Obsah (13)

§ 28Art 133§ 6a§ 15g§ 7§ 6§ 27§ 24§ 25§ 26§ 15e§ 15d§ 15b

RIS Dokument GerichtBundesverwaltungsgericht Entscheidungsdatum23.01.2024 GeschäftszahlW208 2271794-2 Spruch, W208 2271794-2/2E IM NAMEN DER REPUBLIK! Das Bundesverwaltungsgericht hat durch den Richte

§ 28Abs 2 Vw

GVG iVm § 26 Abs 3 GGG als unbegründet abgewiesen.A) Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG in Verbindung mit Paragraph 26, Absatz 3, GGG als unbegründet abgewiesen. B) Die Revision ist

Art 133

Abs 4 B-VG nicht zulässig.B) Die Revision ist

Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zulässig. , , Text

Entscheidungsgründe:, Entscheidungsgründe: I. Verfahrensgang:römisch eins. Verfahrensgang:

1. Die beschwerdeführende Partei (im Folgenden: bP) begehrte beim Bezirksgericht XXXX (in Folge: BG) aufgrund des Kaufvertrages vom 02.12.2020 (Kaufpreis iHv € 358.507,70) die Einverleibung ihres Eigentumsrechtes ob der 58/8516 Anteile der Liegenschaft EZ 175 KG XXXX . Mit Beschluss vom 29.11.2022 zu XXXX wurde dieser Antrag vom BG bewilligt und vollzogen.
2. Die beschwerdeführende Partei (im Folgenden: bP) begehrte beim Bezirksgericht römisch 40 (in Folge: BG) aufgrund des Kaufvertrages vom 02.12.2020 (Kaufpreis iHv € 358.507,70) die Einverleibung ihres Eigentumsrechtes ob der 58/8516 Anteile der Liegenschaft EZ 175 KG römisch 40 . Mit Beschluss vom 29.11.2022 zu römisch 40 wurde dieser Antrag vom BG bewilligt und vollzogen.
3. Mit Zahlungsauftrag vom 20.01.2023 wurde die bP (gemeinsam mit dem zweiten Käufer des Wohnobjektes) zur Zahlung einer Eintragungsgebühr

TP 9 lit b Z 1 GGG iHv € 5.176,00 (Bemessungsgrundlage € 470.511,00) sowie einer Einhebungsgebühr

§ 6aAbs 1 GEG i

Hv € 8,00, insgesamt zur Zahlung von € 5.184,00 aufgefordert. 2. Mit Zahlungsauftrag vom 20.01.2023 wurde die bP (gemeinsam mit dem zweiten Käufer des Wohnobjektes) zur Zahlung einer Eintragungsgebühr

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG iHv € 5.176,00 (Bemessungsgrundlage € 470.511,00) sowie einer Einhebungsgebühr

Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG iHv € 8,00, insgesamt zur Zahlung von € 5.184,00 aufgefordert.

1. Daraufhin wurde von der bP und dem zweiten Käufer gemeinsam eine Zahlung iHv lediglich € 3.944,00 (Bemessungsgrundlage € 358.507,70) entrichtet und gegen den o.a. Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) eine Vorstellung erhoben, wodurch dieser ex lege außer Kraft trat.
2. Mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid der Präsidentin des Landesgerichts für Zivilrechtssachen WIEN (im Folgenden: belangte Behörde) wurde ein neuer Zahlungsauftrag erlassen, mit dem der bP auf Basis einer Bemessungsgrundlage von € 235.256,00 (Hälfte von € 470.511,00) eine Eintragungsgebühr

TP 9 lit b Z 1 GGG iHv € 2.588,00 abzüglich der bereits geleisteten Teilzahlung von € 1.972,00, (Hälfte von € 3.944,00), sowie zuzüglich einer Einhebungsgebühr

§ 6a

Abs 1 GEG von € 8,00, ein offener Gesamtbetrag von € 624,00 vorgeschrieben wurde.4. Mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid der Präsidentin des Landesgerichts für Zivilrechtssachen WIEN (im Folgenden: belangte Behörde) wurde ein neuer Zahlungsauftrag erlassen, mit dem der bP auf Basis einer Bemessungsgrundlage von € 235.256,00 (Hälfte von € 470.511,00) eine Eintragungsgebühr

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG iHv € 2.588,00 abzüglich der bereits geleisteten Teilzahlung von € 1.972,00, (Hälfte von € 3.944,00), sowie zuzüglich einer Einhebungsgebühr

Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG von € 8,00, ein offener Gesamtbetrag von € 624,00 vorgeschrieben wurde. Begründend führte sie darin sinngemäß im Wesentlichen aus:

TP 9 lit b Z 1 GGG betrage die Höhe der Gebühr für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechtes 1,1 vH vom Wert des Rechtes der Eintragung. Die Eintragungsgebühr sei bei der Eintragung des Eigentumsrechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert werde durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre (§ 26 Abs 1 GGG). Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorlägen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sei bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen (§ 26 Abs 3 Z 1 GGG). Die gegenständliche Vereinbarung eines niedrigeren Kaufpreises gründe auf dem persönlichen Verhältnis zwischen den Parteien. Der Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergebe sich aus dem begünstigten Kaufpreis zuzüglich Nachzahlungsverpflichtung – Differenz des Verkehrswerts im Zeitpunkt des schriftlichen Kaufangebotes iHv € 470.511,00 und dem Kaufpreis

Punkt 4.1. des Kaufvertrages – und sei daher für die Wertermittlung maßgeblich.

