RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0070297 Entscheidungsdatum29.01.2026 Geschäftszahl8Ob593/85; 5Ob61/95; 5Ob236/99p; 5Ob122/01d; 5Ob269/03z; 5Ob284/04g; 5Ob287/07b; 5Ob87/08t; 7Ob75/12y; 5Ob170/13f; 5Ob83/15i; 5Ob169/17i; 5Ob18/18k; 10Ob6/20k; 5Ob120/22s; 6Ob179/23a; 6Ob162/24b; 5Ob88/25i NormMRG §24 Abs1 RechtssatzDabei handelt es sich grundsätzlich um Anlagen, die schon auf Grund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt sind. Eine Gemeinschaftsanlage im Sinne dieser Gesetzesbestimmung liegt bei derartigen Anlagen nur dann nicht vor, wenn einzelnen Mieter das Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mietern von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebes hinausgehenden Entgeltes abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen. EntscheidungstexteTE OGH 1985-11-27 8 Ob 593/85 Veröff: ImmZ 1986,66 TE OGH 1996-04-16 5 Ob 61/95 Vgl auch; Beisatz: Regelungen über die Zugehörigkeit zu einer Aufzugsgemeinschaft sowie die in diesem Zusammenhang erfolgte Übertragung von Aufgaben an die Hausverwaltung (beziehungsweise Liegenschaftseigentümerin) schließen das Bestehen einer solchen Sondergemeinschaft nicht aus. Wohl aber steht die Existenz dieser Aufzugsgemeinschaft der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 MRG entgegen. Durch die Anbringung eines Automaten, wodurch jedermann die Liftbenützung durch Münzeinwurf ermöglicht wird, wird eine solche Aufzugsgemeinschaft nicht verhindert oder aufgehoben, weil es einer solchen Aufzugsgemeinschaft freisteht, auch ihren (gelegentlichen oder auch häufigeren) Besuchern die Aufzugsbenützung zu ermöglichen. Die damit verbundene Folge, dass auch nicht der Aufzugsgemeinschaft angehörige Mieter auf diese Weise den Aufzug benützen können, ist daher für sich allein dem Bestehen der Aufzugsgemeinschaft nicht abträglich. (T1)Vgl auch; Beisatz: Regelungen über die Zugehörigkeit zu einer Aufzugsgemeinschaft sowie die in diesem Zusammenhang erfolgte Übertragung von Aufgaben an die Hausverwaltung (beziehungsweise Liegenschaftseigentümerin) schließen das Bestehen einer solchen Sondergemeinschaft nicht aus. Wohl aber steht die Existenz dieser Aufzugsgemeinschaft der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des Paragraph 24, MRG entgegen. Durch die Anbringung eines Automaten, wodurch jedermann die Liftbenützung durch Münzeinwurf ermöglicht wird, wird eine solche Aufzugsgemeinschaft nicht verhindert oder aufgehoben, weil es einer solchen Aufzugsgemeinschaft freisteht, auch ihren (gelegentlichen oder auch häufigeren) Besuchern die Aufzugsbenützung zu ermöglichen. Die damit verbundene Folge, dass auch nicht der Aufzugsgemeinschaft angehörige Mieter auf diese Weise den Aufzug benützen können, ist daher für sich allein dem Bestehen der Aufzugsgemeinschaft nicht abträglich. (T1) TE OGH 1999-10-12 5 Ob 236/99p Vgl auch; Beisatz: Die Kosten des laufenden Betriebes sowie der Wartung und Instandhaltung eines Aufzuges, der nicht als Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 3 Abs 2 Z 3 und des § 24 Abs 1 MRG zu qualifizieren ist, sind gemäß der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat. Daraus ergibt sich zwingend, dass den Vermieter keine aus § 3 Abs 2 Z 3 MRG ableitbare Pflicht trifft, derartige Kosten aus den Mietzinseinnahmen (aus der Mietzinsreserve) zu bestreiten. (T2)Vgl auch; Beisatz: Die Kosten des laufenden Betriebes sowie der Wartung und Instandhaltung eines Aufzuges, der nicht als Gemeinschaftsanlage im Sinne des Paragraph 3, Absatz 2, Ziffer 3 und des Paragraph 24, Absatz eins, MRG zu qualifizieren ist, sind gemäß der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat. Daraus ergibt sich zwingend, dass den Vermieter keine aus Paragraph 3, Absatz 2, Ziffer 3, MRG ableitbare Pflicht trifft, derartige Kosten aus den Mietzinseinnahmen (aus der Mietzinsreserve) zu bestreiten. (T2) TE OGH 2001-12-11 5 Ob 122/01d nur: Eine Gemeinschaftsanlage im Sinne dieser Gesetzesbestimmung liegt nur dann nicht vor, wenn einzelnen Mieter das Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mietern von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebes hinausgehenden Entgeltes abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen. (T3) TE OGH 2004-02-10 5 Ob 269/03z nur T3 TE OGH 2005-07-12 5 Ob 284/04g nur T3 TE OGH 2008-05-14 5 Ob 287/07b Vgl; Beisatz: Nach herrschender Ansicht setzt das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG voraus, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs - zu benützen. (T4)Vgl; Beisatz: Nach herrschender Ansicht setzt das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des Paragraph 24, Absatz eins, MRG voraus, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs - zu benützen. (T4) Beisatz: Es darf also kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein. (T5) Beisatz: Liegt eine solche Gemeinschaftsanlage vor, dann dürfen (ausschließlich) die Gesamtkosten des Betriebs auf die zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden, während der Erhaltungsaufwand, also die Kosten für Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebs auflaufen, aus den Hauptmietzins(reserv)en zu decken sind. (T6) Beisatz: Liegt dagegen keine Gemeinschaftsanlage vor, sind die Kosten für Instandhaltung nach der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat. (T7) Beisatz: Der Aspekt der objektiven Nutzungsmöglichkeit kann als ein Korrektiv für Fälle erkannt werden, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts - unter verständiger Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage - praktisch zwangsläufig an faktischen Umständen scheitern muss. (T8) Bem: Zur objektiven Nutzungsmöglichkeit siehe RS0109557. (T9) TE OGH 2008-08-26 5 Ob 87/08t Vgl; Beisatz: Nach herrschender Auffassung besteht das Wesen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG darin, dass es jedem Mieter rechtlich (= vereinbarungsgemäß) freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen. (T10)Vgl; Beisatz: Nach herrschender Auffassung besteht das Wesen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des Paragraph 24, Absatz eins, MRG darin, dass es jedem Mieter rechtlich (= vereinbarungsgemäß) freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen. (T10) Beisatz: Kein Mieter, für den eine Benützung des Aufzugs sinnvoll ist, darf vertraglich von der Benützung ausgeschlossen sein. (T11) Beisatz: Wenn also der Bestandgeber dem Rechnung trägt und jenen Mietern, für die eine sinnhafte Aufzugsbenützung und damit Betriebskostentragung nicht in Betracht kommt, ein Benützungsrecht gar nicht erst einräumt, entsteht dadurch keine Sondervereinbarung mit den übrigen Mietern, die vereinbarungsgemäß gegen anteilige Tragung der Betriebskosten zur Benützung berechtigt sind. (T12) TE OGH 2012-05-30 7 Ob 75/12y TE OGH 2014-02-21 5 Ob 170/13f Auch; Beis wie T4; Beis wie T5; Beisatz: Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit befreit einen Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht. (T13) TE OGH 2015-06-19 5 Ob 83/15i Auch TE OGH 2017-10-23 5 Ob 169/17i Auch; Beisatz: Eine Gassteigleitung, die Heiz‑ und/oder Warmwasseraufbereitungszwecken in den Mietobjekten dient, ist keine Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG. (T14)Auch; Beisatz: Eine Gassteigleitung, die Heiz‑ und/oder Warmwasseraufbereitungszwecken in den Mietobjekten dient, ist keine Gemeinschaftsanlage iSd Paragraph 24, MRG. (T14) TE OGH 2018-06-12 5 Ob 18/18k Auch TE OGH 2020-05-26 10 Ob 6/20k Beisatz: Im Anwendungsbereich des WGG gelten die in § 24 Abs 1 MRG normierten Verteilungsgrundsätze kraft der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG nicht. Somit werden im Anwendungsbereich des WGG die Heiz- und Warmwasserkosten (sofern sie nicht nach den zwingenden Vorgaben des HeizKG abzurechnen sind) – ebenfalls nicht disponibel – nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. (T15)Beisatz: Im Anwendungsbereich des WGG gelten die in Paragraph 24, Absatz eins, MRG normierten Verteilungsgrundsätze kraft der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG nicht. Somit werden im Anwendungsbereich des WGG die Heiz- und Warmwasserkosten (sofern sie nicht nach den zwingenden Vorgaben des HeizKG abzurechnen sind) – ebenfalls nicht disponibel – nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. (T15) TE OGH 2022-11-24 5 Ob 120/22s Vgl; Beis wie T6; Beis wie T10 TE OGH 2024-02-21 6 Ob 179/23a vgl; Beisatz wie T4 TE OGH 2025-08-13 6 Ob 162/24b Beisatz wie T4; Beisatz wie T10 Beisatz: Hier: Verbandsverfahren zu einer Klausel, die besondere Aufwendungen (Grundsteuer, Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen, Kosten der Betreuung von allen Mietern zur Verfügung stehenden Grünanlagen) auf die Mieter überwälzt. (T16) TE OGH 2026-01-29 5 Ob 88/25i European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1985:RS0070297
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.