RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0013747 Entscheidungsdatum03.12.1980 Geschäftszahl1Ob604/80; 5Ob28/93; 5Ob20/01d; 5Ob301/01b; 5Ob128/08x; 5Ob230/08x; 5Ob127/09a; 5Ob133/09h; 3Ob140/11a; 10Ob44/12m; 5Ob204/12d; 5Ob11/15a; 5Ob173/16a; 6Ob9/23a NormABGB §837 A; WEG 1975 §17; WEG 2002 §20 Abs1; WEG 2002 §29 Abs6 RechtssatzDem Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft steht, da § 17 Abs 1 WEG keine Einschränkung enthält, im Außenverhältnis die uneingeschränkte, auch außerordentliche Maßnahme der Verwaltung umfassende Vertretungsbefugnis zu.Dem Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft steht, da Paragraph 17, Absatz eins, WEG keine Einschränkung enthält, im Außenverhältnis die uneingeschränkte, auch außerordentliche Maßnahme der Verwaltung umfassende Vertretungsbefugnis zu. EntscheidungstexteTE OGH 1980-12-03 1 Ob 604/80 TE OGH 1993-03-23 5 Ob 28/93 Auch; nur: Dem Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft steht, da § 17 Abs 1 WEG keine Einschränkung enthält, im Außenverhältnis die uneingeschränkte Vertretungsbefugnis zu. (T1)Auch; nur: Dem Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft steht, da Paragraph 17, Absatz eins, WEG keine Einschränkung enthält, im Außenverhältnis die uneingeschränkte Vertretungsbefugnis zu. (T1) Beisatz: Diese umfasst alle Angelegenheiten, die die Verwaltung der Liegenschaft - von Missbrauchsfällen abgesehen - mit sich bringt, insbesondere auch die Vornahme größerer Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung solcher Arbeiten. (T2) Veröff: ÖBA 1993,726 (Iro) TE OGH 2001-09-27 5 Ob 20/01d Beisatz: Die Unterscheidung in ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme ist, wenn es um einen Eingriff in die zwischen den Miteigentümern bestehende Gebrauchsordnung geht, bedeutungslos. Kraft Gesetzes stehen dem WE-Verwalter nur Verwaltungsagenden hinsichtlich der Wohnungseigentumsanlage zu, keinesfalls aber Verfügungsakte, es sei denn er wäre hiezu eigens bevollmächtigt. Der Verwalter hat eine im Verhältnis zwischen den Miteigentümern bestehende Gebrauchsordnung zu respektieren, dies als Ausfluss seiner Treuepflicht gegenüber seinen Auftraggebern. Setzt ein WE-Verwalter durch einen Akt außerordentlicher oder ordentlicher Verwaltung im Rahmen seiner nach außen hin unbeschränkbaren Vollmacht eine Eingriffshandlung, so ist er ein mittelbarer Störer, weil er (nach außen) die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit hat, eine unmittelbar von einem Dritten vorgenommene Störungshandlung zu steuern, gegebenenfalls auch zu verhindern, weshalb auch von ihm die Unterlassung im Wege einer actio negatoria gemäß § 523 ABGB begehrt werden kann. Dass er die Störungshandlung im Zuge seiner Verwaltungstätigkeit gesetzt hat, vermag ihn nicht zu exkulpieren. Nur im Fall einer Weisung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer würde es an der Zurechenbarkeit an ihn fehlen. (T3)Beisatz: Die Unterscheidung in ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme ist, wenn es um einen Eingriff in die zwischen den Miteigentümern bestehende Gebrauchsordnung geht, bedeutungslos. Kraft Gesetzes stehen dem WE-Verwalter nur Verwaltungsagenden hinsichtlich der Wohnungseigentumsanlage zu, keinesfalls aber Verfügungsakte, es sei denn er wäre hiezu eigens bevollmächtigt. Der Verwalter hat eine im Verhältnis zwischen den Miteigentümern bestehende Gebrauchsordnung zu respektieren, dies als Ausfluss seiner Treuepflicht gegenüber seinen Auftraggebern. Setzt ein WE-Verwalter durch einen Akt außerordentlicher oder ordentlicher Verwaltung im Rahmen seiner nach außen hin unbeschränkbaren Vollmacht eine Eingriffshandlung, so ist er ein mittelbarer Störer, weil er (nach außen) die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit hat, eine unmittelbar von einem Dritten vorgenommene Störungshandlung zu steuern, gegebenenfalls auch zu verhindern, weshalb auch von ihm die Unterlassung im Wege einer actio negatoria gemäß Paragraph 523, ABGB begehrt werden kann. Dass er die Störungshandlung im Zuge seiner Verwaltungstätigkeit gesetzt hat, vermag ihn nicht zu exkulpieren. Nur im Fall einer