RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0082907 Entscheidungsdatum17.07.2025 Geschäftszahl3Ob650/79; 5Ob24/81; 5Ob656/82; 5Ob57/82; 5Ob60/82; 5Ob1/85 (5Ob2/85); 5Ob32/85; 5Ob101/85; 5Ob9/95; 5Ob147/97x; 5Ob2148/96k; 5Ob274/97y; 5Ob126/00s; 5Ob253/00t; 5Ob201/00w; 5Ob296/00s; 5Ob214/01h; 5Ob28/02g; 5Ob31/02y; 5Ob231/02k; 5Ob190/02f; 5Ob142/03y; 5Ob293/06h; 5Ob21/09p; 5Ob251/09m; 5Ob69/10y; 5Ob126/12h; 1Ob184/12h; 2Ob123/12w; 4Ob10/16y; 6Ob115/18g; 6Ob89/18h; 10Ob56/19m; 5Ob40/19x; 6Ob26/20x; 5Ob174/20d; 5Ob102/21t; 2Ob34/21w; 5Ob167/23d; 4Ob128/23m; 6Ob235/24p; 3Ob219/24p; 9Ob79/25w NormABGB §933 Abs1 IIABGB §933 Abs1 römisch zwei WEG 1975 §13c WEG 1975 §14 WEG 2002 §18 WEG 2002 §28 Abs1 Z1 RechtssatzAuch einzelne Wohnungseigentümer können Gewährleistungsansprüche an gemeinschaftlichen Anlagen geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen. EntscheidungstexteTE OGH 1980-04-09 3 Ob 650/79 Veröff: EvBl 1980/140 S 437 TE OGH 1981-07-07 5 Ob 24/81 Vgl aber; Beisatz: Forderung auf Ersatz der Mängelbehebungskosten und der Mängelfolgeschäden gegen den Werkunternehmer ist Gesamthandforderung. (T1) Veröff: SZ 54/99 = JBl 1982,370 = NZ 1984,187 TE OGH 1982-07-13 5 Ob 656/82 Vgl aber; Beisatz: Verbesserungsanspruch ist Gesamthandforderung und von der Mehrheit der Miteigentümer geltendzumachen. (T2) Veröff: JBl 1984,204 TE OGH 1983-01-18 5 Ob 57/82 Vgl aber; Beis wie T2 TE OGH 1983-01-18 5 Ob 60/82 Vgl aber; Beis wie T2 TE OGH 1985-01-29 5 Ob 1/85 Vgl aber; Beisatz: Schadenersatzanspruch in Geld. (T3) Veröff: JBl 1986,108 (kritisch Selb) = ImmZ 1985,301 TE OGH 1985-06-04 5 Ob 32/85 Vgl aber TE OGH 1986-01-28 5 Ob 101/85 Zweiter Rechtsgang zu 5 Ob 57/82 TE OGH 1997-01-28 5 Ob 9/95 Vgl auch TE OGH 1997-07-08 5 Ob 147/97x Vgl aber; Beisatz: Bei Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses hat, sofern es sich um einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft, etwa anlässlich der Renovierung einer älteren Anlage, abgeschlossenen Vertrag handelt, als Gewährleistungskläger die Wohnungseigentümergemeinschaft, gemäß § 17 Abs 2 WEG vertreten durch einen bestellten gemeinsamen Verwalter, aufzutreten. Rührt der Gewährleistungsanspruch aber wie hier aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag her, so ist nur der Erwerber und nicht die (allenfalls noch gar nicht bestehende) dingliche Rechtsgemeinschaft forderungsberechtigt. (T4) Vgl aber; Beisatz: Bei Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses hat, sofern es sich um einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft, etwa anlässlich der Renovierung einer älteren Anlage, abgeschlossenen Vertrag handelt, als Gewährleistungskläger die Wohnungseigentümergemeinschaft, gemäß Paragraph 17, Absatz 2, WEG vertreten durch einen bestellten gemeinsamen Verwalter, aufzutreten. Rührt der Gewährleistungsanspruch aber wie hier aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag her, so ist nur der Erwerber und nicht die (allenfalls noch gar nicht bestehende) dingliche Rechtsgemeinschaft forderungsberechtigt. (T4) Veröff: SZ 70/129 TE OGH 1997-09-02 5 Ob 2148/96k Vgl aber; Beis wie T4 TE OGH 1997-10-14 5 Ob 274/97y Vgl aber; Beis wie T2; Beis wie T4 nur: Rührt der Gewährleistungsanspruch aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag her, so ist nur der Erwerber und nicht die (allenfalls noch gar nicht bestehende) dingliche Rechtsgemeinschaft forderungsberechtigt. (T5) TE OGH 2000-11-07 5 Ob 126/00s Vgl aber; Beisatz: Bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses hat der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen eine Willensbildung der Wohnungseigentümer vorauszugehen, dass dieser und nicht etwa andere Rechtsbehelfe in Anspruch genommen werden sollen (5 Ob 253/00t; SZ 70/129 ua). (T6) TE OGH 2000-10-24 5 Ob 253/00t Auch; Beisatz: Lediglich der Umstand, dass es um Mängel an allgemeinen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache geht und jedes Mitglied einer Miteigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Interessen der übrigen Gemeinschaftsmitglieder zu wahren hat, kann überhaupt dazu führen, die Gemeinschaft (mehrheitlich) bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen mitbestimmen zu lassen. Folgerichtig beschränkt sich diese Entscheidungsbefugnis auf die Geltendmachung von Gemeinschaftsinteressen, etwa auf die Wahl zwischen Preisminderungsanspruch und Verbesserungsanspruch. (T7) Beisatz: Soweit Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, ist der einzelne Miteigentümer und Wohnungseigentümer nicht gehindert, seine auch allgemeine Teile der gemeinschaftlichen Sache betreffenden Gewährleistungsansprüche allein geltend zu machen. (T8) TE OGH 2000-11-07 5 Ob 201/00w Vgl aber; Beisatz: Trotz Bejahung der Klagslegitimation des einzelnen Wohnungseigentümers bei Bestehen einer dinglichen Rechtsgemeinschaft ist am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten, um die möglicherweise unterschiedliche Interessenslage - etwa bei der Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung (oder zwischen Naturalersatz und Geldersatz) - zu berücksichtigen. (T9) TE OGH 2001-07-10 5 Ob 296/00s Vgl auch; Beisatz: Diese Rechtsprechung wurde auch bereits auf Schadenersatzansprüche ausgedehnt (vgl 5 Ob 201/00w). (T10)Vgl auch; Beisatz: Diese Rechtsprechung wurde auch bereits auf Schadenersatzansprüche ausgedehnt vergleiche 5 Ob 201/00w). (T10) TE OGH 2001-12-11 5 Ob 214/01h Vgl auch; Beis wie T10; Beisatz: Es ist zu unterscheiden, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird, das heißt, wer Vertragspartner jenes Vertrages ist, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist. (T11) TE OGH 2002-02-26 5 Ob 28/02g Vgl; Beisatz: Ein einzelner Wohnungseigentümer kann wegen Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses der Entgeltforderung des Wohnungseigentumsorganisators das Leistungsverweigerungsrecht so lange entgegenhalten, als sich die Miteigentümer und Wohnungseigentümer nicht mehrheitlich auf die Geltendmachung eines Preisminderungsanspruchs (statt der geschuldeten Mängelbehebung) festgelegt haben. (T12) TE OGH 2002-04-09 5 Ob 31/02y Vgl; Beis ähnlich wie T12 TE OGH 2002-12-03 5 Ob 231/02k Vgl auch; Beis wie T11; Beisatz: Nur so weit das Vorgehen eines Einzelnen Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte (etwa bei der Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung) ist er gehalten, seine Klagsführung durch einen Mehrheitsbeschluss genehmigen zu lassen. Gleiches gilt auch für Schadenersatzansprüche eines Wohnungseigentümers. (T13) TE OGH 2002-11-20 5 Ob 190/02f Vgl auch; Beis wie T8; Beis ähnlich T9; Beisatz: Das Erfordernis des Mehrheitsbeschlusses gilt nur dort, wo eine Wahlmöglichkeit in Betracht kommt. (T14) Beisatz: Auch auf einen ehemaligen Wohnungseigentümer bezieht sich trotz beendeter Zugehörigkeit zur dinglichen Rechtsgemeinschaft der Wohnungseigentümer das Erfordernis einer der Klage vorausgehenden Beschlussfassung sämtlicher Wohnungseigentümer. Diese aus einer Nachwirkung des Gemeinschaftsverhältnisses erforderliche Bedachtnahme auf die Interessen der Übrigen ist zur Vermeidung unlösbarer Verquickungen auch unverzichtbar. (T15) TE OGH 2003-08-26 5 Ob 142/03y Auch; Beisatz abweichend zu T1: Während der Anspruch auf Mängelbeseitigung an allgemeinen Teilen des Hauses wohl ein Gesamtanspruch ist, trifft dies nicht auf die Forderung nach Verbesserungskapital für Mängelbeseitigung beziehungsweise auf Begehren eines Vorschusses für Verbesserungskapital zu. Eine solche ist als Geldforderung teilbar, dem Schadenersatz wegen Nichterfüllung gleichzuhalten und damit seiner Natur nach teilbar. (T16) Beis wie T5; Beis ähnlich wie T13 TE OGH 2007-07-13 5 Ob 293/06h Vgl aber; Beis wie T4 TE OGH 2009-09-01 5 Ob 21/09p Vgl aber; Beis wie T5; Beis wie T6; Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9; Beis wie T13; Beis wie T16; Beisatz: Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche. (T17) Beisatz: Dem Anspruch auf den dem jeweiligen Miteigentumsanteil aliquoten Ersatz des Deckungskapitals kann die Funktion beigemessen werden, die alle Wohnungseigentümer treffende Last im Sinn des § 19 WEG 1975/§ 32 WEG 2002 auszugleichen. Ein Erlöschen der individuellen Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer auf das Deckungskapital oder dessen Umwandlung in eine Naturalobligation führt daher nur dazu, dass deren individuelle Ansprüche auf Ausgleich der Belastung nicht mehr durchsetzbar sind. Sie müssen diesfalls die Behebungskosten (entweder über die bereits bestehende Rücklage oder über speziell vorgeschriebene Reparaturkostenbeiträge) endgültig selbst tragen. Ihr Interesse an der ordnungsgemäßen Erhaltung allgemeiner Teile des Wohnungseigentumsobjekts erlischt damit aber nicht zwingend. (T18)Beisatz: Dem Anspruch auf den dem jeweiligen Miteigentumsanteil aliquoten Ersatz des Deckungskapitals kann die Funktion beigemessen werden, die alle Wohnungseigentümer treffende Last im Sinn des Paragraph 19, WEG 1975/§ 32 WEG 2002 auszugleichen. Ein Erlöschen der individuellen Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer auf das Deckungskapital oder dessen Umwandlung in eine Naturalobligation führt daher nur dazu, dass deren individuelle Ansprüche auf Ausgleich der Belastung nicht mehr durchsetzbar sind. Sie müssen diesfalls die Behebungskosten (entweder über die bereits bestehende Rücklage oder über speziell vorgeschriebene Reparaturkostenbeiträge) endgültig selbst tragen. Ihr Interesse an der ordnungsgemäßen Erhaltung allgemeiner Teile des Wohnungseigentumsobjekts erlischt damit aber nicht zwingend. (T18) Beisatz: Die faktische Klagsführung durch mehrere Wohnungseigentümer ersetzt nicht die formelle Beschlussfassung nach §§ 24 f WEG 2002, wenn die Kläger nicht alle von der Beklagten verschiedene Mit- und