te informeren, zodat deze de wijze van uitvoering van de verordening door de gemeenten kan beoordelen. In deze huisvestingsverordening is dit gewijzigd in het plegen van afstemming met burgemeester en wethouders van de andere gemeenten in de woningmarktregio.
\nDaarnaast is vergelijkbaar met afspraken in het vm. Convenant woonruimteverdeling opgenomen dat corporaties jaarlijks gegevens leveren voor monitoring.
\nDit artikel spreekt voor zich.
\nDit artikel bepaalt het werkingsgebied van hoofdstuk 2 (de artikelen 2.1.1 tot en met 2.5.12) van de HVV. Het eerste lid bevat een geografische beschrijving van het werkingsgebied. De daarop volgende leden beschrijven de omvang van de woonruimtevoorraad die binnen dat geografische werkingsgebied onder de werking van hoofdstuk 2 valt.
\nDit artikel bevat de op artikel 7 van de wet gebaseerde beschrijving van de huisvestingsvergunningplicht.
\nDit artikel bevat twee criteria waaraan een huishouden moet voldoen om toegelaten te worden tot het aangewezen deel van de woningmarkt: tenminste één van de leden van het huishouden is niet minderjarig als bedoeld in artikel 1:233 van het Burgerlijk Wetboek; alle leden van het huishouden mogen rechtmatig in Nederland verblijven.
\nDeze toelatingscriteria zijn, via artikel 2.3.2, eerste lid, tevens weigeringsgronden voor de huisvestingsvergunning.
\nDit artikel regelt de wijze waarop corporaties hun voor verhuur beschikbare woonruimte aanbieden. Deze aanbieding geschiedt, gelet op het bepaalde in het eerste lid, eenduidig en transparant via een aanbodinstrument of via meerdere aanbodinstrumenten.
\nHet tweede lid heeft tot doel te waarborgen dat het voor de woningzoekende duidelijk is aan welke voorwaarden hij dient te voldoen om in aanmerking te komen voor de via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte.
\nAls woonruimte via directe bemiddeling wordt aangeboden, is het bepaalde in het eerste en tweede lid niet van toepassing.
\nVerwezen wordt verder naar paragraaf 1.5.4. van deze toelichting.
\nEen woningzoekende kan zich vanaf het moment waarop hij de leeftijd van 18 jaar bereikt, inschrijven als woningzoekende. Dat doet hij in een aanbodinstrument. De inschrijving in één aanbodinstrument geldt als inschrijving in elk in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument. Zo wordt bewerkstelligd dat de woningzoekende in de hele woningmarktregio dezelfde inschrijfduur opbouwt.
\nIngevolge het bepaalde in het tweede lid is de inschrijfduur gelijk aan de periode dat men als woningzoekende staat ingeschreven. Ingevolge het bepaalde in het derde lid eindigt de inschrijving nadat een woningzoekende als huurder aangewezen woonruimte in gebruik heeft genomen.
\nAls eventueel huisgenoten (niet-zijnde meeverhuizende inwonende kinderen) ook zelfstandig als woningzoekende zijn ingeschreven én hun medeverhuizing is noodzakelijk voor het verkrijgen van de huisvestingsvergunning voor de bewoning van de desbetreffende woonruimte (bijvoorbeeld: in verband met passendheid gelet op de grootte van de woning), eindigt ook hun inschrijving als woningzoekende, zo volgt uit het vierde lid.
\nAan de inschrijving als woningzoekende via een aanbodinstrument kunnen voorwaarden worden verbonden. Te denken valt aan inschrijfgeld of per jaar dat men ingeschreven staat te betalen verlengingsgeld.
\nBurgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is, zijn bevoegdheid om een huisvestingsvergunning te verlenen, weigeren of intrekken.
\nDe huisvestingsvergunning wordt verleend op aanvraag. Artikel 2.2.5 van de HVV bevat regels voor het doen van zo'n aanvraag: de aanvraag moet worden ingediend bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is; de aanvraag moet vergezeld gaan van diverse stukken met nadere informatie; de aanvrager kan gevraagd worden een geldig identiteitsbewijs van alle volwassenen van het huishouden te tonen; burgemeester en wethouders kunnen nog andere, niet in dit artikel genoemde, informatie opvragen bij aanvrager; in bepaalde gevallen moet de aanvrager over een indicatie beschikken, waaruit blijkt dat de woning waarvoor hij een huisvestingsvergunning wil verkrijgen, bij uitstek geschikt is voor hem.
\nOverigens bevat afdeling 4.1 van de Awb een algemene, ook voor de huisvestingsvergunning geldende, regeling over beschikkingen. De voor de praktijk belangrijkste artikelen uit dit deel van de Awb zijn: artikel 4:5 Awb. Dit artikel schrijft voor hoe omgegaan moet worden met een onvolledige aanvraag; artikel 4:8 Awb. Dit artikel schrijft voor dat in bepaalde gevallen aanvrager moet kunnen reageren op een voorgenomen, voor hem negatief, besluit; artikel 4:13 tot en met 4:15 Awb. Deze artikelen bevatten de regeling over de beslistermijn en de opschorting daarvan. Zie daarvoor ook artikel 2.2.7 van de HVV.
\nHet eerste lid van dit artikel bepaalt de reguliere beslistermijn op acht weken. Het tweede lid bepaalt dat die termijn eenmalig met vier weken verlengd kan worden.
\nDeze bepaling spreekt voor zich.
\nOp grond van dit artikel is het bepaalde in paragraaf 2.34 uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
\nIngevolge het bepaalde in het eerste lid wordt de huisvestingsvergunning geweigerd indien: het huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria genoemd in artikel 2.2.1. Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium). het huishouden al in het bezit is van een huisvestingsvergunning; het huishouden op grond van het bepaalde in artikel 2.3.6 niet voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Dit is de koppeling naar de regels over toewijzing van corporatiewoningen via het aanbodinstrument of via directe bemiddeling. het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als aannemelijk is dat het huishouden zelf niet in de woning gaat wonen maar deze (illegaal) zal onderverhuren; of, de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Deze weigeringsgrond maakt het mogelijk om bij de beslissing over het al dan niet verlenen van de huisvestingsvergunning rekening te houden met de specifieke positie die een corporatie heeft ten gevolge van de Woningwet en haar positie als verhuurder sec.
\nAlle genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond.
\nZie overigens ook paragraaf 1.5. van deze toelichting.
\nBurgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn in gebruik heeft genomen. In het belang van een doelmatig beheer van schaarse woonruimte is het immers van belang dat vrijkomende woonruimte zo spoedig mogelijk weer in gebruik genomen wordt. de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.
\nArtikel 11 van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bepaalde categorieën woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor bepaalde categorieën woonruimte. Dit, gelet op de aard, grootte of prijs van die woonruimte. Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 biedt dus niet de mogelijkheid om woningzoekenden uit te sluiten van de mogelijkheid om een huisvestingsvergunning te krijgen. Zie daarvoor overigens ook de tweede alinea van paragraaf 1.5 van deze toelichting.
\nPassendheidscriteria zijn voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde passendheidseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een passendheidseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de passendheidseis voldoen.
\nHet eerste lid van artikel 2.3.4 beschrijft dat de categorieën woonruimte genoemd in kolom 2 van de in het tweede lid opgenomen tabel, categorieën woonruimte als bedoeld in artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 zijn. Deze categorieën woonruimte zijn als het ware gematcht met de in kolom 1 van de tabel genoemde, categorieën woningzoekenden. Het tweede lid van artikel 2.3.4 bepaalt dan ook dat de woningzoekenden uit kolom 2 met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte uit kolom 1, uiteraard voor zover categorie woningzoekende en categorie woonruimte in dezelfde rij van de kolom staan. Voor de gemeente Zaanstad zijn bij de categorie woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van personen met verminderde zelfredzaamheid subcategorieën opgenomen.
\nHet met voorrang in aanmerking laten komen voor een huisvestingsvergunning maakt onderdeel uit van de voorbereiding van de beslissing tot verlening van een huisvestingsvergunning en is daarmee een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het is daarom dat de nadere invulling van de inkomenseis op grond van het derde lid van artikel 2.3.4 door burgemeester en wethouders geschiedt. Voor de volledigheid wordt hier opgemerkt dat het voorrang op basis van inkomen, gelet op de prijs van de woonruimte, betreft en geen uitsluiting op basis van inkomen.
\nAan artikel 2.3.4. is lid 4 met bezettingsnormen toegevoegd. Onderstaande tabel geeft een overzicht van wat is toegestaan. Daarnaast kunnen corporaties woningen met 3 of 4 kamers labelen voor kleine en grote gezinnen.
\nToewijzen betaalbare woning aan huishoudens met huurtoeslag Voor woonruimte met een huurprijs onder de aftoppingsgrens geldt voorrang voor huishoudens met een laag inkomen.
\nWoningcorporaties moeten extra aandacht geven aan huishoudens met de laagste inkomens. Het gaat om huishoudens die een inkomen hebben onder het norminkomen van de huurtoeslag. Deze moeten een betaalbare woning krijgen toegewezen onder de aftoppingsgrens die voor hen geldt. Daarom staat in de gewijzigde Woningwet een norm over passendheid. Elke corporatie moet een passende woning toewijzen aan tenminste 95% van de huishoudens met de laagste inkomens. Een passende woning is een woning met een kale huur onder de aftoppingsgrens.
\nVoor een- en tweepersoonshuishoudens is dit € 619,01. Voor drie- en meerpersoonshuishoudens is dit € 663,40. Deze bedragen gelden in 2020.
