Koniec tego terminu w przeciągu którego Koło (...) mogło skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku przypadał zatem na lipiec 2012 roku. Po upływie tego terminu uprawnienia te natomiast definitywnie wygasły, zarówno te o których mowa w art. 560 k.c., jak i w art. 566 k.c. Powodowe Koło (...) po raz pierwszy poinformowało natomiast pozwanych o możliwych nieprawidłowościach, niezgodnościach pomiędzy ofertą, a stanem rzeczywistym w piśmie skierowanym do pozwanych z 3 sierpnia 2012 roku, przy czym podkreślenia tutaj wymaga fakt, że w żaden sposób nie skonkretyzowało tychże, nieprawidłowości, niezgodności między ofertą a stanem rzeczywistym. Oferta zaś na którą Koło Łowieckie się powołało była ofertą sporządzoną przez członka Koła (...) K. K. (2), a nie ofertą pozwanych. W żadnym również innym kolejnym piśmie skierowanym do pozwanych Koło Łowieckie nie sprecyzowało wad fizycznych przedmiotowej nieruchomości.
\nSwoje roszczenia dotyczące zwrotu części uiszczonej ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości względnie odkupienia jej z powrotem przez pozwanych wywodziło pierwotnie z faktu, że cena za jaką kupiło Koło Łowieckie nieruchomość była zawyżona. W tym miejscu należy podkreślić, że na cenę sprzedanej rzeczy tu; nieruchomości wpływ mają prawa rynkowe popyt i podaż. Faktem powszechnie znanym było to, że w latach 2008- 2009 ceny nieruchomości były niezwykle wysokie, wręcz rekordowe, a następnie gwałtownie spadły i utrzymywały się przez wiele lat powodując zastój na rynku obrotu nieruchomościami. Mając to na uwadze „przeświadczenie\" członków koła o zakupie nieruchomości za zawyżoną cenę nie znajduje żadnych podstaw faktycznych, dowodem na poparcie tych „przeświadczeń\" nie może być ekspertyza przestawiająca wartość spornej nieruchomości według stanu i cen na luty 2012 roku, skoro nabycie nieruchomości poprzedzonej przedwstępną umową miało miejsce w 2010 roku. W związku z procesem Koło Łowieckie zasięgnęło porady eksperta, co zatem stało na przeszkodzie powołanie rzeczoznawcy przed umową?
\nNie mając konkretnych zarzutów wobec sprzedawców tu; pozwanych dopiero w późniejszym okresie M. L. (1) zasięgnął rady A. W., a ten doradził, że wobec braku dokumentów dotyczących remontu zgłosić sprawę do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w G.. Pojawiły się zarzuty dotyczące samowoli budowlanej i nieprawidłowości przy przeprowadzonym remoncie, zrobionym przed zawarciem umowy.
\nW tym stanie rzeczy, uwzględniając przytoczoną powyżej treść art. 568 k.c., nie sposób zatem zdaniem Sądu przyjąć, aby stronie powodowej w dalszym ciągu przysługiwały uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy.
\nZdaniem Sądu na uwagę zasługuje i to, że żądanie pozwu w kontekście przytoczonej powyżej treści art. 560 § 1 i 3 k.c. zostało skonstruowane w sposób wadliwy. Jak wynika bowiem z treści przywołanych przepisów żądanie obniżenia ceny z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej powinno odpowiadać w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad, a zatem stanowi ona w istocie różnicę tych wartości. I w takiej też relacji powinna strona powodowa przedstawić swe żądanie pozwu w analizowanym zakresie, czyli zestawienie z jednej strony wartości przedmiotowego budynku w stanie wolnym od wad oraz z uwzględnieniem istniejących wad i zgłosić stosowne wnioski dowodowe dla wykazania swoich twierdzeń i zarzutów. Strona powodowa jednakże tego nie uczyniła. Nie tylko że nie wskazała wartości przedmiotowego budynku o jakich mowa, ale nawet nie naprowadziła stosownych dowodów, które pozwoliłyby na ustalenie tychże wartości. Całkowicie błędne jest natomiast zdaniem Sądu wyliczenie przez stronę wartości o jaką powinna zostać obniżona cena przedmiotowej nieruchomości, jako sumy wszystkich poniesionych przez nią w związku z wadami budynku kosztów.
\nOdnosząc się do wskazanej alternatywnie przez Koło (...) podstawy prawnej żądania pozwu, czyli art. 471 k.c Sąd wskazał, że zgodnie z treścią tego przepisu dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Aby na gruncie powyższego przepisu można mówić o zaistnieniu przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej musi po pierwsze zaistnieć stan niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, po drugie szkoda i po trzecie wreszcie związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania, a szkodą.
\nW przedmiotowej sprawie strona powodowa upatrywała zasadności żądania pozwu w fakcie nienależytego wykonania przez pozwanych ich zobowiązania z umowy kupna-sprzedaży w postaci sprzedania Kołu (...) przedmiotowego budynku mieszkalnego w N. (...) z wadami fizycznymi. Punktem wyjścia do rozważań w tej kwestii powinno być stwierdzenie, że zobowiązanie T. R. (1) i M. R. (1) wynikające z zawartej przez nich w dniu 17 czerwca 2010 roku w formie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości polegało na sprzedaży na rzecz Koła (...) nieruchomości w N. (...), w tym znajdującego się na niej budynku mieszkalnego, o określonych właściwościach i stanie ustalonym przez strony w trakcie zawierania umowy.
\nOdwołując się w tym miejscu do wcześniejszych rozważań, Sąd stwierdził, że analiza i ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie daje podstaw do stwierdzenia, aby pozwani faktycznie zataili jakiekolwiek wady fizyczne budynku mieszkalnego w N. (...), czy też informowali o nieistniejących właściwościach tego budynku. Koło Łowieckie nie tylko że miało niczym nieskrępowaną możliwość dokładnego obejrzenia tego budynku, zasięgnięcia wszelkich niezbędnych dotyczących go informacji, ale nadto prawie rok czasu przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży korzystało z tego budynku. Podczas zawierania właściwej umowy kupna-sprzedaży nie zgłaszało żadnych zastrzeżeń dotyczących jego stanu technicznego.
\nMożna zatem zasadnie stwierdzić, że akceptowało w pełni stan techniczny w jakim ten budynek się znajdował. W tym stanie rzeczy należy zatem stwierdzić, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości o parametrach, właściwościach i stanie technicznym w jakim budynek ten faktycznie się znajdował, a skoro tak to nie sposób tutaj mówić o nienależytym wykonaniu zobowiązania przez pozwanych.