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG betrage die Höhe der Gebühr für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechtes 1,1 vH vom Wert des Rechtes der Eintragung. Die Eintragungsgebühr sei bei der Eintragung des Eigentumsrechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert werde durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre (Paragraph 26, Absatz eins, GGG). Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorlägen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sei bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen (Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG). Die gegenständliche Vereinbarung eines niedrigeren Kaufpreises gründe auf dem persönlichen Verhältnis zwischen den Parteien. Der Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergebe sich aus dem begünstigten Kaufpreis zuzüglich Nachzahlungsverpflichtung – Differenz des Verkehrswerts im Zeitpunkt des schriftlichen Kaufangebotes iHv € 470.511,00 und dem Kaufpreis

Punkt 4.

1. des Kaufvertrages – und sei daher für die Wertermittlung maßgeblich. Da sich somit die Gegenleistung (der vereinbarte Kaufpreis) offenkundig nicht am Preis orientiere, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre (der angegebene Verkehrswert), würden "außergewöhnliche Verhältnisse" im Sinne des § 26 Abs 3 GGG vorliegen, die eine Heranziehung der vereinbarten geringeren Gegenleistung als Bemessungsgrundlage verhindern würden. Es sei daher der höhere Verkehrswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Der Verkehrswert sei im Kaufvertrag vom 02.12.2020 mit € 470.511,00 beziffert worden. Für die Berechnung der Eintragungsgebühr sei daher auch von diesem Wert auszugehen. Daraus errechne sich für die bP eine Eintragungsgebühr im Betrag von € 2.588,
2. Da bereits ein Teilbetrag iHv € 1.972,00 (Anteil 50 % von € 3.944,00) entrichtet worden sei, ergebe sich eine restliche Gebührenvorschreibung iHv € 624,
3. Bei der Vorschreibung mit Zahlungsauftrag sei

§ 6aAbs 1 auch eine Einhebungsgebühr i

Hv je € 8,00 zu beachten.Da sich somit die Gegenleistung (der vereinbarte Kaufpreis) offenkundig nicht am Preis orientiere, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre (der angegebene Verkehrswert), würden "außergewöhnliche Verhältnisse" im Sinne des Paragraph 26, Absatz 3, GGG vorliegen, die eine Heranziehung der vereinbarten geringeren Gegenleistung als Bemessungsgrundlage verhindern würden. Es sei daher der höhere Verkehrswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Der Verkehrswert sei im Kaufvertrag vom 02.12.2020 mit € 470.511,00 beziffert worden. Für die Berechnung der Eintragungsgebühr sei daher auch von diesem Wert auszugehen. Daraus errechne sich für die bP eine Eintragungsgebühr im Betrag von € 2.588,00. Da bereits ein Teilbetrag iHv € 1.972,00 (Anteil 50 % von € 3.944,00) entrichtet worden sei, ergebe sich eine restliche Gebührenvorschreibung iHv € 624,00. Bei der Vorschreibung mit Zahlungsauftrag sei

Paragraph 6 a, Absatz eins, auch eine Einhebungsgebühr iHv je € 8,00 zu beachten.