\nDe passendheidsnorm geldt voor huishoudens met een inkomen dat valt binnen het norminkomen van de huurtoeslag. Die grenzen zijn in 2020:
\nArtikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor ten hoogste 50% van één of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio.
\nVoor ten hoogste de helft van dat percentage mag bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern, aldus de tweede zin van artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014.
\nBindingscriteria zijn, net als passendheidscriteria, voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bindingseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bindingseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bindingseis voldoen.
\nIn artikel 2.3.5 is van de HVV is van de in artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 geboden mogelijkheid gebruikgemaakt. Dat betekent dat ten hoogste 50% van de huisvestingsvergunningen verleend met voorrang aan woningzoekenden met regionale binding verleend mag worden. In de helft van die gevallen, dus: in 25% van de gevallen, mag een huisvestingsvergunning met voorrang verleend worden aan woningzoekenden met lokale binding.
\nLet wel, alleen gevallen waarbij de huisvestingsvergunning daadwerkelijk verleend wordt omdat sprake is van binding, tellen mee in de bovengenoemde percentages.
\nOpgemerkt wordt verder dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen kunnen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.4.7 van de HVV en artikel 16 van de Huisvestingswet 2014.
\nZie paragraaf 1.5.5.
\nDeze volgordebepaling geldt als de woonruimte te huur wordt aangeboden met toepassing het label \"grote huishoudens\" zoals dat is opgenomen in artikel 2.3.4, vierde lid. De volgordebepaling treedt, wanneer de woonruimte wordt aangeboden via het aanbodinstrument, in de plaats van de algemene volgordebepaling opgenomen in artikel 2.3.6.
\nZie paragraaf 1.5.5.
\nZie paragraaf 1.5.5.
\nZie paragraaf 1.5.6.
\nZie paragraaf 1.5.6.
\nDe artikelen 2.4.1 tot en met 2.4.3 bevatten een regeling voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling. Belangrijk is het om vast te stellen dat experimenten weliswaar niet mogelijk zijn op grond van de (overige) bepalingen van de HVV, maar wel, gelet op de Huisvestingswet 2014, in een huisvestingsverordening opgenomen zouden kunnen worden. Het is dus zo dat experimenten niet in strijd mogen zijn met de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014 zelf.
\nDit artikel regelt de experimenten die corporaties en gemeenten samen kunnen organiseren. Een experiment duurt maximaal 2 jaar en betreft ten hoogste 10% van de per jaar toe te wijzen woonruimten van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn. Een experiment mag pas starten als burgemeester en wethouders van de gemeenten in de woningmarktregio de opzet ervan heeft goedgekeurd.
\nOok andere verhuurders dan corporaties kunnen samen met gemeenten experimenten organiseren.
\nDit artikel bepaalt dat burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgentieverklaring moet worden aangevraagd, beslissen op de aanvraag. Artikel 2.5.2 bepaalt waar de aanvraag ingediend moet worden.
\nEén urgentiegrond kent een eigen bevoegdheidsregeling: dit betreft de in artikel 2.5.7 van de HVV geregelde urgentiegrond \"uitstroom\", zie daarvoor paragraaf 1.8.3 van de algemene toelichting en de artikelsgewijze toelichting.
\nHet eerste lid van dit artikel bevat een regeling voor het indienen van de aanvraag om een urgentieverklaring: woont aanvrager binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van zijn woonplaats; woont aanvrager niet binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar hij wil gaan wonen.
\nDeze laatste situatie (een aanvrager van buiten de woningmarktregio) doet zich in het bijzonder voor bij de zogenoemde \"wettelijke urgentiegronden\": deze woningzoekenden zullen vaak niet in de woningmarktregio woonachtig zijn.
\nOp een aanvraag wordt, gelet op het bepaalde in artikel 2.5.2, tweede lid, van de HVV, binnen acht weken besloten. Deze termijn kan met ten hoogste vier weken verlengd worden. Uiteraard is een behandeltermijn van acht weken respectievelijk 12 weken langer dan in de meeste gevallen, gelet op het urgente karakter van veel huisvestingsproblemen, wenselijk is.
\nHet derde lid van artikel 2.5.2 van de HVV somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden: stukken waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het aanbodinstrument; informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en informatie over het inkomen en het vermogen van het huishouden van aanvrager.
\nIn artikel 2.5.3 van de HVV wordt beschreven welke gegevens de urgentieverklaring zelf dient te bevatten: de urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor woonruimte. Het zoekprofiel bestaat uit een woningtype en het zoekgebied waarop de voorrangswerking van de urgentieverklaring van toepassing is. de urgentieverklaring bevat informatie over aanvrager, het dossier van de aanvrager en de termijn gedurende welke de urgentieverklaring geldig is.
\nHet in het woningtype op te nemen zoekprofiel bevat qua ligging, grootte, en aard het meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Dit meest sobere woningtype kan per regiogemeente verschillen: wat \"meest sober\" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden. Dit geldt voor urgentieverklaringen met uitzondering van de SV-urgentieverklaring en de urgentieverklaring in verband met calamiteiten (de urgentiecategorie genoemd in artikel 2.6.8, eerste lid, aanhef en onder a). Verder wordt opgemerkt dat binnen de gemeente Amsterdam de houders van een wegens een calamiteit verleende urgentieverklaring zelf in WoningNet kunnen zoeken en reageren op woningen die zijn gelabeld voor voorrangskandidaten. De woningcorporaties labelen in hun ogen geschikte woningen voor de urgenten.
\nZie voor de bepaling van het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied artikel 2.5.4 van de HVV.
\nHet in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring heeft verleend, aldus eerste lid.
\nDe urgentieverklaring verleend wegens de toepasselijkheid van een in artikel 2.5.8 van de HVV opgenomen urgentiecategorie heeft regionale werking. Dit betekent dat een woningzoekende onder bepaalde omstandigheden de urgentieverklaring kan inzetten bij het verkrijgen van woonruimte, gelegen in een andere regiogemeente dan die waar de urgentieverklaring is afgegeven. Het tweede tot en met vijfde lid van artikel 2.5.4 van de HVV bevat hiervoor de volgende regeling: de houder van een urgentieverklaring meldt zich bij de regiogemeente waar hij naar toe wil verhuizen. Deze regiogemeente wordt in het artikel aangeduid als \"de ontvangende gemeente\". De houder van de urgentieverklaring verzoekt burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente om het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel aan te passen. burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente beoordelen het verzoek. Het vierde lid van artikel 2.5.4 van de HVV geeft aan welke belangen burgemeester en wethouders daarbij in achtnemen: zij kunnen het verzoek weigeren indien naar hun oordeel de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte daartoe nopen. Daarmee grijpt het vierde lid terug op het motief om een huisvestingsverordening vast te stellen: het bestrijden van de effecten van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Opgemerkt wordt dat burgemeester en wethouders in deze situatie niet opnieuw beoordelen of de urgentieverklaring zelf terecht is verleend. als burgemeester en wethouders gelet op het vierde lid geen reden zien om het verzoek te weigeren, wijzigen zij het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel. Het zoekgebied wijzigen zij in hun gemeente. Het woningtype wijzigen zij in het woningtype dat voor hun gemeente in het geval van deze woningzoekende als meest sobere woningtype geldt. burgemeester en wethouders kunnen ook, gelet op het bepaalde in het vierde lid, tot de conclusie komen dat het verzoek geweigerd moet worden.
\nHet ligt voor de hand om op gemeentelijk niveau beleid vast te stellen waarin beschreven wordt hoe invulling wordt gegeven aan de toets van verzoeken aan het bepaalde in het vierde lid.
\nZowel een toekenning van het verzoek als een weigering van het verzoek is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht.
\nAls de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Deze zijn opgenomen in artikel 2.56.5, eerste en tweede lid, van de HVV. Niet elke algemene weigeringsgrond is van toepassing op elke urgentiecategorie, zie het schema in paragraaf 1.8.2.
\nDe weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders : als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Het betreft de volgende weigeringsgronden: het huishouden van de aanvrager voldoet niet aan de in artikel 2.2.1 genoemde eisen. Dit betekent dat tenminste één lid van het huishouden van aanvrager niet minderjarig is en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven. er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem. Uit deze weigeringsgrond volgt dat sprake moet zijn van een urgent huisvestingsprobleem. de aanvrager kon het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen. In bepaalde gevallen is wel sprake van een urgent huisvestingsprobleem, maar had aanvrager dit redelijkerwijs zelf kunnen voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door met eigen vermogen geschikte woonruimte te kopen. het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening. Het begrip 'voorliggende voorziening' is gedefinieerd in artikel 1 en kan eventueel in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van zijn huishouden. Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem kan niet of in onvoldoende mate opgelost worden met verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte. Deze weigeringsgrond doet zich bijvoorbeeld voor indien aanvrager als gevolg van specifieke problematiek een urgent huisvestingsprobleem heeft gekregen en redelijkerwijs te verwachten is dat die problematiek hem nog steeds belet om zelfstandig woonruimte te bewonen. Het kan daarbij gaan om problematiek van sociaal-medische aard. de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is ingetrokken met toepassing van artikel 2.5.10, tweede lid, aanhef en onder a en d. Bij intrekking wegens de toepasselijkheid van deze intrekkingsgronden (a. onvolledige of onjuiste gegevens verstrekt en d. aangeboden woonruimte geweigerd dan wel zich onvoldoende ingespannen) kan gezegd worden dat aanvrager het ontstane of voortdurende huisvestingsprobleem in belangrijke mate aan zichzelf te wijten heeft.
