Przystępując do ostatecznej umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego wpis służebności istniał zarówno w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości władnącej, jak i obciążonej. Pozwany (...) był więc uprawniony do przyjęcia, że działki będące przedmiotem umowy przeniesienia użytkowania wieczystego miały zapewniony dostęp do dróg publicznych poprzez kwestionowaną służebność. Tym bardziej, że służebność ta była poprowdzona po urządzonych ogólnodostępnych drogach, które posiadały nazwy nadane im uchwałami Rady Miasta W..
\nPowyższemu nie zaprzecza, że pozwanemu udostępnione zostały materiały due diligence, a wśród nich akt notarialny (...). Sąd Rejonowy jak i powód przykładają do tego dokumentu nadmierne znaczenie. Jednakże z treści ww. aktu nie wynika, aby oprócz (...) oraz (...) jeszcze jeden podmiot (tj. powód) był współużytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (...), a dodatkowo lektura tego aktu nie powoduje żadnych wątpliwości w tym względzie.
\nZgodzić się należy z argumentacją pozwanych, iż analizując tę kwestię trzeba mieć na uwadze, że nie rozważamy tutaj zapoznania się z historycznymi wpisami w księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej przez (...) nieruchomości, ale mówimy o historycznych wpisach w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej, przy czym wówczas była to księga wieczysta KW nr (...), z której działki o numerach ewidencyjnych (...) zostały przeniesione w dniu 25 lipca 2008 roku do nowej księgi wieczystej i w dniu zawierania przez (...) M. przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (9 grudnia 2015 roku), a następnie umowy przyrzeczonej dla nieruchomości obciążonej na której ustanowiona została sporna służebność prowadzona była już nowa księga wieczysta KW nr (...).
\nJak trafnie wskazał Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca 2021 r., pozwana spółka (...) zleciła wykonanie analizy stanu prawnego nieruchomości władnącej podmiotowi profesjonalnemu, a analiza taka została przeprowadzona przez renomowaną kancelarię (...), która nie powzięła wątpliwości w zakresie prawidłowości ustanowienia służebności. Co więcej, w toku transakcji nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości, w ramach porządkowania wpisów w księgach wieczystych, zbywca, na prośbę pozwanej spółki (...), doprowadził do ujawnienia służebności w aktualnej księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Powyższa nieścisłość została ujawniona w trakcie profesjonalnej analizy zleconej przez (...).
\nZatem pomimo braku obowiązku prowadzenia dodatkowej, pogłębionej analizy stanu prawnego nabywanej nieruchomości, (...) zrobił znacznie więcej niż wynikałoby to z dyspozycji art. 6 ust. (...) u.k.w.h. Pozwany dochował należytej, profesjonalnej (podwyższonej) staranności i uczynił wszystko co było możliwe, aby ustalić rzeczywisty stan prawny nabywanej nieruchomości - zlecił sporządzenie opinii prawnej w tej sprawie profesjonalnemu podmiotowi, który zapewnił go, że służebność została skutecznie ustanowiona. Skoro zatem profesjonalny podmiot zajmujący się analizą stanu prawnego taki jak kancelaria prawna, czy też Sąd wieczystoksięgowy, który dokonał wpisu służebności, nie mieli zastrzeżeń co do stanu prawnego przedmiotowych nieruchomości jak i zasadności wpisu służebności, nie sposób uznać, że pozwana spółka (...) mogła z łatwością dowiedzieć się o wadliwości umowy będącej podstawą wpisu służebności.
\nW związku z tym, nie sposób przyjąć, że (...) miał obowiązek w tym stanie faktycznym dalej weryfikować poprawność aktu notarialnego (...) w zakresie ustanowienia spornej służebności (pomimo, że jego lektura nie budzi żadnych wątpliwości), a następnie poprawność treści wpisów w poprzedniej księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej według ich stanu na dzień 28 lutego 2006, w sytuacji gdy (...) nie podjął, i w tym stanie faktycznym nie mógł podjąć żadnych wątpliwości co do prawidłowości ustanowienia spornej służebności. Pozwany przed zawarciem umowy sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości nie uzyskał od notariusza, czy też zewnętrznie zatrudnionej firmy żadnych informacji, które mogłyby budzić zastrzeżenia co do stanu prawnego nieruchomości, natomiast wszystkie nieścisłości (brak przepisania służebności z poprzedniej księgi wieczystej) zostały wyjaśnione, a służebność przepisana przez Sąd wieczystoksięgowy ze starej do nowej księgi wieczystej.
