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{'item': 'G314 2312911-1'}

RIS Dokument GerichtBundesverwaltungsgericht Entscheidungsdatum10.02.2026 GeschäftszahlG314 2312911-1 Spruch, G314 2312911-1/4E IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch die Richterin Mag.a Katharina BAUMGARTNER über die Beschwerde

  1. der XXXX .,
  2. des XXXX und
  3. XXXX , alle vertreten durch die DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte GmbH, gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts XXXX vom XXXX .2025, XXXX , betreffend Gerichtsgebühren zu Recht: Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch die Richterin Mag.a Katharina BAUMGARTNER über die Beschwerde
  4. der römisch 40 .,
  5. des römisch 40 und
  6. römisch 40 , alle vertreten durch die DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte GmbH, gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts römisch 40 vom römisch 40 .2025, römisch 40 , betreffend Gerichtsgebühren zu Recht: A) Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben. B) Die Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG zulässig. B) Die Revision ist gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig. TextEntscheidungsgründe: Verfahrensgang und Sachverhalt: Mit Kaufvertrag vom XXXX erwarben die Erstbeschwerdeführerin (BF1) und der Zweitbeschwerdeführer (BF2) Eigentum an der Liegenschaft EZ XXXX mit dem darauf errichteten Reihenhaus XXXX , jeweils zur Hälfte sowie jeweils 1/46 Anteile an der Liegenschaft EZ XXXX (darauf befinden sich die Erschließungsstraße, die Fernwärmeübergabestation und der Spielplatz der Reihenhaussiedlung) und jeweils 1/18 Anteile an der Liegenschaft EZ XXXX (darauf befindet sich der Zufahrtsweg zur Erschließung der Reihenhauszeile, in der sich das Wohnhaus befindet) um insgesamt EUR 409.
  7. Davon entfallen EUR 10.000 auf das mitveräußerte Inventar.Mit Kaufvertrag vom römisch 40 erwarben die Erstbeschwerdeführerin (BF1) und der Zweitbeschwerdeführer (BF2) Eigentum an der Liegenschaft EZ römisch 40 mit dem darauf errichteten Reihenhaus römisch 40 , jeweils zur Hälfte sowie jeweils 1/46 Anteile an der Liegenschaft EZ römisch 40 (darauf befinden sich die Erschließungsstraße, die Fernwärmeübergabestation und der Spielplatz der Reihenhaussiedlung) und jeweils 1/18 Anteile an der Liegenschaft EZ römisch 40 (darauf befindet sich der Zufahrtsweg zur Erschließung der Reihenhauszeile, in der sich das Wohnhaus befindet) um insgesamt EUR 409.
  8. Davon entfallen EUR 10.000 auf das mitveräußerte Inventar. Mit Pfandbestellungsurkunde vom XXXX verpfändeten die BF1 und der BF2 diese Liegenschaftsanteile „zur Sicherung aller bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Forderungen … aus gewährten und künftig zu gewährenden Geld-, Haftungs- und Garantiekosten bzw. Darlehen“ bis zu einem Höchstbetrag von EUR 384.000 an die drittbeschwerdeführende Bank (BF3). Mit Pfandbestellungsurkunde vom römisch 40 verpfändeten die BF1 und der BF2 diese Liegenschaftsanteile „zur Sicherung aller bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Forderungen … aus gewährten und künftig zu gewährenden Geld-, Haftungs- und Garantiekosten bzw. Darlehen“ bis zu einem Höchstbetrag von EUR 384.000 an die drittbeschwerdeführende Bank (BF3). Mit Schreiben vom XXXX .2024, ergänzt am XXXX .2024 und am XXXX .2026, bestätigte die BF3 im Hinblick auf eine mögliche Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG, dass der auf der Liegenschaft EZ XXXX und den Anteilen der BF1 und des BF2 an den Liegenschaften EZ XXXX und EZ XXXX je XXXX pfandrechtlich sichergestellte Kreditbetrag aus dem auf die BF1 und den BF2 lautenden Kreditvertrag zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft und dieser Liegenschaftsanteile aufgenommen worden sei. Mit Schreiben vom römisch 40 .2024, ergänzt am römisch 40 .2024 und am römisch 40 .2026, bestätigte die BF3 im Hinblick auf eine mögliche Gebührenbefreiung gemäß Paragraph 25 a, GGG, dass der auf der Liegenschaft EZ römisch 40 und den Anteilen der BF1 und des BF2 an den Liegenschaften EZ römisch 40 und EZ römisch 40 je römisch 40 pfandrechtlich sichergestellte Kreditbetrag aus dem auf die BF1 und den BF2 lautenden Kreditvertrag zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft und dieser Liegenschaftsanteile aufgenommen worden sei. Mit dem am XXXX 2024 im elektronischen Rechtsverkehr eingebrachten und zu XXXX des Bezirksgerichts XXXX erfassten Grundbuchsantrag begehrten die BF1 und der BF2 die Einverleibung ihres Eigentumsrechts ob der mit dem Kaufvertrag vom XXXX erworbenen Liegenschaftsanteile und gaben gleichzeitig an, für die Eintragungsgebühr die Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG in Anspruch zu nehmen. Gleichzeitig legten sie (neben dem Kaufvertrag) eine auch von ihrem bisherigen Vermieter unterschriebene Bestätigung vor, wonach das Mietverhältnis betreffend die von ihnen bisher bewohnte Wohnung am XXXX geendet habe, sowie Bestätigungen der Meldung ihres jeweiligen Hauptwohnsitzes an der Adresse XXXX , seit XXXX .