\nde aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien. Indien aanvrager niet in de kosten van bestaan of de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte kan voorzien, is het, via een urgentieverklaring verkrijgen van zelfstandige woonruimte, geen duurzame oplossing van het huisvestingsprobleem. de aanvrager in de periode direct voorafgaand aan het indienen van de aanvraag blijkens diens inschrijving in de basisadministratie niet tenminste twee jaar onafgebroken in de gemeente waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd woonachtig was. Deze weigeringsgrond spreekt voor zich. het huishoudinkomen de DAEB-norm overschrijdt. Huishoudens met een inkomen boven de DAEB-norm worden verondersteld in beginsel zelf voor hun huisvesting te kunnen zorgen.
\nDe weigeringsgrond in het tweede lid heeft een facultatief karakter: indien zich deze weigeringsgrond voordoet, kan de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Deze weigeringsgrond stelt burgemeester en wethouders in staat om een urgentieverklaring te weigeren indien het huisvestingsprobleem veroorzaakt wordt door het bewonen van onzelfstandige woonruimte; bewonen van voor tijdelijke bewoning geschikte woonruimte; of in een in strijd met een bestemmingsplan permanent bewonen van een bouwwerk.
\nAanvrager kon immers bij de start van deze vormen van bewoning verwachten dat op een zeker moment als gevolg daarvan een huisvestingsprobleem zou gaan ontstaan. Het ligt overigens voor de hand dat gemeenten die voornemens zijn om van deze weigeringsgrond gebruik te maken, ter zake beleid ontwikkelen.
\nArtikel 2.5.6 bevat de zogenoemde wettelijke urgentiecategorieën. Dit zijn de urgentiecategorieën waarvan in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat áls een gemeenteraad besluit tot instelling van een urgentieregeling, hij in ieder geval die categorieën onder de reikwijdte van de urgentieregeling moet laten vallen. Concreet gaat het om: woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten; woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen; vergunninghouders (vroeger ook wel \"statushouders\" genaamd).
\nIn het eerste lid zijn de onder a. en b. genoemde categorieën opgenomen. Er wordt op gewezen dat op deze categorieën de algemene weigeringsgronden van artikel 2.5.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j van toepassing zijn. Over de onder a. genoemde categorie wordt opgemerkt dat deze urgentiegrond zich, naast de overige in het eerste lid onder a genoemde omstandigheden, pas voordoet als \"de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte\" naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is.
\nOver de onder b. genoemde categorie wordt opgemerkt dat het enkele bestaan van een mantelzorgrelatie tussen een inwoner van de regiogemeente en een woningzoekende van elders, geen grond is voor toekenning van een urgentieverklaring. Het verlenen of ontvangen van mantelzorg moet een dusdanige impact op het leven van aanvrager hebben, dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders sprake is van een voor aanvrager dringend noodzakelijke behoefte aan andere woonruimte.
\nDe onder c. genoemde categorie is opgenomen in het tweede lid van artikel 2.5.6. Een vergunninghouder (statushouder) komt pas in aanmerking voor een urgentieverklaring als:
\nDe woningzoekenden die tot deze urgentiecategorie behoren stromen uit een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling uit naar de gemeente waar zij voorafgaand aan hun verblijf in die instelling tenminste twee van de drie jaar woonachtig waren. Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar zo'n instelling staat, beslissen op de aanvraag om een urgentieverklaring. Vervolgens wordt de houder van de urgentieverklaring door burgemeester en wethouders doorgeleid naar de regiogemeente waar hij tenminste twee van de drie jaar direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling woonachtig was of, als dat eerste gelet op de problematiek niet wenselijk is, een andere regiogemeente. Burgemeester en wethouders van die gemeente bepalen het voor de woningzoekende passende woningtype.
\nDe regionale urgentiecategorieën genoemd in artikel 2.5.8 van de HVV betreffen: een urgentiecategorie voor woningzoekenden die in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder a); een urgentiecategorie voor die op grond van medische of sociale redenen dringend woonruimte nodig hebben en niet behoren tot de in artikel 2.5.7 bedoelde urgentiecategorie (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder b); en, een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de huidige woonruimte behoort tot een door burgemeester en wethouders op grond van het tweede lid aangewezen complex waaruit zij moeten verhuizen in verband met met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder c).
\nTen aanzien van de eerste twee genoemde urgentiecategorieën is regionaal afgestemd beleid tot stand gekomen.
\nVoor de derde genoemde urgentiecategorie betreft de zogenoemde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die een, in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te renoveren complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders eerst het complex aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.5.8 van de HVV bevat hier een regeling voor. Zo'n aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na zo'n aanwijzing komen de bewoners in aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef en onder c.
\nVoor het aanwijzen van een complex voor stadsvernieuwingsurgentie moeten de volgenden vragen worden beantwoord:
\nHet sociaal plan met positief advies van de bewoners is hierin leidend. Onderdelen van het sociaal plan zijn:
\nDit artikel van de HVV bevat een regeling voor de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. Deze regeling is niet van toepassing op: zogenoemde SV-urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder c, van de HVV); de aan vergunninghouders verleende urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.6, tweede lid); en, de urgentieverklaringen verleend wegens uitstroom (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.7, eerste lid).
\nEen verleende urgentieverklaring is geldig: totdat de woningzoekende niet meer behoort tot de urgentiecategorie waarin hij was ingedeeld bij de beslissing op de aanvrager. Hiervan is onder meer sprake wanneer de woningzoekende woonruimte heeft betrokken en als gevolg daarvan het huisvestingsprobleem geëindigd is; tot het moment waarop een termijn van 26 weken na verlening van de urgentieverklaring eindigt. Binnen die 26 weken moet het huisvestingsprobleem in beginsel opgelost zijn. Is dat niet het geval, dan kunnen burgemeester en wethouders de geldigheidsduur van de urgentieverklaring verlengen met ten hoogste 26 weken.
\nDit artikel van de HVV bevat een regeling voor wijziging en intrekken van de urgentieverklaring. Dit artikel is niet van toepassing op de SV-urgentieverklaring.
\nHet tweede lid van artikel 2.5.10 bevat de intrekkingsgronden. Deze zijn voor burgemeester en wethouders verplichtend geformuleerd, hetgeen betekent dat indien zich een intrekkingsgrond voordoet, de urgentieverklaring ingetrokken dient te worden. Er zijn de volgende intrekkingsgronden: bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt. Deze grond leidt tot intrekking indien volledigheid of juistheid had geleid tot weigering van de aangevraagde urgentieverklaring. De omstandigheid dat bij volledigheid of juistheid een andere urgentieverklaring - of bijvoorbeeld een ander woningtype - zou zijn verleend, is gelet op het derde lid een reden om de urgentieverklaring te wijzigen. de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring of er doen zich één of meer toepasselijke, in artikel 2.5.5, eerste lid, opgenomen en op de desbetreffende urgentiecategorie toepasselijke weigeringsgronden voor; de houder van de urgentieverklaring verzoekt om intrekking van de urgentieverklaring; de houder van de urgentieverklaring heeft aangeboden passende woonruimte geweigerd of heeft zich anderszins onvoldoende ingespannen om zijn huisvestingsprobleem op te lossen. Van dat laatste is onder meer sprake als hij niet heeft gereageerd op via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte, voor zover die woonruimte paste binnen zijn zoekprofiel.
\nHet derde lid van artikel 2.5.10 bevat de wijzigingsgronden. Deze zijn facultatief geformuleerd. Doen er zich een wijzigingsgrond voor, dan kunnen burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen. Er zijn de volgende wijzigingsgronden: bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en er, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest, de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten; en de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring.
\nHet eerste lid van deze bepaling spreekt voor zich. Het tweede lid bevat een registratie en verantwoordingsverplichting voor burgemeester en wethouders. Het doel hiervan is onder meer na te gaan of in bepaalde gevallen relatief vaak de hardheidsclausule wordt toegepast en of naar aanleiding daarvan de HVV aangepast dient te worden.
\nVerwezen wordt naar de artikelsgewijze toelichting.
\nDit artikel bevat de overgangsrechtelijke bepalingen voor een aantal beschikkingen op grond van de HVV. Zie voor de urgentieverklaringen ook artikel 2.5.12.
\nDit artikel bevat de overgangsrechtelijke bepaling voor de overgang van woonduur naar inschrijfduur. Op de website van WoningNet is informatie te vinden over de voorwaarden waaronder de op grond van de Tijdelijke Regeling Behoud Inschrijfduur en Tijdelijke Regeling Behoud Woonduur tot 1 juli 2015 opgebouwde inschrijf- en woonduur ingezet kan worden.
\nToelichting Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad
\nI. ALGEMEEN 1. Inleiding Zaanstad krijgt steeds vaker te maken met het splitsen van woningen en kamerverhuur. Door de lage rente en economische groei zijn woningen in de huidige tijd een geliefd beleggingsobject. Dit levert extra woonruimte op voor bijvoorbeeld studenten, jongeren en arbeidsmigranten, maar tegelijkertijd zijn er negatieve gevolgen doordat een deel van de woningvoorraad niet meer beschikbaar is voor andere huishoudens zoals gezinnen. Er is dus in toenemende mate sprake van verdringing op de woningmarkt. Door toename van woningen als gevolg van splitsing en kamerverhuur ontstaat tevens meer druk op de fysieke leefomgeving. De druk op de openbare ruimte wordt verhoogd en de kans op overlast door parkeren en huishoudelijke afvalstoffen nemen toe. Daarnaast heeft het ontbreken van een binding met de buurt, zeker bij korte huurperiodes, effect op de omgeving. Het woonbeleid van Zaanstad is gericht op het bieden van een aantrekkelijke en divers woningvoorraad, waarin mensen kunnen starten en een wooncarrière kunnen maken. Het onttrekken van woonruimte door splitsing en verkamering is daarmee niet in overeenstemming.
