Podniesione przez pozwanego na uzasadnienie wniosku o odrzucenie pozwu okoliczności nie uzasadniają odrzucenia pozwu, gdyż nie wypełniają dyspozycji wymienionego wyżej przepisu.
\nStosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przywołany przepis przyznaje wspólnotom mieszkaniowym nie tylko zdolność prawną (zdolność do nabywania praw), ale i zdolność do czynności prawnych (której istotną częścią jest zdolność do samodzielnego zaciągania zobowiązań) oraz zdolność sądową (może być pozywana i może pozywać – jest o niej mowa w art. 64 § 1 k.p.c.) i pośrednio zdolność procesową (art. 65 § 1 k.p.c.). Z tego względu należy przyjąć, że zdolność prawna i sądowa wspólnoty mieszkaniowej jest nieograniczona, jako że nie istnieje w polskim porządku prawnym przepis, który takie ograniczenie by wprowadzał (lege non distinguente nec nostrum est distinguere) (por. orz. SN z 16.11.2021 r., I CSKP 244/21).
\nWyjaśnienia wymaga, że legitymacja materialna w przeciwieństwie do zdolności sądowej i zdolności procesowej nie jest żadną ogólną kwalifikacją prawną jakiegoś podmiotu, ale jest szczególnym uprawnieniem konkretnego podmiotu ocenianym z punktu widzenia prawa materialnego. Zdolność sądowa oznacza, że dany podmiot może być stroną w każdym procesie. Zdolność procesowa oznacza, że podmiot może osobiście lub przez pełnomocnika działać w procesie, a legitymacja procesowa materialna oznacza, że dany podmiot legitymowany jest do występowania w charakterze strony w konkretnym procesie w stosunku do jego przedmiotu. Nie ulega wątpliwości, że tylko ze stosunku określonego przez prawo materialne płynie uprawnienie konkretnego podmiotu do występowania z konkretnym roszczeniem przeciwko innemu konkretnemu podmiotowi.
\nJeśli zostanie wykazane, że strony są związane prawnomaterialnie z przedmiotem procesu, którym jest roszczenie, to zostanie wykazana legitymacja powoda (czynna) i pozwanego (bierna). Inaczej mówiąc legitymacja materialna wynika ze stosunku prawnego wiążącego strony procesowe. Posiadanie legitymacji stanowi przesłankę merytorycznego rozpoznania sprawy, bowiem jeśli sąd stwierdzi, że strony łączy więź materialnoprawna i żądanie powoda jest uzasadnione, udzieli mu ochrony. Sprawa dotycząca określonego stosunku prawnego nie może być zatem wszczęta przez jakikolwiek podmiot, lecz jedynie przez podmiot określony, któremu służy do tego uprawnienie. Przed oceną merytoryczną sprawy sąd zawsze z urzędu ustala czy strony występujące w procesie posiadają legitymację, jej brak zawsze skutkuje bowiem oddaleniem powództwa bez potrzeby, a dokładniej bez możliwości merytorycznej oceny roszczenia (por. np. uchw. SN z 12.12.2012 r., III CZP 83/12).
\nWspólnota Mieszkaniowa (...) w W. dochodzi pozwem wniesionym w niniejszej sprawie kontraktowych roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej, a podstawę prawną tego roszczenia stanowi art. 471 k.c.
\nWydanie rzecz wadliwej stanowi także nienależyte wykonanie zobowiązania, uzasadniające odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c. ( tak też SN w orz, z 30.01.1970 r., III CZP 102/69). Prawo do dochodzenia takich roszczeń Wspólnota wywodziła przy tym z umów cesji zawartych z właścicielami lokali w budynku przy ul. (...) w W., których roszczenia wynikają z umów wyodrębnienia i sprzedaży lokali zawartych z poprzednikiem prawnym pozwanej spółki.
\nDla ustalenia zaistnienia odpowiedzialności odszkodowawczej jednego podmiotu wobec drugiego podmiotu istotne jest ustalenie czy zostały zrealizowane wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, do których należą: zdarzenie, z którym system prawny wiąże obowiązek naprawienia szkody, szkoda i związek przyczynowy pomiędzy tym zdarzeniem a szkodą. Zdaniem Sądu co do zasady zostały zrealizowane przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej wobec powódki. Otóż zgodnie z art. 471 k.c. w zw. z art. 363 § 1 k.c. podmiot poszkodowany jest uprawniony do domagania się naprawienia szkody poprzez przywrócenie stanu poprzedniego, zgodnego z umową, lub poprzez zapłatę sumy pieniężnej.
\nBez znaczenia w kontekście odpowiedzialności odszkodowawczej pozostają zarzuty strony pozwanej dotyczące wygaśnięcia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, gdyż roszczenie strony powodowej nie zostało oparte na tej podstawie prawnej. Roszczenia odszkodowawcze kontraktowe dochodzone przez Wspólnotę nie są związane ze szczególnym reżimem rękojmi, co oznacza, że mogą być dochodzone także po ewentualnej utracie uprawnień z tytułu rękojmi ( takt też SN w orz. z 13.05.1987 r., III CZP 82/86).
\nOceniając istnienie legitymacji procesowej po stronie powodowej Wspólnoty wskazać trzeba, że na gruncie ustawy z 24 czerwca 1991 r. o własności lokali wspólnocie mieszkaniowej nie przysługuje ex lege uprawnienie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przeciwko deweloperowi, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że wspólnota nie może wystąpić z takim powództwem w oparciu o inną podstawę. Ugruntowane jest stanowisko judykatury, że właściciel lokalu może przenieść na wspólnotę mieszkaniową przysługujące mu uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz konkretne roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami, w drodze umowy przelewu (por. orz. SN z 29.01.2014 r., III CZP 84/13 – uchw. 7 sędziów i z 23.09.2004 r. III CZP 48/04). U podstaw tego stanowiska leży stwierdzenie, że dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej oraz roszczeń odszkodowawczych z tytułu takich wad mieści się w zakresie zarządzania tą nieruchomością. W granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozostają zatem uprawnienia związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które wspólnota nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali spełniają w istocie tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi o usunięcie skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 07.11.2022 r., I ACa 71/22, Legalis). Należy wykluczyć tylko możliwości nabycia przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa nie może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi lokalu, przysługujących współwłaścicielowi tego lokalu w stosunku do sprzedawcy, nawet w razie ich przelewu na rzecz wspólnoty ( tak SN w orz z 14.03.2013 r., I CSK 379/12).
