TP 9 lit. b Z. 1 GGG Eintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechtes
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG (Bemessungsgrundlage EUR 145.000,00, Antrag vom 30.06.2015) EUR 1.595,00 Einhebungsbetrag
1 GEG EUR 8,00Einhebungsbetrag
Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG EUR 8,00 abzüglich geleisteter Teilzahlung - EUR 1.320,00 offener Gesamtbetrag EUR 283,00 Der offene Gesamtbetrag ist binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution auf das Konto des Bezirksgerichtes XXXX IBAN XXXX , BIC XXXX , unter Angabe des Verwendungszwecks XXXX - XXXX einzuzahlen.“Der offene Gesamtbetrag ist binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution auf das Konto des Bezirksgerichtes römisch 40 IBAN römisch 40 , BIC römisch 40 , unter Angabe des Verwendungszwecks römisch 40 - römisch 40 einzuzahlen.“ B) Die Revision ist
4 B-VG nicht zulässig.Die Revision ist
Entscheidungsgründe, , Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang:römisch eins. Verfahrensgang:
TP 9 lit. b Z. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) im Betrag von EUR 1.320,00. Die beschwerdeführende Partei entrichtete hiefür ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 120.000,00 Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, Gerichtsgebührengesetz (GGG) im Betrag von EUR 1.320,
TP 9 lit. b Z. 1 GGG von EUR 580,00 sowie einer Einhebungsgebühr
1 Gerichtliches Einhebungsgesetz (GEG) in Höhe von EUR 8,00 verpflichtet.2. Nach einer im Jahr 2019 veranlassten Gebührenrevision wurde die beschwerdeführende Partei nach einem Schriftsatzwechsel und erfolgloser Vorschreibung mittels Lastschriftanzeige mit Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom 22.09.2020 – nunmehr ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 172.000,00 – zur Zahlung restlicher Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG von EUR 580,00 sowie einer Einhebungsgebühr
Paragraph 6 a, Absatz eins, Gerichtliches Einhebungsgesetz (GEG) in Höhe von EUR 8,00 verpflichtet.
TP 9 lit. b Z. 1 GGG (ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 172.000,00) im Betrag von EUR 1.892,00, einer Ordnungsstrafe
4 GGG im Betrag von EUR 441,00 sowie von Einhebungsgebühr
1 GEG im Betrag von EUR 8,00 und somit (abzüglich bereits geleisteter EUR 1.320,00) eines Gesamtbetrages in Höhe von EUR 1.021,00 binnen 14 Tagen bei sonstiger Einleitung eines Exekutionsverfahrens verpflichtet. 4. Nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens – die beschwerdeführende Partei äußerte sich hiezu mit Schriftsatz vom 30.03.2021 und brachte weitere Urkunden in Vorlage – wurde die beschwerdeführende Partei mit dem angefochtenen Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts Salzburg vom 02.06.2021, Zl. 100 Jv 64/20y-33, zur Zahlung von Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG (ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 172.000,00) im Betrag von EUR 1.892,00, einer Ordnungsstrafe
Paragraph 26, Absatz 4, GGG im Betrag von EUR 441,00 sowie von Einhebungsgebühr
Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG im Betrag von EUR 8,00 und somit (abzüglich bereits geleisteter EUR 1.320,00) eines Gesamtbetrages in Höhe von EUR 1.021,00 binnen 14 Tagen bei sonstiger Einleitung eines Exekutionsverfahrens verpflichtet. Begründend wird nach Wiedergabe des entscheidungswesentlichen Sachverhalts ausgeführt, der vertraglich vereinbarte Kaufpreis liege außergewöhnlich weit unter im selben Objekt erzielten Vergleichspreisen. Bei vergleichbaren Kaufgeschäften sei im Mittel ein Preis von EUR 1,976 pro Anteil erzielt worden. Die verfahrensgegenständliche Wohnung sei daher mit EUR 172.000,00 zu bewerten. Aufgrund der Diskrepanz zwischen dem errechneten Wert von EUR 172.000,00 und dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis von EUR 120.000,00 sei von außergewöhnlichen Verhältnissen im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG auszugehen. Das unveränderte Bestehen des behaupteten Bestandverhältnisses sei nicht „vorgebracht und bescheinigt“ worden. Die vorgenommene Schätzung nach Anteilen sei aussagekräftiger als eine auf den Quadratmeter bezogene Wertermittlung. Die beschwerdeführende Partei habe eine „Unterlassung der Mitwirkungspflicht“ zu verantworten, da der behauptete erhebliche Sanierungsbedarf nicht bescheinigt worden sei. Zur Verhängung einer Ordnungsstrafe
4 GGG enthält der Bescheid keine nähere Begründung. Begründend wird nach Wiedergabe des entscheidungswesentlichen Sachverhalts ausgeführt, der vertraglich vereinbarte Kaufpreis liege außergewöhnlich weit unter im selben Objekt erzielten Vergleichspreisen. Bei vergleichbaren Kaufgeschäften sei im Mittel ein Preis von EUR 1,976 pro Anteil erzielt worden. Die verfahrensgegenständliche Wohnung sei daher mit EUR 172.000,00 zu bewerten. Aufgrund der Diskrepanz zwischen dem errechneten Wert von EUR 172.000,00 und dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis von EUR 120.000,00 sei von außergewöhnlichen Verhältnissen im Sinn des Paragraph 26, Absatz 3, GGG auszugehen. Das unveränderte Bestehen des behaupteten Bestandverhältnisses sei nicht „vorgebracht und bescheinigt“ worden. Die vorgenommene Schätzung nach Anteilen sei aussagekräftiger als eine auf den Quadratmeter bezogene Wertermittlung. Die beschwerdeführende Partei habe eine „Unterlassung der Mitwirkungspflicht“ zu verantworten, da der behauptete erhebliche Sanierungsbedarf nicht bescheinigt worden sei. Zur Verhängung einer Ordnungsstrafe
Paragraph 26, Absatz 4, GGG enthält der Bescheid keine nähere Begründung. 5. Gegen den der beschwerdeführenden Partei am 09.06.2021 zugestellten Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes Salzburg richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht, in der die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides sowie eventualiter die Festsetzung restlicher Eintragungsgebühr
TP 9 lit. b Z. 1 GGG ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 130.000,00 und das Absehen von der Festsetzung einer Ordnungsstrafe bzw. deren Herabsetzung und schließlich die Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor dem Bundesverwaltungsgericht beantragt wird.5. Gegen den der beschwerdeführenden Partei am 09.06.2021 zugestellten Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes Salzburg richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht, in der die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides sowie eventualiter die Festsetzung restlicher Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 130.000,00 und das Absehen von der Festsetzung einer Ordnungsstrafe bzw. deren Herabsetzung und schließlich die Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor dem Bundesverwaltungsgericht beantragt wird.
Zu Schriftsatz und Gutachten brachte die Justizverwaltungsbehörde (außerhalb der dazu eingeräumten Frist und ohne eine Fristverlängerung zu beantragen) am 12.04.2022 eine auf den 05.04.2022 datierte umfangreiche Stellungnahme samt Urkundenvorlage ein, worin unter anderem (erstmals) beantragt wird, der beschwerdeführenden Partei eine Mutwillensstrafe
Paragraph 35, AVG wegen behaupteter unrichtiger Angaben zum Mietzins aufzuerlegen.
TP 9 lit. b Z. 1 GGG auf den nach § 26 Abs. 3 GGG maßgeblichen Kaufpreis von EUR 120.000,00 als Bemessungsgrundlage. 1.4. Die beschwerdeführende Partei beantragte am 30.06.2015 die Einverleibung des Eigentumsrechtes und verwies hinsichtlich der Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG auf den nach Paragraph 26, Absatz 3, GGG maßgeblichen Kaufpreis von EUR 120.000,00 als Bemessungsgrundlage. Das Bezirksgericht Salzburg bewilligte die Einverleibung des Eigentumsrechtes mit Beschluss vom 08.07.2015 antragsgemäß und vollzog diese im Grundbuch. Die beschwerdeführende Partei entrichtete am 21.07.2015 nach Vorschreibung durch den Kostenbeamten Eintragungsgebühr
TP 9 lit. b Z. 1 GGG im Betrag von EUR 1.320,00. Das Bezirksgericht Salzburg bewilligte die Einverleibung des Eigentumsrechtes mit Beschluss vom 08.07.2015 antragsgemäß und vollzog diese im Grundbuch. Die beschwerdeführende Partei entrichtete am 21.07.2015 nach Vorschreibung durch den Kostenbeamten Eintragungsgebühr
TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG im Betrag von EUR 1.320,
2a AVG im Beschwerdeverfahren standen, zumal Unterlagen (etwa das Gutachten des XXXX vom 27.09.2016 und weitere Kaufverträge) erst spät im Beschwerdeverfahren vorgelegt wurden und auch bis zuletzt in Stellungnahmen immer wieder neues Vorbringen vorgetragen wurde, das weitere Schriftsatzwechsel erforderte und das Verfahren dermaßen verzögerte.Im gegebenen Zusammenhang ist noch festzuhalten, dass die Urkundenvorlagen und Stellungnahmen der Justizverwaltungsbehörde im Beschwerdeverfahren im Spannungsverhältnis zur Verfahrensförderungspflicht
Paragraph 39, Absatz 2 a, AVG im Beschwerdeverfahren standen, zumal Unterlagen (etwa das Gutachten des römisch 40 vom 27.09.2016 und weitere Kaufverträge) erst spät im Beschwerdeverfahren vorgelegt wurden und auch bis zuletzt in Stellungnahmen immer wieder neues Vorbringen vorgetragen wurde, das weitere Schriftsatzwechsel erforderte und das Verfahren dermaßen verzögerte. 2.