\nHieronder worden de afzonderlijke artikelen die betrekking hebben op de verschillende vergunning nader worden toegelicht.
\nII. ARTIKELSGEWIJS
\nIn artikel 1 worden de begripsbepaling omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning opgenomen.
\nDe definitie huishouden wordt: groep van personen die een langdurige gemeenschappelijke huishouding voeren en willen voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. - Een groep van kamerhuurders wordt hieronder niet begrepen.
\nHiermee is duidelijk omschreven wat duurzaam betekent.
\nDit artikel geeft aan welke woonruimte in het werkingsgebied valt van het derde hoofdstuk ‘Wijziging van de woningvoorraad’, afdeling I ‘Omzetting en woningvorming’. Op deze aangewezen voorraad kan de gemeente sturen.
\nOm hiervan gebruik te maken moet de gemeente aantonen dat er schaarste op de woningmarkt is. In Zaanstad is in alle marktsegmenten aantoonbaar schaarste. Een uitgebreide onderbouwing van deze schaarste is te vinden in het RIGO-rapport Schaarste op de Zaanse woningmarkt (2020). Conclusie van dit onderzoek is dat de vraag naar koopwoningen in alle prijsklassen groter is dan het aanbod uit de voorraad en ook hoger dan het aantal recent betrokken woningen. Dit aanbodtekort geldt voor grondgebonden woningen en appartementen. Alleen in de middeldure huursector is sprake van een potentieel aanbodoverschot aan grondgebonden woningen, hierbij aangetekend dat er meer vraag is dan dat er woningen zijn betrokken in dit segment. Daarnaast vormt dit marktsegment een alternatief voor de vraag naar betaalbare koopwoningen, waarin ook sprake is van schaarste. Ook dit segment is daarmee als schaars te benoemen. Hiermee is er een grondslag om deze onevenwichtigheid als gevolg van schaarste met regulering te bestrijden.
\nWoningen in eigendom van corporaties vallen in dit hoofdstuk niet onder het werkingsgebied. De regels zijn namelijk bedoeld om particuliere initiatieven te reguleren. Met de corporaties is een intensieve samenwerking en wordt via samenwerkingsafspraken gestuurd, zowel op gewenste vormen van betere benutting zoals Friendscontracten als op ongewenste vormen zoals illegale onderverhuur.
\nIn dit artikel is bepaald voor welke handelingen waarbij de woonruimtevoorraad wijzigt een vergunningsplicht geldt. Het gaat daarbij om het omzetten en woningvormen van woonruimten. Voor onttrekken (woonruimte voor een ander doel dan bewoning gebruiken) en samenvoegen (meerder woonruimtes worden samengevoegd) is geen vergunning vereist. Voor sommige handelingen geldt een vrijstelling. Deze vormen zijn genoemd in artikel 3.1.3 en worden hieronder toegelicht. In alle andere gevallen is wel een vergunning nodig.
\nArtikel 3.1.2 lid 1 Verbod op omzetting in onzelfstandige woonruimte/ kamergewijze verhuur zonder vergunning De Huisvestingswet bepaalt dat een woonruimte wordt bewoond door één huishouden. Als een woning wordt bewoond door meerdere personen, die samen geen huishouden vormen, is er sprake van omzetting naar meerdere onzelfstandige woonruimten. Hiervoor is conform de Huisvestingswet een omzettingsvergunning nodig. Voor bewoning voor drie of meer personen (niet zijnde een huishouden) geldt in Zaanstad een verplichte omzettingsvergunning (zie artikel 3.1.2 e.v.). Voor omzetting vanwege bewoning door twee personen geldt geen vergunningplicht. De gemeente Zaanstad wil twee vrienden die samenwonen namelijk niet anders behandelen dan een stel. Temeer ook omdat hierbij geen leefbaarheidseffecten optreden.
\nArtikel 3.1.2 lid 2 Verbod op woningvorming/ bouwkundig splitsen zonder vergunning Woningvormen is het verbouwen van een bestaande woonruimte tot meerdere woonruimten. Op grond van de Huisvestingswet artikel 21, onderdeel d, is hier een vergunning voor verplicht. Bij woningvorming wordt doorgaans grotere woonruimte die geschikt is voor grotere huishoudens, verbouwd tot kleinere woonruimten voor kleinere huishoudens. Door woningvorming ontstaat een intensievere vorm van bewoning, daarom worden bij de afgifte van de vergunning de effecten op de leefbaarheid meegewogen conform de weigeringsgronden uit artikel 3.3.1b.
\nIn dit artikel worden situaties genoemd waarvoor geen voorraadvergunning nodig is. Splitsing en kamerverhuur dragen bij aan betere benutting van de woningvoorraad. Diverse vormen daarvan zijn met deze nieuwe regels nog steeds mogelijk.
\nVerhuur aan één persoon/ hospitabewoning is onder voorwaarden uitgezonderd van deze vergunningplicht. Het gaat hier om inwoning van één persoon, waardoor de druk niet sterkt toeneemt. Bovendien is de verhuurder aanwezig die de huurder kan aanspreken mocht er sprake zijn van overlast. Als de verhuurder niet woont in de woning, is verhuur aan 2 volwassenen niet vergunning plichtig.
\nOok voor splitsing ten behoeve van mantelzorgwoningen wordt een uitzondering gemaakt. Dergelijke initiatieven dragen bij aan de wens om meer vormen van seniorenhuisvesting in Zaanstad te realiseren. Bij toetsing wordt aangesloten bij de regels voor mantelzorg in het omgevingsrecht.
\nEen aanvraag mag betrekking hebben op meerdere aangrenzende woonruimten, mits sprake is van een samenhang en de woonruimten aan elkaar grenzen. Een aanvraag moet afzonderlijk worden behandeld indien een gezamenlijke behandeling een goede beoordeling in de weg staat. Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen.
\nDe aanvrager moet bij een vergunningaanvraag onder meer adresgegevens en hoofdverblijf van eigenaar en bewoners aanleveren. Ook moet de aanvrager de voorgenomen handeling motiveren. Bij een aanvraag moeten verschillende bescheiden worden overgelegd. Het gaat onder andere om tekeningen waarmee burgemeester en wethouders inzicht krijgen in de situatie. Mocht dit voor de aanvraag noodzakelijk zijn, dan kunnen nadere gegevens of stukken worden gevraagd.
\nDit artikel bevat de regeling over de beslistermijn en de opschorting daarvan.
\nHet is niet wenselijk dat, bij niet tijdig beslissen, van rechtswege een omzettingsvergunning ontstaat, omdat burgemeester en wethouders altijd het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad en een negatief effect op de leefbaarheid voor derden moet afwegen.
\nDit artikel schrijft voor wat in een voorraadvergunning wordt opgenomen. Het moet duidelijk zijn om welke woonruimte(n) het gaat en er wordt standaard het voorschrift opgenomen dat nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, binnen één jaar van de vergunning gebruik moet worden gemaakt.
\nDit artikel bevat de gronden waarop een voorraadvergunning wordt geweigerd.
\nHet gaat hierbij om een belangenafweging tussen het belang van de aanvrager enerzijds en het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad en de leefbaarheid anderzijds. Is het belang van de aanvrager even groot als, of groter dan, het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad, dan wordt de vergunning verleend. Is het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad groter, maar kan dit belang door het stellen van voorwaarden en voorschriften bij de vergunning voldoende worden gediend, dan wordt de vergunning ook verleend. Is het waarborgen van het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad niet mogelijk door het stellen van voorwaarden of voorschriften, dan wordt de vergunning geweigerd.
\nBibob (eerste lid onder d) Voor alle aanvragen van een voorraadvergunning geldt dat deze worden geweigerd als er sprake is van een situatie die valt onder de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob). De Wet Bibob is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren of de afgegeven vergunning intrekken. Dit kan volgen uit de zogenaamde Bibob-toets. Zo wordt voorkomen dat de gemeente Zaanstad indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide ondernemers beschermd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest.
\nEr geldt een stop op kamerverhuur in een aantal gebieden. Kamergewijze verhuur vanaf 3 personen wordt in Poelenburg/Peldersveld, Zaandam-Zuid en de Russische Buurt niet toegestaan. In deze gebieden wordt volop ingezet op verbetering van de leefbaarheid via uitvoering van het Pact Poelenburg en het tegengaan van woonfraude en ondermijning. Hier doen zich regelmatig situaties voor van overbewoning, splitsing in kleine panden en kamerverhuur met meldingen van overlast en onveilige situaties. In het Pact heeft de gemeente met partners afgesproken in te zetten op fijn en wonen: criminele activiteiten en fraude met wonen worden aangepakt, en bewoners worden opgeroepen meldingen te doen bij onveilige situaties.
\nAan een omzettingsvergunning zijn de volgende weigeringsgronden verbonden:
\nOmzetting wordt beperkt tot het omzetten van zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten met een gebruiksoppervlak van ten minste 25 vierkante meter per persoon.
\nOmzetting wordt beperkt tot verhuur aan maximaal 4 personen.
\nDaarnaast geldt bij grondgebonden woningen dat binnen een straal van 100 meter geen andere vergunning voor kamerverhuur mag zijn verleend. Bij het bepalen van de minimale afstand van 100 meter tussen grondgebonden woningen wordt een cirkel met een straal van 100 meter getrokken vanuit het midden van het pand waar de aanvraag betrekking op heeft. Binnen deze cirkel mag geen legaal kamersgewijs bewoond pand liggen of een pand waarvan de aanvraag nog loopt die eerder is ingediend.
