RIS Dokument GerichtBundesverwaltungsgericht Entscheidungsdatum12.03.2026 GeschäftszahlW108 2324098-1 Spruch, W108 2324098-1/5E IM NAMEN DER REPUBLIK! Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch die Ri

§ 28Abs. 2 Vw

GVG als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG als unbegründet abgewiesen. B) Die Revision ist

Art. 133Abs.

4 B-VG nicht zulässig.Die Revision ist

Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zulässig. Text

Entscheidungsgründe: I. Verfahrensgang, Sachverhalt und Vorbringen:römisch eins. Verfahrensgang, Sachverhalt und Vorbringen: 1.1. Im Grundverfahren wurde an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft EZ XXXX KG XXXX das mit Baurechtsvertrag vom 16.12.2022, der zwischen dem XXXX als Liegenschaftseigentümerin (in der Folge: Baurechtsgeber) und der XXXX als Bauberechtigte (in der Folge: Verkäuferin) abgeschlossen wurde, auf die Dauer von 100 Jahren bis 30.09.2122 bestellte Baurecht eingetragen und die Reallast des Bauzinses von jährlich EUR 49.896,00

Punkt 7.

1. des Baurechtsvertrages zu Gunsten des Baurechtsgebers grundbücherlich unter C-LNR 1 einverleibt.1.
2. Im Grundverfahren wurde an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft EZ römisch 40 KG römisch 40 das mit Baurechtsvertrag vom 16.12.2022, der zwischen dem römisch 40 als Liegenschaftseigentümerin (in der Folge: Baurechtsgeber) und der römisch 40 als Bauberechtigte (in der Folge: Verkäuferin) abgeschlossen wurde, auf die Dauer von 100 Jahren bis 30.09.2122 bestellte Baurecht eingetragen und die Reallast des Bauzinses von jährlich EUR 49.896,00

Punkt 7.

1. des Baurechtsvertrages zu Gunsten des Baurechtsgebers grundbücherlich unter C-LNR 1 einverleibt. Auf diesem Baurecht errichtete die Verkäuferin Baurechtswohnungseigentumsobjekte. 1.
2. Mit Kaufvertrag vom 20.01.2025 erwarb die Beschwerdeführerin von der Verkäuferin Baurecht ob Anteil 101/1581 Baurechtswohnungseigentum an Top 6 und ob Anteil 11/1581 Baurechtswohnungseigentum an KFZ-Stellplatz 12 an der genannten Liegenschaft um einen Kaufpreis von EUR 730.000,00 zuzüglich Kosten für die Vertragserrichtung von EUR 13.400,00, gesamt EUR 743.400,00, und sie verpflichtete sich zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Kosten für die Vertragserrichtung entsprechend den Bedingungen des Baurechtsvertrags an den Baurechtsgeber den Bauzins von jährlich EUR 49.896,00 (anteilig nach Nutzwerten) ab Grundbuchseintragung zu bezahlen. Der Kaufgegenstand ist in Punkt 1.
3. des Kaufvertrages wie folgt dargestellt: Punkt 1.
4. des Kaufvertrages lautet: „Im Grundbuch ist unter CLNR 1 die Reallast zur Zahlung des jährlichen Bauzinses eingetragen. Es handelt sich dabei um eine dauernde Last gem. § 26 Abs. 3 GGG, die auf die kaufende Partei (anteilig) übergeht. Die kaufende Partei ist aufgrund des gesetzlichen Übergangs verpflichtet den (anteiligen) Bauzins ab Grundbuchseintragung an den Baurechtsgeber zu bezahlen.“„Im Grundbuch ist unter CLNR 1 die Reallast zur Zahlung des jährlichen Bauzinses eingetragen. Es handelt sich dabei um eine dauernde Last gem. Paragraph 26, Absatz 3, GGG, die auf die kaufende Partei (anteilig) übergeht. Die kaufende Partei ist aufgrund des gesetzlichen Übergangs verpflichtet den (anteiligen) Bauzins ab Grundbuchseintragung an den Baurechtsgeber zu bezahlen.“ Punkt 2.
5. des Kaufvertrages lautet: „Der von den Vertragsparteien einvernehmlich festgesetzte Kaufpreis für den unter Punkt 1.7 näher bezeichneten Vertragsgegenstand, verbunden mit Wohnungseigentum, beträgt € 730.000,--. (Kaufpreis für die Wohnung samt Stellplatz, wobei der KFZ Stellplatz um € 20.000,-verkauft wird). Im Kaufpreis nicht inkludiert und somit von der kaufenden Partei an den Baurechtsgeber, dem XXXX , ist der Bauzins (anteilig nach Nutzwerten)

Punkt 1.4 zu bezahlen.“(Kaufpreis für die Wohnung samt Stellplatz, wobei der KFZ Stellplatz um € 20.000,-verkauft wird). Im Kaufpreis nicht inkludiert und somit von der kaufenden Partei an den Baurechtsgeber, dem römisch 40 , ist der Bauzins (anteilig nach Nutzwerten)

Punkt 1.4 zu bezahlen.“ 1.

1. Mit Grundbuchsantrag vom 31.01.2025 begehrte die Beschwerdeführerin im Wege ihrer Rechtsvertretung die Eintragung des oben genannten Baurechts (in EZ XXXX KG XXXX ob Anteil 101/1581 Baurechtswohnungseigentum an Top 6 und ob Anteil 11/1581 Baurechtswohnungseigentum an KFZ-Stellplatz 12). 1.
2. Mit Grundbuchsantrag vom 31.01.2025 begehrte die Beschwerdeführerin im Wege ihrer Rechtsvertretung die Eintragung des oben genannten Baurechts (in EZ römisch 40 KG römisch 40 ob Anteil 101/1581 Baurechtswohnungseigentum an Top 6 und ob Anteil 11/1581 Baurechtswohnungseigentum an KFZ-Stellplatz 12). Bezüglich der Eintragungsgebühr nach der TP (Tarifpost) 9 lit. b Z 1 GGG wurde im Antrag die Gebührenbefreiung nach § 25a GGG geltend gemacht. Bezüglich der Eintragungsgebühr nach der TP (Tarifpost) 9 Litera b, Ziffer eins, GGG wurde im Antrag die Gebührenbefreiung nach Paragraph 25 a, GGG geltend gemacht. Dem Antrag angeschlossen war der Kaufvertrag vom 20.01.
3. 1.
4. Mit Beschluss vom 31.01.2025 zu TZ 468/2025 bewilligte und vollzog das Bezirksgericht XXXX (in der Folge: Bezirksgericht) antragsgemäß die Eintragung des Baurechts (in EZ XXXX KG XXXX ob Anteil 101/1581 Baurechtswohnungseigentum an Top 6 und ob Anteil 11/1581 Baurechtswohnungseigentum an KFZ-Stellplatz 12) im Grundbuch.1.
5. Mit Beschluss vom 31.01.2025 zu TZ 468 aus 2025, bewilligte und vollzog das Bezirksgericht römisch 40 (in der Folge: Bezirksgericht) antragsgemäß die Eintragung des Baurechts (in EZ römisch 40 KG römisch 40 ob Anteil 101/1581 Baurechtswohnungseigentum an Top 6 und ob Anteil 11/1581 Baurechtswohnungseigentum an KFZ-Stellplatz 12) im Grundbuch. 1.
6. Die Beschwerdeführerin errechnete und entrichtete für diesen Verbücherungsvorgang im Wege der Selbstberechnung ausgehend von der Bemessungsgrundlage EUR 743.400,00 unter Anwendung der genannten Gebührenbefreiungsbestimmung keine Eintragungsgebühr

TP 9 lit. b Z 1 GGG. 1.4. Die Beschwerdeführerin errechnete und entrichtete für diesen Verbücherungsvorgang im Wege der Selbstberechnung ausgehend von der Bemessungsgrundlage EUR 743.400,00 unter Anwendung der genannten Gebührenbefreiungsbestimmung keine Eintragungsgebühr

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG. 2.

1. Im Justizverwaltungsverfahren betreffend die Einhebung der genannten Eintragungsgebühr erging zunächst von der Kostenbeamtin der Dienststelle des Grundverfahrens für die Justizverwaltungsbehörde (Präsidentin des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien; belangte Behörde vor dem Bundesverwaltungsgericht) der Zahlungsauftrag/Mandatsbescheid vom 07.05.2025, 027 TZ 468/2025– VNR 2, über gesamt EUR 3.386,00 (Eintragungsgebühr und Einhebungsgebühr). Die Bemessungsgrundlage beinhaltete den anteiligen Bauzins. 2.
2. Gegen diesen Zahlungsauftrag/Mandatsbescheid erhob die Beschwerdeführerin fristgerecht Vorstellung, mit der wesentlichen Begründung, dass der anteilige Bauzins zu Unrecht in die Bemessungsgrundlage einbezogen worden sei.
3. Mit dem angefochtenen Bescheid (Zahlungsauftrag) schrieb die belangte Behörde der Beschwerdeführerin die wegen Einverleibung des Eigentumsrechts ob der Liegenschaft EZ XXXX KG XXXX zu TZ 468/2025 des Bezirksgerichtes aufgelaufene Eintragungsgebühr

TP 9 lit. b Z 1 GGG in der Höhe von EUR 3.378,00 (Bemessungsgrundlage: EUR 307.025,00) und die Einhebungsgebühr

§ 6aAbs.

1 GEG von EUR 8,00, gesamt EUR 3.386,00, zur Zahlung innerhalb von 14 Tagen vor. 3. Mit dem angefochtenen Bescheid (Zahlungsauftrag) schrieb die belangte Behörde der Beschwerdeführerin die wegen Einverleibung des Eigentumsrechts ob der Liegenschaft EZ römisch 40 KG römisch 40 zu TZ 468 aus 2025, des Bezirksgerichtes aufgelaufene Eintragungsgebühr

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG in der Höhe von EUR 3.378,00 (Bemessungsgrundlage: EUR 307.025,00) und die Einhebungsgebühr

Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG von EUR 8,00, gesamt EUR 3.386,00, zur Zahlung innerhalb von 14 Tagen vor. Der Bescheid enthält einen „Hinweis“, dass durch die rechtzeitig erhobene Vorstellung der in dieser Grundbuchsache erlassene Zahlungsauftrag/Mandatsbescheid

§ 7Abs.

2 GEG außer Kraft getreten und deshalb als hinfällig zu betrachten sei.Der Bescheid enthält einen „Hinweis“, dass durch die rechtzeitig erhobene Vorstellung der in dieser Grundbuchsache erlassene Zahlungsauftrag/Mandatsbescheid

Paragraph 7, Absatz 2, GEG außer Kraft getreten und deshalb als hinfällig zu betrachten sei. Begründend wurde im Bescheid nach Darstellung des Verfahrensganges/Sachverhaltes (im Wesentlichen wie oben unter 1.1. bis 2.2. beschrieben) in rechtlicher Hinsicht ausgeführt:

TP 9 lit. b Z 1 GGG betrage die Höhe der Gebühr für Eintragungen (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechtes 1,1 vH vom Wert des Rechtes der Eintragung. Der Wert des jeweils einzutragenden Rechts für die Einverleibung des Eigentumsrechts und des Baurechtes werde durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre (§ 26 Abs. 1 GGG). Vom Käufer übernommene Leistungen iSd § 26 Abs. 3 GGG seien auch Leistungen an Dritte, die vom Erwerber getragen werden müssen (VwGH 19.05.2015, Ro 2014/16/0006; Gerichtsgebühren Dokalik, 14. Auflage, § 26 GGG E.18). Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sei der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Das sei bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen.

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG betrage die Höhe der Gebühr für Eintragungen (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechtes 1,1 vH vom Wert des Rechtes der Eintragung. Der Wert des jeweils einzutragenden Rechts für die Einverleibung des Eigentumsrechts und des Baurechtes werde durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre (Paragraph 26, Absatz eins, GGG). Vom Käufer übernommene Leistungen iSd Paragraph 26, Absatz 3, GGG seien auch Leistungen an Dritte, die vom Erwerber getragen werden müssen (VwGH 19.05.2015, Ro 2014/16/0006; Gerichtsgebühren Dokalik, 14. Auflage, Paragraph 26, GGG E.18). Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sei der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Das sei bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Laut Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 12.11.2021, Ra 2019/16/0192, sei die ,,sonstige Leistung" schon auf Grund der ausdrücklichen Anordnung des § 26 Abs. 3 Z 1 GGG in die Ermittlung des Werts der Gegenleistung miteinzubeziehen, da der Käufer kraft vertraglicher Vereinbarung die dem Veräußerer obliegende Verpflichtung zur Zahlung des (anteiligen) Bauzinses übernommen habe. Aber auch selbst, wenn der Käufer die Verpflichtung zur Entrichtung des anteiligen Bauzinses nicht vertraglich übernommen hätte, sondern diese nur kraft Gesetzes - aufgrund der grundbücherlichen Erfassung als Reallast - auf ihn übergegangen wäre, würde dies zu keinem anderen Ergebnis führen.Laut Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 12.11.2021, Ra 2019/16/0192, sei die ,,sonstige Leistung" schon auf Grund der ausdrücklichen Anordnung des Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG in die Ermittlung des Werts der Gegenleistung miteinzubeziehen, da der Käufer kraft vertraglicher Vereinbarung die dem Veräußerer obliegende Verpflichtung zur Zahlung des (anteiligen) Bauzinses übernommen habe. Aber auch selbst, wenn der Käufer die Verpflichtung zur Entrichtung des anteiligen Bauzinses nicht vertraglich übernommen hätte, sondern diese nur kraft Gesetzes - aufgrund der grundbücherlichen Erfassung als Reallast - auf ihn übergegangen wäre, würde dies zu keinem anderen Ergebnis führen.

§ 15Abs. 1 Bew

G sei der Gesamtwert von Nutzungen oder Leistungen, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind, die Summe der einzelnen Jahreswerte abzüglich der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen. Dabei sei von einem Zinssatz in Höhe von 5,5 v. H. auszugehen. Der Gesamtwert dürfe das Achtzehnfache des Jahreswertes nicht übersteigen.

Paragraph 15, Absatz eins, BewG sei der Gesamtwert von Nutzungen oder Leistungen, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind, die Summe der einzelnen Jahreswerte abzüglich der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen. Dabei sei von einem Zinssatz in Höhe von 5,5 v. H. auszugehen. Der Gesamtwert dürfe das Achtzehnfache des Jahreswertes nicht übersteigen. Daraus ergebe sich folgende errechnete Bemessungsgrundlage: EUR 49.896,00 jährlicher Baurechtszins laut Grundbuchsauszug C-LNR

1. EUR 49.896,00 x 18 fache Jahresleistung = EUR 898.128,00 : 1581 Gesamtanteile = EUR 568,075 x 112 Anteile (101 Wohnungsanteile und 11 Anteile KFZ Stellplatz) = anteiliger Bauzins EUR 63.625,00 + Kaufpreis EUR 730.000,00 + Vertragserrichtungskosten EUR 13.400,00 = EUR 807.025,00 abzüglich des beantragten § 25a GGG in der Höhe von EUR 500.000,00 ergebe eine Bemessungsgrundlage in der Höhe von EUR 307.025,
2. anteiliger Bauzins EUR 63.625,00 + Kaufpreis EUR 730.000,00 + Vertragserrichtungskosten EUR 13.400,00 = EUR 807.025,00 abzüglich des beantragten Paragraph 25 a, GGG in der Höhe von EUR 500.000,00 ergebe eine Bemessungsgrundlage in der Höhe von EUR 307.025,
3. Die Eintragungsgebühr von 1,1 % betrage somit EUR 3.378,00.

§ 6aAbs.

1 GGG sei bei Zahlungsaufträgen (Mandatsbescheiden) eine Einhebungsgebühr in der Höhe von EUR 8,00 vorzuschreiben.

Paragraph 6 a, Absatz eins, GGG sei bei Zahlungsaufträgen (Mandatsbescheiden) eine Einhebungsgebühr in der Höhe von EUR 8,00 vorzuschreiben.

§ 7Abs.

2 GEG trete bei rechtzeitiger Erhebung der Vorstellung der Mandatsbescheid außer Kraft, soweit sich die Vorstellung nicht ausdrücklich nur gegen einen Teil des vorgeschriebenen Betrags richte. Die Behörde könne erforderlichenfalls Ermittlungen durchführen und habe mit Bescheid auszusprechen, ob und inwieweit eine Zahlungspflicht bestehe; dabei sei sie nicht an die Anträge der Partei gebunden, sondern könne auch über eine weitergehende Zahlungspflicht absprechen. Es könne, solange es sich um die selbe Sache handle, der geschuldete Betrag sich auch zum Nachteil des Zahlungspflichtigen verändern.

Paragraph 7, Absatz 2, GEG trete bei rechtzeitiger Erhebung der Vorstellung der Mandatsbescheid außer Kraft, soweit sich die Vorstellung nicht ausdrücklich nur gegen einen Teil des vorgeschriebenen Betrags richte. Die Behörde könne erforderlichenfalls Ermittlungen durchführen und habe mit Bescheid auszusprechen, ob und inwieweit eine Zahlungspflicht bestehe; dabei sei sie nicht an die Anträge der Partei gebunden, sondern könne auch über eine weitergehende Zahlungspflicht absprechen. Es könne, solange es sich um die selbe Sache handle, der geschuldete Betrag sich auch zum Nachteil des Zahlungspflichtigen verändern. 4. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin fristgerecht Beschwerde

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG an das Bundesverwaltungsgericht, in welcher sie, soweit verfahrensrelevant, vorbrachte: Der angefochtene Bescheid werde in vollem Umfang angefochten. Der anteilige Bauzins in 18-facher Höhe sei zu Unrecht in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Eintragungsgebühr miteinbezogen worden. Mit dem gegenständlichen Kaufvertrag vom 20.01.2025 habe die Beschwerdeführerin Anteile, mit denen untrennbar Wohnungseigentum an den bezughabenden Baurechtswohnungseigentumsobjekten verbunden sei, erworben. Der Wert der Gegenleistung iSd § 26 Abs. 3 GGG für die Eintragungsgebühr ließe sich daher anhand des Kaufpreises bestimmen. Sowohl aus dem mit Vorstellung bekämpften Mandatsbescheid als auch aus dem angefochtenen Bescheid gehe jedoch eine Berechnung hervor, dass auch für den von dem Käufer an den Liegenschaftseigentümer zu bezahlenden Bauzins eine Eintragungsgebühr zu bezahlen sei. Das sei schlichtweg unrichtig. Die im angefochtenen Bescheid zitierte Rechtsprechung der belangten Behörde sei veraltet und betreffe die alte Rechtslage vor dem ZZRÄG

1. Bereits mit dem ZZRÄG 2019 sei in § 26 Abs. 3 GGG folgender Halbsatz angefügt worden: „ausgenommen dauernde Lasten". Bereits von Gesetzes wegen sei der Bauzins als unstrittig dauernde Last ausgenommen und dürfe nicht in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen werden. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die belangte Behörde mit keinem einzigen Wort im angefochtenen Bescheid auf die Argumentation der Beschwerdeführerin und die neue Rechtslage eingehe. Der Bauzins als dauernde Last, die kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehe, sei zu Unrecht und entgegen der ausdrücklich normierten Bestimmung im § 26 Abs 3 GGG in der maßgeblichen aktuellen Fassung in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen worden und sei der angefochtene Bescheid daher mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit behaftet.
2. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin fristgerecht Beschwerde

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG an das Bundesverwaltungsgericht, in welcher sie, soweit verfahrensrelevant, vorbrachte: Der angefochtene Bescheid werde in vollem Umfang angefochten. Der anteilige Bauzins in 18-facher Höhe sei zu Unrecht in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Eintragungsgebühr miteinbezogen worden. Mit dem gegenständlichen Kaufvertrag vom 20.01.2025 habe die Beschwerdeführerin Anteile, mit denen untrennbar Wohnungseigentum an den bezughabenden Baurechtswohnungseigentumsobjekten verbunden sei, erworben. Der Wert der Gegenleistung iSd Paragraph 26, Absatz 3, GGG für die Eintragungsgebühr ließe sich daher anhand des Kaufpreises bestimmen. Sowohl aus dem mit Vorstellung bekämpften Mandatsbescheid als auch aus dem angefochtenen Bescheid gehe jedoch eine Berechnung hervor, dass auch für den von dem Käufer an den Liegenschaftseigentümer zu bezahlenden Bauzins eine Eintragungsgebühr zu bezahlen sei. Das sei schlichtweg unrichtig. Die im angefochtenen Bescheid zitierte Rechtsprechung der belangten Behörde sei veraltet und betreffe die alte Rechtslage vor dem ZZRÄG

1. Bereits mit dem ZZRÄG 2019 sei in Paragraph 26, Absatz 3, GGG folgender Halbsatz angefügt worden: „ausgenommen dauernde Lasten". Bereits von Gesetzes wegen sei der Bauzins als unstrittig dauernde Last ausgenommen und dürfe nicht in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen werden. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die belangte Behörde mit keinem einzigen Wort im angefochtenen Bescheid auf die Argumentation der Beschwerdeführerin und die neue Rechtslage eingehe. Der Bauzins als dauernde Last, die kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehe, sei zu Unrecht und entgegen der ausdrücklich normierten Bestimmung im Paragraph 26, Absatz 3, GGG in der maßgeblichen aktuellen Fassung in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen worden und sei der angefochtene Bescheid daher mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit behaftet.
2. Die belangte Behörde machte von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung nicht Gebrauch und legte die Beschwerde samt den bezughabenden Akten des Verwaltungsverfahrens dem Bundesverwaltungsgericht zur Entscheidung vor. II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:römisch zwei. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:
3. Feststellungen: Es wird von den Ausführungen oben unter Punkt I. zum Verfahrensgang (Verwaltungsgeschehen), Sachverhalt und Vorbringen ausgegangen.Es wird von den Ausführungen oben unter Punkt römisch eins. zum Verfahrensgang (Verwaltungsgeschehen), Sachverhalt und Vorbringen ausgegangen. Damit steht insbesondere fest, dass sich die Beschwerdeführerin im Kaufvertrag verpflichtet hat, zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Kosten für die Vertragserrichtung entsprechend den Bedingungen des Baurechtsvertrags an den Baurechtsgeber den Bauzins von jährlich EUR 49.896,00 (anteilig nach Nutzwerten) ab Grundbuchseintragung zu bezahlen.
4. Beweiswürdigung: Die Feststellungen ergeben sich aus dem Akteninhalt, insbesondere aus dem angefochtenen Bescheid, der Beschwerde, dem Kaufvertrag vom 20.01.2025 und dem eigenen Vorbringen der Beschwerdeführerin. Die für die Entscheidung wesentlichen Umstände im Tatsachenbereich sind geklärt und die relevanten Ermittlungsergebnisse und Urkunden liegen in den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakten ein. Verfahrensgang und Sachverhalt wurden von der belangten Behörde im Einklang mit der Aktenlage im angefochtenen Bescheid richtig festgestellt bzw. (auch) damit übereinstimmend von der Beschwerdeführerin vorgebracht. So steht etwa aufgrund des Kaufvertrages und auch des eigenen Vorbringens der Beschwerdeführerin fest, dass sie sich mit diesem verpflichtet hat, zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Kosten für die Vertragserrichtung auch den anteiligen Bauzins an den Baurechtsgeber zu bezahlen. Insbesondere aus den Punkten 1.
5. und 2.
6. des Kaufvertrages ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin die Verpflichtung eingegangen ist, neben der Zahlung des Kaufpreises von EUR 730.000,00 und der Vertragserrichtungskosten von EUR 13.400,00 an den Baurechtsgeber den Bauzins von jährlich EUR 49.896,00 (anteilig nach Nutzwerten) ab Grundbuchseintragung zu bezahlen. Der Kaufvertrag lässt aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes unzweifelhaft erkennen, dass der einheitliche Vertragswille auf den Erwerb (bzw. die Veräußerung) einer mit einer Reallast des Bauzinses belasteten Liegenschaft sowie Übernahme (bzw. Übergabe) der Verpflichtung zur Bezahlung des (anteiligen) Bauzinses ab Grundbuchseintragung an den Baurechtsgeber gerichtet war. Im Kaufvertrag wird in dieser Hinsicht auch (in Punkt 1.9.) betont, dass die „Verkäuferin verkauft und übergibt hiermit an die kaufende Partei und diese kauft und übernimmt wie besichtigt von Ersterer die in 1.1 dieses Vertrages näher bezeichneten Baurechtsanteile mit allen Rechten und Pflichten und mit allem rechtlichen und tatsächlichen Zubehör sowie allen Pflichten, mit denen die Verkäuferin diese bisher besessen und benützt hat bzw. zu besitzen und benützen berechtigt war“, was den Willen zur Übernahme bzw. Übergabe der Bauzinszahlungsverpflichtung für die Vertragsparteien unterstreicht. Damit hat die Beschwerdeführerin aber kraft vertraglicher Vereinbarung die der Verkäuferin obliegende Verpflichtung zur Zahlung des (anteiligen) Bauzinses an den Baurechtsgeber übernommen. Die Ausführungen in Punkt 1.4 des Kaufvertrages, dass es sich „dabei um eine dauernde Last gem. § 26 Abs. 3 GGG“ handle und die Beschwerdeführerin „aufgrund des gesetzlichen Übergangs verpflichtet“ sei, „den (anteiligen) Bauzins ab Grundbuchseintragung an den Baurechtsgeber zu bezahlen“, vermögen daran nichts zu ändern. Auch die belangte Behörde hat im angefochtenen Bescheid festgestellt, dass die Beschwerdeführerin aufgrund des Kaufvertrages zur Zahlung des Bauzinses an den Baurechtsgeber verpflichtet ist. Dem ist die Beschwerdeführerin in der Beschwerde nicht entgegengetreten.So steht etwa aufgrund des Kaufvertrages und auch des eigenen Vorbringens der Beschwerdeführerin fest, dass sie sich mit diesem verpflichtet hat, zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Kosten für die Vertragserrichtung auch den anteiligen Bauzins an den Baurechtsgeber zu bezahlen. Insbesondere aus den Punkten 1.
7. und 2.
8. des Kaufvertrages ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin die Verpflichtung eingegangen ist, neben der Zahlung des Kaufpreises von EUR 730.000,00 und der Vertragserrichtungskosten von EUR 13.400,00 an den Baurechtsgeber den Bauzins von jährlich EUR 49.896,00 (anteilig nach Nutzwerten) ab Grundbuchseintragung zu bezahlen. Der Kaufvertrag lässt aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes unzweifelhaft erkennen, dass der einheitliche Vertragswille auf den Erwerb (bzw. die Veräußerung) einer mit einer Reallast des Bauzinses belasteten Liegenschaft sowie Übernahme (bzw. Übergabe) der Verpflichtung zur Bezahlung des (anteiligen) Bauzinses ab Grundbuchseintragung an den Baurechtsgeber gerichtet war. Im Kaufvertrag wird in dieser Hinsicht auch (in Punkt 1.9.) betont, dass die „Verkäuferin verkauft und übergibt hiermit an die kaufende Partei und diese kauft und übernimmt wie besichtigt von Ersterer die in 1.1 dieses Vertrages näher bezeichneten Baurechtsanteile mit allen Rechten und Pflichten und mit allem rechtlichen und tatsächlichen Zubehör sowie allen Pflichten, mit denen die Verkäuferin diese bisher besessen und benützt hat bzw. zu besitzen und benützen berechtigt war“, was den Willen zur Übernahme bzw. Übergabe der Bauzinszahlungsverpflichtung für die Vertragsparteien unterstreicht. Damit hat die Beschwerdeführerin aber kraft vertraglicher Vereinbarung die der Verkäuferin obliegende Verpflichtung zur Zahlung des (anteiligen) Bauzinses an den Baurechtsgeber übernommen. Die Ausführungen in Punkt 1.4 des Kaufvertrages, dass es sich „dabei um eine dauernde Last gem. Paragraph 26, Absatz 3, GGG“ handle und die Beschwerdeführerin „aufgrund des gesetzlichen Übergangs verpflichtet“ sei, „den (anteiligen) Bauzins ab Grundbuchseintragung an den Baurechtsgeber zu bezahlen“, vermögen daran nichts zu ändern. Auch die belangte Behörde hat im angefochtenen Bescheid festgestellt, dass die Beschwerdeführerin aufgrund des Kaufvertrages zur Zahlung des Bauzinses an den Baurechtsgeber verpflichtet ist. Dem ist die Beschwerdeführerin in der Beschwerde nicht entgegengetreten. Der entscheidungsrelevante Sachverhalt steht somit fest und ist nicht ergänzungsbedürftig. In der Beschwerde wurde nur die rechtliche Beurteilung der belangten Behörde bekämpft. Einer weiteren Klärung des Sachverhaltes unter Aufnahme weiterer Beweise und Durchführung einer mündlichen Verhandlung bedarf es daher nicht.
9. Rechtliche Beurteilung: Zu A) 3.1.

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG erkennen die Verwaltungsgerichte über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.3.1.

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG erkennen die Verwaltungsgerichte über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.

§ 6Bundesverwaltungsgerichtsgesetz (BVw

GG) entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist. Mangels materienspezifischer Sonderregelung besteht somit gegenständlich Einzelrichterzuständigkeit.

Paragraph 6, Bundesverwaltungsgerichtsgesetz (BVwGG) entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist. Mangels materienspezifischer Sonderregelung besteht somit gegenständlich Einzelrichterzuständigkeit. Das Verfahren der Verwaltungsgerichte mit Ausnahme des Bundesfinanzgerichtes ist durch das Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) geregelt (§ 1 leg.cit.).Das Verfahren der Verwaltungsgerichte mit Ausnahme des Bundesfinanzgerichtes ist durch das Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) geregelt (Paragraph eins, leg.cit.).

§ 17Vw

GVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden

Art. 130Abs.

1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles sowie andere näher genannte (im vorliegenden Fall nicht relevante) Gesetze und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Paragraph 17, VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden

Artikel 130

, Absatz eins, B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der Paragraphen eins bis 5 sowie des römisch vier. Teiles sowie andere näher genannte (im vorliegenden Fall nicht relevante) Gesetze und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

§ 28Abs. 2 Vw

GVG hat über Beschwerden

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG hat über Beschwerden

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist. 3.2. Die Beschwerde wurde

§ 7Abs. 4 Vw

GVG fristwahrend erhoben und es liegen auch die sonstigen Prozessvoraussetzungen vor. 3.2. Die Beschwerde wurde

Paragraph 7, Absatz 4, VwGVG fristwahrend erhoben und es liegen auch die sonstigen Prozessvoraussetzungen vor. 3.

1. Sie ist jedoch nicht berechtigt: 3.3.
2. Zur Rechtslage: 3.3.1.
3. Maßgebliche Bestimmungen des Bundesgesetzes vom
4. November 1984 über die Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren (Gerichtsgebührengesetz – GGG) lauten (auszugsweise): § 1 Abs. 1 GGG: Paragraph eins, Absatz eins, GGG: Den Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren im Sinne dieses Bundesgesetzes unterliegt die Inanspruchnahme der Tätigkeit der Gerichte, Staatsanwaltschaften und Justizverwaltungsbehörden einschließlich der an diese gerichteten Eingaben sowie die Führung der öffentlichen Bücher, Urkundensammlungen sowie einsichtsfähigen Register nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen und des angeschlossenen, einen Bestandteil dieses Bundesgesetzes bildenden Tarifs. TP 9 lit. b Z 1 GGG: TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG: Tarifpost Gegenstand Maßstab für die Gebührenbemessung Höhe der Gebühren 9 C. Grundbuchsachen … )
5. Eintragungen (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechtes, vom Wert des Rechtes 1,1 vH § 2 Z 4 GGG:Paragraph 2, Ziffer 4, GGG: Der Anspruch des Bundes auf die Gebühr wird, soweit im folgenden nichts anderes bestimmt wird, begründet: …
6. hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher oder in das Schiffsregister mit der Vornahme der Eintragung; in den Fällen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) kann der Bundesminister für Justiz nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten mit Verordnung (§ 26a Abs. 3) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 lit. b Z 1 zu dem für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt begründet wird;
7. hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher oder in das Schiffsregister mit der Vornahme der Eintragung; in den Fällen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (Paragraph 11, Grunderwerbsteuergesetz 1987) kann der Bundesminister für Justiz nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten mit Verordnung (Paragraph 26 a, Absatz 3,) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 Litera b, Ziffer eins, zu dem für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt begründet wird;

§ 25Abs. 1 lit. a und lit. b

GGG:

Paragraph 25, Absatz eins, Litera a und lit. bGGG: Für die Eintragungsgebühr sind zahlungspflichtig:

1. a)derjenige, der den Antrag auf Eintragung (Hinterlegung, pfandweise Beschreibung, Einreihung) stellt,
2. b)derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht § 25a GGG: Paragraph 25 a, GGG:

§ 2

Z 4 GGG die Pflicht zur Zahlung der Gebühr

TP 9 lit. b Z 1 GGG, für die die Beschwerdeführerin

§ 25

GGG zahlungspflichtig ist, aus.Dies löste

Paragraph 2, Ziffer 4, GGG die Pflicht zur Zahlung der Gebühr

TP 9 Litera b, Ziffer eins, GGG, für die die Beschwerdeführerin

Paragraph 25, GGG zahlungspflichtig ist, aus. 3.3.2.2. Strittig ist lediglich die Höhe der Gebühr und konkret die Frage, ob im vorliegenden Fall der (anteilige) Bauzins in die Ermittlung des Wertes der Gegenleistung

§ 26Abs.

3 GGG miteinzubeziehen ist.3.3.2.2. Strittig ist lediglich die Höhe der Gebühr und konkret die Frage, ob im vorliegenden Fall der (anteilige) Bauzins in die Ermittlung des Wertes der Gegenleistung

Paragraph 26, Absatz 3, GGG miteinzubeziehen ist. Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, dass der Bauzins als dauernde Last, die kraft Gesetzes auf die Beschwerdeführerin übergegangen sei, entgegen § 26 Abs. 3 GGG zu Unrecht in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen worden sei. Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, dass der Bauzins als dauernde Last, die kraft Gesetzes auf die Beschwerdeführerin übergegangen sei, entgegen Paragraph 26, Absatz 3, GGG zu Unrecht in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen worden sei. Dem kann nicht beigetreten werden. § 26 Abs. 3 GGG ist lex specialis im Verhältnis zu § 26 Abs. 1 GGG, zumal § 26 Abs. 3 GGG eine von der allgemeinen Regel des § 26 Abs. 1 GGG abweichende Vorgehensweise bei bestimmten Erwerbsvorgängen konstituiert (vgl. VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0047; 30.03.2017, Ra 2016/16/0037). In § 26 Abs. 3 GGG wird in Bezug auf die darin angeführten Erwerbsvorgänge alleine auf die Gegenleistung für die Übertragung des Eigentumsrechts (und nicht auf den Wert des einzutragenden Rechts) als Bemessungsgrundlage abgestellt. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass bei einem Kauf (§ 26 Abs. 3 Z 1 GGG) der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen den Wert des einzutragenden Rechts konstituiert, zumal davon auszugehen ist, dass niemand sein Eigentum zu einem geringeren Preis als jenem begibt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen ist. Außergewöhnliche Verhältnisse, die die Heranziehung von § 26 Abs. 3 GGG ausschließen würden, wurden von der belangten Behörde im vorliegenden Fall nicht festgestellt und von der Beschwerdeführerin auch nicht behauptet. Die Bemessungsgrundlage ist somit, da der Grundbuchseintragung ein Kauf zu Grunde liegt, im gegenständlichen Fall nach § 26 Abs. 3 Z 1 GGG zu ermitteln.Paragraph 26, Absatz 3, GGG ist lex specialis im Verhältnis zu Paragraph 26, Absatz eins, GGG, zumal Paragraph 26, Absatz 3, GGG eine von der allgemeinen Regel des Paragraph 26, Absatz eins, GGG abweichende Vorgehensweise bei bestimmten Erwerbsvorgängen konstituiert vergleiche VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0047; 30.03.2017, Ra 2016/16/0037). In Paragraph 26, Absatz 3, GGG wird in Bezug auf die darin angeführten Erwerbsvorgänge alleine auf die Gegenleistung für die Übertragung des Eigentumsrechts (und nicht auf den Wert des einzutragenden Rechts) als Bemessungsgrundlage abgestellt. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass bei einem Kauf (Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG) der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen den Wert des einzutragenden Rechts konstituiert, zumal davon auszugehen ist, dass niemand sein Eigentum zu einem geringeren Preis als jenem begibt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen ist. Außergewöhnliche Verhältnisse, die die Heranziehung von Paragraph 26, Absatz 3, GGG ausschließen würden, wurden von der belangten Behörde im vorliegenden Fall nicht festgestellt und von der Beschwerdeführerin auch nicht behauptet. Die Bemessungsgrundlage ist somit, da der Grundbuchseintragung ein Kauf zu Grunde liegt, im gegenständlichen Fall nach Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG zu ermitteln. Nach § 26 Abs. 3 Z 1 GGG bestimmt sich der Wert der Gegenleistung bei einem Kauf nach dem Kaufpreis „zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen“. Vom Käufer übernommene Leistungen sind auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer - sei es aufgrund des Gesetzes, sei es auf Grund einer vertraglichen Verpflichtung - obliegen, aber auf Grund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen. Gegenleistung im Sinne des § 26 Abs. 3 Z 1 GGG ist die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält (vgl. VwGH 19.05.2015, Ro 2014/16/0006). Nach Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG bestimmt sich der Wert der Gegenleistung bei einem Kauf nach dem Kaufpreis „zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen“. Vom Käufer übernommene Leistungen sind auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer - sei es aufgrund des Gesetzes, sei es auf Grund einer vertraglichen Verpflichtung - obliegen, aber auf Grund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen. Gegenleistung im Sinne des Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG ist die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält vergleiche VwGH 19.05.2015, Ro 2014/16/0006). Der Verwaltungsgerichtshof hat zu § 26 Abs. 3 Z 1 GGG mit Erkenntnis vom 12.11.2021, Ra 2019/16/0192, auszugsweise Folgendes ausgeführt:Der Verwaltungsgerichtshof hat zu Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG mit Erkenntnis vom 12.11.2021, Ra 2019/16/0192, auszugsweise Folgendes ausgeführt: „Im revisionsgegenständlichen Fall ist unstrittig, dass sich der Mitbeteiligte im Kaufvertrag vom

1. September 2016 neben der Zahlung des Kaufpreises iHv 380.420 € ausdrücklich dazu verpflichtet hat, entsprechend den Bedingungen des Baurechtsvertrags an den Baurechtsgeber den Bauzins anteilig nach Nutzwerten zu bezahlen. Damit hat der Mitbeteiligte kraft vertraglicher Vereinbarung die dem Veräußerer obliegende Verpflichtung zur Zahlung des (anteiligen) Bauzinses übernommen, sodass diese „sonstige Leistung“ schon auf Grund der ausdrücklichen Anordnung des § 26 Abs. 3 Z 1 GGG in die Ermittlung des Werts der Gegenleistung miteinzubeziehen ist.“„Im revisionsgegenständlichen Fall ist unstrittig, dass sich der Mitbeteiligte im Kaufvertrag vom
2. September 2016 neben der Zahlung des Kaufpreises iHv 380.420 € ausdrücklich dazu verpflichtet hat, entsprechend den Bedingungen des Baurechtsvertrags an den Baurechtsgeber den Bauzins anteilig nach Nutzwerten zu bezahlen. Damit hat der Mitbeteiligte kraft vertraglicher Vereinbarung die dem Veräußerer obliegende Verpflichtung zur Zahlung des (anteiligen) Bauzinses übernommen, sodass diese „sonstige Leistung“ schon auf Grund der ausdrücklichen Anordnung des Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG in die Ermittlung des Werts der Gegenleistung miteinzubeziehen ist.“ Der Sachverhalt, den der Verwaltungsgerichtshof in oben angeführter Rechtssache zu behandeln hatte, deckt sich bezüglich des Vorliegens einer vertraglichen Vereinbarung mit dem hier verfahrensgegenständlichen Sachverhalt. Auch im hier vorliegenden Fall hat sich die Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag verpflichtet, zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Vertragserrichtungskosten entsprechend den Bedingungen des Baurechtsvertrags an den Baurechtsgeber den Bauzins (anteilig nach Nutzwerten) zu bezahlen. Damit hat die Beschwerdeführerin – nach der soeben zitierten unmissverständlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes – kraft vertraglicher Vereinbarung die der Verkäuferin obliegende Verpflichtung zur Zahlung des (anteiligen) Bauzinses übernommen, sodass diese „sonstige Leistung“ schon auf Grund der ausdrücklichen Anordnung des § 26 Abs. 3 Z 1 GGG in die Ermittlung des Werts der Gegenleistung miteinzubeziehen ist.Der Sachverhalt, den der Verwaltungsgerichtshof in oben angeführter Rechtssache zu behandeln hatte, deckt sich bezüglich des Vorliegens einer vertraglichen Vereinbarung mit dem hier verfahrensgegenständlichen Sachverhalt. Auch im hier vorliegenden Fall hat sich die Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag verpflichtet, zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Vertragserrichtungskosten entsprechend den Bedingungen des Baurechtsvertrags an den Baurechtsgeber den Bauzins (anteilig nach Nutzwerten) zu bezahlen. Damit hat die Beschwerdeführerin – nach der soeben zitierten unmissverständlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes – kraft vertraglicher Vereinbarung die der Verkäuferin obliegende Verpflichtung zur Zahlung des (anteiligen) Bauzinses übernommen, sodass diese „sonstige Leistung“ schon auf Grund der ausdrücklichen Anordnung des Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG in die Ermittlung des Werts der Gegenleistung miteinzubeziehen ist. Diese Judikatur ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht „veraltet“, da sich der Wortlaut des § 26 Abs. 3 Z 1 GGG mit dem ZZRÄG 2019, BGBl. I Nr. 38/2019, nicht verändert hat. Diese Judikatur ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht „veraltet“, da sich der Wortlaut des Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG mit dem ZZRÄG 2019, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 38 aus 2019,, nicht verändert hat. Da die Verpflichtung zur Entrichtung des (anteiligen) Bauzinses nicht nur kraft Gesetzes - aufgrund der grundbücherlichen Erfassung als Reallast -, sondern auch vertraglich auf die Beschwerdeführerin übergegangen ist, kommt es auf die von der Beschwerdeführerin bei ihrer Argumentation ins Treffen geführte Bestimmung des § 26 Abs. 3 letzter Satz GGG, die im letzten Halbsatz eine Ausnahme von dauernden Lasten normiert und auf die Frage, ob die Reallast des Bauzinses im vorliegenden Fall eine solche dauernde Last darstellt, daher im vorliegenden Fall nicht an. Da die Verpflichtung zur Entrichtung des (anteiligen) Bauzinses nicht nur kraft Gesetzes - aufgrund der grundbücherlichen Erfassung als Reallast -, sondern auch vertraglich auf die Beschwerdeführerin übergegangen ist, kommt es auf die von der Beschwerdeführerin bei ihrer Argumentation ins Treffen geführte Bestimmung des Paragraph 26, Absatz 3, letzter Satz GGG, die im letzten Halbsatz eine Ausnahme von dauernden Lasten normiert und auf die Frage, ob die Reallast des Bauzinses im vorliegenden Fall eine solche dauernde Last darstellt, daher im vorliegenden Fall nicht an. Selbst wenn man aber die im Kaufvertrag getroffenen Parteienabreden bezüglich der im Grundbuch eingetragenen Reallast des Bauzinses als bloße Wissenserklärung deuten wollte und sich die Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur Entrichtung des (anteiligen) Bauzinses ausschließlich aufgrund der grundbücherlich erfassten Reallast aus dem Gesetz ergeben würde, ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin für den Erwerb des Baurechtes neben der Bezahlung des Kaufpreises und der Vertragserrichtungskosten unstrittig auch bereit war, den Bauzins (anteilig nach Nutzwerten) zu bezahlen. Da, wie bereits oben ausgeführt wurde, als Gegenleistung im Sinne des § 26 Abs. 3 Z 1 GGG die Summe dessen heranzuziehen ist, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält, wäre daher auch in diesem Fall der (anteilige) Bauzins in die Ermittlung des Wertes der Gegenleistung miteinzubeziehen.Selbst wenn man aber die im Kaufvertrag getroffenen Parteienabreden bezüglich der im Grundbuch eingetragenen Reallast des Bauzinses als bloße Wissenserklärung deuten wollte und sich die Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur Entrichtung des (anteiligen) Bauzinses ausschließlich aufgrund der grundbücherlich erfassten Reallast aus dem Gesetz ergeben würde, ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin für den Erwerb des Baurechtes neben der Bezahlung des Kaufpreises und der Vertragserrichtungskosten unstrittig auch bereit war, den Bauzins (anteilig nach Nutzwerten) zu bezahlen. Da, wie bereits oben ausgeführt wurde, als Gegenleistung im Sinne des Paragraph 26, Absatz 3, Ziffer eins, GGG die Summe dessen heranzuziehen ist, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält, wäre daher auch in diesem Fall der (anteilige) Bauzins in die Ermittlung des Wertes der Gegenleistung miteinzubeziehen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes knüpft die Gebührenpflicht bewusst an formale äußere Tatbestände an, um eine möglichst einfache Handhabung des Gesetzes zu gewährleisten. Eine ausdehnende oder einschränkende Auslegung des Gesetzes, die sich vom Wortlaut insoweit entfernt, als sie über das Fehlen eines Elements des im Gesetz umschriebenen formalen Tatbestands, an den die Gebührenpflicht oder die Ausnahme hievon anknüpft, hinwegsieht, würde diesem Prinzip nicht gerecht werden (vgl. VwGH 06.10.2020, Ra 2020/16/0126). Es geht auch nicht an, im Wege der Analogie einen vom Gesetzgeber nicht vorgesehenen Ausnahmetatbestand zu begründen (vgl. VwGH 29.04.2013, 2011/16/0004). Es ist nur entscheidend, was tatsächlich im Grundbuch eingetragen wurde. Gegenstand der Gebührenpflicht und damit auch allein maßgebend für die Beurteilung der Bemessungsgrundlage kann immer nur die Rechtsänderung sein, die durch die vorgenommene bücherliche Eintragung bewirkt wird (vgl. etwa VwGH 22.10.2015, Ro 2014/16/0021 und VwGH 21.11.2024, Ra 2022/16/0093). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes knüpft die Gebührenpflicht bewusst an formale äußere Tatbestände an, um eine möglichst einfache Handhabung des Gesetzes zu gewährleisten. Eine ausdehnende oder einschränkende Auslegung des Gesetzes, die sich vom Wortlaut insoweit entfernt, als sie über das Fehlen eines Elements des im Gesetz umschriebenen formalen Tatbestands, an den die Gebührenpflicht oder die Ausnahme hievon anknüpft, hinwegsieht, würde diesem Prinzip nicht gerecht werden vergleiche VwGH 06.10.2020, Ra 2020/16/0126). Es geht auch nicht an, im Wege der Analogie einen vom Gesetzgeber nicht vorgesehenen Ausnahmetatbestand zu begründen vergleiche VwGH 29.04.2013, 2011/16/0004). Es ist nur entscheidend, was tatsächlich im Grundbuch eingetragen wurde. Gegenstand der Gebührenpflicht und damit auch allein maßgebend für die Beurteilung der Bemessungsgrundlage kann immer nur die Rechtsänderung sein, die durch die vorgenommene bücherliche Eintragung bewirkt wird vergleiche etwa VwGH 22.10.2015, Ro 2014/16/0021 und VwGH 21.11.2024, Ra 2022/16/0093). Die belangte Behörde hat daher zu Recht den anteiligen Bauzins in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen. Dass ausgehend davon die Eintragungsgebühr von der belangten Behörde, wie im angefochtenen Bescheid mit ausführlicher und nachvollziehbarer Begründung dargestellt wurde, nicht richtig errechnet worden wäre, wurde von der Beschwerdeführerin nicht vorgebracht und ist auch sonst nicht ersichtlich geworden. Vor diesem rechtlichen Hintergrund war die belangte Behörde verpflichtet, den angefochtenen Zahlungsauftrag zu erlassen und der zahlungspflichtigen Beschwerdeführerin die ausstehende Eintragungsgebühr zusammen mit der Einhebungsgebühr, die sich aus § 6a Abs. 1 GEG ergibt, zur Zahlung vorzuschreiben.Vor diesem rechtlichen Hintergrund war die belangte Behörde verpflichtet, den angefochtenen Zahlungsauftrag zu erlassen und der zahlungspflichtigen Beschwerdeführerin die ausstehende Eintragungsgebühr zusammen mit der Einhebungsgebühr, die sich aus Paragraph 6 a, Absatz eins, GEG ergibt, zur Zahlung vorzuschreiben. 3.3.
3. Die behauptete Rechtswidrigkeit des Bescheides liegt daher nicht vor. Das Verfahren hat auch nicht ergeben, dass der Bescheid aus anderen, nicht geltend gemachten Gründen iSd Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG rechtswidrig wäre. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.3.3.
4. Die behauptete Rechtswidrigkeit des Bescheides liegt daher nicht vor. Das Verfahren hat auch nicht ergeben, dass der Bescheid aus anderen, nicht geltend gemachten Gründen iSd Artikel 130, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG rechtswidrig wäre. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. 3.4.

§ 24Abs. 4 Vw

GVG kann – soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nichts anderes bestimmt ist – das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegenstehen.3.4.

Paragraph 24, Absatz 4, VwGVG kann – soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nichts anderes bestimmt ist – das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Artikel 6, Absatz eins, EMRK noch Artikel 47, GRC entgegenstehen. Ein solcher Fall liegt hier vor: Es ist nicht zu erkennen, dass eine mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache erwarten ließe. Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ist anhand der Aktenlage feststehend und geklärt. Zu einer Lösung von Rechtsfragen ist im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten. Im Hinblick auf die dem Beschwerdefall zu Grunde liegenden Rechtsfragen ist eine besondere Komplexität nicht ersichtlich. Die EMRK und die GRC stehen der Abstandnahme von einer mündlichen Verhandlung daher nicht entgegen. Aus diesen Gründen konnte ungeachtet des Parteiantrags von einer Verhandlung abgesehen werden und war es auch von Amts wegen nicht erforderlich, eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen. European Case Law IdentifierECLI:AT:BVWG:2026:W108.2324098.1.00