RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0070476 Entscheidungsdatum12.03.2024 Geschäftszahl5Ob112/91; 5Ob95/99b; 5Ob105/99y; 5Ob13/04d; 5Ob124/06f; 5Ob120/09x; 5Ob204/09z; 5Ob80/10s; 5Ob220/13h; 5Ob6/15s; 5Ob128/23v NormMRG §18a MRG §19 Abs3 RechtssatzDer gesetzliche Auftrag, die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse mit der voraussichtlichen definitiven Erhöhung zu begrenzen, kann nicht so verstanden werden, dass die Entscheidungsgrundlagen für eine vorläufige Mietzinserhöhung annähernd gleich vollständig und verlässlich sein müssen wie für die endgültige. Bei der in § 18a Abs 2 MRG vorgesehenen Entscheidung soll vielmehr prinzipiell mit den bereits vorliegenden Verfahrensergebnissen das Auslangen gefunden werden. Für eine spätere Anpassung der Fremdfinanzierungskosten (etwa auch unter Berücksichtigung von öffentlichen Mitteln zur Wohnhaussanierung) ist sogar noch im Fall einer "endgültigen" Erhöhung der Hauptmietzinse Vorsorge in § 19 Abs 3 MRG getroffen.Der gesetzliche Auftrag, die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse mit der voraussichtlichen definitiven Erhöhung zu begrenzen, kann nicht so verstanden werden, dass die Entscheidungsgrundlagen für eine vorläufige Mietzinserhöhung annähernd gleich vollständig und verlässlich sein müssen wie für die endgültige. Bei der in Paragraph 18 a, Absatz 2, MRG vorgesehenen Entscheidung soll vielmehr prinzipiell mit den bereits vorliegenden Verfahrensergebnissen das Auslangen gefunden werden. Für eine spätere Anpassung der Fremdfinanzierungskosten (etwa auch unter Berücksichtigung von öffentlichen Mitteln zur Wohnhaussanierung) ist sogar noch im Fall einer "endgültigen" Erhöhung der Hauptmietzinse Vorsorge in Paragraph 19, Absatz 3, MRG getroffen. EntscheidungstexteTE OGH 1991-12-17 5 Ob 112/91 Veröff: WoBl 1992,155 (Call) TE OGH 1999-11-23 5 Ob 95/99b Vgl auch; Beisatz: Das Verfahren nach § 18a Abs 2 MRG hat nur vorläufigen Charakter. (T1)Vgl auch; Beisatz: Das Verfahren nach Paragraph 18 a, Absatz 2, MRG hat nur vorläufigen Charakter. (T1) TE OGH 2000-02-15 5 Ob 105/99y Vgl auch; Beisatz: Im Verfahren nach § 18a Abs 1 und 2 MRG ist eine provisorische Entscheidungsgrundlage ausreichend. (T2) Beisatz: Unabdingbar ist jedoch die Voraussetzung, dass bereits nach den vorläufig vorliegenden Verfahrensergebnissen beurteilt werden kann, dass die Grundvoraussetzungen der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung vorliegen. Dazu gehört, dass sich überhaupt ein Deckungsfehlbetrag ergibt, dass also das Deckungserfordernis während des Verteilungszeitraums nicht durch die zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen gedeckt werden kann. (T3)Vgl auch; Beisatz: Im Verfahren nach Paragraph 18 a, Absatz eins und 2 MRG ist eine provisorische Entscheidungsgrundlage ausreichend. (T2) Beisatz: Unabdingbar ist jedoch die Voraussetzung, dass bereits nach den vorläufig vorliegenden Verfahrensergebnissen beurteilt werden kann, dass die Grundvoraussetzungen der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung vorliegen. Dazu gehört, dass sich überhaupt ein Deckungsfehlbetrag ergibt, dass also das Deckungserfordernis während des Verteilungszeitraums nicht durch die zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen gedeckt werden kann. (T3) TE OGH 2004-02-10 5 Ob 13/04d Auch; nur: Der gesetzliche Auftrag, die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse mit der voraussichtlichen definitiven Erhöhung zu begrenzen, kann nicht so verstanden werden, dass die Entscheidungsgrundlagen für eine vorläufige Mietzinserhöhung annähernd gleich vollständig und verlässlich sein müssen wie für die endgültige. (T4) TE OGH 2006-05-30 5 Ob 124/06f nur T4; Beis wie T3; Beisatz: Nach dem Zweck der vorläufigen Erhöhung nach § 18a Abs 1 und 2 MRG ist, bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen einer Erhöhung, in der Grundsatzentscheidung über die Auswirkung des Einsatzes von Förderungsmitteln auf die Höhe des Deckungsfehlbetrags nicht zwingend zu entscheiden. Das gilt vor allem dann, wenn