\nTym samym uznano, że w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej leży nabycie od właścicieli lokali w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie w procesie wszczętym przez wspólnotę przeciwko sprzedawcy lokalu, roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, pomimo że są to roszczenia przysługujące indywidualnie każdemu z właścicieli, a ich źródłem jest umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu za stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o roszczenia na które składają się zarówno te wynikajże z przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej jak i roszczenia odszkodowawcze za wady części wspólnych na zasadach ogólnych.
\nPojęcie zarządzania nieruchomością wspólną, mieszczącego się w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, w orzecznictwie traktuje się szeroko. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta ustawowa definicja nie określa precyzyjnie granicy między nieruchomością wspólną a odrębnym lokalem. W skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić zarówno te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli, jak i takie części nieruchomości, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru. W nieruchomości więc występują wyodrębnione lokale oraz części wspólne, przy czym podział ten, czytelny teoretycznie, w praktyce przysparza niemało problemów. Wystarczy wskazać na ściany zewnętrzne budynku, będące zarazem ścianami lokali, oraz balkony, które niejednokrotnie są częścią zarazem nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnionego lokalu. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna powstająca z mocy prawa ze względu na przymusową współwłasność nieruchomości wspólnej, pełni rolę gospodarza tej nieruchomości. Wyodrębnione lokale nie funkcjonują w próżni, lecz znajdują się w tej nieruchomości i są nierozerwalnie z nią związane, tak jak udział w nieruchomości wspólnej stanowi nieodłączny, przymusowy element związany z odrębną własnością lokalu. Lokal, który z mocy przepisu szczególnego może stanowić odrębną nieruchomość, jest częścią budynku. Odrębny lokal jest nierozerwalnie związany z nieruchomością wspólną, a każdy właściciel lokalu jest zarazem współwłaścicielem części wspólnych.
\nJeżeli zatem sprawa dotyczy odrębnego lokalu, który znajduje się w nieruchomości wspólnej, a więc lokalu współwłaściciela nieruchomości wspólnej, to jest to również sprawa dotycząca nieruchomości wspólnej, a więc wchodząca w zakres zainteresowania wspólnoty mieszkaniowej sensu largo. Często w praktyce nie można bowiem postawić wyraźnej granicy między nieruchomością wspólną a odrębnym lokalem, gdyż są to fizycznie połączone części jednego obiektu budowlanego. W szerokim rozumieniu zarządzaniu nieruchomością wspólną mieści się każda sprawa związana z nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej ( tak SN w orz. z 01.06.2017 r., I CSK 657/16; podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz. z 08.03.2017 r., I ACa 2394/15, Sąd Apelacyjny w Krakowie w orz. z 21.03.2018 r., I ACa 986/17).
\nOznacza to w rozpatrywanej sprawie, że – wbrew zarzutowi strony pozwanej – wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną w tych sprawach związanych z zarządem dotyczącym podziemnego garażu wielostanowiskowego, stanowiącego odrębny lokal niemieszkalny, które wpływają na konstrukcję całego budynku ( podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz. z 19.09.2019 r., V ACa 296/18). Należy wobec tego uznać, że w zakresie zarządu nieruchomością wspólną (a nie zarządu wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym) mieści się załatwienie spraw dotyczących uszkodzeń nawierzchni garażu (podłogi garażowej), ścian hali garażowej (spowodowanych zawilgoceniami) oraz wad izolacji wodochronnych ścian i podłogi hali garażowej. Istnienie takich wad, usterek i uszkodzeń, skutkujących występowaniem zawilgoceń w kondygnacji podziemnej, wpływa niewątpliwie na stan konstrukcji całego budynku. Wyeliminowanie tego rodzaju uszkodzeń i usterek oraz ich przyczyn pozostaje zatem w związku z interesem wszystkich właścicieli lokali oraz z zarządzeniem nieruchomością wspólną w szerokim znaczeniu tego słowa.
\nRoszczenia odszkodowawcze kontraktowe związane z wadami nieruchomości wspólnej przysługiwały nabywcom lokali w budynku przy ul. (...) w W.. Nabywcy lokali mogli domagać się od pozwanej spółki (i jej poprzednika prawnego) na podstawie art. 363 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. naprawienia szkody w postaci kompensaty pieniężnej, odpowiadającej równowartości kosztów potrzebnej do usunięcia wad wykonawstwa. Każdy właściciel lokalu, który zawarł z deweloperem (inwestorem) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (lub nabył roszczenia wynikające z tej umowy) mógł żądać od sprzedającego odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa posiada natomiast legitymację czynną do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego w takim zakresie, w jakim roszczenie to zostało na nią przeniesione w drodze przelewów (umów cesji) dokonanych przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych i współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego garażowego, posiadających odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej, związane z własnością lokali. Podkreślić przy tym trzeba, że roszczenie o kompensatę pieniężną szkody wywołanej wadliwym wykonawstwem części wspólnych nieruchomości, w odróżnieniu od roszczenia o usunięcie tych wad, nie stanowi czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 k.c., do dokonania której uprawniony byłby każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej ( tak również SN w orz. z 15.10.2008 r., I CSK 118/08 i Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz. z 19.09.2019 r., V ACa 296/18). Oznacza to, że niektórzy właściciele lokali nie mogli przenieść na Wspólnotę całości roszczeń odszkodowawczych, lecz tylko części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
\nPowodowa Wspólnota w pozwie nie wskazała, w jakiej części właściciele lokali dokonali przelewu roszczeń odszkodowawczych przeciwko pozwanej spółce (jej poprzednikowi prawnemu) z tytułu wad nieruchomości wspólnej, ograniczając się jedynie do wskazania, że w tak dużej Wspólnocie niemożliwe jest uzyskanie cesji od wszystkich właścicieli. Dopiero w kolejnym piśmie procesowym (replice na odpowiedź na pozew) Wspólnota wskazała, że do skutecznego przelewu wierzytelności doszło w jej ocenie przez właścicieli lokali mieszkalnych posiadających łączny udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 551298/1078586 i przez współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego (garażu) w wysokości 760/1240 z 296573/1078586, a zatem w łącznej wysokości 67,97 % ( wyliczenia strony powodowej na k. 2551-2554).