1. Gegen diesen Bescheid (zugestellt am 13.04.2023) richtet sich die am 02.05.2023 eingebrachte Beschwerde. Begründend wurde darin im Wesentlichen Folgendes ausgeführt: Die im Kaufvertrag unter Punkt 18.
2. genannte Summe iHv € 470.511,00 habe nichts mit dem tatsächlichen Kaufpreis zu tun, sondern handle es sich dabei um einen fiktiven Zeitwert/Verkehrswert, welcher durch einen vom Bauträger beauftragten Sachverständigen errechnet worden sei. Der Annahme, dass dieser Wert bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, wird entgegengetreten, zumal es in der betreffenden Wohnhausanlage viele Mängel und Schäden gebe, welche momentan überprüft würden. Es liege weder ein Naheverhältnis zum Bauträger als Verkäufer vor, noch habe es Preisabsprachen gegeben, weshalb kein „außergewöhnliches Verhältnis“ zwischen Käufer und Verkäufer vorliege. Im Übrigen werde auf die restlichen im Objekt getätigten Käufe der anderen Eigentümer vom Bauträger verwiesen, bei denen als Eintragungsgebühr nur die tatsächlichen 1,1, % des jeweiligen Kaufpreises verrechnet worden seien.
3. Mit Schreiben vom 11.05.2023 (beim BVwG eingelangt am 12.05.2023) legte die belangte Behörde die Beschwerde und den gegenständlichen Verwaltungsakt – ohne von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung Gebrauch zu machen – dem BVwG zu Entscheidung vor. II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:römisch zwei. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:
4. Feststellungen: Der im Punkt I.
5. angeführte Verfahrensgang und Sachverhalt wird festgestellt. Der im Punkt römisch eins.
6. angeführte Verfahrensgang und Sachverhalt wird festgestellt. Insbesondere wird Folgendes festgestellt: Festgestellt wird, dass die bP aufgrund des Kaufvertrages vom 02.12.2020 die Einverleibung ihres Eigentumsrechtes ob der 58/8516 Anteile der Liegenschaft EZ 175 KG XXXX begehrt hat und dieses Gesuch mit Beschluss vom 29.11.2022 zu XXXX antragsgemäß vollzogen worden ist. Festgestellt wird, dass die bP aufgrund des Kaufvertrages vom 02.12.2020 die Einverleibung ihres Eigentumsrechtes ob der 58/8516 Anteile der Liegenschaft EZ 175 KG römisch 40 begehrt hat und dieses Gesuch mit Beschluss vom 29.11.2022 zu römisch 40 antragsgemäß vollzogen worden ist. Bei der gegenständlichen Eigentumsübertragung handelt es sich um den Verkauf einer Wohnung auf der Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (§§ 15b ff WGG). Die bP hat (gemeinsam mit einem weiteren Käufer) am 02.12.2020 einen Kaufvertrag über ein von ihr bisher gemietetes Wohnungseigentumsobjekt mit der bisherigen Vermieterin, der XXXX (einer gemeinnützigen Bauvereinigung) geschlossen.Bei der gegenständlichen Eigentumsübertragung handelt es sich um den Verkauf einer Wohnung auf der Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (Paragraphen 15 b, ff WGG). Die bP hat (gemeinsam mit einem weiteren Käufer) am 02.12.2020 einen Kaufvertrag über ein von ihr bisher gemietetes Wohnungseigentumsobjekt mit der bisherigen Vermieterin, der römisch 40 (einer gemeinnützigen Bauvereinigung) geschlossen.

Punkt 4.

1. des Kaufvertrags 02.12.2020 beträgt der Kaufpreis für das gegenständliche Objekt € 358.507,
2. Der Verkehrswert des gegenständlichen Objekts beträgt € 470.511,
3. Punkt
4. des Kaufvertrages 02.12.2020 lautet wie folgt: „18.1.

§ 15g

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz [WGG] steht der Verkäuferin im Fall der nachträglichen Übertragung der Wohnung in das Eigentum des bisherigen Mieters ein Vorkaufsrecht zum vereinbarten Kaufpreis zu, das im Grundbuch einzuverleiben ist. Das Vorkaufsrecht zum Kaufpreis von EUR 358.507,70 darf ohne Zustimmung der Bauvereinigung binnen 15 Jahren nach Abschluss dieses Kaufvertrages nicht gelöscht werden. „18.1.

Paragraph 15 g, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz [WGG] steht der Verkäuferin im Fall der nachträglichen Übertragung der Wohnung in das Eigentum des bisherigen Mieters ein Vorkaufsrecht zum vereinbarten Kaufpreis zu, das im Grundbuch einzuverleiben ist. Das Vorkaufsrecht zum Kaufpreis von EUR 358.507,70 darf ohne Zustimmung der Bauvereinigung binnen 15 Jahren nach Abschluss dieses Kaufvertrages nicht gelöscht werden. 18.2. Im Falle der (Weiter-) Übertragung binnen fünfzehn Jahren nach Abschluss dieses Kaufvertrages hat der Käufer einen Betrag in Höhe von EUR 112.003,30 an die Verkäuferin zu entrichten, welcher sich aus der Differenz des Verkehrswertes im Zeitpunkt des schriftlichen Kaufangebotes in Höhe von EUR 470.511,00 und dem Kaufpreis

Punkt 4.