die Grundlagen dafür erst aufwändig ermittelt werden müssten. (T5)nur T4; Beis wie T3; Beisatz: Nach dem Zweck der vorläufigen Erhöhung nach Paragraph 18 a, Absatz eins und 2 MRG ist, bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen einer Erhöhung, in der Grundsatzentscheidung über die Auswirkung des Einsatzes von Förderungsmitteln auf die Höhe des Deckungsfehlbetrags nicht zwingend zu entscheiden. Das gilt vor allem dann, wenn die Grundlagen dafür erst aufwändig ermittelt werden müssten. (T5) TE OGH 2009-09-01 5 Ob 120/09x Vgl; Beisatz: Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung. (T6)Vgl; Beisatz: Zwischenentscheidungen nach Paragraph 18 a, MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung. (T6) Beisatz: Die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 f MRG besteht in einem auf den im Spruch enthaltenen Verteilungszeitraum befristeten rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters bzw der Schlichtungsstelle in den Mietvertrag. Ein solcher rechtsgestaltender Eingriff in die vertragliche Regelung des Hauptmietzinses setzt ein Wirksamwerden gegenüber dem betreffenden Mieter voraus. (T7)Beisatz: Die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den Paragraphen 18, f MRG besteht in einem auf den im Spruch enthaltenen Verteilungszeitraum befristeten rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters bzw der Schlichtungsstelle in den Mietvertrag. Ein solcher rechtsgestaltender Eingriff in die vertragliche Regelung des Hauptmietzinses setzt ein Wirksamwerden gegenüber dem betreffenden Mieter voraus. (T7) TE OGH 2009-12-15 5 Ob 204/09z Vgl; Beis wie T3; Beisatz: Für die Grundsatzentscheidung nach § 18a Abs 1 MRG muss die Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung nur insoweit geprüft werden, als dies zur Beurteilung der Frage nötig ist, ob überhaupt eine Erhöhung zulässig ist. (T8)Vgl; Beis wie T3; Beisatz: Für die Grundsatzentscheidung nach Paragraph 18 a, Absatz eins, MRG muss die Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung nur insoweit geprüft werden, als dies zur Beurteilung der Frage nötig ist, ob überhaupt eine Erhöhung zulässig ist. (T8) Beisatz: Für die Bewilligung der vorläufigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nach § 18a Abs 2 MRG müssen die provisorischen Entscheidungsgrundlagen überdies dazu ausreichen, Beginn und Ausmaß einer vorläufigen Erhöhung, die ja das voraussichtliche Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht übersteigen soll. (T9)Beisatz: Für die Bewilligung der vorläufigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nach Paragraph 18 a, Absatz 2, MRG müssen die provisorischen Entscheidungsgrundlagen überdies dazu ausreichen, Beginn und Ausmaß einer vorläufigen Erhöhung, die ja das voraussichtliche Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht übersteigen soll. (T9) Beisatz: Trotz der provisorischen Entscheidungsgrundlagen muss dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Für sämtliche dazu - wenn auch nur auf provisorischer Basis - festzustellenden Tatsachengrundlagen besteht die Behauptungs-und Beweislast des Antragstellers (Vermieters), der die Mietzinsanhebung anstrebt. (T10) Beisatz: Die Unterlassung der Vorlage einer Hauptmietzinsabrechnung trotz wiederholten Auftrags geht daher ebenso zu Lasten des Antragstellers wie ein Vorbringen, dass eine Hauptmietzinsabrechnung nicht gelegt werden kann. (T11) Beisatz: Wenn also der Vermieter, der eine Mietzinserhöhung anstrebt, nicht in der Lage ist, eine wenn auch fehlerhafte so doch nach den Grundsätzen des § 20 MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung mit effektiven Mietzinseingängen der letzten 10 Kalenderjahre vorzulegen, dann kann er die für eine Mietzinserhöhung unabdingbare Voraussetzung eines Deckungsfehlbetrags nicht erweisen, ja nicht einmal schlüssig behaupten. Eine - nicht bloß fiktive - Abrechnung ist also notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag und deren Fehlen muss zur Antragsabweisung führen. (T12)Beisatz: Wenn also der Vermieter, der