RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0011252 Entscheidungsdatum18.03.2026 Geschäftszahl3Ob85/83; 3Ob125/84; 3Ob617/85; 3Ob516/90 (3Ob517/90); 7Ob520/91; 5Ob98/90; 1Ob513/93; 3Ob158/93; 3Ob119/93; 1Ob550/95; 3Ob2277/96s; 5Ob36/00f; 3Ob284/99g; 9Ob112/03s; 3Ob24/04g; 2Ob242/05k; 5Ob144/08z; 3Ob25/09m; 1Ob213/09v; 7Ob99/11a; 6Ob108/12v; 7Ob27/13s; 7Ob90/13f; 2Ob164/12z; 1Ob213/13z; 3Ob19/14m; 6Ob38/14b; 4Ob34/19g; 5Ob116/21a; 5Ob167/21a; 1Ob147/23h; 9Ob97/25t NormABGB §297 B ABGB §435 RechtssatzEin Überbau im Sinne des § 435 ABGB liegt vor, wenn auf fremden Grund ein Bauwerk in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Das Fehlen der Belassungsabsicht muss äußerlich erkennbar sein. Die maßgebliche Absicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes hervor. Die kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden, zum Beispiel aus den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehen.Ein Überbau im Sinne des Paragraph 435, ABGB liegt vor, wenn auf fremden Grund ein Bauwerk in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Das Fehlen der Belassungsabsicht muss äußerlich erkennbar sein. Die maßgebliche Absicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes hervor. Die kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden, zum Beispiel aus den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehen. EntscheidungstexteTE OGH 1983-09-14 3 Ob 85/83 Veröff: NZ 1984,222 = JBl 1985,288 TE OGH 1985-02-13 3 Ob 125/84 Beisatz: Für die Bauwerkseigenschaft genügt es, wenn der Erbauer das Gebäude - als sein Eigentum - nur für die Dauer seines Grundbenützungsverhältnisses auf dem fremden Grund stehend wissen will, während ihm sein späteres Schicksal gleichgültig ist. Selbst wenn von vorneherein vereinbart gewesen ist, dass das Gebäude nach Ablauf des Grundbenützungsverhältnisses dem Grundeigentümer zufallen sollte, liegt ein Überbau vor. (T1) Veröff: SZ 58/23 = RdW 1985,368 = MietSlg 27026 = MietSlg 27030
(12)TE OGH 1986-07-09 3 Ob 617/85 Auch; Beis wie T1; Beisatz: Sollen die aufgerichteten Baulichkeiten als Überbauten auf dem fremden Grund nur für die Dauer des Grundbenützungsverhältnisses bestehen bleiben, bedarf es nicht der Feststellung, was nach dem Willen der Vertragsteile zu geschehen hat, wenn das Grundbenützungsverhältnis endet, ob sie etwa vom Erbauer abzutragen sind oder in das Eigentum des Grundeigentümers übergehen sollen. (T2) Veröff: MietSlg 38/29 TE OGH 1990-06-13 3 Ob 516/90 Beisatz: Bei Bauten, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in fester und solider Bauweise ausgeführt sind, muss sich die erforderliche Absicht der nicht ständigen Belassung des Gebäudes durch ein von vornherein zeitlich begrenztes vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenützungsrecht objektivieren lassen. (T3) Veröff: SZ 63/100 = JBl 1991,238 = NZ 1992,6 TE OGH 1991-03-21 7 Ob 520/91 Vgl auch; Beis wie T1 TE OGH 1991-05-28 5 Ob 98/90 Vgl auch; Beis wie T1; Veröff: NZ 1992,66 (Hofmeister) TE OGH 1993-03-22 1 Ob 513/93 Auch; Veröff: SZ 66/38 = NZ 1994,15 TE OGH 1993-09-15 3 Ob 158/93 nur: Ein Überbau im Sinne des § 435 ABGB liegt vor, wenn auf fremden Grund ein Bauwerk in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. (T4); Beis wie T2nur: Ein Überbau im Sinne des Paragraph 435, ABGB liegt vor, wenn auf fremden Grund ein Bauwerk in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. (T4); Beis wie T2 TE OGH 1994-04-13 3 Ob 119/93 Auch; Beis wie T3; Veröff: SZ 67/61 TE OGH 1995-04-25 1 Ob 550/95 Auch; Beis wie T3 TE OGH 1996-11-20 3 Ob 2277/96s Auch; nur T4 TE OGH 2000-02-29 5 Ob 36/00f TE OGH 2001-07-11 3 Ob 284/99g Auch; Beis wie T3; Beisatz: Hier: Vertragliche Überlassung des Rechts zur Nutzung bestimmter Teile des mit einem Baurecht belasteten Grundstücks durch den Grundeigentümer; keine analoge Anwendung des § 418