\nPodważenie dobrej wiary i przez to udowodnienie, że nabywca wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć o nieprawidłowości wpisu obciążają w tym momencie powoda, który w niniejszej sprawie nie sprostał jednak obowiązkowi wykazania złej wiary pozwanego (...). W tym miejscu Sąd Okręgowy wskazuje, iż w miejsce dowodów, powód przedstawili jedynie własną koncepcję zdarzeń, zbudowaną w oparciu o dowolne przypuszczenia, hipotezy i założenia, które nie znajdują oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Należy pamiętać, iż zgodnie z ogólną zasadą ciężaru dowodów wskazaną w art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi dla siebie korzystne skutki prawne. W przedmiotowej sprawie obalenie domniemania dobrej wiary pozwanej spółki (...), skutkujące zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyłączeniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych obciążało stronę powodową, która temu ciężarowi nie sprostała.
\nZ ustaleń stanowiących podstawę faktyczną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie wynika, że pierwsza z sytuacji wyłączających dobrą wiarę wskazana w art. 6 ust (...) ustawie o księgach wieczystych i hipotece, nie zachodzi, ponieważ nie ustalono w niniejszym postępowaniu, że pozwana spółka (...) wiedziała o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jak również, nie została wykazana druga przesłanka zawarta w zdaniu (...) par.(...) art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „chyba, że z łatwością mógł się dowiedzieć” (z uzasadnienia wyroku z dnia 29 czerwca 2021 r.).
\nZgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, regulacja zawarta w art. 6 ust. (...) u.k.w.i.h. pozwala przypisać nabywcy nieruchomości złą wiarę jedynie w sytuacji, w której mógł on dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z łatwością, tzn. podejmując czynności mieszczące się w granicach staranności, jakiej każdy powinien dołożyć przy prowadzeniu własnych spraw. Należy także pamiętać, że księgi wieczyste stanowią urzędowe rejestry nieruchomości prowadzone w celu ustalenia ich stanu prawnego, treść ksiąg jest jawna, a ponadto obowiązuje domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 1, art. (...), art. 3 u.k.w.i.h.). Nie można więc przyjmować, że same tylko wątpliwości co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uzasadniają przypisanie nabywcy złej wiary. Powstanie podejrzeń i wątpliwości co do przysługiwania zbywcy praw wynikających z księgi powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania. Nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności, lecz o czynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności; wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy. (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 14 maja 2010 r. II CSK 66/10, Legalis nr 381534). W rozpoznawanej sprawie pozwany (...) jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy dostrzegł, że w ówcześnie prowadzonej dla nieruchomości władnącej księdze wieczystej brak było wpisu spornej służebności.
\nI podjął działania zmierzające do wyeliminowania wątpliwości, zobowiązując zbywcę do podjęcia czynności, które doprowadziły do dokonania tego wpisu.
\nW momencie nabywania prawa użytkowania wieczystego do działek (...), według treści księgi wieczystej, miały one zapewniony dostęp do drogi publicznej służebnością gruntową polegająca na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki o nr. ewid. (...) i (...).
\nW związku z powyższym Sąd Okręgowy uznał, że w sprawie nie wystąpiły żadne okoliczności, które mogłyby doprowadzić do powstania wątpliwości pozwanej spółki (...) co do stanu prawnego nieruchomości władnącej i skuteczności ustanowienia służebności. Tym bardziej, co zostało wskazane powyżej, od wielu lat w sposób w żaden sposób nie zakłócony odbywał się po tych działkach ruch pieszych i pojazdów.
