RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0070107 Entscheidungsdatum20.02.2024 Geschäftszahl5Ob43/91; 6Ob579/92; 5Ob2122/96m; 3Ob249/04w; 5Ob133/11m; 5Ob228/18t; 5Ob21/21f; 6Ob172/21v; 1Ob27/22k; 4Ob143/23t NormMRG §21 Abs3 RechtssatzBei der Pauschalvorschreibung handelt es sich um selbständige gesetzliche Mietzinsbestandteile, deren Höhe von den tatsächlich im Vorschreibungsjahr dem Vermieter entstehenden Betriebskosten unabhängig ist. Diese Unabhängigkeit der Pauschalraten von der tatsächlichen Höhe der im Jahr der durchgeführten Pauschalvorschreibung aufgelaufenen Betriebskosten geht so weit, dass Schuldner der Pauschalraten als gesetzlicher Mietzinsbestandteile die Mieter der betreffenden Mietgegenstände im Zeitpunkt der Vorschreibung der Pauschalraten sind, wogegen Schuldner beziehungsweise Gläubiger des sich im Falle der Pauschalvorschreibung aus der bis 30.
- des folgenden Jahres vom Vermieter zu erstellenden Abrechnung nach § 21 Abs 3 vorletzter und letzter Satz MRG ergebenden Fehlbetrages beziehungsweise Überschusses diejenigen Personen sind, die zu dem der Abrechnung folgenden zweiten Zinstermin Mieter dieser Mietgegenstände sind. Es handelt sich daher bei den Pauschalraten gerade um keine Akontierung auflaufender Betriebskosten.Bei der Pauschalvorschreibung handelt es sich um selbständige gesetzliche Mietzinsbestandteile, deren Höhe von den tatsächlich im Vorschreibungsjahr dem Vermieter entstehenden Betriebskosten unabhängig ist. Diese Unabhängigkeit der Pauschalraten von der tatsächlichen Höhe der im Jahr der durchgeführten Pauschalvorschreibung aufgelaufenen Betriebskosten geht so weit, dass Schuldner der Pauschalraten als gesetzlicher Mietzinsbestandteile die Mieter der betreffenden Mietgegenstände im Zeitpunkt der Vorschreibung der Pauschalraten sind, wogegen Schuldner beziehungsweise Gläubiger des sich im Falle der Pauschalvorschreibung aus der bis 30.
- des folgenden Jahres vom Vermieter zu erstellenden Abrechnung nach Paragraph 21, Absatz 3, vorletzter und letzter Satz MRG ergebenden Fehlbetrages beziehungsweise Überschusses diejenigen Personen sind, die zu dem der Abrechnung folgenden zweiten Zinstermin Mieter dieser Mietgegenstände sind. Es handelt sich daher bei den Pauschalraten gerade um keine Akontierung auflaufender Betriebskosten. EntscheidungstexteTE OGH 1991-11-26 5 Ob 43/91 Veröff: WoBl 1992,111 (Würth) TE OGH 1992-10-29 6 Ob 579/92 TE OGH 1996-06-12 5 Ob 2122/96m Vgl auch; Beisatz: Die Pauschalraten werden als solche - ohne Rücksicht auf die spätere Abrechnung - geschuldet, also nicht "entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 MRG geleistet beziehungsweise vereinnahmt", solange die Voraussetzungen des § 21 Abs 3 MRG für die Jahrespauschalverrechnung erfüllt sind. Folgerichtig kann im Rahmen der Jahrespauschalverrechnung ein aus der Einhebung gesetzlich nicht vorgesehener "Betriebskosten" resultierender Rückforderungsanspruch grundsätzlich erst mit der Abrechnung (beziehungsweise nach § 21 Abs 3 vorletzter Satz MRG zum übernächsten Zinstermin) entstehen. Vor diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 dritter Satz MRG nicht zu laufen. (T1)Vgl auch; Beisatz: Die Pauschalraten werden als solche - ohne Rücksicht auf die spätere Abrechnung - geschuldet, also nicht "entgegen den Bestimmungen der Paragraphen 15 bis 26 MRG geleistet beziehungsweise vereinnahmt", solange die Voraussetzungen des Paragraph 21, Absatz 3, MRG für die Jahrespauschalverrechnung erfüllt sind. Folgerichtig kann im Rahmen der Jahrespauschalverrechnung ein aus der Einhebung gesetzlich nicht vorgesehener "Betriebskosten" resultierender Rückforderungsanspruch grundsätzlich erst mit der Abrechnung (beziehungsweise nach Paragraph 21, Absatz 3, vorletzter Satz MRG zum übernächsten Zinstermin) entstehen. Vor diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Verjährungsfrist des Paragraph 27, Absatz 3, dritter Satz MRG nicht zu laufen. (T1) TE OGH 2005-07-27 3 Ob 249/04w Beis wie T1 nur: Die Pauschalraten werden als solche - ohne Rücksicht auf die spätere Abrechnung - geschuldet, solange die Voraussetzungen des § 21 Abs 3 MRG für die Jahrespauschalverrechnung erfüllt sind. Folgerichtig kann im Rahmen der Jahrespauschalverrechnung ein aus der Einhebung gesetzlich nicht vorgesehener "Betriebskosten" resultierender Rückforderungsanspruch grundsätzlich erst mit der Abrechnung (beziehungsweise nach § 21 Abs 3 vorletzter Satz MRG zum übernächsten Zinstermin) entstehen. (T2)Beis wie T1 nur: Die Pauschalraten werden als solche - ohne Rücksicht auf die spätere Abrechnung - geschuldet, solange die Voraussetzungen des Paragraph 21, Absatz 3, MRG für die Jahrespauschalverrechnung erfüllt sind. Folgerichtig kann im Rahmen der Jahrespauschalverrechnung ein aus der Einhebung gesetzlich nicht vorgesehener "Betriebskosten" resultierender Rückforderungsanspruch grundsätzlich erst mit der Abrechnung (beziehungsweise nach Paragraph 21, Absatz 3, vorletzter Satz MRG zum übernächsten Zinstermin) entstehen. (T2) Beisatz: BK sind aber nicht Teile des Hauptmietzinses. (T3) Beisatz: Die Vorlage der Abrechnung kann durch jeden Mieter iSd § 20 Abs 4 MRG im außerstreitigen Verfahren (§§ 37 ff MRG) ausschließlich gegenüber dem jeweiligen Vermieter erzwungen werden, ebenso im Falle eines BK-Überschusses die Rückforderung durch den Mieter. Die Abrechnung und die Rückzahlung eines BK-Überschusses an den/die Mieter hat somit bei einem Vermieterwechsel der zu erbringen, der in diesem Zeitpunkt Vermieter ist und nicht der vormalige Vermieter. (T4)Beisatz: Die Vorlage der Abrechnung kann durch jeden Mieter iSd Paragraph 20, Absatz 4, MRG im außerstreitigen Verfahren (Paragraphen 37, ff MRG) ausschließlich gegenüber dem jeweiligen Vermieter erzwungen werden, ebenso im Falle eines BK-Überschusses die Rückforderung durch den Mieter. Die Abrechnung und die Rückzahlung eines BK-Überschusses an den/die Mieter hat somit bei einem Vermieterwechsel der zu erbringen, der in diesem Zeitpunkt Vermieter ist und nicht der vormalige Vermieter. (T4) TE OGH 2011-08-25 5 Ob 133/11m Auch; nur: Es entspricht einhelliger höchstgerichtlicher Rechtsprechung, dass die (rechtmäßig vorgeschriebene) Pauschalrate ein selbständiger gesetzlicher Mietzinsbestandteil ist, der ohne Rücksicht auf eine spätere Abrechnung geschuldet wird und nicht eine Akontierung laufender Betriebskosten. (T5) Bem: Mit ausführlicher Darstellung der Lehre und Rechtsprechung. (T6) TE OGH 2018-12-13 5 Ob 228/18t nur: Bei der Pauschalvorschreibung handelt es sich um selbständige gesetzliche Mietzinsbestandteile. (T7) TE OGH 2021-05-04 5 Ob 21/21f nur T5 TE OGH 2021-11-15 6 Ob 172/21v Vgl TE OGH 2022-03-23 1 Ob 27/22k nur T7 TE OGH 2024-02-20 4 Ob 143/23t European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1991:RS0070107