MRG das Ertragswertverfahren
Ausgehend vom tatsächlich erzielten Nettomietzins von EUR 479,76 ermittelte der Sachverständige nachvollziehbar einen Ertragswert von EUR 145.000,00, der keiner weiteren Marktanpassung zu unterziehen war. 2.
Paragraph 14, MRG das Ertragswertverfahren
Paragraph 5, LBG zur Ermittlung des Verkehrswertes heranzuziehen ist. Ausgehend vom tatsächlich erzielten Nettomietzins von EUR 479,76 ermittelte der Sachverständige nachvollziehbar einen Ertragswert von EUR 145.000,00, der keiner weiteren Marktanpassung zu unterziehen war. Die Annahme des Sachverständigen, dass das Bestandverhältnis zumindest dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt und damit insbesondere die §§ 29 und 30 MGR auf das Bestandverhältnis anzuwenden sind, ist vor dem Hintergrund des § 1 Abs. 4 Z. 3 MRG aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes nicht zu beanstanden. Erstaunlicherweise bestreitet die Justizverwaltungsbehörde das Vorliegen eines dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegenden Bestandverhältnisses (erst) in ihrem Schriftsatz vom 19.05.2022. Den Ausführungen der Justizverwaltungsbehörde ist in der gebotenen Kürze folgendes entgegenzusetzen:
4 Z. 3 MRG geltende die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, für Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem
Paragraph eins, Absatz 4, Ziffer 3, MRG geltende die Paragraphen 14, 16 b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des römisch eins. und römisch zwei. Hauptstückes, für Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind. Dies trifft auf die verfahrensgegenständliche Wohnung zu, zumal die (erste) Baubewilligung im Jahr 1960 erteilt wurde und die vorliegenden Gutachten und der Grundbuchsstand keinen Hinweis auf die Zuhilfenahme öffentlicher Mittel erkennen lassen. Zum vertraglichen Ausschluss der Geltung des Mietengesetzes (nunmehr Mietrechtsgesetz, zur Geltung auch für vor dem Inkrafttreten abgeschlossene Mietverträge siehe Paragraph 43, Absatz eins, MRG) – die Justizverwaltungsbehörde geht in ihrer Stellungnahme vom 19.05.2022 davon aus, dass dieser Ausschluss Wirksamkeit entfaltet – ist auf die ständige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes hinzuweisen, wonach die Bestimmungen des MRG zugunsten des Mieters wegen des vom Gesetzgeber als typisch erachteten und ohne Berücksichtigung der besonderen Lage des Einzelfalls ausnahmslos anzunehmenden ökonomischen und sozialen Drucks im Zweifel stets als zwingend anzusehen sind und Vorausverzichte demnach absolut unzulässig sind (RIS-Justiz RS0034015, statt aller OGH 18.09.2009, 6 Ob 141/09t, wonach der Ausschluss der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes unzulässig ist). In Bezug auf die Befristung – die Justizverwaltungsbehörde bestreitet in ihrem Schriftsatz vom 19.05.2022 nunmehr erstmals auch das Vorliegen eines unbefristeten Bestandverhältnisses – reicht der Hinweis aus, dass es zu einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses über alle in den Anfangsjahren vereinbarten Fristen schon im Jahr 1990 gekommen ist. Die stillschweigende Verlängerung führt unter den gegebenen Voraussetzungen zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit vergleiche Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23, MRG Paragraph 29, Rz 20; RIS-Justiz RS0014381, im besonderen OGH 25.01.2006, 3 Ob 2/06z, wonach ein befristeter Mietvertrag nur schriftlich wirksam befristet verlängert werden kann und bei Nichteinhaltung der Schriftform ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht; siehe auch OGH 03.01.2021, 5 Ob 3/21h). Soweit sich die Justizverwaltungsbehörde auf das Dokument vom 01.03.1989 bezieht, übersieht sie, dass dieses Dokument nur die Inbestandnahme der Garage betrifft. Darüber hinaus ändern allfällige rechtsgeschäftliche Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters in Anbetracht des erörterten zwingenden Charakters der Bestimmungen des MRG nichts an der Geltung des gesetzlichen Mindeststandards. Da das Bestandverhältnis in dieser Hinsicht wie eingangs dargelegt dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt, sind die Kündigungsbeschränkungen des Paragraph 30, MRG ebenso wie das Eintrittsrecht im Todesfall nach Paragraph 14, MRG fallbezogen anzuwenden. Der anderslautende Standpunkt der Justizverwaltungsbehörde im Schriftsatz vom 19.05.2022 ist unzutreffend, zumal die Position der Justizverwaltungsbehörde nicht der Rechtslage und auch nicht der zitierten ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes entspricht. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entspricht die Regelung des § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG idF der Grundbuchsgebührennovelle BGBl. I Nr. 1/2013 jener des § 2 Abs. 2 LBG, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, die hier gegenständliche Einverleibung erfolgte vor dem Inkrafttreten des ZZRÄG 2019). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entspricht die Regelung des Paragraph 26, Absatz eins, letzter Satz GGG in der Fassung der Grundbuchsgebührennovelle Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 1 aus 2013, jener des Paragraph 2, Absatz 2, LBG, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, die hier gegenständliche Einverleibung erfolgte vor dem Inkrafttreten des ZZRÄG 2019). Zur Ermittlung des Verkehrswertes kommt
1 LBG das Ertragswertverfahren in Betracht. Im Ertragswertverfahren ist § 5 Abs. 1 LBG zufolge der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Das vorgelegte Gutachten geht – in Entsprechung mit § 5 Abs. 2 LBG – vom Rohertrag aus und es wird der Verkehrswert durch Kapitalisierung des Ertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache ermittelt. Der erhobene Befund aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes vollständig, das Gutachten im engeren Sinn entspricht den zitierten gesetzlichen Vorgaben und ist schlüssig nachvollziehbar. Der Sachverständige hat auch den zuletzt im Verfahren strittigen allgemeinen Zustand der auf der Liegenschaft errichten Baulichkeit im Rahmen der durchgeführten Besichtigung erhoben und das Gutachten des gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung XXXX vom 27.09.2016 sowie Auskünfte der Hausverwaltung über durchgeführte und geplante Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen bei der Erstellung des Befundes berücksichtigt. Der Sachverständige hat im Rahmen der Befundaufnahme – unwidersprochen – erhoben, dass der Innenzustand des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes als nur durchschnittlich anzusehen ist und die elektrische Anlage der Wohnung aufgrund des Fehlens eines Fehlerstrom-Schutzschalters mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA vermutlich nicht den elektrotechnischen Sicherheitsvorschriften entspricht. Er führt ferner nachvollziehbar aus, dass dem Ertragswertverfahren aufgrund des Vorliegens eines kündigungsgeschützten Bestandverhältnisses der Vorzug zu geben ist und aufgrund des Kündigungsschutzes – entgegen den Ausführungen der beschwerdeführenden Partei in ihrem Schriftsatz vom 10.03.2022 – kein Ausfallsrisiko (durch Leerstand oder Zahlungsschwierigkeiten des Mieters) in Ansatz zu bringen ist. Das Bundesverwaltungsgericht kann vor dem Hintergrund der Ausführungen des Sachverständigen den von der beschwerdeführenden Partei in ihrem Schriftsatz vom 10.03.2022 behaupteten vom Sachverständigen angeblich unberücksichtigten Sanierungsbedarf nicht erkennen. Wohl hat die Objektsicherheitsprüfung Mängel ergeben und besteht in einzelnen Punkten Handlungsbedarf, um Gefahren hintanzuhalten (so ist etwa die Kanalsanierung weiterhin offen, die bereits im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.06.2014 angesprochen wird). Andererseits ergibt sich aus den Sachverständigengutachten und dem angeführten Protokoll, dass seit dem Jahr 2010 laufend größeres Sanierungsmaßnahmen um ca. EUR 280.000,00 durchgeführt wurden – was etwa auch ein hohes Sanierungsdarlegen nach sich zog, das nunmehr von den Eigentümern über die Rücklage abbezahlt werden muss, woraus sich eine vergleichsweise hohe Rücklagenbelastung ergib, die den Ertrag aus der Vermietung mindert (in diesem Punkt sind sich beide Sachverständige einig). Ob in den durchgeführten Maßnahmen nun eine Generalsanierung zu sehen ist oder nur eine Sanierung der wesentlichsten Mängel erfolgte, ist aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes eine Frage der Betrachtung. Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.06.2014 ergibt sich nämlich unzweifelhaft, dass trotz der dort als Generalsanierung bezeichneten Maßnahmen (Liftsanierung, Balkonsanierung, Elektrosanierung, Dämmungs- und Brandschutzmaßnahen) zahlreiche weitere Sanierungsmaßnahmen diskutiert wurden. Als vordringlich wurde die auch in der mündlichen Verhandlung erwähnt Kanalsanierung mit voraussichtlichen Kosten von EUR 28.000,00 (netto) sowie die Sanierung des Müllraums, von Bodenbeschädigungen, Asphaltfläche im Außenbereich und der Wohnungseingangstüren. Dem Bericht über die Objektsicherheitsprüfung im Jahr 2019 zufolge blieben die schon m Jahr 2014 bekannten offenen Punkte im Wesentlichen unerledigt. Dessen ungeachtet ergibt sich aus den vorgelegten Berichten und Gutachten im Ergebnis eindeutig, dass seit dem Jahr 2010 laufend größere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden – die Sanierungsmaßnahmen jedoch in Abschnitten erfolgten, sodass keine Generalsanierung in dem Sinn vorgenommen wurde, dass sämtliche durchzuführenden Maßnahmen unter einem in einem einheitlichen Projekt erledigt wurden. Für die vom Sachverständigen XXXX vorgenommene Bewertung ist dieser Punkt freilich nicht von vordringlicher Bedeutung, zumal der Sachverständige XXXX ohnehin eine längere Restnutzungsdauer von 45 Jahren (gegenüber 30 Jahren im Gutachten vom 27.09.2016) angenommen hat und damit ohnehin ein besserer Zustand der Baulichkeit unterstellt wurde. Im Übrigen bedingt die (fallbezogen aus schlüssigen Erwägung vom Sachverständigen gewählte) Anwendung des Ertragswertverfahrens, dass Aspekte wie die individuelle Lärmbelastung oder die Frage einer sehr guten oder nur guten Lages des Objektes einerseits ob des bestehenden unbefristeten Mietvertrages in den Hintergrund treten, zumal der Ertrag damit mangels Möglichkeit einer Neuvermietung zu einem höheren Mietzins in absehbarer Zeit ohnehin vorgegeben ist. Andererseits wurden Lage und Zustand der Baulichkeit vom Sachverständigen ohnehin angemessen berücksichtigt. Auf die diesbezüglichen – teilweise weitwendigen – Vorbringen ist daher mangels Relevanz nicht weitere einzugehen und es ist auch kein Augenschein an Ort und Stelle erforderlich.Zur Ermittlung des Verkehrswertes kommt
Paragraph 3, Absatz eins, LBG das Ertragswertverfahren in Betracht. Im Ertragswertverfahren ist Paragraph 5, Absatz eins, LBG zufolge der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Das vorgelegte Gutachten geht – in Entsprechung mit Paragraph 5, Absatz 2, LBG – vom Rohertrag aus und es wird der Verkehrswert durch Kapitalisierung des Ertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache ermittelt. Der erhobene Befund aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes vollständig, das Gutachten im engeren Sinn entspricht den zitierten gesetzlichen Vorgaben und ist schlüssig nachvollziehbar. Der Sachverständige hat auch den zuletzt im Verfahren strittigen allgemeinen Zustand der auf der Liegenschaft errichten Baulichkeit im Rahmen der durchgeführten Besichtigung erhoben und das Gutachten des gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung römisch 40 vom 27.09.2016 sowie Auskünfte der Hausverwaltung über durchgeführte und geplante Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen bei der Erstellung des Befundes berücksichtigt. Der Sachverständige hat im Rahmen der Befundaufnahme – unwidersprochen – erhoben, dass der Innenzustand des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes als nur durchschnittlich anzusehen ist und die elektrische Anlage der Wohnung aufgrund des Fehlens eines Fehlerstrom-Schutzschalters mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA vermutlich nicht den elektrotechnischen Sicherheitsvorschriften entspricht. Er führt ferner nachvollziehbar aus, dass dem Ertragswertverfahren aufgrund des Vorliegens eines kündigungsgeschützten Bestandverhältnisses der Vorzug zu geben ist und aufgrund des Kündigungsschutzes – entgegen den Ausführungen der beschwerdeführenden Partei in ihrem Schriftsatz vom 10.03.2022 – kein Ausfallsrisiko (durch Leerstand oder Zahlungsschwierigkeiten des Mieters) in Ansatz zu bringen ist. Das Bundesverwaltungsgericht kann vor dem Hintergrund der Ausführungen des Sachverständigen den von der beschwerdeführenden Partei in ihrem Schriftsatz vom 10.03.2022 behaupteten vom Sachverständigen angeblich unberücksichtigten Sanierungsbedarf nicht erkennen. Wohl hat die Objektsicherheitsprüfung Mängel ergeben und besteht in einzelnen Punkten Handlungsbedarf, um Gefahren hintanzuhalten (so ist etwa die Kanalsanierung weiterhin offen, die bereits im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.06.2014 angesprochen wird). Andererseits ergibt sich aus den Sachverständigengutachten und dem angeführten Protokoll, dass seit dem Jahr 2010 laufend größeres Sanierungsmaßnahmen um ca. EUR 280.000,00 durchgeführt wurden – was etwa auch ein hohes Sanierungsdarlegen nach sich zog, das nunmehr von den Eigentümern über die Rücklage abbezahlt werden muss, woraus sich eine vergleichsweise hohe Rücklagenbelastung ergib, die den Ertrag aus der Vermietung mindert (in diesem Punkt sind sich beide Sachverständige einig). Ob in den durchgeführten Maßnahmen nun eine Generalsanierung zu sehen ist oder nur eine Sanierung der wesentlichsten Mängel erfolgte, ist aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes eine Frage der Betrachtung. Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.06.2014 ergibt sich nämlich unzweifelhaft, dass trotz der dort als Generalsanierung bezeichneten Maßnahmen (Liftsanierung, Balkonsanierung, Elektrosanierung, Dämmungs- und Brandschutzmaßnahen) zahlreiche weitere Sanierungsmaßnahmen diskutiert wurden. Als vordringlich wurde die auch in der mündlichen Verhandlung erwähnt Kanalsanierung mit voraussichtlichen Kosten von EUR 28.000,00 (netto) sowie die Sanierung des Müllraums, von Bodenbeschädigungen, Asphaltfläche im Außenbereich und der Wohnungseingangstüren. Dem Bericht über die Objektsicherheitsprüfung im Jahr 2019 zufolge blieben die schon m Jahr 2014 bekannten offenen Punkte im Wesentlichen unerledigt. Dessen ungeachtet ergibt sich aus den vorgelegten Berichten und Gutachten im Ergebnis eindeutig, dass seit dem Jahr 2010 laufend größere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden – die Sanierungsmaßnahmen jedoch in Abschnitten erfolgten, sodass keine Generalsanierung in dem Sinn vorgenommen wurde, dass sämtliche durchzuführenden Maßnahmen unter einem in einem einheitlichen Projekt erledigt wurden. Für die vom Sachverständigen römisch 40 vorgenommene Bewertung ist dieser Punkt freilich nicht von vordringlicher Bedeutung, zumal der Sachverständige römisch 40 ohnehin eine längere Restnutzungsdauer von 45 Jahren (gegenüber 30 Jahren im Gutachten vom 27.09.2016) angenommen hat und damit ohnehin ein besserer Zustand der Baulichkeit unterstellt wurde. Im Übrigen bedingt die (fallbezogen aus schlüssigen Erwägung vom Sachverständigen gewählte) Anwendung des Ertragswertverfahrens, dass Aspekte wie die individuelle Lärmbelastung oder die Frage einer sehr guten oder nur guten Lages des Objektes einerseits ob des bestehenden unbefristeten Mietvertrages in den Hintergrund treten, zumal der Ertrag