RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0069778 Entscheidungsdatum27.09.2022 Geschäftszahl4Ob567/87; 7Ob734/87; 3Ob521/87; 8Ob510/89; 3Ob555/88 (3Ob556/88); 1Ob656/89 (1Ob657/89); 8Ob645/92; 5Ob165/92; 5Ob27/93; 5Ob101/95; 5Ob137/95; 4Ob2057/96w; 5Ob47/95; 5Ob206/98z; 5Ob171/00h; 5Ob26/00k; 5Ob314/00p; 5Ob169/01s; 5Ob81/02a; 5Ob136/02i; 5Ob45/13y; 5Ob198/17d; 4Ob79/18y; 5Ob128/18m; 5Ob159/22a NormMRG §27 RechtssatzDas wesentliche Merkmal eines verbotenen Ablösevertrages ist das Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung. Nach dem Zweck dieser Regelung sind nur solche Ablösezahlungen des neuen Mieters verboten, die zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters führen, weil ihnen eben keine gleichwertige Gegenleistung von seiner Seite entgegensteht. EntscheidungstexteTE OGH 1987-09-29 4 Ob 567/87 Veröff: RdW 1988,87 TE OGH 1988-02-25 7 Ob 734/87 Beisatz: Für die Beurteilung der Gleichwertigkeit der Gegenleistung des scheidenden Mieters kommt es auf den Wert der Investitionen im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an, bei Einrichtungsgegenständen ist der Verkehrswert maßgeblich. (T1) Veröff: WoBl 1988,143 TE OGH 1988-05-18 3 Ob 521/87 Veröff: JBl 1988,648 = WoBl 1988,143 TE OGH 1989-02-09 8 Ob 510/89 Veröff: EvBl 1989/108 S 403 TE OGH 1989-05-24 3 Ob 555/88 GlRS VwGH vom 22.02.1989, Zl 88/01/0204 TE OGH 1989-10-11 1 Ob 656/89 Veröff: WoBl 1990,101 TE OGH 1992-11-12 8 Ob 645/92 TE OGH 1993-01-19 5 Ob 165/92 TE OGH 1993-03-09 5 Ob 27/93 Veröff: SZ 60/28 TE OGH 1995-09-26 5 Ob 101/95 Beisatz: Nur unentgeltliche Zuwendungen an den Mieter haben bei der Bemessung einer zulässigen Ablöse (für alle übrigen Gegenleistungen) außer Betracht zu bleiben. (T2) Veröff: SZ 68/174 TE OGH 1995-12-12 5 Ob 137/95 Beis wie T1; Beisatz: Die Titulierung der Ablöse spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Der Zweck des in § 27 Abs 1 Z 1 MRG normierten Ablöseverbotes gebietet es, auf das Ergebnis zu schauen und den unter den besonderen Bedingungen der Wohnungssuche (allenfalls auch Geschäftsraumsuche) zustandegekommenen Leistungsaustausch zwischen Vormieter und Nachmieter einer Gesamtbeurteilung zu unterziehen, ohne nach Stadien des Prozesses der vertraglichen Einigung zu differenzieren. (T3)Beis wie T1; Beisatz: Die Titulierung der Ablöse spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Der Zweck des in Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG normierten Ablöseverbotes gebietet es, auf das Ergebnis zu schauen und den unter den besonderen Bedingungen der Wohnungssuche (allenfalls auch Geschäftsraumsuche) zustandegekommenen Leistungsaustausch zwischen Vormieter und Nachmieter einer Gesamtbeurteilung zu unterziehen, ohne nach Stadien des Prozesses der vertraglichen Einigung zu differenzieren. (T3) TE OGH 1996-04-16 4 Ob 2057/96w TE OGH 1996-04-23 5 Ob 47/95 Vgl auch; Beisatz: Durch § 27 MRG soll dem Vormieter nicht die Möglichkeit einer lukrativen Geldanlage in Form von Einmalzahlungen an den Vermieter zwecks gewollter Mietzinsreduktion und Einräumung eines Weitergaberechtes verbunden mit der Folge gewährt werden, daß der Vormieter bei Weitergabe des Objektes dem Barwert der Differenz zwischen der jeweils rechtmäßig erzielten Mietzinsreduktion und dem vom Nachmieter auf Grund des Weitergaberechtes