\nOdnosząc się do kwestii skuteczności umów cesji roszczeń odszkodowawczych w niniejszej sprawie, wskazać trzeba przede wszystkim, że nie budzą wątpliwości te umowy cesji, które zostały zawarte ze Wspólnotą Mieszkaniową przez pierwotnych właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnego lokalu garażowego (z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 296573/1078586), tj. tych którzy zawarli z deweloperem (inwestorem) umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali mieszkalnych oraz udziału w lokalu niemieszkalnym. Osobom tym przysługiwały bowiem na podstawie art. 471 k.c. własne roszczenia odszkodowawcze kontraktowe z tytułu wadliwego wykonanie przez poprzednika prawnego pozwanego części wspólnej nieruchomości (stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego), które to roszczenia mogli przenieść w drodze cesji na Wspólnotę Mieszkaniową, stosownie do art. 509 k.c.
\nW ocenie Sądu, w tych przypadkach, w których właścicielami lokali byli małżonkowie na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające do skutecznego przeniesienia roszczenia o odszkodowanie było zawarcie umowy cesji przez jednego z małżonków. W takiej sytuacji zastosowanie znajduje bowiem reguła z art. 36 § 2 k.r.o., że każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzających do zachowania tego majątku. Do tego rodzaju czynności zaliczyć należy umowę przelewu roszczenia odszkodowawczego w celu jego dochodzenia od osoby trzeciej. W art. 37 § 1 k.r.o. wymieniono przy tym enumeratywnie czynności, które wymagają dla swej ważności zgody drugiego małżonka. Wśród tych czynności nie została wymieniona umowa cesji roszczenia odszkodowawczego związanego z majątkiem objętym wspólnością majątkową, co oznacza, że dla jej ważności nie jest wymagana zgoda drugiego małżonka. Wobec tego Sąd uznał za skuteczne cesje roszczeń dokonane jednoosobowo przez D. S. (właścicielkę lokalu nr (...)), O. K. (właściciela lokalu nr (...)) i T. W. (właściciela lokalu nr (...)).
\nPodobnie ocenić należy cesję dokonana przez A. K. (1) (właściciela lokalu nr (...)), który własność lokalu nabył pierwotnie ze swoją żoną A. K. (2) do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową. Następnie, w drodze podziału majątku wspólnego (co wynika z treści księgi wieczystej) lokal ten przypadł na wyłączną własność A. K. (1) na podstawie umowy o podział majątku wspólnego małżeńskiego. Skoro A. K. (1), jako pierwotnemu właścicielowi lokalu (wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej), przysługiwało własne (wspólnie z małżonką) roszczenie o odszkodowanie przeciwko pozwanemu, którego nie utracił po podziale majątku wspólnego (bowiem lokal przypadł na jego wyłączną własność), to mógł je przelać samodzielnie w całości na Wspólnotę Mieszkaniową.
\nZ kolei cesję roszczeń dokonaną przez T. R. (właściciela lokalu nr (...)) należało uwzględnić jedynie co do połowy udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własności lokalu nr (...). Lokal ten został bowiem kupiony od dewelopera przez małżonków T. R. i M. R. (2) do ich majątku objętego wspólnością ustawową w 2008 r., a następnie ich małżeństwo ustało przez rozwód w 2011 r., a byli małżonkowie przed dokonaniem przelewu roszczeń przez T. R. nie dokonali podziału majątku wspólnego, rozstrzygającego kwestię, któremu z nich przypaść ma własność lokalu (co wynika z treści księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu). Po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej na skutek orzeczenia sądowego orzekającego rozwód związku małżeńskiego, do majątku objętego do tej pory wspólnością majątkową należało stosować przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, w tym regułę równych udziałów współwłaścicieli w majątku wspólnym (art. 197 k.c. w zw. z 1035 k.c. w zw. z art. 46 k.r.o., art. 43 k.r.o). Wobec tego T. R. mógł dokonać skutecznej cesji roszczenia o odszkodowanie z tytułu wad fizycznych w nieruchomości wspólnej w zakresie połowy udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu nr (...) (wynoszącego 6334/1078586), czyli co do 3167/1078586, części, bo taki udział w nieruchomości wspólnej przysługiwał mu w dacie zawarcia umowy cesji roszczeń. Nie wykazano bowiem, żeby druga współwłaściciela lokalu M. R. (2) dokonała cesji swoich roszczeń odszkodowawczych na T. R..
\nNiezasadne były zarzuty strony pozwanej co nieskuteczności niektórych umów cesji z uwagi na pewne uchybienia formalne popełnione przy ich zawieraniu. Jeśli chodzi o umowę cesji zawartą ze Wspólnotą przez K. W. (1) i R. W. (właścicielami lokalu nr (...)), to nie prowadzi do jej nieskuteczności nieczytelny podpis jednego z cedentów. Wystarczy, że podpis obejmuje nazwisko, chociażby w postaci skróconej (z opuszczeniem niektórych liter) i niekoniecznie czytelnej (zob. uchw. 7 sędziów SN z 30.12.1993 r., III CZP 146/93; orz. SN z 17.06.2009 r., IV CSK 78/09; orz. SN z 04.12.2019 r., I CSK 495/18). Istotne jest to, by w danych okolicznościach podpis umożliwiał identyfikację osoby, która podpis złożyła. W sprawie niniejszej nie budziło wątpliwości, że umowę dotyczącą cesji roszczeń w odniesieniu do udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu nr (...) podpisali K. W. (1) i R. W., którzy zostali wymieni w tej umowie jako cedenci i są możliwi do zidentyfikowania. Podobnej oceny należy dokonać co do umowy cesji podpisanej z J. D. i T. D. (2) (właścicielami lokalu nr (...)). W umowie cesji cedent został oznaczony należycie poprzez odwołanie do umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, gdzie występował jako strona kupująca, wobec czego nie występuje problem z identyfikacją cedenta.