damit mangels Möglichkeit einer Neuvermietung zu einem höheren Mietzins in absehbarer Zeit ohnehin vorgegeben ist. Andererseits wurden Lage und Zustand der Baulichkeit vom Sachverständigen ohnehin angemessen berücksichtigt. Auf die diesbezüglichen – teilweise weitwendigen – Vorbringen ist daher mangels Relevanz nicht weitere einzugehen und es ist auch kein Augenschein an Ort und Stelle erforderlich. Im dem Bundesverwaltungsgericht ebenfalls vorliegenden Gutachten des gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung XXXX vom 27.09.2016 wurde im Unterschied zum Gutachten des Sachverständigen XXXX ein anderes Wohnungseigentumsobjekt der Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde XXXX bewertet, nämlich die Eigentumswohnung XXXX . Dieses Objekt ist in einem anderen Stockwerk der Baulichkeit gelegen, wurde einen anderen (nämlich ausweislich der verbalen Beschreibung und der Lichtbilder besseren) Erhaltungszustand im Wohnungsinneren vorgefunden und war nur befristet auf einen Zeitraum von drei Jahren vermietet. Das Objekt verfügt – im Unterschied zum hier verfahrensgegenständlichen Objekt – über keine Garage und es stehen keine elektrotechnischen Mängel im Objekt im Raum. Die Gutachten betreffen somit zwar ein im selben Gebäude gelegenes Wohnungseigentumsobjekt, gehen allerdings im Detail auf einen unterschiedlichen Sachverhalt zurück und sind somit nicht vergleichbar. Dass der Sachverständige XXXX das hier verfahrensgegenständliche Kaufgeschäft in seinem Gutachten bei der Ermittlung des Vergleichswertes als nicht vergleichbar ansieht, indiziert allerdings das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse – die sich im Verfahren ebenso bestätigt haben, wie ein höherer Wert des einzutragenden Rechts von EUR 145.000,00 anstatt EUR 120.000,00. Das Gutachten vom 27.09.2016 begründet im Übrigen auch keine Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit des Gutachtens des Sachverständigen XXXX vom 03.03.2022, wobei im Hinblick auf die Argumentation der Justizverwaltungsbehörde richtigzustellen ist, dass sich der Sachverständige XXXX nicht vorbehaltlos für das Vergleichswertverfahren entschieden hat, sondern eine Marktanpassung von 5% u.a. aufgrund der Vermietung der Wohnung unter dem Marktniveau für noch 2,5 Jahre, der Balkonbeschattung und das Fehlen einer Parkmöglichkeit angesetzt hat. Aus dem bereits angesprochenen Umstand der mangelnden Nachvollziehbarkeit des verfahrensgegenständlichen Kaufgeschäftes für den Sachverständige XXXX können keine weiteren Schlüsse in Bezug auf die Schlüssigkeit des Gutachtens des Sachverständigen XXXX gezogen werden, zumal dem Sachverständigen XXXX die näheren Umstände der Vermietung der hier wertbestimmenden Vermietung des Objektes nicht bekannt sein konnten. Wenn der Sachverständigen XXXX bei einer unbefristeten und einer Eintrittsberechtigung
MRG unterliegenden Vermietung – die eine Preisanpassung an das Marktniveau auch in der Zukunft für einen noch ungewissen Zeitraum zumindest erheblich erschwert – davon ausgeht, dass das Ertragswertverfahren dem Vergleichswertverfahren vorzuziehen ist, ist dies aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes nachvollziehbar, zumal eben die Bestandfreiheit des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes nicht abzusehen ist. In diesem Punkt liegt auch ein wesentlicher Unterschied zum dem Gutachten des Sachverständigen XXXX zugrunde liegenden Objekt. Dieses Objekt war zwar zu ähnlichen Konditionen vermietet (wiewohl ohne Garage, sodass die Vergleichbarkeit auch nur eingeschränkt gegeben ist), allerdings war das Bestandverhältnis befristet und unterlag somit auch nicht dem Eintrittsrecht des § 14 MRG. Die Argumentation der Justizverwaltungsbehörde in ihrer Stellungnahme vom 05.04.2022 greift daher zu kurz – wesentlich für die Wahl des Ertragswertverfahrens war nicht die Höhe der jeweils zum Bewertungsstichtag lukrierten Mietzinse, sondern in Bezug auf das verfahrensgegenständliche Objekt die mangelnde Befristung des Bestandverhältnisses, die auch das Eintrittsrecht des § 14 MRG zum Tragen kommen lässt. Diese Überlegungen gelten sinngemäß auch für den zuletzt am 19.05.2022 (und damit erst sehr spät im Verfahren) vorgelegten Kaufvertrag vom 24.03.2014 (TZ 9963/2013), zumal aus diesem Kaufvertrag die maßgeblichen Parameter des dortigen Bestandverhältnisses – insbesondere das (Nicht-)Bestehen einer wirksamen Befristung und/oder eines Eintrittsrechtes nach § 14 MRG sowie schließlich der Ertrag aus dem Bestandverhältnis und allfällige besondere Vereinbarungen) nicht hervorgehen. Im dem Bundesverwaltungsgericht ebenfalls vorliegenden Gutachten des gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung römisch 40 vom 27.09.2016 wurde im Unterschied zum Gutachten des Sachverständigen römisch 40 ein anderes Wohnungseigentumsobjekt der Liegenschaft römisch 40 der Katastralgemeinde römisch 40 bewertet, nämlich die Eigentumswohnung römisch 40 . Dieses Objekt ist in einem anderen Stockwerk der Baulichkeit gelegen, wurde einen anderen (nämlich ausweislich der verbalen Beschreibung und der Lichtbilder besseren) Erhaltungszustand im Wohnungsinneren vorgefunden und war nur befristet auf einen Zeitraum von drei Jahren vermietet. Das Objekt verfügt – im Unterschied zum hier verfahrensgegenständlichen Objekt – über keine Garage und es stehen keine elektrotechnischen Mängel im Objekt im Raum. Die Gutachten betreffen somit zwar ein im selben Gebäude gelegenes Wohnungseigentumsobjekt, gehen allerdings im Detail auf einen unterschiedlichen Sachverhalt zurück und sind somit nicht vergleichbar. Dass der Sachverständige römisch 40 das hier verfahrensgegenständliche Kaufgeschäft in seinem Gutachten bei der Ermittlung des Vergleichswertes als nicht vergleichbar ansieht, indiziert allerdings das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse – die sich im Verfahren ebenso bestätigt haben, wie ein höherer Wert des einzutragenden Rechts von EUR 145.000,00 anstatt EUR 120.000,00. Das Gutachten vom 27.09.2016 begründet im Übrigen auch keine Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit des Gutachtens des Sachverständigen römisch 40 vom 03.03.2022, wobei im Hinblick auf die Argumentation der Justizverwaltungsbehörde richtigzustellen ist, dass sich der Sachverständige römisch 40 nicht vorbehaltlos für das Vergleichswertverfahren entschieden hat, sondern eine Marktanpassung von 5% u.a. aufgrund der Vermietung der Wohnung unter dem Marktniveau für noch 2,5 Jahre, der Balkonbeschattung und das Fehlen einer Parkmöglichkeit angesetzt hat. Aus dem bereits angesprochenen Umstand der mangelnden Nachvollziehbarkeit des verfahrensgegenständlichen Kaufgeschäftes für den Sachverständige römisch 40 können keine weiteren Schlüsse in Bezug auf die Schlüssigkeit des Gutachtens des Sachverständigen römisch 40 gezogen werden, zumal dem Sachverständigen römisch 40 die näheren Umstände der Vermietung der hier wertbestimmenden Vermietung des Objektes nicht bekannt sein konnten. Wenn der Sachverständigen römisch 40 bei einer unbefristeten und einer Eintrittsberechtigung