\nJeśli chodzi natomiast o świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzone przez inż. J. R., to wobec faktu że zostało ono wykonane przez podmiot fachowo zajmujący się audytem energetycznym, także brak jest podstaw do upatrywania jakiejkolwiek wadliwości w działaniu pozwanych, w tym również do przypisywania im w świetle postanowień art. 429 k.c. winy w wyborze podmiotu, który wykonał to świadectwo. Fakt, że przyjęte w tym świadectwie parametry budynku mogły odbiegać od rzeczywistych parametrów oraz że w konsekwencji również wynik końcowy znajdujący się na pierwszej stronie świadectwa mógł odbiegać od rzeczywistego zapotrzebowania budynku energię elektryczną nie miał przy tym żadnego znaczenia dla treści zawartej przez strony umowy.
\nCena nieruchomości została już bowiem pomiędzy stronami ustalona wcześniej, jeszcze przed dostarczeniem przez pozwanego T. R. (1) świadectwa o jakim mowa, a nadto z materiału dowodowego sprawy nie wynika, aby Koło (...) przywiązywało do jego treści jakąkolwiek wagę, analizowało jego treść, poziom merytoryczny, dopytywało się o jakiekolwiek wynikające z niego dane. Można zasadnie stwierdzić, że gdyby takie świadectwo nie zostało w ogóle przedłożone przez pozwanego, względnie jeżeli jego treść była inna, również doszłoby do zawarcia pomiędzy stronami przedmiotowej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił zatem wniosek dowodowy strony powodowej sformułowany w piśmie przygotowawczym z dnia 14 sierpnia 2015 roku i następnie zmodyfikowany w kolejnym piśmie przygotowawczym tej strony z dnia 14 września 2015 roku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.
\nSąd dodał nadto, że strona powodowa nie wykazała również na gruncie art. 471 k.c. wysokości poniesionej przez nią szkody. Strona pozwana kwestionowała bowiem wysokość wskazywanych przez tą stronę kosztów poniesionych w związku z usunięciem wad stwierdzonych w przedmiotowym budynku mieszkalnym, w tym zasadność i wielkość kwot wynikających z załączonych przez stronę powodową do akt sprawy faktur VAT. Strona powodowa nie naprowadziła natomiast żadnych wniosków dowodowych w postaci dowodu z opinii biegłego, na podstawie których można by zweryfikować wielkość wskazywanej przez nią szkody i poczynić miarodajne ustalenia.
\nUstalenia faktyczne Sąd poczynił w niniejszej sprawie na podstawie załączonych przez strony do akt sprawy dokumentów, co do których nie było podstaw do kwestionowania wiarygodności. Nie ujawniły się bowiem żadne okoliczności, które wskazywałyby, iż są to dokumenty nieautentyczne, nie pochodzące od podmiotów które zgodnie z ich treścią miały je wystawić. Brak jest również uzasadnionych podstaw, aby sądzić iż zostały podrobione, przerobione.
\nW całości Sąd dał wiarę dowodom ze źródeł osobowych. Z zeznań tych nie wynika, aby którakolwiek z osób przedstawiała fakty tendencyjnie, celowo zatajała istotne okoliczności sprawy, podawała okoliczności nie istniejące, bądź też przedstawiała je w innym świetle, aniżeli miały miejsce w rzeczywistości. Sąd miał tutaj przy tym oczywiście na uwadze, że wiedza świadków oraz przesłuchanych w charakterze strony powodowej członków zarządu Koła (...) odnośnie okoliczności zdarzeń objętych osądem była różna, co jest zrozumiałe skoro uczestniczyli w tych zdarzeniach na różnym ich etapie i w różnym charakterze. Fakt ten nie miał jednakże wpływu na ocenę ich wiarygodności, a jedynie ich przydatność przy rekonstrukcji stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie.
\nUzasadniając orzeczenie o kosztach Sąd na podstawie art. 98 i 99 k.p.c. orzekł natomiast o kosztach procesu, na które składają się koszty zastępstwa procesowego zgodnie z obowiązującymi stawkami, o których mowa w § 6 punkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokacie ( ... ) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.
\nApelację od tego wyroku wniósł powód, zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucając I. mające wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia naruszenie prawa procesowego, tj:
\nW uzasadnieniu przedstawiono rozwinięcie zarzutów Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji na koszt powoda przedstawiając stanowisko zgodne z przyjętym przez Sąd Okręgowy.
\nSąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:
\nPostępowanie apelacyjne, będące ze swej istoty postępowaniem odwoławczym i kontrolnym, zachowuje jednak charakter postępowania rozpoznawczego. Oznacza to, że Sąd odwoławczy posiada jurysdykcyjną swobodę (a zarazem powinność) i kompetencję do ponownej samodzielnej oceny materiału procesowego, ograniczoną jedynie granicami zaskarżenia. Oceniając merytorycznie powództwo Sąd II instancji ma zatem obowiązek poczynić własne ustalenia i ocenić je samodzielnie z punktu widzenia prawa materialnego, a więc dokonać prawidłowej subsumcji stanu faktycznego. Z tego też względu Sąd odwoławczy może, a jeżeli je dostrzeże - powinien, naprawić wszystkie stwierdzone w postępowaniu apelacyjnym naruszenia prawa materialnego popełnione przez Sąd I instancji, niezależnie od tego, czy zostały one podniesione w apelacji, jeśli tylko mieszczą się w granicach zaskarżenia.
\nW wykonaniu tych obowiązków w niniejszej sprawie Sąd Apelacyjny ponownie dokonał oceny materiału procesowego. Co do zasady nie znalazł żadnych podstaw do tego, by zmienić lub uzupełnić ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy i stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia a odnoszące się do zakresu dochodzonego w niniejszej sprawie żądania (istotne dla orzeczenia o żądaniu objętym pozwem w granicach wyznaczonych przez zakres zaskarżenia).
\nWyjątkiem była (wynikająca z uwzględnienia zarzutów skarżącego dotyczących bezpodstawnego pominięcia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii i biegłego, konieczność doprecyzowania ustaleń co do braku podstaw do przyjęcia, by ekspertyza energetyczna przedstawiona przez pozwanych w momencie podpisywania umowy była sporządzona w sposób rzetelny, po badaniu właściwości przedmiotu sprzedaży i dokumentowała stan tego właśnie budynku.