\nStrona pozwana bezpodstawnie kwestionowała umowę cesji zawartą przez Wspólnotę z M. P. (3) (właścicielkę lokalu nr (...)) ze względu na błędne oznaczenie w umowie cesji numeru lokalu, czy umowy cesji zawarte z W. D. (właścicielem lokalu nr (...)), Z. U. (właścicielem lokalu nr (...)), P. K. i B. K. (właścicielami lokalu nr (...)) oraz E. K. (2) (właścicielką lokalu nr (...)) ze względu niewskazanie w umowie cesji udziałów w nieruchomości wspólnej. Za skuteczne należy uznać zbycie wierzytelności nieoznaczonej nawet dokładnie w umowie przelewu, jeżeli można ją określić na podstawie treści stosunku zobowiązaniowego, z którego wynika ( zob. orz. SN z 05.11.1999 r., III CKN 423/98). We wskazanych umowach cesji cedowane wierzytelności zostały określone poprzez odesłanie do konkretnych umów sprzedaży lokali, wobec czego nie było żadnych wątpliwości co do wierzytelności będących przedmiotem przelewu.
\nNie prowadzi do bezskuteczności umów cesji brak wskazania daty rocznej w umowie przelewu pierwotnego właściciela lokalu nr (...) J. W. (2) na rzecz wtórnego nabywcy lokalu P. W.. Przelew roszczeń może nastąpić w każdej chwili a w tej sprawie nastąpił najwcześniej w 2009 r., gdyż do umowy darowizny z tej daty wprost odniesiono się w treści umowy cesji. Strona pozwana niezasadnie zakwestionowała też umowę cesji zawartą z właścicielem lokalu nr (...) M. R. (1), z tej przyczyny, że po sprzedaży lokalu miałby on utracić swoje roszczenia odszkodowawcze względem pozwanego. Nie budzi wątpliwości, że w dacie zawierania umowy cesji (3 stycznia 2018 r.) cedowane roszczenie odszkodowawcze przysługiwało M. R. (1), bowiem umowa sprzedaży lokalu została zawarta później niż umowa cesji (tj. w dniu 20 kwietnia 2018 r.).
\nZa w pełni skuteczne należy uznać cesje roszczeń odszkodowawczych dokonane przez tych właścicieli lokali, którzy własność lokali nabyli na skutek dziedziczenia po ich pierwotnych właścicielach. Zastosowanie tu znajdzie bowiem zasada z art. 922 k.c., zgodnie z którą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jego spadkobierców. Reguła ta odnosi się również do przysługującego zmarłemu roszczenia o odszkodowanie. W rozpatrywanej sprawie sytuacja taka miała miejsce w przypadku E. U. (1) (właścicielki lokalu nr (...)) i Z. U. (właściciela lokalu nr (...)), którzy nabyli własność lokali (w części lub w całości) w drodze dziedziczenia lokalu po pierwotnym ich nabywcy.
\nOdnosząc się natomiast do skuteczności umów cesji, zawartych przez kolejnych nabywców lokali na podstawie umów cywilnoprawnych (sprzedaży, darowizny, zamiany), to wskazać należy, że dopuszczalne jest bowiem przejście uprawnień odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania umowy, jakie przysługują kupującemu względem sprzedawcy, na kolejnych (wtórnych) kupujących. Musi mieć to wówczas podstawę w woli uprawnionego i osoby, której ma to dotyczyć. Przeniesienie praw dokonywane jest w drodze umowy cesji odrębnej od umowy sprzedaży. Ważność takiej umowy nie jest zaś warunkowana zachowaniem szczególnej formy (np. pisemnej) ( por. Z. Radwański, Z. Olejniczak „Zobowiązania”, 2006 r., s. 357). W myśl art. 511 k.c., jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, to przelew tej wierzytelności winien być również stwierdzony pismem. W sprawie niniejszej wykazano, że przy zbyciu lokali przez ich pierwotnych właścicieli doszło do przelewu roszczeń o odszkodowanie z tytułu wad nieruchomości wspólnej na następujących nabywców lokali: I. K. iO. K. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; R. J. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; D. K. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; A. S. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; P. W. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; J. D. i T. D. (2) – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; A. W. (2) – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; K. H. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego. Wspólnota Mieszkaniowa nabyła wobec tego skutecznie roszczenia odszkodowawcze przeciwko deweloperowi z tytułu wad w nieruchomości wspólnej na podstawie umów cesji zawartych ze wskazanymi wyżej osobami.
\nNie zostało natomiast wykazane, żeby doszło do skutecznego przeniesienia roszczeń odszkodowawczych na Wspólnotę przez wtórnych nabywców lokali – K. S. i J. S. (2) (właścicieli lokali nr (...)) oraz przez J. C. (1) i J. C. (2) (właścicieli lokali nr (...)). Osoby te zawarły umowy cesji roszczeń z powodową Wspólnotę Mieszkaniową, jednakże nie złożono do akt sprawy dowodów wykazujących, że same nabyły roszczenia odszkodowawcze przeciwko deweloperowi od swoich poprzedników prawnych (pierwotnych nabywców lokali).
\nMając na uwadze powyższe ustalenia i uwagi co do skuteczności umów cesji roszczeń, należy stwierdzić, że Wspólnota Mieszkaniowa nabyła roszczenia odszkodowawcze przeciwko pozwanemu z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej, od właścicieli lokali mieszkalnych oraz od współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego – wielostanowiskowego garażu, reprezentujących łącznie 0,663558166 udziałów w nieruchomości wspólnej, w tym 0,495031458 udziałów związanych z własnością lokali mieszkalnych (533934/1078586) oraz 0,168526708 udziałów związanych ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego garażowego (760/1240 z 296573/1078586), przy czym uwzględniono te tylko udziały w nieruchomości wspólnej związane ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego garażowego, które sama Wspólnota uwzględniła w swych wyliczeniach złożonych do akt sprawy.