Paragraph 14, MRG unterliegenden Vermietung – die eine Preisanpassung an das Marktniveau auch in der Zukunft für einen noch ungewissen Zeitraum zumindest erheblich erschwert – davon ausgeht, dass das Ertragswertverfahren dem Vergleichswertverfahren vorzuziehen ist, ist dies aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes nachvollziehbar, zumal eben die Bestandfreiheit des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes nicht abzusehen ist. In diesem Punkt liegt auch ein wesentlicher Unterschied zum dem Gutachten des Sachverständigen römisch 40 zugrunde liegenden Objekt. Dieses Objekt war zwar zu ähnlichen Konditionen vermietet (wiewohl ohne Garage, sodass die Vergleichbarkeit auch nur eingeschränkt gegeben ist), allerdings war das Bestandverhältnis befristet und unterlag somit auch nicht dem Eintrittsrecht des Paragraph 14, MRG. Die Argumentation der Justizverwaltungsbehörde in ihrer Stellungnahme vom 05.04.2022 greift daher zu kurz – wesentlich für die Wahl des Ertragswertverfahrens war nicht die Höhe der jeweils zum Bewertungsstichtag lukrierten Mietzinse, sondern in Bezug auf das verfahrensgegenständliche Objekt die mangelnde Befristung des Bestandverhältnisses, die auch das Eintrittsrecht des Paragraph 14, MRG zum Tragen kommen lässt. Diese Überlegungen gelten sinngemäß auch für den zuletzt am 19.05.2022 (und damit erst sehr spät im Verfahren) vorgelegten Kaufvertrag vom 24.03.2014 (TZ 9963 aus 2013,), zumal aus diesem Kaufvertrag die maßgeblichen Parameter des dortigen Bestandverhältnisses – insbesondere das (Nicht-)Bestehen einer wirksamen Befristung und/oder eines Eintrittsrechtes nach Paragraph 14, MRG sowie schließlich der Ertrag aus dem Bestandverhältnis und allfällige besondere Vereinbarungen) nicht hervorgehen. Entgegen den weiteren Ausführungen der Justizverwaltungsbehörde in ihrer Stellungnahme vom 05.04.2022 hat der Sachverständigen XXXX schon in seinem Gutachten vom 03.03.2022 schlüssig dargelegt, weshalb er die Heranziehung des Ertragswertverfahrens als geboten ansieht. Den erläuternden Ausführungen des Sachverständigen XXXX in der gutachterlichen Stellungnahme vom 26.04.2022 hält die Justizverwaltungsbehörde – von den aus rechtlicher Sicht unzutreffenden Ausführungen betreffend Anwendung des MRG auf das Bestandverhältnis und Fragen der Befristung – in ihrer zuletzt abgegebenen Stellungnahme nichts Substantielles entgegen. Soweit in der Stellungnahme vom 05.04.2022 noch in weitwendigen Ausführungen dargelegt wird, dass „bei der Bemessung nach § 26 GGG .. nicht ausschließlich das LBG zu verwenden“ sei und die Anwendung des Ertragswertverfahrens der gebotenen einfachen Handhabung des GGG durch den Kostenbeamten widerspreche, sind diese Ausführungen zutreffend. Die Justizverwaltungsbehörde lässt dabei allerdings unberücksichtigt, dass die Befugnis zur Schätzung
4 GGG nur dann Platz greift, wenn die Partei einem Auftrag zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel ohne hinreichenden Grund nicht nachkommt oder die von ihr nach Vorhalt vorgenommene Bezifferung weiterhin offenkundig nicht den Abs. 1 bis 3 des § 26 GGG entspricht. Beide Fälle liegen – maßgeblich ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes – nicht (mehr) vor. Die beschwerdeführende Partei hat mit dem Gutachten des Sachverständigen XXXX ein taugliches Bescheinigungsmittel vorgelegt und es ist auf Basis dieses Bescheinigungsmittels (das einen Wert des einzutragenden Rechtes von EUR 145.000,00 nachweist) auch nicht ersichtlich, dass dieser Wert offenkundig nicht den Abs. 1 bis 3 des § 26 GGG entsprechend würde. Da die beschwerdeführende Partei ihrer Mitwirkungspflicht nunmehr nachgekommen ist, ist eine Schätzung durch die Justizverwaltungsbehörde (das Verwaltungsgericht) nicht mehr erforderlich und es kann der durch das Gutachten des Sachverständigen XXXX erwiesene und plausible Wert des einzutragenden Rechtes von EUR 145.000,00 den Feststellungen zugrunde gelegt werden, ohne dass es einer eigenen Schätzung durch die Justizverwaltungsbehörde (das Verwaltungsgericht) bedarf. Der Justizverwaltungsbehörde ist darin beizutreten, dass eine solche Schätzung nicht zwingend nach dem Ertragswertverfahren durchgeführt werden müsste. Allerdings dürften einer solchen Schätzung nur taugliche Vergleichsobjekte zugrunde gelegt werden (siehe dazu unten). Im gegenständlichen Fall stellen sich solche Fragen freilich aufgrund der erfolgten Vorlage des Gutachtens – wie gerade erörtert – nicht. Es würde im Übrigen der anzustrebenden möglichst einfachen Handhabung des GGG widerstreiten, wenn die Justizverwaltungsbehörde aufwendige eigene Schätzungen anstellt, obwohl die Partei ein schlüssiges Sachverständigengutachten vorlegt.Entgegen den weiteren Ausführungen der Justizverwaltungsbehörde in ihrer Stellungnahme vom 05.04.2022 hat der Sachverständigen römisch 40 schon in seinem Gutachten vom 03.03.2022 schlüssig dargelegt, weshalb er die Heranziehung des Ertragswertverfahrens als geboten ansieht. Den erläuternden Ausführungen des Sachverständigen römisch 40 in der gutachterlichen Stellungnahme vom 26.04.2022 hält die Justizverwaltungsbehörde – von den aus rechtlicher Sicht unzutreffenden Ausführungen betreffend Anwendung des MRG auf das Bestandverhältnis und Fragen der Befristung – in ihrer zuletzt abgegebenen Stellungnahme nichts Substantielles entgegen. Soweit in der Stellungnahme vom 05.04.2022 noch in weitwendigen Ausführungen dargelegt wird, dass „bei der Bemessung nach Paragraph 26, GGG .. nicht ausschließlich das LBG zu verwenden“ sei und die Anwendung des Ertragswertverfahrens der gebotenen einfachen Handhabung des GGG durch den Kostenbeamten widerspreche, sind diese Ausführungen zutreffend. Die Justizverwaltungsbehörde lässt dabei allerdings unberücksichtigt, dass die Befugnis zur Schätzung
Paragraph 26, Absatz 4, GGG nur dann Platz greift, wenn die Partei einem Auftrag zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel ohne hinreichenden Grund nicht nachkommt oder die von ihr nach Vorhalt vorgenommene Bezifferung weiterhin offenkundig nicht den Absatz eins bis 3 des Paragraph 26, GGG entspricht. Beide Fälle liegen – maßgeblich ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes – nicht (mehr) vor. Die beschwerdeführende Partei hat mit dem Gutachten des Sachverständigen römisch 40 ein taugliches Bescheinigungsmittel vorgelegt und es ist auf Basis dieses Bescheinigungsmittels (das einen Wert des einzutragenden Rechtes von EUR 145.000,00 nachweist) auch nicht ersichtlich, dass dieser Wert offenkundig nicht den Absatz eins bis 3 des Paragraph 26, GGG entsprechend würde. Da die beschwerdeführende Partei ihrer Mitwirkungspflicht nunmehr nachgekommen ist, ist eine Schätzung durch die Justizverwaltungsbehörde (das Verwaltungsgericht) nicht mehr erforderlich und es kann der durch das Gutachten des Sachverständigen römisch 40 erwiesene und plausible Wert des einzutragenden Rechtes von EUR 145.000,00 den Feststellungen zugrunde gelegt werden, ohne dass es einer eigenen Schätzung durch die Justizverwaltungsbehörde (das Verwaltungsgericht) bedarf. Der Justizverwaltungsbehörde ist darin beizutreten, dass eine solche Schätzung nicht zwingend nach dem Ertragswertverfahren durchgeführt werden müsste. Allerdings dürften einer solchen Schätzung nur taugliche Vergleichsobjekte zugrunde gelegt werden (siehe dazu unten). Im gegenständlichen Fall stellen sich solche Fragen freilich aufgrund der erfolgten Vorlage des Gutachtens – wie gerade erörtert – nicht. Es würde im Übrigen der anzustrebenden möglichst einfachen Handhabung des GGG widerstreiten, wenn die Justizverwaltungsbehörde aufwendige eigene Schätzungen anstellt, obwohl die Partei ein schlüssiges Sachverständigengutachten vorlegt. 2.6. Das AVG geht vom Grundsatz der Gleichwertigkeit von Beweismitteln aus (statt aller VwGH 25.05.2021, Ra 2020/08/0046). Den Beweismitteln kommt die gleiche abstrakte Beweiskraft zu. Der Grundsatz der Gleichwertigkeit der Beweismittel gilt auch für Sachverständigengutachten, die der freien Beweiswürdigung durch die Behörde unterliegen. Ihr Beweiswert ist ausschließlich an ihrer Schlüssigkeit und Aussagekraft zu messen. Gutachten von Privatsachverständigen sind als abstrakt gleichwertige sonstige Beweismittel
AVG zulässig und unterliegen dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Hengstschläger/Leeb, AVG § 52, Rzz 3 und 41). Das Gutachten des Sachverständigen XXXX vom 03.03.2022 (einschließlich der Ergänzung vom 26.04.2022) wurde der Justizverwaltungsbehörde zur Wahrung des Gehörs übermittelt. Die Justizverwaltungsbehörde hat ausweislich der vorstehenden Ausführungen unter Punkt 2.