1. dieses Vertrages ergibt. […]“ Es steht fest, dass der zwischen bP und Verkäufer vereinbarte Kaufpreis iHv € 358.507,70, sich offenkundig nicht am Preis orientiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre (der angegebene Verkehrswert).
2. Beweiswürdigung: Die Feststellungen zum Verfahrensgang und zum rechtserheblichen Sachverhalt konnten unmittelbar aufgrund der Aktenlage erfolgen. Aus dem Vergleich der Punkte 4.
3. und 18.1 und 18.
4. des Kaufvertrags vom 02.12.2020 ergibt sich, dass die Genossenschaft die Wohnungen an Mieter oder Nutzungsberechtigte offensichtlich zu einem günstigeren Preis verkauft, der unter dem Verkehrswert liegt. Dass dieser Wert als Wert nach § 26 Abs 1 GGG anzunehmen ist, ergibt sich auch daraus, dass die bP im Fall einer Weiterveräußerung den Differenzbetrag zwischen diesem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis als nachträgliche Gegenleistung an die Bauvereinigung leisten muss. Daraus folgt, dass sich die Gegenleistung offenkundig nicht am Preis orientiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre.Aus dem Vergleich der Punkte 4.
5. und 18.1 und 18.
6. des Kaufvertrags vom 02.12.2020 ergibt sich, dass die Genossenschaft die Wohnungen an Mieter oder Nutzungsberechtigte offensichtlich zu einem günstigeren Preis verkauft, der unter dem Verkehrswert liegt. Dass dieser Wert als Wert nach Paragraph 26, Absatz eins, GGG anzunehmen ist, ergibt sich auch daraus, dass die bP im Fall einer Weiterveräußerung den Differenzbetrag zwischen diesem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis als nachträgliche Gegenleistung an die Bauvereinigung leisten muss. Daraus folgt, dass sich die Gegenleistung offenkundig nicht am Preis orientiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre.
7. Rechtliche Beurteilung: 3.
8. Zulässigkeit und Verfahren Die Beschwerde wurde

§ 7Abs 4 Vw

GVG (Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz) innerhalb der Frist von vier Wochen bei der belangten Behörde eingebracht. Es liegen auch sonst keine Anhaltspunkte für eine Unzulässigkeit der Beschwerde vor. Die Beschwerde wurde

Paragraph 7, Absatz 4, VwGVG (Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz) innerhalb der Frist von vier Wochen bei der belangten Behörde eingebracht. Es liegen auch sonst keine Anhaltspunkte für eine Unzulässigkeit der Beschwerde vor.

§ 6

Bundesverwaltungsgerichtsgesetz entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist. Mangels entsprechender Sonderregelung im GEG bzw im GGG liegt gegenständlich Einzelrichterzuständigkeit vor.

Paragraph 6, Bundesverwaltungsgerichtsgesetz entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist. Mangels entsprechender Sonderregelung im GEG bzw im GGG liegt gegenständlich Einzelrichterzuständigkeit vor.

§ 27Vw

GVG hat das Verwaltungsgericht – soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet – den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.

Paragraph 27, VwGVG hat das Verwaltungsgericht – soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet – den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (Paragraph 9, Absatz eins, Ziffer 3 und 4) zu überprüfen.

§ 28Abs 1 Vw

GVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist. Das Verwaltungsgericht hat

§ 28Abs 2 Vw

GVG über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht.Das Verwaltungsgericht hat

Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht.

§ 24Abs 4 Vw

GVG kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines – hier ohnehin nicht vorliegenden – Parteienantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen. Im gegenständlichen Fall geht der Sachverhalt eindeutig aus den Akten hervor. Wie der Verwaltungsgerichtshof ausführte ist die Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Verfahren zur Vorschreibung und Einbringung von Gerichtsgebühren mangels Vorliegens von „civil rights" unter dem Blickwinkel des Art 6 EMRK nicht erforderlich (VwGH 26.06.2003, 2000/16/0305; 11.01.2016, Ra 2015/16/0132). Auch ist nicht ersichtlich, warum nach Art 47 der EU Grundrechte-Charta eine Verhandlung erforderlich sein soll. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte

§ 24Abs 4 Vw

GVG entfallen und ist auch die Rechtsfrage nicht derart komplex, dass es zu deren Erörterung einer mündlichen Verhandlung bedürfte.

Paragraph 24, Absatz 4, VwGVG kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines – hier ohnehin nicht vorliegenden – Parteienantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Artikel 6, Absatz eins, EMRK noch Artikel 47, der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen. Im gegenständlichen Fall geht der Sachverhalt eindeutig aus den Akten hervor. Wie der Verwaltungsgerichtshof ausführte ist die Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Verfahren zur Vorschreibung und Einbringung von Gerichtsgebühren mangels Vorliegens von „civil rights" unter dem Blickwinkel des Artikel 6, EMRK nicht erforderlich (VwGH 26.06.2003, 2000/16/0305; 11.01.2016, Ra 2015/16/0132). Auch ist nicht ersichtlich, warum nach Artikel 47, der EU Grundrechte-Charta eine Verhandlung erforderlich sein soll. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte

Paragraph 24, Absatz 4, VwGVG entfallen und ist auch die Rechtsfrage nicht derart komplex, dass es zu deren Erörterung einer mündlichen Verhandlung bedürfte. Zu A) 3.2. Gesetzliche Grundlagen Die maßgeblichen Bestimmungen des Gerichtsgebührengesetzes (GGG), BGBl Nr 501/1984 idgF, lauten: Die maßgeblichen Bestimmungen des Gerichtsgebührengesetzes (GGG), Bundesgesetzblatt Nr 501 aus 1984, idgF, lauten:

§ 25

Abs 1 lit a GGG ist für die Eintragungsgebühr derjenige zahlungspflichtig, der den Antrag auf Eintragung stellt.