Wohnungseigentümer repräsentieren, sondern nur einen Teil davon. (T19)Beisatz: Die faktische Klagsführung durch mehrere Wohnungseigentümer ersetzt nicht die formelle Beschlussfassung nach Paragraphen 24, f WEG 2002, wenn die Kläger nicht alle von der Beklagten verschiedene Mit- und Wohnungseigentümer repräsentieren, sondern nur einen Teil davon. (T19) Beisatz: Ein Begehren auf Feststellung der Haftung für zukünftige Schäden ist allerdings nicht abhängig vom Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses, weil es die Gemeinschaftsinteressen nicht tangiert; mit seiner Geltendmachung wird nämlich die Wahl zwischen Preisminderung oder Verbesserung sowie zwischen Naturalrestitution oder Geldersatz in keiner Weise präjudiziert, es wird nur der Verjährung allfälliger Schadenersatzansprüche vorgebeugt. (T20) TE OGH 2010-05-27 5 Ob 251/09m Vgl aber; Beis ähnlich wie T6; Beis ähnlich wie T9; Beis wie T20 TE OGH 2010-08-31 5 Ob 69/10y Vgl; Beisatz: Auch für (schon ursprünglich vorhandene) Mängel an allgemeinen Teilen einer Wohnungseigentumsliegenschaft gilt bei späterer Veräußerung eines Wohnungseigentumsobjekts durch den Errichter der Wohnungseigentumsanlage, dass die dreijährige Verjährungsfrist für das Recht auf Gewährleistung nicht mit der bücherlichen Umschreibung beginnt, sondern mit der körperlichen Übergabe. (T21) Bem: Ablehnung der Ansicht von Call, wobl 2006, 69 ff, wonach der Verjährungsbeginn mit dem Zeitpunkt anzusetzen sei, zu dem der/die Wohnungseigentumsorganisator/en sukzessives, neues Wohnungseigentum mit so vielen Wohnungseigentumsbewerbern/Wohnungseigentümern begründet hat/haben, dass die einfache Anteilsmehrheit sämtlicher Mindestanteile der Liegenschaft erreicht wird. (T22) TE OGH 2013-01-24 5 Ob 126/12h Vgl aber; Auch Beis wie T6; Vgl Beis wie T9; Beisatz: Die Wahl des Gewährleistungsbehelfs betreffend allgemeine Teile steht grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu, sondern darüber ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich. (T23) TE OGH 2013-04-11 1 Ob 184/12h Auch; Beis wie T8; Beis wie T13; Beis wie T16 TE OGH 2013-07-30 2 Ob 123/12w Auch; Vgl auch Beis wie T5 TE OGH 2016-01-27 4 Ob 10/16y Auch; Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T13; Beis wie T20; Beisatz: Die erforderliche Willensbildung kann auch bereits im Wohnungseigentumsvertrag erfolgen. (T24) TE OGH 2018-06-28 6 Ob 115/18g Auch; Beis wie T5 TE OGH 2018-06-28 6 Ob 89/18h Auch; Beis wie T12 TE OGH 2019-10-15 10 Ob 56/19m Vgl; Beis wie T20 TE OGH 2019-12-18 5 Ob 40/19x Vgl; Beis wie T13 TE OGH 2020-02-20 6 Ob 26/20x Vgl; Beis wie T6; Beis wie T7; Beis wie T9; Beis wie T23 TE OGH 2021-03-25 5 Ob 174/20d TE OGH 2021-12-16 5 Ob 102/21t TE OGH 2022-01-27 2 Ob 34/21w Vgl; Beis wie T7 TE OGH 2023-11-23 5 Ob 167/23d Beisatz wie T6; Beisatz wie T9; Beisatz wie T13 TE OGH 2024-04-04 4 Ob 128/23m TE OGH 2025-01-17 6 Ob 235/24p vgl; Beisatz wie T6; Beisatz wie T7; Beisatz wie T9; Beisatz wie T13 TE OGH 2025-04-16 3 Ob 219/24p Beisatz wie T6; Beisatz wie T9; Beisatz wie T13 TE OGH 2025-07-17 9 Ob 79/25w Beisatz wie T7; Beisatz wie T8; Beisatz wie T11; Beisatz wie T13 European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1980:RS0082907
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