\nSąd Okręgowy pominął ten wniosek przyjmując, że dowód ten nie miał żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż cena nieruchomości została wynegocjowana wcześniej – przed sporządzeniem tego dokumentu. Sąd przesłankowo uznał zatem, że dokument ów miał tylko wymiar formalny. Nie uwzględnia jednak Sąd zrumentacji powoda który wykazywał, że dokument przedstawiony został przez pozwanych na żądanie powodowego Koła. Jego znaczenie nie może było ograniczane w procesie przez powoda jedynie do kwestii formalnych. Obrazował zdaniem powoda on cechy budynku po wykonaniu remontu (określonego przez pozwanych wobec powoda mianem remontu generalnego). Jako taki potwierdzał on wysokie parametry energooszczędności budynku, co (w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego) utwierdzać mogło kupującego zwłaszcza działającego w zaufaniu do rzetelności i fachowości rzeczoznawcy) o dobrej jakości wykonanych prac remontowych. W rezultacie więc pomięcie dowodu z opinii biegłego mającego z jednej strony podważać dokument przedstawiony przed sprzedażą przez pozwanych a z drugiej wskazywać na koszt doprowadzenia do stanu zgodnego ze świadectwem energetycznym, naruszało prawo powoda do prezentacji dowodów co do faktów z których wywodził skutki prawne i jako takie nie było uzasadnione w świetle art. 227 k.p.c..
\nUwzględniając zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 k.p.c. Sąd odwoławczy dopuścił więc i przeprowadził dowód z opinii biegłego postulowany w apelacji. Dokonując oceny dowodu Sąd nie znalazł podstaw do tego by zakwestionować opinię. Wnioski opinii bowiem są spójne logicznie i nie popadają w sprzeczność z wnioskami jakie wywodzić należy z zasad doświadczenia życiowego. Nie stwierdza Sąd odwoławczy, by wywód opinii pomijał jakiekolwiek istotne przesłanki które biegły powinien wziąć pod uwagę. Biegły dokonał oględzin budynku i na podstawie własnych badań opracował dane niezbędne dla oceny badanego świadectwa energetycznego a także parametrów termicznych budynku po remoncie. Strony nie podważyły ani metodologii ani też wywodu czy wreszcie wniosków opinii. W rezultacie stosując normę art. 233 §1 k.p.c. poczynić należało na podstawie tego dowodu ustalenia faktyczne zgodne z wnioskami biegłego Ustalić zatem należało, że świadectwo przedstawione przez pozwanych przed zawarciem udowy sprzedaży a sporządzone przez J. R. zawierało całkowicie błędne parametry budynku pozwanych i wyniki badania jego energooszczędności. Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię końcowa budynku wynosi 385,2 kWK (m 2rok) a nie 124,8 kWh/m 2rok) jak wyliczył to J. R..
\nZapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną wynosi 86,05 kWh/(m 2rok) a nie 25 kWh/(m 2rok) jak wynikało ze świadectwa przedstawionego przez pozwanych.
\nKoszty uzyskania parametrów energooszczędności przyjętych za istniejące przez J. R. wynoszą w przybliżeniu 108.681 zł i obejmują wykonanie wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła doizolowanie ścian zewnętrznych co najmniej 10 cm styropianu doizolowanie stropodachu płaskiego minimum 20 cm wełny mineralnej, doizolowanie dachów skośnych do powierzchni użytkowych i wymianę stolarki okiennej na okna energooszczędne.
\nStan budynku odpowiada przeciętnemu jeśli chodzi o jego wiek, konstrukcję i sposób ocieplenia.
\nDowód: opinia biegłego M T. (k. 781-820 wraz z uzupełniającą opinią ustną (protokół rozprawy z dnia 23 stycznia 2019.
\nW pozostałym zakresie ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia nie wymagają korekty i sąd odwoławczy czyni je częścią uzasadnienia własnego orzeczenia bez potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania. Nie oznacza to podzielenia oceny prawnej ustalonych faktów w płaszczyźnie regulacji prawnych dotyczących odpowiedzialności pozwanych za szkodę wyrządzona w wyniku nienależytego wykonania umowy sprzedaży. Kwestie te zostaną przedstawione przy ocenie zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego.
\nZa zbędne uznał Sad odwoławczy dopuszczenie dowodu z zeznań świadka wskazanego w apelacji. Zeznania te miały dowodzić podstępnego zatajania wad, jednak w świetle dokonanej kwalifikacji roszczenia i oceny prawnej przedstawionej niżej, kwestie te nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia Stąd też dowód ten trafnie został pominięty przez Sąd Okręgowy.
\nOdnosząc się do oceny prawnej powództwa w pierwszej kolejności przypomnieć należy, że Sąd nie jest związany wskazaniem podstawy prawnej żądania przez stronę. Zatem jeśli zdaniem Sądu I instancji powód błędnie uzasadniał żądanie zapłaty kwot poniesionych w celu usunięcia wad budynku utożsamiając to żądanie z prawem do żądania obniżenia ceny o wartość poniesionych kosztów, wywodzonym z rękojmi za wady sprzedanej nieruchomości, to obowiązkiem Sądu było dokonanie oceny prawnej żądań według przyjętej przez siebie (uznanej za prawidłową).
\nW tym kontekście należy natomiast podzielić ocenę prawną Sądu Okręgowego o tyle, że w istocie nie ma podstaw do tego, by zgłoszone w niniejszej spawie żądania zwrotu kosztów poniesionych na usunięcie wad (z uwagi na podstawę faktyczną powództwa) mogły być utożsamiane z żądaniem obniżenia ceny. Istotnie bowiem rację ma Sąd wskazując, że żądanie obniżenia ceny wymaga przytoczenia i udowodnienia okoliczności wskazujących na proporcję w różnicy wartości między przedmiotem z wadami i przedmiotem bez wad. Według tej proporcji należy oceniać zasadność żądania obniżenia ceny. Zatem powód powinien przytoczyć okoliczności wskazujące na wartość nieruchomości w momencie zawarcia umowy sprzedaży przy założeniu braku wad i wartość tejże nieruchomości z wadami. Dowodów (ani też twierdzeń faktycznych) dotyczących takich okoliczności nie przytoczono.
\nPowództwo (w części w której powód domagał się zwrotu poniesionych kosztów naprawy budynku i „legalizacji” samowoli budowalnej) opierało się o inne twierdzenia faktyczne – dotyczące istnienia wad (ich zatajenia przed kupującym) i poniesienia kosztów związanych z ich usunięciem.
\nTaka podstawa faktyczna powoduje zaś, że Sąd powinien rozważać kwalifikację dochodzonego żądania w świetle art. 471 k.c. w myśl którego dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. Było to konieczne zwłaszcza w sytuacji gdy powód w uzasadnieniu pozwu wskazywał wyraźnie tą podstawę jako alternatywną dla zakwalifikowania dochodzonego roszczenia. Jeśli tak, to w tej płaszczyźnie dokonać też należało oceny roszczenia procesowego (jego składowych w postaci żądania i przytaczanej podstawy faktycznej). Jeśli podstawa faktyczna nie uzasadniała tezy o wykonaniu jego z uprawnień z rękojmi i kwalifikacji żądania pozwu jako roszczenia o zwrot części ceny z uwagi na jej obniżenie, to rozważać należało zasadność twierdzenia powoda, że dochodzona kwota stanowi odszkodowanie.