Paragraph 46, AVG zulässig und unterliegen dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Hengstschläger/Leeb, AVG Paragraph 52,, Rzz 3 und 41). Das Gutachten des Sachverständigen römisch 40 vom 03.03.2022 (einschließlich der Ergänzung vom 26.04.2022) wurde der Justizverwaltungsbehörde zur Wahrung des Gehörs übermittelt. Die Justizverwaltungsbehörde hat ausweislich der vorstehenden Ausführungen unter Punkt 2.5. weder eine Mangelhaftigkeit des Gutachtens aufgezeigt, noch ist sie dem Gutachten auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten (zum Grundsatz, dass von einem tauglichen Sachverständigen erstelltes und mit den Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehendes Gutachten in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten bekämpft werden kann siehe statt aller VwGH 15.10.2020, Ro 2019/04/0021). Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass das Gutachten des Sachverständigen römisch 40 schon deshalb keine fachliche Entgegnung auf gleicher Ebene darstellt, weil es zeitlich weit vor dem Gutachten des Sachverständigen römisch 40 entstanden ist und ein anderes Wohnungseigentumsobjekt betrifft, das befristet vermietet war und daher innerhalb der absehbaren Zeit von drei Jahren einer Eigennutzung oder marktkonformen Neuvermietung zur Verfügung stand. Da das Gutachten des Sachverständigen römisch 40 vom 03.03.2022 ausweislich der vorstehenden Erwägungen vollständig und schlüssig ist und es eine Bewertung gerade des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes zu einem nahe zum Zeitpunkt des Entstehens des Gebührenanspruches vornimmt und sich die Justizverwaltungsbehörde schließlich nicht gegen den im Gutachten festgestellten Verkehrswert ausgesprochen hat, ist der vom Sachverständigen römisch 40 ermittelte Verkehrswert den Feststellungen zugrunde zu legen. Entgegen dem in der Stellungnahme vom 05.04.2022 vertretenen Standpunkt ist es im Übrigen nicht Aufgabe des Bundesverwaltungsgerichtes, amtswegig (und auf eigene Kosten) ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen, um dem vorgelegten und vom Bundesverwaltungsgericht als vollständig und schlüssig erachteten Gutachten allenfalls doch auf gleicher fachlicher Ebene entgegen treten zu können. Wohl trifft (auch) das Bundesverwaltungsgericht die Pflicht, den Sachverhalt amtswegig zu ermitteln und festzustellen. Dabei ist allerdings der Grundsatz der Verfahrensökonomie („Zweckmäßigkeit, Raschheit, Einfachheit und Kostenersparnis“, vergleiche Paragraph 39, Absatz 2, AVG) maßgeblich (zur Heranziehung des Grundsatzes der Verfahrensökonomie VwGH 11.09.3013, Zl. 2010/04/0032). Die amtswegige Einholung eines weiteren Gutachtens nur zu dem Zweck, möglicherweise dem Standpunkt der Justizverwaltungsbehörde zum Durchbruch zu verhelfen, widerstreitet dem Grundsatz der Verfahrensökonomie. Der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass der zuletzt geäußerte Standpunkt der Justizverwaltungsbehörde, dass von „ihr selbst kein Gutachten eingeholt werden“ könne, nicht nachvollzogen werden kann, zumal dem Bundesverwaltungsgericht keine Rechtsvorschrift bekannt ist, wonach der Bund keine (Privat)Gutachten beauftragen dürfe. Es besteht auch keine Rechtsgrundlage für eine dahingehende Verpflichtung des Beschwerdeführers und auch keine Kostentragungspflicht des Beschwerdeführers (VwGH 29.03.2022, Ra 2019/16/0058, wonach das Einbringungsverfahren (Vorschreibungsverfahren) kein gerichtliches, sondern ein eigenständiges Verwaltungsverfahren darstellt, das amtswegig eingeleitet wird und nicht Paragraph 76, Absatz eins, AVG zu unterstellen ist). In prozessualer Hinsicht ist darüber hinaus darauf hinzuweisen, dass das in Vorlage gebrachte Gutachten als Urkunde zur Bescheinigung des Werts des einzutragenden Rechts im Sinn des § 2 Abs. 3 Grundbuchsgebührenverordnung (GGV), BGBl. II Nr. 511/2013 idF BGBl. II Nr. 595/2021, geeignet ist. § 2 Abs. 3 GGV umfasst nämlich eine nur demonstrative Aufzählung potentieller Nachweise (arg. „insbesondere“). Mit der Vorlage des Gutachtens wurde der die beschwerdeführende Partei treffenden Pflicht zur Bescheinigung des Werts des einzutragenden Rechts
2 GGG entsprochen (wobei in Vorgriff auf die untenstehende rechtliche Beurteilung festzuhalten ist, dass das gegenständliche Kaufgeschäft tatsächlich unter außergewöhnlichen Verhältnissen im Sinn des § 26 Abs. 3 erster Satz GGG zustande gekommen ist und demnach nicht an den vereinbarten Kaufpreis anzuknüpfen ist). Für eine Schätzung nach § 26 Abs. 4 GGG verbleibt in einer solchen Konstellation – wie bereits erörtert – kein Raum, zumal die Befugnis zur Schätzung das Unterbleiben der Vorlage geeigneter Unterlagen ohne hinreichenden Grund voraussetzt (§ 26 Abs. 4 dritter Satz GGG). Da jede Schätzung mit Ungewissheiten und Ungenauigkeiten behaftet ist (VwGH 19.05.2021, Ra 2020/15/0074, zu § 184 BAO), ist ein im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens gewonnener Wert des einzutragenden Rechts (hier im Wege eines Sachverständigenbeweises
AVG) einer Schätzung jedenfalls vorzuziehen.In prozessualer Hinsicht ist darüber hinaus darauf hinzuweisen, dass das in Vorlage gebrachte Gutachten als Urkunde zur Bescheinigung des Werts des einzutragenden Rechts im Sinn des Paragraph 2, Absatz 3, Grundbuchsgebührenverordnung (GGV), Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr. 511 aus 2013, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr. 595 aus 2021,, geeignet ist. Paragraph 2, Absatz 3, GGV umfasst nämlich eine nur demonstrative Aufzählung potentieller Nachweise (arg. „insbesondere“). Mit der Vorlage des Gutachtens wurde der die beschwerdeführende Partei treffenden Pflicht zur Bescheinigung des Werts des einzutragenden Rechts
Paragraph 26, Absatz 2, GGG entsprochen (wobei in Vorgriff auf die untenstehende rechtliche Beurteilung festzuhalten ist, dass das gegenständliche Kaufgeschäft tatsächlich unter außergewöhnlichen Verhältnissen im Sinn des Paragraph 26, Absatz 3, erster Satz GGG zustande gekommen ist und demnach nicht an den vereinbarten Kaufpreis anzuknüpfen ist). Für eine Schätzung nach Paragraph 26, Absatz 4, GGG verbleibt in einer solchen Konstellation – wie bereits erörtert – kein Raum, zumal die Befugnis zur Schätzung das Unterbleiben der Vorlage geeigneter Unterlagen ohne hinreichenden Grund voraussetzt (Paragraph 26, Absatz 4, dritter Satz GGG). Da jede Schätzung mit Ungewissheiten und Ungenauigkeiten behaftet ist (VwGH 19.05.2021, Ra 2020/15/0074, zu Paragraph 184, BAO), ist ein im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens gewonnener Wert des einzutragenden Rechts (hier im Wege eines Sachverständigenbeweises
Paragraph 52, AVG) einer Schätzung jedenfalls vorzuziehen. Dazu tritt, dass die im angefochtenen Bescheid vorgenommene Schätzung mangelhaft ist. Die für eine Schätzung herangezogenen Grundlagen müssen in einem einwandfreien Verfahren ermittelt werden. Auch die Schätzungsergebnisse unterliegen der Pflicht zur Begründung. Die Schätzungsmethode, die der Schätzung zugrunde gelegten Sachverhaltsannahmen und die Ableitung der Schätzungsergebnisse sind darzulegen (VwGH 12.11.2019, Ro 2019/16/0014, zu einem Verfahren nach § 26 GGG). Aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes folgt ferner, dass bei Vergleichen ein tauglicher Vergleichsmaßstab heranzuziehen ist (VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, zu § 26 Abs. 3 GGG). Die Justizverwaltungsbehörde wäre somit dazu verhalten gewesen, einen Vergleichspreis aufgrund von Kaufgeschäften über vergleichbare Objekte (nämlich – ungeachtet der Frage der Höhe des Mietzinses – solche, die die mit einem dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegenden unbefristeten Bestandverhältnis belastet sind und demgemäß auf unbestimmte Zeit nicht zur Eigennutzung oder zur Neuvermietung zur Verfügung stehen) zu bilden. Die herangezogenen Vergleichsgeschäfte betreffen Recherchen des Bundesverwaltungsgerichtes in der Urkundensammlung zufolge allerdings zumeist Wohnungseigentumsobjekte, die nicht mit unbefristeten Bestandverhältnis belastet sind (das zu TZ 4590/2013 erfasste Kaufgeschäft hatte ein Wohnungseigentumsobjekt mit einem drei Tage nach Vertragsabschluss ablaufenden Bestandverhältnis zum Gegenstand) und somit keinen tauglichen Vergleichsmaßstab konstituieren. Lediglich das zu TZ 9963/2013 erfasste Kaufgeschäft umfasste die Übernahme eines nicht näher definierten und damit potentiell unbefristeten Bestandverhältnisses, wobei die Frage der Befristung von der Justizverwaltungsbehörde nicht weiter geklärt wurde. In diesem Zusammenhang