\nBij appartementencomplexen geldt een maximum van 10% in het complex. Op deze manier wordt concentratie in buurten en straten tegengegaan.
\nBij woningvorming wordt een woning verbouwd naar meerdere zelfstandige woningen.
\nOm overlap tussen woningvormen en omzetten (kamerverhuur) te voorkomen is expliciet gemaakt dat woningvormen alleen is toegestaan voor het verbouwen tot zelfstandige woonruimten.
\nVoor de woningvormingsvergunning gelden de volgende weigeringsgronden:
\nDe woning die wordt omgevormd moet minimaal 140 m2 zijn.
\nHet verbouwen van een woonruimte tot één of meer woonruimten kleiner dan 50 vierkante meter is niet toegestaan. Dit is om te voorkomen dat er te veel kleine woningen ontstaan. Het is voor de gemeente belangrijk dat te hoge druk op de leefomgeving wordt vermeden en dat er een gevarieerde woonruimtevoorraad beschikbaar blijft.
\nDaarnaast moet het onderhoudsniveau voldoende zijn.
\nHet eerste lid van dit artikel bevat de voorwaarden die gelden voor een omzettingsvergunning.
\nEr is bepaald dat een kamer maximaal door één volwassene kan worden bewoond. Dit voorkomt dat in woningen overbewoning plaatsvindt en daarmee een negatieve invloed heeft op de leefbaarheid.
\nOok is bepaald dat elke bewoner moet staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen van de gemeente Zaanstad en dat kamerverhuur alleen mag plaatsvinden in het hoofdgebouw.
\nBij grondgebonden woningen mogen binnen een straal van 100 meter geen andere vergunning voor kamerverhuur zijn verleend en bij appartementencomplexen mag voor maximaal 10% van de woningen een vergunning worden verleend
\nDit artikel geeft de gronden waarop een voorraadvergunning kan worden ingetrokken. De vergunning kan worden ingetrokken indien deze niet binnen één jaar in gebruik wordt genomen. Daarnaast kan de vergunning worden ingetrokken als deze is verleend op basis van foutieve gegevens, als er sprake is van een Bibob-situatie of als de vergunninghouder geen gebruik meer maakt van de vergunning. Deze vergunninghouders kunnen kenbaar maken geen gebruik meer te maken van de vergunning. Tot slot kan de vergunning worden ingetrokken als niet wordt voldaan aan de bij de vergunning gestelde voorwaarden en voorschriften. Deze voorwaarden en voorschriften worden bij de artikelen over de specifieke vergunning nader toegelicht. Het tweede lid bepaalt dat wanneer een omzettings- of woningvormingsvergunning is ingetrokken dat de woonruimte waarop deze vergunning betrekking had, weer als zelfstandige woonruimte in gebruik moet worden genomen. Voor afwijkend gebruik is dan opnieuw een vergunning vereist.
\nDe kamerbewoning mag geen onaanvaardbare overlast veroorzaken in de buurt. Deze overlast moet wel aantoonbaar zijn op basis van objectieve feiten en omstandigheden en men moet het eerst zelf proberen op te lossen. Wanneer de kamerbewoners als overlastveroorzakers zijn gewezen op de overlast en dit niet heeft geleid tot een oplossing kan er sprake zijn van een onaanvaardbare inbreuk op het leefmilieu en kan vanwege schending van dit voorschrift worden beboet of kan de vergunning worden ingetrokken.
\nDit artikel geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om bij overtredingen van artikel 21 of 24 en 26 van de Huisvestingswet een bestuurlijke boete op te leggen. Overtredingen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet zijn het zonder vergunning omzetten of verbouwen tot meerdere woonruimten (woningvorming) van aangewezen woonruimten. Voorwaarden en voorschriften die in de verordening zijn verbonden aan deze vergunningen zijn op grond van artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet gesteld. Overtreding van deze voorwaarden of voorschriften zijn dus overtredingen van artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet.
\nBestuurlijke boetes moeten worden onderscheiden van de last onder dwangsom. Een last onder dwangsom kan worden opgelegd op grond van de Gemeentewet (artikel 125) in samenhang met de Algemene wet bestuursrecht (artikel 5.32) en behoeft geen grondslag in de Huisvestingsverordening. Bestuurlijke boetes wel, daarom zijn deze opgenomen in dit artikel. Het opleggen van boetes blijkt namelijk effectiever dan het enkel opleggen van een last onder dwangsom. De bestuurlijke boetes kunnen altijd in combinatie met een last onder dwangsom worden opgelegd.
\nIndien burgemeester en wethouders besluiten een overtreding van artikel 21 van de Huisvestingswet te beboeten is in de tabel de hoogte van de boete vastgesteld. In artikel 35 van de Huisvestingswet zijn maximale boetebedragen vastgesteld. Voor de overtredingen kan sinds de ‘Wijziging van de Huisvestingswet 2014 in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte (Wet toeristische verhuur van woonruimte)’ maximaal een boete van de vijfde categorie (prijspeil 2020: € 87.000) worden vastgesteld door de gemeenteraad. Er is gekozen voor de vierde categorie (prijspeil 2020: € 21.750). Dit was voor de wijziging het maximum dat kon worden vastgesteld door de gemeenteraad. De boetebedragen zijn opgenomen in de tabel ‘Bestuurlijke boete omzetting en woningvorming’.
\nOvertredingen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet zijn het zonder vergunning omzetten en verbouwen tot meerdere woonruimten (woningvorming) van aangewezen woonruimten. Artikel 24 van de Huisvestingswet wordt overtreden als in strijd met voorwaarden of voorschriften die in deze verordening aan deze vergunningen zijn verbonden wordt gehandeld.
\nHuurders of eigenaren die meerdere woonruimten verhuren, worden zwaarder beboet dan personen met één woonruimte in de verhuur om nieuwe overtredingen te voorkomen en omdat de gemeente Zaanstad de mate van verwijtbaarheid in een dergelijk geval hoger acht.
\nTot slot geldt voor al deze situaties dat recidive zwaarder wordt beboet omdat de eerste (lagere) boete kennelijk niet afschrikwekkend genoeg was.
\nDit artikel regelt het overgangsrecht voor de aanbieders die hun woonruimte al aanboden voor verhuur. Voor kamergewijze verhuur is na 6 maanden een vergunning vereist. Men heeft 6 maanden de tijd om, indien nodig, de situatie zodanig aan te passen dat men in aanmerking kan komen voor een vergunning.
\nToelichting Hoofdstuk 3 Afdeling II Toeristische verhuur van woonruimte I. ALGEMEEN 1. Inleiding Deze afdeling wordt opgenomen in de Huisvestingsverordening 2021 in verband met de regulering van de toeristische verhuur van woonruimte. De wijziging van de Huisvestingswet 2014 (Wet toeristische verhuur van woonruimte) geeft de gemeente instrumenten om de handhaving mogelijk te maken en indien noodzakelijk de neveneffecten van de toeristische verhuur van woonruimte te kunnen voorkomen of beperken. Wij maken gebruik van de mogelijkheid voor een registratie- en meldplicht, maar niet van de vergunningplicht. Door de registratieplicht wordt de informatiepositie verbeterd, waardoor gericht en effectief kan worden gehandhaafd. Door de meldplicht kunnen negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte worden beperkt.
\n2.2. Redenen voor de regulering van toeristische verhuur van woonruimte De toeristische verhuur van woonruimte biedt nieuwe kansen voor onder meer de gastvrijheidseconomie. Deze innovatieve ontwikkeling moet voldoende kansen krijgen. Regulering moet zien op het voorkomen of bestrijden van de ongewenste effecten ervan.
\nHet veelvuldig toeristisch verhuren van een woonruimte heeft tot gevolg dat de woonfunctie niet meer overheersend is en er sprake kan zijn van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Dit is onwenselijk omdat er schaarste aan woonruimte is. Indien een woonruimte toeristisch wordt verhuurd, is zij niet beschikbaar voor de woonfunctie wat ten koste kan gaan van de doorstroming en mogelijk effect heeft op de koop- en huurprijzen. Ook kunnen speculatieve vastgoedbedrijven hierop inspelen door woonruimten uitsluitend toeristisch te verhuren waardoor het aanbod van woonruimte verder afneemt.
\nToeristische verhuur van woonruimte kan de leefbaarheid in de woonomgeving aantasten. Dit is voornamelijk het geval in gebieden waar een concentratie van toeristische verhuur plaatsvindt. Toeristische verhuur van woonruimte kan tot overlast leiden. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan het houden van feesten in de woonruimte, luide muziek op nachtelijke uren, rollende koffers in trappenhallen, extra verkeer (aan- en afrijdende taxi’s) en andere vormen van overlast. In sommige gevallen kan het zelfs invloed hebben op de openbare orde en veiligheid in de buurt. Voorts heeft het veelvuldig gebruik van meerdere woonruimten voor toeristische verhuur in dezelfde buurt invloed op het karakter en de sociale cohesie van de buurt, hetgeen de demografie minder stabiel maakt. Bovendien is niet iedere woonruimte geschikt voor toeristische verhuur. Zo gelden er bijvoorbeeld in de bouwregelgeving extra eisen in verband met brandveiligheid indien een gebouw wordt gebruikt voor het bieden van recreatief verblijf (logiesfunctie) Ten slotte kan het gelijk speelveld worden verstoord. Zowel voor overnachtingen in hotels als voor de toeristische verhuring van een woonruimte kan toeristenbelasting verschuldigd zijn. Echter het innen van de toeristische belasting bij toeristische verhuur van woonruimte is moeilijk omdat niet bekend is wie zijn woonruimte toeristisch verhuurt. (Bron: Memorie van toelichting bij Wijziging van de Huisvestingswet 2014 in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte (Wet toeristische verhuur van woonruimte) 35 353) 2.3. Bestaande instrumenten Gemeente Zaanstad had nog geen regels om toeristische verhuur te reguleren in de Huisvestingsverordening, zoals regels voor het onttrekken van woonruimte. Wel zijn er soms regels opgenomen voor Bed & Breakfast in het bestemmingsplan. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet is een vergunning voor brandveilig gebruik verplicht voor het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk waarin bedrijfsmatig nachtverblijf wordt verschaft aan meer dan tien personen. In afwijking hiervan is in de Verordening fysieke leefomgeving bepaald dat het verboden is om aan meer dan vijf personen nachtverblijf te verschaffen. Bovendien is een horecaexploitatievergunning nodig als er aan meer dan 4 personen in meer dan 2 kamers nachtverblijf wordt geboden. Bij ernstige en herhaaldelijke hinder van bezoekers of personen die tijdelijk in een woning of op een erf aanwezig zijn, kan de burgemeester een last onder bestuursdwang kan opleggen. Dit kan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening. In Zaanstad wordt ook toeristenbelasting geheven voor het bieden van verblijf aan toeristen.