eine Mietzinserhöhung anstrebt, nicht in der Lage ist, eine wenn auch fehlerhafte so doch nach den Grundsätzen des Paragraph 20, MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung mit effektiven Mietzinseingängen der letzten 10 Kalenderjahre vorzulegen, dann kann er die für eine Mietzinserhöhung unabdingbare Voraussetzung eines Deckungsfehlbetrags nicht erweisen, ja nicht einmal schlüssig behaupten. Eine - nicht bloß fiktive - Abrechnung ist also notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag und deren Fehlen muss zur Antragsabweisung führen. (T12) TE OGH 2010-09-23 5 Ob 80/10s Vgl; Beis wie T2; Beis wie T3; Beis wie T10 TE OGH 2014-09-26 5 Ob 220/13h Vgl auch; Beisatz: Im Verfahren nach § 18a Abs 1 und 2 MRG ist eine provisorische Entscheidungsgrundlage ausreichend; dennoch muss aber dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Für sämtliche dazu ‑ wenn auch nur auf provisorischer Basis ‑ festzustellenden Tatsachengrundlagen besteht die Behauptungs- und Beweislast des Antragstellers (Vermieters), der die Mietzinsanhebung anstrebt. Es gilt demnach zu beurteilen, ob Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnkomforts mit einem Kostenaufwand von immerhin 13.872,25 EUR für ein Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a MRG) überhaupt als beachtliche Erhaltungsarbeiten gelten können, wozu es nach dem insoweit klaren Gesetzeswortlaut nicht darauf ankommt, ob eine Förderung „in Aussicht gestellt“ wurde, sondern ob die Maßnahmen „gefördert werden“. § 18b MRG regelt demgegenüber, unter welchen Voraussetzungen Sanierungsmaßnahmen als Erhaltungsarbeiten im Sinn der §§ 18 ff MRG gelten. Daraus folgt allerdings nicht zwangsläufig, dass die dafür förderungsrechtlich anerkannten Kosten gleichsam automatisch auch zur Festsetzung der erforderlichen erhöhten Hauptmietzinse maßgebend sind. Dafür sind vielmehr die in § 18 Abs 1 MRG zwingend geregelten Beträge und Kosten maßgeblich. Im vorliegenden Kontext sind daher nach § 18 Abs 1 Z 2 MRG die angemessenen Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung nur soweit einzustellen, als diese zusammen 5 vH der Baukosten nicht überschreiten. (T13)Vgl auch; Beisatz: Im Verfahren nach Paragraph 18 a, Absatz eins und 2 MRG ist eine provisorische Entscheidungsgrundlage ausreichend; dennoch muss aber dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Für sämtliche dazu ‑ wenn auch nur auf provisorischer Basis ‑ festzustellenden Tatsachengrundlagen besteht die Behauptungs- und Beweislast des Antragstellers (Vermieters), der die Mietzinsanhebung anstrebt. Es gilt demnach zu beurteilen, ob Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnkomforts mit einem Kostenaufwand von immerhin 13.872,25 EUR für ein Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (Paragraphen 18, 18 a, MRG) überhaupt als beachtliche Erhaltungsarbeiten gelten können, wozu es nach dem insoweit klaren Gesetzeswortlaut nicht darauf ankommt, ob eine Förderung „in Aussicht gestellt“ wurde, sondern ob die Maßnahmen „gefördert werden“. Paragraph 18 b, MRG regelt demgegenüber, unter welchen Voraussetzungen Sanierungsmaßnahmen als Erhaltungsarbeiten im Sinn der Paragraphen 18, ff MRG gelten. Daraus folgt allerdings nicht zwangsläufig, dass die dafür förderungsrechtlich anerkannten Kosten gleichsam automatisch auch zur Festsetzung der erforderlichen erhöhten Hauptmietzinse maßgebend sind. Dafür sind vielmehr die in Paragraph 18, Absatz eins, MRG zwingend geregelten Beträge und Kosten maßgeblich. Im vorliegenden Kontext sind daher nach Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer 2, MRG die angemessenen Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung nur soweit einzustellen, als diese zusammen 5 vH der Baukosten nicht überschreiten. (T13) TE OGH 2015-10-30 5 Ob 6/15s Auch; Beis wie T13 TE OGH 2024-03-12 5 Ob 128/23v Beisatz wie T1; Beisatz wie T2; Beisatz wie T3; Beisatz wie T6; Beisatz wie T10 European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1991:RS0070476
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.