wurde bereits darauf hingewiesen wurde, dass die – wertbestimmenden – näheren Umstände der Vermietung in Bezug auf dieses Geschäft nicht bekannt sind und sich aus diesem Geschäft keine Unschlüssigkeit des im Verfahren vorgelegten Gutachtens ergibt. Das Bundesverwaltungsgericht kann abseits davon auch nicht nachvollziehen, weshalb die Justizverwaltungsbehörde von einer unterbliebenen Bescheinigung des Bestandverhältnisses ausgeht, zumal die beschwerdeführende Partei den Mietvertrag der Aktenlage nach schon mit ihrem ersten Schreiben vom 14.01.2020 (und später nochmals als Beilage zum Schriftsatz vom 30.03.2021) vorgelegt hat. Aus den erörterten Gründen wären der Schätzung jedenfalls nur mit Bestandverhältnissen belastete Vergleichsobjekte nach vollständiger Klärung der Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen gewesen, was jedoch nicht erfolgt ist. Die beschwerdeführende Partei ist auch mit ihrem Vorbringen im Recht, dass für die vorgenommene Schätzung nach Miteigentumsanteilen keine fachliche Fundierung und/oder gesetzliche Grundlage ersichtlich ist. Eine weitere Vertiefung dieser Thematik kann an dieser Stelle jedoch unterbleiben, da nunmehr ein Sachverständigengutachten zum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielende Wert des verfahrensgegenständlichen Objektes vorliegt. Dazu tritt, dass die im angefochtenen Bescheid vorgenommene Schätzung mangelhaft ist. Die für eine Schätzung herangezogenen Grundlagen müssen in einem einwandfreien Verfahren ermittelt werden. Auch die Schätzungsergebnisse unterliegen der Pflicht zur Begründung. Die Schätzungsmethode, die der Schätzung zugrunde gelegten Sachverhaltsannahmen und die Ableitung der Schätzungsergebnisse sind darzulegen (VwGH 12.11.2019, Ro 2019/16/0014, zu einem Verfahren nach Paragraph 26, GGG). Aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes folgt ferner, dass bei Vergleichen ein tauglicher Vergleichsmaßstab heranzuziehen ist (VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, zu Paragraph 26, Absatz 3, GGG). Die Justizverwaltungsbehörde wäre somit dazu verhalten gewesen, einen Vergleichspreis aufgrund von Kaufgeschäften über vergleichbare Objekte (nämlich – ungeachtet der Frage der Höhe des Mietzinses – solche, die die mit einem dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegenden unbefristeten Bestandverhältnis belastet sind und demgemäß auf unbestimmte Zeit nicht zur Eigennutzung oder zur Neuvermietung zur Verfügung stehen) zu bilden. Die herangezogenen Vergleichsgeschäfte betreffen Recherchen des Bundesverwaltungsgerichtes in der Urkundensammlung zufolge allerdings zumeist Wohnungseigentumsobjekte, die nicht mit unbefristeten Bestandverhältnis belastet sind (das zu TZ 4590 aus 2013, erfasste Kaufgeschäft hatte ein Wohnungseigentumsobjekt mit einem drei Tage nach Vertragsabschluss ablaufenden Bestandverhältnis zum Gegenstand) und somit keinen tauglichen Vergleichsmaßstab konstituieren. Lediglich das zu TZ 9963 aus 2013, erfasste Kaufgeschäft umfasste die Übernahme eines nicht näher definierten und damit potentiell unbefristeten Bestandverhältnisses, wobei die Frage der Befristung von der Justizverwaltungsbehörde nicht weiter geklärt wurde. In diesem Zusammenhang wurde bereits darauf hingewiesen wurde, dass die – wertbestimmenden – näheren Umstände der Vermietung in Bezug auf dieses Geschäft nicht bekannt sind und sich aus diesem Geschäft keine Unschlüssigkeit des im Verfahren vorgelegten Gutachtens ergibt. Das Bundesverwaltungsgericht kann abseits davon auch nicht nachvollziehen, weshalb die Justizverwaltungsbehörde von einer unterbliebenen Bescheinigung des Bestandverhältnisses ausgeht, zumal die beschwerdeführende Partei den Mietvertrag der Aktenlage nach schon mit ihrem ersten Schreiben vom 14.01.2020 (und später nochmals als Beilage zum Schriftsatz vom 30.03.2021) vorgelegt hat. Aus den erörterten Gründen wären der Schätzung jedenfalls nur mit Bestandverhältnissen belastete Vergleichsobjekte nach vollständiger Klärung der Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen gewesen, was jedoch nicht erfolgt ist. Die beschwerdeführende Partei ist auch mit ihrem Vorbringen im Recht, dass für die vorgenommene Schätzung nach Miteigentumsanteilen keine fachliche Fundierung und/oder gesetzliche Grundlage ersichtlich ist. Eine weitere Vertiefung dieser Thematik kann an dieser Stelle jedoch unterbleiben, da nunmehr ein Sachverständigengutachten zum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielende Wert des verfahrensgegenständlichen Objektes vorliegt. Die Justizverwaltungsbehörde scheint bei ihren Ausführungen im Verfahren betreffend die (Nicht-)Berücksichtigung des Bestandverhältnisses auch den Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften zu übersehen. In Ermangelung entgegenstehender Vorschriften über den Wirksamkeitszeitpunkt ist im Abgabenrecht grundsätzlich jene Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes maßgebend (VwGH 20.04.1998, Zl. 97/17/0414; zum Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften allgemein siehe etwa VwGH 31.08.2016, Ro 2014/17/0103 mwN; spezifisch zum GGG siehe VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; 18.01.2018, Ra 2017/16/0183). Für den gegenständlichen Fall ist daher die Sach- und Rechtslage am Tag der Eintragung ins Grundbuch – das war der 08.07.2015 – maßgeblich. Die Justizverwaltungsbehörde scheint bei ihren Ausführungen im Verfahren betreffend die , (Nicht-)Berücksichtigung des Bestandverhältnisses auch den Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften zu übersehen. In Ermangelung entgegenstehender Vorschriften über den Wirksamkeitszeitpunkt ist im Abgabenrecht grundsätzlich jene Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes maßgebend (VwGH 20.04.1998, Zl. 97/17/0414; zum Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften allgemein siehe etwa VwGH 31.08.2016, Ro 2014/17/0103 mwN; spezifisch zum GGG siehe VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; 18.01.2018, Ra 2017/16/0183). Für den gegenständlichen Fall ist daher die Sach- und Rechtslage am Tag der Eintragung ins Grundbuch – das war der 08.07.2015 – maßgeblich.
1 GGG in der anzuwendenden Fassung BGBl. I Nr. 87/2015 ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entspricht die Regelung des § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG in der hier noch relevanten Fassung der Grundbuchsgebührennovelle BGBl. I Nr. 1/2013 – wie bereits erwähnt – jener des § 2 Abs. 2 des LBG, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (siehe nochmals VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, wonach die zum Zeitpunkt der Einverleibung maßgebliche Fassung von § 26 Abs. 1 GGG maßgeblich ist). Die Anordnung, wonach ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sind, stand demgemäß zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes nicht in Geltung und kann daher in diesem Verfahren zufolge des Grundsatzes der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften keine Wirkung entfalten, weil sie noch gar nicht in Geltung stand.
Paragraph 26, Absatz eins, GGG in der anzuwendenden Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 87 aus 2015, ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entspricht die Regelung des Paragraph 26, Absatz eins, letzter Satz GGG in der hier noch relevanten Fassung der Grundbuchsgebührennovelle Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 1 aus 2013, – wie bereits erwähnt – jener des Paragraph 2, Absatz 2, des LBG, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (siehe nochmals VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, wonach die zum Zeitpunkt der Einverleibung maßgebliche Fassung von Paragraph 26, Absatz eins, GGG maßgeblich ist). Die Anordnung, wonach ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sind, stand demgemäß zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes nicht in Geltung und kann daher in diesem Verfahren zufolge des Grundsatzes der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften keine Wirkung entfalten, weil sie noch gar nicht in Geltung stand. 2.
F BGBl. I Nr. 87/2015, unterliegt die Inanspruchnahme der Tätigkeit der Gerichte, Staatsanwaltschaften und Justizverwaltungsbehörden einschließlich der an diese gerichteten Eingaben sowie die Führung der öffentlichen Bücher, Urkundensammlungen sowie einsichtsfähigen Register den Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren im Sinne des GGG nach Maßgabe von dessen Bestimmungen und des angeschlossenen, einen Bestandteil des GGG bildenden Tarifs.3.1.