  9. Mit dem am römisch 40 2024 im elektronischen Rechtsverkehr eingebrachten und zu römisch 40 des Bezirksgerichts römisch 40 erfassten Grundbuchsantrag begehrten die BF1 und der BF2 die Einverleibung ihres Eigentumsrechts ob der mit dem Kaufvertrag vom römisch 40 erworbenen Liegenschaftsanteile und gaben gleichzeitig an, für die Eintragungsgebühr die Gebührenbefreiung gemäß Paragraph 25 a, GGG in Anspruch zu nehmen. Gleichzeitig legten sie (neben dem Kaufvertrag) eine auch von ihrem bisherigen Vermieter unterschriebene Bestätigung vor, wonach das Mietverhältnis betreffend die von ihnen bisher bewohnte Wohnung am römisch 40 geendet habe, sowie Bestätigungen der Meldung ihres jeweiligen Hauptwohnsitzes an der Adresse römisch 40 , seit römisch 40 .
  10. Mit dem am XXXX .2024 im elektronischen Rechtsverkehr eingebrachten und zu XXXX des Bezirksgerichts XXXX erfassten Grundbuchsantrag begehrten die BF1 und der BF2 die Einverleibung eines Pfandrechts im Höchstbetrag von EUR 384.000 für die BF3 und die Simultanhaftung ob der mit dem Kaufvertrag vom XXXX erworbenen Liegenschaftsanteile. Sie gaben gleichzeitig an, für die Eintragungsgebühr die Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG in Anspruch zu nehmen. Mit dem Antrag wurde neben der Pfandbestellungsurkunde das Schreiben der BF3 vom XXXX 2024 vorgelegt. Mit dem am römisch 40 .2024 im elektronischen Rechtsverkehr eingebrachten und zu römisch 40 des Bezirksgerichts römisch 40 erfassten Grundbuchsantrag begehrten die BF1 und der BF2 die Einverleibung eines Pfandrechts im Höchstbetrag von EUR 384.000 für die BF3 und die Simultanhaftung ob der mit dem Kaufvertrag vom römisch 40 erworbenen Liegenschaftsanteile. Sie gaben gleichzeitig an, für die Eintragungsgebühr die Gebührenbefreiung gemäß Paragraph 25 a, GGG in Anspruch zu nehmen. Mit dem Antrag wurde neben der Pfandbestellungsurkunde das Schreiben der BF3 vom römisch 40 2024 vorgelegt. Aufgrund dieser Anträge wurde das Eigentumsrecht der BF1 und des BF2 antragsgemäß im Grundbuch eingetragen; die Pfandrechtseintragung wurde mit Beschluss des Bezirksgerichts XXXX vom XXXX . XXXX bewilligt und am selben Tag im Grundbuch vollzogen.Aufgrund dieser Anträge wurde das Eigentumsrecht der BF1 und des BF2 antragsgemäß im Grundbuch eingetragen; die Pfandrechtseintragung wurde mit Beschluss des Bezirksgerichts römisch 40 vom römisch 40 . römisch 40 bewilligt und am selben Tag im Grundbuch vollzogen. Mit dem an das Bezirksgericht XXXX gerichteten Schreiben vom XXXX bestätigte die BF3 ergänzend, dass das ob der Anteile der BF1 und des BF2 an den Liegenschaften EZ XXXX , EZ XXXX und EZ XXXX je GB XXXX XXXX aufgrund der Pfandbestellungsurkunde vom XXXX eingetragene Höchstbetragspfandrecht nur zur Besicherung des von der BF1 und dem BF2 zu deren Ankauf aufgenommenen Kredits dient und nicht als Sicherheit für weitere Finanzierungen durch die BF3 herangezogen wird.Mit dem an das Bezirksgericht römisch 40 gerichteten Schreiben vom römisch 40 bestätigte die BF3 ergänzend, dass das ob der Anteile der BF1 und des BF2 an den Liegenschaften EZ römisch 40 , EZ römisch 40 und EZ römisch 40 je GB römisch 40 römisch 40 aufgrund der Pfandbestellungsurkunde vom römisch 40 eingetragene Höchstbetragspfandrecht nur zur Besicherung des von der BF1 und dem BF2 zu deren Ankauf aufgenommenen Kredits dient und nicht als Sicherheit für weitere Finanzierungen durch die BF3 herangezogen wird. Mit dem als Mandatsbescheid erlassenen Zahlungsauftrag vom XXXX .2024 wurden den Beschwerdeführern (BF) zur Grundbuchssache XXXX des Bezirksgericht Graz-West zur ungeteilten Hand für die Eintragung des Pfandrechts die Eintragungsgebühr nach TP 9 lit b Z 4 GGG von EUR 4.608 sowie eine Einhebungsgebühr von EUR 8, in Summe daher EUR 4.616, zur Zahlung binnen 14 Tagen vorgeschrieben. Die Eintragung sei aufgrund des Beisatzes in der Pfandbestellungsurkunde „… aus gewährten und künftig zu gewährenden …“ nicht gebührenbefreit. Mit dem als Mandatsbescheid erlassenen Zahlungsauftrag vom römisch 40 .2024 wurden den Beschwerdeführern (BF) zur Grundbuchssache römisch 40 des Bezirksgericht Graz-West zur ungeteilten Hand für die Eintragung des Pfandrechts die Eintragungsgebühr nach TP 9 Litera b, Ziffer 4, GGG von EUR 4.608 sowie eine Einhebungsgebühr von EUR 8, in Summe daher EUR 4.616, zur Zahlung binnen 14 Tagen vorgeschrieben. Die Eintragung sei aufgrund des Beisatzes in der Pfandbestellungsurkunde „… aus gewährten und künftig zu gewährenden …“ nicht gebührenbefreit. Aufgrund der dagegen von den BF erhobenen gemeinsamen Vorstellung schrieb der Präsident des Landesgerichts XXXX ihnen mit dem angefochtenen Bescheid zur ungeteilten Hand die Eintragungsgebühr nach TP 9 lit b Z 4 GGG von EUR 4.608 (ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 384.000) sowie die Einhebungsgebühr nach § 6a Abs 1 GEG von EUR 8, in Summe somit EUR 4.616, zur Zahlung binnen 14 Tagen vor. Dies wurde im Wesentlichen damit begründet, dass Voraussetzung für die Gebührenbefreiung nach § 25a GGG unter anderem sei, dass der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich oder doch zu mehr als 90 % dem Erwerb oder der Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses diene. Grundlage für die Eintragung des Höchstbetragspfandrechts sei die Pfandurkunde, in der die BF1 und der BF2 ihre Anteile an den Liegenschaften EZ XXXX je XXXX der BF3 zur Sicherung aller bestehenden und künftigen Forderungen aus gewährten und künftig zu gewährenden Krediten bis zu einem Höchstbetrag von EUR 384.000 zum Pfand bestellt hätten. Die Pfandbestellung diene daher auch der Sicherstellung für künftig abgeschlossene Kreditverträge. Die BF3 habe zwar bestätigt, dass der pfandrechtlich sichergestellte Kreditbetrag zu mehr als 90 % für den Erwerb der Liegenschaften aufgenommen worden sei und dass das Höchstbetragspfandrecht nicht als Sicherheit für weitere Finanzierungen herangezogen werde. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) zu § 53 WFG und § 42 WSG sei jedoch der für die Anerkennung einer Gebührenbefreiung notwendige Kausalzusammenhang zwischen der Finanzierung des geförderten Objekts und dem der Gebühr grundsätzlich unterliegenden Rechtsgeschäft zu verneinen, wenn in der Pfandurkunde auch die Besicherung künftig zu gewährender Kredite vorgesehen sei. Dies gelte auch dann, wenn an anderer Stelle im Widerspruch dazu erklärt werde, dass das Höchstbetragspfandrecht nicht als Sicherheit für weitere Finanzierungen herangezogen werde. Für die Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG könne nichts anderes gelten, sodass eine Gebühr nach TP 9 lit b Z 4 GGG ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 384.000 zu entrichten sei. Aufgrund der dagegen von den BF erhobenen gemeinsamen Vorstellung schrieb der Präsident des Landesgerichts römisch 40 ihnen mit dem angefochtenen Bescheid zur ungeteilten Hand die Eintragungsgebühr nach TP 9 Litera b, Ziffer 4, GGG von EUR 4.608 (ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 384.000) sowie die Einhebungsgebühr nach Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG von EUR 8, in Summe somit EUR 4.616, zur Zahlung binnen 14 Tagen vor. Dies wurde im Wesentlichen damit begründet, dass Voraussetzung für die Gebührenbefreiung nach Paragraph 25 a, GGG unter anderem sei, dass der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich oder doch zu mehr als 90 % dem Erwerb oder der Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses diene. Grundlage für die Eintragung des Höchstbetragspfandrechts sei die Pfandurkunde, in der die BF1 und der BF2 ihre Anteile an den Liegenschaften EZ römisch 40 je römisch 40 der BF3 zur Sicherung aller bestehenden und künftigen Forderungen aus gewährten und künftig zu gewährenden Krediten bis zu einem Höchstbetrag von EUR 384.000 zum Pfand bestellt hätten. Die Pfandbestellung diene daher auch der Sicherstellung für künftig abgeschlossene Kreditverträge. Die BF3 habe zwar bestätigt, dass der pfandrechtlich sichergestellte Kreditbetrag zu mehr als 90 % für den Erwerb der Liegenschaften aufgenommen worden sei und dass das Höchstbetragspfandrecht nicht als Sicherheit für weitere Finanzierungen herangezogen werde. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) zu Paragraph 53, WFG und Paragraph 42, WSG sei jedoch der für die Anerkennung einer Gebührenbefreiung notwendige Kausalzusammenhang zwischen der Finanzierung des geförderten Objekts und dem der Gebühr grundsätzlich unterliegenden Rechtsgeschäft zu verneinen, wenn in der Pfandurkunde auch die Besicherung künftig zu gewährender Kredite vorgesehen sei. Dies gelte auch dann, wenn an anderer Stelle im Widerspruch dazu erklärt werde, dass das Höchstbetragspfandrecht nicht als Sicherheit für weitere Finanzierungen herangezogen werde. Für die Gebührenbefreiung gemäß Paragraph 25 a, GGG könne nichts anderes gelten, sodass eine Gebühr nach TP 9 Litera b, Ziffer 4, GGG ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 384.000 zu entrichten sei. Gegen diesen Bescheid richtet sich die gemeinsame Beschwerde der BF mit dem Antrag auf dessen ersatzlose Behebung. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Rückverweisungsantrag gestellt. Die BF begründen die Beschwerde im Wesentlichen damit, dass in § 25b Abs 3 GGG ausdrücklich geregelt sei, wie die Voraussetzung des § 25a Abs 2 Z 4 GGG nachzuweisen sei. Auf andere Beweismittel komme es daher nicht an. Bei Vorliegen einer entsprechenden Bestätigung des Pfandgläubigers sei die Voraussetzung vielmehr abschließend als erfüllt anzusehen. Sowohl die Verbalinterpretation als auch die Gesetzesmaterialien würden dies ergeben. Die ausdrückliche Regelung der Nachweisführung in § 25b Abs 3 GGG sei ein wesentlicher Unterschied zu § 42 WSG und § 53 WFG, die keine entsprechende Regelung enthalten würden. Nach dem Wortlaut von § 25a Abs 2 Z 4 GGG komme es nicht darauf an, ob das Pfandrecht ausschließlich oder zu mehr als 90 % zum Erwerb der Liegenschaft begründet werde; entscheidend sei vielmehr, ob der pfandrechtlich sichergestellte Betrag zu diesem Zweck aufgenommen worden sei. Zweck der Regelung des § 25a GGG sei es, die Wohnraumbeschaffung zu erleichtern; auch darin liege ein wesentlicher Unterschied zu § 42 WSG und § 53 WFG. Eine aus Anlass der Wohnraumbeschaffung erfolgende Pfandrechtseintragung sei somit gebührenbefreit, solange nur der Kredit der Wohnraumbeschaffung diene. Außerdem hätten die BF im Schreiben vom XXXX klargestellt, dass die Höchstbetragshypothek ausschließlich der Besicherung des (für den Erwerb der Liegenschaftsanteile aufgenommenen) Kredits diene und dadurch die in der Pfandbestellungsurkunde enthaltene Standardklausel, wonach das Pfandrecht zur Sicherstellung aller Forderungen aus gewährten und künftig zu gewährenden Krediten bestellt werde, einvernehmlich entsprechend eingeschränkt. Gegen diesen Bescheid richtet sich die gemeinsame Beschwerde der BF mit dem Antrag auf dessen ersatzlose Behebung. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Rückverweisungsantrag gestellt. Die BF begründen die Beschwerde im Wesentlichen damit, dass in Paragraph 25 b, Absatz 3, GGG ausdrücklich geregelt sei, wie die Voraussetzung des Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer 4, GGG nachzuweisen sei. Auf andere Beweismittel komme es daher nicht an. Bei Vorliegen einer entsprechenden Bestätigung des Pfandgläubigers sei die Voraussetzung vielmehr abschließend als erfüllt anzusehen. Sowohl die Verbalinterpretation als auch die Gesetzesmaterialien würden dies ergeben. Die ausdrückliche Regelung der Nachweisführung in Paragraph 25 b, Absatz 3, GGG sei ein wesentlicher Unterschied zu Paragraph 42, WSG und Paragraph 53, WFG, die keine entsprechende Regelung enthalten würden. Nach dem Wortlaut von Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer 4, GGG komme es nicht darauf an, ob das Pfandrecht ausschließlich oder zu mehr als 90 % zum Erwerb der Liegenschaft begründet werde; entscheidend sei vielmehr, ob der pfandrechtlich sichergestellte Betrag zu diesem Zweck aufgenommen worden sei. Zweck der Regelung des Paragraph 25 a, GGG sei es, die Wohnraumbeschaffung zu erleichtern; auch darin liege ein wesentlicher Unterschied zu Paragraph 42, WSG und Paragraph 53, WFG. Eine aus Anlass der Wohnraumbeschaffung erfolgende Pfandrechtseintragung sei somit gebührenbefreit, solange nur der Kredit der Wohnraumbeschaffung diene. Außerdem hätten die BF im Schreiben vom römisch 40 klargestellt, dass die Höchstbetragshypothek ausschließlich der Besicherung des (für den Erwerb der Liegenschaftsanteile aufgenommenen) Kredits diene und dadurch die in der Pfandbestellungsurkunde enthaltene Standardklausel, wonach das Pfandrecht zur Sicherstellung aller Forderungen aus gewährten und künftig zu gewährenden Krediten bestellt werde, einvernehmlich entsprechend eingeschränkt. Der Präsident des Landesgerichts XXXX legte die Beschwerde und die Akten des Verwaltungsverfahrens (ohne Beschwerdevorentscheidung) dem Bundesverwaltungsgericht (BVwG) mit Schreiben vom XXXX .2025 vor. Der Präsident des Landesgerichts römisch 40 legte die Beschwerde und die Akten des Verwaltungsverfahrens (ohne Beschwerdevorentscheidung) dem Bundesverwaltungsgericht (BVwG) mit Schreiben vom römisch 40 .2025 vor. Mit Eingabe vom XXXX .2026 gaben die BF dem BVwG auftragsgemäß bekannt, dass auch die Anteile der BF1 und des BF2 an den Liegenschaften EZ XXXX der Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses dienten, weil es sich dabei um allgemeine Teile der Reihenhausanlage handelt, in der sich das von ihnen erworbene Wohnhaus befindet (konkret ein Zufahrtsweg, eine Erschließungsstraße, eine Fernwärmeübergabestation und ein Spielplatz). Dazu wurden entsprechende Urkunden (Aktenvermerk vom XXXX .2026, Luftbilder, Grundbuchauszüge, Bauträgervertrag) vorgelegt. Außerdem wurden auftragsgemäß eine klarstellende Bestätigung der BF3 iSd § 25b Abs 3 GGG sowie die Meldebestätigungen der BF1 und des BF2 vorgelegt.Mit Eingabe vom römisch 40 .2026 gaben die BF dem BVwG auftragsgemäß bekannt, dass auch die Anteile der BF1 und des BF2 an den Liegenschaften EZ römisch 40 der Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses dienten, weil es sich dabei um allgemeine Teile der Reihenhausanlage handelt, in der sich das von ihnen erworbene Wohnhaus befindet (konkret ein Zufahrtsweg, eine Erschließungsstraße, eine Fernwärmeübergabestation und ein Spielplatz). Dazu wurden entsprechende Urkunden (Aktenvermerk vom römisch 40 .2026, Luftbilder, Grundbuchauszüge, Bauträgervertrag) vorgelegt. Außerdem wurden auftragsgemäß eine klarstellende Bestätigung der BF3 iSd Paragraph 25 b, Absatz 3, GGG sowie die Meldebestätigungen der BF1 und des BF2 vorgelegt. Beweiswürdigung: Der Verfahrensgang und die entscheidungswesentlichen Feststellungen ergeben sich widerspruchsfrei aus dem Inhalt der vorgelegten Verwaltungsakten, den von den BF vorgelegten Ergänzungen und aus dem Grundbuch. Die festgestellte Nutzung der von der BF1 und dem BF2 erworbenen Liegenschaftsanteile als Wohnstätte bzw. als zu deren Benutzung notwendige allgemeine Teile der Reihenhausanlage, in dem sich diese befindet, wurde von ihnen insbesondere durch die zuletzt nachgereichten Unterlagen nachgewiesen. Aus den Schreiben der BF3 vom XXXX 2024, XXXX .2024 und XXXX .2026 geht letztlich eindeutig hervor, dass der pfandrechtlich gesicherte Betrag zu mehr als 90 % zum Erwerb der Liegenschaft und der Liegenschaftsanteile, die der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses der BF1 und des BF2 dienen, aufgenommen wurde. Auch der Widerspruch zwischen der dem Grundbuchsgesuch ursprünglich angeschlossenen Bestätigung und der Pfandbestellungsurkunde wurde insofern aufgeklärt, als klargestellt wurde, dass das Pfandrecht nicht als Sicherheit für weitere Finanzierungen durch die BF3 herangezogen wird. Mangels entscheidungswesentlicher Widersprüche erübrigt sich somit eine eingehendere Beweiswürdigung. Aus den Schreiben der BF3 vom römisch 40 2024, römisch 40 .2024 und römisch 40 .2026 geht letztlich eindeutig hervor, dass der pfandrechtlich gesicherte Betrag zu mehr als 90 % zum Erwerb der Liegenschaft und der Liegenschaftsanteile, die der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses der BF1 und des BF2 dienen, aufgenommen wurde. Auch der Widerspruch zwischen der dem Grundbuchsgesuch ursprünglich angeschlossenen Bestätigung und der Pfandbestellungsurkunde wurde insofern aufgeklärt, als klargestellt wurde, dass das Pfandrecht nicht als Sicherheit für weitere Finanzierungen durch die BF3 herangezogen wird. Mangels entscheidungswesentlicher Widersprüche erübrigt sich somit eine eingehendere Beweiswürdigung. Rechtliche Beurteilung: TP 9 GGG sieht Gerichtsgebühren in Grundbuchsachen vor. Für Eintragungen zum Erwerb des Pfandrechts betragen diese gemäß TP 9 lit b Z 4 GGG (mit Ausnahme der hier nicht relevanten Z 6) 1,2 % vom Wert des Rechts, der sich gemäß § 26 Abs 5 GGG nach dem Nennbetrag (Höchstbetrag) der Forderung bestimmt. TP 9 GGG sieht Gerichtsgebühren in Grundbuchsachen vor. Für Eintragungen zum Erwerb des Pfandrechts betragen diese gemäß TP 9 Litera b, Ziffer 4, GGG (mit Ausnahme der hier nicht relevanten Ziffer 6,) 1,2 % vom Wert des Rechts, der sich gemäß Paragraph 26, Absatz 5, GGG nach dem Nennbetrag (Höchstbetrag) der Forderung bestimmt. Hier ist strittig, ob sich die BF in Bezug auf diese Eintragungsgebühr auf die temporäre Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis gemäß § 25a GGG berufen können. Nach § 25a Abs 2 GGG müssen dafür kumulativ folgende Voraussetzungen vorliegen: Hier ist strittig, ob sich die BF in Bezug auf diese Eintragungsgebühr auf die temporäre Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis gemäß Paragraph 25 a, GGG berufen können. Nach Paragraph 25 a, Absatz 2, GGG müssen dafür kumulativ folgende Voraussetzungen vorliegen:
  11. Der Eintragung liegt ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde, das nach dem 31.03.2024 geschlossen wurde.
  12. Der Antrag auf Eintragung langt nach dem 30.06.2024, aber vor dem 01.07.2026 beim Grundbuchsgericht ein.
  13. Im Fall der TP 9 lit b Z 1, 2 und 3 GGG soll das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude oder das Bauwerk der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers dienen (Wohnstätte).
  14. Im Fall der TP 9 Litera b, Ziffer eins, 2 und 3 GGG soll das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude oder das Bauwerk der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers dienen (Wohnstätte).
  15. Im Fall der TP 9 lit b Z 4, 5 und 6 GGG wurde der pfandrechtlich sichergestellte Betrag ausschließlich oder doch zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft (des Liegenschaftsanteils, des Baurechts) oder Bauwerks oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft (Z 3) aufgenommen.
  16. Im Fall der TP 9 Litera b, Ziffer 4, 5 und 6 GGG wurde der pfandrechtlich sichergestellte Betrag ausschließlich oder doch zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft (des Liegenschaftsanteils, des Baurechts) oder Bauwerks oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft (Ziffer 3,) aufgenommen.
  17. Die Gebührenbefreiung wird in der Eingabe, spätestens aber anlässlich der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag unter Hinweis auf diese Bestimmung in Anspruch genommen. Gemäß § 25a Abs 4 GGG besteht die Gebührenbefreiung bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.
  18. Gemäß Paragraph 25 a, Absatz 4, GGG besteht die Gebührenbefreiung bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.
  19. Gemäß § 25b Abs 1 GGG ist das dringende Wohnbedürfnis iSd § 25a Abs 2 Z 3 und 4 GGG durch eine Bestätigung der Meldung des Hauptwohnsitzes an der Liegenschaftsadresse, auf der sich die Wohnstätte befindet, und durch einen Nachweis, dass die Wohnrechte an einer bisher zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendeten Wohnstätte aufgegeben wurden, nachzuweisen. Die Voraussetzung des § 25a Abs 2 Z 4 GGG ist gemäß § 25b Abs 3 GGG durch eine Bestätigung des Pfandgläubigers nachzuweisen, die gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag einzureichen ist. Wird dieser Nachweis nicht erbracht, darf die Vorschreibungsbehörde davon ausgehen, dass die Voraussetzung des § 25a Abs 2 Z 4 GGG nicht vorliegt. Gemäß Paragraph 25 b, Absatz eins, GGG ist das dringende Wohnbedürfnis iSd Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer 3 und 4 GGG durch eine Bestätigung der Meldung des Hauptwohnsitzes an der Liegenschaftsadresse, auf der sich die Wohnstätte befindet, und durch einen Nachweis, dass die Wohnrechte an einer bisher zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendeten Wohnstätte aufgegeben wurden, nachzuweisen. Die Voraussetzung des Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer 4, GGG ist gemäß Paragraph 25 b, Absatz 3, GGG durch eine Bestätigung des Pfandgläubigers nachzuweisen, die gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag einzureichen ist. Wird dieser Nachweis nicht erbracht, darf die Vorschreibungsbehörde davon ausgehen, dass die Voraussetzung des Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer 4, GGG nicht vorliegt. Hier liegen die zeitlichen Voraussetzungen des § 25a Abs 2 Z 1 und 2 GGG vor. Der Eintragung des Pfandrechts der BF3 liegt ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde, weil eine entgeltliche Leistung besichert wird (siehe Dokalik/Schuster, Gerichtsgebühren15 § 25a GGG Anm 2; in diesem Sinn auch § 988 ABGB, wonach ein Kreditvertrag ein entgeltlicher Darlehensvertrag über Geld ist). Die Gebührenbefreiung wurde im Grundbuchsantrag unter Hinweis auf § 25a GGG in Anspruch genommen, sodass auch die Voraussetzung des § 25a Abs 2 Z 5 GGG erfüllt ist. Die Bemessungsgrundlage liegt unterhalb der Grenze von EUR 500.000 gemäß § 25a Abs 4 GGG.Hier liegen die zeitlichen Voraussetzungen des Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer eins und 2 GGG vor. Der Eintragung des Pfandrechts der BF3 liegt ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde, weil eine entgeltliche Leistung besichert wird (siehe Dokalik/Schuster, Gerichtsgebühren15 Paragraph 25 a, GGG Anmerkung 2; in diesem Sinn auch Paragraph 988, ABGB, wonach ein Kreditvertrag ein entgeltlicher Darlehensvertrag über Geld ist). Die Gebührenbefreiung wurde im Grundbuchsantrag unter Hinweis auf Paragraph 25 a, GGG in Anspruch genommen, sodass auch die Voraussetzung des Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer 5, GGG erfüllt ist. Die Bemessungsgrundlage liegt unterhalb der Grenze von EUR 500.000 gemäß Paragraph 25 a, Absatz 4, GGG. Die Eintragung von Pfandrechten ist nur im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft begünstigt, die übrigen Voraussetzungen des § 25a Abs 2 GGG erfüllt, also insbesondere der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient und entgeltlich ist. Die Eintragung von Pfandrechten ist nur im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft begünstigt, die übrigen Voraussetzungen des Paragraph 25 a, Absatz 2, GGG erfüllt, also insbesondere der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient und entgeltlich ist. Die BF1 und der BF2 haben die Liegenschaft und die Liegenschaftsanteile mit einem Kaufvertrag und damit entgeltlich erworben. Da sie dem Grundbuchsgericht die in § 25b Abs 1 GGG vorgesehenen Nachweise (Meldebestätigungen, Bestätigung des bisherigen Quartiergebers über die Aufgabe der bisherigen Wohnrechte) vorgelegt haben, haben sie ihr dringendes Wohnbedürfnis an der erworbenen Liegenschaft iSd § 25a Abs 2 Z 3 GGG nachgewiesen, sodass auch diese Voraussetzung erfüllt ist. Die BF1 und der BF2 haben die Liegenschaft und die Liegenschaftsanteile mit einem Kaufvertrag und damit entgeltlich erworben. Da sie dem Grundbuchsgericht die in Paragraph 25 b, Absatz eins, GGG vorgesehenen Nachweise (Meldebestätigungen, Bestätigung des bisherigen Quartiergebers über die Aufgabe der bisherigen Wohnrechte) vorgelegt haben, haben sie ihr dringendes Wohnbedürfnis an der erworbenen Liegenschaft iSd Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer 3, GGG nachgewiesen, sodass auch diese Voraussetzung erfüllt ist. Auf der Liegenschaft EZ XXXX ist das Wohnhaus errichtet, das die BF1 und der BF2 mittlerweile bewohnen. Auf den Liegenschaften EZ 1 XXXX an denen sie gleichzeitig ebenfalls Miteigentumsanteile erworben haben, befinden sich Zufahrtswege, eine Fernwärmeübergabestation und ein Spielplatz, die sich im räumlichen Nahebereich zur Wohnstätte befinden und zu der Reihenhausanlage, in der sich diese befindet, gehören. Sie dienen daher ebenfalls der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses. Auf der Liegenschaft EZ römisch 40 ist das Wohnhaus errichtet, das die BF1 und der BF2 mittlerweile bewohnen. Auf den Liegenschaften EZ 1 römisch 40 an denen sie gleichzeitig ebenfalls Miteigentumsanteile erworben haben, befinden sich Zufahrtswege, eine Fernwärmeübergabestation und ein Spielplatz, die sich im räumlichen Nahebereich zur Wohnstätte befinden und zu der Reihenhausanlage, in der sich diese befindet, gehören. Sie dienen daher ebenfalls der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses. Die BF haben die in § 25a Abs 2 Z 4 GGG normierte weitere Voraussetzung für die Befreiung von der Eintragungsgebühr nach TP 9 lit b Z 4 GGG, dass nämlich der pfandrechtlich sichergestellte Betrag zu mehr als 90 % zum Erwerb der Liegenschaftsanteile, an denen ein dringendes Wohnbedürfnis besteht, aufgenommen wurde, durch eine Bestätigung der BF3 iSd § 25b Abs 3 GGG nachgewiesen. Die ursprünglich zugleich mit dem Grundbuchsantrag vorgelegte Bestätigung, die missverständlich formuliert war und dem Wortlaut der Pfandbestellungsurkunde widersprach, wurde aufgrund von Verbesserungsaufträgen jeweils fristgerecht verbessert, sodass die Unklarheiten bzw. Widersprüche aufgeklärt wurden. Die Vorschreibungsbehörde (bzw. das BVwG) können den grundsätzlich plausiblen Angaben der BF3 in dieser Bestätigung vertrauen. Der Umstand, dass eine Höchstbetragshypothek eingetragen wurde, die laut Pfandbestellungsurkunde auch der Besicherung „.. aller bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Forderungen … aus gewährten und künftig zu gewährenden Geld-, Haftungs- und Garantiekosten bzw. Darlehen“ dient, steht daher der Gebührenbefreiung nach § 25a GGG nicht entgegen. Die BF haben die in Paragraph 25 a, Absatz 2, Ziffer 4, GGG normierte weitere Voraussetzung für die Befreiung von der Eintragungsgebühr nach TP 9 Litera b, Ziffer 4, GGG, dass nämlich der pfandrechtlich sichergestellte Betrag zu mehr als 90 % zum Erwerb der Liegenschaftsanteile, an denen ein dringendes Wohnbedürfnis besteht, aufgenommen wurde, durch eine Bestätigung der BF3 iSd Paragraph 25 b, Absatz 3, GGG nachgewiesen. Die ursprünglich zugleich mit dem Grundbuchsantrag vorgelegte Bestätigung, die missverständlich formuliert war und dem Wortlaut der Pfandbestellungsurkunde widersprach, wurde aufgrund von Verbesserungsaufträgen jeweils fristgerecht verbessert, sodass die Unklarheiten bzw. Widersprüche aufgeklärt wurden. Die Vorschreibungsbehörde (bzw. das BVwG) können den grundsätzlich plausiblen Angaben der BF3 in dieser Bestätigung vertrauen. Der Umstand, dass eine Höchstbetragshypothek eingetragen wurde, die laut Pfandbestellungsurkunde auch der Besicherung „.. aller bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Forderungen … aus gewährten und künftig zu gewährenden Geld-, Haftungs- und Garantiekosten bzw. Darlehen“ dient, steht daher der Gebührenbefreiung nach Paragraph 25 a, GGG nicht entgegen. Die in der Begründung des angefochtenen Bescheids wiedergegebene Rechtsprechung des VwGH zu § 53 WFG und § 42 WSG ist für die Gebührenbefreiung nach § 25a GGG nicht heranzuziehen, weil § 25b Abs 3 GGG ausdrücklich regelt, dass der Nachweis, zu welchen Zwecken der besicherte Kreditbetrag aufgenommen wurde, durch eine (formlose) Bestätigung des Pfandgläubigers zu erbringen ist und sich gerade nicht unmittelbar aus der Pfandbestellungsurkunde ergeben muss. Daher sind – anders als nach der Rechtsprechung zur Gebührenbefreiung nach WFG und WSG - auch nachträglich abgegebene Bestätigungen bzw. Klarstellungen zu berücksichtigen.Die in der Begründung des angefochtenen Bescheids wiedergegebene Rechtsprechung des VwGH zu Paragraph 53, WFG und Paragraph 42, WSG ist für die Gebührenbefreiung nach Paragraph 25 a, GGG nicht heranzuziehen, weil Paragraph 25 b, Absatz 3, GGG ausdrücklich regelt, dass der Nachweis, zu welchen Zwecken der besicherte Kreditbetrag aufgenommen wurde, durch eine (formlose) Bestätigung des Pfandgläubigers zu erbringen ist und sich gerade nicht unmittelbar aus der Pfandbestellungsurkunde ergeben muss. Daher sind – anders als nach der Rechtsprechung zur Gebührenbefreiung nach WFG und WSG - auch nachträglich abgegebene Bestätigungen bzw. Klarstellungen zu berücksichtigen. Da somit alle Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung nach § 25a GGG erfüllt sind und insbesondere die gemäß § 25b GGG erforderlichen Nachweise vorgelegt wurden, ist die Pfandrechtseintragung von der Eintragungsgebühr befreit. Der angefochtene Bescheid, mit dem den BF diese Gebühr vorgeschrieben wurde, ist daher ersatzlos zu beheben.Da somit alle Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung nach Paragraph 25 a, GGG erfüllt sind und insbesondere die gemäß Paragraph 25 b, GGG erforderlichen Nachweise vorgelegt wurden, ist die Pfandrechtseintragung von der Eintragungsgebühr befreit. Der angefochtene Bescheid, mit dem den BF diese Gebühr vorgeschrieben wurde, ist daher ersatzlos zu beheben. Die Durchführung einer (von keiner Seite beantragten) Beschwerdeverhandlung unterbleibt gemäß § 24 Abs 4 VwGVG, weil der maßgebliche Sachverhalt aus der Aktenlage in Verbindung mit der Beschwerde und den von den BF vorgelegten Urkunden geklärt werden konnte und die mündliche Erörterung keine weitere Klärung der Rechtssache erwarten lässt.Die Durchführung einer (von keiner Seite beantragten) Beschwerdeverhandlung unterbleibt gemäß Paragraph 24, Absatz 4, VwGVG, weil der maßgebliche Sachverhalt aus der Aktenlage in Verbindung mit der Beschwerde und den von den BF vorgelegten Urkunden geklärt werden konnte und die mündliche Erörterung keine weitere Klärung der Rechtssache erwarten lässt. Die Revision ist zuzulassen, weil Rechtsprechung des VwGH zu der über den vorliegenden Einzelfall hinaus relevanten Frage, ob die Gebührenbefreiung nach § 25a GGG auch bei Eintragung einer Höchstbetragshypothek in Betracht kommt, wenn zwar eine Bestätigung des Pfandgläubigers gemäß § 25b Abs 3 GGG vorliegt, das Pfandrecht aber laut Pfandbestellungsurkunde auch der Besicherung allfälliger anderer Forderungen der Pfandgläubigerin dient, bislang – soweit überblickbar – fehlt. Im Erkenntnis des BVwG GZ I422 2310140-1/2E vom 07.05.2025 (siehe Dokalik/Schuster, Gerichtsgebühren15 § 25b GGG E 1) wurde zu einer vergleichbaren Konstellation die Revision zwar zugelassen, aber nicht erhoben. Die Revision ist zuzulassen, weil Rechtsprechung des VwGH zu der über den vorliegenden Einzelfall hinaus relevanten Frage, ob die Gebührenbefreiung nach Paragraph 25 a, GGG auch bei Eintragung einer Höchstbetragshypothek in Betracht kommt, wenn zwar eine Bestätigung des Pfandgläubigers gemäß Paragraph 25 b, Absatz 3, GGG vorliegt, das Pfandrecht aber laut Pfandbestellungsurkunde auch der Besicherung allfälliger anderer Forderungen der Pfandgläubigerin dient, bislang – soweit überblickbar – fehlt. Im Erkenntnis des BVwG GZ I422 2310140-1/2E vom 07.05.2025 (siehe Dokalik/Schuster, Gerichtsgebühren15 Paragraph 25 b, GGG E 1) wurde zu einer vergleichbaren Konstellation die Revision zwar zugelassen, aber nicht erhoben. European Case Law IdentifierECLI:AT:BVWG:2026:G314.2312911.1.00

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