Paragraph 25, Absatz eins, Litera a, GGG ist für die Eintragungsgebühr derjenige zahlungspflichtig, der den Antrag auf Eintragung stellt.

TP 9 lit b Z 1 GGG beträgt die Höhe der Gebühren für Eintragungen (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums 1,1 vH vom Wert des Rechtes.

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG beträgt die Höhe der Gebühren für Eintragungen (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums 1,1 vH vom Wert des Rechtes.

§ 26

Abs 1 GGG ist die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts […] vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. […]

Paragraph 26, Absatz eins, GGG ist die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts […] vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. […]

§ 26

Abs 2 GGG hat die Partei den Wert des einzutragenden Rechts

Abs 1 eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. […]

Paragraph 26, Absatz 2, GGG hat die Partei den Wert des einzutragenden Rechts

Absatz eins, eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. […]

§ 26

Abs 3 Z 1 GGG ist bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Wert der Gegenleistung und als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben.

Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG ist bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Wert der Gegenleistung und als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben. Seit der GGN BGBl I 2013/1 wird für die Bemessung der Eintragungsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts oder Baurechts an den Wert des Grundstücks, auf dem das Eigentumsrecht einverleibt werden soll, angeknüpft. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei der Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Auf eine tatsächliche Veräußerung kommt es nicht an. Diese Bemessungsgrundlage ist unabhängig von der Art des Erwerbes für die Berechnung der Eintragungsgebühr heranzuziehen (RV 1984 BlgNR

1. GP) (Wais/Dokalik, Gerichtsgebühren13, Bemerkung 1 zu § 26 GGG).Seit der GGN BGBl römisch eins 2013/1 wird für die Bemessung der Eintragungsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts oder Baurechts an den Wert des Grundstücks, auf dem das Eigentumsrecht einverleibt werden soll, angeknüpft. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei der Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Auf eine tatsächliche Veräußerung kommt es nicht an. Diese Bemessungsgrundlage ist unabhängig von der Art des Erwerbes für die Berechnung der Eintragungsgebühr heranzuziehen Regierungsvorlage 1984 BlgNR
2. Gesetzgebungsperiode (Wais/Dokalik, Gerichtsgebühren13, Bemerkung 1 zu Paragraph 26, GGG). § 26 Abs 3 GGG legt fest, dass der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbaren Preis entspricht. Als Beispiel kann hier eine gemischte Schenkung zwischen nahen Angehörigen genannt werden. Liegen solche außergewöhnlichen Verhältnisse aber nicht vor, stellt die Gegenleistung eben jenen Wert dar, auf den Abs. 1 abstellt (Wais/Dokalik, Gerichtsgebühren13, Bemerkung 3 zu § 26 GGG).Paragraph 26, Absatz 3, GGG legt fest, dass der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbaren Preis entspricht. Als Beispiel kann hier eine gemischte Schenkung zwischen nahen Angehörigen genannt werden. Liegen solche außergewöhnlichen Verhältnisse aber nicht vor, stellt die Gegenleistung eben jenen Wert dar, auf den Absatz eins, abstellt (Wais/Dokalik, Gerichtsgebühren13, Bemerkung 3 zu Paragraph 26, GGG). § 15g Abs 2 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), BGBl Nr 139/1979 idgF, lautet:Paragraph 15 g, Absatz 2, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), Bundesgesetzblatt Nr 139 aus 1979, idgF, lautet: "Der Eigentümer hat im Fall einer (Weiter-)Übertragung binnen zehn Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages den Differenzbetrag, der sich aus dem Vergleich
3. des dem Käufer bekanntzugebenden Verkehrswerts im Zeitpunkt des schriftlichen Angebots der Bauvereinigung

§ 15eAbs.

1 oder § 15c lit. b (des vom Gericht ermittelten Verkehrswerts

§ 15dAbs.