Paragraph eins, Absatz eins, Gerichtsgebührengesetz (GGG), Bundesgesetzblatt Nr. 501 aus 1984, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 87 aus 2015,, unterliegt die Inanspruchnahme der Tätigkeit der Gerichte, Staatsanwaltschaften und Justizverwaltungsbehörden einschließlich der an diese gerichteten Eingaben sowie die Führung der öffentlichen Bücher, Urkundensammlungen sowie einsichtsfähigen Register den Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren im Sinne des GGG nach Maßgabe von dessen Bestimmungen und des angeschlossenen, einen Bestandteil des GGG bildenden Tarifs. Der Anspruch des Bundes auf die Gebühr wird § 2 Z. 4 GGG zufolge hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher mit der Vornahme der Eintragung begründet, in den Fällen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) kann der Bundesminister für Justiz nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten mit Verordnung (§ 26a Abs. 3 GGG) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 lit. b Z. 1 zu dem für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt begründet wird. Zahlungspflichtig ist
1 lit. a GGG derjenige, der den Antrag auf Eintragung (Hinterlegung, pfandweise Beschreibung, Einreihung) stellt bzw.
1 lit. b GGG derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht.Der Anspruch des Bundes auf die Gebühr wird Paragraph 2, Ziffer 4, GGG zufolge hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher mit der Vornahme der Eintragung begründet, in den Fällen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (Paragraph 11, Grunderwerbsteuergesetz 1987) kann der Bundesminister für Justiz nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten mit Verordnung (Paragraph 26 a, Absatz 3, GGG) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 Litera b, Ziffer eins, zu dem für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt begründet wird. Zahlungspflichtig ist
Paragraph 25, Absatz eins, Litera a, GGG derjenige, der den Antrag auf Eintragung (Hinterlegung, pfandweise Beschreibung, Einreihung) stellt bzw.
Paragraph 25, Absatz eins, Litera b, GGG derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht. Da § 2 Z. 4 GGG eine Verordnungsermächtigung dahingehend umfasst, dass der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr auf den für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt im Verordnungsweg verschoben werden kann, ist zur Klarstellung festzuhalten, dass die GGV diese Ermächtigung nicht ausschöpft. § 10a Abs. 1 GGV legt lediglich den Fälligkeitstermin in näher angeführten Fällen unter einem mit dem Fälligkeitstermin der Grunderwerbsteuer fest. Einen von § 2 Z. 4 GGG abweichenden Zeitpunkt der Entstehung des Gebührenanspruchs regelt die GGV – ungeachtet der bestehenden Ermächtigung – nicht (VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086). Der Anspruch des Bundes auf Eintragungsgebühr entstand somit mit der grundbücherlichen Durchführung der hier in Rede stehenden Einverleibung zum Zweck des Erwerbs des Eigentumsrechtes am 08.07.2015.Da Paragraph 2, Ziffer 4, GGG eine Verordnungsermächtigung dahingehend umfasst, dass der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr auf den für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt im Verordnungsweg verschoben werden kann, ist zur Klarstellung festzuhalten, dass die GGV diese Ermächtigung nicht ausschöpft. Paragraph 10 a, Absatz eins, GGV legt lediglich den Fälligkeitstermin in näher angeführten Fällen unter einem mit dem Fälligkeitstermin der Grunderwerbsteuer fest. Einen von Paragraph 2, Ziffer 4, GGG abweichenden Zeitpunkt der Entstehung des Gebührenanspruchs regelt die GGV – ungeachtet der bestehenden Ermächtigung – nicht (VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086). Der Anspruch des Bundes auf Eintragungsgebühr entstand somit mit der grundbücherlichen Durchführung der hier in Rede stehenden Einverleibung zum Zweck des Erwerbs des Eigentumsrechtes am 08.07.2015.
Tarifpost 9 lit. b Z. 1 GGG unterliegen Eintragungen in das Grundbuch (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums einer Gebühr in der Höhe von 1,1 % vom Wert des Rechts.
Tarifpost 9 Litera b, Ziffer eins, GGG unterliegen Eintragungen in das Grundbuch (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums einer Gebühr in der Höhe von 1,1 % vom Wert des Rechts. 3.2. In Ermangelung entgegenstehender Vorschriften über den Wirksamkeitszeitpunkt ist im Abgabenrecht grundsätzlich jene Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes maßgebend (VwGH 20.04.1998, Zl. 97/17/0414; zum Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften allgemein siehe etwa VwGH 31.08.2016, Ro 2014/17/0103 mwN; spezifisch zum GGG siehe VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; 18.01.2018, Ra 2017/16/0183). Im gegenständlichen Fall ist somit die am 08.07.2015 geltende Rechtslage maßgeblich. 3.3.
1 GGG in der anzuwendenden Fassung BGBl. I Nr. 160/2015 ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.3.3.
Paragraph 26, Absatz eins, GGG in der anzuwendenden Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 160 aus 2015, ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Die Partei hat § 26 Abs 2 GGG zufolge den Wert des einzutragenden Rechts eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. Ist die Entrichtung der Gerichtsgebühren im Fall der Selbstberechnung (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) beim zuständigen Finanzamt (§ 4 Abs 7 GGG) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer (§ 2 Z 4 zweiter Halbsatz GGG) vorgesehen, kann mit Verordnung nach § 26a Abs 3 GGG geregelt werden, wie weit von diesen Angaben abgesehen werden kann.Die Partei hat Paragraph 26, Absatz 2, GGG zufolge den Wert des einzutragenden Rechts eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. Ist die Entrichtung der Gerichtsgebühren im Fall der Selbstberechnung (Paragraph 11, Grunderwerbsteuergesetz 1987) beim zuständigen Finanzamt (Paragraph 4, Absatz 7, GGG) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer (Paragraph 2, Ziffer 4, zweiter Halbsatz GGG) vorgesehen, kann mit Verordnung nach Paragraph 26 a, Absatz 3, GGG geregelt werden, wie weit von diesen Angaben abgesehen werden kann. § 26 Abs. 3 GGG legt fest, dass bei bestimmten Erwerbsvorgängen abweichend von § 26 Abs. 1 GGG der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf den freien Markt erzielbaren Preis entspricht. § 26a GGG regelt schließlich begünstigte Erwerbsvorgänge, bei denen eine von § 26 GGG abweichende Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist; dazu zählen Übertragungen von Liegenschaften im Familienverband oder im Rahmen unternehmensrechtlicher Vorgänge.Paragraph 26, Absatz 3, GGG legt fest, dass bei bestimmten Erwerbsvorgängen abweichend von Paragraph 26, Absatz eins, GGG der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf den freien Markt erzielbaren Preis entspricht. Paragraph 26 a, GGG regelt schließlich begünstigte Erwerbsvorgänge, bei denen eine von Paragraph 26, GGG abweichende Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist; dazu zählen Übertragungen von Liegenschaften im Familienverband oder im Rahmen unternehmensrechtlicher Vorgänge. 3.4. Die Justizverwaltungsbehörde geht im angefochtenen Bescheid vom Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG aus. Die Diskrepanz zwischen dem von der Justizverwaltungsbehörde geschätzten Werts des einzutragenden Rechts von EUR 172.000,00 weiche maßgeblich vom vertraglich vereinbarten Kaufpreis von EUR 120.000,00 ab. Zur Frage, in welchen näheren Umständen des Einzelfalls die durch die Differenz indizierten außergewöhnlicher Verhältnisse liegen würden, schweigen sich die Feststellungen des angefochtenen Bescheides allerdings aus. 3.4. Die Justizverwaltungsbehörde geht im angefochtenen Bescheid vom Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des Paragraph 26, Absatz 3, GGG aus. Die Diskrepanz zwischen dem von der Justizverwaltungsbehörde geschätzten Werts des einzutragenden Rechts von EUR 172.000,00 weiche maßgeblich vom vertraglich vereinbarten Kaufpreis von EUR 120.000,00 ab. Zur Frage, in welchen näheren Umständen des Einzelfalls die durch die Differenz indizierten außergewöhnlicher Verhältnisse liegen würden, schweigen sich die Feststellungen des angefochtenen Bescheides allerdings aus. § 26 Abs. 3 GGG sieht vor, dass der Wert der Gegenleistung (hier der Kaufpreis) nur dann als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr
TP 9 lit. b Z. 1 GGG heranzuziehen ist, wenn keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass diese Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbarem Preis entspricht (Dokalik, Gerichtsgebühren13 § 26 GGG Anm 3). Eine ausführliche Erläuterung, unter welchen Vorzeichen der Gesetzgeber von außergewöhnlichen Verhältnissen ausgeht, kann den Gesetzesmaterialien nicht entnommen werden, zumal als (eindeutiges) Beispiel lediglich eine gemischte Schenkung zwischen nahen Angehörigen genannt wird. Judikatur und Schrifttum verweisen auf weitere Beispiele, wie vorbehaltene Wohnungs(gebrauchs)- und Fruchtgenußrechte (vgl. VwGH
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.