\nW tym kontekście ustalić należało w pierwszej kolejności przedmiot zobowiązania pozwanego i ocenić, czy zobowiązanie to zostało spełnione w sposób należyty.
\nPrzedmiotem umowy była sprzedaż zindywidualizowanej nieruchomości zabudowanej między innymi budynkiem mieszkalnym. Nie było wątpliwości stron co do wieku budynku. Zarazem w świetle niekwestionowanych w postępowaniu apelacyjnym ustaleń Sądu Okręgowego w toku negocjacji pozwany T. R. wielokrotnie zapewniał kupującego, że sprzedawany budynek został poddany remontowi generalnemu obejmującemu między innymi docieplenie, wymianę dachu i posadzek oraz instalacji a także przebudowę pomieszczeń wewnętrznych (wydzielenie mieszkania). Zatem stan techniczny budynku miał odpowiadać oczekiwaniom stawianym budynkom poddanym gruntownej naprawie i modernizacji.
\nTreść tych zapewnień ma znaczenie i musi być brana pod uwagę przy wykładni umowy zgodnie z ar.t 65 §2 k.c. W myśl tego przepisu w umowach należy badać przede wszystkim zgodny zamiar stron i cel umowy. W tym też znaczeniu uznanie, że sprzedawca zapewniał o istnieniu pewnych cech budynku (a za takie należy uważać poddanie budynku przedwojennego generalnemu remontowi) nakazuje przyjąć, że przedmiotem świadczenia miała być nieruchomość zabudowana budynkiem spełniającym współczesne standardy dla bezpiecznego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem (w szczególności niezagrażającego życiu lub zdrowiu przebywających w nim osób) i niewymagającego przeprowadzenia istotnych napraw i remontów zwłaszcza elementów konstrukcyjnych.
\nTak też należy oceniać sytuację w niniejszej sprawie. Zwrócić należy uwagę na specyfikę negocjacji miedzy stronami przed zawarciem umowy i uwzględniać relacje miedzy uczestnikami tych negocjacji. Powód jest osobą prawną (art. 33 ust 2 ustawy Prawo łowieckie) a decyzje gospodarcze podejmowane są kolektywnie. Pozwany był członkiem powodowego Koła Łowieckiego, pełniącym istotną funkcję w jego strukturze organizacyjnej, a więc powiązany był z innymi członkami (w tym osobami kształtującymi decyzje koła co do nabycia nieruchomości) towarzysko i organizacyjnie.
\nPozwany T. R. starał się wprawdzie umniejszyć znaczenie oferty twierdząc, że został ona sporządzona przez innego członka koła, to jednak niewątpliwie ofertą tą posługiwał się w toku negocjacji a jej treść powstała z jego udziałem. W tym kontekście też fakt, iż sam nie sporządzał oferty, w której wyraźnie wskazywano na przeprowadzenie remontu generalnego budynku mieszkalnego nie może umniejszać posługiwania się tak przygotowaną ofertą w ramach negocjacji dotyczących ceny. Niewątpliwie bowiem dokonanie remontu budynku (wyszczególniony w ofercie zakres wykonanych prac) i uzyskany w jego wyniku standard stanowiły elementy istotne przy negocjowaniu ceny, o czym świadczy chociażby szczegółowe ich wyliczenie w ofercie (k. 24 -25 akt) w kontekście żądanej ceny następnie zaakceptowanej przez kupującego.
\nSąd Okręgowy ustalił zaś (czego nie kwestionowano w toku postępowania apelacyjnego) że budynek posiadał istotne wady. Porównując treść oferty ze stanem technicznym budynku w momencie sprzedaży według ustaleń dokonanych przez Sąd Okręgowy, wyeksponować należy (obok kwestii zagrażającego zarwaniem wykonania stropu nad piwnicą w lokalu z którego korzystał podmiot na rzecz którego ustanowili pozwani prawo służebności osobistej) przede wszystkim kwestię wymiany więźby dachowej. W ofercie wskazano, że wymiana więźby i pokrycia dachu była objęta remontem wykonanym przez pozwanego. Z materiału procesowego wynika jednak, że częściowo w ogóle nie wykonano niezbędnej dla prawidłowego remontu wymiany zużytych elementów konstrukcji dachu (co zagrażało jego zawaleniem). W innych miejsca usunięto zaś (wycięto) technicznie istotne elementy konstrukcji więźby istotnie osłabiając tą konstrukcje i powodując realne zagrożenie dla trwalosic i integralności pokrycia dachowego budynku.
\nW rezultacie sposób wykonania remontu dachu powodował niewątpliwie niebezpieczeństwo jego zerwania i wymagał istotnych napraw.
\nAnalogicznie należy oceniać kwestię remontu stropu nad piwnicą w pomieszczeniach zajmowanych przez uprawionego do służebności. Sposób wykonania w istocie sprowadzał do prowizorycznego podparcia sklepienia piwnicy i ułożenia na tym sklepieniu w pomieszczeniach na parterze nowej posadzki oraz ścianek działowych i urządzeń mieszkania), co groziło w każdej chwili katastrofą budowalną - zarwaniem się sklepienia i zniszczeniem całego lokalu. O istnieniu tych wad świadczą dobitnie i jednoznacznie przytoczone w ramach ustaleń faktycznych dokumenty urzędowe, dokonywane w ramach czynności Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego w G..
\nWynika stąd jasno to, że przyczyną stanu budynku zakwalifikowanego jako uniemożliwiający korzystanie z niego było wykonanie prac remontowych sprzecznie z elementarnymi zasadami sztuki budowanej i wiedzy technicznej oraz w sposób świadczący o niedbalstwie zwłaszcza w odniesieniu do tych robót, które ulegały przykryciu (a więc w odniesieniu do prac przy więźbie dachowej zasłoniętych następnie przez obudowanie pomieszczeń na poddaszu płytami kartonowo-gipsowymi) oraz prac dotyczących podłoża w pomieszczeniu następnie zabudowanych przez nałożenie na podłodze posadzki z płytek ceramicznych.
\nZatem wykonanie remontu generalnego przez pozwanego przed sprzedażą w istocie było w odniesieniu do tych elementów iluzoryczne (upozorowane), a sprzedany budynek zagrażał przez to bezpieczeństwu (życiu i zdrowiu ) osób w nim przebywających i wymagał pilnych prac remontowych (co najmniej w zakresie naprawy więźby dachowej i sklepienia nad piwnicą w lokalu zajmowanym przez uprawnionego ze służebności.