2) mit1. des dem Käufer bekanntzugebenden Verkehrswerts im Zeitpunkt des schriftlichen Angebots der Bauvereinigung

Paragraph 15 e, Absatz eins, oder Paragraph 15 c, Litera b, (des vom Gericht ermittelten Verkehrswerts

Paragraph 15 d, Absatz 2,) mit

1. dem vereinbarten (§ 15d Abs. 1) oder festgesetzten (§ 15d Abs. 2 und § 15e Abs. 2) Kaufpreis ergibt, an die Bauvereinigung zu leisten.
2. dem vereinbarten (Paragraph 15 d, Absatz eins,) oder festgesetzten (Paragraph 15 d, Absatz 2 und Paragraph 15 e, Absatz 2,) Kaufpreis ergibt, an die Bauvereinigung zu leisten. Bei nachträglicher Übertragung in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum)

§ 15b

, auf welche die Vorschriften der § 15c bis § 15f nicht anwendbar sind, ist unter Z 1 der dem Käufer bekanntzugebende Verkehrswert im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zu verstehen, sowie unter Z 2 der vereinbarte Kaufpreis."Bei nachträglicher Übertragung in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum)

Paragraph 15 b,, auf welche die Vorschriften der Paragraph 15 c bis Paragraph 15 f, nicht anwendbar sind, ist unter Ziffer eins, der dem Käufer bekanntzugebende Verkehrswert im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zu verstehen, sowie unter Ziffer 2, der vereinbarte Kaufpreis." Das GGG knüpft bewusst an formale äußere Tatbestände an, um eine möglichst einfache Handhabung des Gesetzes zu gewährleisten. Eine ausdehnende oder einschränkende Auslegung des Gesetzes, die sich vom Wortlaut insoweit entfernt, als über das Fehlen eines Elementes des im Gesetz umschriebenen Formaltatbestandes, an den die Gebührenpflicht oder die Ausnahme geknüpft ist, hinweg sieht, würde diesem Prinzip nicht gerecht werden. Die das Gerichtsgebührengesetz und das gerichtliche Einbringungsgesetz vollziehenden Justizverwaltungsorgane sind an die Entscheidungen der Gerichte gebunden [vgl. die in Wais/Dokalik, Gerichtsgebühren10, in E 12.ff zu § 1 GGG, wiedergegebene hg. Rechtsprechung] (VwGH 29.04.2013, Zl. 2012/16/0131). Es geht auch nicht an, im Wege der Analogie einen vom Gesetzgeber nicht vorgesehenen Ausnahmetatbestand zu begründen (vgl VwGH 13.05.2004, 2003/16/0469 mwN).Das GGG knüpft bewusst an formale äußere Tatbestände an, um eine möglichst einfache Handhabung des Gesetzes zu gewährleisten. Eine ausdehnende oder einschränkende Auslegung des Gesetzes, die sich vom Wortlaut insoweit entfernt, als über das Fehlen eines Elementes des im Gesetz umschriebenen Formaltatbestandes, an den die Gebührenpflicht oder die Ausnahme geknüpft ist, hinweg sieht, würde diesem Prinzip nicht gerecht werden. Die das Gerichtsgebührengesetz und das gerichtliche Einbringungsgesetz vollziehenden Justizverwaltungsorgane sind an die Entscheidungen der Gerichte gebunden [vgl. die in Wais/Dokalik, Gerichtsgebühren10, in E 12.ff zu Paragraph eins, GGG, wiedergegebene hg. Rechtsprechung] (VwGH 29.04.2013, Zl. 2012/16/0131). Es geht auch nicht an, im Wege der Analogie einen vom Gesetzgeber nicht vorgesehenen Ausnahmetatbestand zu begründen vergleiche VwGH 13.05.2004, 2003/16/0469 mwN). 3.3. Beurteilung des konkreten Sachverhaltes 3.3.1. Strittig ist im gegenständlichen Fall, welcher Betrag als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr nach TP 1 lit b Z 1 GGG heranzuziehen ist. 3.3.1. Strittig ist im gegenständlichen Fall, welcher Betrag als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr nach TP 1 Litera b, Ziffer eins, GGG heranzuziehen ist. Die belangte Behörde hat im angefochtenen Bescheid auf Basis einer Bemessungsgrundlage von € 235.256,00 (Hälfte von € 470.511,00) der bP eine restliche Eintragungsgebühr

TP 9 lit b Z 1 GGG iHv € 616,00 vorgeschrieben und dies damit begründet, dass sich der vereinbarte Kaufpreis offenkundig nicht am Preis orientiere, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre. Dies stützt sie auf Punkt 18.2. des Kaufvertrages vom 02.12.2020, der bei einem Verkauf eine Nachzahlungsverpflichtung aus der Differenz des Verkehrswerts im Zeitpunkt des schriftlichen Kaufangebotes iHv € 470.511,00 und dem Kaufpreis

Punkt 4.1. iHv € 358.507,70 vorsieht.Die belangte Behörde hat im angefochtenen Bescheid auf Basis einer Bemessungsgrundlage von € 235.256,00 (Hälfte von € 470.511,00) der bP eine restliche Eintragungsgebühr

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG iHv € 616,00 vorgeschrieben und dies damit begründet, dass sich der vereinbarte Kaufpreis offenkundig nicht am Preis orientiere, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre. Dies stützt sie auf Punkt 18.2. des Kaufvertrages vom 02.12.2020, der bei einem Verkauf eine Nachzahlungsverpflichtung aus der Differenz des Verkehrswerts im Zeitpunkt des schriftlichen Kaufangebotes iHv € 470.511,00 und dem Kaufpreis

Punkt 4.