\nSposób obliczenia udziałów właścicieli lokali, którzy dokonali skutecznych cesji roszczeń odszkodowawczych na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej prezentuje poniższa tabela: lp właściciele lokali nr lokalu mieszkalnego udziały w nieruchomości wspólnej zw. z własnością lokali mieszkalnych udziały we współwłasności lokalu niemieszkalnego (łącznie 1240) udziały w nieruchomości wspólnej zw. ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego (łącznie 296573/1078586) 1.
\nM. P. (1) (...) 6904 0 0 2.
\nM. B. (...) 6288 0 0 3.
\nM. C. (1) (...) 12336 10 0,002217457 4.
\nJ. M. (1), A. M. (1) (...) 10713 0 0 5.
\nI. K., O. K. (...) 11046 20 0,004434913 6.
\nC. B., A. B. (...) 9771 20 0,004434913 7.
\nD. S. (...) 10686 20 0,004434913 8.
\nI. K. O. K. (...) 6101 10 0,002217457 9.
\nM. C. (2), P. C. (...) 10337 10 0,002217457 10.
\nR. M., S. M. (...) 9938 10 0,002217457 11.
\nM. K. (1) (...) 6162 10 0,002217457 12.
\nM. P. (2) (...) 6843 10 0,002217457 13.
\nW. N., M. N. (...) 8111 20 0,004434913 14.
\nA. K. (1) (...) 6314 0 0 15.
\nE. K. (1), H. K. (...) 8069 10 0,002217457 16.
\nM. D. (2), T. D. (1), E. D., P. D. (...) 4190 10 0,002217457 17.
\nE. U. (1) (...) 7988 0 0 18.
\nK. W. (1), R. W. (...) 6637 10 0,002217457 19.
\nR. J. (...) 9427 10 0,002217457 20.
\nM. P. (3) (...) 8346 10 0,002217457 21.
\nM. S. (1) (...) 8599 20 0,004434913 22.
\nG. O. (...) 6833 10 0,002217457 23.
\nA. Z. (1), J. Z. (...) 7993 10 0,002217457 24.
\nK. M., J. W. (1) (...) 8552 20 0,004434913 25.
\nG. B., L. B. (...) 6578 0 0 26.
\nZ. U. (...) 9396 20 0,004434913 27.
\nW. D. (...) 7318 10 0,002217457 28.
\nJ. K. (2) (...) 6924 10 0,002217457 29.
\nA. I. (...) 5191 0 0 30.
\nG. K. (...) 4855 10 0,002217457 31.
\nA. N., R. N. (...) 8416 10 0,002217457 32.
\nP. K., B. K. (...) 8281 20 0,004434913 33.
\nA. L. (...) 4820 10 0,002217457 34.
\nD. K. (...) 8295 10 0,002217457 35.
\nK. K. (1) (...) 8015 0 0 36.
\nM. S. (2), K. J. (...) 9211 10 0,002217457 37.
\nA. K. (3), M. K. (2) (...) 7859 20 0,004434913 38.
\nB. H., S. K. (1) (...) 8027 10 0,002217457 39.
\nE. K. (2) (...) 6858 10 0,002217457 40.
\nM. Ś. (...) 9686 20 0,004434913 41.
\nA. S. (...) 8154 10 0,002217457 42.
\nT. Ś. (...) 8699 20 0,004434913 43.
\nP. W. (...) 6853 20 0,004434913 44.
\nA. Z. (2) (...) 9713 20 0,004434913 45.
\nM. G. (1) (...) 7330 10 0,002217457 46.
\nJ. D. i T. D. (2) (...) 6059 10 0,002217457 47.
\nM. G. (2) (...) 7947 20 0,004434913 48.
\nJ. M. (2), Z. M. (2) (...) 6667 10 0,002217457 49.
\nA. W. (2) (...) 8403 10 0,002217457 50.
\nT. W., M. W. (1) (...) 5784 20 0,004434913 51.
\nM. C. (3), M. C. (4) (...) 7836 10 0,002217457 52.
\nE. i K. A. (...) 7854 10 0,002217457 53.
\nM. Z. (...) 8686 10 0,002217457 54.
\nJ.W. i E. K. (...) 4860 0 0 55.
\nJ. P. (1) (...) 6188 10 0,002217457 56.
\nT. R. (...) 3167 0 0 57.
\nM. R. (1) (...) 6509 10 0,002217457 58.
\nA. M. (2), A. M. (3) (...) 10732 20 0,004434913 59.
\nH. P. (...) 15803 20 0,004434913 60.
\nK. H. (...) 6056 10 0,002217457 61.
\nJ. K. (4) (...) 8809 10 0,002217457 62.
\nB. M. (2), M. M. (1) (...) 10774 20 0,004434913 63.
\nK. W. (2), D. W. (...) 10639 10 0,002217457 64.
\nM. D. (3) (...) 10658 10 0,002217457 65.
\nJ. O., E. O. (...) 10754 20 0,004434913 66.
\nI. K. (...) 11086 20 0,004434913 Łączne udziały właścicieli lokali, którzy zawarli skuteczne umowy cesji 533934 760/1240 0,168526708 Powodowej Wspólnocie Mieszkaniowej przysługuje legitymacja materialnoprawna do dochodzenia od pozwanego roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim doszło do skutecznego przelewu roszczeń przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W. (właścicieli lokali w tej nieruchomości), czyli co do 0,663558166 części należnego odszkodowania. Wynika to z podzielnego charakteru świadczenia pieniężnego dochodzonego w rozpatrywanej sprawie, jakim jest pieniężne świadczenie odszkodowawcze, stosownie do regulacji art. 379 § 1 i 2 k.c. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu, który zawarł z deweloperem umowę sprzedaży odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (lub nabył roszczenia odszkodowawcze wynikające z tej umowy) może żądać od sprzedającego odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej ( tak również Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz. z 19.09.2019 r., V ACa 296/18, Legalis ). W takim też zakresie może przenieść te roszczenia na wspólnotę mieszkaniową.