Weisung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer würde es an der Zurechenbarkeit an ihn fehlen. (T3) TE OGH 2002-03-12 5 Ob 301/01b Auch; Beisatz: Dass die Vollmacht des Verwalters von Wohnungseigentum nach außen unbeschränkt ist (§ 17 Abs 2 WEG), also mit dem Effekt einer Bindung der Wohnungseigentümergemeinschaft sein rechtsgeschäftliches Handeln auch in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung deckt, ändert nichts an der alleinigen Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft für alle dem § 14 Abs 3 WEG 1975 zu unterstellenden wichtigen Veränderungen. (T4)Auch; Beisatz: Dass die Vollmacht des Verwalters von Wohnungseigentum nach außen unbeschränkt ist (Paragraph 17, Absatz 2, WEG), also mit dem Effekt einer Bindung der Wohnungseigentümergemeinschaft sein rechtsgeschäftliches Handeln auch in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung deckt, ändert nichts an der alleinigen Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft für alle dem Paragraph 14, Absatz 3, WEG 1975 zu unterstellenden wichtigen Veränderungen. (T4) TE OGH 2008-08-26 5 Ob 128/08x Auch; Beisatz: Durch die Ersichtlichmachung nach § 19 Satz 2 WEG 2002 soll die Rechtsstellung des Verwalters insofern gestärkt werden, als diese dann Dritten gegenüber nicht mehr in jedem einzelnen Geschäftsfall nachgewiesen werden muss, sondern unmittelbar aufgrund der Eintragung im Grundbuch und den der Verwalterbestellung zugrunde liegenden gesetzlichen Bestimmungen (§§ 18 ff WEG 2002) erhellt. (T5)Auch; Beisatz: Durch die Ersichtlichmachung nach Paragraph 19, Satz 2 WEG 2002 soll die Rechtsstellung des Verwalters insofern gestärkt werden, als diese dann Dritten gegenüber nicht mehr in jedem einzelnen Geschäftsfall nachgewiesen werden muss, sondern unmittelbar aufgrund der Eintragung im Grundbuch und den der Verwalterbestellung zugrunde liegenden gesetzlichen Bestimmungen (Paragraphen 18, ff WEG 2002) erhellt. (T5) TE OGH 2009-03-24 5 Ob 230/08x Auch; Beisatz: Der Verwalter als das vertretungsbefugte Organ der Eigentümergemeinschaft kann selbst wiederum rechtsgeschäftlich eine Vollmacht (Ermächtigung) erteilen (so schon 5 Ob 142/06b). (T6) TE OGH 2009-07-07 5 Ob 127/09a Auch; Beisatz: Nicht durch einen Eigentümerbeschluss gedeckte Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sind schon nach § 29 Abs 6 WEG nicht pflichtgemäß und entsprechen nicht dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung. (T7)Auch; Beisatz: Nicht durch einen Eigentümerbeschluss gedeckte Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sind schon nach Paragraph 29, Absatz 6, WEG nicht pflichtgemäß und entsprechen nicht dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung. (T7) TE OGH 2010-01-19 5 Ob 133/09h Vgl; Beis wie T7 TE OGH 2011-11-08 3 Ob 140/11a Auch; Beisatz: Auch wenn der Verwalter im Bereich der außerordentlichen Verwaltung pflichtwidrig gegen den Willen der Eigentümer agiert, sind seine Vertretungsakte (hier: Annahme der Abtretung nach § 18 Abs 2 Satz 1 WEG) aufgrund der Formalvollmacht des § 20 Abs 1 WEG dennoch wirksam, sodass die Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung eines Anspruchs im Prozess legitimiert ist. (T8)Auch; Beisatz: Auch wenn der Verwalter im Bereich der außerordentlichen Verwaltung pflichtwidrig gegen den Willen der Eigentümer agiert, sind seine Vertretungsakte (hier: Annahme der Abtretung nach Paragraph 18, Absatz 2, Satz 1 WEG) aufgrund der Formalvollmacht des Paragraph 20, Absatz eins, WEG dennoch wirksam, sodass die Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung eines Anspruchs im Prozess legitimiert ist. (T8) TE OGH 2013-01-29 10 Ob 44/12m Beis wie T2; Vgl Beis wie T4; Beis wie T8; Beisatz: Anmerkung: nunmehr § 20 WEG 2002. (T9)Beis wie T2; Vgl Beis wie T4; Beis wie T8; Beisatz: Anmerkung: nunmehr Paragraph 20, WEG 2002. (T9) TE OGH 2013-03-21 5 Ob 204/12d Auch; Beis wie T7; Veröff: SZ 2013/32 TE OGH 2015-03-24 5 Ob 11/15a Vgl auch; Beis wie T7 TE OGH 2016-11-22 5 Ob 173/16a Auch TE OGH 2023-02-17 6 Ob 9/23a Vgl; Beis wie T8; Beis wie T9 European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1980:RS0013747
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