\nNie można podzielić argumentacji Sądu Okręgowego, że w momencie sprzedaży stan budynku był znany powodowi i przezeń akceptowany. Wnioski takie (zwłaszcza w odniesieniu do opisanych problemów i elementów konstrukcyjnych) nie wynikają z materiału procesowego. W szczególności brak jest jakiegokolwiek dowodu, który pozwalałby na taką konstatację. Fakt, że powód uzyskał dostęp do nieruchomości już po podpisaniu umowy przedwstępnej i członkowie koła korzystali z budynku nie oznacza że doszło do ujawnienia wiedzy o istniejących mankamentach robót (w tym zwłaszcza tych, których stwierdzenie wymagało odkrycia elementów zabudowanych np. więźby dachowej i oceny fachowca, jak należy kwestia jakości wykonania więźby i podłogi nad piwnicą i zagrożeń z tym związanych). Wobec tego teza o znajomości przez powoda stanu budynku w zakresie ujawnionych w 2013 roku wad musi być uznana za pozbawioną podstawy w materiale procesowym.
\nBez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje tez to, że wady ujawnione zostały po powstaniu silnego (motywowanego względami osobistymi) miedzy pozwanym T. R. i ówczesnym prezesem Koła (M. L.). W świetle chronologii czynności miedzy stronami od roku 2012, jawi się jako uzasadnione stanowisko pozwanych wiążące ów konflikt z poszukiwaniem przez powoda formy wywikłania się z (zdaniem nowych władz Koła) niekorzystnej dla Koła umowy z pozwanymi. Jednak nie zmienia to faktu obiektywnego stwierdzenia zaistnienia poważnych mankamentów remontu wykonanego przez pozwanych (na ich zlecenie) i kosztów, jakie musiał ponieść powód w związku z ich usunięciem i zapewnieniem możności bezpiecznego korzystania z budynku.
\nWskazanie na takie wady powoduje, że fakt ujawnienia ich w następstwie konfliktu między stronami (a nie np. wskutek możliwej w świetle materiału procesowego katastrofy budowlanej) nie może umniejszać odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych. Inaczej oceniać należałoby eskalowanie żądań wywodzonych z tego faktu i wykorzystywanie swojego roszczenia sprzecznie z jego celem (np. poprzez próbę dochodzenia w ramach odszkodowania zwrotu kosztów nadmiernych). Takie działanie mogłoby być kwalifikowane jako nadużycie prawa podmiotowego. Nie dotyczy to jednak kosztów naprawy wad zagrażających integralności konstrukcji budynku i bezpieczeństwu osób w nim przebywających. W tym przypadku bowiem trudno twierdzić, że powód nadużywa prawa z uwagi na konflikt między pozwany i M.
\nL.. W pozostałym zakresie zaś (w odniesieniu do kosztów nie dotyczących naprawienia wad remontu) Sąd odwoławczy stwierdził brak przesłanek do uwzględnienia roszczenia z innych (przedstawionych niżej) przyczyn i zbędne było rozważanie zastosowania art. 5 k.c.
\nW świetle ustaleń faktycznych niewątpliwie (jak trafnie przyjął Sąd Okręgowy) przedmiot sprzedaży posiadał wady powodujące, że świadczenie sprzedawcy (oznaczone jako przeniesienie własności lokalu co do karego zapewniono o wykonaniu remontu wadliwych elementów) uznane być musi za nienależyte wykonanie umowy. Według art. 471 k.c. powoduje to odpowiedzialność sprzedawcy za szkodę chyba że wykaże (zgodnie z art. 471 k.c. w zw. z artt. 6 kc.) że szkoda jest następstwem okoliczności za które nie ponosi odpowiedzialności. W realiach sprawy dowodu takiego nie przedstawiono. Obrona pozwanych w tej płaszczyźnie sprowadzała się bowiem wyłącznie do przedstawienia stanowiska, że zatrudnili do wykonania remontu lokalnego fachowca.
\nPo pierwsze bowiem nie wykazano, by pozwany w ogóle zawarł umowę powierzającą innej osobie wykonanie remontu generalnego. Z materiału procesowego zaś wynika, że remont był przeprowadzany metodą gospodarczą, a jedną z osób, które wykonywała tam prace budowlane, był syn pozwanych. Nie wykazano, by pozwani nie wiedzieli o sposobie wykonywania poszczególnych robót (w ogóle nie nadzorowali robót, albo nie były z nimi konsultowane przez osoby wykonujące prace, przyjmowane rozwiązania dotyczące sposobu naprawy posadzki nad piwnicą czy też zakres wymiany więźby dachowej i usunięcia jej niektórych elementów). W świetle zasad doświadczenia życiowego przyjąć należy zaś, że inwestor (zwłaszcza w przypadku wykonywania prac remontowych metodą gospodarczą) posiada władczy stały i bezpośredni wpływ na zakres prac i sposób ich wykonania, skoro od tego zależą często koszty remontu.
\nNie wykazano też zwłaszcza tego, by wykonawca samowolnie odstąpił od poleceń inwestora i wykonał roboty w sposób sprzeczny z tymi poleceniami zwłaszcza w zakresie w jakim budynek posiadał najpoważniejsze (wskazane wyżej mankamenty). Wreszcie nie przedstawiono żadnych dowodów z których wynikałoby, że pozwani nie mieli możności ustalenia wadliwości w sposobie wykonania remontu przed sprzedażą lokalu powodowi. W toku sporu sami pozwani twierdzili, że powód powinien dostrzec te wady, zatem przyjąć należy, że uznawali je za łatwe do stwierdzenia 9mimo zakończenia remontu. Biorąc pod uwagę wzorzec staranności określony w art. 355 §1 k.c. przyjąć więc należy, że oferując do sprzedaży budynek i twierdząc, że został przeprowadzony w nim (w domyśle - w sposób rzetelny) remont kapitalny, powinni byli i mogli dokonać oceny prac remontowych już w trakcie ich wykonywania i dostrzec ich zasadnicze mankamenty (o ile wykonawca lub wykonawcy nie uzgadniali z nimi sposobu wykonania tych prac).
\nW rezultacie w ocenie Sądu odwoławczego nie przedstawiono w sprawie (a zwłaszcza nie udowodniono) żadnych faktów świadczących o tym, że szkoda związana z nienależytym wykonaniem umowy sprzedaży wynikła z przyczyn za które odpowiedzialności pozwani nie ponosili.
\nKolejną kwestią jest ocena wysokości szkody poniesionej przez powoda w związku z nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanych. Szkoda zgodnie z art. 361 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (§1). W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (§2).
\nTradycyjnie jako szkodę kwalifikuje się między innymi konieczność poniesienia kosztów niezbędnych dla usunięcia skutków zdarzenia rodzącego odpowiedzialność odszkodowawczą. W tym kontekście więc za element szkody będą uważane w niniejszej sprawie koszty niezbędne dla prawidłowej naprawy budynku (usunięcia zagrażających życiu i zdrowiu jego użytkowników efektów prac remontowych wynikłych z rażących zaniedbań lub wadliwych rozwiązań technicznych).