\nDla porządku wskazać trzeba, że w celu dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie jest wymagane podjęcie uchwały przez właścicieli lokali w tym przedmiocie. Wspólnota mieszkaniowa, aby mogła skutecznie dochodzić roszczeń z tego tytułu, winna mieć legitymację materialną, a tę stwarza przelew roszczeń współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, a nie uchwała właścicieli lokali ( por. orz. SN z 01.06.2017 r., I CSK 657/16).
\nPozwana spółka, jako następca prawny dewelopera (inwestora), ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą kontraktową z tytułu wad nieruchomości wspólnej, na podstawie powoływanego już wcześniej art. 471 k.c., w związku z nienależytym wykonaniem umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali w budynku znajdującym się na przedmiotowej nieruchomości. Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej na gruncie art. 471 k.c. są: poniesienie przez wierzyciela szkody, fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika, związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą oraz możliwość przypisania dłużnikowi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (tzn. uchybienie obowiązkom umownym musi być następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiada). Stosownie do reguły rozkładu ciężaru dowodowego z art. 6 k.c., przy uwzględnieniu brzmienia art. 471 k.c., na wierzycielu spoczywa ciężar dowodowy co do wymienionych pierwszych trzech przesłanek. Co do czwartej przesłanki istnieje domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiada.
\nPrzeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe wykazało, że w nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W. występują wady wykonawcze obciążające dewelopera, szczegółowo wcześniej opisane, które wymagają usunięcia (naprawy) przez właścicieli lokali, a w konsekwencji poniesienia związanych z tym kosztów.
\nZ opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa wydanej w niniejszej sprawie wynika, że wady wykonawcze, za które pozwany jest odpowiedzialny w całości, wystąpiły w obszarze: konstrukcji ścian kondygnacji podziemnej w zakresie żelbetowych ścian fundamentowych i ścian wewnętrznych hali garażowej, klatek schodowych i pomieszczeń towarzyszących; hydroizolacji ścian w hali garażowej w kondygnacji podziemnej w zakresie ścian fundamentowych; hydroizolacji ścian w hali garażowej w zakresie ścian wewnętrznych; ścian trzonów klatek schodowych i ciągów komunikacyjnych kondygnacji podziemnej; posadzek i hydroizolacji ścian fundamentowych trzonów klatek schodowych i ciągów komunikacyjnych kondygnacji podziemnej; stropów i ścian ciągów komunikacyjnych części wspólnej oraz ścian, podestów, spoczników klatek schodowych kondygnacji nadziemnych: strefy zewnętrznej - zadaszenia balkonów nad ostatnią kondygnacją mieszkalną.
\nPozwany odpowiedzialny jest także w części – przy pomniejszeniu swojej odpowiedzialności za względu na przyczynienie się Wspólnoty Mieszkaniowej (właścicieli lokali) do pogłębienie wad, stosownie da art. 362 k.c. – za wady wykonawcze, które wystąpiły w obszarze: elewacji okładzin kamiennych – w 99%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się jedynie w stopniu nieznacznym, tj. w 1 %; kondygnacji podziemnej w zakresie posadzki betonowej hali garażowej i systemu odwodnienia liniowego w strukturze płyty betonowej – w 99%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się jedynie w stopniu nieznacznym, tj. w 1 %; korytarzy – posadzek ciągów komunikacyjnych części wspólnych kondygnacji nadziemnych – w 99%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się jedynie w stopniu nieznacznym, tj. w 1 %; klatek schodowych – posadzek podestów i okładziny stopni biegów schodowych – w 99%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się jedynie w stopniu nieznacznym, tj. w 1 %; patio – schodów zewnętrznych terenowych
\nPrzyjąć należy ponadto za biegłym wydającym opinię w niniejszej sprawie, że w związku przyczynowo-skutkowym z wadami wykonawczymi pozostają koszty robót towarzyszących, jako pochodne zidentyfikowanych prac rekonstrukcyjnych, remontowych i naprawczych, co do których należy przypisać pozwanemu odpowiedzialność w zakresie 95% tych kosztów, a powodowej Wspólnocie (ze względu na przyczynienie się) w 5%.
\nKoszty wszystkich wymienionych wyżej prac naprawczych, remontowych i rekonstrukcyjnych niezbędnych do usunięcia potwierdzonych wad, usterek, błędów i zaniechań wykonawczych tkwiących w nieruchomości w chwili przekazania przedmiotowego obiektu budowlanego do użytkowania, z wyłączeniem kosztów wywołanych przyczynieniem się powodowej Wspólnoty do powstania tychże wad, bez uwzględnienia współczynnika zużycia technicznego, według średnich cen rynkowych obowiązujących w (...) W. w okresie wydania opinii przez biegłego sądowego (najbardziej zbliżonym do daty orzekania), wynoszą 2.442.115,69 zł brutto. Uwzględniony w tej kwocie podatek VAT ze swej istoty prawnej stanowi stały (kosztotwórczy) składnik wpływający na wysokość świadczenia. Nie ma w realiach rozpatrywanej sprawy żadnych podstaw do stwierdzenia, by w odniesieniu do powodowej Wspólnoty wartość podatku nie stanowiła elementu szkody. Nie wykazano bowiem, żeby Wspólnota miała możność odliczenia tego podatku przy nabywaniu materiałów bądź usług potrzebnych do usunięcia wad fizycznych budynku.
\nWbrew stanowisku strony powodowej, przy ustalaniu należnego odszkodowania nie zachodziły podstawy do zastosowania maksymalnych stawek rynkowych, gdyż odszkodowanie musi odpowiadać niezbędnym i ekonomicznie uzasadnionym kosztom przywrócenia do stanu poprzedniego. Do takiego wniosku prowadzi treść art. 361 § 1 k.c., zgodnie z którym zobowiązany do naprawienia szkody ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Odszkodowanie nie powinno być od niej wyższe i stanowić źródła bezpodstawnego wzbogacenia poszkodowanego ( tak też Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz. z 29.05.2015 r., I ACa 1780/14). Skoro nie doszło jeszcze do usunięcia wad fizycznych nieruchomości, to nie można szacować kosztów usunięcia stwierdzonych wad na podstawie stawek maksymalnych, gdyż w takiej sytuacji byłyby to koszty hipotetyczne, a nie odpowiadające uzasadnionej ekonomicznie potrzebie.