\nVoor een effectieve handhaving is informatie van essentieel belang. Om te kunnen handhaven moeten we weten wie welke woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur. De regelgeving is noodzakelijk voor de leefbaarheid van de woonomgeving. Bovendien is er sprake van grote schaarste in de woningmarkt. De inzet van de maatregelen is noodzakelijk, geschikt en proportioneel voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de woonomgeving.
\nDe categorieën woonruimte die worden aangewezen zijn; particuliere vakantieverhuur en Bed & Breakfast. Met toeristische verhuur van woonruimte wordt bedoeld het tegen betaling in een woonruimte verblijf bieden aan personen die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de Basis Registratie Personen (BRP) zijn ingeschreven. Woningruil en huisbewaring vallen hier niet onder omdat bij woningruil en huisbewaring de bewoners zich moeten inschrijven in de BRP en derhalve er geen sprake is van toeristische verhuur zoals bedoeld in dit wetsvoorstel. Ook recreatiewoningen vallen niet onder de reikwijdte van deze bepaling. De memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 stelt immers dat met bewoning als genoemd in de begripsbepaling van «woonruimte» bedoeld wordt dat de woonruimte dient als hoofdverblijf. Ruimten die, gegeven hun inrichting en voorzieningen, geschikt zijn voor tijdelijk recreatief verblijf, zoals vakantiewoningen zijn geen woonruimten in de zin van de Huisvestingswet 2014. Woonboten vallen wel onder de begripsbepaling van woonruimte zoals in de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 is aangegeven. De verbodsbepalingen richten zich tot de persoon die de woonruimte aanbiedt of in gebruik geeft voor toeristische verhuur. Dat kunnen de eigenaar, de huurder of een andere partij zijn. De betreffende regels gelden in de gehele gemeente.
\nIn de verordening wordt onderscheid gemaakt tussen particuliere vakantieverhuur zoals de verhuur van de woonruimte aan toeristen op het moment dat de aanbieder er niet in verblijft en het gebruik van de woonruimte waarbij de aanbieder wel in de woonruimte aanwezig is gedurende de periode dat een deel ervan wordt verhuurd aan toeristen zoals bij B&B.
\n3.2 De eenmalige registratieverplichting Met de registratieverplichting krijgen we inzicht in waar in de gemeente, door wie en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur. Dit is noodzakelijk om effectief toezicht te kunnen uitoefenen en zo nodig te kunnen handhaven. De meerwaarde van de registratieplicht is dat we weten waar we toezicht moet houden om vervolgens te kunnen handhaven. Met behulp van de adresgegevens van de registratie kunnen we nagaan of de woonruimten die op onder meer digitale platforms worden aangeboden voor toeristische verhuur voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. Door de registratieplicht wordt ook inzicht verkregen in het fenomeen toeristische verhuur en of er bijvoorbeeld gebieden zijn waar een concentratie is van toeristische verhuur van woonruimten.
\nDeze gegevens kunnen gebruikt worden om te bepalen of verdere maatregelen al dan niet noodzakelijk zijn. De aanbieder van een woonruimte voor toeristische verhuur moet zich eenmalig registreren. Het verkregen registratienummer moet vermeld worden bij iedere aanbieding van de woonruimte voor toeristische verhuur ongeacht het medium waarop de woonruimte wordt aangeboden. Hoewel het aanbod van woonruimte voor toeristische verhuur voornamelijk plaatsvindt via digitale platforms vallen ook aanbiedingen via andere media onder deze bepaling. De eenmalige registratie is digitaal, laagdrempelig en kosteloos. Wie zich registreert ontvangt een registratienummer. Er zijn geen voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van het registratienummer dat elektronisch en direct wordt verstrekt.
\nDe persoonsgegevens van de eenmalige registratie kunnen worden gebruikt voor handhavingsdoeleinden. Er is toeristenbelasting verschuldigd indien een toerist tegen betaling verblijft in een woonruimte. De gegevens van de registratie mogen ook worden gebruikt voor de inning van de toeristenbelasting. Er kan bijvoorbeeld een brief gestuurd worden aan degenen die een registratienummer hebben met het verzoek aangifte te doen voor de toeristenbelasting. Dit kan door vermelding van het aantal nachten dat hun woonruimte toeristisch is verhuurd en het aantal toeristen dat er overnacht hebben in het voorbije kalenderjaar. Op deze wijze kan de toeristenbelasting beter worden geïnd.
\nDe inrichting van het registratiesysteem moet voldoen aan de bij of krachtens algemene maatregel van bestuur gegeven voorschriften over de wijze waarop het systeem moet worden ingericht. Hiermee wordt de uniformiteit en gebruiksvriendelijkheid van de registratie geborgd. Voor de verwerking van de persoonsgegevens in het registratiesysteem zijn de voorschriften van de Algemene verordening gegevensverwerking van toepassing.
\n3.3 Nachtencriterium en meldplicht per verhuring 3.3.1 Het nachtencriterium In de huisvestingsverordening is naast de registratieplicht, opgenomen dat een woonruimte slechts een maximaal 30 nachten per kalenderjaar toeristisch mag worden verhuurd. Met het nachtencriterium wordt het toeristisch verhuren van woonruimte gereguleerd door een kwantitatieve beperking op te leggen. Indien woonruimten slechts een maximaal aantal nachten per jaar toeristisch mogen worden verhuurd, kunnen negatieve effecten van de toeristische verhuur op de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid worden beperkt.
\nAan het nachtencriterium wordt een meldplicht per toeristische verhuring verbonden.
\nDe essentie van B&B is dat een deel van de woning gedurende het gehele jaar toeristisch kan worden verhuurd indien de hoofdbewoner in de woonruimte aanwezig is op het moment dat er toeristen verblijven. Omdat de hoofdbewoner tijdens de verhuur aanwezig is, wordt de overlast voor de directe woonomgeving beperkt. Tevens heeft de uitbater van een B&B hiervoor meestal extra investeringen moeten doen in de woning en oefent hij deze activiteit vaak bedrijfsmatig uit. Daarom is het niet redelijk hiervoor een beperking op te leggen inzake het aantal nachten dat er toeristen mogen verblijven in de B&B. Voor regulering ligt een vergunningplicht meer voor de hand. Hier is vooralsnog niet voor gekozen.
\n3.3.2 Meldplicht per verhuring De aanbieder moet iedere toeristische verhuring melden bij de gemeente. Een verplichte melding van iedere verhuring is een middel om het in de verordening gestelde nachtencriterium te kunnen controleren. De registratieplicht, de meldplicht en het nachtencriterium gelden voor de gehele gemeente. Het nachtencriterium met daarbij de meldplicht per toeristische verhuring is een administratieve last voor de verhuurder en vormt beperking op het vrij aanbieden van diensten, maar het algemeen belang weegt zwaarder.
\n3.4 Geen vergunningplicht Het doel van een vergunningplicht voor toeristische verhuur van woonruimte is het onder voorwaarden kunnen toestaan van deze activiteit en daarmee het realiseren van een balans tussen wonen en de toeristische verhuur van woonruimte in die gebieden van de gemeente waar de genoemde negatieve neveneffecten, zoals de druk op de leefbaarheid en de woningmarkt als gevolg van deze toeristische verhuur ernstig zijn en een registratie- of meldplicht, geen soelaas bieden of niet effectief zijn. Er kunnen gebieden in de gemeente aangewezen worden waar voor toeristische verhuur van woonruimte een vergunning moet worden aangevraagd. Indien noodzakelijk kan daarbij een maximum gesteld worden aan het aantal vergunningen dat in dat gebied kan worden afgegeven. Hiervoor is niet gekozen. Er wordt gestart met de registratie- en meldplicht.
\n3.5 Geen vergunningplicht voor toeristische verhuur De wijziging van de Huisvestingswet 2014 maakt een registratie-, meld- en vergunningplicht voor toeristische verhuur mogelijk. De combinatie van deze instrumenten geeft enerzijds meer inzicht in waar toeristische verhuur plaatsvindt (registratieplicht) en maakt anderzijds regulering (meld- en vergunningplicht) mogelijk. Vooralsnog volstaat het krijgen van inzicht in welke woningen worden aangeboden voor toeristische verhuur. Dit inzicht is van belang om mogelijke verdergaande maatregelen te onderbouwen.