1. iHv € 358.507,70 vorsieht. Die bP tritt diesen Ausführungen entgegen und vertritt zusammengefasst die Meinung, es handle sich dabei um einen fiktiven Zeitwert/Verkehrswert, welcher durch einen vom Bauträger beauftragten Sachverständigen errechnet worden sei und auf kein „außergewöhnliches Verhältnis“ zwischen Käufer und Verkäufer hinweise. Sie hätten den Kaufpreis iHv € 358.507,70 tatsächlich bezahlt und sei dieser als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. 3.3.
2. Dieser Rechtsansicht der bP kann aus nachstehenden Gründen nicht gefolgt werden: Aus dem Inhalt der Punkte 4.
3. und 18.
4. des der grundbücherlichen Einverleibung zugrundeliegenden Kaufvertrages vom 02.12.2020 geht hervor, dass die gegenständlichen Liegenschaftsanteile zu einem Preis (iHv € 358.507,70) verkauft wurden, der € 112.003,30 unter dem (dem Käufer nach § 15g Abs 2 Z 1 WGG bekanntzugebenden) Verkehrswert iHv € 470.511,00 liegt.Aus dem Inhalt der Punkte 4.
5. und 18.
6. des der grundbücherlichen Einverleibung zugrundeliegenden Kaufvertrages vom 02.12.2020 geht hervor, dass die gegenständlichen Liegenschaftsanteile zu einem Preis (iHv € 358.507,70) verkauft wurden, der € 112.003,30 unter dem (dem Käufer nach Paragraph 15 g, Absatz 2, Ziffer eins, WGG bekanntzugebenden) Verkehrswert iHv € 470.511,00 liegt. Der Verwaltungsgerichtshof hat über vergleichbar gelagerte Sachverhalte bereits Folgendes erkannt: „Im Revisionsfall ist unbestritten, dass die Ermittlung des Kaufpreises von EUR 141.597,52 aus der besonderen Konstellation der Mietereigenschaft des Revisionswerbers gegenüber einer gemeinnützigen Bauvereinigung anhand der besonderen Bestimmungen des § 15d iVm § 23 WGG heraus erfolgte. […] Die zitierten ErläutRV betonen, es komme auf eine tatsächliche Veräußerung zum Verkehrswert (i.e. der Preis, der nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei der Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre) nicht an. Damit war aber die besondere Stellung des Käufers als Mieter der geförderten Wohnung für die Ermittlung der Gegenleistung mit dem geringeren Betrag von EUR 141.597,52 bestimmend, womit außergewöhnliche Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 erster Satz GGG vorlagen, sodass der Wert dieser Gegenleistung als Bemessungsgrundlage gerade nicht herangezogen werden kann.“„Im Revisionsfall ist unbestritten, dass die Ermittlung des Kaufpreises von EUR 141.597,52 aus der besonderen Konstellation der Mietereigenschaft des Revisionswerbers gegenüber einer gemeinnützigen Bauvereinigung anhand der besonderen Bestimmungen des Paragraph 15 d, in Verbindung mit Paragraph 23, WGG heraus erfolgte. […] Die zitierten ErläutRV betonen, es komme auf eine tatsächliche Veräußerung zum Verkehrswert (i.e. der Preis, der nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei der Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre) nicht an. Damit war aber die besondere Stellung des Käufers als Mieter der geförderten Wohnung für die Ermittlung der Gegenleistung mit dem geringeren Betrag von EUR 141.597,52 bestimmend, womit außergewöhnliche Verhältnisse im Sinn des Paragraph 26, Absatz 3, erster Satz GGG vorlagen, sodass der Wert dieser Gegenleistung als Bemessungsgrundlage gerade nicht herangezogen werden kann.“ Im gegenständlichen Fall handelt es sich um dieselbe Konstellation: Die bP hat (gemeinsam mit einem weiteren Käufer) am 02.12.2020 einen Kaufvertrag über ein von ihr bisher gemietetes Wohnungseigentumsobjekt mit der bisherigen Vermieterin, einer gemeinnützigen Bauvereinigung, abgeschlossen. Die besondere Stellung des Käufers als Mieter der geförderten Wohnung war für die Ermittlung des Kaufpreises bestimmend und hat sich diese Gegenleistung offenkundig nicht an jenem Preis orientiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre. Daher liegen außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne des § 26 Abs 3 GGG vor, die einer Heranziehung des mit der bP vereinbarten geringeren Kaufpreises als Bemessungsgrundlage entgegenstehen. Es ist vielmehr der Verkehrswert