- Fall ABGB. (T5); Veröff: SZ 74/126Auch; Beis wie T3; Beisatz: Hier: Vertragliche Überlassung des Rechts zur Nutzung bestimmter Teile des mit einem Baurecht belasteten Grundstücks durch den Grundeigentümer; keine analoge Anwendung des Paragraph 418,
- Fall ABGB. (T5); Veröff: SZ 74/126 TE OGH 2003-10-22 9 Ob 112/03s Auch; nur T4; Beisatz: Hier: Superädifikat in einem Kleingarten. (T6) TE OGH 2004-02-25 3 Ob 24/04g Vgl auch TE OGH 2007-03-08 2 Ob 242/05k Beis wie T1; Beis wie T3; Beisatz: Die Vereinbarung der Superädifikatseigenschaft eines Bauwerkes durch bloße Parteienübereinkunft ohne Vorliegen von mangelnder Belassungsabsicht ist demzufolge nicht möglich. (T7) Beisatz: Grundsätzlich kommen also drei Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht in Betracht:
- Das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes,
- eine Zweckwidmung und
- das zugrunde liegende Grundnutzungsverhältnis. Alle drei Gesichtspunkte sind ins Kalkül zu ziehen. Besondere Vorsicht ist beim Kriterium des Grundnutzungsverhältnisses insoweit geboten, als dieser Aspekt besonders wenig publizitätswirksam ist. (T8) TE OGH 2008-08-26 5 Ob 144/08z Vgl auch; Beisatz: Tankstellenanlage. (T9) TE OGH 2009-03-25 3 Ob 25/09m Auch; Beisatz: Maßgeblich für die Qualifikation eines Bauwerks als Superädifikat ist das Fehlen der Belassungsabsicht durch den Erbauer im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. (T10) Beisatz: Hier: Zwei Gewächshäuser auf einer nicht dem Verpflichteten gehörenden Teilfläche. (T11) Veröff: SZ 2009/38 TE OGH 2009-12-15 1 Ob 213/09v TE OGH 2011-06-29 7 Ob 99/11a Auch; Beis wie T10; Beis ähnlich wie T8 TE OGH 2012-09-13 6 Ob 108/12v nur: Nach ständiger Rechtsprechung muss das Fehlen dieser Belassungsabsicht grundsätzlich äußerlich erkennbar sein, also durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks. (T12) Beisatz: Bei einem mit festem Fundament errichteten Gebäude ist diese Voraussetzung nicht gegeben. (T13) TE OGH 2013-05-23 7 Ob 27/13s Veröff: SZ 2013/52 TE OGH 2013-06-19 7 Ob 90/13f Auch; Beis wie T10 TE OGH 2013-08-29 2 Ob 164/12z Beisatz: Hier: Von Gärtnerei verwendeter Folientunnel. (T14) TE OGH 2013-12-19 1 Ob 213/13z Auch; Beisatz: Hier: Luftschutz- Stollenanlage. (T15) TE OGH 2014-04-08 3 Ob 19/14m Vgl auch; Beisatz: Hier: Panoramastraße (T16) TE OGH 2014-09-17 6 Ob 38/14b Beisatz: Es kann auch durch Parteieneinigung sonderrechtsfähige Bauwerke geben. Die Parteieneinigung muss aber jedenfalls vor Entstehung des Bauwerks, also vor Baubeginn erfolgt sein, wird doch das Bauwerk mit Baubeginn individualisiert. Eine nachträgliche Vereinbarung ist somit nicht mehr geeignet, aus einer rechtlich unselbständigen eine rechtliche selbständige Sache zu machen. (T17) Beisatz: Die Personenidentität zwischen Mieterin und Vermieterin hat Auswirkung auf die (fehlende) Belassungsabsicht, da damit die Belassung des Gebäudes allein vom Willen der natürlichen Person abhängt, die die erbauende Gesellschaft beherrscht und allein vertritt; dadurch ist die fehlende Belassungsabsicht nach außen nicht erkennbar. (T18) Beisatz: Entscheidend ist, dass das Gebäude nur so lange bleiben darf, wie der Grundstückseigentümer das Grundstück zur Verfügung stellt. (T19); Beisatz wie T3 TE OGH 2019-03-26 4 Ob 34/19g Vgl; Beisatz: Hier: Verbindungskellerröhre zwischen zwei Liegenschaften unter einer öffentlichen Straße. (T20) TE OGH 2021-07-27 5 Ob 116/21a Vgl TE OGH 2022-04-06 5 Ob 167/21a Beis wie T8; Beis wie T10; nur T12 TE OGH 2023-10-23 1 Ob 147/23h vgl; nur T4; Beisatz wie T10 TE OGH 2026-03-18 9 Ob 97/25t vgl European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1983:RS0011252