\n3.6. Woonfraude Een belangrijk uitgangspunt voor een effectievere aanpak van woonfraude is de sanctionering. In de praktijk kunnen met woonfraude enorme winsten gemaakt worden en boetes worden ingecalculeerd. De maximale boete op grond van de Huisvestingsverordening voor de laatste wijziging was € 21.750 (boete vierde categorie). Om de drempel te verhogen zijn met de wijziging van de wet de mogelijkheden voor gemeenten uitgebreid om hogere boetes op te leggen bij illegale onderverhuur en is de maximale boete in de Huisvestingswet 2014 verhoogd van de vierde categorie naar de vijfde categorie (€ 87.000). Wij grijpen niet meteen naar de hoogste categorie, maar starten met het invoeren van het maximum van de vierde categorie (prijspeil 2020: € 21.750).
\nOnder woonfraude wordt in eerste instantie verstaan het in gebruik geven van een woonruimte in strijd met de in de huisvestingsverordening opgenomen voorwaarden, bijvoorbeeld dat een woning niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Daarnaast kan er bij woonfraude sprake zijn van overtreding van andere wettelijke bepalingen. Zo is onderverhuur van woonruimte op grond van artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek verboden, tenzij de huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft toestemming heeft van de verhuurder om een deel daarvan in gebruik te geven.
\n3.7 Bestuurlijke boete De Huisvestingswet 2014 gaat uit van een systeem van bestuurlijke boete en niet van strafrechtelijke vervolging. De bestuurlijke boete maakt de wet voor de gemeenten immers beter handhaafbaar. Het college van burgemeester en wethouders heeft ook de bevoegdheid om een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom op te leggen. Een last onder dwangsom kan bijvoorbeeld in bepaalde situaties meer effectief zijn om een illegale situatie te beëindigen dan een bestuurlijke boete. Het college van burgemeester en wethouders kan op deze wijze punitieve en niet punitieve handhavingsmiddelen inzetten afhankelijk van de concrete situatie. Tevens gaat van een bestuurlijke boete directe preventieve werking uit omdat de overtreder direct beboet kan worden en daardoor de overtreding snel beëindigd kan worden.
\nDe op te leggen bestuurlijke boetes voor de in de Huisvestingsverordening opgenomen verboden staan in de tabel in artikel 3.7.1. Een verminderde verwijtbaarheid, een beperkte ernst van een overtreding en een geringe financiële draagkracht kunnen worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden, als bedoeld in artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), die aanleiding kunnen geven een boete te matigen. Ook indien de overtreder in bezwaar stelt dat een of meer van deze omstandigheden aan de orde zijn en hij dat aannemelijk maken, kan dit een reden zijn om de boete in de bezwaarfase te matigen. Een eenmalige registratieverplichting is een laagdrempelig middel. Het vergt van de aanbieder weinig inspanning en het is voor de gemeente essentieel om het adres van de aangeboden woonruimte te kunnen achterhalen.
\nHet niet vermelden van een registratienummer is een overtreding. Hoewel dit nog niet betekent dat de woonruimte ook daadwerkelijk toeristisch wordt verhuurd, is het registratienummer een essentieel onderdeel voor de gemeente om te kunnen achterhalen wie welke woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur. Zonder registratienummer kan de gemeente de bestaande wet- en regelgeving moeilijk handhaven, waardoor bij een daadwerkelijke verhuring de veiligheid van de toeristen in gevaar kan komen.
\nVoor overtreding van de verboden kan een boete worden opgelegd waarvan de hoogte maximaal het bedrag is dat is vastgesteld voor de betreffende categorie, bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.
\n3.8 Bestuursdwang bij het niet voldoen aan verzoek toezichthouder Op grond van artikel 5:20 van de Awb is een ieder verplicht aan een toezichthouder binnen de door hem gestelde termijn alle medewerking te verlenen die deze kan vorderen bij de uitoefening van zijn bevoegdheden. Deze bepaling maakt het mogelijk dat toezichthouders daadwerkelijk hun bevoegdheden kunnen effectueren. Bij het toezichthouden op de registratieplicht inzake toeristische verhuur van woonruimte via digitale platforms is de toezichthouder afhankelijk van deze platforms om te kunnen achterhalen wie zonder het verplichte registratienummer de woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur. Indien de toezichthouder constateert dat een woonruimte zonder registratienummer wordt aangeboden voor toeristische verhuur, hetgeen in strijd is met het verbod, zal de toezichthouder de aanbieder en het adres van de woonruimte moeten achterhalen via een verzoek aan het platform. Het niet meewerken aan een verzoek is een strafbaar feit op grond van artikel 184 van het Wetboek van strafrecht.
\nIn de verordening is opgenomen dat het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid heeft tot het opleggen van een last onder dwangsom indien er geen of onvoldoende medewerking wordt verleend aan een verzoek daartoe van een toezichthouder.
\n4.1. Eigendomsrecht De registratie- en meldplicht is een vorm van regulering van eigendom omdat een eigenaar niet zonder de geldende registratie- of meldplicht zijn woonruimte mag verhuren aan toeristen. Het eigendomsrecht is beschermd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Een beperking of regulering vanuit de overheid is mogelijk indien deze inmenging gerechtvaardigd is. Daartoe dient de beperking bij wet te zijn voorzien, moet ze noodzakelijk zijn in het algemeen belang en moet ze proportioneel zijn.
\nDe bevoegdheid om de registratie- en meldplicht in de huisvestingsverordening op te nemen, is opgenomen in de Huisvestingswet 2014. De eenmalige registratieplicht voor aanbieders van woonruimte voor toeristische verhuur, waaraan geen voorwaarden gesteld worden, is een zeer geringe regulering van het eigendomsrecht. Een meldplicht per verhuring betekent een verdergaande regulering van het vrij genot van de eigendom, maar gaat minder ver dan de vergunningplicht. Dit kan worden ingesteld indien de omvang van de toeristische verhuur van woonruimte dusdanig is dat hierdoor de leefbaarheid van de woonomgeving of de woonruimtevoorraad ernstig wordt aangetast. Het is noodzakelijk om de toeristische verhuren van woonruimten te beperken tot maximaal 30 nachten per kalenderjaar.
\n4.2. Recht op eerbiediging van privé, familie- en gezinsleven 4.2.1 Het recht op privéleven in de woonruimte Artikel 10, eerste lid, van de Grondwet, bepaalt dat eenieder recht heeft op eerbiediging van zijn persoonlijke levenssfeer, behoudens bij of krachtens de wet te stellen beperkingen. Het tweede lid van dit artikel beschermt de persoonlijke levenssfeer in verband met het vastleggen en verstrekken van persoonsgegevens. Dit recht is ook beschermd in artikel 8 van het EVRM. Onder de persoonlijke levenssfeer wordt in ieder geval ook verstaan het huis waarin iemand leeft en dat deel van het privéleven dat zich binnen de woning afspeelt. Een meldplicht voor iedere toeristische verhuring van de woonruimte geeft inzicht in het gebruik van de woonruimte en daarmee het privéleven van de bewoners. Dit is een beperking van het recht dat beschermd is in artikel 10, eerste lid, van de Grondwet en artikel 8 van het EVRM.
\nZulk een beperking moet geregeld worden bij wet en noodzakelijk zijn in een democratische samenleving in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Verder moet deze beperking geschikt en proportioneel zijn. De beperking die de meldplicht vormt op het privéleven in de woning, wordt geregeld bij wet in formele zin. De beperking is noodzakelijk in een democratische samenleving in het belang van de rechten en vrijheden van anderen. De overheid is immers verplicht om zorg te dragen voor voldoende woongelegenheid.
\nIn gemeenten waar zich onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten voordoen, kan de gemeenteraad vaststellen dat het noodzakelijk is om het toeristisch verhuren van woonruimte te reguleren en dit te controleren via een meldplicht. Een maximaal aantal nachten dat een woonruimte toeristisch mag worden verhuurd, voorkomt ook dat woonruimten worden gekocht met als doel deze uitsluitend toeristisch te verhuren, hetgeen de woonruimtevoorraad vermindert. Hierdoor worden de mogelijkheden voor woningzoekenden om passende woonruimte te vinden beperkt. Het is ook een opdracht van de overheid om te voorkomen dat het woongenot van bewoners ernstig wordt aangetast door de druk die bepaalde activiteiten veroorzaken op de leefomgeving.
\nEen beperking van het maximaal aantal nachten per jaar dat een woonruimte toeristisch mag worden verhuurd en de handhaving hiervan door middel van een meldplicht is daarom een belangrijk instrument om de rechten en vrijheden van anderen te beschermen.
\n4.2.2 Verwerking van persoonsgegevens Bij een registratie- en meldplicht worden persoonsgegevens verwerkt. De verwerking van persoonsgegevens moet in overeenstemming zijn met de Algemene verordening gegevensverwerking. Het college van burgemeester en wethouders is verantwoordelijk voor de inrichting van de systemen en de verwerking van de persoonsgegevens. Over de inrichting van het registratiesysteem worden bij of krachtens algemene maatregel van bestuur nadere voorschriften gegeven. De persoonsgegevens die worden verwerkt in het kader van de registratie mogen ook gebruikt worden voor de inning van de toeristenbelasting en de handhaving van het Bouwbesluit 2012. De gegevens van de registratie maken het mogelijk om toezicht uit te oefenen met betrekking tot het veilig gebruik van de woningen. De persoonsgegevens die verwerkt worden in het kader van de meldplicht mogen ook gebruikt worden voor de inning van de toeristenbelasting, omdat deze gegevens direct inzicht geven in het aantal daadwerkelijke toeristische verhuringen van de woning.