\nPozwana spółka (...) nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz związaną z tym prawem służebność obciążającą nieruchomość obciążoną w dobrej wierze, gdyż nie zaszła przesłanka wyłączająca działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych określona w art. 6 § (...) u.k.w.h., tj. niezachowanie przez nabywcę staranności, której standard wyznaczony jest w tymże przepisie. Z powodów wskazanych powyżej zdaniem Sądu Okręgowego pozwana spółka (...) dochowała należytej staranności wymaganej od przyszłego nabywcy nieruchomości.
\nApelacja powoda Jak zostało podniesione powyżej uwzględnienie apelacji pozwanych skutkować musiało oddaleniem apelacji powoda. Jedynie na marginesie Sąd Okręgowy wskazuje, iż zasadnie Sąd pierwszej instancji odniósł się do każdego z żądań powoda odrębnie. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany żądaniem pozwu. (por. m.in. Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 18 maja 2010 r. III CZP 134/09). Skoro zatem powód wysunął trzy żądania, każde z nich musiało zostać przez Sąd Rejonowy ocenione. Odnosząc się natomiast do sposobu sformułowania zaskarżonego orzeczenia, mimo iż analiza prawna Sądu Okręgowego zweryfikowała orzeczenie pod kątem merytorycznym i doprowadziła do jego zmiany, to w ocenie Sądu odwoławczego treść sentencji pkt II wyroku Sądu pierwszej instancji była prawidłowa pod względem formalnym. Jak zostało już w sprawie podkreślone wydanie orzeczenia o wykreśleniu wpisu nie należy bowiem do kognicji wydziału cywilnego sądu rejonowego, który może jedynie nakazać wykreślenia wpisu. Samo zaś wykreślenie dokonywane jest przez sąd wieczystoksięgowy. W tym stanie rzeczy powództwa sformułowane w sposób nieodpowiadający przepisom prawa tj. ustawie o księgach wieczystych i hipotece niewątpliwie podlegały oddaleniu.
\nZ tych wszystkich względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i oddalił wszystkie powództwa zgłoszone w tej prawie przez powoda. Apelacja powoda została oddalona na postawie art. 385 k.p.c.
\nKonsekwencją zmiany wyroku Sądu Rejonowego była zmiana w zakresie orzeczenia o kosztach postępowania przed Sądem pierwszej instancji. Rozstrzygnięcie o kosztach Sąd Okręgowy oparł na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu wyrażonej w art. 98 k.p.c. i kosztami tymi obciążył powodową spółkę. Na koszty procesu w I instancji złożyły się wynagrodzenia każdego z pełnomocników pozwanych spółek po 5.400 zł wraz z opłatą skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł, uwzględniając stawki wynagrodzenia adwokata/radcy prawnego, o których mowa w § 5 ust. 8 w zw. z § (...) ust 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz § 5 ust. 8 w zw. § (...) ust 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
\nO kosztach postępowania w instancji odwoławczej Sąd Okręgowy również orzekł na podstawie w art. 98 § 1 k. p. c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te złożyła się dla każdego z pozwanych opłata od apelacji w wysokości 2000 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w kwocie 2700 zł ustalone na podstawie § 10 ust 1 pkt 1 w zw. z § 5 ust. 8 w zw. z § (...) ust 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz § 10 ust 1 pkt 1 w zw. z § 5 ust. 8 w zw. § (...) ust 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. O kosztach postępowania przed Sądem Najwyższym Sąd Okręgowy orzekł na postawie art. 102 k.p.c., mając na uwadze iż do uchylenia wyroku Sąd Okręgowego z dnia 21 czerwca 2021 r. doszło w wyniku uznania przez Sąd Najwyższy, że niemożliwe było ustalenie czy jeden z członków składu – sędzia referent był obecny w trakcie posiedzenia Sądu Okręgowego, na którym zamknięto rozprawę. Co zdaniem Sądu Najwyższego skutkowało nieuważnością postępowania. W wyniku czego Sąd Najwyższy nie dokonał analizy i oceny pozostałych zarzutów zgłoszonych w skardze kasacyjnej powoda. Powyższe uzasadniało nieobciążanie żadnej ze stron obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego przeciwnikowi.
\nDorota Walczyk Beata Gutkowska Aleksandra Łączyńska