\nNiezasadne okazało się roszczenie dotyczące zwrotu kosztów poniesionych w związku ze zleceniem i wykonaniem prac na nieruchomości, zmierzających do częściowego usunięcia najpilniejszych wad, dochodzone w łącznej kwocie 41.587,20 zł. Z ustaleń poczynionych przez Sąd na podstawie opinii biegłego sądowego wynika bowiem, że będące składnikiem powyższej kwoty koszty poniesione przez Wspólnotę w marcu 2012 r. na poczet prac związanych z naprawą miejsc przesięków wody na klatki schodowe z poziomu -1 były niecelowe, nieprawidłowe i nieskuteczne. Wspólnota dysponowała już w tamtym czasie opracowaniem eksperckiego Instytutu (...) sporządzonym w kwietniu 2011 r., z którego wynikał związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy degeneracją tynków a wadami hydroizolacji w strefie kondygnacji podziemnej budynku, a mimo to ograniczyła prace naprawcze wyłącznie do rekonstrukcji okładzin tynkarskich, bez usunięcia przyczyn, czyli wad izolacji przeciwwilgociowych i przeciwwodnych, co nie przyniosło żadnego pozytywnego skutku. Odnośnie zaś kosztów poniesionych przez Wspólnotę w lipcu 2013 r., były one związane z pracami konserwacyjnymi posadzki kamiennej poziomu 0, schodów i dojść do windy, czyli aktywnością będącą obowiązkiem właściciela nieruchomości, co pozostawało bez związku z wadami wykonawczymi w procesie inwestycyjnym.
\nNa uwzględnienie zasługiwało żądanie dotyczące zwrotu kosztów związanych z dochodzeniem roszczenia przeciwko pozwanemu, tj. z tytułu sporządzonych ekspertyz, wykonanych kserokopii dokumentów, uzyskania odpisu pełnego KRS pozwanej spółki.
\nZ dochodzonej z tego tytułu kwoty 99.614,78 zł Sąd uznał za zasadną kwotę 93.865,89 zł.
\nZ opinii biegłego sądowego wynika, że zlecenie wykonania „Opinii technicznej w zakresie określenia stanu technicznego WM (...) w branży konstrukcyjno-budowlanej” z grudnia 2017 r. było uzasadnione, to jednak opinia dotyczyła także materii znajdującej się poza obszarem części wspólnej budynku oraz zawierała w swej treści deficyty w obszarze szacowania kosztów usunięcia wad i usterek, a także błędy logiczne. Wobec tego pozwanego należało obciążyć częścią kosztów tej ekspertyzy w zakresie kwoty 12.576,69 zł. Weryfikacji podlegały także poniesione przez powódkę koszty z tytułu „Ekspertyzy konstrukcyjno – budowlanej budynku i ekspertyzy dotyczącej posadzki garaży przy ul. (...) w W.” z marca 2011 r. Sąd przyjął w tym zakresie za biegłym, że należy przyjąć stawkę za umowną jednostkę nakładu pracy przy wycenach dokonywanych w 2011 r. na podstawie Środowiskowych Zasad Wycen Prac Projektowych w wysokości 18,20 zł, a tym samym uzasadniony koszt tej ekspertyzy, niewątpliwie zasadny, który powinien pokryć pozwany, ustalić na 51.784,42 zł. Za uzasadnione w pełnej wysokości Sąd uznał koszty: 24.600 zł z tytułu wykonania „Ekspertyzy technicznej izolacji wodochronnych garaży podziemnych budynku przy ul. (...)” z kwietnia 2011 r.; 4.052,50 zł z tytułu wykonania wykopu do Ekspertyzy z kwietnia 2011 r.; 792,28 zł z tytułu poniesionych przez Wspólnotę kosztów wykonania kserokopii dokumentów stanowiących załączniki do pozwu; 60,00 zł z tytułu uzyskania odpisu pełnego KRS pozwanej spółki (wykazującego przekształcenia podmiotowe po stronie pozwanej). W ocenie Sądu, wskazane powyżej koszty, poniesione w celu stwierdzenia stanu przedmiotowej nieruchomości i dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi stanowią szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy. Jakkolwiek są to wydatki dobrowolne, to jednak w pewnych wypadkach mogą być konieczne dla efektywnego dochodzenia przez poszkodowanego jego praw i przez to wymuszone okolicznościami sprawy. Nabywca w drodze przelewu wierzytelności odszkodowawczej również może domagać się zwrotu kosztów ekspertyzy, zarówno zleconej przez poszkodowanego, jak i zrealizowanej na zlecenie samego nabywcy, jeżeli jest ona celowa i niezbędna do dochodzenia odszkodowania ( tak też SN w orz. z 18.05.2004 r., III CZP 24/04 i w orz. z 29.05.2019 r., III CZP 68/18).).
\nZgromadzony w sprawie materiał dowodowy prowadzi do wniosku, że występuje związek przyczynowy, w rozumieniu art. 361 § 1 k.c., między działaniem pozwanego (jego poprzednika prawnego), który dokonała sprzedaży lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej, zawierającej wady wykonawcze będące wynikiem nieprawidłowo zrealizowanego procesu inwestycyjnego, w opisanym wyżej zakresie. To zaś prowadzi do wniosku, że wskazane koszty usunięcia wad oraz koszty poniesione w celu dochodzenia roszczeń przez Wspólnotę Mieszkaniową, winny obciążać pozwanego, w ramach obowiązku naprawienia szkody, o którym mowa w art. 361 § 2 k.c.
\nPozwany nie udowodnił, żeby stwierdzone nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (art. 471 in fine k.c.). Okolicznością taką nie może być fakt, że poprzednik prawny pozwanego nie był wykonawcą budynku. Zgodnie bowiem z art. 474 k.c. dłużnik odpowiedzialny jest, jak za własne, za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Poprzednik prawny pozwanej spółki, będąc profesjonalnym podmiotem organizującym proces inwestycji budowlanej i czerpiącym zyski ze sprzedaży lokali, winien dochować należytej staranności (w tym podejmować odpowiednie działania kontrolne wobec wykonawców robót budowlanych) w celu zapewnienia, aby wybudowany budynek wielomieszkaniowy został zrealizowany zgodnie ze sztuką budowlaną. Proces budowy podlega bowiem bezpośredniemu nadzorowi inwestora. Wady wykonawcze powstałe w wyniku uchybień popełnionych w procesie budowy obciążają zatem inwestora. Okolicznością zwalniającą pozwaną od odpowiedzialności nie jest także fakt dokonywania napraw, skoro naprawy nie były skuteczne.
\nW konsekwencji należało przyjąć, że obciążające pozwanego koszty związane z wadliwym wykonaniem części wspólnych nieruchomości wynoszą łącznie 2.535.981,58 zł, na co składają się koszty związane z koniecznymi pracami naprawczymi w celu usunięcia wad fizycznych w wysokości 2.442.115,69 zł oraz koszty poniesione przez Wspólnotę w związku z dochodzeniem roszczenia w wysokości 93.865,89 zł. W sytuacji, gdy Wspólnota nabyła w drodze przelewu roszczenia odszkodowawcze od współwłaścicieli reprezentujących 0,663558166 udziałów w nieruchomości wspólnej, to w takim zakresie może dochodzić odszkodowania na swoją rzecz. Wobec tego żądania powoda dochodzone w niniejszej sprawie były zasadne co do kwoty 1.682.771,29 zł (2.535.981,58 zł x 0,663558166), a bezzasadne w pozostałej części.
\nOprócz powyższej należności głównej, powodowi należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w jej zapłacie przez pozwanego, stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c. Termin zapłaty świadczenia z tytułu odszkodowania nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, zatem świadczenie to powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty (art. 455 k.c.). Powód nie wykazał, aby przed złożeniem pozwu wzywał pozwanego do zapłaty dochodzonych świadczeń. Wobec tego jako właściwe wezwanie do zapłaty należy potraktować dopiero pozew złożony w niniejszej sprawie, w którym powód wskazał konkretne kwoty pieniężne składające się na roszczenie odszkodowawcze dochodzone od pozwanego. Odpis pozwu został doręczony pozwanemu 28 sierpnia 2018 r. Należało przyjąć, że pozwany mógł przeanalizować żądanie powoda i spełnić jej w uzasadnionym zakresie w terminie jednego miesiąca od doręczenia mu odpisu pozwu, skoro wady w budynku były już wcześniej zgłaszane poprzednikowi prawnemu pozwanego. Wobec tego pozwany znalazł się w opóźnieniu w zapłacie w dniu 29 września 2018 r., co uzasadniało przyznanie odsetek za opóźnienie od tej daty od zasądzonej sumy.
\nNie mógł odnieść zamierzonego skutku zarzut przedawnienia podniesiony przez pozwanego. Termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych właścicieli z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej wynosi 10 lat, zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 118 k.c., gdyż roszczenia takie nie są roszczeniami o świadczenie okresowe ani nie pozostają w związku z działalnością gospodarczą właścicieli lokali. W sytuacji, gdy protokolarny odbiór budynku nastąpił w dniu 8 lipca 2008 r. i w tym dniu zawarta została pierwsza umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży udziału we współwłasności tego lokalu, to datę tę należy uznać za najwcześniejszy termin rozpoczęcia biegu przedawnienia roszczeń odszkodowawczych. Oznacza to, że przed dniem wniesieniem pozwu w dniu 6 kwietnia 2018 r. nie nastąpiło przedawnienie roszczeń.
\nZ tych wszystkich przyczyn, Sąd w pkt. I sentencji wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.682.771,29 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 29 września 2018 r., zaś w pkt. II sentencji wyroku oddalił powództwo w pozostałej części.
\nOrzekając o kosztach procesu w pkt. III sentencji wyroku, Sąd na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. stosunkowo rozdzielił je pomiędzy stronami, odpowiednio do wyniku sprawy.
\nZ dochodzonej sumy 4.417.201,98 zł Sąd zasądził na rzecz powoda sumę 1.682.771,29 zł, zatem powód wygrał sprawę w 38%, a przegrał w 62%. Strony powinny zatem ponieść koszty procesu w następujących udziałach: powód w 62%, pozwany w 38%. Koszty powoda niezbędne do celowego dochodzenia praw w niniejszej sprawie wyniosły łącznie 98.117,00 zł, na co składają się: opłata sądowa od pozwu w wysokości 50.000 zł, opłata sądowa od wniosku o uzasadnienia postanowienia i skargi na orzeczenie referendarza sądowego w wysokości 100 zł, koszty opinii biegłych w wysokości 33.000 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda w stawce 15.000 zł, ustalonej stosownie do § 2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 1964). Koszty pozwanego niezbędne do celowej obrony wyniosły łącznie 18.017 zł, na co składają się koszty opinii biegłego w wysokości 3.000 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanego w stawce 15.000 zł, ustalonej stosownie do § 2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2023 r., poz. 1935). Suma kosztów obydwu stron wyniosła zatem 116.134 zł. Powód, stosownie do wyniku sprawy, powinien ponieść koszty procesu w wysokości 72.003,08 zł (62% z 116.134 zł), a poniósł koszty w wysokości 98.117 zł. Wobec tego pozwany powinien zwrócić powodowi część kosztów procesu w kwocie 26.113,92 zł (98.117,00 zł minus 72.003,08 zł).
\nNieuiszczone przez strony i wyłożone tymczasowo przez Sąd Okręgowy w Warszawie koszty sądowe z tytułu należności biegłych wyniosły łącznie 42.411,57 zł. Mając na uwadze wynik sprawy, Sąd w pkt. IV sentencji wyroku na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 959) nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych od powoda kwotę 26.295,17 zł (62% z 42.411,57 zł), a od pozwanego kwotę 16.116,40 zł (38% z 42.411,57 zł).