des Vormieters tatsächlich zu zahlenden Mietzins als "Ablöse" begehren darf. Dazu kommt noch, daß der Vormieter im Regelfall wegen der solchermaßen gegebenen Nachwirkung der Mietzinsersparnis auf unbestimmte Zeit den für ihn günstigeren Kapitalwert auf Grundlage einer sogenannten ewigen Rente erhielte, was nicht mehr den Kriterien eines überprüfbaren (bestimmten Zeiten zugeordneten) Mietzinses iSd § 16 MRG entspricht. (T4) Veröff: SZ 69/97Vgl auch; Beisatz: Durch Paragraph 27, MRG soll dem Vormieter nicht die Möglichkeit einer lukrativen Geldanlage in Form von Einmalzahlungen an den Vermieter zwecks gewollter Mietzinsreduktion und Einräumung eines Weitergaberechtes verbunden mit der Folge gewährt werden, daß der Vormieter bei Weitergabe des Objektes dem Barwert der Differenz zwischen der jeweils rechtmäßig erzielten Mietzinsreduktion und dem vom Nachmieter auf Grund des Weitergaberechtes des Vormieters tatsächlich zu zahlenden Mietzins als "Ablöse" begehren darf. Dazu kommt noch, daß der Vormieter im Regelfall wegen der solchermaßen gegebenen Nachwirkung der Mietzinsersparnis auf unbestimmte Zeit den für ihn günstigeren Kapitalwert auf Grundlage einer sogenannten ewigen Rente erhielte, was nicht mehr den Kriterien eines überprüfbaren (bestimmten Zeiten zugeordneten) Mietzinses iSd Paragraph 16, MRG entspricht. (T4) Veröff: SZ 69/97 TE OGH 1998-11-24 5 Ob 206/98z Vgl; Beisatz: Erhält der neue Mieter eine gleichwertige Gegenleistung, spielt die Titulierung der Ablöse und deren Verwendung durch den Empfänger keine Rolle mehr. (T5) TE OGH 2000-06-27 5 Ob 171/00h Vgl auch; Beisatz: Gleichwertige Gegenleistungen des scheidenden Mieters stellen der verbliebene Wert von mieterseitigen Investitionen und der Zeitwert von überlassenen Einrichtungsgegenständen dar. Für die Beurteilung der Gleichwertigkeit der Gegenleistung des scheidenden Mieters kommt es nur auf diese Werte (vergleiche RIS-Justiz RS0106640) und nicht auf die Höhe der Aufwendungen des früheren Mieters an. (T6) TE OGH 2000-07-13 5 Ob 26/00k Vgl auch TE OGH 2001-03-13 5 Ob 314/00p Vgl auch; Beisatz: Wenn ein Vormieter (wie hier der Antragsgegner) von seinem Nachmieter (wie hier der Antragstellerin) für überlassene Investitionen ohnehin eine wertadäquate Ablöse erhält (hier S 93.600,--, dazu noch S 20.000,-- für zurückgelassene Einrichtungsgegenstände), kann er nicht noch zusätzlich - als hätte er eine Mietzinsvorauszahlung geleistet, die jetzt der Nachmieter lukriert - vom Nachmieter ein Entgelt für die Mietzinsreduktion verlangen. (T7) TE OGH 2001-07-10 5 Ob 169/01s Vgl auch; Beisatz: Im Verhältnis zwischen Vormieter und Nachmieter ist nur von Bedeutung, welcher Wert dem Nachmieter zugekommen ist, und nicht, welchen Aufwand der Vormieter für die Wertbildung hatte. (T8) TE OGH 2002-04-09 5 Ob 81/02a Vgl auch; Beis wie T5; Beis wie T6 TE OGH 2002-09-12 5 Ob 136/02i Vgl auch; Beis wie T5 nur: Erhält der neue Mieter eine gleichwertige Gegenleistung, spielt die Titulierung der Ablöse keine Rolle mehr. (T9) TE OGH 2013-07-16 5 Ob 45/13y Vgl auch TE OGH 2017-11-20 5 Ob 198/17d TE OGH 2018-05-29 4 Ob 79/18y Vgl TE OGH 2018-10-03 5 Ob 128/18m TE OGH 2022-09-27 5 Ob 159/22a European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1987:RS0069778
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