\nSąd Okręgowy odmówił uwzględnienia roszczenia odszkodowawczego przyjmując, że powód nie wykazał szkody. Zdaniem Sądu, mimo tego, że powód wykazał koszty, jakie poniósł w związku z naprawą budynku, wykazanie szkody wymagało dowodu z opinii biegłego. W ocenie Sadu odwoławczego argumentacja ta nie może być uznana za prawidłową. Powód wykazał bowiem wysokość wydatków, jakie musiał ponieść w celu uzdatnienia budynku do korzystania (usunięcia wad remontu przeprowadzonego przez pozwanych). Jest to wartość uszczerbku majątkowego, pozostającego w związku z nienależytym wykonaniem umowy sprzedaży. Oceny wymaga jedynie to, czy poszczególne wydatki pozostają w normatywnym (pozostającym w granicach wytyczonych przez art. 361 §2 k.c.) związku ze zdarzeniem rodzącym odpowiedzialność odszkodowawczą.
\nSkoro pozwani kwestionowali wysokość kosztów to ich obowiązkiem było wykazanie okoliczności wskazujących na zerwanie takiego związku (np. brak uzasadnienia gospodarczego dla wysokości poniesionych kosztów poprzez wykazanie, że zapłacone przez powoda wynagrodzenie było rażąco nieadekwatne do wartości wykonanych robót w świetle ówczesnej sytuacji rynkowej. Brak przytoczeń faktycznych i dowodów podważających walor dowodowy materiału zaprezentowanego przez powoda (faktur, rachunków i zeznań świadków) powoduje, że nie ma podstaw do uwzględnienia tej części argumentacji pozwanych.
\nWobec tego przypomnieć należy, żę w świetle złożonych dokumentów powód poniósł wydatki na koszty ekspertyzy, inwentaryzacji i projektów wykonawczych oraz sporządzenia kosztorysu inwestorskiego i przedmiaru dotyczących robót naprawczych i doprowadzenia stanu odpowiadającego stanowi po generalnym remoncie budynku. Koszty te udokumentowana fakturami (k. 201 i 202) wyniosły 13.530 zł i 6273 zł.
\nPozwani nie przedstawili żadnych argumentów wskazujących na zbędność poniesienia tych wydatków. W ocenie Sądu odwoławczego wydatki te należy uznać za uzasadnione zwłaszcza wobec braku jakiejkolwiek dokumentacji technicznej, obrazującej sposób przeprowadzenia remontu przez pozwanych (na ich zlecenie). Jeśli tak to ustalenie rzeczywistego stanu budynku przed przystąpienie do jego naprawy i opracowanie właściwego projektu wykonawczego (uwzgledniającego wiek budynku i zakres mankamentów poprzednich prac wymagający usunięcia) nie może by uznane za wydatek zbędny lub niepozostający w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanych. Pozwani nie przedstawili żadnych dowodów wskazujących na nieadekwatność poniesionych kosztów do wartości prac inwentaryzacyjnych i projektowych do sytuacji rynkowej i cen podobnych usług w okresie objętym sporem. W rezultacie uznać należało, że odszkodowanie należne powodowi obejmuje równowartość poniesionych kosztów.
\nPowód udokumentował też wartość kosztów poniesionych na naprawę uszkodzeń i wad powołując się w tym zakresie na umowę ze spółką (...) i przedstawiając rachunek wystawiony przez ten podmiot (k 203). Wartość rachunku wyniosła 62.165,15 zł netto (67.138,35 zł brutto). Niewątpliwie w świetle materiału procesowego wartość ta dotyczy robót usuwających wady remontu (w szczególności dotyczących więźby dachowej przywracających jej prawidłową konstrukcję i wymieniających elementy spróchniałe (gnijące) a pominięte przy remoncie prowadzonym przez pozwanych oraz naprawiających wady posadzki w lokalu mieszkalnym zajmowanym przez uprawnionego ze służebności). Dowodzi tego zwłaszcza zeznanie świadka J. Ł., który był kierownikiem robót i potwierdził zakres prac ich wykonanie na podstawie dokumentacji sporządzonej w ramach czynności nadzorowanych przez PINB w G. i koszt tych prac.
\nW ramach zeznań świadek wyjaśnił jednak, że w kwocie, na którą opiewa faktura, zawarto też wartość robót dodatkowych niezwiązanych z usuwaniem wad budynku. Wartość tą świadek wskazał na kwotę około 6000 zł. Stąd też wartość faktury netto należało odpowiednio pomniejszyć stosownie do zeznań świadka o wartość kwot dotyczących innych prac i uwzględnić wartość 56.000 zł netto jako odpowiadającą kosztom prac doprowadzających budynek do stanu wymaganego przez PINB (a więc koszt usunięcia mankamentów prac remontowych pozwanych uniemożliwiających korzystanie z budynku). Przy uwzględnieniu podatku VAT (według stawki 8%) od tej kwoty należało uznać, że szkoda związana z robotami budowlanymi koniecznymi do usunięcia wad wyniosła 60480 brutto.
\nW pozostałym zakresie wartość wynagrodzenia poniesionego na rzecz (...) w istocie dotyczyła prac ulepszających budynek i nie może stanowić elementu szkody.
\nNadto jako element szkody poczytać należało niezbędne wydatki związane z odbiorem kominiarskim (369 zł – k. 206).
\nSąd nie uznał, by wykazano, że w związku ze szkodą pozostają wydatki w kwocie 12403,32 zł dotyczące robót instalacyjnych co i cwu (k. 207). Roboty te (jak wynika z daty faktury) zostały wykonane w maju 2012, a więc przed powstaniem dokumentacji związanej z usuwaniem wad projektu (co miało miejsce w grudniu 2013) i przed wykonaniem robót przez spółkę (...) (co miało miejsce w 2014 roku). Nie przedstawiono żadnych dowodów, by prace te zmierzały do usuwania wad budynku obciążających pozwanych. Jeśli tak, to w odniesieniu do żądania zwrotu tych kosztów powództwo uznać należało za nieuzasadnione.