\n4.3. Dienstenrichtlijn Ten aanzien van een registratie- en meldplicht voor toeristische verhuur is de Dienstenrichtlijn van toepassing. Een meldplicht waarbij de duur van de toeristische verhuur in een gegeven jaar wordt beperkt is een beperking van de dienstverlening in de zin van artikel 15, tweede lid, onderdeel a, van de Dienstenrichtlijn. Het algemeen belang dat gediend wordt met deze beperking is echter het behoud van de leefbaarheid in de woonomgeving en van de woningvoorraad. Deze beperking is noodzakelijk omdat toeristische verhuur van woonruimte in Zaanstad de leefbaarheid ernstig aantast en de schaarste aan woonruimte verergert. In situaties waar door de toeristische verhuur van woonruimten de rechten en vrijheden van anderen bedreigd worden, kan een beperking worden opgelegd aan deze vorm van toeristische verhuur. De gemeenteraad voert een nachtencriterium in van maximaal 30 nachten per kalenderjaar dat toeristische verhuur van een woonruimte is toegestaan, omdat dit aansluit bij de gemiddelde vakantieduur van een particulier die zijn woning verhuurd bij afwezigheid tijdens vakantie. Daarbij sluit het aan bij de norm die is gesteld in andere grote gemeente in de MRA, zoals Amsterdam, Amstelveen en Haarlem.
\n4.4. E-commerce richtlijn De Richtlijn elektronische handel is niet van toepassing op de vereisten die gesteld worden aan de aanbieders van accommodatie omdat deze aanbieders geen dienst van de informatiemaatschappij leveren. Wel kunnen toezichthouders op basis van artikel 5:17 en 5:20 van de Awb in samenhang met artikel 15 van de Richtlijn elektronische handel informatie vorderen over aanbiedingen van aanbieders die niet voldoen aan de wettelijke vereisten, zoals het vermelden van het registratienummer. De platforms zijn verplicht deze verzoeken om informatie te honoreren en zo spoedig mogelijk de gevraagde gegevens te verstrekken aan de toezichthouder. Indien het platform hieraan niet voldoet kan het college van burgemeester en wethouders op basis van het voorgestelde derde lid van artikel 33 van de Huisvestingswet 2014 een last onder dwangsom opleggen.
\nDe registratieplicht heeft als doel inzicht te krijgen waar en door wie woonruimte voor toeristische verhuur wordt aangeboden, zodat gemeenten de bestaande wet- en regelgeving kunnen handhaven. Daarom kunnen er geen voorwaarden aan verbonden worden. De verplichtingen bij toeristische verhuur van woonruimte die gebaseerd zijn op andere wet- en regelgeving, zijn zonder meer van toepassing. De registratieplicht is geen instrument voor de regulering van de toeristische verhuur van woonruimte.
\nARTIKELSGEWIJS
\nIn artikel 1 wordt een begripsbepaling van «toeristische verhuur» opgenomen waarbij is aangesloten bij artikel 224 van de Gemeentewet waarin de grondslag ligt voor de gemeente om toeristenbelasting te kunnen heffen. Anders dan in artikel 224 van de Gemeentewet regelt de Huisvestingswet 2014 uitsluitend het gebruik van woonruimte en strekt het zich dus niet uit tot andere gebouwen waarin toeristen verblijven. Indien iemand in zijn woonruimte een kennis of familielid laat overnachten, valt dit niet onder toeristische verhuur, voor zover dit niet tegen betaling plaatsvindt.
\nDe volgende categorieën van woonruimte zijn aanwijzen met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en met het oog op het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving: particuliere vakantieverhuur en Bed & Breakfast. Er wordt onderscheid gemaakt tussen toeristische verhuur waarbij de hoofdbewoner wel of niet aanwezig is. De essentie van B&B is dat een deel van de woning gedurende het gehele jaar toeristisch kan worden verhuurd indien de hoofdbewoner in de woonruimte aanwezig is op het moment dat er toeristen verblijven.
\nArtikel 3.5.2 (obv artikel 23a van de wet) Door het invoeren van een registratieplicht wordt inzichtelijk door wie op welke adressen woonruimte voor toeristische verhuur wordt aangeboden. De registratieplicht houdt in dat de aanbieder van woonruimte voor toeristische verhuur het registratienummer bij iedere aanbieding moet vermelden. In het tweede lid wordt bepaald dat het registratienummer wordt aangevraagd door degene die de woonruimte wil aanbieden voor toeristische verhuur. Het registratienummer wordt verstrekt aan eenieder die een woonruimte wil aanbieden in Zaanstad. Er zijn geen weigeringsgronden voor de afgifte van het registratienummer.
\nNaast de registratieplicht wordt in de huisvestingsverordening opgenomen dat een woonruimte slechts maximaal 30 nachten per kalenderjaar toeristisch mag worden verhuurd (eerste lid). Om dit nachtencriterium te kunnen handhaven wordt een meldplicht ingevoerd (tweede lid). Dit is een ingrijpende maatregel die wordt ingezet omdat de neveneffecten van toeristische verhuur ernstig zijn. De melding dient gedaan te worden door degene die de woonruimte verhuurt voor toeristisch gebruik (derde lid).
\nDienstverleners moeten de aanbieders informeren over de verboden.
\nDienstverleners mogen geen woonruimte voor toeristische verhuur publiceren als zij in kennis zijn gesteld dat de woonruimte reeds voor 30 nachten is verhuurd
\nDit artikel geeft nadere voorschriften omtrent de registratieplicht. De registratie is een administratieve handeling die de aanbieder moet doen via elektronische weg (eerste lid), waarbij hij direct een registratienummer verkrijgt. Het registratiesysteem wordt ingericht en beheerd door het college van burgemeester en wethouders (tweede lid). Dit moet volgens de regels over de inrichting gesteld bij of krachtens algemene maatregel van bestuur. De gegevens van de registratie geven inzicht in het aantal woonruimten dat wordt aangeboden voor toeristische verhuur en de locaties ervan. Onder meer op basis van deze gegevens kan de gemeenteraad besluiten of het noodzakelijk is om nadere regulering via vergunningplicht in te stellen.
\nDe gegevens van de registratie kunnen (derde lid) ook gebruikt worden voor het toezicht op de naleving van het Bouwbesluit 2012 en de inning van toeristenbelasting. Op basis van het Bouwbesluit 2012 gelden nadere eisen aan de brandveiligheid van de woonruimte indien een woonruimte wordt aangeboden voor logiesverstrekking. Omdat toezicht op de naleving van de voorschriften met betrekking tot de veiligheid van de woonruimte een ander doel is dan het behoud van de woonruimtevoorraad of het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving, is dit expliciet geregeld in de Huisvestingswet en de -verordening. In het kader van het toezicht op de naleving van de bouwregelgeving is het wenselijk deze gegevens op dit moment reeds te hebben zodat eventueel kan worden ingegrepen alvorens er daadwerkelijk een verhuring plaatsvindt.
\nOp basis van de gegevens van de registratie wordt duidelijk wie zijn woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur.
\nOp het moment dat de Omgevingswet inwerking geldt in plaats van de verwijzing naar artikel 2 van de Woningwet: de verwijzing naar artikel 4.3 van de Omgevingswet, dat de grondslag vormt voor het Besluit bouwwerken leefomgeving waarin de bouwregelgeving is opgenomen.
\nDit artikel geeft nadere voorschriften omtrent de meldplicht. In het tweede lid staat dat het college van burgemeester en wethouders zorg draagt voor de inrichting en het beheer van een elektronisch systeem waar iedere toeristische verhuring van de woonruimte gemeld moet worden. Het eerste lid van dit artikel schrijft voor dat de melding uitsluitend kan gedaan worden via dit elektronische systeem omdat daardoor de administratieve lasten voor degene die zijn woonruimte toeristische verhuurt zo beperkt mogelijk zijn. Daarnaast is het voor de handhaving van groot belang dat de gemeenten direct op de hoogte is van de toeristische verhuring. De verhuur van een woonruimte aan toeristen blijft over het algemeen beperkt tot een aantal nachten per boeking. Indien de melding niet direct elektronisch zou worden doorgegeven, is de toeristische verhuring van de woonruimte aan die toeristen reeds beëindigd en kan er niet meer handhavend worden opgetreden indien dat noodzakelijk is. De gegevens mogen ook gebruikt worden voor de inning van de toeristenbelasting (derde lid). Omdat bij de meldplicht duidelijk wordt wie de woonruimte heeft verhuurd voor hoeveel nachten en aan hoeveel personen. Deze gegevens maken het innen van de toeristenbelasting eenvoudiger (derde lid).
\nIn dit artikel wordt de maximale hoogte van de bestuurlijke boete vastgesteld. In paragraaf 3.7 van het algemeen deel van deze toelichting wordt ingegaan op de ratio achter maximale hoogte van de verschillende bestuurlijke boetes.
\nIndien aan een toezichthouder geen medewerking wordt verleend, kan het college van burgemeester en wethouders op basis van artikel 3.7.1 4e lid een last onder dwangsom opleggen. In paragraaf 3.8 en 5 van het algemeen deel staat de toelichting.
\nDit artikel regelt het overgangsrecht voor het instellen van de registratieplicht voor de toeristische verhuur van woonruimte. Voor woonruimte die al aangeboden werd voor toeristische verhuur voor de inwerkingtreding van de wijzigingsverordening moet de aanbieder binnen 6 maanden na inwerkingtreding een registratienummer hebben en dit vermelden bij iedere aanbieding.
\nEr kunnen zich individuele gevallen voordoen waarin strikte toepassing van deze verordening onbedoeld en onvoorzien buitengewoon onbillijk uitwerkt. In die gevallen kunnen burgemeester en wethouders besluiten om af te wijken van de bepalingen van deze verordening. Aard en strekking van de hardheidsclausule is zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast.