4 B-VG nicht zulässig.Die Revision ist
Entscheidungsgründe:, Entscheidungsgründe: I. Verfahrensgang:römisch eins. Verfahrensgang:
TP 9 lit. b Z. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) im Betrag von EUR 514,00. Die beschwerdeführende Partei entrichtete hiefür ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 46.699,46 Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, Gerichtsgebührengesetz (GGG) im Betrag von EUR 514,
TP 9 lit. b Z. 1 GGG von EUR 830,00 sowie einer Einhebungsgebühr
1 Gerichtliches Einhebungsgesetz (GEG) in Höhe von EUR 8,00 verpflichtet.2. Nach einer im Jahr 2020 veranlassten Gebührenrevision wurde die beschwerdeführende Partei mit Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom 28.12.2020 – nunmehr ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 121.380,00 – zur Zahlung restlicher Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG von EUR 830,00 sowie einer Einhebungsgebühr
Paragraph 6 a, Absatz eins, Gerichtliches Einhebungsgesetz (GEG) in Höhe von EUR 8,00 verpflichtet. 3. Die beschwerdeführende Partei erhob gegen diesen Zahlungsauftrag fristgerecht Vorstellung und brachte im Wesentlichen vor, dass die erhobenen „Baulandpreise in unmittelbarer Nachbarschaft“ mangels Angabe der bezughabenden Katastralgemeinde bzw. des Straßenzuges nicht nachvollziehbar wären. Im Hinblick auf die Grundstückswertberechnung
EStG 1987) sei außerdem „verfassungsrechtlich bedenklich, wenn Bundesvollzugsorgane für ein und demselben Rechtsvorgang unterschiedliche Berechnungsmodelle als Grundlage für ihre Entscheidung heranziehen“ würden. 3. Die beschwerdeführende Partei erhob gegen diesen Zahlungsauftrag fristgerecht Vorstellung und brachte im Wesentlichen vor, dass die erhobenen „Baulandpreise in unmittelbarer Nachbarschaft“ mangels Angabe der bezughabenden Katastralgemeinde bzw. des Straßenzuges nicht nachvollziehbar wären. Im Hinblick auf die Grundstückswertberechnung
Paragraph 4, Absatz eins, Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG 1987) sei außerdem „verfassungsrechtlich bedenklich, wenn Bundesvollzugsorgane für ein und demselben Rechtsvorgang unterschiedliche Berechnungsmodelle als Grundlage für ihre Entscheidung heranziehen“ würden. 4. Nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens – die beschwerdeführende Partei äußerte sich zum Ergebnis desselben mit Schreiben vom 12.03.2021 – wurde die beschwerdeführende Partei mit dem hier angefochtenen Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts XXXX vom 07.04.2021, XXXX , neuerlich zur Zahlung von Eintragungsgebühr
TP 9 lit. b Z. 1 GGG (ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 121.380,00) im Betrag von EUR 1.336,00 sowie von Einhebungsgebühr
1 GEG im Betrag von EUR 8,00 und somit eines Gesamtbetrages in Höhe von EUR 1.344,00 (abzüglich bereits geleisteter EUR 514,00) binnen 14 Tagen bei sonstiger Einleitung eines Exekutionsverfahrens verpflichtet. 4. Nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens – die beschwerdeführende Partei äußerte sich zum Ergebnis desselben mit Schreiben vom 12.03.2021 – wurde die beschwerdeführende Partei mit dem hier angefochtenen Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts römisch 40 vom 07.04.2021, römisch 40 , neuerlich zur Zahlung von Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG (ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 121.380,00) im Betrag von EUR 1.336,00 sowie von Einhebungsgebühr
Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG im Betrag von EUR 8,00 und somit eines Gesamtbetrages in Höhe von EUR 1.344,00 (abzüglich bereits geleisteter EUR 514,00) binnen 14 Tagen bei sonstiger Einleitung eines Exekutionsverfahrens verpflichtet. Begründend wird nach Wiedergabe des entscheidungswesentlichen Sachverhalts ausgeführt, das gegenständliche Grundstück befinde sich im dicht mit Wohnhäusern verbauten Siedlungsgebiet XXXX . Die beschwerdeführende Partei habe die Liegenschaft im Erbweg und somit ohne Erbringung einer Gegenleistung erworben. Zur Gebührenbemessung sei der Wert des einzutragenden Rechts
1 GGG zum Zeitpunkt der Einverleibung heranzuziehen, welcher dem gemeinen Wert im Sinne des § 10 Abs. 2 Bewertungsgesetz entspreche. Der unter Zuhilfenahme der Urkundensammlung durch Vergleich von Kaufpreisen von unbebauten Grundstücken in unmittelbarer Nachbarschaft im Zeitraum 22.09.2015 bis 17.08.2020 ermittelte Preis je m² Liegenschaftsfläche betrage EUR 170,00. Die beschwerdeführende Partei habe die Liegenschaft am 11.09.2020 selbst zu einem Preis von EUR 204,48 je m² veräußert. Der ermittelte Preis entspreche den Angaben des Immobilienpreisspiegels der Wirtschaftskammer Österreich und den Daten der Statistik Austria. Als Vergleichsobjekte wären nur unbebaute Grundstücke herangezogen worden. Die Behörde sei außerdem dazu berechtigt, den Wert des einzutragenden Rechts unter Berücksichtigung der vorliegenden Bescheinigungsmittel nach freier Überzeugung zu schätzen, da die beschwerdeführende Partei dem Auftrag im Sinne des § 26 Abs. 4 GGG nicht nachkommen sei.Begründend wird nach Wiedergabe des entscheidungswesentlichen Sachverhalts ausgeführt, das gegenständliche Grundstück befinde sich im dicht mit Wohnhäusern verbauten Siedlungsgebiet römisch 40 . Die beschwerdeführende Partei habe die Liegenschaft im Erbweg und somit ohne Erbringung einer Gegenleistung erworben. Zur Gebührenbemessung sei der Wert des einzutragenden Rechts
Paragraph 26, Absatz eins, GGG zum Zeitpunkt der Einverleibung heranzuziehen, welcher dem gemeinen Wert im Sinne des Paragraph 10, Absatz 2, Bewertungsgesetz entspreche. Der unter Zuhilfenahme der Urkundensammlung durch Vergleich von Kaufpreisen von unbebauten Grundstücken in unmittelbarer Nachbarschaft im Zeitraum 22.09.2015 bis 17.08.2020 ermittelte Preis je m² Liegenschaftsfläche betrage EUR 170,
EStG herangezogene Pauschalwertmodell
Grundstückswertverordnung stelle das einzige von Organen des Bundes zur Verfügung gestellte Berechnungsmodell dar. Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgebracht, die Vergleichswertmethode sei zu Unrecht zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage angewendet worden. Die Justizverwaltungsbehörde habe außerdem untaugliche Vergleichsobjekte herangezogen. Aus der Verständigungspflicht des Finanzamtes bei Selbstberechnung der Grunderwerbssteuer und der Eintragungsgebühr ließe sich ableiten, dass der für die Entrichtung der Grunderwerbssteuer und der Eintragungsgebühr maßgebliche Wert des Grundstückes bei Selbstberechnung nach derselben – vom Gebührenschuldner gewählten – Methode berechnet werden dürfe. Aus Paragraph 26, Absatz 4, GGG ergebe sich zudem, dass der Gebührenschuldner im Zuge einer Gebührenrevision nur dann zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufgefordert werden dürfe, wenn sich der Wert des einzutragenden Rechtes aus den bestehenden Angaben nicht als hinreichend bescheinigt darstelle. Der angefochtene Bescheid verschweige sich zu dieser Voraussetzung. Keinesfalls dürfe die Justizverwaltungsbehörde das Ergebnis einer der in der Grundstückswertverordnung festgelegten Ermittlungsmethode aus dem Grund als nicht bescheinigt erachten, dass die Anwendung einer anderen Methode bei Berechnung des Grundstückswertes zu einem anderen Ergebnis führen würde. Das von der beschwerdeführenden Partei bei der Grundstückswertberechnung
Paragraph 4, Absatz eins, GrEStG herangezogene Pauschalwertmodell
Paragraph 2, Grundstückswertverordnung stelle das einzige von Organen des Bundes zur Verfügung gestellte Berechnungsmodell dar.
EStG auf Grundlage des Pauschalwertmodells
Grundstückswertverordnung vom 29.04.2016 mit einem ausgewiesenen Grundstückswert von EUR 46.699,46 die Einverleibung des Eigentumsrechtes.1.2. Die beschwerdeführende Partei beantragte am 28.05.2016 unter Anschluss einer Grundstückswertberechnung
Paragraph 4, Absatz eins, GrEStG auf Grundlage des Pauschalwertmodells
Paragraph 2, Grundstückswertverordnung vom 29.04.2016 mit einem ausgewiesenen Grundstückswert von EUR 46.699,46 die Einverleibung des Eigentumsrechtes. Das Bezirksgericht XXXX bewilligte die Einverleibung des Eigentumsrechtes mit Beschluss vom 30.08.2016 antragsgemäß und vollzog diese im Grundbuch. Die beschwerdeführende Partei entrichtete am 06.09.2016 nach Vorschreibung durch den Kostenbeamten Eintragungsgebühr
TP 9 lit. b Z. 1 GGG im Betrag von EUR 514,00. Das Bezirksgericht römisch 40 bewilligte die Einverleibung des Eigentumsrechtes mit Beschluss vom 30.08.2016 antragsgemäß und vollzog diese im Grundbuch. Die beschwerdeführende Partei entrichtete am 06.09.2016 nach Vorschreibung durch den Kostenbeamten Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG im Betrag von EUR 514,
TP 9 lit. b Z. 1 GGG im Betrag von EUR 514,00 ergeben sich unzweifelhaft aus den im Akt des justizverwaltungsbehördlichen Verfahrens aufliegenden Urkunden. Der Sachverhalt ist im Rechtsmittelverfahren insoweit nicht strittig. 2.
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG im Betrag von EUR 514,00 ergeben sich unzweifelhaft aus den im Akt des justizverwaltungsbehördlichen Verfahrens aufliegenden Urkunden. Der Sachverhalt ist im Rechtsmittelverfahren insoweit nicht strittig. 2.
WV) vorgenommene Grundstückswertberechnung
EStG für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr
TP 9 GGG in irgendeiner Weise bindend wäre. Durch die Grundbuchsgebührennovelle BGBl. I. Nr. 1/2013 (GGN) kam es zu einer vom Gesetzgeber bewusst vorgenommenen Entkoppelung der Bemessungsgrundlagen der Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintragungsgebühr. Die Festsetzung und Abstattung der Grunderwerbssteuer ist somit getrennt von der hier gegenständlichen Frage der Festsetzung der Grundbucheintragungsgebühr zu sehen. 2.4.1. Zunächst teilt das Bundesverwaltungsgericht ausweislich der untenstehenden rechtlichen Beurteilung den Standpunkt der beschwerdeführenden Partei nicht, dass die von der beschwerdeführenden Partei zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer auf Grundlage des Pauschalwertmodell
Paragraph 2, Grundstückswertverordnung (GrWV) vorgenommene Grundstückswertberechnung
Paragraph 4, Absatz eins, GrEStG für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr
TP 9 GGG in irgendeiner Weise bindend wäre. Durch die Grundbuchsgebührennovelle Bundesgesetzblatt römisch eins. Nr. 1 aus 2013, (GGN) kam es zu einer vom Gesetzgeber bewusst vorgenommenen Entkoppelung der Bemessungsgrundlagen der Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintragungsgebühr. Die Festsetzung und Abstattung der Grunderwerbssteuer ist somit getrennt von der hier gegenständlichen Frage der Festsetzung der Grundbucheintragungsgebühr zu sehen. Seit der GGN knüpft § 26 Abs. 1 GGG hinsichtlich der Berechnung der Eintragungsgebühr an den Wert des einzutragenden Rechts an. Dieser Wert wird
1 zweiter Satz GGG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Dieser Preis ist somit im gegenständlichen Verfahren – unter Heranziehung der vorliegenden Beweismittel sowie der in § 26 Abs. 2 und 4 GGG vorgesehenen Vorgehensweise – zu ermitteln und festzustellen.Seit der GGN knüpft Paragraph 26, Absatz eins, GGG hinsichtlich der Berechnung der Eintragungsgebühr an den Wert des einzutragenden Rechts an. Dieser Wert wird
Paragraph 26, Absatz eins, zweiter Satz GGG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Dieser Preis ist somit im gegenständlichen Verfahren – unter Heranziehung der vorliegenden Beweismittel sowie der in Paragraph 26, Absatz 2 und 4 GGG vorgesehenen Vorgehensweise – zu ermitteln und festzustellen. 2.4.2. Zu diesem Zweck wurde die beschwerdeführende Partei unter Anschluss der relevanten Bestimmungen der GGV mit Note vom 01.10.2021 dazu aufgefordert, Informationen zur Plausibilitätsprüfung
ff GGV bereit zu stellen und Urkunden zum Nachweis der Plausibilität der eigenen Bewertung im Sinn des § 2 Abs. 3 GGV in Vorlage zu bringen. Der GGV zufolge hat die Partei Angaben die Fläche je Katastralgemeinde, den Wert je Quadratmeter, die Nutzungsart im Sinne des § 4 GGV, die Lagequalität bezogen auf die jeweilige Katastralgemeinde
2.4.2. Zu diesem Zweck wurde die beschwerdeführende Partei unter Anschluss der relevanten Bestimmungen der GGV mit Note vom 01.10.2021 dazu aufgefordert, Informationen zur Plausibilitätsprüfung
Paragraphen 3, ff GGV bereit zu stellen und Urkunden zum Nachweis der Plausibilität der eigenen Bewertung im Sinn des Paragraph 2, Absatz 3, GGV in Vorlage zu bringen. Der GGV zufolge hat die Partei Angaben die Fläche je Katastralgemeinde, den Wert je Quadratmeter, die Nutzungsart im Sinne des Paragraph 4, GGV, die Lagequalität bezogen auf die jeweilige Katastralgemeinde
Paragraph 5, GGV und den Zustand eines allfälligen Bauwerks nach Paragraph 6, GGV anzuführen. In Folge brachte die beschwerdeführende Partei – ohne auf die Kriterien der GGV näher einzugehen und erstmals im Verfahren – ein Bewertungsgutachten eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung vom XXXX 2016 in Vorlage. Zweck dieses Gutachtens war „die Ermittlung des Verkehrswertes in einfacher Ausfertigung nach dem LBG“. Das Gutachten ist somit grundsätzlich als Nachweis im Sinn des § 2 Abs. 3 GGV geeignet, zumal § 2 Abs. 3 GGV nur eine demonstrative Aufzählung potentieller Nachweise umfasst.In Folge brachte die beschwerdeführende Partei – ohne auf die Kriterien der GGV näher einzugehen und erstmals im Verfahren – ein Bewertungsgutachten eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung vom römisch 40 2016 in Vorlage. Zweck dieses Gutachtens war „die Ermittlung des Verkehrswertes in einfacher Ausfertigung nach dem LBG“. Das Gutachten ist somit grundsätzlich als Nachweis im Sinn des Paragraph 2, Absatz 3, GGV geeignet, zumal Paragraph 2, Absatz 3, GGV nur eine demonstrative Aufzählung potentieller Nachweise umfasst. Freilich ist das in Vorlage gebrachte Gutachten – das einen Verkehrswert von EUR 93.000,00 zum 09.09.2016 ausweist – nicht zum Nachweis der Plausibilität der von der beschwerdeführenden Partei selbst nach der GrWV vorgenommenen Bewertung von EUR 46.699,46 geeignet und es wurde konsequenterweise in der Eingabe von 19.10.2021 seitens der beschwerdeführenden Partei eine Änderung des Begehrens im Beschwerdeverfahren dahingehend vorgenommen, dass nunmehr die Festsetzung restlicher Eintragungsgebühr
TP 9 lit. b Z. 1 GGG ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 93.000,00 beantragt wird.Freilich ist das in Vorlage gebrachte Gutachten – das einen Verkehrswert von EUR 93.000,00 zum 09.09.2016 ausweist – nicht zum Nachweis der Plausibilität der von der beschwerdeführenden Partei selbst nach der GrWV vorgenommenen Bewertung von EUR 46.699,46 geeignet und es wurde konsequenterweise in der Eingabe von 19.10.2021 seitens der beschwerdeführenden Partei eine Änderung des Begehrens im Beschwerdeverfahren dahingehend vorgenommen, dass nunmehr die Festsetzung restlicher Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 93.000,00 beantragt wird. 2.
AVG zulässig und unterliegen dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Hengstschläger/Leeb, AVG § 52, Rzz 3 und 41).Das AVG geht vom Grundsatz der Gleichwertigkeit von Beweismitteln aus (statt aller VwGH 25.05.2021, Ra 2020/08/0046). Den Beweismitteln kommt die gleiche abstrakte Beweiskraft zu. Der Grundsatz der Gleichwertigkeit der Beweismittel gilt auch für Sachverständigengutachten, die der freien Beweiswürdigung durch die Behörde unterliegen. Ihr Beweiswert ist ausschließlich an ihrer Schlüssigkeit und Aussagekraft zu messen. Gutachten von Privatsachverständigen sind als abstrakt gleichwertige sonstige Beweismittel
Paragraph 46, AVG zulässig und unterliegen dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Hengstschläger/Leeb, AVG Paragraph 52,, Rzz 3 und 41). Die Behörde hat im Rahmen ihrer Pflicht zur amtswegigen Ermittlung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes das Gutachten eines Sachverständigen allerdings nicht nur amtswegig auf seine Richtigkeit, Vollständigkeit und Schlüssigkeit hin zu prüfen, sondern sie ist auch gehalten, sich im Rahmen der Begründung mit dem Gutachten auseinander zu setzen und es entsprechend zu würdigen (VwGH 14.07.2021, Ra 2021/03/0027; 09.09.2015, Zl. 2013/03/0120 mwN). Die Beweiskraft eines Sachverständigengutachtens kann auch von der Partei durch die Darlegung seiner Mangelhaftigkeit oder durch Vorbringen auf gleichem fachlichen Niveau erschüttert werden (Hengstschläger/Leeb, AVG § 45 Rz 11 mwN).Die Behörde hat im Rahmen ihrer Pflicht zur amtswegigen Ermittlung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes das Gutachten eines Sachverständigen allerdings nicht nur amtswegig auf seine Richtigkeit, Vollständigkeit und Schlüssigkeit hin zu prüfen, sondern sie ist auch gehalten, sich im Rahmen der Begründung mit dem Gutachten auseinander zu setzen und es entsprechend zu würdigen (VwGH 14.07.2021, Ra 2021/03/0027; 09.09.2015, Zl. 2013/03/0120 mwN). Die Beweiskraft eines Sachverständigengutachtens kann auch von der Partei durch die Darlegung seiner Mangelhaftigkeit oder durch Vorbringen auf gleichem fachlichen Niveau erschüttert werden (Hengstschläger/Leeb, AVG Paragraph 45, Rz 11 mwN). 2.6. Vorauszuschicken ist außerdem, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Regelung des § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG idF BGBl. I Nr. 1/2013 jener des § 2 Abs. 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) entspricht, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, die hier gegenständliche Einverleibung erfolgte vor dem Inkrafttreten des ZZRÄG 2019, was jedoch mangels auf der Liegenschaft beruhenden Lasten nicht weiter von Relevanz ist). Zur Wertermittlung kommt das Vergleichswertverfahren in Betracht (§ 3 Abs. 1 LBG). Bei diesem in § 4 LBG näher geregelten Verfahren sind solche Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit der zu begutachtenden Liegenschaft weitgehend übereinstimmen. Die Wertbestimmungsmerkmale sind bei unbebauten Grundstücken insbesondere die Lage, der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgröße und -gestaltung. Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale zwischen dem Bewertungsgrundstück und den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (VwGH 20.12.2012, Zl. 2009/15/0033 mwN). Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich
3 LBG nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.2.6. Vorauszuschicken ist außerdem, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Regelung des Paragraph 26, Absatz eins, letzter Satz GGG in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 1 aus 2013, jener des Paragraph 2, Absatz 2, des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) entspricht, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, die hier gegenständliche Einverleibung erfolgte vor dem Inkrafttreten des ZZRÄG 2019, was jedoch mangels auf der Liegenschaft beruhenden Lasten nicht weiter von Relevanz ist). Zur Wertermittlung kommt das Vergleichswertverfahren in Betracht (Paragraph 3, Absatz eins, LBG). Bei diesem in Paragraph 4, LBG näher geregelten Verfahren sind solche Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit der zu begutachtenden Liegenschaft weitgehend übereinstimmen. Die Wertbestimmungsmerkmale sind bei unbebauten Grundstücken insbesondere die Lage, der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgröße und -gestaltung. Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale zwischen dem Bewertungsgrundstück und den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (VwGH 20.12.2012, Zl. 2009/15/0033 mwN). Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich
Paragraph 4, Absatz 3, LBG nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Das Vergleichswertverfahren ist insbesondere zur Ermittlung des Verkehrs- bzw. Marktwertes unbebauter Liegenschaften sowie zur Ermittlung des Bodenwertes geeignet (Reithofer/Stocker, ÖNORM B1802-1: Liegenschaftsbewertung (Teil IV), immo aktuell 2020, 41 [42]). Der Wert der Sache wird bei diesem Verfahren durch Vergleich mit tatsächlich im redlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen ermittelt. Zu den Einflussgrößen der Wertermittlung zählen der Zeitpunkt, die Merkmale der Liegenschaft (zB Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen, Art und Umfang der Nutzung, Entwicklungsmöglichkeit, Nutzungsmöglichkeit, Rechte und Lasten, Beschaffenheit und Eigenschaften), die Lage sowie die allgemeinen Wertverhältnisse. Das LBG ordnet in seinem § 10 Abs. 1 im Hinblick auf die Einflussgrößen der Wertermittlung an, dass die zum Vergleich herangezogenen Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben sind (Reithofer/Stocker, ÖNORM B 1802-1: Liegenschaftsbewertung (Teil IV), immo aktuell 2020, 41 [42, 45]).
2 LBG sind zum Vergleich Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden, wobei dem Sachverständigen hier keine starren Grenzen gesetzt werden (VwGH 24.11.2011, Zl. 2009/15/0115, unter Hinweis auf Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, wonach aus einem im Jahr 2004 erzielten Verkaufserlös auf den Wert des Wirtschaftsgutes mit Ende 2000 geschlossen werden könne). Auch zur Anzahl der vergleichbaren Sachen gibt es keine Vorgaben, wobei eine kleine Stichprobe mit gering abweichenden Zustandsmerkmalen eine bessere Eignung aufweist, als eine große Anzahl von Preisen mit stark abweichenden Gegebenheiten (Reithofer/Stocker, ÖNORM B1802-1: Liegenschaftsbewertung (Teil IV), immo aktuell 2020, 41 [45]).Das Vergleichswertverfahren ist insbesondere zur Ermittlung des Verkehrs- bzw. Marktwertes unbebauter Liegenschaften sowie zur Ermittlung des Bodenwertes geeignet (Reithofer/Stocker, ÖNORM B1802-1: Liegenschaftsbewertung (Teil römisch vier), immo aktuell 2020, 41 [42]). Der Wert der Sache wird bei diesem Verfahren durch Vergleich mit tatsächlich im redlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen ermittelt. Zu den Einflussgrößen der Wertermittlung zählen der Zeitpunkt, die Merkmale der Liegenschaft (zB Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen, Art und Umfang der Nutzung, Entwicklungsmöglichkeit, Nutzungsmöglichkeit, Rechte und Lasten, Beschaffenheit und Eigenschaften), die Lage sowie die allgemeinen Wertverhältnisse. Das LBG ordnet in seinem Paragraph 10, Absatz eins, im Hinblick auf die Einflussgrößen der Wertermittlung an, dass die zum Vergleich herangezogenen Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben sind (Reithofer/Stocker, ÖNORM B 1802-1: Liegenschaftsbewertung (Teil römisch vier), immo aktuell 2020, 41 [42, 45]).
Paragraph 4, Absatz 2, LBG sind zum Vergleich Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden, wobei dem Sachverständigen hier keine starren Grenzen gesetzt werden (VwGH 24.11.2011, Zl. 2009/15/0115, unter Hinweis auf Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6, wonach aus einem im Jahr 2004 erzielten Verkaufserlös auf den Wert des Wirtschaftsgutes mit Ende 2000 geschlossen werden könne). Auch zur Anzahl der vergleichbaren Sachen gibt es keine Vorgaben, wobei eine kleine Stichprobe mit gering abweichenden Zustandsmerkmalen eine bessere Eignung aufweist, als eine große Anzahl von Preisen mit stark abweichenden Gegebenheiten (Reithofer/Stocker, ÖNORM B1802-1: Liegenschaftsbewertung (Teil römisch vier), immo aktuell 2020, 41 [45]). 2.7. Ausgehend von den erörterten Grundsätzen zeigt die Justizverwaltungsbehörde zutreffend die (teilweise aus einer Unvollständigkeit des Befundes herrührende) Unschlüssigkeit des Gutachtens des Mag. XXXX aufgrund der Heranziehung zweier nicht vergleichbarer Kaufgeschäfte und der Außerachtlassung weiterer vergleichbarer Transaktionen auf. Im Einzelnen:2.7. Ausgehend von den erörterten Grundsätzen zeigt die Justizverwaltungsbehörde zutreffend die (teilweise aus einer Unvollständigkeit des Befundes herrührende) Unschlüssigkeit des Gutachtens des Mag. römisch 40 aufgrund der Heranziehung zweier nicht vergleichbarer Kaufgeschäfte und der Außerachtlassung weiterer vergleichbarer Transaktionen auf. Im Einzelnen: Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde XXXX wies am 30.08.2016 eine Gesamtfläche von 714 m² auf. Die Liegenschaft war unbebaut und dem Grundbuchstand zufolge gärtnerisch genutzt. Im Flächenwidmungsplan der Gemeinde XXXX war (und ist) die Liegenschaft zur Gänze als Bauland Wohngebiet (§ 22 Abs. 1 OÖ Raumordnungsgesetz 1994) ausgewiesen. Ein Bebauungsplan wurde für die Liegenschaft nicht erlassen. Für die Liegenschaft lag schon am 30.08.2016 eine im Grundbuch ersichtlich gemachte Bauplatzbewilligung vor, ansonsten wies die Liegenschaft die in den Feststellungen ersichtliche Lage und Beschaffenheit auf. Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft römisch 40 der Katastralgemeinde römisch 40 wies am 30.08.2016 eine Gesamtfläche von 714 m² auf. Die Liegenschaft war unbebaut und dem Grundbuchstand zufolge gärtnerisch genutzt. Im Flächenwidmungsplan der Gemeinde römisch 40 war (und ist) die Liegenschaft zur Gänze als Bauland Wohngebiet (Paragraph 22, Absatz eins, OÖ Raumordnungsgesetz 1994) ausgewiesen. Ein Bebauungsplan wurde für die Liegenschaft nicht erlassen. Für die Liegenschaft lag schon am 30.08.2016 eine im Grundbuch ersichtlich gemachte Bauplatzbewilligung vor, ansonsten wies die Liegenschaft die in den Feststellungen ersichtliche Lage und Beschaffenheit auf. Das im Gutachten herangezogene Kaufgeschäft betreffend die unbebaute Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde XXXX (bestehend aus XXXX ) wies zum XXXX XXXX 2016 gärtnerische Nutzung und eine Gesamtfläche von 1.200 m² auf. Der Kaufpreis betrug EUR 41,67 je m² Fläche, allerdings wurden im XXXX ausdrücklich mehrere wertmindernde Faktoren angeführt („Zum Kaufpreis teilt der Verkäufer mit, dass die Liegenschaft seit rund 10 Jahren zum Verkauf angeboten wird uns insgesamt vier Immobilien mit Verkaufsaufträgen beauftrag waren. Es war nicht möglich die Liegenschaft um sonst in der Gemeinde XXXX übliche Quadratmeterpreise für Baugrundstücke zu verkaufen. Es bestehen erheblich wertmindernde Faktoren (Leitungsachse von zwei Hochspannungsleitungen über das Grundstück, Hanglage, Zufahrt über fremdes Grundstück, Kosten der Errichtung des Dienstbarkeitsvertrages und Kosten der Errichtung der Zufahrt von öffentlichem Gut)“. Die Beschreibung der erörterten Wertbestimmungsmerkmale wurde entgegen § 10 Abs. 1 LBG im Gutachten nicht vorgenommen, es ist insoweit unvollständig. In Anbetracht der wertmindernden Faktoren, die allesamt auf die hier gegenständliche Liegenschaft nicht zutreffen, scheidet das Kaufgeschäft betreffend die unbebaute Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde XXXX als Vergleichsgeschäft aus bzw. wäre ob der Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale im Vergleich zum Bewertungsgrundstück eine Kaufpreisberichtigung erforderlich gewesen. Eine solche erfolgte aus nicht nachvollziehbaren Gründen nicht, sodass das Gutachten vom XXXX 2016 aus diesem Grund auch unschlüssig ist.Das im Gutachten herangezogene Kaufgeschäft betreffend die unbebaute Liegenschaft römisch 40 der Katastralgemeinde römisch 40 (bestehend aus römisch 40 ) wies zum römisch 40 römisch 40 2016 gärtnerische Nutzung und eine Gesamtfläche von 1.200 m² auf. Der Kaufpreis betrug EUR 41,67 je m² Fläche, allerdings wurden im römisch 40 ausdrücklich mehrere wertmindernde Faktoren angeführt („Zum Kaufpreis teilt der Verkäufer mit, dass die Liegenschaft seit rund 10 Jahren zum Verkauf angeboten wird uns insgesamt vier Immobilien mit Verkaufsaufträgen beauftrag waren. Es war nicht möglich die Liegenschaft um sonst in der Gemeinde römisch 40 übliche Quadratmeterpreise für Baugrundstücke zu verkaufen. Es bestehen erheblich wertmindernde Faktoren (Leitungsachse von zwei Hochspannungsleitungen über das Grundstück, Hanglage, Zufahrt über fremdes Grundstück, Kosten der Errichtung des Dienstbarkeitsvertrages und Kosten der Errichtung der Zufahrt von öffentlichem Gut)“. Die Beschreibung der erörterten Wertbestimmungsmerkmale wurde entgegen Paragraph 10, Absatz eins, LBG im Gutachten nicht vorgenommen, es ist insoweit unvollständig. In Anbetracht der wertmindernden Faktoren, die allesamt auf die hier gegenständliche Liegenschaft nicht zutreffen, scheidet das Kaufgeschäft betreffend die unbebaute Liegenschaft römisch 40 der Katastralgemeinde römisch 40 als Vergleichsgeschäft aus bzw. wäre ob der Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale im Vergleich zum Bewertungsgrundstück eine Kaufpreisberichtigung erforderlich gewesen. Eine solche erfolgte aus nicht nachvollziehbaren Gründen nicht, sodass das Gutachten vom römisch 40 2016 aus diesem Grund auch unschlüssig ist. Dazu tritt, dass die Justizverwaltungsbehörde in ihrer Stellungnahme ein alternatives Vergleichsobjekt aufgezeigt hat, das sich in ca. 150 m Entfernung befindet. Die Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde XXXX (bestehend aus XXXX ) wurde am 09.03.2015 zu einem Preis von EUR 176,85 pro m² Liegenschaftsfläche veräußert. Die Liegenschaft war zum damaligen Zeitpunkt ebenfalls unbebaut und wies eine gärtnerische Nutzung bei einer Gesamtfläche von 933 m² auf. Sie ist in einer Sackgasse gelegen, grenzte an Wiesen an und weist eine leichte Hanglage (ca. 15%) auf. Dieses Grundstück kann als Vergleichsgrundstück herangezogen werden, zumal aus dem XXXX keine ungünstigen wertbeeinflussenden Merkmale hervorgehen. Die Grundstücke sind etwa 1 km südlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks gelegen und damit sind sie etwas weiter vom Stadtkern XXXX entfernt.Dazu tritt, dass die Justizverwaltungsbehörde in ihrer Stellungnahme ein alternatives Vergleichsobjekt aufgezeigt hat, das sich in ca. 150 m Entfernung befindet. Die Liegenschaft römisch 40 der Katastralgemeinde römisch 40 (bestehend aus römisch 40 ) wurde am 09.03.2015 zu einem Preis von EUR 176,85 pro m² Liegenschaftsfläche veräußert. Die Liegenschaft war zum damaligen Zeitpunkt ebenfalls unbebaut und wies eine gärtnerische Nutzung bei einer Gesamtfläche von 933 m² auf. Sie ist in einer Sackgasse gelegen, grenzte an Wiesen an und weist eine leichte Hanglage (ca. 15%) auf. Dieses Grundstück kann als Vergleichsgrundstück herangezogen werden, zumal aus dem römisch 40 keine ungünstigen wertbeeinflussenden Merkmale hervorgehen. Die Grundstücke sind etwa 1 km südlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks gelegen und damit sind sie etwas weiter vom Stadtkern römisch 40 entfernt. Auszug aus DORIS: Lage XXXX rechts sowie XXXX links (beide Grundstücke sind inzwischen bebaut und mit Zufahrten versehen)Auszug aus DORIS: Lage römisch 40 rechts sowie römisch 40 links (beide Grundstücke sind inzwischen bebaut und mit Zufahrten versehen) Die weiters im Gutachten des Mag. XXXX herangezogene Vergleichsliegenschaft XXXX der Katastralgemeinde XXXX (bestehend aus XXXX und XXXX ) wies beim Abschluss des XXXX am XXXX 2016 eine Gesamtfläche von insgesamt 608 m² auf. Ein Grundstücksteil von 380 m² war bewaldet, ein weiterer Grundstücksteil von 171 m² gärtnerisch genutzt. Der Kaufpreis betrug EUR 57,57 je m² Liegenschaftsfläche. In Punkt VII. des XXXX wird festgehalten, dass „ XXXX “ Eine grundverkehrsbehördliche Bewilligung war deshalb nicht erforderlich. Auf die erhebliche Bewaldung der Liegenschaften wird im Gutachten vom XXXX 2016 nicht eingegangen, es ist auch in diesem Punkt nicht schlüssig nachvollziehbar. Dazu tritt, dass das Grundstück an der Rückseite einer langen Lagerhalle gelegen ist (was aus öffentlich verfügbaren Luftbildaufnahmen) hervorgeht und ebenfalls im Gutachten vom XXXX 2016 unerwähnt bleibt. Von einem schlüssigen Gutachten wäre zu erwarten, dass es die Vergleichbarkeit des Wohnwertes ob der unterschiedlichen Lage erörtert, was jedoch nicht erfolgt ist.Die weiters im Gutachten des Mag. römisch 40 herangezogene Vergleichsliegenschaft römisch 40 der Katastralgemeinde römisch 40 (bestehend aus römisch 40 und römisch 40 ) wies beim Abschluss des römisch 40 am römisch 40 2016 eine Gesamtfläche von insgesamt 608 m² auf. Ein Grundstücksteil von 380 m² war bewaldet, ein weiterer Grundstücksteil von 171 m² gärtnerisch genutzt. Der Kaufpreis betrug EUR 57,57 je m² Liegenschaftsfläche. In Punkt römisch sieben. des römisch 40 wird festgehalten, dass „ römisch 40 “ Eine grundverkehrsbehördliche Bewilligung war deshalb nicht erforderlich. Auf die erhebliche Bewaldung der Liegenschaften wird im Gutachten vom römisch 40 2016 nicht eingegangen, es ist auch in diesem Punkt nicht schlüssig nachvollziehbar. Dazu tritt, dass das Grundstück an der Rückseite einer langen Lagerhalle gelegen ist (was aus öffentlich verfügbaren Luftbildaufnahmen) hervorgeht und ebenfalls im Gutachten vom römisch 40 2016 unerwähnt bleibt. Von einem schlüssigen Gutachten wäre zu erwarten, dass es die Vergleichbarkeit des Wohnwertes ob der unterschiedlichen Lage erörtert, was jedoch nicht erfolgt ist. Die dritte im Gutachten vom XXXX 2016 herangezogene Vergleichsliegenschaft XXXX , Katastralgemeinde XXXX (bestehend aus XXXX ) wies zum XXXX XXXX 2013 eine (überwiegend) gärtnerische Nutzung und eine Gesamtfläche von 779 m² auf. Das damals unbebaute Grundstück wurde von der Stadt XXXX als Verkäuferin um EUR 120,46 je m² Liegenschaftsfläche veräußert. Die Liegenschaft grenzt ausweislich der Justizverwaltungsbehörde vorgelegten Luftbildaufnahme (die vom Bundesverwaltungsgericht durch Einsichtnahme in öffentlich zugängliche Luftbildaufnahmen überprüft wurde) an den Parkplatz eines Lebensmittelsupermarktes. Ob die Vergleichbarkeit des Wohnwertes darunter leidet, kann dem Gutachten vom XXXX 2016 nicht entnommen werden, zumal dieses Gutachten entgegen § 10 Abs. 1 LBG auf die Beschreibung der Wertbestimmungsmerkmale auch hier gänzlich verzichtet.Die dritte im Gutachten vom römisch 40 2016 herangezogene Vergleichsliegenschaft römisch 40 , Katastralgemeinde römisch 40 (bestehend aus römisch 40 ) wies zum römisch 40 römisch 40 2013 eine (überwiegend) gärtnerische Nutzung und eine Gesamtfläche von 779 m² auf. Das damals unbebaute Grundstück wurde von der Stadt römisch 40 als Verkäuferin um EUR 120,46 je m² Liegenschaftsfläche veräußert. Die Liegenschaft grenzt ausweislich der Justizverwaltungsbehörde vorgelegten Luftbildaufnahme (die vom Bundesverwaltungsgericht durch Einsichtnahme in öffentlich zugängliche Luftbildaufnahmen überprüft wurde) an den Parkplatz eines Lebensmittelsupermarktes. Ob die Vergleichbarkeit des Wohnwertes darunter leidet, kann dem Gutachten vom römisch 40 2016 nicht entnommen werden, zumal dieses Gutachten entgegen Paragraph 10, Absatz eins, LBG auf die Beschreibung der Wertbestimmungsmerkmale auch hier gänzlich verzichtet. Die vierte und letzte im Gutachten vom XXXX 2016 herangezogene Vergleichsliegenschaft – das aus der XXXX der Katastralgemeinde XXXX abzuschreibende Grundstück XXXX – wies zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages am 22.09.2015 eine gärtnerische Nutzung bei vorhandener Widmung als Bauland und eine Fläche von 734 m² auf. Die Liegenschaft wurde in unbebautem Zustand um EUR 164,85 je m² Liegenschaftsfläche lastenfrei verkauft. Das Grundstück befindet sich in unmittelbarer Nähe zum verfahrensgegenständlichen Objekt (die Entfernung beträgt ca. 250
Auch die Angaben der Bundesanstalt Statistik Austria sind als objektive und glaubwürdige Quelle heranzuziehen. Die Plausibilitätsprüfung stützt somit insgesamt die Annahme der Justizverwaltungsbehörde im Verfahren erster Instanz, dass von einem Vergleichspreis von EUR 170,00 auszugehen ist. Der dermaßen ermittelte gewichtete Vergleichspreis von EUR 170,00 wurde seitens der Justizverwaltungsbehörde einer Plausibilitätsprüfung im Wege der Einsichtnahme in Preisspiegel unterzogen. Die Bundesanstalt Statistik Austria weist dabei für das Jahr 2016 einen durchschnittlichen Preis pro m² Liegenschaftsfläche im Bauland in der Gemeinde römisch 40 in Höhe von EUR 177,90 aus. Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich weist wiederum für freistehende Einfamilienhäuser (600 bis 800 m²) einen durchschnittlichen Preis pro m² Liegenschaftsfläche für den Bezirk römisch 40 von EUR 131,50 in guter Wohnlage und von EUR 181,70 in sehr guter Wohnlage für das Jahr 2016 aus. Festzuhalten ist, dass der Immobilienpreisspiegel die Wohnlagen in vier Kategorien einordnet. Diese Einteilung entspricht nicht jener des Paragraph 5, GGV, allerdings wird der Immobilienpreisspiegel explizit als tauglicher Nachweis der Plausibilität
Paragraph 2, GGV angeführt. Auch die Angaben der Bundesanstalt Statistik Austria sind als objektive und glaubwürdige Quelle heranzuziehen. Die Plausibilitätsprüfung stützt somit insgesamt die Annahme der Justizverwaltungsbehörde im Verfahren erster Instanz, dass von einem Vergleichspreis von EUR 170,00 auszugehen ist. 2.9. Zur Verbreiterung der Vergleichsbasis und zur nachprüfenden Kontrolle des Ergebnisses des Verfahrens erster Instanz, wonach ein gewichteter Vergleichspreis von EUR 170,00 je m² Liegenschaftsfläche anzusetzen ist (und nicht etwa von EUR 165,00 je m² Liegenschaftsfläche) brachte die Justizverwaltungsbehörde über Aufforderung des Bundesverwaltungsgerichtes am 18.08.2021 weitere Kaufverträge zu möglichen Vergleichsobjekten in Vorlage. Aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes liegen die aufgezeigten Kaufgeschäfte im Zeitraum 12.04.2016 bis 09.01.2017 in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag im Sinn des § 4 Abs. 2 LBG, sie sind unter diesem Gesichtspunkt für einen Vergleich tauglich. Die bezughabenden Liegenschaften werden in weiterer Folge einzeln erörtert (ein im Schriftsatz vom 18.08.2021 aufgezeigtes Kaufgeschäft betreffend die XXXX der Katastralgemeinde XXXX wurde bereits im angefochtenen Bescheid herangezogen, vorstehend bereits erwähnt und daher an dieser Stelle nicht neuerlich erörtert.Aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes liegen die aufgezeigten Kaufgeschäfte im Zeitraum 12.04.2016 bis 09.01.2017 in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag im Sinn des Paragraph 4, Absatz 2, LBG, sie sind unter diesem Gesichtspunkt für einen Vergleich tauglich. Die bezughabenden Liegenschaften werden in weiterer Folge einzeln erörtert (ein im Schriftsatz vom 18.08.2021 aufgezeigtes Kaufgeschäft betreffend die römisch 40 der Katastralgemeinde römisch 40 wurde bereits im angefochtenen Bescheid herangezogen, vorstehend bereits erwähnt und daher an dieser Stelle nicht neuerlich erörtert.
4 GGG nunmehr anhand von Vergleichswerten vorgenommen werden, die auf zwischen dem 12.04.2016 und dem 09.01.2017 abgeschlossenen Kaufgeschäften basieren. Die Kaufgeschäfte liegen jedenfalls in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag im Sinn des § 4 Abs. 2 LBG. Auf die im angefochtenen Bescheid herangezogenen und zeitlich weiter entfernten Kaufgeschäfte vom 03.09.2018 und vom 17.08.2020 kann deshalb ebenso verzichtet werden, wie auf das im Gutachten des Mag. XXXX herangezogene Kaufgeschäft vom XXXX 2013. 2.10. Aufgrund der Verbreiterung der Vergleichsbasis im Rechtsmittelverfahren kann die Schätzung des Werts des einzutragenden Rechtes
Paragraph 26, Absatz 4, GGG nunmehr anhand von Vergleichswerten vorgenommen werden, die auf zwischen dem 12.04.2016 und dem 09.01.2017 abgeschlossenen Kaufgeschäften basieren. Die Kaufgeschäfte liegen jedenfalls in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag im Sinn des Paragraph 4, Absatz 2, LBG. Auf die im angefochtenen Bescheid herangezogenen und zeitlich weiter entfernten Kaufgeschäfte vom 03.09.2018 und vom 17.08.2020 kann deshalb ebenso verzichtet werden, wie auf das im Gutachten des Mag. römisch 40 herangezogene Kaufgeschäft vom römisch 40 2013. Aus der nachstehenden Zusammenschau der verbleibenden Vergleichsobjekte erweist sich der von der Justizverwaltungsbehörde herangezogene Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft in Höhe von EUR 170,00 je m² Liegenschaftsfläche am 30.08.2016 als nicht zu beanstanden: KG (Herkunfts-)EZ (Herkunfts-), EZ Gst-Nr. Kaufvertragvom...Kaufvertrag, vom... Flächein m²Fläche, in m² Nutzungsart Lagequalität Bauwerk? Verkehrswert /m² XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 -- XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 XXXX römisch 40 Immobilienpreisspiegel für die Gemeinde XXXX / BaugrundstückeImmobilienpreisspiegel für die Gemeinde römisch 40 / Baugrundstücke XXXX römisch 40 Die Nutzungsart im Sinne des § 4 GGV ergibt sich bei allen Vergleichsliegenschaften aus dem Flächenwidmungsplan und den Kaufverträgen. Zur Lagequalität im Sinne des § 5 Abs. 1 GGV ist festzuhalten, dass sich alle Vergleichsliegenschaften in einem Radius von nicht einmal 3 km zum verfahrensgegenständlichen Grundstück befinden, sodass eine einheitlich mit „B“ zu bewertende Lagequalität gegeben ist. Dass die Wohnlage als gut anzusehen ist, ergibt sich im Übrigen aus dem Gutachten des Mag. XXXX sowie den vorgelegten Kaufverträgen. Es bestehen keine Hinweise auf eine unterdurchschnittliche Lage (in einem benachteiligten Gebiet gelegen und mit schlechter Anbindung, vgl. § 5 Abs. 3 GGV). Die verfahrensgegenständliche sowie die Vergleichsliegenschaften sind entweder in bestehende oder entstehende Einfamilienhaussiedlungen eingebettet und liegen allesamt an der Peripherie der Stadt XXXX in kleinen Nebenstraßen mit einer guten Verkehrsanbindung. Von einer überdurchschnittlichen Lage ist nicht auszugehen, da sich die Liegenschaften nicht in einem urbanen Zentrum oder an einem Gewässer oder einer anderweitig hervorgehobenen Lage befinden. Soweit einzelne Liegenschaften mit Verpflichtungen aus Baulandsicherungsverträgen belastet sind, ist aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes ebenfalls nicht von besonderer Relevanz, zumal bei den betroffenen Liegenschaften keine gravierenden Abweichungen bei den Liegenschaftspreisen ersichtlich sind und die Käufer derartige Liegenschaften im Bewusstsein des Bauzwangs erwerben.Die Nutzungsart im Sinne des Paragraph 4, GGV ergibt sich bei allen Vergleichsliegenschaften aus dem Flächenwidmungsplan und den Kaufverträgen. Zur Lagequalität im Sinne des Paragraph 5, Absatz eins, GGV ist festzuhalten, dass sich alle Vergleichsliegenschaften in einem Radius von nicht einmal 3 km zum verfahrensgegenständlichen Grundstück befinden, sodass eine einheitlich mit „B“ zu bewertende Lagequalität gegeben ist. Dass die Wohnlage als gut anzusehen ist, ergibt sich im Übrigen aus dem Gutachten des Mag. römisch 40 sowie den vorgelegten Kaufverträgen. Es bestehen keine Hinweise auf eine unterdurchschnittliche Lage (in einem benachteiligten Gebiet gelegen und mit schlechter Anbindung, vergleiche Paragraph 5, Absatz 3, GGV). Die verfahrensgegenständliche sowie die Vergleichsliegenschaften sind entweder in bestehende oder entstehende Einfamilienhaussiedlungen eingebettet und liegen allesamt an der Peripherie der Stadt römisch 40 in kleinen Nebenstraßen mit einer guten Verkehrsanbindung. Von einer überdurchschnittlichen Lage ist nicht auszugehen, da sich die Liegenschaften nicht in einem urbanen Zentrum oder an einem Gewässer oder einer anderweitig hervorgehobenen Lage befinden. Soweit einzelne Liegenschaften mit Verpflichtungen aus Baulandsicherungsverträgen belastet sind, ist aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes ebenfalls nicht von besonderer Relevanz, zumal bei den betroffenen Liegenschaften keine gravierenden Abweichungen bei den Liegenschaftspreisen ersichtlich sind und die Käufer derartige Liegenschaften im Bewusstsein des Bauzwangs erwerben. Die in der oben dargestellten Tabelle angeführten Vergleichspreise können somit zur Schätzung des Werts des einzutragenden Rechtes