\nPodobnie nie pozostaje w związku z wadami budynku koszt uzyskania świadectwa energetycznego w roku 2014 (k. 204). Świadectwo energetyczne stanowi urzędowe potwierdzenie cech (parametrów) technicznych budynku jeśli chodzi o zapotrzebowanie na energię. Nie wyjaśniono w sprawie z jakiej przyczyny w roku 2014 powód musiał uzyskać takie świadectwo i by ta potrzeba pozostawała w związku z nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanych. Nie uzasadnia kosztów związanych z uzyskaniem świadectwa (zwłaszcza przed wykonaniem prac usuwających wady remontu) podniesienie wątpliwości co do świadectwa przedstawionego przy sprzedaży (sporządzonego przez J. R.). Stwierdzić bowiem należy, że błędne dane zawarte w tym świadectwie obciążają podmiot je wystawiający a działanie w zaufaniu do tego podmiotu może generować szkodę, za którą jednak on odpowiada. Nie wykazano natomiast, by usunięcie szkody wyrządzonej przez pozwanych wymagało uzyskania nowego świadectwa w kwietniu 2014. Jeśli tak, to koszt uzyskania tego świadectwa nie może być uznany za element szkody, której naprawienie obciąża pozwanych. To samo dotyczy kosztów związanych z opinią charakterystyki energetycznej porównawczej budynku (k. 205).
\nNie wykazano też, by szkodą powoda był koszt doprowadzenia budynku do stanu termoizolacyjności zgodnego ze świadectwem energetycznym z dnia 25 czerwca 2010 (szacowany w pozwie na kwotę 94528,99 zł). Wywodzi powód swoje stanowisko z faktu że kupując obiekt był przekonywany (na podstawie świadectwa sporządzonego przez J R.) o istnieniu takich parametrów budynku Po pierwsze jednak bowiem jak wynika z dowodu z opinii biegłego przeprowadzanego na etapie postępowania apelacyjnego, wadliwość parametrów świadectwa sporządzonego przez J R. nie wynika z wad remontu wykonanego przez pozwanych lecz z przyjęcia przez sporządzającego świadectwo danych oderwanych całkowicie od parametrów budynku. Świadczy to o nierzetelności J. R. i nie ma związku z działaniem pozwanych (nie wykazano, by taki związek istniał). Po wtóre biegły wyjaśnił, że osiągnięcie parametrów wskazanych w opinii J. R. wymagałoby wprowadzenia kosztownego systemu wentylacji i odzyskiwania ciepła (rekuperacji) czy też dalszej termomodernizacji budynku (wstawienia specjalnych okien i dodatkowego docieplenia ścian oraz dachu. Pozwani przedstawiając ofertę sprzedaży budynku nie zapewniali kupującego o istnieniu tego rodzaju elementów modernizujących budynek (wskazali jedynie na docieplenie budynku 10 cm warstwą styropianu i wymianę okien na nowe z PCV). Zatem pozwani nie zapewniali powoda o istnieniu szczególnych (nadzwyczajnych i kosztowych) urządzeń lub konstrukcji termoizolacyjnych lub służących odzyskiwaniu ciepła z powietrza odprowadzanego przez wentylację. Zatem brak takich urządzeń nie może być uznany za wadę budynku.
\nW tym kontekście trafna jest argumentacja pozwanych wskazująca, że treść świadectwa energetycznego J R. nie wpływała w żaden sposób na cenę budynku, która była ustalana przed jej sporządzeniem. Samo świadectwo zaś uzyskane zostało w celu dopełnienia formalności (a nie w celu utwierdzenia powoda w przekonaniu o walorach termoizolacji posiadanej przez budynek po remoncie). Stąd też koszty oparte o tą podstawę nie mogą stanowić elementu szkody (jak również uzasadniać żądania obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi.
\nNie są też powiązane przyczynowo z nienależytym wykonaniem umowy koszty ponoszone na obsługę prawną w związku z postępowaniem przed PINB i negocjacji z wykonawcami (k. 208 – 212a) czy też koszty „opinii prawnej w sprawie nabycia nieruchomości” (k. 212b). Powód nie wykazał żadnym dowodem, by koszty te były powiązane przyczynowo i stanowiły niezbędny wydatek w celu odwrócenia szkody wywołanej nienależytym wykonaniem umowy. Z zeznań świadka B. K. sprawującej funkcję PINB wynika zaś, że postępowanie przed tym organem było inicjowane przez powoda i nie powodowało żadnych problemów prawnych, a współpraca organu z powodowym Kołem odbywała się bez żadnych istotnych uwag. Nie wynika z materiału procesowego też to, by swoista denucjacja samowoli budowlanej była koniecznym następstwem nienależytego umowy sprzedaży. Z materiału procesowego wynika natomiast, że poprawa prac remontowych wymagała w tamtym czasie jedynie zgłoszenia PINB. Zatem istotne (opiewające na kwotę 11.377,50 zł) a więc blisko 1/5 wartości prac remontowych) wydatki związane z udziałem prawnika w czynnościach obejmujące nota bene także koszt pozyskiwania od niego opinii dotyczących nabycia nieruchomości (której to opinii w ogóle nie przedstawiono w sprawie) nie mogą być uznane za pozostające w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanych, W rezultacie stosując normę art. 471 k.c. w zw. z art. 361 k.c. i 363 k.c. należało stwierdzić, ze pozwani odpowiadają za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania umowy sprzedaży (zbycia budynku z wadami, za które ponoszą odpowiedzialność z uwagi na zapewnienie powoda przy zawarciu umowy sprzedaży o wykonaniu generalnego remontu i jednoznacznym istnieniu związku wad ze sposobem wykonania tego remontu). Szkoda wynikła z tego tytułu sprowadza się do kosztów poniesionych w celu usunięcia wad. Na koszty pozostające w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem świadczenia umownego składa się wartość prac związanych z ustaleniem stanu budynku i sposobu usunięcia stwierdzonych wad, planowaniem i kosztorysowaniem prac oraz ich wykonaniem i czynnościami odbiorowymi. Na wysokość wykazanej szkody składa się kwota 80.652 zł jako suma kwot 13.530 zł (k. 201) 6.273 zł (k.202), 60.480 zł (k. 205 przy uwzględnieniu zeznania J. Ł.) i 366 zł (k. 206) Stąd też na podstawie art. 386 §1 k.p.c. należało zaskarżony wyrok zmienić i zasądzić tą kwotę. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Powód wezwał pozwanych do zapłaty należności w dniu 19 marca 2015. Uwzględniając realia obrotu pocztowego i czas konieczny na spełnienie świadczenia przyjąć należało, że pozwani powinni je spełnić w terminie 14 dni od daty nadania pisma (a więc do dnia 2 kwietnia 2015). Jeśli tak to w opóźnienie popadli w dniu 3 kwietnia 2015 i od tej daty zasądzono odsetki.
\nW pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu z przyczyn wyżej wyjaśnionych (z uwagi na niewykazanie by między wartościami dochodzonymi pozwem a nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanego zaistniał związek, o którym mowa w art. 361 k.p.c.
\nPrzyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia normy art. 471 k.c. w zw. z art. 361 k.c. powoduje, że zbędne staje się odnoszenie do pozostałych zarzutów apelacji dotyczących w szczególności kwestii oceny sądu co do podstępnego zatajenia wad budynku czy też notyfikacji przez powoda wad budynku w terminie. Stwierdzić jedynie należy, że błędnie sąd przyjął, iż trzyletni termin do wykonania uprawnień z rękojmi (zgłoszenia wad i sformułowania żądania obniżenia ceny) mógł rozpocząć swój bieg przed zawarciem umowy sprzedaży. Reżim odpowiedzialności z tytułu rękojmi aktualizuje się bowiem dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży (wydania rzeczy w wykonaniu tej umowy). Nawet wiec jeśli kupujący wcześniej włada rzeczą na podstawie innego tytułu (np. rzecz wydana mu zostaje do korzystania zgodnie z umową przedwstępną), to nie powstają jeszcze uprawnienia z rękojmi a zatem nie może rozpocząć swojego biegu przewidziany w art. 568 §1 k.c. (w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy) termin trzyletni. Wykładnia przyjęta przez Sad Okręgowy prowadzić może do całkowicie nieracjonalnych prawnie wniosków w świetle których do zgłoszenia wady mógłby upłynąć nawet przed zawarciem umowy sprzedaży. W niniejszej sprawie termin ten upłynął więc dopiero z dniem 17 czerwca 2013.
\nZarazem trafna jest argumentacja skarżącego wskazująca na to, że nie było możliwe (przy zachowaniu należytej staranności) wcześniejsze stwierdzenie wad budynku (skoro wymagałoby to dokonania rozbiórki zabudowy zakrywającej więźbę dachową czy też szczegółowych (fachowych) oględzin piwnicy pod lokalem zajmowanym przez osobę, na rzecz której ustanowiono służebność mieszkania. Zwłaszcza w odniesieniu do piwnicy powód nie władał faktycznie tą częścią budynku i miał ograniczoną możliwość stwierdzania sposobu wykonania robót remontowych.
\nZarazem trafna jest argumentacja przypisująca pozwanym zatajenie wad budynku (skoro to pozwani wykonywali remont i powinni w świetle zasad doświadczenia życiowego posiadać dokładną wiedzę o sposobie działania wykonawcy a zarazem nie udowodniono, by wykonawca działał samowolnie i nielojalnie względem pozwanych dopuszczając się niedbalstwa przy remoncie więźby i posadzki) to domniemywać należy (zwłaszcza wobec treści oferty), że pozwani wiedzieli o zakresie i sposobie wykonanego remontu. Nie informując że remont został wykonany metodą gospodarczą i nie wyjaśniając szczegółów tego remontu wpływających na jakość robót które zostały zakryte wprowadzali w błąd kupującego w rozumieniu art. 564 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy sprzedaży.
\nJak wskazano jednak zarzuty te pozostają bez znaczenia dla rozstrzygnięcia wobec nieprzedstawienia i niewykazania okoliczności które uzasadniałyby żądanie zapłaty przedstawione w pozwie jako roszczenie o zwrot części ceny jako świadczenia nienależnego wskutek wykonania uprawnienia do żądania obniżenia ceny.
\nZ przedstawionych przyczyn orzeczono jak w pkt. I sentencji W punkcie II na podstawie art. 385 k.p.c. oddalono apelację w pozostałym zakresie, stwierdzając (z przyczyn przedstawionych wyżej), że powód nie wykazał podstaw do żądania zapłaty dalszych kwot.
\nModyfikacja rozstrzygnięcia co do istoty sprawy spowodowała konieczność zmiany orzeczenia o kosztach.
\nStosując normę art. 100 k.p.c. wobec częściowego uwzględnienia żądań pozwu dokonano stosunkowego obrachunku wzajemnych roszczeń o zwrot kosztów procesu.
\nBiorąc pod uwagę stosunek wartości przedmiotu sporu do wartości roszczenia uwzględnionego przyjąć należy, że powód wygrał proces w 37% i w takiej części ma prawo do żądania zwrotu kosztów będąc zobowiązanym do zwrotu 63% kosztów pozwanych.
\nNa koszty powoda składa się kwota 10934 zł (równowartość opłaty od pozwu), 7200 zł (jako wynagrodzenie pełnomocnika procesowego), 17 zł (jako opłata od pełnomocnictwa) i 3360 jako koszt dojazdów na rozprawę pełnomocnika ustalony stosownie do złożonego spisu kosztów (pięć rozpraw przy przyjęciu kosztu jednostkowego stawiennictwa na 672 zł). Suma kosztów wynosi 21.511 zł, z czego podlega zwrotowi 37% czyli 7.959,07 zł.
\nKoszty pozwanych sprowadzają się do wynagrodzenia pełnomocnika procesowego i opłaty od pełnomocnictwa (7212 zł). Pozwani mają prawo żądać zwrotu 63% tej sumy czyli 4.546,71 zł Po wzajemnym zarachowaniu na rzecz powoda należało zasądzić różnicę w kwocie 3.412,36 zł.
\nAnalogicznie o kosztach postępowania apelacyjnego należało orzec na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. przy uwzględnieniu takiego samego parytetu w którym strony są zobowiązane do wzajemnej refundacji kosztów.
\nNa koszty powoda w postępowaniu apelacyjnym składa się opłata od apelacji (10934 zł), wynagrodzenie pełnomocnika (10.800 zł), zaliczka na poczet kosztów opinii (3000 zł) i Kost dojazdu na rozprawy (2 x 672 zł) Suma tych kosztów to 26078 zł. Zwrotowi przez pozwanych podlega 37% czyli 9648,86 zł.
\nKoszty pozwanych zamykają się kwotą 14.400 jako wynagrodzenia pełnomocnika procesowego. Koszty wynagrodzenia ustalono jako 100% stawki minimalnej z uwagi na to, że pozwanych reprezentował w sądzie II pistacji nowy pełnomocnik procesowy Zwrotowi przez powoda podlega 63% tej sumy czyli 9072 zł.
\nPo wzajemnym obrachunku na rzecz powoda należało zasądzić od pozwanych kwotę 576,86 zł.
\nWynagrodzenie pełnomocników procesowych ustalane zostało na podstawie przepisów §2 pkt. 7) w zw. z §10 ust. 1 pkt. 1) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji (6 września 2016) z uwagi na treść §2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1668).
\nNa podstawie art. 113 UKSC należało orzec o nieuiszczonych kosztach sadowych związanych z prowadzenie postępowania przez sąd odwoławczy na koszty te składa się wynagrodzenie biegłego w części nie znajdującej pokrycia w zaliczce uiszczone przez powoda. Stosując odpowiednio przepis art. 100 k.p.c. należało zasądzić od powoda 63% nieuiszczonych kosztów (812,28 zł), zaś od pozwanych 37% tych kosztów (477,04 zł).
\nDariusz Rystał Krzysztof Górski Edyta Buczkowska - Żuk