§ 26

Abs 1 GGG als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, welcher € 470.511,00 beträgt.Daher liegen außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne des Paragraph 26, Absatz 3, GGG vor, die einer Heranziehung des mit der bP vereinbarten geringeren Kaufpreises als Bemessungsgrundlage entgegenstehen. Es ist vielmehr der Verkehrswert

Paragraph 26, Absatz eins, GGG als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, welcher € 470.511,00 beträgt. Die Argumentation der bP, wonach der im Vertrag vom 02.12.2020 angegebene Verkehrswert nicht tatsächlich im üblichen Geschäftsverkehr erzielt werden könne, zumal in der betreffenden Wohnanlage diverse Mängel bestehen würden, schlägt fehl, weil damit einerseits dem durch ein Sachverständigengutachten ermittelten Verkehrswert nicht substantiiert entgegentreten werden kann und es andererseits auf eine tatsächliche Veräußerung zum Verkehrswert nicht ankommt (vgl RV 1984 BlgNR

1. GP).Die Argumentation der bP, wonach der im Vertrag vom 02.12.2020 angegebene Verkehrswert nicht tatsächlich im üblichen Geschäftsverkehr erzielt werden könne, zumal in der betreffenden Wohnanlage diverse Mängel bestehen würden, schlägt fehl, weil damit einerseits dem durch ein Sachverständigengutachten ermittelten Verkehrswert nicht substantiiert entgegentreten werden kann und es andererseits auf eine tatsächliche Veräußerung zum Verkehrswert nicht ankommt vergleiche Regierungsvorlage 1984 BlgNR
2. GP). Ebensowenig ist für die bP mit dem Argument, dass die Eintragungsgebühr der anderen Objekte in der Wohnhausanlage angeblich allesamt anhand des Kaufpreises berechnet worden seien, etwas gewonnen, zumal das Gesetz auf einen entsprechenden Vergleich nicht abstellt und dieser somit unerheblich ist. Die belangte Behörde hat im gegenständlichen Fall jedoch aufgrund der Tatsache, dass die bP gemeinsam mit einem zweiten Käufer die zugrundeliegende Eintragung begehrt hat, die Bemessungsgrundlage iHv € 470.511,00 halbiert, wonach sich aufgrund einer Bemessungsgrundlage iHv € 235.256,00 zunächst eine Pauschalgebühr nach TP 1 lit b Z 1 GGG iHv € 2.587,80 errechnet hat. Nach Abzug der geleisteten Teilzahlung von € 1.972,00, (Hälfte von € 3.944,00) ergibt sich eine Pauschalgebühr iHv (gerundet) € 616,00.Die belangte Behörde hat im gegenständlichen Fall jedoch aufgrund der Tatsache, dass die bP gemeinsam mit einem zweiten Käufer die zugrundeliegende Eintragung begehrt hat, die Bemessungsgrundlage iHv € 470.511,00 halbiert, wonach sich aufgrund einer Bemessungsgrundlage iHv € 235.256,00 zunächst eine Pauschalgebühr nach TP 1 Litera b, Ziffer eins, GGG iHv € 2.587,80 errechnet hat. Nach Abzug der geleisteten Teilzahlung von € 1.972,00, (Hälfte von € 3.944,00) ergibt sich eine Pauschalgebühr iHv (gerundet) € 616,
3. Zuzüglich einer Einhebungsgebühr nach § 6a Abs 1 GEG iHv € 8,00, ergibt sich ein insgesamt aushaftender Betrag iHv € 624,00, für welche die bP zahlungspflichtig ist, wie im angefochtenen Bescheid richtigerweise ausgesprochen. Zuzüglich einer Einhebungsgebühr nach Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG iHv € 8,00, ergibt sich ein insgesamt aushaftender Betrag iHv € 624,00, für welche die bP zahlungspflichtig ist, wie im angefochtenen Bescheid richtigerweise ausgesprochen. Die bP behauptet nicht, dass die belangte Behörde die Gebühr falsch berechnet, also etwa den Tarif falsch angewandt hätte. Dies trifft auch offenkundig nicht zu. 3.
4. Da dem angefochtenen Bescheid vor dem Hintergrund obiger Ausführungen keine Rechtswidrigkeit im Sinne des Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG anzulasten ist, ist die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen.3.
5. Da dem angefochtenen Bescheid vor dem Hintergrund obiger Ausführungen keine Rechtswidrigkeit im Sinne des Artikel 130, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG anzulasten ist, ist die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen. Zu B) Unzulässigkeit der Revision: Die Revision ist

Art 133

Abs 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung; weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Auch liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die oben dargestellte Rechtsprechung des VwGH vom 01.03.2018, Ra 2018/16/0012, wird verwiesen.Die Revision ist

Artikel 133

, Absatz 4, B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung; weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Auch liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die oben dargestellte Rechtsprechung des VwGH vom 01.03.2018, Ra 2018/16/0012, wird verwiesen. European Case Law IdentifierECLI:AT:BVWG:2024:W208.2271794.2.00