4 GGG herangezogen werden. Dabei zeigt sich, dass mit einem von der Justizverwaltungsbehörde geschätzten Wert der Liegenschaft von EUR 170,00 je m² Liegenschaftsfläche ohnehin ein gegenüber den Vergleichspreisen reduzierter Wert angenommen wurde (der ungewichtete Durchschnitt der Vergleichspreise beträgt ca. EUR 187,00 je m² Liegenschaftsfläche). Der von der Justizverwaltungsbehörde geschätzten Wert ist schließlich im Kontext der im Akt aufliegenden Preisspiegel plausibel und daher entsprechend festzustellen. Die in der oben dargestellten Tabelle angeführten Vergleichspreise können somit zur Schätzung des Werts des einzutragenden Rechtes
Paragraph 26, Absatz 4, GGG herangezogen werden. Dabei zeigt sich, dass mit einem von der Justizverwaltungsbehörde geschätzten Wert der Liegenschaft von EUR 170,00 je m² Liegenschaftsfläche ohnehin ein gegenüber den Vergleichspreisen reduzierter Wert angenommen wurde (der ungewichtete Durchschnitt der Vergleichspreise beträgt ca. EUR 187,00 je m² Liegenschaftsfläche). Der von der Justizverwaltungsbehörde geschätzten Wert ist schließlich im Kontext der im Akt aufliegenden Preisspiegel plausibel und daher entsprechend festzustellen. Zu den vom Beschwerdeführer angeführten Unterschieden hinsichtlich der (zunächst behauptetermaßen unterbliebenen Entrichtung) von Wasseranschluss- und Kanalanschlussgebühren ist festzuhalten, dass diese bei der überwiegenden Mehrheit der Vergleichsobjekte bereits im Ausmaß der Mindestanschlussgebühren (mehreren Kaufverträgen zufolge für 150 m² Wohnfläche) entrichtet wurden. Die trifft auch auf die verfahrensgegenständliche Liegenschaft zu. Das dem Verteilernetzbetreiber zu zahlende Netzbereitstellungsentgelt war demgegenüber in der Regel von den Käufern zu tragen und wirkte sich (sofern es käuferseitig noch zu zahlen war) im Hinblick auf die Liegenschaftspreise nicht spürbar aus. Aufgrund des noch nicht vorhandenen Stromanschlusses ist daher keine Abwertung der Liegenschaft vorzunehmen. Es ist auch nicht so, dass die verfahrensgegenständliche Liegenschaft „ XXXX “ liegen würde. Die Gemeindegrenze zur XXXX XXXX verläuft entlang der in der Nähe zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gelegenen Hubergutstraße. Ferner wurden als Vergleichsobjekte ohnehin nur Liegenschaften in der Gemeinde XXXX berücksichtigt, die in einer ähnlichen Entfernung zur Gemeindegrenze zur XXXX XXXX liegen oder sogar noch maßgeblich weiter davon entfernt sind. Zu den vom Beschwerdeführer angeführten Unterschieden hinsichtlich der (zunächst behauptetermaßen unterbliebenen Entrichtung) von Wasseranschluss- und Kanalanschlussgebühren ist festzuhalten, dass diese bei der überwiegenden Mehrheit der Vergleichsobjekte bereits im Ausmaß der Mindestanschlussgebühren (mehreren Kaufverträgen zufolge für 150 m² Wohnfläche) entrichtet wurden. Die trifft auch auf die verfahrensgegenständliche Liegenschaft zu. Das dem Verteilernetzbetreiber zu zahlende Netzbereitstellungsentgelt war demgegenüber in der Regel von den Käufern zu tragen und wirkte sich (sofern es käuferseitig noch zu zahlen war) im Hinblick auf die Liegenschaftspreise nicht spürbar aus. Aufgrund des noch nicht vorhandenen Stromanschlusses ist daher keine Abwertung der Liegenschaft vorzunehmen. Es ist auch nicht so, dass die verfahrensgegenständliche Liegenschaft „ römisch 40 “ liegen würde. Die Gemeindegrenze zur römisch 40 römisch 40 verläuft entlang der in der Nähe zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gelegenen Hubergutstraße. Ferner wurden als Vergleichsobjekte ohnehin nur Liegenschaften in der Gemeinde römisch 40 berücksichtigt, die in einer ähnlichen Entfernung zur Gemeindegrenze zur römisch 40 römisch 40 liegen oder sogar noch maßgeblich weiter davon entfernt sind. Soweit schließlich in der Beschwerde implizit die Auffassung vertreten wird, es dürften nur Vergleichspreise vor dem Bewertungsstichtag 30.08.2016 herangezogen werden bzw. es sei der subjektive Kenntnisstand der beschwerdeführenden Partei zum Bewertungsstichtag maßgeblich, liegt § 26 GGG ein solcher Standpunkt nicht zugrunde. Das gegenständliche Verfahren ist Folge einer Prüfung aus Anlass einer Gebührenrevision. Abgabenbehörden sind grundsätzlich dazu befugt, Abgaben innerhalb der Verjährungsfrist festzusetzen (§ 207 BAO; hinsichtlich der Gerichtsgebühren siehe §§ 6a und 8 GEG). Der Gesetzgeber spricht die Möglichkeit einer Gebührenrevision (innerhalb der Verjährungsfrist) in § 26 Abs. 4 zweiter Satz GGG ausdrücklich an, sodass sich eine Partei schon in Anbetracht des Gesetzeswortlautes dessen bewusst sein muss, dass innerhalb der Verjährungsfrist eine nachprüfende Kontrolle des von der Partei angegebenen Werts des einzutragenden Rechts stattfindet und gegebenenfalls eine amtswegige Festsetzung des Abgabenbetrages erfolgt. Der subjektive Kenntnisstand der beschwerdeführenden Partei zum Zeitpunkt des Entstehens des Gebührenanspruchs ist vor diesem Hintergrund nicht von Relevanz und hindert insbesondere nicht die spätere amtswegige Festsetzung der Eintragungsgebühr
TP 9 lit. b Z. 1 GGG nach amtswegiger Durchführung eines Verfahrens.Soweit schließlich in der Beschwerde implizit die Auffassung vertreten wird, es dürften nur Vergleichspreise vor dem Bewertungsstichtag 30.08.2016 herangezogen werden bzw. es sei der subjektive Kenntnisstand der beschwerdeführenden Partei zum Bewertungsstichtag maßgeblich, liegt Paragraph 26, GGG ein solcher Standpunkt nicht zugrunde. Das gegenständliche Verfahren ist Folge einer Prüfung aus Anlass einer Gebührenrevision. Abgabenbehörden sind grundsätzlich dazu befugt, Abgaben innerhalb der Verjährungsfrist festzusetzen (Paragraph 207, BAO; hinsichtlich der Gerichtsgebühren siehe Paragraphen 6 a und 8 GEG). Der Gesetzgeber spricht die Möglichkeit einer Gebührenrevision (innerhalb der Verjährungsfrist) in Paragraph 26, Absatz 4, zweiter Satz GGG ausdrücklich an, sodass sich eine Partei schon in Anbetracht des Gesetzeswortlautes dessen bewusst sein muss, dass innerhalb der Verjährungsfrist eine nachprüfende Kontrolle des von der Partei angegebenen Werts des einzutragenden Rechts stattfindet und gegebenenfalls eine amtswegige Festsetzung des Abgabenbetrages erfolgt. Der subjektive Kenntnisstand der beschwerdeführenden Partei zum Zeitpunkt des Entstehens des Gebührenanspruchs ist vor diesem Hintergrund nicht von Relevanz und hindert insbesondere nicht die spätere amtswegige Festsetzung der Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG nach amtswegiger Durchführung eines Verfahrens. Die Mitwirkungspflicht der beschwerdeführenden Partei ist in § 26 Abs. 2 und 4 GGG sowie der GGV eindeutig geregelt. Die beschwerdeführende Partei ist weder zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, noch dazu, aus der Urkundensammlung vergleichbare Kaufgeschäfte in namhafter Zahl zu ermitteln. Vielmehr ist die Justizverwaltungsbehörde dazu verhalten, das Verfahren amtswegig zu führen und die mangelnde Plausibilität der Angaben der Partei sowie die Schätzung eines höheren Wertes entsprechend zu begründen. Dazu ist Parteiengehör zu gewähren und auf vom Abgabepflichtigen substantiiert vorgetragene relevante Behauptungen einzugehen (VwGH 12.11.2019, Ro 2019/16/0014). Die relevanten gesetzlichen Bestimmungen enthalten kein Verbot, nach dem Bewertungsstichtag entstandene Beweismittel zur Feststellung des Sachverhaltes am Bewertungsstichtag heranzuziehen. Die Mitwirkungspflicht der beschwerdeführenden Partei ist in Paragraph 26, Absatz 2 und 4 GGG sowie der GGV eindeutig geregelt. Die beschwerdeführende Partei ist weder zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, noch dazu, aus der Urkundensammlung vergleichbare Kaufgeschäfte in namhafter Zahl zu ermitteln. Vielmehr ist die Justizverwaltungsbehörde dazu verhalten, das Verfahren amtswegig zu führen und die mangelnde Plausibilität der Angaben der Partei sowie die Schätzung eines höheren Wertes entsprechend zu begründen. Dazu ist Parteiengehör zu gewähren und auf vom Abgabepflichtigen substantiiert vorgetragene relevante Behauptungen einzugehen (VwGH 12.11.2019, Ro 2019/16/0014). Die relevanten gesetzlichen Bestimmungen enthalten kein Verbot, nach dem Bewertungsstichtag entstandene Beweismittel zur Feststellung des Sachverhaltes am Bewertungsstichtag heranzuziehen. 3. Rechtliche Beurteilung: Zu A) 3.1.
F BGBl. I Nr. 147/2021, unterliegt die Inanspruchnahme der Tätigkeit der Gerichte, Staatsanwaltschaften und Justizverwaltungsbehörden einschließlich der an diese gerichteten Eingaben sowie die Führung der öffentlichen Bücher, Urkundensammlungen sowie einsichtsfähigen Register den Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren im Sinne dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen und des angeschlossenen, einen Bestandteil dieses Bundesgesetzes bildenden Tarifs.3.1.
Paragraph eins, Absatz eins, Gerichtsgebührengesetz (GGG), Bundesgesetzblatt Nr. 501 aus 1984, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 147 aus 2021,, unterliegt die Inanspruchnahme der Tätigkeit der Gerichte, Staatsanwaltschaften und Justizverwaltungsbehörden einschließlich der an diese gerichteten Eingaben sowie die Führung der öffentlichen Bücher, Urkundensammlungen sowie einsichtsfähigen Register den Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren im Sinne dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen und des angeschlossenen, einen Bestandteil dieses Bundesgesetzes bildenden Tarifs. Der Anspruch des Bundes auf die Gebühr wird § 2 Z. 4 GGG zufolge hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher mit der Vornahme der Eintragung begründet, in den Fällen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) kann der Bundesminister für Justiz nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten mit Verordnung (§ 26a Abs. 3 GGG) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 lit. b Z. 1 zu dem für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt begründet wird. Zahlungspflichtig ist
1 lit. a GGG derjenige, der den Antrag auf Eintragung (Hinterlegung, pfandweise Beschreibung, Einreihung) stellt bzw.
1 lit. b GGG derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht.Der Anspruch des Bundes auf die Gebühr wird Paragraph 2, Ziffer 4, GGG zufolge hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher mit der Vornahme der Eintragung begründet, in den Fällen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (Paragraph 11, Grunderwerbsteuergesetz 1987) kann der Bundesminister für Justiz nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten mit Verordnung (Paragraph 26 a, Absatz 3, GGG) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 Litera b, Ziffer eins, zu dem für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt begründet wird. Zahlungspflichtig ist
Paragraph 25, Absatz eins, Litera a, GGG derjenige, der den Antrag auf Eintragung (Hinterlegung, pfandweise Beschreibung, Einreihung) stellt bzw.
Paragraph 25, Absatz eins, Litera b, GGG derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht. Da § 2 Z. 4 GGG eine Verordnungsermächtigung dahingehend umfasst, dass der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr auf den für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt im Verordnungsweg verschoben werden kann, ist zur Klarstellung festzuhalten, dass die GGV diese Ermächtigung nicht ausschöpft. § 10a Abs. 1 GGV legt lediglich den Fälligkeitstermin in näher angeführten Fällen unter einem mit dem Fälligkeitstermin der Grunderwerbsteuer fest. Einen von § 2 Z. 4 GGG abweichenden Zeitpunkt der Entstehung des Gebührenanspruchs regelt die GGV – ungeachtet der bestehenden Ermächtigung – nicht (VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086). Der Anspruch des Bundes auf Eintragungsgebühr entstand somit mit der grundbücherlichen Durchführung der hier in Rede stehenden Einverleibung zum Zweck des Erwerbs des Eigentumsrechtes am 30.08.2016.Da Paragraph 2, Ziffer 4, GGG eine Verordnungsermächtigung dahingehend umfasst, dass der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr auf den für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt im Verordnungsweg verschoben werden kann, ist zur Klarstellung festzuhalten, dass die GGV diese Ermächtigung nicht ausschöpft. Paragraph 10 a, Absatz eins, GGV legt lediglich den Fälligkeitstermin in näher angeführten Fällen unter einem mit dem Fälligkeitstermin der Grunderwerbsteuer fest. Einen von Paragraph 2, Ziffer 4, GGG abweichenden Zeitpunkt der Entstehung des Gebührenanspruchs regelt die GGV – ungeachtet der bestehenden Ermächtigung – nicht (VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086). Der Anspruch des Bundes auf Eintragungsgebühr entstand somit mit der grundbücherlichen Durchführung der hier in Rede stehenden Einverleibung zum Zweck des Erwerbs des Eigentumsrechtes am 30.08.2016.
Tarifpost 9 lit. b Z. 1 GGG unterliegen Eintragungen in das Grundbuch (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums einer Gebühr in der Höhe von 1,1 % vom Wert des Rechts.
Tarifpost 9 Litera b, Ziffer eins, GGG unterliegen Eintragungen in das Grundbuch (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums einer Gebühr in der Höhe von 1,1 % vom Wert des Rechts. 3.2. In Ermangelung entgegenstehender Vorschriften über den Wirksamkeitszeitpunkt ist im Abgabenrecht grundsätzlich jene Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes maßgebend (VwGH 20.04.1998, Zl. 97/17/0414; zum Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften allgemein siehe etwa VwGH 31.08.2016, Ro 2014/17/0103 mwN; spezifisch zum GGG siehe VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; 18.01.2018, Ra 2017/16/0183). 3.3.
1 GGG in der anzuwendenden Fassung BGBl. I Nr. 160/2015 ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.3.3.
Paragraph 26, Absatz eins, GGG in der anzuwendenden Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 160 aus 2015, ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. § 26 Abs. 3 GGG legt fest, dass bei bestimmten Erwerbsvorgänge
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